Spanien vor Immobiliencrash? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 9)

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.723.052 von Manfred123 am 17.07.07 09:51:22

Durchschnittspreis Wohnung in Spanien 100QM = 220.000€ (gute Lage)

mit den durchschnittspreisen wäre ich vorsichtig

in madrid, barcelona, valencia, vitoria, bilbao oder san sebastian und breites umland, bekommst du dafür nicht einmal ein apartment in einer guten lage.

in la rioja, wo die preise wesentlich niedriger sind, bekomme ich dagegen 2 wohnungen zu diesem preis - dort sieht es aber wieder schlecht mit dem arbeitsmarkt aus, sodass die jungen leute abwandern. das verwässert den schnitt.

Die Spanier sind bereit für die Eigentumsbildung einiges in kauf zu nehmen; auch eine harte Geschichte, die Spanier kalkulieren den wertzuwachs als selbstverständlich ein, darin liegt die Gefahr!

das trifft den nagel auf den kopf. aber selbst unter der theoretischen annahme, das die preise weiter steigen WÜRDEN, muss man die entwicklung der zinsen mit einbeziehen. irgendwann ist der preis dann nicht mehr finanzierbar - es ist ja bereits so, das die banken kaum noch hypotheken verkaufen, weil der markt immer weniger zugang zu den aktuellen preisen hat und so die nachfrage drastisch sinkt. man sieht es auch an der publizierten anzahl verkaufter wohnungen welche stark rückläufig ist.

gruss

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.723.052 von Manfred123 am 17.07.07 09:51:22

Mit Deinen Zahlen liegst Du meiner Meinung nach nicht so schlecht.
750.000 = neubauten im letzten Jahr

Dabei muß man wieder berücksichtigen, daß es zwei zahlen Gibt:
1. Im Jahr 2006 angefangene Neubauten (sogenannte viviendas iniciadas)
2. Im Jahr 2006 fertiggestellte Neubauten

Zu 1. werden die Zahlen der Architektenkammer herangezogen, nämlich die geprüften Ausführungsprojekte
(siehe #3993 von spain98 17.07.07 08:28:30 Beitrag Nr.: 30.722.178)
Geht man danach, so sind 2006 sogar 845.287 Neubauten begonnen worden.

Zu 2. Da habe ich nur die Zahl des Wohnungsbauministeriums. Das sind diese 597.632 Einheiten. Woher das Wohnungsbauministerium die Zahl hat, weiss ich nicht genau. Eine verlässliche Quelle wäre auch wieder die Architektenkammer, da dort die Zertifikate der Architekten über die Fertigstellung dort zum Abstempeln einreichen müssen.

Daß \"nur\" 389.594 neue Wohnungen verkauft wurden, besagt die Statistik der Registerführer in der Jahresstatistik 2006 auf seite 9
http://www.registradores.org/principal/ficheros/estadreginm/…
Wo Trope seine 410T her hat, sagt er ja nicht. Aber es ist ja auch Wurscht, ob 390T oder 410T, wenn demgegenüber 600T fertiggestellt und 845T angefangen wurden. Die Überproduktion nur aus in 2006 genügt für 1,5 bis 2 Jahre. Aber 2007 werden ja nochmal 650T bis 700T dazumommen.

Und das bei sinkenden Verkaufszahlen.
Daß dies 10,11 % weniger sind als 2005 wird dort nämlich auch festgestellt:

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.723.052 von Manfred123 am 17.07.07 09:51:22

Guten morgen,

Manfred,

Na siehst, es geht doch. Mit etwas mehr Einzelheiten ist der Beitrag doch viel verständlicher.
Über die Neubauten liegen ja mittlerweile die genau Zahlen vor. Ich denke Du hast sie gelesen.

Über die sogenannten „ Leestehenden Wohnungen“ wurde auch schon geschrieben und ich habe versucht die Zahl und das „ Warum“ zu erklären. Ich mache es gerne noch mal.

1) erstens sind die 3 Millionen zwar eine offizielle Zahl die ermittelt ( geschätzt ) wird in dem man die nicht eigenbewohnten Immobilien zu Grunde legt und die Ferien-/ vermietete Wohnungen abzieht. Wenn man weiß, dass geschätzte 60 % der Vermietungen nicht deklariert werden, reduziert sich diese Zahl um mehr als die Hälfte.
2) Jeder weiß, dass beim Verkauf einer vermietete Wohnung, der Mieter das VORKAUSRECHT hat, und zwar zum offiziellen Preis. Und das ist ein RIESEN Problem, denn was macht man dann mit dem Schwarzgeld, dass der Käufer bezahlen will???
3) Vermietete Immobilien zu verkaufen ( in Spanien) ist quasi eine Unmöglichkeit, es sei denn, man verlangt nur den HALBEN Preis.

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/240511/07/07/Se…

Das sind die 3 Hauptgründe, warum ein Spanier lieber die Wohnung leerstehend lässt ( es gibt noch andere, steuerliche z.B. ) und eine offizielle Zahl von 3 Millionen heraus kommt.

der dt. Durchschnittsmieter ist nicht auf Rosen gebettet,

ich denke der spanische Durchschnittsimmobilienkäufer auch nicht.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.723.781 von spain98 am 17.07.07 10:41:22

Wo Trope seine 410T her hat, sagt er ja nicht.

http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view…


Vorletzter Absatz.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.724.312 von tropezon am 17.07.07 11:21:45

Na endlich.
Mal wieder typisch. MIV hat andere Zahlen als die Quelle N°1 für Immobilientransaktionen, die Kammer der Grundbuchführer.

Aber egal. Die 20T Unterschied sind eh nur ein Tropfen auf den heissen Stein, bei der Überproduktion.

[spain98]

Und der passt dann auch noch zum Thema:

La caída del 7,2% en la venta de pisos el año pasado supone un nuevo aviso para el sector
El número de viviendas que se comienzan a construir duplica a las que se compran nuevas

Der Rückgang um 7,2% beim Verkauf von Wohneinheiten im vergangenen Jahr bedeutet eine neue Warnung an den Sektor
Die Zahl derjenigen Wohnungen, die angefangen werden zu bauen, beläuft sich bereits auf das Doppelte, was an neuen Wohnungen gekauft wird.

Más de 900.000 pisos cambiaron de manos en 2006, un 7,2% menos que en el año anterior. Ésta es la primera caída desde 2004, año en el que los registradores comenzaron a elaborar las estadísticas de compraventa. Hasta entonces, el mercado español no contaba con datos fiables de ventas. Así, al menor crecimiento del precio de la vivienda y a la escalada de los tipos de interés se une un nuevo factor que certifica el mal momento del sector inmobiliario. El informe aporta otro dato que desata la preocupación: el número de viviendas iniciadas en 2006 duplica a la venta de pisos de nueva construcción.
900T Wohnungen verkauft in 2006, 7m2% weniger als 2005. Erster Rückgang seit 2004, das Jahr, in dem die Registerkammer erstmals Statistiken erarbeitet hat. Vorher gab es keine verlässlichen Daten....

"¿Adónde va una economía que inicia 800.000 viviendas y vende menos de 400.000 nuevas al año?", se pregunta el estadístico y ex presidente del Banco Hipotecario, Julio Rodríguez. Él dice que prefiere no responder la pregunta.

Wohin wird es gehen, wenn 800.000 Einheiten gebaut werden und weniger als 400.000 gebaut werden? Dies fragt sich der Statistiker und ex Präsident der Hypothekenbank, Julio Rodriguez. Er sagt, daß er auf diese Frage lieber nicht antwortet

Na, keine Antwort ist auch eine Antwort. (obwohl es demnächst nicht viel zu Lachen gibt, für Promotoren und Überschuldete)

(...)
http://www.elpais.com/articulo/economia/caida/72/venta/pisos…
Wer Spanisch kann und Zeit hat, sollte mal den ganzen Artikel lesen. Dann muß man sich nicht durch die 112 Seiten der Jahresstatistik wurschteln.

[cienfuego]

Von weniger als 1.000 Euro leben. So soll es nicht weitergehen.

Das finden jedenfalls die Gewerkschaften Comisiones Obreras und UGT. Sie wollen erzwingen, dass das gesetzliche Mindesteinkommen in Spanien auf 1.000 Euro festgesetzt wird. Denn schon jetzt sind es allein in Katalonien mit seinen knapp sieben Millionen Einwohnern 1,1 Millionen Menschen, die unter diesem Betrag als Monatseinkommen liegen. Das bedeutet in der Praxis, dass knapp 250 Euro pro Monat frei zur Verfügung stehen, nachdem diese Leute ihren Anteil an einer meist mit mehreren anderen zusammen gemieteten Wohnung, Strom, Wasser und andere Basisrechnungen bezahlt hat. 167 Euro gehen nach einer jetzt veröffentlichten Studie für das Essen drauf, 44 Euro für Bekleidung und Schuhe. In Grosstädten kommen dazu noch 80 Euro für Transportmittel. Für Vergnügungen, Alkohol, Tabak oder gar Kultur - Theater, Bücher - bleiben dann nur noch Pfennigbeträge. Für viele junge Leute mit diesem beschränkten Einkommen bleibt die Vision von einer eigenen Wohnung unerreichbar. An die Zahlung einer Hypothek, selbst bei einer Laufzeit von 35 Jahren und dem bescheidenen Zinssatz von 5% ist für die meisten nicht zu denken. Kein Wunder also, dass in Spanien ein großer Teil der jungen Erwachsenen noch bis zum Alter von 35 Jahren bei den Eltern wohnen.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.725.207 von spain98 am 17.07.07 12:26:19

dieser mann schrieb folgendes (auch eine antwort )

Crédito hipotecario y ciclo de la vivienda. Una visión histórica
JULIO RODRÍGUEZ LÓPEZ

La demanda y los precios de la vivienda dependen sustancialmente de las condiciones de financiación externa: tipo de interés, plazo del préstamo para la adquisición, relación préstamo/valor y disponibilidad a prestar por parte de las entidades de crédito. En general, las condiciones de los mercados de capitales ejercen una influencia evidente sobre la situación del mercado de la vivienda.

Los episodios de auge inmobiliario en España han estado acompañados de fuertes expansiones del crédito hipotecario a promotor y a comprador de vivienda. El fin de dichas etapas de expansión ha coincidido con cambios de signo en la política monetaria, materializados en elevaciones de los tipos de interés o en frenos al crecimiento de los préstamos (racionamiento del crédito).

En la etapa de auge inmobiliario desarrollada en España al comienzo de los años 70 del pasado siglo los tipos de interés eran inferiores a la tasa de inflación, situados en el entorno del 10%. El intenso déficit exterior que para la economía española supuso el mayor precio del petróleo desde diciembre de 1973 llevó al Gobierno a subir los tipos y a introducir topes cuantitativos al aumento del crédito. Consecuentemente, en 1974 el mercado de vivienda pasó desde la euforia en lo que a volumen de construcción residencial se refiere a reducir sustancialmente los nuevos inicios de viviendas, dejando abundantes promociones de viviendas interrumpidas en esqueleto. Fue preciso que pasaran casi 30 años para superar el récord de viviendas comenzadas de 1973.

Un segundo episodio de auge tuvo lugar en la segunda mitad de los años 80, derivado de la mejoría general de las condiciones de la financiación hipotecaria. Los mercados hipotecarios se habían integrado por completo en el conjunto de los sistemas financieros. Desaparecieron las restricciones cuantitativas al crecimiento del crédito hipotecario. Esta circunstancia favoreció una fuerte expansión de la demanda de vivienda, a pesar de los elevados tipos de interés vigentes en este periodo. Los importantes aumentos de los precios de la vivienda estimularon la demanda residencial como inversión.

Las incertidumbres derivadas del desarrollo de la primera Guerra del Golfo, junto a los altos tipos de interés vigentes, superiores al 15%, provocaron un cambio del mercado de vivienda en 1991. Los precios reales de las casas descendieron entre 1991 y 1996 y también retrocedieron los volúmenes de construcción residencial.

El tercer episodio de auge ha tenido lugar entre 1998 y 2006. En la segunda mitad de la década de los años 90 tuvo lugar un rápido descenso de los tipos de interés. La mejoría de las restantes condiciones de financiación dio lugar a un autentico shock de demanda de vivienda, en el que el ritmo de aumento del crédito al subsector inmobiliario (promoción, construcción y adquisición de vivienda) fue superior al 20% entre 1999 y 2006.

No ha habido problema de disponibilidad de financiación en este periodo, a pesar de la reaparición de un intenso déficit externo de la economía española. Las entidades de crédito han apelado crecientemente a los mercados exteriores para captar ahorro, procedente tanto del euromercado como de los mercados asiáticos de capitales. El que el déficit externo haya podido superarse con dicha financiación procedente del resto del mundo explica el prolongado proceso de elevación de los precios de las viviendas, de intenso ritmo constructor y de fuerte aumento del crédito hipotecario.

A raíz del cambio de signo de la política monetaria norteamericana, visible en las elevaciones de los tipos de interés de la Reserva Federal, y que también han sido adoptadas posteriormente por el Banco Central Europeo, el mercado de la vivienda ha cambiado en España. No ha habido restricción crediticia, pero las entidades de crédito se han vuelto más selectivas en materia de concesión de nueva financiación inmobiliaria. Los tipos de interés más elevados de los préstamos (se ha pasado desde el 3,2% de tipo medio en agosto de 2005 hasta el 5,1% en mayo de 2007), el fin de las expectativas de nuevos aumentos de precios de las viviendas y el fuerte incremento de la nueva oferta de viviendas han provocado una desaceleración de los precios y un descenso de las ventas, sobre todo de viviendas de nueva construcción.

En 2008 se advertirá plenamente en España el cambio del mercado de vivienda, siguiendo una pauta equivalente a la de Estados Unidos, donde la subida de tipos tiene un año más de antigüedad que en España. Las excepcionales condiciones de financiación trajeron el auge inmobiliario y han sido las graduales elevaciones de los tipos de interés las que han contribuido al fin de la etapa de auge. Se ha confirmado, una vez más, el carácter monetario de los ciclos de la vivienda.

Julio Rodríguez López es gerente de la Universidad de Alcalá de Henares y fue presidente del Banco Hipotecario entre los años 1985 y 1994.

http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2007/499/118364…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.719.537 von tropezon am 16.07.07 23:50:46

Verdienten ( April 2005 ) die Menschen, die in diesen Wohnungen wohnen alle über 30.000 Euro NETTO im Jahr?

Hättest du die Kommentierungen zum deutschen Mietmarkt und im Zusammenhang mit den regionalen Mietenspiegel (in diesem Falle Hamburger Mietspiegel) sowie die Erläuterungen zum BGB erfasst, wäre dir in den Sinn gekommen, dass man keine 30.000 Euro netto als Einzelperson im Jahr verdienen muss, um sich eine vernünftige Wohnung mit 100 qm auch in Hamburg leisten zu können. Auch mit dem hinweis das die Nettoeinkommen in Hamburg (Deutschland) allgemein höher sind im Vergleich zu Spanien.
Der Grossteil der Wohnungsmieten liegt in Hamburg zwischen 5-9 Euro netto kalt. Ferner beträgt die Netto-Belastung allenfalls 30-40% des persönlichen Nettogehaltes (ohne Wohnnebenkosten) vorausgesetzt man hat ein übliches Einkommen.

- gemeint ist nicht das Netto-Haushaltseinkommen von mehreren Personen, welche in einer Lebensgemeinschaft zusammenleben - schön aufpassen !!!! - ,

Ferner gibt es hier keine Mietsteigerungen die regelmässig an der Inflation angepasst sind, in Spanien ist das wohl der Fall.

Man kann dies obgleich hier frei vereinbaren - eher über sogenannte Staffelmietverträge mit automatischer Anpassung, sollte jedoch als Mieter vermieden werden. Vertragliche Vereinbarungen über Inflationsanpassungen betreffen in der Möglichkeit nur Verträge mit gewerblichen Charakter (Büro)


Ein Spanier der 30 bis 40 % seines Einkommens ausgibt steht vor dem wirtschaftliche Abgrund und die deutschen Mieter mit 40 % fühlen sich dabei sau wohl!!!

Wo hab ich das gesagt, kann mich nicht erinnern.
Deine Blindheit ist echt erschreckend, um mal mit dem gleichen Wortlaut zu antworten.

Ich wiederhole gerne noch mal in diesem Zusammenhang
Ja, wenn man in der Annahme und bezogen auf den spanischen Markt zu spät bzw. zu teuer gekauft hat, bei gleichzeitig nachlaufend steigenden Zinsen, steigenden Bewirtschaftungskosten und bei möglicherweise fallenden Verkaufspreisen, die Gefahr besteht, dass die Hütte mittelfristig unter dem Hintern weggepfändet wird.
Insbesondere wenn eigentlich mit zuwenig Eigenkapital finanziert wurde, wie es sehr viele Erstkäufer getan haben. Die spanischen Banken waren in den letzen 3 Jahren bedauerlicherweise so nett, ihren Kunden das Geld hinterher zu werfen.

Dieses Negativ-Szenario kann mir als Mieter so schnell nicht passieren …. .


Bedeutet: Glücklich sind doch nur die, die vor dem Boom erstmalig Eigentum finanziert haben und somit tatsächlich auch bei steigenden Zinsen ihre Belastung auf 30-40% halten können. Dies bezogen auf das Haushaltseinkommen.!!!

Die abnorme spekulative Wertsteigerung (Buchgewinn) für spanische Wohnimmobilien in dieser Zeit (seit 1999) für diese glückliche und durchaus noch harmonische Käufergruppe ist der vielgepriesene Bonus mit dem du uns seit Monaten malträtierst.

Zeig mir noch mal auf, wie man aktuell als "Einzelverdiener" - denn davon muss ich ausgehen sofern ein Gehalt in der ehelichen Haushaltsgemeinschaft wegfallen sollte - mit 30%-40% des spanischen Normal-Nettoeinkommens in Valencia eine Wohnung von 100 qm für 300.- 400.000 Euro finanziere.

Schön, dass Du da Thema deutsche Banken anspricht. Hast Du den Bericht über die DeutscheBank nichtgelesen? Indem es um ihr Engagement im spanischen Subprime Sektor geht mit Beleihungen bis zu 120 % bei Menschen die nur 600 E Einkommen haben??????

Nein habe ich nicht, aber diesen kannst du beizeiten hier reinstellen.

Die Tatsache wäre zudem uninteressant. Wenn die Dt. Bank für Spanien und andere Länder der Auffassung war, weichere Vergabekriterien gelten zu lassen als in ihrem Stammland, muss sie mit diesem Risiko leben. Letztlich bezahlen dieses Risiko ihre Aktionäre. Erstaunlich ohnehin, da die Dt. Bank in Deutschland kein grosses Geschäft in der Finanzierung von privaten Wohnimmobilien haben. Marktführer sind vorwiegend noch die örtlichen Sparkassen und Hypothekenbanken.

[naked]

@tropezon

wieso sprichst du eigentlich dauernd rioja an ? er hat doch schon mehrmals erwähnt das er dich ausgeblendet hat.

[naked]

"Schön, dass Du da Thema deutsche Banken anspricht. Hast Du den Bericht über die DeutscheBank nichtgelesen? Indem es um ihr Engagement im spanischen Subprime Sektor geht mit Beleihungen bis zu 120 % bei Menschen die nur 600 E Einkommen haben??????

Also, Bitte, etwas mehr Zurückhaltung über die klugen deutsche Banken."

die banken nehmen sich doch alle nichts in sachen "klugheit". die laufen dem markt genauso hinterher wie der große rest der masse. wenn der markt super läuft (wie zuletzt spanien) werden kredit en masse vergeben. sicherheiten !? wozu ? risiko !? wieso risiko ? wenn der markt dann in die andere richtung (wie deutschland anfang 2000) läuft, geht das spielchen halt andersrum. erstmal möglichst viele kredite wieder einziehen, egal ob die rate immer bezahlt wurde. sichheit ! sichheit ! das risiko ist zur zeit viel zu groß ! und neue kredite gibt es natürlich nur gegen 110% sicherheiten.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.726.420 von Azul Real am 17.07.07 14:04:05

Zeig mir noch mal auf, wie man aktuell als "Einzelverdiener" - denn davon muss ich ausgehen sofern ein Gehalt in der ehelichen Haushaltsgemeinschaft wegfallen sollte - mit 30%-40% des spanischen Normal-Nettoeinkommens in Valencia eine Wohnung von 100 qm für 300.- 400.000 Euro finanziere

bsp. vollfinanzierung:

hypothek 300.000 euro
zinsen 5%
nettoeinkommen € 1.500
laufzeit 50 jahre
monatliche quote: 1.362,42
= 90.83% des nettoeinkommens

bsp. 20% eigenkapital (€ 60.000)

hypothek 240.000 euro
zinsen 5%
nettoeinkommen € 1.500
laufzeit 50 jahre
monatliche quote: 1.089,93
= 72.66% des nettoeinkommens



und ich hab mal nur zinsen von 5% genommen , was aktuell ist bei einem euribor von 4% (plus aufschlag bank). das bsp mit 400.000 euro führe ich garnicht erst an - für den aktuellen festzins gilt das gleiche - der ist nämlich noch höher als die 5% im beispiel.

-------------------------------------------------------------------

nehme ich mal 40% des nettoeinkommens, so darf die hypo nicht mehr als 135.000 euro bei einer laufzeit von 50 jahren betragen:

hypothek 135.000 euro
zinsen 5%
nettoeinkommen € 1.500
laufzeit 50 jahre
monatliche quote: 613.09
= 40.87% des nettoeinkommens

dafür gibt es allerdings lediglich einen besseren garagenstellplatz in valencia aber keine wohnung.

gruss

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.726.577 von naked am 17.07.07 14:16:13

echt?
vielleicht hat er sehnsucht nach meinen streicheleinheiten

[cienfuego]

bleiben wir doch mal bei den Tatsachen -


leichter ist es, davon auszugehen, daß man das, was man bewohnt bezahlt hat und "nur" den mehr oder weniger hohen Lebensstandard, der teuer genug geworden ist, zu bezahlen hat.

Als ich vor 10 Jahren daran dachte, in mein Haus in Spanien zu ziehen, war ich mir sicher, mit 3.000 DM gut bedient zu sein (pro Tag ca. 100 DM, damit müßte auszukommen sein, bisschen Boot fahren, bisschen shoppen, bisschen Essen gehen - verreisen muß nicht sein ) - heute - mit 1.500 € gibt es andere Überlegungen - Oel, Benzin, Steuer, Versicherungen, Telefon, Reparaturen, Haushalt und ein bisschen Leben.
Derjenige, der knapp berechnet hat, VERkauft heute seine Hütte, so er denn kann.

Um ehrlich zu sein, ich würde es mir heute möglicherweise nicht mehr zutrauen, bei den Preisen und den steigenden Zinsen, die natürlich ein Witz sind, gegen die 12-16 Prozenter, die es im Festbereich einmal als Pluszins gab, Zinssätze, die also heute noch lange nicht die Soll-Zinsen erreichen, das zu kaufen, was ich mit 26 Jahren gemacht habe. Und genau hier liegt m.E. das Problem. Wir haben uns damals getraut, Dinge zu machen, die heute tot-diskutiert werden, die von Angst geprägt sind - weil man weiß ja nicht, wie es weitergeht..... Meine Generation ist gerade noch in den Aufwind gekommen - aber auch ältere als ich haben NICHTS und sind auf die wenigen Mietobjekte angewiesen. Der Preis ist - leider - Teuer.

cf

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.736.862 von cienfuego am 18.07.07 00:37:42

Wir haben uns damals getraut, Dinge zu machen, die heute tot-diskutiert werden, die von Angst geprägt sind - weil man weiß ja nicht, wie es weitergeht.....

hm, und das, obwohl es spanien heute wirtschaftlich wesentlich besser geht als damals ?

der punkt ist doch, das spanien damals für deutsche gehálter spottbillig war - dementsprechend konnte man auch mit übersichtlichem risiko an die sache rangehen. wohl dem, der damals so gehandelt hat wie du und sich eigentum anschaffte. der grosse gewinnsprung kam mit dem eintritt in die EU - allerdings auch die erhöhung der lebenshaltungskosten. heute überlegt sich ein deutscher dreimal, ob er in spanien eigentum erwirbt - der damals grosse unterschied zwischen deutschen und spanischem einkommen ist einfach stark zusammengeschrumpft. den grossen geldwerten vorteil gibt es nicht mehr. damals konnte praktisch JEDER deutsche sich ein haus für 25.000 DM erwerben - heute, wo die preise sogar noch höher sind als in D, ïst dies nur noch auf leute mit viel geld oder rentner, die ihr eigentum in D verkauften um in spanien ihren lebensabend zu verbringen, begrenzt (abgesehen von einigen ausnahmen). aber auch diese gruppe schmilzt zusammen- ebend weil die deutsche rente hier nicht mehr das wert ist, was sie mal war.

mit abgezahltem eigentum und € 1.500 kommt man da unten sicher gut über die runden.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.740.320 von rioja94 am 18.07.07 09:57:33

achso, sehe gerade das das vor 10 jahren war - da war dann natürlich schon nix mehr mit 25.000 DM für ein haus. das war ende der 80er

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.740.350 von rioja94 am 18.07.07 09:59:35

also gekauft habe ich vor über 25 Jahren - damals aber schon mit einer Null mehr an Deiner Summe - sagst aber ganz richtig nur deswegen, weil ich im süddeutschen Raum für das Geld nur mal eine 2-Zi-Whg. hätte bekommen können. Soviel zu dem - und damals konnte ich das noch bar bezahlen - besser bezahltes Haus als das Geld sonstwie verblödelt - dachte ich mir.

Vor 10 Jahren überlegte ich mir dann nach Spanien zu ziehen, was ich vor 5 Jahren dann auch gemacht habe - mit Rente ist "gottlob" noch nichts. Wollte nur mal die Berechnungen anstellen, was man glaubte zu brauchen per Monat und was heute Realität ist.

Im übrigen ... für Lebensabend gehe ich irgendwann mit Sicherheit nach D zurück.... aber da ist schon noch ein bisschen Zeit
cf

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.741.787 von cienfuego am 18.07.07 11:37:27

du hast vor 25 jahren in spanien ein haus für 250.000 DM gekauft ???

das muss ja ne riesenhütte sein oder ein komplettes anwesen in allerbester lage - 250.000 DM war 1982 irre viel geld.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.740.320 von rioja94 am 18.07.07 09:57:33

heute, wo die preise sogar noch höher sind als in D, ïst dies nur noch auf leute mit viel geld oder rentner, die ihr eigentum in D verkauften um in spanien ihren lebensabend zu verbringen, begrenzt

und genau diese mögliche, künftige Residentengruppe - egal ob Deutsch, Englisch, Irisch, Holländisch, Skandinavisch etc. zieht es mittlerweile verstärkt nach Kroation, Slowenien, Montenegro, Bulgarien, Rumänien, Zypern ...

Nicht weil es unbedingt schöner ist, sondern bezahlbar !!

[Azul Real]

Spanien sieht aber echt shice aus ...


TABELLE/EU-Außenhandel nach Ländern
===

Handelsbilanz ausgewählter EU-Mitgliedstaaten

JAN-APRIL JAN-APRIL
2007 2006
Belgien +5,2 +2,4
Deutschland +63,4 +50,0
Finnland +2,7 +2,4
Frankreich -11,7 -11,8
Griechenland -12,4 -10,9
Irland +10,0 +8,9
Italien -7,0 -11,0
Luxemburg -1,2 -0,8
Niederlande +13,4 +12,6
Österreich +0,7 -0,3
Portugal -5,5 -6,3
Slowenien -0,2 -0,1
Spanien -29,4 -27,5
Dänemark +0,6 +1,4
Großbrinntanien -43,9 -42,5
Polen -4,3 -3,3
Schweden +5,7 +6,1
Tschechien +1,5 +0,9
Ungarn -0,4 -0,8

Handelsbilanz der Eurozone-13 mit den
wichtigsten Handelspartnern

JAN-APRIL JAN-APRIL
2007 2006
China -35,2 -27,2
Großbritannien +21,1 +15,1
Japan -7,8 -7,4
Polen +7,9 +5,4
Russland -11,2 -16,7
Schweden +1,1 +0,6
Schweiz +4,4 +4,0
Tschechien +0,7 +0,8
Türkei +2,2 +2,7
USA +19,9 +22,1

Handelsbilanz der EU-27 mit den
wichtigsten Handelspartnern

JAN-APRIL JAN-APRIL
2007 2006

Brasilien -3,7 -2,8
China -49,9 -38,8
Indien -0,1 -0,3
Japan -11,5 -10,9
Norwegen -11,1 -15,1
Russland -19,3 -27,2
Südkorea -4,6 -5,3
Schweiz +4,5 +4,6
Türkei +1,2 +2,3
USA +24,9 +28,0


- in Mrd EUR
- nicht saisonbereinigte Daten
- Quelle Daten: Eurostat
- Webseite: http://ec.europa.eu/eurostat

[rioja94]

17.07.2007, 13:48 Uhr

Europäische Immobilienmärkte leiden

Die Immobilienbranche hat einige besonders starke Börsenjahre hinter sich. Die Hausse ist jetzt offenbar zum Stillstand gekommen. Ende Januar erreichte der Sektor in den USA seinen Höhepunkt. In Europa stand die Branche Mitte Februar auf ihrem Höhepunkt. Seither hat die Branche Rückschläge einstecken müssen.

Bis Anfang 2007 floss jedoch viel frisches Geld in die Immobilienanlagen. Inzwischen bauen die Investoren ihre Bestände in Immobilien zugunsten anderer Anlagen ab.

Die Zinsen sind der Übeltäter

Hauptgrund für die Korrektur am Immobilienmarkt sind die steigenden Zinsen. Zinserhöhungen sorgen dafür, dass auch die Immobilienrenditen zunehmen. Diese sind nämlich für viele Investoren eine Alternative zu Anleihen. Ein Anstieg der Immobilienrendite bedeutet einen Rückgang des Werts der zugrunde liegenden Immobilie. Der Markt hat dies lange ignoriert, aber dann setzte doch ein Rückgang des Immobiliensektors an der Börse ein. Der Börsenwert von Immobiliengesellschaften ist stark von der Immobilienrendite und deren Änderungen abhängig, da sie oft weitgehend fremdfinanziert sind. Ein Anstieg der Immobilienrendite bewirkt also einen viel stärkeren Rückgang des inneren Wertes der Immobiliengesellschaft und umgekehrt. Ein Beispiel ist hier Großbritannien, wo im Vorgriff eines Rückgangs des Immobilienmarkts die Börsenkurse um mehr als 13% gesunken sind. Demzufolge notiert die Branche in Großbritannien heute mit einem Disagio zum inneren Wert. Allerdings kann der Sektor in Großbritannien noch nicht billig genannt werden. Es muss abgewartet werden, ob die Immobilienpreise in Großbritannien tatsachlich fallen werden und um wie viel. Dies ist jedoch ein Prozess, der noch einige Zeit brauchen wird.

"Auf dem europäischen Festland stehen wir spanischen Immobilien sehr negativ gegenüber", so die Experten von KBC AM. Es ist deutlich, dass in der Vergangenheit vor allem im Wohnungsbau zu viel gebaut worden ist. Das spanische Wirtschaftswachstum ist großenteils dem Baugewerbe zu verdanken. Der Leerstand steigt in Spanien, und die Preise stehen unter Druck. KBC AM: "Wir haben derzeit keine Positionen in Spanien und werden dies vorerst beibehalten. Den deutschen Markt schätzen wir positiv ein, obwohl die Erholung am deutschen Wohnungsmarkt vorläufig noch auf sich warten lässt. Am Büromarkt wird sich die Lage dank des stärkeren Wirtschaftswachstums verbessern."

Inflationsgespenst

Das Szenario bei Immobilien sieht nicht gerade rosig aus. Die Immobilienbranche floriert bei mäßigem bis starkem Wachstum, gekoppelt an eine niedrige Inflation. In den vergangenen 3 bis 4 Jahren befand sich die Weltwirtschaft mehr oder weniger in diesem Szenario. Dank der zunehmenden Globalisierung konnte die Weltwirtschaft stark wachsen, ohne dass dabei die Inflation stark zunahm. 2006 kamen die ersten Änderungen zutage. Die Weltwirtschaft wuchs weiterhin stark, aber auch die Inflation nahm in den führenden Wirtschaftsländern zu. Die Zentralbanken reagierten mit einer Reihe von Zinserhöhungen darauf. Dieser Prozess setzte in den USA ein und schwappte dann nach Europa über. Sogar in Japan, das schon seit Jahren in einer Deflation steckt, wurden die Zinsen dieses Jahr zweimal erhöht und es wird mit einer weiteren Erhöhung noch in diesem Jahr gerechnet.

Zwischen Hammer und Amboss

Die Branche sitzt heute zwischen zwei möglichen Szenarien über die weitere Entwicklung des Wirtschaftswachstums gefangen. Für den Immobilienmarkt ist es besonders wichtig, dass eine Rezession abgewendet wird. Dies würde zwar die Inflation eindämmen, hätte aber zur Folge, dass die Nachfrage nach Immobilien einbricht, wodurch am Markt ein Überangebot entsteht. Sogar bei niedrigen Zinsen wird der Immobilienwert bei einer Rezession stark fallen. Angesichts der anhaltenden Probleme am US-Wohnungsmarkt und der anscheinend überhitzten chinesischen Wirtschaft lässt sich dieses Szenario nicht ganz ausschließen.

Wenn sich jedoch das Wachstum der Weltwirtschaft bei einer Erholung der US-Konjunktur wieder beschleunigt, steht die Immobilienbranche ebenfalls vor einem Problem. Dann lässt es sich nämlich nicht vermeiden, dass die Inflation wegen steigender Energie-, Vertriebs- und Arbeitskosten weiter zunehmen wird. Auch das ist eine schlechte Nachricht für die Immobilienbranche. Bei steigenden Anleihezinsen ist die Dividendenrendite vergleichsweise weniger attraktiv. Außerdem erhöht sich das Risiko, dass die zugrunde liegende Immobilie an Wert verliert, so dass der innere Wert dieser Unternehmen stark fällt. Das Risiko kräftiger Kurseinbrüche ist in diesem Szenario hoch.

Das ideale Szenario

Bei einer weichen Landung der Weltwirtschaft ist jedoch ein drittes Szenario möglich. In diesem Fall muss die Wirtschaft etwas zurückschalten, ohne in eine Rezession zu geraten. In diesem Szenario wird die Inflation zurückgehen, ohne dass sich die Nachfrage- Angebot-Situation am direkten Markt verschlechtert. Die Notenbanken werden die Zinsen wieder senken können, so dass auch die Immobilienpreise wieder steigen werden.

Vorteile der Immobilienanlage

Die meisten professionellen Anleger investieren einen Teil ihres Kapitals in die Immobilienbranche – entweder direkt oder indirekt. In der heutigen Situation wird der Immobilienbestand meistens reduziert, jedoch nie ganz abgebaut. Eine Immobilienanlage bewirkt nämlich eine bessere Portfoliostreuung. Es besteht zwar eine Wechselwirkung zu Aktien und Anleihen, aber meistens läuft der Immobilienzyklus dem Anleihezyklus und dem Aktienzyklus hinterher. Indem Sie sich auf die einzelnen Zyklen einstellen, können Sie die Rendite Ihres Portfolios erhöhen. Eine Immobilienanlage erfolgt am besten indirekt (über die Börse), weil sich sonst eine ausreichende Streuung im Immobilienportfolio nicht erreichen lässt.


http://at.e-fundresearch.com/newscenter.php?aID=8895

[rioja94]

17.07.2007 - 15:47 Uhr
EZB/Garganas: Inflationsrisiken sind gestiegen - Bloomberg
FRANKFURT (Dow Jones)--Nach Einschätzung des griechischen Notenbankpräsidenten und EZB-Ratsmitglieds Nicholas Garganas ist es gerechtfertigt, den geldpolitischen Expansionsgrad im Euroraum weiter zurückzuführen. In einem am Dienstag veröffentlichten Interview mit Bloomberg verwies Garganas diesbezüglich vor allem auf die gestiegenen Inflationsrisiken im gemeisamen Währungsgebiet. Es sei deshalb erforderlich, rechtzeitig und entschlossen zu Handeln, um vorbeugend Preisstabilität sicherzustellen, so der Grieche.

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Die Aussagen Garganas, der als geldpolitischer Falke im EZB-Rat gilt, decken sich mit Erwartungen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im September oder Oktober ein weiteres Mal die Leitzinsen um 25 Basispunkte anheben wird. Die EZB hat ihre Zinsen seit Dezember 2005 um insgesamt 200 Basispunkte erhöht und damit verdoppelt. Ihr wichtigster Zins steht seit Anfang Juni bei 4,00%.
DJG/DJN/ptt/hab
-0-

http://www.finanztreff.de/ftreff/news--a.sektion.wirtschaftp…

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.744.130 von rioja94 am 18.07.07 14:26:40

wie entwickeln sich die Preise zur Zeit??

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.750.525 von Manfred123 am 18.07.07 20:27:14

stagnierend bis fallend.
hier oben im norden steht in den mittlerweile dicken verkaufsprospekten bei fasst jeder zweiten anzeige "achtung-neuer preis"

ich verfolge einige anzeigen monatlich - den grössten abschlag hatte bisher ein duplex (105qm) mit doppelgarage - 520.000 auf 400.000 und immer noch nicht verkauft - so siehts bei vielen aus. da die zinsen gestiegen sind, ist auch dieser abschlag noch nicht attraktiv genug, da die zu zahlende quote praktisch die gleiche ist. die preise müssen stärker fallen als die zinsen steigen, sonst bleiben die käufer weg. solange dem nicht so ist, kann man sich beruhigt zurücklehnen.

es hat gerade erst begonnen und wird noch jahrelang weiterfallen. solange baue ich eigenkapital auf. die letzten 3 jahre börse haben odentlich mitgeholfen

gruss

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.751.304 von rioja94 am 18.07.07 21:00:51

ich verfolge einige anzeigen monatlich - den grössten abschlag hatte bisher ein duplex (105qm) mit doppelgarage - 520.000 auf 400.000 und immer noch nicht verkauft - so siehts bei vielen aus.

Hey Rio,
streiche bei Deinen 400.000 mal eine Null weg - dann wird der Preis schon etwas realistischer .

Gruß tropi

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.742.707 von rioja94 am 18.07.07 12:34:53

wem sagst Du das! und es ist gut so- und wenn Du mal in der Gegend bist - für ein Essen reicht es allemal - gerne!

was ich auch feststelle, daß die Leute wirklich Richtung Bulgarien - und Kroatien abwandern, oder auch Ungarn wie ich schon mal erwähnte, in Spanien nicht mehr finanzierbar - verkaufen - in Ungarn als "king" wohnen.

Zu Deutschland - wir haben unsere Hütte dort nicht verkauft - die Preissteigerung von 1985 bis 1998 war gleich Null - deswegen haben wir mit Zeitmietvertrag vermietet, demnächst auslaufend ....dann steht es leer bzw. wird renoviert und dann irgendwann gehen wir zurück - es kann alles parallel laufen über Jahre - in Spanien will ich nicht Alt werden - bin eben keine Spanierin - auch nicht nach dieser langen Zeit - eine Katalanin schon gar nicht. Vielleicht ist das das Problem.

cf

[spain98]

El Euríbor aprieta... los morosos se disparan
Der Euribor drückt ... die zahl der Säumigen explodiert

El Euríbor, el índice preferido por los españoles a la hora de contratar una hipoteca, no para de subir. En concreto, en junio se situó en el 4,505%, según certifica el Banco de España. Este repunte lleva aparejado, consecuentemente, un aumento en la cuota mensual de los hipotecados, mayor cuanto más largo es el plazo, que ya ha empezado a traslucirse en mayores porcentajes de morosidad.
Banco Espana bestätigt Euribor von 4,505 für Juni, was die Raten erhöht und um so mehr, je länger die Laufzeit ist. Dies hat sich numnehr auch auf die höhere Zahl der Säumigen ausgewirkt

El número de ejecuciones hipotecarias, o lo que es lo mismo, reclamaciones que los bancos y cajas han ejecutado por impago, ha crecido nada menos que un 67,7% en Madrid capital en un solo año, entre el primer semestre de 2006 y el mismo periodo de 2007, según un informe reciente del Decanato de los Juzgados de Madrid, hecho público por la emisora Onda Cero.
Die Zahl der Hypotheken in der Vollstreckung wegen nichtzahlung ist in Madrid um 67,7% innerhalb des letzten Jahres (zwischen 1Q 2006 und 1Q 2007) gestiegen. Dies gemäß dem Dekan der Gerichte in Madrid.

Lo peor de todo es que estos datos sólo reflejan la punta del iceberg. A juicio del juez decano de Madrid, José Luis González Armengol, estos no son, ni mucho menos, todos los casos de impago, puesto que lo que primero que intenta hacer un banco ante una situación de morosidad es refinanciar la deuda o acudir a avalistas, ya que no le interesa llegar a juicio.
Das Schlimmste daran ist, daß diese Daten nur die Spitze des Eisbergs darstellen. Nach dem Dekan in Madrid all die Fälle der Nichtzahlung, wobei die Banken zuvor versuchen, die Säumnis zu refinanzieren oder Bürgen in Anspruch zu nehmen, weil sie nicht interessiert sind, zum Gericht zu gehen.

González Armengol tiene claro que este incremento de causas abiertas en los juzgados de Plaza de Castilla -han subido de 332 a 557 en un año- viene dado por el aumento de los tipos de interés. “Si seguimos en esta tendencia, dentro de no muchos meses veremos cómo siguen subiendo las causas abiertas en los juzgados”, ha vaticinado el juez.
Für den Dekan ist es klar, daß dieser Zuwachs (von 332 auf 557) innerhalb eines Jahres auf die steigenden Zinsen zurückzuführen ist. Wenn diese Tendenz anhält, werden wir sehen, wie die Zahl der Vollstreckungen in wenigen Monaten ansteigen wird.

Según el informe, ha habido otro tipo de deudas, las no superiores a los 30.000 euros (créditos al consumo), que también han aumentado el 64%. Si se admite el requerimiento de pago o embargo se procede y, si no, se llega a juicio verbal. En este caso suelen ser deudas de préstamos realizados por empresas que cobran altísimos intereses y que tanto proliferan en los últimos años.
Nach dem Bericht sind auch die Säumigen bei den Konsumkrediten um 64% angestiegen.

Las voces de alerta se multiplican
Die Warnenden Stimmen multiplizieren sich

Al tiempo que suben los tipos y la impuntualidad de los hipotecados, se multiplican las voces que alertan sobre sus consecuencias sobre la economía española. Anteayer, el ex secretario de Estado de Economía y presidente de Lehman Brothers España, Luis De Guindos, expresaba precisamente su temor a que la subida de tipos afecte a la morosidad.
Mit den steigenden zinsen und der unpünktlichen Bedienung der Hypotheken multiplizieren sich die Stimmern, die vor den Konsequenzen für die spanische Wirtschaft warnen.

El catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Complutense, José Antonio Moral Santín, ha ido más lejos al afirmar que el actual crecimiento de la economía española es “insostenible” si continúa el alza de los tipos en la Eurozona. "El crecimiento de la economía española se fundamenta en unos tipos de interés bajos. Si subieran otro punto porcentual, el efecto sería demoledor sobre la demanda interna y las economías familiares", indicó durante su participación en los Cursos de Verano de la Complutense.
José Antonio Moral Santín von der Uni Complutense geht noch weiter für den Fall, daß die Zinsen im Euroraum weiter steigen. Das spanische Wirtschaftswachstum basiert auf niedrigen Zinsen. Wenn diese um einen Prozentpunkt steigen, würde dies einen vernichtenden Effekt auf die interne Nachfrage und die wirtschaftliche Lage der spanischen Familien haben.

El catedrático calificó el crecimiento de España de "frágil", y atribuyó esta debilidad a la "bajísima" innovación tecnológica, la cual impide que aumente la productividad y la competitividad española, y por extensión que se incremente el déficit comercial. “El problema de la balanza comercial es sólo un síntoma”, señaló. Por último, el economista afirmó que los tres sectores que más han contribuido al crecimiento económico español (la construcción, el turismo y la industria del automóvil) están empezando a tener "problemas".
Er bewertet das Wachstum in Spanien als Zerbrechlich wegen der sehr niedrigen technischen Innovation, welche eine Zunahme der Produktivität und der spanischen Wettbewerbsfähigkeit verhindert und zu einer Ausweitung des Handelsdefizits führt. Zudem beginnen die drei wichtigsten Säulen der spanischen Wirtschaft (Bausektor, Tourismus, Autoindustrie) Probleme zu haben.
http://www.cotizalia.com/cache/2007/07/19/45_euribor_aprieta…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.754.459 von spain98 am 19.07.07 07:45:51

Ich höre schon die Stimme, die sagt, ein Anstieg von 332 auf 557 Vollstreckungen in Madrid (dort gibt es was weiss ich wie viele Moi Einwohner, Wohnungen und Hypos) sei doch lächerlich.

Die absoluten Zahlen sind niedrig. Das ist richtig. Entscheidend ist derzeitig jedoch die Tendenz, der Anstieg. Alles fängt einmal klein an. Und dabei mus man dann auch die so oft zitierte Mentalität der Spanier berücksichtigen, unbedingt Eigentum haben zu müssen. Da muss schon viel im Argen sein, damit es zur Vollstreckung kommt.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.754.034 von cienfuego am 19.07.07 00:34:45

da hast du recht - die heimat ist die heimat. das ist nunmal so. ich spiele auch mit dem gedanken irgendwann meine rente in D zu verbringen - an der see bekommt man schöne häuser für einen spottpreis. muss nur noch meine frau überzeugen . andererseits ist es gerade das, was ich an spanien schätze. die spanier leben mit ihren älteren leuten und ihren behinderten. in D und in F sieht man die kaum auf der strasse. eine französische freundin die schon länger hier lebt, sagt auch immer wieder "wenn ich in F bin frage ich mich, wo die ganzen rentner sind".

solange man mit dem flieger mal schnell in 2 std in frankfurt ist, sehe ich das alles sehr locker. aber in 25 jahren (wenn ich in rente gehe und das rentenalter bis dahin nicht angehoben wurde )habe ich vielleicht keinen bock mehr auf die fliegerei. dann denke ich über einen wechsel nach. bisher gefällt es mir ganz gut - vor allem auch, weil wir dicht an der französischen grenze wohnen und am wochenende auch viel nach F fahren (bordeaux, biarritz etc). das macht das leben abwechslungsreich.

lieben gruss

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.754.650 von spain98 am 19.07.07 08:19:43

das ist absolut richtig, vor einer Zwangsversteigerung wird bestimmt alles versucht den Fall anders zu lösen. Auch die Banken wollen solche Fälle nicht. Die Kreditkunden werden verschreckt,
die Wohnungen drücken das Preisniveau.

[rioja94]

Der Preisanstieg flacht ab[11:08, 19.07.07] London, Paris, Mailand und Madrid gelten als die derzeit attraktivsten europäischen Metropolen. Beim Hauskauf sind einige nationale Besonderheiten zu beachten.


Spanien
Fallende Mieten in Madrid Von Karin Finkenzeller

Die Zeiten, in denen ein Hauskauf in Spanien ein sicheres Geschäft war, sind vorbei. "Wer jetzt kauft, muss einen langen Atem haben", sagt Fernando Rodríguez de Acuña von der auf Immobilien spezialisierten Madrider Beratungsagentur RR. de Acuña. Nach einem fast zehn Jahre anhaltenden Immobilienboom mit zweistelligen Wertzuwächsen werden die Preise für Wohnimmobilien in diesem und im nächsten Jahr laut einer aktuellen Studie der Agentur landesweit nur noch um sechs beziehungsweise vier Prozent steigen und anschließend sogar fallen - die Metropolen Madrid und Barcelona nicht ausgeschlossen. Grund ist das Überangebot an Wohnimmobilien, das Baukonzerne in den vergangenen Jahren aus dem Boden stampften. Und mit den steigenden Leitzinsen verteuerten sich die in Spanien fast ausschließlich zu variablen Zinssätzen abgeschlossenen Kredite. Auch bei Vermietungsobjekten ist Vorsicht geboten: In einigen Vierteln von Madrid und Barcelona sanken die Mieten bereits im ersten Halbjahr 2006 um bis zu drei Prozent, wie das Immobilienportal Idealista.com bekanntgab. Auch bei den vor allem bei Deutschen und Engländern beliebten Zweitwohnsitzen an den Küsten zeigt die Tendenz nach unten. 60 Prozent der von der Beratungsagentur Grupo I befragten Immobilienagenturen schätzen die Wiederverkaufsmöglichkeiten in der nächsten Zukunft als "schlecht" ein, weitere 23,3 Prozent sogar als "sehr schlecht". Am ehesten würde Rodríguez de Acuña zum Kauf einer kleinen Wohnung im Zentrum von Madrid oder Barcelona raten. "Bei Wohnungen mit bis zu zwei Zimmern springt immer zumindest ein kleiner Gewinn heraus", ist er überzeugt. Häuser oder größere Wohnungen in den Außenbezirken würden vom Preisverfall am stärksten betroffen.

Schwarzgeld ist üblich

Die rechtlichen und steuerlichen Voraussetzungen für den Immobilienkauf sind für europäische Ausländer die gleichen wie für Spanier. Immobilienkäufer sollten sich unbedingt an einen Makler wenden, der zwischen drei und fünf Prozent des Kaufpreises bekommt. Entscheidet man sich für ein Objekt, wird zunächst ein Vorvertrag geschlossen und eine Summe von zehn Prozent des Kaufpreises fällig. Tritt der Käufer von der Kaufabsicht zurück, verliert er dieses Geld. Obwohl die Gesetze jüngst verschärft wurden, ist es nach wie vor üblich, dass der Verkäufer bis zu einem Drittel des Kaufpreises als sogenanntes Dinero B, also Schwarzgeld, verlangt. Der Notar geht eine Zigarette rauchen oder auf die Toilette, während das Geld den Besitzer wechselt. In der Notarurkunde steht nur der offizielle Kaufpreis. So spart der Verkäufer Steuern. Für den Käufer ist dies bei einem Weiterverkauf des Objekts knifflig, weil er nicht beweisen kann, dass er tatsächlich mehr bezahlt hat. Gerade angesichts des erwarteten Preisverfalls kann das durchaus relevant sein.

Großbritannien

Nervenkitzel in London Von Titus Kroder Der britische Immobilienmarkt gehört zu den teuersten der Welt. Seit den 90er-Jahren haben sich die Preise verdreifacht. Für eine Zweizimmerwohnung in London in ordentlicher Lage muss man rund 750.000 Euro berappen. Häuser mit vier oder fünf Zimmern in besserer, aber keineswegs Toplage haben die Grenze von 1 Mio. Pfund (rund 1,49 Mio. Euro) durchbrochen. Ähnliche Steigerungen gibt es in der Provinz, allerdings von niedrigerem Niveau aus. Der Aufwärtstrend wurde zwar abgebremst, hält sich aber erstaunlich robust. Die Neubauquote ist in Großbritannien so niedrig wie in kaum einem anderen EU-Staat. Generell gilt, dass sich der Markt qualitativ stark gelichtet hat. Die Regierung plant, ab Herbst "Immobilienpässe" einzuführen. Jeder Verkäufer muss dann dem Käufer ein umfangreiches Informationspaket mit Angaben über Energieeffizienz, den Zustand und das rechtliche Vorleben der Immobilie übergeben. Die Zusammenstellung ist mit finanziellem Aufwand verbunden, was dazu führt, dass vor dem Stichtag viele Hausbesitzer noch ihre Häuser auf den Markt geben, was die Preisentwicklung weiter dämpfen dürfte. Die zahlreichen von Hypothekenbanken erhobenen Daten über die Preisentwicklung gelten als nicht vollkommen zuverlässig, da sie oft die verlangten Preise als Grundlage nehmen, die häufig über den tatsächlich erzielten Preisen liegen. Wer einen objektiven Blick auf die Situation anhand gezahlter Preise werfen möchte, sollte die Website der nationalen Grundbuchdatenbank ansteuern.

Spannend bis zum Schluss

Wer in Großbritannien eine Immobilie kauft, kann sich erst am Completion Day entspannt zurücklehnen. An diesem Tag, an dem die Verträge getauscht sind und der Verkäufer den Schlüssel überreicht, kann wirklich nichts mehr passieren. Der unsichere Weg dorthin erstreckt sich oft über Monate. Wer ein Gebot für eine Immobilie abgibt, kann jederzeit von einer höheren Offerte aus dem Rennen gekegelt werden. Generell gilt: Der Verkäufer bezahlt die Maklercourtage. Makler sind zwar nicht zwingend notwendig, doch sie haben den besten Überblick vor Ort. Immobilien kann man auf zweierlei Weise erwerben. Entweder kauft man den "Freehold", der die volle Eigentümerschaft von Grund und Immobilie für immer sichert. Oder man übernimmt bloß den "Leasehold". Dann zahlt man als Preis eine Gesamtmiete, die sich im besten Fall über 125 Jahre erstreckt, einen aber nur zum vorübergehenden Besitzer macht. Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen einen Anwalt benennen. Da viel Altbausubstanz existiert, sollte man zudem das Geld für einen Schätzer ausgeben. Beim Kauf fällt die sogenannte Stamp Duty an, eine Steuer auf den Kauf von Vermögenswerten von drei bis vier Prozent des Werts. Zudem zahlt man als Eigentümer eine saftige monatliche Council Tax an die Gemeinde.

Frankreich

Begrenztes Angebot in Paris Von Heimo Fischer Der Wohnungsmarkt in der französischen Hauptstadt legt eine Verschnaufpause ein. Während die Preise 2003 noch um rund 15 Prozent pro Jahr stiegen, beträgt das Plus zurzeit nur noch zwei bis drei Prozent. Mit einem Stillstand oder gar Rückgang rechnen Beobachter aber nicht. "Zwar sind die Zuwächse nicht mehr so stark wie früher", sagt Gilbert Chouchana, Direktor bei der Maklergruppe Laforêt, "aber die Nachfrage nach Wohnungen liegt deutlich über dem Angebot." Zur Dynamik des Markts trägt die Eigenart bei, dass es in Frankreich vergleichsweise wenige Hausbesitzer gibt. Der Anteil der Mieter ist hoch. Wer Häuser kauft, tut dies also nicht nur, um darin zu wohnen. Er findet auch schnell einen Mieter, der bereit ist, eine marktübliche Miete zu zahlen. Paris unterscheidet sich aus einem weiteren Grund von anderen Großstädten. Die Fläche ist durch die Ringautobahn begrenzt, dahinter beginnen die weniger beliebten Randgemeinden. Das Zentrum hingegen ist dicht bebaut. Selbst in Hinterhöfen haben Immobilienbesitzer kleine Häuschen bauen lassen, die sie vermieten. "Es werden kaum neue Wohnungen zum Kauf angeboten", sagt Chouchana. Für wohlhabende Käufer empfiehlt sich ein Blick auf das vornehme 16. Arrondissement. In dem Diplomatenviertel zwischen Bois de Boulogne und Seine soll es Maklern zufolge noch Schnäppchen geben - wenn auch auf hohem Niveau. Die Preise liegen zwischen 6000 und 8000 Euro pro Quadratmeter. Ab 4000 Euro finden sich im nördlichen 19. Arrondissement ordentliche Wohnungen. "Wir gehen davon aus, dass die Preise dort weiter steigen werden."

Einfache Abwicklung

Frankreichs Banken zieren sich nicht lange, wenn es um den Wohnungskauf geht. "Es ist einfacher, einen Immobilienkredit zu bekommen, als ein Girokonto zu eröffnen", heißt es in der Branche. Ähnlich ungezwungen sind auch die Usancen am Wohnungsmarkt. Etwa die Hälfte der Geschäfte wird ohne Makler abgewickelt. Makler berechnen für ihre Dienste etwa fünf Prozent der Kaufsumme. Die Courtage ist im Angebotspreis meist schon eingerechnet. Für ausländische Käufer gelten keine besonderen Bestimmungen. Es kann jedoch sein, dass Banken bei der Kreditvergabe genauer hinschauen. Außerdem hält der Staat beim Wohnungskauf die Hand auf: Fünf Prozent der Kaufsumme werden als Grunderwerbssteuer fällig. Der Immobilienkauf muss zudem über einen Notar abgewickelt werden, was noch einmal rund zwei Prozent des Preises kostet. Wer eine Wohnung gekauft hat, muss Grundsteuer bezahlen. Sie wird von der Gemeinde erhoben und beträgt in Paris für eine 50-Quadratmeter-Wohnung etwa 300 Euro pro Jahr. Nicht ganz so günstig ist die in Frankreich übliche Taxe d'Habitation, die vom Bewohner getragen wird. Die Höhe hängt vom Einkommen ab und kann 1000 Euro pro Jahr betragen.

Italien

Rege Bautätigkeit in Mailand Florian Eder Seit fast zehn Jahren wächst der Wohnimmobilienmarkt in Italien, besonders schnell in den großen Städten wie Mailand. "In der Wirtschaftshauptstadt Italiens ist der Markt immer stärker gewachsen als anderswo, oft auch stärker als in Rom", sagt Giuseppe Caruso, Chef des Maklerunternehmens Pirelli RE Franchising. Zweistellig stiegen die Preise für Wohnimmobilien jährlich, nach Zahlen des Maklerverbands FIAIP seit 2000 um insgesamt 76,6 Prozent. Nun ist etwas Ruhe eingekehrt: In Mailand würden sich die Preise um drei bis fünf Prozent im Jahr erhöhen, schätzt Caruso. Die FIAIP warnt sogar vor einem leichten Einbruch im zweiten Halbjahr. "Das heißt aber nicht, dass die Blase platzt. Wir sehen nur eine langsamere Entwicklung voraus", sagt FIAIP-Vizepräsident Osvaldo Grandin. Für Käufer könnte das eine gute Gelegenheit sein. "Ich würde auf jeden Fall raten, wenn irgendwo in Italien, dann in Mailand zu kaufen", sagt Caruso. Die Stadt gehört zu den teuersten Pflastern Italiens: Um die Via Montenapoleone und um den Dom herum kann der Quadratmeter 15.000 Euro und mehr kosten. Günstiger wird es in den Lagen, die derzeit umgebaut werden, etwa das Terrain der Alten Messe oder Industrieareale am Rand der Innenstadt. Und in Vierteln, die gerade dabei sind, "in" zu werden - am Corso Sempione zum Beispiel. Mit 4000 Euro pro Quadratmeter muss der Käufer jeweils rechnen. Wer auf Neubauten setzt, für den bietet Santa Giulia Chancen: Im Süden Mailands entsteht ein 1,5 Mrd. Euro teures Viertel völlig neu.

Aufwendige Bürokratie

Wohnimmobilien in Italien können eine gute Geldanlage sein - wenn der Käufer bürokratischen Aufwand nicht scheut. "Die Bürokratie ist kein Spaß - das wird oft unterschätzt", sagt Jürgen Reiß von der Anwaltskanzlei Dr. Reiß & Collegen, der sich auf deutsch-italienisches Recht spezialisiert hat. Der Aufwand beginnt mit dem Antrag auf eine Steuernummer. Jedes Kind bekommt den Codice Fiscale mit der Geburtsurkunde. Unzählige Behördengänge folgen. Auf der anderen Seite gibt es keine grundsätzlichen Hindernisse für Ausländer, abgesehen von Vorkaufsrechten für Ortsansässige. Das Angebot in guten Lagen ist derzeit weit kleiner als die Nachfrage. Das treibt die Preise und führt dazu, dass Maklerkosten oft dem Käufer aufgebürdet werden. Es kann aber auch von privat gekauft werden. Zum rechtskräftigen Kauf reicht meist ein einfacher Vertrag. Anwalt Reiß rät dennoch zur Beglaubigung beim Notar. Zum Kaufpreis kommen noch Notargebühren und Steuern: zwischen 250 und 400 Euro plus drei bis vier Prozent des Katasterwerts. Handelt es sich um einen Zweitwohnsitz, fallen erheblich größere Summen an. Bei bis zu 90 Prozent der Geschäfte fließt ein Teil des Kaufpreises in Schwarzgeld. Der Notar geht während der Geldübergabe kurz aus dem Raum. Seine Gebühren berechnet er aber nach dem vollen Preis.

Alle Rechte vorbehalten. © FTD
http://www.boerse-online.de/tools/ftd/2210858.html

[spain98]

2007-07-19 4,591
Morgen schafft der Euribor die 4,60 Hürde. Suppiiii

[cienfuego]

"die spanier leben mit ihren älteren leuten und ihren Behinderten".... und ihren Kindern -
da hast Du Recht, das ist das Schöne, - wenn ich mit meiner älteren Mutter unterwegs bin, bin ich angesehener als ohne.

Wenn ein Kind Geburtstag hat und die Oma ist nicht dabei, (schätzt die Oma das Kind möglicherweise nicht) und das drückt auf die Stimmung.
Der Grundansatz ist hier normaler, lebendiger, ehrlicher.

cf

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.763.732 von spain98 am 19.07.07 18:05:11

den anleger freut,s

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.765.226 von cienfuego am 19.07.07 19:41:20

diese werte fallen der leistungsgesellschaft zum opfer. spanien ist keine leistungsgesellschaft und wird (m.m.n.) auch nie eine werden.

gruss

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.765.788 von rioja94 am 19.07.07 20:26:49

...hinsichtlich DESSEN, vielleicht auch ganz gut so

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.756.472 von Manfred123 am 19.07.07 10:37:17

Immobilienkrise erreicht Spanien

Überangebot und steigende Zinsen würgen den Häuserboom ab
Martin Dahms

MADRID. Javier Usua und Ruth Graneda sind nicht einmal aus dem Auto ausgestiegen. Schon im Vorbeifahren bekamen sie angesichts der menschenleeren Straßen und der Betonblöcke in den neuen Madrider Vorstadtsiedlungen Sanchinarro und Las Tablas eine Gänsehaut. "Wir wollten Wohnungen ansehen, und dann so etwas: Geisterstädte", sagt Usua, ein 27-jähriger Taxifahrer. "Von dort hätten wir Kilometer fahren müssen, um eine Scheibe Brot oder Zigaretten zu kaufen. Da haben wir umgedreht." Die Siedlungen am Stadtrand der Hauptstadt machen es offensichtlich: Am spanischen Wohnungsmarkt herrscht eine Schwemme. "Inoffiziell fallen die Immobilienpreise bereits", sagt Gonzalo Bernardos, Professor für Volkswirtschaft an der Universität Barcelona.

*bestätigendes nicken*

Nicht nur Sonnenhungrige

Nicht nur in den USA, auch in Europa geht es mit den Märkten für Wohneigentum abwärts. Dies gilt besonders für Spanien. Dabei ging es so lange gut. Seit das Wohnungsbauministerium 1992 begann, die Hauspreise aufzuzeichnen, kannte der Markt nur eine Richtung: aufwärts. Allein seit 1998 haben sich die Preise für Wohnungen mehr als verdoppelt. Im vergangenen Jahr sind hier Baugenehmigungen für 860 000 neue Wohnungen erteilt worden, ungefähr so viele wie in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zusammen. Anders als es das Klischee will, sind für die Nachfrage nur zum geringsten Teil sonnensuchende Nordeuropäer verantwortlich. Die meisten Käufer sind Einheimische.

Die Spanier sind verrückt nach Immobilienbesitz. 84 Prozent von ihnen leben in den eigenen vier Wänden, und Wohnungen oder Häuser gelten als sichere Geldanlage. Getrieben wurde der Bauboom auch durch billige Hypothekenkredite. Mit der Einführung des Euro fielen die Zinsen von rund 15 Prozent auf nur noch drei Prozent und lagen zeitweise unter der Inflationsrate. Mit der Nachfrage stiegen die Preise - in zehn Jahren um 170 Prozent.

Doch nun herrscht Überangebot. 2006 lag die Bautätigkeit laut Finanzministerium rund 40 Prozent über der jährlichen Nachfrage. Dazu kommen die steigenden Zinsen in Europa, die Kredite verteuern. Das trifft die Spanier unmittelbar, denn 96 Prozent ihrer Hypotheken werden variabel verzinst. In den USA sind es nur zwölf Prozent.

Bernardos schätzt, dass die Preise für neue und bestehende Häuser bis Ende 2009 um 20 Prozent zurückgehen werden. Damit dürften viele Hauseigentümer ein Problem bekommen. Denn sie können ihre Immobilie bei den spanischen Banken mit bis zu 100 Prozent des Schätzwertes beleihen - und dies bedeutet, dass selbst ein geringer Rückgang der Preise die Quote der Zwangsversteigerungen in die Höhe treiben wird. Damit drohen Spanien dieselben Probleme wie den USA, wo die Krise am Häusermarkt bereits ins zweite Jahr geht. Die Abkühlung dürfte zu einer höheren Ausfallrate bei Hypothekendarlehen führen, da sich die Kredite schwerer umschulden lassen. Was die Situation in Spanien zusätzlich verschärft: Die Hauspreise basieren auf Schätzwerten, nicht auf tatsächlichen Verkaufspreisen - und die Gutachter geben den Wert oft zu hoch an. "Jeder weiß, dass Gutachten mehr Dichtung als Wahrheit sind", sagt Jesus Encinar, Chef und Gründer der Webseite Idealista.com, die die Hauspreise in Madrid, Barcelona und Valencia beobachtet. "Banker haben mich gefragt, warum ich mich überhaupt darum schere, dass die Bewertungen überhöht sind. Schließlich würden sie in Zukunft irgendwann stimmen."

*unglaublich

Berliner Zeitung, 20.07.2007
http://www.berlinonline.de/berliner-zeitung/print/wirtschaft…

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.765.788 von rioja94 am 19.07.07 20:26:49

nie nie nie - die leben lieber, als daß sie mehr als notwenig auf die Kappe nehmen - das wird so bleiben.
Wir - inclusive mich - Deutsche haben uns da was vor gemacht und da gibt es noch einige andere EU-Staaten, die lieber leben, als arbeiten - den Tag sollte man ohne Probleme herumkriegen, wenn man diese auf manana verschieben kann.
cf

[spain98]

Interessante Studie über die Lohnentwicklung in den Eu-Staaten 2005/2006

http://www.eurofound.europa.eu/eiro/studies/tn0704029s/index…
Nominal liegt Spanien mit einer durchschnittlichen Lohnerhöhung von 3,2% im Mittelfeld
Inflationsangepasst, also real sieht das ganz anders aus. Da liegt Spanien mit 0,5% unter dem Durchschnitt von 0,8%. Im Jahr 2005 lag die reale Lohnentwicklung in Spanien sogar im negativen mit -0,5%.

Schenkt man dieser Studie Glauben, so dürfte das Argument, daß die Löhne in Spanien so toll steigen und die Erhöhung der Hypothekenbelastung locker auffangen, nicht haltbar sein.

Deutschland ist mit 1,5 (nominal) und -0,1 (real) ziemlich weit hinten.

[spain98]

Preisentwicklungen laut Ministerio Vivienda

	Año 2006	Año 2007	Variaciones

Provincias	Trimestre	Trimestre	

	4º       	1º       	

Andalucía	1677,8	1707	1,7

Baleares	2264,5	2311,7	2,1	

Cataluña	2316,8	2357,4	1,8

CValencia	1598,2	1626,5	1,8

Madrid	2955	3002,2	1,6

País Vasco	2824,1	2872,4	1,7

La Rioja	1600,8	1600	0

España	1990,5	2024,2	1,7		

Idealista weist für diesen Zeitraum aus:
Madrid 0,84%
Barcelona 0,47%
Valencia 2,91%

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.767.435 von rioja94 am 19.07.07 22:29:46

super geschrieben, im kern die fakten,

Danke

[spain98]

Preiseverfall um 70% seit 2004 laut Bauministerium!!!!

wenn man diesen Satz isoliert liest:

El precio de la vivienda se ha reducido en un 70% desde la creación del Ministerio de Vivienda en abril de 2004

Der Preis für Wohnraum hat sich seit der Schaffung des Wohnungsministeriums im April 2004 um 70% reduziert

Ich glaube, die sollten mal jemanden an die Veröffentlichungen lassen, der Spanisch kann.

http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.771.207 von spain98 am 20.07.07 11:00:22

oh man, das ist wieder typisch

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.771.241 von rioja94 am 20.07.07 11:02:15

Und noch was schönes.
Die neue Wonungsministerin Carme Chacón (warum ist eigentlich die alte weg? zu unfähig?) kümmert sich aber auch gleich um die wesentlichen Punkte des spanischen Wohnungswesens:

La ministra de Vivienda, Carme Chacón, y el viceministro chino de Suelo y Recursos, Wang Shiyuan, acordaron este miércoles impulsar la colaboración entre ambos países en materia de vivienda, suelo y urbanismo.

Die Wonungsministerin Carme Chacón und der chinesische Vizeminister für Boden, Wang Shiyuan, haben diesen Mittwoch vereinbar in der Materie des Wohnungsbaus, Bodens und Baurechts zusammenzuarbeiten.

Na, das ist aber auch wichtig, so als direkte Nachbarn. Da sollte man schon einmal eine Brücke schlagen.

Im ernst. Klar, das ist Lobbyarbeit für die spanischen Bauunternehmen. In Spanien gibt es keine Arbeit mehr und in China wird wie wild gebaut.
Aber fällt solche Lobbyarbeit in den Aufgabenbereich des Wohnungsministeriums???? Das soll sich doch eigentlich um den heimischen Markt kümmern.

OhmannomannOGottohGott. Die haben doch völlig den Plan verloren.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.771.207 von spain98 am 20.07.07 11:00:22

Jetzt hat das einer gelesen und korrigiert:

La tasa de incremento del precio de la vivienda se ha reducido en un 70% desde la creación del Ministerio en abril de 2004

Der Anstieg der Preiszuwachsrate für Wohnraum hat sich seit der Schaffung des Wohnungsministeriums im April 2004 um 70% reduziert.

So passt das schon eher.
Da gab es bestimmt kurz mal hektisches Treiben im Ministerium.

[Dilution_Brigade]

ein interessanter bericht
[urlhttp://www.europarl.europa.eu/meetdocs/2004_2009/documents/d…[/url]

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.773.450 von spain98 am 20.07.07 13:36:11

solche Erklärungen sind unverbindlich, diplomatische formeln
ohne Substanz, bedeuten nicht mehr als das man sich nett unterhalten hat.

[Dilution_Brigade]

hab ich auf ner span.-deutschen wensite gefunden... ist eine kurze Zusammenfassung aus drei spanischen Tageszeitungen vom 27.06.2007.

++++++

Miloon Kothari, der UNO-Beauftragte für Wohnungen, empfahl der spanischen Regierung, die Bevölkerung und die Investoren deutlich zu warnen, "dass Spanien eine schwere Immobilienkrise" bevorstehe.
Kothari besuchte Spanien auf Einladung der spanischen Regierung im vergangenen November. "Das Hauptproblem der Immobilien in Spanien ist, dass sie nicht mehr erschwinglich sind. Deshalb muss bereits die Hälfte der Bevölkerung 43% ihres gesamten Einkommens für die Hypothekenrate aufbringen". Er befürchtet, dass deshalb andere Ausgaben wie Erziehung, Ernährung und Kleidung zu kurz kämen. In diesem Jahr werden 43% der Spaniern ihre Ausgaben für Urlaub verringern, da sie sich Ferien eigentlich nicht mehr leisten können. Weitere Zinserhöhungen würden die Situation noch erschweren.
Das Problem könne nicht damit gelöst werden, noch mehr Land zum Bebauen freizugeben. sondern damit, dass man die Spekulation verhindert.

Das scheint allerdings die valencianische Regierung und die valencianischen Bauunternehmer nicht anzufechten.
Laut der jüngsten Studie von Greenpeace ist in der Comunidad Valenciana an der Küste kurz- und mittelfristig der Bau von 466.685 neuen Wohneinheiten geplant, 19 weiteren Golfplätzen und fünf Sporthäfen mit insgesamt 2.524 Anlegestellen. Einige Projekte werden die aktuelle Bevölkerungszahl um 2.320% erhöhen.
An der Spitze dieses Bauwahnsinns stehen Torreblanca in Castellón mit 46.389 neuen Wohnungen, Oropesa (Castellón) mit 47.800 Wohnungen, Villajoyosa (Alicante) mit 35.000 WohnungenGuardamar del Segura (Alicante) mit 38.680 Wohnungen, Orihuela mit 69.000, Torrevieja mit 92.001 und Pilar de la Horadada mit 21.000 Wohnungen.

In Torreblanca würde die Bevölkerung um 2.320% steigen, in Oropesa um 1.860%, in Guardamar del Segura um 860%.

Die Infrastruktur lässt dieses Bauen eigentlich nicht mehr zu. Es sind weder die Trinkwasserversorgung, noch die Müll- und Abwasserbeseitigung gesichert bzw. gelöst. Durch die extreme Küstenbebauung werde der Strand sich in den kommenden 10 Jahren um bis zu 100 m zurückziehen. Da das Abwasser nach wie vor meistens ungeklärt ins Meer geleitet wird, drohen auch da schwere Konsequenzen.

Ein Teil dieser Projekte ist innnerhalb der zona de servidumbre geplant, die Zone zwischen Meer und Land, die nach dem Küstengestez von 1988 gar nicht bebaut werden darf.

Laut Greenpeace gibt es an der valencianischen Küste 33.175 illegale Wohnungen, davon liegen 25.000 in Orihuela. An der ganzen spanischen Küste gibt es mehr als 800.000 illegale Immobilien.

Saludos

[Azul Real]

Moin Jungs & Mädels ...

Ich bin ja schon wieder eine ganze Weile, nach schnellen 10 Tagen, zurück aus Malaga (Stadt).

Kurz mein subjektiver Sinneseindruck zur Lage.

Wie einige wissen, schaue ich zumeist aus der Projektentwicklersicht.

In Malaga-Stadt selbst fliessen derzeit viele und private Investitionen - mit nicht unwesentlicher staatlicher Förderung - in die Sanierung von Bestandsbauten.
Hier wiederum vornehmlich im Bereich der Altstadtkerne bzw. der Innenstadt. Dies ist aufgrund der erheblichen Bautätigkeit in der Stadt selbst (Gebäude & Infrastuktur) seit ca. vier Jahren sehr gut sichtbar
Teilweise gab/gibt es im Stadtkern von Malaga Strassenzüge mit imposanten Gebäuden aus der Gründerzeit, die weder nicht mehr genutzt wurden, geschweige denn noch bewohnbar waren. Mitten in der Stadt. !!
Man sah auch als Laie deutlich, dass Investitionen in den letzten Jahrzehnten eher in die Peripherie, in Neuerschliessungen oder in die naheliegenden touristischen Zentren geflossen sind und nicht in den Erhalt der Gebäude im Stadtkern.
Bemerkenswert ist, wie zum Teil und unter grossen Aufwand einige Gebäude komplett entkernt werden, so das nur die Fassade gesichert stehen bleibt. Dies sowohl bei bis zu 6- stöckigen Gebäuden. Dies lohnt sich in der Regel nur, wenn die Renditeberechnung für den Entwickler stimmt oder im Rahmen der städtischen Bauauflagen der Erhalt der Fassaden zur Auflage gemacht worden ist im Rahmen und Verwendung der öffentlichen Förderung.

In der Vergangenheit hatte ich in Malaga anfänglich den Eindruck ich wäre in Leipzig oder Dresden Anfang der 90-ziger, wo sich ähnlicherweise viele Objekte in einem äusserst beklagenswerten Zustand befanden, dies aber aus gänzlich anderen Gründen.

Ich denke, mit dem neuem Picasso Museum, der Bewerbung Malagas als Kulturhauptstadt 2016, der laufenden Stadtsanierung, dem U-Bahnbau und der Hafenerweiterung hat zuvor ein massiver Umdenkprozess bei den verantwortlichen Stellen für Stadt + Raumplanung stattgefunden und dies ist zu begrüssen. Die jetzige Entwicklung ist jedoch im Kern m.E. bei der Bevölkerung noch nicht richtig angekommen bzw. wird stumm zur Kenntnis genommen.

Unabhängig davon hält der Bauboom sowohl in der Stadt als auch in den touristischen Zentren an, der aber wohl im Bereich Wohnungsbau das Hoch (spekulationshoch) m.E. gesehen haben sollte. Bekanntlich sind in den letzten Jahren die meisten Wohnimmobilien in Andalusien realisiert worden.

Unter den Bauträgern sind namhafte Bau- und Immobilienunternehmen - die allesamt grosse Volumen bewegen – welche überregional tätig, aber nicht an der Börse notiert sind.

Einige grosse andalusische Immobilienunternehmen, wie zum Beispiel Aifos oder Arenal 2000, welche in der Peripherie von Malaga - unter anderem oberhalb von Benalmadena (westlich von Malaga) oder oberhalb von Rincon de Victoria (östlich von Malaga) mit mehreren Projektenwicklern gemeinschaftlich wahnsinnig grosse Urbanisationen (stadtteilartig) aus dem Boden stampfen, ist zu erkennen, dass diese m.E. erhebliche Probleme in der Vermarktung haben, da zum Beispiel einige Erschließungen bereits seit zwei-drei Jahren (seit Erschließungsbeginn) beworben werben. Mit dem nicht überraschendem Ergebnis ist, dass ein Grossteil der bereits fertig erstellten Objekte leer steht, bzw. erneut mit „Se Vende“ schildern versehen sind, von der Käufergruppe die so oder so nicht vor hatte einzuziehen (Spekulationskäufer).

Weiterhin gibt es dort, in den vorgenannten Baugebieten jeweils sehr grosse Baufelder, welche Grundstücksparzellen für den Einfamilienhausbau vorsehen. Auch hier ist die Vermarktung schon lange tätig, welche bisher jedoch nur sehr wenige Interessenten gefunden hat. Die Parzellen haben oft den Charakter, dass diese nicht besonders gross sind, so dass gerade ein Häussken darauf passt, ferner allesamt mit Hanglage.

Weiterhin konkurrieren in den stadtnahen Regionen von Malaga (östlich, westlich, nördlich) zahlreiche Projekte, sowohl als Einzelbauvorhaben (Mehrfamilienhaus, Reihenhäuser) als auch in Form einer kompletten Urbanisation, um Kunden und Käufer.
Nur wo sollen diese herkommen und auch bereit sein wollen die derzeit m.E. utopischen Preise zu bezahlen. Diejenigen die es sich leisten wollen und können ziehen von links nach rechts, und es kommt zur einer kleinen Wanderungsbewegung von alt nach neu.
Die aufzugebene Einheit ist wiederum auf dem Markt bzw. muss verkauft werden können um sich in der Regel die neue Einheit leisten zu können. Und genau das wird künftig immer schwieriger werden, bei einem Markt mit Überangebot an Wohnraum, steigenden Zinsen und noch relativ hohen Bestandspreisen/Preisforderungen insbesondere bei Altbauten.

Die Region Malaga wächst zwar an Menschen, aber sicherlich nicht um die Größenordnung für die in die letzten 7-10 Jahren Wohnraum in der Metropoleregion geschaffen worden ist.


Spekulative Erwägungen

Was macht ein Projektentwickler, welcher nicht spezialisiert ist auf Bestand und Vermietung, sondern auf relativ schnellem Abverkauf?
Mit am Bedarf vorbei gebauten, noch nicht verkauften, aber noch zu finanzierenden Einheiten gibt es künftig ein erhebliches Problem für den Projektentwickler, Baunternehmer, Promotor in Folge für die Banken, die die Baumassnahmen finanziert haben.
Ferner gilt in der Regel bei Überangebot: Wo kein Käufer, auch kein Mieter.

Somit doppeltes Pech für den Gier-frisst-Hirn-Entwickler.

Was macht der Erstkäufer, welcher sich tatsächlich für den Erwerb und Nutzung einer Wohnung in einen dieser besagten Komplexe – wohlmöglich lange vor der Fertigstellung - entschieden hat und feststellt das er kaum Nachbarn hat?

Wie lange funktioniert eine neue Hauseigentümergemeinschaft, wenn zum Beispiel nur 1/3 der Einheiten an den Mann oder die Frau gebracht worden sind und der Rest gehört noch dem Promotor bzw. künftig der Bank.







España / European Commission > Regional Policy

Paving the way to a better city centre
Over the years, the historical city centre of Malaga had degenerated into a dirty and degraded neighbourhood where no one chose to stay. The city wanted to revive the centre and turn it into a place where people would want to both visit and live.

An integrated physical regeneration plan, including parks, paths and building renovation, makes Malaga more attractive and accessible

A key part of this renewal was physical regeneration. A tunnel was built to take traffic away from the city centre. This reduced congestion and pollution; previously, over 29,000 vehicles used the central street each day. The tunnel has therefore also facilitated pedestrian access to the centre and created employment.

To further encourage pedestrians to use Malaga's centre, well-lit walkways have been created or improved. Many of these urban paths are now well signposted so visitors can easily find their way around. Walkers also now enjoy the neighbourhood's large park, which was previously unused as it was inaccessible and unsafe. Under URBAN, it has been transformed. It now has adequate night lighting and 18,200 m2 of footpaths have been built.

At the same time, many buildings in the area were desperately in need of repair. To remedy this large problem, the city employed a specialist company who took a systematic approach. Over 1,300 buildings were categorised into four historical periods (baroque, eclectic, modernist, contemporary). Their level of degradation was catalogued. Those needing the most work were renovated first. A total of 22 streets and squares have since been totally renovated with 17 still in progress. This means that 170 facades have been reconditioned. The project has also improved undesirable areas by creating new open spaces and by improving lighting and sanitary conditions in the houses.

Under URBAN, the centre is now more habitable. The city's new look is drawing in private investment and life in the centre is on the way up. What is more, the project is catalysing regeneration in other peripheral areas of the city.

[tropenfisch]

So, bin seit langer Zeit auch mal wieder kurz mit einem Link hier:

http://www.diepresse.com/home/wirtschaft/economist/318607/in…

Interessant finde ich diese Passage des Artikels:

"...
Trotz der guten Stimmung findet laut Merrill Lynch derzeit „eine der größten Umschichtungen in den Portefeuilles der Geldverwalter in der Geschichte der monatlichen Umfragen“ statt. „Raus aus den Bank- und Finanzwerten, rein in die Technologiewerte“, scheine dabei die Devise zu sein.

Banken und Immobilien meiden
Grund für den Exodus aus dem Finanzbereich ist vor allem der steigende Zinstrend und dessen problematische Auswirkungen auf die Kredit- und Immobilienmärkte. Wegen der steigenden Zinsen können immer mehr Schuldner ihre Kreditraten nicht mehr bezahlen, was zu verstärkten Kreditausfällen bei den Finanzinstituten führt. Die Fondsmanager haben auf die sich abzeichnende Krise rasch reagiert: Eine Mehrheit von per Saldo über 20 Prozent der europäischer Fondsmanager meidet Bankwerte, die sich im Juni durchaus noch breiter Beliebtheit erfreuten. Noch negativer ist die Stimmung bei Immobilienwerten, was etwa auch die Wiener Immobilienaktien zu spüren bekamen.
..."


Naja, warten wir mal noch ein bisschen .

Gruß tropi

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.803.514 von tropenfisch am 22.07.07 21:35:32

Sollten die FED erstmalig ggf. dieses Jahr die Zinsen senken .... drehen sie doch wieder am Rad


Noch negativer ist die Stimmung bei Immobilienwerten, was etwa auch die Wiener Immobilienaktien zu spüren bekamen.

Die osteuropäischen Immomärkte bleiben jedoch lange weiter interessant aufgrund des immer noch immensen Nacholbedarfes in deren Ballungsregionen.

Weiterhin wird Österreich, aufgrund der historischen Verbindungen, ordentlich mitmischen. Insbesondere in Slowenien, Kroatien, Ungarn, Tschechien, Slowakei, Bulgarien, Rumänien.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.803.514 von tropenfisch am 22.07.07 21:35:32

in der gleichen Ausgabe ...

http://www.diepresse.com/home/wirtschaft/economist/318612/in…

Wien rückt ins Zentrum des Booms

22.07.2007 | 19:17 | WOLFGANG BÖHM (Die Presse)

Boom im Osten. Die „Blaue Banane“ der wirtschaftlich stärksten europäischen Region weitet sich nach Osten aus. Der große Gewinner der EU-Erweiterung ist Österreich, Verlierer sind Frankreich und die Schweiz.
(c) EPA (Vassil Donev) Ein Indiz für die Verschiebung des wirtschaftlichen Zentrums Europas sind die Veränderungen in der Bauwirtschaft.

.....
Die geografische Nähe zu den neuen Wachstumsmärkten im Osten war der ökonomische Glücksfaktor Österreichs, ist Wirtschaftsforscher Fritz Breuss überzeugt. Er betont im Gespräch mit der „Presse“ aber auch, dass die heimische Wirtschaft weitaus früher reagiert habe als jene der anderer Länder Westeuropas. „Wir hatten einen Startvorteil, der natürlich auch historische Gründe hat.“

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.792.115 von Azul Real am 22.07.07 10:16:39

danke für deine eindrücke.
eine unbekannte an der ganzen sache ist, wieviel % der projekte für VPO (sozialwohnungen) vorgesehen sind. es ist ja angekündigt einen teil der rückgängigen baumassnahmen in den nächsten jahren dadurch aufzufangen. die entwickler haben bei diesen projekten keinen druck.

was anderes:

-2 von 3 käufen für langlebige konsumgüter (sagt man das so?) werden bereits über konsumkredite finanziert
-dieses geschäft für die banken hat sich seit 98 verdreifacht
-bankensektor bauen diese tendenz aus und bieten zunehmend mehr konsumfinanzierungsmöglichkeiten an
-privatkreditgeber ¨buhlen im frühstücksfernsehen um die "gunst" der hausfrau

Dos de cada tres compras se financian con créditos al consumo

El volumen de este negocio, que ofrece préstamos personales desde 150 hasta 20.000 euros, casi se ha triplicado desde 1998
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Uno de cada cinco españoles (en concreto, el 22%) sólo podría adquirir productos bajo ese respaldo financiero. AP

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Dos de cada tres compras de bienes duraderos (coches, televisiones, ordenadores, viajes, estudios...) se financian ya con créditos al consumo, un negocio cuyo auge en los últimos años -el volumen de dinero que maneja, con un mínimo de 150 euros y un máximo de 20.000 por préstamo, casi se ha triplicado desde 1998- ha ofrecido una gran oportunidad a las entidades financieras para compensar la desaceleración del mercado inmobiliario. Esto último se aprecia tanto en un ritmo menor en la subida del precio de la vivienda -un 5,8% interanual hasta junio, la mitad que hace un año-, como en una pequeña relajación en la contratación de hipotecas -el volumen de dinero prestado creció en mayo un 20,5%, seis puntos menos que en 2005-.

Según las últimas cifras actualizadas por el Banco de España, en abril pasado el crédito al consumo crecía un 16,85%, hasta alcanzar los 94.579 millones de euros, cifra representativa del 9,6% del producto interior bruto) y que supera en más de 2.500 millones la suma registrada al cierre de 2006. No obstante, se trata del incremento más bajo desde mayo de 2005 (cuando subió un 15,6%), inferior incluso en algo más de tres puntos respecto al alza con la que empezó este año y en ocho si nos remontamos al ejercicio anterior. Algo similar ocurre con el volumen en que aumentan estos préstamos, pues si hace no mucho era frecuente que se dieran subidas mensuales superiores a los 1.000 millones, en lo que va de 2007 sólo se rebasó esa cifra en marzo.

En cualquier caso, en el sector no están preocupados por esta desaceleración, pues la interpretan más bien como un síntoma de reajuste ante la subida continuada de tipos de interés en la 'zona euro' (que obliga a dedicar más dinero al pago de las hipotecas), del que esperan que salga reforzada la actividad crediticia ligada al consumo, que en 2007 crecería entre un 12% y un 15%. Recuerdan, asimismo, que la demanda de estos préstamos subió un 186% en 2006, tres veces más que en 2005, si bien se concedieron muchos menos.

En la actualidad, más del 17% de las compras que hacen los españoles se financian por esta vía, nivel que se acerca al 65% si el bien adquirido tiene carácter duradero, el doble que hace diez años. En otros mercados, como el latinoamericano o el asiático, estos porcentajes se superan con creces y por eso varias entidades españolas ya han dado el salto hacia allí: el BBVA en Estados Unidos y China, y el Santander en Europa, mirando al Este. La clave de este negocio, donde aunque el fraude es pequeño (0,5% del saldo total) crece con fuerza el 'pirateo informático' de datos personales y la tasa de mora ronda el 2%, es que el deudor, más allá de su renta disponible, disponga de un empleo y no llegue a sufrir una incapacidad temporal.

Recurso necesario

Un reciente estudio elaborado por el Instituto de Estudios Económicos apunta que uno de cada cinco españoles (en concreto, el 22%) sólo podría adquirir productos bajo ese respaldo financiero. Una tercio, a su vez, admite que podría acudir a otras vías, pero sostiene que sin el crédito al consumo habría tenido que retrasar su compra. Más unanimidad existe a la hora de valorar su importancia para el sector comercial, pues nueve de cada diez consideran que sin ellos las tiendas habrían reducido sus ventas de manera sensible.

Una cuarta parte de las personas que solicitan este tipo de préstamos lo hacen para comprar un coche (27%), mientras que un 11% dedican ese dinero a lograr un ordenador y otro tanto a tener una televisión. A su vez, el 9% opta por unos muebles y el 6% prefiere viajar al extranjero. Con desaceleración o sin ella, y una vez amortizados los efectos de la nueva directiva europea que regula este negocio, bancos, cajas y otras entidades han decidido impulsarlo de manera estratégica, con el objetivo claro de hacerlo cada vez más accesible y conocido.

Entidades tan importantes como Santander, BBVA o La Caixa ya permiten contratar créditos al consumo a través de sus redes de cajeros automáticos, mientras Cetelem (de BNP Paribas) piensa instalar máquinas propias en algunos centros comerciales para el mismo fin, para el que se utilizan también las tarjetas de pago e internet. Otra vía de gran desarrollo son los llamados 'créditos rápidos', de profusa difusión publicitaria por distintos medios, que ofrecen casi de inmediato pequeñas cantidades (no suelen pasar de los 6.000 euros, y la media se sitúa en torno a los 3.000), sin exigir apenas garantías de pago pero con unos intereses bastante altos.


http://www.nortecastilla.es/20070723/economia/cada-tres-comp…

[rioja94]

225 juicios más por impago de hipotecas que en 2006
La morosidad crece en Madrid en el primer semestre de 2007
BENITO MUÑOZ

ANTONIO HEREDIA
Si el índice de morosidad hipotecaria creció hasta el 0,462% en el primer trimestre de 2007, en el primer semestre se han producido 225 juicios más por impago de préstamos hipotecarios que en el mismo periodo de 2006.

