alstria office REIT hohe Rendite u profitieren bei Immobillien Wertsteigerungen (Seite 15)
eröffnet am 20.02.15 21:30:36 von
neuester Beitrag 21.05.24 10:51:14 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 74.247.096 von honigbaer am 02.08.23 13:13:33
Die vom Gutachter erwarteten Erträge werden mit einem gutachterliche zu rechtfertigen dem Preis abgezinst. Das Preisniveau des Wertpapiermarktes hat nur mittelfristig über den Abzinsfaktor eine Rolle zu spielen. Sonst könnten in Marktschwächephasen AnlegerInnen billig enteignet werden. Als Vermögensgegenstandseigemtümer sind mir die momentanen Marktpreise schnuppe. Mich interessieren die jetzigen und zukünftigen Erträge. Wenn ich enteignet werde ist das aber nicht mehr der Fall. Der Squeeze-out ist eine private Zwangsenteignung.
Zitat von honigbaer:Zitat von Cfbdsir: Irrationale Marktbepreisung soll im Spruchverfahren aufgrund der Emdgültigkeit und des enteignenden Zwangscharakters keine Rolle spielen.
Die Einzelbewertung der Immobilien erfolgt nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen der Ertragswertberechnung. Erwartete Mieten, Kosten und Liegenschaftszins sind die Faktoren.
Die Immobilienmarktberichte der Städte und Kreise lassen die hohen Buchwerte nicht zu. Die Liegenschaftsberichte sind jedoch statistisch valide.
Natürlich ist auch ein großer Haufen von 50 Euro Scheinen nicht geeignet, um darin zu wohnen.
Also kann das Geld niemals den Wert ersetzen.
Aber für Zwecke der Enteignung wird der Wert dem Marktpreis gleichgesetzt.
Wenn also ein einzelnes Haus für den Bau einer Autobahn enteignet wird, sind vergleichbare Preise anderer Häuser maßgeblich.
Und bei einer Aktie ist es auch so, es ist der vergleichbare Preis anderer, vor allem ähnlicher Aktien maßgeblich.
(Peergroup, Branchenvergleich)
Der DAX auf Rekordstand nutzt da wenig, wenn die Immobilienaktien durchweg gefallen sind.
Und sie sind gefallen, weil die Bestndsimmobiliengesellschaften mit Anleihen vergleichbar sind, sie haben verlässliche Mieterträge, die bei Durchleitung an die Aktionäre meinetwegen 2% Dividende erlauben würden. In Nullzinszeiten waren das gefragte Anlagen, jetzt, bei 3-4% Anleihezins sind die Immobilienaktien eben nicht mehr so wertvoll.
Die Gerichte berücksichtigen im Spruchverfahren nicht den Wert einzelnert Immobilien oder den NAV.
Du schreibst ja selbst, auf die einzelnen Immobilien hat der Aktionär keinen Zugriff, sie sind im Unternehmen gebunden.
Im Einzelfall kann natürlich eine Bewertung als Sondervermögen angezeigt sein, als nicht betriebsnotwendige Immobilie.
Aber bei Bestandsimmobiliengesellschaften ist eben das Ganze zu bewerten. Und dabei ist auch der künftige Finanzierungsbedarf ein Teil der Summe der einzelnen Teile.
Die vom Gutachter erwarteten Erträge werden mit einem gutachterliche zu rechtfertigen dem Preis abgezinst. Das Preisniveau des Wertpapiermarktes hat nur mittelfristig über den Abzinsfaktor eine Rolle zu spielen. Sonst könnten in Marktschwächephasen AnlegerInnen billig enteignet werden. Als Vermögensgegenstandseigemtümer sind mir die momentanen Marktpreise schnuppe. Mich interessieren die jetzigen und zukünftigen Erträge. Wenn ich enteignet werde ist das aber nicht mehr der Fall. Der Squeeze-out ist eine private Zwangsenteignung.
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.247.105 von Cfbdsir am 02.08.23 13:14:37Rundschreiben Unternehmensbewertung 2/2021 musst Du suchen, es ist etwa in der Mitte der Seite.
