Frage zu Mietvertragsänderung wg. Unwirksamkeit einer Klausel - 500 Beiträge pro Seite

[wassermann1978]

Hallo zusammen,

an die (Mietrechts-)experten unter Euch habe ich eine Frage, die mich selbst betrifft:

Mein Vermieter hat mit gestern ein Schreiben geschickt, in dem er auf das BGH-Urteil bezüglich Schönheitsreparaturen hinweist, nach dem eine Klausel, Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan durchzuführen, unwirksam sei.

Mein Vermieter hat mir auch noch explizit dazugeschrieben, daß mein Mietvertrag eine solche, nunmehr unwirksame Klausel enthält Dieses Schreiben hebe ich mal vorsorglich auf

Weiter schreibt er, daß sich für ihn hieraus die Notwendigkeit ergäbe, mit mir eine neue, rechtlich nicht zu beanstandene Regelung über die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu vereinbaren. Er bittet mich daher um Zustimmung einer von ihm vorgeschlagenen beigefügten Vertragsänderung.

Nun: Da ich grundsätzlich für gegenseitige Fairneß bei Verträgen bin, werde ich - Klausel hin oder her - unabhängig von meiner Verpflichtung hin und wieder und auch beim Auszug mal einen Eimer weiße Farbe an die Tapeten schmieren. Doch sehe ich eigentlich nicht ein, daß ich diese gewünschte Änderung jetzt unterschreiben soll und mich damit freiwillig (!) in eine für mich schlechtere rechtliche Position begeben soll. Schließlich enthält die gewünschte Änderung für mich nur Nachteile. Ich glaube auch nicht, daß er meine Unterschrift verlangen kann, bin mir aber hier unsicher.

Daher meine Frage:
Kann mein Vermieter meine Zustimmung zur Änderung der Klausel verlangen?
Und wie sieht das aus, wenn im Mietvertrag die berühmte "salvatorische Klausel" steht (muß noch nachsehen, ob das so ist)?

Danke für Eure fundierten Antworten!
wassermann1978

[sellongoodnews]

nein!
salvatorische Klausel könnte tatsächlich problematisch werden. wie immer: kommt drauf an!
was steht denn in deiner sk drin?

[ro.elsa]

Hallo,
es besteht kein Anlaß für Dich als Mieter, Deine Position freiwillig zu verschlechtern - also keine Zustimmung zu neuer Regelung Schönheitsreparaturen; SK: eher hier unwichtig, denn die starre Renovierungsregelung ist kassiert - und Du kannst selbst bestimmen, wieviel Schönheitsreparaturen Du leisten willst (der Vermieter muß sich jetzt eben fair zeigen und du kannst es ihm vergelten)
ro.elsa

[sellongoodnews]

gefährlich, gefährlich! kommt m.A.n. auf die SK an! Sie ist ja je nach formulierung gerade dazu da, unwirksame vereinbarungen zu vermeiden. laut vertrag haben die parteien eine renovierungspflicht bei abschluss gewollt! bgh sagt ja nicht, schönheitsrep. unwirksam, sondern starre regel unwirksam (wenn ich mich jetzt nicht verhaue...). einfach so zu sagen SK ist egal, halte ich für gefährlich....

[wassermann1978]

Habe soeben nachgesehen: Es ist KEINE salvatorische Klausel drin. Es steht nur drin, daß bei Unwirksamkeit einer Vereinbarung die Wirksamkeit der anderen Vereinbarungen dadurch nicht berührt wird.

wassermann1978

[binschondrin]

Unterschreiben würde ich gar nichts.
Dann würde ich mit dem Vertrag zum Mieterschutzbund gehen um mich zu informieren und den neuen Vertrag prüfen zu lassen.
Normalerweise sind derartige `Neuverträge` zum Nachteil des Mieters.
Der Vermieter würde bestimmt nicht mit einem neuen Vertrag kommen, wenn`s nicht in seinem Sinne wäre.

Gruss bsd

[mr.lukoil]

Letztlich greift die gesetzliche Regelung, sofern die vereinbarte Klausel unwirksam ist. Vorliegend heisst das für Dich, dass Du die Vereinbarung, die Dein Vermieter vorschlägt nicht annehmen musst. Er legt im Normalfall den Mietvertrag vor und trägt das Risiko der Unwirksamkeit der Klausel. Sofern eine salvatorische Klausel vorhanden ist, besagt diese im Normalfall nur, dass der Vertrag im übrigen bestehen bleibt.
Das BGH-Urteil nimmt Dir natürlich nicht die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen/bzw bei Auszug durchgeführt zu haben, aber Du bis nicht verpflichtet nach exakt 3 Jahren Die Küche zu streichen oder exakt noch 7 Jahren das Schlafzimmer.
Gruss
lukoil

[mr.lukoil]

@ #5
das ist eine salvatorische Klausel...

