Wie gut/ schlecht sind offene Immobilienfonds bei Hyperinflation oder einer Währungsreform? - 500 Beiträge pro Seite

[KimJennifer]

Wie gut/ schlecht sind offene Immobilienfonds bei Hyperinflation oder einer Währungsreform?

Gibt's da Erfahrungswerte?

[geektrader]

Währungsreform siehe z.B.: http://fonds.onvista.de/snapshot.html?ID_INSTRUMENT=107277&P…

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.966.770 von KimJennifer am 16.11.08 13:08:28

Sachwerte stehen dahinter, also kein Problem diesbezüglich.
Das Problem bei denen ist ein anderes.

[frank05]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.967.733 von big_mac am 16.11.08 15:27:40

Ja, die Immobilien sind ja Sachwerte. Nur der Liquiditätsanteil im Fonds wäre gefährdet, der beträgt etwa 20 bis 30 % - zur Zeit allerdings weniger.

[zocklany]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.966.770 von KimJennifer am 16.11.08 13:08:28

du fragst nach Erfahrungwerten bei einer Währungsreform und einige wollen hier sogar wissen was Sache ist bei der letzten Währungsreform wurden die noch im Sack herumgetragen

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.969.295 von zocklany am 16.11.08 18:59:41

Es stehen sogar heute noch genug Immobilien aus den Zeiten vor der Währungsreform herum - sollte als Erfahrungswert reichen.

Problematisch in D ist hingegen die politische Lage - eure Kommunisten könnten wieder einmal alles einsacken und ruinieren. Da sind Gold, etc. vielleicht praktischer, die kann man ins sichere Ausland mitnehmen oder besser gleich dort deponieren.

[47Elfen]

wenn man mit so schlimmen Dingen wie einer Hyperinflation mit anschließender Währungsreform rechnet (ich rechne zunächst nicht damit), kauft man Immobilien nicht am Anfang einer Krise, sondern möglichst am Ende, kurz vor der Einführung einer neuen Währung, denn dann sind sie am billigsten, höchstwahrscheinlich deutlich billiger als derzeit, und dann nur in besten Lagen. Aber ich weiß, den richtigen Zeitpunkt zu finden, dürfte nicht unbedingt leicht sein.

[traderralph]

!

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[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.969.855 von 47Elfen am 16.11.08 20:04:49

Au contraire !
Am Ende der Inflation kriegst für dein Geld vielleicht ein Butterbrot, aber keine Immobilie mehr, am Ende ist es wahrscheinlich Zeit die Immobilie loszuwerden.

[47Elfen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.970.292 von big_mac am 16.11.08 20:58:07

au contraire,
in der Hyperinflation steigen die Preise der lebensnotwendigen Dinge, Mieten und Immo-/Grundstückspreise nicht. Gegen Ende der Hyperinflation erhält man manche Immobilie zu Schleuderpreisen (in Kaufkraft für lebensnotwendige Dinge gerechnet). Nach der Währungsreform steigen die Immobilienpreise (in neuer Währung) wieder an. In der Weimarer Hyperinflation gab es ganze Häuserblocks für wenige Goldmünzen ...

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.971.478 von 47Elfen am 16.11.08 23:31:23

Was für den Goldpreis gesprochen hat. Wie hätte es denn in Papiergeld ausgesehen ?

[47Elfen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.980.367 von big_mac am 17.11.08 18:52:37

o.k., da haben wir dann wohl aneinander vorbeigedacht.
Hyperinflation: alles wird drastisch teurer, mit sich beschleunigender Tendenz, im prozentualen Ausmaß lebensnotwendige Güter wesentlich mehr als Güter des längerfristigen Bedarfs. Bei Immobilien herrscht zudem Verkaufsdruck und wenig Nachfrage, was zu einem Käufermarkt führt. Außerdem können Mieterhöhungen i.d.R. nicht in vollem inflationsausgleichenden Umfang durchgesetzt werden.

[frank05]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.980.811 von 47Elfen am 17.11.08 19:44:22

in der Hyperinflation steigen die Preise der lebensnotwendigen Dinge, Mieten und Immo-/Grundstückspreise nicht. Gegen Ende der Hyperinflation erhält man manche Immobilie zu Schleuderpreisen (in Kaufkraft für lebensnotwendige Dinge gerechnet). Nach der Währungsreform steigen die Immobilienpreise (in neuer Währung) wieder an. In der Weimarer Hyperinflation gab es ganze Häuserblocks für wenige Goldmünzen ...


