DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 252)
eröffnet am 05.09.16 10:13:01 von
neuester Beitrag 23.04.24 09:55:53 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 61.194.083 von LongTermForever am 07.08.19 10:39:11
Keine Frage undenkbar aktuell. Aber auch nur 0,5 % Bundesbankzinsen, bzw. Eurobankzinsen, waren vor 14 Jahren noch undenkbar! Das es mal Gedanken geben würde, der Staat solle Eigentumswohnungen ankaufen, und überhaupt die Idee Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen, zwangsverstaatlich werden sollten, diese Gedanken aus aktuellen relativ normalen Real-Politiker-Mündern zu hören, war auch vor 6 Jahren noch undenkbar.
Ich weiss es nicht, wo genau die Werte des Immobilienmarktes hingehen. Und wir haben ja mit den Fachmärkten in der Peripherie oder einfach oft auf dem Platten Lande eine ganze bestimmte Art von Immobilie. Glaube, dass eben die Immos der defama wohl am wenigsten profitieren würden, wie es auch jetzt schon ist, von einem Anstieg der Immobilienpreise in den Grossstädten.
Wenn sich aber aufgrund von Entwicklungen in dem Zusammenspiel von Zinsen, Preisänderungen, Inflation etc, sich eine einseitige Erhöhung der Werte von Immobilien ergibt dann könnten bestimmte Stellen auch an eine Abschöpfung denken.
Wenn die Entwicklung so weiter geht, also die Flutung des Landes mit unqualifizierten und grundsätzlich wohl aufgrund von Struktur, Religion und / oder Mentalität zu einem hohen Anteil schlecht zu beschulender und auszubildender Menschen hier stark zunehmen, dann wird der Staat immer mehr Geld benötigen, das umverteilt werden muss. Da dabei gleichzeitig die arbeitenden Menschen mit guter Ausbildung, in Rente gehen , und nur sehr gering Deutsche qualifizierte Nachkommen bekommen, so auch in den Firmen nichts mehr beitragen können, werden nicht nur die Löhne und damit einher die Lohnsteuern und Sozialabgaben sinken, sondern auch die Unternehmensgewinne, ganz einfach, weil die Firmen kaum noch qualifiziertes Personal haben. Keine oder niedrigere Unternehmensgewinne, heisst insgesamt weniger Nachfrage und Ankurbelung der Wirtschaft und insgesamt immer weniger (Steuer)einnahmen.
Wie sagte Scholl-Latour: Wer halb Kalkutta aufnimmt, hilft den Menschen nicht, sondern wird selber zu Kalkutta.
Einfach mal die Länder anschauen, wo die Einwanderer herkommen..........dann weiss man wie Deutschland in einigen Jahren aussieht.
Aber auch da, haben wir, die defama die Immobilien die auch dann gebraucht werden, wenn alles schlecht läuft. Denn Lebensmittel aus Discountern werden immer gebraucht und entsprechend hat man auch eigentlich immer Interessenten in die Immobilien die defama hält.
Man weiss ohnehin nicht wie es läuft, genau. Es sind Abschätzungen, und jeder von uns muss das beste daraus machen. Also ich selber gehe mal einfach davon aus, es läuft noch einige Jahre so ähnlich wie bisher. Habe letztens in einer Kolumne über Gold gelesen, dass man ja als normal denkender Mensch schon alle Aktien verkauft hätte..........
Nein, man kann sich nicht nach jeder Idee richten, auch wenn einiges davon stimmen mag.
Was ich immer schon an defama kritisiert habe, mir geht es ehr zu langsam weiter. Habe die Befürchtung, dass man irgendwann gar nicht mehr so billig einkaufen kann, was sich in Bezug zu den grösseren Objkten ja auch teilweise bestätigt hat. Aber wie wichtig es ist, auch , auf dem Platten Lande, die beste Immobilien von mehreren zu wählen , hatten wir ja schon mehrmals besprochen. Denn wenn es weniger Nutzungen der Immobilien gibt, gewinnen wohl die mit der besten Lage und dem besten Angebot, möglichst mit weiteren Immobilien und Märkten in der direkter Nähe.
Folglich ist dauerhaft die Auswahl und die Qualität der eigenen Immobilien noch wichtiger als ein günstiger Preis.
Zitat von LongTermForever: Also ganz ehrlich, Mietpreisdeckel in Berlin sind das eine, aber wenn sie irgendwann anfangen würden Bewertungsreserven von Defama zwangsumzuverteilen, dann leben wir in einer kommunistischen Welt der Enteignung, die wohl kaum mehr mit unserem Grundgesetz vereinbar wäre...
