DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 177)

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.862.303 von babbelino am 24.08.20 14:29:55

Aber trotzdem noch ergänzend zu den Kennzahlen:
Gebe dir Recht, dass diese bei (in- und ausländischen) Peers ggf. besser aussehen. M.E. passen diese aber für DEFAMA nur bedingt.

- LTV:
Hoher Verschuldungsgrad relativiert sich bei 5% jährlicher Tilgung und entsprechend geringem Refinanzierungsrisiko, da nach 10 Jahren Zinsbindung ein Großteil bereits getilgt ist.

- WALT:
Bleibt seit Gründung stabil und DEFAMA zeigt, dass sie mit Mietverlängerungen gut zurecht kommt. Zudem ist der geringe WALT schon in den günstigen Einkaufspreisen bereits enthalten. Ein Objekt mit 15 Jahren WALT geht, wie man an Silberberg sieht, i.d.R. halt nur zum 15-17 fachen über den Tisch - ob das profitabler als die DEFAMA Käufe ist, muss man Einzelfallabhängig rechnen.

- Bodenwert:
M.E. hier irrelevant, da er beim Erwerb der Märkte auch nicht "mitbezahlt" wird. Das wäre anders bei Objekten z.B. im Raum München. Dort hat man schöne Bodenwerte, zahlt aber halt auch mal das +30fache an Jahresmiete - ob das wirtschaftlich profitabler ist, muss jeder selber mit spitzem Bleistift rechnen.

- Konzentration in Ostdeutschland:
Wurde auch schon öfter hier diskutiert: Ist was dran, aber inzwischen ist auch ein Teil in NRW, Bayern und Baden-Württemberg und zum anderen sind die Standorte in den Ostdeutschen Städten gut ausgewählt, d.h. es ist in der Regel der "Top-Pick" mit kaum Konkurrenz in der jeweiligen Stadt ("der große Fisch im kleinen Teich").

Viele Grüße
LTV

[LongTermForever]

Muss gestehen, dass ich fast seit 15 Jahren in REITs investiere, dort viel Research betreibe und bzgl Home Bias neben Defama kaum deutsche Werte besitze.

Aber ich würde mich jetzt bei Gegenargumenten nur wiederholen, daher würde mich im Gegenzug lieber mal interessieren, welche Immobilienwerte dann deiner Meinung nach die bessere Wahl sind...

[babbelino]

@LongTermForever

Ich fürchte, Du macht es Dir zu einfach. Du schreibst, Defama habe ein hochqualitatives Portfolio. An welchen Parametern machst Du dies bitte fest?

Am LTV? Bewegt sich gemessen am EV bei rund 53% und ist damit nicht besonders attraktiv.
Am WALT? Bewegt sich bei 3,x Jahren und ist damit deutlich unterdurchschnittlich.
Am Verhältnis Bodenwert/Marktwert? Bewegt sich bei gerade einmal 10% und ist damit am untersten Ende.
An der Lage? Die Häufung der Objekte in Ostdeutschland (Demographie) und der niedrige Bodenrichtwert der Objekte spricht eindeutig gegen eine gute Lage (auch wenn dies hier immer gerne anders dargestellt wird und auf die gute Mikrolage verweisen wird).
An der Mieterstruktur? Völlig unauffällig. Der relativ geringe Anteil Kleidung bringt in Anbetracht der Covid-19-Krise leichte Pluspunkte.
Die Bewertung? Auf Basis der heutigen Bewertung absolut marktkonform. Per Stand heute bewertet die Börse Defama mit dem 12,4 fachen Multiple bzw. einer Mietrendite von 8,1%.
Am Management? Der beobachtbare Zeitraum von Herrn Schrade als ursprünglich branchenfremden Manager ist mit 5 Jahren schlichtweg zu kurz um hier schon ein Urteil fällen zu können.

Nur weil hier im Board das Narrativ "hochqualitativ" gepflegt wird bedeutet dies noch lange nicht, dass es dies auch ist.