Sie haben auch andere Rundschreiben, "Steuern & Wirtschaft aktuell" und "Umsatzsteuer", aber die sind nicht gemeint.
Sie haben auch andere Rundschreiben, "Steuern & Wirtschaft aktuell" und "Umsatzsteuer", aber die sind nicht gemeint.
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.246.934 von honigbaer am 02.08.23 12:54:36Wo geht's da um Liegenschaftszinsen, Spruchverfahren und Squeeze Out? Möglicherweise ein anderes Heft aus der Reihe?
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.246.841 von Cfbdsir am 02.08.23 12:44:49
Natürlich ist auch ein großer Haufen von 50 Euro Scheinen nicht geeignet, um darin zu wohnen.
Also kann das Geld niemals den Wert ersetzen.
Aber für Zwecke der Enteignung wird der Wert dem Marktpreis gleichgesetzt.
Wenn also ein einzelnes Haus für den Bau einer Autobahn enteignet wird, sind vergleichbare Preise anderer Häuser maßgeblich.
Und bei einer Aktie ist es auch so, es ist der vergleichbare Preis anderer, vor allem ähnlicher Aktien maßgeblich.
(Peergroup, Branchenvergleich)
Der DAX auf Rekordstand nutzt da wenig, wenn die Immobilienaktien durchweg gefallen sind.
Und sie sind gefallen, weil die Bestndsimmobiliengesellschaften mit Anleihen vergleichbar sind, sie haben verlässliche Mieterträge, die bei Durchleitung an die Aktionäre meinetwegen 2% Dividende erlauben würden. In Nullzinszeiten waren das gefragte Anlagen, jetzt, bei 3-4% Anleihezins sind die Immobilienaktien eben nicht mehr so wertvoll.
Die Gerichte berücksichtigen im Spruchverfahren nicht den Wert einzelnert Immobilien oder den NAV.
Du schreibst ja selbst, auf die einzelnen Immobilien hat der Aktionär keinen Zugriff, sie sind im Unternehmen gebunden.
Im Einzelfall kann natürlich eine Bewertung als Sondervermögen angezeigt sein, als nicht betriebsnotwendige Immobilie.
Aber bei Bestandsimmobiliengesellschaften ist eben das Ganze zu bewerten. Und dabei ist auch der künftige Finanzierungsbedarf ein Teil der Summe der einzelnen Teile.
Zitat von Cfbdsir: Irrationale Marktbepreisung soll im Spruchverfahren aufgrund der Emdgültigkeit und des enteignenden Zwangscharakters keine Rolle spielen.
Die Einzelbewertung der Immobilien erfolgt nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen der Ertragswertberechnung. Erwartete Mieten, Kosten und Liegenschaftszins sind die Faktoren.
Die Immobilienmarktberichte der Städte und Kreise lassen die hohen Buchwerte nicht zu. Die Liegenschaftsberichte sind jedoch statistisch valide.
Natürlich ist auch ein großer Haufen von 50 Euro Scheinen nicht geeignet, um darin zu wohnen.
Also kann das Geld niemals den Wert ersetzen.
Aber für Zwecke der Enteignung wird der Wert dem Marktpreis gleichgesetzt.
Wenn also ein einzelnes Haus für den Bau einer Autobahn enteignet wird, sind vergleichbare Preise anderer Häuser maßgeblich.
Und bei einer Aktie ist es auch so, es ist der vergleichbare Preis anderer, vor allem ähnlicher Aktien maßgeblich.
(Peergroup, Branchenvergleich)
Der DAX auf Rekordstand nutzt da wenig, wenn die Immobilienaktien durchweg gefallen sind.
Und sie sind gefallen, weil die Bestndsimmobiliengesellschaften mit Anleihen vergleichbar sind, sie haben verlässliche Mieterträge, die bei Durchleitung an die Aktionäre meinetwegen 2% Dividende erlauben würden. In Nullzinszeiten waren das gefragte Anlagen, jetzt, bei 3-4% Anleihezins sind die Immobilienaktien eben nicht mehr so wertvoll.