Keine Frage undenkbar aktuell. Aber auch nur 0,5 % Bundesbankzinsen, bzw. Eurobankzinsen, waren vor 14 Jahren noch undenkbar! Das es mal Gedanken geben würde, der Staat solle Eigentumswohnungen ankaufen, und überhaupt die Idee Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen, zwangsverstaatlich werden sollten, diese Gedanken aus aktuellen relativ normalen Real-Politiker-Mündern zu hören, war auch vor 6 Jahren noch undenkbar.
Ich weiss es nicht, wo genau die Werte des Immobilienmarktes hingehen. Und wir haben ja mit den Fachmärkten in der Peripherie oder einfach oft auf dem Platten Lande eine ganze bestimmte Art von Immobilie. Glaube, dass eben die Immos der defama wohl am wenigsten profitieren würden, wie es auch jetzt schon ist, von einem Anstieg der Immobilienpreise in den Grossstädten.
Wenn sich aber aufgrund von Entwicklungen in dem Zusammenspiel von Zinsen, Preisänderungen, Inflation etc, sich eine einseitige Erhöhung der Werte von Immobilien ergibt dann könnten bestimmte Stellen auch an eine Abschöpfung denken.
Wenn die Entwicklung so weiter geht, also die Flutung des Landes mit unqualifizierten und grundsätzlich wohl aufgrund von Struktur, Religion und / oder Mentalität zu einem hohen Anteil schlecht zu beschulender und auszubildender Menschen hier stark zunehmen, dann wird der Staat immer mehr Geld benötigen, das umverteilt werden muss. Da dabei gleichzeitig die arbeitenden Menschen mit guter Ausbildung, in Rente gehen , und nur sehr gering Deutsche qualifizierte Nachkommen bekommen, so auch in den Firmen nichts mehr beitragen können, werden nicht nur die Löhne und damit einher die Lohnsteuern und Sozialabgaben sinken, sondern auch die Unternehmensgewinne, ganz einfach, weil die Firmen kaum noch qualifiziertes Personal haben. Keine oder niedrigere Unternehmensgewinne, heisst insgesamt weniger Nachfrage und Ankurbelung der Wirtschaft und insgesamt immer weniger (Steuer)einnahmen.
Wie sagte Scholl-Latour: Wer halb Kalkutta aufnimmt, hilft den Menschen nicht, sondern wird selber zu Kalkutta.
Einfach mal die Länder anschauen, wo die Einwanderer herkommen..........dann weiss man wie Deutschland in einigen Jahren aussieht.
Aber auch da, haben wir, die defama die Immobilien die auch dann gebraucht werden, wenn alles schlecht läuft. Denn Lebensmittel aus Discountern werden immer gebraucht und entsprechend hat man auch eigentlich immer Interessenten in die Immobilien die defama hält.
Man weiss ohnehin nicht wie es läuft, genau. Es sind Abschätzungen, und jeder von uns muss das beste daraus machen. Also ich selber gehe mal einfach davon aus, es läuft noch einige Jahre so ähnlich wie bisher. Habe letztens in einer Kolumne über Gold gelesen, dass man ja als normal denkender Mensch schon alle Aktien verkauft hätte..........
Nein, man kann sich nicht nach jeder Idee richten, auch wenn einiges davon stimmen mag.
Was ich immer schon an defama kritisiert habe, mir geht es ehr zu langsam weiter. Habe die Befürchtung, dass man irgendwann gar nicht mehr so billig einkaufen kann, was sich in Bezug zu den grösseren Objkten ja auch teilweise bestätigt hat. Aber wie wichtig es ist, auch , auf dem Platten Lande, die beste Immobilien von mehreren zu wählen , hatten wir ja schon mehrmals besprochen. Denn wenn es weniger Nutzungen der Immobilien gibt, gewinnen wohl die mit der besten Lage und dem besten Angebot, möglichst mit weiteren Immobilien und Märkten in der direkter Nähe.
Folglich ist dauerhaft die Auswahl und die Qualität der eigenen Immobilien noch wichtiger als ein günstiger Preis.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.190.265 von philojoephus am 06.08.19 21:38:42Hinsichtlich der Gutachterschätzungen möchte ich gern das letzte Jahr, als diese noch normal arbeitet der IVG AG hinweisen. Weiss genau noch , dass man um die Jahreswende vor dem ende, dort einen Wert je Aktie von über 10 euro angab, weil ich selber dann zu um 6Euro kaufte, angesichts der Unterbewertung. Verkaufte wohl bald wieder mit Verlust.