[NATALY [VIP]]

Nach dem Urteil des BGH sind bei "starren" Fristen die gesamten Regelungen im Mietvertrag über die Schönheitsreparaturen unwirksam. An die Stelle der unwirksamen vertraglichen Regelung tritt die gesetzliche Regelung, wonach die Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchzuführen sind.

[NATALY [VIP]]

Das BGH-Urteil nimmt Dir natürlich nicht die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen/bzw bei Auszug durchgeführt zu haben, aber Du bis nicht verpflichtet nach exakt 3 Jahren Die Küche zu streichen oder exakt noch 7 Jahren das Schlafzimmer.

Das trifft nicht zu. Zutreffend ist, dass die Schönheitsreparaturen nunmehr vom Vermieter durchzuführen sind. Als Anhaltspunkt, in welchen Abständen der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, kann der Fristenplan herangezogen werden.

[wassermann1978]

@all:

Vielen Dank für Eure bisherigen Antworten!!

Eure Meinungen bekräftigen mich in meiner Auffassung, daß ich der Änderung nicht zustimmen muß.


@mr.lukoil:

Hast natürlich recht, daß das auch eine salvatorische Klausel ist. Habe mich da etwas unklar ausgedrückt: Ich meinte, daß es keine salvatorische Klausel in der erweiterten Ausgestaltung ist, wie man sie oft findet (sinngemäß: unwirksame Regelungen werden durch eine Regelung ersetzt, die dem ursprünglich beabsichtigten Zweck möglichst nahekommt). Denn dann hätte daraus womöglich eine Zustimmungspflicht erwachsen können.

Grüße
wassermann1978

P.S. Weitere Meinungen (Zustimmung/Ablehnung zu den bisherigen) sind immer gerne gesehen.

[wassermann1978]

Liebe NATALY,

danke, das hört sich ja noch viel besser an, was Du schreibst!! Dann werde ich gleich mal den örtlichen Luxus-Handwerker anrufen

Grüße
wassermann1978

[NATALY [VIP]]

Dann werde ich gleich mal den örtlichen Luxus-Handwerker anrufen

Lass das bleiben. Du darfst keine Aufträge erteilen. Das ist Aufgabe des Vermieters.

[NATALY [VIP]]

Letztlich greift die gesetzliche Regelung, sofern die vereinbarte Klausel unwirksam ist. Vorliegend heisst das für Dich, dass Du die Vereinbarung, die Dein Vermieter vorschlägt nicht annehmen musst. Er legt im Normalfall den Mietvertrag vor und trägt das Risiko der Unwirksamkeit der Klausel. Sofern eine salvatorische Klausel vorhanden ist, besagt diese im Normalfall nur, dass der Vertrag im übrigen bestehen bleibt.

Da stimme ich zu.

[sellongoodnews]

da sieht die sache schon besser aus! habe mit einer erweiterten sk gerechnet. unter diesen umständen gilt oben gesagtes. keine schriftliche/mündliche verinbarung vorhanden: dann gilt die gesetzliche regelung. und da ja bekanntlich der blick ins gesetzbuch die rechtsfindung erleichert:

§ 535 BGB

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.


diesen grundsatz bedingt man halt nur meistens im gewissen rahmen ab...

[wassermann1978]

@NATALY:

Lass das bleiben. Du darfst keine Aufträge erteilen. Das ist Aufgabe des Vermieters.

Das mit dem Luxus-Handwerker war als Spaß gedacht. Das weiß ich, daß ich den Handwerker nicht selbst (außer bei Notfall - Wasserrohrbruch - oder bei Untätigkeit des Vermieters - Heizungsausfall) beauftragen darf. Nur bei meiner eigentlichen Fragestellung war ich mir unsicher. Jetzt weiß ich bescheid!

Trotzdem danke!!

Grüße
wassermann1978

[Waldsperling]

wassermann, wieviel Wohneinheiten sind denn in dem Menschensilo, in dem du wohnst?

Ich wette, min. 8.

[Cashlover]

sollte jedenfalls jeder mal zur Kenntnis nehmen, der Mietzinshäuser für so eine tolle Anlage hält......

Viel Spass damit!

(betrifft die Regelung eígentlich nur Wohn- oder auch Gewerberäume?)

[Waldsperling]

Richtig Cashlover, man sollte sich 2 Panzerdivisionen zulegen.

[NATALY [VIP]]

Günstiger ist es, die Miete so zu berechnen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen bezahlen kann. Klauseln über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter sind immer wieder Anlass zum Ärger.

P.S.: Die gesetzliche Regelung ist immer noch die, dass der Vermieter die Mietsache instand hält. Was soll daran falsch sein?

[wassermann1978]

#17 Waldsperling:

wassermann, wieviel Wohneinheiten sind denn in dem Menschensilo, in dem du wohnst?