Así, durante los primeros seis meses de 2006 hubo 332 juicios por no pagar la hipoteca y en el primer semestre de 2007 la cifra ha alcanzado los 557, según datos a los que ha tenido acceso Onda Cero. Este salto supone un incremento del 67,7%. «Esta variación se ha generado a partir de la subida de los tipos de interés y afecta, no lo olvidemos, sólo a las economías domésticas», ha dicho a este suplemento José Luis González Armengol, juez decano de Madrid.

«Judicialmente sí es un dato significativo porque los bancos y cajas afinan cada día más y exigen todo tipo de garantías para conceder préstamos, desde el propio inmueble a un avalista o a la refinanciación del préstamo. Hasta ahora incluso se llegaba a buscar comprador de la casa si la deuda hipotecaria no se podía pagar», asegura. Si se ha llegado a este número de juicios, se supone que han existido muchos más casos en los que no han sido necesarios al poderse solucionar con algún tipo de financiación o recurso. Por tanto, la morosidad hipotecaria va a más. Desde su punto de vista, «la preocupación es mayor si se tiene en cuenta que esto ocurre en Madrid y la Comunidad es de las más potentes económicamente».

Otros expertos no consideran preocupante este repunte en la morosidad aunque sí valoran lo que dichos datos suponen. «Estos números nos significan mucho porque se parte de cifras muy bajas de morosidad», apunta Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE).

«Esto supone, eso sí, un reflejo de la situación actual, en la que se está produciendo un cambio de coyuntura», señala.

Además, recuerda: «Antes las hipotecas se podían renegociar con facilidad. Esta solución ahora no parece tan sencilla. Es verdad que la subida de los tipos de interés ha dejado a gente fuera, pero no olvidemos que la primera causa de impago es el desempleo». Y esto, por ahora, no se está produciendo ni, a juicio de los economistas, está previsto durante 2007 ni en 2008.

«En 2006 se produjeron más de 100.000 ventas de inmuebles en Madrid y estos impagos probablemente vengan de años atrás. Por tanto, 200 casos entre tantos miles no son estimables estadísticamente», concluyen en el IEE.

No obstante, la morosidad aumentará si siguen subiendo los tipos. El Euribor de junio acaba de ser confirmado por el Banco de España. Ya está en 4,505%. Y subiendo.


http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2007/501/118488…

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.792.115 von Azul Real am 22.07.07 10:16:39

wie siehts denn mit der wasserversorgung aus?? Müllentsorgung und Verkehrswegen, Strom und Telefon,
wer bezahlt dass??

[Azul Real]

Casi 24 millones de viviendas en España

Casi 24 millones de viviendas en EspañaA 31 de diciembre de 2006, el parque de viviendas en España es de 23.859.014 un 2,8% más que en 2005.

Las viviendas principales representan el 68,5% (16.353.713) y no principales (7.505.301) el 31,5%.

Del parque total de viviendas, el 88,73% son viviendas libres (21.169 .348), mientras que el 11,27% restante son viviendas protegidas (2.689.666).

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.814.822 von Manfred123 am 23.07.07 17:25:37

Je nach Gemeinde sind die Erschliessungskosten auf den jeweiligen Projektentwickler abgewälzt worden, der wiederrum holt sich diese Kosten über den Verkaufspreis wieder herein. Dies kann er aber nur dann, wenn er soviele Einheiten verkauft, dass seine Selbstkosten gedeckt sind.

Kritisch sieht es ferner für Gemeinden aus, wenn Einheiten erschlossen sind, aber nicht so genutzt werden wie vorgesehen, aus dem einfachen Grunde: Zu wenige "neue" Bewohner.

Das heisst, die Stadt/Gemeinde hält Kapazitäten vor für Wasser, Abwasser, Strom, Müllentsorgung, Nahverkehr, Schulen, Kindergärten, etc. etc. die so gar nicht zum tragen kommen und schliesslich die Kassen und die Steuerzahler durch steigende Beiträge belasten.

Das wird m.E. mittelfristig der eigentliche Bumerang für die Gemeinden, wenn der Boom erst mal vorbei ist, die Projektentwickler von dannen gezogen und die politischen Verantwortlichen mit grosser Wahrscheinlichkeit bis dahin nicht mehr im Amt sind.

Aber bis dahin steigen vielleicht und unerhofft noch die Immobilienpreise aufgrund ungeahnter Immigrationswellen sonnenhungriger Briten, Beneluxer, Skandinavier, Slawen und Michels - alles wird gut ...

[rioja94]

nun ja

Llegan las rebajas al sector inmobiliario

La vivienda sí puede bajar en España. El precio de los inmuebles está cayendo en Madrid, La Rioja y Navarra. Y seguirá abaratándose en la costa y los extrarradios. El futuro no pinta tan bien para quienes ya están hipotecados. Las denuncias por impago de créditos presentadas en los juzgados de la capital se han disparado un 67% en apenas 12 meses.

Por Mercedes Gómez y Juan T. Delgado


Carteles de vivienda en venta a las puertas de una urbanización./ DIEGO SINOVA

Sí, la vivienda ha empezado a bajar. Algunos promotores inmobiliarios aún se frotan los ojos antes de leer la noticia, difundida el pasado viernes por el Gobierno. En un país donde los inmuebles se han encarecido casi un 200% en apenas nueve años, no extraña lo más mínimo que el descenso de los precios se considerara una quimera.

Es cierto que la media nacional continúa creciendo. Al cierre del segundo trimestre, había subido un 5,8% en comparación con el mismo periodo del año anterior. La hora de las promociones de saldo ni ha llegado ni se la espera. Pero, al fin, hay un dato fehaciente -y por escrito- que confirma que la bajada es posible. Los precios cayeron en tres comunidades autónomas durante el segundo trimestre: Madrid (-0,4%), Navarra (-0,4%) y La Rioja (-0,1). Llevada a la práctica, la estadística viene a decir que si usted se compró un piso en la capital en enero pagó más que si lo hubiera adquirido en primavera.

Que Madrid forme parte del reducido grupo es más que significativo. Porque en ningún punto del país se construyen más viviendas que en la capital y alrededores. ¿Marca este dato el principio de una tendencia? ¿Es extensible al mercado nacional lo ocurrido en Madrid? De momento, los datos elaborados por el Ministerio de Vivienda también indican retrocesos de precios en capitales de provincia. Por ejemplo, en Valladolid cayeron 1,3%; en Guadalajara, un 1,1%; y en Soria, un 0,6%. Y a juzgar por lo que dicen los empresarios, esta tendencia puede trasladarse en breve a otras zonas dónde el apetito de los inversores inmobilarios ha desencadenado una sobrevaloración de los precios en los últimos años. El servicio de estudios de BBVA lleva meses mirando con lupa algunas zonas costeras, donde el sector ha hecho su agosto con la promoción de segunda residencia. Es ahí, a orillas de la playa, donde los precios podrían empezar a desinflarse con rapidez.

El mercado inmobiliario de la Costa del Sol ( wohnt da nicht einer, der hier seit monaten preisrückgänge negiert ) ha sido el primero al que la sobrevaloración ha pasado factura. Además del recelo que ha generado entre los potenciales compradores la operación Malaya, los apartamentos han alcanzado niveles prohibitivos y han disuadido a los potenciales compradores. Las ventas en la zona según el Instituto de Práctica Empresarial, se han desplomado un 50%. Esta caída provocará, más pronto que tarde, un severo ajuste de los precios. De lo contrario, a los empresarios les costará mucho tiempo -y más dinero- liquidar las promociones pendientes. En sólo 12 meses, los pisos en esta costa se han abaratado un 4,7%. Y su plazo de comercialización asciende ya a 35 meses, según un reciente informe de la consultora Aguirre Newman.

Los pronósticos de Sociedad de Tasación también apuntan descensos del valor de las residencias en los nuevos desarrollos urbanísticos, ubicados en las periferías de las grandes ciudades. Al igual que ocurre en el litoral, no hay suficiente demanda para absorber todos los pisos que aún se encuentran en fase de edificación.

Estas áreas podrían convertirse en avanzadilla de la caída de precios. Luego le tocaría el turno a los centros urbanos.

Así que los dos años y medio que quedan de década pueden convertirse en un buen momento para comprar. Pero no tanto para vender.

Del cambio de tendencia se beneficiará quien esté planeando comprar una vivienda. Por el contrario, las previsiones -sin ser alarmantes, que conste- sonríen menos a las familias que se han disparado su endeudamiento en los últimos años por la vía hipotecaria.

No es que cunda el pánico en el sector financiero. Pero no hay ni una sola entidad que no se haya puesto en guardia. Sobre el tapete ya lucen las primeras señales de que algo está cambiando. Esta misma semana, los jueces madrileños han revelado que las denuncias por impagos se han multiplicado casi un 70% en sólo 12 meses.

La estadística pertenece a un estudio encargado por el Decanato de los Juzgados de Madrid. Su titular, José Luis González Armengol, explica por qué los jueces de la capital empiezan a sentirse preocupados. «Lo que menos desea una entidad financiera es judicializar el caso de un cliente, por el dinero y el tiempo que acarrea. Si un banco o una caja acude al juzgado es porque lo ha intentado todo y no le queda más alternativas».

Eso es lo que inquieta algo a los letrados, e infinitamente más a las entidades: no poder recuperar el dinero prestado a las familias, al calor del boom inmobiliario. Y, sobre todo, al sector del ladrillo, que debe la friolera de un cuarto de billón de eurosLas reclamaciones tienen que ver con todas las modalidades de préstamo. Al cierre del primer semestre del año, en comparación con el mismo periodo de 2006, se habían disparado un 67,7% las denuncias por impago de hipotecas. Pero también los casos de morosidad en los créditos al consumo por importe inferior a 30.000 euros (un 64,4%). Entre enero y junio del año precedente, habían llegado a los juzgados madrileños 332 denuncias por hipotecas impagadas. La cantidad ascendía a 557 al cierre del mes pasado.

No es una cifra abultada, en comparación con las miles de hipotecas que se firman cada mes en la capital. Pero sí un importante botón de muestra de lo que puede suceder a corto plazo. O a medio. Porque los jueces, al menos, se temen que el libro de reclamaciones seguirá engordando. «Prevemos un incremento fuerte [de los casos de impago], vinculado al aumento de los tipos de interés», asegura González Armengol.

Desde diciembre de 2005, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos en ocho ocasiones. Hoy están fijados en el 4%. No obstante, todas las previsiones apuntan a que alcanzarán el 4,25% o, incluso, el 4,5% al cierre del año. El Euribor (el índice hipotecario al que están referenciadas más del 95% de las hipotecas en España) se ha duplicado en poco menos de dos años.

El incremento del precio del dinero afecta, principalmente, a las familias que ya están llegando con dificultades a final de mes. La deuda hipotecaria de los hogares pulverizó en mayo todos los récords al sobrepasar, por primera vez, los 600.000 millones de euros. Y es que la hipoteca media se sitúa ya en 148.282 euros. Tres veces más de lo que se pedía en 1998, cuando las vacas gordas llegaron al sector de la construcción.

Por cada subida de un punto en los tipos de interés, según los cálculos de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), un crédito hipotecario medio de 145.000 euros con un plazo de amortización a 20 años se encarece unos 80 euros mensuales. O lo que es lo mismo: unos 970 euros al año.

De momento, todas las entidades financieras confían en que las buenas perspectivas macroeconómicas permitirán salir del paso. Sobre todo, el empleo. No hay otra variable que influya con tanta intensidad en los niveles de morosidad. La salud del mercado laboral sigue intacta y el ratio que mide los impagos permanece en niveles históricamente reducidos: un 0,62%, según el último dato de la Asociación Española de Banca (AEB).

El sector financiero no se cansa de repetir que cuentan con colchón suficiente para soportar un hipotético repunte de la morosidad. Bancos y cajas aseguran también que el crecimiento de otras áreas de negocio permitirá compensar la desaceleración de la actividad hipotecaria.

Sin embargo, algunas entidades empiezan a admitir que el cambio de ciclo puede poner en un brete a más de un promotor. Y los promotores adeudan más dinero que ninguna otra empresa en España. Concretamente, un tercio del dinero prestado por la banca. Según los últimos datos del Banco de España, a finales de marzo, el sector inmobiliario tenía firmados créditos por valor de 264.591 millones de euros. La cifra es ocho veces mayor que la vigente en 2000. Y se ha duplicado en un par de años (al término del primer trimestre de 2005 ascendía a 121.444 millones).

Oficialmente, el gobernador del Banco de España, Miguel Angel Fernández Ordóñez, asegura que aún no hay por qué preocuparse. Pero en privado, los inspectores de la institución han empezado a exigir a bancos y cajas de ahorros que extremen sus precauciones a la hora de prestar dinero a los promotores.

Eso es, exactamente, lo que ya está haciendo el Banco Popular. La entidad presidida por Angel Ron es la primera en España que reconoce sin tapujos su inquietud. Y esta semana aprovechó la presentación de los resultados semestrales para lanzar el siguiente mensaje: el tercer banco del país restringirá los créditos a las empresas inmobiliarias para esquivar los riesgos derivados del nuevo ciclo.

El propio Fernández Ordóñez ya lanzó un primer aviso a finales del pasado noviembre. En su informe sobre estabilidad financiera, advirtió que al menos 50 entidades españolas habían contraído un excesivo riesgo crediticio con promotores. Más de la mitad (32) había triplicado e incluso cuadriplicado su exposición desde 2003.

El mes pasado, en su discurso anual ante el Consejo de Gobierno del Banco de España, el gobernador instó a la banca a «ir limitando la importancia que en sus carteras crediticias ha tenido el sector inmobiliario en los últimos años, orientándose hacia otros ámbitos de actividad diferentes». De lo contrario, «si en el futuro la actividad se desacelera, podrían sufrir los márgenes de la cuenta de pérdidas y ganancias».

Este nerviosismo también es compartido por una parte de los empresarios del sector. El estancamiento de los precios y el incremento del plazo de las ventas pueden poner en apuros a los promotores que compraron suelo a precios desorbitados coinciendo con los últimos coletazos del boom.«Si tienen que repercutir el coste de los terrenos, el precio final de venta les dejará fuera del mercado. No podrán competir con las viviendas en stock y tendrán muchas dificultades para que les salgan las cuentas», señalan fuentes del sector, que temen que algunos empresarios terminen por declararse en quiebra.

Este exceso de oferta ha forzado, incluso a empresas de reconocido prestigio, a cancelar el inicio de las obras hasta nueva orden. De hecho, la estadística refleja que, durante el primer trimestre, los pisos que comenzaron a edificarse cayeron un 6% con respecto al mismo periodo de 2006. Aún así, este ejercicio saldrá de nuevo al mercado 585.000 residencias.

Por contra, promotores de pequeña dimensión y con escasa solidez financiera han optado por embarcarse en los proyectos. Tratan de huir hacia adelante para intentar cumplir los compromisos con la entidad que les financia.

Para las grandes compañías el problema es otro. Algunas firmas cotizadas como Fadesa o Colonial están muy molestas con la alarma social que pueda generar el pesimista panorama dibujado por ciertos estudios sobre la evolución del mercado de la vivienda.

Tanto es así que el máximo ejecutivo de Fadesa y ex presidente del Real Madrid, Fernando Martín, está dispuesto a liderar a partir del mes de septiembre una campaña institucional para contrarrestar los mensajes negativos que se están traslandando a los potenciales compradores y que podrían acabar por desplomar las ventas.

Desde la Asociación de Promotores y Constructores (APCE), sin embargo, se descarta un ajuste brusco de los precios o retrocesos dramáticos. «Lo mejor que le puede pasar al mercado de la vivienda es que se normalice», pronostica Julio Gil, gerente de esta patronal. «Pero el ajuste será suave y gradual, y sin las consecuencias de anteriores crisis inmobiliarias».

http://www.elmundo.es/suplementos/nuevaeconomia/2007/382/118…

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.816.046 von Azul Real am 23.07.07 18:52:05

vielen Dank,

wird Wasser und Energie nicht knapp in Andalusien??

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.820.957 von Manfred123 am 24.07.07 07:28:34

war es dem Grunde nach schon immer ...

[spain98]

Siete de cada diez españoles creen que el precio de la vivienda no bajará el próximo año, según Demoscopia
A pesar de que cada día aparezcan nuevas informaciones que indican que los precios de la vivienda podrían bajar o, por lo menos, subir menos, la mayoría de los españoles cree lo contrario. De hecho, el 72% de los españoles cree que no bajará en los próximos doce meses, mientras que sólo el 23% de los españoles está bastante o totalmente de acuerdo en que sí lo hará, según el último estudio de TNS Demoscopia.

Los jóvenes son el segmento más escéptico ante el descenso de los precios, ya que sólo el 18% de los menores de 35 años piensa así. Por regiones, el área metropolitana de Barcelona y la zona centro son las que más convencidas están de que los precios bajarán en el próximo año (un 32% y 27%, respectivamente).

Actualmente, el 75% de los jóvenes entre 25 y 34 años declara que el tema de la vivienda y sus altos precios es el problema que más les afecta personalmente, porcentaje que se sitúa en el 57% para el total de la población.

El estudio revela también que el 23% de los españoles reside en una vivienda de su propiedad por la que paga una hipoteca, y sólo el 36% declara que ya la ha pagado totalmente. Por otra parte, el nivel de endeudamiento es inversamente proporcional a la clase social, dado que poco menos de un 14% de las clases más desfavorecidas dice pagar una hipoteca o préstamo por su lugar de residencia, frente al 36% de las clases más altas.

Menos españoles comprarán casa en 2008

El número de españoles que está pensando en comprar una vivienda en el próximo año ha descendido en 3,5 puntos respecto al año 2006. En concreto, sólo ocho de cada 100 hombres y nueve de cada 100 mujeres están pensando en hacerlo (un 8,5% de la población). De ellos, el 55% quiere que sea de nueva construcción y para el 70% será su primera vivienda.

Igualmente, el 23% de los encuestados cambiaría de vivienda actual. Sólo un 4% de los que están pensando en comprar lo haría como una inversión y para un 2% sería su residencia secundaria.

El estudio de TNS Demoscopia indica que cuatro de cada diez españoles creen que el alto precio de la vivienda justifica que haya 'okupas', especialmente piensa así en la zona Sur, Centro y Canarias, al contrario que en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona y el Noroeste de la península. En este aspecto, hasta la mitad de los menores de 24 años cree justificada la existencia de 'okupas'.

Los jóvenes son también los que están más concienciados por el daño que la construcción puede ocasionar al medio ambiente. Así, el 94% de los menores de 50 años cree que la protección de la naturaleza frente a la construcción debería ser mayor, mientras que en el caso de los mayores de 50 años el porcentaje se sitúa en el 88%. La media en España es del 93%.

Especulación, culpable de los precios

Según el estudio, la especulación inmobiliaria es para el 84% de los españoles la principal culpable del elevado precio de la vivienda, y el 83% cree que los políticos no toman las medidas adecuadas para frenar esta subida. Tanto es así, que el 94% opina que éstos no están gestionando bien el suelo para evitar la especulación indiscriminada, y nueve de cada diez creen que los políticos deberían perseguirla con más dureza.

Finalmente, los españoles consideran que el alto precio de la vivienda es además el principal motivo de que los jóvenes tarden en independizarse. Así opina el 87% de la población y el 95% de los jóvenes menores de 35 años. Algo más del 17% de los mayores de 50 años, por el contrario, no cree que éste sea el motivo principal para no irse de casa.


http://www.elconfidencial.com/cache/2007/07/24/12_siete_espa…

[spain98]

La ministra de Vivienda no opina

"Vamos a terminar ahora mismo, si no te importa". Es la escueta respuesta de la nueva ministra de Vivienda, Carme Chacón, a las preguntas de un periodista de la BBC sobre el eventual pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España. En un reportaje de la cadena pública británica, que han visitado ya varios miles de personas en el portal de vídeos YouTube, Chacón hizo una declaración general, pero no quiso opinar, según el periodista británico, sobre la posibilidad de una fuerte caída de precios en los próximos meses. En el segundo trimestre de 2007, los precios crecieron por debajo de la inflación, según los datos de Vivienda.

http://www.elpais.com/articulo/economia/ministra/Vivienda/op…

Die neue Wohnungsbauministerin gab der BBC ein Interview. Als sie gefragt bezüglich des möglichen platzen der Immobilienblase gefragt wurde, beendete sie das Gespräch mit den Worten: Wir hören an dieser Stelle sofort auf, wenn es Dich nicht stört.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.837.622 von spain98 am 25.07.07 07:28:32

Hier die Reportage der BBC:
http://www.youtube.com/watch?v=TdxmuTh313o

Von dem Interview mit ihr zeigen Sie nur den Moment, als sie abbricht. Scheint wohl das einzige interessante an ihren Aussagen gewesen zu sein.
Na, mit der Frau hat Zapatero ja einen Volltreffer gelandet.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.837.657 von spain98 am 25.07.07 07:36:21

unglaublich - hat gerade erst angefangen und macht sich jetzt schon unglaubwürdig.

[rioja94]

El 20 por ciento de las inmobiliarias cerrarán por descenso de ventas



Los establecimientos en la isla se ha multiplicado por siete desde el 2000, al pasar de 40 a las 270 actuales
JORDI GONZÁLEZ
Abrir una inmobiliaria ya no es un negocio. Y pronto tampoco lo será, mantenerla. Una cincuentena de oficinas que se dedican a la gestión inmobiliaria en Menorca podrían cerrar a corto plazo, debido al fuerte descenso de las ventas que padece el sector.

Estas son las estimaciones que maneja el Colegio de Api de la Balears, cuya delegada en Menorca es Mónica Pons Morales. La entidad asegura que el 20% de las inmobiliarias de las islas cerrarán en breve sus negocios.

El sector alerta de la fuerte bajada en las ventas de viviendas, concretamente las de segunda mano, y de un cierto estancamiento en los precios, provocado por el elevado número de viviendas ofertadas, que contrasta con la demanda existente. Pons Morales asegura que el descenso de ventas durante el último año ha sido alrededor del 35 por ciento.

Similar preocupación ha manifestado Lluís Armengol (de Fincas Armengol), que no duda en afirmar que la vivienda en la actualidad «está sobrevalorada» y que cuestan entre un 25 y un 30% más de su precio real, lo que provoca que «los [potenciales] compradores no puedan asumir estos precios, y no compren», lo que hace que «esperen a que bajen». Todo ello provoca un exceso en la oferta de viviendas, y un consecuente descenso en el número de ventas, que se traducirá en un cierre de muchas inmobiliarias de la isla.

Armengol, manifiesta que el cierre de inmobiliarias no es un fenómeno exclusivo de Menorca y que ya se está dando en toda España. «En el 2006 se cerraron 7.000 inmobiliarias y este año harán lo mismo unas 14.000», asevera.

http://www.ultimahora.es/menorca/segunda-me.dba?-1+2013+4069…

2006 schlossen 7.000 maklerbüros wegen rückgängigen verkäufen
2007 werden es 14.000 weitere sein

sind wir doch auf dem richtigen weg

[Dilution_Brigade]

Jedes vierte Haus kauft ein Resident
Alicante. 19.000 Wohnungen und Häuser sind im Jahre 2006 allein in der Provinz Alicante von ständig hier lebenden Ausländern gekauft worden. Das macht rund 25 Prozent aller Immobilienbewegungen, insgesamt knapp 73.000, überhaupt aus.

Mit anderen Worten: Jede vierte Immobilie wird in der Provinz Alicante von jemandem erworben, der nicht in Spanien auf die Welt gekommen ist.

Bevorzugte Kaufobjekte der Residenten und Immigranten sind gebrauchte Häuser, auf sie entfielen mehr als die Hälfte der gekauften Immobilien. Soziologen führen das darauf zurück, dass Häuser aus zweiter Hand erstens preiswerter sind als Neubauten, und zweitens größer - und Platz brauchen die Einwanderer, denn sie haben meistens mehr Kinder als die modernen Spanier.

http://www.saz-aktuell.com/newsdetail.asp?key=7753&mn_id=9&c…

2006 schlossen 7.000 maklerbüros wegen rückgängigen verkäufen
2007 werden es 14.000 weitere sein

sind wir doch auf dem richtigen weg

ja, dann werden die immobüros in kneipen umgewandelt und in 10 jahren die kneipen wieder in immobüros ....

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.841.600 von Dilution_Brigade am 25.07.07 12:03:04

ja, dann werden die immobüros in kneipen umgewandelt und in 10 jahren die kneipen wieder in immobüros ....

wo soll denn so schnell ein zweiter immobilienboom herkommen?
die eu subventionen für spanien laufen aus.

ausser infrastruktur erschliessen und häuser bauen hat man nix gemacht. die gehälter haben sich eu weit im schnitt angeglichen.

woher soll also die finanzielle motivierung für einen neuen boom in 10 jahren kommen?

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.837.657 von spain98 am 25.07.07 07:36:21

das kann doch nur gestellt sein...

Sehr schön ist, dass die Reportage von den Briten kommt die dem Grunde unter einer ähnlichen Preisblase leiden, die jedoch damit verbunden ist, dass in GB längst nicht so viel Wohnraum gebaut wurde in den letzten 10 Jahren wie in Spanien und der Wirtschaftsaufschwung in GB wesentlich robuster ist.

Jesus Encinar von idealista:

Niemand möchte über das Platzen der Blase sprechen, da 30-40 % des BIP durch den Bereich Bau & Immobilien in Spanien erwirtschaftet werden.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.850.641 von Azul Real am 25.07.07 21:09:18

Gestellt? Nöö. Bitterer Ernst.
Das ist sogar El Pais eine Meldung wert:

El 'éxito' de la ministra en YouTube

http://www.elpais.com/articulo/economia/exito/ministra/YouTu…

Und am schönsten ist die ganze Polemik dazu:
Ministerin sagt: Interview hat eine Stunde gedauert und BBC hat nur den Teil gezeigt.
Reporter sagt: Das ganze hat weniger als 30 Minuten gedauert und war die bisher einzigartigste Sache in meiner Laufbahn. Die Ministerin hat sich darauf beschränkt, eine allgemeine Erklärung vorzulesen und antwortete auf keine meiner Fragen.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.853.744 von spain98 am 26.07.07 08:56:46

Jetzt wird es spannend. In den USA kracht es bei den Immobilienwerten. Europas Börsen gehen mit nach unten.
In Spanien erwischt es insbesondere Immobilienwerte und Banken.

Der Durchschnittliche Hypothekenbetrag im Mai liegt bei 150.810 €, steigt also weiter (7,6% mehr als im letzten Jahr im Mai). Aber auf der anderen Seite fällt die Zahl der neuen Hypotheken um 4,62% im Vergleich zum Mai 2006.
Die Zahl der Hypotheken, die ihre Konditionen ändern steigt.

Das sind mehr als nur Anzeichen für einen Zykluswechsel.Das wird ein spannender Sommer.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.865.761 von spain98 am 26.07.07 20:08:57

Die Wall Street in New York
Auch für die übrigen Indizes geht es steil bergab. Schuld ist die zunehmende Angst vor der Hypotheken- und Kreditkrise.

Die Sorge, dass ein Platzen der Immobilienblase zu massiven Kreditausfällen in den USA führen könnte, war schon lange im Markt. In den letzten Wochen haben sich die Zeichen dafür gemehrt: Einige Hypothekenfonds sind geplatzt, Chrysler kann eine Milliardenschwere Kredittranche aus Mangel an Gläubigern nicht platzieren, und nun geben einige Häuserbauer offen zu, keine Trendwende zu sehen.

woher soll bei steigenden zinsen auch eine trendwende kommen? das wussten die herren natürlich schon lange - nun ist es schon soweit das sie nicht mehr drum herumkommen es offen zuzugeben. der grosse rutsch bei immopreisen wird sich noch jahrelang fortsetzen :O

Für den Markt, der in den letzten Wochen in vielen Indizes neue Rekordmarken setzen konnte, geht es nun in den Keller. Nach einigen unentschlossenen Tagen und dem Donnerstags-Sturz notieren die Blue Chips mehr als 600 Punkte unter dem jüngsten Hoch, auf dem noch vor zwei Wochen die Korken knallten.

Ölpreis nähert sich 80-Dollar-Marke

Die Kredit- und Hypothekenkrise, die in den Augen vieler Experten direkt in eine Rezession führen könnte aber zumindest in den nächsten Wochen eine Korrektur von zehn Prozent an den Börsen herbeiführen dürfte, ist indes nicht der einzige Grund für den Abwärtssog.Trotz leichter Preisrückgänge am Rohstoffmarkt nähert sich der Ölpreis seit Tagen wieder der gefürchteten 80-Dollar-Marke an.Die Öl-Industrie selbst leidet am Donnerstag trotz hoher Ölpreise auch. Der Branchengigant ExxonMobil hat die Quartalserwartungen verfehlt, und das bedrückt Anleger in dem Sektor.

Apropos Rohstoffmarkt: Hohe Preise für Metalle machen den Chemie-Riesen ebenso zu schaffen wie den verarbeitenden Konzernen.Unterm Strich ist damit die Stimmung auf dem New Yorker Parkett so schlecht, dass einige durchaus gute Nachrichten völlig untergehen. Starke Quartalszahlen von Ford, dem Dow-Riesen 3M und Dow Chemical spielen im Handel keine Rolle.

Einsam unter den Tagessiegern stehen im Dow die Aktie des Konsumriesen Procter & Gamble als klassischer „sicherer Hafen“ und im Hightech-Bereich das Papier von Apple nach starken Zahlen. Ungeachtet der Diskussion um das iPhone überzeugte das Unternehmen mit starken iMac- und iPod-Verkäufen und legt am Donnerstag sieben Prozent zu.
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[durran]

MAN SOLLTE ANMERKEN, dAS MIT JEDEM GRAD TEMPARATURERWÄRMUNG im süden die preise weiter fallen werden.

was wollen die leute dort bei 44 grad im schatten
dazu kommen noch wassermangel und waldbrände in größenordnungen.

#ich denke in absehbarer zeit werden die ausläner wieder aus allen südlichen ländern verschwinden - egal ob griechenland , spanien , oder sogar italien
das hat mir vor 5 jahren schon ein alter kroate prophezeit

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.883.946 von durran am 27.07.07 23:16:11

Ich bin gestern aus Griechenland zurückgekommen, das sieht nicht gut aus. Sehr viel Fläche ist bereits verkohlt und die Bauern sind in Panik. Nur in den Bergdörfern sieht es etwas besser aus, da die Wasserversorgung dort relativ abgesichert ist. Der Strimonas-Fluß ist auch extrem schmal geworden. Aber der Wein wird heuer gut!

Viele Grüße

[Azul Real]

!

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[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.883.946 von durran am 27.07.07 23:16:11

Wasser uns Energieprobleme können das Aus für den Immobilienboom
sein. Zur tourstischen Erschliessung sind Hotels wesentlich effektiver.

[Manfred123]

hat jemand Infos über die aktuellen Preise??

[spain98]

Aktien Frankfurt Schluss: Uneinheitlich - Hypothekenkrise im Fokus
Montag 30. Juli 2007, 18:12 Uhr
FRANKFURT (dpa-AFX) - Der deutsche Aktienmarkt hat am Montag uneinheitlich geschlossen. Nach wie vor herrsche große Nervosität, sagte ein Händler. Der Leitindex DAX schloss nach einem überwiegend richtungslosen Verlauf kaum verändert mit plus 0,06 Prozent auf 7.456,31 Zähler. Der TecDAX legte um 0,79 Prozent auf 898,32 Zähler zu, während der MDAX (Xetra: Nachrichten) , hauptsächlich belastet von den Verlusten der IKB (Xetra: 806330 - Nachrichten) , um 0,27 Prozent auf 10.523,60.

Zähler sank.
"Es wird immer deutlicher, dass sich die Krise um US-Hypothekenkredite niedriger Bonität auf den deutschen Aktienmarkt überträgt", sagte Klaus Stabel von ICF-Kursmakler. Vor allem Banken und Finanzhäuser falle es immer schwerer, angesichts der geforderten höheren Zinsen Anleihen mit schlechter Qualität am Markt zu platzieren. Verstärkt wird das Problem dem Experten zufolge durch erste Anzeichen, dass in den USA inzwischen selbst Emittenten von Bonds mit hoher Kreditwürdigkeit Zahlungsausfälle befürchteten.

Vor diesem Hintergrund zählten vor allem die Finanztitel zu den größten Verlierern am deutschen Aktienmarkt, zumal die IKB wegen der Krise am US-Immobilienmarkt die Ergebnisprognose für das laufende Jahr senken musste. Die Aktie brach daraufhin um 20,11 Prozent auf 17,16 Euro ein und war Schlusslicht im MDAX.

Die Nachricht hatte für große Überraschung gesorgt, da die Bank erst vor zehn Tagen ihre Gewinnprognose nach Bekanntgabe der Zahlen für das erste Quartal bestätigt hatte. Vorstandssprecher Stefan Ortseifen musste nun seinen Hut nehmen, während die KfW als Großaktionär der IKB versicherte, dass die IKB "mit der Aufsicht die Situation analysiert und unmittelbar gehandelt" habe. Die KfW will die IKB unter anderem gegen Risiken abschirmen, die aus Investments in den USA resultierten.

Am DAX-Ende verloren die Aktien der Hypo Real Estate (Xetra: 802770 - Nachrichten) (HRE) 3,78 Prozent auf 44,55 Euro. Die Titel der Commerzbank (Xetra: 803200 - Nachrichten) gaben 2,96 Prozent auf 30,77 Euro ab. Die Aktien der Postbank sanken um 1,27 Prozent auf 55,00 Euro. Deutsche Bank (Xetra: 514000 - Nachrichten) büßten 0,88 Prozent auf 97,00 Euro ein.
http://de.biz.yahoo.com/30072007/36/aktien-frankfurt-schluss…

[Manfred123]

von München aus wäre es interessant, die Erfahrungen von span. Residenten zu hören.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.946.055 von spain98 am 31.07.07 09:25:27

in Deutschland haben wir keine Immobilienblase, soweit dt. Banken keine Investments in den amerik. Markt gemacht haben sollte der Einfluss begrenzt sein, vielleicht sinkender USD.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.947.219 von Manfred123 am 31.07.07 10:40:54

Was willst Du denn wissen von den spanischen Residenten?

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.947.837 von spain98 am 31.07.07 11:15:32

Erfahrungen bei der Finanzierung, Verkauf, Hausverwaltungen, span. Behörden. Eben praktische Erfahrungen.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.952.236 von Manfred123 am 31.07.07 15:47:41

Also das ist ja schon ganz schön allgemein und umfangreich. Da könnte man sicherlich mehrere Threads mit füllen.
Hier geht es ja um die Frage Immobiliencrash in Spanien ja oder nein.

[spain98]

Monatsdurchschnitt Euribo 12M im Juli: 4,564
In den letzten Tagen haben die Tageswerte etwas geschwächelt und sind sogar auf 4,52 zurückgefallen.
Aber heute ist der Euribor schon wieder auf 4,537 gestiegen.

Vielleicht gibt es im Augst ja eine Verschnaufpause.

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.883.946 von durran am 27.07.07 23:16:11

An der Costa Brava in der Bucht von Rosas hatten wir in diesem Jahr bisher genau Z W E I Tage über 30 Grad - ansonsten eher kühler Sommer mit nur 26 bis 29 Grad - herrlich!
cf

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.953.200 von spain98 am 31.07.07 16:36:28

gerade ein Wechsel in den Finanzierungskonditionen (Beleihungsgrenzen) Steuern auf Immobiliengewinne ,
die natürlich die Fähigkeit zur Rückzahlung einschränken können einen Crash auslösen oder begleiten.

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.962.958 von Manfred123 am 01.08.07 10:11:28

je mehr ich mich "unters Volk" mische, desto weniger würde ich von einem CRASH ausgehen.
Jeder tut alles, um seine Immobilie zu halten - bzw. eine neue zu kaufen. Mieten ist eben nicht üblich, also längst nicht so verbreitet wie in D. Was bleibt also, kaufen! Zu den Preisen, die der Markt vorgibt. Kein Boom - kein Crash.
meine Meinung
cf

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.965.541 von cienfuego am 01.08.07 12:57:49

solange das so bleibt gibt es auch keinen Crash, sondern vielleicht eine Abkühlung oder Phase gleichbleibender Preise.
Immobilien sind im Bewusstsein des Spaniers fest verwurzelt.
Wenn ich in München Spa. treffe ist Thema die Familie und wer ,wo, was gekauft hat.

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.966.246 von Manfred123 am 01.08.07 13:47:06

auch in Spanien ist das sogar im Freizeitbereich, wo normalerweise immer noch Essen+Trinken und Fröhlichkeit angesagat ist, (da könnte man sich als D vielleicht doch ein Stück abschneiden?) natürlich mit eines der Hauptthemen. Ich höre es ja jeden Tag.
cf

[spain98]

Mal wieder was zum Thema:
Ahora sí: un tercio de los pisos de Barcelona y Madrid rebajan su precio en el segundo trimestre
Jetzt doch: Ein Drittel der Wohnungen in Barcelona und Madrid rduziert die Preise im 2. Quartal

So nach einer Studie des Immobilienportals Idealista. Danach haben 32,9% der Wohnungsangebote in Madrid und 34,8% in Barcelona ihre Preise nach unten modifiziert. Durchschnittlich um 5%.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/08/01/43_ahora_tercio_pi…
Die Jungs von Idealista sitzen an der Quelle. Es ist ein Immobilienportal und die waren von Anfang an so klug, ihre Angebote auch statistisch auszuwerten. Näher am aktuellen Trend kann man also nicht sein.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.971.167 von spain98 am 01.08.07 19:08:47

Spain,

mit deiner Panikmeldung kannst Du höchstens den Leuten Angst machen, die kein spanisch verstehen oder lesen können. Alle andere lachen über diese / deine Meldung.

Originaltext

En concreto, las bajadas rondan el 5% del precio que anteriormente pedían los propietarios,

Korrekt heißt es nämlich:

Konkret beziehen sich die 5% Preisermäßigungen auf die VORHER von den Eigentümer geforderten Preisen.

Und jeder kluge Mensch hat mittlerweile bemerkt und verstanden, wie übertrieben erste Preisvorstellungen an den Anzeigemarkt kommen, um genug Spielraum zu lassen, dass jeder Geschäftspartner sein ERFOLG im nachhinein dokumentieren kann,

- der Käufer „ Gug mal, ich habe den Preis um 10 % gedrückt, bin ich kein Held „

- und

- der Verkäufer „ schau mal, ich habe erst den Preis um 20 % überhöht angeboten und habe NUR 10 % nachgelassen. Bin ich nicht Clever.“

So läuft es im Immobilienmarkt- und nicht nur dort -. Aber anscheinend gibt es immer noch einige oberschlauen, die darauf reinfallen.


Tropezon

[bfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.967.890 von cienfuego am 01.08.07 15:38:47

Hallo cienfuego,

bin wieder in D und habe die letzten Beiträge gelesen, nehme daher an, dass Du in der Nähe von Gerona lebst. Mir ist das auch alles nicht ganz so wichtig, ob nun 20% rauf oder runter, fühle mich nämlich in meinem Scheibenhäusle an der Costa Brava (Sta. Ma. de Llorell) seeehr wohl!

Meinen ersten Spanienurlaub 1970 habe ich in Rosas in einem angemieteten Haus verlebt und seitdem hat mich die wilde Küste nicht mehr losgelassen.

Meine Freundin und ich sind voraussichtlich Mitte September oder Anfang Oktober wieder in unserer 2. Heimat.

Falls Du interesse hast, würde ich mich freuen, Dich und die Deinen persönlich kennenzulernen.

Ansonsten wünsche ich uns allen, dass der Sommer so angenehm bleibt wie bsher und der heilge Florien über uns wacht! ;-)

Liebe Grüße

Bernado

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.974.347 von tropezon am 01.08.07 22:37:44

Konkret beziehen sich die 5% Preisermäßigungen auf die VORHER von den Eigentümer geforderten Preisen.

Und jeder kluge Mensch hat mittlerweile bemerkt und verstanden, wie übertrieben erste Preisvorstellungen an den Anzeigemarkt kommen, um genug Spielraum zu lassen, dass jeder Geschäftspartner sein ERFOLG im nachhinein dokumentieren kann,
- der Käufer „ Gug mal, ich habe den Preis um 10 % gedrückt, bin ich kein Held „

- und

- der Verkäufer „ schau mal, ich habe erst den Preis um 20 % überhöht angeboten und habe NUR 10 % nachgelassen. Bin ich nicht Clever.“

So läuft es im Immobilienmarkt- und nicht nur dort -. Aber anscheinend gibt es immer noch einige oberschlauen, die darauf reinfallen.


Und was willst Du mir damit sagen oder unterstellen?
Fakt ist für mich, daß die Anzeigenpreise sinken. Das ändert gar nichts am Verhandlungsspielraum.

Wurde eine Wohnung vorher für 100 und etzt nur noch für 95 angeboten, dann beginnt eben ab 95 die Preisverhandlung.
Kann ich den Preis um 20% drücken, so beomme ich den Zuschlag für 76.
Das ganze ist unabhängig davon, ob die Wohnung das auch Wert ist, führt jedoch effektiv zu sinkenden Preisen.

Gestützt wird das zudem sogar durch die letzten Statistiken des Wonungsministeriums für Wohnungspreise:
Comunidad Autónoma: Madrid Serie 2007 - 2007
Tipo de Vivienda: hasta 2 años de antigüedad (bis 2 Jahre)Unidades: Euros/m2

Provincias Trimestre Trimestre
Madrid 1º 2º 2917,5 2873 -1,5 (Variacion)

[spain98]

Casi el 70% de los jóvenes vascos prefiere alquilar a suscribir hipotecas
Fast 70% der jungen Basken bevorzugen die Miete anstatt Hypotheken zu zeichnen.

http://www.noticiasdealava.com/ediciones/2007/07/12/sociedad…

Eine neue Tendenz scheint sich abzuzeichnen.
Und sie wird gestützt:

Victoria. Decenas de propietarios ponen sus pisos en alquiler ante las dificultades para venderlos
Duzende Eigentümer geben ihre Wohnungen in die Vermietung wegen der Schwierigkeiten beim Verkauf
http://www.noticiasdealava.com/ediciones/2007/07/12/sociedad…

Es sind lokale Nachrichten. Man kann das (vielleicht noch) nicht auf Spanien übertragen. Aber klein fängt ja bekanntlich alles einmal an.

Der Panikmacher

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.977.953 von spain98 am 02.08.07 07:43:15

vielleicht kein Crash, sondern vorsichtigerer Käufer und einsichtigere Verkäufer. Deutet auf leicht sinkende Preise hin, eigentlich das beste Szenarium.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.981.286 von Manfred123 am 02.08.07 11:16:06

Jo. Ob Crash oder Preisanpassung erfolgen wird, kann man jetzt noch nicht sagen.
Habe hier auch noch nie Prognosen über die Höhe der Preisrückgänge gemacht. Werde aber von einem immer als Panikmacher hingestellt.
Ich behaupte, daß es wahrscheinlicher ist, daß die Preise sinken, als das sie steigen.
Es ist absolut wahrscheinlich, daß die Preise in 2007 im nationalen Durchschnitt am Jahresende unter der Inflationsrate gestiegen werden sein.
Und am Jahresende wird man sicherlich auch genauere Prognosen über die weitere wirtschaftliche Entwicklung Spaniens und den Arbeitsmarkt abgeben können.
Es gibt meiner Meinung nach ernstzunehmende Anzeichen, daß sich die Situaion eher verschlechtern wird. Und das wird sich dann zunehmend auf den Immobilienmarkt auswirken.
Bisher haben wir ja nur den Zinseffekt und bereits der führt zu einer merklichen Schwächung des Immobilienmarktes.

Meine Meinung bleibt: Besser warten als jetzt kaufen. Die Möglichkeit, damit Geld zu verlieren stufe ich persönlich geringer ein, als Geld zu gewinnen.
Andere Meinungen sind vertretbar, sollten aber auch irgendwie begründet werden und nicht nur auf persönlichen Angriffen basieren.

Manfred123, dabei beziehe ich mich natürlich nicht auf Dich.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.981.518 von spain98 am 02.08.07 11:30:31

,,
nett geschrieben,hoert sich so vorsichtig an ,wie ein einfuehlsamer analyst

ich sehe leider ausser dem szenarrio einer harten landung des immomarktes keinen ausweg.

gruende die selben,zinstrend beginnt zu drehen, variabele kredite,mietrenditen,leersatndsquoten udn was mir am meisten sorge macht kaufpreis vs jahresdurchn einkommen bald 10 vs normalen 4-5.

na denn..........

hey ,,
meine alte frage hat keiner beantwortet......

durchn qm2 preis in spanien bezieht er sich auf die reine wohnflaeche, oder gesammtflaeche wohnung oder gesammtflaeche incl aussen ( construida,superfice constr.superfice tot.)

wenn da also 80qm steht in dne staatlichen statistiken sind es dann 80 bewohnbar oder nur 50-60...........

gruss

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.982.637 von lapamita am 02.08.07 12:38:22

Also das mit denQuadratmeterpreisen ist hier so eine Sache. Deutsche Verhältnisse kannst Du nicht ansetzen.
Man kauft hier wie gesehen (como cuerpo cierto). Ich denke, ein Großteil sind bruttoflächen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.981.518 von spain98 am 02.08.07 11:30:31

Hallo Panikmacher,

Habe hier auch noch nie Prognosen über die Höhe der Preisrückgänge gemacht. Werde aber von einem immer als Panikmacher hingestellt.

Gedächtnis schwäche oder bewusste Verdrängung?

Du brauchst nur im Thread zurück blättern, in das letzte Quartal 2006. Dort hast Du schriftlich Deine Prognose verewigt. Sinngemäß hast Du geschrieben:

„ Ich erwarte einen Rückgang um 20 bis 30 % bis 2008 “

Nun, vielleicht ist das keine Prognose in Deinen Augen, ist ja NUR eine Erwartung.....

Zu ungefähr gleicher Zeit machte – oder wiederholte – Rioja seine Prognose:

Minus 50 % bis 2011 oder 2012. ............ und mit welchen Argumenten? Weil es ihm zu teuer ist!!!!

Schon alles vergessen?

Andere Meinungen sind vertretbar, sollten aber auch irgendwie begründet werden und nicht nur auf persönlichen Angriffen basieren.

Schön, dass andere Menschen auch eine andere Meinung haben dürfen. Du hast nur vergessen .... aber bitte, nicht konträr...

Wenn einer seine Meinung nicht nur begründet hat, sondern laufend mit Zahlen, Beispiele und Vergleiche untermauert hat, dann war ich es. Ich habe mich nicht beschränkt zu sagen: die Preise sind zu hoch und weil die Zinsen steigen, können die Leute nicht mehr ihre Raten bezahlen. Und nicht zu vergessen, die spanische Mentalität die ich IMMER wieder angeführt habe und die eine erhebliche Rolle spielt. Und, wenn ich das alles vorgebracht habe, auch Putzfrau, Gärtner, etc zitiert habe, WER hat dann persönliche Angriffe gestartet und versucht mich lächerlich zu machen? Wer war es denn???
Auch schon vergessen?

Und was den Panikmacher betrifft, da komme ich noch mal darauf zurück und erkläre den Artikel ( oder stelle ihn ins richtige Licht ) über die Vermietung. Es schein mir, Du liest NUR die Überschriften und ignoriert einfach den Inhalt. Auch eine Art der gezielte und bewusste Desinformation der anderen Leser.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.984.786 von tropezon am 02.08.07 14:56:46

Komisch. So viel Rinderfleisch esse ich doch gar nicht. Sollte es mich erwischt haben?
Kann mich gar nicht daran erinnern, was von 20-30% prognostiziert zu haben.

Es ist aber nicht an mir, bis in 2006 zurückzublättern.
Es ist Deine Aufgabe mein Posting zu zuchen und es wörtlich zu zitieren.

Hier aber einfach reinzuschreiben, ich hätte sinngemäss behauptet, das entspricht mal wieder Deiner Art von Quellennachweisen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.985.262 von spain98 am 02.08.07 15:24:44

Spain, Meister der Verdrängung.

Komisch.

Finde ich nicht, eher traurig, dass man nicht mehr weiß, was man selbst geschrieben hat.

Es ist Deine Aufgabe mein Posting zu zuchen und es wörtlich zu zitieren............ das entspricht mal wieder Deiner Art von Quellennachweisen.

Das fehlte gerade noch. Du hast es nicht nur einmal geschrieben. Suche Deine Entlastung selber, Quellennachweis hast Du.... hier im Thread.

Kann übrigens jeder finden, wenn es ihn interessiert und suchen will.

Und was das mieten betrifft, empfehle ich jedem, der diesen Gedanken noch nicht abgelegt hat, folgenden Artikel:

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/08/02/suvivienda/11860545…


EL PRECIO DE LAS CASAS SUBE UN 8% Y LOS ARRENDAMIENTOS UN 17,8%
Vivir en Barcelona, cada día más prohibitivo

Leben in Barcelona, jeden Tag prohibitiver. Immobilien steigen um 8% aber die Mieten um 17,8 %

El parque de viviendas de alquiler es mayor que en 2006 -en el primer trimestre de este año se produjeron 6.234 contratos nuevos y 2.236 bajas-, pero también lo es el número de candidatos que optan a adquirirlos.

Das Angebot ist größer, aber die Suchenden auch.

Así las cosas, el informe refleja que en Les Corts, donde los alquileres superan con facilidad los 1.000 euros, los precios son, hoy por hoy, un 35% más elevados que en 2006,

So sind die Sachen: Die Mieten übersteigen mit Leichtigkeit die 1.000 € und die Mietpreisen liegen Heute bis zu 35 % höher als in 2006, und so weiter....

Según el estudio, los inasequibles precios de la vivienda nueva y la esperanza de que éstos comiencen a bajar provocan que muchos se decanten por el alquiler.

Die Hoffnung, dass die Immobilienpreise anfangen zu fallen ermutigt sie, sich vom Mieten abzuwenden ( kann leider „ decanten“ nicht besser übersetzen )

Und diese Mietsituation ist nicht nur in Barcelona so extrem. Eine Bekannte suchte eine Wohnung in Benidorm, nichts unter um die 1.000 €. Jetzt hat sie in Altea ein 2 Zimmer ( Schlafzimmer) Wohnung gefunden, ca. 65 m² für 620 € Kalt. Sehr billig sagte sie......

Die Mietverhältnisse der letzten Jahren scheinen an Dir vorüber gegangen sein. Wie Cienfuego schon sagte: misch Dich mal unter das Volk, da kannst Du einiges erfahren.

Tropezon

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.986.415 von tropezon am 02.08.07 16:27:53

also nochmal die frage??

spain,ist keien kor.antwort.

in den spanischen staatlichen statistiken tauchen durchn qm2 preise auf
beziehen die sich auf
-die effektive wohnflaeche
-umbaute flaeche
oder umbaute faleche incl der umbauten falechen ausserhalb der wohnung.

ich kann mich noch in der escitura dran erinnern an
construida
superfice
superfice constuida??

waren drei angaben zwischen 68-95qm

weil dies waere wohl wichtig zu wissen, da diese wert bis 40% abweichen, zwischen bewohnbarer und gesammter incl com areas umbaut.


tropezon du solltest das doch wissen

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.989.573 von lapamita am 02.08.07 19:06:22

Lapamita,

tropezon du solltest das doch wissen

Natürlich weiß ich das, aber ich muss ja nicht immer mein Senf dazu geben, wenn ich nicht direkt gefragt werde. Sonst heißt es wieder.... Besserwisser, und so weiter.

spain,ist keien kor.antwort.

Richtig erkannt.

Es wird nichts „ über den Daumen“ oder „ wie gesehen“ gemacht, schon gar nicht bei Neubauten und noch weniger bei Wohnungen in einem Block. Für die stehen sowohl die Superficie util als auch die Superficie construidas in den Unterlagen.
Die m² Preisen die in der Nationale Statistik angegeben werden resultieren aus einer relativ komplizierten Formel und beziehen sich auf die „ Superficie construida“.

Die Formel : Pz = Σ qjzt * Pjzt und qj t = njzt / Σ njzt Ergebnis = Σ qjzt = 1



Wenn Du es noch genauer wissen willst, hier steht alles bis ins letzte Details:

http://www.mviv.es/es/pdf/otros/NMPV.pdf

oder hier: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003-eco…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003-eco…


Zum Beispiel:

· Vivienda libre
Es aquella que en el momento de la tasación no es vivienda protegida.
· Superficie
Un conjunto de definiciones sobre superficie de los inmuebles aparece en la
Orden Ministerial. A continuación se citan algunas de ellas.
· Superficie útil
Superficie útil es la superficie del suelo, delimitado por el perímetro definido por
la cara interior de los cerramientos externos o de un elemento de un edificio.
Se incluye la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso
privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones, tendederos, muelles de
carga, voladizos, etc..) medida bajo la proyección horizontal de su cubierta.
En la superficie útil no se incluye la ocupada en planta por cerramientos
interiores fijos, por elementos estructurales verticales, por canalizaciones o
conductos con sección horizontal superior a los 100 cm2 y la del suelo cuya
altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se incluye la ocupada por los
espacios exteriores no cubiertos.
· Superficie construida sin partes comunes
Es la superficie útil que además incluye los cerramientos exteriores al 100% o
al 50%, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachadas o
medianeros o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo
edificio y excluye la superficie ocupada por los elementos interiores.
· Superficie construida con partes comunes
Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le
corresponda, según su cuota, de la superficie de los elementos comunes del
edificio.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.991.525 von tropezon am 02.08.07 20:19:43

Schön Tropezón, daß Du die Definitionen von bebauter und zu nutzender Fläche zitierst. Seit langem mal wieder ein Quellennachweis.

Aber die Frage von lapamita, nämlich:
in den spanischen staatlichen statistiken tauchen durchn qm2 preise auf
beziehen die sich auf
-die effektive wohnflaeche
-umbaute flaeche
oder umbaute faleche incl der umbauten falechen ausserhalb der wohnung?
Eine Frage, die mit Oder verbunden ist, also 2 Möglichkeiten offen lässt, kann man irgenwie nicht mit dem Zitat von 2 Definitionen beantworten.

Auf welche Fläche beziehen sich denn die m²-Preise des Ministerio de vivienda z.B. in:
Precios de vivienda libre (Preise der feien Wohnungen)
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/APLI/APLI.XLS
Danach kostet in Spanien im 2. Quartal der m² durchschnittlich 2054,50 €.
Nur welcher m² der der Wohnfläche oder der der bebauten Fläche.

Das kannst Du uns sicherlich beantworten. Wo Du ja schon so schön die Definitionen gefunden hast.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.977.953 von spain98 am 02.08.07 07:43:15

................................... Wird dieser Thread so langsam aber sicher zur Farce? ................


Fast 70% der jungen Basken bevorzugen die Miete anstatt Hypotheken zu zeichnen.
http://www.noticiasdealava.com/ediciones/2007/07/12/sociedad…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://www.noticiasdealava.com/ediciones/2007/07/12/sociedad…

Eine neue Tendenz scheint sich abzuzeichnen.
Und sie wird gestützt:
Duzende Eigentümer geben ihre Wohnungen in die Vermietung wegen der Schwierigkeiten beim Verkauf

So schrieb Spain und zeichnete mit RECHT, der Panikmacher.

Nämlich das wichtigste hat er nicht bekannt gemacht ( oder nicht gelesen, weil es ja die reißerischen Überschriften so gerne zitiert aber den Inhalt für nicht erwähnenswert hält, weil er nicht in sein Konzept passt). !!! Das nennt er INFORMATION und NEUTRALITÄT !!!!
Dabei steht im Inhalt:

los precios de los arrendamientossiguen muy por encima de la media de otras capitales
Las rentas antes de la llegada del euro rondaban las 70.000 pesetas por mes y ahora superan los 800 euros

Die Mieten sind höher als in anderen Städte. Mit Beginn des Euros zahlte man 70.000 Pts ( 420 € ) und jetzt mehr als 800 €. Fast eine Verdoppelung in 5 Jahre. Und dabei behauptet er und Rioja immer, die Mieten erhöhen sich nur um die Inflation. Ja vielleicht, wenn sie alle noch in den alten Wohnungen wohnen und haben ein Altruist als Vermieter.

"Si crece la oferta, lógicamente bajarán los precios, pero es que en la actualidad no llegan a 100 las viviendas en alquiler desocupadas en la ciudad"

Zur Zeit gibt es weniger als 100 leere Wohnungen die in der Stadt zu vermieten sind. Es handelt sich um Vitoria, eine Stadt mit ca. 240.000 Einwohner.

Si ahora mismo tuviese 10 viviendas a ese precio las alquilaba mañana mismo porque demanda sí que hay", indica.

Wenn man sofort 10 Wohnungen zu diesem Preis ( 800 €) finden kann, sind sie Morgen vermietet, denn Nachfrage gibt es ( massig)

De todas maneras, también es necesario puntualizar que los alquileres también se realizan con cuentagotas porque las rentas se llevan casi un sueldo completo", añade Rubias.

Auf jeden Fall muss man auch sagen, dass die Vermietungen sich wie „ Tropfenzähler“ realisieren, denn die Mieten kosten fast ein komplettes Gehalt.

http://www.noticiasdealava.com/ediciones/2007/07/12/sociedad…

So, das wäre die richtig Interpretation dieses Artikels gewesen und was Spain daraus gemacht hat, konnte jeder selbst lesen. ....... Eine neue Tendenz scheint sich abzuzeichnen.......

Ja wobei denn???? Im Artikel verdrehen oder wichtigsten Inhalt verschweigen????

Bravo Herr Spain, weiter so. Bald wird keiner mehr wissen worum es sich handelt: Wahrheit, Dichtung, Wunschgedanken oder pure Desinformation zum Eigenzweck???

Aber solange 95 % der Leser dieses Threads kein spanisch verstehen, kann man ihnen ALLES erzählen ..... und die meisten glauben ihm auch noch, wie man gelegentlich lesen kann.


Tropezon

PS
Falls jetzt einige sagen möchten: warum so direkt? Nur zu, meine Antwort ist: wenn man ein Artikel ( und es ist nicht das erste mal) so verdreht um das wichtigste zu vertuschen, dann muss man auch damit rechnen, dass einer der spanisch versteht, das ganze auch richtig stellt.

[lapamita]

danke trope

Superficie construida con partes comunes


wenn der wert sich daruf bezieht und dies habe ich mir so gedacht sind die echten preise noch hoeher.

damals in einer escritura hatte ich 68,87,96qm...wenn der preis 2000 euro je qm betraegt macht das knappe 200.000 aber auf die echte wohnflaeche bezogen 2500 qm oder 25%mehr.

stolze preise

ich kenne noch ein extrem bsp von frueher,es stand in der zeitung ein eckreihenhaus 140qm,hoerte sich billig an (2000 jahr) fuer glaube 14 mio pts.
war dann da, und die echte wohnflaeche warn ca 60qm,, dann zaehlten sie ein gefliesstes sotano dazu ( ohne fenster von ca 30qm) soiwe die verkorkste dachterasse von 30 qm sowie den carport
wenn man alles nimmt waren es 140,,fuer mich abe rnur 60nutzbar.
damit war das ding komplett ueberteuert zu jener zeit.

gruss

da liebe ich doch thialnd , geben in der escritura einen grundriss an von der wohnflaeche, das wars. man hat immer netto ( bis auf +/-5% abweichung fuer ungenaue zeichnung)


@spain

sind 3 werte, habe es vielleicht falsch ausgedrueckt

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.992.316 von spain98 am 02.08.07 20:49:08

Spain98,

Lesen zu können ist heutzutage kein Privileg mehr.
Verstehen was man liest, ist schon eine Nummer größer.

Und, wenn Du so weiter machst, ( passiert Dir öfters in letzter Zeit ) bezweifle ich, dass Du beides kannst. Es sei denn, es ist nur die Wut, die Dich blind macht. Bloßgestellt zu werden kratzt bei einigen an der Eitelkeit.
Aber dem kann nachgeholfen werden. Eine halbe Stunde in den kühlen Pool, Kopf unter Wasser ( es zischt ein wenig ) und der Dampf ist raus. Anschließend schnell noch mal lesen, bevor der Kopf wieder kocht.

In # 4097 steht das Geheimnis, nach dem Du suchst . Lapamita hat es auf Anhieb gefunden.

Tropezon

[SiebterSinn]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.995.723 von tropezon am 03.08.07 00:01:47

Ein Beifall!


Auch ohne Kommentare meinerseits ist es für mich ausgesprochen erfrischend hin und wieder deine Postings zu studieren.

Der eine hats nicht im Kopf und beim anderen fehlts an der Moral!

Ich denke, dass Du mit beidem gesegnet bist...


Ein schönes Wochenende

[spain98]

Ich glaube, der Artikel aus dem Manager Magazin wurde noch nicht gepostet.
BÖRSE SPANIEN


Adios, Amor
Von Karsten Stumm


Spaniens Wirtschaft zählte über Jahre zu den Wachstumsmotoren Europas, die Börse in Madrid haussierte entsprechend. Jetzt aber droht der Einbruch - und Anleger sollten sich nach Alternativen zum spanischen Aktienmarkt umschauen.
http://www.manager-magazin.de/geld/geldanlage/0,2828,494364,…

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.024.563 von spain98 am 05.08.07 08:46:13

Danke für den Beitrag. Für mich wird der Markt in einen Seitwärtstrend übergehen, auf der einen Seite ein Überangebot und höhere Zinsen, auf der anderen Eigennutzer, die span. Mentalität und stützende Banken und Regierung.
Ein Soft -Landing bei Preisrückgängen zwischen 1-2 % p.a. in Verbindung mit weniger Neubauten und restiktiverer Kreditvergabe
sollte die Lösung sein, die niemanden wirklich weh tut. Immobilienbesitz ist in Spanien so tief verankert, dass man auch seitens der Regierung einen Crash nicht zulassen wird.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.031.364 von Manfred123 am 05.08.07 14:46:39

.......und wenn das anti-plunge protection team,,,es nicht schafft oder nicht mehr weiter weiss,dann gehts erst richtig bergab.
ich halte null und nichts vom eingriff der staaten oder der notenbanken.....die maerkte regulieren auf dauer krasse fehlbewertungen immer wieder ein.

und auf fundamentaler basis,gibts nichts anders als ein hard landing
bassierend auf
-mietrenditen
-auf jahresdurch einkommen vs durchn kaufpreisen
-und ganz eng... variabele darlehn
-dazu ein arbeitsmarkt und eine wirtschaft abhaengig vom konsum und bauwirtschaft.

hhmmmm,,mein tip waere, in den offiz statistiken ca 25% rueckgang in 3 jahren.
was dann in manchen ecken durchaus 50% amchen kann wenn eienr seine immo los werden will, und bald wieder attraktive zwangsversteigerungen wie mitte der 90er,,,

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.031.364 von Manfred123 am 05.08.07 14:46:39

Wo sollten denn Deiner Meinung nach die Banken und der Staat mit der Stützung zu diesem Zeitpunkt ansetzen?

Mir fällt da so spontan nicht viel ein.
Banken: Was sollen sie ändern?:
I. Endkunden
a) Bei der Kreditvergabe
und
b) bei bestehenden und leidenden Krediten?

Staat: Was soll der machen?
I. Endkunden:
-Subventionierung des Eigenheimkaufs? Die "Eigenheimzulage" wurde gerade mit der Steuerreform gekürzt. Ein meiner Meinung nach richtiger Schritt, der nur viel zu spät kam.
- Sozialwohnungen?
Bisher sind "Sozialwohnungen" immer auf Eigentumsbasis gefördert worden. Ein meiner Meinung nach komplett falscher Ansatz, der die Spekulation nur noch angeheizt hat. Müsste sofort gestoppt und in Miete umgewandelt werden.
II. Bauunternehmer
Boden freigeben? Eine Bodenreform gab es gerade. Zu wenig Bauland gibt es wohl eher nicht. Das Stützt der Artikel von heute:
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/08/06/16_retencion_…

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.046.087 von spain98 am 06.08.07 08:09:44

banken können Zwangsversteigerungen durch Tilgungsaussetzung, übernahme des Objektes mit anschliessender Vermietung an den früheren Eigentümer, Neufinanzierungen unter strengereren Auflagen.
Für die Banken geht es darum Zwangsversteigerungen zu verhindern mit , überschuldeten Eigentümern die zeit einräumen auf dem normalen Weg zu verkaufen.
Mit staatlichen Liquiditätsdarlehen kann man die Zeit schaffen, für überschuldete Eigentümer Lösungen zu finden.
Wichtig ist auch die Einstellung der Prapaganda der ewigen risikolosen Geldvermehrung mittels finanzierten Immobilien.

[Manfred123]

insgasamt glaube ich nicht an eine harte Landung, die Spanier wissen, dass dies einer Enteignung eines Teils Ihrer Bevölkerung gleichkommt. Die Immobilie ist für viele der einzige Vermögenswert,
und die einzige Altersversorgung. Die sozialen Kosten einer harten
Landung sind zu hoch.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.047.532 von Manfred123 am 06.08.07 10:31:18

Schöne Ansätze. Nur führen sie auch zum Ziel?
Wenn Staat und Banken den Preisnachlass abblocken, dann wäre das ja ein künstliches hochhalten der Preise und das hilft denen, die noch eine Wohnung brauchen, nicht viel.
Tilgungsaussetzung oder besser Verlängerung der Laufzeit bei Zahlungsproblemen kann eine Hilfe sein. Bloss muß die Hypo auch einmal zurückgezahlt werden und das am besten vor der Rente denn sonst bleibt von der Immobilie als Altersvorsorge auch nich viel übrig.

Ein viel größeres Problem sehe ich bei den noch noch nicht verkaufen Naubauwohnungen, bei denen, die jetzt noch auf den Markt kommen, weil es für einen Stopp zu spät ist und bei denen, die spekulativ gekauft haben.
Die Wohnungen müssen alle auch noch an den Mann. Aber wie soll das gehen, wenn bereits bei den bestehenden. schon Tilgungsaussetzungen oder Laufzeitverlängerungen vorgenommen werden müssen, damit die Kredite nicht notleidend werden.

Und dann noch einr anderer Aspekt. Der des Arbeitsmarktes, der sehr abhängig von der Bautätigkeit und dem Kosnum ist. Geht beides zurück, so mindert das auch die potentiellen Käufer.

Ich sehe da einen möglichen Teufelskreis, der die Landung etwas härter ausfallen lassen könnte.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.046.087 von spain98 am 06.08.07 08:09:44

Ein staatlicher Eingriff ist sinnlos. Bisher – in den letzten 25 Jahre - waren alle Versuche staatlicher Seite ( Partei unabhängig ) unfruchtbar, eher Kontraproduktiv, wie die Preisentwicklung der Immobilien es unmissverständlich dokumentiert.
Auch diesmal sind diese Bestimmungen schädlich ( Codigo Tecnico, Ley del suelo, etc.. ): Schädlich in dem Sinne, dass sie das bauen noch teuerer macht.

Lapamita hat recht mit seiner Bemerkung:

.die maerkte regulieren auf dauer krasse fehlbewertungen immer wieder ein.

NUR die Märkte können regulieren und werden es auch tun. Es ist nur eine Frage der Zeit. Was nicht automatisch heißen muss, dass sie fallen werden. Alle fremden dirigierten Einflüsse ( von Außen ) sind zum scheitern verurteilt

Zu wenig Bauland gibt es wohl eher nicht. Das Stützt der Artikel von heute:

Das ist richtig, Bauland gibt es ausreichend aber.................. immer weniger bezahlbaren.

Seit 3 Jahre bemühe ich mich, klar und leicht verstehbar zu erklären, warum die Immobilienpreise so extrem gestiegen sind. Es sind NICHT die Baukosten, sondern ALLEIN die GRUNDSTÜCKSPREISE.

Und die großen spanischen Latifundien Besitzer haben Zeit und Geld – und handeln nicht unter Zwang.

# 4109

Ein viel größeres Problem sehe ich bei den noch noch nicht verkaufen Naubauwohnungen, bei denen, die jetzt noch auf den Markt kommen, weil es für einen Stopp zu spät ist und bei denen, die spekulativ gekauft haben.
Die Wohnungen müssen alle auch noch an den Mann. Aber wie soll das gehen,
Und dann noch einr anderer Aspekt. Der des Arbeitsmarktes, der sehr abhängig von der Bautätigkeit und dem Kosnum ist. Geht beides zurück, so mindert das auch die potentiellen Käufer.

Diese beide Aspekten sind die wichtigsten, die es zu lösen gilt.

Grüße

Tropezon

[naked]

"banken können Zwangsversteigerungen durch Tilgungsaussetzung, übernahme des Objektes mit anschliessender Vermietung an den früheren Eigentümer, Neufinanzierungen unter strengereren Auflagen.
Für die Banken geht es darum Zwangsversteigerungen zu verhindern mit , überschuldeten Eigentümern die zeit einräumen auf dem normalen Weg zu verkaufen."

das hört sich aber ziemlich naiv an. sobald eine bank einen kredit hat der nicht mehr getilgt wird oder nicht mehr ausreichend gesichert ist wird die bank alles tun um ihr risiko zu mindern, sie wird alles tun um möglichst viel von ihrem eigenen geld zu retten und da ist eine zwangsversteigerung natürlich die erste wahl.

"insgasamt glaube ich nicht an eine harte Landung, die Spanier wissen, dass dies einer Enteignung eines Teils Ihrer Bevölkerung gleichkommt. Die Immobilie ist für viele der einzige Vermögenswert,
und die einzige Altersversorgung. Die sozialen Kosten einer harten
Landung sind zu hoch."

es kann nicht sein, was nicht sein darf. ob der markt das genauso sieht bezweifle ich aber stark.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.048.002 von spain98 am 06.08.07 11:08:07

Spain,

Bloss muß die Hypo auch einmal zurückgezahlt werden und das am besten vor der Rente denn sonst bleibt von der Immobilie als Altersvorsorge auch nich viel übrig.

Wünschenswert ist es, dass mit 65 der Kredit abbezahlt ist aber nicht unbedingt erforderlich.

Denn, der Vorteil der immer noch bleibt bis zur Endtilgung ist die wesentlich geringere Belastung der Immobilienbesitzer.
Beispiel heutige Miete 800 € verglichen mit Hyporaten, auch 800 €.

In 35 Jahre ( Kauf mit 30 ) bezahlt der Käufer immer noch um die 800 €, oder meinetwegen bei 2% mehr Euribor auch 1000 bis 1100 € Raten, während der Mieter bei:

- 3 % Mieterhöhung schon 2.250 € Miete bezahlt
- 4 % Mieterhöhung 3.156 € Miete bezahlt

und der Mieter natürlich KEIN Kapital geschaffen hat, aber der Käufer möglicherweise eine Wertsteigerung von 180 % mit seiner Immobilie erfahren hat ( NUR gerechnet auf Basis Inflationshöhe von 3 % jährlich )

naked,

und da ist eine zwangsversteigerung natürlich die erste wahl.

Nicht in Spanien. Hier ist es die LETZTE Wahl

Tropezon

[Dilution_Brigade]

so wie das hier die bank inter schon seit monaten anbietet,
haben auch andere banken einiges im petto um einen privatcrash zu
verhindern. was wollen die banken denn mit xxx millionen wohnungen
und häuser anfangen? auf den markt werfen? ich meine, da schneiden
die sich ins eigene Fleisch und verbessert keineswegs eine lage.

hier von der bank inter

[tropezon]

Hallo,

Hat direkt mit Spanien nichts zu tun, könnte aber als Beispiel ( warnendes und abschreckendes ) und Gradmesser für die überhastigen Prophezeiungen mancher User dienen.

Thema: Immobiliencrash in England/USA
http://www.wallstreet-online.de/community/thread/983736-1.ht…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://www.wallstreet-online.de/community/thread/983736-1.ht…

Dieser Thread fing so an:

#1 von Frickhasserin 26.05.05 13:43:03 Beitrag Nr.: 16.720.232

Wer solche Meldungen liest, der weiß einfach das es nicht mehr lange dauern kann, bis die Immobilienpreise in England und USA 90% einbrechen. Japan lässt grüßen.


2 Jahre später, also Heute, erscheint folgende Nachricht:

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/08/06/suvivienda/11863893…

El precio medio de la vivienda subirá un 40% en los próximos cinco años en el Reino Unido
- 'Muchos padres tendrán que pagar las hipotecas de sus hijos', según la Federación
- Más de cuatro millones de personas esperan la concesión de una vivienda social

Der Durchschnittspreis der Immobilien wird sich in G.B. um 40 % in den nächsten 5 Jahren erhöhen.
- Viele Eltern werden die Hypotheken ihrer Kinder bezahlen müssen.
- Mehr als 4 Millionen Menschen warten auf eine Sozialwohnung.


Según la citada federación, la carestía de la vivienda afectará especialmente al sureste de Inglaterra, donde el precio medio de la vivienda subirá de las 247.762 libras actuales (364.210 euros) a 392.900 (577.563 euros). En Londres se pasará del precio medio actual de las 318.864 libras (468.730 euros) actuales a 478.300 libras (703.101 euros), predice también el informe.

Insbesondere in Südost England werden die Preisen explodieren, von 364 auf 577.000 € = + 58 %. In London soll der Durchschnittspreis von 468 auf 703.000 € steigen = + 50 %.

Lapamita,

In diesem Zusammenhang fällt mir ein, dass ich vor einigen Monaten einen Artikel gelesen habe, in dem voraus gesagt wurde, dass man in England spätestens in 10 Jahre, 20 Jahresgehälter für eine Immobilie bezahlen müsste.
Das nur am Rande, weil Du immer noch glaubst, dass 10 Jahresgehälter zuviel wären.

Interessant ist obiger Artikel sicher auch für den User ( ich nenne ihn nicht, er wird sich selbst erkennen ), der vor ca. 1 Jahr hier geschrieben hat, dass die Krise von Amerika nach England schwappt und anschließend auf unser Kontinent, alles innerhalb von 18 Monaten.

Nun, wir werden sehen, was passiert, ob es eine Krise ist oder Segen für die Immobilienbesitzer.

Grüße

Tropezon

PS

Dilution-Brigade

Interessante Aufstellung. Danke.

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.052.765 von tropezon am 06.08.07 17:11:00

Oh diese "glücklichen" Spanier! 30 bis 40 Jahre in der Zinsknechtschaft der Banken; manchmal werden sogar die Kinder schon in die Sklaverei verkauft. Ich frage mich langsam wirklich, ob solch eine Existenz (mit dem Begriff Leben bin ich hier mal vorsichtig) so erstrebenswert ist. Und wenn Tropezon Recht behält, wird es ja nur noch schlimmer. Aus dem Traum wird dann ein Alptraum.

Ohne mich!!!!

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.053.174 von Germanez am 06.08.07 17:39:20

Oh diese "glücklichen" Spanier! 30 bis 40 Jahre in der Zinsknechtschaft der Banken;

Die Botschaft sollte heißen:

Oh diese glücklichen Deutschen, in der Mietzinsknechtschaft der Vermieter... bis der Tod sie holt.

Welche Alternative

[naked]

"Nicht in Spanien. Hier ist es die LETZTE Wahl"

ich weiß, in spanien ticken die uhren anders. da sind banken nur dafür da den wohlstand ihrer kunden zu mehren, ohne rücksicht auf das eigene risiko, und natürlich fließt in den spanischen flüßen auch nur milch und honig.
was mich aber mal interessieren würde, was ist den dann die alternative zu einer zwangsversteigerung? bei einem kreditnehmer der seine rate nicht zahlen kann wird auch eine umschuldung nicht helfen, oder läuft der kredit dann statt 20 mal eben 50 jahre, vorrausgesetzt man bezahlt diesmal immer brav seine rate? falls aber die sicherheiten für den kredit nicht ausreichen, weil zum beispiel der verkehrswert der wohnung sinkt, macht das der spanischen bank bestimmt gar nichts aus. die denkt sich dann einfach: entweder der kreditnehmer zahlt immer schön seine rate oder wir schreiben den kredit einfach ab. ist doch sowieso nur geld. so läufts buisness (in spanien).

"was wollen die banken denn mit xxx millionen wohnungen
und häuser anfangen? auf den markt werfen? ich meine, da schneiden
die sich ins eigene Fleisch und verbessert keineswegs eine lage."

in leipzig ist folgendes passiert. die banken haben natürlich alles auf den markt geworfen was sie hatten. die preise waren dementsprächend, genauso wie die erlöse bei den zwangsversteigerungen. am ende gingen die besten wohnungen für geringes geld weg und den rest durften die banken behalten. irgendwann haben die banken das kapiert und natürlich damit aufgehört und angefangen die wohnung selber zu verwerten. gut das das in spanien nicht passieren kann, den dort geht es noch um menschen und nicht um geld .

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.055.876 von naked am 06.08.07 20:18:44

Banken sind keine Wohltäter der Menschheit, eins wissen Sie aber, wenn Sie durch aggressive Zwangsversteigerungen den Immobilienmarkt ruinieren, ruinieren Sie auch Ihr Geschäft mit der Baubranche und zukünftigen Kunden. Meistens kann ein Immobilienkunde die Rate nicht in der versprochenen Höhe bezahlen,
aber er kann einen Teil bezahlen. Auch eine Immobilie ,die über den Verkehrswert hinaus belastet ist, erreicht alleine durch die Inflation wieder den Beleihungswert, für die Banken zahlt sich Geduld aus, nur Idioten versteigern bei jeder kleinen Schwierigkeit.

[tropezon]

Manfred,

Danke für Deine vernünftige Erklärung, es erspart mir einiges. Am besten gefällt mir:

nur Idioten versteigern bei jeder kleinen Schwierigkeit.

Wie recht Du damit hast.

Naked,

wenn Du nur einen Funken Ahnung hättest , wie die Geschäfte in Spanien ablaufen ( und Hypotheken sind auch „ nur „ Geschäfte ), könntest Du Dir solche Dummheiten ersparen:

ich weiß, in spanien ticken die uhren anders. da sind banken nur dafür da den wohlstand ihrer kunden zu mehren, ohne rücksicht auf das eigene risiko, und natürlich fließt in den spanischen flüßen auch nur milch und honig.

Es gibt in den spanischen Hypothekverträge viele Möglichkeiten „ Durststrecken „ zu überbrücken, falls sie eintreten. Zum Beispiel hat fast jeder Hypotheknehmer für einen geringen Betrag eine eventuelle Arbeitslosigkeit Versicherung abgeschlossen. Da werden ihm bis zu 24 Monate die Prämien bezahlt. In jedem Vertrag hast Du die Möglichkeit bis zu 12 oder gar 24 Monaten die Zahlungen auszusetzen, u.s.w. ......
Und was keiner je erwähnt hat, weil es auch keiner weiß ( aber immer allwissend das Gegenteil behauptet ), jede Bank MUSS den Hypotheknehmer über die Risiken der Variablen Zinsen nicht nur informieren, sondern ihm ( per Hypothekengesetz vorgeschrieben ) ein Absicherungsinstrument anbieten.

Das sind nur einige der Möglichkeiten und bevor man Leipzig mit Spanien vergleicht , wäre es angebracht, sich über Spanien, das Land, die Menschen, deren Mentalität ein klitzekleinwenig zu informieren. Täte jedem gut, auch uns als Leser. Dann müsste man sich nicht mehr mit jedem Blödsinn befassen , lange Erklärungen abgeben und sich nur noch mit dem wesentlichen beschäftigen.

Und nur zu Deiner Weiterbildung, ich habe einen guten Bekannten der 24 Monaten lang, seine Raten nicht bezahlt hat. Erst als er ein Einschreibebrief der Rechtsabteilung bekommen hat – den ich ihm übersetzten musste – und er begriffen hat, dass, wenn er jetzt nicht bezahlt, seine Immobilie in die Zwangsversteigerung kommt, hat er mich gebeten ihm seine Schuld vor zu strecken, was ich auch tat. Also, mehr als 2 Jahre hat die Bank still gehalten. ( und in seinem alten Vertrag, gab es noch nicht die Klausel mit den 2 Jahre Aussetzung.)

gut das das in spanien nicht passieren kann, den dort geht es noch um menschen und nicht um geld

Gut, dass Du das noch im letzten Moment erkannt hast.

Und denke daran, sich vorher zu informieren, hat noch keinem geschadet.

Tropezon

PS

Hat natürlich eine Menge Straffzins gekostet, denn da sind die spanischen Banken nicht zimperlich.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.052.765 von tropezon am 06.08.07 17:11:00

in dem voraus gesagt wurde, dass man in England spätestens in 10 Jahre, 20 Jahresgehälter für eine Immobilie bezahlen müsste.
..................

sollte die immo dann nicht bar bezahlt werden,,,sondern ein kredit aufgenommen werden,
wauerden fast /oder ganz die jahreseinkommen nur fuer die zinszahlungen draufgehen, also knapp /oder 100% des einkommens,soweit die zinsen bei 5% oder mehr stehen, natuerlich waere dies anders ,wenn wir negativ zinsen bei der kreditvergabe haetten.........

an so einen schwachsinn, kann ja wohl keiner glauben, egal wie bullish zu einem immomarkt.

in Engalnad stehen wir heute bei ca 9,5 jahresdurchn,gehaeltern
in spanien duerfte es auch fast so aussehen.

ich bleibe weiterhin bei meinen 5,,alles andere gilt fuer mich als zu teuer.bis zu 6,5 waeren im maximalfall drinnen, fuer den fall ,das ich die wohnung auf lange zeit selbst bewohnen will, aufgrund des aktuell niedrigen zinsniveaus auf 10-15 jahre.
diese abweichung auch nur "wegen des noch gesunden zinsniveaus"

dagegen sieht ja deutschland richtig billiig aus,wo die relationen einkommen vs kaufpreise stimmen.
wobei ich mich die etzten jahre immer wieder gefragt habe, warum die deutschen so ablehnend gegen eigentum sind.
spez im osten deustchland, gefolgt von berlin,NW,NS(nordddeutschland),hier waren/sind die preise extrem niedrig im verhaeltniss zur miete oder versus jahreseinkommen.
zum teil waren die mieten hoeher wie ein kredit mit festzinsen auf 15 jahre.
wer da nicht kauft ist dumm...........
zumal auch berlin ,immotechn. gesehen mit weitem abstand die billigste metropole in europa ist,,und fast weltweit

verkehrte welt.................

[spain98]

La banca española es la más expuesta a una crisis inmobiliaria, según el Banco de Pagos Internacional
Das spanische Bankwesen ist das am meisten einer Immobilienkrise ausgesetzte, gemäß Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) (engl. Bank for International Settlements)

Anteil der Immobilienkredite am gesamt Kreditvolumen


http://www.cotizalia.com/cache/2007/08/07/14_banca_espanola_…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.058.584 von tropezon am 07.08.07 00:27:08

ich habe einen guten Bekannten der 24 Monaten lang, seine Raten nicht bezahlt hat. Erst als er ein Einschreibebrief der Rechtsabteilung bekommen hat – den ich ihm übersetzten musste – und er begriffen hat, dass, wenn er jetzt nicht bezahlt, seine Immobilie in die Zwangsversteigerung kommt, hat er mich gebeten ihm seine Schuld vor zu strecken, was ich auch tat. Also, mehr als 2 Jahre hat die Bank still gehalten. ( und in seinem alten Vertrag, gab es noch nicht die Klausel mit den 2 Jahre Aussetzung.)



Tropezon diese Aussage und das vermeintlicht nur dem Kundenwohl orientierte Verhalten einer Geschäftsbank relatviert sich m.E sehr schnell, insoweit die bis dahin sehr erfolgsgewohnten spanischen Geschäftsbanken mit überproportional ansteigenden Ausfällen rechnen dürfen bzw. die Rückstellungen erhöhen müssen.

Seit wann kann es sich eine Geschäftsbank leisten, dauerhaft nett zu säumigen Zahlern zu sein, auch wenn in deinem Beispiel bzw. allgemein die Gesetzeslage für variable Hypo-Zinsverträge entsprechende Instrumente über Aufklärung des Kunden gefordert sind sowie der Abschluss von begrenzten Ausfallabsicherungen möglich ist.


Wie gesagt, richtig interessant und schon oft hier gesagt, wird es wenn die Armada von kleinen und mittelgrossen privaten Promotores anfangen in die Knie zu gehen, weil diese nicht mehr in der Lage sind die Zwischenfinanzierung für die (zahlreichen überschüssigen) Wohn-Neubauprojekte abzulösen, welche nur schleppend abverkauft worden sind.

Denen werden die ach so netten Geschäftsbanken keine lustigen zwei Jahre Karenzzeit lassen.

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.054.331 von tropezon am 06.08.07 18:37:35

Das ist doch auch nur Quatsch. Das Prekariat wohnt hier wie dort zur Miete. Im Einkauf liegt der Gewinn! Für die Monatsrate, welche die Spanier für Ihre überteuerte Kuchenbude jetzt! abdrücken müssen, habe ich hier in D (Herbst 2005) zwei Wohnungen finanziert, trotz Vorfälligkeitsentschädigung. Und das fest, d.h. 10 Jahre ruhig schlafen und kein Zittern vor der nächsten EZB Sitzung. Dafür eine etwas höhere Tilgung und dann ist nach 18 Jahren Feierabend - nix 30 oder 40 Jahre Zinsknechtschaft. Mit dem restlichen Geld habe ich meine Farm in Bulgarien finanziert und dort geht jetzt auch die Post ab. Da mir baut auch keiner die Sicht zu!

Jeder ist seines Glückes Schmied, oder um es mit Else Kling zu sagen: Ja mei, wenns schee mocht.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.058.854 von lapamita am 07.08.07 05:59:26

dagegen sieht ja deutschland richtig billiig aus,wo die relationen einkommen vs kaufpreise stimmen.
wobei ich mich die etzten jahre immer wieder gefragt habe, warum die deutschen so ablehnend gegen eigentum sind.
spez im osten deustchland, gefolgt von berlin,NW,NS(nordddeutschland),hier waren/sind die preise extrem niedrig im verhaeltniss zur miete oder versus jahreseinkommen.

Diese Frage ist schnell zu beantworten, lapamita

Seit dem Ende des Wiedervereinigungsbooms, mit allen negativen Effekten, hatte Deutschland seit Ende der 90 mit stark steigenden Arbeitslosenzahlen (das Hoch war glaube ich Mitte 2005 mit mehr als 5,2Mio offiziellen Arbeitslosen (dazu kommen noch mal jede Menge Menschen die in Schulungsmassnahmen steckten oder bereits in der Frühverrentung), hohen Insolvenzraten -sowohl privat /geschäftlich, eine dauerhaft niedrig Nettoreallohnsteigerung - teilweise nicht mal Inflationsausgleich - sowie massiv gestiegene Lebenshaltungskosten seit 2001.

Wer baut oder kauft schon ein aus Haus/Wohnung, wenn er nicht weiss, ob er morgen noch ein genügendes Einkommen hat, um diese zu finanzieren?
Ferner fanden Wertsteigerungen für Immobilien, trotz der Niedrigzinsphase in Deutschland quasi nicht statt. Erst jetzt nähern wir uns, nach langer Preisverfallentwicklung, langsam wieder dem Preisniveau Mitte der Neunziger an.

Markante Preissteigerungen sind erst seit Mitte 2005 zu verzeichnen, allerdings investorengetrieben, da insbesondere ausländische Investoren den superbilligen Wohnimmo-Markt für sich entdeckt hatten.
Darüber hinaus stieg die private Nachfrage nach Einfamilienhäusern an, aber auch nur aus dem Grunde, da gleichzeitig die damalige Bundesregierung die Wohnraumförderung im Wege der Eigenheimzulage zum 31.12.2005 abgeschafft hatte.


Berlin heranzuziehen als Vergleich ist etwa kurios. Immerhin ist Berlin mikroöknomoisch immer noch zweiteilig klar nach Ost/West getrennt und hat immer noch eines der niedrigsten BIP´s für Metropolregionen in Deutschland und eine der höchsten Sozilhilfeempfängerqouten.

[spain98]

Kleiner Exkurs.
Der IBEX 35 ist in das Jahr 2007 mit 14.364,40 Punkten gestartet. Heue steht er bei 14.404,90 Punkten. Das ist eine Zunahme um 0,28% in 7 Monaten, also ca. 0,5% auf ein Jahr hochgerechnet.
Man könnte es auch als Stillstand bezeichnen.

Der Dax ist von 6.614,73 auf 7.444,45 Punkte geklettert. Eine Zunahme von 12,54% in 7 Monaten.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.059.206 von Azul Real am 07.08.07 08:18:20

azul der ist gut.....
Wer baut oder kauft schon ein aus Haus/Wohnung, wenn er nicht weiss, ob er morgen noch ein genügendes Einkommen hat, um diese zu finanzieren?

da frage mal die spanier, bei der hohen anzahl an zeitarbeitsvertraegen und var. darlehn.( was ist eigentlich gefaehrlicher bei eienr finazierung ein variabeles darlehn oder den job zu verlieren und alg zu bekommen,bei stark steigenden zinsen ersteres).
Ferner fanden Wertsteigerungen für Immobilien, trotz der Niedrigzinsphase in Deutschland quasi nicht statt. Erst jetzt nähern wir uns, nach langer Preisverfallentwicklung, langsam wieder dem Preisniveau Mitte der Neunziger an.

hatten wir nicht anfang der 90er so ne schoene staatliche erzeugte bubble im osten..........
und als die spekulanten weg waren gings...........

naja , ich finde den deutschen markt, zumindets wenn man manch einen ballungsraum auslesst,im verhaeltniss zu einkommen atraktiv,und international verglichen auf einkommen vs kaufpresien dann erst recht.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.059.104 von Germanez am 07.08.07 08:01:43

Das Prekariat wohnt hier wie dort zur Miete.

Oh, der Herr betrachtet sich als was „ besseres“. Für die, die nicht wissen was er damit ausdrücken will:

Prekariat:

Nach der Studie der Friedrich-Ebert-Stiftung „Gesellschaft im Reformprozess“ gehören zum Prekariat die Untergruppen des „abgehängten Prekariats“, die „autoritätsorientierten Geringqualifizierten“, sowie ein Teil der „selbstgenügsamen Traditionalisten“.

Spanier für Ihre überteuerte Kuchenbude

Deshalb hat der Herr das hoch entwickelte Land Bulgarien mit seinen Palästen und Nobelvillen ausgesucht.

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.061.214 von lapamita am 07.08.07 10:52:11

hatten wir nicht anfang der 90er so ne schoene staatliche erzeugte bubble im osten..........
und als die spekulanten weg waren gings...........

jo,
50% Abschreibungsmöglichkeit im ersten Jahr nach der Fertigstellung der Immobilie auf die Herstellkosten. Das ging bis 12.1996 so. FI-Amt hat immer schön bezahlt.

Nicht umsonst hatten Städte wie Rostock, Berlin, Magdeburg, Leipzig, Dresden, Chemnitz, Erfurt, Jena extremst mit Flächen-Überkapazitäten ( insbesondere Büroflächen ) zu kämpfen.

