Wölbern-Fonds (Seite 50)

[Herbert H]

In der heutigen Käufermail werden vom Österreich 04 20k zu 29 angeboten.

[sw23456]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.872.510 von Herbert H am 25.04.14 08:58:54

Bitte Geld und Brief nicht durcheinander bringen
Auf der Webseite gibt es einen Käufer zu 29%, aber (noch) keinen Verkäufer

[Herbert H]

Zitat von coffeecup: Österreich 04 ist dann heute für 30% gehandelt worden.

... heute zu 29 im Angebot ...

[sw23456]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.867.402 von Herbert H am 24.04.14 12:11:42

@ Herbert H
Ich halte es für ausgeschlossen, dass eine Wölbern-Fonds-Immobilie in 2014 veräußert wird. Schon um einen Makler zu beauftragen, müsste die Gesellschafterversammlung einen Beschluss fassen. In keinem Fonds sind derartige Aktivitäten bekannt.
Zu Ihrer Frage: Wenn ein Verkauf ansteht, teilt der Geschäftsführer dies der Fondsbörse mit und der Handel wird ausgesetzt, damit keine solchen Probleme entstehen, wie von Ihnen beschrieben. Während Schultes glorreichen Portfolio-Deal war der Handel auch ausgesetzt.

[coffeecup]

Österreich 04 ist dann heute für 30% gehandelt worden.

Neues zu Schulte: Prozess beginnt am 19. Mai
http://www.manager-magazin.de/finanzen/artikel/woelbern-inve…

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.867.120 von aw2345 am 24.04.14 11:31:22

Tja, das sind eben sehr spekulative Angelegenheiten angesichts der reichlich unklaren Informationslage. Hinzu kommt, dass den Angaben auf der Zweitmarktseite zu entnehmen ist, dass man mit dem Kauf eines Wölbern-Fonds kein Recht auf Ausschüttungen in oder für 2014 erwirbt. Nun könnte man einwenden, dass in oder für 2014 ohnehin kaum ein Wölbern-Fonds ausschüttet, aber möglicherweise werden ja bei dem einen oder anderen Fonds noch in 2014 Immobilien veräußert. Bekommt der Zweitmarktkäufer dann per 2015 nur noch eine teuer erworbene leere Hülle?

[aw2345]

Gestern gab es am Zweitmarkt einen Umsatz in Deutschland 01 zu 58,5 %.

Keine Käufer gab es gestern dagegen für Anteile an Österreich 04 zu 30 %, England 01 zu 20 % und Deutschland 03 zu 65 %.

[sw23456]

Vier kleine Anmerkungen zu Ihrem Beitrag:
1) Wenn vor der Immobilienkrise in Holland mit Multiplikatoren von 14 bis 17 gearbeitet wurde, wer sollte heute einen Multiplikator von 20 bezahlen? Schnäppchenjäger zahlen den Grundstückspreis plus die Miete bis Auslauf.
2) Bei den meisten Wölbern-Fonds wurde so gut wie nichts getilgt, die Darlehen stehen noch mit mehr als 90% in den Büchern
3) Viele Gebäude sind nicht mehr neu. Für Umbauten / Umnutzung / Revitalisierung muss Geld eingeplant / zurückgestellt werden.
4) Ein Leerstand von nur 20% verhagelt die Rechnung bereits komplett.

[DanteAllemis]

Zitat von Herbert H:

Zitat von sw23456: Was meinen Sie mit "sicher sein können?"

Mit dem Attribut "einigermaßen sicher" verbinde ich Fonds, bei denen es z. B. keine Unterdeckungen, keine größeren Leerstände, keine kurzfristig auslaufenden Mietverträge mit drohenden Mieterverlusten, keine unklaren Anschlussfinanzierungen, etc. etc. gibt. Leider scheint mir das Wölbern-Portfolio ganz überwiegend von solcherlei Krisensymptomen befallen zu sein ...

Jeder Fall ist einzeln zu betrachten und nicht in allen Fällen sieht es ganz schwarz aus. Auch wenn die erzielbaren Mieten bei Neuvermietung wie auch der Objektwert um 30%-50% gesunken sind, kann eine Refinanzierung klappen. Der gesunkene Kapitalmarktzins hilft hierbei ebenso wie nicht ausgeschüttete Liquidität und zwischenzeitlich erfolgte Tilgungen. (Die "Entnahmen" von Schulte schmerzen natürlich deutlich und können bei einigen Fonds genau den Unterschied machen zwischen noch refinanzierbar und nicht mehr refinanzierbar.)

BEISPIEL:
Nimmt man eine Wertminderung einer Fondsimmobilie um 30% an und findet sich eine Bank, die 67% Beleihungsauslauf hierauf anbietet, dann kann sich der Fonds langfristig gerade so über Wasser halten.

Das zur Fälligkeit umzuschuldende Restdarlehen sei wegen zwischenzeitlich erfolgter Tilgung 90% des alten Darlehen, das damals 60% des alten Objektwertes umfasste. Weiterhin seien bis Fälligkeit des bestehenden Darlehens (leider erst) ab jetzt wegen gestoppter Ausschüttungen 7% bezogen auf den Objektwert als Liquidität aufzubauen. Das ergibt eine umzuschuldende Restschuld von 47% des alten Objektwertes [90%*60%-7%] - oder nunmehr eher relevant: 67% des neuen (um 30% verminderten) Objektwertes [47%/70%].