Nun ein gutes halbes Jahr später, wurde dann gemeldet, dass die IVG sogar überschuldet sei, also es gar nicht der Wert von 10 Euro je Aktie geben würde (wie er ja aufgrund von Schätzungen vereidgter und wohl weltweit anerkannter Sachverständigen war) sondern wohl unter 0 liegen würde.
Schliesslich und endlich haben dann wohl die Inhaber der meisten Schulden, wohl hauptsächlich amerikanische Hedgefonds, die IVG übernommen und die Aktionäre gingen mehr leer aus. Es war mal angedachte den alten Aktionären noch ein kleines Bezugsrecht insgesamt für alle Aktionäre von unter 3 % des neuen Kapitals zu geben, ob das jemals durchgeführt wurde , weiss ich nicht, weil ich selber schon lange vor den ganz grossen Verlusten verkauft hatte,
Also ich finde es einen ungeheuerlichen Vorgang, wenn eine AG, ca 1 Jahr vor der Meldung, man sei überschuldet mitteilt man habe noch ein Vermögen von ca 1.200 Millionen euro, aufgrund gutachterlicher Schätzungen. Und auch da noch Gewinne genannt wurden.
Also Schätzungen mit extremer Vorsicht!
Andererseits meine ich, wenn diese Schätzungen bei einer AG zu einem bestimmten Wert führen muss das doch eine gewisse Richtigkeit haben. Aber der Wert ist wohl weniger entscheidend als das was man als Ertrag aus den Immobilien herausholen kann.
Nun ein gutes halbes Jahr später, wurde dann gemeldet, dass die IVG sogar überschuldet sei, also es gar nicht der Wert von 10 Euro je Aktie geben würde (wie er ja aufgrund von Schätzungen vereidgter und wohl weltweit anerkannter Sachverständigen war) sondern wohl unter 0 liegen würde.
Schliesslich und endlich haben dann wohl die Inhaber der meisten Schulden, wohl hauptsächlich amerikanische Hedgefonds, die IVG übernommen und die Aktionäre gingen mehr leer aus. Es war mal angedachte den alten Aktionären noch ein kleines Bezugsrecht insgesamt für alle Aktionäre von unter 3 % des neuen Kapitals zu geben, ob das jemals durchgeführt wurde , weiss ich nicht, weil ich selber schon lange vor den ganz grossen Verlusten verkauft hatte,
Also ich finde es einen ungeheuerlichen Vorgang, wenn eine AG, ca 1 Jahr vor der Meldung, man sei überschuldet mitteilt man habe noch ein Vermögen von ca 1.200 Millionen euro, aufgrund gutachterlicher Schätzungen. Und auch da noch Gewinne genannt wurden.
Also Schätzungen mit extremer Vorsicht!
Andererseits meine ich, wenn diese Schätzungen bei einer AG zu einem bestimmten Wert führen muss das doch eine gewisse Richtigkeit haben. Aber der Wert ist wohl weniger entscheidend als das was man als Ertrag aus den Immobilien herausholen kann.
Also ganz ehrlich, Mietpreisdeckel in Berlin sind das eine, aber wenn sie irgendwann anfangen würden Bewertungsreserven von Defama zwangsumzuverteilen, dann leben wir in einer kommunistischen Welt der Enteignung, die wohl kaum mehr mit unserem Grundgesetz vereinbar wäre...
@Kampfkater1969
Du schreibst: "Die nächste Immokrise wird es zeigen, wie schnell dann bisheriges "Eigenkapital" aus Hochbewertungen entstanden, dann sich in Luft auflöst."
In meinen Augen passiert via Vehikel Defama an der Börse nichts anders. Ankauf erfolgt mit Renditen von grob 9%, die Börse bewertet diese mit 7,5% ohne das etwas nennenswertes mit den Immobilien passiert ist. Das ist auch eine Form der Höherbewertung. Kann man damit rechtfertigen, dass man einen Portfolioeffekt hat und dass man sich nicht selber kümmern muss. Streng genommen aber auch eine Höherbewertung.
Ich teile Dein wirtschaftspolitisches Großwetterbild, gehe allerdings nicht davon aus, dass die Sachwertbesitzer (Immos im speziellen) langfristig ungeschoren aus der Niedrigzinspolitik herauskommen werden. Ich rechne früher oder später mit Zwangshypotheken, implementiert mit dem Argument, dass man die Windfallprofits der Immobesitzer gerecht umverteilen möchte. In diesem Szenario brauchst Du eine andere Art von Immogesellschaften.
Du schreibst: "Die nächste Immokrise wird es zeigen, wie schnell dann bisheriges "Eigenkapital" aus Hochbewertungen entstanden, dann sich in Luft auflöst."