Frag mal Armada der (gierigen) Geschädigten die Hunderte von Millionen in geschlossen Immobilienfonds versenkt haben, um vermeintlich Steuern zu sparen. Das erwachen war oftmals nicht so nett, nachdem man feststellen durfte,

- das Objekt ist zwar fertig
- jedoch nur zu 30% vermietet
- die ursprüngliche Mietkalkulation gem. Prospekt wird um 40% unterschritten.
- die für mind. fünf Jahre vorgesehen Mietgarantien sind innerhalb kürzester Zeit verbraucht oder der Mietgarant ( zumeist auch Fondsintiator) ist pleite


Vielleicht kennt ja Tropezon in seinem Umfeld in Denia den einen oder anderen wohlhabenen dt. Zahnarzt der heute noch Flucht, aber bereits sein Geld wieder in dt. Schiffsfondsbeteiligungen versenkt.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.058.854 von lapamita am 07.08.07 05:59:26

Azul,

diese Aussage und das vermeintlicht nur dem Kundenwohl orientierte Verhalten einer Geschäftsbank relatviert sich m.E sehr schnell,

Ich kann die zukünftigen Entscheidungen der Banken nicht voraus sagen, aber noch ist es so, dass sie Kulanz, Geduld und Hilfsbereitschaft zeigen.

Lapamita,

nur der guten Ordnung halber, ich habe NICHT gesagt, dass ich die Meinung dieses Artikels teile.

ich bleibe weiterhin bei meinen 5,,alles andere gilt fuer mich als zu teuer.

Was Deutschland betrifft bin ich überfragt, da ich das Land vor 15 Jahre verlassen habe. Nur so viel, wir suchen seit einem halben Jahr für den Sohn meiner LAG im Raum Düsseldorf ein Haus oder eine schöne große Wohnung. Unter 500.000 € haben wir bisher nichts passendes gefunden. Rechne selber die Proportionen zu einem normalen Gehalt aus.

Und, ich selbst habe 1983 meine erste Wohnung im Raum Heidelberg gekauft und habe dafür das 14 fache eines normalen Gehalts ( brutto ) bezahlt ( nicht meines Gehalts ) und 1986 eine weitere Wohnung in Karlsruhe für meine Tochter zum 12 fachen ihres Gehaltes.

Von wegen 5 oder 6 fachen. Wo gibt’s die noch? Und wie sehen die aus?

Grüße

Tropezon

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.061.735 von tropezon am 07.08.07 11:27:10

Na ja, immer noch besser als ein anderer "Herr", der mit den Bildern seines Palastes, seiner Weine und Mahlzeiten protzt.

Mein Haus, meine Yacht, meine Pferde...

Ich habe sowieso den Eindruck, daß dieser Herr einen nicht unwesentlichen Teil seiner Postings im Weinkeller schreibt (Nach der Degustation). Sag mal, kriegt die Tastatur dort auch so einen schönen Schimmelüberzug?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.061.990 von Azul Real am 07.08.07 11:43:59

Azul,

Vielleicht kennt ja Tropezon in seinem Umfeld in Denia den einen oder anderen wohlhabenen dt. Zahnarzt der heute noch Flucht, aber bereits sein Geld wieder in dt. Schiffsfondsbeteiligungen versenkt.

Nicht in Denia, aber in Calpe und Altea kenn ich 2 Zahnärzte die Millionen in der ex DDR versenkt haben.
Aber ich muss gar nicht „ fremd“ gehen um diese Traurigkeit zu sehen, mein Schwiegersohn steht auch auf dieser Liste – und steht heute ( oder soll ich sagen, liegt flach ) vor einen Berg von Schulden. Warum glaubst Du, dass ich mich „ innerlich“ freue über die Wertsteigerung meiner Immobilien in Frankreich und Spanien: nur für meine Tochter und meine Enkelin. So müssen sie später zumindest nicht verhungern.

Geld wieder in dt. Schiffsfondsbeteiligungen versenkt.

Ich dachte immer ( weil höre und lese ), dass so was sehr interessant und lukrativ sei???

Tropezon

[Azul Real]

Wisst ihr sicher schon aber nur mal zur Kenntnis


Montag, 6. August 2007, 15:20 Uhr
US-Hypothekenkrise

Aus für American Home Mortgage

Der unter der Krise am US-Immobilienmarkt leidende Hypothekenfinanzierer American Home Mortgage Investment ist pleite. Das Unternehmen mit Sitz in Melville im Bundesstaat New York stellte am Montag bei einem Gericht in Delaware einen Antrag auf Gläubigerschutz nach Kapitel elf des US-Insolvenzrechts.

HB NEW YORK. Nach Kapitel elf des US-Insolvenzrechts kann sich ein Unternehmen ohne direkten Zugriff der Gläubiger grundlegend sanieren, um danach als umgebauter Konzern einen Neustart zu versuchen.

Das Institut hatte vor dem Wochenende angekündigt, den Großteil ihres Geschäfts einzustellen und 90 Prozent der zuletzt 7400 Mitarbeiter zu entlassen. Die Aktien, die in der Woche davor noch mehr als zehn Dollar wert waren, brachen auf 0,70 Dollar ein.

Die Nachricht kam überraschend, denn es schien zunächst, als ob nur zweitklassige US-Hypothekenfinanzierungen (Subprimes) in den Sog der Krise am amerikanischen Hypothekenmarkt geraten würden.

American Home aber hat überwiegend Kunden mit höherer Kreditwürdigkeit. Deshalb belastet derzeit die Angst um eine Ausweitung der Krise auf den gesamten US-Hypothekenmarkt die internationalen Börsen.

Das Institut zählte bis vor wenigen Monaten zu den am schnellsten wachsenden amerikanischen Hypothekenkredit-Firmen. Das Unternehmen konnte Hauskäufern keine Hypothekenkredite mehr geben, nachdem der Wert von Hypotheken, die bei Banken und anderen Geldgebern als Sicherheit hinterlegt worden waren, massiv gefallen war. Die Geldgeber des Institus hatten hohe Einschussforderungen gestellt, denen die Gesellschaft nicht voll nachkommen konnte.




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Freitag, 3. August 2007, 11:10 Uhr
IKB und die Folgen

Schatten über Frankfurt
Von Rolf Benders

Auch das milliardenschwere Rettungspaket kann nicht verhindern, dass die Probleme der Mittelstandsbank IKB mit US-Hypotheken die gesamte Branche in Verruf bringen. Zwar sind die – bislang bekannten – Kreditrisiken vieler deutscher Finanzinstitute überschaubar. Dennoch droht Gefahr.


FRANKFURT. Es ist die Unsicherheit über die tatsächliche Zerstörungskraft der amerikanischen Hypothekenkrise, die die aktuelle Situation für die deutschen Banken so gefährlich macht. Als die Mittelstandsbank IKB am vergangenen Wochenende vor der drohenden Schieflage gerettet werden musste, herrschte auch in den übrigen Banken Alarmstimmung. „Wir haben eine Nachtschicht eingelegt, um jede Position in den Wertpapierbeständen zu beleuchten, damit wir wirklich wissen, wo wir stehen“, sagte ein Banker, der verständlicherweise nicht namentlich genannt werden will.

Die IKB war für eine US-Finanzierungsgesellschaft Liquiditätszusagen in Milliardenhöhe eingegangen. Weil viele US-Hausbesitzer mit niedriger Bonität ihre Darlehen (so genannte Subprime-Kredite) angesichts steigender Zinsen nicht mehr bedienen konnten, stand die IKB kurz davor, diese Zusage einlösen zu müssen. Da sie dazu nicht in der Lage war, musste die staatliche KfW sie stützen. Damit ist die IKB das erste deutsche Opfer der US-Hypothekenkrise, die bereits einige auf Kreditderivate spezialisierte Hedge-Fonds dahingerafft hat.


Das Thema ist so komplex und für viele neu, dass auch versierte Bankenexperten unsicher sind. „Wir sind mit dem Problem konfrontiert, dass wir nicht einmal sicher sind, was wir genau fragen müssen“, schreiben die Analysten des angesehenen französischen Brokers Cheuvreux in einer gestern veröffentlichten Studie.

Um wenigstens ein wenig Licht ins Dunkel zu bringen, haben die Experten die Aussagen der einzelnen börsennotierten Banken über ihr Engagement in Kreditderivaten (Collateralized Debt Obligations – CDOs) zusammengetragen. Das

Ergebnis: Auf Basis der vorliegenden Daten droht derzeit kein zweiter „Fall IKB“.

Selbst für das unwahrscheinliche Szenario, dass alle Bestände beispielsweise der Commerzbank von jetzt auf gleich nichts mehr Wert sein sollten, würde dies nur 7,4 Prozent ihres Kernkapitals von mehr als 16 Mrd Euro betreffen, heißt es in der Studie.

Da hinter einem Immobilienkredit am Ende als Sicherheit immer ein Gebäude steht, gilt ein vollständiger Wertverlust jedoch als unwahrscheinlich. Einbußen bis zu zehn Prozent, die derzeit als wahrscheinlichstes Szenario angenommen werden, würden den Vorsteuergewinn der Bank mit 120 Mill. Euro belasten. Zum Vergleich: Die zweitgrößte börsennotierte Geschäftsbank Deutschlands erwartet in diesem Jahr einen Nettogewinn von mindestens 1,5 Mrd. Euro. Ein ähnlicher Befund gilt für die übrigen börsennotierten deutschen Banken.

Keine Entwarnung.

Trotzdem kann von Entwarnung keine Rede sein. Die kolportierte Aussage des BaFin-Chefs Jochen Sanio, die Republik habe im Fall IKB vor der „größten Bankenkrise“ seit dem Wirtschaftskollaps 1931 gestanden, verunsichert die Märkte.

Außerdem gibt es noch eine Reihe von Banken, die ihre Bestände an Derivaten auf Subprime-Kredite nicht öffentlich gemacht haben. Dazu gehören vor allem Landesbanken, darunter die zurzeit mit einem Eigenhandelsskandal kämpfende WestLB. Analysten fürchten auch beim Branchenprimus Deutsche Bank unkalkulierbare Risiken. Die hatte am Mittwoch bei Vorlage der Quartalszahlen auf entsprechende Fragen der Analysten keine Zahlen preisgegeben, genießt aber offenbar noch eine Menge an Vertrauensvorschuss. „Auf der positiven Seite muss man verbuchen, dass Finanzvorstand Anthony di Iorio auf einen guten Juli auch im Handel mit CDOs verwiesen hat“, sagt Carsten Werle vom Bankhaus Sal. Oppenheim.

Entwarnung kann es auch deshalb nicht geben, weil im globalen Finanzsystem etwa Schwierigkeiten weiterer Hedge-Fonds oder einer Auslandsbank eine Abwärtsspirale auslösen könnten. Die Fonds etwa, die wegen höherer Sicherheitsanforderungen ihrer Kreditgeber mehr Geld benötigten, könnten sich gezwungen sehen, Aktien, Firmenbonds oder Derivate auf den Markt zu werfen.

Die Folge wäre ein beschleunigter Kursverfall, der auch die Depots anderer Finanzdienstleister entwerten würde. Abschreibungen, Verluste und noch striktere Kreditrichtlinien könnten eine Kettenreaktion auslösen. Die Rettung der IKB hat das deutsche Bankensystem möglicherweise vor dem Schlimmsten bewahrt, das Zittern der Branche ist damit aber noch lange nicht zu Ende.

http://www.handelsblatt.com/news/default.aspx?_p=200039&_t=f…

HANDELSBLATT, Donnerstag, 2. August 2007, 07:27 Uhr
Hypothekenkrise

Kleine IKB drehte ganz großes Rad

Die IKB ist viel stärker in das riskante Geschäft mit US-amerikanischen Immobilienkrediten involviert als bislang bekannt. Und: Um das Düsseldorfer Institut vor dem Aus zu bewahren, ist nicht nur der Staat eingesprungen – auch die Privatbanken sind mit Milliarden dabei. Laut BaFin hätte Deutschland sonst eine Finanzkrise wie zuletzt zwischen den Weltkriegen gedroht.

bas/fmd/saf/sce FRANKFURT. Nach Informationen des Handelsblatts aus Bankenkreisen springt nicht nur die staatliche KfW Bankengruppe ein, sondern auch die deutschen Privatbanken übernehmen 30 Prozent der 3,5 Mrd. Euro schweren Risikoabschirmung für die Mittelstandsbank. Insgesamt hat die KfW der IKB Deutsche Industriebank sogar Hilfszusagen in Höhe von 8,1 Mrd. gemacht.

Auf diese Regelung verständigten sich die Privatbanken mit der KfW und dem Bundesfinanzministerium bereits während der entscheidenden Telefonkonferenz am vergangenen Sonntag. Der Bundesverband der Privatbanken bestätigte, dass die privaten Banken die Risiken mittragen wollen, nannte aber keine Details. Nach Informationen des Handelsblatts wird darüber verhandelt, ob sich auch Genossenschaften und Sparkassen beteiligen.

Mit ihrem Engagement wollten die Privatbanken und die KfW die drohende Insolvenz der Düsseldorfer Industriebank IKB verhindern, die sich bei ihrem Engagement im Geschäft mit risikobehafteten US-Immobilienkrediten verhoben hatte. Bundesbankpräsident Axel Weber sagte gestern, durch die Unterstützung seien die Schwierigkeiten „wirksam aufgefangen“ worden. Insgesamt bewertet er das Risiko für deutsche Banken, das sich aus den Problemen am US-Immobilienmarkt ergibt, als „überschaubar“.

Durch die maßgebliche Beteiligung der Privatwirtschaft sieht das Finanzministerium keinen Konflikt mit dem Europäischen Beihilferecht, sagte ein Sprecher von Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD). Die EU-Kommission prüft die Zusagen der KfW. Der Risikoschirm könnte von der EU als versteckte Beihilfe gewertet werden. „Wir stehen in engem Kontakt mit den deutschen Behörden“, sagte eine Sprecherin von Wettbewerbskommissarin Neelie Kroes. Die Bundesregierung habe zugesagt, die Kommission rasch zu informieren. Die Beteiligung der privaten Banken erleichtert nach Angaben des auf Wettbewerbsrecht spezialisierten Brüsseler Anwalts Michael Schütte von der Kanzlei Howrey die Zustimmung der Kommission. Zusätzlich sind die Provisionen, die die IKB an die KfW zur Risikoabschirmung zahlen muss, ein Argument, mit dem die Wettbewerbshüter überzeugt werden sollen. Die KfW lehnte jeden Kommentar ab.

BaFin spricht von „schlimmster Finanzkrise seit 1931“

Jochen Sanio, Präsident des Bundesamts für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), sagte gestern: „Es bestand die Gefahr, dass der plötzliche Zusammenbruch einer mit AA gerateten Bank bei den Marktteilnehmern eine unerwünschte psychologische Verunsicherung ausgelöst hätte.“ Am Wochenende hatte er vor einer „systemischen Krise“ gewarnt, sollte die Rettungsaktion ausbleiben. „In Deutschland droht sonst die schlimmste Finanzkrise seit 1931“, sagte Sanio nach Informationen aus Teilnehmerkreisen.

An der Telefonkonferenz nahmen neben BaFin-Chef Sanio, Finanzminister Steinbrück und KfW-Vorstandssprecherin Ingrid Matthäus-Maier auch Bankenpräsident Peter Müller und BDI-Präsident Jürgen Thumann teil. Ausschlaggebend für das schnelle Eingreifen war demnach die Ankündigung von Deutsche-Bank-Chef Josef Ackermann am vergangenen Freitag der IKB Industriebank kein Geld mehr zur Verfügung zu stellen. In Bankenkreisen hieß es, dass auch noch stärker engagierte Institute wie Royal Bank of Scotland, Wachovia und ABN Amro die Kreditlinien nicht mehr verlängerten. Um über das weitere Vorgehen zu beraten, trifft sich heute der Kreditbewilligungsausschuss der KfW Bankengruppe.

Ex-IKB-Chef Stefan Ortseifen soll dem Aufsichtsrat gegenüber mehrfach mögliche Risiken im Geschäft mit US-Immobilienkrediten ausgeschlossen haben. Auch eine Prüfung der IKB-Bilanzen vor wenigen Wochen durch die Prüfungsgesellschaft KPMG habe keine Kreditrisiken ergeben. Deswegen stehen jetzt die Bilanzen selbst in Frage.

Baustelle IKB

Ungewöhnlich: Dass Staatsbank KfW und Privatbanken gemeinsam mit Risikozusagen in Milliardenhöhe eine Bank retten, ist ein ungewöhnlicher Vorgang.

Risiken: Bei der IKB lauern die Risiken an mehreren Stellen. Sie hat zugesichert, bei Liquiditätsengpässen der US-Finanzierungsgesellschaft Rhineland Funding einzuspringen – und deren Refinanzierung wackelt. Zudem hat die IKB in ihren Büchern Kreditderivate, die mit dem Preisverfall an den Märkten weniger wert werden.

Rätselraten: Details über Krise und Rettung kommen nur langsam zu Tage. Unklar ist etwa, welche Risiken in welchem Umfang zu Buche schlagen und ob die KfW frische Kredite an die IKB geben muss.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.062.532 von tropezon am 07.08.07 12:19:40

Ich dachte immer ( weil höre und lese ), dass so was sehr interessant und lukrativ sei???

yo, solange die Logistik boomt ist das ok

2008 kommt weltweit noch mal erheblich zusätzliche neue Schiffstonnage auf den Markt.
Dieser Frachtraum kannibalisiert sich mit dem Bestand. Also kann es passieren, dass die Frachtraten sinken werden, ist ja wie die Miete bei der Immobilie. Der Grossteil der neuen Frachter ist finanziert über geschlossene Schiffsfonds. Weltmeister im Auflegen von Schiffsfondsbeteiligungen sind - oh Wunder - ausgerechnet Hamburger Unternehmen.

Darunter börsennotierte Unternehmen wie

Lloyd Fonds, HCI Capital oder MPC

Ferner dick im Geschäft die gute alte Nordkapital sowie König & Cie

und es gibt bereits heute genug schön gerechnete Schiffsfondsbeteiligungen die nur gut funktionieren oder künftig die versprochenen Rendite abwerfen, wenn der Markt so bleibt, wie er ist.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.062.188 von tropezon am 07.08.07 11:56:49

Von wegen 5 oder 6 fachen. Wo gibt’s die noch? Und wie sehen die aus?

hier liegt kurz ein missverstaendniss vor.

ich rede von 5 jahresNETTOdurchn.einkommen,,,nicht von brutto!

wenn du das 14 fache eines durchn nettoeinkommens bezahlt hast,hast du sicher nicht eine durchnitswohnung gekauft, sondern erheblich ueber dem DURCHNITT.

duessledorf, zahelt mit MUC,STG,FFM zu den teuersten lagen in der rebuplik ( zaehlt aber auch die hoechsten einkommen der republik)

aber 1983 und 1986 waren auch die wohnungen sehr teuer vs einkommen ,ute sieht das anders aus.

mit dem 5 fachen netto hat man rund 130.000 euro zur verfuegung , und bei den bundesdeutschendruchn preisen,bekommt man sehr wohl was,und das in sehr vielen lagen.

gehe doch mal im net schauen unter ebay oder immoscout,, gibts viel ,sehr viel fuer 140k euro.
natuerlich kein neubau mit 100qm in DUC<MUC<FFM<STG

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.063.014 von Azul Real am 07.08.07 12:53:18

Ich kriege ja auch fast jede Woche solche Angebote ins Postfach. Letztendlich funktionieren diese Steuersparmodelle nur solange, wie der Staat sie subventioniert. Heute schimpfen wir über die Steinkohlesubventionen, morgen über die Solar- oder Windenergiesubventionen. Wie schnell der Staat seine Meinung ändern kann, hat man ja in der Vergangenheit bei den Bauherrenmodellen gesehen. Da muß viel Blut geflossen sein. Übrigens, mit der Sonder-AfA Ost sind wir sehr gut gefahren. Aber nur weil wir ständig am Objekt waren und Dampf machten, denn unser Bauträger hatte auch eine Pleite kurz vor Schluß hingelegt. Aber da waren unsere Wohnungen schon bezogen. Die Anderen mußten nicht unerheblich zuschießen. Im nachhinein war es das Beste, was ich gemacht habe. Damit habe ich richtig! Steuern gespart und konnte mich mit dem Geld bei der Bank "freikaufen". Ich weiß aber, daß es viele böse erwischt hat, nur zugeben tut es keiner - wie 2002 am Neuen Markt.

Aber schon Warren Buffet sagte, nur Business das man versteht! Und dann auch drum kümmern. Sonst wird man nur beschi.....

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.063.422 von Germanez am 07.08.07 13:29:35

Zusatz: Und von Schiffen habe ich keine Ahnung - Ich komme aus den Bergen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.063.278 von lapamita am 07.08.07 13:16:56

ich rede von 5 jahresNETTOdurchn.einkommen,,,nicht von brutto!

Mein lieber lapamita , darüber werden wir uns nicht streiten. Ich weise nur darauf hin, dass 5 Jahresnettogehälter wesentlich weniger sind als 5 Jahresbruttogehälter.

mit dem 5 fachen netto hat man rund 130.000 euro zur verfuegung

Du gehst also davon aus, dass der Durchschnittsbürger in D. rund 26.000 € netto verdient, das müsste ungefähr 40.000 € brutto heißen.

Ob das viel oder wenig ist, kann ich von Spanien aus nicht beurteilen. Sollen andere machen.
Aber dann verstehe ich jetzt besser die Lokführer mit ihrer Forderung, 31 % mehr Gehalt zu verlangen, denn die verdienen nur durchschnittlich 27.660 € BRUTTO. Bei so viel Verantwortung!!!

http://www.gehaltscheck.de/Gehaltsfuehrer/Gehalt-Office/BERU…

Mit der Erhöhungen kommen sie dann endlich in Richtung Durchschnitt, ca. 36.235 €. Reicht bald für eine Immobilie.

Betrachte diesen Beitrag unter dem Aspekt: lachen ist gesund und verschönert unser Leben.

Grüße

Tropezon, der den Streik der Lockführer versteht und unterstützt.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.064.357 von tropezon am 07.08.07 14:46:14

sogar die Lokomotivführer in Spanien verdienen netto mehr

das ist übrigens kein Scherz ...

heute im Hamburger Abendblatt über die europäischen Einkommen /(Tabelle)

Lokomotivführer 40 Jahre/2 Kinder

Deutschland
netto 1.628 € + Zulagen 160 bis 300 Euro

Spanien
netto 2.040 € + Zulagen ca. 1.100 Euro

Frankreich
netto 2.370 € + Zulagen ca. 400 Euro

Niederlande
netto 2.175 € + Zulagen ca. 250 Euro

Schweiz
netto 4.455 € + Zulagen ca. 250 bis 530 Euro

[bfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.063.278 von lapamita am 07.08.07 13:16:56

Einfamilienhäuser kosten so viel wie noch nie

Die eigenen vier Wände kosten eine Menge Geld: Die Preise für Einfamilienhäuser erreichen in Westdeutschland Höchststände, teilt das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen mit. Das Angebot sei zu knapp - vor allem in den Großstädten.

Berlin - Nach einigen Jahren der Preiskonstanz seien die Preise für Einfamilienhäuser 2006 in Westdeutschland durchschnittlich um 1,2 und in Ostdeutschland um 1,4 Prozent gestiegen, teilte das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (ifs) heute in Berlin mit. Demnach koste ein Einfamilienhaus im Westen 173.100 Euro, im Osten 100.100 Euro. In Westdeutschland sei damit ein absoluter Höchststand erreicht worden.

Wegen der Verknappung des Angebots werde der Trend anhalten, zumal der Neubau von Häusern in diesem Jahr weiter rückläufig sei, sagt Institutsleiter Stefan Jokl. Weitere Gründe für die Verteuerung seien die höhere Mehrwertsteuer sowie höhere Kosten für Baumaschinen, Baustoffe und Energie.

Eine Sprecherin des Zentralverbands Deutsche Bauwirtschaft wies darauf hin, dass seit Jahren weniger gebaut werde als von Experten gefordert. "Insgesamt gibt es jährlich rund 100.000 Wohnungen zu wenig", sagte sie zu SPIEGEL ONLINE. Unterm Strich bedeute das über längere Zeit eine Verknappung, die spürbare Preiserhöhungen zur Folge habe. In diesem Jahr habe es bei der Fertigstellung von Immobilien einen "absoluten Tiefststand" gegeben. Die Anträge auf Baugenehmigungen seien im ersten Quartal 2007 um insgesamt 44 Prozent, bei Ein- und Zweifamilienhäusern sogar um 55 Prozent zurückgegangen.

Jokl erklärte, lediglich bei Eigentumswohnungen könnten die Preise noch einmal leicht zurückgehen. Dies sei darauf zurückzuführen, dass Verkäufe von preiswerteren Wohnungen aus dem Bestand von Kommunen auf die Preise drückten.

Weit über dem Schnitt verteuerten sich Häuser bereits in einigen Großstädten. Hier sei das Angebot an entsprechenden Immobilien besonders knapp. So stieg der Preis für das durchschnittliche Einfamilienhaus in Hamburg um 9,1 Prozent auf 295.100 Euro. In Berlin lag der Zuwachs bei 8,6 Prozent auf 249.300 Euro. Spitzenreiter bleibt aber mit großem Abstand die Region München: Dort musste man für ein Einfamilienhaus im Durchschnitt 379.800 Euro bezahlen, 4,3 Prozent mehr als im Vorjahr.

kaz/AP/ddp

Soviel zu den Preisen in D

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.067.519 von bfg am 07.08.07 17:52:24

Eine Sprecherin des Zentralverbands Deutsche Bauwirtschaft wies darauf hin, dass seit Jahren weniger gebaut werde als von Experten gefordert. "Insgesamt gibt es jährlich rund 100.000 Wohnungen zu wenig"

DAS HAT ABER IM WESENTLICHEN DAMIT ZU TUN DAS MEHR HAUSHALTE GEGRÜNDET WERDEN UND WENIGER MENSCHEN MEHR WOHNFLÄCHE PRO PERSON NUTZEN.

ERGO:
OBWOHL DIE BEVÖLKERUNGSZAHL RÜCKLÄUFIG IST, STEIGT DIE ZAHL DER HAUSHALTE: ALLER WAHRSCHEINLICHKEIT NACH, WIRD DAS BIS 2015 so WEITER GEHEN.

IN BALLLUNGSGEBIETEN WIE ZUM BEISPIEL HAMBURG; WO EIN STÄDTISCHER SOZIALERWOHNUNGSBAU NICHT MEHR EXISTENT IST UND FERNER DIE STADT LANGE ZEIT KEINE NEUEN BAUGEBIETE MEHR AUSGEWIESEN HAT FÜR STADTNAHE EINFAMILIENHAUSENTWICKLUNGEN (OBWOHL GENÜGEND FLÄCHEN VORHANDEN WÄREN), IST DAS NATÜRLICH UNGESCHICKT.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.067.519 von bfg am 07.08.07 17:52:24

@bfg

Demnach koste ein Einfamilienhaus im Westen 173.100 Euro, im Osten 100.100 Euro.durchn.

was willst du uns damit sagen, das deutschland teuer ist????

ich gab an 130.000 euro fuer en durchn wohnung.

man da bekommt man schon ein haus fuer
klar das DUC,FFM,MUC,STG viel teurer sind

aber verglichen mit dem rest von europa wahre schnaepchen,, und in D ist die bauqualitaet meist auch noch hoeher.

in spanien gibts fuer das geld ein studio oder ne grosse garage

gruss

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.073.245 von lapamita am 08.08.07 07:37:14

aber verglichen mit dem rest von europa wahre schnaepchen,, und in D ist die bauqualitaet meist auch noch hoeher.

yo, günstiger und besser .. (noch günstiger)

[spain98]

Global Property Guide
Spanischer Immobilienmarkt

http://www.globalpropertyguide.com/country.php?id=176

Bewertung des Vermetungsmarktes:
http://www.globalpropertyguide.com/country.php?id=176&cid=eu…

[spain98]

Spanien an vorletzter Stelle bei der Rentabilität der Vermietung:
http://www.globalpropertyguide.com/graph.php?id=176&cid=eu&o…

[spain98]

ESTUDIO REALIZADO POR CAIXA CATALUNYA
La vivienda lastra la tasa de ahorro familiarDesciende un punto en los últimos seis años hasta representar en 2006 un 8,7%

Studie der Caixa Catalunya
Der Wohnraum senkt die Sparquote der Familien, welche um einen Punkt in den letzten 6 Jahren gesunken ist und 2006 bei 8,7& lag.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/08/07/suvivienda/11864764…
Ich weiss nicht, wie sich das in den anderen EU-Ländern verhält. Aber wenn die Sparquote zwischen 2000 und 2006 (Niedrigzinsphase ab 2002) gesunken ist, dann müsste man doch jetzt ab 2007 mit einer weiteren erheblichen Senkung rechnen. Oder sie hält si9ch, aber auf Kosten des Konsums.

[tropezon]

Einen kleinen Überblick über die Immobilienmärkte weltweit.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/08/08/suvivienda/11865594…

La vivienda se encarece ahora en España dos puntos por debajo de la media internacional

Die Immobilien verteuern sich jetzt in Spanien 2 % unter dem Internationalen Durchschnitt.

el 'boom' de los precios inmobiliarios prosigue y sólo en tres de los países analizados se registró una caída absoluta del valor de los pisos durante el último año: Japón (-1,48%), Tailandia (-5,09%) e Israel (-10,52%).

Trotz leichten Rückgänge in den Preiserhöhungen, geht der Boom weiter. Nur in 3 Länder gehen die Preise Zurück.

Einige Beispiele:

Japón (-1,48%), Tailandia (-5,09%) e Israel (-10,52%).
Stimmt das lapamita, Thailand mit Rückgang von 5,09 % ???

Weniger steigend:

Entre los países europeos que registraron desaceleraciones significativas de un año para otro figuran Francia (del 13,64% al 8,71%), Suecia (del 13,46% al 7,99%), Irlanda (del 12,07% al 7,44%), España (del 12% al 7,23%) y Grecia (del 15,74% al 7%). Fuera de Europa destaca la caída del ritmo de crecimiento de precios en Estados Unidos (del 12,78% al 4,07%).

Steigend bis extrem steigend:

En cambio, el mayor 'boom' inmobiliario se ha trasladado ahora a los países bálticos, como Letonia y Lituania, que han registrado aumentos interanuales de precios del 61,91% y el 26,32%, respectivamente. También se registró una pauta ascendente en Noruega (del 9,35% al 16,69%), Reino Unido (del 5,33% al 9,25%), Australia (del 3,95% al 7,98%) y Canadá (del 7,55% al 9,30%).

Waren England und Australien nicht schon “ Todgesagt” in 2005 ????

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.078.150 von tropezon am 08.08.07 13:18:56

Entschuldigung.

ich hätte schreiben müssen:

Waren England und Australien, wie auch Spanien, nicht schon “ Todgeweiht” in 2005 ????

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.078.150 von tropezon am 08.08.07 13:18:56

Letonia y Lituania, que han registrado aumentos interanuales de precios del 61,91% y el 26,32%


und von welchen Niveau kommen die baltischen Länder - von ganz unten, nach und vor der EU-Aufnahme mit Vollgas

den gleichen Effekt sehen wir doch bereits jetzt in Rumänien und Bulgarien welche nunmehr 2006 in die EU aufgenommen worden sind.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.084.685 von Azul Real am 08.08.07 19:01:55

Spain,

Lettland, Riga, nur als Beispiel:

Studio von 56 m², Baujahr 1910, für 190.000 €.

Da reicht Dein Zeichen nicht, eher schon

Zu dem preis gibt’s an der Costa Blanca Wohnungen von 80 – 90 m², mit Blick aufs Meer und Baujahr 1985 –90.


Anbieter-Objekt-ID:
Vermarktungsart: Kaufobjekt
Immobilienkategorie: Wohnung
Preis: 190000 EUR
Provision: Immobilienfläche: 56 qm
Grundstück: 0 qm
Räume: 2
Baujahr: 1910
Zustand: voll renoviert
Verfügbarkeit: sofort
http://www.internationaleimmobilien.de/kategorie.php?immokon…

http://www.reedb.com/side/de/Immobilien/Lettland/pg_3000101_…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.reedb.com/side/de/Immobilien/Lettland/pg_3000101_…




und von welchen Niveau kommen die baltischen Länder - von ganz unten, nach und vor der EU-Aufnahme mit Vollgas

Die Letten und andere zeigen ein Super Tempo und sind schon auf der " Überholspur".

[spain98]

Commerzbank veröffentlicht eine Studie zur wirtschaftlichen Entwicklung Spaniens

Spanien: Vom Wachstumsstar zum Sorgenkind?

Der Immobilienboom in Spanien geht offensichtlich zu Ende. In den kommenden Jahren dürften die Bauinvestitionen – einer der großen
Wachstumstreiber der vergangenen Jahre – merklich zurückgehen.
Dies wird die Wachstumsrate der Wirtschaft deutlich drücken. Wir
erwarten für das kommende Jahr nur noch eine Zunahme des realen
Bruttoinlandsproduktes von 1,5% (Konsens: 3,0%), nach voraussichtlich noch etwa 3½% in diesem Jahr.• Auf mittlere Sicht wird Spanien wegen der Nachwehen des Immobilienbooms und der deutlich verschlechterten preislichen Wettbewerbsfähigkeit nicht mehr zu der Spitzengruppe im Euroraum zählen, sondern eher sogar unter dem Durchschnitt liegen.

Hier der Link zu der 6-Seitigen Studie:
https://www.commerzbank.de/media/research/economic_research/…

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.086.192 von tropezon am 08.08.07 20:24:37

Nun, hier weden mal wieder Äpfel mit Birnen verglichen! Die Altstadt von Riga zählt zum UNESCO Kulturerbe. Das ist schon was anderes als billiger Stahlbeton in Spanien.

Ich habe mich vor 2 Jahren mal in Estland umgesehen. Nachdem ich die haushohen Brennholzstapel auf den Dörfern gesehen hatte, ist mir der Appetit schnell vergangen. Nicht umsonst ist in den baltischen Staaten die Suizid-Rate am höchsten.

Wie sagt ein alter Russe mal zu mir: 8 Monate Winter und dann ein langer, langer Sommer.

[spain98]

Lange hat er sich geziert. Doch jetzt hat er es geschafft. Der Euribor hat die 4,60%-Hürde genommen.

Der höchste Stand seit dem 09.05.2001

Nur noch einmal zur veranschaulichung des betroffenen Kreditvolumens:
Hypthekensalden jeweils zum Jahresende der Darlehen für den Erwerb von Wohneigentum.
Jahr Saldo in Mio €
2003 263.174,3
2004 317.250,0
2005 424.219,3
2006 516.821,1

Noch einmal zurück zur Studie der Commerzbank:
Deutliche Abkühlung der Konjunktur zu erwarten
Welches der beiden Szenarien auch eintreten mag: Der Bau wird sich von einem der Haupttreiber des Wirtschaftswachstums zu einer spürbaren Belastung wandeln, und zwar über mehrere Kanäle:
• In den vergangenen sechs Jahren sind die realen Bauinvestitionen jeweils um 6% oder mehr ausgeweitet worden. Damit ging ein knapper Prozentpunkt des Wachstums direkt auf die Bauinvestitionen zurück. Auch bei einer allmählichen Korrektur der Übertreibung dürfte es im kommenden Jahr einen Rückgang geben. Wir haben für 2008 für die
gesamten Bauinvestitionen ein Minus von 4% unterstellt, wobei der Wohnungsbau um mehr als 8% schrumpfen dürfte. Allein hierdurch wird die gesamtwirtschaftliche Wachstumsrate etwa 1,5 Prozentpunkte niedriger sein als 2006. Diese Zahlen hören
sich auf den ersten Blick sehr hoch an. Zum Vergleich: In den USA werden die Wohnungsbauinvestitionen in diesem Jahr voraussichtlich um etwa 14% fallen.
• Andere Branchen werden durch die geringere Nachfrage nach Baumaterialien etc. belastet. Gleiches gilt für Immobilienmakler, Projektentwickler etc.
• In den vergangenen fünf Jahr erfolgte ungefähr ein Fünftel des Beschäftigungsaufbaus im Bausektor (Grafik 5). Der hier in Zukunft zu erwartende Arbeitsplatzabbau wird den Beschäftigungsaufbau und damit den privaten Verbrauch bremsen.
• Der sich aus steigenden Immobilienpreisen ergebende positive Vermögenseffekt auf den privaten Verbrauch dürfte nun wegfallen.
Hinzu kommen weitere Belastungen für die Konjunktur. So werden die Zinserhöhungen der EZB nicht nur die Bauinvestitionen, sondern wie in einem Konjunkturzyklus üblich auch die anderen Investitionen bremsen. In Spanien dürfte zudem angesichts der überwiegend variabel verzinsten Hypothekendarlehen – mit einer gewissen Verzögerung – auch ein stärkerer negativer Effekt auf den privaten Konsum hinzukommen, da sich die privaten Haushalte einem spürbar steigenden Zinsdienst gegenübersehen. Last but not least wird der stärkere Euro die spanischen Exporte beeinträchtigen.
Das Ende des Baubooms, die höheren Zinsen und der stärkere Euro: Zusammen werden diese Faktoren die spanische Konjunktur deutlich bremsen. Für 2008 erwarten wir nur noch ein Wachstum von 1,5% (nach etwa 3,5% 2007). Obwohl wir damit deutlich unter dem
Konsens liegen (im Juli 2007 lag dieser bei 3,0%), liegen die Risiken dieser Prognose nicht unbedingt auf der oberen Seite, da wir bei ihr – wie gesagt – nur eine allmähliche Korrektur
der Bauinvestitionen unterstellt haben. Ein Aufwärtsrisiko besteht allenfalls in der Reaktion der Finanzpolitik, die angesichts der aktuellen Haushaltsüberschüsse zumindest für eine gewisse Zeit Spielraum für konjunkturstützende Maßnahmen hat.
https://www.commerzbank.de/media/research/economic_research/…

Die Einschätzung scheint mir nicht abwegig. Bei der Studie fehlt mir sogar noch ein weiterer Negativfaktor:
Konsum ist in Spanien mit 56,7% Anteil am BIP ein enorm wichtiger Faktor für die spanische Wirtschaft.
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/05/24/72_tipos_inte…
Das läuft derzeitig aber auch alles auf Kredit. Der Saldo für Konsumkredite betrung ende 2006 92.000 Mio €.
Die Nachfrage nach Konsumkrediten wuchs 2006 um 189%.

http://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/23…

Sinkt die Beschäftigungszahl im Bausektor sowie den damit verbundenen Arbeitsplätzen (jeder 5. Arbeitsplatz ist in Spanien davon abhängig), dann wird es auch bei den Konsumkrediten Probleme geben und der Konsum wird sehr stark wegbrechen.
In dem Artikel gibt Gregorio Izquierdo Direktor der Abteilung für Studien des Instituto de Estudios Económicos (IEE))recht schön die Mentalität der spanischen Konsumenten wieder:
"Los consumidores no hubieran ahorrado para adquirir estos productos, simplemente no los hubieran comprado"

Die Endverbraucher hätten nicht gespart, um sich die Güter zu kaufen. Sie hätten sie einfachn nicht gekauft.

Mehrmuss man dazu wohl nicht sagen.

[Manfred123]

super Beitrag, ich vermute trotzdem ein softlanding, als Kapitalanlage sind für mich span. Immobilien out.

[tropezon]

Hallo Leute,

gestern Nachmittag ist ein Artikel von der Dachorganisation der spanischen Promotores erschienen, mit der Überschrift:

"No hay que tener miedo, la vivienda no bajará", según la patronal de promotores

Keine Angst, die Immobilien fallen nicht.

und nicht minder interessanten Mitteilung:

La patronal de promotores españoles (APCE) asegura en su última publicación Promotores Constructores que "practicamente todas las 1,6 millones de viviendas terminadas en los tres últimos años están vendidas" y piden tranquilidad a los compradores porque, según ellos, los precios no bajarán.

APCE versichert, dass „ praktisch“ alle 1,6 Millionen, in den letzten 3 Jahre fertiggestellten Immobilien verkauft seien. Die Käufer sollen ruhig bleiben, denn die Preisen werden nicht sinken.
„Praktisch verkauft“ ist so zu betrachten wie die Aussagen der Industrie, die bei 85 % Auslastung, von vollen Auftragsbücher spricht oder die Vollbeschäftigung bei „nur noch“ 3 Millionen Arbeitslosen.

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/259056/08/07/No…

Ausgehend von dieser Aussage, ergeben sich für mich 2 Möglichkeiten. Entweder:

1) sie stimmt nicht. Dann ist es die Flucht nach Vorne einer Kaste, die so langsam Angst bekommt und versucht die seit Jahren, in den Medien geführte „ Crashkampagne“ mit Beruhigungspillen zu entgegnen um schlimmeres zu verhindern. Negativ bis sehr Negativ, je nach echten Bestandszahlen.

2) Oder sie stimmt. Dann könnten wir in absehbarer Zeit, Englische Verhältnisse bekommen. D.h. nach einer weiter zurückgehender Preiserhöhung bis auf „ nur noch“ Inflationshöhe, kommt – wie in G.B. gesehen, ein neuer Schwung nach oben Richtung ende Einstelliger Prozenten.

Ich glaube nicht, dass wir in diesem Jahr noch genauere Zahlen bekommen, aber spätestens Mitte 2008, wenn alle Daten genau erfasst sind und das Ministerium sie publiziert, werden wir die Auswirkungen sehen. Und dieses Datum ist auch noch sehr wichtig, denn dann werden die ersten Immobilien, die nach dem neuem Codigo tecnico gebaut worden sind, an den Markt kommen und deren Preisauswirkungen sehen.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.097.536 von tropezon am 09.08.07 16:20:21

Daß die Dachorganisation der Bauunternehmer Mist erzählt, kann man ganz einfach nachweisen, wenn man an der Quelle arbeitet:


So viele Bauausführungsprojekte wurden in den letzten Jahren von den Architektenkammern abgestempelt:
VIVIENDAS LIBRES CONTENIDAS EN LOS PROYECTOS DE EJECUCIÓN VISADOS POR LOS COLEGIOS DE ARQUITECTOS,
Ausführungsprojekte für freien Wohnraum, die durch die Architektenkammern abgezeichnet wurden
2004 704.150
2005 742.764
2006 845.287
http://www.cscae.com/estadistica_edificacion/tablas_datos/20…
2007 1. Quartal: 200.650
2006 1. Quartal: 196.495
2005 1. Quartal: 189.852
2004 1. Quartal: 168.061

Ab dem 2. Quartal dürfte mit einem merkbaren Rückgang zu rechnen sein, da die Projekte sich dem neuen Código Tecnico unterwerfen müssen.
http://www.cscae.com/estadistica_edificacion/informes_coyunt…
Das ist nicht zwingend die Zahl derjenigen Wohnungen, die auch tatsächlich gebaut werden. Bei den Zahlen handelt es sich jedoch um Projekte, die bereits eine Prüfung bei der Gemeinde durchlaufen haben und über eine Baugenehmigung erhalten haben. Wer ein Ausführungsprojekt macht, baut in der Regel jedoch auch.Baugenehmigungen werden bei Einfamilienhäusern mit einer Laufzeit zwischen 18 und 24 Monaten erteilt. Bei größeren Projekten kann das länger sein.

So viele freie Wohnungen wurden in den letzten Jahren fertiggestellt (Bauabnahme durch die Architekten):

2006 597.632 (2004-2006 1.635.679)
2005 528.754
2004 509.293
2003 462.730
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/libres/SA_L_T.XLS

So viele freie Wohnungen wurden in den letzten Jahren verkauft:
2006 377.156 (410.193 frei und „sozial“)
2005 306.060
2004 267.540
http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTICAS/TRANSACCIONES/ti111.x…Und die haben es von den Grundbuchführern.

Adam Riese:
Gebaut abzüglich verkauft = Nicht verkaufte Wohnungen, wenn Zahl > 0

Jahr Gebaut Verkauft Überschuss
2006 597.632 - 377.156 = 220.476
2005 528.754 - 306.060 = 222.694
2004 509.293 - 267.540 = 241.753

Gesamt Zeitraum 2004-2006: 684.923

In den letzten 3 Jahren wurden also 684.923 Wohnungen gebaut, die nicht verkauft wurden.

Ergo:

Der Dachverband der Bauunternehmer erzählt mist. Seit Jahren wird am Markt vorbeigebaut. Der nicht verkaufte Stock wird immer größer.
Der derzeitige Stock recht für knapp 2 Jahre. Jedoch werden 2007 wahrscheinlich sogar mehr als 600.000 (eher 700.000 bis 750.000) Wohnungen fertiggestellt werden.
Der Verband bekommt meiner Meinung nach das Große Flattern. Und das nicht zu unrecht. Aber sie versuchen es zu vertuschen, indem Sie einfach falsche Behauptungen in den Raum stellen.

[Manfred123]

nach den letzten Ereignissen hat die Notenbank die Nase voll, die span. Zentralbank hat schon 2004 gewarnt, diese Warnung wurde mehrmals wiederholt, die werden die nicht genutzten Immos nicht ewig durchfinanzieren, auch liquiditätsspritzen geben nur eine Galgenfrist.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.110.517 von Manfred123 am 10.08.07 10:26:34

Da gebe ich Dir Recht. Irgendwann müssen die Banken ihr Geld bekommen. Und es ist eine Frage der Zeit, wie lange sie bei den Promotoren die Karenzen (Tilgungsaussetzung) für die unverkauften Objekte verlängern.
Aber was Du sagst, das spricht doch eigentlich gegen eine so seichte Landung, wie Du sie prognostizierst.

Wenn die Banken jetzt Ihr Geld haben wollen (oder wenigstens die Zinsen und Tilgung auf die Laufzeit), dann bleiben den Promotoren 2 Möglichkeiten:

1. Schnell verkaufen.
Geht nur mit Preisnachlass

2. Preis Beibehalten und Warten
Aber dabei müssen sie Zins und Tilgung bezahlen. Und dafür haben die wenigsten die Liquidität. Und ausserdem: Die Zinsen kosten jetzt schon mindestens 5%. Dann kann man auch gleich umt 5 oder 10 % beim Preis nachlassen und hoffen, daß die Wohnung schnell verkauft wird.

Wäre ich in dieser Situation, dann hätte ich mich schon vor 6 Monaten dazu entschlossen. Denn wenn das mehrere machen, dann kommt der Stein u.U. ins rollen (der Preisverfall).

[Manfred123]

Soft landing ist der positive Fall, wenn alle die Nerven behalten,
ein wenig Preisnachlass 5-10% bringen den Markt nicht zum Zusammenbruch ,lösen aber Stück für Stück das Bankenproblem.
Da man aber ein wenig Stur ist, rückt der Moment in dem eine harte Landung erfolgen wird näher.
Eine harte Landung= nur Verlierer
eine Weiche = mit einem blauen Auge davongekommen

[lapamita]

hallo an alle,,,,,

mal kurz ein paar denkanstoesse............

zur zeit ahben wir nirgendwo eine immokrise,auch nicht in den usa. wir haben nur stagnierende preise und etwas anziehende zinsen.
shn in dieser phase machen immounternhemen oder die fianzierer pleite. amerian home, die ikb gerade noch mal gerettet, heute die LBB sachsen in shieflage.
wenn also bei so einem miniproblem so viel nahwirkungen und kreise zieht, dann sollte man sih die frage stellen ,wenn wirklih die preise um 20% fallen was dann los ist...wenn eine grossbank kracht??
koennt ihr euch noch an eine meldung errinnern hatte die hier gepostet vor 6 monaten ca??
der amerikanishe staat garantiert in einem kreditdefault folgenden banken schutz j.p.morgan,bank of new york ua.
daraufhin hat fitch und moodys das kreditrating heraufgestufft.
...meine vermutungen von damals werden sich wohl bewahrheiten,,hat die usa in weisser vorausicht gemacht..........

eben war mar faber im tv

bin shn seit alengerem seiner meinung
--cash ist king und kurzlaufende anleihen
-- usd wird wieder erstarken auch meine meinung
--finger weg vn imms und aktien
--agriland wird massiv outperformen ueber jahre
..habe das gefuehl der junge redet mir aus der seele........

[Harry_Schotter]

Zitat aus Wickipedia: "...Viele spanische Familien haben neben einer Wohnung in der Stadt ein Wochenendhaus auf dem Land oder am Meer. Nach Zahlen der Banco de España gab es Ende 2005 in Spanien ca. 23,7 Mio. Wohnungen und 15,39 Mio. Haushalte. Damit kommen auf einen spanischen Haushalt 1,54 Wohnungen, die höchste Rate der Welt. 85 % der spanischen Wohnungen werden von ihren Eigentümern bewohnt, 15 % vermietet...."

Donmnerwetter! Ein spanischer Haushalt hat fast zwei Wohnungen und der Trend zur Dritt- und Viertwohnung scheint sich ja wohl auch schon in Sangria-Country abzuzeichnen....

Ok, Spass beiseite. Man hat halt nebenbei auch noch eine Datscha am Atlantikstand. Ist ja auch nett noch ein Wochenendhäuschen als Spleen haben zu dürfen. Anderseits ist die spanische Einwohnerschaft seit 1998 bis Dato ziemlich kräftig gestiegen( 39.8 Mill/1998 bis 45.1 Mill./2007), während sie in Deutschland stagnierte. Auch in den USA hat es in den letzten 10 Jahren einen ziemlich starken Bevölkerungszuwachs gegeben. Aktuell gibt es ja schon mehr als 300 Mill. Bürger in "the home of the brave", laut Mircocensus. Das ist auch wohl mit ein Hauptgrund, warum in diesen Ländern der Immobilienmarkt brummt und boomt und mutmaßlich nach einer etrwas längeren Konselidierung wiederum weiter brummen und boomen wird. In Deutschland sehe ich da eher Schwarz für Rot-Gold. Der rosarote Oberhäuptling von Berlin, K. Wowereit, zum Beispiel, macht ja jetzt schon mal vorauschauend auf Watte- und Küsschenwerfen zu den Omies und Opies in den gerantologischen Fachkliniken und Altersheimen unserer schönen Welthauptstadt Senioria und wirbt dort für seine SPD(Senilen Partei Deutschlands), um die Wählerstimmen der Zielgruppe der Junggreise um die 75 Jahre für sich zu verorten.


---


Junge Ideen für eine alternde Stadt

Die Zahl der über 75-jährigen Berliner wächst rasant. Politik und Vermieter haben das Thema erkannt

Von Joachim Fahrun

Hoher Besuch bei Theodor und Edith Gude in Marzahn: Klaus Wowereit war da, um ihre altengerechte Wohnung zu besichtigen Foto: dpa

Emma Woith drückt die große grüne Taste auf der Fernbedienung. Auf ihrem Fernseher erscheint das freundliche Gesicht einer blonden jungen Frau. "Alles in Ordnung bei Ihnen?", fragt sie. Na ja, die Knie plagen die 76-Jährige heute ein wenig mehr als üblich. Aber sonst geht es gut. Das wollte sie nur einmal sagen.

Den Video-Kontakt zwischen Seniorin und zentraler Hilfestelle besorgt SOPHIA. Die "Soziale Personenbetreuung - Hilfen im Alltag" gilt als Vorzeigeprojekt und aussichtsreicher Weg, wie die alternde Gesellschaft sich in einer Großstadt neu organisieren kann.

Denn auch in der hippen Stadt Berlin, die junge Menschen anlockt und einen Baby-Boom verzeichnet, werden die Menschen über 65 Jahren bald die größte Altersgruppe in der Stadt sein.

Besonders stark wächst die Gruppe der sehr Alten. 2020 werden nach Prognosen des Senats 341 000 Berliner über 75 sein, jeder zehnte Bürger. Heute ist es jeder Fünfzehnte.

Der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit (SPD) hat mit dem "demografischen Wandel" ein Thema für seine Stadtpolitik entdeckt. Gestern ging er auf Informationstour, unter anderem zur SOPHIA-Zentrale in Marzahn.

Hilfe durch SOPHIA
SOPHIA sorgt dafür, dass Menschen in ihren Wohnungen bleiben können und nicht so schnell in eines der knapp 300 Berliner Altenheime umsiedeln müssen. "Ich fühle mich damit sicherer", sagt Emma Woith, "denn ich kann selber Hilfe herbeiholen".

Die Sophia Berlin GmbH ist am 1. Juli in Berlin an den Start gegangen ist und offeriert ihren Service in 35 000 Wohnungen der Gesellschaften Degewo und Stadt und Land in Marzahn, Hellersdorf, Köpenick und Wilmersdorf. Neben der Videoverbindung gibt es andere Dienste. Der einfachste ist der mindestens tägliche Kontrollanruf und eine Erreichbarkeit über 24 Stunden. "Wir melden uns", sagt die Leiterin Melanie Rosliwek-Hollering. Die alten Menschen sollten nicht glauben, irgendjemanden zu behelligen.

Zusätzlich kann der Kunde ein Armband mit Alarmknopf und Sensor bekommen. Das zeichnet die Bewegungen auf und sendet sie in die Zentrale. Sollte unerklärliche Stille eintreten, melden sich die Mitarbeiter. Kommt keine Reaktion, weil die Seniorin etwa gestürzt und bewusstlos ist, werden zunächst private Ansprechpartner wie Kinder oder Nachbarn alarmiert. Wenn nötig öffnet ein Schlüsseldienst die Wohnung.

Den persönlichen Kontakt zu den Kunden, die für den Service je nach Paket zwischen 16,90 und 49,90 Euro monatlich zahlen, halten dabei ehrenamtliche Helfer. "Viele sind selber schon älter, wollen aber noch etwas Sinnvolles machen", sagt Rosliwek-Hollering. Sie kennt das System aus Bamberg, wo es Wissenschaftler und eine Wohnungsbaugenossenschaft entwickelt haben. Bisher betreut SOPHIA in Berlin erst zwei Kunden. Aber viele denken darüber nach, so wie Frau Woith. "Es kann ja mal sein, dass ich umfalle", sagt die Hundesbesitzerin, die gerne in ihrer Marzahner Wohnung bleiben möchte. Deshalb testet sie das System ausgiebig.

Altengerecht wohnen als Markt

Für die Wohnungsgesellschaften ist der Service noch ein Zuschussgeschäft. Geld dürften sie damit ohnehin nicht verdienen, schließlich basiere das System auf dem freiwilligen Engagement von Menschen, sagt Degewo-Vorstand Frank Bielka. Aber natürlich haben auch die Vermieter etwas davon, wenn die Mieter in ihren Wohnungen bleiben und eben nicht in Heime ziehen müssen.

Für Wohnungsbaugesellschaften, die große Bestände in den Bezirken am Stadtrand halten, sind ältere Mieter eine wesentliche Zielgruppe. Denn in Reinickendorf, Marzahn-Hellersdorf, Treptow-Köpenick, Lichtenberg, Spandau und Steglitz-Zehlendorf wächst der Anteil der älteren Bürger besonders stark, auf Anteile von mehr als 20 bis fast 26 Prozent in Steglitz-Zehlendorf.

Unter den Mietern der Degewo-Gruppe sind heute schon fast 40 Prozent über 60. Darum baut die Gesellschaft viele Wohnungen alten- und behindertengerecht um. "Ich schätze besonders die niedrige Stufe zum Balkon, den Haltegriff an der Tür und die niedrigen Haltegriffe an den Fenstern. Und den Fahrstuhl natürlich", sagt Edith Gude, 76. Sie lebt mit ihrem Mann Theodor in einer frisch sanierten Plattenbau-Wohnung im vierten Stock an der Marzahner Ludwig-Renn-Straße. Die alte Zwei-Raum-Wohnung wurde mit der benachbarten Ein-Zimmer-Wohnung zusammengelegt, jetzt kosten die 80 Quadratmeter 609 Euro warm. "Wenn einer von uns mal wegfällt, kann man die Verbindung wieder zumauern und auch allein hier wohnen bleiben", sagt der 82-jährige Theodor Gude.

So wie die Gudes sich für ihr persönliches Leben auf alle Eventualitäten eingestellt haben, so wollen auch Berlins organisierte Senioren es nicht dem Zufall überlassen, ob ihre Interessen berücksichtigt werden. "Wir Senioren sind nicht die nörgelnden Alten. Sondern wir machen uns auf, um auch den nächsten Generationen die Chance zu geben, in Würde alt zu werden", sagt Heidemarie Fischer. Sie saß 16 Jahre für die SPD im Abgeordnetenhaus und ist mit 62 noch jung im Kreis der Berliner Seniorenvertretung, der sie seit wenigen Monaten vorsitzt. Vom Regierenden Bürgermeister, der gestern zur Eröffnung der neuen Geschäftsstelle im Neuen Stadthaus gegenüber des Roten Rathauses gekommen war, verlangte sie den Abbau von Bürokratie, die ehrenamtliches Engagement hemme. So müssten Helfer immer jeden einzelnen Fahrschein abrechnen und viel Schreibkram erledigen, wenn sie Zuwendungen erhalten.

Besserer Schutz vor Geschäftemachern

Wowereit möge sich auch für besseren Verbraucherschutz einsetzen, denn gerade ältere Menschen, von der Wirtschaft als kaufkräftige Zielgruppe entdeckt, würden durch dubiose Geschäftemacher übers Ohr gehauen. Telefonisch geschlossene Verträge müssten auf jeden Fall schriftlich bestätigt werden.

Regina Saeger, die Vorsitzende des Landesseniorenbeirats, warnte vor steigenden Tarifen für Busse und Bahnen. "Das sind Luxusfahrten." Diese Kosten könnten viele Senioren kaum noch tragen, was sie vom Engagement für andere abhalte. Ohnehin macht Altersarmut den Seniorenvertretern Sorgen. 2003 bekamen männliche Rentner in Berlin Ost und West noch über 1000 Euro, Frauen im Westen 627 und im Osten 749 Euro monatlich. Doch dieses Niveau werde sinken. Und schon heute hätten viele ältere Menschen Probleme, sich in Seniorenfreizeitstätten die Getränke zu leisten.




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[YAchse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.115.127 von lapamita am 10.08.07 15:10:34

finger weg vn imms ist nachvollziehbar
aber:
agriland wird massiv outperformen ueber jahre ??
Warum?

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.089.356 von spain98 am 09.08.07 07:33:59

Danke für den Commerzbank-Link, spain ..

so ist er richtig

Spanien: Vom Wachstumsstar zum Sorgenkind?

www.commerzbank.de/media/research/economic_research/pool/res…

[tropezon]

Lapamita,

ist meine Frage vom 8 August im Trouble untergegangen?


Einige Beispiele:

Japón (-1,48%), Tailandia (-5,09%) e Israel (-10,52%).
Stimmt das lapamita, Thailand mit Rückgang von 5,09 % ???

Konntest Du mal Prüfen?

Grüße

Tropezon

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.124.685 von tropezon am 11.08.07 14:20:08

@trope
die zahlen kann ih bestaetigen. je nah regin ist der markt defakt zum stilstand gekommen ( hatte das ja schon lange vorher gepostet).
gruende
1. militaerputsch ) sehe ich eher als positiv,weil das letzte goverment das schlechteste war und korrupteste)
2. das alte goverment, hatte noch kurz vor ihrem abgang, einige restrektionen gegen auslaender die besitz in thailand erwerben wollen verhaengt.
3. neue visavorschriften
4. ein massiver OVERSUPPLY an wohnungen und haeusern, nach sehr stark gestigenen preisen ca.100% in 3 jahren, je nach lage sogar bis zu 200%,,also selbst wenn die preise hier 20% zurueckkommen in mnahen lagen kein thema, auh niht fuer die banken,deren EK extrem hoeher ist wie in europa oder USA ( zb ikb 2,4% vs TFB 11%)

@Yachse
dieser meinung bin ih schon seit ca 4 jahren,,in 2006 war das erste jahr von 30 jahren das in den usa die landwirtshaftlichen flaechen, staerker gestigen sind ,als luxuswohnungen. es ist erhgebliche nahfrage nach farmland in kanada esp. sasketchawan.
gruende nah meiner meinung
1. der INFLATINSBEREINIGTE CRB INDEX, steht weiterhin fast auf 100 jahrestief.
2. ich gehe davn aus,das staedter die verlierer ,und das land die gewinner der naechsten decade sein werden. das system der maerkte hat seit jahren schwere schieflage,auch wenn es keiner wahrhaben will.
3.ich gehe fuer die naechte decade davon aus das wir eine STAGFLATION bekommen
4. nachfrage von groesseren bevelkerungsshichten und mehr weltbevoelkerung
5.klimawandel der erhebliche ernteeinbussen bringen wird
6. generell sind in einer weltweiten stagflation oder noch schlimmer weltwirtschaftskrise immer die landbevoelkerung die gewinner.

na denn..................leider kann ih hier wo ich wohne kein agriland kaufen ( verboten fuer auslaender). wichtig beim kauf,standort ,vorschriften,loehne,klimawandel
ich denke wir sehen extrem hoehere preise in REAL TERMES und nicht nur NOMINAL ueber die naechste decade.
ich stehe aber entgegen der grossen mehrheit und ist nur eine meinung,,, ich hoffe soagr unrecht zu haben,weil ich nicht zur landbevoelkerung gehoere sndern zu leuten die von ihren assets leben. und auf steigende presie zu spekulieren bringt nix, produkte nicht haltbar und futures auf langzeit zu teuer

PS

trpezon.,,,,,

hm waren doch gute schachzuege mit den anleihen. TRY mit tollen gewinnen,waehrung und anleihenkurs, ISK nur zinsen waeghrung 0.
und jetzt wie vor ein paar wochen gepostet YEN und USD
beim YEn geht es schon los mit den CARRYTRADES, die ich damals als begruendung angefuehrt habe. rechne mit einem YEn von 150 zum jahresende, was 10% gewinn bedeutet zzgl 0,6% zinsen,mal sehen.
und meine meinung zum USD wird taeglich besser, rechne binnen 12 monaten mit eienr trendwende. also erste position drinnen, allerdings nur AAA bis A- rating


was mir sorge bereitet, ist vielmehr, das wir noch gar keine krise haben bei immmos, und jetzt schon die banken vor dem kollaps stehen, was ist wenn sie wirklich fallen????
schau mal die meldungen
-american h0me pleite
-IKB kurz vor pleite nur durch hilfe noch davongekommen
--LBB sachsen jetzt in schieflage ( siehe FAZ freitag)
-- BNP paribas mit milliardenverlsuten ( heute)
--DWS funds muessen 30% abschreiben funds jetzt geschlossen
--EZB interveniert mit 130 billionen usd 130.000.000.000 ,
--die amis und die BOJ intervenieren

was ist wenn wirklich die preise 20% fallen, dann ist es aus. wenn eine grossbank kracht alla JPM,summitiomo,CITI,Goldmann

dann gibts ein dominioeffekt,man kann nur hoffen, das dies nicht kommt,,und unser antiplungeprotectionteam es noch mal schafft wie auch immer..................naja wie auch immer ,,ich meine gelddrucken.
oder warum meinst du das die usa seit 1 ,5 jahren nicht mehr die M3 zahlen veroeffentlicht, dank alan..........

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.124.907 von lapamita am 11.08.07 15:21:35

Lapamita,

also selbst wenn die preise hier 20% zurueckkommen in mnahen lagen kein thema

Genau das trifft auch für Spanien zu. Hoffentlich hast Du es noch nicht vergessen von wo wir herkommen!!

Gratulation für Deine beiden Volltreffer. Auch bei dem Yen wirst Du Erfolg haben, auf Grund der carrytrades Rückgang, aber hauptsächlich, weil nach einer ausgeprägter Hausse von glaube ich 40 % oder darüber, der Yen einfach unterbewertet ist.

Ganz anders meine Meinung über den Dollar. Wenn die Krise in den USA sich ausweitet ( und sie wird es meiner Meinung nach ) und parallel dazu der Börsencrash kommt, stelle ich mir den Dollar eher bei 1,50 als bei 1,30 vor. Beide obige Argumenten sind nicht die alleinigen, dazu kommt, dass die FED die Zinssätze zurück nehmen wird ( gezwungenermaßen ) um die Totale Katastrophe zu verhindern. Und dann gehen die Anleger und Spekulanten in den EURO.
Und das nötigt wiederum, die EZB nachzuziehen und ihre Zinserhöhungen „ ad acta „ zu legen um schlimmeres zu verhindern, die Dollarhausse zu bremsen um die Krise nicht VOLL zu importieren. Sie soll ruhig in Amerika bleiben. Sie sind die Auslöser, die Schuldigen und haben nichts besseres verdient.

Die Immobilienkrise wird nicht Europa erreichen – zumindest nicht im amerikanischen Ausmaß -. Die Gründen müssten Dir bekannt sein, die Europäer beleihen nicht ihre Häuser um das Geld im Konsum zu verschleudern oder an der Börse zu verspekulieren. Es dient wofür es gedacht ist: der Immobilie.
Die Zinsstabilität in Europa wird dann auch denen helfen, die zurzeit größere Anstrengungen machen müssen und diejenigen beflügeln, die sich für einen variablen Zinssatz entschließen, anstatt sich mit einem 2 % Prozent höherem Festzins auf 10 bis 20 Jahre zu binden.

Und eins kann ich Dir prophezeien, wenn obiges Krisenszenario eintrifft ( Weltweiter Finanz- und Börsencrash ), dann sind die „ normalen Europäer raus aus diesen Geschäften,- psychologischer Effekt - definitiv für die nächsten 10 Jahre ( dann kommt wieder das kurze Gedächtnis ) und es gibt für sie nur noch eins: IMMOBILIEN.

ich denke wir sehen extrem hoehere preise in REAL TERMES und nicht nur NOMINAL ueber die naechste decade.

Beziehst Du diesen Satz auf die landwirtschaftliche Bodenflächen oder auf die Getreidepreise?

Noch am Rande, wie sieht es mit dem Wetter und Überschwemmungen in Thailand aus ( Monsun ) ? Man hört und sieht so einiges im Fernsehen.

Grüße

Tropezon

[Dilution_Brigade]

USA - Home Banc stelt konkursantrag - chapter 11, will sich selbst auflösen.
ist das marktbereinigung / säuberung ?

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.126.144 von Dilution_Brigade am 11.08.07 20:39:54

es ist schon eine Marktbereinigung, hier tragen die Aktionäre das Risiko für die eingegangene Risiko.Diese Art von Marktbereinigung kann den Aktienmarkt ins schleudern bringen.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.125.276 von tropezon am 11.08.07 17:04:46

denke wir sehen extrem hoehere preise in REAL TERMES und nicht nur NOMINAL ueber die naechste decade.

Beziehst Du diesen Satz auf die landwirtschaftliche Bodenflächen oder auf die Getreidepreise?

auf beides,und desweiteren alle agriprodukte
die Europäer beleihen nicht ihre Häuser um das Geld im Konsum zu verschleudern
da bin ich aber ganz anderer meinung ,zumindest was GB,E und andere angeht ,die ausweitung der konsumkredite beruht viel darauf, das man sich einfacher reicher fuellt aufgrund der gesteigenen immopreise ( das ist auch an der boerse so)
Wenn die Krise in den USA sich ausweitet ( und sie wird es meiner Meinung nach ) und parallel dazu der Börsencrash kommt, stelle ich mir den Dollar eher bei 1,50 als bei 1,30 vor.
shee ich nicht anders, ist durchaus ein kurs von 1,50 drinnen,aber den optimalen einstieg findet man nicht ,ich habe nur eine von drei tranchen gekauft.
ich bin der meinung weiterhin,egal wie sich die krise ausweitet,das wir keien dauerhaft niedrigen zinsen mehr ahben werden, im schlimmen fall eine fette STAG-FLATION.
ich bin weiter der meinung, das die USA die letzten 10 ajhre bei allen krisen die lokomotive gespielt hat,,und somit die weltwirtschaft auf trap hielt. jetzt wirds aber eng. nur die usa geht nicht alleine in die stagflation.
ein abverkauf der notenbanken in china und japan ist fuer mich nicht zu erwraten.
die usa bleibt weiterhin,und gottseidank, die lokomitive und polizei der welt....auch wenn zz viele anderer meinung sind (bitte keine politischen diskussionen jetzt)............
auserdem waerer fuer die industrielaender und deren staatsorgane sowie multinationale unternehmen, eine sehr hohe infaltionsrate eher positiv, da man sich in REALTERMES den schulden entledigen kann, da man sich langfristig verschuldet hat. in einer infaltionsphase, die amrgen erhoehen kann und nominal mehr geld verdienen kann ,auch wenn die absaetze und umsaetze schwaechlen.
der verlierer waere natuerlich Otto normal der arbeiten geht.

ich galube nachwievor das finanzsystem hat erhebliche schlagseite und steht vorm kollaps,,,,nur dies dachte ich auch schon seit 2004.

mal sehen was das plunge protection team macht

[Zoetrop]

Komme gerade aus meinen Spanien- Urlaub zurück.
Hier mal ein paar reale Fakten (keine netten Infos von Promotoren):

Ort: Somo, gegenüber von Santander, Cantabrien.

Die Angebotspreise bei wirklich verkaufsinteressierten Immobilienbesitzern liegen etwa 25% (!) unter den Werten von 2006 (also für Gebrauchtimmobilien).
Ergebnis gleich 0. Es finden praktisch keine Verkäufe mehr statt. Mehrere Immobilien (meist so Einheiten mit 10 Wohnungen) stehen halbfertig seit 6 oder mehr Monaten rum, da die "Promotoren" keine Kredite mehr von den Banken erhalten.
Eigentlich erwartet jeder mit dem ich gesprochen habe, den ganz großen Crash noch bis Ende diesen Jahres.

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.131.528 von Zoetrop am 12.08.07 18:05:32

Na dann: Prost Mahlzeit!

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.131.528 von Zoetrop am 12.08.07 18:05:32

"Mehrere Immobilien (meist so Einheiten mit 10 Wohnungen) stehen halbfertig seit 6 oder mehr Monaten rum, da die "Promotoren" keine Kredite mehr von den Banken erhalten.
Eigentlich erwartet jeder mit dem ich gesprochen habe, den ganz großen Crash noch bis Ende diesen Jahres."

das kann nicht sein. spanische "Promotoren" planen doch alles sehr vernünftig super weit im voraus und verkaufen den großteil ihrer wohnungen bevor der erste spatenstich getan wird. außerdem wird jede spanische bank sofort bereitwillig kredit geben solange es dem spanischen volk zugute kommt.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.134.194 von naked am 12.08.07 22:22:00

In nur einem Jahr sind in Valencia 30 % weniger Immobilien gebaut worden aus Mangel an Baugrundstücke.

La construcción de viviendas experimenta un descenso del 30% en sólo un año en Valencia

http://www.lasprovincias.es/valencia/prensa/20070813/cvalenc…

La oferta de viviendas nuevas a la venta en Valencia se ha visto “seriamente limitada” durante los últimos cinco años, a juicio de la Asociación de Promotores. El motivo ha sido el incremento de la demanda generado por el fenómeno de la inmigración y la escasez de suelo en la ciudad durante los últimos años.

Actualmente, según precisó el secretario general de la entidad, Benjamín Muñoz, la demanda de nuevas viviendas en la ciudad supera al número de inmuebles proyectados o en fase de construcción.

Zur Zeit ist die Nachfrage nach neuen Immobilien größer als die geplanten Projekten oder die in Bebauung.

Es gibt eben solche und solche Provinzen. In die eine ( Valencia – Mittelmeer ) wollen sie alle hinziehen und der andere ( Cantabrien – Atlantik ) kehren sie den Rücken.

Warum wohl ????

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.138.642 von tropezon am 13.08.07 12:40:20

Also ob der Rückgang der neu gebauten Wohnungen in Valencia von 30% mit einem Mangel Bauland zusammenhängt, das kann ich mir nicht so richtig vorstellen.
Ausserdem ist das mal wieder eine Veröffentlichung von einem Bauunternehmerverand. Und daß die auch Mist erzählen, haben wir ja gerade gesehen:
#4155 von spain98 10.08.07 08:42:54 Beitrag Nr.: 31.108.873

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.138.987 von spain98 am 13.08.07 13:08:32

Ausserdem ist das mal wieder eine Veröffentlichung von einem Bauunternehmerverand. Und daß die auch Mist erzählen, haben wir ja gerade gesehen:

Jedem, wie er es gerne hätte.

Liegt die Betonung auf „ auch „ ?

[spain98]

Und warum schießen die Preise dann nicht in die Höhe in Valencia, wenn der Boden so knapp ist?

Preciometro:
Man muss dann noch weiter einschränken auf Region Valencia und Stadt Valencia. Danach steht da für 2007 ein -0,44%
http://www.expocasa.es/preciometro/462508_Valencia.html

Idealista:
Insgesamt 1,2% Preiszuwachs 1. und 2. Q 2007. Aber die Bandbreite nach Bezirken in Valencia Stadt ist groß: zwischen + 7,7 ud -2,9%
http://www.idealista.com/informacion/precios_q2_07.pdf

Also ich weiss ja nicht, ob man der Veröffentlichung so glauben schenken kann.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.139.243 von spain98 am 13.08.07 13:28:12

Die Mieten steigen um 4,3 % in einem Jahr, mehr als 2 % über der Inflation.

El precio del alquiler de vivienda sube un 4,3% en un año, más de dos puntos sobre el índice general ......... según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Die Mieter, die in ihrem 5 Jahresvertrag „ nur“ die Inflationsbedingte Erhöhungen bisher bezahlten und deren Mietvertrag vor Verlängerung steht, können sich auf eine saftige „ Zusatz Erhöhung“ von 6 bis 10 % freuen. Es sei denn, sie haben einen äußerst Menschenliebender Vermieter, der beide Augen zudrückt.

Aber vielleicht schreiben die auch nur Mist.




PS


Also ich weiss ja nicht, ob man der Veröffentlichung so glauben schenken kann.

Hast Du Dir schon mal die Mühe gemacht, nachzuschauen wie Idealista und expocasa ihre Durchschnittspreise ermitteln ( die sogenannte metodología ) und was alles sie ausschließen?

Und dem soll man vertrauen schenken?

[schlier]

Sevus,

war grad im \"Vende\" Land (Portugal) im Urlaub. War echt faszinierend.
Die Preise sind zwar weit von Spanien entfernt aber es wird so ca. jeder sinnvoll bebaubare Küstenfleck in der nähe eines jeden Dorfes mit \"wunderbaren\" Bauträgerobjekten zugebaut. Und ich glaube ich habe in meinem ganzen leben noch nicht so viele zu verkaufen Schilder gesehen wir in diesen 7 Tagen. Also nach gesundem Markt sieht das ganz und gar nicht aus. Denke dass gerade die Ferienimmobilienunter den deutlich gestiegenen zinsen und restrektiverer kreditvergabe leiden werden.
Also ich denke spätestens in 3-5 jahren kann man in Portugal ein schönes Schnäppchen schlagen.

Servus

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.134.194 von naked am 12.08.07 22:22:00

außerdem wird jede spanische bank sofort bereitwillig kredit geben solange es dem spanischen volk zugute kommt.

Nur für Dich, dass Du auch mal Kenntnis davon bekommst wie Banken denken, nicht nur die spanischen. Es schadet nicht, sein Wissen zu erweitern.

http://www.manager-magazin.de/unternehmen/artikel/0,2828,499…

Der Hedgefonds könnte also alles daran setzen, das betroffene Unternehmen möglichst früh zur Liquidation zu zwingen, um zumindest einen Teil seiner Verluste aufzufangen. Damit verfolgt er möglicherweise entgegengesetzte Interessen zu einer Bank, die zum Beispiel erstrangige Darlehen des Unternehmens erworben hat und der daran gelegen sein könnte, das Unternehmen am Leben zu erhalten.

Das Wort Unternehmen kannst Du auch mit dem Wort Kunden austauschen.

Tropezon

[naked]

"Nur für Dich, dass Du auch mal Kenntnis davon bekommst wie Banken denken, nicht nur die spanischen. Es schadet nicht, sein Wissen zu erweitern."

du bist immer sehr gönnerhaft wenn es darum geht anderen weisheit zu vermitteln. dafür bin ich dir natürlich sehr dankbar, aber du solltest nicht vergesen, was für andere gut ist kann auch dir auch nicht schaden.
du hast ein sehr schönes beispiel dafür rausgesucht bei dem banken ein großes interesse daran haben das es ihrem kreditnehmer gut geht. macht das aber banken zu wohltätern? nein natürlich nicht, den es gibt nur einen grund wieso ihnen soviel daran liegt. sie wollen ihr geld zurück. die ganze hypothekenkrise ist doch auch unter anderem nur deswegen zustande gekommen weil banken sich genauso wie alle dämlichen kleinanleger verhalten. wenn es gut läuft überwiegt die gier nach immer mehr gewinnen, immer mehr rendite. wenn es aber plötzlich schlecht läuft sehen sie nur das risiko und wollen ihr ganzen geld in sicherheit bringen, koste es was es wolle. rationales denken in beiden fällen ist nur in sehr begrenztem maße vorhanden.
auch wenn du es nicht glaubst aber das ist in jedem land dieser erde so und dazu zähle ich auch spanien. ich war noch nie da und alles was ich darüber weiß habe ich aus diesem thread. mentalität gut und schön, aber gier gibt es überall auf diesem planeten.

[Dilution_Brigade]

EZB hat heute 48 milliarden € auf den markt gechmissen

FED haute vergangenen freitag 38 milliarden US $ auf den markt

August 13, 2007
The seas were a mite choppy off Hedge Fund Island last week after all when the Federal Reserve started tossing life preservers of ready cash to the Big Fund Boyz bobbing and thrashing in the swells. Now, about that "money" -- which is, in essence, a bunch of extended lines of credit at the Fed's artificially-low official interest rate -- what actually happens to it? The simple answer is: it disappears into the same ocean of financial woe that the Boyz are drowning in.

The mere $38 billion that the Fed tossed out Friday afternoon, as the Dow was tanking down a few hundred clicks, will be used by banks and investment houses to cover losses in the synthetic securities they themselves created, and have been trading, during this psychotic final blow off of cheap energy capitalism. In essence, the Fed is buying worthless paper. The trouble is, there is so much more worthless paper out there that all the computers at the Federal Reserve could never generate enough pixelated cash to cover them in the life of this universe or several like it.


weiter hier http://www.jameshowardkunstler.typepad.com/

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.147.817 von naked am 13.08.07 23:48:31

Nacked,

ich war noch nie da

Du bist zumindest ehrlich, und das ist für die meisten W.O. User nicht selbstverständlich.

ich war noch nie da und alles was ich darüber weiß habe ich aus diesem thread.

Jetzt verstehe ich Dich................

Und, dass die Banken ( auch die spanischen ) keine Wohltäter sind, damit hast Du absolut recht. Aber die langjährige Erfahrung auf dem Gebiet Immobilien und deren spanischen Käufer hat sie eins gelehrt: der Spanier spart an allem und verzichtet auf vieles, bevor er seine Hypothekrate nicht bezahlt. Nicht umsonst ist die „ Morosidad „ bei Immobilien die niedrigste der Welt.

du bist immer sehr gönnerhaft wenn es darum geht anderen weisheit zu vermitteln. dafür bin ich dir natürlich sehr dankbar, aber du solltest nicht vergesen, was für andere gut ist kann auch dir auch nicht schaden.

Warum glaubst Du, dass ich mich hier immer noch beteilige? Und auch manche provoziere um das letzte aus ihnen raus zu holen? Dafür habe ich bisher fast mein ganzes Wissen auf diesem Gebiet preisgegeben.
Ich habe die Hoffnung, dass irgendwann, von irgendjemand noch etwas kommt was ich über spanische ( oder auch französische ) Immobilien noch nicht weiß. Aber langsam glaube ich nicht mehr daran und dann ist mir meine Zeit, für nur dumme Sprüche, zu schad.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Aber die langjährige Erfahrung auf dem Gebiet Immobilien und deren spanischen Käufer hat sie eins gelehrt: der Spanier spart an allem und verzichtet auf vieles, bevor er seine Hypothekrate nicht bezahlt. Nicht umsonst ist die „ Morosidad „ bei Immobilien die niedrigste der Welt.

Also Spanien ist nun nicht gerade das land, daß von einer langen Bankengeschichte sprechen kann.
Morosidad (hinkende Finanzierungen) Spanien:
Durchschnitt in dem Zeitraum
1963-1975: 0,9
1976-1986: 3,8
1987-1991: 3,7
1992-1996: 6,2
1997-1999: 2,2
Die Spanier kann man also auch nicht gerade als Weltmeister im pünktlichen Bedienen der Kredite bezechnen.
Quelle: Banco de Espana, eine sehr interessante Studie übrigens über die Morosidad in Spanien.
http://www.bde.es/informes/be/boleco/articulos/art5nov2000.p…

Existe una relación muy estrecha entre la morosidad y el ciclo económico. (...)
El gráfico 2 ilustra la fuerte correlación negativa existente entre la ratio de morosidad de las entidades de depósito españolas y la tasa de crecimiento del PIB.
Es existiert eine sehr ege Verbindung zwischen der morosidad und dem wirtschaftl Zyklus. Grafik 2 zeigt diesen starken negativen Zusammenhang zwischen der Ausfallrate der Kredite und dem Wachstum des BIP

Die Studie der Commerzbank stellt die These auf, dass das BIP in 2008 real nur noch um 1,5% nach voraussichtlich noch etwa 3½% in diesem Jahr wachsen wird. Vergleichbar in der Grafik mit 1992 und 1994. Da war die Morosidad bei 6 bzw. 7%.
Damals waren die Zinsen zwar höher, dafür sind heute die Kreditbeträge sehr viel höher und das gesamte Kreditvolumen ist nicht zu vergleichen.
Eine Rate der Morosidad von 3-4& bei einem realen Wachstum des BIP von 1,5 bis 2% ist absolut realistisch.
Und bereits jetzt, wo die Wirtschaft noch stark wächst, ist ein Anstieg der Morosidad um 30% zu vermerken. Das ist der Zinseffekt. Ab 2008 kommt der wirtschaftliche Effekt hinzu.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.141.292 von schlier am 13.08.07 15:42:29

gibt es eine gute Website eines Bauträgers ??

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.148.568 von spain98 am 14.08.07 08:22:32

Damals waren die Zinsen zwar höher, dafür sind heute die Kreditbeträge sehr viel höher

und die Wohnungen in E waren extrem günstig - Ratio Einkommen und Anschaffungskosten - im Vergleich zu heute

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.151.577 von Azul Real am 14.08.07 11:37:59

Jawohl

[spain98]

CAUSAS DEL ENCARECIMIENTO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA EN EL PERIODO 1990-2003
http://www.injef.com/revista/urbanismo/carestia_suelo/suelo_…
Interessante Studie. Eigentlich hoch aktuell, da da auch die Pläne Bodenreform der damaligen noch Oposition besprochen und kritisiert wird.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.148.568 von spain98 am 14.08.07 08:22:32

Spain,

Also Spanien ist nun nicht gerade das land, daß von einer langen Bankengeschichte sprechen kann

Ach! Wieso? Gab es früher keine Banken in Spanien?

. Morosidad (hinkende Finanzierungen) Spanien:

Wie schrieb kürzlich ein User: er verwechselt wieder Birnen mit Äpfel!!!

Meine Aussage: Nicht umsonst ist die „ Morosidad „ bei Immobilien die niedrigste der Welt.

Und bereits jetzt, wo die Wirtschaft noch stark wächst, ist ein Anstieg der Morosidad um 30% zu vermerken.

Quellen en Masse:
http://www.elpais.com/articulo/economia/morosidad/aumento/Es…

http://www.elpais.com/articulo/economia/morosidad/dispara/45…/Tes

http://www.casasactuales.com/?p=326" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.casasactuales.com/?p=326

http://www.elblogsalmon.com/2007/07/12-sube-la-morosidad-ban…

http://www.cienladrillos.com/2007/06/22-repunte-de-la-morosi…

http://www.urbanoticias.com/noticias/hemeroteca/8150_la-moro…

“La morosidad se dispara un 45%”. El titular de El País – pese a lo exacto de la cifra – no refleja la situación real. Cierto que hay un repunte en la morosidad, pero no estamos ni por asomo en una situación realmente preocupante: sólo un porcentaje del 0,462% de préstamos dudosos sobre el volumen de crédito hipotecario utilizado para adquirir una vivienda en marzo de 2007, frente al 0,41% al cierre de 2006.

In der Tat, sie ist von 0,41 % ende 2006 auf „ sage und schreiben“ 0,462 % gestiegen. Eine Katastrophe.

Wenn man davon ausgeht, dass es ca. 4.000.000 Hypotheken gibt ( Quelle. Gesamtschuld geteilt durch Durchschnitt ) und davon 0,462 % gefährdet sind, heißt das in absoluter Zahl 18,480 Problemfälle.

Bei mehr als 24.000.000 Immobilien heißt das jede 1.300 ste Immobilien ist ein Problemfall, 0,7 pro MILL. Erwartest Du jetzt, dass 24 Millionen Immobilien Besitzer anfangen zu zittern?

Des Friedens Willen verkneife ich mir jede weitere persönliche Bemerkung und sage nur:

Welche Gefahr für das spanische Volk.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.155.366 von spain98 am 14.08.07 15:42:57

Spain,

http://www.injef.com/revista/urbanismo/carestia_suelo/suelo_…
Interessante Studie. Eigentlich hoch aktuell, da da auch die Pläne Bodenreform der damaligen noch Oposition besprochen und kritisiert wird.

Schön, dass Du die Studie JETZT interessant und hoch aktuell findest. Das freut mich.

Ich habe sie schon mindestens 2 mal VOR EINEM JAHR oder noch länger zitiert und mehrmals einige Passagen hereingestellt Zum Beispiel:

En la capital el precio del suelo se ha duplicado en los últimos seis años y en el 2003 ha presentando el repunte del 10% que ya habían previsto los expertos. El coste de adquisición y gestión de los terrenos urbanizables de Madrid subió un 18,9% en 2002, la mayor subida desde 1996, con lo que el crecimiento acumulado en estos últimos seis años sube al 101%.

Oder

En este mismo período los promotores han reducido sus márgenes de beneficio desde el 19% hasta el 11% en el período comprendido entre 1996 y 2002 (Informe del Suelo Residencial 1996-2003 adelantado por el Grupo i. El suelo representa ya más de la mitad del precio de venta de una vivienda.

Oder

Mientras el precio del suelo ha experimentado en el período analizado, una subida del 120 por ciento, el experimentado en el mismo período por el coste de mano de obra y materiales, ha sido del 14,45 por ciento desde 1996.

Aber, weil sie von mir zitiert würde, war sie natürlich nicht interessant. Klar. Wie

Tropezon

[spain98]

SEGÚN EL BANCO DE ESPAÑA
El pago de deudas se 'comió' en 2006 todo el nuevo ahorro de las familias españolas

Laut Banco de Espana hat die Zahlung der Schulden in 2006 alle neuen Ersparnisse (die von 2006) der spanischen Familien aufgezehrt

SERVIMEDIA
MADRID.- El pago de las deudas contraídas y sus intereses se 'comió' en 2006 todo el nuevo ahorro logrado ese año por las familias españolas, según un Documento de Trabajo del Banco de España, en un informe íntegramente en inglés y titulado 'The determinants of household credit in Spain' ('Los determinantes del crédito de los hogares en España').

Este estudio, difundido a través de la web del Banco de España, señala en primer lugar que el fuerte crecimiento de los hogares españoles en la última década ha sido posible gracias al aumento de la riqueza de las familias, combinado con una mayor estabilidad macroeconómica reflejada en más empleo y tipos de interés más bajos.
Dank dem steigendem Wohlstend, kombiniert mit einer stabileren Wirtschaftslage, welche sich in mehr Arbeitsplätzen und niedrigeren Zinsen widerspiegelt, sind die Haushalte stark gewachsen.
"Sin embargo", advierte el documento, "esto no debería ocultar el hecho de que el alto volumen de deuda alcanzado acarrea una mayor exposición de las familias a cambios inesperados en sus ingresos, su riqueza o el coste de financiamiento, especialmente en un contexto en que los préstamos a tipos de interés variable son cada vez más significativos".
Der Bericht warnt dennoch: Das darf nicht die Tatsache verdecken, daß die hohe Verschuldung die Familien fanflliger macht in Bezug auf unerwartete Änderungen bei den Einnahmen, inspesondere auch in dem Zusammmenhang, daß die variablen Darlehen immer mehr Bedeutung gewinnen.

"De hecho", subraya el autor, "en términos agregados, el ahorro no reservado para pagar el servicio de la deuda (la diferencia entre el ahorro bruto y los pagos de financiación de la deuda) ha caído continuamente desde 1995, hasta volverse incluso negativo en 2006".
Die Sparquote nach zahlung der Schulden ist seit 1995 kontinuierlich gefallen und ist in 2006 negativ ausgefallen.
Y agrega que el ritmo de endeudamiento de las familias "tendrá que moderarse sustancialmente para impedir que el alto nivel de deuda se convierta en excesivo y tenga finalmente un impacto negativo en el consumo de los hogares y en la inversión residencial".
Die Neuverschuldung der familien muss sich grundlegend moderieren um zu verhindern, daß die Verschuldung exessiv wird und sich negativ auf den Konsum und den Wohnungskauf auswirkt.

Wie soll das denn gehen, wenn die Spanier eh alles auf Kredit kaufen???
http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/08/15/economia/118716…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.178.032 von spain98 am 16.08.07 08:02:08

The determinants of household credit in Spain
Banco de Espana
Veröffentlichung in englischer Sprache
http://www.bde.es/informes/be/docs/dt0716e.pdf

4 Conclusions
The potential consequences that changes in credit extended to households may have for an economy’s macroeconomic and financial stability make it necessary to have tools at hand providing for the ongoing analysis and assessment of credit developments, and for the obtaining of forecasts on its future behaviour. In this connection, this paper estimates a single-equation model for household borrowing, consistent with a working framework in which the determinants are set exogenously by a general macroeconomic model.
The results obtained indicate that household financing is determined in the long run by the sector's real spending, its gross wealth and the repayment term of outstanding loans, which exerts a positive influence, and by the cost of loans and the unemployment rate, the influence of which is of a negative sign. Short-term developments are influenced by changes in long-term rates and in employment.
The evidence provided in this paper suggests that, generally, financing received by households in the period analysed is in line with what may be inferred from fundamentals.
Thus, the significant increase in household wealth, combined with considerably buoyant household spending, with the environment of greater macroeconomic stability –which made for a substantial decline in interest rates and for higher levels of employment– and, moreover, with financial institutions' more expansionary lending policies, appear to have played a key role when explaining the expansion of households' borrowed funds.Nonetheless, this should not mask the fact that the high volume of debt attained entails greater exposure of households to unexpected changes in their income, their wealth or the cost of financing, especially against a background in which floating-rate loans are increasingly significant. Indeed, on aggregate data, saving not earmarked for debt service26 has fallen continuously since 1995, and even turned negative in 2006.In any event, a complete assessment would require complementing this analysis with others of a more microeconomic nature on the distribution of debt, income and wealth in the total population27, in order to identify specific groups of agents who are in situations of greater vulnerability than that prevailing for the sector as a whole.
Finally, it should be pointed out that the foreseeable course of the main determinants of credit does not seem compatible with a nominal growth rate of around 20%. Accordingly, the rate of increase of household financing will have to moderate substantially to prevent the high level of debt from becoming excessive and ultimately having an adverse impact on household consumption and residential investment.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.178.148 von spain98 am 16.08.07 08:17:23

@trpezn

das war aber ein ganz schneller

der YEn hat das jahresendziel fast heute erreicht,,habe mal glattgestellt 153,00 eben vs 167,00 vor wchen. auch usd staerker.
heute sind extremste waehrungsverschiebungen isk,try,nzd,im freien fall,auf der anderen seite jpy.
und kurz noch dazu........
wir sind nicht mehr abhaengig von den usa.
die letzten tage duerften diese geruechte wohl wieder zur nichte machen.
die usa hustet ,ist ja noch nichts passiert, und der rest der welt der kotzt.
schlimm die gewinne aus anleihen in jpy gleichen bei weitem nicht die verlorenen buchgewinne in thaiaktien aus.
selbst wir haben die grippe hier............

wird ganz schoen eng............auch fuer die immos

[spain98]

Durchschnitt Euribor 12M während August: 4,608153846
Trotz heftigem Seegang an den Börsen geht es weiter aufwärts mit den Zinsen.
Die FED hat ihren Leitzins um 0,5 Prozentpunkte gesenkt.
Glaube kaum, daß die EZB sich davon jetzt beinflussen lässt.
Eurozinzen sind immernoch zu billig.

