Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? (Seite 7)

[straßenköter]

Dann ergänze ich auch noch ein wenig.

Anwesend waren 92,05% aller Stimmen. Summit davon über zwei Gesellschaften knapp unterhalb der Marke von 90%.

Bei Vollvermietung könnte das Portfolio 27,5 - 28,5 Mio. Euro an Nettokaltmiete erzielen. Davon sind wir ja weit weg.

Die Wertkorrekturen im einzelnen:

Berlin Hauptstr. 6 Mio. Euro
Berlin Friedrichstr. 4,1 Mio. Euro
Hamburg Osterfeld 4,8 Mio. Euro
Hamburg Mendelsohnstr. 8,9 Mio. Euro
Essen Fernmeldeamt 4,4 Mio. Euro

Fertigstellung Westerbeckstr. (Frankfurt) in H1/2024. 14 von 68 WE sind verkauft.

Mögliche Ankäufe in Prüfung von Objekten in Größenordnung im Bereich von 7 - 50 Mio. Euro. Mindestrenditevorgabe 6,5%

Im nächsten Jahr soll die diesjährige Dividende mit ausgeschüttet werden.

EK zum 31.03.2023 bei 442 Mio. Euro. 80,8% Vermetungsquote zum 31.03.2023, Erträge aus Investment Properties Q1 bei 6 Mio. Euro.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.852.027 von Andrija am 15.05.23 15:54:05

Kurz noch einmal ein Hinweis zur Präsenz. Es fehlten weniger als 100.000 Aktien, damit der Antrag von Solventis ohne Probleme durchgekommen wäre. Hoffentlich ist die Präsenz im nächsten Jahr höher.
Ein paar andere Punkte:
1. Frau Miteva wurde ohne ein Auswahlverfahren zum Vorstand bestellt (finde ich rechtlich ziemlich fragwürdig), d.h. es wurde sich nicht um externe Kandidaten bemüht. Als Kleinaktionär fühle ich mich von Summit hier ziemlich bevormundet. Für die Degradierung der bisherigen Vorstände wurde keine vernünftige Begründung gesucht. Genauso wenig für die kurze Vertragslaufzeit von Frau Miteva (m.E. könnte man gehofft haben, DRE schnell verkaufen zu können).
2. Die Nettokaltmiete (Soll) ist im letzten Jahr gesunken (bei letzter HV wurden 17,2 Mio. Euro genannt). Die Steigerungen bei den anderen Segmenten sind deutlich geringer als der Rückgang bei Büro, so dass ich davon ausgehe, dass es hier Probleme gibt (evtl. dauernder Mietrückgang bei einem stark leerstehenden Objekt).
3. Man prüft auch den Kauf von Objekten von Summit (Kommentar: hierbei würde Grunderwerbsteuer anfallen und Summit müßte stille Reserven aufdecken. Allerdings hätte das Ganze aus Konzernsicht den Vorteil, dass die 6b Rücklagen einige Jahre gerettet werden könnten. Für uns ist das Risiko, dass dabei erneut überteuert Objekten in DRE eingebracht werden, die sich später als nicht werthaltig erweisen (siehe Essen).
4. Trotz Krise und Baukostenanstiegen verfolgt man weiterhin alle bisherigen Projekte (hat allerdings den Wert dieser Projektentwicklungen massiv reduziert im letzten Abschluß)
5. Im 1. Quartal wurden die Objekte in Dietzenbach und Hafenstr. Saarbrücken an die Mieter übergeben (d.h.aktuell werden 80% zahlend vermietet).
Für den Rest des Jahres wird keine deutliche Besserung erwartet. Erst Anfang 2024 sollte die Vermietung deutlich besser werden, da dann das Gebäude in Essen umgebaut ist. Weitere wichtige Schritte wären in Saarbrücken Kaiserstr. möglich.

