Spanien vor Immobiliencrash? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 12)

[tropezon]

!

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[Art Bechstein]

lief gerade über den Ticker...

DJ Spanish New Home Sales Fall 30% Aug-Oct - Industry Assoc

MADRID (Dow Jones)--New home sales in Spain have fallen 30% between August and October as one of the euro-zone's biggest housing booms comes to an end, according to G-14, an association of the country's 14 largest construction and real-estate firms.

In a meeting Wednesday with journalists, G-14 Chairman Pedro Perez Fernandez said new home sales slowed around 15% in the first half of the year.

Perez said 490,000 new homes should be sold in 2007, down from 600,000 in 2006.

After a decade-long surge fueled by historically low interest rates and strong population growth, demand for housing is slowing and real estate companies are having difficulty financing new projects, Perez added.

"Our lifeblood is the financing we receive and it has become more difficult to access credit, especially in the past six months...the banks are more selective about financing now," Perez said.


-By Jason Sinclair, Dow Jones Newswires; 34 913958127; [e-mail]

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.740.228 von spain98 am 12.12.07 15:59:37

Jetzt wird es wieder interessant. Die Registerführer haben die Statistik für das 3 Quartal 2007 veröffentlicht.

Ja, und gleich vorab:

Wer sagte noch, dass im Jahr 2007 die Neubau Verkäufe um 40 % zurück gehen???

2006 wurden 367.296 Neue Immobilien verkauft

In den ersten 9 Monaten 2007 = 267.296 neue Immobilien.

Das sind schon 68,6 % von 2006, und noch stehen 3 Monaten aus.

40 % weniger ??? aber Hallo!!

Grüße

Tropezon

[spain98]

Es sieht nicht gut aus.
In 3Q 2007 35.799 weniger Verkäufe als in 3Q 2006. Rückgang von knapp 16%. Diesmal sind die Rückgänge bei den Gebrauchtwohnungen (-19,98%) deutlich stärker als bei den neuen (-10,32%).

Vergleicht man die Quartale 1-3 in 2006 und 2007 gehen die Verkäufe insgesamt um 12,01% zurück. Die neuen verlieren 12,02% und die gebrauchten 11,99

Bei den Neubauwohnungen sollte man beachten, daß die Rückgänge demnächst erheblich steigen werden. Pronmotoren selbst haben Verkaufsrückgänge (Reservierungen) zwischen 20 und 50% gemeldet. Zwischen Reservierung und Eintragung vergehen oft mehr als 1 Jahr, weil die Wohnungen ja teilweise noch im Bau sind.Der richtige Hammer kommt also noch.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.743.113 von spain98 am 12.12.07 18:46:35

Im 4 Quartal 2006 wurden nach registradores 203.993 Wohnungen registriert.
Wenn es dieses Jahr im 3. Quartal 12% weniger sind (nicht unwahrscheinlich), dann wären das nur noch 179.513 (neu & gebraucht).
Dann käme man für 2007 auf insgesamt 806.125 Einhaiten. Das wären 109.978 Einheiten weniger.

Hatte ich schon in meinem Posting 4738 Anfang Oktober so geschätzt.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.740.228 von spain98 am 12.12.07 15:59:37

SEHR aufschlussreich - danke

seite 38/39 (verhältniss der monatlich zu zahlenden hypoquote versus einkommen)

und das beim jetzigen euribor.

wo hier in den nächsten jahren ein wachstumsmarkt herkommen soll, ist mir ein rätsel. da bedarf es erstmal einer ordentlichen konsolidierung.

[rothfinanz]

Welche Anlagen empfehlt ihr, wenn man auf einen "Immobiliencrash" in Spanien setzen möchte?
Hatte mal ein Short Zertifikat von ABN Amro gesehen, dass die drei größten Bauunternehmen Spaniens abdeckte. Leider finde ich es nicht mehr.
Ideen?

[rioja94]

die grossen baufirmen verkaufen alles was nicht niet und nagelfest ist, um ihre finanzierungsschulden den banken zurück zu zahlen. dazu gehören vor allem grund und boden, welcher bisher 20% verliert. an der küste sind es sogar bis 30% abwertung. diese region ist davon besonders betroffen!

gut beraten, wer hier NICHT auf steigende preise spekuliert hat


Las cuentas pendientes de las inmobiliarias
La caída de ventas de las viviendas es ya una realidad y el sector afronta 2008 con temor a una crisis severa
CARMEN SÁNCHEZ-SILVA 09/12/2007



La crisis se ha instalado en el negocio de la edificación residencial. En 2007 el mercado de la vivienda ha marcado un punto de inflexión, tras registrar crecimientos de vértigo desde finales de la década de los noventa del pasado siglo, que han llevado a las inmobiliarias españolas a marcar récords de ventas y beneficios durante los últimos siete ejercicios. Este año ya no será así, de hecho, los resultados que han obtenido en el tercer trimestre las empresas que cotizan en Bolsa reflejan que los tiempos del boom se han terminado. Astroc, Reyal Urbis e Inbesós son las tres compañías que han cerrado septiembre con números rojos; mientras que Fadesa, Parquesol y Riofisa han sufrido un descenso importante en sus beneficios.

Hasta septiembre, los beneficios de las inmobiliarias cotizadas en Bolsa han bajado un 10%, descontando al Grupo Colonial
Las cosas están cambiando, como sucedió en 2006 en el tablero inmobiliario, en el que tres empresarios que lideraban compañías de tamaño medio se hicieron con los peces gordos del sector, creando Grupo Colonial, Martinsa Fadesa y Reyal Urbis, unos conglomerados a los que el peso de la deuda -la mayor del negocio, junto la acumulada por Metrovacesa-, les está poniendo actualmente contra las cuerdas. El coste de estas macrooperaciones y las nuevas normas contables, que en casos como el de Colonial arrojan unos resultados no comparables con los de 2006, unido a la caída en los ingresos por las ventas de viviendas, que oscila entre el 22% y el 60% en comparación con el tercer trimestre del año anterior, han provocado que los beneficios del conjunto de las inmobiliarias que fluctúan en el mercado bursátil bajen un 10%, descontando a la empresa presidida por Luis Portillo al no ser sus cifras equiparables.

Pérdidas en la Bolsa

Y se trata de un gran cambio para un sector acostumbrado a ganar dinero a espuertas. Ya lo ha ido anticipando la Bolsa durante estos últimos meses. Tras la crisis protagonizada por Astroc en el pasado mes de abril, las inmobiliarias han perdido más de 14.000 millones de euros en el parqué. Y las previsiones para lo que resta de año y para 2008 no son precisamente optimistas.

Entre el brusco descenso de las ventas de viviendas que están registrando estas empresas y la falta de liquidez que se acusa en el mercado financiero desde que este verano estallase la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos, un halo de desconfianza se cierne sobre el sector. El comprador de pisos espera que los precios bajen para adquirirlos y los bancos, cargados con una deuda de 282.000 millones de euros por parte de las compañías inmobiliarias, les han cerrado el grifo de la financiación. En consecuencia, las promotoras han paralizado el desarrollo de nuevos proyectos hasta que no vendan un stock de viviendas que el director de Negocio de Caixa Catalunya, Andreu Plaza, cifra entre 350.000 y 500.000 unidades en España.

Así, 2007 y 2008 se convertirán en ejercicios en los que la estrategia del crecimiento del negocio y la internacionalización pasen a segundo plano entre las inmobiliarias. Ahora lo importante es la gestión de la deuda, señala Jordi Boza, director de Centros Comerciales de Metrovacesa. Si no que se lo digan a empresas como Grupo Hábitat, que está siendo incapaz de digerir la adquisición de Ferrovial Inmobiliaria sin problemas. Tenía que devolver este año 445 millones de euros del préstamo de 1.745 millones que le otorgaron 38 entidades financieras, pero, por ahora, sólo devolverá 375 millones.

También, Colonial ha renegociado su crédito y Martinsa Fadesa y Reyal Urbis están llegando por los pelos a pagar sus cuotas, según se dice en el mercado. Además, las grandes empresas endeudadas están tirando de la venta de activos (fundamentalmente suelo y, en menor medida, edificios) para ir pagando sus cuentas pendientes y, a la vez, para maquillar sus resultados en la medida de lo posible.

"La caída de las ventas de viviendas y el aumento de los costes financieros ya están pesando y caracterizará los resultados de 2007", asegura el director general de una empresa patrimonialista. No hay que olvidar que, por ejemplo, Fadesa paga 250 millones de euros de costes financieros, y Vallehermoso, 120 millones. Ambas tienen en marcha un plan de ventas de activos que, en el caso de la primera, incluye suelo y hoteles por valor superior a 1.000 millones de euros y, en el de la segunda, suelo por 300 millones en 2007. "El año que viene tendrán un efecto más grave en las cuentas de las inmobiliarias", añade el directivo. A su juicio, con tanto producto en venta, los precios de los edificios de oficinas, comerciales e industriales han bajado, "todavía menos del 5%, aunque pueden descender un poco más porque hay muchas compañías interesadas en vender para atender sus compromisos financieros".

Cae el precio del suelo

El suelo, mucho más abundante, ha recortado aún más sus precios, según el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, que mantiene que el listón para construir pisos cotiza un 20% por debajo del valor en que fue tasado en 2006 y, si se encuentra en la costa española, un mercado notablemente más afectado por la crisis, el descenso puede superar el 30%.

Aunque no sólo hay activos en el mercado, también "hay montones de inmobiliarias en venta", añade Echavarren, quien vaticina para el próximo año que "muchos de los terrenos que no van a conseguir colocarse a otras inmobiliarias porque no los quiere nadie, pasarán a ser propiedad de los bancos. Estas situaciones de iliquidez de múltiples suelos llevarán a muchos procesos de suspensión de pagos entre las empresas, como ha ocurrido ya con la valenciana Llanera. Y también a que el sector terciario se contagie de la crisis del residencial", pronostica. En consecuencia, 2008 será un peor ejercicio para las inmobiliarias que el año que ahora se cierra.

Unos últimos datos para ilustrar la que se avecina. Según la firma de servicios por Internet Axesor, si en 2006 se crearon 36.765 sociedades inmobiliarias (promotoras, arrendadoras, intermediarias...), en los once primeros meses del ejercicio en curso se han constituido el 24% menos: 28.114, y si entonces se disolvieron 2.092, hoy han sido 5.188 las que han cesado su actividad, con un aumento del 148%.

http://www.elpais.com/articulo/empresas/cuentas/pendientes/i…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.747.114 von rioja94 am 12.12.07 22:54:39

Rioja,

Es ist noch gar nicht so lange her, hast Du auch gejubelt nachdem die Presse einen Rückgang von 40 % der Neubauverkäufe in diesem Jahr verkündet hat.
Was ist daraus geworden?? Schon jetzt, nach nur 9 Monaten im Jahr 2007 zeigt sich, dass das alles nur warmer Wind war. Und sollte das 4te Quartal auch „nur“ ca. 10/15 % weniger zeigen, werden es am Ende vielleicht insgesamt ca. 10 bis 15 % weniger sein, aber keine 40 % wie prophezeit.

Die Zahlen, die jetzt publiziert worden sind, bestätigen die Erwartungen und die Prognosen die wir alle schon längst kannten, aber auch nicht mehr. Somit keine Überraschung.

Die Konsolidierung ist längst ein Fakt und hat auch die Sanierung eingeleitet. Der Rückgang der Bauanträgen in dem letzten halben Jahr ist ein sehr gutes Zeichen, wird sich noch beschleunigen und beweißt, dass die Hausaufgaben ernst genommen worden sind und gemacht werden. 2008 wird dadurch ruhiger und mit mehr Disziplin ablaufen und Mitte / Ende 2009 werden die ersten Stimmen laut, dass es an Baugrundstücken fehlt ( ausgelöst durch die neue „ Ley del suelo“ und die Immobilienpreise entsprechend reagieren.

Dass die Börsennotierten Inmobiliarias an Wert verloren haben, heißt noch lange nicht, dass „ ihre Produkten „ nämlich die Immobilien, den gleichen Weg, mit den gleichen Prozenten gehen werden. Oder glaubst Du, dass weil Porsche an der Börse 30 % verloren hat, der 911 er billiger zu haben ist ????

Und das was Du dick geschrieben hast:

Cae el precio del suelo

El suelo, mucho más abundante, ha recortado aún más sus precios, según el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, que mantiene que el listón para construir pisos cotiza un 20% por debajo del valor en que fue tasado en 2006 y, si se encuentra en la costa española, un mercado notablemente más afectado por la crisis, el descenso puede superar el 30%.

betrifft – wenn überhaupt – nur die Promotores mit ihren „ Rusticos“ , die für ihre diesjährigen Bilanzen noch ein wenig „ Manipulation „ machen wollen.
Kein einziger Grundbesitzer ( Privatmann ) wird nur ein Quadratmeter verkaufen, wenn ihm der Preis nicht zusagt und dann trocknen die Promotoren und Constructoren aus und das Spiel fängt von vorne an.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.746.392 von rioja94 am 12.12.07 22:01:35

Ja. Und interessant ist in dem Zusammenhang auch die durchschnittliche Laufzeit der Darlehen. Sie beläuft sich mittlerweile bei den Banken auf 28 Jahre und 8 Monate. Bei den Sparkassen auf 28 Jahre und 4 Monate.
In 4 Regionen, darunter auc Madrid und Katalonien, liegt die durchschnittliche Laufzeit bereits bei über 29 Jahren.

Entwicklung durchschnittliche Laufzeit 2005-2007:
3Q 2007 28 Jahre 5 Monate (ca. Durchschnitt Banken und Kassen)
3Q 2006 27 Jahre 3 Monate
3Q 2005 25 Jahre 6 Monate

Da bleibt bei weiteren Zinserhöhungen nicht mehr viel Spielraum für eine verlängerung der Laufzeiten zur Senkung der monatlichen Rate.

[spain98]

Geht es jetzt dem Konsum in Spanien an den Kragen?

¿Agotamiento? Zara registra el peor crecimiento de ingresos de los últimos cinco años
Erschöpfung? Zara registriert die schlechtesten Umsatzzuwächse seit den letzten 5 Jahren

Inditex ha vuelto a encender las alarmas sobre una posible crisis de consumo en España. Los beneficios de los nueve primeros meses del año presentados ayer por la empresa gallega (+30%) superan las previsiones de los analistas pero las ventas dejan muchas dudas. Aunque la cifra global arroja un crecimiento del 17%, hasta los 6.633 millones de euros, el dato del tercer trimestre es el peor de los últimos cinco años. Los ingresos en esos tres meses alcanzaron los 2.509 millones, un 14,6% más que el trimestre anterior, lo que supone la menor subida de un tercer trimestre en cinco años.

Además, es significativo el de las ventas por superficie comparada. En este apartado, las cuentas también flojean. Aunque la empresa no los hace públicos (sí lo hace semestre a semestre), analistas de Banesto la cifran en un crecimiento del 3,5%, lo que supondría de confirmarse el peor dato desde el segundo semestre de 2003, cuando una ola de frio rompió las cuentas de la firma gallega (-2%).

Un cálculo más simple de las ventas por tienda comparada confirma las dudas. En los nueve primeros meses del año los ingresos por tienda son de 1,872 millones de euros, ligeramente por debajo de las ventas por tienda del mismo periodo de 2006, que fue de 1,877 millones. Esta ralentización encaja con las cifras aportadas por los analistas de Banesto y encaja con el comportamiento de las cuentas de Inditex en periodos anteriores.

Así lo ha entendido también el mercado y castigó ayer a Inditex en Bolsa con una bajada del 5,13%, arrastrando al ibex 35 también a pérdidas. La compañía gallega cerró a 47,2 euros por acción. Los analistas están de acuerdo en que la razón es que, pese al aumento de los beneficios, los ingresos no han acompañado.

¿Crisis seria?
Nadie se atreve a calificar estos datos como crisis seria. La opinión generalizada es que habrá que esperar a los resultados del año completo y del primer trimestre de 2008 para ver si se trata sólo de una anécdota. Sobre todo porque no es la primera vez que las ventas por tienda de Zara se ralentizan y luego mejoran.

Además del citado segundo semestre de 2003, al año siguiente, en 2004, Inditex ingresó un 9% más en cada una de las casi 2.500 tiendas que tenía repartidas por el mundo. El año siguiente, 2005, fue un ejercicio más complicado y la facturación por tienda apenas subió un 5%, cifras parecidas a las que luego se hicieron en 2006. Esta es la razón por la que, de momento, no se puedan sacar conclusiones definitivas sobre si Zara está notando ya la crisis de consumo que se avecina en España (donde hace el 40% de su negocio) o es un descenso más cíclico.

El consejero delegado de la cadena, Pablo Isla, explicó ayer ante los analistas que Inditex mantiene sus planes de crecimiento en número de tiendas a nivel mundial. En cuanto a los ingresos, señaló que las expectativas son buenas por la mejora de las previsiones de ventas en Navidad y las posteriores rebajas.
http://www.cotizalia.com/cache/2007/12/13/9_crisis_crecimien…

[spain98]

Las inmobiliarias reconocen la evidencia: ven caídas reales de precios y la destrucción de 400.000 empleos

El G-14, grupo de las principales inmobiliarias del país, prevé que el precio de la vivienda se estanque, e incluso registre caídas en términos reales, en 2008 y que el sector destruya algo más de 400.000 empleos en los dos próximos años por el menor ritmo de construcción de nuevos pisos.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/12/12/91_inmobiliarias_p…

400.000 Arbeitslose mehr. Das wird den Konsum und Hauskauf ja nochmal richtig Gegenwind bringen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.753.564 von spain98 am 13.12.07 13:17:44

Geht es jetzt dem Konsum in Spanien an den Kragen?

Erschöpfung? Zara registriert die schlechtesten Umsatzzuwächse seit den letzten 5 Jahren


Ja, wirklich schlimm. In den ersten 9 Monaten ist der Umsatz nur um 17 % gestiegen und im 3ten Quartal gab es 2.509 Millionen Einnahmen, sogar nur noch 14,6 % MEHR als im 2ten Quartal.
Und die Gewinne sind zwar höher als die Analysten erwartet haben aber nur noch um 30 % gestiegen.

ARME FIRMA.

Wie nennt man so was in Deutschland: Jammern auf hohem Niveau???

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.753.748 von spain98 am 13.12.07 13:32:15

Las inmobiliarias reconocen la evidencia: ven caídas reales de precios y la destrucción de 400.000 empleos

Cotizalia ist ja noch gnädig. Las provincias meldet schon 500.000 in den nächsten 2 Jahren:

Los 'señores del ladrillo' afirman que el parón inmobiliario destruirá 500.000 empleos en dos años

http://www.lasprovincias.es/valencia/20071213/economia/senor…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.lasprovincias.es/valencia/20071213/economia/senor…

Auffallend ist jedoch ein Satz:

En un contradictorio mensaje, el secretario general del G-14, Pedro Pérez, descartó que el negocio viva una crisis severa pero, al mismo tiempo, lanzó preocupantes mensajes.

In einer widersprüchlichen Meldung erklärt Pedro, der Handel macht keine ernsthafte Krise durch und gleichzeitig lanciert er beunruhigende Meldungen:

Ja, die Medien...........für jeden etwas ........ TOLL.

Tropezon

PS --- und es gibt immer noch Menschen, die den Medien glauben.

[tropezon]

Vielleicht beruhigen sich die Gemüter der Immobilarios, wenn sie folgende Meldung lesen:

El Ebro lleva a Aragón 17.000 millones de euros para levantar un nuevo Las Vegas
El macroproyecto contará con 70 hoteles, 32 casinos, 232 restaurantes, un hipódromo y campos de golf

El Gobierno de Aragón y un consorcio internacional firmaron ayer un protocolo de actuación para desarrollar el mayor complejo de ocio y juego del mundo en la desértica comarca oscense de Monegros, denominado Gran Scala, con una inversión de 17.000 millones de euros que serán aportados íntegramente por la iniciativa privada.

Private Investoren bauen das größte “ Spielzentrum „ der Welt in der Wüste von Monegros und investieren 17.000.000.000 €.

http://www.lasprovincias.es/valencia/20071213/mas-actualidad…

tropezon

[tropezon]

Insel der Glückseligkeit --- Marina Life Ibiza.

Der Luxuswohnungen Komplex wird erst 2009 fertiggestellt und schon sind 90 % ( in den ersten 2 Monaten, auf Plan ) der Wohnungen verkauft. Der m² Preis ist in einen Jahr um 80 % gestiegen, von 7.000 € auf 12.500 € pro m².

EL COMPLEJO, DE 300 APARTAMENTOS DE LUJO, NO PARA DE REVALORIZARSE
Marina Life Ibiza, donde el 'boom' del ladrillo atraviesa por su momento más dulce
Los pisos de este proyecto urbanístico se han revalorizado un 80% en el último año
En dos meses se vendió el 90% de sus 300 apartamentos diseñados por Jean Nouvel
El m² del enclave ibicenco lleva camino de convertirse en el más caro de España en breve

El metro que en 2006 costaba 7.000 euros, ahora asciende a 12.500 euros y subiendo. Además, quien quiera uno de sus 300 apartamentos lo va a tener difícil porque más del 90% se vendieron en tan sólo dos meses, entre junio y julio del pasado año.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/12/suvivienda/11974582…

tropezon

[tropezon]

Eine Studie der spanischen Zentralbank über die „ armen Spanier“.

La riqueza de las familias en 2005 era 10 veces superior a su deuda

In 2005 war das Vermögen der spanischen Familien 10 mal höher als ihre Schulden.

http://www.elpais.com/articulo/economia/riqueza/familias/200…

und noch eine Meldung, die darauf hindeutet, dass trotz Flaute im Immobiliensektor, wahrscheinlich die Ferienwohnungen wieder im Vormarsch sind. Erst mal in ihrer Geschichte sind im Land Valencia mehr Wohnungen verkauft worden als in Katalonien und Madrid.

Valencia adelanta a Cataluña y Madrid en compraventa de viviendas por primera vez

En el tercer trimestre se certificaron un 4,13% de compraventas menos que en el anterior
El bajón afecta más a la vivienda usada (-5,2%), que a la nueva (-2,6%)

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/11/suvivienda/11973692…

tropezon

[tropezon]

Harte Zeiten und kalter Wind werden prophezeit.

ESTUDIO 'LA COYUNTURA DEL SECTOR Y LAS PERSPECTIVAS PARA 2008' DE AGUIRRE NEWMAN

El precio de la vivienda caerá hasta un 10% en las capitales españolas durante el año 2008

Este descenso podría ser incluso superior en algunas zonas como la Costa del Sol
El exceso de oferta y la demanda latente determinarán una caída del 50% en las ventas
La construcción se reducirá hasta las 350.000 anuales en el periodo 2008-2009


Nachfrage ca. 450.000 jährlich ( die ja hier kürzlich bestritten wurden ) aber reduzierte Neubautätigkeit von nur noch 300 bis 400.000.

En esta situación, la demanda por creación de hogares en 2008 será de unas 450.000 viviendas anuales, volumen que no llegará a cubrir una oferta estimada por la consultora compuesta por entre 300.000 y 400.000 viviendas iniciadas al año (por debajo de las 550.000 esperadas por el Gobierno y de las 900.000 en 2006) y hasta 700.000 viviendas que inversores particulares sacarán progresivamente al mercado desde su propio patrimonio inmobilizado al no obtener la rentabilidad esperada.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/13/suvivienda/11975639…

Tropezon

[Karl68]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.757.665 von tropezon am 13.12.07 18:52:38

hallo tropezon,

schlechtes Wetter, oder warum schreibst Du heute so fleißig

Nachfrage ca. 450.000 jährlich


ist eine ziemlich mutige Meinung, nachdem von 10/2006 bis 9/2007 nur ca. 350.000 neue Objekte einen Käufer gefunden haben.


aber reduzierte Neubautätigkeit von nur noch 300 bis 400.000.


meines Erachtens noch zu viel Neubautätigkei; die Bauwirtschaft muß kurzfristig unter 300.000 jährlich, sonst wird der Neubaubestand - allein aus 2006 wohl um 200.000 nicht verkaufte Neubauten - nicht abgebaut.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.759.600 von Karl68 am 13.12.07 21:48:49

Hallo Karl,

Das Wetter ist nach wie vor sehr schön, blauer Himmel aber kalt geworden. Wir hatten heute nur noch 17 °.
War heute zu faul um was zu unternehmen.
Die Zahlen sind nicht „meine“ Meinung, sondern die von den „ Experten“. Ich halte mich von diesen Prognosen persönlich fern.

Trotzdem, die jährliche Nachfrage basiert auf die Eheschließungen, Scheidungen, Trennungen, Zuwanderungen und ist ziemlich realistisch. Dazu kämen noch die Feriendomizilen.

Wenn tatsächlich die Neubautätigkeit auf 300.000 Einheiten zurück ginge, ist der eventuelle“ Überbestand“ bald abgebaut. Und ein Bestand von paar Hunderttausend Immobilien ist normal und nötig, wenn man die Bauzeiten von 18 bis 24 Monaten berücksichtigt.

Lassen wir uns doch überraschen.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.756.744 von tropezon am 13.12.07 17:32:47

La riqueza de las familias en 2005 era 10 veces superior a su deuda
In 2005 war das Vermögen der spanischen Familien 10 mal höher als ihre Schulden

Zu dem Bericht der Spanischen Zentralbank gibt es noch eine Artikel, der nicht so positiv klingt. Dabei sollte man beachten, daß der Bericht nur den Zeitraum bis 2005 umfasst. Denn 2006 wurden ja auch noch einmal 916.000 Wohnungen verkauft und der Hypothekensaldo (Darlehen für den Erwerb von Wohnungen) ist in der Zeit auch von (2005) 424.219,3 MIO auf (2006) 516.821,1 MIO gestiegen.
http://www.ahe.es/bocms/images/bfilecontent/2006/04/26/101.p… Seite 6
Ach ja. 2007 werden ja auch noch 800.000 Einheiten verkauft und der Hypothekensaldo wird auch dementsprechend noch einmal steigen.

Hier der Artikel:
El BdE calcula que hay un millón de hogares muy expuestos a la crisis por su alto endeudamiento
Zentralbank schätzt, daß 1 Mio Haushalte sehr anfällig bei einer Kriese sind, aufgrund ihrer hohen Verschuldung

La posición financiera de las familias globalmente es sólida, asegura el Banco de España, pero lógicamente no en todos los casos. De hecho, entre 850.000 y 1,5 millones de hogares, según los parámetros utilizados, son señalados como los más vulnerables debido a su elevado grado de endeudamiento, y que en algunas casos llega a representar más de tres veces su renta anual.

Estas son algunas de las conclusiones que se extraen de la Encuesta Financiera de las Familias presentada ayer por el banco central, y que supone el trabajo estadístico más importante -se hace cada tres años- de los que se realizan en España en relación a los activos y pasivos de las familias. La encuesta trata de averiguar el patrimonio de los hogares, sus deudas y en qué tienen invertidos sus ahorros. En el trabajo colaboran el Instituto Nacional de Estadística y la Agencia Tributaria, y la información está sujeta al secreto estadístico, lo que da idea del alcance y la importancia de la encuesta.

Para averiguar qué hogares son los más expuestos –y, por lo tanto, más vulnerables- el Banco de España utiliza tres parámetros. En primer lugar, identifica el porcentaje de hogares endeudados cuyos pagos por deudas son superiores al 40% de su renta disponible. En segundo lugar, cuantifica el porcentaje de hogares con volumen de deudas –distinto a lo que se paga mensualmente al banco- superiores a tres veces su renta anual. Y, en tercer lugar, el porcentaje de hogares con deudas pendientes con un importe superior al 75% de su riqueza bruta. Se trata, por lo tanto, de los hogares con ‘mayor presión’ financiera, tal y como lo denomina el Banco de España.

Pues bien, según esas referencias, en el primer caso habría un 5,8% de familias cuyas cuotas al banco superan el 40% de su renta disponible. Es decir, teniendo en cuenta que en España hay en estos momentos 16,3 millones de hogares -última Encuesta de Población Activa-, alrededor de 930.000 familias se encontrarían en esta situación. Puede existir alguna diferencia respecto de las cifras reales ya que el trabajo se refiere al año 2005 y desde entonces ha aumentado el número de hogares.

En el segundo caso, familias con deudas que supongan el triple de su renta anual- se encuentra el 9,5% de los hogares, es decir algo más de 1,5 millones de familias sufren presión financiera por este motivo. Para el tercer caso, la encuesta estima que 5,5% de los hogares tienen deudas pendientes que suponen más del 75% de su riqueza bruta, lo que supone que alrededor de 850.000 familias son especialmente vulnerables de acuerdo con este parámetro.

Tendencia peligrosa

Lo más relevante, con todo, es su evolución ya que en 2002 la ratio era sensiblemente inferior. Un 2,9% en el primer caso -la mitad que ahora-, un 3,4%, en el segundo -la tercera parte que en la actualidad- y un 3,7% en el tercero, -frente al 5,5% de ahora.

Este fuerte aumento de la vulnerabilidad de algunos sectores sociales en sólo tres años es compatible, sin embargo, con el hecho de que globalmente la riqueza de los hogares es diez veces superior a sus deudas, lo que les permite tener un colchón a prueba de crisis financieras. Aber wenn mir die Bank keine Hypothek gibt? Was hilft mir das? Denn es geht ja vornehmlich um ImmobilienwerteEl alza de los precios de los pisos explica, sin duda, el fenómeno, toda vez que las propiedades inmobiliarias representan el 80% de los activos de los hogares, dos puntos porcentuales más que en 2002. A destacar, de hecho, que el valor medio de la vivienda ha pasado de 107.400 euros a 180.000, y hay que tener en cuenta que nada menos que el 21% de las familias dispone de una vivienda distinta de la principal. Lo que quiere decir que uno de cada cinco hogares dispone al menos de dos viviendas. Und viele davon mit Hypotheken
La atención que prestan las familias a otro tipo de activos es notablemente inferior. El 11,4% dispone de acciones cotizadas en Bolsa, el 8,7% es partícipe de algún fondo de pensiones y casi una de cada tres –el 29,3%- tiene contratado algún plan de pensiones. Tan sólo el 1,5 por ciento ha invertido parte de sus ahorros en renta fija.

Por el contrario, cuatro de cada diez hogares tiene alguna deuda. Los menos son endeudados son los más ‘pobres’ –normalmente pensionistas-, ya que sólo el 18,8% debe algún dinero al banco. En sentido inverso, las personas con edades comprendidas entre 30 y 44 años son las que más dinero adeudan, el 70,4% tiene alguna ‘trampa’.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/12/14/72_calcula_millon_…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.761.169 von spain98 am 14.12.07 07:29:49

Wahnsinn. Die Zahlen muss man sich einmal auf der Zunge vergehen lassen:

Aufgrund der Zahlen in 2005 sind 850.000 y 1,5 MIO Haushalte als kriesenanfällig eingestuft worden.
2006 und 2007 ist die Verschuldung (zwar mit abnehmender Tendenz) noch einmal mächtig angesiegen.
Die spanische Zentralbank hat wiederholt geäussert, daß die Familien Ihre Schulden zurückzahlen können, wenn der Arbeitsmarkt weiter floriert.
Jetzt kommen aber erste Meldungen, daß bis zu 400.000 Arbeitsplätze im Bausektor wegfallen werden.

Wenn da sich nicht einmal etwas zusammenbraut, was wir alle uns eigentlich nicht wünschen.

[spain98]

Aber es gibt ja auch immernoch den hartgesottenen Kern der Optimisten, die glauben (tun sie das wirklich?), daß die Preise in den nächsten Jahren nicht fallen werden, sondern zwischen 5 und 6% steigen werden, so wie das immer gewesen ist.