Die Gerichte berücksichtigen im Spruchverfahren nicht den Wert einzelnert Immobilien oder den NAV.
Du schreibst ja selbst, auf die einzelnen Immobilien hat der Aktionär keinen Zugriff, sie sind im Unternehmen gebunden.
Im Einzelfall kann natürlich eine Bewertung als Sondervermögen angezeigt sein, als nicht betriebsnotwendige Immobilie.
Aber bei Bestandsimmobiliengesellschaften ist eben das Ganze zu bewerten. Und dabei ist auch der künftige Finanzierungsbedarf ein Teil der Summe der einzelnen Teile.
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.246.790 von honigbaer am 02.08.23 12:35:45Mein google-Direktlink aus #274 mit direktem pdf-Link ist Rundbrief zur Unternehmensbewertung 2/2021 bei HLB Schumacher, falls das jemand lieber über die Homepage abrufen will:
https://www.hlb-schumacher.de/rundschreiben/
https://www.hlb-schumacher.de/rundschreiben/
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.246.040 von Cfbdsir am 02.08.23 11:08:22
Man weiß ja nicht, ob sie am Markt Anleihen kauft oder kaufen lässt, das muss ja nicht gemeldet werden.
Üblicherweise würde ein Kauf der Anleihen aber über ein förmliches Rückkaufangebot abgewickelt werden.
Es ist für das Unternehmen in so einer Krise lohnender, den Anleihekurs erstmal möglichst weit fallen zu lassen, ohne einzugreifen, um dann auf einem möglichst tiefen Kursniveau ein "lukratives" Angebot zu machen, das über dem Börsenkurs liegt, aber unter dem Nennwert der Anleihe.
Auf der Alstriahomepage sind übrigens noch die ausführlichen Reports zu den Ratingeinstufungen der Anleihen (BBB-) abrufbar, in denen auch die Frage diskutiert wird, inwieweit Brookline Alstria notfalls Rückendeckung geben würde. Man muss hierbei mit einbeziehen, dass bei Brookline für die Übernahme seinerzeit ja auch eine Finanzierungskonstruktion aufgesetzt wurde, die gewisse Laufzeitbedingungen und einen möglichen Refinanzierungsbedarf beinhaltet.
Zitat von Cfbdsir: ...
Anders als z.B. bei Aroundtown ist die Bilanz Recht zinserhöhungsstabil.
Ich würde bei kleinerer Stückelung auch schwach werden. Ich bin aber mit fast 100% Cash im Markt und hätte für 70-90TEUR Kaufvolumen keine ausreichenden Mittel und das Klumpenrisiko wäre mir zu hoch.
Mich verwundert, wieso die Mutter die Anleihen, die angeboten werden, nicht kauft.
Man weiß ja nicht, ob sie am Markt Anleihen kauft oder kaufen lässt, das muss ja nicht gemeldet werden.
Üblicherweise würde ein Kauf der Anleihen aber über ein förmliches Rückkaufangebot abgewickelt werden.
Es ist für das Unternehmen in so einer Krise lohnender, den Anleihekurs erstmal möglichst weit fallen zu lassen, ohne einzugreifen, um dann auf einem möglichst tiefen Kursniveau ein "lukratives" Angebot zu machen, das über dem Börsenkurs liegt, aber unter dem Nennwert der Anleihe.
Auf der Alstriahomepage sind übrigens noch die ausführlichen Reports zu den Ratingeinstufungen der Anleihen (BBB-) abrufbar, in denen auch die Frage diskutiert wird, inwieweit Brookline Alstria notfalls Rückendeckung geben würde. Man muss hierbei mit einbeziehen, dass bei Brookline für die Übernahme seinerzeit ja auch eine Finanzierungskonstruktion aufgesetzt wurde, die gewisse Laufzeitbedingungen und einen möglichen Refinanzierungsbedarf beinhaltet.