In meinen Augen passiert via Vehikel Defama an der Börse nichts anders. Ankauf erfolgt mit Renditen von grob 9%, die Börse bewertet diese mit 7,5% ohne das etwas nennenswertes mit den Immobilien passiert ist. Das ist auch eine Form der Höherbewertung. Kann man damit rechtfertigen, dass man einen Portfolioeffekt hat und dass man sich nicht selber kümmern muss. Streng genommen aber auch eine Höherbewertung.
Ich teile Dein wirtschaftspolitisches Großwetterbild, gehe allerdings nicht davon aus, dass die Sachwertbesitzer (Immos im speziellen) langfristig ungeschoren aus der Niedrigzinspolitik herauskommen werden. Ich rechne früher oder später mit Zwangshypotheken, implementiert mit dem Argument, dass man die Windfallprofits der Immobesitzer gerecht umverteilen möchte. In diesem Szenario brauchst Du eine andere Art von Immogesellschaften.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.190.265 von philojoephus am 06.08.19 21:38:42
Fakt ist ja auch, es gibt nicht den punktgenauen richtigen Gutachtenwert für Immobilien, wer dis sagt, ist ein Quacksalber......immer eine größere Spanne von unten über die Mitte bis zum oberen Rand möglich und auch "fachlich" vertretbar.
Warum mir eine Defama als Invest besonders gefällt, ich "versaue oder verziere" meine GuV nicht mit diesen "Papierbewertungen"......letztlich ist der tatsächliche Verkehrswert der, der am Markt bei einem Verkauf t a t s ä c h l i c h erzielt wird.
Hochbewertungen außerhalb der HGB Bilanzen ja ein Kinderspiel......eine weitere Schraubenumdrehung findet sich immer, in den Eingabefeldern der Gutachtentabellen......
Die nächste Immokrise wird es zeigen, wie schnell dann bisheriges "Eigenkapital" aus Hochbewertungen entstanden, dann sich in Luft auflöst.
Defama sicherlich eine meiner Immoaktien mit dem geringsten Risiko. Und wir Miteigentümer haben trotzdem wunderschöne Renditen.
Fakt ist ja auch, es gibt nicht den punktgenauen richtigen Gutachtenwert für Immobilien, wer dis sagt, ist ein Quacksalber......immer eine größere Spanne von unten über die Mitte bis zum oberen Rand möglich und auch "fachlich" vertretbar.
Warum mir eine Defama als Invest besonders gefällt, ich "versaue oder verziere" meine GuV nicht mit diesen "Papierbewertungen"......letztlich ist der tatsächliche Verkehrswert der, der am Markt bei einem Verkauf t a t s ä c h l i c h erzielt wird.
Hochbewertungen außerhalb der HGB Bilanzen ja ein Kinderspiel......eine weitere Schraubenumdrehung findet sich immer, in den Eingabefeldern der Gutachtentabellen......
Die nächste Immokrise wird es zeigen, wie schnell dann bisheriges "Eigenkapital" aus Hochbewertungen entstanden, dann sich in Luft auflöst.
Defama sicherlich eine meiner Immoaktien mit dem geringsten Risiko. Und wir Miteigentümer haben trotzdem wunderschöne Renditen.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.181.478 von Kniedlaskupf am 05.08.19 23:13:24
Man sollte bei seinen Sachanlagen stets auch die politische Großwetterlage einbeziehen, dies inzwischen leider oft kursrelevanter oder genauso als die Daten einer Firma.
Fakt ist doch, dass unsere Banken immer mehr unter dem Zinssozialismus leiden, die Zinsspannen gehen weiter zurück, auch weil viele länger laufende Finanzierungen nun in diesem langen Minuszinstal auslaufen......auch deshalb gut für eine Defama, die Banken suchen händeringend solche Möglichkeiten, sehr guten Kunden Fremdfinanzierungen zusätzlich verkaufen zu können.
Die letzte Meldung der DEFAMA zeigte dies.....sehr gute Kunden bekommen aktuell lange Zinsbindungen mit realen Minuszinsen (= nach Geldentwertung/Inflation gerechnet).
Das Geld ist auf Guthabensbasis wertlos gemacht worden.....in einer "funktionierenden Marktwirtschaft" hat der Zeitfaktor bei Überlassung eines Eigenkapitals keinen echten fairen Wert mehr.
Wenn man dazu dann die wirklich fetten Erträge einer Defama sieht......ein enormes Potenzial.......bei "kostenlosen Fremdkapital" (nach Inflation)....
Führt zu weiterer verschärfter Umverteilung von Vermögen....wenn die Mitbürger sich im Anlage- und Sparverhalten nicht ändern wollen oder können.....politisch unklug.....ist aber Dauertrend....
