DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 258)

[babbelino]

@LongTermForever

Danke für die Aufstellung. Um hier eine wirklich belastbare Aussage treffen zu können, müssten wir die WALT der in den jeweiligen Jahren zugekauften Märkte kennen. Ich habe hier keine Angaben finden können. Auch in der heutigen ad-hoc findet sich keine Info über den WALT des zugekauften Marktes. Im Vergleich mit anderen Immobiliengesellschaften hat Defama diesbezüglich Nachholbedarf.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.077.094 von babbelino am 22.07.19 11:01:09

Ich glaube Nebenschauplatz meinte es etwas anders und nicht nur auf ein Jahr bezogen.

Die WALTs waren seit Gründung (jeweils Jahresendwerte bis auf 2019) wie folgt:

- 2015: 4,1 Jahre
- 2016: 4,1 Jahre
- 2017: 3,7 Jahre
- 2018: 3,7 Jahre
- 2019 (Q1): 3,9 Jahre

Diese relative Konstanz zeigt m. E. folgendes:
Bei dem inzwischen 32 Märkte umfassenden Portfolio laufen die Verträge ja zeitversetzt aus. Letztendlich müssen die Märkte daher immer wieder erfolgreich verlängert worden sein, sondern hätte diese gemittelte Zahl (deutlich) kleiner werden müssen, zumal sich im Leerstand über die letzten 4 Jahre (bis auf aktuell ein paar bekannte Fälle, z. B. Austausch säumiger Mieter) ebenfalls kein Abrieb gezeigt hat.

[babbelino]

@Nebenschauplatz
Du schreibst: Wenn der WALT (gewichtete Restvertragsdauer) über sagen wir, 3 Jahre der gleiche bleibt, dann bedeutet das doch, dass es gelungen ist, die Mietverträge durchschnittlich um 3 Jahre zu verlängern.

Eben nicht. Defama hatte 2018 einen WALT von 3,7 Jahren, d.h. die Mietverträge laufen grob bis 2022. Nun haben wir 2019 und der WALT liegt immer noch bei 3,7, d.h. die Mietverträge laufen bis 2023. Sie haben sich also um ein Jahr verlängert, nicht um drei.

Die Standortbedingungen vieler Defama-Märkte werden sich in den nächsten Jahren aus diversen Gründen verschlechtern. Damit bergen die relativ geringen WALT ein Risiko.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.065.553 von babbelino am 19.07.19 15:30:40

Zitat von babbelino: @gate

...Alleine die Drohung, einen Umzug in Erwägung zu ziehen reicht ja schon aus, um das zu erhalten, was man eigentlich möchte: Einen günstigeren Mietpreis. Und dieses Drohpotential ist in den Standorten Defamas deutlich erhöht. An Flächen herrscht in diesen Gemeinden nämlich kein Mangel.

In den letzten 2 bis 3 Jahren ist der WALT nämlich fast gleich geblieben und bewegt sich nach meiner Einschätzung auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Der Nachweis, ob Defama hier bei Auslaufen von Mietverträgen gut verhandeln kann und damit über attraktive Standorte verfügt, steht nämlich noch aus.

Zum ersten Teil:
Das genaue Gegenteil, von dem, was du schreibst ist der Fall. Es stehen den Mietern in den Gemeinden und Städten keine Alternativflächen zur Verfügung. Es gibt, besonders in Ostdeutschland und bei Städten bis 80.000 Einwohner kaum eine Situation, in der heute noch SO-Flächen neu ausgewiesen werden.

Zum zweiten Teil:
Wenn der WALT (gewichtete Restvertragsdauer) über sagen wir, 3 Jahre der gleiche bleibt, dann bedeutet das doch, dass es gelungen ist, die Mietverträge durchschnittlich um 3 Jahre zu verlängern.

Michale meint, du hast das Geschäftsmodell nicht verstanden, leider muss ich mich dem anschließen. Die Assetklasse lautet vereinfacht gesagt "gebrauchte Fachmarktzentren".
Wenn dir diese Assetklasse aus irgendwelchen Gründen nicht gefällt - bitte. Mir gefallen auch einige Segmente nicht (z.B. Wohnimmobilien). Aber ich käme nicht auf die Idee in den Vonovia Thread zu gehen und dort meine Bedenken zu verbreiten.
Btw haben wir einen Vonovia Thread?😗

[erfg]

Zukauf:

https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-315401/

[babbelino]

@Michale

Da tust Du mir Unrecht. Ich bilde mir ein, das Geschäftsmodell von Defama verstanden zu haben und ich traue mir auch zu, Quervergleiche mit den Geschäftsmodellen anderer Immobiliengesellschaften ziehen zu können und diese vergleichend bewerten zu können.

Und das Ergebnis dieser Prozedur ist es, das ICH für MICH zu dem Ergebnis gekommen bin, dass Defama nicht gut abschneidet. Wenn Du zu anderen Ergebnissen kommst, ist das völlig ok. Deswegen verunglimpfe ich Dich nicht und bitte Dich, dies auch nicht bei mir zu tun.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.073.938 von LongTermForever am 21.07.19 16:31:57

Und ich denke:

babbelino hat entweder das Geschäftsmodell nicht verstanden oder er will es nicht verstehen, denn im diesem Strang ist alles, aber auch wirklich alles sehr sehr gut und nachvollziehbar erklärt, man muss nur weit genug zurückgehen. Auch ich habe diesen Weg beschritten, bevor ich hier aktiv wurde.

[LongTermForever]

Ich finde es gut, wenn man sich zu einem Unternehmen eine eigene Meinung bildet. Bzgl des Statements der unattraktiven Kennziffern würde ich aber empfehlen, noch ein paar ältere MM Warburg Analystenberichte auf der Website anzusehen...

[babbelino]

Genau darauf bezieht sich ja meine Kritik. Vereinfacht formuliert steht dort: Der WALT ist für uns eine Residualgröße, die wir nicht beeinflussen wollen, da uns das Geld / Rendite kosten würde, was nicht notwendig ist, da die Mieter aufgrund ihrer Einbauten / Verlängerungsoptionen eh bei uns bleiben werden.

Diese Argumentation halte ich für falsch. Ein längerfristiger Mietvertrag ist definitv ein Asset, da bei einer vorzeitigen Kündigung Vertragsstrafen zu zahlen sind und längerfristige Mietverträge sich auch positiv auf die Kreditverhandlungen mit Banken auswirken. Vielleicht hilt folgendes Beispiel, meinen Punkt nachzuvollziehen: Ein Mieter mit einer Restvertragsmietdauer von drei Jahren entscheidet sich, aufgrund des sich verschlechternden demographischen Umfelds des Standortes den Mietvertrag nicht zu verlängern. Defama hat für diesen Markt einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen und schafft es nicht, einen neuen Mieter zu finden mit der Folge, dass das Objekt verkauft werden muss. Der Käufer will den alten Kreditvertrag nicht mit übernehmen mit der Folge, dass Defama Vorfälligkeitsentschädigungen drohen.

Ich bleibe dabei: Defama ist aus meiner Sicht in mannigfacher Hinsicht (Art und Lage der Immobilien, Bewertung anhand FFO bzw. Mietrenditen, WALT) eher unattraktiv im Vergleich mit anderen Immobiliengesellschaften.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.066.522 von Michale am 19.07.19 17:25:19

...und ergänzend empfehle ich auch die regelmäßige Lektüre des GB und der Quartalsberichte. Im GB 2018 wurde zB der niedrige WALT erklärt.

Schönes Wochenende an alle!
LongTermForever