Das ist eine Behauptung von Eichelburg auf hartgeld.com. Diese Behauptung lässt sich schwer überprüfen - sie kann natürlich stimmen, ich will das nicht bestreiten und die Begründung klingt plausibel. Gibt es noch andere Quellen für diesen Zusammenhang?

Kurz vor der anderen Währungsreform, im Frühjahr 1948, konnte man für Papiergeld (Reichsmark) nur schwer ein Grundstück kaufen.

Außerdem können Mieterhöhungen i.d.R. nicht in vollem inflationsausgleichenden Umfang durchgesetzt werden.

Die Ausgangsfrage bezog sich auf offene Immobilienfonds. Diese habe langfristige Index-Mietverträge, Preisveränderungen werden 1:1 abgebildet.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.980.964 von frank05 am 17.11.08 20:04:45

Gut, Preisveränderungen werden nie wirklich 1:1 nachgebildet - allein schon die Verzögerungen der Indexveröffentlichungen sorgen dafür.
Indizierte Mietverträge sind aber auch noch nicht so lange üblich daß da über das Verhalten in galoppierenden Inflationen sehr viel Erfahrungen vorliegen.

[frank05]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.982.659 von big_mac am 17.11.08 22:36:31

Gut, Preisveränderungen werden nie wirklich 1:1 nachgebildet - allein schon die Verzögerungen der Indexveröffentlichungen sorgen dafür.

Ok, falls 47Elfen dies gemeint hat, stimme ich natürlich zu. Eine genaue Abbildung im Verhältnis 1:1 ist nicht möglich, da auch die Mietanpassung entsprechend den Mietverträgen nur in bestimmten Intervallen, z.B. jedes Jahr, stattfindet.

Indizierte Mietverträge sind aber auch noch nicht so lange üblich daß da über das Verhalten in galoppierenden Inflationen sehr viel Erfahrungen vorliegen.

Ja, Erfahrungen liegen da nicht vor. In einer galoppierenden Inflation hätte man dann einen größeren realen Mietausfall über einige Monate. Allerdings ist in solchen Situationen der Vermögenserhalt ohnehin wichtiger als der Ausfall der realen Mieterträge für einige Monate, und das war ja die Kernfrage in diesem Thread. Mit Sachwerten wie Immobilien, Aktien und Gold fühle ich mich in einer galoppierenden Inflation jedenfalls besser als mit Papiergeldwerten.

[47Elfen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.980.964 von frank05 am 17.11.08 20:04:45

Hallo frank05,

die Aussage, dass wenige Goldmünzen in der Weimarer Hyperinflation ausgereicht haben, um "sehr viel Immobilie für wenig Gold" zu bekommen, habe ich bereits an verschiedensten Stellen gelesen, kann Dir aber leider keine Quelle nennen. Hartgeld.com sehe ich übrigens extrem kritisch.

Indexanpassungen der Mieten: Ich bin mir sehr sicher, dass in der Hyperinflation die meisten dieser Verträge platzen werden, da für (gewerbetreibende) Mieter ausreichendes Angebot herrschen wird, notfalls zu wechseln.

Ich glaube, dass man den Wechsel von Geld in Gold recht früh in einer inflationären Phase tätigen sollte und den anschließenden Wechsel von Gold in Immobilien und Aktien erst in der hyperinflationären Phase. Dies ist allerdings idealtypisch gedacht und jede Krise ist anders. So unterschieden sich ja die inflationären Siebziger extrem von der Weimarer Hyperinflation. Der Immobilienpreistiefpunkt der Siebziger war nach meiner Erinnerung bereits zwischen 1972 und 1974, der Punkt der höchsten Inflation Jahre später.

Ganz unbestritten leiden Immobilien in wirtschaftlichen Krisen. Einzig eine selbstgenutzte Immobilie bereitet da etwas weniger Kopfschmerzen.

