DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 280)

[Pacific1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.415.320 von OldGold am 24.04.19 18:42:07

Mir gefällt hier auch, dass man nicht auf Teufel komm raus Objekt nach Objekt kauft, sondern dem Wachstum im Immobiliengeschäft auch de Zeit gibt, um Zukäufe richtig in den Bestand zu integrieren und das Immobilienmanagement zu optimieren.

Auch wenn DEFAMA nur verwaltet, "kaufen" sie jeden Monat zu. Im Grunde ist ja jede Tilgung wie ein kleiner Zukauf in Immobilien da man von der Substanz und vom Kaufpreis her schon kennt.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.397.482 von LongTermForever am 22.04.19 09:56:49

Hallo zusammen,

wann war der letzte Kauf eines Fachmarktes? Die Älteren von uns werden sich noch erinnern. Wachstum heisst vor allem kaufen, nicht nur verwalten.

Da hilft es auch wenig, sich an verschiednen ratios aufzu ...... "hängen" meinte ich.

Hoffe, dass ich schon bald eines besseren belehrt werde.

Gruß an alle

OldGold

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.397.467 von LongTermForever am 22.04.19 09:47:33

Noch ergänzend:
Der WALT lag ja bereits seit Gründung bei nur rund 4 Jahren. Dh wenn es Probleme bei der Verlängerung der Mietverträge gibt, müsste man das eventuell schon ab GB 2018, spätestes aber ab 2019/20 sehen können.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.397.362 von Michale am 22.04.19 09:05:49

Vielen Dank für diese interessante Ergänzung!

Ja, in der Tat, bei der schnellen Tilgung wäre es auch verkraftbar, wenn mal der ein oder andere Standort nach 20 Jahren doch verwaist sein sollte.

Bin auf den GB 2018 gespannt, dann werde ich hier mal eine Tabelle mit der pro qm Mietentwicklung je Objekt für 2016-2018 posten. Sozusagen als „Risikofrüherkennung“.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.395.332 von LongTermForever am 21.04.19 09:30:43

Zitat von LongTermForever: Durch die schnelle Tilgung wird das Risiko einfach etwas abgemildert. Ich werte seit IPO immer die Geschäftsberichte nach Miete pro qm und pro Objekt, nach Leerstand etc. aus (gibts im Anhang).

Bis jetzt ist das alles recht stabil und wir laufen ja schon fast 4 Jahre, wobei ein Objekt nach 20 Jahren ja voll abbezahlt ist.

Der Verschuldungsgrad war auch von Beginn an recht gleich und angekündigt, da Herr Schrade in jedem Interview angab, die Objekte würden zu 80% finanziert.

Aber wenn die Objekte gut versichert sind, braucht man in der Branche auch nicht so viel Eigenkapital zur Risikodeckung.

Aber ich stimme voll zu, dass man immer kritisch in einer Unternehmensbeurteilung sein muss - daher lets discuss ;-)

Hallo LongTermForever,

eine kleine, jedoch äußerst positive Berichtigung meinerseits:

Die Objekte sind nach aktuellem Stand in ca. 16 Jahren und 3 Monaten komplett abbezahlt. Ich hatte hier eine Exel-Berechnung mit den in Daten der letzten Präsentation von H. Schrade Stand Nov. 2018 herangezogen. Da waren die Parameter wie folgt:

- Durchschnittlicher Zinssatz: 2,44 % p.a.
- Anfangstilgung: 5,06 %

Die Parameter waren jedoch in der Präsentation vom Nov. 2017 nochmals wesentlich besser; und dies ist der Durchschnittswert für alle Objekte, die vor Nov. 2017 gekauft wurden; bedeutet, dass das eine oder andere Objekt noch wesentlich schneller komplett getilgt sein kann!

- Durchschnittlicher Zinssatz: 2,45 % p.a.
- Anfangstilgung 5,64 %

Bei dieser Berechnung sind alle Darlehen bereits in knapp 15 Jahren komplett getilgt. Wenn man dann noch berücksichtigt, dass H. Schrade meist min. 10 Jahres Zinsfestschreibungen mit den örtlichen Banken vereinbart (mit Ausnahme Radeberg), sieht man auch ganz deutlich, dass selbst eine deutliche Zinserhöhung nach 10 Jahren das Gesamtkonzept nur unwesentlich verändert. Und sollte trotz allem wider Erwarten mal ein Objekt keine Nachmieter finden können, so ist durch die Strategie von H. Schrade, für jedes Center in eine eigene Gesellschaft zu gründen, Schadensbegrenzung dadurch gegeben, dass hierbei die DeFaMa als Ganzes nicht gefährdet werden kann.
Wie man gut sehen kann, ein äußerst schlüssiges Konzept.