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.246.790 von honigbaer am 02.08.23 12:35:45Irrationale Marktbepreisung soll im Spruchverfahren aufgrund der Emdgültigkeit und des enteignenden Zwangscharakters keine Rolle spielen.
Die Einzelbewertung der Immobilien erfolgt nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen der Ertragswertberechnung. Erwartete Mieten, Kosten und Liegenschaftszins sind die Faktoren.
Die Immobilienmarktberichte der Städte und Kreise lassen die hohen Buchwerte nicht zu. Die Liegenschaftsberichte sind jedoch statistisch valide.
Die Einzelbewertung der Immobilien erfolgt nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen der Ertragswertberechnung. Erwartete Mieten, Kosten und Liegenschaftszins sind die Faktoren.
Die Immobilienmarktberichte der Städte und Kreise lassen die hohen Buchwerte nicht zu. Die Liegenschaftsberichte sind jedoch statistisch valide.
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.246.040 von Cfbdsir am 02.08.23 11:08:22
Nein, in der Bilanz wird die einzelne Immobilie bewertet, auch im Vergleich zum Marktwert anderer Immobilien.
Im Spruchverfahren wird hingegen das Unternehmen bewertet, auch im Vergleich zum Börsenwert anderer Immobilienunternehmen.
Der wichtigste Unterschied ergibt sich aufgrund der Finanzierung der Immobilien auf Unternehmensebene.
Es ist schon auf den ersten Blick ersichtlich, dass ein Bestandsimmobilienhalter, der seine Immobilien mit einem Hypothekendarlehen für 15 Jahre zu 1% Zins finanziert hat, wertvoller ist, im Vergleich zu einem anderen, dessen Finanzierungen bald auslaufen und zum derzeitigen Marktzins von 4% erneuert werden müssen. auch wenn die einzelnen Immobilien beider Bestandsverwalter genau gleichwertig sind. Der höhere Zins wird die künftigen Erträge enorm belasten.
Dazu kommt aber auch noch, dass die Aktienanleger auch eine höhere Rendite verlangen, so dass bei der Bewertung künftiger Erträge ein höherer Diskontierungszinssatz zu Grunde zu legen ist. Auch dadurch ergibt sich ein tieferer Unternehmenswert, obwohl der Wert der Immobilien gleich bleibt.
https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&c…
Siehe auch hier in dem verlinkten Dokument oder in den in letzter Zeit erstellten Bewertungsgutachten z.B. bei Agrob AG oder Adler Real Estate AG.
"Der IDW S 10 nimmt eine Abgrenzung vor zwischen der Immobilienbewertung und der Bewertung von Immobilienunternehmen. Während bei der Immobilienbewertung ein bebautes oder unbebautes Grundstück bzw. eine Gruppe von nach bestimmten Kriterien zusammengefassten Einzelimmobilien (Immobilienportfolio) im Vordergrund steht und die Finanzierung des Bewertungsobjektes keine Rolle spielt, wird bei der Unternehmensbewertung die wirtschaftliche Unternehmenseinheit bewertet, d.h. das Zusammenwirken aller Vermögens- und Schuldenwerte."
Zitat von Cfbdsir:Zitat von honigbaer: ...
Der Buchwert ist beim Squeeze-out nicht maßgeblich, eine Unternehmensbewertung würde derzeit vermutlich einen Wert deutlich unterhalb des NAV ergeben.
Dann wären die Bilanzen fehlerhaft. Im Spruchverfahren wird genauso wie nach IFRS nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
Nein, in der Bilanz wird die einzelne Immobilie bewertet, auch im Vergleich zum Marktwert anderer Immobilien.
Im Spruchverfahren wird hingegen das Unternehmen bewertet, auch im Vergleich zum Börsenwert anderer Immobilienunternehmen.
Der wichtigste Unterschied ergibt sich aufgrund der Finanzierung der Immobilien auf Unternehmensebene.