67% Beleihungsauslauf sind m.E. heute für die Bank noch eher zu rechtfertigen als die 60% bezogen auf den damals deutlich höheren Objektwert bei Fondsauflage. Dies auch deswegen, weil Zins- und Tilgungsleistungen wegen des gesunkenen Kapitalmarktzinses durchaus zu stemmen wären: War zuvor die Zinsbelastung etwa 4,2% und die Tilgung 1% p.a. bezogen auf die 60% Beleihungsauslauf des alten Objektwertes (somit zusammen 3,12% p.a. des alten Objektwertes [5,2%*60%], oder 4,46% p.a. des neuen Objektwertes [3,12%/70%]), könnten es nach Refinanzierung zu angenommenem Zins von 2,7% + 2,5 % Tilgung bezogen auf das Kreditvolumen von 67% des neuen Objektwertes dann ca. 3,5% p.a. des neuen Objektwertes für Zins und Tilgung werden [5,2%*67%]. Die gesunkenen Fremdkapitalkosten schaffen somit über die Zeit Raum für eine erhöhte Tilgung, so dass nach wenigen Jahren die 60% Beleihungsauslauf wieder unterschritten wird.

Der Kapitaldienst von 3,5% bezogen auf den neuen Objektwert wäre dabei durchaus zu dann stemmen, wenn die Anschlussvermietung nur noch zu 50% der alten Miete erfolgen könnte (!). Der alte Multiplikator des Ankaufs war 14,6 - fache Jahresmiete. Bei 50% Mietrückgang ergibt sich bezogen auf den neuen angenommenen Objektwert von 70% des alten Objektwertes ein Multiplikator von 20,44-fache Jahresmiete [14,6*2*70%], was einer Mietrendite von 4,9% p.a. bezogen auf den neuen Objektwert entspricht [1/20,44], woraus die oben angenommenen 3,5% p.a. für den Kapitaldienst durchaus zu leisten wären. Auch wenn man wegen des gesunkenen Volumens mit einer moderat gestiegenen Kostenquote rechnen muss, ergäbe sich die Möglichkeit für moderate Ausschüttungen von 1% des neuen Objektwertes p.a. oder 0,7% p.a. des alten Objektwertes oder ca. 1,2% p.a. bezogen auf das Komanditkapital.

Redlicherweise müsste man dann aber seine Betrachtung anpassen. Effektiv vorhanden wäre zum Refinanzierungszeitpunkt nur noch 70% des alten Objektwertes zuzüglich angesparter 7%. Davon gehen ab 54% des alten Objektwertes als Fremdkapital. Per Saldo also 23% des alten Objektwertes, bzw. knapp 50% des alten Kommanditkapitals. Der Rest ist infolge von Einmalkosten, "Entnahmen" von Schulte und gesunkenen Immobilienwerten vom Hof. (Die hohen Ausschüttungen der Anfangsjahre haben sicherlich auch nicht geholfen, aber besser bei den Anlegern als in der Privatschatulle Schulte). Nimmt man dies vor und schreibt die Hälte des Anlegerkapital wie wirtschaftlich geboten ab, ergibt sich eine vernünftige Neuinvestition in eine Immobilie zu 20-facher Jahresmiete, noch akzeptabler Fremdfinanzierung und Tilgung und 2,4% Ausschüttung p.a. Es bliebe langfristig Upside bei sich erholendem Immobilienmarkt.

Fazit: Die Bäume wachsen also nicht in den Himmel, die Hälfte des Geldes auch in diesem Fall verbrannt, der Totalverlust wird aber knapp vermieden.

Eigentlich erstaunlich, wie viel man einem Fonds zumuten kann, ohne ihn komplett umfallen zu lassen.

Das alles hängt natürlich an der Anschlussvermietung. Hier darf die Fondsgeschäftsführung nicht zuwarten, sonst fällt alles zusammen.

[Nebenbei bemerkt war es Wahnsinn, einen Fonds aufzulegen, der in bekanntermaßen zyklischen Märkten investiert, ernorme Anfangskosten in die Taschen der Initiatoren abführte, trotzdem hohe Ausschüttungen in den "guten Jahren" leisten sollte und zugleich so wenig tilgen sollte. Der Schiffbruch war vorauszusehen, die Chancen und Risiken schon sehr einseitig verteilt. Man könnte auch sagen: das war ganz nahe am institutionalisierter Betrug. Aber nachher ist man auch immer schlauer.]

[sw23456]

Zitat von Herbert H: Leider scheint mir das Wölbern-Portfolio ganz überwiegend von solcherlei Krisensymptomen befallen zu sein

Lassen wir die Untreuehandlung des Professors einmal außen vor, darüber ist schon genug geschrieben worden.
Der Grundstein für die heutigen Probleme wurde viel früher gelegt.
Als Beispiel zitiere ich Seite 61 aus dem Fondsprospekt Frankreich 05. Diesen Wölbern-Fonds hat Gott-sei-Dank niemand mehr gekauft; bei den meisten jüngeren Wölbern-Fonds sind die Relationen aber ähnlich:
Verkehrswert € 143 Mio.
Gesamtausgaben € 169,5 Mio.
Delta: € 26,5 Mio., das entspricht sagenhaften 18,5% auf die Investition bzw. 31% auf das Eigenkapital.
Dieser "kleine Aufschlag" wird mit folgenden Worten für die Anleger "erläutert": Finanzierungskosten, Erwerbsnebenkosten, Objektauswahl, Objektakquisition, Konzeption, Projektprüfung und Projektentwicklung, Platzierungskosten, Projektmanagement, Dienstleistung in der Emissionsphase.
Dass sich so etwas niemals rentieren kann, verstehen die meisten Leute relativ schnell, mit Ausnahme vielleicht einiger provisionsgetriebener Berater bei unseren Spaßkassen