Habe extra für Dich in der letzten NK-Abrechnung nachgeschaut: Es sind genau 87 Einheiten.

Klingt zwar nach Legebatterien, stimmt aber nicht. Ist ein Neubau (ich = Erstbezug), Topausstattung (Tiefgarage, Aufzug, Bewegungsmelder in den Fluren, Video-Sprechanlage usw.). Und eine Lage am Rande des Zentrums mit Blick auf den Park... dort treiben sich abends übrigens besonders viele Sperlinge herum, und ich kann zur Entspannung mit meiner Schrotflinte vom Balkon aus Reality-Moorhuhn spielen

Special greetings to Waldsperling,
wassermann1978

[Cashlover]

Formularverträge, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreperaturen verpflichten, gibt es seit mindestens 20 Jahren.

Im Rahmen der Gestaltungsfreiheit bei Verträgen wurde dies auch letztlich von Gerichten immer anerkannt.

Jetzt auf einmal ist solch eine Klausel unwirksam.

Eine Gestaltungsfreiheit gibt es eigentlich, de facto, garnicht.

Man kann sich, speziell bei Mietverhältnissen, die Kosten für Formularverträge eigentlich sparen (als Vermieter) und gleich BGB-Verträge abschließen.

Egal ob Schönheitsreperaturen, Nebenkostenregelungen, Hausordnungen, Haustierhaltung, Kündigungsfristen.....etc., dem Vermieter werden immer wieder die Rechte, bezüglich der Gestaltungsfreiheit, nachträglich zunichte gemacht.

Jeder Rechtsanwalt kann einem doch bestätigen, dass in der Realität der Vermieter regelmäßig bei Rechtsstreitigkeiten von Vornherein die schlechteren Karten hat.

[NATALY [VIP]]

Man kann sich, speziell bei Mietverhältnissen, die Kosten für Formularverträge eigentlich sparen (als Vermieter) und gleich BGB-Verträge abschließen.

Ich schließe nur BGB-Verträge ab.

[wassermann1978]

#22 Cashlover

Volle Zustimmung! Ich finde das Urteil, von dem ich jetzt persönlich profitiere kann, auch nicht gut, gerade im Hinblick auf die Vertragsfreiheit. Man muß sich nur mal überlegen, welche Konsequenzen solche Urteile in bezug auf die Motivation potentieller Vermieter haben, Wohnraum zu schaffen.

Selbst als Mieter vertrete ich die Auffassung: Mieterschutz ja, soweit er vor Willkür (!) schützt. Aber nicht mehr und nicht weniger. Der Rest ist Verhandlungssache bei Vertragsabschluß.

Wie NATALY äußerst richtig bemerkt hat, könnte der Vermieter ja einen höhere Miete verlangen und dafür die Schönheitsreparaturen etc. übernehmen. Im Umkehrschluß profitiere ich ja derzeit von einer entsprechend niedrigeren Miete, daher fände ich es auch nicht unangemessen, die Schönheitsreparaturen zu zahlen.

Ich werde zwar dennoch nicht unterschreiben. Wie ich allerdings bereits in #1 schrieb, werde ich dem Vermieter spätestens beim Auszug trotzdem nicht einfach den Schlüssel hinknallen und abhauen, sondern mit ihm eine für beide Seiten gütliche Einigung suchen, Rechtslage hin oder her. Das hat auch was mit Anstand zu tun, finde ich, und langfristig zahlt sich anständiges Verhalten im Leben aus. Für mich ist ein Handschlag zwischen anständigen Leuten auch heute noch mehr wert als 30 Seiten Vertragstext, bin mit dieser Einstellung aufgewachsen. Meine Eltern vermieten selbst mehrere Immobilien, und im großen und ganzen hatten wir noch die Streß mit Mietern, weil meine Eltern sich auch meist immer fair/anständig gegenüber Mietern verhalten und diese sich im Gegenzug meist auch fair/anständig verhalten. Das funktioniert - man höre und staune - auch heutzutage noch sehr gut, wenn man sich die Mieter vor Vertragsabschluß ein bißchen ansieht und auch das "Gefühl aufgrund seiner Menschenkenntnis" berücksichtigt.

Grüße
wassermann1978

[Waldsperling]

>>>Habe extra für Dich in der letzten NK-Abrechnung nachgeschaut: Es sind genau 87 Einheiten.<<<

Oh, wassermann danke.

Ist das eigentlich das Aufmarschgebiet für den dritten Weltkrieg?

[wassermann1978]

@Waldsperling:

Ist das eigentlich das Aufmarschgebiet für den dritten Weltkrieg?

Wenn ich mir die Regime in Nordkorea und Iran ansehe, dann wohl eher für den vierten Weltkrieg

Aber genug jetzt. Wir bewegen uns off-topic!!

Danke nochmal an alle!
wassermann1978