Wohnungsgesellschaften in Berlin senken Miete für Hartzler - 500 Beiträge pro Seite

[kohelet]

Nur ein Umzug wurde angeordnet
Wohnkosten bei Empfängern von Hartz IV steigen an

Die vom Land Berlin finanzierten Wohnzuschüsse für die Bezieher von Arbeitslosengeld II explodieren - dennoch wurde erst ein Umzug wegen zu hoher Mietkosten angeordnet. Dies teilte Sozialsenatorin Heidi Knake-Werner (Linkspartei.PDS) am Dienstag mit.

Seit Anfang Januar überprüfen die Job-Center, ob die Bruttowarmmieten der ALG II-Empfänger innerhalb der Richtwerte liegen. Bei 5 404 Fällen wurden diese Werte überschritten, so Knake-Werner. Wegen etlicher Härtefälle - Alleinerziehende mit Kindern, Behinderte - wurden schließlich 2 654 Haushalte aufgefordert, ihre Miete zu reduzieren. Dies kann geschehen, indem Untermieter aufgenommen werden, der Betroffene selbst die Differenz bezahlt oder mit dem Vermieter über eine Reduzierung der Miete gesprochen wird.
Viele Wohnungsbaugesellschaften sind zu Mietnachlässen bereit, um die Bewohner zu halten. In zwölf Fällen sind die Betroffenen freiwillig umgezogen, nur in einem Fall wurde ein Umzug angeordnet. Wie es in anderen Komm unen aussieht, konnte Knake-Werner nicht sagen.

[….]

24.05.2006

Lokales - Seite 19

http://www.berlinonline.de/berliner-zeitung/archiv/.bin/dump…

[kohelet]

siehe auch:
Westberlin: Leerstand bei Sozialwohnungen, da zu teuer Thread: Westberlin: Leerstand bei Sozialwohnungen, da zu teuer

Alle Hintergründe:
Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ? Thread: Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ?

[kohelet]

Westberlin: Leerstand bei Sozialwohnungen, da zu teuer

Highlights:

Wohnungsverband BBU
1) Leerstand Ostberlin sinkt von 8,7 ( 2000 ) auf 6,5% in 2005
1a) …. . .Grund: Abriss, steigende Nachfrage u. Verkauf
2) Leerstand Westberlin steigt von 3 ( 2000 ) auf 4,3% in 2005
2a). . . . . Grund: zu hohe Mieten bei Sozialwohnungen, 1 € über Mieten des freien Marktes
3) Steigend Nachfrage nach unsanierten Wohnungen
4) Nicht mehr alle Wohnungen werden modernisiert um die Mieten gering zu halten
5) Ostberlin: 72% voll modernisierte Wohnungen, 15% unsaniert, Rest teilsaniert
6) Westberlin: 40% voll modernisierte Wohnungen, 13% unsaniert, Rest teilsaniert
7) Betriebskosten sanken von 2,21 € pro Quadratmeter 1995 auf 2,03 € in 2005
. . . . Grund Wärmedämmung eingebaut
8) Widerstand gegen steigende Wasserpreise

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Auszug West
Wohnungsverband BBU warnt:

Sozialbauten oft zu teuer /

Häuser im Ostteil sind besser modernisiert


Das Wohnen in den westlichen Bezirken verliert immer mehr an Attraktivität, die östlichen Bezirke dagegen sind als Wohngegend wieder stärker gefragt. Das geht aus dem Jahresrückblick des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hervor, den BBU-Vorstandschef Ludwig Burkardt gestern vorstellte.
(1) Während der Anteil der leerstehenden Wohnungen in den östlichen Bezirken von 8,7 Prozent im Jahr 2000 auf 6,5 Prozent im vergangenen Jahr zurückging,
(2) stieg der Anteil der nicht vermieteten Wohnungen in den westlichen Bezirken im gleichen Zeitraum von drei auf 4,3 Prozent.
(1a) Der Rückgang des Leerstands in den östlichen Bezirken ist laut Burkardt auf den Abriss von Wohnungen, auf eine stärkere Nachfrage und auf den Verkauf von leerstehenden Wohnungen zurückzuführen. In den westlichen Bezirken stehen vor allem immer mehr Sozialwohnungen leer.
(2a)Grund dafür sei, dass die Mieten in den Sozialwohnungen bis zu einem Euro über den Quadratmetermieten des freien Marktes von 4,49 Euro liegen, sagte Burkardt. Teilweise reichten die Sozialmieten an 5,70 Euro heran. Diejenigen, für die die Sozialwohnungen errichtet worden seien, könnten sich heute oftmals die Wohnungen nicht mehr leisten, sagte Burkardt. Allein der Leerstand bei den ab 1972 erbauten Sozialwohnungen sei im vergangenen Jahr um knapp ein Drittel auf 4 200 Wohnungen angestiegen. Grund für die hohen Mieten im sozialen Wohnungsbau ist der Abbau von Fördergeldern durch das Land Berlin, der von den Eigentümern auf die Mieten draufgeschlagen werden konnte. Der BBU setzt sich dafür ein, die Mieten zu begrenzen.
(3) Haushalte mit geringen Einkommen weichen nach Angaben des BBU immer häufiger auf Wohnungen aus, die nicht saniert, aber dafür preisgünstig sind. Es gebe eine steigende Nachfrage nach den rund 97 000 unsanierten Wohnungen bei den 142 BBU-Mitglieds- unternehmen. Die Unternehmen stellen sich darauf ein.
(4) Es ist nach Angaben von Burkardt mittlerweile nicht mehr ihr Ziel, alle Wohnungen zu modernisieren, weil das auch die Mieten hochtreibt.

