Deutsche Konsum REIT-AG (Seite 38)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.996.093 von Covacoro am 20.12.23 17:34:14

Nach dieser Logik müssten Banken alle ihre "Immobilien-Sicherheiten-Kredite" so extrem wertberichtigen...machen sie aber nicht...dort gilt gleiches Bilanzrecht...deshalb finde den Fehler, was da bei "Elgeti-Konzern" nicht stimmt.....als Darlehensnehmer.....und bei den "Sicherheiten"......

[AktienUndImmo]

DKR : Positive Ausdichten

Laut Jahresbericht: FFO = 33 Mio € bei 2,81% Zins und 638 Mio Schulden.
Bei zusätzlich 5,2% Zinsen, d.h. 2,8+5,2=8% wäre der FFO bei 0 … da ist noch richtig Luft

Aktuell ist die 10 jährige Bundesanleihe ( maßgeblich für Baukredite von 3% auf 1,9% gefallen) Es gibt schon wieder Baukredite für 3,1% .... Wenn DKR keine neuen Objekte anschafft und keine Dividende bezahlt, ein idealer Turnaround Kandidat, insbesondere bei Rezession, weil die Zinsen dann noch schneller fallen und das Geschäft nicht zyklisch ist
Bei sinkenden Zinsen steigen auch wieder die ImmoPreise
DKR ist eine der wenigen zinssensitiven Aktien die noch nicht reagiert hat, Hypoport ( Interhype) z.B +70% in 8 Wochen

[Covacoro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.994.890 von Orkafisch am 20.12.23 14:35:31

Na ja, sie berücksichtigen 30% der Forderung, weil dieser Teil kurzfristig liquidierbar wäre. Insofern gehe ich davon aus, dass das entweder Festgelder oder andere Wertpapiere sind. Und nur 70% sind Sicherheiten, die einen längeren Verkaufsprozess benötigen (wahrscheinlich Immobilien).

Für 2024 und die Rückführung der Bonds ist jetzt klar, dass vom Obotritia-Darlehen keine Entlastung zu erwarten ist. Der langfristige Teil ist sowieso erst in 2025 verfügbar und der kurzfristige Teil ist als Sicherheit hinterlegt, aber planmäßig bleibt er das auch bis 2025.

Wenn man sich mit dem größten Gläubiger über den Bond 04/24 einigen könnte, sehe ich noch eine gute Chance, dass der Boxer taumelnd wieder aufsteht.
Oder man verkauft gleich ein paar Märkte an die Defama. ;-)

[Orkafisch]

Ich hätte die Forderung komplett abgeschrieben, auch aufgrund des Finanzamtes.
Und später halt wieder aktiviert.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.993.864 von DH0310 am 20.12.23 12:05:41

Ob dies die Konzernbetriebsprüfer des "Elgeti-Konzern" auch so sehen werden? Habe da so meine Zweifel......

[DH0310]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.993.687 von Kampfkater1969 am 20.12.23 11:38:06

Warum schreibt man im Seuchenjahr 2023, was eh kaputt ist, die Forderung erstmal auf 30% obwohl sie evtl. voll werthaltig ist?

-> Die Sicherheiten sind zwar ausreichend, können aber nicht mal eben so gezogen werden. Vor dem Tag in 2025 hat man vermutlich auch keine Chance, diese zu ziehen. Verkaufe ich die Immobilien, dauert es etliche Jahre. Damit kann ich es nicht in den Current Assets bilanzieren, wo das Darlehen vorher saß. Ggfs. hätte man einen Teil des Darlehens jetzt in den non-current-Assets bilanzieren können, aber wieso? Jedem Finanzierungspartner kann ich es im Detail zeigen, so gibt es keinen Stress mit dem Prüfer und, wenn dann mehr als 30% zurück kommen, habe ich einen netten positiven Sondereffekt. Das Jahr 2023 ist ja durch REIT und Abschreibung eh verhagelt...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.993.768 von Republikflucht am 20.12.23 11:46:43

Mir fehlt da auch noch die Safety Marge

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.993.405 von DH0310 am 20.12.23 10:50:37

Schon möglich, dass es noch gut ausgeht, aber die Probleme sind mir in der Summe doch zu gross:

- Obotrita-Darlehen 62 Mio
- REIT-Status 72 Mio, der grösste Teil liq-wirksam
- Immo Abwertung 125 Mio
- Refinanzierung 2024 100 Mio
- Interessenskonflikt im AR
- Informationspolitik IR / Vorstand in der HV

Die Zahlen sind in Relation zum FFO 36 Mio wirklich erschreckend. Für mich ist der Kursrückgang von 8 auf 3 € in 2023 noch längst nicht genug für eine TurnAround Spekulation.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.993.405 von DH0310 am 20.12.23 10:50:37

Erklär es mir logisch.....warum dann die Darlehensforderung so weit weg vom Nominalwert bewertet wird????

Fakt ist doch......in der Bilanz wird bewertet, was ist eine Forderung wert, die mit 100% abfloss und so auch wieder zu tilgen ist.......habe ich erstklassige Sicherheiten in der Hand (= alles andere wäre ja irre), dann kann ich diese Forderung in Höhe dieser Sicherheiten bewerten......ggf. pauschaler Abschlag für Kosten Verwertung, im Fall der Fälle......

Warum in dieser aktuellen Situation nicht 100% der Forderung garantiert werden können und sollen und analog die Sicherheiten......Hallo??????

[DH0310]

Ich sehe es so:

Inzwischen ist der Kredit vernünftig besichert und alle Seiten sind sich relativ sicher, dass er so zum Stichtag in 2025 zurück kommt. Wäre das nicht der Fall, hätten sich zuviele Leute, die dem ganzen zustimmen müssen, haftbar gemacht. Diesen Leuten ist relativ egal, wie der Aktienkurs in den nächsten 18 Monaten steht weil es erstmal irrelevant ist. Passiert das nicht, ist man in den Grundbüchern von Immobilien der Obotritia, die dann aber erstmal verkauft werden müssen.

Gleichzeitig kann der Prüfer nur das als Sicherheit akzeptieren, was der Assetkategorie entspricht. Das Darlehen ist zwar jetzt besichert, da es aber säumig bleibt, hat es, auch wenn es insgesamt sicher zu 100% zurück kommt, nichts in der Kategorie zu suchen. Zumindest nur mit dem Anteil an Sicherheiten, die SOFORT zu liquidieren sind.

Daher ist jetzt, obwohl die Sicherheiten beim Notar erhöht wurden, erstmal ein kleiner Teil der Forderung "werthaltig" als in der Adhoc.

Die einzige Person, die aktuell maximale Transparenz bekommen wird ist der angesprochene Bondholder und alternative Banken, mit denen die Refinanzierung des Bonds angegangen werden soll. Meiner Meinung ist das ganze in trockenen Tüchern und man hat jetzt ne riesen Chance, das ganze zu kaufen und dann am 01.06. mit refinanzierten Bonds nen tollen Wert im Portfolio zu haben.