Es ist schon auf den ersten Blick ersichtlich, dass ein Bestandsimmobilienhalter, der seine Immobilien mit einem Hypothekendarlehen für 15 Jahre zu 1% Zins finanziert hat, wertvoller ist, im Vergleich zu einem anderen, dessen Finanzierungen bald auslaufen und zum derzeitigen Marktzins von 4% erneuert werden müssen. auch wenn die einzelnen Immobilien beider Bestandsverwalter genau gleichwertig sind. Der höhere Zins wird die künftigen Erträge enorm belasten.
Dazu kommt aber auch noch, dass die Aktienanleger auch eine höhere Rendite verlangen, so dass bei der Bewertung künftiger Erträge ein höherer Diskontierungszinssatz zu Grunde zu legen ist. Auch dadurch ergibt sich ein tieferer Unternehmenswert, obwohl der Wert der Immobilien gleich bleibt.
https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&c…
Siehe auch hier in dem verlinkten Dokument oder in den in letzter Zeit erstellten Bewertungsgutachten z.B. bei Agrob AG oder Adler Real Estate AG.
"Der IDW S 10 nimmt eine Abgrenzung vor zwischen der Immobilienbewertung und der Bewertung von Immobilienunternehmen. Während bei der Immobilienbewertung ein bebautes oder unbebautes Grundstück bzw. eine Gruppe von nach bestimmten Kriterien zusammengefassten Einzelimmobilien (Immobilienportfolio) im Vordergrund steht und die Finanzierung des Bewertungsobjektes keine Rolle spielt, wird bei der Unternehmensbewertung die wirtschaftliche Unternehmenseinheit bewertet, d.h. das Zusammenwirken aller Vermögens- und Schuldenwerte."
@ Cfbdsir
Was unterscheidet Deine Postings von 11.08 Uhr und 11.57 Uhr?
Was unterscheidet Deine Postings von 11.08 Uhr und 11.57 Uhr?
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.243.019 von honigbaer am 01.08.23 20:33:19
Dann wären die Bilanzen fehlerhaft. Im Spruchverfahren wird genauso wie nach IFRS nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
Laut Q1 2023 Bericht über 95%.
Anders als z.B. bei Aroundtown ist die Bilanz Recht zinserhöhungsstabil.
Ich würde bei kleinerer Stückelung auch schwach werden. Ich bin aber mit fast 100% Cash im Markt und hätte für 70-90TEUR Kaufvolumen keine ausreichenden Mittel und das Klumpenrisiko wäre mir zu hoch.
Mich verwundert, wieso die Mutter die Anleihen, die angeboten werden, nicht kauft.
Zitat von honigbaer:Zitat von Cfbdsir: ... Oder Squeeze Out. Letzteres wäre sehr teuer, da ein Spruchverfahren keinen Preis weit unter dem (deutlich überhöhtem) Buchwert zur Folge hätte. ...
Der Buchwert ist beim Squeeze-out nicht maßgeblich, eine Unternehmensbewertung würde derzeit vermutlich einen Wert deutlich unterhalb des NAV ergeben.
Dann wären die Bilanzen fehlerhaft. Im Spruchverfahren wird genauso wie nach IFRS nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
Insofern ein guter Zeitpunkt für einen möglichen Squeeze-out, wieviel % Anteil hatte Brookfield gleich noch?
Laut Q1 2023 Bericht über 95%.
Zu den Anleihen, da würde ich sagen, vor allem mit Blick auf die Größe und ausgewogene Struktur des Hauptaktionärs, erscheint die störungsfreie Bedienung der Anleihen auch in Zukunft wahrscheinlich.glaube ich auch.
Anders als z.B. bei Aroundtown ist die Bilanz Recht zinserhöhungsstabil.
Ich würde bei kleinerer Stückelung auch schwach werden. Ich bin aber mit fast 100% Cash im Markt und hätte für 70-90TEUR Kaufvolumen keine ausreichenden Mittel und das Klumpenrisiko wäre mir zu hoch.
Mich verwundert, wieso die Mutter die Anleihen, die angeboten werden, nicht kauft.
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