Bei der Sanierung hat der Osten den Westen längst überholt.
(5) (6) Während in den östlichen Bezirken mittlerweile 72 Prozent der Wohnungen voll modernisiert sind, haben in den westlichen Bezirken nur 40 Prozent der BBU-Wohnungen diesen Standard erreicht. 15 Prozent der Wohnungen in den westlichen Bezirken und 13 Prozent in den östlichen Bezirken sind unsaniert. Die übrigen Wohnungen sind jeweils teilweise saniert.

Modernisierungen wie der Einbau von Wärmedämmungen haben mit dazu geführt, dass die durchschnittlichen Betriebskosten für die Mieter in den vergangenen zehn Jahren trotz steigender Energiepreise leicht gesunken sind.
(7) Zahlten die Mieter der BBU-Mitgliedsunternehmen im Jahr 1995 noch 2,21 Euro pro Quadratmeter, waren es im Jahr 2005 nur 2,03 Euro. Laut BBU können die künftigen Preiserhöhungen bei Strom und Wasser nicht mehr in vollem Umfang kompensiert werden.
(8) Widerspruchlos will der BBU den Preisauftrieb aber nicht hinnehmen. Burkardt kündigte an, im Kampf gegen steigende Wasserpreise vor das Oberverwaltungsgericht zu ziehen, um Einsicht in die Tarifkalkulation der Wasserbetriebe zu erstreiten. In erster Instanz war der BBU unterlegen.

Berliner Zeitung, 24.05.2006
Lokales - Seite 23
http://www.berlinonline.de/berliner-zeitung/archiv/.bin/dump…

[hynel1]

und da steht in Berlin sowieso noch einiges in´s Haus, da nützt es auch nichts, die Leute mit mehreren "geschenkten" Monatsmieten in vornherein überteuerte Quartiere zu locken (wie sagte doch Markus Söder: in 80km Entfernung arbeiten die Leute gerne für 1/7 der Stundenlöhne als hier in Berlin, wenn dann die Mieten wie in Krakow gelten?)


..................steigende Immo Preise in einzelnen Lagen vielleicht, aber
tatsächlich ist doch ein eindeutiger Preisverfall bei den Wohnimmobilien bundesweit erkennbar. Nur wenige Kernbereiche können sich stabilisieren, kaum ausbauen. Die Wohnungsmieten sind bundesweit unter Druck, ständig fallende Realeinkommen, die demoskopische Gesamtperspketive machen Investment in Immos zunehmend risikobehafteter!

Überbezahlte Gernemakler und einige Bankinstitute blubbern wieder mal von steigende Immo-Preisen, man hörts wohl aber wer tatsächlich sich mit Leerstandsquoten herum schlagen muß, der kann ein Lied davon singen, von wegen mehr Miete!?
Da weiter davon auszugehen ist, daß in D die Löhne und Gehälter sinken werden, wird dies weiter Druck auf die Mieten auslösen.
Ach wie war das schön, vor 15Jahren 1WE=30Bewerber,
Hier kauft man mit dem Faktor 7-11, je nach Lage-aus die Maus.
14,15 oder gar 18/19-wer zu solchen Preisen kauft ist selber Schuld!

[Cashlover]

nochmal:
-
hallo kohelet,

meine Meinung zum Berliner Immomarkt habe ich ja schon in deinem Parallel-Thread kundgetan.
(Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ?)

Grade in diesem Thread tummeln sich ja viele, die immer noch
von den angeblich noch brauchbaren Renditen, selbst bei Ostimmobilien, reden.

Frage mich allerdings, wie das denn überhaupt funktionieren soll.

Posting #1 zeigt doch die Entwicklung klar auf.