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.205.884 von spain98 am 17.08.07 15:49:21

die fed hat nicht den leitzins sondern den diskontsatz um 0,5% gesenkt.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.209.047 von naked am 17.08.07 18:28:34

jo. tschuldigung

[spain98]

Solbes mantiene que la crisis hipotecaria de EE UU apenas tendrá impacto en España
El vicepresidente cree que no hay que dar mayor importancia a la corrección de la Bolsa
Solbes hält an seiner Meinung fest, daß die US Hypothekenkrise kaum Einfluss auf Spanien haben wird
Der Vizepresident glaubt, dass man den Korrekturen an der Börse keine größere Bedeutung schenken soll.

http://www.elpais.com/articulo/economia/Solbes/mantiene/cris…

Also. Es läuft doch alles super. Die spanische Börse hat ja nur seit ihrem Höchststand im Juni mit 15500 Punkten schlappe 1.250 Punkte abgegeben und zum Stand 01. Januar ein minus hingelegt.

Und die folgende Nachricht stützt die These von Solbes auch nicht gerade:

Colonial se plantea mudarse a París por la crisis inmobiliaria y el desprecio de los bancos
Colonial überlegt, den Sitz nach Paris wegen der ablehnenden Haltung der (spanischen) Banken zu verlegen

"Puedo entender por qué las condiciones se endurecieron" asegura el consejero, "pero lo que no entiendo fue el rechazo de algunas entidades, especialmente las españolas, incluso para estudiar la operación". Y añade ""Es como si hubieran recibido órdenes de no tocar nada relacionado con las inmobiliarias, como si esa exposición les fuera a dañar su imagen".

Ich kann ja verstehen, waum die Konditionen härter werden. Aber ich verstehe nicht die Ablehnung einiger Banken, insbesondere der spanischen, noch nicht einmal die Operation zu studieren. Es ist so, als ob sie Anweisung erhalten haben, nichts, was in Verbindung mit dem Bausektor steht, anzufassen. Als ob dies ihr Image beschädigen könnte.
http://www.cotizalia.com/cache/2007/08/17/22_colonial_plante…

Aber Solbes hält ja an seiner Meinung fest, daß die US Hypothekenkrise kaum Einfluss auf Spanien haben wird.

[Azul Real]

Moin Jungs & Mädels

Trpoezon, dein Link funxt nicht aus #4188

http://www.capital.de/politik/100007326.html" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://www.capital.de/politik/100007326.html

POLITIK


EU-Konjunktur
Misswirtschaft gefährdet Konjunktur

Euro-Land sonnt sich im Aufschwung. Doch in Spanien, Griechenland und Portugal bauen sich wirtschaftliche Spannungen auf – die auch für Deutschland nicht ungefährlich sind.

Ach, wie schön: Die Konjunktur in ­Euro-Land floriert, Tag für Tag entstehen mehr als 5000 neue Jobs und die Steuereinnah­men sprudeln. Europa 2007, ein Sommermärchen? Nicht ganz. "Auch wenn sich die Öffentlichkeit an den schönen Dingen berauscht", ketzert Thomas Mayer, Chefvolkswirt der Deutschen Bank in London, "mitten in Euro-Land existieren wirtschaftliche Tretminen, die praktisch jeder­zeit explodieren können." Und die im schlimmsten Fall auch den Aufschwung in Deutschland bedrohen.

Mayers Warnung gründet sich auf die Entwicklung in Spanien, Griechenland und Portugal. Das Trio hat erhebliche Ungleich­gewichte in der Wirtschaft aufgebaut, die am extremsten die Leistungsbilanz widerspiegelt: Die Defizite erreichen bis zu zwölf Prozent des Bruttoinlandsproduktes und fallen damit sogar deutlich höher als in den USA aus.

Anders formuliert: Die drei Südländer geben im Jahr 150 Milliarden Euro mehr aus, als sie erwirtschaften – Tendenz steigend. Dafür nehmen vor allem die Privatleute hohe Schulden im Ausland auf. Zwar ist das bis zu einem gewissen Grad unproblematisch, weil alle drei Länder wirtschaftlich aufholen müssen und das Kapital für die Investoren bislang gute Renditen abwirft. Doch das aktuelle Ausmaß des Defizits "lässt sich damit allein nicht erklären", konstatiert die Bundesbank. Vielmehr spiegelt es wider, dass die Länder im Vergleich zu vielen Euro-Partnern an Wettbewerbs­fähigkeit verlieren, vor allem gegenüber Deutschland. Während Spanier, Portugiesen und Griechen munter im Ausland einkaufen, sind die eigenen Produkte nicht gefragt. Die Sonnenstaaten leben über ihre Verhältnisse und hängen am Tropf.

"Wenn die Investoren das Vertrauen verlieren und in großem Stil Geld abziehen, wird es brutal", sagt Klaus Gern, Konjunkturforscher am Institut für Weltwirtschaft. Anders als die USA können die Euro-Mitglieder einen solchen Exodus nicht über eine Abwertung der Währung abfedern. Die Folgen wären stark steigende Zinsen, weniger Konsum und Investitionen, Entlassungen – kurzum eine veritable Rezession, die über ­enge Handels- und Finanzverflechtungen das ganze Währungsgebiet berührte.

Noch liefern offizielle Statistiken keine Anzeichen für diesen Ernstfall.
Doch in der Londoner City "macht sich Nervosität breit", fasst Mayer seine jüngsten ­Gespräche mit Fondsmanagern zusammen.

Anlass des Unbehagens ist vor allem der Häusermarkt in Spanien. Nach einer Rallye hat sich der Preisanstieg merklich abgekühlt.

Ein Crash könnte einen Kapitalabzug und eine Schieflage im Finanzsektor auslösen, allemal bei den im Immobiliensektor engagierten Banken. Zwei Nachrichten ließen zuletzt aufhorchen:

Vier Institute scheiterten damit, Partner für einen Großkredit an den spanischen Immo­bilienkonzern Colonial zu finden. Und die Häuserfirma Reyal musste eine Kapitalerhöhung absagen – mangels ­Inter­esse der Anleger.

Bislang sind das nur Einzelfälle. Doch Tretminen erkennt man in der Regel erst, wenn sie hochgegangen sind.

von Claudio De Luca

capital.de, 08.08.2007

[Azul Real]

spain

schöner Wirtschafts und Börsenbereich auf www.elconfidencial.com/

via Untermenü zu www.cotizalia.com/

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.213.974 von Azul Real am 18.08.07 09:58:22

Azul,

Trpoezon, dein Link funxt nicht aus #4188

Komisch aber war . Dabei habe ich ihn nur bei spain aus # 4186 kopiert.

Noch mal neu aus meinem Bestand:
http://www.injef.com/revista/urbanismo/carestia_suelo/suelo_…

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.214.738 von tropezon am 18.08.07 12:49:55

achso

oh wie ....

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.220.242 von Azul Real am 19.08.07 09:15:33

.
.
. ... ...

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.223.680 von tropezon am 20.08.07 00:58:19

Wann ist das Kinderprogramm mit den Animationsfilmchen denn vorbei?

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.227.110 von Germanez am 20.08.07 13:21:28

[Zoetrop]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.223.680 von tropezon am 20.08.07 00:58:19

Eine Verwandte aus Leon spekuliert schon länger auf den Kauf einer Neubau- Luxuswohnung im Stadtzentrum (sollte so um 80 Millionen Peseta kosten - rechnen ja noch alle in Peseta in Spanien - hört sich halt schöner an.)
Der Promotor hat nun endgültig das Projekt aufgegeben.
Begründung: Zur Zeit werden keine Wohnungen mehr in Leon verkauft, der Markt ist völlig zusammengebrochen.
Dann schauen wir mal wie es weitergeht!

[rioja94]

n,abend

weiss nicht, ob ihr den schon hattet - geniesse noch meinen urlaub und schaue selten rein.


Immobilienblase á la España

Mittwoch, den 15. August 2007 um 21:40 Uhr von Georg Erber
Süßes Leben in Spanien? Der Zusammenbruch der Immobilienpreise hat auch dort Fahrt aufgenommen. Photo: pixelio.de Bisher ist es erstaunlich, dass sich keine Meldungen über die Immobilienblasen in Europa und dessen mögliche Konsequenzen für die Finanzmärkte in den Medien finden lassen. Wieso sollte es beispielsweise in Spanien nicht zu vergleichsweise ähnlichen Verwerfungen kommen wie in den USA?

Menetekel Finanzierungskrise

Die Zeichen stehen dort ebenfalls schon lange an der Wand und der Zusammenbruch der Immobilienpreise hat bereits in diesem Jahr an Fahrt aufgenommen. Dabei sind die Eigentümer zu einem nicht unerheblichen Teil Ausländer wie beispielsweise Briten oder Deutsche. Briten sollen etwa 1 Million Häuser in Spanien besitzen. Die Spanier sind über beide Ohren wegen Immobilienkäufen seit Einführung des Euro in Spanien verschuldet. Bereits 2005 lagen die Hypothekenschulden bei 651 Mrd. Euro, die fast ausschließlich (97 Prozent) zu variablen Zinsen finanziert worden sind. Dies bedeutet, dass jede Zinsanhebung am Hypothekenmarkt auf fast sämtliche Hypotheken unmittelbar durchschlägt.

Bezahlbarer Wohnraum fehlt

Die jüngste Regierungsumbildung, der auch der bisherige Wohnungsbauminister zum Opfer fiel, könnte ein Hinweis sein, dass sich die spanische Regierung für schwierige Zeiten wappnen muss. Insbesondere wächst seit längerem bereits die Unruhe unter jungen Spaniern, die aufgrund der Immobilienpreise und eines unzureichenden Wohnangebots an Mietwohnungen kaum eine Chance am Wohnungsmarkt haben eine bezahlbare Bleibe zu finden. Eine Immobilienpreisdeflation würde dieses Problem lösen können zumal es insgesamt einen riesigen Überhang an Wohnimmobilien in Spanien gibt. Allerdings wollen oder müssen Spanier in anderen Regionen wohnen als an den Küsten oder auf den Inseln, die bevorzugtes Ziel der Ausländer als Immobilienkäufer sind.

Durch den bedeutenden Anteil von Ausländern am spanischen Immobilienmarkt bestehen auch erhebliche Ansteckungsgefahren für deren Heimatländer, wenn die bisher sehr niedrigen Hypothekenzinsen und hohen Fremdfinanzierungsquoten von bis zu 80 Prozent durch Zinssteigerungen bei gleichzeitigem Immobilienpreisverfall eine solide Finanzierung ins Wanken bringen.

Zwischen Scylla und Charybdis

Nur wie kann man einen Preisverfall erreichen ohne eine Krise am Immobilienmarkt auszulösen? Hinzu kommt, dass Spanien nur einen geringen Einfluss auf die Zinspolitik der EZB nehmen kann. Mithin drücken die Zinsanhebungen der letzten Zeit besonders rasch die mit variablen Hypothekendarlehen belasteten Spanier. Bisher zeigt der spanische Aktienmarkt - betrachtet man den IBEX das Äquivalent zum deutsche DAX - keinen drastischen Kurseinbruch. Allerdings folgt er seit rund einer Woche der Kursentwicklung zum DAX, d.h. er kann sich von der Krise an den internationalen Finanzmärkten insbesondere in Europa nicht abkoppeln.

Dismal Science

Nimmt man die Hypothekenkreditangebote beispielsweise von der Banco Satander mit 2,87 Prozent aus dem Jahr 2004 ernst, dann müssen solche Konditionen für In- und Ausländer paradiesische Zustände dargestellt haben. Wer solche Kredite zu variablen Zinsen aufgenommen hat und für ein Objekt beispielsweise 200 bis 300 Tsd. Euro investierte, konnte dies mit 5.740,- bzw. 8.610,- Euro pro Jahr finanzieren. Unterstellt man noch eine 1 Prozent jährliche Tilgung kommt man auf monatliche Belastungen bei 100 Prozent Fremdfinanzierung von 645,- bis 967,50 Euro durchaus noch im Rahmen des finanziell möglichen, insbesondere wenn es Doppelverdienerhaushalte sind. Wertsteigerungen und hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien boten die scheinbare Sicherheit, notfalls die Immobilien mit Gewinn veräußern zu können, und, gegebenenfalls dabei Gewinne in Folge der Wertsteigerung zu realisieren.

Steigen die Hypothekenzinsen jedoch auf die in Deutschland derzeit noch möglichen 5 Prozent, dann liegen die monatlichen Zinszahlungen einschließlich Tilgung bereits bei 1.000,- bis 1.500,-Euro. Dies dürfte schon zahlreiche Eigentümer an den Rand der Zahlungsfähigkeit bringen.

Käme es zu Zinssätzen von 8 Prozent wie sie in Deutschland während des Vereinigungsbooms üblich waren, wäre das Ende in der Regel für viele erreicht. Monatlich müssten dann zwischen 1.500,- und 2.250,- Euro an die Hypothekenbank fließen. Die Einkommensentwicklung bei gleichzeitig ansteigender Inflation ließe eine Zahlungsfähigkeit nicht mehr zu. Dies ist nur ein simples Zahlenspiel, aber es zeigt warum es in Spanien besonders rasch zu einer Hypothekenkrise kommen kann.

Einerseits historisch niedrige Hypothekenzinsen, die infolge der Mitgliedschaft in der Eurozone das Zinsniveau aufgrund der erwarteten Preisstabilität auf ein historisch sehr niedriges Niveau absenkte, lockere Bonitätsmaßstäbe und hohe Wertsteigerungen über ein Jahrzehnt seit 1997 haben die Menschen sorglos gemacht. Das Ende wird umso bitterer für sie sein, wenn die Finanzierungskosten bei Zinsanhebungen rasch ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigen. Aus dem Traum vom Eigenheim wird so rasch ein Albtraum.

Für die jungen Spanier würde eine Hochzinsphase selbst bei einem 40%-Immobilienpreisverfall trotzdem nicht eine Rückkehr zu den paradiesischen Zuständen von 2004 bedeuten. Sie hätten 900,- bis 1.350,- Euro für das Objekt monatlich aufzuwenden. Dies ist deutlich mehr als im Jahr 2004. Mithin wird es während einer Hochzinsphase schwierig sein trotz drastischer Preisnachlässe auf Wohnimmobilien neue Käufer zu finden, wenn diese den Kauf nur durch Hypothekenkredit finanzieren können.

http://www.readers-edition.de/2007/08/15/immobilienblase-a-l…


grüsse aus berlin
rio

was ich nochmal loswerden muss: DEUTSCHLAND IST SAUBILLIG - und das nicht nur bei immobilien.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.233.832 von Zoetrop am 20.08.07 22:27:49

Zoetrop,

Der Promotor hat nun endgültig das Projekt aufgegeben.
Begründung: Zur Zeit werden keine Wohnungen mehr in Leon verkauft, der Markt ist völlig zusammengebrochen.
Dann schauen wir mal wie es weitergeht!

Da sich Dein Beitrag an mich richtet, gebe ich Dir meine Meinung.
Ich kenne mich in „ Casilla y Leon „ nicht aus und kann zu der Aussage Deiner Verwandte auch nicht direkt Stellung nehmen.

Als Unterlage über die Situation in dieser Region liegt mir folgende Studie ( Analyse ) vor( einige Passagen hier ):

LEÓN Y SU PROVINCIA

El tercer metro cuadrado más barato de la Comunidad, principal atractivo de la provinA pesar de contar con el tercer metro cuadrado más barato de la Comunidad (1.290,5 €/m²), sólo superado por los 1196,4 de Zamora y los 1.264,6 palentinos, representa también la tercera demarcación castellano leonesa donde los precios han subido más en el último trimestre, un 6,2% según los datos del Ministerio de Vivienda.cia
La venta refleja el régimen más atractivo para los leoneses, \"aunque el alquiler está creciendo\", a juicio de Ángel Bernaldo de Quirós, delegado de Tecnocasa en la zona. \"El tipo de inmueble más interesante sigue siendo el de primera mano. León, con respecto a la comunidad, es de las más baratas y esto es un punto a favor de la provincia y de la capital ya que resulta más fácil acceder a una casa que en otras provincias\", indica Quirós.
Las viviendas en altura y unifamiliares, las más demandadas y, por lo tanto, las más construidas dependiendo de la zona. \"Mientras que en la capital se levantan fundamentalmente bloques, en los municipios del alfoz predominan los chalés pareados y adosados\", afirma Sanz. La superficie media de éstas oscila entre 70 y los 80 metros cuadrados. Bernardo de Quirós añade que \"las casas de tres habitaciones, también la de dos, son las que más interesan a las familias y parejas jóvenes\".

En cuanto al periodo de comercialización, Bernaldo de Quirós afirma que \"se ha podido ralentizar el tiempo de venta, pero al ser precios asequibles el dinamismo del mercado continúa bastante alto\". En el mismo sentido, Sanz cree que esta ralentización se debe, sobre todo, \"a la subida de los tipos de interés\". \"Los precios no han bajado, si bien se está produciendo una normalización. Es decir, se está ajustando la oferta y la demanda\", dice Sanz. El ritmo de construcción, por su parte, ha descendido. \"Se están iniciando menos viviendas pero es algo lógico por la situación que vive actualmente el sector\", señalan desde la APCE.

Könnte es sein, dass Deiner Verwandte einfach nur das Geld fehlt oder sie nicht kreditwürdig ist? Denn bei Preisen von 1.290 € pro m² und Flächen von 80 m² für Reihenhäuser, heißt das NUR 100.000 € für ein Haus.

Grüße

Tropezon

[Dilution_Brigade]

ich meine, es gibt keine immobilienblase, wird es nie geben. das immobilienblase ist hausgemacht von der presse. hausgemacht ist eine immobilienblase in spanien und usa.

es gibt eine blase, das ist eine stinkige bankenblase. nämlich ist doch schon festgestellt, daß faule kredite vergeben wurden. nur, keine bank sagt welche die überwiegenden kunden sind. nur langsam sickert durch, daß es commerzielle bereiche betrifft. private kredite für häuslebauer sind eher weniger gefährdet und machen nur einen bruchteil der fehlspekulationen der banken aus. die banken sind bei privatkrediten hinreichen abgesichert oder gar übersichert.

aber auch die bankenblase ist noch nicht geplatzt, es geht luft raus, weil faule großkredite wackeln oder schon zusammengebrochen sind. der endkunde, der haus/wohnungskäufer hat sein objekt als absicherung gegeben. bricht dann mal ein privater zusammen, wird man sich am objekt schadlos halten. doch den eigentlicen mist, den die banken anderweitig produzierten wird absolut nicht zugegeben. seitens der zentralbanken wird laufend geld in den markt gepumpt um eine kredit/finanzierungssparte aufrechtzuerhalten. selbst die bauunternehmen in spanien haben das problem nicht in die welt gerufen, es sind alleine die banken.

die banken haben durch schief gelaufene spekulationen geld verloren und legen wiederum beim privaten kreditnehmer höhere bandagen an. wie hat sich denn eine bank bei einem bauunternehmer abgesichert? diesen firmen hat man doch förmlich die kohle in den rachen geschmissen. undgeldgeil wie die banken und firmen sind, wurde gabeut, zu immer höheren preisen ohne den baustandard wesentlich zu erhöhen.

also gut, wie geht das weiter? durch aufpumpen des geldmarktes wird es nicht besser, eher schlimmer. nach riesen megagewinnen der banken in den letzten 5 bis 8 jahren, sollen die ruhig mal kräftige verluste hinnehmen, ohne gleich die privaten über die klinge springen zu lassen. sollten sie das trotzdem tun, kommt es zum eklat. ebenso wird es krachen, wenn die zinsen erhöht werden. verantwortliche haben es anscheinend immer noch nicht kapiert, daß das eigentliche problem bei großkunden und ihren eigenen spekulationen liegt. und für diese probleme habe die schnellstens eine lösung zu finden. vielleicht zweierlei maßstäbe für eine kreditvergabe, einmal gewerbliche kunden, einmal privatkunden, und von spekulationen die finger weglassen. die ezb muß hier klare unterschiedliche regeln aufstellen.

manche bauunternehmen/promotoren sind mittlerweile so schlau, daß unverkaufte einheiten in größeren urbanisationen an hotels vermieten, um wenigstens kosten zu dämpfen bzw. einnahmen zu haben as den nicht verkauften objekten. andererseits muß man sagen, gier frißt hirn, und ausgerechnet ist es die gier der banken und der unternehmer, das aber kaönnen DIESE ja nicht zugeben!

was meinst du dazu tropezon?

[Dilution_Brigade]

und ich frage mich, bei dieser von der presse und banken dargestellten situation, warum eigentlich noch heftig gebaut und heftig gekauft wird ......

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.223.680 von tropezon am 20.08.07 00:58:19

bezog sich darauf da ich, den link zuvor bei spain net gesehen habe ...

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.234.239 von rioja94 am 20.08.07 23:06:56

Nur wie kann man einen Preisverfall erreichen ohne eine Krise am Immobilienmarkt auszulösen? Hinzu kommt, dass Spanien nur einen geringen Einfluss auf die Zinspolitik der EZB nehmen kann. Mithin drücken die Zinsanhebungen der letzten Zeit besonders rasch die mit variablen Hypothekendarlehen belasteten Spanier. Bisher zeigt der spanische Aktienmarkt - betrachtet man den IBEX das Äquivalent zum deutsche DAX - keinen drastischen Kurseinbruch. Allerdings folgt er seit rund einer Woche der Kursentwicklung zum DAX, d.h. er kann sich von der Krise an den internationalen Finanzmärkten insbesondere in Europa nicht abkoppeln.


Da wundert mit eigentlich auch seit Wochen massiv, dass die spanischen börsnennortierten Finanzinstitute kaum bzw. so gut wie gar nicht bisher von der Subprime Krise aus den USA beeinflusst wurden, geschweige denn von den möglichen eigenen Schwierigkeiten im Immobiliensegment..

Deutsche Banken sind derweil, insbesondere Deutsche Bank & Commerzbank, bis zu 20% seit Mitte Juli eingebrochen.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.234.819 von Dilution_Brigade am 21.08.07 00:56:55

Überlege noch mal genau die Inhalte die du da zum Besten gegeben hast .. Dilution_Brigade


Ferner auch ein Promotor/Projektentwickler geht mittelfristig bzw. relativ schnell pleite, wenn in einem (Teil-)markt mit steigenden Zinsen, Überangebot an Neubaukapazitäten bzw. noch nicht fertiger Einheiten sowie schliesslich massiv noch nicht abverkaufter Einheiten und dies gleichzeitig bei fallenden Verkaufspreisen, eine gespannte Situation vorherrscht.

Ergo kommt noch hinzu: Wenn bei Überangebot kein Käufer so in der Regel lange Zeit auch keine Mieter.

also gut, wie geht das weiter? durch aufpumpen des geldmarktes wird es nicht besser, eher schlimmer. nach riesen megagewinnen der banken in den letzten 5 bis 8 jahren, sollen die ruhig mal kräftige verluste hinnehmen, ohne gleich die privaten über die klinge springen zu lassen. sollten sie das trotzdem tun, kommt es zum eklat. ebenso wird es krachen, wenn die zinsen erhöht werden.

Du wirst dich noch wundern, wie viele ihre Anlegergelder die spanischen Banken für Hypokredite an Investoren für Wohnimmobilien weitergegeben haben. Das wird noch schön krachen im Gebälk.

[rioja94]

Denn bei Preisen von 1.290 € pro m² und Flächen von 80 m² für Reihenhäuser, heißt das NUR 100.000 € für ein Haus.

vielleicht sollten manche nur einfach mal einen immobilienanzeiger zur hand nehmen.

reihenhäuser für 100.000 euro - wenns nicht so traurig wäre, würde ich mich kaputtlachen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.234.819 von Dilution_Brigade am 21.08.07 00:56:55

Dilution_brigade,

was meinst du dazu tropezon?

Ich komme heute Nachmittag darauf zurück. Muss kurz mal weg.

Azul,

bezog sich darauf da ich, den link zuvor bei spain net gesehen habe

OK, muss man eben wissen, dann braucht man sich nicht wundern.
Nur darüber, dass er für spain JETZT plötzlich INTERESSANT ist, aber als ich darüber schrieb vor einem Jahr, der Inhalt laufend kritisiert wurde, auch vom selben User.

Lässt diese Kehrtwende auf Besserung und mehr Einsicht schließen? Dass wäre schön.

Du wirst dich noch wundern, wie viele ihre Anlegergelder die spanischen Banken für Hypokredite an Investoren für Wohnimmobilien weitergegeben haben. Das wird noch schön krachen im Gebälk.

Verstehe ich nicht!!!! Kannst Du deutlicher werden?

An Hedgefonds oder nur simpel an Bauunternehmer / Promotoren? An letztere ist doch die Zahl bekannt, ca. 250 Milliarden €.

Tropezon

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.235.197 von Azul Real am 21.08.07 08:02:35

azul, es ist so wie ich es sehe.
und ich gehe davon aus, daß die ezb die zinsen dieses jahr nicht erhöhen wird! und ich gehe davon aus, daß die usa diesjahr den leitzins senken wird. und ich gehe davon aus, daß die ezb spätestens in 9 monaten den leitzins abenfalls senken wird, selbst wenn die inflation dadurch steigt.

.... im gebälk krachen ... azul, ich meine, wenn es kracht, dann bei den großen, also z.b equity fonds etc., nicht bei den kleinen immibilienkäufern. und wenn es da oben krachen sollte, müssen die banken verhindern, daß es bei den hauskäufern auch kracht. würde das passieren, könnte man sich so einiges ausmalen und die geldherrscher müßten sich fragen, was sie falsch machten.
die geldhüter dürfen keine rezession zulassen. es ist auch klar, daß spanien die welt in finanzen nicht rettet, glaube aber, daß spanien keinen crash zulassen wird bei privatkunden, also menschen wie du und ich denn das würde den tod vieler banken und großbanken bedeuten, was wiederum die sicherungsfond des staates auf den plan ruft ..... - meine ich.

natürlich kann ich falschliegen, kann nicht in damaged brains der ezb oder währungshüter blicken, doch die werden heute schon darüber nachdenken was besser wäre .... die europäischen staaten haben nicht so viel kohle im sack, daß sie vielleicht ( nur mal angenommen ! ) 30 % oder mehr der bevölkerung verhungern lassen können / wollen. krachen im gebälk - nur in höherer ebene, nicht bei den privaten immokäufern. und leiden wird der private anleger bei immoanlagen in den großen firmen. risiko. ist ja nur meine meinung.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.238.497 von rioja94 am 21.08.07 12:33:25

Rioja,

Wieder so ein ohnmächtiger Zwischenruf, der die Schieflage verschleiern soll.

reihenhäuser für 100.000 euro - wenns nicht so traurig wäre, würde ich mich kaputtlachen.

In Frankreich gibt es eine diesbezüglich zutreffende Wahrheit:

Le Ridicule tue. …… auf Deutsch : LÄCHERLICHKEIT ist tödlich. Demnach wärst Du schon längst Tod, wenn W.O. nicht anonym wäre.

vielleicht sollten manche nur einfach mal einen immobilienanzeiger zur hand nehmen.

Besser: sollten manche, NEIN, solltest DU einfach mal denken, suchen und die offizielle Statistik nachlesen. Und natürlich rechnen können.




Im Artikel steht wörtlich:

predominan los chalés pareados y adosados\", afirma Sanz. La superficie media de éstas oscila entre 70 y los 80 metros cuadrados.

Amen.

Tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.238.915 von Dilution_Brigade am 21.08.07 13:04:57

es ist doch ganz einfach.

bewiesen ist, das die mehrheit keinen zugang zu den derzeitigen preisen hat. um also käufer zu finden, wird sich der markt den gegebenheiten anpassen. entweder es fallen die zinsen deutlichst, sodass wir wieder 2-3% finanzierungen haben wie am zinstief. oder aber es passen sich die preise an. (in beiden szenarien sollte man ein gutes eigenkapital haben).

die ezb hat die zinsen gesenkt um die wirtschaft zu stimulieren - diese stimulationen haben gegriffen - sehr gut sogar. solange also die wirtschaft weiterhin gut mit diesem drops läuft, wird die ezb auch die zinsen weiter anziehen. in usa siehst du ja auch gerade nur eine pause.

es ist auch klar, daß spanien die welt in finanzen nicht rettet, glaube aber, daß spanien keinen crash zulassen wird bei privatkunden, also menschen wie du und ich denn das würde den tod vieler banken und großbanken bedeuten, was wiederum die sicherungsfond des staates auf den plan ruft ..... - meine ich.

wie soll die verhinderung deiner meinung nach aussehen?
es werden jetzt schon gefährdete kredite gebündelt und verkauft. wir hatten hier einen artikel zu diesem thema vor ein paar wochen. die spanischen banken sind hier bereits sehr aktiv tätig und dies istz auch gleichzeitig ihr rettungsanker. aber nur ihrer - nicht der, der kunden.

gruss

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.244.916 von rioja94 am 21.08.07 19:35:44

rioja, ich glaube kaum, daß die banken private hypotheken weiterveräußern ohne zustimmung der kunden. wenn die das trotzdem tun, und der gledgeber für diese hypothekenverscherbelei kündigt - weil er selbst geld braucht - und das ist der haken / problem - kommt das auf die bank zurück und nicht auf den hypothekennehmer.
und ja, es gibt solche dinger, wo die banken sich vertragsmäßig das recht behalten, hypotheken weiterzuverscherbeln ( z.b. bankinter, andere werden folgen wegen / für refinanzierung ), macht aber trotzdem keinen sinn, weil eben der hypothekenankäufer sich ein sofortiges oder monatliches kündigungsrecht vorbehält. in solche fällen zahlst du etwa 1 % über dem marktzins ( den rest streicht die bank ein ) und hast keine möglichkeit monatlich zu tilgen, mit der ausnahme, jährlich 1 x 10 % zu tilgen. ja, aber auch hier schläg es auf die bank zurück. deshalb schießen die nationalbanken bzw. ezb gelder in den markt, was jedoch viel zu wenig ist, aber auch das problem nicht löst.
richtiger wäre in diesen fällen, zinsen belassen oder senken, geldmenge strenger kontrollieren, gutachten nicht hochpuschen.
die cam z.b. hat bereits einen heftigen prozeß am hals wegen gutachterlicher überbewertung von immobilien.
ein ausweg ist wie oben gesagt plus eigene verluster der banken und / oder strengere vergabe von geldern der ezb an die banken sowie differenzieren zwischen firmen und häuslekäufer. das ist machbar. die schlauen hypothekenvergeber aus dem equity bereich machen lieber schnell plaite, denn zur zeit kommen die noch mit nem blauen augen davon. warum machen sie pleite? sie haben kein vertrauen in die staatsbanken und der erste verlust ist der beste verlust.
nun, jetzt sind wieder die währungshüter gefordert. aber ob die so streng loslegen, daß es kracht, kann ich mir net vorstellen. ich glaube, daß frankreich spätestens nextes jahr den richtigen weg beschreiten wird. sarkosy wirds richten, wenigstens für frankreich, andere werden folgen. wenn die ezb nix taugt und effektiv keine lösung auf den tisch legt und durchstzt, ja, dann krachts im gebälk

[Dilution_Brigade]

außerdem, die bauunternehmen dürfen halt nicht aus gewinnsucht jeden preis für grund und boden zahlen oder über 3.000 m2 bebautes land aufkaufen um urbanisationen mit 60 oder mehr wohnungen draufzuknallen. aber da sind wiederum die ortlichen stellen gefordert.

was ist, wenn die bauwütigen weiterbauen und fast keiner kauft ?
und nochmals, es muß genügend geld da sein bei den käufern, sonst würden sie net kaufen.
der spanische staat schaut weg, weil er im immobilienbereich durch kauf / verkauf / hypothekensteuer etc. etwa 40 % seiner steuereinnahmen bestreitet. laß die spanier mal hundesteuer einführen ...... und sonstiger shittttt .... da gibts dann großwildjag .....

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.238.532 von tropezon am 21.08.07 12:36:43

An Hedgefonds oder nur simpel an Bauunternehmer / Promotoren?
An letztere ist doch die Zahl bekannt, ca. 250 Milliarden €.


Ich meinte die Bauunternehmer und Projektentwickler mit Schwerpunkt Wohnungsbau.

Frage: Quelle für die 250 Mrd. Euro.

Mir reicht derzeit der regionale Blick in Andalusien um festzustellen, dass einige Projektentwickler ein Desaster erleben werden bzw. schon mächtig am schwitzen sind.

In ähnlichen Gebieten mit starker Bautätigkeit, wird es nicht anders aussehen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.247.780 von Azul Real am 21.08.07 22:36:51

Frage: Quelle für die 250 Mrd. Euro.

Och Azul, ich bin es leid immer wieder zu suchen. Diese Zahl ist schon mehrmals hier aufgetaucht und in verschiedenen Artikel, die hier als Quelle angegeben wurden, erschienen. Wie steht es mit dem Gedächtnis? ( nicht böse gemeint)

Oder am besten, Daten speichern, wenn sie so schnell aus dem Gedächtnis verschwinden.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.234.819 von Dilution_Brigade am 21.08.07 00:56:55

Dilution_Brigade

was meinst du dazu tropezon?
ich meine, es gibt keine immobilienblase, wird es nie geben. das immobilienblase ist hausgemacht von der presse. hausgemacht ist eine immobilienblase in spanien und usa.

Ich sagte schon von Anfang an, dass hauptsächlich die Medien Mitschuld sind an der jetzigen Hetzjagd auf die Immobilien. Je länger, negativer und heftiger sie darüber schreiben, umso eher könnte sie auch tatsächlich angetrieben werden, die Angst der Blase. Nach dem Motto: mit der Zeit kann alles kommen.... oder

„ Klug ist jeder, der eine vorher, der andere nachher.“

Wie Du weißt ( und alle andere auch ), schreibe ich schon über 3 Jahre, dass wir keine Immobilienblase in Spanien haben. Wenn wir eine schon 2004 gehabt hätten, wie vom allerschlausten hier behauptet wird, warum sind dann die Preise seither noch mal um ca. 50 % weiter gestiegen?

Ist das, das Wesen einer Blase, dass die Preisen immer weiter steigen? Ja dann haben wir eine!!

Was wir haben, ist ein Immobilienmarkt der seit 10 Jahre steigt und sich an ein internationales Durchschnittsniveau angepasst hat ( aber noch nicht alle Länder erreicht hat ). Mag sein, dass die Geschwindigkeit etwas übertrieben war ( der Nachholbedarf war auch immens ) aber diese hat sich gedrosselt und angepasst. Auch, wenn da und dort der Immobilienmarkt etwas korrigieren müsste,( wo es einzelne Übertreibungen gibt ) so sind doch im großen Ganzen in den meisten Provinzen, die Preise immer noch relativ bezahlbar, gerade im Hinblick auf die teueren Mieten in Spanien ( die sich schön regelmäßig jährlich um ca. 4 – 4,5 % erhöhen). Und alleine aus dieser Sicht hat sich allemal das Kaufen für ALLE , ohne Ausnahme, gelohnt.

Sollte es zu weiteren Zinserhöhungen kommen und Kreditrestriktionen, werden Promotoren, Bauunternehmer und der gleichen mehr darunter leiden als Privatkunden.

Die bisherigen Zinserhöhungen wurden auch nicht gegen Immobilienkäufer gerichtet, sondern in erster Linie gegen die unglaubliche Geldschwemme , deren Verwalter = die Hedgefonds und die Verursacher = die Banken,( insbesondere die amerikanischen, die ja keine M3 Zahlen mehr veröffentlichen, mit gutem Grund ) gerichtet. Auch, wenn es offiziell nicht zugegeben wird, wer aufmerksam manche Meldungen liest, kann zwischen den Zeilen es herauslesen. Da die Politik aber kein Gesetz dagegen zu Stande bringt, blieb nur noch die Zinserhöhung übrig. Ob es weitere Zinserhöhungen gibt oder die Weltweit bevorstehende Krise, die nach Zinssenkungen schreit, sie verhindern wird, kann ich nicht beurteilen. Ich tendiere eher für letzteres.

Die Immobilienkäufer sind nur die Leidtragenden dieser überhöhten Geldschwemme ( auch, wenn sie den weniger Vermögenden geholfen hat, auch eine Immobilie zu kaufen) Möglicherweise sind es auch diese, die unter den Folgen leiden könnten.)

verantwortliche haben es anscheinend immer noch nicht kapiert, daß das eigentliche problem bei großkunden und ihren eigenen spekulationen liegt.

Nun, verstanden haben sie es schon, nur verschwiegen haben sie es. Aus gutem Grunde, denn sie sind ihre größten Kunden und sie würden ihre eigene Unfähigkeit zugeben müssen.

Immer wieder wird das amerikanische Gespenst als Vorbote für eine spanische Krise herbei zitiert. Was aber die wenigsten wissen ( wahrscheinlich keiner der hier schreibt) ist, dass es gravierende Unterschiede gibt zwischen beiden Länder.
Nicht nur, dass die Amerikaner ihre Hypotheken benutzen um das Geld im Konsum zu verschleudern, sondern auch, dass in Spanien ähnliche Subprime Kredite nicht erlaubt sind und deswegen auch nicht – oder unwesentlich- vorhanden sind.
Des weiteren gibt es noch ein äußerst wichtiger Unterschied. Während in den USA der Schuldner einer Hypothek nur mit seiner Immobilie haftet, können in Spanien die Banken auf weiteres privates Vermögen zurückgreifen. Das ist auch einer der Hauptgründe, warum der Privatschuldner in Spanien bis zu letzt seine Hypothek bedient. Und auch ein Grund, warum die spanischen Banken kulanter sind und IMMER das Gespräch und eine LÖSUNG mit dem Kunde suchen.

So viele tummeln sich hier in diesem Forum und verewigen ihre Spuren mit dämlichen Sprüchen, aber keiner kennt sich aus, und schon gar nicht in Spanien, nicht ein Jota. Dazu kommt noch, dass die 3 User die hauptsächlich hier schreiben, ( außer uns ) und die es im Prinzip besser wissen müssten, einen unglaublichen Frust schieben, weil sie eben den Moment verpasst haben, sich eine Immobilie zuzulegen. Das tut schon weh, und ich kann den Schmerz verstehen.

Ist aber letztendlich kein Grund, den anderen es madig zu machen.

Wenn ich dann noch berücksichtige, dass zur Zeit NUR insgesamt 5 User in Spanien wohnen und einen bisschen Ahnung haben über Spanien, deren Mentalität und Prioritäten, aber der REST, höchstens mal in Spanien Urlaub gemacht hat oder nur aus diesem Thread sein Wissens schöpft ( wobei dieser Mann als einziger ehrlich war, wofür er mein Respekt bekommt ) aber sie ALLE es besser wissen. Es gibt sogar einen, der mit 2m² Spanien sich in Bulgarien Häuser kaufen kann!!!
Dann könnten wir mit unseren Grundstücke vielleicht ganze Dörfer kaufen, was meinst Du!!

Was soll ich da noch sagen , außer gute Nacht und viele Grüße

Tropezon

[naked]

"So viele tummeln sich hier in diesem Forum und verewigen ihre Spuren mit dämlichen Sprüchen, aber keiner kennt sich aus, und schon gar nicht in Spanien, nicht ein Jota. Dazu kommt noch, dass die 3 User die hauptsächlich hier schreiben, ( außer uns ) und die es im Prinzip besser wissen müssten, einen unglaublichen Frust schieben, weil sie eben den Moment verpasst haben, sich eine Immobilie zuzulegen. Das tut schon weh, und ich kann den Schmerz verstehen.

Ist aber letztendlich kein Grund, den anderen es madig zu machen.

Wenn ich dann noch berücksichtige, dass zur Zeit NUR insgesamt 5 User in Spanien wohnen und einen bisschen Ahnung haben über Spanien, deren Mentalität und Prioritäten, aber der REST, höchstens mal in Spanien Urlaub gemacht hat oder nur aus diesem Thread sein Wissens schöpft ( wobei dieser Mann als einziger ehrlich war, wofür er mein Respekt bekommt ) aber sie ALLE es besser wissen. Es gibt sogar einen, der mit 2m² Spanien sich in Bulgarien Häuser kaufen kann!!!"

deine arroganz ist wirklich durch nichts zu überbieten, und deine pseudo anerkennung für meine ehrlichkeit kannst du dir ruhig sparen. dient sie doch nur damit den rest deines ... postings aufzuwerten.

[schlier]

Servus naked,
ich gebe Dir absolut recht, dass gerade beim immo markt regionale unterschiede starken einfluss haben. Aber wir sind ja hie rin einem Finanzforum.

Und das wunderbare ist ja, dass Übertreibungen auf einem Kapitalmarkt überall auf der Welt Ähnlichkeiten bezitzen und auch überall auf der Welt und in der geschichte mittelfristig ähnlich enden.

Daher muss ich nicht x mal in Spanien gewesen zu sein um beispielsweise ei einem durchschnittlichen KGV von 30 des spanischen Leitindizes von einer Übertreibung zu reden. Das Gleiche gilt für den immomarkt wenn er soweit von der ursprünglichen Funktion, der schaffung von Wohnraum, abweicht und zum reinen Instrument des Finanzmarktes wird.

Klar man kann dann immer noch mit der spanischen affinität zu den eigenen 4 wänden argumentieren. Das ist nicht zu bestreien. Aber wenn über jahre hinweg 100 % über dem Bedarf hergestellt wurde dann ist es oft eine Spekulation. Und hier gelten die internationalen Regeln des Kapitalmarktes.

Daher werden m ende des Tages alle Telnehmer dieses hreads sich im Recht fühlen.
Der eine weil seine hütte in bester Metropol oder Urlaubslage eben nur um 20 % an Wert zu den Höchstständen verlor und er es nur korrektur nennt, und der andere weil eben andere Teile des Marktes um 50 % eingebrochen sind und die Bautätigkeit auch und er es crash nennt.
Zu letzt noch sollte man die Aussagen der Bundesbank / EZB und EU zu den Gefahren ür die spanischen Wirtschaft durchaus erst nehmen.
Servus

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.248.185 von tropezon am 21.08.07 23:28:12

Ich sagte schon von Anfang an, dass hauptsächlich die Medien Mitschuld sind an der jetzigen Hetzjagd auf die Immobilien. Je länger, negativer und heftiger sie darüber schreiben, umso eher könnte sie auch tatsächlich angetrieben werden, die Angst der Blase. Nach dem Motto: mit der Zeit kann alles kommen.... oder


Tropezon,
wenn diese Aussage dein Ernst sein soll, hinsichtlich des Zustandekommens der preislichen und wirtschaftlichen Entwicklung von Immobilien in den Ländern, dann wundert mich jetzt gar nichts mehr.

Verkürzt würde dies als Interpretation herhalten: Die Medien machen die (Immobilien-)Preise.

Sollte es zu weiteren Zinserhöhungen kommen und Dienstrestriktionen, werden Promotoren, Bauunternehmer und der gleichen mehr darunter leiden als Privatkunden.

Die bisherigen Zinserhöhungen wurden auch nicht gegen Immobilienkäufer gerichtet, sondern in erster Linie gegen die unglaubliche Geldschwemme, deren Verwalter = die Hedgefonds und die Verursacher = die Banken,( insbesondere die amerikanischen, die ja keine M3 Zahlen mehr veröffentlichen, mit gutem Grund

Was ist sonst noch unter anderem die Aufgabe der Zentralbanken - ausser die Zinsen ständig zu erhöhen - Tropezon, google doch mal wenn du es nicht weisst.

Die Ziele der Geldpolitik

Das primäre Ziel der Geldpolitik ist es, bei der Erfüllung ihrer Aufgaben die Preise durch die adäquate Steuerung der Zinsen und der Geldmenge stabil zu halten. Das vorrangige, vertraglich festgelegte Ziel des ESZB ist daher gemäß Art. 105 EGV die Gewährleistung der Preisstabilität in der Euro-Region. So weit es ohne Beeinträchtigung des Zieles der Preisstabilität möglich ist, unterstützt das ESZB die allgemeine Wirtschaftspolitik in der Gemeinschaft, um zur Verwirklichung der in Art. 2 EG-V festgelegten Ziele der Gemeinschaft beizutragen. Diese Ziele umfassen ein beständiges nichtinflationäres Wachstum, einen hohen Grad an Wettbewerbsfähigkeit und Konvergenz der Wirtschaftsleistung, ein hohes Beschäftigungsniveau, ein hohes Maß an sozialem Schutz sowie den wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalt und die Solidarität zwischen den Mitgliedstaaten.

Die Aufgaben der Zentralbank

Die grundlegenden Aufgaben des ESZB bestehen gemäß Art. 105 EGV darin,

* die Geldpolitik der Gemeinschaft festzulegen und auszuführen,
* Devisengeschäfte durchzuführen,
* die Ausgabe von Banknoten innerhalb der Gemeinschaft zu genehmigen,
* die offiziellen Währungsreserven der Mitgliedstaaten zu verwalten und
* das reibungslose Funktionieren der Zahlungssysteme zu gewährleisten.

Ausgeführt werden die im EZB-Rat gefällten Entscheidungen, soweit dies möglich und angemessen ist, dezentral durch die nationalen Zentralbanken.



Wie Du weißt ( und alle andere auch ), schreibe ich schon über 3 Jahre, dass wir keine Immobilienblase in Spanien haben. Wenn wir eine schon 2004 gehabt hätten, wie vom allerschlausten hier behauptet wird, warum sind dann die Preise seither noch mal um ca. 50 % weiter gestiegen?

Weil vielleicht die Zinsen (historisch und nach 2001/9/11 noch zusätzlicher Effekt) extrem niedrig waren, zuvor insbesondere in Spanien und vor der Währungsunion von einem sehr hohem Niveau kommend.

Die dadurch übergeordnet ausgelöste Nachfrage hoch war, sowohl beiden Entwicklern als auch bei den Nutzern (Inländer & Ausländer + Zuzug) der einen Run auf die Grundstücke/Objekte auslöste. Das ganze Prozedere hatte jedoch weniger mit der Anpassung an ein internationales Durchschnittsniveau zu tun, wie du schriebst.

Was hat man in einem Immobilienmarkt in dem die Zinsen steigen, die Nachfrage nach Immobilien wesentlich nachlässt, ein erhebliches Überangebot in einigen Regionen besteht, sowohl an Bestandsimmobilien als auch Neubau sowie jede Menge Projekte zyklisch bedingt erst nunmehr vor der Fertigstellung stehen und sich die Preise relativ schnell von ihren bisherigen Höchstniveau entfernen??


Was wir haben, ist ein Immobilienmarkt der seit 10 Jahre steigt und sich an ein internationales Durchschnittsniveau angepasst hat ( aber noch nicht alle Länder erreicht hat ). Mag sein, dass die Geschwindigkeit etwas übertrieben war ( der Nachholbedarf war auch immens ) aber diese hat sich gedrosselt und angepasst.

Mit dem klitzekleinen Nebeneffekt, das sich die Wettbewerbsfähigkeit gegenüber den anderen EU-Ländern massiv verschlechtert hat, das spanische Haushaltdefizit sich aufbläht, die Inflation übergeordnet hoch ist in Spanien, die allgemeine Einkommensentwicklung in den letzten 10 Jahre alles andere hervorruft, nur keine Begeisterungsrufe. Bricht übergeordnet die Bautätigkeit ein (bekanntlich ist der Bauanteil am spanischen BIP sehr hoch) was jetzt schon zu beobachten ist und fortfolgend das drumherum um das Thema Beschäftigung, können sich Politiker, Unternehmen, Konsumenten in Spanien schon mal warm anziehen.

Der spanische WohnImmo-Markt wird sich wieder regulieren und die Übertreibungen abbauen. Nur für einige Marktteilnehmer wird das, nach dem rauschendem Fest -einfach ausgedrückt- nicht so nett.

Aber sei beruhigt Tropezon, Deutschland hat gerade das hinter sich, was Spanien möglicherweise im Bausektor noch bevorsteht, und nach einem kurzen Wiedervereingungsboom von 1991 bis 2000, nämlich innerhalb von 5 Jahren die Hälfte aller Arbeitsplätze in der Baubranche abgebaut. Betraf ja nur 750.000 Menschen !!

Spätestens im ersten Quartal 2008 sollte es ordentlich Schleifspuren bei einigen span. Immo-Unternehmen in den Bilanzen geben. Inwieweit dann die Gewinne aus der Hochphase ausreichen bzw. noch vorhanden sind um Verluste zu covern, werden wir sehen.

Dazu kommt noch, dass die 3 User die hauptsächlich hier schreiben, ( außer uns ) und die es im Prinzip besser wissen müssten, einen unglaublichen Frust schieben, weil sie eben den Moment verpasst haben, sich eine Immobilie zuzulegen. Das tut schon weh, und ich kann den Schmerz verstehen.

Das ist schon so eine unglaubliche arrogante, impertinente Entgleisung, dass ich mich gerade Frage, wer hier Frust schiebt.

Die Art und Weise deines Posting mit allerlei wirren und haltlosen Bezügen auf die bösen Medien, auf die amerikanischen Hedgefonds, auf die bisher von den Amis seit geraumer Zeit nicht mehr genannte M3 Geldmenge, eine eigentlich nicht vorhandene Immobilienblase in Spanien, das der us-amerikanische Wohnimmomarkt nicht vergleichbar sei mit dem Spanischen, mit der Argumentation das die Spanier Gott sei Dank überaus kulante Banken haben und natürlich sehr viel bessere Vertragskonditionen im Kleingedruckten die sie dem „ehrlichen“ spanischen Piso-Kreditnehmer anbieten. (ich lach mich gerade tod), macht das Ganze nicht lesenwerter.


Vielleicht hat ja Schlier möglicherweise darüberhinaus nicht unrecht

Daher werden m ende des Tages alle Telnehmer dieses hreads sich im Recht fühlen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.251.075 von Azul Real am 22.08.07 10:30:37

Azul,

Was ist sonst noch unter anderem die Aufgabe der Zentralbanken - ausser die Zinsen ständig zu erhöhen –

Zum Beispiel, sie auch bei Bedarf oder Gefahr zu senken!!!

...........

Der allgemeine Tenor hier seit Monaten: Die Käufer bleiben weg !!

La demanda de viviendas se incrementa un 35,7% en el mes de julio, según el portal Idealista.com

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/08/21/6_demanda_viv…

Die Nachfrage nach Immobilien erhöhte sich um 35,7 % im Juli laut Idealista.com

Auch, wenn es sich nur um die „ Besuche“ auf dieser Seite handelt ( nicht vergessen, Spain war voller Lob, als er die Seite vor einigen Tagen zitierte ) zeigt diese Zahl doch genau das Gegenteil von dem was hier von 98 % der User behauptet wird, nämlich mangelndes Interesse an Immobilien.


120.756 haben per Email weitere Informationen über die angebotenen Objekten von den Verkäufer verlangt, nach 115.761 im Monat zuvor.

Das nennt man hier Käuferschwund.

Schlier,

Daher werden m ende des Tages alle Telnehmer dieses hreads sich im Recht fühlen.

Genau wie ich geschrieben habe:

„ Klug ist jeder, der eine vorher, der andere nachher.“

Grüße

Tropezon

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.252.956 von tropezon am 22.08.07 12:25:02

sie auch bei Bedarf oder Gefahr zu senken!!!

Naja, immerhin erkennen selbst solch weltfremde wie tropezon, dass eine Gefahr vorhanden sein könnte

La demanda de viviendas se incrementa un 35,7% en el mes de julio, según el portal Idealista.com

Also die deutsche immobilienscout24 hat bekanntermaßen extrem hohe Steigerungsraten in jeglicher Hinsicht (Anzeigen, PI´s, Vsitors etc.). Trotzdem sagt das ohne entsprechende Verbindung der Daten nichts darüber aus, ob die Preise fallen oder steigen, oder ob die Nachfrage fällt oder steigt. Es sagt lediglich aus, dass das Medium Internet in dieser Hinsicht intensiver genutzt wird. Selbiges dürfte auch für Spanien gelten..

Grüße K1

[spain98]

tropezon XIV, jawoll.
Da können die anderen nur Unrecht haben.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.248.667 von naked am 22.08.07 00:27:41

Naked,

dient sie doch nur damit den rest deines ... postings aufzuwerten.

Ich habe es nicht nötig meine Postings durch unwahre Aussagen aufzuwerten. Ich schreibe das was ich denke, vielleicht manchmal ungeschickt oder provokativ, aber ehrlich und überzeugt. Der Wert liegt im Inhalt und der stimmt seit über 3 Jahren. Oder vielleicht nicht???

Man kann mir Arroganz, Überheblichkeit, Aggressivität ( im Still ), Provokation vorwerfen. Diese Kritik vertrage ich problemlos, sind stimmt ja auch teilweise.

Mit Besserwisserei oder Rechthaberei sieht es schon ganz anders aus, denn NOCH habe ich mich nicht durch die Medien täuschen lassen und auch, wenn ich ( fast ) allein hier stehe mit meiner Meinung, NOCH stimmt sie 100 %. ( das scheint euch ja am meisten aufzuregen ).

Aber so Naiv wie manche hier, bin ich nicht. Beispiel:

Ich glaube Du hast vor 3-4 Wochen geschrieben, bzw. gefragt, warum ich Rioja immer noch anschreibe, obwohl er mich auf „ignorieren“ geschaltet hat. Wie aufmerksam ließt Du die Beiträge oder wie Naiv bist Du?
Erkläre mir mal, wie er meine Beiträge kommentieren kann, - obwohl er diesmal gar nicht angesprochen war - OHNE SIE ZU LESEN ??? Ist er außer Prophet mit 50 % Crash jetzt auch noch Hellseher mit außerirdischen Fähigkeiten?

Sein dummer Spruch # 4211
(vielleicht sollten manche nur einfach mal einen immobilienanzeiger zur hand nehmen. wenns nicht so traurig wäre, würde ich mich kaputtlachen .)
ist die direkte Antwort auf mein # 4205, gerichtet an Zoetrop.
Und auf mein # 4214 reagiert er schon gar nicht mehr, aber nicht, weil er den Beitrag nicht gelesen hat, sondern weil er sein Unsinn widerlegt und er darauf keine Antwort hat.

So etwas nannte man früher: Feigheit vor dem Feind.

So einer bin ich nicht. Ich verstecke mich nicht und stehe zu meinen Aussagen, oder ändere sie, wenn ich eines besseren belehrt werde. Ich kann austeilen, also muss ich auch einstecken können.

In diesem Sinne, Mahlzeit.

Tropezon

PS

Spain, tropezon XIV, jawoll.

Das ist lieb, hast noch vergessen: Le Roi, c´est moi.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.254.658 von tropezon am 22.08.07 14:21:36

Erratum

Still sollte besser mit einem l geschrieben werden, bevor noch einer auf dumme Gedanken kommt und unterstellt mir das Wort „ Stiel“.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.251.075 von Azul Real am 22.08.07 10:30:37

Azul,

# 4220 ......einen unglaublichen Frust schieben, weil sie eben den Moment verpasst haben, sich eine Immobilie zuzulegen. Das tut schon weh, und ich kann den Schmerz verstehen.

Das ist schon so eine unglaubliche arrogante, impertinente Entgleisung, dass ich mich gerade Frage, wer hier Frust schiebt.

Fühlst Du Dich durch meine Aussage verletzt? Sie ist weder arrogant noch impertinent, nur einfach die Wahrheit. Man braucht nur ein wenig Empathie um nachzuvollziehen wie einem wäre, wenn man die Chance aus eigener Engstirnigkeit verpasst hat.
Mir würde es vermutlich auch nicht anders gehen, wenn ich 2005 beim Daxstand von 5000 gesagt hätte:
Nach 100 % Hausse in 2 Jahre, muss er um 30-50 % korrigieren und ich warte um einzusteigen.

Und was würde ich heute empfinden? Nichts anderes soll meine Aussage ausdrücken.



Fehleinschätzung die man nicht schnell genug korrigiert sind die Ursachen, warum manche Menschen es nie zu was bringen. Darum: nicht den Kopf in den Sand stecken. Analysieren, handeln und oft reicht schon ein „ einfaches Mitschwimmen“.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.254.178 von spain98 am 22.08.07 13:47:20

Spain, was ich vorher noch vergessen habe:

Lieber XIV ... als....XVI

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.253.608 von K1K1 am 22.08.07 13:11:22

K1,

Also die deutsche immobilienscout24 hat bekanntermaßen extrem hohe Steigerungsraten in jeglicher Hinsicht

Mich würden die Zahlen interessieren. Habe leider bei Google nichts gefunden. Kannst Du sie hereinstellen? Oder die Links...

ob die Preise fallen oder steigen,

Habe ich nicht behauptet.

oder ob die Nachfrage fällt oder steigt.

Ich habe ja geschrieben: Auch, wenn es sich nur um die „ Besuche“ auf dieser Seite handelt

Doch, wenn im Juli 07, 300.000 Personen mehr als im Juli 06 die Seiten anklicken ( insgesamt waren es 1.126.530 usuarios die mehr als 72.000.000 mal die Seiten angesteuert haben ( monatlich ) ist es sicher kein Zeichen von Desinteresse.
Im Juni waren es sogar 1.192.919 usuarios únicos.

Und, wenn 120.756 darunter Einzelheiten über ein Objekt verlangen ist es sicher nicht nur ein Zeitvertreib. Da gibt es im Sommer, am Strand, viele schönere „Sachen“.

Los datos del portal inmobiliario confirman que el número de vendedores contactados por posibles compradores interesados ha aumentado durante el mes de julio: se enviaron 120.756 correos electrónicos solicitando más información sobre inmuebles anunciados en el portal, frente a las 115.761 solicitudes enviadas en el mes de junio

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.256.160 von tropezon am 22.08.07 15:52:34

Fühlst Du Dich durch meine Aussage verletzt?

Nö keinewegs. Ich habe mich ja schon an deinen Stil gewöhnt - ich bin aber trotzdem empört.

Unabhängig davon ist deine Aussage sehr anmassend, da du nichts um die Verhältnisse (in Sachen Immobilienbesitz etc.) dir nicht bekannter Personen wissen kannst.

#4220
Dazu kommt noch, dass die 3 User die hauptsächlich hier schreiben, ( außer uns ) und die es im Prinzip besser wissen müssten, einen unglaublichen Frust schieben, weil sie eben den Moment verpasst haben, sich eine Immobilie zuzulegen. Das tut schon weh, und ich kann den Schmerz verstehen.

[spain98]

Según el consejero delegado de Idealista.com, Jesús Encinar, "los compradores aprovechan el verano para buscar casa, ya que, en muchos casos, las jornadas intensivas y la menor carga de trabajo permiten a los compradores tener más tiempo para buscar piso por internet".

Nach dem Vorstand von Idealista.com, Jesus Encinar, "nutzen die Käufer den Sommer um ein Haus zu suchen, weil oftmals während der intensiven Arbeitspreioden (weniger Pausen, eher Feierabend im Sommer) und aufgrund der geringeren Arbeitsauslastung die Käufer mehr Zeit haben, eine Wohnung im Internet zu suchen".

Wer Spanien kennt, der sollte wissen, daß im Juli und August in Spanien arbeitstechnisch so gut wie gar nichts läuft. Da langweilen sich die Angestellten und surfen im Internet. Und wo schon so viel vom Immobilienmarkt gesprochen wird, da informieren sie sich noch mehr. Natürlich ist das Interesse nicht weg.
Aber am Ende macht die Rechnung doch immer die Statistik der Registerführer. Denn einzig allein die weist nach, wie viele Wohnungen tatsächlich den Eigentümer gewechselt haben.

Die Nachricht beurteile ich nicht so, daß jetzt der Immomarkt super anzieht. Es informieren sich einfach viele. Und die, die eine Mail senden, hoffen vielleicht darauf, daß der Verkäufer ordentlich vom Preis nachlässt.

Man darf nicht vergessen: Bedarf ist da. Aber: Die Preise sind so hoch, daß weniger trotz der noch immer niedrigen Zinsen kaufen können.

Also, locker bleiben und sich nicht an jedem Stohhalm festhalten Trope. Warten wir doch einmal ab, was die nächsten Statisiken der Registerführer sagen. Dann wissen wir, ob mehr oder weniger verkauft wurde.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.259.717 von spain98 am 22.08.07 19:34:23

Da wo mir ein Strohhalm reicht, brauchen einige schon ein Eichenbalken.

Bedarf ist da.

Schön zu wissen. Habe in den letzten Wochen hier andere Töne gehört.

Warten wir doch einmal ab

Genau, wir warten schon Jahre, da kommt es doch auf paar Wochen nicht an.

[tropezon]

Und wären des Wartens, schauen wir uns mal die USA näher an.

Ich habe noch mal die 3 Artikel gelesen, die ich gestern entdeckt habe in 3 verschiedenen Zeitungen. Die Zahlen scheinen mir so ungeheuerlich, dass ich sie nur mit Vorbehalt weiter geben kann.

Mal ein kleiner Überblick über die amerikanischen Verhältnisse, gemäß einer französischen Zeitung.

http://www.liberation.fr/actualite/monde/273569.FR.php

179.599 im Juli 07, doppelt soviel wie im Juli 06, mehr als 1 Million seit Anfang des Jahres, 80 % mehr als im Vorjahr. Das sind die Schreckenszahlen die Amerika meldet.

Das Ergebnis bisher: jeder 112 te Familie in de Staaten wurde das Haus beschlagnahmt ( oder heißt es gepfändet ) und zwangsversteigert. In Nevada soll es sogar jedes 33 te Haus sein, dass in der Zwangsvollstreckung steckt.

Und es wird noch weiter gehen, sagen die Experten. Bis zu 3 Millionen Familien werden ihre Immobilie verlieren, Dank der Zinserhöhungen und der schlechten Bonität,die, die Hypothekenraten von 400 $ bis über 1.500 $ getrieben haben.

Jetzt schon sind die Zwangsvollastreckungen die höchsten der letzten 37 Jahre. Schon mischen sich Senatoren unters Volk ( es sind bald wieder Wahlen ) und verlangen, dass die Regierung in Washington Maßnahmen trifft um zu retten, was noch zu retten ist.

Und anderseits behauptet: el presidente del banco de la Reserva Federal de Richmond, Jeffrey Lacker, ha afirmado que es poco probable que el gasto general del consumidor sea fuertemente golpeado cuando se ajusten al alza algunas tasas hipotecarias.

Träumer!!!! Oder Zweckoptimist ???

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/08/21/suvivienda/11877114…

Wer Lust hat an schrecklichen Einzelzahlen und Details wird hier bedient:

http://www.realtytrac.com/

Und die Seiten füllen sich weiter, wie man leicht erkennen kann in der letzte rechte Spalte.

Was für ein Desaster.

Wer angesichts dieser Zahlen, z.B. Ratenerhöhungen von 400 auf 1500 $ in kurzer Zeit ( im Vergleich, Spanien Erhöhung von ca. 70 bis 90 € monatlich) oder Zwangsvollstreckungen von über 1 Million vs. Spanien, glaube ich ca. 200, noch aussagekräftige Parallelen zwischen beiden Immobilienmärkte sieht, kann ich bei bestem Willen nicht mehr verstehen.

Tropezon

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.257.941 von tropezon am 22.08.07 17:36:01

Die diversen Zahlen gibt es bei immobilienscout24 natürlich unter dem Link "über uns".

Auszug der aktuellen monatlichen Zahlen:

* Über 2,5 Millionen Besucher (laut NielsenNetRatings)
* rund 600 Millionen Seitenaufrufe
* rund 110 Millionen abgerufene Exposés
* über 70.000 Immobilienanbieter als Kunden

Umsatzzuwachs 2005 auf 2006: 45%

Grüße K1

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.260.156 von tropezon am 22.08.07 20:07:33

Wer angesichts dieser Zahlen, z.B. Ratenerhöhungen von 400 auf 1500 $ in kurzer Zeit ( im Vergleich, Spanien Erhöhung von ca. 70 bis 90 € monatlich) oder Zwangsvollstreckungen von über 1 Million vs. Spanien, glaube ich ca. 200, noch aussagekräftige Parallelen zwischen beiden Immobilienmärkte sieht, kann ich bei bestem Willen nicht mehr verstehen.

Es geht um die Parallelen hinsichtlich der Märkte...

- hohe Eigentumsquote
- relativ lange Niedrigzinsphase
- hohe Nachfrage nach Hypokrediten in dieser Phase
- starke Bau- und Erschliessungstätigkeit
- starker Preisanstieg sowohl bei Grundstücken als auch fertigen Einheiten
- hoher Anteil an variablen Zinsvereinbarungen
- hoher Anteil an Spekulationskauf
- mehr Einheiten fertiggestellt als abverkauft

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.260.449 von Azul Real am 22.08.07 20:34:03

Wo sind die Quellen für Deine Behauptungen?

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.262.519 von tropezon am 22.08.07 23:35:56

Trope, Du bist ja völlig neben der Spur.

Ausser dem Punkt "- hoher Anteil an Spekulationskauf" ist dieser Thread voll von Quellennachweisen für die von Azul aufgestellten Parallelen.

[spain98]

La inflación hace a España liderar la zona euro en caída de competitividad
Die Inflation bringt Spanien Spanien in die Führungsgruppe in Bezug auf den Verlust der Wettbewerbsfähigkeit

España es, tras Irlanda, el país de la zona euro que ha sufrido un mayor deterioro de la competitividad de sus exportaciones desde 1999 hasta julio de 2007, según datos recopilados por el Banco Central Europeo (BCE). Ese deterioro se debe a un mayor crecimiento de la inflación y al distinto impacto en sus exportaciones de la revalorización del euro respecto al dólar y otras monedas de referencia en el comercio.

El BCE calcula la evolución de la competitividad exterior de cada país con relación a 44 socios comerciales. En ese baremo, la competitividad en precio de las exportaciones de la zona euro se deterioró 5,8 puntos respecto a 1999, mientras que en España ese indicador empeoró 12,6 puntos, frente a los 19,8 de Irlanda. Estos dos países encabezaron durante este periodo el crecimiento económico de la zona euro, lo que repercutió en sus niveles de inflación.

http://www.elpais.com/articulo/economia/inflacion/hace/Espan…

[spain98]

Mit 4,714% hat der Euribor 12M seinen höchsten Stand seit dem 03.05.2001 erreicht.
Erst vor 14 Tagen hatte er nach langem Zögern die 4,6 Marke durchbrochen.

Quelle ist übrigens: http://www.bundesbank.de/statistik/statistik_zeitreihen.php?…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.265.205 von spain98 am 23.08.07 10:34:09

Wenn der Euribor dieses Niveau in den nächsten 6 Arbeitstagen hält, so wird der Monatsdurchschnitt bei 4,648%

Hier mal die historischen Kurse für den August
2007-08 4,648
2006-08 3,62
2005-08 2,22
2004-08 2,30
2003-08 2,28
2002-08 3,44
2001-08 4,11
2000-08 5,25

Es wird also der höchste Stand seit 7 Jahren erreicht werden.

Hypothekensalden der Darlehen für den Erwerb von Wohneigentum in Spanien.
Jahr Saldo in Mio €
2003 263.174,3
2004 317.250,0
2005 424.219,3
2006 516.821,1

98% aller Darlehen sind variabel an den Euribor gekoppelt. Allein zwischen 2004 (Januar) und Ende 2005 Dezember wurden 161.045 Mio € an variablen Darlehen in Spanien zum Wohnungskauf gezeichnet.
Nahezu ALLE diese Darlehen haben mehr als eine Verdoppelung der Zinssätze erfahren.

Das wird sich ab jetzt meiner Meinung nach gewaltig auf das Konsumverhalten (wichtigster Pfeiler der spanischen Wirtschaft) der Spanier auswirken.

[rioja94]

hallo germanez

dies nur zu deiner vermutung, das die immobilienblase nur in den medien existieren würde. ich denke doch, das man hier deutlich sieht, wie die banken und der markt reagieren und das dies auf fundamentaldaten beruht :

Finanzkrise
Auch Spanien bangt um Immobilien

Nach Jahren des Booms droht auch spanischen Hausbesitzern empfindliche Wertverluste. Und Banken bangen um leichtfertig vergebene Kredite. VON REINER WANDLER

Residiert lieber zur Miete: Emilio Botin, Präsident von Spaniens größter Bank Santander. Foto: dpa

MADRID taz Nach dem Urlaub folgte prompt eine Übung im Schönreden: Die durch das Hypothekengeschäft in den USA hervorgerufene internationale Finanzkrise "wird keine nennenswerten Auswirkungen auf die Entwicklung der spanischen Ökonomie haben", erklärte Spaniens Regierungschef José Luis Rodríguez Zapatero auf seiner ersten Pressekonferenz nach der Sommerpause.

Doch die Zahlen erwecken einen anderen Eindruck: 14 spanische Banken und Investmentfonds haben bereits zugegeben, im Geschäft mit den US-Risiko-Hypotheken verwickelt zu sein. In den nächsten Tagen dürfte die spanische Börsenaufsicht weitere Zahlen veröffentlichen.

Anzeige

Doch nicht nur ferne US-Geschäfte sorgen für Unruhe, auch der heimische Immobilienmarkt birgt schwer kalkulierbare Risiken. In Spanien gibt es offiziell keine Risikohypotheken wie in den USA, doch ist die Politik der Banken bei der Kreditvergabe in den vergangenen Jahren alles andere als rigoros. Viele Geldinstitute finanzieren Wohnungen ohne Anzahlung. Eine Bescheinigung über Schwarzeinkünfte wird bei der Risikoberechnung oft als Ergänzung zum Lohnzettel akzeptiert. Hatten die Hypotheken vor zehn Jahren noch eine Laufzeit von 15 bis 25 Jahren, werden mittlerweile Wohnungskredite auf bis zu 50 Jahren angeboten. Das Risiko, dass der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, steigt.

Noch geben die Banken die Zahl der Hypotheken, die ein erhöhtes Risiko aufweisen, nur mit 1,27 Prozent an. Dem widerspricht jedoch die ständig steigende Zahl der Zahlungsunfähigen. Alleine in den vergangenen zwölf Monaten wuchs sie um 30 Prozent. Im vergangenen Jahr hatten die Banken dadurch mehr Ausstände, als sie an neuen Krediten vergeben haben.

Gleichzeitig schwächelt der Immobilienmarkt. Nirgendwo in Europa sind die Wohnungspreise in den vergangenen zehn Jahren so stark gestiegen wie in Spanien. Vielerorts haben sie sich mehr als verfünffacht. Die Befürchtung macht sich breit, diese Immobilienblase könnte blatzen. In diesem Jahr erfahren die Wohnungen nur noch eine durchschnittliche Wertsteigerung von 4,4 Prozent. Im Vorjahr waren es noch 10,4 Prozent. Vielerorts fallen die Wohnungspreise gar.

Sollte dies überall geschehen, wären die Folgen verheerend. Denn das überdurchschnittlich hohe Wirtschaftswachstum der letzten Jahre ist dem Bauboom zu verdanken. Bricht der Bausektor zusammen, droht neue Massenarbeitslosigkeit. Die Schuldner müssten dann zudem Wohnungen abbezahlen, die sie zu einem viel höheren Preis erstanden haben. Bei Zahlungsunfähigkeit würden auch die Banken bei einer Zwangsversteigerung Geld verlieren. Der Markt könnte schnell von Wohnungsangeboten überspült werden: In Städten wie Madrid stehen neuerrichtete Stadtteile so gut wie leer. Die Wohnung wurden nur als Spekulationsobjekte gekauft.

Spaniens größte Bank, die Banco Santander Central Hispano, hat die Zeichen der Zeit erkannt. Vor wenigen Monaten verkaufte sie ihr gesamtes Immobilienguthaben. Sie lebt jetzt zur Miete.

quelle google

gruss
rio

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.264.987 von spain98 am 23.08.07 10:19:46

Spain,

Ausser dem Punkt "- hoher Anteil an Spekulationskauf" ist dieser Thread voll von Quellennachweisen für die von Azul aufgestellten Parallelen.

Spricht jetzt Azul´s Anwalt?

Ich glaube Azul ist groß genug um auf mein Posting zu antworten und Zahlen zu präsentieren:

Und, wenn Du schon so angibst, sag mir wo und wann wir genaue Zahlen ( auch mit Vergleich, denn darum geht es ) über:

- hohe Eigentumsquote
- hohe Nachfrage nach Hypokrediten in dieser Phase
- starke Bau- und Erschliessungstätigkeit
- starker Preisanstieg sowohl bei Grundstücken als auch fertigen Einheiten
- hoher Anteil an variablen Zinsvereinbarungen
- mehr Einheiten fertiggestellt als abverkauft

publiziert haben.

Da steht überall nur: Hoch, Stark, mehr .... aber was soll das schon heißen???
Wie Hoch, wie Stark, wie viel mehr, wie viel weniger, etc... Du bist doch derjenige der immer genau ist und 2 Stellen hinter dem Komma rechnet.

Also, her mit den Zahlen.

Und übrigens:
Wer Spanien kennt, der sollte wissen, daß im Juli und August in Spanien arbeitstechnisch so gut wie gar nichts läuft. Da langweilen sich die Angestellten und surfen im Internet.

Hatten die Spanier im letzten Jahr kein Sommer oder sich nicht gelangweilt?
NUR DEUTLICH, falls Du es nicht mitbekommen hast Die Zahlen vergleichen Juli 07 mit Juli 06

.
Trope, Du bist ja völlig neben der Spur.

Also, lieber mal neben der Spur als gar keine zu haben und nur im Nebel rumstochern.

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.269.051 von tropezon am 23.08.07 15:00:21

Zu den Parallelen kommt noch hinzu, dass die Amies im Zyklus (allgem. Marktentwicklung im Bereich Wohnimmo + Zinsentwicklung) einige Quartale voraus sind wie die Spanier.

Aber Zyklen gibt es ja nicht, hab ich ganz vergessen.

[Dilution_Brigade]

rioja, die bank santander mag zwar schlau gewesen sein, daß sie ihren immobestand verkauft hat in der hochphase, ändert aber nichts daran, daß au die santander in usa-hypo-spekulationen verwickelt sein dürfte / ist und herbe verluste hinnehmen muß/müßte. mit ihrem immoverkauf federt sie herbe verluste ab.
probleme in usa-hypo-finanzbeteiligungen haben eigentlich doch alle europäischen banken, nicht nur das, es ist einfach weltweit bei den banken so.
mich persönlich freut es, daß es so gekommen ist. die hausgemachte usa-hypo-krise wurde in die welt getragen, alle banken wollte mitmischen und haben ihren geldgeilen trieb ausgelebt. jetzt ist die suppe versalzen. und wer soll die jetzt auslööfeln ? doch wohl nicht die privaten???

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.273.044 von Azul Real am 23.08.07 19:51:18

Azul,

Schön und gut, dass Du der Meinung bist, der Zyklus gehört zu den Parallelen.

Aber anstatt zu lachen und zu grinsen, wären mir eigentlich die Zahlen und die Vergleiche dieser von Dir behaupteten Parallelen viel lieber. Dann könnten wir mal extrapolieren und vielleicht tatsächlich daraus die Zukunftsentwicklung des spanischen Immobilienmarkt erkennen.

Wie schon gesagt, mit: höher, größer, kleiner, stärker, schwächer, mehr, weniger kann ich ( und vielleicht andere auch ) NIX anfangen.
Mach es wie Dein heutigen Anwalt, genaue Zahlen. Sie müssen nicht 2 stellig hinterm Komma sein, Auf- oder abgerundet auf die Tausender gibt schon ein gutes Bild.

Ich lasse mich gerne überraschen und bin schon bereit mein Gang nach Canossa zu unternehmen, falls es noch andere aussagekräftige Parallelen zwischen beiden Immobilienmärkte gibt.

Du bist dran!

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.268.837 von rioja94 am 23.08.07 14:40:28

hallo germanez

dies nur zu deiner vermutung, das die immobilienblase nur in den medien existieren würde.

Ich habe mir mal die Mühe gemacht und nachgeforscht, wann germanez obige Vermutung ausgesprochen hat.
10 Seiten und 100 Postings zurück, bis # 4140, nur 3 germanez Beiträge, 2 an mich gerichtet in seiner bekannten Freundlichkeit ( zu mir ) und1 mal an Zoetrop, mit dem Text: Na dann: Prost Mahlzeit!.

Aber noch nie über Medien Vermutungen!!!!!

Also, was soll das? Was ist los Rioja? Nur mut. Ich beiße nicht. Du weißt doch: bellende Hunde beißen nicht . Hör mit diesen infantilen und pubertären Faxen auf. Stell Dich als Mann. In unserer demokratischen Welt ist es erlaub, ja gar erwünscht, unterschiedliche Meinungen zu haben. Daraus soll und muss ( darf ) doch keine Feindschaft entstehen.
Ich habe kürzlich geschrieben:

Wir sind alle klug, die einen mal früher, die anderen mal später.

Das gilt für uns alle.

Schöner wäre es, die dummen Sprüche der Journalisten unter die Lupe zu nehmen. Zum Beispiel:

Eine Bescheinigung über Schwarzeinkünfte wird bei der Risikoberechnung oft als Ergänzung zum Lohnzettel akzeptiert.

Ein größeren Schwachsinn habe ich noch NIE gelesen. Man muss nur auf die Bank gehen und sie mal fragen, was sie davon halten.

Nirgendwo in Europa sind die Wohnungspreise in den vergangenen zehn Jahren so stark gestiegen wie in Spanien. Vielerorts haben sie sich mehr als verfünffacht.

Ja, wo haben sie sich denn verfünffacht?????

nur noch eine durchschnittliche Wertsteigerung von 4,4 Prozent.

Der ist nicht so dumm. Mit diesem Prozentsatz wären alle Immobilenbesitzer zufrieden.

Bricht der Bausektor zusammen, droht neue Massenarbeitslosigkeit.

Das ist ein Thema auf das ich noch mal später zurück komme.

Die Schuldner müssten dann zudem Wohnungen abbezahlen, die sie zu einem viel höheren Preis erstanden haben.

Wann und wo? Bisher steigt es doch noch. Ja und dann? Soll er lieber Mieten zahlen, die sich laufend erhöhen und am Ende nichts übrig bleibt???

Rioja, ich hoffe, Du hast erkannt, dass ich Dir weiter oben ein Friedensangebot gemacht habe. Ich habe absolut nichts persönliches gegen Dich, ganz im Gegenteil.

Es liegt an Dir. Du kannst es annehmen oder ignorieren.

Viele Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.273.059 von Dilution_Brigade am 23.08.07 19:52:15

Dilution_brigade,

rioja, die bank santander mag zwar schlau gewesen sein, daß sie ihren immobestand verkauft hat in der hochphase

Das hat im Prinzip mit der Marktlage nicht allzu viel zu tun. Es ist aber schöner im steigenden Markt zu verkaufen als anders herum.
In den letzten 5-6 Jahre haben viele Großbanken und auch große Unternehmen ihren Immobilienbesitz zurückgefahren. Auch oder gerade in Deutschland ( und die haben kein florierenden Immobilienmarkt). Es handelt sich dabei um Bilanz- und Gewinngründen.
Wenn die Immobilie nach 20 oder 25 Jahre abgeschrieben ist, bläht sie nur unnötigerweise die Bilanz auf. Dagegen sind Mieten voll abzugsfähig und reduzieren die Steuern.
Und, wenn wie im voraus bekannt gegeben, die jährliche Eigenkapitalrendite mindestens 12 % sprudeln müssen, haben da Immobilien mit ihren 2,3,4 oder 5 % kein Platz mehr. Wer daraus schließt, dass der Immobilienmarkt gefährdet ist, versteht nichts von Bilanzen.

Das ist das ganze Geheimnis, nicht mehr und nicht weniger.

Viele Grüße

Tropezon

[cienfuego]

kleiner bescheidener Tatsachenbericht - (nicht gegen jemand oder für etwas)

Alle Infos, die hier eingestellt wurden, haben mich auf etwas vorbereitet, was vor 18 Monaten noch keiner vermutet hätte.

Costa Brava 2005 - die selbsternanntenImmobilienmakler schießen schneller als Pilze aus dem Boden
die Immos werden verteilt - nicht verkauft.

Costa Brava Ende 2006 - ein solides Häuschen (2 Bäder, 3 Schlafzimmer, Garten, Garage, 440 qm wird in der Verkauf gestellt - unverbaubarer Blick auf die Bucht, 4 km zum Strand - keine Urbanisation - seit 10 Jahren Stadtgebiet von Rosas.

bisher 60 Interessenten - Blödmänner dabei - einige echte Interessenten - müssen ihre Wohnung verkaufen - nachweislich bis heute nicht gelungen.
kleine Villa (wie es hier heißt) auch noch nicht verkauft. Es geht dabei nicht um den Preis. Es gibt wenig Kaufwillige und wenn sind es gottlob Spanier, Franzosen und Engländer. Deutsche bestimmt nicht.

So - kleiner Tatsachenbericht, --- spricht für sich.

Die Welt ist im Wandel. Immobilien sind nicht falsch, besser als ein falscher Zock an der Börse allemal. Das Objekt ist gut - kein Bauchweh - Tatsachenbericht - es hat sich vieles verändert in den letzten Monaten.

cf
Haus

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.275.882 von cienfuego am 23.08.07 23:41:56

Hallo cienfuego, schön von Dir zu hören.

ein solides Häuschen (2 Bäder, 3 Schlafzimmer, Garten, Garage, 440 qm wird in der Verkauf gestellt –

Kannst Du auch den Preis mitteilen? Und wie viel m² das Haus?

Ich kann Dir dann morgen vielleicht mehr darüber sagen.

Liebe Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.275.882 von cienfuego am 23.08.07 23:41:56

Cienfuego,

Ich habe mir das kurz nochmal überlegt. Du weißt ja, dass eine meiner Freundinnen in Rosas wohnt ( kleiner Scherz in der Nacht ). Eine sehr Gute Bekannte, die ich oft besucht habe und kenne mich ein wenig aus in dieser schöne Gegend ( allerdings zu rau und zu viel Wind für mich, aber dafür ein Surferparadies ).Was ich allerdings am meisten schätze, ist die Küche. Adrian Ferran lässt grüßen.

Ich schätze mal, dass dieses Haus eine Standartgröße hat ( wie viele am Berg ) von ca. 100 m² +/- 10 %. Und ich schätze ebenfalls, dass die Immobilien zwischen 350 bis 370.000 € angeboten wird. Je nach Alter und Ausstattung eventuell auch 5 % mehr oder weniger.

Kommt das ungefähr hin?

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.265.534 von spain98 am 23.08.07 10:52:37

Wenn der Euribor dieses Niveau in den nächsten 6 Arbeitstagen hält, so wird der Monatsdurchschnitt bei 4,648%


Als ich das geschrieben habe, war der Euribor noch bei 4,714%. Das war gestern.
Heute ist er schon bei 4,791%, weil die jüngsten Worte von Trichet vermuten lassen, dass die EZB den Leitzins anheben wird.

Also müsste das jetzt lauten:
Wenn der Euribor dieses Niveau in den nächsten 5 Arbeitstagen hält, so wird der Monatsdurchschnitt bei 4,669%, rund 4,67%.
Das wäre eine Zunahme um 2,41% im Vergleich zum Vormonat Juli, ein Stärkerer Anstieg als Juni auf Juli. Und daß trotz der Turbulenzen am Börsenmarkt.

[spain98]

Nuevo signos de desaceleración inmobiliaria: la tasación de viviendas en España cae un 19%
Neue Anzeichen für den Rückgang des Immobilienmarktes: Die Anzahl der Gutachten für Wohnraum fällt um 19%

El mercado inmobiliario español sigue dando muestras de desaceleración. Según datos del Ministerio de Vivienda recogidos por Servimedia, en el primer semestre de 2007 se tasaron en España un total de 422.307 viviendas, un 18,8% menos que en el mismo periodo del año anterior, cuando la cifra alcanzó las 520.384.
Nach dem Wohnungsministerium wurden im ersten Semester 2007 422.307 Wohnungen begutachtet, 18,8% weniger als im selben Vorjahreszeitraum.
Sólo dos comunidades autónomas se salvan de las caídas, Castilla y León, con una ligera subida del 0,2% al realizarse 42 tasaciones más, y destaca el caso del País Vasco, donde éstas crecieron un 36,3%, al pasar de 7.975 de enero a junio de 2006 a 10.877 en los mismos meses de 2007.
Mehr Gutachten in Castilla y León (0,2%), País Vasco (36,3%)

Weniger Gutachten in:
En el lado opuesto, lidera las caídas Navarra, con un descenso en el número de las tasaciones del 36,2%, seguida de Madrid, con una bajada del 35,7%, Ceuta y Melilla (33,7%), Galicia (26%), la Comunidad Valenciana (21%) y Cataluña (20%).

La comunidad en la que más tasaciones se realizaron en los primeros seis meses del año fue Andalucía, con un total de 86.164, un 18% menos que en el mismo periodo del año anterior.

Le sigue Cataluña, con 68.639 viviendas tasadas en el primer semestre de 2006, la Comunidad Valenciana (62.263) y la Comunidad de Madrid (46.652).
http://www.cotizalia.com/cache/2007/08/23/52_nuevo_signos_de…

Die Provinzen mit den meisten Immobilientransaktionen haben die grössten Einbrüche.
Das sagt meiner Meinung nach viel mehr aus, als die Nachricht über die Besuche bei Idealista.com
Denn wer eine Wohnung kaufen will und finanziert (wohl die meisten), der muss ein Gutachten machen lassen. Ohne Gutachten keine Hypothek und ohne Hypothek kein Kauf.

2006 wurden 377.156 Neubauwohnungen verkauft. Setzt sich der Rückgang der Gutachten 1zu1 auf die Verkaufszahlen um, dann würden 2007 noch 306.250 Neubauwohnungen verkauft werden.
Es werden aber in 2007 vorraussichtlich 650.000 bis 700.000 Neubauwohnungen fertiggestellt werden.
2007 wird also nur die Hälfte dessen, was neu auf den Markt kommt verkauft werden (auch wenn die Verkaufszahlen nicht um 18,8% zurückgehen).

Wenn jetzt einer nach Quellen für die Zahlen fragt, dann soll er mal den Thread durchsuchen. Hatte die Zahlen vor kurzem mit Quellenangaben reingestellt.

[Azul Real]

das liegt sicher nur am neuen Código Técnico de la Edificación und den bösen Medien


Aug. 24 (Bloomberg) --
Spanish housing starts fell 21
percent in May, the first drop for that month in six years,
Cinco Dias reported, citing data provided by Spain's Ministry of
Development.

A total of 59,700 houses were initiated, compared with
75,300 dwellings started in May 2006, the newspaper said.
Builders slowed their rate of growth this year, indicating
the market may be completing a cycle, the newspaper said.

The annual growth rate for starts in the six months ended
June 30 shrank to 1.5 percent this year from 11 percent in the
year-earlier period, the newspaper said.

--Editor: White (adb)

To contact the reporter on this story:
Sharon Smyth in Madrid at [phone] or
[e-mail].

To contact the editor responsible for this story:
Rob Urban at [phone] or [e-mail]

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.276.152 von tropezon am 24.08.07 02:09:10

Du hast Recht! wird unter 350' zum Notar gehen. Vor einem Jahr wäre es sicher noch drüber gewesen. Liegt in guter Halbhöhenlage (wie mein eigenes auch) -(anfangs sind die Leute begeistert, was ganz oben am Berg zu anzuschauen , wenn sie dann erst jeden Tag die Schlängelstraße rauf und runtermüssen, finden sie es nicht mehr so lustig und wenn oben die Tramontana pfeift, auch nicht mehr. Also liegt man mit ca. 100 m über der Bucht ganz gut.
Immer mehr Spanier finden hier jetzt auch ihr zuhause - gutes Zeichen! Und da müssen die Kinder zur Schule.
Auch eine vierspurige Verbindung in die Stadt Figueres ist fertiggestellt.
Die Familie ist Erstbesitzer und das Haus ist in bezugsfertigem Zustand - die Spanier und Franzmänner finden es toll, als Deutsche sage ich, einmal pinseln im Haus hat auch was.