@K1K1
In Deutschland gibt es in dem Marktsegment mit Defama, FCR und Dt. Konsum lediglich drei Unternehmen. Alle drei haben keine lange Historie und sind strenggenommen Produkte der Niedrigzinspolitik der EZB und letztlich Eures Anlagenotstandes. Sollte ich gezwungen sein, unter diesen Dreien einen Favoriten zu benenne, wäre es Defama (Dt. Konsum ist mir viel zu hoch bewertet, bei FCR verweise ich auf den WO:Thread, dann weiss man Bescheid).

Im Ausland gibt es Gesellschaften, die nicht nur über eine längere Unternehmenshistorie (und damit mehr Erfahrungswerte hinsichtlich ihrer Zyklizität, Managementqualität etc.) verfügen, sondern über noch klarer abgegrenzte Geschäftsmodelle bei in meinen Augen attraktiveren Bewertungen verfügen.

Anders formuliert: Die Attraktivität der Defama für viele (Privat-)Investoren hier im Board ist meines Erachtens primär ein Ergebnis ihres Home-Bias aber nicht Ergebnis einer differenzierten Markt- und Bewertungsanalyse.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.859.510 von babbelino am 24.08.20 10:39:22

Die Antwort darauf ist ganz einfach:

DKR würde dieses hochqualitative Portfolio, welches DEFAMA besitzt, nicht oder nur mit hohem Aufwand selbst erwerben können. Man muss doch nur mal schauen, wie zeitaufwändig es für DEFAMA ist, einzelne Objekte zu erwerben, geschweige denn die ganzen 39 Stück! Das geht auch bei DKR nicht schneller, wenn man denselben Qualitätsmaßstab anlegt.

Klar kann DKR (wie man an der Historie sieht) mit hohem Tempo eigene Objekte kaufen, aber nicht in dieser speziellen Kombination aus Preisgünstig und von hoher Qualität wie DEFAMA es macht, was hier schon öfter thematisiert wurde. Deshalb ist z.B. auch der Portfolio-Leerstand bei DKR mit durchschnittlich 10,8% deutlich höher als bei DEFAMA.

Und dieses Portfolio würde man aus diesen Gründen eben nie zu dem 11-fachen bekommen, wie es seitens DEFAMA bilanziert und letztendlich in deren NAV (und in gewissem Umfang auch im Kurs) abgebildet wird.

Dies ist aber eben nur die Argumentation speziell für DEFAMA. Ich gebe dir natürlich Recht, dass es viele Unternehmen gibt, deren fairer Wert nicht über dem Wert deren Einzelbestandteile oder NAV liegt.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.850.413 von babbelino am 22.08.20 19:21:59

Zitat von babbelino: Interessant wäre eine Defama dann, wenn ihre Immobilen auf Basis einer Mietrendite von z.B. 10% an der Börse bewertet werden würden und die beobachtbaren Marktpreise so wie jetzt bei 8-8,5% liegen. Dann kaufe ich ein Portfolio unterhalb des Markwertes.

Preiswerter kaufen ist natürlich immer gut....

Zitat von babbelino: Jetzt kaufe ich ein Portfolio, dass von der Börse ziemlich genau so wie die beobachtbaren Marktpreise bewertet wird. Eine Unterbewertung erkenne ich da nicht.

... wenn Du als Anleger in dem Segment der DeFaMa investiert sein wolltest, was würdest Du denn machen?

[babbelino]

Nur zur Klarstellung: Ich bin kein Dt. Konsum Aktionär!!! Richtig heißt es: Wenn ich eine Dt. Konsum-Aktionär WÄRE.

[babbelino]

@Kampfkater

Aber das ist doch genau mein Punkt. Defama notiert eben NICHT unter ihrem inneren Wert. Die Ankaufsrenditen bewegen sich seit Jahren!! innerhalb einer Spannweite von 8-9%, zuletzt sogar mit leicht steigender Tendenz. Das sind die Marktpreise. Warum sollte ich als Aktieninvestor bereit sein, mehr als diese Marktpreise zu bezahlen? Wegen der von Euch jetzt aufgemachten Übernahmespekulationen auf Basis einer Mietrendite von rund 6,6%? Warum sollte denn die Dt. Konsum dies machen, wenn sie doch selber am Markt zu 8-9% kaufen können? Da würde ich als Dt. Konsum-Aktionär aber schön sauer werden. Es gibt ja keinen Mangel an solchen Objekten, wie die zahlreichen Ankäufe von Defama, Dt. Konsum oder FCR zeigen.