El presidente de la Unión Provincial de Empresarios de la Construcción (Upeco) de Huelva, Francisco Urbano, vaticinó este jueves que el precio de la vivienda no bajará en los próximos años, sino que "se mantendrá con un aumento, como debería haber sido siempre, de entre el cinco y el siete por ciento"
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/12/14/10_upeco_vati…

[spain98]

Sowohl Arbeitgeberverbände und Gewerkschaften warnen davor, daß die Krise Spanien anstecken könnte

Patronal y sindicatos alertan de que la crisis puede contagiar a España

La economía española se enfrenta a una fase de desaceleración que corre el peligro de agravarse. La crisis financiera que estalló en verano afecta sobre todo al país donde se originó, Estados Unidos, pero "existe riesgo de contagio en la economía europea y, por ende, en la española".

Ich würde eher sagen, dass ein Risiko besteht, daß erst die spanische Wirtschaft in eine Krise gerät und möglicherweise anschließend Teile der europäischen Wirtschaft.

Éste es el diagnóstico que han plasmado los sindicatos UGT y Comisiones Obreras y las patronales CEOE y Cepyme en el acuerdo de negociación colectiva para 2008. Se trata del escenario más incierto que ha dibujado nunca este pacto, firmado por primera vez en 2002.

El documento, un compendio de criterios que deben regir la negociación de convenios en 2008, alerta de los efectos derivados de las nuevas condiciones económicas. El encarecimiento del petróleo, de la vivienda y de los alimentos ha erosionado la renta de los consumidores y la fortaleza de los sectores que durante años se han beneficiado de los créditos a interés bajo. "El aspecto más reseñable en 2008 es que la inversión residencial prácticamente va a dejar de aportar crecimiento al PIB", advierte.
Bausektor wird 2008 praktisch nichts zum Wachstum des BIP beitragen

Ni el gasto de las familias ni la creación de empleo mantendrán el vigor de otras épocas, por lo que se hace necesario elevar la productividad. En caso contrario, "la fase expansiva del ciclo económico [...] puede invertirse en el futuro", consideran empresarios y sindicatos. La única ventaja de esta nueva etapa es que el crecimiento resultará más equilibrado, con menos dependencia del ladrillo y mayor protagonismo de la industria.

http://www.elpais.com/articulo/economia/Patronal/sindicatos/…

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.761.227 von spain98 am 14.12.07 07:50:46

die Preise können nicht steigen, wenn auf der anderen Seite ein Überangebot existiert. Da Spanier aber jedes Opfer akzeptieren,
um Ihre Immos über Wasser zu halten und die Banken mitspielen,
glaube ich nicht an Crash artige Entwicklungen.

[Dilution_Brigade]

bin immer noch der meinung, daß die preise kaum runtergehen. dabei unterscheide ich neubauten, da sind die preise schon runtergegangen in den letzten 1,5 jahren, mäßig runter, um das überangebot wegzudrücken. die zweitehandimmos haben da mehr nachgegeben. einen bösen crash wird es nicht geben. was ich auch feststellte hier vor ort uns aussagen von promotoren, daß z.b. spanische käufer zu 90 % nur noch in linea 1 und 1a, selten noch in zweiter linie kaufen. dabei ist es egal, ob neu oder gebraucht. für mich heißt das, die wissen was sie wollen und worauf sie setzen, nämlich auf steigende preise, weil darunter immer noch genug spekulanten sind.

trotzdem, mich besorgt es sehr, daß es wirtschaftlich bald einen herben schlag geben wird. was die politik und die zentralbanken, insbesondre die usa veranstalten, ist für mich ein horrorszenario in mona lisa verkleidung. es gibt keinen grund, die banken mit liquidität zu unterstützen, wenn die scheiße bauen, sollen sie dafür bezahlen, undzwar sofort, auch wenn da einige akratzen würden. damit wird direkt die scheiße mit der hypothekenreiterei unterstützt, was eben ein horrorszenario ist. würde ein privatmann oder ne kleine klitsche das tun, gäbe es keine unterstützung. dabei wird verschleiert, daß die inflation heimlich steigt, noch mehr exorbitante gewinne eingefahren werden, bereits exorbitante vorstandsgehälter weiter steigen etc. etc. der tiefschlag wird sehr bald kommen. in 2010 wird das längst nicht mehr so rosig aussehen wie heute, da wird jedem mit bargeld bewußt, daß seine kohle net mehr viel wert ist. aber, die politik wird es richten, mit steigenden steuer, damit wird das bauen und immokaufen noch teurer. naja, wen juckts, wenn die hypozinsen dann bei 7 % stehen oder so drum rum. spätestens dann, ist eine große marktbereinigung im bau- und immosektor in vollem gange. die korruption in allen bereichen wird heftig ansteigen, was sonst. alles nur meine meinung.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.763.302 von Dilution_Brigade am 14.12.07 11:14:09

Dilution_Brigade, ich bin auch der Meinung, daß Immobilien in einer Top Lage kein Risiko bzgl. eines Wertverlustes haben.
Aber leider erfüllt nur ein kleiner Anteil diese Qualität. Wer z.B. einen schönen Meerblick hat und nicht gerade och eine Autobahn davor, der muss sich über die Werthaltigkeit seiner Wohnung keine sorgen machen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.763.877 von spain98 am 14.12.07 11:58:04

Wer z.B. einen schönen Meerblick hat und nicht gerade och eine Autobahn davor, der muss sich über die Werthaltigkeit seiner Wohnung keine sorgen machen.

Na, dann bin ich ja beruhigt. Hätte mir bald schlaflose Nächte gemacht.

Und, wenn der untenstehenden Artikel auch noch wirklich wird und für weitere Provinzen Gültigkeit hat, ist doch alles bestens.

Upeco vaticina que el precio de la vivienda se mantendrá con un aumento en los próximos años

El presidente de la Unión Provincial de Empresarios de la Construcción (Upeco) de Huelva, Francisco Urbano, vaticinó este jueves que el precio de la vivienda no bajará en los próximos años, sino que "se mantendrá con un aumento, como debería haber sido siempre, de entre el cinco y el siete por ciento". En declaraciones a los periodistas antes de asistir a la exposición de concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Huelva, Francisco Moro, sobre el avance del PGOU de la capital, Urbano indicó que los empresarios de la construcción de la provincia "no han notado" ese descenso en la venta de viviendas que sí se ha percibido en otros territorios.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/12/14/10_upeco_vati…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.754.088 von tropezon am 13.12.07 14:00:38

Erschöpfung? Zara registriert die schlechtesten Umsatzzuwächse seit den letzten 5 Jahren

Zara/Massimo Dutti wachsen seit Jahren vornehmlich im Ausland ....

Spanien quasi schon McDonaldisiert

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.747.936 von tropezon am 13.12.07 00:23:19

Es ist noch gar nicht so lange her, hast Du auch gejubelt nachdem die Presse einen Rückgang von 40 % der Neubauverkäufe in diesem Jahr verkündet hat. Zwinkern
Was ist daraus geworden?? Schon jetzt, nach nur 9 Monaten im Jahr 2007 zeigt sich, dass das alles nur warmer Wind war. Und sollte das 4te Quartal auch „nur“ ca. 10/15 % weniger zeigen, werden es am Ende vielleicht insgesamt ca. 10 bis 15 % weniger sein, aber keine 40 % wie prophezeit.


das haben die Amis auch gedacht, als es erst ganz langsam los ging 2005 mit der Trendumkehr im Wohnimmobiliensegment, das es nur eine kleine Beruhigung gäbe ...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.761.169 von spain98 am 14.12.07 07:29:49

Zu dem Bericht der Spanischen Zentralbank gibt es noch eine Artikel, der nicht so positiv klingt.

Kommt immer darauf an: ist das Glas halb leer oder halb voll ????

Zentralbank schätzt, daß 1 Mio Haushalte sehr anfällig bei einer Kriese sind, aufgrund ihrer hohen Verschuldung

Und sagt gleichzeitig, dass die Situation der Familien global gesehen, solide ist. Ich übersetzte mal die positiven Passagen, sodass jeder sich ein Bild machen kann ( nicht nur vom Negativen ):

- nur 5,8 % der Familien bezahlen Raten die über 40 % des verfügbaren Einkommens liegt.
- nur 9,5 % der Familien haben Schulden die das dreifache ihres Jahresgehalt erreicht.
- nur 5,5 % der Familie haben Schulden die höher sind als 75 % ihres Vermögens.

Da aber das Vermögen der Familien 10 mal größer ist als ihre Schulden, haben sie ein schönes Polster um einer eventuellen finanziellen Krise entgegen zu sehen.
Dazu kommt, dass 21 % der Familien mindestens noch eine zweite Immobilien besitzen und 59 % der Familien auch anderes Vermögen haben.

Andererseits haben 4 von 10 Familien Schulden. Die am wenigsten Schulden haben, sind die „ ärmeren“ normalerweise Rentner, und davon haben nur 18,8 % Schulden. Die meisten Schulden haben die Menschen zwischen 30 und 44 Jahren.

Und, wenn man – wie spain vorschlägt - beachten soll, dass 2006 und 2007 noch Immobilien und Schulden dazu gekommen sind, sollte man auch die positive Seite erwähnen, nämlich, dass in diesen beiden Jahren die Immobilien noch teuerer geworden sind, das Vermögen sich noch mehr erhöht hat und die Sparquote zuletzt immer noch 10 % des Einkommens ausmachte.

Die Frage: ist jetzt das Glas halb leer oder halb voll... oder vielleicht doch sogar ¾ voll ???

Und EINS darf man nie vergessen bei der Betrachtung dieser Zahlen : die MIETER sind auch dabei. Oder glaubt jemanden, dass die keine Schulden haben? Vielleicht sogar prozentual mehr als die Immobilienbesitzer. Wer weiß??

Tropezon, der auch das POSITIVE nicht vergisst.

[spain98]

Euribor klettert fröhlich weiter. Heute 4,88. Der halbe Monat ist rum. Durchschnitt 4,7916.

Das gibt mal wieder mehr Zinsen auf Festgelder.
Und dünne Brieftasche bei Hypothek.

Wie Azul Real richtig sagt. Erst fängt es langsam an. Dann kmmt Bewegung und kurz später ist es nicht mehr aufzuhalten.

Habt Ihr das gelesen?
Medalla de plata: España es el segundo país de la Eurozona con más inflación
Spanien erhält sie Silbermedallie für die zweithöchste Inflation in Europa.
http://www.cotizalia.com/cache/2007/12/14/35_espana_segundo_…

[spain98]

Schon schiert der nächste Bauunternehmer ab:

La crisis inmobiliaria golpea a la promotora vasca Ereaga
La firma, con una deuda de 160 millones, suspende pagos

Die Immobilienkrise trifft den baskischen Bauunternehmer Ereaga. Die Firma, welche Schulden in Höhe von 160 Mio € hat den Konkurs angemeldet.

http://www.wallstreet-online.de/dyn/community/thread.html

[spain98]

Musste natürlich heissen:
Schon schmiert der nächste Bauunternehmer ab:

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.779.968 von spain98 am 16.12.07 09:20:10

Waren die Preise wohl irgendwie zu hoch in der Metropolregion Bilbao ...

http://www.elpais.com/articulo/economia/crisis/inmobiliaria/…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.782.237 von Azul Real am 16.12.07 16:42:49

ebend

aber es wächst ja jährlich mit 5 oder 6% weiter. macht euch alle keine sorgen! warum? weil es schon immer so war

[spain98]

El déficit exterior ronda ya el 10% del PIB y se encamina a un nuevo récord
El saldo negativo, el segundo mayor del mundo, llegará a 100.000 millones - Los expertos resaltan las dificultades para endeudarse tras la crisis financiera

Das Außenhandelsdefizit erreicht bereits 10% Des Bruttoinlandsproduktes. Der negative Saldo ist der höchste der welt und wird 100.000 Mio € erreichen. Experten weisen auf die Schwierigkeiten der weiteren Verschuldung nach der Finanzkrise hin.

http://www.elpais.com/articulo/economia/deficit/exterior/ron…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.787.457 von spain98 am 17.12.07 06:46:46

yo, aber ist die Handeslbilanz (noch) grün

wie wir von tropzeon jetzt mehrfach erfahren haben ...

die kommende Trendumkehr lässt grüssen

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.789.387 von Azul Real am 17.12.07 11:41:38

aha, der Herr der “ Parallelen” meldet sich

yo, aber ist die Handeslbilanz (noch) grün ,wie wir von tropzeon jetzt mehrfach erfahren haben ...

Das hast Du von Tropezon sicher nicht erfahren. Der sprach nämlich vom staatlichen Überschuss und kennt auch den Unterschied zwischen Handelsbilanz, Zahlungsbilanz und Staatsüberschuss. ( im Gegensatz zu Dir , wie es aussieht.)

Wie wär’s mit nachdenken bevor man lästert und provoziert????

Ist das Forum wieder zu friedlich und harmonisch geworden? Oder der Austausch von Informationen zu langweilig für Mister „ Parallelen“ ??

Dann lese doch mal diese „ Parallele“ :

Cuando los créditos se venden al 27% de su valor nominal

Wenn die Krediten sich zu 27 % ihres Nennwertes verkaufen ( in den USA )
Und dann noch mit 12,5 % Renditen angeboten werden.

Pasó a finales del mes de noviembre. Y más de un tesorero de entidades financieras palideció. Una transacción, un precio. Hasta ahí todo correcto. Después de muchos meses, se producía una operación de verdadero alcance en el mercado de activos titulizados o CDOs respaldados fundamentalmente por créditos hipotecarios. 3.000 millones de dólares. Buena señal. Normalidad. Por fin alguien ofrecía una referencia a partir de la cual hacer un mark to market de algunas posiciones especialmente ilíquidas. Fenomenal de cara al cierre del ejercicio. Problema uno. El comprador valoraba la cartera a adquirir al 27% de su valor nominal, esto es: 800 millones. Problema dos. El vendedor aceptaba de buena gana el precio. No sólo eso, ofrecía al solícito rescatador bonos a diez años al 12,5% de interés y un suculento paquete de acciones equivalente al 20% de su capital por otros 1.750 millones. Desesperado, que cantara Marta Sánchez. Citadel Investment Group (hedge fund) y E*Trade Financial Corp (broker online) cerraron el acuerdo. Y más de uno no pudo dormir esa noche.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/12/17/42_cuando_creditos…

tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.790.279 von tropezon am 17.12.07 13:14:09

Ich möchte doch den richtigen Begriff verwenden: Staatshaushaltsüberschuss.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.789.387 von Azul Real am 17.12.07 11:41:38

yo, stimmt tropezon

Thema war Staatsverschuldung

Ergo brauchen wir nicht darüber zu diskutieren, das diese wiederum (Staatsverschuldung) sensibel abhängig ist, von der Leistungsbilanz des Staates und hier insbesondere von der dazugehörigen Handels- und der Arbeits- und Vermögensbilanz (Arbeits- und Kapitaleinkommen) welche Teil der Leistungsbilanz sind ....

von nüscht kommt nüscht

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.767.918 von spain98 am 14.12.07 17:17:16

Und dünne Brieftasche bei Hypothek.

Schadenfroh??

Wenn der Euribor steigt, sind die Schuldner sicher nicht glücklich, aber die Mieter haben auch nichts zu lachen, wenn die Miete jährlich mehr als 4 % steigt.

und kurz später ist es nicht mehr aufzuhalten.

Die Mieterhöhungen auch nicht.

El alquiler de vivienda sube un 4,3% en el último año, 0,2 puntos más que el IPC

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/17/suvivienda/11978827…


Aber die spanischen Rentner jetzt um so mehr. Knapp 40 % besitzen 2005 eine Zweitwohnung, 5,3 % mehr als 2002.

Más de un tercio de los jubilados españoles poseen una segunda vivienda en propiedad
El 21,5% de los hogares tiene otra propiedad inmobiliaria, 3,5 puntos más que en 2002
MADRID.- El 38,9% de los jubilados disponía en el año 2005 de una segunda vivienda distinta de la habitual, según datos del Banco de España. Esta cifra supone un repunte de 5,3 puntos porcentuales respecto a la encuesta anterior elaborada en el ejercicio 2002.

Precisamente, es a este sector de la población al que más afecta la nueva Ley Hipotecaria y, más concretamente, el punto de la hipoteca inversa que, según esta normativa, aprobada recientemente, se podrá aplicar a cualquier inmueble. De esta manera, un propietario de una vivienda recibirá unos ingresos por parte del banco hasta su fallecimiento. Llegado el momento, la entidad se quedará con el inmueble a no ser que un heredero desembolse al banco el importe que éste ha pagado al propietario durante los últimos años.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/17/suvivienda/11978868…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.790.664 von Azul Real am 17.12.07 13:52:39

Azul,

yo, stimmt tropezon ..... Danke

etwas besseres ist Dir nicht eingefallen.... und auch noch mit grinsen am Ende:

Ergo brauchen wir nicht darüber zu diskutieren, das diese wiederum (Staatsverschuldung) sensibel abhängig ist, von der Leistungsbilanz des Staates und hier insbesondere von der dazugehörigen Handels- und der Arbeits- und Vermögensbilanz (Arbeits- und Kapitaleinkommen) welche Teil der Leistungsbilanz sind ....

Die Abhängigkeit ist „ so sensibel“, dass Leistungsbilanz, Handelsbilanz, Zahlungsbilanz alle von Jahr zu Jahr schlechter werden und der Staatshaushaltsüberschuss immer besser.

Whow, absolute Abhängigkeit...............sowie die „ Parallelen“...da könnte man wahrhaftig grinsen.

Tropezon

[spain98]

Hie mal wieder steigende Zahlen ausSpanien:

Los efectos de comercio devueltos por impago aumentan un 33%
La morosidad continúa su ritmo de ascenso con 1.202 millones a cierre de octubre

Geplatze Wechsel steigen um 33%. Die säumigen Zahlungen beziffern sich auf 1.202 Mio, Stand Oktober

http://www.elpais.com/articulo/economia/efectos/comercio/dev…

[spain98]

SEGUNDO PEOR DATO DE LA EUROZONA
España pierde 15 puntos de competitividad exterior desde 1999

Zweitschlechtestes Ergebnis im Euroraum
Spanien verliert seit 1999 15 Punkte bei der Wettbewerbsfähigkeit im Aussenhandel

http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/12/16/portada/1197821…

[spain98]

Und weil ich so ein Schwarzmaler bin:

La crisis inmobiliaria llevará a Martinsa Fadesa a cerrar el año con una reducción del 13% en sus ventas

Immobilienkrise lässt Martinsa Fadesa das Jahr mit 13% weniger Verkäufen (Wohnungen Spanien) schliessen.
http://www.cincodias.com/articulo/mercados/crisis/inmobiliar…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.791.173 von tropezon am 17.12.07 14:43:59

Die Abhängigkeit ist „ so sensibel“, dass Leistungsbilanz, Handelsbilanz, Zahlungsbilanz alle von Jahr zu Jahr schlechter werden und der Staatshaushaltsüberschuss immer besser.

Das sollte dir zu denken geben

Da fragt man sich wohl eher aus welchen Teilbereichen der erhebliche Beitrag zum massiven Abbau der Unterdeckung des spanischen Staatshaushaltes seit 1997 bis zum ausgeglichenen Haushalt 2004 und zu erheblichen Überschüssen seitdem geführt hat.

Bau & Immobilien & Infrastuktur

sowie der in diesem Segment geschaffenen Arbeitsplätze und der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze.

Betonung liegt auf in der Vergangenheit !!

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.792.050 von spain98 am 17.12.07 15:56:00

Alle krank???? ...... Oder doch vielleicht weltweit nur weise Entscheidungen, langfristig gesehen ????

ESTUDIO DE 'THE ECONOSMIST' DE 1997 A 2007

Sudáfrica, Irlanda y Gran Bretaña, los países donde la vivienda subió más que en España

De acuerdo con este análisis, el país con mayor inflación inmobiliaria en ese periodo fue Sudáfrica (393%), seguido de Irlanda (240%), Gran Bretaña (213%), España (190%), Australia (159%), Suecia (149%), Francia (144%), Bélgica (131%), Dinamarca (128%), Nueva Zelanda (123%), Estados Unidos (116%), Holanda e Italia (102% ambos).

El resto de países se encuentran por debajo de la barrera del 100%, y en tres de ellos, Alemania, Japón y Hong Kong, los precios de los pisos se abarataron en el último decenio, mientras que en Suiza sólo subieron un 19%.

Además, los datos de "The Economist" muestran que, en el tercer trimestre de este año, los precios de los pisos ya caían en las tres grandes economías capitalistas (un 4,5% en Estados Unidos, un 4,1% en Alemania y un 0,7% en Japón), así como en Irlanda, el país que (sin contar a Sudáfrica) ha tenido la mayor burbuja inmobiliaria de los últimos diez años.

Deutschland in diesem Jahr – 4,1 % ???

Con ritmos de crecimiento de los precios actualmente superiores a España figuran Singapur (27,6%), Sudáfrica (13,6%), Nueva Zelanda (12,7%), Suecia (11,6%), Hong Kong (11,3%), Australia (10,6%), China (9,5%), Gran Bretaña (6,9%), Francia (6,8%), Canadá (5,8%) y Bélgica (5,7%). Por debajo de España están Italia (5,1%), Dinamarca (4%), Holanda (3,8%), Suiza (2,3%), Japón (-0,7%), Irlanda (-2,8%), Alemania (-4,1%) y Estados Unidos (-4,5%).

Amerika krank, stecken sich die anderen „ reichen“ Länder auch an??

Mientras que los países emergentes parecen de momento no contaminados por la crisis de Estados Unidos, en gran parte del mundo rico los precios de los pisos se han movido en tándem con Norteamérica durante la última década, por lo que "ahora que el mercado inmobiliario de EEUU va tan mal, el temor a una infección en otras partes se está extendiendo como un caso serio de gripe", concluye el análisis del semanario.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/17/suvivienda/11979072…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.794.211 von tropezon am 17.12.07 18:41:22

tropezon,

erkläre mir doch einfach mal, wie sich die immobilienpreise auf dem hohen niveau halten sollen, wenn die banken die kredite nur noch unter strengsten argusaugen vergeben und keine 100% finanzierungen mehr, wie es in den letzten jahren der fall war.

dies tun sie ja, um sich sich vor zahlungsausfällen zu schützen (siehe artikel), weil diese drastisch anziehen. es ist doch wohl klar, das dies auswirkungen auf die nachfrage hat - oder.


also, wo soll die nachfrage herkommen, wenn die zinsen mittlerweile bei über 5% stehen im gegensatz zu 2003 und die kreditvergabekonditionen wesentlich striktere sind als 2003.


guckst du:

Die Bankendrehen den Hypotheken-Geldhahn zu um Zahlungsausfälle zu vermeiden!

Los bancos cierran el grifo de las hipotecas en plena incertidumbre económica para evitar impagos

La gallina de los huevos de oro del sistema financiero español en los últimos años, el negocio hipotecario, empieza a mostrar síntomas de agotamiento. La incertidumbre que planea sobre el escenario económico -dominado por altos tipos de interés- unida a la desaceleración que sufre el mercado inmobiliario y al fuerte endeudamiento de los hogares está haciendo que los préstamos ligados al ladrillo pierdan el atractivo que en la última década les había convertido en el principal objeto de deseo de bancos y cajas. Expertos del sector consultados por este periódico explican que el miedo a los impagos está empujando a las entidades a imponer unos criterios 'mucho más estrictos' a la hora de prestar dinero. Como dice el dicho popular, más vale prevenir... Ante un futuro incierto, las sucursales prefieren guardarse las espaldas y mirar con lupa a los clientes antes de concederles el crédito.



Tal es la situación, que las fuentes consultadas aseguran que en algunas entidades ya existen a nivel interno circulares en las que se insta a los empleados a desviar sus miras de las hipotecas y a centrarse en captar capital ante el problema de falta de liquidez que azota estos días a los mercados financieros. 'Ahora, la política pasa por reducir la inversión y esforzarse por recabar dinero a través de depósitos a plazo fijo, planes de pensiones, libretas de ahorro... Las hipotecas ya no interesan. Se siguen dando, pero sólo a personas con una solvencia muy clara en quienes se aprecie un riesgo mínimo. La diferencia es que antes nos peleábamos por estos clientes y ahora los seleccionamos. Muchas familias están llegando a una situación de endeudamiento límite y los bancos se han puesto en guardia'. Quien habla es una cajera de una conocida entidad de la capital.

Su fotografía fija coincide con la que trazan el resto de agentes consultados. Todos a una recuerdan que las entidades tienen menos capital y, por tanto, endurecen los requisitos de los préstamos. A ello se suma que la inflación se ha disparado, los niveles de paro aumentan y las perspectivas de crecimiento económico son peores que hace un año. En este contexto la capacidad de compra de pisos de las familias es menor y las ratios de morosidad tienden a aumentar. El avance desbocado del euríbor y el elevado precio de los pisos ha hecho que actualmente la compra de una vivienda requiera un esfuerzo bruto (la parte del sueldo que se lleva la casa) del 45,4 por ciento. Este nivel está muy por encima del límite del 30 por ciento que los expertos consideran que no hay que franquear para evitar poner en peligro las finanzas familiares. Dado que los porcentajes no cuadran, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) ya da por seguro que el número de nuevos contratos cerrará el año con un descenso interanual del 30 por ciento.

Los motivos son claros: los bancos, que no son ajenos a la difícil situación financiera que lidian los hogares, prefieren 'cerrar el grifo' antes que acumular deudas. Así lo confirma el subdirector de otra entidad malagueña, que también pide mantenerse en el anonimato. 'La clave está en que no sabemos qué va a pasar con el euríbor. Antes, los tipos estaban tan bajos que aunque la operación no se viese 100 por ciento clara había margen para arriesgar. Hoy, con la incertidumbre que hay no tenemos más remedio que echar el freno. Ya no se da dinero a la ligera. Por decirlo de alguna manera, sólo se presta a los 'pata negra'', dice. La última encuesta sobre condiciones de vida elaborada por el Instituto Nacional de Estadística aporta otro dato esclarecedor: ya son seis de cada diez familias españolas las que reconocen pasar apuros para llegar a fin de mes. Una cifra que podría ir a más de continuar la escalada del euríbor. De cerrar diciembre en los niveles actuales, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años pasará a costar 900 euros, 275 euros más que hace tres años.

Se avecinan pues nubarrones para los bolsillos de los ciudadanos. Un pronóstico que ya se atisba en la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios. Este índice (que se computa cuando el impago de alguna cuota supera los tres meses) alcanzó el 0,65 por ciento en el tercer trimestre del año, la cota más alta desde 2004, según datos del Banco de España. Ante este escenario, las entidades prefieren refugiarse bajo el paraguas de los depósitos. Cajamar y Unicaja confirman que la demanda de este producto ha aumentado más de un 18 por ciento en el último año.

Terra Actualidad - VMT
http://actualidad.terra.es/provincias/malaga/articulo/bancos…

[rioja94]

und wer nicht gespurt hat, bekommt weihnachten das hier:

Elektrisches Krawatten- karussell; Rechts- und Linkslauf per Knopfdruck;€29,90


http://www.tchibo.de/is-bin/INTERSHOP.enfinity/eCS/Store/de/…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.797.376 von rioja94 am 17.12.07 22:55:38

wo du gerade tchibo erwähnst

ich habe mir vor ein paar tagen bei denen eine laptop-webcam gekauft für 10 Euro

- allerdings im tchiboprozente laden

echt verrückt

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.794.211 von tropezon am 17.12.07 18:41:22

Alemania (-4,1%)

dann ist ja die Preissteigerung seit 2001 wieder weg

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.796.780 von rioja94 am 17.12.07 22:01:58

Rioja,

erkläre mir doch einfach mal, wie sich die immobilienpreise auf dem hohen niveau halten sollen,

Das kann kein Mensch auf der Welt „ einfach“ erklären... und ich am wenigsten.

Was ich aber „einfach“ erklären kann, ist die Tatsache, dass zwischen 400 und 500.000 Immobilien jährlich in Spanien gebraucht werden, darunter 100 bis 150.000 Ferienimmobilien, die nicht unbedingt „ gebraucht“ werden, aber aus Liebhaberei gekauft werden.

also, wo soll die nachfrage herkommen, wenn die zinsen mittlerweile bei über 5% stehen

Wer sich ein Kauf nicht leisten kann, wird eben als Mieter suchen müssen und ich bezweifle sehr stark, dass in einem Jahr soviel Mietwohnungen angeboten werden, trotz staatlicher Beihilfe und Steuergeschenke.

Ich habe schon ausreichend Beispiele gegeben, in denen klar ersichtlich ist, dass „ Mieten“ nicht unbedingt billiger ist ( oder unwesentlich ) als „ Kaufen“,

deshalb meine Frage:

Erkläre mir doch einfach mal, wie diese Menschen ihre Mieten bezahlen sollen, wenn sie die Zinsen für eine Hypothek von 150.000 € ( bei 5,5% = 687,50 € monatlich ) nicht bezahlen können, aber die Miete noch höher ist ???


Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.802.319 von tropezon am 18.12.07 13:57:55

dann erklär doch mal wie der Mieter einen solventen Mieter findet bei überzogenen Mietzinsvorstellung ...

Ausserdem ist doch mE. diese sehr merkwürdige, mögliche vertragliche Regelung für Wohnraummiiten, dass sich eine mögliche Mietzinspreissteigerung dem Inflationssatz* anpasst, etwas weltfremd und würde dazu führen, das sich ratzfatz keiner mehr eine Mietwohnung leisten könnte.

*sofern ich das jetzt richtig in Erinnerung habe

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.802.720 von Azul Real am 18.12.07 14:34:53

muss heissen

dann erklär doch mal wie der VerMieter einen solventen Mieter findet bei überzogenen Mietzinsvorstellung ...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.798.348 von Azul Real am 18.12.07 07:35:17

Azul,

Alemania (-4,1%) ....dann ist ja die Preissteigerung seit 2001 wieder weg

Lachen ist keine Antwort und was soll das Lachen überhaupt bedeuten???

Und noch ein Wort zu DEINER „ sensiblen Abhängigkeit“ :

Ergo brauchen wir nicht darüber zu diskutieren, das diese wiederum (Staatsverschuldung) sensibel abhängig ist,

Informiere Dich doch erst mal was der einzelne Bürger davon hat, ob es einen Handelsbilanzüberschuss bzw. einem Handelsbilanzdefizit gibt oder welche Salden Zahlungsbilanzen und Leistungsbilanzen aufweisen.

Direkt GAR NICHTS.

Aber der Staatshaushalt geht den Bürger DIREKT was an. Es sind seine Beiträge ( Steuern ) die darin verwaltet werden. Gibt es ein Defizit muss er mehr Steuern bezahlen und dabei vergeht Dir das Grinsen, was Du in letzter Zeit öfters verwendest.

Gibt es aber ein Staatshaushaltüberschuss, wie in Spanien, profitiert er direkt davon, durch Steuersenkungen, Steuerabschaffungen, Förderungen und Zuschüsse, etc, etc, ...

Es scheint mir, dass Du betriebswirtschaftlich noch einiges nachholen musst, um die sensiblen Abhängigkeiten zu belegen.

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.802.757 von tropezon am 18.12.07 14:38:21

Es scheint mir, dass Du betriebswirtschaftlich noch einiges nachholen musst, um die sensiblen Abhängigkeiten zu belegen.

