DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 16)

[unicum]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.741 von TraderJules am 25.09.23 17:21:24

Zitat von TraderJules: Aber 2027 könnte das Zinsniveau auch wieder deutlich geringer sein. Die Konjunktur zeigt weltweit nach unten... Die Verschuldung der Staaten ist hoch. Die Notenbanken werden die Zinsen vermutlich nur noch minimal erhöhen und nach meiner Einschätzung spätestens 2025 wieder senken. 2027 könnten wir beim Leitzins durchaus wieder bei 2% sein.

Diese Einschätzung halte ich für absurd, mindestens aber für hochriskant. Im historischen Vergleich befinden wir uns in einem absoluten Niedrigzinsumfeld. Notenbanken sind zur Geldwertstabilität verpflichtet, nicht zur Sanierung von Staatshaushalten. Sollte es eine Zweckentfremdung hin zu Letztem geben, bricht ohnehin alles vollkommen zusammen. Aber dann schwindet auch im Gegenzug jede Macht einer Zentralbank und Markt-"zinsen", folgen dann anderen Gesetzmäßigkeiten. Aber (nur) dann wären hochverschuldete Immo-AGs (vielleicht) die großen Gewinner.

Die Annahme einer signifikanten Zinssenkung bei dauerhaft erhöhter Inflation, negativem Realzins innerhalb eines stabilen politischen Systems halte ich für eine vollständie Ausblendung der Realtät, entstanden in den letzten zehn Jahren und unter Verlust der Wahrnehmung der historischen Beobachtungen und Relationen.

Vielleicht ist aber hier auch die Verzweiflung Wunschvater des Gedankens.

[babbelino]

Klar. Quelle Hahn-Report, S.77

Die Mietvertragskonditionen haben sich aus Sicht der Händler in erster Linie hinsichtlich der erhöht
anfallenden Nebenkosten, begründet durch den enormen Anstieg der Energiekosten, im Vergleich
zum Vorjahr zu ihren Ungunsten verändert (82 Prozent; Vorjahr: 21 Prozent). Nichtsdestotrotz ist der
Anteil der Händler, die eine Änderung der Gesamtmieten zu ihren Gunsten wahrnehmen im Vergleich
zum Vorjahr von 16 Prozent auf 28 Prozent angestiegen.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.516 von babbelino am 25.09.23 16:59:09

Zitat von babbelino: Ich bezweifele, dass die Mieter noch länger gewillt sind, die inflationsindexierten Mieten plus die Kosten der energetischen Sanierung zu tragen. Siehe hierzu den jüngsten Hahn-Report.

Dass ein Mieter lieber weniger als mehr zahlen will ist wohl nicht verwunderlich. Die Frage ist nur: kann der Mieter den Wunsch auch durchsetzen und findet er eine günstigere Alternative.

Nennst Du mal eine Passage aus dem Hahn-Report, der Deine Aussage hierzu belegen soll (und ggf. die günstigeren Alternativen aufzeigt)?

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.537.548 von Hanspeterdergrosse am 25.09.23 19:31:29

Also in gewerblichen Immobilien sind für den Innenausbau eigentlich meist die Mieter verantwortlich. Der Mietflächen werden als veredelter Rohbau ohne Trockenbau, Haustechnik, Elektro, Bodenbeläge etc. bereitgestellt. Der Vermieter ist meistens nur für Dach und Fassade sowie Estrich und Energieerzeugung verantwortlich. Somit halten sich die Sanierungen meist in Grenzen. Hier kann es natürlich andere Modelle geben, wodurch es aber natürlich deutlich höhere Mieten pro m² gibt.

Ich habe in meiner Rechnung sogar noch einen Fehler. Auf die 20% EK müssen natürlich keine Zinsen gezahlt werden... Somit fallen sogar nur 400 T€ Zinsen an. Entweder können wir mit 100k dann mehr sanieren oder die EK Rendite steigt

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.741 von TraderJules am 25.09.23 17:21:24

Zitat von TraderJules: Die untere Grafik suggeriert, dass die durchschnittliche Anfangszinsbindung bei 10 Jahren liegt. Somit sind bei Annuitätendarlehen eher 45% getilgt. 2027 müssen Kredite mit 3,09 % Zinsen refinanziert werden. Schrade meinte, dass man derzeit zwischen 4,5 und 5 % Zinsen bezahlt. Durch die Mietsteigerungen sollte somit der FFO nach der neuen Finanzierung wieder auf dem Anfangsniveau sein. Aber 2027 könnte das Zinsniveau auch wieder deutlich geringer sein. Die Konjunktur zeigt weltweit nach unten... Die Verschuldung der Staaten ist hoch. Die Notenbanken werden die Zinsen vermutlich nur noch minimal erhöhen und nach meiner Einschätzung spätestens 2025 wieder senken. 2027 könnten wir beim Leitzins durchaus wieder bei 2% sein.

Bei anderen Immobilienunternehmen wäre ich auch vorsichtig. Aber hier sehe ich aufgrund des starken Managements beim Ankauf und und Entwicklung viel Potential.

Schauen wir uns doch den heutigen Kauf mal isoliert hinsichtlich EK Rendite an:

Nettomieteinnahmen 1,0 Mio. € (nimmt mit der Zeit zu)
Kaufpreis 10 Mio. €
Gesamtkapitalrendite 10%
Anteil FK 80 %
FK Zins 5% mit 10 Jahre Zinsbindung
--> FK Zinsen im Jahr 500 T€ (nimmt mit der Zeit ab)
--> Sonstige nicht umlagefähige Kosten 100T€ (Schätzung meinerseits)
--> Ertrag 400 T€
--> EK 2 Mio. € --> EK Rendite 20 % (steigt mit der Zeit)

Die Rendite entschädigt sehr gut für die von dir genannten Risken! Ich habe hier konservativ gerechnet!