Kommt Zeit, kommt Rat. Keine Hektik - vermieten könnte ich morgen zif-fach, will ich aber nicht.
saludos - aus einem "deutschen Sommer" an der Costa Brava
cf

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.280.520 von cienfuego am 24.08.07 13:12:42

und bei Adrian ist reserviert - allerdings erst für das nächste Jahr .... aber über feine Küche können wir uns hier wirklich nicht beklagen - solltest Du mal in der Gegend sein - Tipps genug, muß nicht Adrian sein, will ich mir auch nicht öfter leisten, die Spinnereien sind mittlerweile zu übertrieben- will ja auch noch was essen, nicht nur gucken.

cf

[lapamita]

hallo gruss aus thailand............

der wohnungsmarkt in den feriengebieten ( also nicht wohnimms in bkk) ist kmplett zusammengebrochen...da kann man auf andere laender rueckschluesse ziehen.
an einem ertsen projekt, was ich gestern sah ,relativ gute lage wurde von 2millionen thb ( neubau 60qm) um 400.000 reduziert zzgl ein paar gratis extras wie aircons etc.
wir haben hier die ersten sehr starken rueckgaenge, auh an gebraucht objekten, betroffen sind die boomregionen der letzten jahre,, wo die preise ueber neuabukosten liegen.8 billionen usd
in rayng wo ich bon sind die presie flat,, da unter baukosten.

ganz allgemein , gehe ich davon aus ,das wie immer das was aus den USA ausgeht in 12 monaten ueberall hinschwappt.

ich denke wir gehen in schlecchte zeiten.....

heute meldet die banc of china 8 bio usd exposure zum us subprime market. das alles ist erst der beginn.
mein bekannter aus den usa, mit dem ich die letzten jahre viel ueber den dreck geredet habe,, hat sich nichts zu herzen genommen, und 200.000 usd in den sand gesetzt mit reits, die er im januar gekauft hat.
grundsaetzlich sehe ich die entscheidung bernankes als komplett falsch an.
damals als er nch fed goveneur war sagte er in 2003 in etwa^^^^what cannot be, that cannot happen,and waht cannot happen we do everything, that it cant happen,,,dies damals auf die konzert. fed aktionen zur stuetzung der amerkte.
heute kann er so markant nicht mehr reden,, aber er setzt es weiter um.
mittelfristig sehe ich diese entscheidung als sehr negativ an,weil zum einen er damit die inflationsbekaemfung ganzz aufgegeben hat, und auf der ANDEREn seite, die geldmenge weiter aufblaeht und damit die porbleme weiter verschaerft,,,und bald fragen sich alle, wie steht es denn wirklich um die wirtschaft,wenn dieser schritt notwendig war.
bernanke sitzt in der falle, er ist nicht mehr berechenbar, die fed als stabilitaestfaktor ausgefallen,, und die graestche zwischen inflationsbekaempfung, konjunktur und geldmenege, wird ihm nicht mehr gelingen wie alan greenspan.... bernanke kann die maerkte nicht wie alan ueberzeugen.
ausserdem sind wir, nach meiner meinung, in einem lang anhaltenden inflationszyklus,der gerade am beginn steht. ( gruende inflationsbereinigter CRB index, dazu kommt das die versorgung durch immer billigere industriegueter durh auslagerung in billiglohnlaender und automatisierung dem ende zu geht,)

ein dillema fuer die usa und in der folge alle...........
eine us rezession ,haette zumindest eine positive folge, ein ausgeglichene handelsbilanz, weil der konsumer nicht mehr konsumiert,,und dies mittelfristig zu eienr staerkung des usd beitraegt.

nebenbei bei allem bank of NY,JPM und andere stehen bei einem credit default unter glaeubigerschutz der usa. die M* menge wird nicht mehr veroeffentlicht usw...............

ah,..............

ich errinere mich noch an das gefeierte BASEL II,,,, was die banken aufforderte ihre eigenkapitalquten bis 2007 zu erhoehen,,und die kreidtportfolis zu ueberarbeiten ,,sollte 2007 umgesetzt sein.....
eher ist das das gegenteil passiert,, und keiner redet mehr von BASEL II

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.251.075 von Azul Real am 22.08.07 10:30:37

Azul,

mit der Argumentation das die Spanier Gott sei Dank überaus kulante Banken haben und natürlich sehr viel bessere Vertragskonditionen im Kleingedruckten die sie dem „ehrlichen“ spanischen Piso-Kreditnehmer anbieten. (ich lach mich gerade tod),

Da Du anscheinend wenig Ahnung hast über den Verlauf von Verhandlungen mit den spanischen Banken und mit welcher Intensität sie versuchen – wenn der Kunde Schwierigkeiten hat - ihm zu helfen, ist dieser Artikel lesenswert.

¿Me pueden embargar mi casa?

La subida del euribor se lo está poniendo cada vez más difícil a muchas familias a la hora de pagar sus hipotecas. La negociación de los bancos con el cliente es vital para no perder la vivienda. Por María Canales
Las constantes subidas del euribor están quitando el sueño a muchas familias españolas. En los últimos dos años, el principal índice de referencia de las hipotecas se ha duplicado (actualmente en el 4,50%), y según los expertos todavía se esperan mayores incrementos en lo que queda de año. Pagar la hipoteca cada vez supone un esfuerzo mayor y el agobio de no poder hacer frente a los pagos en un momento dado, si los tipos siguen subiendo, y de perder la vivienda se ha instalado ya en muchos hogares españoles.
Aunque los expertos aseguran que la situación no es alarmante, los casos de morosidad en los créditos hipotecarios están aumentando. En Madrid, por ejemplo, las denuncias por impagos en las hipotecas se incrementaron en el primer semestre de 2007 un 67,7% respecto al mismo periodo del año anterior, según un estudio encargado por el Decanato de los Juzgados de Madrid.¿Qué ocurre en estos casos? ¿Es posible perder la casa por no pagar las cuotas?Lo primero que dejan claro las entidades es que no quieren quedarse nunca con la casa de nadie y el embargo es su último recurso.

Cuando se produce un impago de una deuda hipotecaria, el banco negocia con cada cliente de manera personalizada para conseguir la mejor salida para ambas partes.

Antes que dejar de pagar, las posibilidades que ofrece el banco son muchas: alargar el plazo del préstamo para abaratar las cuotas, contactar con entidades que refinancian la deuda o reunificar los pagos, e incluso asesorar en la venta del piso y así que se pueda hacer en buenas condiciones y sin las cargas de un procedimiento hipotecario.
Es decir, «la entidad, antes que echarte de casa y subastarla, intenta ajustar al máximo los términos para no tener que ejecutar la hipoteca» , dice Jordi Fabregat, profesor de finanzas de Esade.

Si todo esto falla, el banco inicia entonces la ejecución, poniendo la correspondiente denuncia judicial. Este procedimiento, dependiendo de la zona geográfica, puede tardar entre 8 y 18 meses. Es entonces cuando el juez declara el embargo de la vivienda, que, suele ser luego subastada por el banco.
En algunas entidades, cuando se produce un impago, el banco genera automáticamente cartas, llamadas, mails, sms y otras acciones encaminadas a reclamar la deuda impagada. Éstas comienzan, en general, cuando el deudor tiene una cuota impagada de más de 15 días y suele terminar cuando lleva entre 90 y 120 días con cuotas impagadas.
Si no hay respuesta por parte del cliente, éste entra en la lista de morosos (Asnef) y la entidad traslada el caso a la asesoría jurídica para su reclamación judicial.
Pero desde septiembre de 2004 que entró en vigor la nueva Ley Concursal , las personas físicas pueden acogerse a un procedimiento similar a la figura de la suspensión de pagos o la quiebra que existe para las empresas que no pueden hacer frente a las cargas -concurso de acreedores-. Gracias a esta ley, un juez de Barcelona declaró recientemente, por primera vez, la suspensión de pagos de un matrimonio tras declararse insolvente. Su casa no fue embargada y el banco tuvo que acordar con el cliente la forma para lograr el cobro.

Pese al aumento de los impagados, la banca está tranquila, ya que las tasas de morosidad de las entidades siguen siendo bajas.

Hast Du Dich jetzt Tod gelacht oder ist Dir ein Licht aufgegangen?

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.280.520 von cienfuego am 24.08.07 13:12:42

Cienfuego,

Ich habe mir das ganze mal angeschaut und Daten gesammelt über die Provinz Gerona.( über Rosas alleine gibt es die leider nicht ).

Zuerst mal ganz allgemein, aber wichtig.
Bevölkerung: 687.331
Immobilien gesamt. 483.442 ( davon libre – keine VPO - 457.006 )
Hauptwohnsitz: 249.970 ( davon 200.830 Eigentum und 49.140 Mietobjekte )
Zweitresidenz: 233.472
Von Januar bis Dezember 2006 wurden 22.600 Immobilien verkauft, davon 9500 Immos unter 150.000€, 12.500 bis 300.000€, 1850 zwischen 300 und 450.000€, der Rest teuerer.
Ca. 80% der verkauften Immobilien hatten weniger als 90m², ganze 408 ( im Jahr 2006 ) hatten zwischen 90 und 120m².

Immer mehr Spanier finden hier jetzt auch ihr zuhause - gutes Zeichen!
2006 waren die Käufer 84 % Spanier und 16 % Ausländer.

Bezahlte Preise 4 Quartal 2006.( Durchschnittspreise )

Neubau: 219.173,0 € pro Immobilie oder in einer andere Veröffentlichung: 2.335,2 € / m²
Altbau : 193.499,7 € ................... 2.023,9 € / m² ( Wohnungen, keine Chalets )
Grundstückspreise: 389,50 pro m²

Neubaubeginn 2006: 18.332 Einheiten ( 14,66 % mehr als im Vorjahr ) und es wurden 39.058 Hypotheken abgeschlossen, 3,33 % weniger als im Vorjahr. ( wie diese Zahl entsteht kann ich leider nicht sagen )

Aus den obigen Zahlen, kannst Du erkennen, dass fast alle Einwohner im Eigentum wohnen und auf fast jeden Erstwohnsitz, auch eine Ferienimmobilien kommt.

Wenn ich mir an Hand dieser Zahlen ein Urteil erlauben darf, muss ich sagen, dass die Preisvorstellung Deiner Bekannten ( 350/360.000 € ) utopisch ist. Das erklärt auch, warum kein Interhesse besteht. ( bei uns an der Costa Blanca bekommst Du für diesen Preis ein Haus mit 150 m² auf einen Grundstück von 700/ 800 m² ) Die Käufer sind heutzutage besser informiert als man glaubt ( siehe Sucherzahlen bei Idealista ) Die Konstruktion eines normalen Hauses kostet ca. 800 € / m² und für 1.200 € bekommt man fast schon Luxus. Das ergibt für ein 100 m² Haus auf einen Grundstück von 440 m²:

250 bis 290.000 €.

Alles was drüber ist, ist ein Geschenk des Himmels.

Du hast Recht! wird unter 350' zum Notar gehen. Meiner Meinung nach mindestens 10 bis 15 % weniger.

Es geht dabei nicht um den Preis. Es gibt wenig Kaufwillige und wenn sind es gottlob Spanier, Franzosen und Engländer. Deutsche bestimmt nicht.

Oh doch. Reduziere den Preis auf den normalen und richtigen Wert und das Haus ist noch in diesem Jahr verkauft.

Kommt Zeit, kommt Rat. Keine Hektik - vermieten könnte ich morgen zif-fach, will ich aber nicht.

Erklär das mal den Leuten die immer mit den leerstehenden Immobilien rumfummeln ( weil sie glauben sie sind unverkauft oder unverkäuflich ), z.B. als letzter Manfred123.

In habe noch einen guten Bericht ( vertraulich ) über die Provinz, allerdings auf spanisch. Falls Du interessiert bist, schicke ich ihn Dir per B.M.

Liebe Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.277.473 von spain98 am 24.08.07 09:38:09

Spain,

Sólo dos comunidades autónomas se salvan de las caídas, Castilla y León, con una ligera subida del 0,2% al realizarse 42 tasaciones más, y destaca el caso del País Vasco, donde éstas crecieron un 36,3%, al pasar de 7.975 de enero a junio de 2006 a 10.877 en los mismos meses de 2007.
Mehr Gutachten in Castilla y León (0,2%), País Vasco (36,3%)

Ist doch interessant, findest Du nicht.

Da hat doch gerade ein User behauptet ( Name habe ich vergessen, falls Du nach Quellenachweis fragst ), dass in Leon NICHT mehr gebaut wird und der Markt zusammen gebrochen ist. Ich glaube etwas ähnliches hat er auch von Cantabrien behauptet, wo er sein Urlaub verbarachte.Oder war es Asturien?

Und das Baskenland, wo doch die Preisen schon im Himmel sind, 36,3 % mehr Interessenten...Woau !!! Wo möglich auch Rioja? ( ein kleiner Scherz )

Das sagt meiner Meinung nach viel mehr aus, als die Nachricht über die Besuche bei Idealista.com
Denn wer eine Wohnung kaufen will und finanziert (wohl die meisten), der muss ein Gutachten machen lassen. Ohne Gutachten keine Hypothek und ohne Hypothek kein Kauf.

Absolut richtig.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.280.703 von lapamita am 24.08.07 13:28:24

Lapamita,

ganz allgemein , gehe ich davon aus ,das wie immer das was aus den USA ausgeht in 12 monaten ueberall hinschwappt.

Na, dann freuen wir uns doch.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/08/24/suvivienda/11879718…

La crisis se da un respiro en EE UU: Las ventas de casas nuevas en julio aumentaron un 2,8%
Los inventarios de casas a la venta bajaron un 1% y quedaron en 533.000 unidades, la cuarta disminución mensual consecutiva.
El precio medio de ventas en julio, según el gobierno, fue de 239.500 dólares, un 0,6 por ciento más que un año antes.

Kleinvieh macht auch Mist, heißt es doch.

Und Frankreich zieht nach.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/08/24/suvivienda/11879707…

Sarkozy anima a los franceses a comprarse una casa con nuevas medidas fiscales
El primer año se desgravará un 40% de los intereses y un 20% los cuatro siguientes

Wann kommt Spanien?

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.277.473 von spain98 am 24.08.07 09:38:09

Spain,

ich habe doch noch eine Frage an Dich, ohne Quellennachweis.

Nach dem Wohnungsministerium wurden im ersten Semester 2007 422.307 Wohnungen begutachtet,
Es werden aber in 2007 vorraussichtlich 650.000 bis 700.000 Neubauwohnungen fertiggestellt werden. 2007 wird also nur die Hälfte dessen, was neu auf den Markt kommt verkauft werden

Wenn man also die Gutachten auf das Jahr hochrechnet, ergibt sich die Zahl von knapp 845.000 Einheiten.
Woher weißt Du, wie viel neue Wohnungen und wie viel „ alte“ begutachtet werden? Habe ich etwas übersehen?

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.291.995 von tropezon am 25.08.07 16:58:13

Trope,
die Angabe wird nicht gemacht. Die Zahl betrifft die insgesamt begutachteten Wohnungen.

Zahlen aus 2006:
916.103 Wohnungsverkäufe (davon 389.594 Neue und 526.509 gebrauchte)
1.324.522 gezeichnete Hypothekendarlehen für Wohnungen (INE)

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.295.586 von spain98 am 26.08.07 09:15:30

Spain,

die Angabe wird nicht gemacht. Die Zahl betrifft die insgesamt begutachteten Wohnungen.

Eben, Gesamtzahl. Wie kannst DU dann jetzt schon behaupten, dass in 2007 NUR DIE HÄLFTE der Neubauten verkauft werden?

werden. 2007 wird also nur die Hälfte dessen, was neu auf den Markt kommt verkauft werden

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.295.937 von tropezon am 26.08.07 11:49:18

Lies einfach mal und lass Hirn walten:

2006 wurden 377.156 Neubauwohnungen verkauft. Setzt sich der Rückgang der Gutachten 1zu1 auf die Verkaufszahlen um, dann würden 2007 noch 306.250 Neubauwohnungen verkauft werden.
Es werden aber in 2007 vorraussichtlich 650.000 bis 700.000 Neubauwohnungen fertiggestellt werden.
2007 wird also nur die Hälfte dessen, was neu auf den Markt kommt verkauft werden (auch wenn die Verkaufszahlen nicht um 18,8% zurückgehen).

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.296.883 von spain98 am 26.08.07 17:35:01

und lass Hirn walten:

uiuiui, jetzt setzt Du aber viel vorraus. Darauf würden mir ´ne Menge Sprüche einfallen, die aber ziemlich sicher eher unter der Gürtellinie landen würden - insofern lass ich es besser

Grüße K1

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.296.883 von spain98 am 26.08.07 17:35:01

Spain,

Lies einfach mal und lass Hirn walten:

warum provozierst Du? Habe ich nicht höfflich genug gefragt ? Ich hätte meine Sätze auch anders formulieren können und Dich fragen, ob Du wieder Prophet spielst oder Hellseher bist.

Ich bin kein Deutscher und somit hätte ich schon Narrenfreiheit in der Grammatik oder Orthographie, aber DU, als Deutscher solltest darauf eher genau achten, wenn DU soviel mehr HIRN hast als ich.

Übrigens Quantität ( mehr ) ist kein Synonym von Qualität.

Ein Satz im Konjunktiv ( dokumentiert die Möglichkeitsform und unterstreicht die Ungewissheit ), gefolgt von einer Affirmation, also einer daraus erfolgten Behauptung, lässt den Leser zweifeln ob der Autor weiß, vermutmaßt, oder wie in Deinen Fall, einfach Recht haben will. Grammatikalisch ist es allemal unkorrekt und ansonsten bedauerlich.

K1,

ein Glück für Dich, dass Du Dich zurück gehalten hast. Nur dumme Sprüche oder Zweideutige Zwischenrufe ( teilweise an der Beleidigungsgrenze ) ohne jemals einen Konstruktiven Beitrag zu dem Thema geleistet zu haben, sprich nicht von sprudelnder Intelligenz. Sowie damals Deine Bemerkung, als ich Spain 98 fragte seit wann er in Spanien ist und Du in der gleichen Richtung wie Heute antwortetest. Dann fragt doch mal Rioja 94, ist er seit 94 in Spanien, oder vorher in der Provinz Rioja gewesen, oder trinkt er nur gerne den Jahrgang 94 aus dem Rioja. Was meinst Du, Intelligenzbolzen ????

Solltest Du aber mal zufällig positiv und konstruktiv hier beitragen können, wäre das eine ungewöhnliche aber auch erfreuliche Überraschung.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.297.174 von tropezon am 26.08.07 19:07:03

Trope, bleib mal auf dem Teppich. Ich habe nicht behauptet, daß DU kein Hirn hast, sondern nur gesagt, dass Du es einmal bei der Interpretation meines Beitrages benutzen sollst, wenn Du nachfragst.

Ich denke, mein Beitrag ist klar und die Folge, die ich aus Statistiken des letzten Jahres in Zusammenhang mit den neuen Statistiken bzgl. der Gutachten ableite, ist verständlich.
Einen Anspruch auf Richtigkeit erhebe ich natürlich nicht. Es ist eine Prognose.

Wie kannst DU dann jetzt schon behaupten, dass in 2007 NUR DIE HÄLFTE der Neubauten verkauft werden?
Meine Antwort:
2006 wurden 377.156 Neubauwohnungen verkauft. Setzt sich der Rückgang der Gutachten 1zu1 auf die Verkaufszahlen um, dann würden 2007 noch 306.250 Neubauwohnungen verkauft werden (18% weniger).
Es werden aber in 2007 vorraussichtlich 650.000 bis 700.000 Neubauwohnungen fertiggestellt werden.
2007 wird also nur die Hälfte dessen, was neu auf den Markt kommt verkauft werden (auch wenn die Verkaufszahlen nicht um 18,8% zurückgehen).

Was soll ich denn da noch gross erklären?
Deutlicher kann ich meine Meinung nicht ausdrücken.
Wie gesagt, erhebe keinen Anspruch darauf, daß das eintreten muss. Aber die Zahlen aus dem Vorjahr und die erwarteten fertigstellungen von Neubauten in 2007 lassen den Schluss zu.
Ich sehe keinerlei Anzeichen dafür, daß in 2007 auf einmal 500.000 Neubauwohnungen verkauft werden.

Punkt. Aus. Ende.

[Elliott]

Hallo zusammen,

bin zum ersten Mal in Eurem Spanien Immo Thrad.
Grund ist die Überlegung bei einer Spanischen Bank die eventuell ein Rad in der Finanzierung von Immobilien dreht Short zu gehen.
Eventuell auch ein Wert der Bauindustrie.

Macht dies Sinn und kennt Ihr involvierte Werte?

Danke Elliott

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.297.351 von spain98 am 26.08.07 19:54:40

Ich sehe keinerlei Anzeichen dafür, daß in 2007 auf einmal 500.000 Neubauwohnungen verkauft werden.

vielleicht senkt ja die ezb nochmal die zinsen auf 2 punkte um die so schlecht laufende wirtschaft anzukurbeln

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.297.718 von Elliott am 26.08.07 21:35:44

Auf fallende Kurse am spanischen Immobilienmarkt setzten
Leser des Artikels: 145




Auf fallende Kurse am spanischen Immobilienmarkt setzten


Rund 86% des Vermögens spanischer Haushalte stecken in Immobilien. Etwa 97 Prozent der iberischen Hypotheken hängen vom einjährigen Zinssatz ab. In einem Umfeld steigender Zinsen und einer sich möglicherweise abflachenden Konjunktur in Spanien drohen möglicherweise ernste Risiken für den dortigen Immobilienmarkt. Die ABN AMRO Bank macht es nun exklusiv möglich mit Short MINI Future Zertifikaten an fallenden Kursen bei ausgewählten spanischen Bauentwicklern zu partizipieren.


Name ISIN WKN Referenzkurs Geldkurs Briefkurs Hebel
Activ. de Constr. y Serv. MINI Short NL0000857209 AA0HWU 48,00 2,18 2,23 2,17
Acciona MINI Short NL0000857241 AA0HWW 204,00 7,75 7,85 2,62
Fomento de Constr. MINI Short NL0000857225 AA0HWV 70,00 4,02 4,05 1,74
Stand: 18.06.2007 (Um mehr Infos zu erhalten klicken Sie die Produkte an)


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Thread: Spanischer Immobilien Markt

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.297.351 von spain98 am 26.08.07 19:54:40

Spain,

Einen Anspruch auf Richtigkeit erhebe ich natürlich nicht. Es ist eine Prognose.

Ach soooooo, das muss man ja wissen, dass „wird“ eine Prognose ist und keine Behauptung, also eine Möglichkeit oder wie Du weiter schreibst „ nur Deine Meinung“.... 2007 wird also nur die Hälfte dessen,

Was soll ich denn da noch gross erklären?

Nicht erklären, richtig schreiben, dann kommen auch keine „dumme“ Fragen, zumindest nicht von mir.

Wie gesagt, erhebe keinen Anspruch darauf, daß das eintreten muss. Aber die Zahlen aus dem Vorjahr und die erwarteten fertigstellungen von Neubauten in 2007 lassen den Schluss zu.

Das hört sich doch schon ganz anders an und lässt die Möglichkeit offen, dass es auch anders sein könnte. Also kein „wird“ sondern „könnte“.

Wenn es so einfach wäre, wie Du es mit diesem Beispiel probierst, dann bräuchten wir keine Analysten, Meinungsforscher und ähnliche Berufszweige mehr. Auch Propheten und Hellseher würden arbeitslos werden. Für die Extrapolierung , wie Du sie angewandt hast, würden einfache Mathematiker reichen. .....( mit einem bissl Hirn könnten wir es sogar selbst ausrechnen ) und die Welt wäre gerettet ....oder verdammt, je nach dem von welchem Anfangsergebnis man ausgeht.

Ich werde nicht den gleichen Fehler machen wie Du und Deine Intelligenz unterschätzen. Ich weise nur darauf hin, dass wenn Du das Jahr 2005 z.B. als Ausgangsbasis nehmen würdest, ein ganz anderes Ergebnis am Ende stehen könnte. Und mit dem gleichen extrapolieren beim Dax, dieser wahrscheinlich schon bei 50.000 Punkte oder noch höher stünde, wenn man das Jahr 2000 zu 1999 als Maßstab nimmt.

Soviel zu dem Thema „ Extrapolation“.

2006 wurden 377.156 Neubauwohnungen verkauft. Setzt sich der Rückgang der Gutachten 1zu1 auf die Verkaufszahlen um, dann würden 2007 noch 306.250 Neubauwohnungen verkauft werden (18% weniger) .
2007 wird also nur die Hälfte dessen, was neu auf den Markt kommt verkauft werden (auch wenn die Verkaufszahlen nicht um 18,8% zurückgehen).

Und trotzdem verstehe ich diese Deine „ Prognose“ nicht. Wie kann man glauben, dass NUR die Hälfte der Neubauten verkauft werden, wenn die GESAMTEN Verkaufszahlen sich nicht reduzieren aber bei Deiner Extrapolation die minus 18 % zugrunde gelegt werden.
Das ist mir ein Rätsel ..... und wird es sicher auch bleiben, bei meinem kleinen Hirn.

Aber ich werde trotzdem gut schlafen. Gute Nacht.

Tropezon, noch auf der Couch


PS

Aufgefallen ist Dir aber schon, dass DEINE folgende Behauptung ( oder ist es auch NUR eine Meinung ? ) nicht stimmen kann:.

Denn wer eine Wohnung kaufen will und finanziert (wohl die meisten), der muss ein Gutachten machen lassen. Ohne Gutachten keine Hypothek und ohne Hypothek kein Kauf.

Du schreibst nämlich auch :

Zahlen aus 2006: ...916.103 Wohnungsverkäufe (davon 389.594 Neue und 526.509 gebrauchte)
1.324.522 gezeichnete Hypothekendarlehen für Wohnungen (INE)

Ergo: im ganzen Jahr 2006 müssten mindestens 1.324,522 Gutachten gemacht worden sein um Deiner Logik zu entsprechen. Dann wären die 422.307 in dem ersten Halbjahr 2007 weniger als ein drittel.

Wie schätzt Du das ein? Zweites Halbjahr überproportional mehr oder ende 2007, die Katastrophe???

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.298.785 von tropezon am 27.08.07 01:15:35

dann bräuchten wir keine Analysten, Meinungsforscher und ähnliche Berufszweige mehr
...die brauchen wir wirklich nicht, denn diese liegen meist so verkehrt, das wenn sie mit eigenem geld arbeiten wuerden schon laengst pleite werden,,das ist wie mit den bankberatern,warum arbeiten die fuer kleines geld wenn sie es so gut koennten.....mnachmal habe ich das gefuehl das analysten sich nicht irren, sondern gewollt irren, im namen ihres arbeitgebers oder eines lobby.

nebenbei mit dem satz "es schwappt aus den usa herueber",,, dies ist nur ein weiteres indiz fuer das was ich und viele andere genannat haben,,und die usa setzt die financial trends, auch der aufschwung ging von den usa aus in sachen immo, und hat dann als erstes die angelsaechsichen laender erreicht,und dann den rest...

also macht doch mal hier alle eine prognosse,auch du tropezon, zum stand der immos mitte 2008.
trope, du sagst immer den IST zustand ,,du gibst aber nie eine prognosse oder deine meinung zur zukunft ab.
klar das st easy ,,dann kann man auch nicht verkehrt liegen.

also ich wuerde gerne was von dir hoeren, ueebr die zukunft bis mitte 2008 bzw einen 5 jahresausblick.
und wenn man dann daneben liegt, macht nichts,,,man kann nicht zu 100% richtig liegen, sonst waere auch keiner mehr online, und wo wegen reichtum geschlossen.

gruss

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.298.785 von tropezon am 27.08.07 01:15:35

Und trotzdem verstehe ich diese Deine „ Prognose“ nicht. Wie kann man glauben, dass NUR die Hälfte der Neubauten verkauft werden, wenn die GESAMTEN Verkaufszahlen sich nicht reduzieren aber bei Deiner Extrapolation die minus 18 % zugrunde gelegt werden.
Das ist mir ein Rätsel ..... und wird es sicher auch bleiben, bei meinem kleinen Hirn.
ca. 700.000 Wohneinheiten werden 2007 fertiggestellt
389.594 Neubauwohneinheiten wurden in 2006 verkauft
Also würden bei gleichbleibenden Verkaufszahlen 55,66% der in 2007 fertiggestellten Wohnungen verkauft werden.
Werden 18% weniger verkauft, dann wären das in 2007:
319.467 verkaufte Neubauwohneinheiten
Also würden bei 18% weniger Verkaufszahlen 45,64% der in 2007 fertiggestellten Wohnungen (ca. 700.000) verkauft werden.

Es baut sich ein gewaltiger Stock an nicht verkauften Neubauwohnungen auf.

[spain98]

Zahlen aus 2006: ...916.103 Wohnungsverkäufe (davon 389.594 Neue und 526.509 gebrauchte)
1.324.522 gezeichnete Hypothekendarlehen für Wohnungen (INE)

Ergo: im ganzen Jahr 2006 müssten mindestens 1.324,522 Gutachten gemacht worden sein um Deiner Logik zu entsprechen. Dann wären die 422.307 in dem ersten Halbjahr 2007 weniger als ein drittel.

Wie schätzt Du das ein? Zweites Halbjahr überproportional mehr oder ende 2007, die Katastrophe???

Schauen wir doch einfach mal in die QUELLE:
http://www.bde.es/regulacion/publicaciones/ficheros/ET_2006.…
Tabelle A.1 auf Seite 9 von 15:
DISTRIBUCIÓN DE LAS TASACIONES SEGÚN EL OBJETO: NÚMERO, SUPERFICIE E IMPORTE (a)


Ergo: Von den insgesamt 1.802.100 Wertgutachten fielen 2006
1.411.200 auf Wohneinheiten. Davon
1.021.000 auf Wohnungen in Mehrfamlienhäuser und
390.200 auf Einfamilienhäuser

Bezugnehmend auf den Artikel: Nach dem Wohnungsministerium wurden im ersten Semester 2007 422.307 Wohnungen begutachtet, 18,8% weniger als im selben Vorjahreszeitraum

Das kann entweder bedeuten, daß im 2. Halbjahr 2/3 aller Gutachten gemacht wurden oder daß 422.307 Wohnungen sich auf Wohnungen in Mehrfamlienhäuser beziehen.

Ich tippe mal auf zweiteres.

Siehst Du Trope, wie nützlich die Arbeit an der Quelle sein kann? Dann beantworten sich einige Fragen von selbst.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.298.785 von tropezon am 27.08.07 01:15:35

Ach soooooo, also eine Möglichkeit oder wie Du weiter schreibst „ nur Deine Meinung“.... 2007 wird also nur die Hälfte dessen,

Die vermeintliche Wortklauberei von tropezon ist mittlerweile mehr als unerträglich. Jeder, der halbwegs der Deutschen Sprache mächtig ist erkennt in dem von Spain98 verfassten Artikel, dass es sich um ein Abfolge von Eventualitäten handelt.

Wenn ich mir dagegen die optisch wirren und in recht holprigen Deutsch verfassten Beiträge von tropezon anschaue, dann würde es sich aus meiner Sicht anbieten, dass ER erst mal an SEINER eigenen Ausdrucksweise die grobe Feile ansetzt, bevor er in den letzten Staubkrümmeln von Spain98 rumsucht - nur weil er nichts inhaltlich entgegenzusetzen hat.

Grüße K1

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.299.363 von K1K1 am 27.08.07 09:08:23

das ist doch kein Glaubenskrieg sondern hoffentlich eine sachliche Diskusion. Natürlich ist eine Hochrechnung aus gemachten Gutachten zu verkauften Immobilien ( Neubau) nicht zwingend. Ein Rückgang der Gutachten ist aber ein Indiz.
Die letzte Info die ich habe spricht von einem Preisrückgang von ca. 5,7% im letzten Jahr, keine Katastrophe aber spürbar.
Ich erwarte Jahre mit 0 bis -6% über ca 5-10Jahre. Danach sollte der Überhang aufgearbeitet sein.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.299.363 von K1K1 am 27.08.07 09:08:23

K1,

nur weil er nichts inhaltlich entgegenzusetzen hat.

Sprichst Du jetzt gerade von DIR ??? und sollte das ein konstruktiver Beitrag sein ???

Wie ich schon sagte:

Nur dumme Sprüche oder Zweideutige Zwischenrufe ( teilweise an der Beleidigungsgrenze ) ohne jemals einen Konstruktiven Beitrag zu dem Thema geleistet zu haben, sprich nicht von sprudelnder Intelligenz.
Solltest Du aber mal zufällig positiv und konstruktiv hier beitragen können, wäre das eine ungewöhnliche aber auch erfreuliche Überraschung.

Tropezon

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.301.462 von tropezon am 27.08.07 12:11:24

Dein Beitrag #4279 ist wieder ein gutes Beispiel dafür, dass DU wohl inhaltlich nichts zum Thema beitragen kannst. Aber immerhin beherrschst Du ja schon die Smilies:O

Grüße K1

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.301.455 von Manfred123 am 27.08.07 12:10:24

Ich erwarte Jahre mit 0 bis -6% über ca 5-10Jahre.

sehe ich vom zeitraum her ähnlich! gehe aber von etwas mehr korrektur aus (-4% - -8% pro jahr) bei weiterhin leicht steigenden zinsen.

bis 2012/2014 sollte sich der markt (meine annahme) wieder einigermassen normalisiert haben. dann muss man natürlich eigenkapitalstark sein um die rückgänge zu nutzen. zeit genug sich darauf vorzubereiten hat/ hatte man ja.

damit will ich nicht sagen, das dann der preisverfall beendet ist. der wird wohl noch einige jahre weitergehen, bis die lange stagnation kommt. danach bedarf es dann eines wichtigen wirtschaftlichen stimulator um nochmal steigende preise zu verursachen. genau dies, sehe ich in spanien NICHT. subventionen wie sie jetzt noch von der EU kommen sind halt was einmaliges. danach muss man auf eigenen beinen stehen.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.302.190 von rioja94 am 27.08.07 13:15:09

Unsicherheit am spanischen ImmobilienmarktWachsende Sorgen über die Auswirkungen der US-Hypothekenkrise



Die derzeitige Krise auf den Finanzmärkten nährt in Spanien die Angst vor einer harten Landung des überhitzten Immobilienmarktes mit unabsehbaren wirtschaftlichen Folgen. Jahrelang bescherte der Bausektor dem Land ein beispielloses Wachstum. Seit einigen Monaten aber zeichnet sich eine rückläufige Entwicklung ab.
cdw. Madrid, Ende August


Die Ausläufer der amerikanischen Hypothekenkrise haben inzwischen auch den spanischen Finanzmarkt erreicht. Mitte August schloss die Bank March als erstes spanisches Institut angesichts der Krise an den Kreditmärkten zeitweise einen ihrer Dachfonds. Der Dachfonds sei zu 5,6% auch im Parvest Dynamic ABS investiert, den die BNP Paribas kürzlich geschlossen hatte, gab die Bank zur Begründung an. Dreizehn weitere Banken und Investment-Institute folgten, sie alle beteuerten, nicht mehr als 5% ihres Vermögens in den BNP-Fonds gesteckt zu haben. Die Anspannung auf dem hiesigen Markt aber wächst.

Zahlungsausfälle um 30% gestiegen

Ähnlich wie die USA hat auch Spanien einen beispiellosen Bauboom hinter sich. In der letzten Dekade waren jährlich mitunter 700 000 bis 800 000 neue Wohnungen entstanden, damit wurde in Spanien teilweise mehr gebaut als in Deutschland, Frankreich und Italien zusammen. Gleichzeitig aber schnellten auch die Immobilienpreise kräftig in die Höhe. In den letzten neun Jahren lag die Steigerung nach Angaben des Banco de España, der spanischen Notenbank, inflationsbereinigt bei etwa 130%. Längst aber können nicht mehr alle Wohnungen sofort verkauft werden. Der Leerstand hat in den letzten Jahren zugenommen, das spanische Wohnungs-Ministerium schätzt das Überangebot derzeit auf rund 3 Mio. Appartements. Schon lange prophezeien Experten ein baldiges Ende der Hausse. Inzwischen zeichnet sich auch bei den Immobilienpreisen eine Abschwächung ihres Höhenflugs ab: Lag die Preissteigerung bei den Wohnungen 2003 im Zenit des Booms noch bei 18,5%, ist sie inzwischen kontinuierlich gesunken und erreichte im zweiten Trimester dieses Jahres mit 5,8% ihren bisher niedrigsten Wert.

Millionen Spanier sahen sich in den letzten Jahren dank günstigen Zinsen und langen Kredit laufzeiten zum Erwerb von Eigentum ermuntert. Die sukzessiven Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank aber machen ihnen nun besonders zu schaffen. So müssen die Familien inzwischen einen deutlich höheren Anteil ihrer Einkünfte für die Tilgung ihrer Hypotheken aufbringen. Gleichzeitig dürfte beim privaten Konsum vermehrt die Bremse gezogen werden. Sollten die Leitzinsen im Herbst noch einmal angehoben werden, dürfte sich diese Tendenz noch verschärfen. Bereits im letzten Jahr machte sich die zusehends angespannte Wirtschaftssituation vieler Familien bemerkbar: Die Zahlungsausfälle bei den Hypotheken stiegen 2006 erstmals um 30%, gab die spanische Notenbank kürzlich bekannt. Der Anteil säumiger Schuldner liegt mit 0,4% zwar immer noch weit hinter den geschätzten 4% des amerikanischen Hypothekenmarktes, dennoch stellt sich die Frage, wie gut die spanischen Haushalte künftig weiteren Herausforderungen, etwa in Form neuer Zinserhöhungen, gewachsen sind.

Strukturelle Probleme

Der Immobiliensektor ist neben privatem Konsum der Hauptmotor der spanischen Wirtschaft, in beiden Bereichen ist mit einer rückläufigen Entwicklung zu rechnen. Sollte eine Abkühlung im Bausektor etwa zu einem deutlichen Beschäftigungsrückgang führen, könnte das schwerwiegende wirtschaftliche Folgen haben. Und das in einem Land, in dem 30% aller Arbeitsverträge zeitlich befristet sind und ein wesentlicher Teil der neugeschaffenen Arbeitsplätze in den letzten Jahren dem Bausektor zuzurechnen ist.
Im Blickpunkt der Experten steht vor allem die Frage, ob es gelingt, eine langsame Abkühlung des überhitzten Immobilienmarktes zu erreichen, und ob sich die spanische Wirtschaft künftig auf andere Pfeiler stützen kann. Der Schwachpunkt hierzulande liegt vor allem in der Produktivität, die bereits seit Jahren hinter den Werten anderer, vergleichbarer Staaten hinterherhinkt. Schuld am spanischen Defizit sind vor allem die geringen Investitionen in Forschung und Entwicklung. Ein ähnliches Problem bildet das strukturell bedingte Aussenhandelsdefizit. Um dem entgegenzuwirken, müsste allerdings auch die Wettbewerbsfähigkeit der spanischen Wirtschaft verbessert werden. Einschneidende Veränderungen aber, wie etwa eine grössere Flexibilisierung des Arbeitsmarktes, dürfte die sozialistische Regierung von Ministerpräsident José Luis Rodríguez Zapatero ein gutes halbes Jahr vor den Parlamentswahlen allein aus wahltaktischen Gründen nicht in Angriff nehmen.

http://www.nzz.ch/nachrichten/zuerich/unsicherheit_am_spanis…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.301.455 von Manfred123 am 27.08.07 12:10:24

Manfred 123,

sondern hoffentlich eine sachliche Diskusion.

Das hätte ich auch gerne, aber wie Du siehst.......( Beispiel K1 )

Die letzte Info die ich habe spricht von einem Preisrückgang von ca. 5,7% im letzten Jahr,

Interessant. Wo stammt die Info her? Noch stehen die offiziellen Zahlen, bei einen PLUS, siehe indem, von Rioja zitierten Artikel, den Satz:

erreichte im zweiten Trimester dieses Jahres mit 5,8% ihren bisher niedrigsten Wert.

Ich erwarte Jahre mit 0 bis -6% über ca 5-10Jahre. Danach sollte der Überhang aufgearbeitet sein.

Heißt das jetzt eine Spanne von : Minimum 0 % bis Maximum 60 % Wertverlust innerhalb den nächsten 10 Jahre, also bis 2017 ? Sehe ich das richtig?

Tropezon

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.303.931 von tropezon am 27.08.07 15:43:40

sondern hoffentlich eine sachliche Diskusion. Das hätte ich auch gerne, aber wie Du siehst.

Ich hätte auch gerne eine sachliche Diskussion, allerdings glaube ich ist das schwierig mit jemanden wie tropezon, der bspw. Sprüche tätigt wie: Immobilien kaufen ist immer und zu jeder Zeit besser (preiswerter) als mieten (also auch in Zeiten, in denen Preisrückgänge erwartet werden können). Nachzulesen in diesem Thread.

Grüße K1

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.299.143 von spain98 am 27.08.07 08:38:25

Spain,

Es baut sich ein gewaltiger Stock an nicht verkauften Neubauwohnungen auf.

Ob er gewaltig ist, weiß ich nicht ( siehe Aussagen der Unternehmenskammer ). Aber Hoch ist er auf jeden Fall. Vielleicht zu hoch?

Siehst Du Trope, wie nützlich die Arbeit an der Quelle sein kann? Dann beantworten sich einige Fragen von selbst.

Ich habe es schon oft gesagt, aber nicht oft genug. Genau DAS schätze ich an Dir Spain ( und ich meine es absolut ehrlich, nicht wie die Sprücheklopfer, Frustschieber und NUR Kritiker Naked oder K1, etc... ).

Ich habe vergeblich diese Information gesucht ( und DU hast sie. Ich habe den Artikel gleich gespeichert und lese ihn später, denn 113 Seiten sind mir jetzt zuviel ).
Du bist der einzige über den ich mich täglich freue, zu diskutieren, auch kontrovers. Denn meistens kommt etwas positives, nützliches und auch lehrreiches heraus. Danke.

ich tippe mal auf zweiteres.

Nun, „ tippen“ ist nicht meine Stärke aber, wie Manfred123 sagte: es ist ein Indiz. Dem will ich auch nicht widersprechen. Ich sagte in der Vergangenheit schon oft, dass der Markt gesunden muss und dazu gehört nicht nur eine Neubau Reduzierung, sondern eine Preisdämpfung wie wir sie gerade erleben. Sie muss nicht unbedingt Negativ sein ( also Preisermäßigung ), auch Stagnation oder unter bis Inflationshöhe ist schon gesund.

Tropezon

[spain98]

España se enfrenta al fin del dinero barato y a un crecimiento del paro por el ocaso de la construcción

Spanien steht das Ende des billigen Geldes und ein Wachsen der Arbeitsloigkeit aufgrund der schwächelnden Baubranche bevor.

La crisis hipotecaria de EEUU provocará el fin del "dinero barato" en España, ralentizará el crecimiento económico e impulsará la subida del Euríbor. Así se desprende del análisis realizado por varios expertos, que coinciden en que el ritmo de avance del PIB se reducirá, a partir de 2008, hasta tasas de entre el 2,5 y el 3% -a finales de 2006 repuntó un 3,8%o y en el primer trimestre de este año lo hizo un 4,1, el nivel más alto en seis años-, mientras que el índice hipotecario se colocará en torno al 4,7%.

El director de la Gestora de Patrimonios de Ahorro Corporación, Josep Prats, explica que aunque no haya "efectos directos" por la crisis en los bancos y constructoras españolas, tanto a éstas como a los ciudadanos les afectará un encarecimiento del precio del dinero, que contribuirá a la desaceleración del sector inmobiliario.

Este sector "ha tirado mucho de la economía española", según el socio de Analistas Financieros (AFI) David Cano, quien señala que no habrá influencia en el crecimiento económico de 2007, pero sí a partir del próximo ejercicio, pues el "plazo de maduración" de este negocio es de dos a tres años. "Se iniciarán menos proyectos inmobiliarios a un año vista, y se empezará a notar en una reducción de la actividad [nuevas viviendas] y en el desempleo", asegura Prats, que advierte de la "alta exposición" de los bancos a las promotoras.

El responsable de finanzas corporativas y análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Manuel Colinas, subraya, no obstante, que las variables macroeconómicas de la Eurozona, y en particular de España, con crecimientos del PIB superiores al estadounidense y con una inflación más contenida, permitirán que el "latigazo" de los mercados no tenga tanta repercusión como en EEUU.

Menos ladrillo, más paro

Según datos de un reciente estudio realizado por el sindicato CC.OO., la construcción destruirá unos 50.000 empleos por cada punto porcentual que caiga la actividad del sector. En concreto, el sindicato calcula que una disminución de un 1% en la actividad constructora conllevaría la pérdida del 2% de los puestos de trabajo del sector. Teniendo en cuenta que la construcción da empleo actualmente a unos 2,5 millones de personas, la destrucción de puestos de trabajo en caso de que la actividad se redujera un 1% equivaldría a unos 50.000 empleos.

Según explicó Luis Zarapuz, miembro del gabinete económico de CC.OO., habrá una "masa crítica" de puestos de trabajo que no se destruirá gracias a las obras de infraestructuras y a la construcción de edificios y viviendas. Aún así, el sindicato advierte de que si la actividad constructora se resiente, la rama más afectada será la edificación residencial, por ser la más intensiva en mano de obra y por el peso que tiene dentro del sector.

De hecho, la construcción residencial supone el 36% de la actividad constructora, en tanto que la no residencial alcanza el 16%. La obra civil representa el 24% de la actividad del sector, el mismo porcentaje que presentan las obras de rehabilitación y mantenimiento. "Un parón en la edificación residencial sería el que más afectaría al empleo. El problema vendría de cómo acomodar esos trabajadores que pierde la construcción residencial a otras ramas de la construcción, como las infraestructuras o la vivienda protegida", aseguró Zarapuz.

Mirando al Euríbor

En cuanto a la subida de las cuotas de la hipoteca, los expertos tienen claro que el Euríbor a 12 meses -al que está referenciado el grueso de los préstamos para vivienda en España- no alcanzará ni el máximo histórico del 5,248% registrado en agosto de 2000, ni el 4,8% que casi llegó a marcar en el mercado interbancario diario el pasado jueves. El responsable del IEE sostiene que la negociación diaria del indicador ha tocado techo y que se situará, "como máximo", 15 puntos básicos por encima del tipo de interés oficial que finalmente fije el Banco Central Europeo (BCE).

Los analistas están convencidos de que el BCE no subirá los tipos más allá del 4,5% -ahora está en el 4%-, por lo que el Euríbor se situaría en el 4,65%. "El margen de subidas adicionales fuera de esto debe ser nulo", apunta Miguel Jiménez, de Renta4. Manuel Colinas espera, en este sentido, que el BCE cumpla con el anuncio de elevar el precio del dinero a principios de septiembre y que, una vez conocida la decisión, se recupere la "tranquilidad relativa".
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/08/27/91_espana_enf…

[tropezon]

Es gibt sie doch, die Wohnung für niedrige Geldbeutel.

http://www.lasprovincias.es/valencia/prensa/20070827/valenci…

Medio millar de pisos que se venden en Valencia cuestan menos de 150.000 €
El más asequible vale 54.000 euros, necesita una reforma y tiene 45 metros cuadrados

…………………………………


Hoffnung für die Gebeutelten?



Autoridades y líderes de opinión de los países de la zona euro están presionando al Banco Central Europeo (BCE) para que no suba los tipos de interés en su reunión del 6 de septiembre.

Presionan al BCE para que no suba el precio del dinero

Ocho influyentes economistas alemanes creen que no sería aconsejable

El presidente francés, Nicolás Sarkozy, mostró su posición favorable a no subir los tipos


http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/08/25/166371.php

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.286.107 von tropezon am 24.08.07 20:21:35

¿Me pueden embargar mi casa?

Was soll dieser Schwafelartikel wie nett die Banken sind?

Tropezon, jede Bank weltweit ist daran interessiert, dass der eingegangene Hypo-Kreditvertrag mit dem Kreditnehmer möglichst reibungslos in der (langen) Vertraglaufzeit erfüllt wird. Immerhin verdient diese ihre anteilige kalk. Marge damit .

Eine mögliche Zwangsversteigerung ist für die Bank oftmals ein Verlustgeschäft und ein Worstcase-Szenriao und dies gilt es soweit zu verhindern, insbesondere dann, wenn für den betroffenen Kunden aufgrund laxer Bedingungen bis zu 100% finanziert wurde (ging ja wohl in Spanien in der Hochphase teilweise wunderbar), der Markt gleichzeitig preislich fällt und die Zinsen steigen.

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.306.545 von Azul Real am 27.08.07 18:48:17

azul, ich hoffe daß die banken auf die fresse kriegen, und zwar ganz heftig .... weil, die banken selbst spekulationen eingegangen sind und es jetzt verluste hagelt ohne ende - shit, geschieht ihnen recht ...
wie schauts aus, hast du nun eigentum in spanien oder nicht ?
wenn nicht, ich könnte dir was anbieten an der costa blanca, zum schnäppchenpreis .....

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.306.545 von Azul Real am 27.08.07 18:48:17

Azul,

ein Verlustgeschäft und ein Worstcase-Szenriao und dies gilt es soweit zu verhindern,

Nichts anderes habe ich behauptet. Hast Du es nicht verstanden? Du hast Dich doch lustig gemacht, über die spanischen Banken.

Aber das Ganze steht im Bezug zu Deiner Aussage über die Zusammenhänge und Parallelen zwischen USA und Spanien. Hast Du das schon vergessen?

Ich habe Dich doch gebeten mir zu sagen, wo und wann wir genaue Zahlen ( auch mit Vergleich, denn darum geht es ) über Deine Behauptungen:

- hohe Eigentumsquote
- hohe Nachfrage nach Hypokrediten in dieser Phase
- starke Bau- und Erschliessungstätigkeit
- starker Preisanstieg sowohl bei Grundstücken als auch fertigen Einheiten
- hoher Anteil an variablen Zinsvereinbarungen
- mehr Einheiten fertiggestellt als abverkauft

publiziert haben.

Also, in den USA bereits im ersten Halbjahr über 1.000.000 Zwangsversteigerungen, ( Artikel habe ich vor paar tage hier herein gestellt ) in Spanien um die 200. Ist das für Dich eine aussagekräftige Parallele und sehen die anderen genau so aus??

Ich lerne gerne dazu, wenn Du mich aufklären kannst, z.B. wüsste ich gerne, wie die Grundstückspreise sind, wie hoch der Anteil der nicht verkauften zu den Fertiggestellten Häuser ist, wie stark die Erschließungstätigkeit, etc ..natürlich alles in den USA, die spanischen Zahlen kenne ich.

Tropezon, neugierig auf die Parallelen.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.308.462 von tropezon am 27.08.07 20:35:25

Anbei etwas Info Tropezon ...

weitere Statistiken oder Analysen werde ich nicht reinstellen den Rest kann man sich durchaus mit ein bisschen Grips selbst zusammenreimen, sofern man diesen äusserst informativen Thread 3 Jahre mitverfolgt und etwas die Weltpresse studiert hat.


Eigentümeranteil relativ hoch


BIP Anteil Immosektor im Vergleich zu Spanien wesentlich kleiner


Baubeginne seit 1960


Baugenehmigungen seit 1960



Neubaumarkt scheint sich auf dem neuem Niveau zu stabilisieren auf


Gebrauchtmarkt hat Boden wohl nicht erreicht, bis 2002 ist noch jede Menge Platz....


Das Sentiment des Baugewerbes; nach ihrer Einschätzung werden Bauunternehmer befragt


Relativer starker Abfall der Preissteigerungsrate seit dem Peak 2005




Median and Average Sales Prices of New Homes Sold in United States

Dec 2005 $238,600 $290,200
Jan 2006 $244,900 $301,000
Feb 2006 $250,800 $307,900
Mar 2006 $238,800 $298,800
Apr 2006 $257,000 $310,300
May 2006 $238,200 $293,900
Jun 2006 $243,200 $305,000
Jul 2006 $238,100 $311,300
Aug 2006 $243,900 $317,300
Sep 2006 $226,700 $296,200
Oct 2006 $250,400 $306,800
Nov 2006 $240,100 $291,800
Dec 2006 $244,700 $301,900
Jan 2007 $254,400 $314,600
Feb 2007 $250,800 $321,500
Mar 2007 $262,600 $329,400
Apr 2007 $242,500 $311,700
May 2007 $241,600 $308,200
Jun 2007 $230,600 $304,900
Jul 2007 $239,500 $300,800

Abverkaufzeitraum steigt markant ..





US-Häuserpreise fallen zum ersten Mal seit 1950
Vom Boom ohne Ende war die Rede - nun folgt die Ernüchterung. Die Häuserpreise in den USA werden einer Zeitung zufolge in den kommenden Monaten im ganzen Land sinken. Erstmals seit dem Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1950.

New York - Der Rückgang, den die Forschungsgruppe Global Insight herannahen sieht, ist zwar moderat: Dieses Jahr sei ein Preisverfall von ein bis zwei Prozent zu erwarten, insgesamt dürfte der Rückgang von 2007 bis zum erwarteten Tiefpunkt 2009 vier Prozent betragen, berichtet die "New York Times". Trotzdem dürfte die Vorhersage in den USA für einige Verwirrung sorgen, galt der Kauf einer Immobilie bisher vielerorts doch als absolut sicherer Anlagetipp.

Selbst Finanzguru Greenspan hielt den Immobilienmarkt für safe
Experten aus Regierungskreisen und Immobilienunternehmen hatten immer wieder beschworen, ein gesamtamerikanischer Preisverfall sei quasi ausgeschlossen. Sogar Ex-Fedchef Alan Greenspan erklärte einst, der Hausmarkt sei nicht anfällig für Spekulationsblasen - schon weil die regionalen Märkte sehr unterschiedlich seien.

Nun kommen angesichts der Global-Insight-Prognose schon Befürchtungen auf, dass die Verbilligung - so gering sie auch sein möge - eine Rezession auslösen könnte. Denn in den vergangenen Jahren haben viele US-Amerikaner ihre Ausgaben erheblich gesteigert, indem sie einfach immer größere Kredite auf ihren Immobilienbesitz aufnahmen. Einem Forschungspapier zufolge, an dem unter anderem ein hohes Mitglied der Federal Reserve Bank mitgearbeitet hat, sind die steigenden Häuserpreise ein Hauptgrund für das rapide Anwachsen des Verbraucherkreditgeschäfts.

Sollte das Forschungsunternehmen mit seinen Berechnungen recht behalten, wäre dies der erste landesweite Preisverfall, seitdem die Regierung mit der Aufzeichnung im Jahr 1975 begonnen hat. In dem Index wird der Verkaufspreis für ein typisches Einfamilienhaus festgehalten. Bisher fiel dieser zwar vereinzelt von einem Quartal zum nächsten, aber nie im Jahresvergleich.

Am Donnerstag sollen die ersten Anzeichen für den Preisverfall offensichtlich werden - dann nämlich kommen die Zahlen der US-Regierung zum Häusermarkt. Laut Global Insight ist ein Preisverfall von einem Prozent vom ersten zum zweiten Jahresquartal zu erwarten.

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.306.545 von Azul Real am 27.08.07 18:48:17

"Eine mögliche Zwangsversteigerung ist für die Bank oftmals ein Verlustgeschäft und ein Worstcase-Szenriao und dies gilt es soweit zu verhindern, insbesondere dann, wenn für den betroffenen Kunden aufgrund laxer Bedingungen bis zu 100% finanziert wurde (ging ja wohl in Spanien in der Hochphase teilweise wunderbar), der Markt gleichzeitig preislich fällt und die Zinsen steigen."

was soll die bank aber anderes machen wenn der kunde nicht zahlen kann weil der kreditnehmer zum beispiel seine arbeit verliert? auch wenn die bank durch die zwangsversteigerung nur 80% der noch ausstehenden kreditsumme reinbekommt erhält sie diese summe sofort und kann ihr gesammtrisiko stark reduzieren. der rest der kreditschuld ist ja auch nicht weg, sondern einfach eine forderung gegen den kreditnehmer. sollte der zum beispiel wieder eine arbeit bekommen kann er es ja in raten abbezahlen. insofern die lage auf dem immobilienmarkt noch nicht katastrophal ist und bei zwangsversteigerungen vernünftige preise erzielt werden können ist das doch das beste was die bank machen kann, zumindest sehe ich keine sinnvolle alternative.

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.304.423 von tropezon am 27.08.07 16:16:21

"Ich habe es schon oft gesagt, aber nicht oft genug. Genau DAS schätze ich an Dir Spain ( und ich meine es absolut ehrlich, nicht wie die Sprücheklopfer, Frustschieber und NUR Kritiker Naked oder K1, etc..."

zuckerbrot und peitsche .

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.308.933 von Azul Real am 27.08.07 21:16:27

Azul,

na siehste. Es geht doch. Danke.

Damit kann man jetzt versuchen verlässliche Parallelen zu suchen. Vielleicht gibt es sie und können etwas über die weitere Entwicklung aussagen.

Es könnte aber etwas dauern.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.309.625 von naked am 27.08.07 22:19:13

Naked,für Dich z.Z. nur die Peitsche

weil der kreditnehmer zum beispiel seine arbeit verliert?

Wenn Du immer aufmerksam mitgelesen hast, ( Du schöpfst doch Dein Wissen aus diesem Forum ) ist Dir vielleicht aufgefallen, dass in Spanien dem Hypothekennehmer eine Versicherung für wenig Geld angeboten wird, die für diesen eintretenden Fall 2 Jahre die Raten bezahlt. Darüber hinaus können die Kreditnehmer bis zu 2 Jahre ihre Raten stunden ( meistens 2 Raten pro Jahr ) und sie können eine gewisse Zeit, nur die Zinsen bezahlen, getilgt wird später. Etc.......

All dieses Wissen steht hier im Thread. Man muss es aber selbst lesen und............ verstehen. Aber gut, ich weiß, mein deutsch ist sehr schlecht. Somit hast Du eine gute Ausrede.

und bei zwangsversteigerungen vernünftige preise erzielt werden können

Wo gibt’s das?

zumindest sehe ich keine sinnvolle alternative.

Die Banken schon, sieht man eindeutlich und unmissverständlich an den spanischen Zwangsversteigerungsraten 0,00x.... %

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.298.882 von lapamita am 27.08.07 06:39:23

Lapamita,

...die brauchen wir wirklich nicht,

Na ja, Es gibt Menschen die können gut und richtig analysieren Dafür werden sie auch bezahlt. Anders ist es, wenn die gleichen oder auch andere, daraus die Zukunft lesen und entsprechend Empfehlungen aussprechen. ( subjektiv, sehr subjektiv und meistens auch sehr lukrativ )

trope, du sagst immer den IST zustand ,,du gibst aber nie eine prognosse oder deine meinung zur zukunft ab.
also ich wuerde gerne was von dir hoeren, ueebr die zukunft bis mitte 2008 bzw einen 5 jahresausblick.
und wenn man dann daneben liegt, macht nichts,,,man kann nicht zu 100% richtig liegen, sonst waere auch keiner mehr online, und wo wegen reichtum geschlossen.

Mein lieber lapamita, mir geht es nicht darum Richtig oder Falsch zu liegen, oder auch daneben ( und wegen Reichtum habe ich auch noch nicht geschlossen )
Ich schreibe hier was ich weiß und manchmal was ich denke ( aber nicht alles) Also, wenn Du willst: eine Analyse ohne anschließende Prophezeiung.
Ich will mich NICHT an Spekulationen beteiligen und auch nicht in die Reihe der Propheten und Hellseher eingliedern, aus einem einfachen Grund:

WEIL ICH ES NICHT WEIß, wie es weiter geht.

Ich bin ja nicht ganz blind und sehe auch die immer größer werdenden finanziellen Lasten, die, die potentiellen Käufer abschrecken könnten. Auf jeden Fall, halten sie schon mal die Spekulanten fern. Aber ich kenne auch bestens die spanische Mentalität und deren Prioritäten. Und zwischen der Angst ( im ersten Fall ) und dem Wunsch ( zweiter Fall ) liegt die Hoffnung ( Zukunft ).
Natürlich habe ich meine Gedanken und bastle an Denkmodelle, wie die weitere Entwicklung aussehen KÖNNTE. Aber ich weiß nicht ob sie realistisch genug sind oder zu sehr objektiv geprägt. Es wird nicht EIN Grund geben für eine Baisse oder weitere Kurssteigerungen, sondern eine Verkettung von verschieden Ursachen, die wiederum eine Tendenz verstärken oder umkehren. Ich lebe schon zu lange um nicht zu wissen :

Erstens kommt es anders, und zweitens als man denkt.

Zum Beispiel die Zinsen. Jeder erwartet die Referenzzinserhöhung auf 4,25 %nächste Woche, weiter auf 4,50 % noch in diesem Jahr. Was könnte man schon alles in diesem Forum lesen , auch 5 % und mehr wurde schon prophezeit. Ich bin der einzige, der schon mal gewagt hat zur Vorsicht zu mahnen und erst noch vor 2-3 Tage an Azul geschrieben habe, dass die EZB nicht nur die Pflicht hat den Zins zu erhöhen.
Warten wir´s doch mal ab

Aber Du kannst ja schon mal eine Aufstellung mit den bisherigen 4 konkreten Aussagen machen. Du musst nur auf den Zeitpunkt der Aussage aufpassen, und am besten fragen, welche gültig ist, die 1 ste, 2te oder die letzte. Bei Manfred123 ist es auch nicht leicht, zwischen 0 und – 60 % ist ein weiter Weg. Und vielleicht wagt auch noch einer der Sprücheklopfer eine Aussage. Das wäre doch schon mal ein Handfester Beitrag zur Abwechslung.

Grüße

Tropezon

PS
Übrigens, ich habe schon mal vor einem Jahr geschrieben wie ich mir den kurzfristigen Verlauf vorstellen könnte , und zwar + 5 % in 2007, Stagnation oder bis Inflationshöhe für 2008. Danach kann ich mir vieles vorstellen. Aber ob es eintreten wird, weiß ich nicht.

[naked]

"Die Banken schon, sieht man eindeutlich und unmissverständlich an den spanischen Zwangsversteigerungsraten 0,00x.... %"

zur zeit läuft die wirtschaft ja auch noch, aber auch in spanien wird die konjunktur mal schlechter laufen (oder sollte diese in spanien etwas auch keinen zyklen unterliegen, genauso wie die immobilienpreise ) und dann werden die ausfälle bei krediten deutlich zunehmen.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.310.417 von tropezon am 28.08.07 01:18:23

WEIL ICH ES NICHT WEIß, wie es weiter geht.

bei jeder anlageentscheidung musst du es zwar nicht wissen, aber so gut wie moeglich analysieren, und dann eine entsceidung treffen, die muss und ist auch nicht immer richtig,aber die richtigen sollten ueberwiegen,und daher solltest du nach abwaegung von wie und was, auch dazu einen meinung haben, unabhaengig von richtig oder flasch.
der IST zustand den die analysten wiedergeben, ist bereits bei veroeffentlichung vergangenheit.

die zinsschaetzungen hier im board mit einem average von 4,5% zum endjahr waren doch gut, wenn ich sehe was die analysten vor einem jahr geschaetzt haben.

ich kann dir nur sagen das meine entscheidungen nicht immer richtig waren, aber sie waren immer bassierend auf einer analyse und abwaegung der fakten und moeglichkeiten in meinem kopf und unabhaengig der analysten.
hier einige grosse entscheidungen

positive
1993 ews krise kauf von aktien Italien und spanien
1998 kauf von fidelity funds aisen
1995 kauf wohnung in spanien
2000 kauf aktien in thailand
2003 kauf aktien im euostoxx

negative
1994 kauf von techaktien ( oooooohhhhhhgoooootttt:mad,dannach erhoehte die fed 5x die zinsen und trendwerte verloren 90%
2002 versuch des kaufs von neue markt aktien nach dem crash
2004 verkauf der eurostoxxaktien ( da lag ich ganz verkehrt und fuehrte als gruende schon die USA an )

das waren nur die grossen entscheidung im bezug aufs vermoegen,,,und es gab hunderte von kleinen fehlern, nur die positiven ueberwiegten.

man muss bei jeder entscheidung die zukunft analysieren, selbst eine entscheidung geld auf dem sparbuch zu lassen, muss ueberlegt sein.

gruss

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.308.933 von Azul Real am 27.08.07 21:16:27

Azul, kompliment für die Zusammenstellung der Daten!

[rioja94]

Spanien droht herber Dämpfer
Von Anne Grüttner

Die internationale Finanzkrise hat bisher kaum direkte Auswirkungen in Spanien gezeigt, doch zum Aufatmen gibt es wenig Grund. Denn die indirekte Wirkung der steigenden Zinsen dürften die hoch verschuldeten Spanier sehr viel stärker spüren als andere.

MADRID. Bleibt der Euribor als entscheidender Zinssatz für Termingelder im Interbankenhandel über die nächsten Monate hoch, so fürchten Experten, dann könnte der hohe Anteil an variabel verzinsten Hypothekenkrediten in Spanien eine Bombe darstellen.

Die von dem US-Hypothekenmarkt ausgehenden Krisenwellen hätten „keinen signifikanten oder wichtigen Effekt“ auf die spanische Wirtschaft, die weiterhin ein „sehr gutes Bild“ abgebe, so versicherte unlängst Spaniens Ministerpräsident Rodríguez Zapatero. Kurzfristig hat er damit wohl Recht. Spanische Finanzinstitutionen haben nach bisherigen Informationen der Zentralbank und der Börsenaufsicht nur in unbedeutendem Ausmaß in die Kreditverbriefungen und –derivate im Zusammenhang mit dem US-Hypothekenmarkt investiert, welche etwa die deutsche IKB zum Taumeln brachten.

Auch gibt es in Spaniens Immobilienmarkt nach Auskunft der Aufsichtsbehörden praktisch keinen Subprime-Sektor wie in den USA. Nur knapp 1,3 Prozent des gesamten spanischen Hypothekenvolumens wurde etwa an Kreditnehmer vergeben, die irgendwann einmal ihren Kreditverpflichtungen nicht nachgekommen sind. Die Ausfallraten spanischer Banken bei Hypothekenkrediten sind im europäischen Vergleich bisher äußerst niedrig, wenn auch stetig steigend. Nach Auskunft der spanischen Zentralbank gelten nur 12,5 Mrd. Euro beziehungsweise 0,75 Prozent des gesamten an den privaten Sektor vergebenen Kreditvolumens als zweifelhaft.

Doch mittelfristig könnte der wegen knapper Liquidität stetig steigende Euribor, der als Referenzzins für die Hypothekenkredite dient, das spanische Finanzsystem und die gesamte Wirtschaft in arge Bedrängnis bringen. Denn von dem gesamten Hypothekenkreditvolumen in Spanien in Höhe von rund einer Billion Euro sind 90 Prozent variabel verzinst.

Derzeit stecken die Iberer durchschnittlich knapp die Hälfte ihres Einkommens in die Bedienung der Hypothek. Für einen Hypothekenkredit über 200 000 Euro müssen die Spanier allein aufgrund des gestiegenen Euribors seit Anfang des Jahres rund 140 Euro pro Monat mehr zahlen. Das macht bei einem Durchschnittseinkommen von etwa 1 600 Euro im Monat eine deutliche Mehrbelastung aus. „Sollte die Liquiditätskrise an den Kapitalmärkten über die Sommerpause hin anhalten, was sich unter anderem in einem signifikant über dem EZB Leitzins liegenden Euribor ausdrückt, dann könnte sich der Trend zu höheren Kreditausfallraten in Spanien schneller beschleunigen als in Ländern, in denen ein hoher Anteil des Hypothekenmarktes eine langfristige Zinsbindung aufweist“, warnt Florian Eichert, Analyst in der Kredit-Research Abteilung der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW).

Davon betroffen dürften nach Schätzung der Landesbank vor allem kleinere Sparkassen sowie Volksbanken sein, bei denen die Ausfallraten schon jetzt höher sind als bei den privaten Banken. „Banken wie die BBVA oder Santander haben sowohl vom geografischen Fokus als auch vom Geschäftsprofil eine deutlich geringere Abhängigkeit vom spanischen Immobilienmarkt“, so der Analyst.

Das Beben auf den Finanzmärkten trifft in Spanien auf einen Immobilienmarkt, der ohnehin gerade in der Abkühlung begriffen war. Schon vor Beginn der Subprime-Krise begannen in den großen spanischen Städten die Immobilienpreise zu sinken – eine Tendenz, die sich bei anhaltend hohen Zinsen beschleunigen dürfte. Damit verschlechtert sich bei laufenden Hypothekenkrediten das Verhältnis des Kreditwerts zum Wert der als Garantie dienenden Immobilien. Die Verluste der Banken dürften deshalb im Fall der Verwertung steigen.

http://www.handelsblatt.com/News/Unternehmen/Aktuell/_pv/doc…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.289.202 von tropezon am 25.08.07 01:33:55

Ich habe am vergangenen Samstag ein Posting ( #4260 )an Cienfuego adressiert. Um es nicht zu lang zu machen, habe ich den zweiten Teil getrennt und der kommt jetzt.

...........

Was ich noch dazu schreiben kann, ist folgendes: die Zeiten in denen man die nächsten 10 % Hausse antizipieren und problemlos in die Preisofferten einbauen konnte, sind vorläufig vorbei.
Wenn man verkaufen will oder muss, dann sollte ein vernünftiger Marktpreis als Verkaufsofferte her.
Jetzt muss der Immobilienmarkt erst wieder Luft holen, neu geregelt werden und sich neu orientieren ( Regional unterschiedlich ). In Zeiten der Geldknappheit wird auf das Feriendomizil verzichtet und zuerst betroffen, sind Häuser mit mittleren bis größeren Grundstücke. Der Grund liegt auf der Hand oder noch besser: auf dem Boden, wenn ich mir diese Metapher erlauben darf. Leicht zu erkennen an der Relation Grundstückpreis versus Baukosten. Am gestrigen Beispiel, 68 % für das Grundstück und 32 % Baukosten. Wozu braucht man ein Grundstück für Ferienimmobilien, wenn man nur einige Wochen im Jahr da ist. Macht nur Arbeit oder Kosten während der Abwesenheit.
ERGO: Ferienwohnung, ( auch Hauptwohnungen für junge Paare ) wenn möglich 50 – 80 m² max., Kostenpunkt ca. 140 bis 200.000 € je nach Lage. Oder Reihenhäuser in der gleiche Größe die auch nicht mehr kosten.

Anders sieht es bei Hauptwohnsitze aus . Die werden immer gebraucht solange die Bevölkerung wächst, sei es durch Geburten oder Immigration, Familiengründungen oder Scheidungen. Und die Einzelperson Haushalten wachsen auch immer weiter.

Die Menschen die höhere Preisen möchten, müssen die Sanierung des Marktes abwarten, d.h. in erster Linie die Anpassung – das etwaige Gleichgewicht – zwischen Angebot und Nachfrage. In 2 bis 3 Jahre ist es wieder soweit. Bis dahin wird der Markt stagnieren oder auch leicht schwächeln. Vorausgesetzt, dass die Währungshüter nicht nur den Maastrichtervertrag im Sinne haben, sondern das Wohl des Volkes. Damit will ich sagen:

Eine bedingte, mäßige Inflation ist allemal besser als eine hohe Arbeitslosigkeit und eine Vernichtung der Unteren und Mittleren Schichten.

Anders als in den USA, wo die letzten, die Hunde beißen.

In diesem Sinne, schönes Wochenende.

Tropezon


Und, wenn ich schon dabei bin, dann möchte ich noch was anderes los werden, was mir schon lange am Herzen liegt. Es sind nicht alleine die Promotoren und Bauunternehmen die diese unglaubliche Hausse ausgelöst haben ( auch, wenn sie mit dem Strom geschwommen sind und ihre Margen entsprechend erhöht haben, was ganz normal ist )Es ist die unersättliche Geldgier der „ Altbesitzer“ die alle vergessen haben, wie billig sie ihre Immobilien gekauft haben und jeden einzelnen Ziegelstein mit Goldbarren monetisieren wollen.
Ich habe 2 Freunde die z.Z. jeweils ein Haus anbieten mit ca. 150m² Wohnfläche und 750 m² Grund. Der eine verlangt 395.000 € und der andere 415.000€. Der erste hat bauen lassen in 1999, Endpreis ca. 150.000 € und der Zweite hat vor 3 Jahre gekauft für 215.000 € ( und ca. 30.000 € investiert, Zentralheizung, neue Fliesen, neue Fenster und Türen, etc ).
Der erste hatte schon ein Gebot für 350.000€ und hat abgelehnt.
Was soll man da noch sagen?
Es ist für keinen leicht, sich dieser Versuchung zu entziehen und auch ich habe meine Schwierigkeiten nicht diesem Geldgierkreis unterworfen zu sein. Doch, mit etwas Vernunft und Einsicht......Ich weiß, dass für Grundstücke in meiner unmittelbarer Nähe ab 400 bis über 600 € pro m² verlangt werden. Wohlgemerkt verlangt , nicht bezahlt.
Ich kämpfe fast täglich mit meinem inneren Schweinhund um mich zu überzeugen, dass dies Verrückt und irrealistisch ist und ich mich auf keinen Fall davon anstecken lassen darf. Nicht einfach aber es gelingt mir –manchmal und zeitlich begrenzt – vorwiegend mit dem Blick auf den Preis den ich bezahlt habe.
Was will ich denn noch mehr!! Und was mache ich mit dem mehr!!!

[naked]

"Eine bedingte, mäßige Inflation ist allemal besser als eine hohe Arbeitslosigkeit und eine Vernichtung der Unteren und Mittleren Schichten."

basiert die annahme mäßige inflation = niedrige arbeitslosigkeit auf irgendwelchen wissenschaftlichen fakten (und wenn ja welchen) oder ist das nur eine persönliche meinung?

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.314.787 von tropezon am 28.08.07 13:30:20

Das sind ja auf einmal ganz andere Erkenntnisse bzw. neue Töne, Tropezon.

Quasi eine abrupte Trendumkehr ..

[tropezon]

Naked,

mäßige inflation = niedrige arbeitslosigkeit

Habe ich diese Gleichung aufgestellt? .... Wo?

Azul,

bzw. neue Töne

In wiefern?

Quasi eine abrupte Trendumkehr ..

Wo? Predige ich jetzt schon den Crash? Ist mir nicht aufgefallen, aber bei meinen Deutschkenntnisse, kein Wunder.

Habt ihr womöglich # 4260 nicht gelesen? Sieht so aus !!!

[Azul Real]

ECONOMIC REPORT
Home prices fall record 3.2% nationally
Home values down in 15 of 20 major cities, Case-Shiller says
By Rex Nutting, MarketWatch
Last Update: 9:17 AM ET Aug 28, 2007

WASHINGTON (WASHINGTON (MarketWatch) -- U.S. home prices fell 3.2% in the second quarter compared with a year earlier, Standard & Poor's reported Tuesday.

It's the largest decline ever in the 20-year history of the Case-Shiller home price index.
A year ago, home prices were rising at a 7.5% pace nationally.

"The pullback in the U.S. residential real estate market is showing no signs of slowing down," said Robert J. Shiller, chief economist at MacroMarkets LLC, which computes the price index for S&P.
Meanwhile, prices fell 3.5% in the past year in 20 major cities and 4.1% in 10 major cities.
Prices fell in 15 of the 20 cities, with prices down 11% in Detroit. Prices have risen 7.9% in the Seattle metro region.

The annual growth rate fell in 17 of 20 cities in June.
The Case-Shiller index tracks multiple sales of the same homes, and is considered by many observers to be the best gauge of national and metro real estate values.

On Thursday, the Office of Federal Housing Enterprise Oversight will report its national home price index.

As of the first quarter, the OFHEO index showed prices were up 4.3% in the past year. The OFHEO index has never been negative on a year-over-year basis.
Like Case-Shiller, the OFHEO index tracks multiple sales of the same homes. However, OFHEO does not include homes with nonconforming mortgages, such as those with jumbo mortgages for more than $417,000. End of Story

[tropezon]

Schau mal Azul, in diesem Beitrag kannst Du den Unterschied zwischen USA und Spanien an einem einigen Wort erkennen: GNADENLOS.
Lese den Beitrag bis zum ( bitteren ) Ende. Er ist aufschlussreich.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,502364,00.html

Doch dann schossen die Kreditraten plötzlich hoch. Ein Schuldner nach dem anderen wurde rückständig, und Beazer leitete gnadenlos die gerichtlichen Zwangsvollstreckungen ein. Am Ende verloren rund 400 Besitzer ihre Häuser - eine enorme Vollstreckungsquote von 13 Prozent (der nationale Durchschnitt liegt bei drei Prozent). Unterdessen kassierten Beazer und die Banken fröhlich ihre Gebühren weiter.

So, jetzt Siesta Zeit.

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.316.210 von tropezon am 28.08.07 15:23:53

"Habe ich diese Gleichung aufgestellt? .... Wo?"

tut mir leid da muß ich dich wohl falsch verstanden haben, aber wie soll ich den satz "Eine bedingte, mäßige Inflation ist allemal besser als eine hohe Arbeitslosigkeit und eine Vernichtung der Unteren und Mittleren Schichten." interpretieren ?

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.316.730 von tropezon am 28.08.07 15:55:35

öhm, hier geht´s aber um Betrug und vorsätzliche Übervorteilung des Kunden durch den Bauträger ... und nicht durch die Bank

eigentlich müssten die Banken/bzw. Hypovermittler mit in die Haftung genommen werden, das sie die Leistungen überhaupt finanziert haben und nur dadurch Beazer seine Immobilien an den MANN/ die FRAU bringen konnte.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.317.855 von naked am 28.08.07 17:04:54

Eine bedingte, mäßige Inflation ist allemal besser als eine hohe Arbeitslosigkeit und eine Vernichtung der Unteren und Mittleren Schichten.

Dieser Satz gehört zu dem folgenden:

Vorausgesetzt, dass die Währungshüter nicht nur den Maastrichtervertrag im Sinne haben, sondern das Wohl des Volkes. Damit will ich sagen:

tut mir leid da muß ich dich wohl falsch verstanden haben, aber wie soll ich den satz interpretieren ?

So wie ich geschrieben habe. Wenn die Währungshüter der EZB nur noch die Maastrichterkriterien im Blick haben ( z,B, Inflation und M3 Menge ) und dementsprechend die Zinsen weiter erhöhen, würgen sie die Investitionen ab, schwächen den Konsum, ( der auch in Deutschland in den ärmeren Schichten, und die sind bekanntlich groß genug, teilweise mit kurzfristige Kredite finanziert ist ), etc...und unweigerlich steigt die Arbeitslosenzahl mit dem bekannten Schneeballeffekt.
Wenn Du mir jetzt gegenhalten möchtest, dass dies im Moment nicht der Fall ist ( in Deutschland ) obwohl die Zinsen seit anderthalb Jahre steigen, dann weise ich darauf hin, von wo wir kommen, ca. 2%, und in dieser Zeit wurde der Grundstein für den Aufschwung gelegt, der demnächst anfängt zu bröckeln .... und so weiter.
Wenn die EZB die Zinsen lockert, kommt das ALLEN zu gute und ein halbes Prozent mehr oder weniger Inflation schadet keinem ( bei der nächsten Gehaltserhöhung wird es wieder ausgeglichen, sonst droht Streik )
Die deutsche Geschichte gibt darüber auch sehr gute Beispiele Anfang der 70 er Jahre , wie man es machen kann.

Deshalb mein Hinweis auf das Wohl des Volkes . und den zitierten Satz.


Falls meine Sätze unverständlich sind ( bedingt durch mein schlechtes deutsch), bitte doch mal den „ Oberlehrer K1, sie in das „ wahre Deutsch“ zu übersetzen. Ich könnte dann daraus lernen, was ich gerne mache.

Tropezon

[lapamita]

Wenn die Währungshüter der EZB nur noch die Maastrichterkriterien im Blick haben ( z,B, Inflation und M3 Menge ) und dementsprechend die Zinsen weiter erhöhen

trope wir haben schon seit ajhren kuenstlich niedrige zinsen,,und nach meiner eminung solllten die zentralbanken ihren verpflichtungen nachkommen .
bei dem wachsen der geldmengen ob M3 in europa oder M2 ( m3 gibts ja nicht mehr) in den USA,und den auswuechsen der kreditwirtschaft muessten die zinsen schon viel hoeher stehen,,,aber angeblcih haben wir ja keine inflation ( fuer die die es denn glauben....)
von realzinsen brauchen wir nach steuer schon garnicht zu reden.

weder achtet die zentralbank auf den stabilitaetspakt , auch die banken machen nixx....

was ist mit BASEL II,,, die umsetzung sollte erfolgt sein und heute redet keiner mehr davon,,und eher ist das gegenteil der fall

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.318.844 von Azul Real am 28.08.07 18:17:21

Die Banken sind nicht unschuldig und mischen kräftig mit.

Die Gesetze, die Hypothekenbetrug ausdrücklich unter Strafe stellen, "werden täglich von Banken und Hypothekenfirmen verletzt", sagt der Makler Moe Bedard, der eine Beratungswebsite für Schuldner eingerichtet hat. "Die Gesetze sollen den Hausbesitzer schützen, aber sie werden oft völlig missachtet. Viele Darlehen sind gesetzwidrig."

Dies geschehe entweder durch die Bank oder den Bauträger, um Profit zu erschwindeln, oder durch den Antragsteller selbst, um sich "unter Vorspiegelung falscher Tatsachen" eine Hypothek zu ergattern.

Ins Visier geraten ist auch die Hypothekenbank Ameriquest

Nachdem die O'Connors zwei Raten versäumt hatten, leitete Ameriquest im November 2006 prompt die Zwangsversteigerung ihres Hauses ein.

Hier ist wieder einer der Unterschiede zwischen US Banken und spanischen. Hier hast Du 3 oder 4 Jahre Zeit,.....und keine 2 Raten.

Wer jedoch dachte, die Ermittlungsverfahren und Klagen schreckten die Hypothekenfirmen ab, hat sich getäuscht. Auch weiter versuchen sie, neue, eigentlich kreditunwürdige Kunden anzulocken - mit "supergünstigen" Angeboten.
Etwa der größte US-Hypothekenkonzern Countrywide, der gerade erst von der Bank of America mit einer Geldspritze in Höhe von zwei Milliarden Dollar vorerst vor dem Untergang bewahrt wurde. Der wirbt dieser Tage mit dem Slogan: "Schlechte Bonität? Rufen Sie heute an. Refinanzieren Sie. Wir machen es leicht!"

Und es hört NICHT auf. VIVA America.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.319.507 von lapamita am 28.08.07 19:01:53

Lapamita, wieso bist Du noch wach?

Schreibe später für Dich

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.319.648 von tropezon am 28.08.07 19:08:25

Tropezon,

das Verhalten von den Kreditgeber/n bzw. Finanzierer ist unlogisch.

Einerseits finanziert er ggf. bonitätsschwache Kunden das gewünschte Objekt und ermöglicht dem Bauträger, der so oder so vorher schon Schwierigkeiten hatte seine Objekte bei Überangebot und fallenden Preisen zu verkaufen, den Verkauserlös zu erhalten.

Andererseits geht der Finanzierer sofort und unmittelbar in die Vollstreckung falls es zu einer Vertragsstörung kommt, die ursächlich auf sagen wir mal sogenannte Lockvogelangebote basierten.

Wo ist der Vorteil für den Finanzierer, wenn dieser wissentlich mit Abschluss des Vetrages aller Voraussicht bereits notleidende Verträge in seinen Bestand nimmt und diese killen muss.

Ganz klares Minusgeschäft für den Veranstalter und Unfähigkeit. Fakt ist, bei einem relativ schnell zahlungsunfähigen Kunden kommt dieser, trotz des zu versteigernden Objektes, künftig kaum zum Zug.

Übrigens ging vorletze Woche schon das Gerücht um, dass Beazer Homes, welche spezialisert sind auf günstige Wohnungen, kurz vor dem Exitus stünde.

Chart von Beazer Homes 10 Tage


Chart von Beazer Homes im weekly

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.320.770 von Azul Real am 28.08.07 19:54:22

da 70% über Makler geht zählt der Umsatz und die Provision. geht das Darlehen später den Bach runter blutet der Kreditnehmer un die finanzierende Bank.
Ansonsten stützt dieses System den Immobilienmarkt.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.320.770 von Azul Real am 28.08.07 19:54:22

Azul,

das Verhalten von den Kreditgeber/n bzw. Finanzierer ist unlogisch.

Oder, wie Du schon sagtest: Kriminell.

Wo ist der Vorteil für den Finanzierer,

Ich habe absolut keine Ahnung und kenne mich in den USA nicht aus. Auf jeden Fall, wie Manfred123 sagt, die Provision, dazu kommen einige Monaten Zinsen und wer weiß, vielleicht auch Rückerstattung eines Betrages vom ( kriminellen ) Bauunternehmer, Vorfinanzierung des Bauunternehmers während der Bauzeit.
Es gibt viele Möglichkeiten im korrupten Amerika.

Hast nicht Du oder jemand anders, vor 3 – 4 Tage gesagt, dass nach der Zwangsvollstreckung die RESTschuld beim säumigen, also Hauskäufer bleibt? Auf Ewigkeit oder bis zur END Abzahlung?

Das wäre natürlich der Gipfel der Kriminalität. Fehlt nur noch anschließend die Wiedereinführung der Sklaverei.

Tropezon

Eine große Hilfe für die jungen Menschen:

El Gobierno restaurará las desgravaciones por alquiler para fomentar el acceso a la vivienda

http://www.lasprovincias.es/valencia/20070828/economia/gobie…

Según un estudio del ministerio, el 80% de los jóvenes ya formados y con empleo manifiestan que quieren "salir de casa y no se lo puede permitir por el precio de la vivienda",

80 % der ausgebildeten Jugend mit Anstellungen möchten gerne von Zuhause ausziehen, können aber nicht, wegen den hohen Immobilienpreise.

Nun, das ist ein großes Potential von Käufer. Es fehlt nur noch das Geld, die Wohnungen sind schon da.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.310.736 von lapamita am 28.08.07 07:41:56

Lapamita,

bei jeder anlageentscheidung musst du es zwar nicht wissen, aber so gut wie moeglich analysieren, und dann eine entsceidung treffen,...... und daher solltest du nach abwaegung von wie und was, auch dazu einen meinung haben, unabhaengig von richtig oder flasch.

Das ist alles gut und recht, und auch richtig. Es geht aber hier um Immobilien und ich habe schon immer kund getan, dass Immobilien für mich, keine Spekulationsobjekte sind, sondern eine Notwendigkeit für alle Menschen. Sie haben nur die Wahl zwischen mieten oder kaufen. Gut, es gibt auch noch die, die aufs Erben spekulieren.

Alle Immobilien die ich gekauft habe, waren IMMER für mich oder meine Familie, seien es Hauptwohnsitze oder Ferienimmobilien. Ich habe schon, wie Du schreibst, analysiert, abgewogen und entschieden:
- analysiert, die Lage und den Markt
- abgewogen, was meine Finanzen erlauben und für die Zukunft das bessere ist
- entschieden, dass Kaufen allemal das vernünftigste, vielversprechendste, beruhigendste und lukrativste ist.... FÜR MICH

Und danach habe ich gehandelt und NIE wieder überlegt ob es richtig oder falsch war. Interessiert mich nicht.

man muss bei jeder entscheidung die zukunft analysieren,

Nun, wie Du siehst..... ich habe es gemacht.

Ich wiederhole es gerne noch mal. Jeder der in der Lage ist seine Immobilien zu kaufen, soll es so früh wie möglich tun. Spätestens im Rentenalter wird er nur noch Freudensprünge machen., wenn er sich mit dem Nachbar ( Mieter) vergleicht.

der IST zustand den die analysten wiedergeben, ist bereits bei veroeffentlichung vergangenheit.

So ist es. Ein abgeschlossener Kauf war sofort für mich Vergangenheit.

Kleine persönliche Bemerkung am Rande. Mein Leben ist so schon seit ich nicht mehr arbeiten MUSS , dass ich privat weder analysiere, noch plane oder mir andere Gedanken ( Sorgen ) mache. Ich genieße es einfach, jeden Tag, jede Stunde schon 17 Jahre, 2 Monate und 14 Tage.
Die ganzen Analysen, Gedanken, Schilderungen die ich hier mache, sind allein für euch. Ich gebe auch ehrlich zu, es macht mir Spaß, erweitert meine Kenntnisse und erlaubt mir Menschen zu studieren über ihre Äußerungen, Schreibstil und Reaktionen.
Vielleicht ist doch einer unter allen User dem ich dadurch helfen konnte, die richtige Entscheidung zu treffen. Dann hat sich meine Mühe und meine Arbeit gelohnt und ich bin zufrieden.

Viele Grüße, Du Planer

Aus Deinem Posting # 4310

von realzinsen brauchen wir nach steuer schon garnicht zu reden.

Einer der wichtigen Gründe, warum es weltweit ein Run auf die Immobilien gegeben hat. Die Menschen sind heutzutage viel interessierter, viel besser informiert, können viel besser planen und die meisten wie man sieht, auch besser rechnen. Und zwar nicht nur kurzfristig, bis an die Nasenspitze, sondern durchgehend bis zum Rentenalter.

Nicht nur gute Eigenrendite, sondern staatliche Zuschüsse und am Ende ALLES steuerfrei. Legal.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.323.597 von tropezon am 28.08.07 23:24:25

...gesagt, dass nach der Zwangsvollstreckung die RESTschuld beim säumigen, also Hauskäufer bleibt? Auf Ewigkeit oder bis zur END Abzahlung?

Das ist kein für die USA spezifisches Phänomen. Dass sich ein Hypothekenfinanzierer auch die persönliche Haftung des Darlehensnehmers sichert ist eigentlich verständlich. Die in der jüngste Vergangenheit stärker aufgekommenen nonrecourse Finanzierungen sind dagegen eher Zeichen eines Exzesses, denn aus Darlehensgebersicht bedeuten sie ein (stark) erhöhtes Risiko.

Grüße K1

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.323.719 von tropezon am 28.08.07 23:51:39

Kleine persönliche Bemerkung am Rande. Mein Leben ist so schon seit ich nicht mehr arbeiten MUSS , dass ich privat weder analysiere, noch plane oder mir andere Gedanken ( Sorgen ) mache. Ich genieße es einfach, jeden Tag, jede Stunde schon 17 Jahre, 2 Monate und 14 Tage.

ich freue mich da wirklich fuer (fast)jeden.,,,und schoen das du nicht mehr die zukunft anlaysieren musst.
nur leider reden wir ueber die die es noch tun muessen, und dies sind sicher mehr als 80% der bevoellerung oder eher ueber 90%.

eine kaufentscheidung, kann das ganze leben beinflussen,soweit sie auf kredit gemacht wird,,,und hier muss sehr stark abgewogen werden, ein fehler und es ist aus., auch wenn und aber muessen abgewogen werden.
ob trennung vom partner,arbeitslosigkeit,etc.

der,der barzahler ist und einkommne hat und sie bewohnt, brauch sich natuerlich keinen kopf zu machen,ausser das es voruebergehend buchverluste geben koennte, aber die kann er aussitzen, bzw wie bei trope intressiert es nicht.

das ganze leben besteht bis zu einem punkt aus analysieren und perfektionieren und lernen.

richtig ist , jeder der im alter eine immobilie besitzt kann sich freuen,,und richtig ist auch so frueh wie moeglich kaufen.

aber nicht um jeden preis....


nochmal,,, hat einer ne ahnung was aus BASEL II wurde,,hoert man nichts mehr davon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.328.016 von lapamita am 29.08.07 13:32:10

das bringt die sache auf den punkt !

grüsse

[tropezon]

Azul,

Betr. USA Zahlen aus # 4291

ich habe mir mal die Bilder genauer angeschaut, hauptsächlich: Baubeginne, Baugenehmigungen, Verkäufe Neubauten und Bestand ( vorletztes Bild ). Da die verkauften Neubauten erst 1990 beginnen, kann nur der Zeitraum 1990 bis 2007 verglichen werden.
Ich stoße da auf riesige Diskrepanzen.( noch keine parallelen ) Etwas kann NICHT stimmen.

Wir erinnern uns, spain hat vor kurzer Zeit den unverkauften Bestand in Spanien ausgerechnet und kam auf einen hohen, sehr hohen, viel zu hohen Bestand für spanische Verhältnisse. Er machte das mit der einfachste Methode ( ich kenne auch keine bessere ):

Anzahl fertig gestellten Immobilien, abzüglich verkaufte, ergibt unverkauften Bestand. Logisch, mathematisch richtig. Und dann einige Jahre addieren und schon hat man den heutigen Bestand.