Da ist er wieder der Tropezon, wie man ihn kennt

1. Ich weiss alles Besser !
2. Ich hab immer Recht !
3. Ich hab "mehrer" Recht als Du ! (ist gewollt falsch geschrieben)
4. Ich hab immer das letzte Wort !

Lieber Tropezon,
der Staat ist ein nicht unwesentliches Glied in der Kette als Konsument, Investor, Importeur, Exporteur und Transfergeldleister und Teil des Wirtschaftskreislaufes.

Diese Postionen kann er nur ausreichend im positiven Sinne wahrnehmen, wenn dieser durch Steuereinnahmen über indirekte und direkte Steuern auf die Summe der durch seine inländischen Bürger erzeugten Mehrwerte innerhalb der Volkwirtschaft (Bruttoinlandsprodukt nennt sich das ) zugreifen kann.

Fällt die Summe der geschaffenen Mehrwerte einer Volkswirtschaft, fallen banal gesagt in der Regel auch die Staatseinnahmen.

Erst durch (Steuer)Mehreinnahmen ist der Staat in der Lage zusätzliche Leistungen aus dem Füllhorn zu verteilen und im weiteren staatlichen Aufgaben nachzukommen, Nettoneuverschuldungen zu vermeiden oder den Haushalt zu stabilisieren.

Du kannst ja noch mal nachlesen, was passiert wenn eine Volkwirtschaft wie Spanien dauerhaft mehr importiert als es exportiert, was sie eigentlich ständig tut.
Zu Pesetazeiten und nicht EU-Zugehörigkeit gäbe es wohl eine Null mehr auf den Geldscheinen ..

Aber wie ich dich kenne, hast du ja in der Schule aufgepasst

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.802.720 von Azul Real am 18.12.07 14:34:53

Ausserdem ist doch mE. diese sehr merkwürdige, mögliche vertragliche Regelung für Wohnraummiiten, dass sich eine mögliche Mietzinspreissteigerung dem Inflationssatz* anpasst,

Rioja und spain, sollen Dir doch genau noch mal beschreiben, was in ihren Mietverträgen steht. Sie haben es zwar schon wörtlich gemacht aber es bleibt dann vielleicht bei Dir besser hängen.

Da ist er wieder der Tropezon, wie man ihn kennt

Du hättest ruhig noch 5) anhängen können.
5) wenn 1) nicht zutrifft, dann ist automatisch 2) gültig.

Aber wie ich dich kenne, hast du ja in der Schule aufgepasst

Viel zu wenig, gebe ich zu. Die verlängerten Pausen waren mir immer wichtiger.

Deshalb würde mich interessieren, was, in welchem Umfang und welche Handelswaren z.B. der deutsche Staat, als Staat, exportiert und importiert ?? Ich muss an diesem Tag gefehlt haben.

Du kannst ja noch mal nachlesen, was passiert wenn eine Volkwirtschaft wie Spanien dauerhaft mehr importiert als es exportiert, was sie eigentlich ständig tut.

Mann, klasse. Jetzt haben wir endlich die „ Parallele“ zu den USA.

[spain98]

Las fusiones inmobiliarias no convencen y sus acciones se hunden en bolsa
Die Fusionen der Immobilienfirmen überzeugen nicht und ihre Aktien gehen an derBörse unter

La oleada de operaciones corporativas en el sector inmobiliario, en su mayoría anunciadas el viernes por la tarde, se sometió ayer al juicio del mercado. Y el veredicto fue contundente: desplome generalizado, con especial incidencia en dos de los grandes protagonistas de estos movimientos: Astroc y Colonial.

La inmobiliaria valenciana se hundió el 12,99% para celebrar su fusión con Landscape y Rayet Promociones, con la que Félix Abádanes, presidente de Rayet, pasa a ser el hombre fuerte -con el 40% del capital- del paradigma del boom y posterior crash inmobiliario en España.

A pesar de que la empresa vendía el viernes las bondades de la operación asegurando que "da viabilidad e impulsa el proyecto empresarial", Astroc cerró en 6,90 euros, al filo de su mínimo histórico de 6,53 marcado el 5 de diciembre.

Lo de Colonial fue parecido. La filtración interesada del proyecto de fusión con Gecina, lejos de conseguir el deseado efecto de calentar la cotización, fue saludado por el mercado con un batacazo del 6,15% hasta 3,05 euros, su nivel más bajo desde septiembre de 2006. En lo que va de año, la empresa de Luis Portillo pierde el 39%.

Este proyecto interesa a Portillo porque así puede reducir su ratio de endeudamiento sobre el valor de sus activos hasta el 55%, algo que conseguiría aliviar su acuciante situación financiera actual. Respecto a Gecina, la entrada de Colonial permitiría a Joaquín Rivero y Bautista Soler reducir su participación por debajo de un tercio del capital, lo que les eximiría de la obligación de lanzar OPA sobre la compañía francesa.

Otra de las implicadas en el baile que actualmente vive el sector, Reyal Urbis, también fue castigada, pero menos: el 1,96% hasta 9,50 euros. Su caída en 2007, ajustada por la absorción de la antigua Urbis, es del 12%. También se salvó de la quema Martinsa-Fadesa, que en su inicio de cotización como empresa fusionada prácticamente repitió.

Pero si el mercado recibió así las fusiones en el sector, no dispensó mejor trato a otras pequeñas inmobiliarias que, de momento, se han quedado fuera de juego: Aisa se desplomó el 8,4% y Urbas, el 6,59%.

El mensaje no puede ser más negativo
Die Nachricht könnte negativer nicht sein

¿A qué se debe esta reacción tan negativa? Los analistas señalan que el mercado sigue muy asustado con el sector y que ayer se alimentó ese miedo con la noticia del proceso concursal (antigua suspensión de pagos) de la inmobiliaria vasca Ereaga. Estos temores quedaron patentes en el caso de Tremón, que tuvo que suspender el viernes una OPV que se antojaba imposible en un entorno como el actual.

Así las cosas, "los inversores no confían en que estos movimientos corporativos vayan a servir para mucho, en especial en empresas prácticamente desahuciadas como Astroc", explica un experto en el sector. "La crisis va a ser muy fuerte y no sólo va a llevarse por delante a un gran número de pequeñas inmobiliarias, sino también a varios grandes nombres", añade.

Otro especialista considera que "el problema es el mensaje que hay detrás de todas estas operaciones: no estamos hablando de fusiones para crecer o para buscar sinergias, sino de operaciones desesperadas que persiguen la mera supervivencia". Es decir, estos anuncios implican que la crisis va a ser mucho más grave de lo que reconocen oficialmente estas empresas. Y, en segundo lugar, que las compañías -incluso las grandes- consideran imposible sobrevivir con su estatus actual.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/12/18/46_fusiones_inmobi…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.805.383 von tropezon am 18.12.07 17:23:08

Rioja und spain, sollen Dir doch genau noch mal beschreiben, was in ihren Mietverträgen steht. Sie haben es zwar schon wörtlich gemacht aber es bleibt dann vielleicht bei Dir besser hängen.

Rio, unbefristeter Mietvertrag über eine unbestimmte Laufzeit mit fest vereinbarten Konditionen ..

Nix mit Inflationsklauselvereinbarung, soweit ich weiss

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.805.383 von tropezon am 18.12.07 17:23:08

Mann, klasse. Jetzt haben wir endlich die „ Parallele“ zu den USA.

mit dem klitzekleinen Unterschied in der Vergangenheit, das die ausländischen Nettodirektinvestitionen im Dollarraum, das wachsende US-Import/Export-Defizit kompensiert haben.

Das kann man von Spanien wohl nicht unbedingt sagen, das bombastisch ausländisches Kapital in Spanien investiert wurde.
Von den jetzt massloss überteuerten Fincas, dank dem britschen Pfund, mal abgesehen ...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.805.594 von Azul Real am 18.12.07 17:36:21

Rio, unbefristeter Mietvertrag über eine unbestimmte Laufzeit mit fest vereinbarten Konditionen ..

Nix mit Inflationsklauselvereinbarung, soweit ich weiss

Na, dann lassen wir doch mal beide die betroffene Klausel in ihrem Mietvertrag hier herein kopieren.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.804.971 von Azul Real am 18.12.07 16:53:31

Tropezon ist schwierig, aber trotzdem freundlich bleiben, ein Thread dient dem Gedankenaustausch , wir tragen Ansichten, Erfahrungen und fakten über die Immobiliensituation in Spanien zusammen.

[spain98]

El salario medio de los españoles se reduce en 78 euros
Los asalariados cobraban 1.608 euros a cierre de septiembre frente a los 1.686 del trimestre anterior
http://www.elpais.com/articulo/economia/salario/medio/espano…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.806.368 von tropezon am 18.12.07 18:26:38

So werden Mieten in Spanien angepasst:
http://www1.ine.es/calcula/changeLanguage.do?target=calcula&…

[spain98]

Es gibt auch gute Nachrichten:

Handelsblatt-Barclays-Indikator

Konjunktur-Absturz nicht in Sicht

Die deutsche Konjunktur dürfte zum Jahresende nur eine kurze Schwächephase erleben. Die Aussichten für 2008 sind nach dem Handelsblatt-Barclays-Indikator gut. Damit deutet bislang nichts darauf hin, dass die Finanzmarktkrise nennenswerte realwirtschaftliche Folgen haben wird.
http://www.handelsblatt.com/News/Konjunktur-%d6konomie/Archi…

Das kommt davon, wenn eine Wirtschaft auf mehr als 1 Bein steht.

[Karl68]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.806.676 von spain98 am 18.12.07 18:48:49

Danke für diesen link!

Das ist auch ein Inflationsrechner.

Update rent by CPI of this month: November
Select a initial year: 1968 final year: 2007
Rent for updating: 1,00 Euros

Rent updated using the National General Index
Updated Rent: 20,16 Euros
Variation rate is: 1.915,8 %

Somit hat eine Wohnung, die 1968 einen Kaufpreis von 10.000 hatte und heute einen Wert von von 201.600 hat, mal gerade ihren realen Wert gehalten.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.802.319 von tropezon am 18.12.07 13:57:55

Erkläre mir doch einfach mal, wie diese Menschen ihre Mieten bezahlen sollen, wenn sie die Zinsen für eine Hypothek von 150.000 € ( bei 5,5% = 687,50 € monatlich ) nicht bezahlen können, aber die Miete noch höher ist ???

die mieten sind nicht höher als die hypothekenquote, wie du behauptest. es mag einige ausnahmebeispiele geben - ist aber ganz und garnicht die regel.

das ist ja gerade der grund, weshalb die leute nicht kaufen - sonst würden sie es tun - oder etwa nicht?. ausserdem ist ja der spanier kein mieter - das sagst du doch selber immer wieder. also, wer soll den da grossartig mieten - der spanier bleibt eher in hotel mama.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.796.780 von rioja94 am 17.12.07 22:01:58

ich schrieb:

erkläre mir doch einfach mal, wie sich die immobilienpreise auf dem hohen niveau halten sollen, wenn die banken die kredite nur noch unter strengsten argusaugen vergeben und keine 100% finanzierungen mehr, wie es in den letzten jahren der fall war.

tropezon antwortet:

Das kann kein Mensch auf der Welt „ einfach“ erklären... und ich am wenigsten.

Was ich aber „einfach“ erklären kann, ist die Tatsache, dass zwischen 400 und 500.000 Immobilien jährlich in Spanien gebraucht werden, darunter 100 bis 150.000 Ferienimmobilien, die nicht unbedingt „ gebraucht“ werden, aber aus Liebhaberei gekauft werden.

du gehts doch aber davon aus, das die preise nicht fallen werden oder nur sehr, sehr geringfügig. in 2/3 jahren soll es dann, deiner meinung nach, weiter mit 6% jährlichen zuwachsraten weitergehen.

das musst du doch auch irgendwie erklären können! wie kommst du auf dieses szenario in einem umfeld steigender zinsen, steigender zahlungsausfälle bei hypotheken und steigender arbeitslosigkeit?

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.807.637 von rioja94 am 18.12.07 20:02:26

dass zwischen 400 und 500.000 Immobilien jährlich in Spanien gebraucht werden

gebraucht wird vielleicht noch viel mehr - es ist nur nicht bezahlbar wenn die zinsen weiter anziehen, bzw die banken die kreditvergabekonditionen verschärfen und die finanzierung nun nicht mehr so einfach ist.

die preise werden sich also anpassen. mal sehen, wann der 1000 euroverdiener (über 50% der lohnnehmer) dann zum zuge kommt

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.806.676 von spain98 am 18.12.07 18:48:49

danke für den link

Dennoch würde die verfahrenweise Mietpreissteigerungen für Wohnungen rein bezogen auf die jährlich Inflationsrate vorzunehmen, völlig unangemessen.

Dafür ist da Thema Immobilie viel zu statisch, insbesondere wenn es sich zum Beispiel um abgeschriebene Objekte handelt

Wäre dem so zum Beispiel hier in Hamburg, müsste ich, im Vergleich zu vor 8 Jahren und bezogen auf die Inflation, knapp 20% mehr Miete bezahlen für unsere Einheit -eine gute Altbauwohnung- , obwohl sich an dem Zustand der Wohnung und dem Objekt rein substanziell nichts geändert hat.

Ferner würde dies ganz schön ins Kontor, da der Kostenblock Miete nicht gerade klein ist bei den monatlichen Kosten und einen erheblichen Teil des statistischen Warenkorbs abbildet.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.806.503 von Manfred123 am 18.12.07 18:36:27

bin doch freundlich,

dafür zanke ich mich schon zu lange mit Tropezon hier rum

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.808.130 von Azul Real am 18.12.07 20:42:21

Da sowohl rioja als auch spain sich vor ihrer Verantwortung drücken und nicht die entsprechende Klausel ihres Mietvertrages hier abdrucken, ( obwohl sie es beide vor geraumer Zeit schon mal gemacht haben und die automatische Mieterhöhung bestätigt haben ) stelle ich sie herein.

Ich verstehe schon, warum sie schweigen...........die mich betreffende Absätze 1) und 2) von Azul werden dadurch bestätigt und das können sie ihm doch nicht antun.


PRIMERA.-Legislación aplicable.
El presente contrato se regirá por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y por lo establecido en este contrato .

CUARTA.-Duración del contrato .

SEXTA.- Revisión de la renta.

La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato , y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.


http://www.idealista.com/informacion/contrato_arrendamiento_…



Wie Du sehen kannst Azul, ist das NIX vollkommen fehl am Platz. Die Miete wird automatisch jährlich angepasst an die Inflationsrate, ob Du es willst oder nicht.

Dafür ist da Thema Immobilie viel zu statisch, insbesondere wenn es sich zum Beispiel um abgeschriebene Objekte handelt

Was hat das nun wieder mit Mieterhöhungen zu tun??? Weil sie abgeschrieben ist, verzichtet der Vermieter auf sein Recht ??? Wo gibt´s das??

Manfred,

ein Thread dient dem Gedankenaustausch , wir tragen Ansichten, Erfahrungen und fakten über die Immobiliensituation in Spanien zusammen.

Und einige behaupten sogar Unwahrheiten und machen „ Recherchen“ deren Ergebnisse sie dann wie Geheimnisse hüten und sich weigern, sie den Leser hier zugänglich zu machen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.807.848 von rioja94 am 18.12.07 20:18:27

Rioja,

dass zwischen 400 und 500.000 Immobilien jährlich in Spanien gebraucht werden

gebraucht wird vielleicht noch viel mehr –

Sag das nicht so laut. Hast Du nicht gelesen, dass bisher alle diese Zahl als unrealistisch abgestempelt haben, sogar spain, der zwar Bedarf mit Baufertigstellung verwechselt hat ? Und jetzt meinst du, es könnten sogar noch mehr sein??

Warten wir mal die Reaktionen ab, ob, wenn Du es sagst auch die Aufschreie kommen.


Das würde nämlich bedeuten, dass plötzlich nicht mehr mit zweierlei Maßen gemessen wird.

[spain98]

Llegan las rebajas: el BBVA recorta de nuevo sus previsiones y estima que el PIB crecerá un 2,6% en 2008

BBVA prognostiziert, daß das BIP in 2008 nur noch 2,6% wächst
Das ist bereits die dritte Änderung nach unten in nur einem Quartal. Im Oktober war die BBVA von 3,1 auf 2,8% gegangen.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/12/19/37_llegan_rebajas_…

Von 3,8 dieses Jahr auf 2,6% Wachstum in 2008. Das ist schon ein Wort.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.808.130 von Azul Real am 18.12.07 20:42:21

uihh

ein paar schreibfehler reingehauen und wörter ausgelassen .... hatte mich gestern abend schon einer guten portugiesischen flasche rotwein aus dem ribatejo anvertraut

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.810.102 von tropezon am 19.12.07 00:31:57

Was hat das nun wieder mit Mieterhöhungen zu tun??? augen verdrehen Weil sie abgeschrieben ist, verzichtet der Vermieter auf sein Recht ??? Wo gibt´s das??

Nein, weil sich die Inflation bzw. Preissteigerung auf den gesamten Warenkob bezieht und die Summe seiner Teile daraus. Ein Teil sind unter anderem die Lebenshaltungskosten die für Miete und Unterhalt drauf gehen.

Nehme ich die aktuelle spanische Inflation von derzeit absolut 4,1% Prozentpunkten von Nov.2006 auf Nov.2007 und lege diese ungeachtet als Vermieter auf die Wohnungsmiete um, als möglichen Ansatz für eine Preisanhebung, ist dies einfach marktfremd/unrealistisch, wenn ich dies jedes Jahr so betreiben würde.
Die Preissteigerungen werden ja derzeit im wesentlichen durch die Rohstoffe (Öl, Metalle) und Lebensmittel (Weizen, Milch, Gemüse) ausgelöst.
Das hat jedoch fast nichts mit der oder einer bestehenden Kostensteigerung zu tun die den Vermieter einer Immobilie zunächst direkt belasten würden, da Nebenkosten für Gas, Wasser, Öl, Reparaturen für die Immobilien oftmals gesondert umgelegt werden oder gar komplett vom Mieter bezahlt werden.

Vermutlich hätte ich als Vermieter dann bald keinen Mieter mehr bzw. jemand der bereit ist jährliche inflationsbedingte Preissteigerungen von 3-5% zu bezahlen, die ausschliesslich aus dem Index -Indice de Precios de Consumo- abgeleitet werden, da im gleichen Zuge Preissteigerungen für die allgemeinen Nebenkosten vom Mieter zu berücksichtigen wären.

Dies führt einfach nur zu Marktverzerrungen und ich denke, das wissen auch die Vermieter wenn sie schlau genug sind und sich nicht den Stress machen wollen, sich kurzfristig ständig neue Mieter zu suchen.

Verzerrend wirkt gleichfalls der Ansatz, das ich als Immobilieneigentümer überproportional in den letzten Jahren von einer Immobilienwertsteigerung in Spanien profitiert habe und gleichzeitg nunmehr aus dem Indice de Precios de Consumo abgeleiteten inflationsbedingten Mietpreissteigerungen profiteren soll, obwohl die spanische Inflation wesentlich mit durch die unglaubliche Geldmengensteigerung 1998 - 2005 verursacht wurde, die sich durch den Immobilienboom eingestellt hat.

Das nennt man Paradox

[Azul Real]

jedoch fast ausschliesslich Wirtschafts & Tiefbau

der Wohnungsbau ist fast mausetot ... von den Ballungnsräumen mal abgesehen ..

Bauhauptgewerbe meldet im Oktober Auftragsanstieg um 23,2%

WIESBADEN (Dow Jones)--Der Auftragseingang im deutschen Bauhauptgewerbe in Betrieben mit 20 und mehr Beschäftigten ist im Oktober stark gestiegen. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) am Mittwoch berichtete, ergab sich verglichen mit dem Vorjahresmonat ein Plus von 23,2%. Dabei nahm die Baunachfrage im Hochbau um 12,3% und im Tiefbau um 35,5% zu. Dieser deutliche Zuwachs sei insbesondere auf einige Großaufträge im Tiefbau zurück zu führen, teilte Destatis weiter mit.

Quelle: VWD 19.12.2007 08:06:00

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.810.737 von Azul Real am 19.12.07 08:38:44

Deutschland ist im Zyklus da schon ein wenig weiter...

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.807.848 von rioja94 am 18.12.07 20:18:27

@rioja

dass zwischen 400 und 500.000 Immobilien jährlich in Spanien gebraucht werden

gebraucht wird vielleicht noch viel mehr - es ist nur nicht bezahlbar

Genau das ist der Knackpunkt. Wenn Immobilien in Spanien "nichts" kosten würden, dann wäre der so genannte "Bedarf" sicher noch höher (für einen Appel und ein Ei würde ich mir auch eine hinlegen). Das Problem nur: Dieser Gedankenansatz geht von einem Kommunistischen Wirtschaftsmodell aus, in dem Preis und Leistung keine Rolle spielen.

Entscheidend in einem martwirtschaftlichen Wirtschaftsmodell ist aber wie sich der Bedarf in Relation zum Preis entwickelt. Und da geben die Zahlen der effektiv verkauften Neubauten (Spain98 hat hier ja schon diverse Male die Zahlen genannt - deutlich unter 400.000) den Bedarf zu aktuellen Preisen wieder. Da es einen gewaltigen Bestand an unverkauften Neubauwohnungen gibt liegt das Problem auch nicht in Form von einer künstlichen Verknappung auf der Angebotsseite vor sondern ist darin begründet, dass die Preise offensichtlich zu hoch sind. Ergo müssen die Preise (deutlich?) sinken, um das zahlenmäßige Überangebot durch dann verstärkte (bzw. sich weniger stark reduzierende) Nachfrage abzubauen. Kleines 1x1 der Marktwirtschaft...

Grüße K1

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.811.004 von K1K1 am 19.12.07 09:11:25

naja, D ist grundsätzlich ein anderer Markt

Wohnungsbau, insbesondere für Mehrfamilienhausbau (zur Vermeitung gedacht) ist bedingt durch das relaitv hohe und Hürden aufbauende Mietschutzrecht und der relativ hohen Erstellungskosten eines Neubaues mit gleichzeitg moderaten Mieten, immer etwas atypisch in D.

Sprich Investorenunfreundlich

Anders sieht es bei dem Bau und Verkauf von Eigentumswohnungen aus ...

Interessant entwickelt sich dagegen seit längerem das Geschäft
bei Bestands-Zinshäusern in Ballungsregionen. Die Investorennachfrage ist immer noch höher als das Angebot.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.811.179 von K1K1 am 19.12.07 09:26:06

Korrekt.
Zudem ist die Sicherheit des Arbeitsplatzes ein wesentlicher Entscheidungsfaktor und Ausschlaggebend ist ebenfalls die Vorraussetzung, daß die Banken zur Finenzierung bereit sind, Inflation.

Alles kann derzeitig negativ beantwortet werden:
1. Preis-Leistungsverhältnis der Immobilien unangemessen hoch
2. Zunehmende Unsicherheit auf dem Arbeitsmarkt
3. Banken drehen den Kredithahn zu oder verteuern die Konditionen
4. Steigende Lebenshaltungskosten wegen Inflation

All dies führt zu einer verlangsamten Kaufentzscheidung oder sogar zum Ablassen von der Kaufentscheidung.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.810.623 von Azul Real am 19.12.07 08:15:12

Azul,

willst Du mit den 20 geschriebenen Zeilen in # 5571 ausdrücken, dass es nicht stimmt was ich angegeben habe:

die Mieten werden jährlich um die Inflationssteigerung erhöht.

???

[spain98]

La banca avisa: la crisis financiera durará al menos hasta el primer trimestre de 2008

Spanische Bankenvereinigung warnt, daß die Finanzkrise wenigstens über das 1 Quartal 2008 andauert.
http://www.cotizalia.com/cache/2007/12/19/40_banca_avisa_cri…
Also, bis April 2008 keine Kredite.

[spain98]

4,803% Das ist der bisherige Durchschnitt des Euribor 12M im Dezember.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.812.944 von tropezon am 19.12.07 11:54:36

Ich sagte mehr oder weniger Mietpreissteigerungen für Wohnraum gesetzlich an der jährlichen Inflationrate festzumachen sei marktfremd/unrealistisch.

Ferner frage ich mich, ob diese Erhöhungsmöglichkeit für jedes Jahr der Vermietung theoretisch durch den Vermieter in Anspruch genommen werden kann oder nicht. Insbesondere wenn ich ggf. einen langläufigen Mietvertrag vereinbart habe.

Das weiss ich halt nicht ..

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.815.738 von Azul Real am 19.12.07 15:53:34

Das weiss ich halt nicht ..

Aber ich ( gemäß Deiner Aufzählung, nach 1), 2) 3) und 4) , weil ich auch Vermieter bin.

Der Vermieter kann noch viel mehr.

Er kann nach Ablauf von 5 Jahren, dem Mieter mitteilen, dass auf Grund der höheren Mieterhöhungen im freien Markt ( z.B. jährliche Inflation über diese 5 Jahren 3 %, aber freier Markt jährlich 4 %, ergibt ein Nachholbedarf von 5 % ) er ab sofort die Miete zusätzlich um dies 5 % erhöht.
Der Mieter muss nicht akzeptieren, dann muss er aber gehen.

Und der Vermieter kann auch, laut Gesetz, wenn er nach 5 Jahren Vermietung, Investitionen an der Wohnung vornimmt die Verzinsung seiner Investitionen ( legaler Zinssatz + 3 % ) auf die Miete draufschlagen, maximal 20 % der Miete.

Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.

1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 % de la renta vigente en aquel momento.

Der Vermieter hat viele Rechte und Möglichkeiten. Er MUSS nicht alle in Anspruch nehmen, aber er KANN.

Tropezon, der lieber ein gutes Verhältnis mit dem Mieter hat, als ihn auszuquetschen.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.816.364 von tropezon am 19.12.07 16:35:38

Er kann nach Ablauf von 5 Jahren

also nach Ablauf von fünf Jahren und somit nicht eine jährliche Anpassung. ??

z.B. jährliche Inflation über diese 5 Jahren 3 %, aber freier Markt jährlich 4 %, ergibt ein Nachholbedarf von 5 % ) er ab sofort die Miete zusätzlich um dies 5 % erhöht.

?? was denn nun

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.817.286 von Azul Real am 19.12.07 17:39:23

Sag mal Azul, erkennst Du noch den Zusammenhang der Fragen und Antworten oder muss man bei Dir – und für Dich – alles wiederholen, dass Du es richtig verstehst???

Ich dachte Du bist perfekt in spanisch und verstehst Absatz 6 ?? Und der Link zum Vertragswerk ist doch auch angegeben, warum liest Du nicht den Vertrag??

# 5567

SEXTA.- Revisión de la renta.

La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato , y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

http://www.idealista.com/informacion/contrato_arrendamiento_…

Und was Du jetzt anführst steht in # 5581 unter: Der Vermieter kann noch viel mehr.

Vielleicht verstehst Du ein Bild besser ( macht man mit Kinder so ) . Nach den ersten 5 Jahren kann der Vermieter die Differenz zwischen dem grünen Strich ( alquileres ) und dem rötlichen ( IPC ) auf die bisher nur mit den IPC Prozenten erhöhte Miete zusätzlich addieren.




hoast mi ???

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.805.383 von tropezon am 18.12.07 17:23:08

Deshalb würde mich interessieren, was, in welchem Umfang und welche Handelswaren z.B. der deutsche Staat, als Staat, exportiert und importiert ?? Ich muss an diesem Tag gefehlt haben.

öhmmm

Wie wäre es denn mit Rüstungsgüter (Import -Armee- als auch Export via EADS - Eurofighter, Tiger, A-400)

Ferner sind heutzutage, auch wenn bereits viele ex-Staatsunternehmen privatisiert worden sind, immer noch bedeutende Unternehmen in staatlicher Hand oder es bestehen wesentliche Beteiligungen an börsennotierten Gesellschaften.

Weiterhin sind Sektoren wie Verteidigung, Bildung, Justiz und Forschung extrem staatslastig. Diese Sektoren sind gleichzeitig bedeutende Konsumenten im Wirtschaftskreislauf. (Gehälter, Ausstattung, Ausrüstung, Immobilien)

[Azul Real]

Ein schmaler Geldbeutel zum Fest
Die steigende Inflation macht vielen Verbrauchern in der
Vorweihnachtszeit zu schaffen

Verbraucher mit Geldsorgen, lassen sich oft zu Konsumkrediten mit viel zu hohen Zinsen verleiten. Foto: CSN-Archiv
Karin Federlein
Costa del Sol

Weihnachten wird oft als Fest der Liebe bezeichnet, häufiger noch als eine Zeit des kollektiven Massenkonsums. Starke Preisanstiege in den letzten Monaten bescheren den meisten spanischen Verbrauchern allerdings in diesem Jahr eine magere Finanzlage zum Fest. Viele Unternehmerverbände fürchten ein flaues Weihnachtsgeschäft 2007. „Süßer die Kassen nie klingeln“ wird es in diesem Jahr nur bedingt heißen. Zu stark ist die Inflationsrate dafür in den vergangenen Wochen nach oben geschnellt. Stolze 4,1 Prozent erreichte sie Ende November und der Endspurt bis zur Zielgerade Neujahr ist noch nicht vorbei. Vor allem die Grundnahrungsmittel sind es, bei denen sich die Preissteigerung am kräftigsten bemerkbar macht. Eine Stange Weißbrot kostet heute im Durchschnitt in Spanien 17 Prozent mehr als noch zu Jahresbeginn. Kaffee ist bis zu 64 Prozent teurer geworden, Milchprodukte ebenfalls um rund 60 Prozent. Kekse, Dosenfisch, Speiseöle und ähnliche Grundnahrungsmittel stehen ebenfalls auf der Liste der im Preis gestiegenen Produkte. Auch Eier sind teurer geworden und der finanzielle Spielraum der spanischen Durchschnittsverbraucher wird nicht gerade größer.
Obwohl die Costa del Sol, zumindest im Vergleich mit anderen Tourismus-Zonen Spaniens, noch als relativ preiswert gilt, ist der allmähliche, aber ständige Preisanstieg auch hier spürbar.
„Viele Verbraucher sind mittlerweile an die Grenzen ihres finanziellen Spielraums gestoßen“, erklärt Manuel Sánchez Vicioso, Präsident der Verbraucherschutzorganisation in Málaga, Facua. „Nicht wenige Familien in Málaga wissen nicht mehr, wie sie mit ihrem Einkommen bis zum Ende des Monats auskommen sollen“.
Dieser Einschätzung des Verbraucherexperten aus Málaga liegen objektive Daten zugrunde. Sechs von zehn spanischen Familien (60,1 Prozent) haben in einer Umfrage des spanischen Statistik-Institutes INE angegeben, Schwierigkeiten zu haben, mit ihrem Haushaltsgeld bis zum Ende des Monats zu kommen. Diese Daten wurden bereits 2006 erhoben, also vor den Preiserhöhungen der letzten Monate. Trotzdem macht sich auch hier schon eine steigende Tendenz im Vergleich zum Vorjahr bemerkbar, denn im Jahr 2005 war dieser Prozentsatz bei 58,3 Prozent gelegen.
Was den Konsum zu Weihnachten angeht, schätzen die Verbraucherverbände Málagas, dass jeder Einwohner der Stadt in diesem Jahr rund 40 Euro ausgeben wird als im Vorjahr. Mit insgesamt 760 Euro ist das allerdings immer noch eine runde Summe. [...]

Den vollständigen Artikel lesen Sie in unserer Druckausgabe.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.817.896 von tropezon am 19.12.07 18:22:03

Ich dachte Du bist perfekt in spanisch u

wer sagt das denn

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.817.896 von tropezon am 19.12.07 18:22:03

SEXTA.- Revisión de la renta.

