Corestate Capital - Mit Studentenwohnheimen zum Erfolg? (Seite 203)

[Aluminate]

Der kurzfristige Aufwärtstrend ist gebrochen und es geht zügig nach unten. Wen wundert das?
Alu

[JBelfort]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.380.039 von Fluglotse am 20.04.20 07:15:07

Gerne.

Was auch interessant ist. Patrizia, der direkte Wettbewerber hat in seinem letzten earnings call ihren Ausblick bestätigt und gesagt, dass sie keine Auswirkungen durch Corona erwarten. Der Hauptunterschied zwischen beiden ist das Mezzanine Geschäft. Dies bietet Patrizia nicht an.

Ich hoffe mal, dass wir im Mai zu einer gewissen Normalität zurückkehren. Aber wer weiß.....

@Klaus. Das ist schon klar was du da schreibst. Glaube bestreitet auch keiner. Hatte ich ja auch geschrieben, dass die Asset Klasse an sich, eigentlich mittelfristig nicht leiden sollte. Die Rendite wird immer noch über vergleichbaren Risikoklassen liegen - auch wenn das Immoumfeld natürlich in Deutschland schnell politischen Einfluss erleben kann, was dann wiederum Renditen beeinflusst.

[Klaus321]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.377.003 von JBelfort am 19.04.20 16:22:13

Wie kann man auf den Gedanken mit den Mietausfällen kommen?

Corestate profitiert doch eher von der Corona-Krise. Weil deswegen das Zinsniveau für Staatsanleihen nochmals gefallen ist. Stark beim USD. Größere Geldmittel müssen anders gemanagt werden. Jetzt erst recht!

Die größte Gefahr wäre ein Zinsanstieg bei seriösen Staatsanleihen. Dann könnten Kapitalanleger einfach diese Staatsanleihen kaufen und müssten ihr Kapital nicht durch Corestate verwalten lassen.

Inwieweit Corona mit Homeoffice neue (!) Microlivingprojekte beeinträchtigt, das wird man sehen. Sollte das der Fall sein, wird man neue Assetklassen finden. Z.B. Ferienimmobilien für die Landesbevölkerung in Deutschland oder UK. Oder größere Wohnungen bauen, denn am grundsätzlichen Wohnungsbedarf in Deutschland ändert Corona nichts. Dieser könnte eher noch zunehmen, weil Deutschland besser als andere Länder aus der Krise kommen könnte.

[Fluglotse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.377.003 von JBelfort am 19.04.20 16:22:13

Zitat von JBelfort:

Ich habe mir mal die Mühe gemacht die Umsatzströme von CCP auseinander zu splitten. Denke das hilft um einschätzen zu können ,inwiefern z.b. Mietausfälle CCP treffen würden.

1. Revenues from Acquisition Related Fees: c.1 - 1.5% des Wertes des jeweiligen Real Estate Investment Projektes. Hier wird man m.E. weiter vom Anlagedruck der Investoren profitieren. Allerdings ist man abhängig davon, dass man stets neue Real Estate Investments tätigt. In Zeiten Corona können sich wohl neue Abschlüsse in die Länge ziehen.

2. ( a) Fees i.H.v c. 0.35% - 0.6% der Assets under Management (EUR 28mrd). Wenn man die AuM von 28mrd zugrunde legt und durchschnittlich 0.43% fee bekommt, hat man hier in toto c. 120m in 2019 verdient. Diese Umsätze sind wiederkehrende Asset Management Fees. (b) Hinzukommen c.56m Coupon Participation fee. Diese steht für eine vereinbarte Überrendite im Mezzanine Geschäft. D.h. wenn man den Mezzanine Investoren Rendite über "X" liefert, bekommt man diese fee. Wenn es jetzt z.B. zu Zahlungsausfällen im Mezzanine Geschäft kommt, wird man hier weniger verdienen, da man Überrendite nicht erreicht. (a) + (b) sind die c. 175m Revenue from Asset and Property Management

3. Income from Mezzanine Loans: Hierbei handelt es sich um Zinserträge für Mezzanine Kredite. CCP gibt kurzfristig die Kredite aus eigener Bilanz heraus und refinanziert Sie dann mit dem Kapital der Investoren. Für diese kurzfristigen Überbrückungskredite vereinnahmt man die Zinsen. Wenn z.B. keine neuen Mezzanine Kredite herausgegeben werden, würde ich meinen, dass man hier keine Erträge generieren kann. Der Hauptabnehmer war hier historisch der Entwickler Consus (40-60% IMO).