In den USA sieht man folgendes:

Baugenehmigung und Baubeginn sind etwa gleich. 1990 = 800.00, 2005 = 2.300.000, 2007 = 1.400.000 Einheiten.
Verkauft ( neu ) 1990 = 600.000 , 2005 = 1.400.000 , 2007 ca. 850/ 900.000
Bestand: 1900 = 350.000 , 2005 = ...675.000 , 2007 ca. ........535.000

Wenn noch die Zahlen von 1990 einigermaßen hinkommen, sieht aber ein Blinder, dass die weiteren Jahren NICHT mehr stimmen können.. Schon bei meinem Beispiel 2005 klafft eine riesige Lücke, und, wenn man dann noch den jährliche Überschuss addieren würde, wo kämen wir hin.

Hat jemand eine Erklärung ?????

Tropezon

[schlier]

Servus,

anbei was zu basel II. Erstaunlich dass hier mal wieder nach harten Fakten und Gesetzen gefragt wird und nicht nur über die individuelle lebenserfahrung eines alten mannes im ruhestand gefaselt wird.
servus

http://www.ftd.de/unternehmen/finanzdienstleister/:Kreditkri…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.323.862 von K1K1 am 29.08.07 00:32:46

K1,

Dass sich ein Hypothekenfinanzierer auch die persönliche Haftung des Darlehensnehmers sichert ist eigentlich verständlich.

So ist es, oder scheint so zu sein, in Europa. Ich habe aber kürzlich gelesen, Artikel habe ich hier als Quelle reingestellt, dass in den USA nur die Immobilie haftet für die Hypothekschuld. Ohne Gewähr, da ich die US Gesetze nicht kenne. Dagegen haftet ein Spanier mit seinem ganzen Vermögen.

Die in der jüngste Vergangenheit stärker aufgekommenen nonrecourse Finanzierungen

Seit wann gibt es NON RECOURSE Finanzierungen für private Leute? Soweit ich weiß, in Europa nicht. Aber ich kann mich irren.

Tropezon

[schlier]

Servus,
du irrst dich.
Servus

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.329.188 von schlier am 29.08.07 15:01:53

Nur für schlier gedacht.

Schlier ist eine schiefrige, blaugraue Gesteinsart. Es handelt sich dabei um eine feinkörnige Molasse oder feinsandigen Mergel (Ton). In der Form des schluffigen Mergel ist es ein Hauptbestandteil der alpinen Tertiärbecken.
.........................................

nur über die individuelle lebenserfahrung eines alten mannes im ruhestand gefaselt wird.

Ja,ja, NEID ist schon eine schlimme Sache.

Leider ist das ein Gefühl, dass sich immer mehr in den unterprivilegierten Schichten verbreitet, Pisa lässt grüße. Diese Leute könne sich auch nicht vorstellen, bedingt durch ihre eigene wirtschaftliche Lage und Herkunft , dass es Menschen gibt, die mitten in ihrem Leben schon begriffen haben, dass SEIN mehr bedeutet als HABEN und deswegen der „ Produzierenden Gesellschaft“ den Rücken kehrten. Statussymbole durch „ innere Ruhe und Zufriedenheit“ auszutauschen liegt ihnen auch nicht. Dazu fehlt einfach die „Charakterlich Stäke“ .

Wie traurig..

Neidisch ist mithin jemand (der „Neider“), den ein Besitztum oder Vorzug anderer - auch unbewusst - kränkt (ein Minderwertigkeitsgefühl auslöst). Das Ziel des Neides ist dementsprechend, den beneideten Vorzug auszugleichen (nicht primär, ihn an sich zu bringen; das wäre dann zum Beispiel Habsucht). Neid kann sich nicht nur auf Besitztümer beziehen, sondern ebenso auf beispielsweise biologisch (Gesundheit) oder kulturell (Schönheit) geprägte Merkmale wie auch direkt auf den sozialen Status



Servus,
du irrst dich.
Servus

Das gilt es noch zu beweisen,

http://www.baufi-nord.de/html/objektfinanzierung.html

Sog. “Non-Recourse-Finanzierungen” ohne persönliche Haftung der Darlehensnehmer bzw. der Gesellschafter (z.B. einer Besitz-KG finden) sich ausschliesslich bei der Finanzierung von Großprojekten ab einer Größenordnung von 5 bzw. 10 Mio Euro.
Hierbei wird die Finanzierung ausschliesslich auf das Beleihungsobjekt abgestellt. Die Gesellschafter werden nicht in die persönliche Haftung genommen. Voraussetzung: ein Eigenkapitalanteil von ca. 30% sowie eine Mietrendite von mind. 7,5% p.a.

Also, ich werde auf die Beweise warten, natürlich mit Quellennachweis.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.328.016 von lapamita am 29.08.07 13:32:10

Mein lieber lapamita , für diesen Satz könnte ich Dich umarmen:

richtig ist , jeder der im alter eine immobilie besitzt kann sich freuen,,und richtig ist auch so frueh wie moeglich kaufen.

Nichts anderes predige ich seit 3 Jahren.

aber nicht um jeden preis...

Das ist die Gretchenfrage , die kein Mensch auf der Welt fähig ist, VORHER richtig zu beantworten. Erst ein „ IST“ Zustand gibt die Antwort und löst das Rätsel. Deshalb basiere ich meine ganze Argumentation darauf, auf den IST zustand. Die Richtigkeit erkennt man immer erst danach. Und, wenn man die Immobilien betrachtet als das was sie ist, nämlich die dauerhafte, lebenslange Unterbringung seiner Familie, ist die Antwort IMMER : es hat sich gelohnt.

Natürlich hast Du recht mit „eine kaufentscheidung, kann das ganze leben beinflussen,soweit sie auf kredit gemacht wird,,,und hier muss sehr stark abgewogen werden, Deswegen habe ich auch betont: . was meine Finanzen erlauben und für die Zukunft das bessere ist
„ Meine“ muss man verstehen als die individuell eigenen Finanzen.

Leichtsinnig und unüberlegt sollte keine wichtige Entscheidung im Leben getroffen werden, schon gar nicht eine Hochzeit. Das ist der teuerste Akt und bei vielen die schlechteste Investition in ihrem ganzen Leben . Aber genau so gefährlich ist „ keine Entscheidung“ zu treffen ( für den weiteren Lebenslauf )

Ich habe schon mal geschrieben:

Der Verlierer sieht nur die Risiken,
Der Gewinner nutzt die Chance ( n.)

Oder wie sagte schon der chinesische Philosoph Lao Tseu:

"Wenn der Weise auf den Mond zeigt, sieht der Idiot auf den Finger"

Grüße nach Thailand. Immer noch Monsun?

Tropezon

[rioja94]

Ausbanc advierte que la crisis de EE UU afectará a España


E. P, Palma de Mallorca
El presidente de la asociación de usuarios de servicios bancarios, Ausbanc-Baleares, Carlos Hernández, afirmó ayer que «sin duda» la crisis en el mercado estadounidense de hipotecas de alto riesgo «subprime» tendrá un impacto directo en España, al tratarse de una fórmula que ha generado una «sombra de sospecha» en el mercado financiero nacional. Hernández explicó que la crisis crediticia surge porque hay entidades que consiguen préstamos «con independencia de su solvencia» , para recolocarlos en mercado y cobrar una comisión por dicha operación.
En este sentido, Hernández recordó que en España hay un porcentaje importante de usuarios que se han endeudado por encima del 55% de sus ingresos para adquirir una vivienda, que son los criterios de los créditos «basura» , por lo que el Banco Central Europeo ha alertado de que podría haber un aumento de la morosidad.

http://www.levante-emv.com/secciones/noticia.jsp?pRef=3638_8…

[Azul Real]

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief"
Nr. 147, 34. KW, 24.08.2007, Seite 7 von 18

BELLEVUE: In Spanien öffnen sich neue Horizonte

Spaniens Immobilienmarkt befindet sich im Umbruch. Der zehn Jahre andauernde Boom mit durchschnittlich fast 600 000 neuen Wohneinheiten pro Jahr neigt sich nach einer Recherche von BELLEVUE, nach eigenen Angaben Europas größtem Immobilienmagazin, dem Ende entgegen.

Die wichtigsten Trends des Immobilien-Bilderbuches hier im Überblick: Die Zeit der gewaltigen Preisanstiege sei vorbei. Es sei aber mit einer „weichen“ konjunkturellen Landung zu rechnen.

Hochwertige Top-Lagen blieben wertstabil, Luxusressorts im Hinterland mit umfassendem Serviceangebot und seniorengerechtes Bauen würden an Bedeutung gewinnen.

Ein Jahrzehnt lang waren jährliche Preissteigerungen im zweistelligen Bereich in Spanien eine Normalität. Im für deutsche Privatkäufer wichtigsten ausländischen Markt kletterte der Wert der Immobilien zwischen 1998 und 2006 lt. Bellevue um über 80%. Von Januar bis Juni 2007 legten die Preise nur noch 5,7% zu. Wegen der
rasch wachsenden Zahl an Migranten sei davon auszugehen, dass es nicht, wie vielfach kolportiert, zu einem „Platzen der Immobilienblase“ komme.

Zwischen 2001 und 2007 ist die Einwohnerzahl Spaniens bereits von 40, 5 Mio. auf über 45 Mio. gestiegen.

Hochrechnungen für 2013 rechnen mit 50 Mio.

(Absurd: das wären bis dahin jedes Jahr 830.000 Zuwanderer)

Als wertstabil sieht Bellevue Top-Lagen aus dem Segment über 800.000 Euro.

Die Nachfrage werde hier längst nicht mehr nur von englischen und deutschen Käufern getrieben. Vor allem aus Osteuropa, Irland und Skandinavien käme die Luxusklientel. Als besonders lukrativ werden in der aktuellen Marktanalyse die Entwicklungen in den Segmenten
Luxusressorts und seniorengerechtes Bauen eingestuft.

Im sogenannten Residential-Tourismus setzt man nicht mehr auf die Kombination Sonne und Strand, sondern auf umfangreiche Servicekonzepte und ruhiges, mediterranes Ambiente.

-----------------------

Anmerkung:
Das Immobilienmagazin BELLEVUE bschäftigt sich ausschliesslich mit hochpreisigen Immobilien/Lagen.

[spain98]

Euribor 12M Monatsdurchschnitt August: 4,666

Wer eine Hypothek von 150.000 € (Euribor + 0,5 auf 25 Jahre)aufgenommen hat, zahlt

2007-08 bei Euribor 4,67 891.81 pro Monat und 10.701,72 pro Jahr
2006-08 bei Euribor 3,62 801.73 pro Monat und 9.620,76 pro Jahr
2005-08 bei Euribor 2,22 689.66 pro Monat und 8.275,92 pro Jahr

Wer die Hypothek 2005 aufgenommen hat, zahlt inzwischen pro Monat 202,15 bzw. 2.425,80 pro Jahr mehr. Das ist eine Steigerung um 29,31 %, also fast ein Drittel.

Es bleibt abzuwarten, ob die Darlehensnehmer diese Steigerungen verkraften können. Auf jeden Fall werden diese Beträge nicht mehr für den Konsum ausgegeben und Spanien ist ja bekannterweise sehr stark davon abhängig.

[spain98]

La vivienda de segunda mano sube un 2,7% en los últimos doce meses
Redacción Fotocasa , 29/08/07, 11:43 h

Estos datos se desprenden del Índice Inmobiliario fotocasa.es, actualizado con datos de agosto y realizado sobre las viviendas de segunda mano en venta en el portal inmobiliario líder en España.



El precio de la vivienda de segunda mano en España en agosto de 2007 se sitúa en 2.922€/m²,lo que constata una leve subida del 0,2% en los precios de los inmuebles respecto al mes anterior. Si se analizan los últimos doce meses (agosto 2006 – agosto 2007) se confirma la tendencia de desaceleración de los precios, ya que la vivienda sólo ha subido un 2,7.


http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx
Guipúzcoa con 4.537 €/m2, Barcelona con 4.336 €/m2 y Vizcaya con 4.254 €/m2 se consolidan cómo las provincias más caras del país en el mes de agosto. En cambio, las provincias donde se ha registrado un mayor incremento de los precios en los últimos tres meses son Palencia (6,7%), Orense (5,3%) y Álava (4,3%). Mientras que Asturias (-9,6%), Valencia (-7,6%) y Girona (-6%) son las provincias donde más ha decrecido el precio de la vivienda. En el caso de Madrid y Barcelona, los precios subieron de junio a agosto un 2,1% y un 1,9% respectivamente.



Las ciudades más caras



En el mes de agosto, las ciudades más caras son Donosita - San Sebastián (5.328 €/m2, con un crecimiento del 1,3% en estos tres últimos meses), Sant Cugat del Vallès (5.326 €/m2, con una variación de -1,2%) y Sitges (5.305 €/m2, con un incremento de 3,7%).



Las ciudades españolas cuyos precios están creciendo más en los últimos tres meses son Mataró (5,6%), Molina de Segura (4,6%) y Tordera (3,9%), mientras que las que más decrecen son Figueres (-13,3%), Canet d’en Berenguer (-11,9%) y Girona (-10,9%).



Madrid es la ciudad número 8 en el ranking de ciudades más caras en el mes de agosto (4.523 €/m2, incremento del 1,8%). Por distritos, los más caros son Cibeles (6.748 €/m2), Salamanca – Goya – Recoletos (6.355 €/m2), Salamanca – Lista (6.038 €/m2) y Chamberí (5.895 €/m2).



Barcelona se encuentra en el puesto número 5 del ranking de ciudades más caras (5.189 €/m2, incremento del -2,3%). En concreto, por distritos, los más caros son Pedralbes-Sarriá (7.203 €/m2), Sarrià - Tres Torres – Vallvidrera (6.752 €/m2), St. Gervasi – Galvany (6.512 €/m2) y St. Gervasi - Galvany – Putxet (6.392 €/m2).

http://www.noticias.fotocasa.es/20070829-la-vivienda-de-segu…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.357.781 von spain98 am 31.08.07 16:20:22

Fotocasa,

ohne die Tendenz in Frage stellen zu wollen, möchte ich trotzdem auf folgendes hinweisen:

Es sind KEINE bezahlte Preise. Es handelt sich lediglich um die Verkaufsofferten. Wie viel Luft nach unten in diesen Offerten noch steckt ( 30 % ), lässt sich leicht an den Preisen erkennen.

Fotocasa : 2.922 € per m²

El metro cuadrado se ha cotizado este mes a una media de 2.922 euros.

Ministerio de Vivienda ( Ende juni 2007….Quelle kennt jeder )

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre es de 2.054,5 euros,
Neu und alt zusammen, Alt im Prinzip etwas billiger als der Durchschnitt.

Genau diese Tendenz, und auch die Gründe dafür, habe ich vor paar Tagen in meinen # 4260 und # 4301 ausführlich geschildert, die unersättliche Geldgier der „ Altbesitzer“,

Sie wackelt...

............................

Ich erinnere an # 4320.

Betr. USA Zahlen aus # 4291 .........Hat jemand eine Erklärung ?????

Oder bin ich der einzige, der diese Zahlen, linde gesagt, für außergewöhnlich halte?

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.360.045 von tropezon am 31.08.07 18:51:46

Die Regierung der Provinz Valencia wird das neue Bodengesetz „ Ley del Suelo“ anfechten, notfalls vor Gericht:

El Gobierno valenciano presenta un recurso de inconstitucionalidad contra la Ley del Suelo

http://www.lasprovincias.es/valencia/20070831/valencia/gobie…

Eine kluge Entscheidung, denn dieses Gesetz würde genau das Gegenteil bewirken als von dem Staat gewünscht, nämlich eine weitere Verteuerung der Immobilien.

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.328.712 von tropezon am 29.08.07 14:28:47

Tropezon,

ich weiss, du schätzt sehr deine Argumentation mit Zahlen zu unterlegen.

Wenn ich jedoch die US_Charts vom Immomarkt interpretiere wurde eine ganze Zeitlang und nachdem die Bauwirtschaft an Fahrt gewonnen hatte, wesentlich mehr fertig gestellt als abverkauft.
Dies auch nachdem schon Abschwächungstendenzen zu erkennen waren. Grund ist hierfür jedoch wesentlich der timelag im Zyklus bei den Produzenten, als die Abverkaufszahlen schon in den Keller gingen, um rechtzeitig auf die Markt/Trendänderung reagieren zu können. Dauert ja immer etwas bei Bauunternehmen/Entwicklern bis diese reagieren können.

Also was soll die Rechnerei ...

Genau dieses Phänomen haben bzw. werden wir in einigen herben Konsequenzen in Spanien erwarten dürfen und/oder ist schon erkennbar.

Es sei denn die Prognose für 50 Mio Einwohner in Spanien bis 2013 sollte sich bewahrheiten, dann natürlich nicht.
Stell dir mal vor weitere 5 Mio. Einwohner/Zuzügler die sich vornehmlich im Bereich der Mittelmeerküsten (Denia ) ansiedeln wollen. Gute Nacht Spanien

Fakt ist, es sind in einem gewissen (Boom-)Zeitraum in den USA mehr neue Wohn-Immobilien auf den Markt gekommen wie verkauft wurden, mit dem Ergebnis, das eine ganze Menge an Immos auf Halde liegen.

Ob dies jetzt in der Momentaufnahme eine halbe Mio. sind oder mehr ist zweitrangig, auch mit dem Hinblick, dass der US-Markt auch in Zukunft und aller Voraussicht vergleichend schneller an Menschen wachsen wird wie andere grosse Industrienationen in Europa oder Asien.

Der wesentliche Unterschied/Knackpunkt zu Spanien und den USA bezogen auf den Immobilienmarkt ist, dass der US-amerikanische Immobilienmarkt im Vergleich einen nicht so auffällig bedeutenden Beitrag zum BIP (Bruttoinlandsprodukt) hat, wie es nachweislich in Spanien der Fall ist.

[lapamita]

im handelsblatt von ammntag war auch ein bericht zur immofalle spanien,, wir bekommen die hier in th immer was spaeter,, viellih kann ihn einer einstellen.
die geben als durhn einkommen 1600 eur an und sagen die quoten sind um ca 150 euro teurer oder 9% aufs einkommen gerechnet, und sagne mehr als 50% des einkommens wird zur tilgung genommen.
und verweissen auf die gefahr durch den euribor und den ueber 90% variabelen darlehn mit durhn laufzeiten von 16 bis 30 jahren....

habt ihr die bushrede gestern gehoert????? jetzt greift der staat ein, um die imms zu stuetzen die wissen genau wie verfahren die karre ist. bush meinte es waeren assets die der staat weltweit verbriefen koennte und als aa assets angesehen werden. die wissen genau was passiert wenn..........
bush und manch ein kommentator haelt das fuer gut und meinen sogar es kostet den staat kein einzigen dolllar

mal sehen was da kmmt fanny mae und freddy mac werden sohl die kreidlinien doch erhoeht bekommen,, und damit eine noch groessere zeitbombe werden,, die antraege liegen seit 1 jahr vor der kongress hat das aber bisher immer abgelehnt fanny und freddy gehoeren zu 50% dem staat derr erst an der boerse, und kontrollieren 40% des us hypotheken markt.....

aslo neues geld muss her, die politik des leihen geldes wird frtgesetzt,,, wusste man aber shon vn bernanke seit langem

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.363.232 von Azul Real am 01.09.07 08:41:13

Azul,


ich weiss, du schätzt sehr deine Argumentation mit Zahlen zu unterlegen.

Nicht nur meine Argumentation. Spain z.B. ist ein Spezialist von Zahlen, sogar Zweistellig hinterm Komma. Hast Du da schon gefragt:

Also was soll die Rechnerei ...

Dann lass doch solche kindliche Bemerkungen, die NUR provozieren. Wer Frieden und Sachlichkeit wünscht, sollte auch mit gutem Beispiel vorangehen.

Ich betrachte JEDES Argument MIT ZAHLEN bewiesen , als recherchiert und fundiert, EGAL von wem es kommt. ALLEMAL lieber als das übliche „Blablabla“ , wage, unklare Äußerungen oder gar Behauptungen deren Beweise schuldig bleiben , trotz Auforderungen, wie zuletzt vor 3-4 Tagen K1 und schlier

Es sei denn die Prognose für 50 Mio Einwohner in Spanien bis 2013 sollte sich bewahrheiten,

Du hast Dich schon mal lustig gemacht über Einwohnerprognosen und sie als lächerlich betrachtet ( es ging damals – 12 bis 18 Monaten her - über einzelne Städte bzw. Regionen die mit 50 % bis zur Verdoppelung rechneten, kannst Du Dich noch erinnern? ) und als ich Dir MIT ZAHLEN bewies, dass es teilweise sogar schon eingetreten war, wurde es ganz stil über dieses Thema.

Aber vergessen wir die US Zahlen, sie sind für mich sowieso nicht relevant,

Hier Spanien:


- El empleo de la economía crece a un ritmo del 3,2%, lo que supone una creación neta de más de 590 mil puestos de trabajo a tiempo completo en un año.


El empleo, medido en términos de puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo, sitúa
su crecimiento interanual en el 3,2%, una décima menos que el estimado para el trimestre
anterior. Esta tasa supone la creación de más de 590 mil empleos netos en un año.
Esta evolución es el resultado del menor impulso en la creación de empleo en las ramas
primarias, industriales y de la construcción, parcialmente compensada por la trayectoria
ascendente que experimentan las ramas de los servicios de mercado.
De esta manera, considerando de forma conjunta el crecimiento del PIB trimestral y el del
empleo ocupado, la variación interanual de la productividad aparente del factor trabajo se
sitúa en el 0,8%, cifra similar a la del período precedente.

http://www.ine.es/prensa/cntr0207.pdf

Lo más significativo de los datos conocidos este miércoles es que la construcción registró una importante desaceleración. La inversión en el sector se moderó seis décimas y creció el 4,6%, mientras que la actividad registrada aumentó el 4%, cuatro décimas menos que entre enero y marzo.

http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/08/29/economia/118837…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/08/29/economia/118837…


Tropezon

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.364.054 von tropezon am 01.09.07 13:15:05

es ist schon relevant wie die USA rreagiert, man will einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes und der kreditmärkte abfangen.
Daher das Immobilienüberangebot wird durchfinanziert, es wird nicht zu einer grösseren Preiskorrektur kommen, auch in Spanien nicht. Das bedeutet , dass der markt sich beruhigt, und der
Überhang durch geringere Bautätigkeit und Preisstagnation mit Korrekturen nach unten reagiert. Eigentlich die beste lösung.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.364.054 von tropezon am 01.09.07 13:15:05

Dann lass doch solche kindliche Bemerkungen, die NUR provozieren.

Bitte schön, wer provoziert und urteilt regelmässig nach gutdünken ab ...

Du musst dir einige von deinen Beiträgen noch mal verinnerlichen ...

Ich glaube, ich bekomme hier gerade etwas durcheinander

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.364.663 von Azul Real am 01.09.07 16:19:51

so ein Forum ist doch kein Platz für pers. Fehden

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.364.225 von Manfred123 am 01.09.07 14:04:15

Manfred123,

Aber vergessen wir die US Zahlen, sie sind für mich sowieso nicht relevant,

Die Betonung liegt auf „ US Zahlen “. Erstens, weil die ALLE manipuliert sind ( weiß doch mittlerweile jeder) und zweitens, weil ich ( wahrscheinlich HIER als einziger ) die „ Vorspielrolle“ der Amerikaner als längst „ Passé“ halte. Noch hat sie eine gewisse Rolle auf dem Aktien- und Bondmarkt, aber auch in diesem Segment sind ihre Tage gezählt.

es ist schon relevant wie die USA rreagiert,

Diesbezüglich hast Du recht, denn ( wie oben geschrieben: Bondmarkt ) da spielen sie noch ( solange der § die Hauptwährungsreserverolle spielt ) eine maßgebliche „ Starnummer“.

es wird nicht zu einer grösseren Preiskorrektur kommen, auch in Spanien nicht. Das bedeutet , dass der markt sich beruhigt,

Und das sehe ich genau so. Es wird sich ALLES wieder normalisieren , Regional zwar unterschiedlich und auch zeitlich differenzierter, aber ohne den von allen Seiten so hervorgerufenen und von manchen erwünschten „ WELTCRASH „.

Eigentlich die beste lösung.

Genau.

Tropezon


Azul,

Ich glaube, ich bekomme hier gerade etwas durcheinander

Ja, glaube ich auch. Schönes Wochenende.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.364.054 von tropezon am 01.09.07 13:15:05

Du hast Dich schon mal lustig gemacht über Einwohnerprognosen und sie als lächerlich betrachtet ( es ging damals – 12 bis 18 Monaten her - über einzelne Städte bzw. Regionen die mit 50 % bis zur Verdoppelung rechneten, kannst Du Dich noch erinnern? )

ja, halte ich immer noch für absurd .. insbesondere die Betrachtung bis 2013 auf 50. Mio Einwohner, also über 10% zu heute

Da ein möglicher Einwohnerzuwachs, der ausschliesslich durch externen Zuzug entstünde - dummerweise gehört Spanien in Europa zu den Ländern mit einer der niedrigsten Geburtenraten - sich ausgerechnet und mit grosser Wahrscheinlichkeit in Regionen zutragen würde, die schon heute über erhebliche Infrastrukturprobleme leiden, insbesondere in der ausreichenden Wasserversorgung.

Ich glaube kaum, dass die prognostizierten Einwohner alle in die Extremadura oder nach Galicien ziehen wollen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.364.840 von Azul Real am 01.09.07 17:20:17

Azul,

ja, halte ich immer noch für absurd .. insbesondere die Betrachtung bis 2013 auf 50. Mio Einwohner, also über 10% zu heute
Stell dir mal vor weitere 5 Mio. Einwohner/Zuzügler die sich vornehmlich im Bereich der Mittelmeerküsten (Denia ) ansiedeln wollen. Gute Nacht Spanien

Warum machst Du nicht genau das gleiche wie ich, ( ZAHLEN anschauen ) bevor Du von „ absurd “ sprichst. Es ist doch so leicht und beweißt mit wie viel Seriosität Du an die Sache heran gehst.

http://www.ine.es/daco/daco42/migracion/evr2006.xls

Die Zahlen, nur die letzten 3 Jahren:

2004 Immigration --- Ausländer 645.844 --- Spanier 38.717
2005 ..........................Ausländer 682.711 --- Spanier 36.573
2006 ......................... Ausländer 802.971 --- Spanier 37.873

Also, allein in 2006 insgesamt 840.844 Personen . Von 2007 bis 2013, 7 lange Jahren mit ähnlicher Zahl, ergeben schon knapp 6.000.000 Menschen.

1.1.2005 insgesamt 43.038.035 Einwohner
1.1.2005 ................ 43.758.250
1,1,2007 ………… 44.474.631 ………………1.7. 2007 ... 44.873.567 Einwohner.


Wie Du sehen kannst, nicht soooooo absurd wie Du schreibst. Ob Ende 2013 Spanien 50 Millionen Einwohner haben wird, weiß ich nicht, aber für unrealistisch halte ich diese Hochrechnung nicht.

Ich glaube kaum, dass die prognostizierten Einwohner alle in die Extremadura oder nach Galicien ziehen wollen.

Deinen Grinsen ist hier fehlt am Platz, den z.B. aus dem vornehmen Pais Vasco sind 3 mal mehr Menschen ausgewandert , als in diesen beiden Provinzen zusammen.

Tropezon, der Zahlen liebt, am meisten genaue Zahlen.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.365.390 von tropezon am 01.09.07 20:35:07

Trope, Deine konkreten Prognosen bzgl. der Zuwanderung bis 2013 sind üerraschend. Bzgl. der Immobilienpreise hälst Du Dich ja eher zurück.

Auf fogendem Link gibt es interessante Vorträge zu dem Thema der Zuwanderung:
http://www.adeit.uv.es/inmigracion2007/index.php

Da habe ich z.B. auch die Verteilung der Arbeitsplätze in Spanien nach Sektoren und Nationalitäten gefunden:

http://www.adeit.uv.es/inmigracion2007/comunicaciones/descar…

23,5% aller Ausländer arbeiten im Bausektor, also fast jeder 4.
40,2% der männlichen Ausländer arbeiten im Bausektor.
Mehr oder weniger als 50% der Ausländer aus nicht Eu Ländern und Südamerika arbeiten im Bausektor.

Meine Prognose ist, daß der Bedarf an Arbeitskräften im Bausektor deutlich zurückgehen wird.
Da frage ich mich, in welchem Sektor sollen dann die jährlich 800.000 Neuzuwanderer arbeiten?

Das soll jetzt keine Kritik an Deiner Prognose sein. Ich habe bereits vor längerer Zeit im Tread hier gesagt, daß ich in der Zuwanderung in Spanien ein gewaltiges Konfliktpotenzial sehe.

Wer wird denn wohl im Bausektor zuerst seine Arbeit verlieren? Der Spanische ungelernte Arbeiter, der mehr verdient, als der Zugewanderte?

Die Beschäftigungsquote der Ausländer ist bereits jetzt höher als die der Spanier.

Aber für die Thematik der Zuwanderung müsste man ein neuen Thread aufmachen, da er den Rahmen hier sprengen würde.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.366.709 von spain98 am 02.09.07 09:20:19

Upps. Bild war wohl etwas groß:

[spain98]

Lohnkosten pro ausländischen Arbeiter in Bezug auf Spanier nach Geschlecht. Vollzeit beschäftigte.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.366.709 von spain98 am 02.09.07 09:20:19

Guten Morgen,

spain,

Trope, Deine konkreten Prognosen bzgl. der Zuwanderung bis 2013 sind üerraschend.

MEINE Prognosen?? Wo habe ICH Prognosen gemacht??

Könnte es sein , dass Du die Beiträge von Azul # 4339, # 4332 nicht gelesen hast? In meinen Beitrag # 4340, habe ich doch nur erklärt auf welchen Zahlen diese „ staatliche Analyse“ basiert.

Es war aber interessant nachzuforschen , denn in diesem Unfang waren mir bisher die Zahlen nicht geläufig.( man überfliegt mal schnell so etwas ) Aber an Hand der Statistik lässt sich leicht erkennen, dass 50 Millionen Einwohner, ende 2013 durchaus realistisch ist, und nicht .... absurd. .... wie Azul empört schreibt.

Die Anteilen der Ausländer an der Konstruktion sind mir bekannt, hautsächlich Osteuropäer und Latinos. Und dazu passt folgender Artikel, den ich vor paar Tage gelesen habe:

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/266311/01/70/La…

Los inmigrantes, más austeros

Los inmigrantes también se están encontrando con problemas para comprar una vivienda en España. Los que provienen de Latinoamérica se han convertido en uno de los principales motores de la demanda de vivienda. \"Los latinoamericanos son más austeros y se atreven a comprar a pesar de no tener sueldos que superan los 1.200 euros al mes porque tienen un patrón de gasto distinto a los españoles\", comenta Lidia que trabaja en Don Piso.
\"Afrontan mejor la carestía de la vivienda aunque sean mileuristas, porque no gastan en ocio, comer fuera de casa o viajes de fin de semana\", prosigue. Lidia apunta que, cada vez más, llegan a la oficina jóvenes españoles que deberán reducir sus gastos si quieren aventurarse a ser propietarios.

Meine Prognose ist, daß der Bedarf an Arbeitskräften im Bausektor deutlich zurückgehen wird.

Wann?

Die Beschäftigungsquote der Ausländer ist bereits jetzt höher als die der Spanier.

Wo?

Tropezon

PS

# 4343 verstehe ich nicht.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.365.390 von tropezon am 01.09.07 20:35:07

Tropezon,

wenn du dich schon aufregst über blöde Grinsesmiles ist es m.E. auch nicht notwendig, das du alles und jedes möglichst argumentativ fett in der Aussage unterlegst, farbig hervorhebst und desgleichen blöde Grinsesmilies hinterher schiebst. Das nur am Rande.

Absurd heisst in diesem Zusammenhang, dass der mögliche weitere und ungebremste, extreme Zuwachs an Menschen für Spanien alles Dagewesene sprengen würde, mit allen eher negativen Konsequenzen.

Ist das so schwer zu verstehen, Tropezon.


Ansonsten sehr schöne Statistik von der ine.es

Die meisten kommen immer noch um ihr Seelenheil zu finden, sprich ein wirtschaftliches Auskommen.(Arbeit). Frage ist nur ob Spanien das in Zukunft erfüllen kann.

Ferner derer die einzig ihren wohlverdienten dritten Lebensabschnitt ggf. in Spanien verbringen möchten, sofern sie es sich denn leisten können, sei es gegönnt. Bedeutet ja auch weiterhin Kapital in Form von Eigenkonsum und Wohnimmoinvestitionen etc.

Nach der Betrachtung der Zahlen insbesondere der Gesamtstatistik aus der Tabelle

"Inmigraciones procedentes del extranjero clasificadas por país de procedencia. Extranjeros. Decenio 1997-2006."

fällt sehr stark auf, dass seit 1997 der Grossteil der Zuwanderer von insgesamt 3,9 Mio. Menschen aus Südamerika kommt, knapp 38,4% oder 1,5 Mio. Menschen seitdem.

Insbesondere Menschen aus Argentinien, Ecuador, Kolumbien, Bolivien wanderten massiv ab.

Bolivianer stellen mittlerweile die grösste jährliche Einwandergruppe unter den Südamerikanern und haben Ecuador von der ersten Position abgelöst. Bolivien nicht gerade eines der reichsten Länder der Welt. Für mich macht es den Eindruck, als nutzt Spanien das Reservoir Südamerikas als Zugriffspool für billige Arbeitkräfte.

Unter den Europäern als zweitstärkste Gruppe, mit knapp 1,4 Mio. Einwanderern seit 1997, ragen die Rumänen mit weitem Abstand heraus - Potzblitz - und tragen bereits mit 400.000 Menschen oder 38,6% führend !!!! in der Europagruppe oder 10,25% Total seitdem zum Vielvölkerstaat Spanien bei.
Mehr Menschen wie Engländer, Deutsche und Franzosen im gleichen Zeitraum zusammengenommen.

Dies obwohl Rumänien erst seit der 2006 in der EU ist.

Weiterer Zuzug erfolgte aus Afrika, wobei laut Statistik von knapp 600.000 Einwanderern seit 1997 ca. 380.000 allein aus Marokko gekommen sind.

Hat Spanien nicht 2005 knapp 600.000 illegale Einwanderer sozialisiert die schon länger als ein Jahr in Spanien lebten. Diese tauchen in dieser Statistik - sicher nicht mit auf.

http://www.europarl.europa.eu/sides/getDoc.do?pubRef=-//EP//…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.367.408 von Azul Real am 02.09.07 13:34:34

Azul,

Absurd heisst in diesem Zusammenhang, dass der mögliche weitere und ungebremste, extreme Zuwachs an Menschen für Spanien alles Dagewesene sprengen würde, mit allen eher negativen Konsequenzen.
Ist das so schwer zu verstehen, Tropezon

Ja Azul, dass ist für mich sehr schwer zu verstehen, denn genau das Gegenteil ist bisher passiert und warum sollte es in Zukunft anders sein.

Die Immigration ist bisher ein SEGEN für Spanien. Nicht nur,. Weil sie billige Arbeitskräfte sind und die Jobs machen, die die Spanier zwischenzeitlich ablehnen. Auch, weil sie konsumieren und Steuern bezahlen, bescheiden, fröhlich ( trotz ihrer Armut ) und arbeitswillig. Dass mittlerweite auch der Immobilienmarkt von Ihnen profitiert, ist ein zusätzlicher Pluspunkt. Auch da fallen Steuern an. Und das Sozialwesen profitiert, sie „ spielen“ nicht Krank. Gerade habe ich gelesen, dass der Überschuss der Krankenkasse noch mal gestiegen ist. Hast Du Dich nicht über dies alles informiert??

Deswegen und wegen noch vielem anderen kann ich dieses „ absurd“ nicht verstehen.

Hat Spanien nicht 2005 knapp 600.000 illegale Einwanderer sozialisiert die schon länger als ein Jahr in Spanien lebten. Diese tauchen in dieser Statistik - sicher nicht mit auf.

Das weiß ich nicht. In diesem Zusammenhang habe ich vor wenigen Tagen ein Artikel gelesen ( ich finde ihn leider nicht mehr), dass in den letzten 12 Monaten, Spanien wieder weit über 200.000 illegale Einwanderer offiziell mit Aufenthaltgenehmigungen versorgt hat. Alle hatten bereits ein Job und waren bei der Securitad Sozial angemeldet. Vielleicht hätten sie noch mehr legalisiert, wenn Brüssel ihn keine Steine in den Weg legen würde.

Und was Deine weitere Bemerkung über die Latinos betrifft, verweise ich auf den vorher hereingestellten Link.
Und noch etwas, dass die Südamerikaner hierher kommen liegt auch an der Sprache und nicht zuletzt:

In Anbetracht dessen, was die Spanier den Südamerikaner im 15 und 16 Jahrhundert angetan haben, ist es jetzt ihre verdammte Pflicht, sie aufzunehmen und ihnen zu helfen.

Tropezon, der sich NIE aufregt.

So, und jetzt, que approveche.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.367.613 von tropezon am 02.09.07 14:43:13

In Anbetracht dessen, was die Spanier den Südamerikaner im 15 und 16 Jahrhundert angetan haben, ist es jetzt ihre verdammte Pflicht, sie aufzunehmen und ihnen zu helfen.

Die einzigen positiven Argumente die dafür sprechen sind wesentlich das sprachliche, der mögliche Stop der miesen Geburtenrate der einheimischen Bevölkerung durch Zuzug sowie der Zugriff auf gut ausgebildete Fachkräfte aus dem lateinamerikanischen Raum.

Unabhängig davon bleiben spanische Konzerne erhebliche Wirtschaftsfaktoren in Mittel- und Südamerika, nicht nur heute sondern auch in Zukunft.

Sollte Spanien deinem skurillen Wiedergutmachungsargument durch erhöhte Einbürgerungs-/Immigrationszahlen von Lateinamerikaner nachkommen bzw. sich tatsächlich indirekt historisch dazu verpflichtet fühlen, ist ferner indirekt die EU der grosse Zahlmeister für so einen Blödsinn.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.367.746 von Azul Real am 02.09.07 15:24:05

Azul,

Dieser, von Dir zitierten Satz, war nicht das Kernstück meines Beitrages, sondern nur eine Randbemerkung. Und ihn als „ skurriles Argument“ mit der Bemerkung : für so einen Blödsinn. zu apostrophieren, ist genau so abwegig wie Dein „ absurd“...... lächerlich... und zusätzlich Respektlos den Spanier gegenüber.
Nicht vergessen sind die Plünderungen ganzer Regionen und die Ausrottung ( bis zum Genozide )ganzer Völker.

Ich würde mich schämen, so etwas zu schreiben.

Wiedergutmachung ist kein „ Blödsinn“ sondern eine ehrwürdige Tat und beweißt Größe und Charakter, weil sie es freiwillig tun.... und lautlos.

Wenn das alles ist, was Du aus meinem Beitrag # 4346 für wichtig hältst.......................ist es ein Armutszeugnis.

Tropezon, nicht erregt, doch sehr enttäuscht über so wenig Menschlichkeit.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.367.217 von tropezon am 02.09.07 12:27:42

Die Beschäftigungsquote der Ausländer ist bereits jetzt höher als die der Spanier.
Wo?


In Spanien.
Quelle: http://www.adeit.uv.es/inmigracion2007/comunicaciones/descar…

# 4343 verstehe ich nicht
Ein Spanier hat Lohnkosten 100% in Spanien. Die anderen:

[naked]

"Wiedergutmachung ist kein „ Blödsinn“ sondern eine ehrwürdige Tat und beweißt Größe und Charakter, weil sie es freiwillig tun.... und lautlos."

...und auch so uneigennützig, das hast du noch vergessen dazuzuschreiben. sollte dann irgendwann der boom sich mal in die andere richtung umkehren, was natürlich nicht passieren kann weil der immobilien markt in spanien bis in alle ewigkeit gut laufen wird, kann es auch zu keinerlei sozialen konflikten kommen nur weil spanier und zugewanderte um arbeitsplätze kämpfen, weil die spanischen sozialsysteme plötzlich nicht mehr von zuwanderung profitieren sondern darunter zu leiden haben. nein, in spanien da geht es noch um die menschen, da spielen so schnöde fragen bezüglich des lebensunterhalts keine rolle. solltest du aber nun darauf antworten: spielt in spanien wirklich keine rolle, bezahlt doch sowieso die eu, dann könntest du zumindest teilweise recht haben.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.368.519 von spain98 am 02.09.07 19:26:54

Hallo spain,

In Spanien. ............... so weit war ich auch schon ...... und Dein Link hat mich über den Rest aufgeklärt. Meinst Du der Cuadro 2 auf Seite 25 ?

Interessant ist auch Cuadro 3 auf Seite 27 Ich habe nur bis Seite 30 gelesen, dann wurde es mir zuviel.
Auch interessant: die Ausländer verdienen 30 % weniger als die Spanier und die Arbeitslosigkeit:.
3te Trimester 2006 Seite 23 : Spanier 7,7 % --- Ausländer 10,8 %

Was in dem Bericht auch noch steht ist, dass in den letzten Jahren ( Zahl ist nicht angegeben) die Beschäftigung von Ausländer hat um 30,5 % zugenommen , insgesamt, während die der Spanier NUR um 2,3 % zugenommen hat. Dies wird wieder bestätigt in der Arbeitslosenzahl der Ausländer, die rapide abgenommen hat ( eben auf diese 10,8 % )

Fehlt nur noch die Antwort auf das: Wann? ( aus reiner Neugierde )

Was ganz anderes. Ich habe eine Bitte an Dich und brauche Deine Hilfe.

Wie kann man ein Text oder Graphik von Adobe Reader kopieren? Ich habe es nicht gefunden. Liegt es an der Einstellung von Microsoft Word?
Wie machst Du es?

Danke im voraus.

Tropezon

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.364.054 von tropezon am 01.09.07 13:15:05

wage, unklare Äußerungen oder gar Behauptungen deren Beweise schuldig bleiben , trotz Auforderungen, wie zuletzt vor 3-4 Tagen K1 und schlier

In dem Fall geht es um die non recourse Finanzierungen (die eigentlich nur in einem Nebensatz erwähnt waren - bezeichnend, dass tropezon nur darauf eingeht). In aller Regel werden die non recourses von den Banken nicht sonderlich gerne publik gemacht (na, warum wohl... denk mal nach Du Superschlaumeier tropezon) insofern kann die Frage nach einer Quelle dafür ja wohl nicht ganz ernst gemeint sein. Demnächst soll hier vielleicht jemand vielleicht noch seinen Kreditvertrag mit BLW. Marge, etc. einstellen?

.. und diese Aufforderung dann noch von tropezon, der in der Regel nur seine Putzfrau als Quelle hat - da lob ich mir Leute wie Azul, Spain98 u.a. die ehrlich recherchieren.

Grüße K1

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.369.951 von tropezon am 03.09.07 00:07:10

Wie kann man ein Text oder Graphik von Adobe Reader kopieren? Ich habe es nicht gefunden. Liegt es an der Einstellung von Microsoft Word?
Wie machst Du es?

Ich habe eine Acrobat Vollversion. Für Graphiken gibt es ein "Schnappschuss Werkzeug". Das kopiere ich dann in ein Bildbearbeitungsprogramm und speichere es.
Wenn das Dokument geschützt ist, mache ich einen Screenschot (taste "druck"), dann wieder Bildbearbeitungsprogramm und speichern.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.367.961 von tropezon am 02.09.07 16:37:25

Wieso schämen, nur weil ich eher der Meinung bin, dass wie bereits erwähnt in #4345

Für mich macht es den Eindruck, als nutzt Spanien das Reservoir Südamerikas als Zugriffspool für billige Arbeitkräfte.

in der Aussage für richtiger Halte und weit mehr der Tatsache entspricht, als das sich Spanien jetzt und künftig seiner historischen Schuld bewusst werden sollte, weil es als einer von vielen Staaten brachial kolonisiert hat.

Historisch gesehen können wir ansonsten wohl alle in einen Topf werfen:
Franzosen, Engländer, Deutsche, Portugiesen, Holländer, Italiener, Russen, Belgier, Türken, Araber, Perser, Japaner etc. etc.

Ein ungehöriges Glück ist es für Spanien, dass es junge und oftmals hochqualifizierte Menschen aus Lateinamerika abschöpfen kann, für die es

erstens
- keine Investitionen für Ausbildung und Gesundheit aufwenden musste - wobei der Anteil des spanischen Bruttoszialprodukts in Forschung und Bildung auch noch Grottenschlecht ist - und viel schlimmer

zweitens
- diesen Länder insbesondere die hochqualifizierten Abwanderer künftig fehlen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.373.510 von Azul Real am 03.09.07 13:51:27

Azul,

Du weißt es genau, es geht nicht im #4345 sondern um # 4347 und das Adjektiv „ Blödsinn „.

Wir leben angeblich in einer zivilisierten und hochgebildeten Welt, dann dürfte es uns nicht schwer fallen, zutreffendere Adjektiven zu finden. Und es geht auch nicht darum, ob Immigranten hierzulande ausgebeutet werden oder nicht.
Sie kommen freiwillig, in der Hoffnung ihre Zukunft in Spanien besser gestalten zu können und dies hauptsächlich für ihre KINDER.

Aber vergessen wir das und kommen zum eigentlichen Thema zurück.


APUESTA POR EL ALQUILER COMO LA GRAN SOLUCIÓN
Chacón asegura que la subida del precio de las hipotecas 'ha tocado techo' y pide tranquilidad

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/09/03/suvivienda/11888192…


Ein Bericht, der mir 2 Möglichkeiten lässt: entweder den Kopf zu schütteln oder zu schmunzeln. Das letztere passt besser zu meinem Naturel.

Hier einige Passagen

: "En España se han hecho las cosas con cabeza" , dijo la ministra, quien aseguró que la deuda de la mayoría de los españoles no sobrepasa el 30% de los ingresos mensuales. "Son pocos los que se tienen que apretar el cinturón en nuestro país", indicó.

En cualquier caso, Chacón aseguró que el Gobierno introducirá medidas fiscales para "facilitar las cosas a los jóvenes" , aunque dijo que no será la única medida de un plan que pretende aumentar la oferta en el mercado de alquiler, ofrecer más garantías a los propietarios y regular el sector de la intermediación. "Estamos estudiando la posibilidad de poner en marcha todo un paquete de medidas que suponga una auténtica revolución en el mercado del alquiler" , aseguró Chacón.

Tropezon

[tropezon]

Die Spanier exportieren den Immobilienboom nach Tanger und bezahlen 3.000 € pro m² Grundstück.

Varias inmobiliarias exportan a Tánger el boom español de la vivienda

Alrededor de 3.000 euros, medio millón de las antiguas pesetas, es el precio que ha pagado la inmobiliaria española Urbas por cada metro cuadrado de solar en el centro de Tánger. Como detalle comparativo, destacar que en torno a 3.000 euros es el elevado precio que se paga, no por un metro cuadrado de solar, sino por un metro cuadrado ya construido en no pocos barrios de Madrid capital tras una década de boom inmobiliario.

La Côte d’Azur marroquí
Tánger y sus alrededores son uno más de los puntos calientes en un país, Marruecos, en plena euforia inmobiliaria. Los motivos para esta exuberancia irracional que tanto seduce a los empresarios patrios son un clima mediterráneo y una cultura exótica, el superpuerto africano Tangermed y la intención de convertir el norte en la Côte d’Azur marroquí. No en vano, el rey Mohamed VI pasa allí sus vacaciones estivales, lo que atrae a súbditos de todo el país. Por si fuera poco, Tánger dista 30 kilómetros de Europa.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/09/03/50_varias_inm…

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.375.360 von tropezon am 03.09.07 16:54:04

Und es geht auch nicht darum, ob Immigranten hierzulande ausgebeutet werden oder nicht.
Sie kommen freiwillig, in der Hoffnung ihre Zukunft in Spanien besser gestalten zu können und dies hauptsächlich für ihre KINDER.

Von Ausbeutung habe ich in keinster Weise gesprochen, geschweige von der Ausbeutung von Latinos...

ich sagte unter anderem, Spanien sichert sich weiterhin den Zugriff auf billige Arbeitskräfte und ferner profitiert erheblich es aus der Abschöpfüng von Fachkräften und hochqualifizierten aus dieser Region (Südamerika/Mittelamerika).

[rioja94]

banken drehen den bauherren langsam aber sicher den geldhahn zu

Recortes en el crédito a los promotores y casas que "sobran", ¿escenario para la vivienda en 2008?
Efe | 12:07 - 30/08/2007

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La crisis hipotecaria en Estados Unidos provocará que en el último trimestre del año se inicie un recorte de los créditos a promotores de bancos y cajas españolas, una de las principales partidas crediticias del sistema financiero, según diversos expertos consultados por Efe. Además, uno de estos expertos especula con que para 2008 "no sería aventurado decir que sobrarán en España cerca de un millón de viviendas"

Así, Gonzalo Bernardos, economista de la Universidad de Barcelona (UB) y experto en el mercado inmobiliario, calcula que la crisis del mercado de hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos -denominado "subprime"-, "supondrá una reducción del 50% del crédito a promotores de aquí a dos años".

Según Bernardos, "el recorte lo aplicarán más las cajas que los bancos, y lo van a sufrir especialmente los promotores pequeños y aquellos que no son profesionales históricos y que se han sumado a la promoción a caballo del último 'boom' inmobiliario".

Según el informe de estabilidad financiera del pasado mes de mayo del Banco de España, "en diciembre de 2006 casi la mitad de la cartera de créditos a empresas -49%- iba destinada a constructoras -17%- y promotoras -32%-".


Sobrarán un millón de viviendas

Ésta es la partida que, según Bernardos, empezará a recortarse a partir del próximo septiembre, lo que se agravará por una fase expansiva del sector, que este año tiene proyectadas 750.000 viviendas y que el anterior había pedido licencias para 920.000, "con lo que no es aventurado decir que en el 2008 sobrarán en España cerca de un millón de viviendas".

Pequeños promotores confirman este anuncio, como es el caso del promotor de Tarragona Alex Angullo, quien explica a Efe que "personalmente no hemos notado el recorte, pero a un competidor le habían dado una hipoteca sobre suelo hace un año y ahora, conseguida la licencia y los permisos, le han denegado la ampliación y ha tenido que buscar otra entidad, algo impensable hace unos meses".

Angullo explica que ahora "las entidades están dando menos hipotecas y nos quedan promociones que pintaban muy bien y que ahora el 25% ya no se vende, incluso de personas que habían dado una entrada para vender a un tercero y prefieren perder esa cantidad".


Recorte crediticio para particulares

Bernardos augura que "el recorte crediticio también afectará a los particulares y en dos años bajará en un 25%", y, en contra de lo que señalan fuentes oficiales de la banca, Bernardos opina que "en España sí que hay hipotecas 'subprime', que deben ser más del 10% de la cartera viva, pero son difíciles de cifrar al no llamarse así".

"El que se compró un piso en el 2003, con tipos del Banco Central Europeo al 2% para cubrir el 100% de la vivienda más gastos, renegoció una ampliación y ahora ya no puede pagar su vivienda; el que compró hipotecándose para dar el pase a un tercero o la pareja de inmigrantes que en cuanto uno de los dos pierda el empleo tienen salarios tan bajos que no podrán asumir la subida del euribor. Todos esos casos existen en España y en la práctica son 'subprime'".


Sin adaptación a la demanda

En opinión de Bernardos, "fue la banca la que infló el 'boom' con dinero barato, y será la banca la que pinche la burbuja cerrando el grifo", si bien también culpa al sector inmobiliario "de no haber sabido adaptarse a la demanda, construyendo una cifra de viviendas por habitante que era tres veces la de Estados Unidos, cinco veces la del Reino Unido y siete veces la de Alemania".

Este economista de la UB advierte que "a partir de septiembre ya no se darán créditos para comprar el 100% de un solar, por lo que si un promotor quiere adquirir suelo, tendrá que desembolsar entre un 30% y un 40% del precio de su bolsillo".

"Sin embargo, el corte de líneas crédito no afectará a grandes promotores que como estrategia defensiva optarán por tomar paquetes relevantes en grandes bancos", señala Bernardos.

Por su parte, el presidente de la Asociación de Promotores de Lleida, Alejandro Bergadà, coincide en señalar "que hay entidades que están recortando muy fuertemente las líneas de crédito a los pequeños constructores, en especial las cajas pequeñas" si bien espera que sea una situación pasajera que se supere en 2008.

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/268196/01/70/Re…


die krise im subprime segment ist eh nur die spitze des eisberges. aber es soll ja leute geben die sagen, das es dieses segment in spanien nicht gibt....

die profis in diesem geschäft sehen das laut artikel zwar ganz anders - aber was solls. wir schauen einfach nicht hin

[rioja94]

und, spanien unter den 6 überbewertetsten immobilienmärkten WELTWEIT


España, uno de los seis mercados inmobiliarios más sobrevalorados del mundo

http://www.eleconomista.es/economia/noticias/268542/01/70/Es…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.378.639 von rioja94 am 03.09.07 23:12:04

die profis in diesem geschäft sehen das laut artikel zwar ganz anders

Dieser „ Profi“ ist schon viel zitiert worden und man muss nur die spanischen Immobilien Blogs lesen um zu sehen, was für eine niederschmetternde Meinung die Spanier über ihn haben.

Nur als Beispiel.

Das ist doch der, der die Wohnungen von 25 m² vorgeschlagen hat.... und das Individuum ( schreibt der Spanier, nicht ich ) der 2004 wörtlich gesagt hat:

Es gibt keine Immobilienblase in Spanien ..... und ....es gibt kein Grund weder für ein Crash noch für eine starke Preisabschwächung der Immobilien in Spanien, nicht kurzfristig und auch nicht mittelfristig. Etc….

Curioso lo del Sr Bernardos. El mismo que propuso viviendas de 25m como solución al problema del acceso de la vivienda a los jóvenes. El individuo que aseguró textualmente en 2004, "que no existe burbuja inmobiliaria en España"o el que en 2004 hizo un informe que cito textualmente: "no se observa en la actualidad ninguna razón para un desplome ni caída significativa de los precios de la vivienda en España ni a corto ni a medio plazo". Pues vistas las fechas a que se refiere a corto plazo? Mañana? y medio plazo: la semana que viene?.

Con esa rigurosidad, yo también me aventuro a decir que de aquí a los proximos 10 años, la vivienda puede bajar hasta un 30%, o no.

Curioso es que dicho informe lo saque siempre bajo los brazos de la consultora inmobiliaria Forcadell.

Salu2

http://www.20minutos.es/noticia/88434/0/pisos/us%3Cats/baixa…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.20minutos.es/noticia/88434/0/pisos/us%3Cats/baixa…

http://noticias.ya.com/sociedad/07/02/2006/vivienda.html" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://noticias.ya.com/sociedad/07/02/2006/vivienda.html

por el profesor titular de Teoría Económica

Toller Professor der „ Theorie“.

Auf den Mann sollte man unbedingt hören.

Tropezon

[spain98]

57.958 DESEMPLEADOS MÁS
El número de parados sube un 2,9% en agosto y vuelve a superar los dos millones de personas
Los sectores de construcción y servicios aglutinan el mayor aumento del desempleo
Fuentes del Gobierno han señalado que se trata de un 'mal dato coyuntural'
La afiliación a la Seguridad Social descendió en 254.717 personas el pasado mes

Die Zahl der Arbeitslosen steigt um 2,9% im August und übersteigt erneut die Zahl von 2 Mio
Die Sektoren Bau und Dienstleistungen verzeichnen den höchsten Zuwachs der Arbeitslosigkeit
Quellen aus der Regierung sagen, daß es sich um schlechte Konjunkturdaten handelt
Die Anzahl der Sozialversicherten Personen sank im vergangenen Monat um 254.717 Personen

MADRID.- El paro registrado en los Servicios Públicos de Empleo subió en 57.958 personas en agosto y situó el número de desempleados en 2.028.296, un 2,9% más que en julio, según datos del Ministerio de Trabajo. El incremento del mes pasado duplica el registrado en igual periodo de 2006, cuando creció en 28.693 personas.
Arbeitslosenzuwachs doppelt so hoch, wie im vergangen Jahr im selben Zeitraum

En términos interanuales, el número de parados se incrementó en 44.619 personas, un 2,25% con respecto al mismo mes del año pasado.

Fuentes del Gobierno han señalado que se trata de un "mal dato coyuntural", aunque "no supone la quiebra de la buena marcha general del empleo".
Quellen aus der Regierung sagen, daß es sich um schlechte Konjunkturdaten handelt, obwohl dies nicht den Bankrott des grundsetzlich gut laufenden Arbeitsmarktes bedeutet

La construcción, que perdió 11.900 empleos en julio, ha dejado en agosto 22.088 nuevos parados, lo que confirma la ralentización de este sector.
Bausektor verliert 11.900 Arbeitsplätze im Juli und im August weitere 22.088, was die Abschwächung des Sektors bestätigt

En el apartado de servicios, el número de parados se incrementó en 28.562 (2,4%) ; el de industria en 10.930 (4,1%) y en agricultura, en 910 (1,4%). El único sector económico en el que disminuyó el desempleo fue el colectivo sin empleo anterior, con una bajada de 4.532 personas (-2,05%.

El desempleo masculino se sitúa en 799.785 al incrementarse en 44.410 (5,8%) y el femenino en 1.228.511 al subir 13.548 (1,1%) en relación al mes de julio.

El paro registrado desciende en dos comunidades: en Castilla y León (-1.136), y Cantabria (-6). Por el contrario sube en las 15 restantes encabezadas por la Comunidad Valenciana (13.084) y Cataluña (11.898).

Afiliación a la Seguridad Social
El Ministerio de Trabajo también ha informado de la caída del número de afiliados a la Seguridad Social en agosto en 254.717 personas, hasta situarse en un total de 19.047.968 trabajadores.

Del total de afiliados, 14.614.701 pertenecían al Régimen General de la Seguridad Social (1,63% menos), y 3.138.253 al Régimen Especial de Autónomos (RETA) (0,08 menos que en julio).

Los afiliados extranjeros hasta el 31 de agosto fueron 1.986.409, el 7,46% más que hace un año, de los que 1.336.361 procedían de países extra-comunitarios, mientras que el resto, 650.048, de la Unión Europea (UE).

http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/09/04/economia/118888…

[Azul Real]

Kroatien, Bulgarien, Türkei: Warm und billig

Auf und davon.
Deutsche Rentner drängen in die günstigeren Ruhestands-Oasen Bulgarien, Kroatien und Türkei.


Türkei.
Einst soll die ägyptische Königin Kleopatra in der Bucht von Alanya gebadet haben. Der römische Feldherr Marcus Antonius hatte seiner Geliebten die Stadt samt idyllischer Umgebung geschenkt. Heute trägt die Liebesgabe an der Türkischen Riviera germanische Züge: Rund 7000 deutsche Rentner leben in Alanya. Die Kellner der Strandcafés sprechen Deutsch, Ärzte diagnostizieren auf Deutsch, am Kiosk stapelt sich die „Bildzeitung“ neben dem deutschsprachigen „Alanya-Boten“, und ein deutsch-türkischer Kulturverein mischt in der Lokalpolitik mit. Wohnungen sind schon ab 50.000 Euro zu haben. Lebensmittel in regulären Geschäften kosten ein Drittel dessen, was die Auswanderer zu Hause aufbringen müssten.

Weil in den klassischen Seniorenkolonien Spanien, Italien und Frankreich die Immobilienpreise und Lebenshaltungskosten steigen, sehen sich immer mehr Deutsche nach Ausweichstandorten für den Altersruhesitz an der Sonne um. Zulauf erleben besonders die Türkei – dort neben Alanya vor allem der Badeort Kas –, Kroatien und Bulgarien.

Bulgarien.
Nicht nur das sonnige Leben treibt die Deutschen gen günstigen Osten. „Die Angst vor Altersarmut wegen der mageren Renten und der hohen Lebenshaltungskosten in Deutschland sind das Hauptmotiv für die Altersmigration“, sagt Egon Krings vom Maklerunternehmen Deutsches Immobilienkontor Bulgarien in Varna: „Trotz sinkender Kaufkraft den Lebensstandard zu halten und keine Abstriche machen zu müssen, das ist ein ganz großes Thema.“

Seit dem EU-Beitritt Anfang 2007 ist Bulgarien im Kommen. Vor einem Jahr erkundigten sich bei dem Maklerunternehmen noch zwei bis drei deutsche Interessenten pro Tag. Inzwischen erhält Krings täglich bis zu 50 Anfragen.

Die Klientel ist bunt gemischt: Oberstudienräte, Handwerker, Freiberufler und leitende Angestellte beginnen einige Jahre vor ihrer Pensionierung mit der Haus- oder Wohnungssuche. Während britische Bulgarien-Einwanderer kleine Kolonien im Hinterland bilden, wollen die Deutschen den Blick aufs Meer und die Nähe zu einer größeren Stadt wie Varna. Reiche Käufer aus Deutschland sind selten. Die teuersten Villen an der Goldküste gehören weiterhin Bulgaren.

Kroatien.
„Was Schönes, nicht zu viele Touristen, aber im Winter auch nicht verödet“, das seien die Anforderungen deutscher Käufer, die sich in Kroatien niederlassen wollten, sagt Gerd Fuhlbrügge, Kundenberater des auf Kroatien spezialisierten Maklers Albrecht-Immobilien. Für einen Altersruhesitz an der Adria sind viele offenbar auch bereit, etwas mehr auszugeben. Die österreichische Tourismusgruppe FMTG errichtet auf einer Landzunge an der dalmatischen Küste eine luxuriöse Wohnanlage mit 187 Apartments ab 168.000 Euro. Das Interesse aus Deutschland sei groß, sagt Fuhlbrügge. Es geht noch teurer: In einer ähnlichen, fast fertigen Anlage mit Pools, Tennisplätzen und Golfplatz an der nördlichen Adria kosten die billigsten Wohnungen 400.000 Euro. Bald schon dürften in Kroatien auch Ausländer-Residenzen ganz anderer Art entstehen: Deutsche Investoren sehen sich nach Standorten für seniorengerechtes Wohnen um, also für moderne Gebäude mit leicht erreichbaren Schaltern und Armaturen, ohne steile Treppen, durchgängig mit Rollstühlen befahrbar und rund um die Uhr mit Betreuungspersonal besetzt.


[04.09.2007] [e-mail] (Prag)
Aus der WirtschaftsWoche 36/2007.

[spain98]

El frenazo inmobiliario provoca la caída del número de hipotecas en el primer semestre
Los créditos sobre pisos se reducen un 2,85% en su primer retroceso en seis años
Der starke Rückgang des Immobilienmarktes provoziert den Rückgang der Anzahl der Hypotheken im ersten Halbjahr
2,85% weniger Kredite. Der erste Rückgang in sechs Jahren

Nuevos datos sobre vivienda, nuevos síntomas sobre el frenazo del mercado. Esta vez han sido las hipotecas las que han dado el toque de atención. Entre enero y junio se firmaron 676.594 hipotecas sobre viviendas, un 2.85% menos que en el mismo periodo del 2006, la primera caída en seis años. Esta tendencia no ha llegado a la cantidad de dinero que se presta. La hipoteca media que se solicita para comprar una casa asciende a 148.715 euros, un 6% más. La ministra de Vivienda, Carme Chacón, por su parte, afirmó ayer que los tipos de interés están "tocando techo".

Han tenido que pasar seis años para ver una caída en el número de hipotecas en el primer semestre del año. Según las cifras del Instituto Nacional de Estadística, entre enero y junio se han firmado 676.594 hipotecas sobre viviendas, un 2,85% menos que en el mismo periodo de 2006. Hace un sexenio la caída fue del 3%.

Las subidas de los tipos de interés y el crecimiento constante del Euríbor -que confirmó la semana pasada su vigésimo tercer alza consecutiva- ha comenzado a hacer mella en la demanda de viviendas. Y el temido frenazo del mercado ya está aquí. A cada nuevo dato que se publica sobre el sector, el freno se confirma más.

La palabra crisis, todavía no se menta. Parece excesivo. Al fin y al cabo no cayó la cantidad de dinero que se presta para la compra de un piso. Entre enero y junio se concedieron más de 100.000 millones de euros para comprar viviendas, un 5,48%. Un dato que no esconde que también aquí se evidencia la parada del mercado. En el mismo periodo del año pasado la tasa de variación interanual fue casi cinco veces superior.

Los bolsillos de las familias, sin embargo, todavía no perciben este cambio con claridad. Las hipotecas que se firmaron en junio se hicieron por un importe medio de 148.715 euros. Un dato que puede sirve tanto para optimistas como para pesimistas: si se compara con el mismo mes del año pasado es un 6,09% superior; si se contrata con el pasado mayo es un 1,39% menor.

El plazo medio varía si quien concede el préstamo es un banco (26 años) o una caja de ahorros (27).

Para Julio Rodríguez, ex presidente del antiguo Banco Hipotecario, estos datos confirman que la llegada de un cambio de ciclo y "un retroceso en la demanda de vivienda". Rodríguez asienta su reflexión en la comparación entre las cifras conocidas ayer y la evolución del número de hipotecas concedidas durante los nueve años anteriores, que crecieron a un ritmo del 12%, según explica.

Javier García Mateo, de la consultora Aguirre Newman, explica que ahora ha desaparecido del mercado inmobiliario el componente especulativo que había antes, y que "entra en la demanda, los que usan la casa por necesidad [para vivir]".

Cambios de condiciones
El encarecimiento del precio del dinero también está provocando un aumento de los cambios en las hipotecas ya concedidas. Más de la mitad (el 53,7%) de las casi 30.000 que sufrieron alguna modificación estuvo motivada por las subidas de los tipos de interés. Y es que sólo tras la subida del Euríbor el pasado mes, la cuota mensual de la hipoteca media se ha encarecido en unos 90 euros.

La ministra Chacón declaró ayer en una entrevista en Punto Radio que la subida de tipos de interés "está tocando techo". Y atribuyó la subida del Euríbor a una normalización del precio del dinero, "espectacularmente bajo". Chacón también aprovechó para defender el alquiler como solución para las familias que no pueden acceder una vivienda.

http://www.elpais.com/articulo/economia/frenazo/inmobiliario…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.383.536 von spain98 am 04.09.07 13:32:17

Hallo spain,

ich habe Gestern ganz vergessen: Danke für die Information.
Ich habe leider keine Vollversion, nur die übliche gratis aus dem Netz ( sparsam wie ich bin ). Somit fehlt mir das "Schnappschuss Werkzeug". Muss ich halt verzichten.
....................

Mir fällt mal wieder auf, wie viele Widersprüche vorhanden sind, wenn man verschiedene Artikel und Zahlen miteinander vergleicht.

Noch vor kurzem hieß es:

Ohne Tasacion keine Hypothek, ohne Hypothek kein Haus.

Wie sind dann diese Zahlen zu erklären:

1 Semester 2007 ..... 676.594 Hipotecas und .... 422.307 Tasacion ???

Und nicht vergessen, das Baskenland, mit einem Run auf Taxierungen .. + 36,3 %

Nuevos datos sobre vivienda, nuevos síntomas sobre el frenazo del mercado. Esta vez han sido las hipotecas las que han dado el toque de atención. Entre enero y junio se firmaron 676.594 hipotecas sobre viviendas,
El mercado inmobiliario español sigue dando muestras de desaceleración. Según datos del Ministerio de Vivienda recogidos por Servimedia, en el primer semestre de 2007 se tasaron en España un total de 422.307 viviendas, un 18,8% menos que en el mismo periodo del año anterior, cuando la cifra alcanzó las 520.384.
Sólo dos comunidades autónomas se salvan de las caídas, Castilla y León, con una ligera subida del 0,2% al realizarse 42 tasaciones más, y destaca el caso del País Vasco, donde éstas crecieron un 36,3% , al pasar de 7.975 de enero a junio de 2006 a 10.877 en los mismos meses de 2007.


Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.384.309 von tropezon am 04.09.07 14:19:47

Tropezon, du kannst auch mit der aktuellen Normalversion (free) des Adobe Reader Texte aus den pdf-Dateien kopieren.

Dazu einfach mal die auf neueste Version updaten bzw. runterladen.

Funktioniert dann wie in Word auch - Mausklick rechts, markieren, kopieren, einfügen.

Adobe Reader 8.0 Version 8.1.0

http://www.adobe.com/de/products/acrobat/readstep2.html

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.384.309 von tropezon am 04.09.07 14:19:47

Keine Ursache.


Noch vor kurzem hieß es:
Ohne Tasacion keine Hypothek, ohne Hypothek kein Haus.
Wie sind dann diese Zahlen zu erklären:
1 Semester 2007 ..... 676.594 Hipotecas und .... 422.307 Tasacion ???

Also ohne Gutachten keine Hypo gilt uneingeschränkt. Das schreibt das Gesetz vor.
Ein Gutachten darf bei der Zeichnung der Hyothek maximal 6 Monate alt sein. Viele Käufer werden jedoch frühzeitig ein Gutachten machen lassen (nach erster Besichtigung und konkretem Kaufinteresse). Bis zum Notarvertrag vergehen dann noch einige Monate. Also kann es auch sein, daß Gutachten aus dem 2. Halbjahr 2006 verwendet wurden.
Kurzfristig ist es also möglich, daß mehr Hypotheken gezeichnet werden, als Gutachten angefertigt werden.
Gutachten, die über 6 Monate und bis 12 Monate alt sind, können aktualisiert werden. Da weiss ich aber nicht, ob die erneut in die Statistik fließen.
Wenn ein Käufer die Hypothek vom Promotor übernimmt, bin ich mir nicht sicher, ob ein neues Gutachten angefertigt werden muss, oder ob nur eine Erneuerung gemacht wird.
Mittelfristig (ab 13 Monate in diesem Fall) können jedoch nicht mehr Hypotheken gezeichnet werden, als Gutachten angefertigt werden.
Der Rückkang um 18,8% der Anzahl der Gutachten ist also schon ein recht starkes Anhaltszeichen dafür, wie sich der Hypothekenmarkt in den nächsten 12 Monaten entwickelt.

Der Rückgang der neuen Hypotheken um 2,85% ist erst der Anfang. Ein Rückgang um die knapp 19% in den nächsten 12 bis 18 Monaten ist meiner Meinung nach nicht abwägig.
Grund: Ohne Gutachten keine Hypothek.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.384.309 von tropezon am 04.09.07 14:19:47

Noch ein Detail: Nicht jedes Gutachten ist auch gleich eine Hypothek.
Gründe:
Der Eigentümer macht ein Gutachten, weil er den Wert wissen will.
Der Kaufinteressent macht ein Gutachten, bekommt aber die Finanzierung nicht.
Der Kaufinteressent macht ein Gutachten für eine Hypothek, bekommt bei seiner Bank den Kredit aber nicht. Daraufhin geht er zu einer anderen Bank und die wollen ein neues Gutachten von einem Gutachter, den sie anerkennt.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.385.214 von spain98 am 04.09.07 15:08:54

OK

Wäre eine Erklärung. Ist auch nicht so wichtig.

Allerdings frage ich mich, wenn ich eine neue Wohnung vom Promotor oder Constructor kaufe, wozu brauche ich ein Gutachten, denn die Wohnung ist „ a estrenar“ .

Was mache ich ( vielmehr der Kunde, ich kaufe ja nicht), wenn die Wohnung 200.000 € kosten sollte und der Gutachter nur 150.000€ schätzt?
Sage ich dann dem Bauunternehmer, was ich über ihn denke oder dem Gutachter, dass er nicht schätzen kann???


Danke Azul, werde es später versuchen mit einem Update. Muss jetzt dringend weg.

Grüße

tropezon

[tropezon]

Weil immer wieder das “ Damoklesschwert” der Arbeitslosigkeit und anderen eventuellen Zukunftsproblemen für den Immobilien Käufer angesprochen werden, habe ich schon mehrere Male geschrieben, dass für diese Fälle, eine Versicherung beim Abschluss der Hypotheken angeboten wird.

Hier ist es , ganz offiziell. 70 % der Hypotheken werden mit diesem Schutz abgeschlossen.
Sogar bei 40 % der Konsumkredite wird sie auch inkorporiert.

El 70% de las hipotecas para vivienda cuenta con un seguro de protección de pagos

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/09/04/suvivienda/11889051…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.elmundo.es/elmundo/2007/09/04/suvivienda/11889051…

[tropenfisch]

Sooo, Ihr Lieben hier - bin nach langer Pause auch mal wieder hier.
Ich hatte ja geschrieben, wie ich das Ganze sehe (spanischer Immo-Aufschwung kann noch etwas andauern, aber die Crash-Gefahr ist durchaus groß).

Hier nun mal etwas Wasser auf meine Mühlen (Artikel aus den letzten Wochen):

Handelsblatt vom 04.09.2007
WENN DIE HYPOTHEK ZUR LAST WIRD

Subprime auf Spanisch: Auch auf der iberischen Halbinsel haben Niedrigzins und attraktive Hypotheken zu einer stetigen Überschuldung der Haushalte geführt. Der – für Spanien durchaus übliche – Traum vom Eigenheim entwickelt sich in Zeiten der Krise allmählich zum Horrorszenario.
Weiter geht's hier: http://www.handelsblatt.com/News/Vorsorge-Anlage/News/_pv/_p…


Handelsblatt vom 27.08.2007
SPANIEN DROHT HERBER DÄMPFER

Die internationale Finanzkrise hat bisher kaum direkte Auswirkungen in Spanien gezeigt, doch zum Aufatmen gibt es wenig Grund. Denn die indirekte Wirkung der steigenden Zinsen dürften die hoch verschuldeten Spanier sehr viel stärker spüren als andere.
Weiter geht's hier: http://www.handelsblatt.com/News/Unternehmen/Aktuell/_pv/_p/…


Büso vom 24.08.2007
SPANIENS BANKEN VOLLGEPUMPT MIT DROGENGELDERN UND SCHLECHTEN WERTPAPIEREN
Weiter geht's hier: http://www.bueso.de/news/spaniens-banken-vollgepumpt-mit-dro…


Veröffentlichung der "Banco des Espana" zu den Währungsreserven:
www.bde.es/infoest/e0708.pdf
Die verkaufen massivst ihr Gold. Wenn das weg ist, dann hat der Staat Nichts mehr an Reserven (siehe letzte Spalte) .



Ok, genug des Horrors.
Ist ja schön und gut, daß Ihr hier so kontrovers diskutiert (und irgendwo hat momentan jede Seite Recht), die "harten Einschläge" werden aber wohl erst noch kommen.


Dazu noch eine Zuschrift eines Bankers aus einem "hohen Frankfurter Bankenturm" von gestern (kein kleiner Schalter-Furzer):

"...
1. Die meisten Mitarbeiter beginnen langsam zu verstehen, was überhaupt passiert ist. Allerdings macht man sich eher Sorgen über den variablen Gehaltsbestandteil, der vermutlich geringer ausfallen wird. Dass das gesamte System auf der Kippe steht wollen nur die allerwenigsten Kollegen begreifen.

2. Gold und Silber als sichere Anlage spielt nur bei einer absoluten Minderheit meiner Kollegen eine Rolle.
Vielmehr ist die eigene Immobilie für die meisten der sichere Hafen.
Absolut angesagt ist der eigene Konsum (Auto, Urlaub, sonstiger Schnickschnack....).

3. Sehr interessant ist derzeit die Situation im Bereich Kreditverbriefung.
Die mit der Abwicklung betrauten Kollegen machen Überstunden bis zum Umfallen, während die für das Neugeschäft zuständigen Kollegen sich vor Langeweile und Nichtstun die Beine in den Bauch stehen. Kein Neugeschäft mehr. Der Markt ist definitv tot!

4. Richtig interessant wird es in den nächsten 1-2 Monaten. Denn dann ist erstmals nach Ausbruch der Hypothekenkrise die Mehrzahl der Commercial Papers zur Verlängerung fällig ('standardisierte' Laufzeit 30, 60 bzw. 90 Tage). Man geht mittlerweile davon aus, dass kaum mehr CP´s verlängert werden und dann noch einige Banken, Fonds und v.a. Hedge-Fonds richtig in Liquiditätsengpässe kommen.

5. Ich habe mich beim Mittagessen mit Kollegen aus der volkswirtschaftlichen Abteilung über die aktuelle Situation unterhalten. Sie hatten bereits vergangenes Jahr einen "Brandbrief" wg. der sich anbahnenden Hypothekenkrise in den USA an den Vorstand verfasst und wurden ziemlich rabiat zurückgepfiffen.

6. Als nächste Krisenherde wird - mit Spanien und England gerechnet. Angenommener Zeitpunkt ist bis spätestens Ende diesen Jahres.

Lassen wir uns mal überraschen!
..."


Wir werden es sehen - laut meinen Recherchen werden die ersten größeren Mengen an CP's (Commercial Papers) wohl am 13. und 14.09. zur Prolongation kommen. So wie es aussieht, werden sie aber so gut wie nicht prolongiert werden können - weltweit nicht ! Die Aussage aus Frankfurt bestätigt für den Moment meine Analyse ...

Vielleicht - wie gesagt, vielleicht - könnte das der erste schwere Impact werden. Dagegen wdürften die Turbulenzen der letzten Wochen wohl noch gar Nichts gewesen sein ...

Wir werden es sehen ...

Gruß tropi

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.392.393 von tropenfisch am 05.09.07 00:38:10

die Krise wird auf Spanien und Frankreich übergreifen, gute Adressen bekommen Ihre CD s verlängert und die notenbanken stützen das System, also kein Crash sondern eine kontinuierliche Marktanpassung.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.392.261 von tropezon am 04.09.07 23:45:00

Weil immer wieder das “ Damoklesschwert” der Arbeitslosigkeit und anderen eventuellen Zukunftsproblemen für den Immobilien Käufer angesprochen werden, habe ich schon mehrere Male geschrieben, dass für diese Fälle, eine Versicherung beim Abschluss der Hypotheken angeboten wird.

Hier ist es , ganz offiziell. 70 % der Hypotheken werden mit diesem Schutz abgeschlossen.
Sogar bei 40 % der Konsumkredite wird sie auch inkorporiert.

Das mit den 70% der Hypotheken ist aber nicht bezogen auf alle existierende Hypotheken. Denn in dem Artikel steht: Estas pólizas han aumentado hasta un 25% en los últimos tres años en España
Der Abschluss dieser Versicherungen ist in den letzten 3 Jahren um 25% angestiegen.
Daraus folgere ich, daß jetzt bei 70% der Hypotheken diese Versicherung verkauft wird.

Die Idee dieser Versicherungen halte ich grundsätzlich für nützlich. Ich habe mir aber mal die Mühe gemacht, in die allgemeinen Bedingungen zu schauen.
Wie üblich, ist die Ausschlussliste sehr lang. Der normale Arbeitnehmer wird da nicht durchfinden. Und bei mir entsteht der Eindruck, daß die erst einmal die Zahlung verweigern.

https://docs.bankinter.com/www/es-es/cmd_hipotecas/cmd_comun…

Ausserdem: Laufzeiten bewegen sich zwischen 2 und 5 Jahren
dafür zahlt man zwischen 1 und 1,5% über den Darlehensbetrag.
Anschließend kann wohl jährlich verlängert werden.

Also auf mich macht das keinen so beruhigenden Eindruck. Aber das schöne ist: Die Bank finanziert die Prämie gerne mit der Hypothek. Auf 25 Jahre. bei z.B. 1500€ kostet das dann auf 25 Jahre 2600 € und man ist nur 2-5 Jahre versichert. TOLL (für die Bank). Und die sagt zudem: usted contratará directamente con dicha empresa sin que de esta relación se derive responsabilidad alguna para Bankinter.

Also für mich ist das eher ein Naja, als ein Toll. Die sollten gleichzeitig noch eine Rechtschutzversicherung anbieten, die die Gerichts- und Anwaltskosten trägt, wenn dann mal der Versicherungsfall eintritt, die Versicherung sich aber erst einmal weigert und die Bank gleichzeitig die Vollstreckung androht.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.392.746 von Manfred123 am 05.09.07 07:27:18

Tja, vor der Krise hieß es ebenfalls, daß gute Häuser ihre AAA-Papiere immer handeln können - und heute ?
Selbst der Markt für beste Bonitäten ist so gut wie tot ...

Und natürlich werden die Notenbanken einspringen (tun sie ja schon massiv) und notfalls den ganzen Markt 'aufkaufen/ monetisieren' (auch das tun sie schon teilweise).
Nur was ist die Konsequenz? Die Folge ist die Grundsteinlegung für die richtig große Krise ...

... bisher wurde in Marktkorrekturen immer eingegriffen, anstatt Bereinigungen zuzulassen. Damit werden Krisen aber nicht aufgehoben, sondern lediglich in die Zukunft verschoben. Mit jedem Tag, der Marktbereinigungsprozesse aufhält, wird das Korrekturpotenzial weiter aufgestockt.

Auch dieses Mal könnte das vielleicht nochmal klappen und eine Hausse zulassen - 2010 dürfte dann aber entgültig Ende sein.
Die Folgen dieser Marktstützungsmaßnahmen, die eigentlich bereits seit 2000 laufen, sehen wir doch schon an anderer Stelle:
Lebensmittelpreis-Inflation, Rohstoffpreis-Inflation, usw.

Wie will man denn Risikopositionen im Wert von ca. 500 Billionen USD (US-Lesart: Trillions) mit ein paar Milliarden-Spritzen auffangen ?

Ob das nur eine Marktanpassung wird oder doch ein Crash, wird wohl niemand exakt bestimmen können.
Die bisherige Krise und dessen Wucht hat auch kein Experte hervorgesehen - warum sollen die Auguren jetzt auf einmal bessere Prognosen abliefern ?

Wir werden sehen ...


Gruß tropi

[spain98]

¿De qué ‘techo’ hipotecario habla Chacón? El Euribor está ya en el 4,79% frente al 4,66% de agosto

Von welchem erreichten Hochststand redet Chacón (Wohnungsministerin)?. Der Euribor liegt bereits bei 4,79% gegenüber 4,66 im August.

Cuando hablan algunos políticos sube el pan. Es el caso de Carme Chacón. Si en un vídeo de la BBC la ministra decidía dar por concluida la entrevista al preguntarle por el alza de los pisos, ahora se ha despachado con que el precio de las hipotecas “parece ser que ha tocado techo”, que los casos de familias que se tienen que apretar el cinturón son “puntuales” y que la situación en España “no es alarmante”.

Wenn einige Politiker reden, dann kommt einem das Brut hoch, so wie im Fall von Carme Chacón. Erst kürzlich brach sie ein Interview mit der BBC ab, als sie nach den Immobilienpreisen gefragt wurde und nun hat sie behauptet, daß die Kosten der Hypotheken wohl ihren Höchststand erreicht haben, daß die Fälle in denen die Familien den Gürtel enger schnallen müssen, nur Einzelfälle sind und daß die Situation in Spanien nicht alarmierend ist.

Esta opinión, sin embargo, no es compartida por los hipotecados españoles, que han visto cómo el Euríbor ha finalizado agosto en el 4,66% lo que supone el nivel más alto desde diciembre de 2000, tras su vigésimo tercera subida mensual consecutiva. Por si fuera poco, la propia dinámica del Euríbor contradice las palabras de la ministra. El martes, el índice se situaba en el 4,792%... y creciendo.
Diese Meinung wird jedoch von den Darlehensnehmern nicht geteilt. Sie haben erlebt, daß der Euribor im August auf 4,66 gestiegen ist, dem höchsten Stand seit 2000, es ist bereits die 23. Erhhung in Folge. Und wenn das wenig wäre, die Dynamik des Euribor widerlegt die Aussagen der Ministerin. Dienstag lag der Euribor bereits bei 4,792%

A diferencia de otros países, más del 95% de las hipotecas que se contratan en nuestro país son a tipo variable. Eso significa que son sensibles a las oscilaciones del Euribor. Teniendo en cuenta los inflados precios que han pagado los compradores de los últimos años por sus viviendas y sus plazos de hasta de 50 años, los sufridos hipotecados ya están notando en sus carnes el incremento de su cuota mensual, mayor cuanto más largo es el plazo, como recuerda la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

En una hipoteca media, que según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) se situó en 150.810 euros en el mes de mayo, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor, la cuota mensual pasaría a 896,27 euros desde los 805,64 euros de agosto de 2006, lo que supone un incremento mensual de 90,63 euros en las cuotas y una subida anual de 1.087,56 euros.

Importante crecimiento de los créditos al consumo

Un reciente informe de Caixa Catalunya advertía de que la tasa de endeudamiento de las familias españolas ha escalado al 115% en 2006 desde el 70,7% que alcanzó en el año 2000. De hecho, los 814.406 millones de euros que acumulan los hogares españoles en hipotecas, créditos al consumo y otros productos similares suponen ya el 83,4% del PIB, según datos del Banco Central Europeo. El principal capítulo de la deuda financiera de los hogares corresponde a los préstamos hipotecarios. Asimismo, también ha experimentado un importante crecimiento el importe de los créditos al consumo, que ha aumentado un 14,6% respecto al mes de julio del año pasado, hasta 98.341 millones.

Por si esto fuera poco, la última encuesta de expectativas de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), sus directores generales detectan una mayor preocupación en el sector ante un posible aumento de la tasa de morosidad. Un 85% de los máximos responsables de las cajas opina que este año se cerrará con un incremento del porcentaje de impagados.

Con entidades tradicionales concediendo hipotecas en los últimos años en torno al cien por cien de loan to value (préstamo por el valor de la vivienda) a mileuristas que rondan el 50% de debt to income (deuda en función de ingresos). Con las reunificaciones de deudas, los créditos rápidos y los créditos al consumo imparables, la ministra ha afirmado que la deuda de la mayoría de familias no sobrepasa el 30% de sus ingresos mensuales.
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/09/05/vivienda.html

Vielleicht hätte die gute Ministerin sagen sollen, daß der Höchststand bald erreicht ist.
Zudem hätte sie beachten sollen: Selbst wenn der Euribor jetzt stagniert, dann haben die Kreditnehmer immernoch ein Jahr Zinserhöhungen vor sich. Denn deren Hypothek wird alle 12 Monate angepasst.
Mit solchen Aussagen giesst sie wohl eher Öl ins Feuer, als zu beruhigen.

[spain98]

Solbes estima un crecimiento económico menor para 2008 y posible pérdida de empleo
Solbes erwartet ein geringeres Wirtschaftswachstum für 2008 und den möglichen Verlust von Arbeitsplätzen

http://www.expansion.com/edicion/exp/economia_y_politica/eco…

La crisis financiera provoca el desplome de la confianza y un fuerte aumento del paro
Die Finanzkise löst einen Vertrauensverlust bei den Verbrauchern sowie einen starken Anstieg der Arbeitslosigkeit aus
http://www.expansion.com/edicion/exp/economia_y_politica/eco…

[spain98]

España tiene las hipotecas más caras de toda la eurozona
Spanien hat die teuersten Hypotheken im Euroraum

Las turbulencias por la crisis del crédito ‘subprime’ en EEUU ponen de relieve la gran debilidad del mercado español, dominado por hipotecas variables, que con la subida de tipos pierden atractivo y aumentan el riesgo.

El mito de que el mercado hipotecario español es comercialmente de los más ágiles y competitivos de Europa se derrumba. El último informe de la Federación Hipotecaria Europea (FHE), publicado hace unos días, demuestra que en los últimos dos años, coincidiendo con la escalada del euribor (principal indicador para fijar el precio de las hipotecas en Europa), España ha ido perdiendo su atractivo, hasta convertirse en el segundo mercado más caro entre los grandes países europeos, sólo por detrás de Reino Unido.

El informe recoge una comparativa, hasta el primer trimestre de 2007, de los tipos a los que se comercializan los principales productos hipotecarios en cada país. Es decir, la oferta estrella que inunda los escaparates financieros en cada mercado, independientemente de que sean productos a tipo fijo o variable. Mientras que en países como España y Portugal las hipotecas variables dominan la oferta, en otros como Francia y Bélgica, lo habitual son las hipotecas fijas. Esta es la forma más homogénea de comparar hipotecas, ya que lo que importa es a qué precios se endeudan los ciudadanos de cada país y si lo están haciendo con más o menos acierto de cara a la evolución de los tipos de interés.

El tipo medio de los créditos en España se situó, en el primer trimestre del año, en algo más del 4,9%, frente al 4% de Francia, o el 4,7% de Alemania e Italia. En Reino Unido (un país con su propia política monetaria), los tipos estaban al 5,4%. Además de Reino Unido, a España sólo le superan otros países de menor representatividad financiera, como Hungría (5,6%) y Polonia (5,7%).

En el primer semestre de 2005, antes de que el euribor empezara su escalada, el interés medio de los préstamos en España (ya con la hipoteca variable como producto estrella) estaba en el 3,7%, frente al 4% de Francia y el 4,4% de Alemania, donde ya en ese momento dominaban las hipotecas fijas. ¿Por qué el mercado español ha perdido su competitividad?.

El funcionamiento comercial del crédito es muy complejo, al interactuar muchas variables (evolución de tipos, situación inmobiliaria, legislación, etcétera), explican en la Asociación Hipotecaria Española (AHE), integrada en la FHE. Pero hay razones relativamente simples que ayudan a entender parte del fenómeno. Hasta los años noventa, España fue un mercado donde predominaba la hipoteca fija –el 90% del saldo vivo–.

Pero no tardó en sucumbir al atractivo de las hipotecas variables cuando llegó el euro (y con él el euribor) y se inició una tendencia descendente en los tipos. Ahora, el 97% de las hipotecas en España son variables. Es el país europeo con más peso de hipotecas de esta modalidad.

En una situación de descenso de tipos era lo ideal. Pero con los tipos al alza, como ocurre desde mediados de 2005 (el euribor sigue al alza y en agosto se situó en el 4,666%), el mercado se da la vuelta. Algunos países, como Gran Bretaña y Grecia, se han ido adaptando a hipotecas fijas como producto refugio. Hay mercados en los que la oferta de hipotecas fijas se ha hecho muy eficiente y competitiva, mejorando los precios de las variables. Pero la cultura financiera de los españoles, y las trabas legislativas, han impedido en España este cambio estructural.

Desde hace años, en España está instalada la idea de que las hipotecas fijas son sistemáticamente más caras que los variables, independientemente de la tendencia de los tipos. Es una verdad a medias. Hay ofertas fijas, como las de Uno-e y otros bancos online, más atractivas que las variables. Sí es cierto que la gama de ofertas fijas es escasa y por lo general más cara. Pero no porque obligatoriamente tenga que ser así.