La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato , y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

Ist meine Frage mit dem fünfjaherszeitraun in in diesen Zuammenhang so schwer?
Lass die mögliche Vertragsformulierungen auf Basis von Indexsteigerungen aus den Formvertrag mal aussen vor.

Nimmt ein Wohraumvermeiter in der Regel die Gelegenheit war, die Miete konuierlich und jährlich zu erhöhen oder nicht, auf Basis der Inflationspreisklausel.

Mehr will ich doch gar nicht wissen. Ist doch so einfach, Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.818.392 von Azul Real am 19.12.07 19:02:44

Nimmt ein Wohraumvermeiter in der Regel die Gelegenheit war, die Miete konuierlich und jährlich zu erhöhen oder nicht, auf Basis der Inflationspreisklausel.
Mehr will ich doch gar nicht wissen. Ist doch so einfach, Tropezon

Gut, dann ganz einfach: ... JA...

wer sagt das denn

Hat sich immer so angehört... und bei einem spanischem ( Andalusischem ) Schwiegervater.... Auch gut, nehme ich zurück.

Wie wäre es denn mit Rüstungsgüter

Auf die Antwort habe ich gewartet ( wollte sie zwar gleich ausschließen, aber.... wollte mich doch überraschen lassen ).
Produziert er auch diese Waffen ? Ja klar, der Staat ist an vielem beteiligt, auch an der Bahn und Post ( Brief Im- und Export )

Ist meine Frage mit dem fünfjaherszeitraun in in diesen Zuammenhang so schwer?

Lese bitte:

CUARTA.-Duración del contrato .

El plazo de duración de este contrato es de UN AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato , prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9 de la LAU.
De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato .
Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato .
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.810.140 von tropezon am 19.12.07 00:44:11

gebraucht wird vielleicht noch viel mehr –

Sag das nicht so laut. Hast Du nicht gelesen, dass bisher alle diese Zahl als unrealistisch abgestempelt haben, sogar spain, der zwar Bedarf mit Baufertigstellung verwechselt hat ? Und jetzt meinst du, es könnten sogar noch mehr sein??

gebraucht wird vieles - wenn sich es finanzierbar ist.

ist es aber zunehmend weniger
es sei denn die preise passen sich an - das wollte ich damit ausdrücken.

etwas zu brauchen (viele warten auf zugängliche preise) aber es auch bezahlen zu können, sind 2 paar schuhe. wenn es nach brauchen geht, wird sich jeder 25 jährige sofort eine wohnung kaufen - kann er aber nicht.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.811.179 von K1K1 am 19.12.07 09:26:06

genau

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.819.013 von tropezon am 19.12.07 19:56:24

natürlich wird die miete jährlich dem IPC angepasst - ganz normal. hatten wir hier alles schon. dabei ändert sich für den mieter der prozentuell zu seinem gehalt zu erbringende mietaufwand nicht, da die gehälter ebenfalls angepasst werden (lohninflation - von der man bei einem fest verzinstlichtem kredit besonders profitiert - vor allem in pto sicherheit - die prozentuelle belastung des einkommens verringert sich jährlich, da die quote gleich bleibt).

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.820.174 von rioja94 am 19.12.07 21:36:50

genau - 5 jahresklausel ist richtig. nach ablauf dieser zeit kann der vermieter die miete an den aktuellen marktpreis anpassen. das kann man akzeptieren oder nicht. auch am markt gibt es von vermieter zu vermieter grosse preisunterschiede.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.815.356 von spain98 am 19.12.07 15:28:38

Spain,

# 5578 ... Also, bis April 2008 keine Kredite.

Wer behauptet denn das???? Deine Erfindung ??

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.820.068 von rioja94 am 19.12.07 21:26:39

gebraucht wird vieles - wenn sich es finanzierbar ist.
ist es aber zunehmend weniger

Richtig, in diesem Jahr werden es „ nur noch „ ca. 800.000 Familien sein.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.818.392 von Azul Real am 19.12.07 19:02:44

natürlich wird die miete jährlich dem IPC angepasst - ganz normal. hatten wir hier alles schon.
genau - 5 jahresklausel ist richtig. nach ablauf dieser zeit kann der vermieter die miete an den aktuellen marktpreis anpassen. das kann man akzeptieren oder nicht.

Danke Rioja.

Azul, hast es diesmal mitbekommen????

# 5554 Rio, unbefristeter Mietvertrag über eine unbestimmte Laufzeit mit fest vereinbarten Konditionen .. Nix mit Inflationsklauselvereinbarung, soweit ich weiss

Such Dir eine Nummer aus:

1. Ich weiss alles Besser !
2. Ich hab immer Recht !
3. Ich hab "mehrer" Recht als Du ! (ist gewollt falsch geschrieben)
4. Ich hab immer das letzte Wort !

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.819.013 von tropezon am 19.12.07 19:56:24

und bei einem spanischem ( Andalusischem ) Schwiegervater.

wenn du jetzt wüsstest, in welchem Dialekt und wie schnell mein Schwiegervater spricht .......

und die Eigenart der Andalusier ganze Silben wegzulassen oder zu schlucken

ist ungefähr so, du lernst hochdeutsch und kommst in die tiefste bayerische Provinz ...

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.821.290 von tropezon am 19.12.07 23:51:06

Spain,
# 5578 ... Also, bis April 2008 keine Kredite.
Wer behauptet denn das???? Deine Erfindung ??

Trope, Du solltest nicht immer von Dir auf andere schliessen.
In der Praxis sieht es derzeitig so aus, daß Banken für eine Kreditenscheidung eher 4 is 8 Wochen benötigen. Vorher waren es 2 bis 3 Wochen.

Du kennst doch so viele Banker. Frag die doch mal. Eine ehrliche Antwort wirst Du natürlich nur bekommen, wenn Du ihn gut kennst.

In den Statistiken ist noch nicht viel zu erkennen. Aber der Eribor mit 4,80 bei einem Leitzins von 4,0 lässt schon deutlich erkennen, daß die Banken sich gegenseitig nicht mehr vertrauen. Ausserdem fehlt die Liquidität.
Oder warum sonst hat die EZB diese Woche 348.607 Mio € auf den Geldmarkt geschmissen?

[spain98]

La promoción de obra pública cae un 22% en ayuntamientos y un 13,2% en las CC.AA a noviembre
Die öffentliche Bautätigkeit der Gemeinden und autonomen Regionen fällt im November um 13,2%

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/12/19/59_promocion_…

Aufgrund der starken Zunahme von zentralstaatlichen Baumassnahmen steigt die Bautätigkeit der öffentlichen Hand (Gemeinde, Region, Zentralregierung) noch um 4,1%.

Ich denke, daß es bei den Gemeinden und Regionen nächstes Jahr noch verstärkt zurückgehen wird. Denn diverse wesentliche Einnahmequellen gehen stark zurück (dieses Jahr um ca. 12%)bereits zum 3Q): Grundsteuern, Stempelsteuern, gemeindliche Wertzuwachssteuer

Den Gemeinden und Regionen wird der Haushalt völlig durcheinandergebracht. Diese Steuern wurden inzwischen aus Gewohnheit fest mit hohen Einnahmen eingeplant und man hat sich daran gewöhnt.

[spain98]

'Ladrillazo al Ibex: pierde los 15.200 puntos
Ladrillazo ist schwer zu übersetzen. Ladrillo ist ein Backstein zum Häuslebauen.
Im Ergebnis: Der Bausektor zieht den IBEX auf 15.200 Punkte runter. Der IBEX ist mit 14.364,40 Punkten ins Jahr gestartet.

Nun zittern alle, daß dieses Jahr evtl. noch eine 0-Runde wird.
http://www.cotizalia.com/cache/2007/12/19/12_retoma_ganancia…

[spain98]

Pánico inversor en el ladrillo
Investorenpanik im Bausektor

Lo de las inmobiliarias en bolsa ya no es una caída normal. Es un crash en toda regla. El segundo crash del ladrillo en 2007, después del sufrido en febrero y marzo. Ayer se vivieron auténticas escenas de pánico en el sector y, aunque de momento el impacto en el Ibex ha sido mucho menor que el de hace nueve meses, parece difícil que el resto del mercado pueda aguantar en estas condiciones.

Hier seht ihr, wie die Immobilienwerte gestern verloren haben. Trotz der Finanzspritze:
Lo de ayer fue una auténtica catástrofe: Astroc -que el martes había perdido el precio de su salida a bolsa- se hundió el 10,77%; Aisa -que descartó su fusión con la anterior pero que sigue moviéndose al unísono con ella- perdió el 10,19%; Urbas se desplomó el 9,88%; la angustiada Colonial (miembro del Ibex) bajó el 6,23%; la no menos sufrida Sacyr se dejó el 4,04%; Ferrovial -con mucha menos exposición inmobiliaria, pero eso da lo mismo en momentos de pánico- cayó el 3,75%; Montebalito cedió el 3,74%, Martinsa-Fadesa el 2,98%, Renta Corporación el 2,94%, etc. La excepción que confirma la regla es Inbesós, en proceso de ser adquirida por Horcona, que subió el 2,51%.

Lo peor es que estos desplomes no son aislados, sino que llueve sobre mojado. Das Schlimmste ist, daß es sich nicht um vereinzelte Abstürze handelt, sondern es regnet auf bereits nassen Boden.En efecto, la mayor oleada de movimientos corporativos en el sector desde las OPAs del verano de 2006 fue recibida el lunes con un sonoro batacazo de los protagonistas. Ni el cierre de la fusión Martinsa-Fadesa, ni la de Astroc con Landscape y Rayet Promoción, ni la entrada de Lábaro en Parquesol, ni las tomas de posiciones de los Nozaleda y José Ramón Carabante en distintas compañías, ni mucho menos la fusión fantasma de Colonial y Gecina convencieron al mercado. Al contrario, éste se quedó con el mensaje de debilidad implícito en estas operaciones desesperadas, que persiguen la mera supervivencia.

"No se habla de otra cosa"

El ambiente no puede ser más negativo en el sector. "No se habla de otra cosa en los vuelos entre Madrid y Londres", asegura un profesional español de la banca de inversión afincado en la City. "Todo el mundo -banqueros, empresarios, inversores, etc.- está convencido de que vamos a ver un desastre inmobiliario en España. De hecho, que ya lo estamos viendo", añade.

Un experto en macroeconomía se pregunta "cómo es posible que Solbes siga pensando que el PIB va a crecer al 3% en 2008. Es posible que no lleguemos a la recesión, pero la crisis inmobiliaria y la restricción del crédito van a provocar un frenazo importantísimo de la economía". De hecho, empiezan a publicarse estudios que sitúan el crecimiento español más cerca del 2% que del 3%.

Y claro, con este panorama, los inversores más agresivos se están poniendo las botas. Los hedge funds están tomando prestadas ingentes cantidades de acciones para tomar posiciones bajistas en el sector -toman prestadas las acciones para venderlas en mercado, esperan a que caigan y las recompran a un precio más bajo, con lo que ganan la diferencia al devolverlas-, hasta el punto de que hay valores, como Colonial, que tienen prestadas más acciones de las que circulan libremente en bolsa.

Otro caso paradigmático es Sacyr, que ya ha sido objeto en varias ocasiones de fortísimas posiciones cortas (bajistas): "Se están pidiendo tipos de interés del 25% anual para prestar acciones de Sacyr, porque los propietarios de las acciones se quieren cubrir de un desplome que consideran bastante probable", asegura un operador del mercado a crédito. Este tipo de interés es varias veces superior al que se aplica normalmente en las operaciones de préstamo de valores entre instituciones.

¿Aguantará el Ibex?
Hält der IBEX durch?
El primer crash inmobiliario fue provocado por el famoso "Catastroc", el hundimiento de Astroc cuando la auditoría descubrió las maniobras de Enrique Bañuelos para maquillar el balance de la compañía. Entonces, el Ibex sufrió una caída del 9% de máximo a mínimo. De momento, la caída actual va por el 5,4% desde máximos históricos (16.040 puntos), gracias a que esta vez los bancos no han seguido a las inmobiliarias y a la enorme fortaleza de Telefónica, a diferencia de marzo.

Pero si la sangría del ladrillo se prolonga, será muy difícil que el conjunto del mercado aguante, a pesar de que el consenso de analistas insiste en el escenario de aterrizaje suave. Ayer, el Ibex perforó los 15.200 puntos; si confirma su pérdida, habrá dibujado una figura de doble techo de implicaciones muy bajistas, según los analistas técnicos.


Lo que no ha cambiado, sino que se agrava cada vez más, es la situación desesperada de los grandes ladrilleros españoles. Luis Portillo (Colonial), Fernando Martín (Martinsa-Fadesa), la familia Santamaría (Reyal Urbis), Félix Abádanes (Rayet y ahora Astroc), Jacinto Rey (Parquesol), Alberto Barreras (Montebalito), Javier Irízar (Urbas), etc. están cada vez más asfixiados por las ingentes deudas en que han incurrido para financiar sus operaciones corporativas. Y ahora se suma a la lista Joaquín Rivero (Metrovacesa), atrapado entre las demandas de los Sanahuja y la exigencia de lanzar una OPA sobre Gecina.

La caída de las acciones utilizadas como garantía de los créditos les obliga a poner más garantías y les sube los tipos de interés. Eso es lo que explica la necesidad de fusionarse a toda costa antes de que los costes financieros se lleven por delante unas cuentas de resultados que ya van a caer dramáticamente con el parón del negocio.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/12/20/72_panico_inversor…

[spain98]

La banca española cree que el impacto de la crisis 'subprime' será 'más intenso de lo esperado'
Diespanische Bankenvereinigung glaubt, daß die Suprimekrise stärker als erwartet sein wird.

http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/12/19/economia/119808…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.821.367 von tropezon am 20.12.07 00:06:31

Azul, hast es diesmal mitbekommen????


Mehr wollte ich doch gar nicht wissen. Klar und eindeutig praxisbezogene Ergebnisse. Nicht mehr und nicht weniger.

Ferner bedeutet eine möglich Inflationsanpassung des Mietzinses auf Basis CPI und des Mietvertrages nicht unbedingt das dieser jährlich durch den Vermieter realisiert wird, sofern der Mietzins an sich schon hoch sein sollte.

Die Betonung liegt darüberhinaus auf dem Wörtchen jährliche "Überprüfung" und "kann".

Sofern sich die Gehälter inflationsbedingt gleichfalls jährlich und automatisch anpassen sollten, was ich jedoch nicht glaube, kann man ja theoretisch eine jährliche Anpassung verkraften.

Fakt ist jedoch, dass in Spanien die allgemeinen Preiserhöhungen für die Lebenshaltungskosten,insbesondere für den täglichen Bedarf (Lebensmittel & sonstige Dienstleistungen), in den letzten 6-7 Jahren förmlich explodiert und sicherlich in der Summe höher sind als die Nettolohnzugewinne bei den meisten der abhängig Beschäftigten.

Ich glaube kaum und mit der Ansicht stehe ich nicht allein, dass eine Gehaltssteigerung von ggf. 3-4% jährlich, sofern die Arbeitnehmer diese tatsächlich in der Mehrheit erhalten haben sollten, die Mehrausgaben durch Preissteigerungen kompensieren konnten.

Ich behaupte mal, das Unternehmen, ausser gut aufgestellte Grossbetriebe oder Staatsunternehmen, wohl kaum automatisch Lohnerhöhungen umsetzen auf Basis der jährlichen Inflationsrate.

Oder gibt es hier wieder ein Gesetz das genau dies den Unternehmen vorschreibt?

Da es in Deutschland eine gesetzl. Tarifautonomie zwischen den Unternehmen und den zuständigen Gewerkschaften gibt, handeln diese wie bekannt in regelmässigen Abständen die Lohnerhöhungen über Tarifvertragsanpassungen aus.

Rioja kann ja mal berichten, wenn er mag oder Tropezon wenn er es besser weiß, was wiederum in Spanien der Praxistest hergibt.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.821.953 von spain98 am 20.12.07 07:59:38

jo, wie erwartet


apropos böse Medien, Tropezon ..

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.821.845 von spain98 am 20.12.07 07:26:08

Den Gemeinden und Regionen wird der Haushalt völlig durcheinandergebracht. Diese Steuern wurden inzwischen aus Gewohnheit fest mit hohen Einnahmen eingeplant und man hat sich daran gewöhnt.

und bis die Gemeinden dann mal feststellen, das sie durch die grosszügig geförderte Infrastrukrurprojekte Urbanisationen entstanden lassen haben wo ersten kaum einer wohnt, diese zweitens jedoch den ganzen Klumpatsch vorhalten müssen an Gas, Wasser, Strom, öffentlichen Nahverkehr, Schulen, Kita

dies bezahlt leider nur der Steuerzahler ...

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.822.276 von Azul Real am 20.12.07 09:00:28

Das mit dem Mietvertrag von rioja passt doch gut ins Bild. Miete 750€ für ein Objekt im Wert von rd. 500.000€. Macht eine Mietrendite für den Vermieter von aktuell 1,8% (brutto) Ob da eine geringe Indexierung draufkommt oder nicht ist bei solchen Sätzen ja wohl unerheblich.

Die Praxis zeigt im übrigen auch, dass keine entsprechende Anpassung der Mieten an die Kosten(=Bau- bzw. Kaufpreise) erfolgt. So sind im Zeitraum von 1997 bis 2005 die Mieten nur 1/4 dessen gestiegen, was die Kaufpreise gestiegen sind (http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/ENCUESTAS/OE1.PDF). Deshalb sind die Kauf- Mietpreisfaktoren heute so ungünstig und zu ungunsten des Kaufes verschoben.

Grüße K1

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.823.267 von K1K1 am 20.12.07 10:23:39

eben drum,
das regional, teilweise sehr ungünstige Verhältnis Mieteinnahmen zu Objektkosten (Einstandspreis) ist ja oft genug hier betüdelt worden.

Gleich kramst Tropezon aber seine Beispiele heraus wie 160.000 € Erwerbskosten für top puro lujo 100 m², nur 3 km vom Centrum x entfernt, mit bester Verkehrsanbindung, mögliche mtl. Mieteeinahme 800,00 netto .. , Kapitaldienst bei 100% Finanzierung aber nur 750 € mtl. für den Vermieter

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.823.475 von Azul Real am 20.12.07 10:42:08

apropos böse Medien, Tropezon ..

Böse Medien nicht, sondern sehr einseitig Berichterstattung von spain, der nur die negativen Schlagzeilen angibt. Es gibt in den Medien auch andere Meldungen. Komme später darauf zurück.

Rioja kann ja mal berichten, wenn er mag oder Tropezon wenn er es besser weiß, was wiederum in Spanien der Praxistest hergibt.

Ich weiß nicht alles besser, aber einiges schon.
Ich kenne mich in diesem Segment sicher weniger gut aus als die Arbeitnehmern Mir wird zwar immer gesagt, dass die Gehälter sich an der Inflationsrate ausrichten, aber Beweise ( außer denen, die in der Presse zu lesen sind, habe ich keine ). Hier ist Rioja gefragt. Der weiß das sicher besser als ich.


Gleich kramst Tropezon aber seine Beispiele heraus

Da Du es gemacht hast, kann ich es mir ersparen.

# 5596 ... mit diesen 3 Zeilen bin ich 100 % einverstanden ( wie schon, dass das auch mal vorkommt )

Gehe jetzt zur Bank um das neueste zu erfahren.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.824.595 von tropezon am 20.12.07 12:11:23

Böse Medien nicht, sondern sehr einseitig Berichterstattung von spain, der nur die negativen Schlagzeilen angibt. Es gibt in den Medien auch andere Meldungen. Komme später darauf zurück.

Bitte. Du bist herzlich eingeladen, etwas zum Informationsgehalt beizutragen.
Du die guten Meldungen unc ich die schlechten.

Wie in einem klassischen Krimi: Böser Bulle - Guter Bulle

[Azul Real]

Reuters 20.12.2007

By Andrew Hay

MADRID, Dec 20 (Reuters) - A slowdown in Spain's property market will deepen in 2009 before a possible recovery in 2010, BBVA bank said on Thursday.

Spain is not expected to suffer a sharp slowdown in house price growth in 2008 due to robust mortgage lending, a strong job market and solid household finances, it said.

"There will be greater job destruction in 2009 than 2008 and in terms of prices it's possible they will fall in absolute terms in 2009," BBVA Chief Economist Jose Luis Escriva said during a presentation on the housing market.

Spanish banks are reducing mortgage lending in line with falling demand after increases in euro zone interest rates and the global credit crisis, BBVA said.

Property investment will fall 3.5 percent in 2008 after an expected 3 percent rise this year, BBVA said.

That decline should knock about two tenths of a percentage point off 2008 gross domestic product growth.

"The size of the property market correction is limited by the supports the Spanish economy can rely on," said Escriva.

The trend of construction and property investment sapping economic growth will stretch out over the next two years, BBVA said.

"In 2010 we could be in a situation of its contributing to growth again," Escriva said of the residential construction sector.

BBVA expected new and existing house price growth to fall to 1.4 percent in 2008 from an estimated 5.5 percent in 2007 and from 10.4 percent in 2006.

Escriva did not quantify the size of the 2009 house price fall, but said a slight decline would likely appear early in the year.

A recent Reuters poll forecast house prices would ease 0.9 percent in 2008 and fall 0.4 percent in 2009.

The construction sector will lose around 90,000 jobs in 2008, but workers will move into other sectors as 300,000 jobs will be created across the wider economy, BBVA said.

In 2009 around 160,000 construction workers will be laid off and overall job creation will be 170,000, BBVA forecast

Despite tensions in global credit markets, BBVA said mortgage lending should continue to grow and adjust to lower demand levels.

Escriva saw no overall restrictions on mortgage lending by Spanish banks.

Mortgage lending growth will fall to about 6 percent in the second half of 2008, in year-on-year terms from around 15 percent in September, the bank said.

Growth in lending to property developers will fall to about 10 percent by the end of 2008 from 30 percent in December of this year, BBVA forecasted.

(Reporting by Andrew Hay; Editing by Ian Jones)

Keywords: SPAIN PROPERTY/

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[tropezon]

Wie in einem klassischen Krimi: Böser Bulle - Guter Bulle

Dieser „Krimi“ läuft ja hier schon seit Monaten/ Jahren und, vielleicht ist es jemanden schon aufgefallen; beim lesen der Beiträge, weiß man sofort ob es sich um ein spanischen Immobilienbesitzer oder Mieter handelt, der da gerade geschrieben hat..

Du kennst doch so viele Banker. Frag die doch mal. Eine ehrliche Antwort wirst Du natürlich nur bekommen, wenn Du ihn gut kennst.

Eine ehrliche Antwort ist nur ein subjektiver und relativer Gedanke, der „wahrhaftig“ aber nicht unbedingt „wahr“ sein muss, solange das Wissen bei den Befragten sich in den eigenen ( Firmen ) Grenzen hält, wie es in Spanien sehr oft der Fall ist.

Meine regelmäßigen Besuchen bei einigen ausgesuchten Banken dienen nicht nur meinem Eigennutz. Natürlich verfolge ich einen ganz gezielten Zweck, die bestmögliche Beziehung zu jeder dieser Banken / Direktoren herzustellen und zu pflegen, für den Tag an dem ich sie brauchen werde, aber bis dahin beliefere ich sie auch mit den neuesten Information über Gesetzesveränderungen und Neuigkeiten und zwar schneller als ihre Zentralen schreiben können.

Ein Beispiel.
Vor 4 Wochen wurde das neue Hypotheken Gesetz verabschiedet und am 8 Dezember im BOE publiziert. Von den 5 Banken, die ich letzte und diese Woche besucht habe und ihnen die wichtigsten Änderungen mitteilte, mit Fotokopie über das was mich hauptsachlich interessiert, wusste nur der Banker von heute früh Bescheid. Somit konnte er mir als einziger ein neues Angebot mit den Konsumenten- freundlichen neuen Kosten / Gebühren ausrechnen.
Klar ist aber auch, dass ich diese Besuche benutze um generelle Informationen über den Hypothekenmarkt zu sammeln und die Stimmung/ Situation der Schuldner allgemein.

Was bei den 5 Besuchen rausgekommen ist, in kürze:
Grundsätzlich gibt es mehr Problemen als früher. Verlängerungen, Aussetzungen, Verschiebungen, Zusammenlegungen sind an der Tagesordnung ( alles nix neues ). Ausfälle behaupten sie, hätte es noch keine gegeben. Eine Bank sagte mir, die meisten Problemen hätten Kunden ( komischerweise für mich ) die 2003 und 2004 gekauft haben. Da wären die Ressourcen knapper, aber da sie alle mindestens an ihren Immobilien schon 50 bis 70 % Gewinne machen ( Buchgewinne) wird da keiner im Stich gelassen, das geht bis 1 oder 2 Jahren Tilgungsaussetzung, oder 1 Jahr gar keine Raten und Kredit Verlängerung.

Keine Restriktionen bei Kredit-Neuvergabe an Privat Personen aber wesentlich strengere Kriterien und Kontrollen. Und maximal nur 75 / 80 % des Schätzwertes. Bei besten Bonitäten auch mal 90 %.

Margen in der Regel 0,70 – 0,80 über Euribor. Gute Bonität 0,50-0,60 und super Bonität bis runter auf + 0,35.

Mein beliebtesten und besten Gesprächspartner ist der Mann von heute morgen, erstens, weil er Subdirector in der Niederlassung einer der größten spanischen Banken, mit über 5.500 Zweigstellen ist, aber noch mehr, weil er Deutscher ist und das erleichtert mir ungemein die Befragung, denn mein Spanisch lässt einiges zu wünschen übrig.

Also, mein Freund Christian sagte mir heute, dass seine Bank bisher keine Problemen mit Privatkunden hat und das kommt davon, das sie nie – außer exzellenter Bonität – Kredite über 80 % des Schätzwertes gegeben haben. Während andere Banken, hauptsächlich mit Immigranten Schwierigkeiten haben, denen sie das „ Häusel“ mit 100 %, teilweise + Nebenkosten finanziert haben. Er sagte mir auch, dass seine Bank sehr flüssig sei und in der Vergangenheit allen kleineren Cajas und Caixas Mittel zur Verfügung gestellt hat, doch dieser Hahn tropft nur noch.( das Misstrauen ist groß )

Milleuristas.

Sehr interessantes und lehrreiches ( für mich ) Gespräch. Vorab, es gibt mehr als ich dachte. Es gibt aber ein kleines „ Aber“ und daran habe ich nie gedacht, warum auch immer.
Auf meine Frage, wie machen es diese „ Milleuristas“, antwortete er ( auch die anderen Bänker ): solange beide arbeiten, läuft alles gut, zwar manchmal bissel eng, doch zufriedenstellend. ABER, wenn einer krank wird, dann fällt das Geld der Nebenbeschäftigung aus ( das ist das schlimme ABER ) und dann fehlen schnell mal 300 –400 – 500 € Schwarzgeld und der Monat wird eng, sehr eng.
Nebenbeschäftigungen hier sind für mich bei jungen Menschen so selbstverständlich, dass ich sie komplett vergessen habe, deswegen auch immer mein Zweifel an den „ Milleuristas“.

Vermietung.

Christian gab mir das Beispiel einer seiner Kundinnen, die 5 Wohnungen zur Vermietung hat. Zur Zeit ist nur noch eine vermietet. Sie hatte alle Mühe der Welt die anderen 4 heraus zu bringen, nachdem sie nicht mehr bezahlt haben. Teilweise bis zu 18 Monaten, geschweige von dem Ärger, den Prozessen und dem Geld, was das alles gekostet hat. Sie vermietet, wenn überhaupt, nur noch an Menschen mit bester Empfehlung und Bonität. Lieber lässt sie ALLE LEER STEHEN. ( der Schuh drückt bei ihr nicht)

Also wieder 4Wohnungen in der Statistik „ Leerstehend“.

So, das war das wichtigste dieser 5 Terminen. 3 stehen noch aus, komme aber vor Januar nicht mehr dazu. Ich hoffe bis dorthin sind alle über die neue Regelung informiert und ich kann mir Vergleichsangebote machen lassen.

Tropezon

[Azul Real]

Vor 4 Wochen wurde das neue Hypotheken Gesetz verabschiedet und am 8 Dezember im BOE publiziert. Von den 5 Banken, die ich letzte und diese Woche besucht habe und ihnen die wichtigsten Änderungen mitteilte, mit Fotokopie über das was mich hauptsachlich interessiert, wusste nur der Banker von heute früh Bescheid.


Ein funktionierendes bankinternes Intranet, welches solche elementaren Dinge aufnimmt und kommuniziert, scheint wohl nicht bei jeden Institut üblich bzw. vorhanden zu sein.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.828.339 von tropezon am 20.12.07 16:51:44

beim lesen der Beiträge, weiß man sofort ob es sich um ein spanischen Immobilienbesitzer oder Mieter handelt, der da gerade geschrieben hat..

Und wer mietet Deiner Meinung nach?

[tropezon]

Das was die BBVA von sich gegeben hat, ist doch genau das was ich schon seit vielen Monaten schreibe. Die Bautätigkeiten reduzieren sich laufend bis ende 2009, das Ergebnis wird dann ein relativ ausgeglichenes Verhältnis Angebot / Nachfrage sein.
Die Preiserhöhungen schwächeln bis gegen 0, vielleicht auch knapp darunter in den nächsten 2 Jahren und Anfang 2010 werden die Karten neu gemischt.
Die „ Unbekannte“ bei diesem Spiel, sind in der Tat die Arbeitslosen, also hauptsächlich die, die es durch die Baureduzierung werden. Schafft die spanische Economie genug neue Arbeitsplätze um sie aufzufangen bis Ende 2009, ist alles „ im Butter“.

Und 2010 kann es dann wieder weitergehen, erst gemässig und später .... werden wir sehen.

Die französische Bank Natixis sieht kein Gefahr für ein Absturz der Preisen, 2 bis 3 % jährlich sieht sie für die Zukunft.

El banco Natixis descarta un descenso del precio de la vivienda en España

Según el experto de Natixis, el mayor ajuste del precio de la vivienda ya se ha pasado y ahora se recuperará lentamente "a un ritmo de crecimiento de entre el 2% y el 3% anual".

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/12/19/6_banco_natix…


Die Krise betrifft nicht die „ Luxus“ Wohnungen, die nachhaltig nachgefragt sind.

La crisis no afecta a las viviendas de lujo, que siguen registrando demanda

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/12/18/5_crisis_afec…

[spain98]

Das was die BBVA von sich gegeben hat, ist doch genau das was ich schon seit vielen Monaten schreibe. Die Bautätigkeiten reduzieren sich laufend bis ende 2009, das Ergebnis wird dann ein relativ ausgeglichenes Verhältnis Angebot / Nachfrage sein.
Die Preiserhöhungen schwächeln bis gegen 0, vielleicht auch knapp darunter in den nächsten 2 Jahren und Anfang 2010 werden die Karten neu gemischt.
Die „ Unbekannte“ bei diesem Spiel, sind in der Tat die Arbeitslosen, also hauptsächlich die, die es durch die Baureduzierung werden. Schafft die spanische Economie genug neue Arbeitsplätze um sie aufzufangen bis Ende 2009, ist alles „ im Butter“.

Und 2010 kann es dann wieder weitergehen, erst gemässig und später .... werden wir sehen.

Trope, na das nenne ich doch mal eine Aussage von Dir.

[spain98]

Die BBVA sagt aber auch, daß bis 2009 250.000 Arbeitsplätze im Baugewerbe wegfallen.
Wenn das so ist, dann muss man aber auch noch die Folge davon beachten. Es würde also viel mehr Arbeitsplätze bedrohen.