Modernisierungsaufwendungen federn die steigenden BK grade mal auf, so dass in diesen Fällen die BK wenigstens nicht dramatisch steigen, sie fallen aber auch nicht.
Die reinen Kaltmieten können auf Grund der Überkapazitäten (reiner "Mietermarkt"-) nicht mehr erhöht werden, im Gegenteil, es wird munter runtergehandelt.

Wo sollen denn da bitte die Renditen herkommen, außer, man hat die Zinshütten für Minimalpreise und Niedrigstfinanzierungen ergattert und ist am besten noch Universalhandwerker, der Kleinreperaturen in seinen Buden noch selber ausführt und auch die gesamte Verwaltung der Liegenschaften selber meistert........dann ist man allerdings auch entgültig zum Sklaven seines Eigentums geworden!

Na, wem\'s Spass macht!

Und das mit den Modernisierungsaufwendungen funktioniert i.d.R auch nur dann, wenn sich die Mieter da nicht komplett querstellen und bei Umlage derselben, auch einfach wegziehen.

Nur noch ein wenig mehr Druck auf die Mietpreisentwicklung und selbst die Renditen, die durch Billigkauf und Niedrigfinanzierung entstanden sind, schmelzen dahin, wie Butter in der Sonne.

Die Gesellschaften können das Spielchen da schon länger durchhalten, denn deren Fehlbeträge werden subventioniert.

[kohelet]

#4 von hynel1

(wie sagte doch Markus Söder: in 80km Entfernung arbeiten die Leute gerne für 1/7 der Stundenlöhne als hier in Berlin, wenn dann die Mieten wie in Krakow gelten?

Genau das war auch der Grund, warum ich vor fast genau 3 Jahren meinen Strang
Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ?
eröffnete. Aufhänger war die Situation in Frankfurt/Oder an der polnischen Grenze.

Komme gerade aus Hamburgs City, in bester Lage ( z.B. Gänsemarkt, aber auch an anderen Orten im Zentrum ) werden da Büros wie Sauerbier mittels Großtransparent zur Vermietung angeboten. Und das in Hamburg, wo es wirtschaftlich leicht aufwärts geht, wie wird es da erst in struktutschwachen Gegenden aussehen?

[Cashlover]

wer nicht glauben will, dass in Deutschland als extrem exportlastiges Land nun wohl bald die Lichter ausgehen werden, sollte mal die Piepen investieren und sich Städte wie Shanghai, Hong Kong, Kuala Lumpur oder Singapur anschauen.

Man kann sich über die Entwicklung da zwar auch im Handelsblatt oder in der Financial Times informieren, wer's aber mal "life" gesehen hat, der weiss einfach, auf was für einem verlorenen Posten Europa und speziell Deutschland stehen.

Es gibt sie, die prosperierenden Immobilienmärkte......aber sicherlich nicht in Deutschland!

[Harry_Schotter]

In der Tat möchte man meinen, die Berliner Wohnungsbauunternehmen existierten in einer exotischen Parallelwelt. Ihre Wohnungen vermarkten sie tatsächlich weit über den aktuellen Mietspiegel der Stadt. Na, wenn sie meinen, dass sie sich das leisten könnten, dann mal viel Glück.....

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.939.929 von Harry_Schotter am 04.06.06 13:54:32

die (staatlichen) Wohnungsbauunternehmen können sich allerlei leisten.
Die sind ja nicht drauf angewiesen, Gewinne zu erwirtschaften.

Im Zweifel können sie auch Verluste machen, die werden ja ausgeglichen.

Insofern kann eine Gesellschaft sowohl mit Leerstand leben, was für die private Konkurrenz im Immobereich ja noch zu ertragen ist, wenn dadurch das Mietniveau auf erträglichem Niveau gehalten wird.....sie könnten aber genauso mit einem Mietdumping und dadurch Vollvermietung leben, was dann allerdings für die privaten Hauseigentümer verheerend wäre.

Sollte der Zufluss an Fördermitteln, speziell für Berlin aus dem Finanzausgleich allmählich versiegen, was ja quasi unausweichlich ist, wird wohl letzteres Szenario eintreffen.

Die Immobilie als lebenslanges Steuersparmodell durch regelmäßigen Zukauf um damit den Finanzämtern ein Schnippchen zu schlagen,hat mit Sicherheit auch demnächst ausgedient.

Was da die letzten 40 Jahre so schön funktioniert hat, hat nicht unbedingt Bestandsschutz.
Da werden einige, die sich für besonders clever halten, dumm aus der Röhre gucken.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.940.738 von Cashlover am 04.06.06 14:55:52

Hi Cashlover,

schon bemerkt, bei Immobilienscout24, bei eBay-Immobilien und anderen Immoportalen gehen die dortigen Anzeigen, speziell in Berlin, heftigst zurück. Liegt das daran, dass es Sommer wird, oder an der Tatsache, dass der Immoschrott der dort angeboten wird, potentielle Käufer mehr und mehr frustriert und ermüdet oder wird im Gegenteil, der Markt aktuell derzeit "leergekauft", oder was?? Keine Ahnung. Was meinst du?