Irrtum vorbehalten. nur meine Mitschrift/Interpretation

4.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.811.098 von diha71_ am 08.05.23 23:05:45

So richtig spannend war es nicht...mal wieder wurden Fragen eher ausweichend oder ,mit Verweis auf Prognoseschwierigkeiten in der aktuellen Marktlage, gar nicht beantwortet. Ich befürchte es war die letzte physische HV.

Spannend vielleicht die aktuelle Jahresnettokaltmiete nach Bereich zum 31.12.2022

Büro 9,2 Mio., Logistik 8,0 Mio. und Mischnutzung (Einzelhandel/Büro) 3,4 Mio.

Da gleiche als theoretisches Mietsoll bei Vollvermietung:

Büro 15,4 Mio., Logistik 8,3 Mio. und Mischnutzung (Einzelhandel/Büro) 3,9 Mio.

Ein § 6b Rücklage läuft Ende 2023 aus. Man versucht hier einen Einkauf mit einer Mindestrendite von x,x%. Gelingt der nicht, zahlt man eben die gut 30 Mio. Steuern.

Dann gab es Abschreibungen auf das Objekt HH Osterfeld in Höhe von 4 Mio., weiteres HH Objekt 8 Mio, Hauptstraße Berlin 12,1 Mio und Essen 2,8 Mio.

EK unverändert bei 82,4%

Geplante Instandhaltungen/Investitionen 2021 2,8, 2022 4,8, 2023 5,0 Mio.

Der Antrag von Solventis auf Zahlung der Mindestdividende wird wohl nicht durchkommen. Hier wurde kein Entgegenkommen signalisiert. Ein Hinweis auf eine mögliche Klage perlte ab. Der AR-Vorsitzende wies darauf hin, dass für eine Klageerhebung 5% des Grundkapitals oder ein anteiliger Betrag von 500.000 Euro erforderlich wäre. Diesen Wert erreicht Solventis nicht.

Theoretisch wäre vielleicht eine Klage wegen eines Formfehlers möglich: Wir durften die Hauptversammlung nach der Abstimmung ohne Registrierung verlassen. Die Stimmauszählung war noch nicht beendet. Ich hatte extra nachgefragt ob wir gehen können und war etwas erstaunt. In der Versammlung wurde vom AR gesagt, dass abgewartet werden müsse, ob der Gewinnverwendungsvorschlag der Gesellschaft eine Mehrheit findet. Wenn nicht, würde man den Abschnitt A für eine Abstimmung über den Antrag der Solventis nutzen. Nach meinem Verständnis kann ich die Präsenz dann erst mit der Feststellung des Ergebnisses zum TOP Gewinnverwendung auflösen.

[diha71_]

„interessante“ Kursentwicklung 🤔

Bitte einen kurzen Bericht von der HV hier reinstellen, ich kann leider nicht teilnehmen.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.800.522 von honigbaer am 06.05.23 15:48:55

Es lohnt sich, hier Fragen zu stellen, man lernt...

[honigbaer]

Die Forderung nach 4% kommt wegen §254 AktG, wird diese Mindestdividende nicht gezahlt, könnten Aktionäre mit insgesamt 500.000 Aktien (500.000 Euro Anteil am Grundkapital) den Beschluss anfechten. Es scheint deshalb naheliegend, dass der Hauptaktionär einer Dividende in dieser Höhe in der HV freiwillig zustimmt.

Gerade wenn der Börsenkurs den inneren Wert der Aktie deutlich unterschreitet, also ein Aktienverkauf über die Börse nur unter Inkaufnahme von Wertverlusten möglich ist, haben die Streubesitzaktionäre einen direkten Vorteil aus der Dividendenzahlung, die einen Teil des Unternehmenswerts zu 100% verfügbar macht, ohne dass man einen Anteil am Unternehmen aufgeben muss.

Also trotz linke Tasche - rechte Tasche, was grundsätzlich richtig ist, gibt es hier eben ein Interesse an Dividendenzahlungen, das im Unternehmen gebundene Kapital wird im strategischen Interesse des Hauptaktionärs eingesetzt, dem Zugriff der einzelnen Aktionäre ist es dauerfaft entzogen. Und die 4% Regelung im Gesetz entstand sicher in der Absicht, dem Aktionär wenigstens eine gewisse Verzinsung zu gewähren, wenn ausreichend Gewinne vorhanden sind.