Komisch ist auch, wie die darauf kommen, dass die Immobilienpreise in 2007 um 5,5% steigen. Die Statistik gibt gerade mal 2,4% her. Die Immobilienportale wie z.b. expocasa sind schon im negativen Bereich.

http://www.elpais.com/articulo/economia/construccion/perdera…

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.823.267 von K1K1 am 20.12.07 10:23:39

absolut richtig, die Mieten können nicht schneller steigen als die Einkommen; also ca 3% p,a,; steigen die Immobilienpreise schneller geht die Rendite runter wie in deinem Beispiel auf 1,8%.
Damit auch die Möglichkeit hohe Hypotheken zu zahlen.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.821.953 von spain98 am 20.12.07 07:59:38

zu diesem artikel solltest du mal die komentare der artikelleser reinstellen

da sieht man, was die spanier davon halten

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.830.092 von rioja94 am 20.12.07 19:05:06

ich mach es mal selber - interessiert mich immer SEHR, wie die spanier über das thema denken. bitte von unten anfangen zu lesen

EN EXCLUSIVA
Pánico inversor en el ladrillo (Ver Noticia)
OPINIONES DE LOS LECTORES (49)Deja tu comentario agricol

20/12/2007 (19:03)

Registrado

comen.
49.- En Abril, aguas mil. Estos canallas (unos y otros) van a mantener el tingladillo como sea hasta Abril; después, cada palo aguante su vela.
Yo ya soy viejo, pero me estremece esas parejas de veintitantos que van a tener como ùnico horizonte vital durante treinta años o más una hipoteca absurda por un montón de malos materiales de construcción apilados de mala manera. Ésta sí es la generación perdida.¡Dios!
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sr.lobo

20/12/2007 (18:51)

Registrado

38 comen.
48.- Hay una medida de la que nadie habla: Rebajar el IVA que se aplica a la vivienda. El gobierno,con esa palabrería hueca, nos dice, así como la Constitución, que tenemos derecho a una vivienda digna, ¿porqué aplican un IVA del 17% y no uno reducido, o ninguno, para la primera vivienda?.No es la 1ª vez que lo digo, pero hasta ahora, tan sólo hace 2 o 3 semanas, ví a unos que pensaban como yo. Levantemos todos la bandera y digamos NO AL IVA, para la 1ª vivienda y, que dejen de enriquecerse a nuestra costa y de sacar pecho, diciendo que la economía va bien cuando nada hacen por mejorarla. Basta de abusos y reaccionemos de una vez. Este país a perdido la capacidad de decir su palabra en pos de la comodidad y así nos va. Marcar como ofensivo
Mcgregor

20/12/2007 (18:27)

Invitado
47.- Abundando en el comentario 40, querria añadir que....tanto el PP como el Psoe deben una GRAN explicación a los españoles por el desastre que se avecina, inmobiliario, ladrillero, bancario, etc...Ellos permitieron el desman y la corrupción en los ayuntamientos porque pensaban que asi se construia un Modelo de Desarrollo Milagroso..."El Milagro español" y lo que tenemos da miedo....La nacion hipotecada, el consumo, el crecimiento, la Banca...(recuerdo que la banca japonesa era la mas fuerte del mundo hace quince años..)..y la "pasta", en manos de "tres". Enhorabuena, una magnifica gestión.... Marcar como ofensivo
carlotas

20/12/2007 (18:26)

Invitado
46.- ¿Cuatro meses, sólo cuatro meses? No se dónde trabaja , pero le aseguro que mi sobrino dejó la inmobiliaria donde se habia ganado muy bien la vida, hace año y medio, para entendernos algo así como 20 meses y no porque le salio un trabajo mejor en el Cirque de Soleil sino porque no vendía nada, ni él ni sus compañeros. Cuando me lo dijo confieso que quedé sorprendido porque hasta entonces sabía que le iban muy bien las cosas del comer, pero se ve que todo esto ya estaba anunciado hace 20 meses, lo que estamos hablando ahora aquí, es una conrnuación de aquello, no el principio de esto. Marcar como ofensivo
tiopaco

20/12/2007 (18:24)

Invitado
45.- a los que dicen que esto es como las crisis pasadas de los años 708090: nunca los inmoconstructores debieron tanto dinero (entorno a casi 500.000 millones de euros, el 50% del pib). además esa deuda está nominada en moneda fuerte (euro) y no en pesetillas fácilmente devaluables. detrás de esa megadeuda hay un stock de millones de viviendas invendibles en diferentes fases de contrucción (terminadas a sólo suelo). la cuestión es: ¿qué van a hacer los bancoscajitas? Marcar como ofensivo
LARA

20/12/2007 (17:59)

Registrado

1967 comen.
44.- Lo de Japón, solo como referencia parcial porque el sistema financiero estaba metido hasta las cejas y aquí está por ver, duró más de quince años.
¿Cuanto va a durar el futuro gobierno del que engañe mejor?
Moi, como político a medio-largo plazo, con ideas de Estado y sin intereses de pelanas sin otras opciones en la vida, optaba por dejar un par de años a los gestores actuales.
Luego, un buen saneamiento y a casa los ineptos.
Marcar como ofensivo
Just

20/12/2007 (18:20)

Invitado
43.- Como ya apuntaba algún comentario anterior, ante el sombrió panorama que se avecina en el sector de la vivienda es fundamental evitar que los políticos "socializen" las pérdidas. promotores, bancos, cajas, pasapiseros y compradores que han estirado más el brazo que la manga tienen que apechugar en solitario con las pérdidas que ya están acumulando. Marcar como ofensivo
MANOLON

20/12/2007 (18:18)

Invitado
42.- Seguiremos la senda marcada por japón en los 90, de nada han servido los tímidos informes del fmi sobre estabilidad financiera y demás. la evolución está cantada. si acaso la recuperación será anterior debido a que nuestra renta es inferior. Lo siento por todos aquellos que trabajan en empresas ligadas a la construcción residencial y por los que se han hipotecado de por vida por unos activos que empiezan a caer vertiginosamente. Han hecho lo que siempre se ha hecho, comprarse un pisito, y van a purgar la irresponsabilidad y codicia de muchos políticos, banqueros y empresarios. Marcar como ofensivo
roro33

20/12/2007 (16:07)

Registrado

comen.
41.- Repito, lo fundamental es que los que paguen por sus errores sean únicamente los que se han equivocado: Constructores, inversores en ellos, compradores de vivienda/s, etc... Si cualquier empresa política (PP/PSOE) quiere seguir tomándonos el pelo a los españoles, lo pagará. Marcar como ofensivo
carlosssssssss

20/12/2007 (17:21)

Invitado
40.- Pues Pedro de Miguel, ése es el problema ¿cómo es posible que un piso pueda bajar de 290 a 200? una rebaja casí del 33% y seguro que todavía gana dinero a ése precio. Da igual, no los venderá, los sueldos del 70% de la población trabajadora son menos de 1000 euros y ahorro 0. Comprar ése piso a 25 años, 1200 euros de hipoteca, es literalmente imposible. Para que puedan comer, vestirse, vivir y cenar un par de fines de semana, coche aparte, tendrían que valer 120.000 euros, y éso espera la gente,¿ vida o ladrillo?, pues vida, no hay más....La avalancha de divorcios viene en parte de ahí ( casí 3 de cada 4), la gente mira los próximos 20 años y sólo ve privación y ladrillo, o sea, adiós piso y matrimonio......más madera.....alquiler compartido, disfrutar la vida y a esperar la vpo.... Marcar como ofensivo
Mcgregor

20/12/2007 (17:20)

Invitado
39.- Cuanto valen hoy los activos de las inmobiliarias a valor mas probable??? La deuda vale su nominal. Por ende, ¿cuanto valen realmente las inmobiliarias?. ¿Cuanto valen los créditos que las finaciaban??? Banco de España. Por ende, ¿cuanto valen los Bancos finaciadores??? Va a aguantar el Ibex ??? Quizás, pero...¿cuanto tiempo? Recuerden Japón. Saludos. Marcar como ofensivo
Mcgregor

20/12/2007 (17:18)

Invitado
38.- Cuanto valen hoy los activos de las inmobiliarias a valor mas probable??? La deuda vale su nominal. Por ende, ¿cuanto valen realmente las inmobiliarias?. ¿Cuanto valen los créditos que las finaciaban??? Banco de España. Por ende, ¿cuanto valen los Bancos finaciadores??? Va a aguantar el Ibex ??? Quizás, pero...¿cuanto tiempo? Recuerden Japón. Saludos. Marcar como ofensivo
HHH Madrid

20/12/2007 (17:07)

Invitado
37.- Bueno,... interesantes comentarios los que pueden leerse aquí. Yo no entiendo mucho de Bolsa (tampoco creo que nadie entienda realmente de qué va: estarían todos forrados y muy lejos). En cualquier caso, sí me gustaría dejar un aporte que resuma lo que ha pasado. Se trata de un refrán que todos conocemos: "La avaricia rompe el saco". Así que, los implicados, a mamarla! Marcar como ofensivo
taoi pep

20/12/2007 (15:42)

Registrado

192 comen.
36.- Si se quiere ver el fiel reflejo de la realidad solo hay que darse una vuelta por la costa del sol, desde Màlaga hasta Algeciras, y se comprobarà el sin fin de gruas y obras paradas, aparte de urbanizaciones semidesiertas. Ofertas de todas clases, pero lo peor se avecina para finales del pròximo año que termina el periodo de carencia de la mayoria de los prèstamos al promotor y adquirentes. Esto es un desmadre, y por esta parte, siempre se repite lo mismo: construir muchisimo màs que se vende. Desgraciadamente esto se viene repitiendo en esto foro hasta la saciedad desde hace mucho tiempo. Marcar como ofensivo
pedrodemiguel

20/12/2007 (15:05)

Invitado
35.- Llevo trabajando en una constructora promotora desde hace 6 años, y lo que esta pasando es muy grave, no vendemos nada desde hace 5 meses y pisos de 80 m2 de 290.000, ahora están a 200.000, y siguen sin venderse, mi jefe si no los liquida de aqui a 6 meses todos al paro y somos 145 familias,ya se han despedido a 60 personnas esto esta muy mal Marcar como ofensivo
tinitonx

20/12/2007 (14:32)

Registrado

comen.
34.- Vicente Torres, los que tienen más dificultades para acceder a la vivienda te agradecerán la preocupación que muestras por ellos Marcar como ofensivo
Cash Converter

20/12/2007 (14:30)

Invitado
33.- Propongo que hagamos unpequeño ejercicio de economia. Independientemente de lo que hagan las inmobiliarias cotizadas, si podemos constatar que hay una contención de la demanda (los comerciales de las agencias estan de brazos cruzados) y por otra un exceso de oferta, ¿que va a pasar? Bajada de precios!!! Y aqui no vale la respuesta: los pisos nunca bajan, porque la demanda se puede contener: Si vivo con mis padres, puedo aguantar un par de añitos mas. Afortunadamente no tener piso no provoca sindrome de abstinencia Fin del ejercicio. Marcar como ofensivo
ILUSO

20/12/2007 (14:14)

Invitado
32.- ¿Ha llegado el momento de que los pisos se vendan con un beneficio máximo de un 30% o se va a seguir pretendiento venderlos con una beneficio mínimo del 300%, que para los que no saben de porcentajes, quiere decir que si el coste total han sido 100.000 euros,por piso, el promotor quiere venderlos por 300.000 euros y no por 130.000 euros? Marcar como ofensivo
se veia venir

20/12/2007 (14:14)

Invitado
31.- hace meses que ya habia panico inversor, es decir los inversores sacaban el dinero del ladrillo en vez de invertir o mantenerlo en este sector. ahora el panico es para el ciudadano de a pie, el llamado pepito y pepita, que aunque necesite la vivienda para vivir, se espera un tiempo de alquiler o con un familiar a la espera de las rebajas, e incluso gangas. de todas formas esta crisis sera mucho mas larga que las anteriores al no poder devaluar la moneda. una devaluacion aumentaria el turismo, haria de nuevo todas las edificaciones de la costa baratas para los extranjeros. En la industria: reduciria importaciones, abarataria y aumentaria exportaciones. pero como nada de eso va a pasar, la "gripe del ladrillo" contagiara al resto de la economia Marcar como ofensivo
VICENT

20/12/2007 (13:44)

Registrado

143 comen.
30.- PARA LOS OPTIMISTAS QUE ME LEAN:
En mi trabajo en el sector inmobiliario, contacto con otros profesionales, muchos de ellos hace cuatro meses me tachaban de pesimista, y hablaban muy bien de su situación particular. Ahora todos están con la moral por los suelos. No se vende un piso. Los constructores que antes buscaban suelo, ahora intentan vender aun perdiendo. Hay obras que no se pueden acabar, porque el Banco no da ni un euro más al constructor. Con más de la mitad de los trabajadores cobrando mil euros limpios al més, ¿ Como se quieren vender pisos a 240.000€, si no es a los especuladores ? Los pisos no valen de ninguna manera lo que se pide por ellos de acuerdo con nuestros sueldos. Todo ha sido una burbuja fomentada por la Banca, los constructores, y unos políticos populistas. Por supuesto ésta crisis la pagagarán, via inflacción los trabajadores, y los que la han creado recibirán dinero público, y si no , al tiempo. Marcar como ofensivo
Torquemadas

20/12/2007 (13:59)

Invitado
29.- A mi me pasa igual que a Vd, no me creo nada de nada de toda la pamplina esa de los Monegros y el parque jurásico ese del juego y todo lo demás. Eso es una operación despiste y tira "palante" que hay que crear 40 millones de puestos de trabajo en 40 millones de años porque nos vamos a perpetuar en el poder y por algo hay que empezar. El día que la listilla de La Caixa se vendio Colonial (que iba muy pero que muy bien porque conozco gente que entonces trabajaba en ella) lo entendí perfectamente ¡Se acabó el ladrillo! ¿Y dónde estamos?. Yo del PP me quedaba en las catacumbas y le dejaba todo el Miura a estos sociolistos para que les remate la faena. Marcar como ofensivo
baron

20/12/2007 (13:57)

Invitado
28.- Gran verdad la que dice bolsaspain en su comenatrio, tenian que haber cerrado el grifo hace 2 años cuando el euribor comcenzó a repuntar, el daño esta hecho. Marcar como ofensivo
Arizona

20/12/2007 (13:50)

Invitado
27.- Alguno de estos personajes del ladrillo,en concreto, Javier Irízar, presidente de Urbas Guadahermoa, se va a presentar como candidato del PSOE al Senado por Guadalajara. Y en estos momentos se está procediendo a elección de los órganos de gobierno del Colegio de Abogados de Guadalajara y él es integrante de la candidatura oficialista. Y digo yo, un personaje empresarial de esa talla, qué hace metiéndose en esos carguitos y con qué intenciones? Marcar como ofensivo
albertovz

20/12/2007 (13:17)

Registrado

1445 comen.
26.- Y el PP frotándose las manos ante el 'marrón' que viene... Marcar como ofensivo
bolsaspain

20/12/2007 (13:25)

Invitado
25.- el 40% de los prestamos, cosa que no hicieron y de esta forma han alimentado una burbuja inmobiliaria que conllevará muchos años de vacas flacas. Muchos de los pepitos (como se le llama al ciudadano de a pie) verán o mejor dicho estan viendo como esas propiedades por las que han pagado quince veces su sueldo anual se infravaloran día a día. El precio caerá (esta cayendo ya) aproximadamente de media entre un 40% y un 60% desde máximos, y no lo digo yo. Lo dice la burbuja inmobiliaria que vivió Japón y que estamos calcando. La ley de de la oferta y demanda dice que cuando los precios suben hay prisas por comprar cuando bajan hay prisas por vender. http:bolsaspain.blogspot.com Marcar como ofensivo
Juan23

20/12/2007 (13:25)

Invitado
24.- Una de las cosas que no funcionan bien en España es la información. En el ladrillo ha habido demasiados intereses que han mantenido la realidad oculta para su propio beneficio. La situación española es probablemente mucho peor que en EE.UU. porque el precio de la vivienda es mucho más caro aquí si se compara con los salarios y si allí tienen un problema serio, no hay que ser muy listo para concluir que aquí el problema es muy serio. La falta de transparencia informativa algo que en EE.UU., sería punible por la ley, en el caso de empresas o por las urnas en el caso del gobierno no soluciona nada sino que hincha el problema. Un gobierno sensato habría moderado la subida de la vivienda tal como yo llevo diciendo desde hace 4 años: http:juangudes.blogspot.com Marcar como ofensivo
bolsaspain

20/12/2007 (13:23)

Invitado
23.- Las manos fuertes supieron soltar en el debido momento, hemos visto este año a Santander vender todas sus propiedades y a la caixa. Estas dos entidades son el fiel reflejo de la situación que vive España. Si ves a tu vecino afeitar pon tus barbas a remojar. A mi me sabe muy mal lo que ha sucedido durante estos últimos tres años en el sector inmobiliario y no por las empresas que les pueden dar mucho por el culo sino por lo que va ha repercutir en la gran recesión que ya hemos iniciado. Me da pena ver como chavales y no tan chavales han sido engañados por tasadares y por sus bancos al concederles prestamos hipotecarios de una propiedad que no valia ni la mitad de lo que estaban pagando. Los bancos tenian que haber hecho los deberes con anticipación y tenían que haber denegado (sigue) Marcar como ofensivo
GoyoH

20/12/2007 (12:24)

Registrado

42 comen.
22.- Las inmobiliarias no son capaces de mover por sí solas al Ibex. De hecho muchas de ellas ni siquiera están en el Ibex. Las inmobilirias y el Ibex pueden ir en direcciones opuestas durante largos períodos de tiempo y de hecho ya ha sucedido en varias ocasiones.

http://www.invertirenbolsa.info/ Marcar como ofensivo
Palenque

20/12/2007 (13:13)

Invitado
21.- Todas esas maniobras de despiste, que si los Monegros, que si posibles inversiones alucinantes y todas esas tonterías que no sa las cree nadie que tenga media neurona todavía en activo, vienen a demostrar el grado de cretinez que atesoran los políticos de este país ya descafeinado y a punto de perder hasta la vergüenza ajena, los calzones y las puñetas. España no es Dubai aunque cada vez está más desertizada, ni tampoco Alemania donde se dedican a cosas más productivas que ha empobrcer a sus ciudadanos a base de ladrio diamantino. Aquí, la consigna es HASTA MARZO, lo demás no importa y si hay que mentir se miente pero bien. Marcar como ofensivo
CHAVI

20/12/2007 (13:11)

Invitado
20.- Discrepo de Tolfi y de Experiencia. Existe una crisis inmobiliaria. De hecho constructoras ya están vendiendo suelos para financiarse y pagar deudas, además de ajustar sus plantillas de empleados. Evidentemente la cotización de una empresa en bolsa no tiene por qué reflejar la realidad de la misma. Pero en este caso son clarificadoras sus cotizaciones.El problema está en que la economía española se fundamenta en el ladrillo. Si pincha este sector vamos a perder riqueza y aumentar el paro. Además, economicamente no podemos devaluar el Euro como hacíamos antes con la peseta. Los constructores se quejan de que la gente espera a que bajen los precios. Normal. Antes han construido con materiales pésimos a precio de oro. Si los precios hubieran sido moderados otro gallo cantaría ahora. Marcar como ofensivo
Tuareg

20/12/2007 (13:02)

Invitado
19.- El trance desde la opulencia a la indigencia es muy duro y en eso están esas constructoras del ladrillo que lo tienen casi todo paralizado y lo que tienen acabado se las ven y se las desean para encontrar algún pardillo que se lo compre al precio que ellos marcan. Y si hablamos de su situación crediticia, eso es ya de pura indigencia porque lo deben todo y sólo tienen para responder un montón de secarrales y otro montón de ladrillos a medio poner que sus acreedores no quieren ni oir hablar de ellos, vamos que ni verlos. No tienen financiación porque se la han cortado y si no hay pasta no hay ladrillo. Lo siguiente, lo sabemos todos. Marcar como ofensivo
roro33

20/12/2007 (11:18)

Registrado

comen.
18.- 12 Experiencia. Compraremos dentro de 2 años y solo si han bajado un 50% los precios. Marcar como ofensivo
Doppler

20/12/2007 (12:14)

Invitado
17.- Para Tolfi: el poder adquisitivo de la demanda, en lo que a vivienda se refiere, cae en picado con la subida de tipos de interés y la carestía de la vida. En ausencia de crédito barato (o de crédito directamente) para rellenar los precios, habrá que ver durante cuánto tiempo somos capaces de continuar pagando el m2 de terrassa (traducido en dólares) a precio de Manhattan. También hay que recordar que la riqueza derivada del aumento de valor de un bien no enajenable (vivienda habitual) es fictícia puesto que no es liquidable. Marcar como ofensivo
Mcgregor

20/12/2007 (12:12)

Invitado
16.- Estoy sorprendido de que esta situación produzca sorpresa....Era de esperar, no????. Y falta todavia responder a una pregunta : ¿ A qué precio o tasación tienen recogidas las inmobiliarias sus activos????. Cuando los auditores hagan un ejercicio de seriedad veremos a todos "como Dios los trajo al mundo" y esto afecta tambien a los Bancos financiadores. Tomen nota. Eso si, las familias españolas, con unas maravillosas hipotecas a treinta años que mas que una hipoteca son un "collar" de reo. Una hipoteca basura es aquella que está garantizada con un puesto de trabajo "basura".....El temas está complicadillo. Saludos. Marcar como ofensivo
mchyahoo

20/12/2007 (11:55)

Invitado
15.- segun se comenta el pp esta sopesando ganar las elecciones por el panorama que se van a encontrar y prefieren seguir ganando en las municipales para poder entrar en el gobierno por mayoria absoluta de lo contrario no podrian hacer su politica, y serian otros 4 años de atraso. Marcar como ofensivo
roro33

20/12/2007 (10:29)

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14.- Lo fundamental es que los que paguen por sus errores sean únicamente los que se han equivocado: Constructores, inversores en ellos, compradores de vivienda/s, etc... De esta forma se educa a la ciudadanía en la responsabilidad y se limita la crisis. Marcar como ofensivo
Gómez

20/12/2007 (10:24)

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41 comen.
13.- EstabilidaZ, CalidaZ de vida, etc.. ¿No dijo el bobo solemne que España estaba al margen de esta crisis? Es tan GAFE que de lo que habla se hunde. ¡Dios les pille confesados a los que monten en el AVE de Valladolid y Málaga! Marcar como ofensivo
alfredito

20/12/2007 (11:35)

Invitado
12.- Aqui los apalancados son los que han comprado las empresas que antes no tenian y con mucho nombre, muy pero muy caras. Ademas lo han hecho a credito con la propia garantia del valor patrimonial de la compañia. Ahora baja el valor patrimonial, y ya no cubren los creditos. ¿que hacer? pues vender a toda prisa que los intereses les comen. Este es el mal de los que han comprado urbis, fadesa, ferrovial inmobiliaria, colonial y alguna mas. En cuanto al mercado inmobiliario, pues se ha cerrado un ciclo alcista de precios y ahora viene su ajuste. Estaremos de dos a cuatro años de bajadas de precios, despues se detendrá y dentro de otros ocho o diez años repuntará de nuevo. Esto son ciclos. No tienen mas que observar las series de evolución de precios de españa. Marcar como ofensivo
juan del burgo

20/12/2007 (11:21)

Invitado
11.- Me alegra infinito que lloren y se lamenten los abusadores del ladrillo. ¿Qué es eso de multiplicar por 8 o por 17 el precio de coste de la vivienda? Lo dicho: me alegra verlos arruinados. Marcar como ofensivo
experiencia

20/12/2007 (11:01)

Invitado
10.- No creo que la sangre llegue al río, los que hemos vivido más crisis sabemos que el tema estará complicado, pero como de todo se sale, en los 70,80 y 90 hubo crisis de este estilo yo por aquella época era la mano derecha del Sr Santamaría (padre)y vendíamos casas (80) sólo por la hipoteca, no era como ahora 80 % subrogación automática y esas cosas, las subrogaciones eran del 65 %, 4 o 5 años malitos y después bonanza. España es un país catastrofista,los que sois jóvenes 30 40 años aprovecharos y comprad más barato 20 30 % que en 5 6 años os acordareis de mi. Marcar como ofensivo
tolfi

20/12/2007 (10:13)

Registrado

53 comen.
9.- Decir que hay un crash inmobiliario basado únicamente en la información bursátil es una conclusión bastante pobre de cualquier economista que se preste a ello. El movimiento en bolsa no se prevé por fundamentales y sin embargo, estos son, en mayor medida los que marcan la tendencia real.

Que haya desaceleraciones puntuales es sano pero no es equivalente a crisis. Con estos mensajes se actúa contra la demanda que espera incesable a que los precios se derrumben para comprar. La demanda tiene poder adquisitivo porque el paro no ha subido lo suficiente para pensar lo contrario.
La oferta contiene la presión de la demanda porque el crecimiento que ha tenido en los últimos años se lo está permitiendo a muchas y se perfilan nuevas estrategias.
En cualquiera de los escenarios, el modelo es solucionable porque la demanda acabará respondiendo. Marcar como ofensivo
La tienen de cemento

20/12/2007 (10:40)

Invitado
8.- Cuando la banca va, ellos (los de las recalificaciones) ya estan de vuelta...si, si, en su viaje a abismo, bastante peor que el que lleva a a ninguna parte. Si tardan más tiempo en limpiar balances, bajar valoraciones, reducir sector y enterrar a los megalómanos del sueño suelo+ladrillo+cemento igual a éxito y felicidad eterna, de ellos y sus amiguetes los politiquillos, se van a llevar por delante el Ibex 35 y a algún que otro banco y caja, nacional y europeo. Es con lo que iontentar meter miedo para que pague con dinero público sus riesgos desmedidos y su avaricia de casino. Y mientras, los que están en la barrera continuan cantando: Ande, ande, ande, la marimorena...... Marcar como ofensivo
INSTITUCIONES

20/12/2007 (10:22)

Invitado
7.- El mal funcionamiento de las instituciones (CNMV) perjudica a todos. Así EL CACHONDEO DE ASTROC (Enrique Bañuelos) con un bluff como no se recoradaba desde Terra (Juan Villalonga), ha machacado las cotizaciones d todo el sector inmobiliario. Y, en mi opinión, todavía queda bastante recorrido y tiempo a la baja. Pero quiero hacer hincapie en que todos debemos ser serios y fomentar e implusar unas instituciones independientes y eficientes porq cuando las cosas vienen mal dadas, haber sido permisivo y no haber denunciado (en su día) a unas instituciones q no cumplen con excelencia sus cometidos, agrava las consecuencias de las vacas flacas y no discrimina entre justos y pecadores, entre quienes trabajaron + ó menos bien y quienes hicieron de su empresa un chiriguito para forrarse en 48 meses. Marcar como ofensivo
guadix

20/12/2007 (10:08)

Registrado

49 comen.
6.- Lo que ocurre ahora es que se está plasmando la realidad del sector en bolsa, cosa que antes no ocurría. No es que vaya mal, es que antes no iba tan bien como parecía. Se está corriendo el velo que no dejaba ver la apocalipsis a la que se dirigen -nos dirigimos- todos. Marcar como ofensivo
LUISGARCIA

20/12/2007 (09:53)

Registrado

158 comen.
5.- Dia a dia, veo, por mi trabajo, como los activos inmobiliarios bajan y bajan. Estoy empezando a encontrarme propietarios que deben más al banco de lo que les pagan por sus casas; directores de sucursales bancarias a los que se ha retirado sus atribuciones de conceder crédito (cualquiera que sea su naturaleza); pequeños inversores apalancados, etc.. Esto pinta muy mal, y el Gobierno lo sabe. Esto no es nuevo, desde 2005 ya se empezó a notar una caida de la demanda. ¡Qué Dios nos coja confesados! El que no tenga YA un colchón económico para sobrevivir, lo va a pasar muy mal. Marcar como ofensivo
arana

20/12/2007 (09:32)

Registrado

380 comen.
4.- Vicente Torres, no creo que aún sea el momento. Es más, lo más lógico es invertir en tendencia, es decir, cuando sube la bolsa ponerse alcista y cuando baja bajista. Lo otro sería una auténtica temeridad (en mi opinión). Es probable que veamos al IBEX en 14.000 antes de terminar enero. Yo esperaría, pero sólo es mi opinión.

Un saludo. Marcar como ofensivo
infelix

20/12/2007 (09:24)

Registrado

comen.
3.- Esto acaba de empezar. Practicamente la totalidad de ellas han jugado a marica el ultimo (sin ofender) llenandose los bolsillos en la epoca de bonanza en vez de diversificar y reforzar el balance. Si pudiesemos revisar las cuentas reales veriamos una completa descapitalizacion, junto con valoraciones de activos que no tienen ninguna relacion con la realidad actual y menos con la futura. Lo unico que queda es minimizar las perdidas y vender cuanto antes. Dicen que la esperanza es lo ultimo que se pierde, pero ... Marcar como ofensivo
JULIO L

20/12/2007 (09:18)

Registrado

126 comen.
2.- Hace ya varios meses anunciamos cuando Astroc estaba a 40€ que se dirigia a 2€.

Colonial ha roto el soporte de Gann en 3.13€; el siguiente soporte de Gann y objetivo de la caida es 1.66€. Marcar como ofensivo
Vicente Torres

20/12/2007 (07:11)

Registrado

1074 comen.
1.- Quizá sea este el momento, pues, de invertir en el sector, con vistas al medio plazo. Porque con toda probabilidad volverá a ser rentable. Hay que atinar bien, eso sí.http://xpuntodevista.blogspot.com Marcar como ofensivo

[rioja94]

so - frohes fest euch allen

und aufpassen, das keiner das elektrische krawattenkarusell bekommt

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.830.144 von rioja94 am 20.12.07 19:10:29

Ja genau. Die Kommentare hatte ich gar nicht gesehen. Tja, zumindest die zeigen nicht gerade ein sehr positives und optimistisches Bild.

Die, die eine Wohnung mit Hypothek haben, können nicht mehr viel Geld im Konsum ausgeben.
Und die, die eine Wohnung kaufen wollen (davon gibt es ja viele), die können das nicht, weil die Raten zu hoch sind und die Banken eh keinen Kredit geben.

Das ist nicht gut.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.830.243 von spain98 am 20.12.07 19:18:26

und ich dachte immer, der spanier spekuliert nicht, sondern kauft seine wohnung aus hedonistischen gründen

In Spanien wurde zu viel spekuliert

Drei Millionen leer stehende Wohnungen und fallende Preise - Jetzt ist die Politik gefragt.

Was Spaniens Politiker lange nicht wahrhaben wollten, tritt jetzt ein. Die Spekulationsblase im Immobiliensektor verliert Luft. Im nächsten Jahr werden die Wohnungspreise bis zu zehn Prozent zurückgehen. Das prophezeit die Beraterfirma Aguirre Newman. Die Studien der Deutschen Bank kommen zu vergleichbaren Ergebnissen.

Wirtschaftsminister Pedro Solbes musste die Vorhersage des Wirtschaftswachstums mehrmals nach unten korrigieren. Jetzt sollen es weniger als drei Prozent werden.

Boom

In den vergangenen zehn Jahren hat Spanien wie kein anderes Land in Europa vom Boom im Wohnungsbausektor gelebt. Die Preise stiegen von 1997 bis 2007 um 60 Prozent über dem internationalen Vergleich.