4. Promote fee: 15- 20% der net project returns nach Auslaufen eines Fonds, d.h. nach Verkauf der Real Estate.

5. Net rental income: Manche Real Estate Projekte werden zunächst auf eigene Bilanz genommen, wenn man zum Beispiel sehr schnell sein will, und werden dann später in einen Fond transferiert. Für diese Überbrückungszeit vereinnahmt man Mieterträge.

Die Umsätze / Erträge aus Alignment Capital (c.30-50m). Hier tritt man langfristig als Co-Investor auf und verdient Erträge von Assoziierten Unternehmen / Dividenden. Auch eher wiederkehrend aus bestehenden Investments.

Wenn man sich das anschaut, dann wird einem klar, dass ein Ausfall an Mieten CCP erst mal eher kaum berühren wird, da hier auch die Frage aufkam (wie sieht es mit Malls aus). Nur eine wirklich langanhaltender Ausfall an Mieten, welcher einen negativen Einfluss auf die Real Estate Asset Klasse an sich haben würde, würde am Ende CCP treffen. Und zwar in Form von weniger Acquisition Related fees und Asset under Management. Aber das ist m.E. sehr, sehr unwahrscheinlich.

Abschließend ein interessantes Zitat aus GB zu Mezzanine:

"All our subsidiaries have done their share to these good figures, but especially our mezzanine-financing business HFS has shown another very solid year with growing fund volumes and stable margins. Once again the fund volumes were fully committed and a tangible project pipeline as well as the demand from clients gives us confidence for our mezzanine financing business; nevertheless we continue to monitor the current "Corona" pandemic very closely and in a diligent way"

Herzlichen Dank für deine Mühe

[JBelfort]

Ich habe mir mal die Mühe gemacht die Umsatzströme von CCP auseinander zu splitten. Denke das hilft um einschätzen zu können ,inwiefern z.b. Mietausfälle CCP treffen würden.

1. Revenues from Acquisition Related Fees: c.1 - 1.5% des Wertes des jeweiligen Real Estate Investment Projektes. Hier wird man m.E. weiter vom Anlagedruck der Investoren profitieren. Allerdings ist man abhängig davon, dass man stets neue Real Estate Investments tätigt. In Zeiten Corona können sich wohl neue Abschlüsse in die Länge ziehen.

2. ( a) Fees i.H.v c. 0.35% - 0.6% der Assets under Management (EUR 28mrd). Wenn man die AuM von 28mrd zugrunde legt und durchschnittlich 0.43% fee bekommt, hat man hier in toto c. 120m in 2019 verdient. Diese Umsätze sind wiederkehrende Asset Management Fees. (b) Hinzukommen c.56m Coupon Participation fee. Diese steht für eine vereinbarte Überrendite im Mezzanine Geschäft. D.h. wenn man den Mezzanine Investoren Rendite über "X" liefert, bekommt man diese fee. Wenn es jetzt z.B. zu Zahlungsausfällen im Mezzanine Geschäft kommt, wird man hier weniger verdienen, da man Überrendite nicht erreicht. (a) + (b) sind die c. 175m Revenue from Asset and Property Management

3. Income from Mezzanine Loans: Hierbei handelt es sich um Zinserträge für Mezzanine Kredite. CCP gibt kurzfristig die Kredite aus eigener Bilanz heraus und refinanziert Sie dann mit dem Kapital der Investoren. Für diese kurzfristigen Überbrückungskredite vereinnahmt man die Zinsen. Wenn z.B. keine neuen Mezzanine Kredite herausgegeben werden, würde ich meinen, dass man hier keine Erträge generieren kann. Der Hauptabnehmer war hier historisch der Entwickler Consus (40-60% IMO).

4. Promote fee: 15- 20% der net project returns nach Auslaufen eines Fonds, d.h. nach Verkauf der Real Estate.

5. Net rental income: Manche Real Estate Projekte werden zunächst auf eigene Bilanz genommen, wenn man zum Beispiel sehr schnell sein will, und werden dann später in einen Fond transferiert. Für diese Überbrückungszeit vereinnahmt man Mieterträge.