Und das Objekt komplett auf Verschleiss führen?? Dann stimmt die Recnung. Sehr kurzfristig gedacht.

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.516 von babbelino am 25.09.23 16:59:09

Die untere Grafik suggeriert, dass die durchschnittliche Anfangszinsbindung bei 10 Jahren liegt. Somit sind bei Annuitätendarlehen eher 45% getilgt. 2027 müssen Kredite mit 3,09 % Zinsen refinanziert werden. Schrade meinte, dass man derzeit zwischen 4,5 und 5 % Zinsen bezahlt. Durch die Mietsteigerungen sollte somit der FFO nach der neuen Finanzierung wieder auf dem Anfangsniveau sein. Aber 2027 könnte das Zinsniveau auch wieder deutlich geringer sein. Die Konjunktur zeigt weltweit nach unten... Die Verschuldung der Staaten ist hoch. Die Notenbanken werden die Zinsen vermutlich nur noch minimal erhöhen und nach meiner Einschätzung spätestens 2025 wieder senken. 2027 könnten wir beim Leitzins durchaus wieder bei 2% sein.

Bei anderen Immobilienunternehmen wäre ich auch vorsichtig. Aber hier sehe ich aufgrund des starken Managements beim Ankauf und und Entwicklung viel Potential.

Schauen wir uns doch den heutigen Kauf mal isoliert hinsichtlich EK Rendite an:

Nettomieteinnahmen 1,0 Mio. € (nimmt mit der Zeit zu)
Kaufpreis 10 Mio. €
Gesamtkapitalrendite 10%
Anteil FK 80 %
FK Zins 5% mit 10 Jahre Zinsbindung
--> FK Zinsen im Jahr 500 T€ (nimmt mit der Zeit ab)
--> Sonstige nicht umlagefähige Kosten 100T€ (Schätzung meinerseits)
--> Ertrag 400 T€
--> EK 2 Mio. € --> EK Rendite 20 % (steigt mit der Zeit)

Die Rendite entschädigt sehr gut für die von dir genannten Risken! Ich habe hier konservativ gerechnet!

[babbelino]

Ich bezweifele, dass die Mieter noch länger gewillt sind, die inflationsindexierten Mieten plus die Kosten der energetischen Sanierung zu tragen. Siehe hierzu den jüngsten Hahn-Report.

Zehnjährige deutsche Staatsanleihen rentieren jetzt mit 2,8% mit weiter steigender Tendenz. Tilgung hin oder her: Selbst wenn Du fünf Jahre 4% tilgst, bleiben 80% Restschuld stehen. Wenn Du dafür fortan 6% zahlst, zahlst Du erheblich mehr Zins als vorher auf die 100% Schuld. Ganz davon abgesehen, dass die Banken alles andere als doof sind und sich sehr genau überlegen werden, welchen Beleihungswert sie Deinem energetisch unsanierten Gebäude zukünftig zugestehen.

[TraderJules]

Das ist doch gerade der Vorteil von Defama... Man hat eine sehr lange Zinsbindung bei Annuitätendarlehen:



Erst ab 2026 muss man Kredite vermutlich zu höheren Zinsen refinanziert werden. Ob das Zinsniveau bis dahin ähnlich hoch ist, steht in den Sternen. Außerdem hat man aufgrund der hohen Anfangstilgung deutlich weniger zum refinanzieren. Gleichzeitig steigen die Mieter über die Indexierung, was in Summe trotz steigender Zinsen sogar positiv sein könnte. Bei den Mietern von Defama mit Supermärkten, Baumärkten, Drogeriemärkten und JYSK (20 % Ebit Marge!) (70 % aller Mieten) sehe ich hier auch keine Risiken. Gerade den Supermärkten geht es super gut... Schrade meinte, es wäre kein Problem den vertraglichen Mietanpassungen durchzusetzen.

Auch bei energetischen Sanierungen sehe ich wenig Risiken. Ich bin Bauingenieur und gerade Supermärkte lassen sich super mit Luft/Luft Wärmepumpen beheizen bzw. im Sommer mit dem gleichen Gerät kühlen... Das Verhältnis Fassade zu Fläche ist ebenfalls sehr vorteilhaft. Fassaden sind gerade und günstig zu dämmen. Solche Maßnahmen werden im Zuge normaler Modernisierungen durchgezogen, sind förderfähig (20 bis 50% von der Bafa) und können oft auf den Mieter umgelegt werden.

Gleichzeitig hat Defama aufgrund der Bilanzierung nach HGB große Stille Reserven. Diese werden in deinen Rechnungen nicht berücksichtigt.

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.252 von babbelino am 25.09.23 16:14:41

Zitat von babbelino: Herr Gott, ist es denn so schwer zu begreifen, welche katastrophalen Auswirkungen steigende Zinsen bei Immobilienunternehmen haben? Wie kommt man auf die Idee, den FFO nur auf die Marktkapitalisierung zu beziehen?

Es gibt auch Anleger, die das begreifen, weswegen ich meinen Anteil um die Hälfte abgebaut habe.

[babbelino]

Herr Gott, ist es denn so schwer zu begreifen, welche katastrophalen Auswirkungen steigende Zinsen bei Immobilienunternehmen haben? Wie kommt man auf die Idee, den FFO nur auf die Marktkapitalisierung zu beziehen?