Mancherorts verfünffachten sich die Quadratmeterpreise. Alle spekulierten mit, indem sie Zweit- und Drittwohnungen kauften – und leerstehen ließen. Jetzt ist der Markt gesättigt, denn immer weniger Menschen haben das Geld, um die völlig überteuerten Wohnungen zu erstehen. Im letzten Quartal wurden 16 Prozent weniger Wohnungen verkauft als im gleichen Zeitraum 2006.

Fallende Nachfrage – fallende Preise, lautet das wichtigsten Gesetz der Marktwirtschaft, an dem auch Spanien nicht vorbeikommt. Die Wohnungsbauaktivität soll dank der negativen Preisentwicklung im kommenden Jahr um 40 Prozent zurückgehen. Die großen Immobilien- und Baufirmen befürchten den Verlust von bis zu 400.000 Arbeitsplätzen. Dies wiederum dürfte eine Krise auch in anderen Sektoren zur Folge haben.

Steigende Arbeitslosenzahlen führen zu immer mehr Zahlungsunfähigkeit bei den Wohnungskrediten. Wo das enden kann, machen die USA vor. In Spanien gibt es zwar keine Risikohypotheken. Doch in den letzten Jahren waren die Banken mehr als großzügig, wenn es um die Abschätzung des persönlichen Kreditrahmens ging. Die Schulden der Spanier sind mittlerweile so hoch wie das BIP des Landes.

Erste Konkurse

Die ersten großen Wohnungsbaugesellschaften haben bereits Konkurs angemeldet. Im April machte Astroc den Anfang. Im Oktober folgte Llanera an der valencianischen Mittelmeerküste, und vor wenigen Tagen erwischte es Ereaga im Baskenland. Jetzt eilt die Politik dem angeschlagenen Sektor zu Hilfe.

Spaniens sozialistischer Ministerpräsident José Luis Rodríguez Zapatero will – sofern er im März wiedergewählt wird – 300.000 Wohnungen für sozial Schwächere unter staatlicher Obhut bauen lassen. Gleichzeitig stehen drei Millionen der insgesamt 20 Mio. Wohnungen in Spanien leer. Viele wurden nur gekauft, um zu spekulieren. Aber keiner traut sich, die Besitzer mittels einer restriktiven Steuerpolitik zum Vermieten zu zwingen. (Reiner Wandler aus Madrid, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 19.12.2007)

http://derstandard.at/?url=/?id=3155931

[tropezon]

In Madrid gibt es 184.665 Wohnungen denen der Mindeststandard fehlt um bewohnbar zu sein. Da gibt es noch viel zu tun in den nächsten Jahren.

EL 23,6% DE SUS INQUILINOS SON DE ORIGEN EXTRANJERO Y DEL 22,5 DE ETNIA GITANA
400.000 madrileños residen en infraviviendas
MADRID.- Un total de 184.665 viviendas de la Comunidad de Madrid carecen de las condiciones mínimas para ser habitadas, de las que 123.056 corresponden a la capital. Datos que se desprenden del informe "La infravivienda en la Diócesis de Madrid", presentado por el director de Cáritas Madrid, Julio Beamonte. Esta esta situación afecta a 400.000 madrileños.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/19/suvivienda/11980553…

Der AVE macht’s möglich. Nahe dem zukünftigen neuen Bahnhof kostete noch 2006 eine Wohnung mit 94 m², 408.000 €. Heute verlangt man für 48 m² schon 514.000 €.


BARCELONA | LA LLEGADA DEL AVE SUBE LOS PRECIOS
La Sagrera y Sants se revalorizan a alta velocidad con el AVE


Todo un nuevo barrio alrededor del AVE, en el cuál los precios han ido subiendo progresivamente incluso antes de estar programada la remodelación. Si un piso de 94 metros cuadrados cerca de la futura estación se vendía por 408.000 euros en 2006 –tal y como hacía la firma Promobuilding en 2006-, hoy Grup90 vende promociones de 48 metros por 514.000 euros. Eso sí, frente a la fastuosa central de la alta velocidad.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/18/suvivienda/11980003…

[tropezon]

Die Regierung von Andalusien hat beschlossen 700.000 Wohnungen in den nächsten 10 jahren zu bauen, davon 300.000 Sozialwohnungen.

Chaves preside la firma de un convenio para construir 700.000 viviendas en 10 años

El presidente de la Junta de Andalucía, Manuel Chaves, presidió la tarde del martes en Sevilla la firma del Pacto Andaluz por la Vivienda que impulsa la construcción de 700.000 viviendas en Andalucía durante los próximos 10 años, 300.000 de ellas protegidas. Este pacto se implementa mediante tres convenios suscritos por el Gobierno andaluz con entidades financieras, la Federación Andaluza de Municipios y Provincias (FAMP) y los sindicatos y la patronal, respectivamente.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/12/14/42_chaves_pre…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.829.281 von tropezon am 20.12.07 18:00:53

The trend of construction and property investment sapping economic growth will stretch out over the next two years, BBVA said.

"In 2010 we could be in a situation of its contributing to growth again," Escriva said of the residential construction sector.


da steht "could be" .... (könnte sein, dass )
was so viel heisst die BBVA legt sich mal nicht so weit aus dem Fenster ..

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.833.633 von tropezon am 21.12.07 00:06:59

lieber zu spät, als nie.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.830.144 von rioja94 am 20.12.07 19:10:29

Der Kommentar ist mir ins Auge gesprungen


143 comen.
30.- PARA LOS OPTIMISTAS QUE ME LEAN:
En mi trabajo en el sector inmobiliario, contacto con otros profesionales, muchos de ellos hace cuatro meses me tachaban de pesimista, y hablaban muy bien de su situación particular. Ahora todos están con la moral por los suelos. No se vende un piso. Los constructores que antes buscaban suelo, ahora intentan vender aun perdiendo. Hay obras que no se pueden acabar, porque el Banco no da ni un euro más al constructor. Con más de la mitad de los trabajadores cobrando mil euros limpios al més, ¿ Como se quieren vender pisos a 240.000€, si no es a los especuladores ? Los pisos no valen de ninguna manera lo que se pide por ellos de acuerdo con nuestros sueldos. Todo ha sido una burbuja fomentada por la Banca, los constructores, y unos políticos populistas. Por supuesto ésta crisis la pagagarán, via inflacción los trabajadores, y los que la han creado recibirán dinero público, y si no , al tiempo. Marcar como ofensivo
Torquemadas

20/12/2007 (13:59)

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.833.633 von tropezon am 21.12.07 00:06:59

Die Regierung von Andalusien hat beschlossen 700.000 Wohnungen in den nächsten 10 jahren zu bauen, davon 300.000 Sozialwohnungen.

Das ist ja sicherlich alles gut gemeint. Aber ich glaube, daß das in der derzeitigen Situation der falsche Weg ist. Insbesondere aufgrund des hohen Bestandes an unverkauften Neubauwohnungen, sowie der großen Anzahl von Wohnungen, die von privaten als Spekulationsobjekt mit finanzierung gekauft wurden.

Damit wird das Überanebot noch vergrößert.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.834.228 von spain98 am 21.12.07 08:07:45

Allein die politische Ankündigung dessen wird noch zusätzlichen Druck auf die jetzigen Einstandspreise und Mietpreise in El Andalus erzeugen.

[spain98]

2006 wurden insgesamt 410.192 Neubauwohnungen verkauft und 585.583
fertiggestellt (fial obra Arquitecto). 2006 blieben 175.391 fertiggestellte Neubauwohnungen unverkauft.

Im Zeitraum Januar bis September 2006 wurden 434.045 Wohnungen fertiggestellt. Im selben Zeitraum 2007 waren es 475.005 Wohnungen. Also 9,44% mehr.
Somit kann für das komplette Jahr 2007 damit gerechnet werden, daß 640.000 Wohnungen fertiggestellt werden.
http://www.ine.es/jaxi/tabla.do?path=/t38/bme2/t07/a081/l0/&…

Bei den Verkaufszahlen von Neubauwohnungen sieht es aber andersherum aus. Die Verkaufszahlen sinken.

Im Zeitraum Januar bis September 2006 wurden 303.820 Neubauwohnungen verkauft. Im selben Zeitraum 2007 ware es 267.296 Neubauwohnungen. Das sind 36.524 Einheiten bzw. 12,02% weniger.

Hochgerechnet ergibt das für 2007 ca. 356.400 Neubauwohnungen, die verkauft werden.
Demgegenüber werden ca. 640.00 fertiggestellte Wohnungen stehen.
Also werden ca. 283.000 fertiggestellte Einheiten unverkauft bleiben.

175.391 unverkaufte Neubauten 2006
283.000 unverkaufte Neubauten 2007
458.391 zu erwartender Stock an unverkauften Wohnungen allein aus den Jahren 06 und 07.
Aber auch 2005 und 2004 gab es eine Überproduktion.


Und nun zurück zu dem: Die Regierung von Andalusien hat beschlossen 700.000 Wohnungen in den nächsten 10 jahren zu bauen, davon 300.000 Sozialwohnungen.
Allein in Andalusien i Schnitt 70.000 Wohnungen pro Jahr in den nächsten 10 Jahren.
Das halte ich für total irrealistisch.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.834.446 von spain98 am 21.12.07 08:47:45

Interessant wäre eigentlich mal den negativen Transaktionssaldo o (der Überhang) der Wanderungsbewegung zwischen den Einheiten von Bestand zu Neubau zu kennen.
Wie viele potentielle Neubaukäufer sind in der Lage ihre alte Wohnung überhaupt noch reibungslos zu verkaufen.

Wenn in der Regel eine Neubauwohnung (keine Ferienwohnung) von Inländern gekauft wurde, musste auch, da ja die Mehrzahl der Spanier Besitzer ihre eigenen vier Wände sind, die alte Bestandswohnung wieder verkauft werden (Annahme: die meisten haben nur eine Hauptwohnung) wenn diese nicht im Besitz bliebe und vermiete würde. Eine glatte Transaktion war/ist für viele Bedingung um von Alt auf Neu zu switchen.

Dem Grunde nach wollen sich Käufer einer Neubauwohnung ja oftmals qualitativ verbessern.

Nur wie geht das künftig bei einem fallenden Markt mti fallendne Preisen, mit relativ grossen Überhängen sowohl im Neubau- als auch im Bestandssegment

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.835.268 von Azul Real am 21.12.07 10:04:21

In der Tat. Das wäre einmal ein interessanter Aspekt. Zudem wird ja immer gesagt, daß ca. 80% der Spanier in Eigentumsimmobilien leben.
Da wird schon ein guter Anteil von denen dabei sein, die eine neue Wohnung kaufen und aber schon eine gebrauchte im Eigentum haben.

Vom Gesamtumsatz (Verkäufe neu & gebraucht) macht der Anteil der Neubauwohnungen ja auch nur ca. 42% aus.
Es ist also nicht so, daß es kein Angebot auf dem Markt der gebrauchten Immobilien gibt.

[spain98]

Quién compra 700.000 viviendas
El exceso de pisos en venta puede provocar una rebaja de precios de hasta el 10% en 2008

Wer kauft 700.000 Wohneinheiten?
Das Überangebot an Wohnungen im Verkauf kann einen Preisverfall von bis zu 10% in 2008 provozieren

Sin pelos en la lengua, la consultora Aguirre Newman prevé que el próximo año los precios de la vivienda caerán entre un 5% y un 10% en términos nominales en las capitales de provincia españolas, y en mayor cuantía en las zonas de costa. Los culpables de esta situación son la falta de demanda, que continuará como hasta ahora al menos hasta que tengan lugar las elecciones generales y, sobre todo, la alta oferta de vivienda existente.

Se ha producido más de lo necesario. Y, aunque difícil de cuantificar", Ángel Serrano, director de Negocio de la compañía, cifró en 700.000 viviendas construidas las compradas por inversores que se pondrán en el mercado, una excesiva cantidad que no debería permitir a los promotores levantar más que entre 300.000 y 350.000 viviendas en España en 2008 si las quieren vender.

Esta previsión dista bastante de las que realizan el Ministerio de Vivienda o las asociaciones de promotores inmobiliarios, que oscilan entre 400.000 y 550.000 unidades. Pero parece razonable si se tiene en cuenta que se estima la creación de 450.000 hogares y que habrá 700.000 viviendas en stock, "procedentes del mercado especulativo que años antes representaba entre el 40% y 50% de las compras de vivienda y que hoy ha desaparecido", explica la consultora.
Es gibt ca. 700.000 Wohnungen im Stock, die rein Spekulativ gekauft wurden. Die vorherigen Jahre waren 40 bis 50% aller Immobilienverkäufe spekulativ. Diese Käufer gibt es heute gar nicht mehr.

Según Aguirre Newman, las ventas de pisos nuevos descenderán en 2007 entre un 50% y un 90% si se trata de promociones en el litoral español, donde hay compañías que no han vendido una vivienda en todo el año e incluso "han tenido ventas negativas. Pues no sólo no han vendido, sino que los compradores que tenían les han devuelto las reservas" cuando han ido a formalizar la compraventa en escritura, señala el director de Análisis de Mercados de la compañía, Javier García-Mateo.

Adiós a las reservas
Es más, el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, asegura que algunas de las grandes promotoras están viendo, también en las grandes ciudades, cómo no se cierran entre el 20% y 30% de las reservas que los compradores realizaron ahora hace dos años. Por ello están entre un 50% y un 60% por debajo del presupuesto que se trazaron, lo que, unido a su falta de liquidez, arroja una situación más que preocupante. Echavarren augura que la crisis inmobiliaria durará al menos tres años. "La crisis de demanda actual no se resolverá hasta que las promotoras bajen los precios entre un 10% y un 20%", sentencia.

El responsable de Irea aconseja a quien tiene necesidad de comprarse una vivienda que mire el mercado de segunda mano, donde su riesgo no es equivocarse en el precio, sino en el plazo de venta de su casa actual. Y si busca un piso de nueva construcción, que espere a que bajen los precios. En cuanto al especulador, mejor que pare unos años.

El mercado residencial representa más del 80% del sector inmobiliario, según Aguirre Newman. No en vano, en España hay 560 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las 447 de Francia, las 379 de Reino Unido y las 337 de Alemania. Además, sólo el 60% de esas casas son de uso habitual. Por eso la consultora estima que harán falta al menos dos ejercicios para absorber las 700.000 viviendas que proceden de los inversores.
La menor construcción de viviendas se empieza a notar. La patronal cementera, Oficemen, asegura que se aprecia un cambio de tendencia. Y estima que en 2008 el consumo de este material puede caer un 4% si otros segmentos de la actividad constructiva no logran compensar al residencial. De hacerlo, el consumo podría crecer hasta un 6%. En 2007 se habrán consumido en España 56 millones de toneladas de cemento, una cifra muy similar a la del pasado año. Oficemen piensa que en 2008 se iniciará la edificación de menos viviendas, entre un 30% y un 40% por debajo de 2007.
http://www.elpais.com/articulo/economia/Quien/compra/700000/…

[spain98]

Wahnsinn:
458.391 zu erwartender Stock an unverkauften Neubauwohnungen allein aus den Jahren 06 und 07.
(siehe mein Posting 5629 )
Und dann nochmal
700.000 Wohnungen, die in den letzten Jaren aus rein spekulativen Gründen gekauft wurden und ja auch noch auf dem Markt sind. Übrigens, der Artikel stammt aus der Tageszeitung El Pais.

Macht insgesamt über 1.500.000 Wohneinheiten, die zum Verkauf stehen.

Das reicht bei den Verkaufszahlen, die für 2007 zu erwarten sind (ca. 820.000) für fast 3 Jahre.!!!

Jeder Promotor, der noch eine Promotion in einer Phase hat, in der er einen Rückzieher machen kann, wird das tun. Sind die 250.000 Areitslosen im Bausektor vielleicht doch zu niedrig eingeschätzt?

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.838.168 von spain98 am 21.12.07 14:32:17

Pero parece razonable si se tiene en cuenta que se estima la creación de 450.000 hogares y que habrá 700.000 viviendas en stock, "procedentes del mercado especulativo que años antes representaba entre el 40% y 50% de las compras de vivienda y que hoy ha desaparecido", explica la consultora.
Es gibt ca. 700.000 Wohnungen im Stock, die rein Spekulativ gekauft wurden. Die vorherigen Jahre waren 40 bis 50% aller Immobilienverkäufe spekulativ. Diese Käufer gibt es heute gar nicht mehr.


und nicht unwichtig in diesem Zusammenhang, auch spekulativ gebaut wurden.

Ich nannte das mal unsinnigen und spekulativen Vorratsbau in der Gier- und Hochphase wobei ich mich belehren lassen musste, das in Spanien die Projektbauträger erst mit dem Bau beginnen würden, wenn ein Grosssteil der Wohnungen bereits vom Plan weg verkauft wären ....
ja so sind sie die Spanier und die vom PlanwegKäufer..


Es haben wohl eine ganze Menge Bauträger und Bau-/Immobilienunternehmen (weil sie den Hals nicht voll genug bekommen haben) wie man sieht und angesichts der jetzt mehr oder weniger sichtbaren Zahlen wohl doch genau das Gegenteil gemacht.

Gebaut auf gut Glück, sprich spekulativ ... auch mit dem Hinweis, das die Geschäftsbanken den Unternehmen das Geld zur Zwischenfinanzierung der Projekte lang Zeit nur so hinterher geschmissen haben.

Teilweise waren die "Bauschilder" der finanzierenden Banken und Konsortien grösser, als die von den Promotoren selbst

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.838.260 von spain98 am 21.12.07 14:41:54

Macht insgesamt über 1.500.000 Wohneinheiten, die zum Verkauf stehen.

Das reicht bei den Verkaufszahlen, die für 2007 zu erwarten sind (ca. 820.000) für fast 3 Jahre.!!!

820.000 x 3 = 2.460.000 Einheiten. Dafür reichen 1.500.000 Einheiten ???

Nun, wenn man so rechnet, darf man sich wundern !!!

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.838.932 von tropezon am 21.12.07 15:40:02

Vertippt. 2 Jahre.

[tropezon]

Wer sich über die Gehälter in Spanien ein gutes Bild machen möchte, ( die Zahlen sind zwar von 2005, aber mit ca. 5-6 % mehr, bekommt man Zahlen von 2007 ), sollte folgende Statistik lesen:

http://www.ine.es/prensa/np487.pdf

Ich stelle mir nur eine einzige Frage:

Es gibt in Spanien ca. 20 Millionen Arbeitnehmer. Wenn, wie kürzlich Rioja berichtet hat mit einem Presseartikel, also, wenn 19 Millionen Milleuristas sind und verdienen nur 1.000 € pro Monat, wie viel müssen dann die restlichen 1 Mio. monatlich verdienen???

Nach dem Motto: wer der Presse / Medien glaubt, wird selig.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.840.225 von tropezon am 21.12.07 17:06:14

Es gibt in Spanien ca. 20 Millionen Arbeitnehmer. Wenn, wie kürzlich Rioja berichtet hat mit einem Presseartikel, also, wenn 19 Millionen Milleuristas sind und verdienen nur 1.000 € pro Monat, wie viel müssen dann die restlichen 1 Mio. monatlich verdienen???

Ich denke mal Du hast den Artikel, den Rioja eingestellt hat nicht richtig gelesen, denn die 19,9 Millionen sind nur zu einem Teil in Arbeitnehmer (10,4 Millionen) - der Rest teilt sich auf Pensionäre, Arbeitslose usw. auf.

Grüße K1

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.841.369 von K1K1 am 21.12.07 18:10:34

Ich denke mal Du hast den Artikel, den Rioja eingestellt hat nicht richtig gelesen, denn die 19,9 Millionen sind nur zu einem Teil in Arbeitnehmer (10,4 Millionen)

Das stimmt, Entschuldigung. Gelesen hatte ich ihn schon, doch daran habe ich nicht mehr gedacht.
Dann ändert sich mein Gedanken empfindlich. Abzuziehen sind 7 Mio. Rentner und 2 Mio. Arbeitslosen.

Trotzdem ist bemerkenswert, dass 2005 keine männliche Gruppe zu den Milleuristas gehört. Lediglich bei den Frauen die Gruppen H, K, S und T.

Und per Nationalitäten sind es nur die Frauen der „ Außer EUlisten „

Und vom Alter her nur die jüngeren unter 25 Jahren.

Daraus müsste man schließen, dass die 10,4 Mio. Milleuristas alle ausländische Frauen unter 25 Jahren sind.

Stimmt meine Rechnung, habe ich was vergessen oder mache ich ein Denkfehler??

Tropezon

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.842.442 von tropezon am 21.12.07 19:18:09

Trotzdem ist bemerkenswert, dass 2005 keine männliche Gruppe zu den Milleuristas gehört. Lediglich bei den Frauen die Gruppen H, K, S und T.

Die Zahlen in der Tabelle sind die duchschnittlichen Einkommen. Da werden bei einem Schnitt von bspw. 17.000€ p.a. brutto eine ganze Menge drüber, aber eben auch drunter liegen =>Milleuristas.

Grüße K1

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.841.369 von K1K1 am 21.12.07 18:10:34

ich denke mal Du hast den Artikel, den Rioja eingestellt hat nicht richtig gelesen, denn die 19,9 Millionen sind nur zu einem Teil

sorry, welcher beitrag war das von rioja??

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.842.626 von K1K1 am 21.12.07 19:30:11

Die Zahlen in der Tabelle sind die duchschnittlichen Einkommen. Da werden bei einem Schnitt von bspw. 17.000€ p.a. brutto eine ganze Menge drüber, aber eben auch drunter liegen =>Milleuristas.

Richtig, genau wie bei den Immobilien. Der m² Preis von zuletzt ca. 2070 € ist ein Durchschnittspreis.

„eine ganze Menge drüber, aber eben auch drunter liegen „


Und, wenn man jetzt noch Dein jüngstes Beispiel von der Wohnung ( Rioja ) die Du mit 500.000 € angegeben hast, in die „ Menge drüber“ stellt, dann kann man sich ausrechnen wie viel es „ auch eben drunter“ gibt.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.842.949 von tropezon am 21.12.07 19:51:58

..und wenn man jetzt noch bedenkt, dass der Grossteil der Menge der Einkommen im mittleren Bereich liegt, jedoch der Grossteil der Immbobilienpreise für Wohnimmobilien in Ballungsgebieten, in denen nachweislich der Grossteil der Spanier lebt, sich wesentlich oberhalb des statistischen Durchschnittspreise bewegt.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.842.442 von tropezon am 21.12.07 19:18:09

Trotzdem ist bemerkenswert, dass 2005 keine männliche Gruppe zu den Milleuristas gehört. Lediglich bei den Frauen die Gruppen H, K, S und T.

Bei der Thematik sollte man sich erst einmal darauf einigen, wie ein Mileurista (tausendeurist = emand der 1000,-€ / Monat verdient) definiert sein soll. Beziehen sich die monatlichen 1000,-€ auf den Netto oder Brutolohn?
Die Zahlen des INE beziehen sich auf den Bruttolohn vor Abzug von Lohnsteuer und Sozialabgaben.

Mileurista Brutto
Jemand (ledig, keine Kinder, 12 Gehälter), der 1000,-€ brutto pro Monat verdient, bekommt netto ausgezahlt: 866,50 €
70,- werden an Einkommensteuer einbehalten und der Arbeitnehmeranteil an der Sozialversicherung beträgt 63,50 €

Mileurista Netto
Jemand (ledig, keine Kinder, 12 Gehälter), der 1000,-€ nettopro Monat verdient, hat ein monatliches bruttogehalt von 1.195,-€, also 14.350,-€ brutto jährlich.
119,- werden an Einkommensteuer einbehalten und der Arbeitnehmeranteil an der Sozialversicherung beträgt 75,,-€

http://www.mundogar.com/ideas/calculadoras/simulanomina.asp?…

Im Nationalen Durchschnitt ist Tropes Aussage danach korrekt. Nun daraus zu schliessen, daß es keine männliche Gruppe gibt, die zu den Milleuristas gehört, sehe ich etwas kritisch.

Laut Daten des Finanzamtes gab es im Jahr 2006 fast 11 Mio Arbeitnehmer, die ein Gehalt von weniger als 1.100 € verdient haben. Das entspricht 58% aller Arbeitnehmer und demnach verdient mehr als die Hälfte der Arbeitnehmer weniger als 13.400 € brutto pro Jahr.
http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/10/09/economia/119193…

Dieses Ergebnis ergibt sich bei Beachtung der Regionalen Unterschiede.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.840.225 von tropezon am 21.12.07 17:06:14

Und nur mal so als Zusatzinfo:

Der beim INE angegebene durchschnittliche brutto Jahresverdienst von 18.676 € entspricht einem monatlichen Nettogehalt von 1.255,18. Brutto 1.556,33.

Bei den Männern liegt der durchschnitt Brutto bei 21.093 €. Entsprechend 1.400,- € Netto pro monat, brutto 1.757,75 €.
http://www.mundogar.com/ideas/calculadoras/sim_nom_tc2.asp?I…

Die Durchschnittliche Hypothekenrate liegt mittlerweile bei 832,64 €.

Bei 1255 € netto pro monat kann man eine Hypothek als Alleinverdiener nicht bezahlen.

Selbst die Männer müssten 59,47% Ihres Nettogehaltes ausgeben. Ihnen verbleiben 568,-€ zum leben.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.843.443 von Azul Real am 21.12.07 20:29:45

..und wenn man jetzt noch bedenkt, dass der Grossteil der Menge der Einkommen im mittleren Bereich liegt, jedoch der Grossteil der Immbobilienpreise für Wohnimmobilien in Ballungsgebieten, in denen nachweislich der Grossteil der Spanier lebt, sich wesentlich oberhalb des statistischen Durchschnittspreise bewegt.

Wieder so eine Behauptung mit einem dämlichen Grinsen dahinter.

Du hast scheinbar aus Deiner letzten falschen Behauptung, „die Mieten sind nicht Inflationsindexiert“, nichts gelernt. Trotz Gegenbeweis.

Warum versuchst Du nicht einmal, mit konkreten Beispielen ( aber Bitte, nicht wie üblich mit dem Spruch: in Deutschland ist es so ) zu beweisen, was Du sagst. Wäre sehr interessant.
Deine ( nicht vorhandenen) Parallelen USA / Spanien hinterlassen immer noch einen bitteren Nachgeschmack.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.847.317 von tropezon am 22.12.07 14:35:35

USA / Spanien kann man nicht vergleichen, Deutschland / Spanien eher; nur die Spanier sind ein wenig Immobilien verrückt,
der Besitz von Immos steigert das Sozialprestige.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.847.317 von tropezon am 22.12.07 14:35:35

Du hast scheinbar aus Deiner letzten falschen Behauptung, „die Mieten sind nicht Inflationsindexiert“, nichts gelernt. Trotz Gegenbeweis.


Lieber Tropezon

um dich richtigzustellen, mit deiner mal wieder unnachahmlichen und dreisten Art Teilnehmer dieses Threads die Worte im Munde herumzudrehen , weise ich dich freundlichst darauf hin, dass ich mit keiner Silbe behauptet habe, das Mieterhöhungen für spanische Wohnraummieten nicht inflationsindixiert sind.

Vielmehr habe ich ab #5548 und ff. eine Diskussion angeregt wie

Ausserdem ist doch mE. diese sehr merkwürdige, mögliche vertragliche Regelung für Wohnraummieten, dass sich eine mögliche Mietzinspreissteigerung dem Inflationssatz* anpasst, etwas weltfremd und würde dazu führen, das sich ratzfatz keiner mehr eine Mietwohnung leisten könnte.

*sofern ich das jetzt richtig in Erinnerung habe


und ff. die Sinnhaftigkeit in einem anderem Beitrag der Regelung in Frage gestellt, wenn insbesondere allgemeine Lebenshaltungskosten extrem steigen.

und ferner habe ich ff. und des weiteren danach abgefragt, wie die "tatsächliche Praxis" aussieht und wie tatsächlich Verfahren wird von den Vermietern, wenn die Inflationsklausel schon Bestandteil des Mietvertrages ist (sein kann)

Immer schön bei der Wahrheit bleiben, Tropezon

Auf meine Frage in der Diskussion, ob denn spanische Gehaltserhöhungen (für die Masse), desgleichen und kulanter Weise auch gesetzlich geregelt und inflationsindexiert sind, habe ich leider bis heute keine Antwort erhalten.

Da muss ich wohl nach der Wahrheit googln


Deine ( nicht vorhandenen) Parallelen USA / Spanien hinterlassen immer noch einen bitteren Nachgeschmack.

Ach ne, was passiert denn gerade massiv in Spanien nach der Wohnimmo-Boomphase, zinsbedingt durch die EZB-Politik etwas zeitverzögert, welche bereits in den USA vor 2 Jahren und nach dem relativ schnellen Anheben der US-Zinsen, regelrecht eingebrochen ist.

Fast alle Markttendenzen waren im Vergleich der letzten 10 Jahre nahezu die gleichen.

Niedrige bzw. fallende Zinsen
billiges Geld mit über 100% Finanzierungen
Hohe Nachfrage
Starke Bau- und Entwicklungstätigkeit
Hohe Spekulationstätigkeit


Du behauptest ja auch für Spanien gebe es keinen Immobilienzyklus.
Ich frage mich nur was aktuell und seit einiger Zeit stattfindet, wenn der Markt von seinen vorherigen Peaks zurückkommt, bei gleichzeitig steigenden Zinsen, sinkender Nachfrage, starken Neubauüberhängen und hohen Leerständen, direkter Arbeitsplatzabbau in der Branche, fallenden Wirtschaftswachstum sowie den ersten, grösseren Insolvenzen bei den Projektentwicklern und Bauunternehmen und der landesweiten Schliessung von tausenden Maklerbüros.

Selbst die grossen spanischen und börsennotierten Immobilienunternehmen haben derzeit erhebliche Schwierigkeiten ihrer laufenden Geschäfte(um)zufinanzieren oder zu prolongieren.

Für dich ist es eine Marktberuhigung.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.847.317 von tropezon am 22.12.07 14:35:35

.und wenn man jetzt noch bedenkt, dass der Grossteil der Menge der Einkommen im mittleren Bereich liegt, jedoch der Grossteil der Immbobilienpreise für Wohnimmobilien in Ballungsgebieten, in denen nachweislich der Grossteil der Spanier lebt, sich wesentlich oberhalb des statistischen Durchschnittspreise bewegt.


Wieder so eine Behauptung mit einem dämlichen Grinsen dahinter.



Dazu passt doch hervorragend der von dir eingestellte Artikel aus #5622

Der AVE macht’s möglich. Nahe dem zukünftigen neuen Bahnhof kostete noch 2006 eine Wohnung mit 94 m², 408.000 €. Heute verlangt man für 48 m² schon 514.000 €.

über 10.000 Euro den m²

was nimmt man da wohl an Miete und die Inflationsklausel erst


BARCELONA | LA LLEGADA DEL AVE SUBE LOS PRECIOS
La Sagrera y Sants se revalorizan a alta velocidad con el AVE

Todo un nuevo barrio alrededor del AVE, en el cuál los precios han ido subiendo progresivamente incluso antes de estar programada la remodelación. Si un piso de 94 metros cuadrados cerca de la futura estación se vendía por 408.000 euros en 2006 –tal y como hacía la firma Promobuilding en 2006-, hoy Grup90 vende promociones de 48 metros por 514.000 euros. Eso sí, frente a la fastuosa central de la alta velocidad.

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/18/suvivienda/11980003…


In Malaga wird gerade eine Metro gebaut.
Dies dürfte ja im Umkehrschluss bedeuten, dass alle Wohnungen die sich künftig in der Nähe einer Metrostation befinden sich massiv verteuern dürften.

[Azul Real]

Jungs & Mädels sowie alle Leser dieses Threads.