Sollte es tatsächlich zu einem Währungsschnitt kommen (sehe ich in den nächsten 2 bis 3 Jahren nicht), sind die Immobilienanteile in den Offenen Immobilienfonds (nicht die Geldanteile) ebenso wie Aktien ganz eindeutig besser geschützt als sämtliche Geldanlagen wie Renten, Cash, Lebensversicherungen, Rentenversicherungen etc.

Gruß
47Elfen

[frank05]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.987.484 von 47Elfen am 18.11.08 10:28:35

Hallo 47Elfen,

Indexanpassungen der Mieten: Ich bin mir sehr sicher, dass in der Hyperinflation die meisten dieser Verträge platzen werden, da für (gewerbetreibende) Mieter ausreichendes Angebot herrschen wird, notfalls zu wechseln.

Ja, bei auslaufenden Mietverträgen können die Mieter wechseln. Bei existierenden, noch mehrere Jahre laufenden Mietverträgen, wie es bei den meisten off. Immobilienfonds der Fall ist, kommen die Mieter nicht aus dem Vertrag. Wie soll denn der Vertrag "platzen"?

Es gibt bei einem zehnjährigen Mietvertrag kein Kündigungsrecht für den Mieter wegen einer hohen Inflation. Hier kommt es also auf die Zahlungsfähigkeit der Mieter an, die ja bei off. Immobilienfonds meistens Konzerne und staatliche Mieter sind. Und diese Mieter überstehen Krisen meistens besser als kleinere Mieter, wie z.B. Mieter einer Wohnung oder eines Einzelhandelsgeschäfts u.s.w..

Natürlich hat die selbstgenutzte Immobilie Vorrang vor allen anderen Immobilienanlagen.

Ich glaube, dass man den Wechsel von Geld in Gold recht früh in einer inflationären Phase tätigen sollte und den anschließenden Wechsel von Gold in Immobilien und Aktien erst in der hyperinflationären Phase. Dies ist allerdings idealtypisch gedacht und jede Krise ist anders. So unterschieden sich ja die inflationären Siebziger extrem von der Weimarer Hyperinflation. Der Immobilienpreistiefpunkt der Siebziger war nach meiner Erinnerung bereits zwischen 1972 und 1974, der Punkt der höchsten Inflation Jahre später.

Ja, jede Krise unterscheidet sich. Die siebziger Jahre waren keine Phase einer Hyperinflation mit totalem Geldwertverlust. Ich glaube auch nicht, dass wir in den nächsten Jahren eine weltweite Hyperinflation und einen Währungsschnitt bekommen, aber in einzelnen Ländern ist dies schon möglich. Ob die Inflation so stark werden wird, dass man für wenig Gold Immobilien kaufen kann, bezweifel ich, zumindest für Westeuropa.

[leonardoma]

Wenn man Prechter glaubt, dann kommt zunächst mal eine Depression (Hyperdeflation), von der es ja die ersten Anzeichen gibt. Die wird mehrere Jahre dauern und den Dow auf ca. 300 Pkte brigen.

Immobilien, Rohstoffe, Sammlerstücke, Aktien sind dann nicht angesagt, sondern "safe Cash".

[frank05]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.009.956 von leonardoma am 19.11.08 21:29:53

Wenn man Prechter glaubt, dann kommt zunächst mal eine Depression (Hyperdeflation), von der es ja die ersten Anzeichen gibt. Die wird mehrere Jahre dauern und den Dow auf ca. 300 Pkte brigen.


Hyperdeflation? Die Notenbanken und Regierungen reagieren heute anders, als in den dreißiger Jahren. Damals wurde den Märkten durch Zinserhöhungen Geld entzogen und zudem eine protektionistische Politik betrieben und so eine Deflation verursacht. Heute werden die Zinsen gesenkt und den Märkten Geld zugeführt, was inflationär wirken sollte.

[leonardoma]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.015.701 von frank05 am 20.11.08 13:40:02

Schon mal drüber nachgedacht, dass das jetzt konservativere Denken die Inflationierung im Keim erstickt?

Alle sagen zwar die Amis sind schuld, da sie über die Verhältnisse gelebt haben. Letzendlich haben aber alle bei dem Spiel mitgespielt und bekommen jetzt die Quittung.

Und wenn die Amis jetzt denken wie Deutsche oder Japaner, dann ist das Spiel vorbei und es kommt zur Deflation.