Für uns Sachwertebesitzer die beste aller Welten......ich werde kein Stück Defama verkaufen.....auch weil ich wohl noch Dekaden mit dieser "alternativlosen Zinspolitik" eine Folge der Fehlkonstruktion €, leben werde.
Es werden die Verträge kommen, dass eine Defama quasi noch wenige Zehntelprozente gutgeschrieben bekommt, wenn "wir" Kredite aufnehmen....denn bevor Banken und Privatanleger hohe Minuszinsen auf Einlagen zahlen werden...lieber wenige auf solide Forderungen zahlen....
Gab und gibt es schon.....aktuell werden ja am Markt befindliche "Minusbundesanleihen" gekauft....Geldverluste garantiert bei Endfälligkeit....
IWF und EZB werden auch das Bargeld mittels niedrigem Minusumtauschzinssatz belasten müssen, sonst funktioneren weiter sinkende Minuszinsen nicht mehr. Neue EZB Chefin hat dies bei IWF schon als Studie in Schublade.......bis zu minus 6% angedacht......um die nächste, dann echte große Krise überhaupt noch bewältigen zu können.
Eine Defama wird in diesem Umfeld sich im Kurs vervielfachen.....andere Sachwerte auch
Man sollte bei seinen Sachanlagen stets auch die politische Großwetterlage einbeziehen, dies inzwischen leider oft kursrelevanter oder genauso als die Daten einer Firma.
Fakt ist doch, dass unsere Banken immer mehr unter dem Zinssozialismus leiden, die Zinsspannen gehen weiter zurück, auch weil viele länger laufende Finanzierungen nun in diesem langen Minuszinstal auslaufen......auch deshalb gut für eine Defama, die Banken suchen händeringend solche Möglichkeiten, sehr guten Kunden Fremdfinanzierungen zusätzlich verkaufen zu können.
Die letzte Meldung der DEFAMA zeigte dies.....sehr gute Kunden bekommen aktuell lange Zinsbindungen mit realen Minuszinsen (= nach Geldentwertung/Inflation gerechnet).
Das Geld ist auf Guthabensbasis wertlos gemacht worden.....in einer "funktionierenden Marktwirtschaft" hat der Zeitfaktor bei Überlassung eines Eigenkapitals keinen echten fairen Wert mehr.
Wenn man dazu dann die wirklich fetten Erträge einer Defama sieht......ein enormes Potenzial.......bei "kostenlosen Fremdkapital" (nach Inflation)....
Führt zu weiterer verschärfter Umverteilung von Vermögen....wenn die Mitbürger sich im Anlage- und Sparverhalten nicht ändern wollen oder können.....politisch unklug.....ist aber Dauertrend....
Für uns Sachwertebesitzer die beste aller Welten......ich werde kein Stück Defama verkaufen.....auch weil ich wohl noch Dekaden mit dieser "alternativlosen Zinspolitik" eine Folge der Fehlkonstruktion €, leben werde.
Es werden die Verträge kommen, dass eine Defama quasi noch wenige Zehntelprozente gutgeschrieben bekommt, wenn "wir" Kredite aufnehmen....denn bevor Banken und Privatanleger hohe Minuszinsen auf Einlagen zahlen werden...lieber wenige auf solide Forderungen zahlen....
Gab und gibt es schon.....aktuell werden ja am Markt befindliche "Minusbundesanleihen" gekauft....Geldverluste garantiert bei Endfälligkeit....
IWF und EZB werden auch das Bargeld mittels niedrigem Minusumtauschzinssatz belasten müssen, sonst funktioneren weiter sinkende Minuszinsen nicht mehr. Neue EZB Chefin hat dies bei IWF schon als Studie in Schublade.......bis zu minus 6% angedacht......um die nächste, dann echte große Krise überhaupt noch bewältigen zu können.
Eine Defama wird in diesem Umfeld sich im Kurs vervielfachen.....andere Sachwerte auch
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.187.829 von Aliberto am 06.08.19 17:23:05@ Aliberto
>> Du solltest Dir vielleicht einmal die Diskussion und meine Beiträge in KC-Thread durchlesen und
>> dann würdest Du evtl. deutlich vorsichtiger argumentieren.
Das könnte man umgekehrt auch sagen, denn vieles, was Du in dem anderen Thread aufgeworfen hast, wurde hier schon ausgiebig ausdiskutiert.