Du schreibst: "Aber weil nun unter "Flagge" Corona noch irrer und enthemmter Papiergeldexzesse laufen, werden solide und sichere Erträge nach Inflation immer wertvoller." Ja, stimmt, ist aber eventuell zu kurz gedacht. Informiere Dich mal über das "Gesetz über den Geldentwertungsausgleich bei bebauten Grundstücken", alternativ Hauszinssteuer/Gebäudeentschuldungssteuer.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.850.413 von babbelino am 22.08.20 19:21:59

Das ist doch die Chance für uns Investoren, dass solche Werte meistens unter dem inneren Wert notieren und auch selten den bei einem Aufkauf/Übernahme nötigen Paketzuschlag oder "Zerschlagungswerte" der Einzelteile bei "Holdings" u.ä. abbilden.

Eine Defama mit Übernahmevorgang von Dritten würde heute schon eher bei 27 € "kosten".

Deshalb können Investoren bei einer Defama nur gewinnen, auch wenn es mittelfristig noch keine Übernahme/Fusion geben dürfte.

Aber weil nun unter "Flagge" Corona noch irrer und enthemmter Papiergeldexzesse laufen, werden solide und sichere Erträge nach Inflation immer wertvoller.

Es gibt ja weltweit genug Adressen, die haben das "Luxusproblem", mehr Anlagebedarf und Umschichtungsbedarf zu haben, als solide Sachwerte zur Verfügung stehen.

Sobald eine Defama über 100 Mio € Marktwert stehen wird, heute schon meine Überzeugung, dann geht hier richtig die Post ab.

Noch zieren sich ja die "großen Jungs", in die Defama zu gehen, weil in ihren Augen ein "Fliegenschiss" unter 100 Mio Marketcap.

[babbelino]

@Joe

Mein Verweis bezog auf Deine in meinen Augen falsche These, dass Defama aufgrund des Diversifikationseffektes eine höhere Bewertung verdient hätte als die 8% Mietrendite zu der sie selber Immobilien ankaufen. Von Pleiten irgendwelcher Mieter gehe ich (noch) nicht aus.

Ein anderes Beispiel: Wenn man Deiner Argumentation folgen würde, dürfte Defama (und alle anderen Immogesellschaften auch nicht) eine Kapitalerhöhung unterhalb des NAV durchführen. Das ist aber nicht der Fall, wie zuletzt auch die Dt. Konsum gezeigt hat.

Noch ein Beispiel: Wenn Deine These richtig wäre, müssten Beteiligungsgesellschaften auch immer mit einem Aufschlag notieren. Das tun sie aber nicht, vielmehr sind Discounts von 20-30% die Regel. Dies gilt selbst dann, wenn sich die Vermögenswerte im Rahmen einer Sum-of-the-Parts-Analyse börsennotierter Gesellschaften sehr gut bestimmen lassen.

Interessant wäre eine Defama dann, wenn ihre Immobilen auf Basis einer Mietrendite von z.B. 10% an der Börse bewertet werden würden und die beobachtbaren Marktpreise so wie jetzt bei 8-8,5% liegen. Dann kaufe ich ein Portfolio unterhalb des Markwertes.

Jetzt kaufe ich ein Portfolio, dass von der Börse ziemlich genau so wie die beobachtbaren Marktpreise bewertet wird. Eine Unterbewertung erkenne ich da nicht.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.843.243 von Kampfkater1969 am 21.08.20 18:56:22

Zitat von Kampfkater1969: ich bin sehr kritisch.... ;-)

Das kann ich nur bestätigen. Bei Defama ist Kampfkater eher ein schnurrendes Kätzchen, im Northern Data-Thread hingegen fährt er gern auch mal die Krallen aus.

Schönes Wochenende!