Die Umsätze / Erträge aus Alignment Capital (c.30-50m). Hier tritt man langfristig als Co-Investor auf und verdient Erträge von Assoziierten Unternehmen / Dividenden. Auch eher wiederkehrend aus bestehenden Investments.

Wenn man sich das anschaut, dann wird einem klar, dass ein Ausfall an Mieten CCP erst mal eher kaum berühren wird, da hier auch die Frage aufkam (wie sieht es mit Malls aus). Nur eine wirklich langanhaltender Ausfall an Mieten, welcher einen negativen Einfluss auf die Real Estate Asset Klasse an sich haben würde, würde am Ende CCP treffen. Und zwar in Form von weniger Acquisition Related fees und Asset under Management. Aber das ist m.E. sehr, sehr unwahrscheinlich.

Abschließend ein interessantes Zitat aus GB zu Mezzanine:

"All our subsidiaries have done their share to these good figures, but especially our mezzanine-financing business HFS has shown another very solid year with growing fund volumes and stable margins. Once again the fund volumes were fully committed and a tangible project pipeline as well as the demand from clients gives us confidence for our mezzanine financing business; nevertheless we continue to monitor the current "Corona" pandemic very closely and in a diligent way"

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[Fluglotse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.371.245 von JBelfort am 18.04.20 15:13:45

Zitat von JBelfort: Der Grund warum die Aktie sich nicht erholt ist m.E. relativ einfach zusammenzufassen

1. Relativ hoher leverage mit c. 3x. Viele Investoren suchen doch gerade eher min BBB companies.
2. Noch nicht so lange an der Börse, ergo müssen sich relativ gesehen eher beweisen, als etabliere Player
3. Moderate Abhängigkeit von Consus, welcher selbst extrem hoch gelevered ist c.8x (soweit ich mich erinnere)
4. Mezzanine Geschäft im allgemeinen. Falls es zu Ausfällen kommt, trifft es zwar nicht direkt Corestate, aber kann kurzfristig die Anlageklasse für institutionelle weniger interessant darstellen.
5. Eventuell Unsicherheit über Auszahlung der Divi.

IMO sind dies die Gründe, warum es hier nicht hoch geht. Was anderes würde mir jetzt nicht in den Sinn kommen. Mittelfristig sind die Treiber ja in Takt.

Positiv festzuhalten, ein Großteil der Umsätze (meine 2/3) ist wiederkehrend. Somit sollte man nach unten hin etwas abgesichert sein.

Man kann Corestate jetzt auch nicht Immofonds oder REITs vergleichen. Ist ein Assetmanager. Auch der Vergleich mit USA zieht nicht, weil dort die hoch geleverten REITs, ob mortgage oder equity, durch fed & co jetzt wohl supported werden.

Danke für deine Antwort Belfort.
Das kann ich nachvollziehen und kann damit etwas mit anfangen.
Ist aber nicht Corestate auch in einigen shopping malls in Deutschland mit involviert ?
Ich kann mich erinnern dass da was war...

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[xxt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.001.943 von katjuscha-research am 13.03.20 19:44:57

Zitat von katjuscha-research:

Zitat von xxt: Z
Ansonsten, solange es Wohnungsknappheit in den Metropolen gibt, funktioniert auch das Geschäftsmodell von Corestate. Ich hoffe mal das wir nach der Krise nicht ein Überangebot an Wohnraum haben werden, bin mir das nicht sicher. Bleibe aber dabei.

Überangebot?

Spielst du darauf an, dass es extrem viele Tote geben wird/kann?

hmmm, also wenn ich mir die hohe Nachfrage anschaue, müssten schon mindestens 100.000 Leute zusätzlich (zu den normalen Sterberaten) sterben, damit das ein Effekt hat.

Jetzt steht die Wende am Wohnungsmarkt bevor

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article207344239/IW-…


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[JBelfort]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.373.138 von Be_eR am 18.04.20 21:15:29

Ah ok. Kein Problem. Alles gut.

Dem Alutroll ist eh nicht zu helfen. Da geh ich nicht mehr drauf ein. Hat sich bestimmt ein paar puts gegönnt und glaubt, dass er diese mit solchen Posts retten kann.

Bin hier weiter optimistisch und bleib long-term investiert.