De eso tiene la culpa la legislación, explican fuentes financieras. El corsé legal ha impedido que la banca lance una batería más amplia de ofertas, al tener constreñidas las comisiones que se cobran en caso de amortización anticipada. La ley anunciada en marzo, que flexibilizaba este aspecto, todavía no se ha aprobado, y quizás llegue tarde. El mercado da síntomas de agotamiento. El crédito privado alcanzó en junio los 1,652 billones, un 22,37% más que en junio de 2006 y un 2,29% más que el mes anterior. Es el menor ritmo de aumento mensual en cinco años.
http://www.expansion.com/edicion/exp/mercados/es/desarrollo/1032233.html

[spain98]

Mal etwas graphisches zum Arbeitsmarkt in Spanien:

[spain98]

Und die Schlagzeile in El Pais dazu:
Señales de alerta en el mercado laboral
Alarmierende Zeichen auf dem Arbeitsmarkt

http://www.elpais.com/articulo/economia/Senales/alerta/merca…

[spain98]

Mal etwas historisches:
Euribor heute: 4,807
So hoch war er das letzte Mal am 20.12.2000 mit 4,802

Schauen wir mal, was morgen passiert. Wer meint, daß die EZB noch einmal einen drauflegt?
Allein wegen der provozierenden Äußerungen des französischen Staatspräsidenten müsste die EZB den Leitzins anheben, um Ihre Unabhängigkeit zu demonstrieren.

Spielraum ist da. Die Leitzinsen sind in den USA und England viel Höher. Das Differenzial des Euribor zum Leitzins liegt bei 0,8 Prozentpunkten und ist extrem hoch.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.393.131 von spain98 am 05.09.07 08:41:41

die dame ist echt der hammer - sieht ein ende der zinserhöhungen. weiss die überhaupt, wovon sie redet

die sollte sich mal mit wirtschaft befassen und dann mal scharf nachdenken.


die spanier würden die gestiegenen zinsen nicht treffen, weil sie sich in vernünftigen dimensionen verschuldet hätten....

HALLO'????? hat die keine datenbank, wo die verschuldung nachzulesen ist? bricht der absatz am immobilienmarkt auch nur teilweise weg, was er ja gerade im begriff ist zu tun, steht es schlecht um die beschäftigung (wie wir jüngst in einem deiner postings lesen konnten). aber vielleicht haben sich ja die spanier so vernünftig verschuldet, das sie ihre quote dann auch vom arbeitslosengeld zahlen können...
von den jungen leuten, welche gerade überdurchschnittlich hoch verschuldet sind, will ich garnicht erst reden.

die frau ist ja schlimmer als ihre vorgängerin trujillo


ohne worte

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.392.965 von tropenfisch am 05.09.07 08:19:27

einen Teil haben Ratingagenturen zu verantworten, am Ende ist auch ein Immobilienkredit überwiegend ein Kosumentendarlehen und damit eigentlich nie AAA.
Die Hilfe der Notenbank können eine Krise nur abfedern, eine saftige Inflation könnte die Folge sein.

[Dilution_Brigade]

mal sehen was die EZB heute mit ihrer zinsentscheidung zu vermelden hat. am frühen nachmittag um so 13.40 herum oder etwas später sind wir schlauer. ich sage keine zinserhöhung

[Dilution_Brigade]

das war am 05.07.04

http://www.wallstreet-online.de/dyn/community/thread.html?th…

so schaut,s aus, und nicht nur in spanien!

Spanien vor Immobiliencrash?

Ralf Streck 03.07.2004
Neben Preissteigerungen im zweistelligen Bereich macht vor allem die hohe Verschuldung der privaten Haushalte Sorge, Zinssteigerungen könnten zu einem plötzlichen Verfall der Immobilienpreise führen

Die Situation am Immobilienmarkt in Spanien ist ernst, an Warnungen mangelt es deshalb nicht. Erst diese Woche hat die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich ( BIS) in ihrem Jahresbericht die gefährliche Lage betont. Vor allem die "überdurchschnittlich hohe Verschuldung" der Familien in Spanien werde dann gefährlich, wenn die Zinsen steigen. Das aber passiert gerade. Vor diesem Szenario hatte schon im letzten Jahr die EU-Kommission gewarnt. Die Haushalte seien "empfindlicher als früher" für mögliche Lohnausfälle oder Zinssteigerungen, weil die Einkommen nicht mit der Verschuldung schritt hielten, sagte die Kommission.

usw.....

++++++

nach nunmehr über 4.800 beiträgen hat sich immer noch nicht herauskristallisiert, was die eigentliche/n ursache/n der immer noch nicht geplatzten immoblase ist/sind. spürbar haben sich die zinsen erhöht, ja, und der neuerliche usa-immokredit skandal. wäre dieser nicht, wäre es auch anderst. aber warum muß sich das auf den privaten käufer auswirken - die usa kriese?
hier wird doch die unfähigkeit der banken auf den steuerzahler abgeschoben - der soll die zeche zahlen! richtig müßte es sein, daß die gebrochenen spekulanten ihre eigene zeche zahlen müßten.

seit themabeginn sind nun über 3 jahre vergangen, nix ist geplatzt.

[spain98]

PRESSEMITTEILUNG
6. September 2007 - Geldpolitische Beschlüsse
Auf der heutigen Sitzung beschloss der EZB-Rat, den Mindestbietungssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefaziliät unverändert bei 4,00 %, 5,00 % bzw. 3,00 % zu belassen.

Der Präsident der EZB wird die Überlegungen, die diesen Beschlüssen zugrunde liegen, heute um 14.30 Uhr (MESZ) auf einer Pressekonferenz erläutern.

http://www.ecb.int/press/pr/date/2007/html/pr070906.de.html

[Azul Real]

Barcelona's Housing Boom Prompts Concerns of a Technology Bust

By Ben Sills
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Sept. 6 (Bloomberg) -- Meire Sayuri moved to Barcelona from Brazil to train as an architect, attracted by the city's reputation as a center for design.
She left after three years, because she couldn't afford her own place to live.

``Barcelona's a great city really, the only problem is the work,'' says Sayuri, 29, who earned about 21,000 euros ($28,500) a year.

``People have to share an apartment till they're 40, and it gets to the point where you can't do that anymore.''

Barcelona's effort to transform itself into a hub for software, computers and design rivaling the U.S. West Coast may be jeopardized as the rising cost of living outstrips salary gains.

Housing prices have jumped 43 percent in the past three years, compared with a 9.5 percent increase in average wages.

The city has attracted employers such as Yahoo Inc., Microsoft Corp. and Hewlett-Packard Co. to a neighborhood called 22@, until recently a collection of abandoned warehouses and obsolete factories. Barcelona began redeveloping the area seven years ago, installing fiber-optic cables and relaxing planning rules to permit a mix of housing, offices and related factories. The plan is expected to create as many as 130,000 new jobs.

``When they ask who we want to be compared with, I'm looking toward Seattle or San Francisco,'' says Deputy Mayor Jordi Carnes. ``They have this combination of technology, universities, tourism, quality of life and entrepreneurs.''

Yet wages haven't kept pace with living costs because demand for new jobs still outweighs supply, with unemployment running at 15 percent among Spaniards age 20-29.

While 22@ has generated about 4,300 new jobs a year since 2000, Barcelona's universities produce 40,000 graduates annually, according to city hall.

Agbar Tower

The name 22@ combines article 22 of the city's old industrial land-use law and the @ symbol to signify the shift to new technology.

At the edge of the district stands Agbar tower, a 34-story symbol of Barcelona's ambition. The building is headquarters to Sociedad General de Aguas de Barcelona SA, the local water company that has branched out into health care and vehicle inspection while making acquisitions in the U.K. and Denmark.

The building is clad in aluminum plates to protect it from the heat. Its form, resembling a jet of water shooting into the sky, is a tribute to the city's genius of modern architecture, Antoni Gaudi, says architect Jean Nouvel. On every floor Nouvel placed a floor-to-ceiling window looking out across the rooftops to Gaudi's sinuous cathedral, the Sagrada Familia.

Barcelona's design culture combined with technological and business expertise persuaded Hewlett-Packard to make the city its global headquarters for graphic arts, where it designs and markets printers for building-sized advertising posters.

Cheap Labor

``We're here today because of the ease of attracting people with talent and the quality of people coming out of universities,'' says Enrique Lores, chief executive officer of HP's inkjet unit in Barcelona.

Companies have also come to Barcelona in search of cheaper labor costs.
A computer programmer earns about 30,000 euros a year in Barcelona, a third less than in France, says Albert Esplugas, the local director for Microsoft.

The gap between wages and housing prices is undermining Barcelona's ability to attract talent and crimping the ambitions of many who do come.

A two-bedroom apartment in the cheapest part of town now costs 12 times the 20,000-euro average salary.

``This is one of the weak points,'' Esplugas says. ``This will be a real handicap for Barcelona.''

Also for workers such as Pau Soler, an HP engineer with a doctorate from Paris University.

``It stresses a lot of people out,'' says Soler, 32. ``You have to get a mortgage and then you can't take the risk of setting up a business.''

High-Flying Freelancers

Entrepreneurs and freelancers have benefited most from Barcelona's aspirations.

Lo Iocano, a digital animator who moved from Frankfurt last year, makes 300 euros to 500 euros a day as a freelancer. A local design studio tried to hire him at 1,100 euros a month for a 50- hour week.

Iocano, 30, works on accounts across Europe, including Molvena, Italy-based Diesel SpA's jeans brand, yet he, too, may leave Barcelona.

He is plugged into Barcelona's thriving design scene, which is making waves as far away as New York. Psy-Op, the Manhattan studio that designed ads for AT&T Inc., Coca-Cola Co. and Nike Inc., set up a network of seven studios around the world to feed it fresh ideas. Three are in Barcelona.

``Barcelona is a network city,'' Iocano says. ``It's crazy how fast you build your connections. I live three times faster than I did in Frankfurt.'' He plans to use that network to make the jump to New York or Asia in a few years.

It isn't just the world's leading business centers that can drain the city's talent.

Sayuri was lured away by an architecture firm in Manchester, England, that offered to double her salary, allowing her to rent her own place.

``It's boring and rainy and there aren't many restaurants or bars,'' she says. ``But I feel like a grown up finally.''

To contact the reporter on this story: Ben Sills in Madrid at [e-mail]
Last Updated: September 5, 2007 19:17 EDT

[spain98]

Konjunktur
Exporte treiben die deutsche Wirtschaft an
Deutsche Firmen führen mehr aus als vor einem Jahr. Dank der boomenden Exporte rechnen Experten damit, dass sich der Aufschwung beschleunigt - trotz der Finanzkrise. Europa bleibt für Exportweltmeister Deutschland der wichtigste Absatzmarkt.
http://www.welt.de/wirtschaft/article1165695/Exporte_treiben…

Nachrichten, die wir in Spanien wohl nicht erwarten können.

[spain98]

El plazo medio para comprar un coche aumenta hasta los 80 meses por la subida de tipos

Die durchschnittliche Laufzeit eines Darlehens zur Finanzierung eines Autokaufs erhöht sich auf 80 Monate wegen der steigenden zinsen.

Und dann steht da noch: In Spanien werden ca. 80% der Autokäufe finanziert.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/09/10/3_plazo_medio_comp…

Mehr als 6,5 Jahre Finanzierung für ein Auto. Wahnsinn. Bald werden die Strassen in Spanien so aussehen, wie heute in Cuba. Nur alte Karren.

[spain98]

Tensión en la banca: las trabas para conceder préstamos crecen, pero a los empleados les exigen más beneficios
Spannung im Bankwesen: Die Hürden für Finanzierungen steigen, aber die Bankangestellten sollen mehr Gewinn erwitschaften.

La tensión está instalada entre los empleados de los bancos y cajas españoles: los departamentos de riesgos cierran el grifo pero a los comerciales se les siguen exigiendo resultados. “Desde hace unos meses, muchas entidades han acometido un cambio en su política de riesgos, de tal manera que ya no se aprueban todas las solicitudes hipotecarias. Sin embargo, a las fuentes financieras consultadas no les consta que se hayan reducido los objetivos de beneficios.

A estas alturas, ya nadie niega el cambio de ciclo, también hipotecario. Esta misma semana, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) hizo pública la actividad hipotecaria de junio de 2007. Por primera vez desde el año 2002, ésta ha crecido en términos interanuales menos del 20%, un 19,7%, frente al 25,2% del mes de junio del año pasado. Además, según los datos ofrecidos a la AHE por el Banco de España (BdE), en el primer semestre se ha formalizado un 11,72% menos de hipotecas. Son datos anteriores a la crisis subprime que sufrió EEUU el pasado mes de agosto con especial intensidad.
Apenas dos años atrás, al menos una gran caja de ahorros española envió una circular interna entre sus empleados instándoles a animar a los clientes a acudir a las operativas telefónicas o virtuales. La razón que da la fuente, que ha preferido mantener en el anonimato, es “para apartarlos de servicios ordinarios y enfocarlos hacia labores más comerciales, como captación de pasivo o venta de activo. Son actividades que están premiadas con comisiones, bonus anuales e incentivos”.

“Aquí no se han contemplado los riesgos”

En los no tan lejanos tiempos de euforia, también había tensiones en las oficinas, pero era por motivos distintos. Algunos directores veían con preocupación cómo se expendían hipotecas y créditos al consumo a todo precio bajo la presión de las comisiones territoriales haciendo caso omiso a los departamentos de riesgos.

“El oficio de banquero no tiene por qué ser un oficio indigno: consiste en equilibrar los riesgos entre el activo y el pasivo. Y eso aquí no se ha hecho bajo ningún concepto en los últimos años”, observa un economista consultado. Es más, a su juicio, “si un crédito subprime es el que se concede por debajo de la prima de riesgo, no se han contemplado ni los riesgos coyunturales, ni los de interés, ni los de mercado, ni los de precio”.

“España es subprime per se”, ha escrito en este diario un habitual de los foros. Lo cierto es que no es difícil ver anuncios de hipotecas que ofrecen más del cien por cien de loan to value (préstamo por valor del bien); los establecimientos financieros de crédito (EFCs) de las entidades tradicionales conceden dinero rápido a todo trapo, eso sí, bajo la supervisión del Banco de España; y los brokers financieros que reunifican préstamos insisten que ellos acuden a los grandes en busca de financiación.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/09/10/3_tension_banca_tr…
Wann werden die Banken anfangen, Angestellte zu entlassen und Filialen zu schießen?

[spain98]

De acuerdo con los datos provisionales que nos ofrece el Banco de España, la evolución del número de operaciones formalizadas también confirma este proceso de desaceleración.
Frente a las 861.417 hipotecas formalizadas en el primer semestre de 2006, este año se han formalizado 760.482 hipotecas, lo que representa una contratación un 11,72% inferior.

Die Daten der BDE bestätigen den Rückgang des Hypothekenmarktes. Im ersten Semester 2006 wurden 861.417 Hypotheken gezeichnet, im ersten Semaster 2007 waren es 760.482, also 11,72% weniger.

http://www.ahe.es/bocms/images/bfilecontent/2007/09/05/964.p…

[spain98]

La caída en la venta de pisos provocará el cierre de 10.000 inmobiliarias en la región
MIGUEL OLIVER. MADRID.
Crisis hipotecaria, subida de tipos, espectacular caída de la demanda, descenso en los precios de la segunda mano... El mercado inmobiliario ha cambiado definitivamente de ciclo. Los buenos tiempos ya han quedado atrás y ahora el mensaje que más circula por los pasillos de las inmobiliarias es el de «cuerpo a tierra». Madrid, a pesar del volumen de actividad que ha registrado en los últimos años, no ha podido sortear esta crisis.

Las agencias inmobiliarias son las más perjudicadas. Según cálculos del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid —no existen datos oficiales al respecto—, la crisis del sector provocará la desaparición de 10.000 agencias en toda la región. Esta cifra representa un 20 por ciento de las inmobiliarias que existen en la Comunidad (50.000). Otras voces, sin embargo, prevén que a la larga tengan que bajar el telón un tercio de las compañías destinadas a la venta de pisos en Madrid.

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la región, Jaime Cabrero, no considera que esta situación sea preocupante: «Estamos asistiendo a un cambio de ciclo; es algo normal. Lo que no era lógico es la época de bonanza que hemos disfrutado durante casi diez años. Eso no se había visto nunca».
Cabrero ve en el cierre de tantas inmobiliarias una situación lógica. «Ninguna de las agencias que están cerrando están asociadas al colegio. Los negocios que se están viendo obligados a poner el candado son aquellos que surgieron como oportunistas durante el “boom” inmobiliario, cuando era muy fácil vender pisos porque te los quitaban de las manos, y que por su falta de formación se han dado cuenta de que no pueden aguantar el tirón».

«Como no existe ningún tipo de regulación en el sector —apunta el presidente de los APIs madrileños a ABC—, aquí se mete cualquiera y todo vale. Por eso creo que esta “limpia” nos va a venir bien a todos, porque al final se van a quedar las compañías más profesionalizadas y mejor preparadas».
De momento, nadie se atreve a citar la palabra crisis. Sin embargo, los profesionales del mercado inmobiliario saben que algo está cambiando. El comprador de vivienda ha levantado el pie del acelerador y hay muchas operaciones que se están quedando en el aire. «Esta vuelta a la normalidad es positivo. Digamos que durante los últimos diez años hemos estado circulando a 160 kilómetros por hora y que ahora la velocidad se ha reducido hasta los 120», dice Cabrero.
Un informe de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) va un poco más lejos y llena de incertidumbre el futuro de muchas compañías al apuntar que tres de cada diez podrían cerrar en los próximos meses. La asociación profesional pronostica un «cambio radical» en el panorama de la mediación inmobiliaria.
El descenso en la venta de inmuebles es la principal causa de estos repentinos y fulminantes ceses de negocio. Uno de los mejores ejemplos que argumentan esta situación, explican, lo representa Fincas Corral. La compañía que preside Calixto Corral se ha visto obligada a cerrar la mitad de sus oficinas por todo el país. Llegó a contar con 350 sedes, de las que actualmente sólo permanecen abiertas 180. La justificación que el propietario ha dado a esta quiebra no ha podido ser más clarividente: «Ya no se venden tantos pisos».

Ya no hay ventas sobre plano

Según datos de APEI, las ventas en el conjunto de la Comunidad han caído un 60 por ciento en los últimos dos o tres meses con respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. «Antes se vendían todas las viviendas sobre plano —señala Óscar Martínez, presidente de la asociación—, ahora la mayoría de las promociones tan sólo consiguen colocar la mitad de sus viviendas cuando sus obras ya han concluido».
Martínez cree que el segmento de la primera residencia ha sido el primero en notar este parón, pero que el mercado de vivienda vacacional no tardará mucho en sufrirla. La segunda mano también es una de sus próximas víctimas. «Está sobrevalorada. En poco tiempo veremos cómo el precio lo va a marcar el comprador. Esto puede condicionar todo el mercado inmobiliario de la capital», indica Óscar Martínez. Por lo que respecta a las zonas de Madrid que más se pueden resentir por esta disminución en las ventas, los expertos no tienen ninguna duda: la periferia. Las zonas limítrofes de la capital son las que más van a acusar este parón en las ventas, ya que es donde más oferta existe. «La gente puede elegir, por lo que ahora se lo va a pensar mucho antes de decidirse a comprar».
Lo que parece ser un valor seguro es el centro de la capital. Allí es donde, de momento, menos se notará la desaceleración de la demanda. «Existen pocas viviendas a la venta y cuando salen no tardan mucho en encontrar comprador porque estas zonas todavía cuentan con una demanda potencial interesante y numerosa», mantiene Martínez.
El parón en el mercado residencial parece que se extenderá por un periodo largo de tiempo. Las pequeñas compañías especializadas en el mercado residencial de segunda mano y aquellas que no tienen un negocio diversificado son las que están sufriendo las primeras consecuencias de esta caída de las ventas.

Las firmas afectadas

«Antes, la intermediación inmobiliaria estaba regularizada, pero en 2004 se cambió la norma y comenzaron a surgir multitud de pequeñas agencias que han funcionado mientras ha habido negocio», explica el consejero delegado de la inmobiliaria Roan, José Luis Marcos. Esta situación, apunta Efe, ha afectado a firmas tradicionales en el mercado como Re/Max, Look & Find o Best House, que se están viendo obligadas a cerrar oficinas por la falta de negocio.
Re/Max cuenta en toda España con 150 franquicias y más de 1.000 empleados, que son autónomos y comparten con el propietario los gastos fijos del negocio, y, por lo tanto, los riesgos. Fuentes de la compañía reconocieron que en lo que va de año ha cerrado casi el 8% de sus oficinas, aunque lo achacaron a la incorrecta implantación de su modelo de negocio.

La ralentización está afectando también a Best House, aunque «de forma muy leve», según su administrador, Didier Dupont. Look & Find, que tiene 212 oficinas, ha mantenido durante este ejercicio la tónica de crecimiento seguida en años anteriores, tanto con aperturas como con cierres, aunque sí observa que el tiempo de venta ha aumentado.
Ante esta situación, los profesionales comienzan a buscar alternativas para curar cuanto antes la herida. El presidente de la APEI, Óscar Martínez, apuesta por la diversificación, por ampliar la cartera de servicios a la búsqueda de hipotecas para los clientes y a la gestión de alquileres y el mantenimiento de propiedades. «Debemos ser empresas de servicios a la vivienda, siempre hay alternativas», añade.

Al tiempo, aboga por la unión del sector y por hacer una regulación y unas normas de trabajo. «En las inmobiliarias tiene que haber un control y una seguridad para el cliente, debemos darle confianza. No se pueden sobrecargar los precios y, por ejemplo, anunciar y aplicar una comisión máxima del 3 por ciento», propone Martínez.
Los agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid también han empezado a tomar cartas en el asunto. Su presidente, Jaime Cabrero, reveló a ABC que en los próximos días se reunirá con el presidente de los APIs de Barcelona para establecer una serie de políticas conjuntas. «Nos tenemos que reforzar para que la gente vea que seguimos ahí. Tenemos previsto cerrar acuerdos con portales inmobiliarios, ya que producto hay, lo que ocurre es que no se vende». Los políticos no pierden de vista esta situación. Saben que, si la economía y el empleo han funcionado como un tiro en los últimos años, se debe a la bonanza inmobiliaria.

http://www.abc.es/20070910/madrid-madrid/caida-venta-pisos-p…

[Azul Real]

Wenn das schon deren Präsident sagt ...


El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la región, Jaime Cabrero, no considera que esta situación sea preocupante: «Estamos asistiendo a un cambio de ciclo; es algo normal. Lo que no era lógico es la época de bonanza que hemos disfrutado durante casi diez años. Eso no se había visto nunca».

[Azul Real]

zur Info

auf Bloomberg Spain läuft täglich ein Feature zum Thema "Dinero en Construccion". Morgens zwischen 7.45 - 8.00 Uhr.

Wer dies nicht über TV empfangen kann, kann dies jedoch über DSL-Stream via Internet empfangen.

Link:

http://www.bloomberg.com/news/index.html

Den Menüpunkt Bloomberg TV aktivieren.
extra Fenster öffnet sich mit Bloomberg Televsion. Sprache/Channel auswählen.

und schon geht es los

[Manfred123]

hat jemand Zahlen über die Wertentwicklung in den letzten Monaten?

[tropezon]

Jetzt verlasse ich einmal Spanien für eine Woche und befürchtete schon, dass ich mindestens 8 bis 10 Seiten lesen muss ........ und was finde ich ...... gerade mal 10 nicht hilfreiche Beiträge, darunter das bedauerliche Erlebnis einer Brasilianerin, die nach 3 Jahre Barcelona verlässt, weil sie sich keine Wohnung leisten kann. ( Warum kommen dann über 800.000 Immigranten jährlich nach Spanien, wenn es ihnen so schlecht hier geht?? )

Dilution_Brigad, vielleicht war das die Antwort auf Deine Frage in # 4383 :

nach nunmehr über 4.800 beiträgen hat sich immer noch nicht herauskristallisiert, was die eigentliche/n ursache/n der immer noch nicht geplatzten immoblase ist/sind.

Oder Deine Schlussfeststellung :

seit themabeginn sind nun über 3 jahre vergangen, nix ist geplatzt.

hat die Teilnehmer so erschüttert, nach dem Motto:

wir haben es schon erkannt, aber können es noch nicht zugeben.

So wie Du schreibst, nix ist geplatzt, ganz im Gegenteil. Seither sind fast noch mal 40 % dazu gekommen. Wenn ich mir jetzt überlege, dass schon damals von 30 bis 50 % Crash gesprochen wurde........und jetzt die 40 % dazu ..... wie weit müsste das Ganze dann fallen??

Ich kann natürlich auch anders herum fragen : wie lange muss der Immobilienmarkt noch steigen oder vor sich herum dümpeln, bis erkannt und zugegeben wird, dass KEIN CRASH vor der Tür steht??

Aber es gibt noch eine Menge anderen interessanten Nachrichten, wie z.B. :

Chacón asegura que sólo cinco de cada mil hipotecas son de dudoso cobro en España

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/09/12/98_chacon_ase…

El precio de la vivienda en Polonia tocará techo en los próximos meses

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/09/12/23_precio_viv…

El PP propone que los parados dejen de pagar la hipoteca durante un año

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/09/12/72_propone_pa…

DATOS DEL BANCO DE ESPAÑA | EL DOBLE QUE EL IPC
Los alquileres suben un 4,4% en un año, el nivel más alto desde marzo

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/09/13/suvivienda/11896864…
Also die Mieten wieder, + 4,4 % in einem Jahr , doppelt so hoch wie die Inflation.

Tropezon, froh wieder die Sonne zu sehen.

[tropezon]

Guten Morgen,

Es gibt natürlich auch die Schattenseiten mit den Immigranten:

El hacinamiento de inmigrantes en pisos se ha convertido ya en un quebradero de cabeza para el Ayuntamiento. Los afectados subrayaron que el grupo de inmigrantes originan graves incidentes que alteran la convivencia del barrio.

http://videos.lasprovincias.es/informaciondecontenido.php?co…

Una luz para la cuesta de septiembre: el euribor se queda sin gasolina

Ein Licht für September, der Euribor ohne Sprit....

http://www.cotizalia.com/cache/2007/09/14/68_cuesta_septiemb…

Die USA, Beispiel der Demokratie und des Antirassismus:

Eine Studie der FED enthüllt die rassistischen Praktiken der Amerikaner. Neger, Hispanos und Asiaten müssen höhere Zinsen bezahlen als „ Weiße“.


Un informe de la Reserva Federal revela que los hispanos pagan créditos más caros

Negros e hispanos pagan más
El estudio de la Reserva Federal afirma que "los negros y los hispanos, y los asiáticos algo menos, tienen más probabilidad de recibir créditos con precios más altos que los blancos".

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/09/13/suvivienda/11896821…


Und, weil wir hier über Immobilienblasen sprechen:

El Banco Central Europeo anuncia que la burbuja inmobiliaria llega a los países del Este

LA TASA DE CRECIMIENTO INTERANUAL FUE SUPERIOR AL 30%

Über 30 % Preissteigerungen, jährlich. Quadratmeterpreise von über 2.000 € in Polen. Ich dachte immer Polen wäre ein armes Land, bzw. die Polen verdienen nicht viel ????

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/09/13/suvivienda/11896830…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.elmundo.es/elmundo/2007/09/13/suvivienda/11896830…


tropezon

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.571.257 von tropezon am 14.09.07 11:59:46

Spanien und Irland waren doch auch ein arme Länder bis die Subventionen aus Brüssel kamen. Die Geschichte wiederholt sich.

[AHEO]

seit themabeginn sind nun über 3 jahre vergangen, nix ist geplatzt

Wie ich finde ist die Lage am Immobilienmarkt zur Zeit sehr angespannt.Bin gestern aus Spanienurlaub zurückgekehrt.Wo letztes Jahr ``Se Vende``stand,stand dieses Jahr auch noch und viele Immobilien sind noch dazu gekommen.

[tropezon]

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BBVA recorta tres décimas el PIB del próximo año hasta el 2,8% y dice que la vivienda sólo subirá un 1,4%

Tiempo de recortes. El Servicio de Estudios del BBVA rebajó hoy en tres décimas, hasta el 2,8%, el crecimiento de la economía española en 2008. El recorte afecta a casi todos los componentes de la demanda, y, en particular, a la inversión en bienes de equipo, que crecerá, según el banco, 2,3 puntos porcentuales menos de lo previsto inicialmente, hasta el 4,4%. Una revisión verdaderamente relevante teniendo en cuenta que en 2007 la inversión en equipo crecerá más del doble, un 10,8%.
El recorte de las estimaciones también afectará al consumo privado, aunque en menor medida. BBVA estima que el gasto de los hogares crecerá un 2,8% el año próximo, un décima menos que lo estimado anteriormente. Las exportaciones, igualmente, crecerán nueve décimas menos (hasta el 4%).
La revisión afecta no sólo a los agregados macroeconómicos sino también a algunos componentes de la actividad, como el mercado inmobiliario, que producirá 100.000 viviendas menos de lo previsto. En concreto, y según los economistas del BBVA, se iniciarán 550.000 pisos el año próximo, lo que significa un recorte de 125.000 unidades respecto de los niveles estimados para este año.

Como consecuencia de esta contracción de la demanda, el banco considera que el precio de la vivienda volverá el año próximo a subir menos que el Indice de Precios de Consumo (IPC), un 1,4% , lo que significa una sustancial desaceleración respecto al 5,5% que, según sus estimaciones, aumentará el precio de los pisos este año . A destacar en este sentido que, según el BBVA, la inversión en vivienda se estancará (0% de incremento) en 2008, frente a los 3,5% puntos porcentuales que habrá aumentado este año.
BBVA estima que el número promedio de hogares formados en los últimos dos años se acerca a los 500.000 anuales , doblando las cifras vigentes a comienzos de la década. Ello supone un claro indicativo de la demanda potencial de vivienda si se considera además la demanda de segunda vivienda por parte de residentes y la de vivienda vacacional turística por no residentes.

Factores demográficos
Igualmente, las perspectivas demográficas de España y Europa avalan unas sostenidas expectativas de aumento del número bruto de hogares residentes en España (nativos y no nativos) y de aumento de los tramos de población de mayor edad en Europa, principal demandante de vivienda turística.
Los economistas del banco entienden que durante 2008 los hogares continuarán con un proceso de moderación de su gasto en consumo de un modo “algo más intenso de lo previsto debido al efecto de las turbulencias financieras en la confianza y al menor efecto riqueza de los hogares”. Esta moderación del consumo, sin embargo, no se trasladará de una manera tan brusca al empleo como en otros periodos, toda vez que la mayor flexibilidad del mercado laboral (por la entrada de inmigrantes) permitirá capear el temporal, sugiere el banco.
El banco considera que aunque el endeudamiento de las familias ha alcanzado un récord histórico, hasta representar el 127% de su renta disponible, la situación patrimonial es saneada, incluso mejor que la existente en la mayoría de países de la Unión Europea.
Desde el ángulo empresarial, el BBVA avanza que el menor crecimiento mundial afectará de forma negativa a sus ventas en el exterior, pero aún así señala que las compañías gozan de buena salud financiera, lo que les permitirá “afrontar con holgura” la subida de los tipos de interés.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/09/14/79_recorta_decimas…


Tropezon

[Dilution_Brigade]

huch, die bänker lassen ihre eigene blase platzen ?

Notenbank muss britischen Baufinanzierer retten
Der Hilferuf war drastisch, die Reaktion außergewöhnlich: Der britische Baufinanzierer Northern Rock ist durch die US-Hypothekenkrise in Schieflage geraten - mit einer kurzfristigen Finanzspritze sprang die Bank von England ein. Der Rettungseinsatz beunruhigt die Finanzmärkte


weiter hier ....
[urlhttp://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,505679,00.html[/url]

na das wird ein größeres szenario geben, wenn die achso schlauen banken mit ihren dubiosen geschäften voll aufklaufen. was aber hat das mit den privaten immos zu tun ?

[tropezon]

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Lo que va de un 'mortgage' a una hipoteca

Ein lehrreicher Artikel, nicht von einem Journalisten geschrieben, der mir aus der Seele spricht. In den ersten beiden Absätzen, wird das bestätigt, was ich seit Monaten über die Medien und deren psychologischen Effekt / Einfluss auf die Konsumenten schreibe.


La crisis de las subprimes ha propiciado un extraño pánico al estallido de la burbuja inmobiliaria nacional. Asombra tamaña vocación de Casandra. Casi podría pensarse que estamos deseando un crack económico que justifique tan catastrofistas previsiones. Incluso en algún caso pareciera que los agoreros se alegrarían ante una recesión , por eso del "ya lo decía yo".

Nuestro derecho real de garantía es menos flexible que el 'mortgage' pero mucho más seguro

Quizá no nos demos cuenta de que con tanto anunciar la llegada del lobo , probablemente estemos construyendo un lupus imaginario capaz de alimentarse con esa imprescindible ficción económica llamada confianza. Si todos los días, Juan Español se desayuna con un titular que anuncia el Apocalipsis, es difícil que se embarque en inversiones inmobiliarias, créditos, hipotecas o consumo; motores todos, nos guste o no, de nuestro crecimiento económico.

Se ha escrito mucho sobre las consideraciones macroeconómicas de la crisis, pero se echa de menos un estudio de la célula mínima sobre la que se ha construido todo el edificio del crédito hipotecario norteamericano que ahora ha implosionado tan violentamente: el mortgage, que traducimos directamente como hipoteca.
Pero lo cierto es que mortgage e hipoteca no son iguales , solamente se parecen. Una casa es una casa, aquí y en Pekín, pero un derecho en un país nunca es igual al de otro país porque su concreto contenido lo determinan las leyes. Por ejemplo, la propiedad privada en China no es igual que en España porque no tiene su mismo contenido de facultades y deberes.

Una hipoteca española es un derecho real sobre un inmueble que permite al acreedor ejecutarlo cualquiera que sea su dueño si el deudor no cumple en tiempo y forma. Su eficacia requiere tres certezas: 1) Saber que el hipotecante es verdadero dueño de lo que hipoteca. 2) Identificar la finca y saber que no tiene cargas anteriores al conceder el préstamo. 3) Que los terceros puedan conocer que está hipotecada y de qué cantidad responde. Estas certezas sólo las ofrece un Registro de la Propiedad con eficacia jurídica; esto es, aquel cuyos asientos se convierten en verdad legal frente a posibles títulos contradictorios.

El mortgage no puede articularse sobre esas tres certezas porque en EE UU no existe un Registro con eficacia jurídica. El crédito no goza de garantía sobre la finca de forma directa. Los terceros que hayan adquirido del hipotecante la finca como libre de cargas, podrían oponer en el momento de la ejecución su buena fe, y la cosa se complica todavía más si tenemos en cuenta que el sistema procesal de ejecuciones estadounidense puede variar de un estado a otro, algo que entre nosotros, al menos de momento, no puede ocurrir: las hipotecas son igualmente eficaces en Murcia y en Bilbao. Nuestro derecho real de garantía inmobiliaria es menos flexible que el mortgage pero mucho más seguro: allí se puede titulizar todo; aquí, el fraccionamiento de las hipotecas en bonos, cédulas o participaciones es mucho más restrictivo, por eso aquellos títulos no los quiere nadie mientras que los nuestros se venden sin problemas.

En el peor escenario, como podría ser un sensible aumento de la morosidad, los bancos españoles intercambiarían fácilmente, y con plena seguridad jurídica, activos financieros-créditos -por activos inmobiliarios-viviendas-, de modo que los préstamos nunca quedarían fallidos , pero en EE UU el riesgo que corren los prestamistas es no cobrar de ninguna forma. Por eso el mercado está rechazando los títulos de esos préstamos de alto riesgo.
Lo que ha puesto de manifiesto esta crisis es el inestable equilibrio que existe entre flexibilidad y seguridad. Es curioso que mientras la seguridad pública justifica hoy todo tipo de controles e inmisiones en nuestra autonomía personal e incluso nuestra intimidad, el Mercado exija cada vez mayor flexibilidad aun a costa de la seguridad. También resulta curioso que como consumidores, eso nos parezca lo más natural del mundo e incluso deseable.
Afortunadamente, y para tranquilidad de entidades financieras, administraciones públicas y ciudadanos de a pie, nuestra rigurosa legislación civil ha supuesto un valladar para determinados excesos flexibilizadores, de modo que incluso quienes más han pugnado por debilitarla se ven beneficiados en estos tiempos de zozobra por la solidez de nuestro sistema de crédito hipotecario.

José Antonio Miquel Silvestre es registrador de la propiedad.


Tropezon

[Dilution_Brigade]

@ tropezon
das kennst du sicherlich

http://www.eleconomista.es/seleccion-ee/noticias/137146/03/0…

der bursche hat mal schnell knapp 300 millionen E gemacht


'El Pocero' pide una indemnización de 2,5 millones al mes
Agencias | 10:41 - 25/01/2007

Francisco Hernando, El Pocero, ha sacado la artillería pesada. Y no precisamente en forma de grúas y camiones, sino con multimillonarias reclamaciones al Ayuntamiento de Seseña, la desértica localidad toledana donde quiere levantar 13.5000 viviendas.

El polémico empresario, a través de su empresa Onde 2000, ha pedido al consistorio de Seseña 2,5 millones de euros mensuales por "daños y perjuicios", por el retraso en la tramitación de las viviendas que aspira a levantar en la localidad.

El alcalde de Seseña, Manuel Fuentes, militante de Izquierda Unida, destapó ayer las exigencias de El Pocero, tras prestar declaración en el juzgado de instrucción número 2 de Illescas (Toledo), en relación a la querella por prevaricación que también ha presentado Hernando contra él. Pero, en este caso, la polémica se centra en el polígono industrial de Los Albañales.

Las multimillonarias reclamaciones de El Pocero llegaron al consistorio de Seseña el pasado lunes y acusaban al alcalde de "dejadez".


Investigación

Fuentes, por su parte, pidió hace seis meses a la Fiscalía Anticorrupción que investigara las posibles irregularidades que rodearon la tramitación de El Quiñón, el PAU donde Hernando quiere levantar 13.500 viviendas. Denuncia que la Fiscalía admitió a trámite. Además, pedía que se investigara las posibles conexiones con José Bono, ex presidente de Castilla-La Mancha; y Eduardo Zaplana, portavoz del PP.

im obigen link weiterlesen ....

[Dilution_Brigade]

es wird immer interessanter auf ebene der geldhüter

http://www.n-tv.de/853093.html

Samstag, 15. September 2007
Laute Töne aus Paris
Sarkozy attackiert EZB

Frankreichs Präsident Nicolas Sarkozy hat mit seiner Kritik am Krisenmanagement der Europäischen Zentralbank während der jüngsten Turbulenzen neuen Streit über die EZB provoziert. Die Notenbank hatte den Banken einige hundert Milliarden Euro an zusätzlichen Krediten zur Verfügung gestellt, da diese sich aus Misstrauen wegen der US-Hypothekenkrise gegenseitig fast kein Geld mehr liehen. Sarkozy kritisierte, dass die EZB Geld in die Märkte gepumpt und nicht den Leitzins gesenkt habe. Damit habe die EZB nur den Spekulanten das Leben erleichtert, während Unternehmen belastet würden, sagte er der Tageszeitung "Le Monde".

EZB-Präsident Jean-Claude Trichet und einige Finanzminister aus der Euro-Zone wiesen den Vorwurf nach ihrem Treffen in Porto entschieden zurück. Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) betonte, die EZB sei von den Finanzministern ausdrücklich für ihr rasches Handeln gelobt worden. "Da bin ich anderer Meinung als Nicolas Sarkozy", sagte auch Österreichs Finanzminister Wilhelm Molterer. Die Finanzminister stärkten der Zentralbank den Rücken.

aufs Korn genommen: Die Währungshüter seien zu sehr darauf fixiert, die Inflation zu bekämpfen, kritisierte er. Dass die Zentralbank im September auf eine Zinserhöhung wegen der Nervosität an den Finanzmärkten verzichtete, schrieb er seinem Einfluss zu. Sarkozy sagte nun außerdem, er wolle seine "Offensive" gegen den bisherigen Umgang Europas mit Finanzangelegenheiten fortsetzen.

Auch mit Jean-Claude Juncker, dem Vorsitzenden der Euro-Finanzministergruppe, ging er hart ins Gericht. "Welche Initiative hat er ergriffen? Über den Finanzkapitalismus führen Angela Merkel und ich die Debatte", sagte der Präsident. Juncker sollte sich seiner Meinung nach selbst in Frage stellen. EU-Währungskommissar Joaquin Almunia sagte dazu in Porto, Juncker habe die richtigen Initiativen ergriffen. Seine Arbeit werde anerkannt. Auch Trichet sprang Juncker bei. Dieser habe kühlen Kopf bewahrt und sehr effektiv in den jüngsten Turbulenzen gehandelt.

[funworker1]

Spanischer Wohnungsmarkt in der Krise
Platzt die Immobilienblase?

"Se vende" - zu verkaufen - plötzlich hängen diese Schilder überall. Doch Normalverdiener können sich in Spanien keine eigene Wohnung mehr leisten. Der Bauboom der vergangenen Jahre hat die Preise für Wohneigentum ins Astronomische klettern lassen.

Von Ute Brucker, ARD-Studio Madrid

Bauen, bauen, immer mehr bauen. Die Immobilienträume der Spanier sind in den Himmel gewachsen. 250 Meter hoch sind die neuen Wahrzeichen der Hauptstadt Madrid, Bürotürme als Symbol für wirtschaftlichen Höhenflug. Immer größer, immer höher, immer teurer aber immer weniger Spanier können sich das leisten.

Manche können in Madrid schon gar nicht mehr wohnen - Rocio Ramos ist eine von ihnen. Die Hypothekenzinsen haben einen neuen Höchststand erreicht, liest sie im Bus. 1 ¼ Stunden fährt Rocio jeden Tag von der Arbeit nach Hause. Vor zwei Jahren ist sie aus der Stadt gezogen und wohnt jetzt 60 Kilometer außerhalb - zwangsweise: "Madrid ist nicht drin für uns. Die Preise sind horrend. Deshalb ziehen die Leute immer weiter raus, weil Du in Madrid weder etwas mieten noch etwas kaufen kannst."
"Den Leuten steht das Wasser bis zum Hals"

Dabei ist auch die Wohnung, die sich Rocio und ihr Freund hier draußen gekauft haben, völlig überteuert. Ein Wohnblock aus den Siebzigerjahren, optisch von begrenztem Charme. Aber Rocio ist eine typische Spanierin - kaum hatte sie ein festes Gehalt, nahm sie auch schon eine Hypothek auf. Die 65 Quadratmeter haben fast 200.000 Euro gekostet. Immens viel für spanische Einkommensverhältnisse. Rocio ist Sekretärin, ihr Freund Borja arbeitet als Gärtner. Netto verdienen sie 1.900 Euro - beide zusammen, wohlgemerkt. "Unser Problem ist die Immobilienspekulation in Spanien", sagt Rocio. "Die Wohnungspreise sind wahnsinnig hochgegangen. Daran haben sich ein paar Leute extrem bereichert und dem Rest der Bevölkerung steht das Wasser bis zum Hals, so wie uns."

Denn jetzt steigen auch noch die Zinsen. Wie die meisten Spanier haben die beiden einen Kredit mit variablem Zinssatz. Aus der anfänglichen monatlichen Belastung in Höhe von 700 Euro wurden im vergangenen Jahr 860 Euro. "Und jetzt steht die nächste Erhöhung bevor, vermutlich nochmal um 150 Euro", befürchtet Rocio, "damit sind wir bei 1000 Euro monatlich, das können wir nicht mehr bezahlen." Und ihr Freund Borja ergänzt: "Jedes Mal wenn die Hypothek hochgeht, knapsen wir uns irgendwo eine Summe ab. Ständig müssen wir neu überlegen, worauf wir noch verzichten können. Der nächste Schritt ist jetzt, dass wir auch noch mein Auto verkaufen."
Krisenstimmung an der Mittelmeerküste

Und der übernächste wird sein, die Wohnung wieder abzustoßen. "Se vende" - zu Verkaufen -, plötzlich hängen in Madrid überall diese Schilder. Plötzlich wollen alle verkaufen, aber nur noch wenige kaufen. Der Immobilienmarkt stagniert. Kein Wunder, bei diesen Wahnsinnspreisen: 25 Quadratmeter für 202.000 Euro.

Ferienhochburg Calpe Großansicht des Bildes [Bildunterschrift: Die Ferienhochburg Calpe bei Valencia ]
Wir fahren runter an die Mittelmeerküste bei Valencia. Auch hier haben sich die Preise in den letzten zehn Jahren vervierfacht, und noch wird weitergebaut. Dieter Moll lebt schon lange hier - der ehemalige Besitzer der deutschen Zeitung "Costa Blanca Nachrichten" hat jahrelang beobachtet, wie Deutsche, Engländer und Spanier systematisch die Küste mit Beton zugepflastert haben. Doch jetzt ist auf einmal auch hier Krisenstimmung angesagt, die Preise beginnen zu fallen, erzählt Moll: "360.000 Euro für diese Art von 3-Zimmer-Wohnungen - wer kann sich das noch leisten?"

Dieter Moll besucht Jaime Gilabert, einen befreundeten Immobilienmakler. Die Makler, erzählt Moll, senken die Preise um zehn bis 15 Prozent und ködern die Kunden mit Geschenken: Eine Einbauküche oder einen Zweitwagen gibt es gratis zur Wohnung dazu. Gilabert schildert die Situation so: "Bis vor kurzem hast Du irgendwo ein Werbeschild für ein Bauprojekt aufgestellt und die Leute haben blind gekauft. Das war ja auch nicht normal, das war pure Spekulation."
"Die Blase muss platzen"

Mietangebot Madrid Großansicht des Bildes [Bildunterschrift: Ein "Zu-Vermieten-Schild" an einem Appartement in Madrids Innenstadt ]
Vielleicht hat die Krise ja auch ihr Gutes - der Landschaft hier würde eine Atempause guttun, schließlich wurden ihr schon genug Wunden zugefügt. Doch Spanien hat von der Spekulation gelebt: Der Bausektor erwirtschaftet einen doppelt so hohen Anteil am Bruttoinlandsprodukt wie im Rest Europas. Wenn die Immobilienblase platzt, gerät hier die ganze Wirtschaft aus den Fugen.

"Irgendwas wird passieren", glauben Rocio und Borja. "Die Blase muss platzen. Denn immer mehr Leute werden ihre Wohnungen wieder verkaufen müssen, weil sie die Hypothek nicht mehr zahlen können. Wenn das so weitergeht, reden wir nicht von Tausenden, sondern von Hunderttausenden Leuten, die davon betroffen sind." Kneipe, Kino oder Bar - Rocio und Borja können sich das kaum noch leisten. Spazierengehen ist angesagt, als günstige Freizeitbeschäftigung. "Unsere Wohnung", sagen sie, "geben wir als Allerletztes auf".

Von Ute Brucker, ARD-Studio Madrid
http://www.tagesschau.de/wirtschaft/spanien2.html

[Manfred123]

sehr guter Bericht nicht nur nackte Zahlen sondern auch Stimmungen.
die einstellung, die Immobilie bis zum letzten Hosenknopf, zu halten wird einen Crash verlangsamen einschliesslich dem besonnen Vorgehen der banken, zwangsversteigerungen nicht zu forcieren.
Also eine kontinuierliche Abwärtsbewegung über 5-10Jahre. Ist ja eigentlich das vernünftigste.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.605.156 von Manfred123 am 16.09.07 13:29:50

Also eine kontinuierliche Abwärtsbewegung über 5-10Jahre. Ist ja eigentlich das vernünftigste.



sehr guter Bericht nicht nur nackte Zahlen sondern auch Stimmungen.

Dieser Bericht ist nichts anderes als simpler journalistischen Populismus.


Ich habe nicht die Absicht euch das noch mal zu erklären, weil es sowieso auf voreingenommenen und bereits festgelegten Ansichten treffen würde. Nur soviel:

Madrid ------- wenn eine Sekretärin und ein Gärtner nur 1.900 € zu Zweit verdienen, ist etwas falsch Bei uns, an der Costa Blanca verdient eine Sekretärin ( meine Bekannte auf dem Rathaus) 1.450 € netto monatlich x 14 Gehälter und ein Gärtner mindestens 10 bis 12 € pro Stunde.

wurden im vergangenen Jahr 860 Euro.

Das bedeutet, sie haben 100 % finanziert. Der Betrag ist brutto, davon werden, laut Gesetz zum Zeitpunkt des Kaufes mindestens 150 bis 200 € monatlich staatlich subventioniert ( 2 Verdiener ) somit bleiben ca. 660 bis 700 € monatlich als Rate zu zahlen.
Dagegen muss man die Madrider Mieten stellen, im Durchschnitt ca. 1.200 €.

Ich glaube für jeden liegt die richtige Entscheidung auf der Hand.

Und was Calpe betrifft:

erzählt Moll: "360.000 Euro für diese Art von 3-Zimmer-Wohnungen - wer kann sich das noch leisten?"

Das ist absoluter Blödsinn. Für 200.000 € bekommt man massenweise 3 Zimmer Wohnungen, sogar ab 160.000 €.. Ich kenne Herr Moll persönlich seit Jahren und kann mir nicht vorstellen, dass er so etwas unwahres gesagt hat. Werde ihn fragen beim nächsten Treff.

Wie ich schon anfänglich sagte, reiner Populismus, der dem Volk nach dem Mund redet wie auch sich selbst als Sachwalter des Volkswillens aufspielen. Populismus ist z.Z. ein Massenphänomen. Die Problem werden zwar aufgenommen und propagandistisch ausgeschlachtet, ohne aber das Geringste zur Lösung beizutragen. Populisten wissen, Populisten analysieren nicht die Ursachen und erklären nicht, sondern schlagen bloss mit Schlagworten um sich. Populistische Journalisten greifen Unzufriedenheiten auf und propagieren simple Scheinlösungen, deren Plausibilität auf verbreiteten Vorurteilen beruhen.

Populismus erzielt dank Massenmedien Mehrheiten - bietet aber keine Lösungen

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.610.470 von tropezon am 16.09.07 15:47:46

Esto se cae
Das fällt zusammen

Antes apenas recibía llamadas de las oficinas inmobiliarias, y cuando se ponían en contacto con él, era para ofrecerle pisos muy caros que no se podía permitir. Durante el verano, sin embargo, su móvil no ha parado de sonar. Tres, cuatro e incluso cinco veces al día. Los agentes de la propiedad inmobiliaria le ofrecían un sinfín de pisos y casas como el que vende melones en un mercado de abastos. Pero ahora Juan Español no está interesado en comprar. Sabe que el sector está mal y va a esperar a que los precios estén a precios más asequibles. “Cuesta 450.000 euros, pero si hablamos con el comprador nos los deja por 300.000”, le dice el API. “No estoy interesado”, dice Juan Español. “Incluso es posible llegar a 275.000”, insiste. Pero Juan Español le vuelve a decir que no. Ahora, prefiere esperar.

Pintan bastos para las inmobiliarias. Los datos hablan por sí solos. En el primer semestre del año en curso, los ingresos por actividad residencial han descendido un 30,9% en el caso de Fadesa, un 53% en el de Realia, un 31,1% en el de Colonial, y un 12,6% en el de Sacyr. Todas ellas han vendido menos viviendas que en el mismo periodo del año anterior. Concretamente, un 26% menos Fadesa, un 42% menos Colonial y un 52,3% menos Realia. Esta última incluso ha rebajado su objetivo de ventas anual “en vista de la ralentización del mercado residencial, que ha afectado a las preventas del primer semestre”. Son datos que las propias compañías han enviado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Por si fuera poco, el servicio de estudios del BBVA anunció ayer que prevé una rebaja de 125.000 viviendas iniciadas en 2008 y que el precio subirá menos que el IPC, un 1,4%.

“Todo el mundo sabe que aquí hay una burbuja que tiene que explotar. Y no va a ser suave”. En estos términos se expresaba a la vuelta del verano un experto del sector, que confiesa que ha vendido todas sus acciones en bancos e inmobiliarias. La pérdida de capitalización bursátil de 10.000 millones de euros de promotoras y constructoras expuestas al ladrillo en sólo dos meses avalan sus temores.

Colonial anunció a finales del turbulento mes de agosto que no tiene previsto en la actualidad distribuir dividendo alguno con cargo a los resultados del presente ejercicio y no repartirá cantidad alguna entre sus accionistas mientras su endeudamiento sobre el valor bruto de los activos supere el 65%. Se trata de una condición impuesta por Calyon, Goldman Sachs, Royal Bank of Scotland y Eurohypo, entidades que financiaron con 7.177 millones de euros buena parte de sus últimas compras. Por si fuera poco, la inmobiliaria indicó que cabe la posibilidad de que, previo acuerdo de las partes, “las condiciones de financiación actualmente establecidas así como los compromisos financieros resulten modificados y puedan resultar más gravosos para Colonial”, lo que empeoraría su situación.

“El principal riesgo es el temido credit crunch: que la banca retire el crédito bruscamente y acabe de ahorcar a más de uno. Y luego está el efecto contagio. Estamos esperando más casos como el de Astroc. Concretamente, se baraja la suspensión de pagos en breve de más de media docena de promotoras. Las más activas en el segmento de la segunda residencia, especialmente en costa y muy endeudadas son las que más papeletas tienen”, reconocen los expertos.

La propia Metrovacesa, cuyos datos reflejan un aumento del 38,8% en sus ingresos por actividad residencial, confirma la tendencia: “La demanda y el ritmo de ventas se están desacelerando en todo el territorio nacional, de forma más acusada en el segmento de la segunda vivienda en costa”, aseguran.

La situación de las no cotizadas, no necesariamente pequeñas, es alarmante, a tenor de sus declaraciones: “No es que el mercado se está enfriando, es que está congelado. No se vende nada. Pero además hay mucha incertidumbre. Hay empresas que operan en la Costa del Sol que no han vendido ninguna unidad en julio y agosto”, aseguran. Y lo que es peor, ven cómo el parón se está contagiando a la primera residencia: “sólo se venden viviendas pequeñas en los centros de las ciudades”, observan.

Cierre masivo de oficinas inmobiliarias
Sólo en Andalucía, han cerrado unas 4.000 oficinas inmobiliarias en los últimos meses, expulsando a unos 12.000 empleados, ha declarado el presidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI) en esta comunidad, especialmente castigada por la crisis.

En el resto del país, no pinta mucho mejor. “Promotores que hace un año se peleaban por una parcela en un PAU nuevo, ahora ni reciben a los vendedores”, afirma un empresario del sector afincado en Madrid. También reconoce la difícil coyuntura de las compañías e intentar explicar los porqués: “El ciclo expansivo ha terminado y les ha pillado muy endeudadas. El ajuste se produce porque el comprador ha cambiado. Ya no hay inversores sino particulares que vivirán en las residencias que compran”. Para él, las más perjudicadas son “las promotoras recién llegadas que han comprado suelo caro endeudándose mucho con la caja de ahorros local”.

¿Y qué pasa con las grandes y medianas? “Afortunadamente, algunas tienen pulmón gracias a sus reservas de suelo, han reorientado el negocio, están ajustando precios para liquidar o entran en el segmento de la vivienda protegida”, aclara el empresario. “Lo que está claro es que los departamentos de marketing echan humo para intentar colocar producto”, añade.

Así pues, las promotoras se han aprestado a tirar la casa por la ventana: Metrovacesa ofrece 1.000 euros a los compradores de piso que se casan (Ayuda a las parejas), 500 euros por hijo (Baby Boom) y otros 500 euros a los inmigrantes (Ayuda al Pasaporte). Acciona regala el garaje y el trastero, Nozar rebaja el precio de la entrada, y la inmobiliaria de Carrefour entrega 1.500 euros a gastar en sus supermercados. Y lo que te rondaré morena.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/09/15/68.html

Alles Populismus? Alles nur wegen der bösen Presse?
Na ich weiss ja nicht. Ich nenne das Zyklus.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.610.470 von tropezon am 16.09.07 15:47:46

laut Gesetz zum Zeitpunkt des Kaufes mindestens 150 bis 200 € monatlich staatlich subventioniert ( 2 Verdiener ) somit bleiben ca. 660 bis 700 € monatlich als Rate zu zahlen.

15% von 9.015,18 (gezahlten Zinsen und Tilgung) können jährlich von der (wohlgemerkt) STEUERSCHULD abgezogen werden. Das sind also maximal 1352,27 € (112,-€ pro monat).

Man muss dann aber auch soviel anZinsen und Tilgung gezahlt haben. 9.015 € entspräche eine monatlichen Rate von 751 €.

Also. Mehr als 112 € werden die monatlich nicht absetzen können.

Wenn bei 2 verdienern jeweils 1352 abgesetzt werden sollen, dann müsste die monatliche Rate also bei 1500 € liegen.

Das werden ja bisher nicht so viele sein, die so viel zahlen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.614.465 von spain98 am 16.09.07 17:40:42

Spain98,

Ist ja ganz klar, wenn man die richtig großen Beträge nicht kritisieren oder widerlegen kann, ( 160.000 € anstatt die übertriebenen 360.000 € ) stürzt man sich auf die Cents Beträge. Wie lächerlich .... wenn es hier um ganz andere Beträge geht.

Und dann:

Erstens habe ich geschrieben: zum Zeitpunkt des Kaufes ( und Du kannst Dich sicher noch erinnern, dass die höher waren )

Zweitens, wenn sie 860 € monatlich bezahlen, sind es schon 10.320 € pro Jahr ( normale Abschreibung, 129 € Subvention monatlich, mit z.Z. gültigem Gesetz )

Drittens, weiß keiner wie viel sie als Sondertilgung jährlich leisten ( auch abschreibungsfähig)

Viertens, haben diese Leute mindestens schon 10 bis 20 % Gewinn auf den gesamtwert der Immobilie. Bei 0,00 Anzahlung ist das keine schlechte Rendite.....

Und Funftes, egal wie hoch die Subvention ist, ihre Monatraten sind niedriger als die Miete
.........................................

Na ich weiss ja nicht. Ich nenne das Zyklus.

Schon wieder Zyklus ...... obwohl bisher KEINER von Euch ihn beweisen konnte ( oder habe ich etwas übersehen ? )

Und, wenn Du unbedingt an dem Zyklus hängst, dann geht er ja noch weiter: Du hast den Artikel der BBVA gelesen:

2007 .... + 5%
2008 .... + 1,4 %

hattest Du ende 2006 nicht geschrieben, dass der Immobilienmarkt um 20 % heruntergeht bis 2008 ?????

und

‘‘El precio de la vivienda de obra nueva no va a bajar’’

http://www.lasprovincias.es/valencia/prensa/20070916/cvalenc…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.lasprovincias.es/valencia/prensa/20070916/cvalenc…


Tropezon

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.610.470 von tropezon am 16.09.07 15:47:46

im weltspiegel läuft gerade ein bericht zum spanichen immobilienmarkt, mit genau dem fall der in dem bericht unten beschrieben wurde, aber wahrscheinlich sollten sie mal dich in die sendung. du würdest dann mit einem schnellen blick auf den gehaltszettel feststellen, das sie nicht 1900€ sondern 2900€ verdienen oder doch besser 3900€ ? danach könntest du noch ein bißchen über dich und die welt signieren und das jeder der das nicht versteht nur neidisch und dumm ist. ja das leben kann so einfach sein

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.618.758 von naked am 16.09.07 19:38:55

in die sendung holen.

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.618.758 von naked am 16.09.07 19:38:55

genau in solchen berichten sehe ich das ganz große problem.
es werden immer mehr berichte hinzukommen, da irgendwann jeder seinen senf zugeben will. der ard-bericht kannst den hasen geben.

im spanischen immomarkt gibt es immer spinner die jeden preis zahlen. im gesmatmarkt der privaten immos sind doch die meisten längst abbezahlt, wer zukauft wird/hat sich das reiflich überlegt. immo-neueinsteiger der sogenannten auswanderer oder einreiser fallen grö0tenteils auf die schnauze aus diversen gründen, zu wenig eigenkapital keine arbeit mehr, zu wenig lohn, keine lanfristigen arbeitsverträge, kein kindergeld, keine staatszuschüsse etc etc.....
es wird von den populisten aller möglicher quatsch aus eigenem gedankengut und möglicherweise falschen statistiken geschrieben. der haken liegt doch ganz woanderst! bei den schlechten schachspielern der banken, der ministerien und den geldgeilen bauunternehmer. die großen unternehmer sind längst satt und haben nichts zu befürchten, denn, arbeitnehmer sind von einer auf die andere stunde wech vom fenster. das nachsehen hat der private pokerspieler ob mit oder ohne immobilie.
geht der immopreis runter, kanns denen egal sein die ihre immo bezahlt haben und denen die ihre immobilie/n nutzen auch, denn die wollen nicht verkaufen, nur der die spekulaten.

[naked]

was will uns der autor mit diesen worten sagen ?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.618.758 von naked am 16.09.07 19:38:55

So, nach diesem äußerst aufregenden Endspiel ( dass die Spanier leider verloren haben) kommen wir wieder zu dem ARD Bericht ( den ich in der Wiederholung auf Eins Extra um 20 H 35 ansehen konnte) der den genauen Wortlaut hatte, als der geschriebenen Artikel.

Vielleicht ist dem User Naked aufgefallen ( falls er spanisch versteht), dass die beiden jungen Leute nicht über ihr Gehalt gesprochen haben, und man auch keine Gehaltsabrechnung gesehen hat, sondern nur die Bankauszüge mit den Raten. Nur die Sprecherin hat von 1.900 € gesprochen. Soviel zum Gehalt „ Herr Naked“. Des weiteren ist der wichtigste Satz am Ende des Interviews gefallen ( wie schon im Artikel ):

"Unsere Wohnung geben wir als Allerletztes auf".

Und was Herr Moll betrifft, er sagte:

„ Die Läden sind zu, ich vermute, dass die meisten unverkauft sind “

Und über die Preise von Benissa, von wegen 360.000 € für 3 Zimmer.




Ja naked, ... ja das leben kann so einfach sein ... Das Leben ist auch einfach, - und sehr schön dazu - wenn man die Ohren spitzt und mit den Menschen spricht und fragt, wenn man etwas nicht weiß. Es ist keine Schande, nicht alles zu wissen.

Dilution_Brigade, da ist Hopfen und Malz verloren. Wie Du siehst, wissen die Menschen die, vielleicht mal Urlaub gemacht in Spanien , oder auch nur die Artikeln in der Zeitung lesen und ARD anschauen, VIEL MEHR als die vor Ort.

So ist es nun mal im Leben. Dafür haben die Franzosen eine treffende Weisheit:

„ Nul n´est Prophet en son pays “

Gute Nacht

Tropezon

PS

Für naked .....Ich hoffe, Du hälst genau soviel von dem Bericht über die Meinung der Polen über die Deutsche.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.627.157 von naked am 16.09.07 23:32:06

Ach, no etwas naked:

was will uns der autor mit diesen worten sagen ?

Hat der „ Autor“ doch ganz deutlich und präzise ausgedrückt:

der ard-bericht kannst den hasen geben.

Und das mit: in die sendung holen. Ist eine sehr gute Idee. Ich bräuchte nicht auf die Gehaltsabrechnungen zu schauen, denn ich weiß was die Leute verdienen, und weiß auch, dass die Menschen hier das Leben besser genießen als viele andere Nationen, trotz manchmal knapper Kasse.

Tropezon

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.627.404 von tropezon am 17.09.07 00:38:08

es ist schon erstaunlich wie du jedesmal wortwörtlich auf meine ironie eingehst. ich vermute einfach mal du kannst es nicht ertragen wenn dich jemand nicht für voll nimmt. ich fürchte aber mit sätzen wie "Ich bräuchte nicht auf die Gehaltsabrechnungen zu schauen, denn ich weiß was die Leute verdienen" wirst du daran nichts mehr ändern, auch wenn du dich noch so sehr bemühst.

"dass die beiden jungen Leute nicht über ihr Gehalt gesprochen haben, und man auch keine Gehaltsabrechnung gesehen hat, sondern nur die Bankauszüge mit den Raten"

also die raten stimmen, aber das gehalt nicht !? da hat der ard reporter wahrscheinlich mal in die vollen gelangt um einen richtig schönen untergangsreport über spanien zu machen. wenn es dann auch noch so kommt dann wissen wir alle wer die schuld hat, oder ? jaja, die bösen medien. gut aber das du tropezon nicht über diese selektive wahrnehmung verfügst die du anderen immer so vorwirfst.
aber um mal beim thema zu bleiben: was ist den an 1900€ netto für einen gärtner + sekretärin so unrealistisch ? beides sind jobs wo man froh sein kann wenn man (feste) arbeit hat, von großartiger bezahlung gar nicht zu reden. außerdem kann es zum beispiel sein, das der gärtner nur auf stundenbasis arbeitet, je nachdem wieviel arbeit gerade anfällt.

"Unsere Wohnung geben wir als Allerletztes auf"

das glaube ich gern. was ändert das aber daran das jemand der seine raten nicht mehr bezahlen kann seine wohnung verlieren wird ?

"Es ist keine Schande, nicht alles zu wissen"

wie wahr, wie wahr. man kann kluge sätze aber auf zweierlei art nutzen. erstens bei anderen und zweitens bei...

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.627.468 von naked am 17.09.07 02:26:08

naked,
schade, du hast - noch - nicht erkant, tropezon ist ein realist - mit erfahrung! nicht wie manch poster hier hier der den gehalt seiner putzfrau anzweifelt oder meint tropezon geht vom gehalt seiner putzfrau aus ! meine direkten nachbarn haben ebenfalls eine putzfrau, die dürfen sogar noch mehr bezahlen ! es ist also absolut nicht abwegig was tropezon berichtet !

und, die ard hat ihren bericht geschnitten wie es gerade der ard paßt ! hast du das nicht erkannt ? oder bist du ein ahnungsloser der in spanien lebt und alles glaubt was ihm vorgesetzt wird ? der bericht ist soviel wert, wie wenn ich sage, in spätestens 3 monaten kommt die europäische inflation ! hast du denn eigene erfahrungen in spanien hinsichtlich dieses themas was die ard zeigte ? wenn du gut mit euros gespieckt bist, glückwunsch.

wer auf stundenbasis arbeitet und ne ( überteuerte ? ) wohnung kauft, ist selbst schuld ! wer seine wohnung als letztes aufgibt, kann auch ein fiasko erleben .... wie wahr wie wahr, sprich dich aus naked ....

selbst wenn dieses paar ihre wohnung aufgibt, dann gehts möglicherweise zu muttern zurück .....

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.627.404 von tropezon am 17.09.07 00:38:08

Ich bräuchte nicht auf die Gehaltsabrechnungen zu schauen, denn ich weiß was die Leute verdienen,

Hört, hört... welch unendliche Arroganz. Wahrscheinlich sieht Hellseher "tropezon" das am Gesicht der Leute, was sie verdienen.

Im übrigen kann es ja gar nicht sein, dass die Immobilienpreise in Spanien sich jetzt in eine Phase der Abschwächung bewegen, denn tropezon hat ja gesagt, dass das nicht sein kann.

Und natürlich kann das auch nicht sein, dass wenn die Leute "als letztes" ihre Immobilie verkaufen, dass sie dann mit den anderweitig eingesparten Ausgaben die lokale Konjunktur bremsen.

Und natürlich kann das auch nicht sein, dass über diese geringeren Konsumausgaben sich die allgemeine Wirtschafts bzw. Arbeitssituation verschlechtert.

Aber einen "Schuldigen" für alles das, was ja eh eigentlich nicht sein kann hat der gute tropezon ja schon gefunden: "Die Medien"

Grüße K1

[Azul Real]

Aktien Flash: *Northern Rock nach erneutem Kurseinbruch vom Handel ausgesetzt


Wieder lange Schlangen vor britischer Hypothekenbank Northern Rock

LONDON (dpa-AFX) - Vor der angeschlagenen britischen Hypothekenbank Northern
Rock haben sich am Montag bereits vor Öffnung der Filialen
wieder lange Schlangen gebildet. Die Bank bereitete sich mit längeren
Öffnungszeiten darauf vor, dass besorgte Kunden weiter Geld abziehen werden. Der
Chef von Großbritanniens fünftgrößtem Baufinanzierer, Adam Applegarth, sagte im
Morgenfernsehen, niemand hätte diesen "globalen Engpass" an den Finanzmärkten
voraussehen können. Die Geschäfte würden aber "normal" laufen, Kunden könnten
weiter Geld abheben.
Seit Freitag waren dem Institut nach Medienangaben rund 2 Milliarden Pfund
(2,9 Mrd Euro) entzogen worden, weil es zu Panik unter den Kunden kam. Die Bank
war nach der Krise auf dem US-Immobilienmarkt in Schwierigkeiten geraten; die
Englische Notenbank musste mit einem Notkredit einspringen. Experten gehen von
einer baldigen Übernahme des Instituts aus. Der Aktienkurs von Northern Rock war
am Freitag um mehr als 30 Prozent eingebrochen./re/DP/wiz
NNNN

[NORTHERN ROCK PLC,NRK,,909658,GB0001452795]
2007-09-17 08:05:31
2N|PRD BNK ECO FNG|GBR|BAN|

[tropezon]

Einen schöne guten morgen,

Naked,

Nun, anscheinend verstehst Du meine „ Ironie“ genau so wenig, wie ich Deine. Vielleicht hätte ich grinsen müssen anstatt zu lachen , dass DU es besser verstehst.

Ich weiß bei Gott auch nicht alles, aber das was ich weiß schreibe ich OHNE Euphemismus aber auch OHNE Pejoration. Und was ich nicht weiß oder worüber ich nichts verstehe, schweige ich lieber, höre zu und versuch zu lernen. Was man von der großen Mehrheit hier nicht sagen kann. Einmal in SEINER Meinung festgefahren, bleibt IHR dabei.
So auch beim Crash, und, wenn er nicht eintritt wird einfach nach hinten verschoben. Irgendwann wird der Markt mal schwächeln, dann kommt eure große Stunde. Das der Immobilienmarkt VORHER noch mal 40-50-60 % dazulegt kann man ja verniedlichen.

außerdem kann es zum beispiel sein, das der gärtner nur auf stundenbasis arbeitet,

Wenn Du genau zu gehört hättest, wüsstest Du noch, dass am Anfang der Reportage gesagt wurde: ... als sie AUCH eine feste Anstellung hatte, haben sie ein Piso gekauft.....


was ändert das aber daran das jemand der seine raten nicht mehr bezahlen kann seine wohnung verlieren wird ?

Wer im Madridraum, oder auch in anderen Ballungsräumen in Spanien seine Raten nicht bezahlen kann, kann auch zu 90 % auch seine Miete nicht bezahlen. DAS habt ihr leider noch nicht begriffen.

K1


Hört, hört... welch unendliche Arroganz. Wahrscheinlich sieht Hellseher "tropezon" das am Gesicht der Leute, was sie verdienen.

Auch DU solltest lesen lernen. Ich habe geschrieben, dass ich mit den Menschen VORORT spreche und zuhöre.

denn tropezon hat ja gesagt, dass das nicht sein kann.

NICHT tropezon, sondern die spanischen MEDIEN und POLITIKER.

Lesen, denken, speichern, dann ......

Brigadier,

oder bist du ein ahnungsloser der in spanien lebt und alles glaubt was ihm vorgesetzt wird ?

Das naked in Spanien lebt, kann ich mir nicht vorstellen, denn dann hätte er mehr Ahnung und würde anders argumentieren. Dass er aber alles glaubt, was die Medien und die „ Theorieexperten“ ihm vorsetzen, das kann schon stimmen.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.629.393 von tropezon am 17.09.07 11:43:58

Dieser Satz:

Das der Immobilienmarkt VORHER noch mal 40-50-60 % dazulegt kann man ja verniedlichen

Muss richtig heißen:

Dass der Immobilienmarkt Vorher noch mal 40-50-60 % dazugelegt hat, ausgehend von 2004 – beginn dieses Forums - kann ....

[Azul Real]

So auch beim Crash, und, wenn er nicht eintritt wird einfach nach hinten verschoben. Irgendwann wird der Markt mal schwächeln, dann kommt eure große Stunde. Das der Immobilienmarkt VORHER noch mal 40-50-60 % dazulegt kann man ja verniedlichen.


Tropezon, irgendwie siehst du nicht was die Turmuhr gerade schlägt. Die nach oben gerichtete Übertreibung am spanischen Immobilienmarkt, mit all ihren ekzessiven Auswirkungen, ist gerade dabei und Zug um Zug sich ins Gegenteil zu verkehren.

Wenn die US-Subprimekrise, die sich mittlerweile zu einer ausgewachsen globalen Liquiditätskrise entwickelt hat, da sich die Geschäftsbanken im interbankegeschäft schon untereinander nicht mehr trauen, solche Auswirkungen auf den englischen Marktführer hat, das dieser aufgrund eines Liquiditätsengpasses ins straucheln gerät, möchte ich nicht ahnen, was passiert, wenn die erste Geschäftsbank in Spanien aufgrund der selben Problematik die Alarmglocken klingeln lässt.

Die Nerven dürften mE. eigentlich schon bei der einen oder anderen kleineren spanischen Geschäftsbankgruppe blank liegen, die unter anderem in der jüngsten Vergangenheit fleissig die Immobilienprojekte der Promotoren und Hypotheken für private Immobilienkäufer finanziert haben.


um das Rad gedanklich weiterzudrehen reicht es aus, dass sich Engländer, Franzosen, Deutsche, Holländer künftig weniger in Spanien touristisch amüsieren, aufgrund der gleichen Entwicklung von Preisanstiegen, Zinsen und Reallohnverfall wie es unter anderem in Spanien der Fall ist.

Vor der Bau & Immobilienbranche gleich der Wirtschaftsfaktor schlecht hin in Spanien

Aber da sind ja bekanntlich nur die bösen Medien

[wotuzu17]

Glaubt ihr dass es auch in Spanien zu einer Krise, ähnlich wie bei Northern Rock kommen kann? Welche Banken wären da betroffen?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.630.132 von Azul Real am 17.09.07 13:01:39

Azul,

Tropezon, irgendwie siehst du nicht was die Turmuhr gerade schlägt.

Wenn einer auf die Turmuhr schaut, bin ich es wohl, denn eine Uhr zeigt bekanntlich eine Momentaufnahme und nicht die Zukunft. Mag sein, dass in Hamburg die Uhren anders gehen.

Ich kann eine Uhr zurückdrehen ( ein Kalender zurückblättern ) und mich erinnern was damals war – in unserem fall, wie die Preise waren – aber eine Uhr vordrehen in eine Zeit die es noch nicht gibt, ist pure Spekulation oder Hellseherei. Daran will und kann ich mich nicht beteiligen.

Und die Uhr zurückgedreht auf Anfang 2004 zeigt mir bis zum 30.06.2007 eine Immobilienpreis Steigerung von ca. 50 %. Das ist eine nicht veränderbare Tatsache.

Und noch steht der Pegel auf Normalstand ( nach dem Hochwasser) und Niedrigwasser ist auch noch nicht in Sicht.

Du verwendest zuviel den Konjunktiv und Konditionalsätze. Dabei pflege ich stets zu sagen:

Wenn der Hund nicht ges.... hätte, hätte er den Hase gefangen.

Nicht schön, aber wahr. ( ich glaube das nennt man Konjunktiv des Plusquamperfekts )

Also, über die ganzen wenn und aber, vielleicht und möglich, könnte und müsste, etc... sprechen und analysieren wir NACH dem Geschehen. Ich halte mich an die Fakten, vielleicht ist es nur klüger, auf jeden Fall vorsichtiger. Und ich bin jederzeit bereit mein Mea Culpa zu machen .... ohne wenn und aber.( allerdings noch nicht bei minus 2 oder 3 % )

Und was die Bankenkrise betrifft, so sagt die spanische National Bank heute früh, dass KEINE spanische Bank betroffen sei und Liquiditätsengpässe gäbe es auch keine ( noch nicht)

Tropezon

[Azul Real]

Bei dem im Ibex35 gelistet Bau & Immboilienwert Sacyr Vallehermoso, ist die Tendenz am Börsenkurs schon klar erkennbar. Markant ist auch bei SV, das das eigentliche Kerngeschäft (Bau) nicht mehr wesentlich zum Ergebnis beiträgt sondern vielmehr die erst kürzlich erworbenen Beteiligungen wie Repsol, der franz. Eiffage u. der Autbahnconccesionen.

Trotz relativ guter Ergebnisse bricht SV weiter ein.

[naked]

"Das naked in Spanien lebt, kann ich mir nicht vorstellen, denn dann hätte er mehr Ahnung und würde anders argumentieren"

ich habe doch im thread schon zugegeben das alles was ich von spanien weiß ich aus diesem selbem habe (und natürlich noch ein zwei fernsehreportagen). das ist übrigens auch der grund wieso ich noch nie irgendwelche zahlen gepostet habe, weil ich nämlich keine kenne. die einzigen zahlen die ich benutze sind alle aus diesem thread kombiniert mit allgemeinbildung und logik.

"als sie AUCH eine feste Anstellung hatte, haben sie ein Piso gekauft....."

ich habe die reportage nur beim zappen zufällig erwischt. diesen teil habe ich nicht mitbekommen. das ändert aber nichts an meiner argumentation bzw frage ob es wirklich so unrealistisch ist das eine sekretärin und ein gärtner zusammen 1900€ netto verdienen. wenn ich in deutschland so einen fall in einer reportage mitbekommen würde wäre ich zwar etwas betroffen, für unrealistisch halten würde ich das ganze aber dennoch nicht.

"Nun, anscheinend verstehst Du meine „ Ironie“ genau so wenig, wie ich Deine. Vielleicht hätte ich grinsen müssen anstatt zu lachen , dass DU es besser verstehst."

das kann gut sein und würde etliche deiner postings erklären. (achtung: im zweiten teil des satzes ist jede menge sarkasmus versteckt )

"Und was ich nicht weiß oder worüber ich nichts verstehe, schweige ich lieber, höre zu und versuch zu lernen"

hast du dafür im thread auch mal ein beispiel?

"du hast - noch - nicht erkant, tropezon ist ein realist - mit erfahrung"

ich fürchte das werde ich auch nicht mehr erkennen. die erfahrung gestehe ich ihm gerne zu, aber realist ?

"Wer im Madridraum, oder auch in anderen Ballungsräumen in Spanien seine Raten nicht bezahlen kann, kann auch zu 90 % auch seine Miete nicht bezahlen. DAS habt ihr leider noch nicht begriffen."

das argument mit den mieten ist, meiner meinung nach, das einzig wirklich stichhaltige was du den anderen entgegen setzten kannst. sollte es aber zu dem bereits angesprochen wirtschaftlichen abschwung kommen, den es sicher braucht um die immoblase zu einsturz zu bringen, werden auch die mieten fallen und dann kommt es zu einer situation wo ein mieter einen großen vorteil im vergleich zum immobilienbesitzer auf raten hat. er kann nämlich zur not (weniger lohn, arbeitslosigkeit) einfach in eine billigere wohnung umziehen, während dem möchtegern immobesitzer als letztes mittel nur die zwangsversteigerung bleibt, gepaart mit einem wirtschaftlichen offenbarungseid.

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.632.166 von Azul Real am 17.09.07 15:16:56

schöner chart. die wahrscheinlichkeit das dieser einen blick in die zukunft gewährt ist meines erachtens als hoch einzustufen. als vor kurzem die ganze subprime krise durchgekaut wurde (...und wird) konnte man sich auch die s&p subindizes in diesem zusammenhang anschauen. die zeigten aber keine topbildung, die gab es nämlich schon vor ein paar monaten, sondern crashartige verläufe. bei sowas zeigen die aktienmärkte normalerweise einen schönen vorlauf.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.631.644 von tropezon am 17.09.07 14:39:51

Ich kann eine Uhr zurückdrehen ( ein Kalender zurückblättern ) und mich erinnern was damals war – in unserem fall, wie die Preise waren – aber eine Uhr vordrehen in eine Zeit die es noch nicht gibt, ist pure Spekulation oder Hellseherei.

Seit wann sind sichtbare, darüber sogar in Stein gehauene Zeugnisse, von Tendenzen, allgem. Marktverhalten sowie Trends dem Reich der Spekulation bzw. Hellseherei zuzuordnen.

Du verwendest zuviel den Konjunktiv und Konditionalsätze.

finde ich gut

Und die Uhr zurückgedreht auf Anfang 2004 zeigt mir bis zum 30.06.2007 eine Immobilienpreis Steigerung von ca. 50 %

jo, und genau das ist so unglaublich normal, + 50% in etwas mehr als 24 Monaten. Bezieht sich weiterhin somit auf das Thema exzessiv. Genau das ist der Grund warum sich so viele Spanier urplötzlich so unglaublich reich fühlten und sich selbst Schrottimmobilien im einer gewissen Zeit verdoppelten.

Dies ist wie an der Börse. Sobald eine spekulative Phase der Überwertung erreicht ist, wird darauf gehauen aus dem Grunde, dass sich ab einem bestimmten Preisniveau immer weniger Käufer finden lassen, aber immer mehr bereit sind ihre Gewinne mitzunehmen oder Spätkäufer keine Verlust zulassen wollen.
Da ist bei Immoblien nicht anders, da auch hier der Preis vom Marktverhalten aller Teilnehmmer beeinflusst wird, nur mit dem Hinweis, dass die Transaktionszyklen bei Immobilien wesentlich länger sind und sichtbare Marktreaktionen erst mal auf sich warten lassen.

[tropezon]

Azul,

+ 50% in etwas mehr als 24 Monaten.

Entschuldige Azul. Vielleicht kann ich kein gutes Deutsch, aber rechnen kann ich. Es sind 42 Monaten.

Seit wann sind sichtbare, darüber sogar in Stein gehauene Zeugnisse, von Tendenzen, allgem. Marktverhalten sowie Trends dem Reich der Spekulation bzw. Hellseherei zuzuordnen.

Ich nix verstehen.

Da ist bei Immoblien nicht anders,

Noch mal, Immobilien sind keine Aktien.

Naked,

ob es wirklich so unrealistisch ist das eine sekretärin und ein gärtner zusammen 1900€ netto verdienen

In Madrid schon, wenn sie bei uns an der Küste schon mehr verdienen, obwohl die Gehälter in den Provinzen bis zu 20 – 30 % niedriger sind.

achtung: im zweiten teil des satzes ist jede menge sarkasmus versteckt

War nicht beabsichtigt und entschuldige mich . Kann schon mal passiert, wenn Deutsch nicht die Muttersprache ist.

hast du dafür im thread auch mal ein beispiel?

Massenweise, musst nur lesen. Ich differenziere Haargenau zwischen „ wissen“ und „glauben“ Ein Grund, warum ich mich NICHT an den Prognosen und Prophezeiung der anderen beteilige. Ich weiß es nicht und glauben tue ich erst, wenn ich es sehe ( sagte der heilige Thomas ... und stecke den Finger in die Wunde )

ich fürchte das werde ich auch nicht mehr erkennen

Oh doch, keine Bange. Spätestens 2008, wenn der Immomarkt noch keine 20 % verloren hat und 2012, wenn die vorrausgesagten 50 % Baisse von Rioja nicht eingetreten sind. Hab Geduld.

das einzig wirklich stichhaltige was du den anderen entgegen setzten kannst.

Dann hast Du aber meine Postings nicht aufmerksam gelesen, da gibt es massenhaft Zahlen ( und kommende Veränderungen die erkennbar sind ) die meine These untermauern.

werden auch die mieten fallen und dann kommt

Mann, oh Mann naked. Kennst Du die Situation auf dem Vermietermarkt?

Erstens, gibt es in den Ballungsräume Dutzenden von Mieter ( Suchende ) pro Wohnung und

Zweitens, sind die Mietverträge indexiert auf die Inflation in Spanien.

einfach in eine billigere wohnung umziehen,

In Deutschland sagt man in so einem Fall, glaube ich, „wo hernehmen, wenn nicht stehlen“.

Du offenbarst wirklich Deine Ahnungslosigkeit, was den spanischen Immobilienmarkt betrifft, und das meine ich wirklich nicht böse , nur eine Feststellung.

Grüße

Tropezon

PS

Wenn es wirklich eine Krise geben sollte oder wie Du schreibst einen Abschwung, dann wird sie weltweit spuren hinterlassen, und zwar tiefe, und der spanische Immobilienmarkt wird noch der Resistenzfähigsten sein unter allen Assets.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.634.318 von tropezon am 17.09.07 17:41:11

Zahlendreher ....

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.634.318 von tropezon am 17.09.07 17:41:11

letztes posting von mir zum thema:

"Oh doch, keine Bange. Spätestens 2008, wenn der Immomarkt noch keine 20 % verloren hat und 2012, wenn die vorrausgesagten 50 % Baisse von Rioja nicht eingetreten sind. Hab Geduld"

wenn du glaubst das ich dich danach beurteile wo der markt 2008 steht irrst du dich aber sehr.

[lapamita]

nur mal ganz kurz keine meine meinung.....
am 14/15 stand bei vielen banken eine verlaengerung der creditbils an... und schon gab es wieder ein opfer, die diese pappiere nicht verlaengern konnten.
alles gut und schoen, die kleinen der branche, wie american home, oder northern rock ( klein in anfuehrungsstrichen), werden von irgendwelchen institutionen abgefangen.
hier nur 2 denkanstoesse, die die kommende krise untermauern, udn nahc meiner meinung kommt sie, fast weltweit.

1.die immopreise in GB,USA.SP,IRL usw. haben die letzten jahre dramatisch zugelegt, und ziegen vs den einkommen und anderen kennzahlen, eine dramatische ueberbewertung auf. wir haben heute in GB,USA bei leicht sinkenden immopreisen ca 3%bereits bankenpleiten. ich vermeide tunlichst das wort immobilienkrise, denn dies ist sie nicht. die frage die sich hieraus erstellt,was passiert bei 20% rueckgang( was auch keine krise waere) geschweige von einer krise wo preise bis 50% fallen koennen, wenn die banken noch nicht mal einen kleinen gegenwind ueberstehen, ein preisverlust von 20% haette nichts mit einer immokrise zu tun,denn die preise waeren dann immer noch extrem hoeher als vor bsp 3 oder 5 jahren

2. die US regierung hat letztes jahr die banken JP morgan,Bank of NEW YORK ua . unter gleubigerschutz der USA im falle eines defaults gestellt, in weisser voraussicht?? genau weil diese banken stark in den sektoren sind, nicht im direktgeschaeft sondern in der rueckfinanzierung. wenn eine der 10 greossetn banken der welt, JPM,CI,SUM o.a. platzen geht, war die asienkrise oder das aufgewendetete geld dafuer ABSOLUTE PEANUTS, udn wuere einen dominoeffekt ausloesen, der seines gleichen sucht ( durch die crossgeschaefte),und zu einer weltwirtschaftskrise fuehrt.

3. BASEL 2. oder eigenkapiatlquaoten???? na denn, jede verschiessene thailaendische bank hat mehr eigenkapiatl in der bilanz als westliche

4. bernanke, hat einen schweren stand, und ich denke nicht das er das experiment greenspan weiterspielen kann. wenn er die zinsen senkt um 50 bp , wird mit einem schlag die boerse abkippen weil man denkt man geht in eine rezession. 25 bp senkung wirft mittelfristig die frage auf,wie steht es um die wirtschaft und fakt waere bernanke hat die infaltionsbekaempfung aufegegeben, keine senkung waere entgegen der meinung der marktteilnehmer, und wuerde diefinanzierungslage erschweren. eine NO WIN SITUATION fur ihn.

5. auf der inflationsseite wird es immer kristischer, egaal was die statistiken sagen. der INFLATIONSBEREINIGTE C R B INDEX steht fast auf alltimelow wie 1920,,, und hat einen langen gang vor sich, bisher haben nur industrierohstoffe angezogen,edelmettale notieren weiter unter durchn produktionskosten trotz hohem defizit, und jetzt folgen langsam iwe ich erwartet habe die agrirohstoffe. durch immer billigere produkte aus laendern wie china indien u .a konnte man die inflation im griff halten. diese zeit geht auch dem ende zu,
die infaltionsraten waren niedrig
1. automatisierung und rationalisierung anfang der 90er
2. internet und ecommerce die preistransparenz brachte 2000
3. bis heute immer billigere importprodukte

und in der zukunft ???????

ich sehe weiter strak steigende zinsen aus diesem grund, oder wir haben stark steigende inflationsraten bei gleichzeitig niedrigen zinsen und starker ausweitung der geldmengen, um die finazmaerkte zu suetzen, was kurzfritig stuetzt, aber sich in ein paar jahren in einem gewaltigen sturm entledigen tut, und einer kirse ende der 20er jahre in keinem nachstehen wird.

es ist eine NO WIN situation fuer die zentralbanken der industriestaaten

[lapamita]

noch kurz eine anmerkung zu meinem posting

ich bin seitalengerem der meinung ,das sich in den anexhsten 20 ajhren eine grosse verschiebung auftut,die gewinner wedern, die sein, die in den letzten 30 jahren immer aermer uwrden, die lqanbevoelkerung und die verlierer die stadtbevoelkerung,erstmalig seit 30 jahren haben landwirtschaftliche flaechen alle anderen assetklassen ubertroffen,und dies sollte erst der anfang sein. die CHINa story ist auf lange sicht nicht wert, aufrg. mangelnder rohstoffe , die grosse kommende story wird die ehemalige sowjetunion sein, sie haben alles was zu einem boom gehoert,rohgstoffe,anbuflaechen ueber alle KLIMAZONEN, kaum schulden,,,und werden die kornkammer der welt werden,sowie der rohstoffversorger schlecht hin in allen bereichen. RUSSLAND ist eines der laender die von hohen inflationsraten und anderem am wenigsten betroffen waeren, und selbst der klimawandel spielt hier kaum eine rolle.

[lapamita]

noch kurz eine anmerkung zu meinem posting

ich bin seitalengerem der meinung ,das sich in den anexhsten 20 ajhren eine grosse verschiebung auftut,die gewinner wedern, die sein, die in den letzten 30 jahren immer aermer uwrden, die lqanbevoelkerung und die verlierer die stadtbevoelkerung,erstmalig seit 30 jahren haben landwirtschaftliche flaechen alle anderen assetklassen ubertroffen,und dies sollte erst der anfang sein. die CHINa story ist auf lange sicht nicht wert, aufrg. mangelnder rohstoffe , die grosse kommende story wird die ehemalige sowjetunion sein, sie haben alles was zu einem boom gehoert,rohgstoffe,anbuflaechen ueber alle KLIMAZONEN, kaum schulden,,,und werden die kornkammer der welt werden,sowie der rohstoffversorger schlecht hin in allen bereichen. RUSSLAND ist eines der laender die von hohen inflationsraten und anderem am wenigsten betroffen waeren, und selbst der klimawandel spielt hier kaum eine rolle.