AlterMann, cienfuego, Dilution_Brigade, manfred123, karl68, kickaha, K1, lapamita, rioja, schlier, spain, tropezon

Ich wünsche euch ein besinnliches und frohes Weihnachtsfest sowie einen guten Rutsch ins neue Jahr 2008.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.851.532 von Azul Real am 23.12.07 09:58:12

Dem schließe ich mich an

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.851.532 von Azul Real am 23.12.07 09:58:12

Danke

[tropezon]

Aus festlichem Anlass keine Antwort mehr. Der Frieden soll uns in den letzten Jahrestagen begleiten.

Danke Azul für Deine Wünsche und an alle, gesegnetes Weihnachtsfest und ein gesundes und glückliches Jahr 2008.

Tropezon, am packen

[Dilution_Brigade]

Auge gut ( fast ) - alles gut.
beste wünsche für alle, may your dreames come through ...
nextjahr wird wieder gefetzt --

[naked]

frohe weihnachten an alle !

[spain98]

Auch Spain wünscht allen schöne Feiertage und einen guten Rutsch!

Und damit es nicht so langweilig wird, hier 2 Artikel:

La deuda hipotecaria de las familias crece a su menor ritmo desde 2002
A pesar del freno, los 'números rojos' de los hogares por la compra de vivienda suben un 15,8% hasta marcar un nuevo récord en 638.097 millones a cierre de octubre
http://www.elpais.com/articulo/economia/deuda/hipotecaria/fa…

la deuda hipotecaria de los hogares es más del doble que la contabilizada en 2003, cuando se situó en 300.000 millones de euros.

----------------------
España duplicó el volumen de su economía en los 10 últimos años
El gran problema es la productividad, donde se sigue perdiendo terreno
http://www.elpais.com/articulo/economia/Espana/duplico/volum…
Dudas sobre los ingresos fiscales
Entre un 50% y un 75% del aumento de la recaudación de impuestos registrada en España entre 1995 y 2006 podría ser transitorio y desaparecer con el boom de los activos, principalmente inmobiliarios, según un estudio encargado por la Comisión Europea.

[Karl68]

Allen ein fröhliches und erholsames Weihnachtsfest und einen guten Rutsch.

[spain98]

Los visados de viviendas nuevas cayeron un 23% en los diez primeros meses del año
Die Zahl der eingereichten Neubauprojekte fällt um 23% in den ersten 10 Monaten des Jahres 2007

Los visados de obra nueva para uso residencial en España ascendieron a 574.294 unidades en los diez primeros meses del año, con un descenso del 23,2% respecto al mismo periodo de 2006, según datos del Ministerio de Fomento. Esta caída se debió principalmente al menor número de visados que los Colegios de Arquitectos concedieron para viviendas nuevas unifamiliares, al
concentrar éstas entre enero y octubre una disminución del 39,8%, hasta 88.250 unidades. Por su parte, los visados para viviendas familiares en bloque descendieron un 19,2% en este periodo, hasta 485.868.
Mit 574.294 eingereichten Neubauprojekten (Einheiten) in den ersten 10 Monaten 2007 bedeutet dies einen Rückgang von 23 % im Vergleich zum selben Zeitraum im Vorjahr 2006.

Respecto a octubre de 2006, los visados de obra nueva residencial se redujeron un 32%, hasta 47.317. La caída de certificados fue superior entre los inmuebles unifamiliares (-33,2%, con 7.496 certificados) que entre las viviendas en bloque (-32,2%, con un total de 39.819 visados)
Im Oktober ist zum Vorjehr ein Rückgang von 32% auf 47.317 Einheiten zu verzeichnen

Los visados correspondientes a obra nueva para uso residencial de otros edificios de viviendas (no familiares) totalizaron 176 unidades en los diez primeros meses, uno más que en igual periodo de 2006, cuando se registraron 180 visados. La superficie de las viviendas unifamiliares alcanzó en octubre una media de 170,9 metros cuadrados, frente a los 168,8 metros de igual mes de 2006. Por su parte, las viviendas familiares en bloque presentaron en octubre una superficie media de 97,8 metros cuadrados, frente a los 99,9 metros del mismo mes del año pasado.
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/12/27/32_visados_vi…

Noch einmal zu den Zahlen:
Januar bis Oktober 2007 574.294 Neubaueinheiten, was 23% weniger sind als 2006.
Demtzfolge wurden 2006 im selben Zeitraum 745.836 Neubaueinheiten eingereicht.

Das sind 171.542 Einheiten weniger.
Schon mehrere male hat jemand behauptet, daß pro nicht gebaute Wohneinheit durchschnittlich 2 Arbeitspätze wegfallen würden.
Damit wäre ja grundsätzlich ein Potential für bis zu 340.000 Arbeitspläten gegeben.
Die Zahl ist jedoch wahrscheinlich zu hoch, da ja immer mehr projektiert als gebaut wird.
2006 wurden 597.632 Wohnungen gebaut. Wendet man darauf einen Rückgang von 23 % an, so bedeutet das 460.176 Wohneinheiten, also 137.456 Einheiten weniger und 275.000 Arbeitsplätze weniger.

Der Rückgang wir sich in 2008 bemerkbar machen.

Ich gehe davon aus, daß der Verlust von Arbeitsplätzen auch weitere Arbeitsplatzstreichungen in anderen Gerwerben mit sich ziehen wird. Ich kann mir ebenfalls gut vorstellen, daß in 2008 die Banken die Expansion der Filialnetze zurückfahren werden und später auch beginnen werden, Filialen zu schliessen.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.900.701 von spain98 am 30.12.07 16:10:53

der Rückgang der Bautätigkeit lässt hoffen, dass man das Überangebot in den Griff bekommt, ein Rückgang auf ca. 250000 Neubauten wäre wünschenswert.

[schlier]

Servus Manfred,

wünschenswert kann ein rückgang auf 250Teinheiten eigentlich nicht sein, da dies notwendiger weise mit einer heftigen baukrise und damit wohl auch mit einem starken konjunktureinbruch wenn nicht sogar mit einer rezession evrbunden wäre. 20% des bips werden im bau erwirtschaftet. Wenn davon 50% auf den hochbau entfallen davon wiederum 50% auf den wohnungsbau und davon 60% wegfallen, dann würde das ein Rückgang des bips von mindestens 3% ergeben. Und da sind dann die multiplikatoreffekte noch gar nicht drin.
In einem land in dem die dienstleistungen und gewerbe derart regional ausgelegt sind und das einen so kleinen außenbeitrag hat wären die folgen absolut katastrophal.
Daher lass uns mal lieber auf eine sanfte landung hoffen.

Servus

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.904.744 von schlier am 31.12.07 14:22:36

genau in den von Dir geschilderten Zusammenhang liegt das Problem,
um eine weiche Landung zu erreichen müssen parallel zu den entfallenden Arbeitsplätzen im Baugewerbe alternative Arbeitsplätze geschaffen werden. Aber eine Volkswirtschaft ,die Ihre Produktionsfaktoren einseitig in die Schaffung von nicht benötigten Wohnungen investiert wird über den Wertverfall dieser Wohnungen ärmer. Für die Spanier hoffe ich ,dass die Nachfrage nach Wohnungen aus dem Ausland erhalten bleibt und so ein Aussenhandelsdefizit und nicht verkaufte Wohnungen verhindert.
Nur ein behutsames Vorgehen der Banken, Bauträger und Regierung
können einen Crash verhindern. Bis heute kann man den Beteiligten
Lob aussprechen, die Banken drehen nicht ab und versteigern, die Bauträger fahren Ihre Kapazitäten langsam herunter, der Staat stützt den kleinen Käufer. Am Ende muss aber die Neubautätigkeit auf 250000 +/- runter; davon 200.000 für den Eigenbedarf ;50000
zum Verkauf an Ausländer. Dem Tourismus ist nach meiner Meinung mit Hotels besser gedient, intensivere Nutzung bei Schaffung von Arbeitsplätzen.

[Azul Real]

Moin,
wieder alle fit ...


Hier ist ein interessanter Artikel aus dem Raum Malaga, welcher die These von Tropezon des Hochpreissegmentes aufgreift/unterstützt, dass Wohnimmobilien mit hochwertigem Standard, sehr guter Lage und gewissen Alleinstellungsmerkmalen ein anderes Marktverhalten aufzeigen.

Betrifft jedoch nur ein beschränktes Segement des Immomarktes und gleichfalls eine beschränkte Zielgruppe.

http://www.malagahoy.es/article/malaga/20763/crisis/no/para/…

¿Crisis? No para todos los bolsillos

El proceso de desaceleración que afecta a la construcción no parece incidir sobre las promotoras que venden viviendas de lujo. Un ejemplo, Colinas del Limonar tiene una lista de espera de 700 personas
Sebastián Sánchez / Málaga | Actualizado 31.12.2007 - 01:00


La incertidumbre y la inquietud se han posado sobre el sector de la construcción en la provincia de Málaga. La desaceleración en el mundo del ladrillo va de la mano del aumento del tiempo que se tarda ahora en vender un piso nuevo. Si hasta no hace mucho la única referencia que necesitaban los usuarios era el plano del edificio, la realidad a día de hoy es que transcurren de media veinte meses antes de que la promotora pueda deshacerse de una vivienda. ¿Pero el efecto es el mismo para todos los productos?

No. Lo dicen los expertos y los datos. Las denominadas viviendas de lujo, esas cuyos precios salen de la órbita de la inmensa mayoría de los mortales, mantienen un importante círculo de compradores que, por lo que se ve, no temen dar un paso adelante y gastar alrededor de 600.000 euros por una casa. Son ciudadanos con un perfil económico muy alto que no buscan la vivienda de sus sueños en el baremo de entre 240.000 y 300.000 euros, ni en los barrios tradicionales de la capital de la Costa del Sol, sino que apuestan seriamente por la distinción, incluso inmobiliaria.

Hace unos días una información de La Vanguardia constataba esta misma realidad en Barcelona. Hasta 14.000 personas estaban en lista de espera para la adquisición de uno de los 450 pisos que la empresa Espais edifica en Diagonal Mar. Los precios, de entre 1,2 millones, en el caso de los pisos más bajos, y los dos millones de euros que cuesta un superático con terraza y piscina privada.

Un ejemplo que, salvando las distancias, se repite en Málaga capital. Al menos en algunas de las promociones de nueva construcción. El caso más simbólico es el de la que ya se conoce como promoción más cara en la historia de la ciudad, Colinas del Limonar, donde la empresa Noriega prevé levantar en torno a 900 viviendas, muchas de ellas unifamiliares. Hasta la fecha, según informó a este periódico el director general de la compañía en Málaga y la Costa del Sol, Alfonso Carlos Gutiérrez, son unas 700 las personas que integran una lista de espera para la compra de uno de estos productos, por los que podrían tener que pagar alrededor del millón de euros.

"Es gente que ha mostrado mucho interés en hacerse con una de las casas", comenta Gutiérrez, quien corrobora lo evidente: "Sobre la promoción de Colinas no se detectan problemas en el mercado, ya que se trata de un producto que aún no está en venta pero que tiene un cliente muy concreto". "Es una realidad que la posible recesión afecta menos a las viviendas de lujo", agrega.

La percepción del responsable de Noriega es compartida por la compañía Suite, que ejecuta viviendas de lujo en la zona de San Antón. En esta actuación no hay lista de espera, debido a la particularidad de la misma. "Es una promoción en la que se plantean 15 villas, de las que ya se ha construido cuatro y de ellas se han vendido tres", comentan desde la sociedad. La intervención, por tanto, avanza por fases, una vez se venden las viviendas, por las que se paga una media de 1,5 millones de euros.

En relación al parón que se detecta en buena parte del sector, desde Suite hacen una precisión: "Cuando las promotoras estaban despachando casas a mansalva nosotros las vendíamos con mucha tranquilidad y ahora, cuando los demás tardan mucho en vender un piso, nosotros seguimos en nuestra línea y con nuestro ritmo". Y destacan el "año interés" que proyectos como el de Hacienda San Antón despierta entre los potenciales compradores.

Un mensaje parecido es el que lanza Francisco Reina, gerente del Grupo Baensa en la provincia de Málaga. Esta firma vasca impulsa alguno de los proyectos que mayor expectativa están creando en la capital, como los edificios que construye en la antigua manzana de los edificios Astoria y Victoria y junto a la Plaza del Teatro. En ambos casos, la venta de los pisos, aún sin confirmación oficial, rondará los 6.000 euros por metro cuadrado.

Reina asegura que a pesar del delicado momento que pasa el sector "hay un montón de gente que llama interesándose por nuestros productos". "No tememos los efectos de la recesión, porque el tipo de usuario que se acerca a nuestras promociones tiene menos problemas que el resto", agrega.

Afirmaciones avaladas por el secretario general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP) de Málaga, Juan Moreno, quien admite que la desaceleración "afecta mucho más a las viviendas de tipo medio, que a las de lujo". "El que tiene posibilidades económicas no tiene problema, con lo que la demanda se mantiene", apunta.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.909.654 von Azul Real am 01.01.08 15:18:12

kenne ich hier in München, Lagen wie Nymphenburg kosten schlicht das doppelte, diese lagen stellen nur einen Bruchteil des Marktes dar, für den Neubau vernachlässigbar, die Objekte wechseln meistens nicht den Eigentümer ( in Familienbesitz)

[spain98]

Der Euríbor schliesst das Jahr 2007 mit 4,792%. Der höchste Monatsdurchschnitt seit Dezember 2000.
http://www.elconfidencial.com/cache/2008/01/02/30_euribor_ci…

Hier mal die Monatlichen Raten eines Darlehens, das mit dem Euribor vom Dezember zzgl. 0,5% Marge auf 25 Jahre aufgenommen wurde:
2007-Dez. Euribor 4,79 monatliche Rate 902,41
2006-Dez. Euribor 3,92 monatliche Rate 826,95
2005-Dez. Euribor 2,78 monatliche Rate 733,35
2004-Dez. Euribor 2,30 monatliche Rate 695,81
2003-Dez. Euribor 2,38 monatliche Rate 701,99
2002-Dez. Euribor 2,87 monatliche Rate 740,52
2001-Dez. Euribor 3,30 monatliche Rate 775,28
2000-Dez. Euribor 4,88 monatliche Rate 910,41

Man kann gut erkennen, daß alle Hypothekendarlehen, die ab 2001 aufgenommen wurden, nun erheblich teurer sind, als am Anfang.
Mindestens 127 € pro Monat, also 1.524,-€ pro Jahr.
Besonders hart trifft es die Jahre 2002 bis 2005.
Da können es schon mal 200,-€ monatlich mehr sein, also 2.400,-€ mehr pro Jahr.

Da kann es schon einmal eng werden, um an das Monatsende zu kommen. Auch wenn beide arbeiten.

Die Hypothekensalden der Darlehen für den Erwerb von Wohneigentum.
Jahr Saldo in Mio €
2003 263.174,3
2004 317.250,0
2005 424.219,3
2006 516.821,1
2007 580.000 (geschätzt bei Zunahme um 12%)

Seit 2003 hat sich der Hypothekensaldo für Wohneinheiten also nahezu verdoppelt.

[spain98]

Und zum Jahresanfang:

Laut Preciometro sind die Preise in den letzten 12 Monaten um 0,32% (Durchschnitt National) gefallen.
Madrid: - 2,38%
Katalonien: - -2,54%
http://www.expocasa.com/preciometro/

Laut idealista fallen die Preise für Gebrauchtwohnungen in Barcelona Stadt um 2% und in 19 der 25 Gemeinden in der Provinz

Madrid erfährt einen Preisnachlass von 0,3%. Ebenfalls im minus sind 3/4 aller Madrider Gemeinden.

http://www.idealista.com/informacion/anio_2007.pdf

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.912.740 von spain98 am 02.01.08 10:00:05

eine gesunde Entwicklung,

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.909.654 von Azul Real am 01.01.08 15:18:12

Ich wünsche euch allen ein friedliches, gesundes und zufriedenstellendes neues Jahr.



....... welcher die These von Tropezon des Hochpreissegmentes aufgreift/unterstützt,

Danke Azul für soviel Wohlwollen.

Ich bin überzeugt, dass die meisten Leser hier im Forum in den nächsten 12 bis 18 Monaten ihre Meinung gründlich ändern werden, wenn sie merken, dass man den spanischen Immobilienmarkt nicht über einen Kamm scheren kann / und darf.
Neben dem Hochpreissegment und guter Lagen Markt, der seine Preisen nicht nur halten kann, sondern ausbauen wird, gibt es den normalen Markt, der zum Teil noch Nachholbedarf hat und dem die „ weiche Landung“ zugute kommt. Zuletzt noch die Provinzen, die total am Bedarf vorbei gebaut haben, wie z.B. Andalusien und Murcia.
- Andalusien hat im Jahr 2006 / neuere Zahlen habe ich nicht / 133.185 Wohnungen gebaut, aber nur 66.837 verkauft – Relation 1,993- allein Malaga 36.829 und nur 13.724 verkauft- Relation 2,684.
- Und Murcia 43.073 gebaut und nur 18.170 verkauft – Relation 2,371 –
- Oder Toledo mit 19.302 und nur 8.269 verkauft – Relation 2,334-

Das sind die Lokalitäten die aus falscher Planung und übertriebener Gier, möglicherweise die „ Hosen voll“ bekommen. Mit Recht.

Tropezon

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.915.265 von tropezon am 02.01.08 14:52:28

sehr gut, bin deiner Meinung weiche Landung, super Lagen laufen in der Extraklasse, in Andalusien wirds rappeln.

[AHEO]

Spanische Immobilienfirma Colonial sucht Rettung durch Verkäufe


Das vorläufige Ende des Immobilienbooms in Spanien bringt einen weiteren Riesen der Branche in Bedrängnis. Die hoch verschuldete Inmobiliaria Colonial - die Nummer zwei der Branche - sucht nach Medienberichten nun ihre Rettung im Verkauf von Geschäftsteilen. Die Aktien des Unternehmens wurden am Mittwoch vom Handel ausgesetzt, nachdem die Papiere an den vergangenen zwei Handelstagen 40 Prozent ihres Wertes eingebüßt hatten. Colonial ist mit fast neun Mrd. Euro verschuldet - die Marktkapitalisierung belief sich zuletzt nur noch auf ein Drittel dieser Summe.

Angefeuert von rasant steigenden Hauspreisen haben viele spanische Immobilienfirmen in den vergangenen Jahren durch Zukäufe auf Pump expandiert. Der Markt ist jedoch zuletzt abgekühlt - hinzu kamen steigende Zinsen und die Kreditkrise. Die jetzigen Probleme sollten deshalb eigentlich niemanden überraschen, sagte ein Branchenexperte in London.

(APA)



02.01.2008 | 14:33

[tropezon]

Um im neuen Jahr wird die Metapher „ Bullen vs Bär“ seinen gewöhnlichen Weg weiter gehen.

Nach dem der „ Bär“ seinen Artikel schon gepostet hat, - und nur negatives sieht - kommt die Antwort des „ Bullen“, positiv wie immer. Die Neubaupreisen steigen, und steigen, und steigen.....

El precio de la vivienda nueva en capitales de provincia subió un 5,1%

http://www.elmundo.es/elmundo/2008/01/02/suvivienda/11992651…

Und in „ meiner“ Provinz haben sich die Preise sogar um 7,9 % erhöht. Ist das nicht schön??




El precio de la vivienda nueva subió en la Comunitat casi un 8% en 2007

http://www.lasprovincias.es/valencia/20080102/local/valencia…


Und, weil er auch den „ Preciometro“ genannt hat, darf ich auch noch hinzufügen ( insbesondere für Rioja und diejenigen, die auch vor 6 Wochen gejubelt haben ), dass die Preise in Donostia / San Sebastian im Jahr 2007 nicht wie erwartet um 10 % oder mehr gefallen sind, sondern ein sattes PLUS von 8,2 % aufweisen. Was sagt man dazu???

Tropezon, mit 2007 mehr als zu Frieden.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.916.027 von tropezon am 02.01.08 16:06:14

Na dann vergiss mal nicht den Bären, der auch in den Daten enthalten ist:

Entre los datos recogidos por la sociedad de tasación destaca que en el segundo semestre del año el incremento del precio de la vivienda nueva fue del 1,1% frente a las tasas del 9,1% con las que comenzó el ejercicio, una clara prueba de la desaceleración de los pisos.

Aus den Daten der Sociedad de Tasación geht auch hervor, daß die Pressteigerung der Neubauwohnungen im 2. Halbjahr bei 1,1% lagen, gegenüber 9,1%, die am Jahresanfang zu verzeichnen waren. Dies ist ein deutlicher Beweis für die schwächelnden Immobilienpreise.
http://www.elpais.com/articulo/economia/subida/precio/vivien…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.917.561 von spain98 am 02.01.08 18:05:07

Na dann vergiss mal nicht den Bären,

Das ist kein Bär, sondern ein Bulle der auf dem langen Weg der Hausse jetzt gemütlich trottelt, links und rechts auch mal über die satten, grünen Wiesen flaniert, dabei die schönen Blumen vernascht und neue Kräfte sammelt.

Sehen wir doch mal das Leben von der schönen Seite.

Tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.918.182 von tropezon am 02.01.08 19:05:52

auch ein GESUNDES neues noch allen mitstreitern und -lesern.

und wie soll es auch anders sein, muss ich gleich mal tropez euphorie dämpfen

Und, weil er auch den „ Preciometro“ genannt hat, darf ich auch noch hinzufügen ( insbesondere für Rioja und diejenigen, die auch vor 6 Wochen gejubelt haben ), dass die Preise in Donostia / San Sebastian im Jahr 2007 nicht wie erwartet um 10 % oder mehr gefallen sind, sondern ein sattes PLUS von 8,2 % aufweisen. Was sagt man dazu???

erstens: es war die rede von GEBRAUCHTWOHNUNGEN
zweitens: die neubaupreise sind um 3.9% gestiegen (wie hoch war die inflationsrate 2007?)


El precio de la vivienda nueva subió el 3,9% en 2007 en el País Vasco

San Sebastián es la segunda ciudad más cara de España para comprar una vivienda nueva, con 4.061 euros/m2, sólo superada por Barcelona
02.01.08 - 13:18 - VITORIA / MADRID | EFE


El precio de la vivienda nueva en las capitales vascas subió el 3,9 por ciento en 2007, lo que sitúa el valor medio del metro cuadrado en esta comunidad en 3.375 euros, según la Sociedad de Tasación.
El informe publicado hoy por esta empresa privada, de referencia en el sector, muestra que durante el pasado año el precio en el País Vasco subió menos que la media española -que fue del 5,1 por ciento-, aunque sigue siendo la tercera comunidad más cara del Estado, sólo por detrás de Madrid y Barcelona, con los citados 3.375 euros/m2.
En el informe destaca que San Sebastián es la segunda ciudad más cara de España para comprar una vivienda nueva, con 4.061 euros/m2, sólo superada por Barcelona.
También resalta que en Vitoria el precio de la vivienda nueva cayó más del 3 por ciento, la única capital de España, junto con Segovia, en la que ha ocurrido este descenso.
De cara a 2008, la Sociedad de Tasación prevé que el precio de la vivienda se estabilice y experimente incrementos entorno al IPC, que serán menores en aquellos municipios que dispongan de mayor oferta de terrenos edificables.

http://www.diariovasco.com/20080102/mas-actualidad/economia/…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.919.243 von rioja94 am 02.01.08 20:48:30

bullenparadies

Willkommen in einem neuen Jahr, in dem die Immobilienpreise sinken werden, begrüßt » Cinco Días aus Spanien das Jahr 2008. 2006 sei die Immobilienblase geplatzt und 2007 das Jahr der Subprime-Krise gewesen. Im Jahr 2008 sei nun laut einiger Studien eine weitere Reduktion der Immobilienpreise um rund zehn Prozent zu erwarten. Nach einer Studie der Deutschen Bank sei der spanische Immobilienmarkt sogar um 30 Prozent überbewertet und eine Preisreduktion zwischen zwei und acht Prozent im Jahr 2008 möglich.

http://www.handelsblatt.com/News/Journal/Internationale-Pres…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.919.243 von rioja94 am 02.01.08 20:48:30

Hallo Rioja,

und wie soll es auch anders sein, muss ich gleich mal tropez euphorie dämpfen

Man(n) kann nicht dämpfen, was nicht vorhanden ist.

Willkommen in einem neuen Jahr, in dem die Immobilienpreise sinken werden, begrüßt » Cinco Días aus Spanien das Jahr 2008.

Und von Meldungen aus den Medien, halte ich wenig bis gar nichts. Die letzten 4 Jahren ( 2004 bis 2007 inklusiv ) haben uns eindeutig bewiesen, was sie Wert sind. Nicht mal das Papier auf dem sie geschrieben werden.

El precio de la vivienda nueva subió el 3,9% en 2007 en el País Vasco

Auch 3,9 % PLUS sind einiges mehr als 10 % minus, wie Du geschrieben hast.

Ich denke, wir sollten uns mal grundsätzlich und definitiv darüber einigen, was wir als Basis nehmen und glauben. Nicht einmal „ Preciometro“ glauben und als Referenz nehmen – wie spain es tat – und dann wieder sagen „ aber für San Sebastian ist dieser Parameter nichts wert“.

[spain98]

El precio de la vivienda nueva se estanca tras una década de 'boom'
Los pisos subieron un 5,1% en 2007, pero sólo un 1,1% en el último semestre
Wohnungspreise Neubau stagnieren nach einer Dekade des Booms. Die Preise für Wohnungen sind 2007 um 5,1% gestiegen, aber im 2. Halbjahr nur 1,1%
http://www.elpais.com/articulo/economia/precio/vivienda/nuev…

Dann könnte 2007 für die Preisentwicklung bei Neubauwohnungen wohl der Zenit gewesen sein.
Tatsachen, die für eine weitere Verschlechterung des Imobilienmarktes sprechen:
- anhaltend hohe Zinsen (im Vergleich zu den letzten 7 Jahren)
- damit höhere Finanzierungskosten
- Hohe Preise, wobei eine Trendwende hin zu sinkenden Preisen erkennbar ist
- Potentielle Käufer warten und kaufen noch nicht
- Zu erwartender starker Rückgang der Bautätigkeit
- Damit verbundener Verlust von Arbeitsplätzen
- Regionen und Gemeinden reduzieren zudem auch die öffentliche Bautätigkeit
- Immer mehr Promotoren geraten aufgrund schleppender Verkäufe in Liquiditätsengpässe
- Sehr grosses Angebot von Gebrauchtwohnungen
- Viele Objekte auf dem Markt, die spekulativ erworben wurden
-Steigende Inflation, die zudem die Lebenshaltungskosten erhöht

Sicherlich gibt es noch einige Punkte mehr, die für ein Schwächeln der spanischen Wirtschaft und damit des Immobilienmarktes sprechen.

Allein die Betonung der Tatsache, dass Neubaupreise in 2007 noch um 5,1% gestiegen sind, spiegelt nicht die Realität wieder. Die Realität ist vielmehr bei der Betrachtung des 1. und 2. Halbjahres zu erkennen. Der Preisanstieg hat sich im 2. Halbjahr extrem verlangsamt.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.922.057 von spain98 am 03.01.08 07:41:29

Das ist der Bericht der Sociedad de Tasación

http://www.elpais.com/elpaismedia/diario/media/200801/03/eco…

[spain98]

Ich denke, wir sollten uns mal grundsätzlich und definitiv darüber einigen, was wir als Basis nehmen und glauben. Nicht einmal „ Preciometro“ glauben und als Referenz nehmen – wie spain es tat – und dann wieder sagen „ aber für San Sebastian ist dieser Parameter nichts wert“.

Trope, ist Dir einmal aufgefallen, wie viele Objekte die Basis für den Preisanstieg von 8,1% bei reciometro sind? Auf dem von Dir eingestellten Bild (Beitrag 5675) erkenne ich die Zahl 39.
Das kann ja nict repräsentativ für San Sebastian sein.

In Madrid aber beruht das Ergebnis (-2,41%) auf der Basisvon 28.741 Angeboten.
http://www.expocasa.es/preciometro/28_Madrid.html
Das ist schon einmal eine Zahl, bei der es wahrscheinlicher ist, daß sie näher an der Realität ist.

Wir können uns meiner Mainung nach nicht definitiv darüber einigen, was wir als Basis nehmen wollen.
Der Grund ist einfach: Die Informationsquellen sind verschieden:
- Sociedad de Tasaciäon ist ein Gutachter. Die bauen ihre Statistik auf den durchgeführten Gutachten auf
- Idealista, Presiometro, etc. sind Portale für Immobilienanzeigen, aus den durch die Inserenten gemachten Angaben machen sie eine Statistik
- Ministerio Vivienda stützt seine Statistiken auch auf Wertgutachten
- Die Registradores veröffentlichen in den vierteljährlichen Statistiken (Basis eingereichte Urkunden und damit kenntis der beurkundeten Prese) gar nicht mehr die Preisentwicklung

Man muss aus allen vorhandenen Statistiken versuchen, die Realität abzuleiten.

[spain98]

El número de parados sube por tercer mes consecutivo en diciembre

Die Zahl der Arbeitslosen steigt im 3. Folgemonat

Die anzahl der Arbeitslosen stieg im Vergleich zu 2006 um 5,27%.

http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/01/03/economia/119934…

[Azul Real]

Moin ...

rumsbums


Donnerstag, 3. Januar 2008, 13:11 Uhr
Maklerfirma

Immobilienkrise schockt Colonial
Von Anne Grüttner
http://www.handelsblatt.com/news/Default.aspx?_p=200729&_t=f…

Stagnierende Verkäufe, sinkende Preise und Kreditknappheit: Die Immobilienkrise in Spanien hat ein neues Opfer gefordert. Die zweitgrößte Maklerfirma des Landes, Inmobiliaria Colonial, steht offenbar kurz vor dem Aus, die Aktien der Maklerfirma wurden gestern vom Börsenhandel ausgesetzt. Nun soll ein neuer Aufsichtsrat das Unternehmen retten.

MADRID. Die kritische Finanzsituation des Unternehmens soll durch Verkäufe von Immobilien und Beteiligungen gerettet werden. Der bisherige Präsident der Gruppe, Luis Portillo, hatte am Freitag auf Druck der übrigen Großaktionäre seinen Rücktritt erklärt, nachdem der Aktienkurs am Donnerstag und Freitag letzter Woche um knapp 40 Prozent eingebrochen war. Im den vergangenen zwölf Monaten haben die Papiere sogar mehr als 62 Prozent verloren.

Wie viele spanische Immobilienunternehmen leidet das Unternehmen unter der Mischung aus stagnierenden Verkäufen und sinkenden Preisen auf dem Immobilienmarkt einerseits sowie der Kreditknappheit mit entsprechend steigenden Zinsen im Zuge der internationalen Subprime-Krise andererseits. Die Immobilienriesen, die sich in den letzten Jahren an stetig steigende Wohnungspreise gewöhnt und diese größtenteils billig auf Pump finanziert hatten, haben nun Schwierigkeiten ihre hohen Schulden zu bezahlen.

Auch Colonial hat in den Boomjahren der Immobilienbranche einen riesigen Schuldenberg von mittlerweile knapp neun Mrd. Euro angehäuft, was 66 Prozent seiner Aktiva entspricht. Schon in den letzten Wochen verkaufte das Unternehmen eine Reihe großer Immobilien und will sich von weiteren Beteiligungen trennen. Außerdem soll spanischen Zeitungsberichten zufolge das Aktienpaket des bisherigen Präsidenten Portillo verkauft werden, insgesamt 40 Prozent der Colonial -Anteile.