Da die Unternehmensstrategie nicht so richtig offen gelegt wird, spricht natürlich dafür, dass der Streubesitz Dividenden fordert. Wieso soll man für eine unklare oder falsche Strategie Kapital im Unternehmen lassen, auf Dauer sind 100% Eigekapitalquote ja keine sinnvolle Strategie. Und falls es ja eh darum geht, dass das Unternehmen bald verkauft wird und es damit eine Abfindung bzw. Squeeze-Out gibt könnte man sogar Sonderdividenden fordern.

Ich finde es aber auch nicht verkehrt, dass das Unternehmen sich alle strategischen Möglichkeiten offen hält.
Eine strategische Übernahme eines Wettbewerbers mit Finanzierungsschwierigkeiten könnte beispielsweise im derzeit schwierigen Markt gewinnbringend sein.

[Oberfuzzy123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.800.069 von JohannesWild am 06.05.23 14:02:31

Ja es läuft quer.
Aus einer nicht-Dividendenzahlung in Höhe von unglaublichen 0,04 Euro pro Aktie oder 0,04% des Aktienkurses oder 0,015% des aktuellen NAV darauf zu schlissen, dass man die Aktionäre herausdrängen möchte ist sehr abenteuerlich.

Aber gut wer meint, hier ein Zeichen setzen zu müssen kann dafür ja seine 0,0x% der Aktien verwenden.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.799.370 von Oberfuzzy123 am 06.05.23 11:31:12

Ui jetzt läuft es aber m.E. etwas quer.
Mal unabhängig von der Dividendenhöhe haben wir ein Recht auf die Dividende und es gibt, insbesondere im Falle der DRE keinen Grund diese nicht auszuschütten. Hier geht es m.E. weniger um die Dividende an sich, sondern darum zu zeigen, dass man sich nicht alles gefallen lässt.
Vielleicht will uns die DRE im nächsten Schritt weit unter Wert aus dem Unternehmen herausdrängen und testet mal ob wir uns überhaupt zur Wehr setzen, wenn die Aktionärsrechte beschnitten werden.
Ich finde es jedenfalls sehr gut hier die Solventis auf der eigenen Seite zu haben und zu wissen, dass sie sich im Zweifelsfall für die Rechte der Aktionäre einsetzt

Gruß,

Johannes

Zitat von Oberfuzzy123: Ja ich wundere mich auch etwas. Natürlich sollte man grundsätzlich als Anleger mal was zurückbekommen, Fonds brauchen auch ordentliche Erträge.
Aber in diesem Fall ?
Es geht ja hier eh darum, dass das Unternehmen bald verkauft wird und es damit eine Abfindung bzw. Squeeze-Out gibt.
Und dann 0,04 Euro, oder 0,4% Dividendenrendite.
Was soll das denn bringen ?
Da muss ich eher an SOLVENTIS zweifeln, die ja eigentlich einen guten Ruf haben.

[gnuldi]

Vielleicht spekuliert Solventis darauf, dass Summit keinen großen Widerstand auf der Hauptversammlung haben möchte und davor schon ein üppiges Angebot macht

[Oberfuzzy123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.799.073 von hedgehog48 am 06.05.23 10:35:49

Ja ich wundere mich auch etwas. Natürlich sollte man grundsätzlich als Anleger mal was zurückbekommen, Fonds brauchen auch ordentliche Erträge.
Aber in diesem Fall ?
Es geht ja hier eh darum, dass das Unternehmen bald verkauft wird und es damit eine Abfindung bzw. Squeeze-Out gibt.
Und dann 0,04 Euro, oder 0,4% Dividendenrendite.
Was soll das denn bringen ?
Da muss ich eher an SOLVENTIS zweifeln, die ja eigentlich einen guten Ruf haben.