[spain98]

Schaut Euch doch nur einmal an, wie nervös der Finanz- und Bausektor in Spanien ist:

IBEX35 Banken
Bankinter -5,7%
Baco Sabadel -4%
Banesto - 3,8%
Banco Popular - 3,3%
BBVA - 2,13%
Santander -1,64%

IBEX35 Bauunternehmen
Sacyr Vallehermoso - 6,48%
ACS -3,1
Ferrovial -3,1%
FCC -2,3%
METROVACESA -0,32%

Weiss jetzt nicht, ob ich auf die Schnelle alle erwischt habe.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.639.134 von lapamita am 18.09.07 07:19:05

Lapamita,

Deine Analyse ist korrekt, nur die Schlussfolgerungen sind zu drastisch. Es wird keine Katastrophe geben ( und auch kein Weltuntergang ).Es werden Situationsabhängige, schnelle Kurzläuferlösungen getroffen um das Volk zu beruhigen ( und die Stühle der Politiker zu retten ) und die wichtigsten Problemen herausgeschoben bis sie sich von selbst auflösen. Und, sollten sie es nicht tun, dann MUSS ( aus USA Sicht ) der nächste Weltkrieg dafür sorgen.

BITTE, nicht missverstehen. Das ist keine Prophezeiung, nur eine logische Schlussfolgerung, die hoffentlich nicht stimmen wird.

So denken eben Politiker, nicht mal bis an die Nasenspitze. Wichtig ist für sie nur ihr eigenes Wohlergehen. Das Volk spielt keine Rolle mehr ( obwohl es die absolute Macht hat, die Dinge zu ändern ). Aber es ist zu träge geworden, zu egoistisch und hauptsächlich ZU DUMM.
Deswegen stimmt ja auch der Spruch: jedes Volk hat die Regierung die es verdient.

und jetzt folgen langsam iwe ich erwartet habe die agrirohstoffe.

Agrarprodukte sind nicht das Probleme, sie unterliegen Kurzzyklen, weil sie nachwachsend sind. Nach 2 Jahre, spätestens 3, haben sich die Anbauflächen so ausgeweitet, dass die Ernten wieder ausreichen und die Märkte nachlassen.


ich sehe weiter strak steigende zinsen aus diesem grund, oder wir haben stark steigende inflationsraten bei gleichzeitig niedrigen zinsen

Das Erste wäre sehr schlecht, es würde die Probleme nur noch verschlimmern. Das Resultat wäre: 5 % der Bevölkerung die es haben ( Wohlstand, etc.. ) und 95 %, die es wollen. Wie so etwas ausgeht, wissen wir.
Das Zweite ist die Lösung, denn niedrige Zinsen ( für ALLE ) beruhigen und ermöglichen ( was auch immer ) und die Inflation kann, wie z.Z. trotzdem MODERAT bleiben, 2-3 oder gar 4 % jucken kein Mensch ( Brötchen haben in meiner Jugend 1 Centime gekostet und jetzt umgerechnet ca. 110 Centimes. Und die Welt dreht sich trotzdem weiter )




Und für naked noch ein Abschiedswort ( letztes posting von mir zum thema ) über Realismus:

Der Optimist sagt, das Glas ist halb voll, der Pessimist es sei halb leer. Der Realist verdrückt sich beizeiten, um nicht abwaschen zu müssen.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.639.201 von spain98 am 18.09.07 07:44:38

Spain,

Weiss jetzt nicht, ob ich auf die Schnelle alle erwischt habe.

Du hast etwas vergessen, was Du sonst immer sehr schnell postest, wenn er steigt:

Der Euribor ist unter 4,7 % gefallen ( heute früh sogar 4,68% )

Und gerade erschienen:

ÚLTIMA HORA

Zapatero anuncia una ayuda al alquiler de vivienda de 210 euros al mes para jóvenes

Bravo

Tropezon

[spain98]

Trope,
heute ist er wieder um 0,2% gestiegen:
2007-09-18 4,696

Der Durchschnitt liegt in diesem Monat bisher bei 4,736%.
Im August waren es 4,67%
Also im Moment ist eher noch von einem Anstieg zum Vormonat auszugehen. Übrigens der höchste Stand seit Dezember 2000.

[spain98]

El número de hipotecas constituidas caerá un 3% en 2007, según el IPE
Zahl der Hypotheken wird 2007 um 3% sinken.

El número de hipotecas constituidas en 2007 bajará un 2,98%, situándose en torno a los 1,76 millones de operaciones firmadas, según estimaciones del Pulsímetro Inmobiliario Nacional del Área de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).

Mientras, el volumen de negocio hipotecario seguirá su tendencia creciente en este año, con un 1,82% con respecto a 2006, y superará los 280.000 millones de euros, representando cerca de un 30% sobre el PIB nacional.

De todas maneras, esta variación será muy inferior al crecimiento interanual del 21,93% registrado en 2006, aunque acumula un crecimiento en torno al 28% desde 2000.

Por su parte, la hipoteca media española se estima que supere en 2007 los 160.000 euros, lo que supondría una estabilización ya que el incremento interanual con respecto al pasado año es del 4,9%, mientras que su variación acumulada desde 2000 se sitúa en un 12,30%.

En el capítulo de proyectos visados, el informe prevé una caída de un 16,24% en los proyectos visados en España durante este año, pese a que las variaciones acumuladas del período 2000-2007 de los indicadores que representan obra nueva (proyectos visados, iniciados y terminados) son el símbolo de la estabilización, situándose cerca del 8% en todos los casos.

El número de proyectos iniciados para este año caerá casi un 14%, desde los 724.389 hasta los 623.886, mientras que las viviendas terminadas todavía gozan de un crecimiento positivo y aumentarán a ritmos del 5,75%, aunque en algunos casos suponga acumular 'stock' pendiente de venta.

Peores niveles de accesibilidad
Así, el informe augura que los niveles de accesibilidad a la vivienda han empeorado, incrementando en un tercio los existentes en 2000.

"Hoy son necesarios dos sueldos medios para adquirir una vivienda media en propiedad y poder vivir, provocando, por un lado, una parada en la venta de primera mano y, por otro, un aumento del 'stock' de producto acabado", indicó el director del área de Investigación del IPE y coordinador del informe, José Antonio Pérez, insistió en la necesidad de políticas públicas de vivienda e infraestructuras.

Pérez señaló como claves para reactivar el sector inmobiliario en España unas políticas públicas de vivienda e infraestructuras acertadas. "Es necesario una política activa de vivienda que satisfaga las necesidades de disfrute de una vivienda en función de la situación (laboral, familiar, por estudios o por discapacidades) de las personas durante su vida", señaló.

Respecto a la inversión en infraestructuras, Pérez subrayó que se convierte en una clave importante para "paliar el desempleo", y aseguró que por cada 100.000 viviendas no construidas habrá un efecto de 200.000 empleos destruidos.
Pro 100.000 nicht gebaute Wohnungen werden 200.000 Arbeitsplätze zerstört

"Por cada 10 viviendas que se dejen de construir hace falta un millón de euros de inversión pública para mantener el empleo. Cada una de estas 10 viviendas que no se construyan se traduce en una media de 20/30 personas en busca de nuevo trabajo", dijo.
Pro 10 Wohnungen, die nicht gebaut werden sind 1Mio € öffentliche Investition notwendig, um die Arbeitsplätze zu halten. Jede dieser 10 Wohnungen, die nicht gebaut werden bedeutet 20/30 Personen, die eine neue Arbeit suchen.

Por comunidades

Por comunidades, Andalucía es la comunidad autónoma con mayor volumen de proyectos visados, aunque se estima un decremento para 2007 del 25,5% con respecto a 2006. En número de inmuebles hipotecados, Andalucía también se encuentra a la cabeza de España, con un volumen de negocio hipotecario que superará los 49.000 millones de euros para 2007.

Por su parte, Extremadura es la comunidad autónoma con más ritmo de crecimiento estimado en materia de proyectos visados para 2007, con un aumento del 16,5% con respecto al pasado año.

En el ranking de comunidades autónomas según porcentajes de variación de volumen de negocio hipotecario, Extremadura también ocupa el primer puesto, con un variación estimada cercana al 22% con respecto a 2006.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/09/18/62_numero_hip…

[spain98]

La deuda externa de España se dispara y ya representa 1,5 veces el PIB
Die Auslandsschulden Spaniens explodieren un repäsentieren bereits das 1,5 fache des BIP.
http://www.cotizalia.com/cache/2007/09/18/70_deuda_externa_e…

[tropezon]

.

An alle Propheten, Hellseher und Zukunftsprognostiker / visionäre.


Hier eine Botschaft des einst berühmtesten und gefürchtesten Menschen unseres Planeten, Herrn Alan Greenspan:

Zitat aus seinen Memoiren:

"Was", sinniert die Sphinx unerwartet gefühlvoll, "was wissen wir schon über die Zukunft?"

Azul,

ich will Dir ja nicht auf die Nerven gehen, aber könntest Du mir trotzdem diesen Deinen Satz erklären, wenn möglich mit konkreten Beispiele, sonst schlafe ich vielleicht unruhig:

Seit wann sind sichtbare, darüber sogar in Stein gehauene Zeugnisse , von Tendenzen, allgem. Marktverhalten sowie Trends dem Reich der Spekulation bzw. Hellseherei zuzuordnen.

Lapamita,

nur noch einen kleinen Nachsatz zu meinem Posting.

Ich weiß nicht ob Dir die E.U. Getreideverordnung bekannt ist. Ich bin nicht mehr ganz auf dem neuesten Stand, aber zuletzt wurden die Bauern noch gezwungen 10 % ihrer Agrarflächen stillzulegen ( Brachland), fakultativ bis 30 %. Dafür bekamen sie auch Subventionen. Und die Milchquotenregelung ( und die damit verbundenen Ungerechtigkeiten ) ist Dir sicher ein Begriff. Dadurch werden die Viehbauern bestraft, wenn ihre Kühe mehr Milch produzieren, als durch die Verordnung erlaubt. ALLEIN ein Wegfall dieser unnötigen Einschränkungen ( noch subventioniert mit Steuergelder ) würde maßgeblich zur Reduzierung der Versorgungslücken beitragen – und die unnötigen jetzigen Verteuerungen ( immer auf Kosten des Volkes ) ad absurdum führen.

Grüße

Tropezon

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.641.945 von tropezon am 18.09.07 11:56:21

ich stimme mit dir in mehreren punkten nicht ueberein.

Und, sollten sie es nicht tun, dann MUSS ( aus USA Sicht ) der nächste Weltkrieg dafür sorgen.

also sicher nicht und das werden wir nicht erleben, und sicher nicht von den usa.

Nach 2 Jahre, spätestens 3, haben sich die Anbauflächen so ausgeweitet, dass die Ernten wieder ausreichen und die Märkte nachlassen.


sicher nicht,wir sind am beginn eines megatrends, und dies unterlegt, bei immos gehst du davon aus das sie fast immer steien, lanwirtschaftliche flechen haben real 30 jahre jahr fuer jahr an wert verloren , der trend dreht vor 1 jahr erstmalig,,und hier soll er nur ein jahr anhalten,und auf die auswirkungen des klimatrends will ich jetzt garnicht eingehen

Das Erste wäre sehr schlecht, es würde die Probleme nur noch verschlimmern. Das Resultat wäre: 5 % der Bevölkerung die es haben ( Wohlstand, etc.. ) und 95 %, die es wollen. Wie so etwas ausgeht, wissen wir.
Das Zweite ist die Lösung, denn niedrige Zinsen ( für ALLE ) beruhigen und ermöglichen ( was auch immer ) und die Inflation kann, wie z.Z. trotzdem MODERAT bleiben, 2-3 oder gar 4 % jucken kein Mensch ( Brötchen haben in meiner Jugend 1 Centime gekostet und jetzt umgerechnet ca. 110 Centimes. Und die Welt dreht sich trotzdem weiter )

zu 1,, da sind wir ja schon bald,mit loehen die real immer wieetr an kaufkrft abgeben.
zu2///
treaueme mal von niedrigen zinsen, und niedriger inflation ( aus u.ag. gruenden 1990 rationalisierung/automatisierung2000 ecommerce preistransparenz2005 billligueter aus drittwelt indien /china) so die zeiten sind vorbei und gepart mit dem INFLATIONSBEREINGTEN C R B index sehe ich doch eher im mmindetsfall raten weit ueber 6% kommen,aber bernanke koennte dir den gefallen tun, hohe inflation bei niedrigen zinsen,,, um den kollaps herauszuziehen. frueher, ja frueher war alles anders,auch die schuldenstaende, die eigenkapitalquoten in den unternehmen usw...... heute leben wir im pappierverechnungszeitalter.

lapamita, hat gerade sein gold papier konto aufgeloest udn hat alles in effektiv gekauft,ohne mehrkosten.
mein gold etf sowie ein 1 kg goldbarren nummeriert eingebucht im golddepot , wo mir die bank mitteilte der ehoert mir, und vor einem jahr die politik geaenert hat, und sagt die effektive auslieferung geht seit 1/2007 nicht mehr....hmmm da stell ich mir die frage ob ich jemals ddas gold hatte...
pappier ist geduldig,,, und dem gold etf von barclys dem traue ich schon garnicht. also habe mir sing goldlion sets gekauft, das selbe wie kreugerrand nur halt singaporeinisch,,, dann ist nicht mehr 50% in echt da sondern 100% fuehle mich damit wohler

gruss

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.639.201 von spain98 am 18.09.07 07:44:38

Spain,

Schaut Euch doch nur einmal an, wie nervös der Finanz- und Bausektor in Spanien ist:

Wie wär´s mit den heutigen Schlusskurse??

So schnell geht es. Gestern noch „ Pfui“ heute wieder „ hui“.

C´est la vie.

Wie sagte Alan so zutreffend : "was wissen wir schon über die Zukunft?"

Tropezon

PS
Habe gerade eine SMS bekommen, mit der Empfehlung, ich sollte mir die Sendung auf ARTE um 20 H 40 anschauen: USA – Reich auf Pump.

Vielleicht lernen wir daraus ..... oder verfluchen wieder die Medien ( Ihr nicht, aber ich )

[tropezon]

Lapamita,

Was sagten noch die Britischen Generäle vor 2 Wochen über die amerikanische Führung / Regierung..... psychologischer Bankrott.



Hallo Leute,

Wer die Sendung bei ARTE heute nicht gesehen, kann sie am Mittwoch 14H 40 anschauen.

Sie ist sehr interessante, auch, wenn vieles schon bekannt ist / war. Ich enthalte mich jeder subjektive Meinung ( sie ist längst bekannt über die USA ). Nur soviel:
- 50 Millionen Menschen haben keine Sozialversicherung
- den Menschen geht es schlechter als vor 30 Jahren
- China hält 30 % des US Schulden ( auch Privaten )
- Es gibt kein Mittelstand mehr
- Der $ verbrennt
- Immer mehr Amerikaner verlieren ihre Rentenansprüche
- Die Menschen können mit einem Gehalt nicht mehr leben

Und die Aussage eines Ex-Anwaltes über den amerikanischen Way of Life:

Hard arbeiten, Reich werden, viel konsumieren... ich fühlte mich wie TOD.

Und ein Satz der fiel:

Das amerikanische Wirtschaftsystem gleicht einem Schnellzug der mit hoher Geschwindigkeit über ein Abgrund fährt und jeder will noch schnell abspringen, bevor er abstützt.

Sehr interessant und lehrreich ist der Beitrag der darauf folgt, über die gesamte E.U. und das Interview:

Sind unsere Staaten bald Bankrott?

Wenn der letzte Baum gerodet,
der letzte Fluss vergiftet,
der letzte Fisch gefangen,
werdet ihr feststellen, dass man Geld nicht essen kann.

Alte indianische Weisheit.

Gute Nacht

Tropezon

Nicht vergessen 14 h 40, anschauen lohnt sich.

http://www.arte.tv/de/70.html

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.648.160 von lapamita am 18.09.07 18:42:44

Lapamita,

sicher nicht........ der trend dreht vor 1 jahr erstmalig,,und hier soll er nur ein jahr anhalten,

Nicht verwechseln, Du sprachst von Rohstoffe nicht von Bodenpreise

und jetzt folgen langsam iwe ich erwartet habe die agrirohstoffe.

Darauf bezog sich meine Antwort:
Agrarprodukte sind nicht das Probleme, sie unterliegen Kurzzyklen, weil sie nachwachsend sind. Nach 2 Jahre, spätestens 3, haben sich die Anbauflächen so ausgeweitet, dass die Ernten wieder ausreichen und die Märkte nachlassen.

Auch die E.U. hat schon zu erkennen gegeben, dass sie im nächsten Jahr die Subventionen und natürlich die Verpflichtung der „Brachflächen“ rückgängig machen wird.

treaueme mal von niedrigen zinsen, und niedriger inflation

Das ist kein Traum, sondern eine Notwendigkeit um die Krise nicht ausarten zu lassen. Die Amerikaner haben heute den ersten Schritt getan ..... und weitere werden folgen.
Schau Dir die Sendung auf Arte an, dann wirst Du verstehen, warum. Und auch warum der $ bald die 1,50 in Visier nehmen wird, was man auch beim Gold berücksichtigen muss.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.646.459 von spain98 am 18.09.07 16:47:57

Da schau her: Gestern noch dieser Artikel (Beitrag4438)

Respecto a la inversión en infraestructuras, Pérez subrayó que se convierte en una clave importante para "paliar el desempleo", y aseguró que por cada 100.000 viviendas no construidas habrá un efecto de 200.000 empleos destruidos.
Pro 100.000 nicht gebaute Wohnungen werden 200.000 Arbeitsplätze zerstört
"Por cada 10 viviendas que se dejen de construir hace falta un millón de euros de inversión pública para mantener el empleo. Cada una de estas 10 viviendas que no se construyan se traduce en una media de 20/30 personas en busca de nuevo trabajo", dijo.
Pro 10 Wohnungen, die nicht gebaut werden sind 1Mio € öffentliche Investition notwendig, um die Arbeitsplätze zu halten. Jede dieser 10 Wohnungen, die nicht gebaut werden bedeutet 20/30 Personen, die eine neue Arbeit suchen.

Und heute:
La inmobiliaria valenciana Llanera prepara una nueva oleada de despidos para evitar la suspensión de pagos
Die valenzianische Immobilienfirma bereitet eine erneute Entlassungswelle vor, um die Zahlungsunfähigkeit zu verhindern.
http://www.cotizalia.com/cache/2007/09/19/52_inmobiliaria_va…

Ich hatte die Frage schon einmal in den Raum gestellt: Wann werden die Banken beginnen, Ihre Angestelltenzahl zu reduzieren oder sogar die ersten Filialen zu schließen? Vor wenigen Jahren ist dies in Deutschland geschehen.

[lapamita]

der 100% move der FED von vorsicht(inflation) auf expansion(geldmengen), und die damit verbunde kapitulation gegenueber den @tropezon

gestern hat bernanke genau dies getan, was er wie er noch notenbankgovenour war gemacht, damals in 2003 sagte er
what could not happend, we would not let it happen,and when it happen,we do everything we can, that it not happen.
(bezugnehmend auf die finanzmaerkte in 2003)
gestern hat bernenke die FED dirskreditiert, sie hat jegliche inflationsbekaempfung sowie die kontrolle ueber das geldmengenwachstum aufgegeben ( naja M3 wurde ja schon aufgegeben,bzw nicht vroeffentlichung).
die maerkte werden sich sehr schnell die frage stellen, wie schlecht steht es um die finanzmaerkte.
da heute 70% des bip in sachen finanzen erwirtchaftet werden,liegt hier auch die prioritaet, und bernanke weiss wenn die finazmaerkte crashen, ist die katstrophe da, aufgr. der abhaengigkeit der wirtschaft. ( schaut euch mal die graphiken an ueber die sektoren seit den 70ern die industrirproduktion sank von 80% auf unter 20%, und dienstleistungen taten das gegnteil).
solange die finanzmaerkte laufen, hat die usa und die fed die kontrolle.
leider sind die tage gezaehlt unter bernanke, das experiment greenspan wird ihm nicht mehr gelingen, dafuer sprechen viele gruende.

zumindest gebe ich dir in einem recht
der usd wird weiter fallen,,und nicht wie ich erwartet habe in eine bodenbildung gehen, dank bernankes entscheidung gestern.

GOLD
es besteht eine gewisse abhaengigkeit vom USD, ich erwarte aber die tage wo der wert des USD bei gold keine rolle spielt.sobald gold nicht mehr als waehrungsabsicherung gilt ,sondern als anlage fuer krisenzeiten. und infaltionsbereingt sollte dort der wert auch hoeher stehen in USD und EURO.

AGRAR
du erwaehnst nachwachsend, ich bin darauf mehrfach eingegangen, und aus den gen gruenden, glaube ich nicht an deine theorie.
du meinst auch weiterhin bleiben die staedter der gewinner und die verlierer die landbevoelkerung,,, ich glaube an das gegenteil.
und teurere preise fuer land, werden nur bezahlt,wenn langfristig auch die preise fuer agrargueter steigen.
ja, die subventionen muessen schon lange weg. und wiederaufnahem der produktion in der eu von stilgelegten flaechen, sorgt sicher nicht fuer eine preisberuhigung, dies ist ein tropfen auf den heissen stein.

auf was ich jetzt noch warte ist ein abwertungswettlauf der waehrungen ( wie yen,eur,usd)auf sicht von 5 jahren, und was so ein abwertungswettlauf fuer die infaltionsraten bedeutet, kann sich jeder selbst ausrechnen

der 100% move der FED von vorsicht(inflation) auf expansion(geldmengen), und die damit verbunde kapitulation gegenueber den finanzmaerkten hat das weltweite finanzsystem mittelfristig weiter in richtung abgrund getrieben. ide bombe die platzen kann, verschaerft sich tag fuer tag

[lapamita]

tropezon,wie du weisst wohne ich in asien, udn scha dir mal die depositraten an
sing dollar
bis zu einem jahr 2,1% ( zuletzt letztes jahr 3,1)
10 jahresanleihen 2,85%
thb
bis 1 jahr 3,0% 10 jahre 4,45%

und dann frage mich mal warum ich denke GOLD,,,nur an mei pappiergold glaube ich nicht mehr, udns eit gestern schon garnicht mehr.

ich halte goldetfs schon seit 2002 , und weiss sehr wohl das der preis iin euro nur 80% teurer ist, udn nicht wie in dollar ca 150%

gruss

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.648.291 von tropezon am 18.09.07 18:53:23

Trope, Du hast mich richtig zitiert:
Schaut Euch doch nur einmal an, wie nervös der Finanz- und Bausektor in Spanien ist:

Allerdings habe ich NERVÖS gesagt. Das bedeutet eine hohe Volaität. Und diese nimmt im Spanischen IBEX35 deutlich zu, allerdings im Ergebnis eher nach unten.
Vorgestern: Englische Hypothekenbank hat Liquiditätsprobleme -> Ibex fällt stark
Gestern: Fed senkt Leitzins -> INBEX schiesst stark in die Höhe

Das sind Momentaufnahmen. Betrachtet man sich jedoch die letzen 6 Monate, so sieht man, daß im Ergebnis ein ganz eindeutiger Abwärtstrend zu erkennen ist.

Und zur Entscheidung der Fed gibt es eher kritische Stimmen:
Fed senkt Leitzins massiv – Anleger jubeln

Die US-Notenbank Fed hat als Reaktion auf die Krise am US-Hypothekenmarkt erstmals seit vier Jahren den wichtigsten Leitzins gesenkt. Der Schritt fiel drastischer aus als von vielen erwartet. Die amerikanischen Börsen reagierten mit massiven Kursgewinnen. Doch die Freude könnte schnell wieder getrübt werden.

http://www.handelsblatt.com/News/Konjunktur-%d6konomie/Konju…

Wie wird der IBEX wohl reagieren, sobald die nächste Nachricht einer Bankenpleite kommt und sich herausstellt, daß die Zinssenkung nicht alles gerettet hat?

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.653.628 von spain98 am 19.09.07 07:32:45

Oder wie wird der IBEX reagieren, wenn Trichet das diesmal nicht nur ankündigt?

Trichet deutet Zinserhöhung an
Die Spitzen der Europäischen Union bemühen sich erneut um eine Beruhigung der turbulenten Finanzmärkte. Auch nachdem der britische Baufinanzierer Northern Look am Freitag ins Trudeln geraten war, sehen die Finanzminister der Eurogruppe keinen Grund zur Panik. EZB-Chef Trichet deutete schon einmal die Möglichkeit einer Zinserhöhung an.
PORTO. Der Vorsitzende der Eurogruppe, Luxemburgs Ministerpräsident Jean-Claude Juncker sagte nach dem Treffen, die Wirtschaft in der Währungsunion sei „ausreichend robust, um die gegenwärtigen Risiken zu bewältigen“. Es gebe „keinen Anlass, von einer dramatischen Entwicklung zu sprechen“. Ähnlich äußerten sich EZB-Präsident Jean-Claude Trichet und EU-Währungskommissar Joaquin Almunia.

Trichet sagte, die Zentralbank bleibe ungeachtet der Störungen auf den Finanzmärkten bei ihren optimistischen Wachstumsäußerungen für den Euroraum. Juncker, Trichet und Almunia räumten allerdings erneut ein, dass die Krise die Wachstumsaussichten leicht dämpfen werde. Die Finanzminister bekräftigten die Prognose der EU-Kommission vom vergangenen Dienstag, wonach 2007 Wachstumseinbußen von 0,1 Prozent zu erwarten seien.

Vor dem Hintergrund des ins Trudeln geratenen britischen Hypothekenfinanzierers Northern Rock sagte Almunia, die Wirtschaft des Euroraums habe weiterhin ein sicheres Fundament. Allerdings seien die „Unsicherheiten größer geworden“. Trichet deutete erneut die Möglichkeit einer Zinserhöhung an. „Die Risiken für die Preisstabilität des Euro wachsen“, so der EZB-Chef. Die Zentralbank hatte kürzlich eine zuvor angekündigte Zinserhöhung aus Rücksicht auf die Kreditkrise zunächst ausgesetzt.
http://www.handelsblatt.com/News/Konjunktur-%d6konomie/Konju…

[spain98]

Cuando la casa se come el 82% de tus ingresos
Un joven madrileño dedica 16 puntos más de su sueldo a la hipoteca que en otro punto de España

Wenn die Wohnung 82% Deines Einkommens verschlingt
Ein junger madrileño verwendet von seinem Einkommen 16 Prozent mehr für seine Hypothek, als anderswo in Spanien

Los jóvenes madrileños tienen que destinar el 81,7% de sus ingresos a la compra de una vivienda, 16 puntos más que en el conjunto de España y pese a la ligera desaceleración en el aumento del precio de la vivienda, según ha informado hoy el Consejo de la Juventud de la Comunidad de Madrid.

Según los datos del Observatorio de Vivienda Joven en España (OBJOVI) correspondientes al primer trimestre del año, Madrid registra uno de los menores incrementos de toda España en el precio de la vivienda libre (4,46% en el último año) y constata el mayor poder adquisitivo de la juventud respecto al de otras comunidades.

Pese a ello, un joven de la Comunidad de Madrid tiene que destinar a la compra de una vivienda el 81,7% de sus ingresos -frente al 85,1% a finales de 2006-, lo que supone casi 16 puntos más que en el conjunto de España. Una consecuencia de ello es que la tasa de emancipación juvenil en Madrid "apenas avanza" y sigue, con un 43,1%, por debajo de la media nacional (44,4%).

Respecto a la superficie máxima tolerable (aquella a cuya adquisición puede aspirar una persona joven sin hipotecar más del 30% de sus ingresos), los datos del OBJOVI reflejan un ligero aumentó hasta los 36,7 metros cuadrados, por lo que acceder en solitario a viviendas de mayor superficie "sigue siendo casi imposible para una persona joven madrileña".
Statistisch kann eine junge Person in Madrid 36,7 m² kaufen, wenn er nicht mehr als 30% seines Einkommens für eine Hypothek ausgebe will.

Ante esta situación, el Consejo de la Juventud de la Comunidad de Madrid reclama de todas las administraciones la puesta en marcha de medidas que, entre otras cuestiones, fomenten el alquiler y la vivienda protegida. Propuso además movilizar el máximo de viviendas desocupadas para el alquiler, con todas las garantías para el propietario y una renta mensual que no supere el 30% de los ingresos del inquilino.
http://www.elpais.com/articulo/espana/casa/come/82/ingresos/…

[fahriangel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 13.613.064 von rioja94 am 05.07.04 12:12:05

36.000m2 grosses Areal in der Türkei

Ich bin ein Eigentümer von 36.000m2, davon 20.000m2 mit 600 Apfel-Walnuss und Pfirsichbäumen bepflanzten Grundstückes in der Türkei, 250km südlich von Ankara, 300km nördlich von der Mittelmeerküste in der Provinz und Stadt Aksaray. Die Bäume wurden vor 4 Jahren gepflanzt und werden mit einer Tropfbewässerungsmethode bewässert.
Da Ich nicht in der Türkei anwesend bin suche Ich einen Interessenten der das Anwesen bewacht. In dem Areal ist ein Haus, also es besteht Wohnmöglichkeit. Die Gewinne die daraus resultieren geht zu 50% an dem Interessenten, dies wird vertraglich festgelegt.
Die Lebensverhältnisse sind gut, die Preise für Lebensmittel und Beförderung sind niedrig. Gegenüber dem Anwesen befindet sich ein neu errichtetes Einkaufszentrum und ein Erholungscenter.
Die Taurusgebirge sind 70km und dasZentrum 5km entfernt.
Das Klima ist mit 8 Monaten sommerlichen Temperaturen. Bei Interesse 02774 918889 Fahri Altinöz

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.653.628 von spain98 am 19.09.07 07:32:45

Spain,

Wollen wir doch noch nicht dramatisieren, wenn Llanera 30 Mitarbeiter entlässt.

Wann werden die Banken beginnen, Ihre Angestelltenzahl zu reduzieren oder sogar die ersten Filialen zu schließen?

Wieso sollten Banken, Filialen schließen? Was hat das mit dem Immobilienmarkt zu tun? Brauchen dann die Bankkunden keine Ansprechstelle mehr?

Allerdings habe ich NERVÖS gesagt.

Spain, der Aktienmarkt ist seit dem Jahr 2000 nervös, mal ein bisschen mehr, mal ein bisschen weniger. Als ich, nachdem Mitte 2006 der Aktienmarkt um 15 bis 20 % gefallen war, ob das kein Crash sei, wurde mir hier geantwortet, das wäre eine normale Korrektur. Nun gut, was sind dann die paar Prozente hin und her?

Wie wird der IBEX wohl reagieren,

Genau wie ALLE andere Märkte auch.

Trichet deutet Zinserhöhung an

Davon kann er nur noch träumen. Wenn er es täte, würde der $ in den Keller gehen, die europäische Industrie mitziehen ( Wachstum wird sinken ) und jeder clevere Bursche ( und es gibt viele ) sich $ leihen und in € anlegen. Somit würden die Zinsen in € ganz automatisch unter Druck kommen und von allein im Markt sinken. Durch die dann entstehende größere Inverssituation müsste der Euribor zurückgenommen werden, etc....

Ganz geschweige von den asiatischen Länder die das Ganze in Hunderten von Milliarden $ Größen machen würden. Das Ergebnis kann sich jeder selbst ausrechnen.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.653.483 von lapamita am 19.09.07 07:21:06

Lapamita,

die maerkte werden sich sehr schnell die frage stellen, wie schlecht steht es um die finanzmaerkte.

Genau. Grund mehr, der für Immobilien spricht.

sobald gold nicht mehr als waehrungsabsicherung gilt

Soweit ich weiß, ist das Bretton-Woods- Abkommen seit 1971 aufgehoben, somit die Konvertibilität des $ in Gold.

glaube ich nicht an deine theorie.

Lapamita, das ist KEINE Theorie, nur Erfahrung. Ich war 25 Jahre in der Getreidebranche tätig. Ich weiß wovon ich spreche.

du meinst auch weiterhin bleiben die staedter der gewinner und die verlierer die landbevoelkerung,,,

Davon war doch NIE die Rede. Es geht um die Agrarrohstoffe und ihre Preise. Jetzt sollen ja auch die Fleischpreise steigen, wegen der Verteuerung der Futtermittel. Das wird sich dann auch wieder normalisieren mit der Anbauflächenerweiterung und mit der Vergrößerung der Viehzucht ( dauert meistens ein Jahr länger ). Das nannte man früher „ der Schweinezyklus“. Schon mal gehört??

auf was ich jetzt noch warte ist ein abwertungswettlauf der waehrungen ( wie yen,eur,usd)

Abwertung wo gegenüber?

Tropezon


Schau Dir ARTE an.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.660.687 von tropezon am 19.09.07 14:05:39

Wieso sollten Banken, Filialen schließen? Was hat das mit dem Immobilienmarkt zu tun? Brauchen dann die Bankkunden keine Ansprechstelle mehr?



Grüße K1

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.646.928 von tropezon am 18.09.07 17:16:51

Seit wann sind sichtbare, darüber sogar in Stein gehauene Zeugnisse , von Tendenzen, allgem. Marktverhalten sowie Trends dem Reich der Spekulation bzw. Hellseherei zuzuordnen.

Ganz einfach bezogen auf die Zyklen

Nehmen wir das Investverhalten von gewerblichen Immobilenprojektentwicklern. Diese sind in der Regel sehr stark abhängig von mehreren Faktoren

- Nachfrage
- bebaubare Grundstücke
- Finanzierungskosten
- Baukosten
- Verkaufserlös

Ein Entwickler kann mit dem Projektbeginn "nicht wissen" oder „beeinflussen“ wie in zwei, drei teilweise mehr Jahren sich der Markt, auf dem er tätig ist, entwickeln wird.
Das ist sein Risiko, welches er eingeht. Er kann höchstens Prognosen abgegeben, mit der damit verbundenen Hoffnung, dass diese eintreten mögen oder diese ggf. korrigieren, sofern seine ursprünglichen Projektannahmen nicht mehr passend sein sollten. Die ist insbesondere risikoreich, da die meisten mittelgrossen Projekte/Bauvorhaben (auch in Spanien) vom Grunderwerb bis zur Übergabe der letzten Einheit/Wohnung oftmals mehr als 3 Jahre benötigen. Bedenklich auch in dem Sinne, da die Spanier beim bauen nicht gerade die schnellsten sind. Bei einer Trendumkehr, die nachweislich immer mit einer Zeitverzögerung auf den Entwickler einwirkt, kann dieser nur schwerlich sein/e Projekt stoppen, sofern dieser schon mit den Bautätigkeiten begonnen hat.

In einer Phase der Übertreibung, in der, aufgrund zeitweilig extrem niedriger Zinsen, hoher Nachfrage und steigender Verkaufspreise, die Bautätigkeit steigt, ist die Gefahr sogar umso groesser, wie wir auch derzeit sehen, dass mehr gebaut als letztendlich tatsächlich nachgefragt wurde.

Erstens haben das viele andere gleichzeitig auch getan, zweitens zu gross, überdimensioniert und zu umfänglich und drittens teilweise in Spanien noch mit erschreckend schlechter Qualität und viertens mit Preisvorstellungen, die den Rahmen sprengten.

Einhergehend mit einer Trendumkehr, sitzt der Entwickler/Promoter/Bauherr nunmehr auf die in Stein gehauenen Zeugnisse seiner Tätigkeit, aufgrund der vor Projektbeginn herrschenden Tendenzen, allgem. Marktverhalten und Trends die SPEKULATIV bzw. HELLSEHERISCH positiv und unter Ausblendung möglicher grösserer Risiken in die Zukunft fortgetragen worden sind.

Das Ergebnis nennt man dann „Gier frisst Hirn“.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.661.802 von K1K1 am 19.09.07 15:08:43

oh gott

[Dilution_Brigade]

hallo,

mich würde mal euere einschätzung zu den zinsen interessiern - unverbindlich, aber ernsthaft. wie könnte sich der zins der ezb entwickeln, wobei mich der zinssatz interessiert, also z.b. bis ende 2008 z.b. 6 % oder bis ende 2015 7 % oder z.b. 2010 3,25 % :
bis ende 2007
bis ende 2008
bis ende 2010
bis ende 2012
bis ende 2015

einfach unverbindlich schätzen in dem sinne, wie man eine entwicklung entwicklung sieht. danke für vieeeele antworten

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.658.526 von fahriangel am 19.09.07 12:05:13

ja bitte ?

ich habe gerade 26.000 qm angeboten bekommen - und zwar von einer gemeinde (nachbarort). garnicht mal so teuer - 400.000 euro.

bedingung - man muss mind. 80% landwirtschaftlich nutzen. dann bekommt man einen kleinen teil als bauland freigegeben. leider hat das grundstück keinen meeresblick.

hm - kann ja ein paar schaafe draufstellen - die werden von selbst fett. vom erlös dieser, lasse ich dann das haus bauen.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.668.402 von Dilution_Brigade am 19.09.07 22:39:59

ich darf mal anfangen

bis ende 2007 - 4.25
bis ende 2008 - 4.75
bis ende 2010 - 6.0
bis ende 2012 - 7.5
bis ende 2015 - 8.5

überlegeung basiert auf der annahme, das ein rohstoffzyklus mind 15 jahre dauert (falls denn historische daten ein massstab sind).
dieser zyklus begann 2002.

gruss

[spain98]

El precio de la vivienda usada baja un 2% en Barcelona, según el API

El precio de la vivienda de segunda mano ha bajado en siete de los once distritos de Barcelona, donde ha descendido de media un 2% el tercer trimestre de este año y se sitúa en los 5.047 euros por metro cuadrado de media.

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Barcelona y Provincia, Joan Ollé, y el presidente de la Asamblea de Comprarcasa Barcelona, Juan José Aguilera, han facilitado este miércoles en rueda de prensa estos datos relativos al tercer trimestre de este año.

Ollé ha explicado que, según sus previsiones, los precios bajarán aún un trimestre más y se mantendrán posteriormente, y ha considerado que "estamos anclados en un periodo de moderación".

Por su parte, Aguilera ha opinado que ahora es un "buen momento para reactivar las compras" de pisos por la estabilidad de los tipos de interés, en los que no se prevén incrementos destacados en un futuro.
Gewagte Aussage. Ist halt ein API. Für die ist natürlich immer genau jetzt der richtige Moment zum Kaufen.

A pesar de registrarse un descenso moderado, se han producido ascensos también modestos en algunos distritos como el Eixample derecho (+3%), Sant Andreu (+2%), Sarrià-Sant Gervasi (+1%) y Sants-Montjuïc (+1%).

Siete de los once distritos analizados por el Colegio Oficial de API de Barcelona han registrado reajustes a la baja este tercer trimestre y, así, Ciutat Vella protagoniza la bajada más acusada de toda Barcelona con -7% y el precio se sitúa en una media de 5.211 euros por metro cuadrado, aunque supera aún el precio medio en la Ciudad Condal.

Otros distritos en los que han bajado los precios de las viviendas de segunda mano, según las mismas fuentes, son Gràcia (-6%), Les Corts (-3%), Nou Barris (-2%), Horta-Guinardó (-1%) y Sant Martí (-1%).

La zona alta sigue su tendencia ascendente
La denominada zona alta de Barcelona, compuesta por los distritos de Pedralbes y Sarrià-Sant Gervasi, por el contrario, sigue manteniendo su tendencia ascendente, aunque de forma moderada, y el tercer trimestre los pisos aumentaron un 1% y se situaron en los 7.069 metros cuadrados.

Durante el último año, los pisos han subido un 15% en este distrito, seguido, a distancia, por el Eixample izquierdo, con un incremento del 1% y un coste medio de 5.500 euros por metro cuadrado, y por el Eixample derecho, con un +3% y un coste de 5.353 euros por metro cuadrado.

Las diferencias entre distritos se mantienen entre la zona más cara, Pedralbes y Sarrià-Sant Gervasi (7.069 euros por metro cuadrado), y la más barata, Nou Barris (3.967 euros por metro cuadrado), con una diferencia de más de 3.000 euros "en un contexto global de desaceleración de precios y de disminución del número de transacciones realizadas".

Joan Ollé y Juan José Aguilera han puntualizado que la perspectiva de la estabilización de los tipos de interés pude contribuir a la reactivación del mercado en los próximos meses "ya que gran parte de las personas que actualmente buscan una vivienda están a la expectativa de ver cómo evolucionan antes de decidirse a cerrar una operación".

Por lo que se refiere a las medidas sobre vivienda de alquiler presentadas ayer por el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, y la ministra de la Vivienda, Carme Chacón, Ollé ha reconocido su "sorpresa" por las mismas aunque ha valorado que "todos los esfuerzos que se hagan para dotar al mercado están bien".

No obstante, ha precisado que la vivienda de alquiler es "escasa" tanto en Cataluña como en Barcelona, por lo que si hay más demanda puede producirse el efecto contrario al deseado por las medidas gubernamentales, y que los precios suban.

También ha valorado que el hecho de limitar las ayudas a los menores de 30 años supone un "agravio comparativo" para el resto de ciudadanos y que sería mejor hacerlo a través del IRPF.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/09/19/18_precio_viv…

[spain98]

El número de afiliados a la Seguridad Social crecerá en 2008 la mitad que en los últimos diez años

Die Zahl der Sozialversicherten wird in 2008 nur halb so viel wachsen, wie in den letzten 10 Jahren.

Nur mal ein Auszug:
Für 2008: 250.000 neue

426.100 neue in 1997 und 760.900 neue in 2006. Durchschnitt in den letzten 10 Jahren lag bei 608.000 Neuzugängen.
Für nächstes Jahr ist zu erwarten,daß der Überschuss der Sozialversicherung sich halbiert.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/09/20/56_numero_afiliado…

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.661.262 von tropezon am 19.09.07 14:39:42

Lapamita, das ist KEINE Theorie, nur Erfahrung. Ich war 25 Jahre in der Getreidebranche tätig. Ich weiß wovon ich spreche

warst nicht egrade du, der die zyklentheorie als absudum bezeichnet,und enue bewertungen gelten fuer immos.....,,,heute bei agrar und metallen hat ein megazyklus eingestezt, dieser dauerte das letzte mal von 1922-1937 ( infaltionsbereinigter CRB index),ausserdem ist ja heute alles anders, zuminest fakt zucker und weizenprodukte sind heute brenntraeger und dies wird soweit der oelpreis ueber 50$ steht nicht aendern, desweiteren ,dieser grund istaber fuer mich nicht wichtig,sind die chinesen weizenimportuere,und welcher chines hat in der historie schon weizen gebraucht?( ich glaube langfr. nicht ans chinesenwunder)
ebenfalls ein massiver grund DER KLIMAWANDEL

du meinst auch weiterhin bleiben die staedter der gewinner und die verlierer die
landbevoelkerung,,,
Davon war doch NIE die Rede. Es geht um die Agrarrohstoffe und ihre Preise

ohne real steigende agrarrohstoffe, wuerden autom die staedter die gewinner bleiben, oder denkst du die landbevoelkerung wird reicher wenn deren angebotenen produkte nicht REAL teurer werden und nicht nur nominal???

tropezon, diese diskussion hatten wr schon vor 2 jahren und du behauptet hast, das die weizenpriese etc langfr nicht steigen und heute?? steigt weiter ud kein ende in sicht! ( kurzfr marktschwankungen von 30% mal ausgeschlossen)

das theam kamm damals auf, weil ich in agrar investieren wollte, hatte mal dazu ein tread aufgmeacht,die besten agraraktien,leider waren alle aktien teuer (KGV basis) und auf KGV fast auf alltimehigh,kurse von cresud ua. sind foermlich explodiert vor 3 jahren.
udn direkt in die stoffe zu investieren geht aus 2 gruenden leider nicht
1. effektiv,,haltbarkeit geht nicht,lagerung
2. auf dem pappier, zu hohe ksten fuer eilangfristinvestment aufgr der hohen rollover gebuehren in den futures.


scheon mal wieder was sinnvolles zu diskutieren............


zinsen

genaue zahlen will ich nicht liefern.
begruendet mit dem CRB ( infaltionsbereinigt),den faktoren der letzten 20 jahre ( anfang 90er automatisierung und rationalisierung,2000 internet udn ecommerce der fuer preistransparenz sorg, bis heute, auslagerung und billigere importgueter aus china und indien.)sowie der excessiven ausdehnung und des einmaligen wirtschaftsaufschwung der USA gebann 1992 und waere eigentlich beendet ca 1999 , wenn er nicht kuenstlich verlaengert wurde ( verlaengerung aus diversen gruenden um die weltwirtschaft auf trapp zu halten weil in den 90ern die EU ,JAPAN,asienkrise etc ) die usa spielte die lokomotive. diese lokomotive kommt zum stillstand, jetzt wo andere laender wieder wachsen, die auskonsolidierung ideser geballten wirschaftlichen hausse incl seiner folgen schulden,defizite,etc wird lange dauern.

mein fazit STAGFLATION , eine stagnierende wirtschaft oder sogar rezessive wirtschaft bei gleichzeitig stark steigender inflation.

und eins..... was kann einem staat oder grossunternhemen besseres wiederfahren als eine hyperinflation? bei 30 jaehriger verschuldung ( henkel ,linde etc begaben anleihen mit 100 jahren laufzeit)
DIE SCHULDEN SINKEN TAEGLICH IN REALER KRAFT,DIE EINNAHMEN STEIGEN INFLATIONSBEDINGT,SOWIE MAN KANN MARGEN AUSBAUEN.

UND NACH MEHREREN JAHREN IST MAN REAL SCHULDENFREI, AUF KOSTEN DER NORMALBUEGER UND MITELGROSSENUNTERNHEMN.

EGAL was bernanke jetzt machte, er scheitert, mittelfristig stark steigende zinsen.

auf was ich jetzt noch warte ist ein abwertungswettlauf der waehrungen ( wie yen,eur,usd)
Abwertung wo gegenüber

jeder gegen jeden,,und dieser abwertungswettlauf, verschlimmert geradezu die inflation dramatisch.

was ich damit meine?
heute als beispiel kostet eine flasche cola 1 euro oder 1 dollar,,, udn irgendwann kann ich mir vorstellen das die flasche eben 10 euro oder 10 dollar kostet,,, aber die waehrungspaare bis auf geringe verschiebungen die gleiche paritaet haben wie heute.(+/-40%)

PS
wenn die immo bezalt ist, brauch man sich keinen kopf zu machen, dir zu liebe,,und sogar wenn man sie fest hat auf 20,30 jahre fixed intrest, bei unter 35% kosten des monatlichen einkommens , real wird der kredit dabei immer weniger ( ausser es kommt eine zwangshypothek wie schon einmal)

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.669.658 von lapamita am 20.09.07 08:04:15

Lapamita,

warst nicht egrade du, der die zyklentheorie als absudum bezeichnet,

Na, na, lapamita. Nicht immer gleich generalisieren. Ich habe geschrieben, dass der spanische Immobilienmarkt seit 1980 steigt und in dieser Zeit kein Zyklus zu erkennen ist. Das sind 27 Jahre, das kann ja auch ein Zyklus sein, der 27 jährige....

Und das bezieht sich N U R auf den spanischen Immobilienmarkt

ohne real steigende agrarrohstoffe, wuerden autom die staedter die gewinner bleiben, oder denkst du die landbevoelkerung wird reicher wenn deren angebotenen produkte nicht REAL teurer werden und nicht nur nominal???

Natürlich geht das. Ganz einfach durch höhere Erträge, größere Anbauflächen und rationalere Anbaumethoden. Seit ich denken kann sind die Getreidepreise – Mais, Gerste, Weizen, etc ( Zucker ist Sonderfall, denn kontingentiert ) REAL nicht höher geworden, nur in Sonderfällen, kurzfristig = Große Ernte / kleine Preise und kleine Ernte / große Preise.

jeder gegen jeden,,und dieser abwertungswettlauf, verschlimmert geradezu die inflation dramatisch.

Das Ergebnis ist ein NULL Spiel.

aber die waehrungspaare bis auf geringe verschiebungen die gleiche paritaet haben wie heute.(+/-40%)

Na ja, wenn Du meinst 40 % sind gering....

real wird der kredit dabei immer weniger

Das versuche ich hier seit Monaten zu erklären, vielleicht gelingt es Dir besser.



tropezon, diese diskussion hatten wr schon vor 2 jahren und du behauptet hast, das die weizenpriese etc langfr nicht steigen und heute?? steigt weiter ud kein ende in sicht! ( kurzfr marktschwankungen von 30% mal ausgeschlossen)

Ich weiß, dass ich ein rechthaberischer Besserwisser bin, ich kann es leider nun mal nicht ändern, ( es sei denn, ich verhalte mich wie viele andere in den Foren ) weil alles was ich behaupte entweder aus Erfahrung stammt oder akribisch recherchiert ist.

Und, wenn ich es nicht weiß, schreibe ich ; ... ich glaube.


Hier der Chart von 1860 bis 2007. Entscheide selbst......




Tropezon

[tropezon]

.
Rekord verdächtig.

Soler compra por 90 millones la primera parcela de Mestalla

El club hizo público que Juan Soler comprará por 90 millones de euros la primera de las cinco parcelas del viejo Mestalla, cuyo plazo de subasta concluyó ayer. Se trata del solar que da a la calle Juan Reglá, de 2.300 metros cuadrados de superficie y donde están previstos dos bloques de viviendas de 16 alturas.

Juan Soler pagará el precio mínimo que se estableció para este terreno –los 90 millones–, ya que la presentación de ofertas para la apertura de plicas quedó desierta.


Das sind ca. 40.000 € pro m²


http://www.lasprovincias.es/valencia/prensa/20070920/deporte…

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.673.448 von tropezon am 20.09.07 12:56:40

real wird der kredit dabei immer weniger

Das versuche ich hier seit Monaten zu erklären, vielleicht gelingt es Dir besser
da hast du recht,aber du haettest den rest auh kopieren muessen, wenn 20,30 jahre fest und wenn kreditraten niht mehr als 1/3 vom einkommen betraegt.
spanien sind die kings des variabelen, weil hoehere langfristige kreditraten niht zahlbar sind aufgr der hohen verschuldung.

der chart geht gerade nicht auf ,,aber ich kenne ihn.

ist ja nur meine ganz persoenliche meinung,,das wir eine langfristige trendwende sehen

40% waehrungsvershiebungen sind viel,,aber auf sicht von 10,20 jahren nichts, ih redtet nicht von kurzfristig ( dollar hat seit 2001 gg euro ca 40% verloren ,,also.....)

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.673.448 von tropezon am 20.09.07 12:56:40

real wird der kredit dabei immer weniger

Das versuche ich hier seit Monaten zu erklären, vielleicht gelingt es Dir besser
da hast du recht,aber du haettest den rest auh kopieren muessen, wenn 20,30 jahre fest und wenn kreditraten niht mehr als 1/3 vom einkommen betraegt.
spanien sind die kings des variabelen, weil hoehere langfristige kreditraten niht zahlbar sind aufgr der hohen verschuldung.

der chart geht gerade nicht auf ,,aber ich kenne ihn.

ist ja nur meine ganz persoenliche meinung,,das wir eine langfristige trendwende sehen

40% waehrungsvershiebungen sind viel,,aber auf sicht von 10,20 jahren nichts, ih redtet nicht von kurzfristig ( dollar hat seit 2001 gg euro ca 40% verloren ,,also.....)

[tropezon]

Noch eine kleine Nachricht.


El inicio de ejecución de hipotecas en EEUU alcanza niveles récord ( Zwangsversteigerungen )


Según los datos de la encuesta, el número de titulares de créditos de baja calidad o alto riesgo (subprime) que se retrasan en sus pagos aumentó en un 14,82% en el último trimestre, hasta suponer el 13,77% del total.

Das heißt, 13,77 % der gesamten US Hypotheken sind Schrott. Oder mehr als 6.000.000 Immobilienbesitzer sind gefährdet.

http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/09/06/economia/118910…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/09/06/economia/118910…


Hoffentlich keine Parallelen USA / Spanien

Tropezon

[tropezon]

Noch eine Kleinigkeit.

Es wurde kürzlich vom einem User behauptet, dass die Ausländer in Spanien keine Immobilien mehr kaufen würden. Die Zahlen sprechen allerdings eine andere Sprache
.
Im ersten Halbjahr 2007 wurde 500 Millionen mehr investiert und allein im Juni waren es 35,3 % mehr als im Vergleichsmonat 2006.

Mientras, las adquisiciones de pisos en España por parte de ciudadanos de terceros países siguen también creciendo. Hasta junio alcanzaron los 2.781 millones de euros, un 22% más respecto a los 2.278 millones de igual periodo de 2006.
En junio, los extranjeros se gastaron 528 millones de euros en comprar viviendas en nuestro país, la cifra más alta de todo el año y un 35,3% más que en el mismo periodo de 2006.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/09/18/167052.php


Und

En España se venderán en los próximos cinco años 650.000 viviendas vacacionales, según fuentes del sector
La zona más demandada para este tipo de inversiones continúa siendo la Costa del Sol

In Spanien werden in den nächsten 5 Jahre 650.000 Ferienimmobilien verkauft.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/09/13/166884.php

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.675.042 von tropezon am 20.09.07 14:58:20

In Spanien werden in den nächsten 5 Jahre 650.000 Ferienimmobilien verkauft.

Vielleicht war das ja auch nur ein kleiner Redaktionsfehler und es muss richtig heissen:
In Spanien werden in den nächsten 5 Jahre 650.000 Ferienimmobilien zum Verkauf stehen

[spain98]

In Spanien werden in den nächsten 5 Jahre 650.000 Ferienimmobilien verkauft.

Also ich habe mal im Jahresbericht 2006 der Registerführer geschaut. Da steht, daß 8,97% der Immobilienkäufer Ausländer sind, aber sowohl residente als auch nicht residente.
916.103 x 8,97% = 82.174 verkäufe an Ausländer (resident und nicht resident)
Keine Ahnung, wie hoch der Anteil der nicht residenten, also der Käufer von Ferienimmobilien ist.

Aber:
82.174 x 5 (nächste 5 Jahre) = 410.807 Verkäufe
Allein um mit residenten und nicht residenten ausländern auf 650.000 Verkäufe zu kommen, müssten sich die Verkaufszahlen in den 5 Jahren um 58,23% erhöhen.
So ein Blödsinn, was die schreiben. Und die sprechen nur von Ferienimmobilien.

Spain98, der erst einmal an der Quelle überprüft, ob eine Meldung richtig sein kann.

Quelle:

Desde el Colegio de Registradores se ha realizado dicho esfuerzo al procesar estadísticamente la nacionalidad del comprador de vivienda en un elevado número de operaciones. A diferencia del resto de variables, que son procesadas para el conjunto de operaciones, en este caso se ha tomado una muestra. De este modo se han procesado 265.912 compraventas de vivienda, de las 916.103 del ejercicio, lo que supone un 29,03%. Todas ellas son compraventas del segundo trimestre del año 2006, con representación en todas las provincias españolas.
Las mismas corresponden exclusivamente a viviendas transmitidas mediante compraventa, que han sido clasificadas según la nacionalidad del comprador. Los resultados no se adentran en el concepto de residencia, ya que no es un dato que quede recogido en la escritura de compraventa, por lo que no se puede desagregar entre residentes y no residentes.
(..)
Los resultados de compraventas de vivienda según la nacionalidad del comprador se muestran en la siguiente tabla. En la misma se observa cómo, de acuerdo al muestreo realizado, el 8,97% de las compraventas de vivienda realizadas en España corresponden a ciudadanos extranjeros, contando los nacionales con un peso del 91,03%.
Atendiendo a la desagregación por nacionalidades, considerando exclusivamente las compras de viviendas realizadas por extranjeros, la nacionalidad con mayor peso relativo en la compra de vivienda en España es la británica, con un 27,54%. En segundo lugar, a una significativa distancia, se sitúan los ecuatorianos, con el 11,74%, quedando el resto de nacionalidades con un peso relativo por debajo del 10%, estando encabezadas por marroquíes (7,07%), rumanos (5,98%), colombianos (4,80%) y alemanes (3,34%).
http://www.registradores.org/principal/ficheros/estadreginm/…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.675.664 von spain98 am 20.09.07 15:41:10

Spain,

So ein Blödsinn, was die schreiben.

Du geht’s wie immer mit der Bezeichnung „ Blödsinn“ sehr leichtfertig und übereifrig um, und wie ich bemerke, ohne groß nachzudenken.

In # 4468 steht, dass die Ausländer im ersten Halbjahr 22 % mehr investiert haben und allein in Juni 35,3 %
Wenn man die 82.000 Immobilien von 2006 hochrechnet, N U R mit 22 %, kommt man schon auf 100.000 in 2007.
In dem Artikel steht:
In Spanien werden in den nächsten 5 Jahre 650.000 Ferienimmobilien verkauft.

Also 2008 bis 2012 inklusiv.

Bei angenommen N U R 10 % jährlicher Steigerung, heißt das:

Für 2008 = 111.000
Für 2009 = 122.000
Für 2010 = 134.000
Für 2011 = 147.000
Für 2012 = 161.000 ..... jeweils nach unten abgerundet.

Insgesamt sind das 675.000 Immobilien. Wo soll da der Blödsinn sein????

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.675.664 von spain98 am 20.09.07 15:41:10

.

Und ich sehe jetzt erst, dass nur noch eine liebe Bemerkung dazu geschrieben hast:

Spain98, der erst einmal an der Quelle überprüft, ob eine Meldung richtig sein kann

Ich würde sie ergänzen mit:

Und dann das Gehirn einschalten.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.676.170 von tropezon am 20.09.07 16:10:10

Die Registradores (registerführer) unterscheiden bei Ihren Satistien nicht zwischen extranjeros residentes en espana und extranjeros no residentes en espana.

Nur letztere kaufen Ferienimmobilien. Die anderen sind die Immigranten. DIE kaufen natürlich mehr, weil Spanien ja eine super Immigrantenschwemme hat.
Also steigt die Zahl der Ausländer, die Immobilien kaufen.
Aber damit steigt nicht zwingend die Zahl der Verkäufe der Ferienimmobilien.

Deshalb meine ich, daß der satz: In Spanien werden in den nächsten 5 Jahre 650.000 Ferienimmobilien verkauft.
Blödsinn ist, weil eben extranjeros residentes und extranjeros no residentes über einen Kamm gescheert werden.

Ich bezweifele, daß die Immigranten ihren Aufenthalt in Spanien als Ferien betrachten.
So meine ich das.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.676.302 von tropezon am 20.09.07 16:16:56

spain ist ja auch ein ganz Lieber
Zudem differenziert er bei ausländern zwischen residenten und nicht residenten.
Letztere Gruppe kauft Ferienimmobilien. Die erste Gruppe ist nicht zwingend nur zum spass in spanien.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.674.348 von tropezon am 20.09.07 14:08:29

Die merken ja nichts mehr ....

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.676.475 von spain98 am 20.09.07 16:27:27

Spain,

Die Registradores (registerführer) unterscheiden bei Ihren Satistien nicht zwischen extranjeros residentes en espana und extranjeros no residentes en espana.
Nur letztere kaufen Ferienimmobilien.

Du überraschst mich immer wieder. Seit wann kaufen N U R Ausländer Ferienimmobilien????

Jetzt begehst Du ein gefährliches Terrain

Laut Statistik gibt es in Spanien am 1.1. 2007, --- 4.482.568 Ausländer aller Nationalitäten. Wenn ich mich richtig erinnere gab es ende 2006 ca. 7.500.000 Ferienimmobilien.

Nach Deinem „So meine ich das.“ müsste also jeder Ausländer, inklusiv Babys, in fast 2 Immobilien wohne, genau 1, 7 Wohnungen. Und natürlich KEIN Ausländer als ERSTER Wohnsitz angemeldet sein.

Fällt Dir auf, dass Du falsch denkst??

Nichts für Ungut, aber Du liebst doch Zahlen.

Troezon

[spain98]

Da hast Du natürlich Recht. Es könnte auch sein, dass sich Spanier eine Ferienimmo kaufen. An die habe ich ehrlich gesagt gar nicht mehr gedacht, wo sie sich doch schon keine Wohnung für den Erstwohnsitz leisten können.

Das hiesse aber im ergebnis, daß pro Jahr 130.000 (650000 / 5Jahre)Ferienimmobilien verkauft werden.
2006 wurden 916.103 Einheiten verkauft. Dann wären ja 15% aller verkauften Wohnungen Ferienimmobilien.

Meinst Du, daß das realistisch ist?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.678.579 von spain98 am 20.09.07 18:31:43

.

Da hast Du natürlich Recht. Es könnte auch sein, dass sich Spanier eine Ferienimmo kaufen. An die habe ich ehrlich gesagt gar nicht mehr gedacht, wo sie sich doch schon keine Wohnung für den Erstwohnsitz leisten können.

Der Wink mit dem Zaunpfahl ist überflüssig, es sei denn, Du willst mich provozieren.

Du vergesst schon wieder, dass mehr als 70 % der Immobilenbesitzer SCHULDENFREI sind, keine MIETEN zu bezahlen haben und gerne Ferien am Mittelmeer machen. Ich kenne genug Familien, wo die Frauen und Kinder während des ganzen Sommers am Meer wohnen, während der Ehemann nach Madrid, Barcelona oder anderswo zurück geht um zu arbeiten. Hat auch was gutes für die Männer ( wenn Du verstehst, was ich meine )

Meinst Du, daß das realistisch ist?

Das meine ich nicht nur, das ist die aktuelle Tatsache . Hier die Zahlen ( Ferienimmobilien ) der letzten 3 Jahren.

2004 = 104,582
2005 = 163.268
2006 = 170.154

Also, bei 100.000 für 2007 und dann 10 % steigend liegt schon an der unterste Grenze.

Insgesamt waren es am 1.1.2007 ... 7.505.301 Ferienimmobilien. Ich wundere mich, das Du nicht wie sonst, Dir die Zahlen zu Hilfe geholt hast

Quelle: ministerio de vivienda

Tropezon

[tropezon]

Für lapamita,

So befürchten Experten bereits, dass die Aufwertung des Euro mittelfristig die Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen gefährden könnte. Entscheidend sei nicht die jetzt gefallene symbolische Marke von 1,40 Dollar, sondern der allgemeine Trend. \"Der Euro wird weiter zulegen, denn die Zinsdifferenz zu den USA nimmt ab und Schwellenländer investieren verstärkt im Euro-Raum\", sagte der Leiter des Referats Geld und Währung beim Deutschen Industrie- und Handelskammertag (DIHK), Niels Oelgart, zu ftd.de

http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,506912,00.html


Wie habe ich gestern noch geschrieben:

Trichet deutet Zinserhöhung an
Davon kann er nur noch träumen. Wenn er es täte, würde der $ in den Keller gehen, die europäische Industrie mitziehen ( Wachstum wird sinken )
# 4452

Ist Dir aufgefallen wie die 10 jährigen Bonds in den USA heute gestiegen sind? Erste Anzeichen für das was ich geschrieben habe.

.......................

ist ja nur meine ganz persoenliche meinung,,das wir eine langfristige trendwende sehen

ich denke mittlerweile ist der Chart aufgegangen und Du konntest feststellen, dass wir seit 1917 nur noch eine Richtung kennen.... ABWÄRTZ, von 47,82 cts/ bushel auf 3,50 cts / bushel = 93 % Baisse, soviel zum Langfristtrend und Deiner Meinung

Nicht böse sein, ich habe die Zahlen nicht manipuliert.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.679.211 von tropezon am 20.09.07 19:21:29

Provozieren will ich eigentlich nicht. Einen Zweitwohnsitz kauft man sich, wenn es einem wirtschaftlich gut geht. Es handelt sich ja schließlich um einen Luxus. Verschlechtert sich die wirtschaftliche Situation, stellt sich die Zukunft als unsicher dar oder wird der Kauf teuerer, dann stellt man den Kauf eines Zweitwohnsitzes zurück.
Ich denke, daß diese Situation zunehmend bei den Spaniern eintreten wird und halte deshalb steigende Verkaufszahlen bei Ferienimmobilien für wenig wahrscheinlich.
Warum sollte denn gerade die Anzahl der verkauften Ferienimmobilien steigen, wenn die Verkaufszahlen insgesamt fallen?

Die Zahlen bezüglich der existierenden viviendas no principales (Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz dienen) habe ich gefunden.
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/parque/pv5.XLS

Aber Deine Verkaufszahlen habe ich nicht gefunden. Wo sollen die zu finden sein?
Meine die hier:
2004 = 104,582
2005 = 163.268
2006 = 170.154
Wäre schon toll, wenn Du den Link zur Quelle angeben könntest. Dann muss man nicht immer suchen.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.681.649 von tropezon am 20.09.07 22:53:51

Ist Dir aufgefallen wie die 10 jährigen Bonds in den USA heute gestiegen sind? Erste Anzeichen für das was ich geschrieben habe
tropezon, ich weiss ja nicht, du schreibst doch immer,zinsen bleiben unten,,ich habe noch nie gehoert das du die zinsen steigen siehst??
also bin ihc das nicht immer , der im langfristigen zeitfenster,stark steigende raten sieht,,egal wie die fed reagiert hat zz.

BERNANKE hat aber dem dollar einen todesstoss versetzt,,, und ih glaube nicht mehr,das der dollar mittelfr. hoeher geht ( 1/3 der anleihentranhe in usd gekauft vor wochen).
lt zyklentheorie korrekter kauf, auch chartt. ,, das aber bernake so ein aussetzer bekommt, und die fed diskreditiert, na denn...
die 20 jaehrige unterstuetzung des dollarindex ( entg der weltwaehrungen) ist nach unten gebrochen und verheisst nichts gutes

zu weizen

gibt es noh eine bessere zahl ...im jahr 1778 gaben die bewohner 98% des einkommens fuer weizenrohprodukte aus, heute nur 0,1% ein fall von ueber 99%,,,
na denn...wenn dieser superlangfristtrend gebrochen wird,,,,dann bekommen wir 100 jahre hausse, wie bei den immos,da zeig er in die andere richtung,seit xx jahren,maht dann auh eine hundertjahresbaisse

quatsch

nochmal meine meinung

langfristig wird die landbevoelkerung der gewinner und die stadtbevoelkerung die verlierer, aufgr real steigender rohstoff preise und damit auch bodenpreise, begr auch mit dme inflationsbereingten C R B index

ps hat niht mal weizen der bushel weit ueber 1 milliarde mark gekostet waehrend der hypoinflation ....

tschau.................

[spain98]

PEDRO GIL FLORES CONSULTOR INMOBILIARIO
«La venta de viviendas en la costa está parada»

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Murcia se prepara para las vacas flacas que se atisban en el horizonte más cercano. Ayer organizó un seminario sobre estrategias para conseguir ventajas competitivas en el sector cuyo ponente fue Pedro Gil, consejero delegado de la consultoría Gladius Real Estate.

-¿La crisis inmobiliaria afecta especialmente a Murcia?

-El panorama de declive en la compra de viviendas no difiere en la Región de la media nacional, pero es especialmente preocupante por las actuaciones de los resort realizadas en los últimos años que ahora están sin digerir por el mercado.

-¿Han dejado de comprar también los extranjeros?

-La demanda se ha ralentizado tanto entre los nacionales, por la subida de los tipos de interés, como entre los extranjeros,que han recibido una mala imagen del mercado y se han interesado por otros lugares.

-¿Los promotores necesitan ahora buscarse ventajas competitivas para sobrevivir?

-La planificación estratégica es siempre necesaria, pero cuando han estado despachando una venta tras otra no lo han percibido. Ahora planificar es más difícil porque el sector tiene que auto-ajustarse. Las ventajas competitivas están ahora en la disponibilidad de suelo ordenado y en la capacidad de financiación.

-¿Van a bajar los precios?

-El precio de las viviendas había subido hasta casi el límite de la solvencia del consumidor, por lo que tendrán que ajustarse a la disminución de la demanda.

-¿El parón a la construcción será compensado por algún otro sector?

-Lo que está estancado es la construcción residencial. Parte de los puestos de trabajo pueden compensarse con la construcción no residencial, pero puede que ésta también se esté ajustando, y por la obra civil. Pero en ningún caso el efecto sustitución va a ser completo, y el empleo en la industria no se genera de la noche a la mañana, por lo que lo óptimo sería un ajuste gradual en el ritmo de construcción.

-¿Qué ritmo de construcción es el sostenible?

-Recientes estudios confirman que hay una demanda estructural de medio millón de viviendas de primera residencia. Este es un nivel sostenible para los próximos años hasta que varíe la demografía.

-¿Y la segunda residencia?

-La venta de viviendas de segunda residencia está estancada, sobre todo en la costa.
-¿Cuál es el futuro del sector inmobiliario?

-Las pequeñas empresas familiares seguirán abandonando el mercado y aumentarán las operaciones corporativas de adquisición y fusión. El sector se va a concentrar y reducir.

http://www.laverdad.es/murcia/prensa/20070919/region_murcia/…

La venta de viviendas turísticas cae un 50% en la Costa del Sol
La venta de viviendas turísticas en la Costal del Sol ha caído más de un cincuenta por ciento debido al alza de los precios y la subida de los tipos de interés, según explicó el director de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) en Málaga, José Antonio Pérez.

El mercado inmobiliario en la costa malagueña "está contraído" y el producto residencial ha perdido competitividad frente a otros destinos como Marruecos, Brasil, México, Croacia o Bulgaria, donde los precios son más asequibles, manifestó Pérez.
(...)
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/04/43_venta_vivi…
Derselbe Artikel übrigens auch in Consumer (aus dem Du zitiert hast, dass in den nächsten 5 Jahren mehr Ferienimmobilien verkauft werden).
Am 04.06.2007 schreiben die:
La venta de viviendas turísticas en la Costal del Sol cae más de un 50%, según el IPE
El alza de los precios y la subida de los tipos de interés son dos de las principales causas de este comportamiento

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/06/04/163409.php

Und am 13.09.2007:En España se venderán en los próximos cinco años 650.000 viviendas vacacionales, según fuentes del sector
La zona más demandada para este tipo de inversiones continúa siendo la Costa del Sol
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/09/13/166884.php

Also ich weiss ja nicht. Das ist irgenwie ein ganz klein wenig widersprüchlich. Findest Du nicht auch? Zumal in einem Zeitraum von nur 3 Monaten.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.682.513 von spain98 am 21.09.07 07:37:49

Spain,

Also ich weiss ja nicht. Das ist irgenwie ein ganz klein wenig widersprüchlich. Findest Du nicht auch? Zumal in einem Zeitraum von nur 3 Monaten.

Sicher sehe ich das auch so. Damit stößt Du bei mir offene Türen auf. Bin nicht ich derjenige, der immer die Medien „ verflucht“ und ihre Unzuverlässigkeit anprangert?? Solange die Medien in eure Richtung gehen, seid ihr still und versucht mich nur lächerlich zu machen. Und, wenn es andersherum ist, dann widersprechen sich die Medien......... Ein Tag so, am anderen so.....

Wäre schon toll, wenn Du den Link zur Quelle angeben könntest. Dann muss man nicht immer suchen.

Du bist begabter als ich. Ich habe den link nicht kopieren können, warum auch immer, deswegen nur Quellenangabe.

Aber Deine Verkaufszahlen habe ich nicht gefunden. Wo sollen die zu finden sein?

Nun, mein lieber spain ( darf ich das zu Dir sagen? ), subtrahieren wirst Du noch ohne meine Hilfe können. ... 2006 – 2005 = x

Ich denke, daß diese Situation zunehmend bei den Spaniern eintreten wird und halte deshalb steigende Verkaufszahlen bei Ferienimmobilien für wenig wahrscheinlich.

Auch hier solltest Du selbst draufkommen. Steigt die Zahl der Ferienimmobilien, wenn in 2006 --- 170.154 Einheiten verkauf worden sind und für 2007 N U R 100.000 geplant sind???
# 4478 -- Also, bei 100.000 für 2007 und dann 10 % steigend liegt schon an der unterste Grenze.

Mann oh Mann, ich muss mich immer wieder fragen: schreibe ich wirklich so ein schlechtes Deutsch ? ( wie schon einer bemerkt hatte ) Oder ließt ihr nur oberflächlich meine Beiträge ? oder versteht ihr sie einfach nicht?
Das gleiche gilt für lapamita.

tropezon, ich weiss ja nicht, du schreibst doch immer,zinsen bleiben unten,,ich habe noch nie gehoert das du die zinsen steigen siehst??

Ich habe noch NIE geschrieben, dass die Zinsen IMMER unten bleiben und auch nicht, dass sie NIE steigen.
Ich habe lediglich auf die Zinsdifferenz zwischen $ und € hingewiesen. NICHT auf die Zinshöhe, kleiner aber feiner Unterschied.

na denn...wenn dieser superlangfristtrend gebrochen wird,,,,dann bekommen wir 100 jahre hausse , wie bei den immos,da zeig er in die andere richtung,seit xx jahren ,maht dann auh eine hundertjahresbaisse

Das ist lächerlich, was Du hier von Dir gibst NUR UM RECHT ZU HABEN.

Man kann auch 1974 mit 29,81 Cts oder 1996 mit 8,25 Cts oder 2003 mit 4,97 Cts nehmen.
Dann sind es eben nur 88 % Baisse in 33 Jahren oder 57 % Baisse in 11 Jahren oder 30 % Baisse in 4 Jahren. Du kannst es Dir aussuchen.

Und weil Du gerade wieder von Hyperinflation schreibst und sie erwartest, weißt Du, was eine Hyperinflation ist und wie definierst Du sie ???

Tropezon

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.685.621 von tropezon am 21.09.07 11:56:30

Das ist lächerlich, was Du hier von Dir gibst NUR UM RECHT ZU HABEN.


sorry ih will niht recht haben ,sondern habe meine meinung wiedergegeben,,und auf 3 jahre liegen wir niht im minus sondern stark im plus

Und weil Du gerade wieder von Hyperinflation schreibst und sie erwartest

ich erwarte keine hyperinflation,sondern stark steigende inflationsraten,,,die ggf in ferner zukunft in einer hyperinflation enden kann.

wie ich hyper definiere,,,,, na geh mal auf wikpedia,,aber sage ich es mal so, wenn die geldmengen weiter wachsen,die schulden ueberhand nehmen, und nur durch neues geld getilgt werden,werden die importpreise immer teurer, da die waehrung immer weiter abwertet.usw...
naja das brauche ich ja jetzt nicht alles aufzushreiben

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.685.621 von tropezon am 21.09.07 11:56:30

Das ist lächerlich, was Du hier von Dir gibst NUR UM RECHT ZU HABEN.


sorry ih will niht recht haben ,sondern habe meine meinung wiedergegeben,,und auf 3 jahre liegen wir niht im minus sondern stark im plus

Und weil Du gerade wieder von Hyperinflation schreibst und sie erwartest

ich erwarte keine hyperinflation,sondern stark steigende inflationsraten,,,die ggf in ferner zukunft in einer hyperinflation enden kann.

wie ich hyper definiere,,,,, na geh mal auf wikpedia,,aber sage ich es mal so, wenn die geldmengen weiter wachsen,die schulden ueberhand nehmen, und nur durch neues geld getilgt werden,werden die importpreise immer teurer, da die waehrung immer weiter abwertet.usw...
naja das brauche ich ja jetzt nicht alles aufzushreiben

das wichtigste habe ich vergessen,,wenn das vertrauen in pappiergeld weg ist

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.682.654 von spain98 am 21.09.07 08:13:36

Spain,

ein Satz möchte ich erwähnen, den Du nicht unterstrichen hast, aber sehr wichtig ist. Er stammt aus einer Studie dich ich vor einigen Tagen gelesen habe und leider nicht mehr finde.

-¿Qué ritmo de construcción es el sostenible?

-Recientes estudios confirman que hay una demanda estructural de medio millón de viviendas de primera residencia. Este es un nivel sostenible para los próximos años hasta que varíe la demografía.

In der Studie stand das auch, als Durchschnittszahl der letzten 2 Jahren, Es kommen jährlich 500.000 Haushalte neu dazu, sprich Bedarf von 500.000 Wohnungen. Wenn wir jetzt die 130.000 Ferienimmobilien dazu rechnen sind wir bei einem Bedarf von 630.000 Immobilien jährlich. Nicht schlecht, oder? Die jährliche 800.000 Immigranten lasse ich außenvor, weil ich nicht weiß, ob sie vielleicht in der halbe Million Haushalte schon inbegriffen ist.

Wenn also der Neubau seine Zahlen reduziert wie geplant, auf ca. 650.000 in diesem Jahr und ca 500.000 in den 2 folgenden, haben wir wieder ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, dass dem Markt sehr gut tut und ihn wieder kräftig reanimiert. Mit kräftig meine ich ca. 5 % oder etwas mehr jährlich.
Das ist mit ein Grund, warum mein Optimismus mittel- und langfristig ungebremst ist. Das soll aber wiederum nicht heißen, dass in 2008 der Markt eventuell leicht schwächeln könnte, Betonung liegt auf leicht.
Die Zahl der „ Visados“ im ersten Halbjahr ist relativ höher, ich denke hauptsächlich durch den Vorzieheffekt, bedingt durch die neuen Gesetze. Aber ich erwarte, dass sie sich im zweiten Halbjahr stark reduziert.

Übrigens, ich könnte ein Artikel von der „Asociación de Promotores Inmobiliarios de Murcia „ hereinkopieren der 2 Monate alt ist und in dem ganz andere Sache stehen. Damit wären wir wieder bei den widersprüchlichen Medien.

Falls sich jemanden für den neuesten Stand der Gehälter in Spanien interessiert:

http://www.ine.es/daco/daco42/etcl/etcl0207.pdf

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.690.158 von tropezon am 21.09.07 17:06:35

jetzt ist es ja amtlich ,dank dem link

die gehaelter die ausgewiessen werden sind inl aller bonuszahlungen

( hier wurden sie mal mit salario ordianrio y salario total)

asugewiessen.
die bonuszahlungen betragen bald 20% des gesammteinkommens, und koennen auh jederzeit wegfallen.
1686,16 slarion media inl zulagen

maht brutto pro jahr 20400 inl zulagen
ohne zulagen
1448,00 x 12 aca 17500


also unsere alten zahlen stimmten alle

wohlgemerkt brutto

[lapamita]

entschuldige meine schrift, aber ich glaube muss zum shop, auf dem notebook haengen ein paar buhstaben. meist das C

SORRY

TROPE DU BIST FEST GEMAHT

Mit kräftig meine ich ca. 5 % oder etwas mehr jährlich.
Das ist mit ein Grund, warum mein Optimismus mittel- und langfristig ungebremst ist.

EINE KONKRETE AUSSAGE

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.690.158 von tropezon am 21.09.07 17:06:35

Schöner Link ....

Danke

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.695.279 von lapamita am 22.09.07 07:15:07

Lapamita,

TROPE DU BIST FEST GEMAHT

Meinst Du ich wäre abgemäht, wie eine Wiese im Herbst....

nicht aus dem gesamten Kontext heraus nehmen und beachten, dass ich den Konjunktiv verwende: WENN..... und die MÖGLICHEN Preiszuwächse ab 2010 datiere.

Wenn also der Neubau seine Zahlen reduziert wie geplant, auf ca. 650.000 in diesem Jahr und ca 500.000 in den 2 folgenden, haben wir wieder ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, dass dem Markt sehr gut tut und ihn wieder kräftig reanimiert. Mit kräftig meine ich ca. 5 % oder etwas mehr jährlich.

Und ergänzt habe ich mit:

Das soll aber wiederum nicht heißen, dass in 2008 der Markt eventuell leicht schwächeln könnte, Betonung liegt auf leicht.


die bonuszahlungen betragen bald 20% des gesammteinkommens, und koennen auh jederzeit wegfallen.

IRRTUM

Ich erkläre Dir gerne, was in Spanien die Bonuszahlungen sind, nämlich das 13 te und 14 te Gehalt ( also nix mit wegfallen.)
Wenn Du die Studie liest – Du kannst es aber auch auf dem Bild erkennen – wirst Du feststellen, dass die Gehälter im Zweiten und 4 Trimester jeweils höher sind ( durch die 2 zusätzliche Gehälter ) und im 2ten Semester immer höher als im Ersten.

Und lapamita, das wichtigste darfst Du nicht vergessen. Die große Mehrheit der Spanier haben 2 Einkommen, die Überweisung und der UMSCHLAG.

also unsere alten zahlen stimmten alle

Na,na, da kann ich mich an andere Aussagen erinnern .... wie viel mal hast Du und andere behauptet, dass sie NUR 1.000 € verdienen? Schon vergessen? Und gerade letzte Woche den Artikel und die Fernsehsendung über Madrid ( beide zusammen 1.900 € ). Schau Dir mal an, was die Madrilenios verdienen, 33 % mehr als die Comunidad Valenciana z. B., seite 3 und 9:

Por comunidades, los salarios más elevados se dan en Comunidad de Madrid (2.004,16
euros por trabajador y mes), Cataluña (1.879,15 euros) y País Vasco (1.872,57 euros). Por
el contrario, Extremadura (1.336,08 euros), Galicia (1.382,72 euros) y Canarias (1.397,45
euros) tienen los más bajos.

Hier eine Übersicht:





Tropezon

PS Azul, warum das grinsen???

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.661.802 von K1K1 am 19.09.07 15:08:43

Wieso sollten Banken, Filialen schließen? Was hat das mit dem Immobilienmarkt zu tun? Brauchen dann die Bankkunden keine Ansprechstelle mehr?




22.09.07
In Spanien steigt die Nervosität
Immobiliensektor steuert in die Krise, doch der Regierungschef macht auf schön Wetter

Von Ralf Streck, Madrid

In Spanien hat sich in den letzten Jahren eine Immobilienblase gefährlich aufgebläht. Sie beginnt zu platzen.

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Angesichts der US-Hypothekenkrise und panischer Kunden vor den Filialen des britischen Hypothekenfinanzierers Northern Rock steigt auch in Spanien die Nervosität. Für Unruhe sorgen insbesondere die Aussagen des Präsidenten von Northern Rock, auch drei spanische Banken seien im Zuge der Finanzmarktkrise in Bedrängnis geraten und hätten eine Finanzspritze der Europäischen Zentralbank (EZB) erhalten. Die Aktienkurse an der Börse in Madrid gingen daraufhin in den Keller, Banken verloren bis zu neun Prozent an Wert. Die spanische Notenbank dementierte zwar, dass spanische Banken eine EZB-Spritze erhalten hätten, erklärte aber, »dies heißt nicht, dass sie nicht mit Problemen zu kämpfen haben«.

Es wird immer klarer, dass die Finanzkrise an Spanien nicht vorbeigehen wird. Die Bankenvereinigung AEB scheiterte diese Woche mit ihrem Versuch, die Großbanken dazu zu bewegen, eine gemeinsame Erklärung zu unterschreiben. Darin sollte festgestellt werden, dass Ökonomie und Finanzsystem des Landes von der Hypothekenkrise, die in den USA ausgelöst wurde, nicht betroffen seien.
Der sozialistische Regierungschef José Luis Rodríguez Zapatero verkündete am Mittwoch, die spanische Ökonomie genieße »intern und extern ein großes Vertrauen«. Man sei darauf vorbereitet, den »Turbulenzen im Finanzbereich« zu begegnen. Damit versuchte er, Aussagen seines Wirtschaftsministers Pedro Solbes zu begegnen. Der hatte erklärt: »Wir befinden uns in einer Situation der Ungewissheit und der Unbestimmtheit, was schlecht für die Wirtschaft ist.«
Zapatero macht schönes Wetter, denn vor den Wahlen im Frühjahr kann er kein Störfeuer von der Konjunkturseite gebrauchen. Dabei ist der heimische Immobilienmarkt längst in der Krise. So wurden laut der Maklerfirma Don Piso in den ersten Monaten des Jahres 25 Prozent weniger Transaktionen abgeschlossen als im Vorjahreszeitraum. Auch ein Maklersterben hat eingesetzt. Der Präsident der Branchenvereinigung in Katalonien, Joan Ollé, wies schon vor einigen Wochen darauf hin, dass rund ein Viertel der Firmen und Filialen ihren Betrieb eingestellt habe. Seit dem Jahr 2000, als die Vermittlung von Immobilien liberalisiert wurde, hatte sich die Zahl der Niederlassungen auf 30 000 vervielfacht. Davon werde mindestens die Hälfte bis Mitte 2008 schließen müssen, heißt es aus der Branche.
Don Piso macht für die Probleme die Tatsache verantwortlich, dass die Immobilienbesitzer nicht bereit seien, die Preise den Marktgegebenheiten anzupassen und deutlich zu senken. In Großstädten wie Madrid und Barcelona werden für 30-Quadratmeter-Wohnungen bis zu 200 000 Euro verlangt. Dadurch werden sie allmählich aber unverkäuflich.
Ökonomen warnen indes davor, dass die Anpassung der Preise die bereits begonnene Abwärtsspirale noch beschleunigen würde. Dass im Urlaubsland Spanien die Arbeitslosenzahlen ausgerechnet im August deutlich gestiegen sind, weist auf einen Schwäche des Bausektors hin, der große Bedeutung für die Volkswirtschaft hat. Außerdem nimmt die Konsumnachfrage ab, weil immer mehr Familien in Finanznot geraten. Ihre Hypothekenkredite haben ihnen die Banken mit variablen Zinsen vergeben, die an den Euribor geknüpft sind. Der Zinssatz, den die Banken untereinander für die Kreditvergabe verwenden, hat gerade mit 4,7 Prozent ein Sechsjahreshoch erklommen. Die Zinslast dreht immer mehr Spaniern die Luft ab.
http://www.nd-online.de/artikel.asp?AID=116619&IDC=3

[spain98]

Nochmal zum Thema Gehälter in Spanien.
Definition: Coste Salarial (laut INE)
Enthält alle Vergütungen, sowohl in Geld, als auch in Sachleistungen, gezahlt an die Arbeitnehmer für Ihre Arbeit im Angestelltenverhtnis. Demnach enthälz der Coste Salarial den Grundlohn, zusatzvergütungen, Vergütungen für Überstuden, Extravergütungen und verspätete Vergütungen.
All diese Komponenten sind Bruttobeträge, also vor Lohnsteuerabzügen oder Sozialversicherungsbeträgen, die der Arbeitnehmer zu zahlen hat.

Der Coste Salarial ist also der Bruttoarbeitslohn vor jeglichen Abzügen und beinhaltet Extrazahlungen wie z.B. das 13. und 14. Gehalt, welches in Spanien entweder jeden Monat anteilsmäßig oder zweimal pro Jahr ausgezahlt werden kann.


Coste salarial pro Arbeitnehmer und Monat der letzten 4 veröffentlichten Quartale:
TOTAL 3Q/06 1549,36
TOTAL 4Q/06 1743,41
TOTAL 1Q/07 1604,69
TOTAL 2Q/07 1686,18

Quelle:
http://www.ine.es/daco/daco42/etcl/etcl0306.xls
http://www.ine.es/daco/daco42/etcl/etcl0406.xls
http://www.ine.es/daco/daco42/etcl/etcl0107.xls
http://www.ine.es/daco/daco42/etcl/etcl0207.xls

Wenn ich die Durchschnitssmonatsgehälter addiere und dann wieder durch 4 teile, habe ich das monatliche Bruttogehelt eines Jahres (wohlgemerkt: da sind das 13. und 14 Gehalt nach der Definition bereits enthalten).
Das ergibt 1645,91 €.
Dies wird nun mit 12 Multilpiziert (Jahr hat 12 Monate und das 13. und 14. Gehalt ist ja nach der Definition bereits berücksichtigt) und ergibt ein Jahresbruttogehalt vor jeglichen Abzügen von 19.750,92 €.

Was für Abzüge mus man ansetzen?
Das ist der Arbeitnehmeranteil der Sozialversicherung und die Lohnsteuer. Da hab ich jetzt mal in einen Gehaltsrechner eingegeben und dann kommen NETTO heraus bei 12 Gehältern (13. und 14 verteilt auf die 12)

Sueldo bruto anual 19750
Retención IRPF 2567.5
Seguridad Social anual 1254.13
Sueldo Neto anual 17182.5
Neto mensual / Nómina 1327.36
Neto pagas extra 0
http://www.calcularsueldoneto.com/

Durchschnittlich bekommt ein Arbeitnehmer in Spanien Netto 1.327,36 € pro Monat, also 15.928,32 pro Jahr.

Wenn er eine Hypothek hat und pro Monat 750,-€ zahlt, dann bleiben ihm pro Monat 577,- € zum Leben.
Aber weil er ja pro Jahr 9000 € für die Finanzierung aufwendet, kann er darüber 15% von seiner Steuerschuld absetzen. Er bekommt dann also von den gezahlten 2567,5 € Einkommenssteuer 1.350€ zurück. Das ist immerhin ein netto Monatsgehalt.
Damit kann er dann sein prestamo personal zahlen, daß er wahrscheinlich auch och haben wird.
Also so richtig grosse Sprünge kann man damit nicht machen und wenn die Zinsen steigen, dann bleibt von den 577,- € zum Leben noch weniger übrig.
So sieht das bei einem durchschnittlichen Arbeitnehmer in Spanien aus.
Dieht jemand einen Denkfehler?

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.696.898 von spain98 am 22.09.07 15:46:08

Wenn er eine Hypothek hat und pro Monat 750,-€ zahlt, dann bleiben ihm pro Monat 577,- € zum Leben.

Sieht jemand einen Denkfehler?

ja-ich

zum "leben" habe ich das geld über, welches ich nicht notgedrungenermassen für feste ausgaben benutzen muss.

das kommt monatlich noch als belastung dazu:

lebensmittel (bei sparsamen junggesellenhaushalt): € 120
energiekosten (wasser, strom, etc): € 60
telefon: € 30
autoversicherung anteilmässig: € 40
unterhalt auto (revisionen, reifen etc.): € 50
benzinkosten (schnitt bei ca 800km fahrleistung/monat): € 60
kleidung (setze ich mal so an): € 50

das wären in summe nochmal € 410. blieben ganze € 170 zum "leben"!

da sind keiner kinder bei (schulgelder, lebensmittel, kleidung etc)
da ist kein restaurantbesuch oder ausgang mit freunden dabei
da sind keine unvorhergesehen kosten dabei
etc, etc, etc,

ich wollte es nur mal bemerkt haben
rio

[lapamita]

@tropezon

spain hat es dir netto ausgerechnet.

wie viel mal hast Du und andere behauptet, dass sie NUR 1.000 € verdienen?

und dies behaupte ich weiterhin,,denn siher verdienen viele unter dem durchnittsgehalt von netto 1350 euro.

ihn kenne viele die fuer 1000 arbeiten.

den damaligen satz von dir ,trage ih dir bis heute noch nach

errinerst du dich????

ziat trope

ich kenne keine leute die fuer 1000 arbeiten, in solchen kreisen bewege ich mih nicht


gruss

[schlier]

Servus,
nur nochmal zu dem recheneispiel. Wenn man 750 € Hypothek hat bei 1300 einkommen, dann is man doch kurz vor dem scheintod. Aber ich gehe eher davon aus dass dann beide arbeten und dan sind es 2600 €.

Nochmal zur rechnung. Jeder der selbst eine immobilie hat weiß doch, dass die kosten weit höher sind als nur die hypothek. Heizung, wasser, versicherung, reparaturen usw. usw.
Da kommen sicher nochmal, in deutschland zumindest, bei nem kleinen häuschen 200 € mtl. zusammen.
Servus