MfG
Harry

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.941.025 von Harry_Schotter am 04.06.06 15:12:41

nix für ungut, aber deine Beobachtungen sind doch ein eher subjektiv und keinesfalls ein Indikator für irgendwas.

Wer sein Vermögen schwerpunktmäßig in Immobilien in Deutschland, gar noch geographisch im Osten investiert hat, neigt allerdings erfahrungsgemäß auch dazu, sich einiges hier schönzureden, wissend, dass er im worst case die Arschkarte gezogen hat.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.943.993 von Cashlover am 04.06.06 19:02:00

Der "Worst Case" Fall ist doch schon eingetreten....

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Immobilienfonds stehen vor einer Sanierungswelle

Offene Kommunikation erleichtert Bewältigung der Krise

von Oscar Kienzle

Berlin - Immer mehr geschlossene Immobilienfonds werden zu Sanierungsfällen. Nach Schätzungen des Fondsexperten Stefan Loipfinger befinden sich allein 80 Prozent der Fonds mit Objekten in den neuen Bundesländern in Schwierigkeiten. Viele Fonds leiden unter der schwierigen Lage des Immobilienmarktes oder unter "hausgemachten" Problemen.

Anleger stehen dann nach einigen Jahren oft vor einem Scherbenhaufen: Sie bekommen Post von der Fondsgesellschaft oder von Rechtsanwälten, die sie nicht verstehen und die ihnen Angst macht. Zum Teil werden Drohkulissen aufgebaut, um bestimmte Interessen durchzusetzen, und diese Drohkulissen verstärken die Verunsicherung der Anleger noch. Kommt es zu Grabenkämpfen, dann werden Chancen für einen Sanierungserfolg leicht verspielt.

Dagegen erhöhen eine offene Kommunikation und gute Anlegerbetreuung während der Sanierung die Erfolgschancen wesentlich. Im Mittelpunkt stehen dabei die Informationspolitik der Fondsgeschäftsführung, die Beteiligung von Anlegern oder Beiräten an den Verhandlungsprozessen sowie die Vorbereitung und der Ablauf der entscheidenden Gesellschafterversammlung. Der eingetretene Vertrauensverlust läßt sich nur durch weitestgehende Transparenz beheben.

Die Anleger sind kontinuierlich über den Fortgang der Sanierungsbemühungen zu unterrichten. Unangenehme Überraschungen sind tabu, denn je öfter Prognosen verfehlt und "nachgebessert" werden, um so riskanter stellt sich das Projekt für die Anleger dar - mit der Folge, daß die Bereitschaft zur konstruktiven Mitwirkung an der Sanierung sinkt. Wurden die Fondsprognosen bereits verfehlt, so kommt es darauf an, die Anleger während der Sanierungsphase aussagekräftig über die weitere Entwicklung ihres Fonds zu informieren. Dazu gehören Aussagen über Objektzustand, Vermietung und Liquiditätssituation und zur Entwicklung der Ausschüttungen. Vor dem Hintergrund der jeweiligen Marktlage sind realistische Vermietungs- und Liquiditäts- und Ausschüttungsprognosen für rund drei bis fünf Jahre zu erarbeiten.

In der Regel wird die Sanierung mit einer ausführlichen Bestandsaufnahme zu beginnen haben, deren Ergebnisse mit den Anlegern auf einer ersten Gesellschafterversammlung diskutiert werden sollten. Diese sollte zum frühestmöglichen Zeitpunkt stattfinden. Neben einem ausführlichen Situationsbericht sollten mögliche Alternativen wie Insolvenz, Liquidation oder Sanierung detailliert dargestellt werden. Bei Anlegerfragen sollten externe Wirtschafts-, Steuer- und Rechtsexperten zur Verfügung stehen und für Diskussionen muß reichlich Raum bleiben. Erst auf einer zweiten - der entscheidenden - Gesellschafterversammlung kann das Sanierungskonzept dann beschlossen werden.

Bei alledem stellt sich immer zunächst auch die Frage, wer die Sanierung des Fonds überhaupt übernehmen soll. Die Erfolgsaussichten sind meist besser, wenn in personeller Hinsicht ein klarer Schnitt vollzogen wird. So läßt sich das Anlegervertrauen leichter gewinnen als bei einer Sanierung durch den ursprünglichen Initiator mit identischen Personen.

Oscar Kienzle ist geschäftsführender Gesellschafter der IC Immobilien Gruppe


Artikel erschienen am Sa, 3. Juni 2006

Quelle: www.welt.de