Es macht doch keinen Sinn über X Threads irgendwelche Diskussionen führen. Das hier ist der DeFaMa-Thread und hier gehört die Diskussion hin. Ich habe nicht verstanden, warum Du sie dort angefangen hast und die Resonanz war ja auch entsprechend gering. Du bist X-Mal eingeladen worden, die Diskussion hier zu führen. Wenn ich einen Vorschlag habe, wie man LUS bewerten kann, mache ich das ja auch nicht in irgendwelchen Drittboards, sondern im LUS Board, so wie hier im Jahr 2012 Posting: 42.921.254 von philojoephus am 19.03.12 08:46:34 im Thread: KGV - 3,6/ Lang&Schwarz ab heute handelbar (Der Ansatz hat sich im Nachhinein doch als ziemlich passend herausgestellt). Also, wenn Du Interesse an einer Diskussion hast, dann bitte hier (und es wäre hilfreich, vorher noch ein Beiträge hier zu lesen).
Ich habe schon vor einiger Zeit einige Deiner Beiträge auf dem KC-Board gelesen. Einige Kritikpunkte kann ich nachvollziehen andere nicht. Einiges bewerte ich anders als Du. In solchen Fällen muss die Zeit letztendlich zeigen, welche Bewertungsannahme stimmt. Was z.B. Deine NAV-Kritik angeht, habe ich schon in meinem allerersten Beitrag hier auf diesem Board (Beitrag Nr. 6 vom 23.09.16 15:21:37) meine Meinung dazu geschrieben:
"Ich bin ja der Meinung, wer Immogesellschaften nach dem NAV bewertet, hat die Jahre 2008 und ff. entweder nicht als Aktionär einer Immobilien AG erlebt oder keine Ahnung. Der NAV kann heute hier und morgen da sein. Bei der DeFaMa würde sich der NAV zum Beispiel locker verdreifachen, wenn sie ihre Immobilien so hoch bewerten würde, wie es die WCM tut (zur 18fachen Miete). Entscheidend ist doch, was eine AG verdient. ...
Herr Elgeti von der Deutschen Konsum hat zum Thema NAV auf der diesjährigen HV der Deutschen Konsum übrigens folgendes gesagt:
-> Uns sind die Gutachterwerte unserer Immobilien egal; ich bin überzeugt davon, dass ein REIT am Ende auf Basis des Cash-Flows bewertet wird, sei es auf Basis des FFO oder einfach nur der Dividende.
Und Ernst Vejdovszky, der Vorstandsvorsitzende der österreichischen S-Immo, erklärt auch warum:
-> Bewerter, international anerkannte Gutachter, können ohne weiteres eine Immobilie von jetzt auf gleich 10 oder 15 % höher oder niedriger bewerten. Das einzige, was ich wirklich habe, ist der Cash-Flow (SRC Financial Forum 2016)“
Wer das nicht glaubt, muss nur mal schauen, wie stark die Gutachter das Portfolio bei der TLG aufgewertet haben. Wenn ich das richtig überschlagen habe, dann wurde da das Portfolio in weniger als 12 Monaten um mehr als 25 % aufgewertet. Scheinbar aus dem Nichts. Echt unglaublich, was da geht. Ist das Unternehmen deshalb profitabler oder besser geworden? I doubt it.
Warum ich glaube, dass die Immobilien der DeFaMa zu niedrig bewertet sein könnten, habe ich u.a. in Beitrag Nr. 233 ausgeführt siehe Posting: 55.845.576 von philojoephus am 28.09.17 19:55:11 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? . Aber das kann man zweifellos auch anders sehen. Time will tell. Bisher lag ich mit meinen Annahmen jedenfalls nicht ganz falsch.
Rolf Elgeti hat zum Thema NAV noch folgende Interessante Ausführungen gemacht:
- ich bin kein Freund des NAV und ich glaube der NAV ist bei uns besonders irreführend; die amerikanischen Immobiliengesellschaften berichten nicht einmal den NAV; die Frage ist, welche Cash-Flows generiert werden; (HV 2018)
- ein Portfolio von 300 Mio. Euro. wie unseres könnten wir heute sofort zu Faktor 15, wenn nicht 16 oder 17 verkaufen; aber die Gutachter tun sich schwer, die Immobilien gleich hochzuwerten; aber ich denke, dass sich die Lücke zwischen unserem NAV und dem tatsächlichen Wert irgendwann schließt; (HV 2018)
- aktuell bewertet uns der Gutachter mit der 11fache Bewertungsmultiple, d.h. der Gutachter bewertet unsere Objekte mit einer Anfangsrendite von 9 %; die Börse sieht das anders und eher eine 7 vor dem Komma (Faktor 14,5) (HV 2019)
- Hätten wir einen normalen Gutachter, hätten wir auch einen anderen NAV; (HV 2019)
- Die REITs in den USA arbeiten komplett ohne NAVs und die USA sind ja nicht gerade Kapitalmarktentwicklungsland; (HV 2019)
Ich denke diese Aussagen treffen auch auf die DeFaMa zu. Wenn Du das anders siehst, auch okay. Time will tell.