[LongTermForever]

Lesenswert, gerade für uns DEFAMA Aktionäre:

https://m.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/das-grosse…

[LongTermForever]

Durch die schnelle Tilgung wird das Risiko einfach etwas abgemildert. Ich werte seit IPO immer die Geschäftsberichte nach Miete pro qm und pro Objekt, nach Leerstand etc. aus (gibts im Anhang).

Bis jetzt ist das alles recht stabil und wir laufen ja schon fast 4 Jahre, wobei ein Objekt nach 20 Jahren ja voll abbezahlt ist.

Der Verschuldungsgrad war auch von Beginn an recht gleich und angekündigt, da Herr Schrade in jedem Interview angab, die Objekte würden zu 80% finanziert.

Aber wenn die Objekte gut versichert sind, braucht man in der Branche auch nicht so viel Eigenkapital zur Risikodeckung.

Aber ich stimme voll zu, dass man immer kritisch in einer Unternehmensbeurteilung sein muss - daher lets discuss ;-)

[filmen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.414 von batters1996 am 20.04.19 20:25:30

Zitat von batters1996: nach der Recherche vom user (filmen) nicht so abwegig, aber da müssen 40 Prozent,der
deutsche Bevölkerung das Land verlassen haben, oder er glaubt im ernst, das Management sei nicht
so flexibel genug zu sein , um die Standorte zu wechseln?

Die Bevölkerungsentwicklung der jeweiligen Standorte kannst du schnell in Wikipedia nachlesen.

Sicher kann man die Standorte wechseln, aber dazu müsste man die aktuellen Objekte verkaufen-->was für einen Preis bekommt man noch wenn diese nicht mehr rentabel sind? (Jegliche Immobilie hat Betriebs/Instandhaltungskosten, wenn diese durch die laufenden Einnahmen nichtmehr gedeckt werden können sinkt der Wert logischerweise auf Null. (jeder kennt dichtgemachte EKZ, Malls, Märkte etc)

und selbst wenn ein Verkauf gelingt, Anfangsrenditen von >=10% p.a. lassen sich eben nur in Schrumpregionen erzielen, wenn man in eine prosperierende Region wechselt, sinkt natürlich der AFFO, das ist klar. (Dafür dürfte dann aber wenigstens der Wert der Immobilie sicher sein, bzw sogar steigen)

Will das Geschäft aber nicht pauschal verurteilen: es gibt wohl kaum ein Geschäftsmodell was weniger sexy ist als Geld in Fressmärkte in der ostdeutschen Pampa zu investieren. - hier kann auch eine Chance/Ineffizienz vorliegen.

[filmen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.342 von LongTermForever am 20.04.19 20:02:17

Allerdings ist dank der sehr niedrigen Kaufpreise etwas Puffer für mögliche Mietrückgänge.

Hi, ja das stimmt, Kaufpreise um das 10fache der Jahresmiete herum sind natürlich in Zeiten von Nullzins sehr reizvoll. Zudem ja die Bevölkerung im Schnitt "nur" zwischen 1 bis 2%/Jahr schrumpft. Es ist aber sehr wichtig diese Kontraktion in die langfristige Prognose miteinzubeziehen.
Gut ist sicherlich das Defama meist "Brot&Butter" Mieter als Kunden hat, was im Ort wohl zuletzt dichtmacht ist der Netto oder Lidl.
Kritisch wirds dann aber auch wieder wenn es mehrere dieser fressmärkte gibt, welcher macht dann als erstes dicht? - gerade in den 90igern wurde im Osten tendenziell zu viel gebaut, man hatte die anhaltende Abwanderung so nicht auf dem Schirm, bzw hoffte wohl auf einen Stillstand, der aber nicht kam.


Das Refinanzierungsrisiko sehe ich hingegen lockerer. Da mit 5% getilgt wird, wäre der Effekt auf die 58 Mio. FK nach Ablauf der Zinsbindung nur noch 50% deines genannten Wertes.

Das ist schonmal gut, dann ist zu hoffen das der Hebel in Zukunft etwas reduziert wird. Mit nur 20% EK arbeiten ist langfristig sehr riskant, das sind ja eher Werte die man von mReits kennt.

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.342 von LongTermForever am 20.04.19 20:02:17

nach der Recherche vom user (filmen) nicht so abwegig, aber da müssen 40 Prozent,der
deutsche Bevölkerung das Land verlassen haben, oder er glaubt im ernst, das Management sei nicht
so flexibel genug zu sein , um die Standorte zu wechseln?