Und was die KE angeht, haben wir sicher beide gute Pro und Contra Argumente. Warten wir es doch einfach ab, ob die DeFaMa sie platziert bekommt oder nicht. Was sollen wir uns da jetzt die Köpfe heiß reden?
MfG J
E
>> Du solltest Dir vielleicht einmal die Diskussion und meine Beiträge in KC-Thread durchlesen und
>> dann würdest Du evtl. deutlich vorsichtiger argumentieren.
Das könnte man umgekehrt auch sagen, denn vieles, was Du in dem anderen Thread aufgeworfen hast, wurde hier schon ausgiebig ausdiskutiert.
Es macht doch keinen Sinn über X Threads irgendwelche Diskussionen führen. Das hier ist der DeFaMa-Thread und hier gehört die Diskussion hin. Ich habe nicht verstanden, warum Du sie dort angefangen hast und die Resonanz war ja auch entsprechend gering. Du bist X-Mal eingeladen worden, die Diskussion hier zu führen. Wenn ich einen Vorschlag habe, wie man LUS bewerten kann, mache ich das ja auch nicht in irgendwelchen Drittboards, sondern im LUS Board, so wie hier im Jahr 2012 Posting: 42.921.254 von philojoephus am 19.03.12 08:46:34 im Thread: KGV - 3,6/ Lang&Schwarz ab heute handelbar (Der Ansatz hat sich im Nachhinein doch als ziemlich passend herausgestellt). Also, wenn Du Interesse an einer Diskussion hast, dann bitte hier (und es wäre hilfreich, vorher noch ein Beiträge hier zu lesen).
Ich habe schon vor einiger Zeit einige Deiner Beiträge auf dem KC-Board gelesen. Einige Kritikpunkte kann ich nachvollziehen andere nicht. Einiges bewerte ich anders als Du. In solchen Fällen muss die Zeit letztendlich zeigen, welche Bewertungsannahme stimmt. Was z.B. Deine NAV-Kritik angeht, habe ich schon in meinem allerersten Beitrag hier auf diesem Board (Beitrag Nr. 6 vom 23.09.16 15:21:37) meine Meinung dazu geschrieben:
"Ich bin ja der Meinung, wer Immogesellschaften nach dem NAV bewertet, hat die Jahre 2008 und ff. entweder nicht als Aktionär einer Immobilien AG erlebt oder keine Ahnung. Der NAV kann heute hier und morgen da sein. Bei der DeFaMa würde sich der NAV zum Beispiel locker verdreifachen, wenn sie ihre Immobilien so hoch bewerten würde, wie es die WCM tut (zur 18fachen Miete). Entscheidend ist doch, was eine AG verdient. ...
Herr Elgeti von der Deutschen Konsum hat zum Thema NAV auf der diesjährigen HV der Deutschen Konsum übrigens folgendes gesagt:
-> Uns sind die Gutachterwerte unserer Immobilien egal; ich bin überzeugt davon, dass ein REIT am Ende auf Basis des Cash-Flows bewertet wird, sei es auf Basis des FFO oder einfach nur der Dividende.
Und Ernst Vejdovszky, der Vorstandsvorsitzende der österreichischen S-Immo, erklärt auch warum:
-> Bewerter, international anerkannte Gutachter, können ohne weiteres eine Immobilie von jetzt auf gleich 10 oder 15 % höher oder niedriger bewerten. Das einzige, was ich wirklich habe, ist der Cash-Flow (SRC Financial Forum 2016)“
Wer das nicht glaubt, muss nur mal schauen, wie stark die Gutachter das Portfolio bei der TLG aufgewertet haben. Wenn ich das richtig überschlagen habe, dann wurde da das Portfolio in weniger als 12 Monaten um mehr als 25 % aufgewertet. Scheinbar aus dem Nichts. Echt unglaublich, was da geht. Ist das Unternehmen deshalb profitabler oder besser geworden? I doubt it.
Warum ich glaube, dass die Immobilien der DeFaMa zu niedrig bewertet sein könnten, habe ich u.a. in Beitrag Nr. 233 ausgeführt siehe Posting: 55.845.576 von philojoephus am 28.09.17 19:55:11 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? . Aber das kann man zweifellos auch anders sehen. Time will tell. Bisher lag ich mit meinen Annahmen jedenfalls nicht ganz falsch.
Rolf Elgeti hat zum Thema NAV noch folgende Interessante Ausführungen gemacht:
- ich bin kein Freund des NAV und ich glaube der NAV ist bei uns besonders irreführend; die amerikanischen Immobiliengesellschaften berichten nicht einmal den NAV; die Frage ist, welche Cash-Flows generiert werden; (HV 2018)
- ein Portfolio von 300 Mio. Euro. wie unseres könnten wir heute sofort zu Faktor 15, wenn nicht 16 oder 17 verkaufen; aber die Gutachter tun sich schwer, die Immobilien gleich hochzuwerten; aber ich denke, dass sich die Lücke zwischen unserem NAV und dem tatsächlichen Wert irgendwann schließt; (HV 2018)
- aktuell bewertet uns der Gutachter mit der 11fache Bewertungsmultiple, d.h. der Gutachter bewertet unsere Objekte mit einer Anfangsrendite von 9 %; die Börse sieht das anders und eher eine 7 vor dem Komma (Faktor 14,5) (HV 2019)
- Hätten wir einen normalen Gutachter, hätten wir auch einen anderen NAV; (HV 2019)
- Die REITs in den USA arbeiten komplett ohne NAVs und die USA sind ja nicht gerade Kapitalmarktentwicklungsland; (HV 2019)
Ich denke diese Aussagen treffen auch auf die DeFaMa zu. Wenn Du das anders siehst, auch okay. Time will tell.
Und was die KE angeht, haben wir sicher beide gute Pro und Contra Argumente. Warten wir es doch einfach ab, ob die DeFaMa sie platziert bekommt oder nicht. Was sollen wir uns da jetzt die Köpfe heiß reden?
MfG J
E
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.187.829 von Aliberto am 06.08.19 17:23:05auszug aus der warburg studie:
"Das Unternehmen erwarte, dass die Baugenehmigung für Radeberg bis Ende 2019 erteilt werde. Angesichts der erwarteten Kapitalerhöhung, die die operative Flexibilität von DEFAMA erhöhen würde, scheine das Unternehmen in einer starken Verhandlungsposition mit potenziellen Käufern zu sein. Bisher habe das Management ein Angebot für Radeberg abgelehnt, das zu einem Veräußerungsgewinn von EUR 7 Mio. geführt hätte. Dieser Gewinn würde mit einem Multiplikator von etwas über 16 erreicht und liege über der jüngsten Schätzung des Analysten (WRe: EUR 6,5 Mio.). Unter der Annahme eines Blue-Sky-Multiplikators von 18 wäre der positive Beitrag zum EPRA-NAV ca. EUR 1,9 pro Aktie (WRe: Steuerquote 20%)."
ich habe mal fett markiert, was ich am interessantesten fand... und dann noch mal einen teil davon unterstrichen... (auch für babbelino
)
"Das Unternehmen erwarte, dass die Baugenehmigung für Radeberg bis Ende 2019 erteilt werde. Angesichts der erwarteten Kapitalerhöhung, die die operative Flexibilität von DEFAMA erhöhen würde, scheine das Unternehmen in einer starken Verhandlungsposition mit potenziellen Käufern zu sein. Bisher habe das Management ein Angebot für Radeberg abgelehnt, das zu einem Veräußerungsgewinn von EUR 7 Mio. geführt hätte. Dieser Gewinn würde mit einem Multiplikator von etwas über 16 erreicht und liege über der jüngsten Schätzung des Analysten (WRe: EUR 6,5 Mio.). Unter der Annahme eines Blue-Sky-Multiplikators von 18 wäre der positive Beitrag zum EPRA-NAV ca. EUR 1,9 pro Aktie (WRe: Steuerquote 20%)."
ich habe mal fett markiert, was ich am interessantesten fand... und dann noch mal einen teil davon unterstrichen... (auch für babbelino
)
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.187.829 von Aliberto am 06.08.19 17:23:05und welche Beiträge sind das denn? vielleicht ist mir was entgangen
Muss mich korrigieren...sollte eine KE kommen werde nicht zeichnen, dafür alles verkaufen..
andersrum werde nachlegen...bin aber der Überzeugung das Management arbeitet für die
Aktionäre und nicht gegen sie?
Muss mich korrigieren...sollte eine KE kommen werde nicht zeichnen, dafür alles verkaufen..
andersrum werde nachlegen...bin aber der Überzeugung das Management arbeitet für die
Aktionäre und nicht gegen sie?
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.187.829 von Aliberto am 06.08.19 17:23:05Das kommt jetzt etwas aus dem Nichts.
Gibt es einen Link zum Thread bzw. Zitate zu relevanten Passagen, damit man sich besser auskennt?
Vielen Dank und Grüße
LongTermForever
Gibt es einen Link zum Thread bzw. Zitate zu relevanten Passagen, damit man sich besser auskennt?
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