Als möglicher Käufer der Unternehmensanteile gilt Joaquín Rivero, Präsident der französischen Immobilien-AG Gecina. Schon Mitte Dezember hatten Colonial und Gecina offiziell die Aufnahme vorläufiger Fusionsverhandlungen angekündigt, die jedoch zu keinem Ergebnis geführt hatten. Mit der Fusion würde einer der größten europäischen Immobilienkonzerne entstehen. Zum Zeitpunkt der Aufnahme von Fusionsgesprächen im Dezember hieß es, die Immobilienwerte von Gecina und Colonial seien jeweils rund zwölf Mrd. Euro wert. Gecina hatte erst Anfang 2007 eine Fusion mit dem spanischen Branchengrößten Metrovacesa wieder rückgängig gemacht.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.915.265 von tropezon am 02.01.08 14:52:28

Wünsche ich Dir auch ...

Naja, die These des Hochpreissegmentes, wie von Dir kürzlich erwähnt

"gute Lagen und Luxus gehen immer" (so oder ähnlich)

gehe ich sogar unbestritten mit. Dieses Teilsegment des Immobilienmarktes (Luxus) ist jedoch sehr speziell und betrifft nur eine ausgewählte Kundschaft die zyklenunabhängig und in der Regel über die notwendige Kaufkraft und Leidenschaft verfügen einen hohen, individuellen Preis - nicht Marktpreis - für eine Immobilie zu bezahlen.

Jedoch ist auch diese Segment Angebot und Nachfrage unterworfen, wie jedes Wirtschaftsgut.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.919.243 von rioja94 am 02.01.08 20:48:30

Rioja,

diese baskische Zeitung gibt für Gipuzkoa sogar noch höheren Preiswachstum von 12,6 % an.

DONOSTIA. El precio de la vivienda nueva en Gipuzkoa parece desoír la tendencia a la ralentización que se experimenta en el conjunto de Euskadi y en el Estado. El territorio registró el pasado año un encarecimiento del 12,6% en los pisos construidos, manteniendo la línea de los últimos ejercicios, según datos facilitados ayer por la Sociedad de Tasación. Este crecimiento fue el segundo del Estado, después de la provincia de Lugo, que tuvo una subida del 14%.

http://www.noticiasdegipuzkoa.com/ediciones/2008/01/03/econo…

tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.924.706 von Azul Real am 03.01.08 13:15:31

Nur ein IBEX-35 Wert

der sich da gerade zerlegt ....

Das sollte eigentlich ein Erdbeben in der Branche auslösen ..., da Inmobilaria Colonial nicht das einzige Immo-Unternehmen in Spanien ist welches massiv auf Pump, insbesondere durch Zukäufe und Investements in Wohnimmobilien, gewachsen ist.

[tropezon]

Mal einen kleinen Blick über die spanischen Grenzen, POLEN.

El precio de la vivienda en Polonia podría bajar en 2008 tras varios años de crecimiento

El precio medio del m² en Varsovia alcanza los 2.500 euros, en un país en el que el sueldo medio no llega a los 600

http://www.elmundo.es/elmundo/2008/01/02/suvivienda/11992766…

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Warschau ist 2.500 €, in einem Land wo das Durchschnittsgehalt unter 600 € liegt.

Was sagt man dazu???

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.925.674 von tropezon am 03.01.08 14:39:59

es gibt genügend Objekte für 30000-50000€ , Warschau ist die Hauptstadt, wieviel verdienen dort die Leute.

[tropezon]

Hallo Leute,

ich habe mir mal einige Gedanken gemacht über den Titel unseres Forums. Die Frage wurde 2004 gestellt:

Spanien vor Immobiliencrash ?

Ich glaube, wir können getrost diese Frage endgültig mit einem NEIN beantworten, denn es hätte bedeutet, dass der Immobilienpreis um ca. 30 % gefallen wäre, auf einen Preis von 1.400 € pro m². Ganz im Gegenteil können wir feststellen, dass in diesen 4 Jahren der Immobilienmarkt noch mal über 50 % zugelegt hat, laut Tasacion als Beispiel, von 1.931 € /m² auf 2.905 € /m².

Ich gehe mal davon aus, dass KEINER dieser Tatsache widersprechen möchte, oder träumt noch jemand von 1.400 € / m² ??

Es geht jetzt darum, herauszufinden was dem Immobilienmarkt in Spanien, nach 25 Jahren Hausse, bevorsteht. 3 Möglichkeiten bieten sich an: Baisse – Stagnation – Hausse.
Wie ich schon geschrieben habe, bevorzuge ich für die nächsten 18 / 24 Monaten die Stagnation / Konsolidierung auf dem aktuellen Niveau +/- 2-3 %. Wie ich gestern sagte: „Der Bulle trottelt und genießt die fette, grüne Weide.“ Anschließend eher eine moderate Belebung um die 5 % als eine stärkere Zunahme der Preise.

Und nur zur Erinnerung, ich bleibe auch dabei, dass wir in den kommenden 3-4 Jahren differenzierte Märkte haben werden: Der gehobene/ Lage Segment, die Durchschnittsprovinzen und die Lokalitäten, die total am Bedarf vorbei gebaut haben.

Um euch ein Bild machen zu können, hier die Provinzen mit ihrem aktuellen Preissegment.



tropezon

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.929.952 von tropezon am 03.01.08 18:34:35

frohes neues jahr aus thailand............

also mein ausblick

spanien

das luxussegment bleibt solange stabil in den preisen wie die boersen und die immopreise stabil bleiben,sollten wir eine starke kreditkrise mit einer weltweiten rezession bekommen ,die laengere zeit andauerd, wird dieses segment stark verlieren.

die standardimmos halte ich fuer gnadenlos ueberteuert weiterhin,und rechne mit einem REALEN preisverfall ( nicht unbedingt nominal) im zweistrelligen bereich.

weltweit

die immohausse begann wie der grosse wirtschaftsaufschung inen usa, dann die angelsaechsichen laender,und dann den rest der welt.
jetzt dreht die muelle anders herum ,ausgehend von den usa,werden zuerst die angelsaeschichen laender dann der rest der welt erfasst.

Warschau

tja errinnert doch schwer an den boom den ostdeutschland anfang der 90er erfasst hat.

ZINSEN ,BOERSEN

zinsen sollten stark anziehen in den usa und europa, bernanke sitzt aber in der zwickmuelle, zwischen geldwachstum, schulden,rezession,,und inflation. bernankes politik hatlte die maerkte stbil, wird er treu bleiben,von daher koennte die anechsten 6 monate noch ein sinkendes stabiles zinsniveau anhalten,was die schwere der krise nur noch weier ausblaeht ,und die folgen sind unabsehbar.
boersen, tja,,, rechne mit stabilen kursen ( +/-10%) fuer die naechsten monate,,,und rechne mit einem groesseren crash im 2ten halbjahr oder in 2009, mit einem groesseren crash meine ich, ein dramatischer schneller verfall um ca 30% beim dow bzw 50% bei dax,ndx,etc.
der grund fuer diesen crashartigen verfall, wird meiner meinung nach, ein schlagwort sein, was zur zeit keiner in den munden hat

DERIVATEKRISE

in deren zuge , mnache grossbank ( JPM,CITI,ML,etc) ihr voruebergehendes zeitliche segnen wird.

ich nenne dabei zb JPM , wo jeder einlagendollar 200x veroptiniert ist, hauptbieter bei sogenannten market to market preisen die in SCIF auktionen gemacht werden
DA TICKT EINE 80 TRILLIONEN USD BOMBE ( richtig ausstehende derivate 80 trillioen usd!!)

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.929.952 von tropezon am 03.01.08 18:34:35

an die Geschichte mit dem Crash glaube ich auch nicht, ein paar Jahre mit kleinen Preisrückgängen, Rückgang der Bautätigkeit, Einschränkung der Kreditvergabe werden kommen, ca. 5Jahre werden nötig sein, das Überangebot abzubauen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.935.141 von lapamita am 04.01.08 05:39:27

Hallo lapamita,

......... und rechne mit einem REALEN preisverfall ( nicht unbedingt nominal) im zweistrelligen bereich.

Zweistellig, geht es etwas präziser? 10 –20 –30 oder gar 50 % ??

Da ich Dich nicht missverstehen möchte: was meinst Du konkret mit ... real aber nicht nominal??

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.935.141 von lapamita am 04.01.08 05:39:27

Und lapamita, noch etwas,

zinsen sollten stark anziehen in den usa und europa,

in den USA garantiert nicht in den nächsten 24 Monaten, denn Amerika sitzt auf einem angebrochenem Ast. Die Regierung hat die Wirtschaft und die Bevölkerung ruiniert durch ihre „ Kauf auf Pump Mentalität“ Jetzt rächt sich die unglaubliche Überschuldung ( sowohl die des Staates auch als die Private ) indem sie das Land Handlungsunfähig macht und von der „ Wirtschaftsupermacht“ bleibt nur noch die militärische Supermacht, und auch die ist extrem angeschlagen, durch ihre Misserfolgen in den unnötigen Kriege die sie führt. Es bleibt den Amerikaner nur noch ihre „ Einbildung“, die Größten zu sein.

Sollte das Rohöl tatsächlich in den kommenden Jahren die 200 $ Marke anvisieren, werden wir in Europa weniger darunter leiden, denn der $ verliert gleichzeitig immer mehr an Wert, bis er dann bei 1 € zu 3 $ steht.
Und das alles wird auch dazu führen, dass Europa sich von einer US Zinssenkung nicht abkoppeln kann und der Euribor im laufenden Jahr auf 4 % zurück kommt.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.936.734 von Manfred123 am 04.01.08 11:06:05

Manfred,

ich weiß, dass Deine Einstellung nicht so extrem ist wie bei manch anderen hier.

Rückgang der Bautätigkeit,

die ja schon voll im Gange ist und das gesündeste für die Immobilienbranche ist.
Dazu kommt, dass die staatlichen Maßnahmen – monatlich 210 € Mietzuschuss für „Kleinverdiener“, 6 Monate-Garantie für Mietausfall, Übernahme der Kaution und Einkommensteuer Befreiung für Vermieter – Früchte tragen werden und die Vermietung erleichtern wird. Was wiederum den „ Spekulanten“ nützlich ist, weil sie durch die Mieten ihre Monatsraten meist decken können und somit nicht gezwungen sind ihre Immobilien auf den Markt „ zu schmeißen“, Markt der ohnehin schon schwieriger geworden ist. Vorausgesetzt natürlich, sie haben nicht in Andalusien oder Murcia investiert.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.940.949 von tropezon am 04.01.08 16:42:07

Und weil ich gerade über die Staatshilfen geschrieben habe, hier ein Artikel; das Baskenland schränkt die Hilfe auf Mieten ein, die dürfen 700 € nicht übersteigen.

http://www.elmundo.es/elmundo/2008/01/04/suvivienda/11994389…

Interessant ist auch noch in diesem Artikel, der Absatz über die Durchschnittsmieten. Von wegen wie kürzlich von einem User geschrieben, 750 € für Immobilien von 500.000 € . Nach diesem Artikel gibt es im Baskenland nur 1.493 Wohnungen zur Vermietung ( unter den Viviendas libres, also keine Sozialwohnungen ) und die anderen Mieter wohnen in Sozialwohnungen.

El alquiler medio supera los 800 euros

Tal y como señalan los datos, la renta media de la oferta de vivienda libre en alquiler se sitúa en 867 euros mensuales, mientras que en el mercado protegido es de 323 euros para VPO y 138 para viviendas sociales.
Por territorios históricos, la renta media más elevada corresponde a Álava (885 euros al mes), por delante de Vizcaya (863 euros) y Guipúzcoa (842 euros mensuales).
El número de viviendas en alquiler libre según estos datos es de 1.493, mientras que las VPO en alquiler se cifran en la CAPV en 4.728. En términos de evolución, en el tercer trimestre de 2007 ha habido un incremento de la vivienda social en alquiler respecto a la modalidad VPO. En concreto, las viviendas sociales representan el 70% del total de oferta protegida en alquiler (51% hace un año).

tropezon

[tropezon]

Die Regierung erweitert die Hilfe für die Vermieter und lockert die Bedingungen.

6.000 € bekommen Immobilienbesitzer, wenn sie vermieten, plus natürlich alle andere Vorteile die ich schon erwähnt habe.

http://www.lasprovincias.es/valencia/20080105/economia/gobie…

Auch junge Immobilienkäufer werden zusätzlich vom Staat unterstützt, zwischen 4.000 und 12.000 € Zuschuss um die Anzahlung zu finanzieren und ein Kredit zu Sonderkonditionen, aktuell 4,37 %. Für besonders Bedürftige, noch eine monatliche Beihilfe.

Hört sich doch alles gut an.

Los incentivos consisten en 4.000 a 12.000 euros para financiar la entrada, además de un préstamo con tipos de interés más bajos que los del mercado (actualmente en el 4,37%), y una ayuda mensual en casos con rentas especialmente necesitadas.

Tropezon

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.948.840 von tropezon am 05.01.08 13:04:14

der span. Staat versucht dafür zu sorgen, dass jeder eine bezahlbare Wohnung hat und gleichzeitig die Bauindustrie am laufen bleibt.
Die Massnahmen die Tropezon aufgezählt hat , sorgen dafür, dass der Crash ausfällt, eine Konsolidierung wirds geben.

[Go2Bed]

Hallo zusammen!

Ich lese hier schon eine Zeitlang interessiert mit und bin gespannt, wie sich die Lage in Spanien entwickelt.

Ich war jetzt über Weihnachten an der Costa Blanca und habe bei der Fahrt durch Spanien den Eindruck gehabt, daß dort wie schon vor 20 Jahren die Hälfte aller europäischen Baukräne stehen müssen. Etwas Vergleichbares kenne ich weder von Deutschland noch von Frankreich noch von sonstwo. Da werden am Strand die Klötze hochgezogen und ein paar Kilometer landeinwärts wird die Landschaft mit noch mehr Reihenhaussiedlungen überzogen. Auch am Rand von Großstädten wie z.B. Zaragoza wird munter weiter gebaut. Da muß doch irgendwann mal Feierabend sein!? Für wen wird das denn alles gebaut? Wer soll das alles abnehmen?

[tropezon]

Erstaunlich .... aber interessant.

Nach meiner Darstellung in # 5686 – es hat kein Crash gegeben und es gibt auch keiner - habe ich ein Sturm der Entrüstung erwartet ( immerhin über 200 mal angeklickt ) ........... aber es blieb bei einem zaghaften Versuch von lapamita:

...... die standardimmos halte ich fuer gnadenlos ueberteuert weiterhin,und rechne mit einem REALEN preisverfall ( nicht unbedingt nominal) im zweistrelligen bereich....

wobei ich immer noch nicht weiß, was er unter zweistellig meinte und, dass es NUR einen Realen Preisverfall gibt, aber kein nominaler. ??

Soll dieses Schweigen die Akzeptanz meiner Aussage unterstreichen??

Spätestens jetzt müsste es hallen: „Varus, Varus, gib mir meine Legionen wieder!!“ ..........und Germanicus wieder auferstehen.

Tropezon, fragend ob sein Deutsch nicht gut genug war.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.951.360 von Go2Bed am 05.01.08 17:35:08

genau da liegt das Problem, die Wohnungen weren gekauft in der Hoffnung auf Preissteigerungen, Subventionen und grosszügige Kreditvergabe stützen das. Die Bautätigkeit ist schon zurückgegangen. Bei einer Neubautätigkeit von ca. 500TSD immer noch zu viel. In dem Moment ,wenn Preissteigerungen ausbleiben, werden die Banken vorsichtiger werden, ich erwarte einen stückweisen Rückgang, der Bautätigkeit und der Kreditvergabe bei leicht rückgängigen Preisen.
Ich vermute in 5 Jahren kann man 20% unter dem jetzigen Niveau kaufen, das ist auch der richtige Zeitpunkt um bei der nächsten hausse dabei zu sein.

[naked]

"Da ich Dich nicht missverstehen möchte: was meinst Du konkret mit ... real aber nicht nominal??"

beispiel:

immo preis 2007: 200.000
preis 2010: 200.000
durchschnittliche jährliche inflationsrate von 2007-2010: 3,3%

daraus folgt die immo ist nominal gleichviel wert nach 3 jahren, real hat sie aber 10% verloren.

[Dilution_Brigade]

habe das hier vor kurzem gefunden, gelesen, will ich nicht vorenthalten. die bildzeitung rechnet es den deutschen vor bei haus und wohnung ...

mieten oder kaufen - was ist günstiger ?

http://www.bild.t-online.de/BILD/ratgeber/geld-karriere/2008…

das erinnert mich daran, wie unser tropezon das immer wieder predigt .... ich meine den grundsatz kaufen oder mieten ....


trotzdem die subprime hypothekenshit in usa wird noch weitere folgen haben. die immopreise werden durchweg ( mit ausnahmen ) im ersten quartal nochmals mindestens 5 % rückläufig sein, nach geschätzen 5 % minus im letzten quartal 2007. und die abschreibungen der hypothekenreiterfuzzies steigen heftig an. das wird aber keine auswirkung auf spanienimmobilien haben. bis die baukräne in spanien heftig fallen, wird noch ein jahrzehnt vergehen. vorher fallen in spanien einige köpfe, doch nicht alle. was wäre spanien ohne korruption ? würden alle korrupten köpfe fallen, wäre 90 % spaniens ohne führung ! damit will ich sagen, daß in spanien wie in anderen ländern die lobbyisten das sagen haben .... wieviel beamtete berater hat denn die regierung in D aus der wirtschaft ? garantiert zu viele.

freuen wir uns erstmal darauf, daß bernanke den zins noch vor der fed-sitzung senken wird, daß die ezb keine zinssenkung vornimmt und noch mehr in schwulitäten kommt, sie wir nen teufel tun, die zinsen zu senken. eher werden die zinsen spätestens zur jahresmitte von der ezb erhöht. sie muß sich vor der dummheit der amis schützen, aber auch von der schönmalerei der eurpäischen führer, die nur geschönte zahlen und hochgeschönte inflationsraten hervorbringt.

wer jetzt kauft, könnte doch vielleicht ein schnäppchen machen ....

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.962.837 von Dilution_Brigade am 06.01.08 23:19:48

Durch die Geldspritzen der EZB der vergangenen Wochen sinkt der Euribor in den letzten Tagen. Das Differenzial zwischen Leitzins 4% und dem Euribor (derzeitig 4,67) ist dadurch gesunken. Die EZB hofft wahrscheinlich darauf, daß der Euribor weiter sinkt, damit die EZB dann den Leitzins "kostenneutral" zum dezeitigen Euribor noch einmal um 0,25 Prozentpunkte anheben kann, um wieder als Inflationshüter dazustehen.
Mal schauen, ob die Rechnung aufgeht.

[spain98]

Roca congela sus inversiones en España por el parón inmobiliario
Roca friert seine Investitionen auf dem spanischen Markt wegen der Immobilienflaute ein.

http://www.elpais.com/articulo/economia/Roca/congela/inversi…

Nun stellen sich auch die Zulieferer auf zurückgehende Umsätze ein. Roca ist ein Hersteller von Sanitäreinrichtungen, wohl der bedeutendste für den spanischen Markt.

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.963.238 von spain98 am 07.01.08 07:03:59

jo, Roca hat vollkommen recht, warum sollten die auch auf halde produzieren und neu investieren ... deren ihre kapazität reicht dicke für spanien und exporte aus.

[Dilution_Brigade]

und siehste, swiss credit macht laut meldung mal eben schnell mindestens 1,5 milliarden minus für ihre hypothekenreiterei, die schwachköppe ... das ist aber sicher nocht nicht das ende ....

[Dilution_Brigade]

das wird bald ganz anderst aussehen meine ich ...

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.968.626 von Dilution_Brigade am 07.01.08 16:35:35

Wie anders? Höher oder Niedriger?

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.970.031 von spain98 am 07.01.08 18:03:40

genau - H Ö H E R - noch höher - viel höher

[spain98]

Ah. Ok. Denke auch, daß (mal abgesehen von einem kurzfristigen leichten Rückgang) mittelfristig mit höheren zinsen zu rechnen ist.
Aber selbst wenn die Zinsen jetzt wieder um 0,5 Prozentpunkte fallen, dann wird das den spanischen Immomarkt nicht wieder auf Trab bringen.

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.971.058 von spain98 am 07.01.08 19:13:10

ich gehe davon aus, die ezb wird KEINE zinssenkung vornehmen, jetzt nicht, nicht im zweiten quartal, aber danach erhöhung.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.941.652 von tropezon am 04.01.08 17:31:05

Interessant ist auch noch in diesem Artikel, der Absatz über die Durchschnittsmieten. Von wegen wie kürzlich von einem User geschrieben, 750 € für Immobilien von 500.000 €

du bringst mal wieder einiges durcheiander und bedenkst dabei nicht, wann die wohnung gemietet wurde und das diese mieten lediglich der jährlichen infaltionsrate angepasst werden. das verhältnis miete/ wohnungspreis steht auch heute noch in keinem vernünftigen verhältnis.

mietet man die gleiche wohnung heute, muss man natürlich mehr bezahlen.

[schlier]

Servus,

ich weißgar nicht wieso ihr immer stegende zinsen erwartet.
Einerseits seit ihr euch einig, dass weltweit und insbesondere in den usa und spanien die immopreise deutlich überbewertet sind.

So nun bröckeln die usa und es wirkt sich ja wie schon aktuell zu sehen unzweifelhaft auf den konsum aus. Also wird auch asien leiden, da ein zweistelliger exportanteil direkt am usa konsum hängt. SIngapur war ein erster hinweis mit negativem wachstum im 4. quartal.
Also wird auch bei schwächerem asienwachstum der inflationsdruck sinken, da weniger druck auf die rohstoffe und die asiaten plötzlich merken welche überkapazitäten sie in vielen bereichen schon haben. SOmit weltweit schwächere konjunktur, wird sich unweigerlich wenn auch schwach auf europa auswirken und geringere inflation.

Wieso also höhere zinesen ??
Servus

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.972.969 von rioja94 am 07.01.08 21:35:29

Rioja,

warum überreagierst Du? Ich bring nichts durcheinander.

Erstens habe ich Dich nicht gemeint.
Zweitens sind die Mieten in San Sebastian höher ( Durchschnitt knapp 900 € )
Und drittens:
und bedenkst dabei nicht, wann die wohnung gemietet wurde

Da bist Du die beste Adresse um uns ehrlich zu sagen wie hoch die Mieterhöhungen waren in den letzten Jahren. Ich habe schon mal gefragt und Du hast geantwortet, dass Du es nicht weißt, Deine Frau macht das. Kannst Du Dich erinnern??? Es war vor ca. 2 Monaten.

Vielleicht erahnst Du, was ich bei so einer Antwort denke!!

PS

Und solltest Du die Frage ehrlich beantworten wollen, vergesse dabei nicht, dass Du Ende 2004 oder Anfang 2005 hier im Forum Deine damalige Miete angegeben hast. Also, Vorsicht.

[spain98]

Arrecia la crisis del ladrillo: los últimos indicadores de coyuntura reflejan caídas generalizadas

Die Baukrise gewinnt an Kraft: Die letzten Konjunkturindikatoren geben eine generelle Abschwächung wieder


Los peores presagios se están cumpliendo. Estaba descontando que la inversión en construcción se fuera desacelerando a medida que avanzaban los trimestres (la Comisión Europea estima un 4,4% para 2007, un 1,3% para 2008 y un -3,3% en 2009), pero los últimos indicadores de coyuntura disponibles muestran que el ritmo de deterioro del ‘ladrillo’ está siendo, probablemente, más intenso que lo inicialmente previsto.
Es sieht so aus, daß die jüngsten Indikatoren einen stärkeren Rückgang der Baukonjunktur zeigen, als anfänglich erwartet

Media docena de indicadores reflejan con nitidez el cambio de ciclo. Tanto en términos de empleo como de actividad. La superficie a construir en obra nueva (según los visados de dirección de obra) está cayendo a ritmos anuales del 27,7%, tasa que se reduce al 21,8% si únicamente se tienen en cuenta los resultados de los diez primeros meses del año respecto del mismo periodo de tiempo del año anterior. El retroceso más acusado se refiere al componente residencial (-24,3%). La construcción de casas es, por lo tanto, el mayor lastre del sector. Y hay que tener en cuenta el 9,4% del PIB depende directamente de la actividad residencial. O lo que es lo mismo, unos 99.000 millones de euros de 2007 están en juego.

Un segundo indicador refleja la pérdida de dinamismo de la construcción. La licitación oficial, según los datos de Fomento, registró en octubre en términos interanuales una caída del 33,5% en precio corrientes (con inflación). O un -10,7% si únicamente se toma el periodo enero-octubre. Lo más espectacular es, sin lugar a dudas, el descenso en las licitaciones públicas por parte de los ayuntamientos (-30,1%), lo que pone de manifiesto que los municipios no han recuperado la senda inversora tras las elecciones de mayo, a lo que no parecen ser ajenas sus insuficiencias presupuestarias derivadas, precisamente, del parón inmobiliario.

Las comunidades autónomas, por su parte, han frenado también su política de inversiones (-16,4%), y sólo la Administración Central del Estado tiene un comportamiento claramente positivo, con un aumento del 11%.

Menos hipotecas, pero más caras
El tercer indicador que refleja la coyuntura del ladrillo se refiere al número de hipotecas constituidas, que cayó en octubre por sexto mes consecutivo, aunque con una cierta suavización. Aún así, el número de nuevas hipotecas cede un 7,9%, mientras que en paralelo el importe medio crece un 7,7%.

La consecuencia de este frenazo en seco en el sector de la construcción lógicamente se traduce en menor ocupación, como acaban de poner de relieve los servicios públicos de empleo, que muestran un crecimiento interanual del paro del 19,1% (tres puntos por encima del anterior mes) Si al comenzar el año 2007, había 230.000 trabajadores de la construcción en alta como parados en los servicios públicos de empleo, el año pasado se ha cerrado con 284.000 parados, lo que da idea de la evolución de este indicador.

De la misma manera, el empleo medido en términos de Seguridad Social cae un 3,5% en la construcción, lo que aleja definitivamente al ladrillo como el motor en el ritmo de creación de empleo, algo que ha sido una realidad desde hace al menos una década. La importancia del ladrillo desde el punto de vista del empleo es, sin embargo, mucho mayor de lo que indican las rubricas oficiales, toda vez que este sector es intensivo en mano de obra y, sobre todo, dependen de él otros sectores que se engloban en otras actividades (promoción inmobiliaria, servicios o industria auxiliar).

La caída de la inversión en construcción no es, desde luego, un fenómeno poco relevante para la economía española, la más expuesta de la Unión Europea, junto a la irlandesa, a una crisis del ladrillo. No en vano, nada menos que el 18% del PIB (un 19% en el caso de Irlanda) depende directamente de la inversión en construcción en su doble faceta (prácticamente al 50%): inversión residencial y obra civil. Es decir, prácticamente el doble que la media de la Unión Europea.

Es más. La inversión en construcción habrá representado el año recién acabado, según SEOPAN, la patronal del sector, el 60% de la inversión total. Entre 2007 y 2007, de hecho, España ha sido la segunda nación de Europa en la que más ha crecido la inversión en construcción (sólo por detrás de Grecia, donde se han celebrado unos Juegos Olímpicos).
http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/07/94_arrecia_crisis_…

[spain98]

El ahorro de los hogares cae por tercer trimestre consecutivo hasta el 9,9% de su renta
Die Sparquote der Spanier fällt bereits im dritten Quartal in Folge und beläuft sich auf 9,9% des Einkommens

http://www.elpais.com/articulo/economia/ahorro/hogares/cae/t…

In Deutschland wird die Sparquote auf 10,9% geschätzt.
http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/In…

Wann kommt er Konsumrückgang? Ich bin ja mal gespannt, was der Einzelhandel nach den Rebajas (Winterschlussverkauf) sagt.

[spain98]

Anscheinend sieht es nun so aus, daß Spanien seine Quittung für die Einwanderungspolitik bekommt

El paro inmigrante cuesta ya 116 millones, un 54% más

Die Arbeitslosigkeit von immigranten kostet bereits 116 Mio €, 54% mehr

40% der arbeitslosen Immigranten kommen aus dem Bausektor. Die Arbeitslosigkeit bei den Immigranten ist im letzten Jahr un 24% gestiegen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.962.837 von Dilution_Brigade am 06.01.08 23:19:48

Brigadier,

das erinnert mich daran, wie unser tropezon das immer wieder predigt .... ich meine den grundsatz kaufen oder mieten .... schon über 4 Jahren . ..wenn man bedenkt, wie viel Geld schon verschenkt worden ist.

Ich nehmen mal das Beispiel mit dem 120m² Haus und ergänze es mit Zahlen die für Spanien eher zutreffen, ( alles in rot ) z.B. Basis Inflation, Mieterhöhungen und Wertsteigerungen, alles 3 %.

MIETEN
Ein 30-jähriger Familienvater zahlt heute für ein 120-Quadratmeter-Reihenhaus mit kleinem Garten 850 Euro Kaltmiete und 250 Euro Nebenkosten für Heizen, Müllabfuhr usw. Wenn die Mieten um durchschnittlich 1,5 % ( 3 % ) pro Jahr steigen, kommt er nach 30 Jahren auf insgesamt 382 900 Euro Kaltmiete ( 499.800 € ). Wenn er 60 ist, müsste er schon 1309 Euro ( 2.063 € ) im Monat zahlen.
Im Laufe der Zeit kann der Mieter mehr als ein Hausbesitzer sparen. ( nur bedingt wie weiter unten erklärt wird ) Der Grund: Am Anfang hat er eine vergleichsweise geringere monatliche Belastung, das Sparkapital bei 4 % Verzinsung wächst von anfänglich 50 500 Euro auf 177 000 Euro.
Aber: Während der Eigentümer mit 60 schuldenfrei ist, kommen auf den Mieter weitere Mieterhöhungen zu. Mit 75 ( 65 ) Jahren zahlt er schon 1637 Euro ( 2.361 € ) Kaltmiete und hat sein Erspartes komplett aufgebraucht.
Fazit: Der Mieter steht viel schlechter da als der Hausbesitzer, hat im Alter kaum Geldvermögen als Rücklage. Als Alternative denkbar: er zieht mit 60 in eine eigene 60-qm-Wohnung. Aber immer noch UNGÜNSTIG!

KAUFEN
Wenn ein 30-Jähriger beschließt, ein Reihenhaus mit 120 qm Wohnraum zu kaufen, zahlt er dafür inkl. Nebenkosten 220 500 Euro.
Bei 50 500 Euro Eigenkapital und einem Baukredit über 170 000 Euro wäre eine Monatsrate von 942 Euro fällig, sofern der Effektivzins 5,38 % und die Tilgung 1,4 % beträgt.
Die Nebenkosten für Wärme, Warmwasser, Grundsteuer usw. sind mit 250 Euro so hoch wie beim Mieter. Dazu sollte er rund 80 Euro im Monat für Reparaturen und Instandhaltung sparen.
Nach 30 Jahren hat der Hauseigentümer 373 700 Euro in seine Immobilie investiert, ist dafür mit 60 Jahren schuldenfrei. Sein Reihenhaus ist dann 323 400 Euro ( 535.153 € ) wert, wenn er 80 Jahre alt ist, sogar 435 600 Euro. ( 966.487 € )
Fazit: Der Immobilienbesitzer hat im Vergleich zum Mieter etwas mehr Vermögen aufgebaut, genießt eine höhere Lebensqualität im eigenen Garten. GÜNSTIGER ALS MIETEN!

Es kommt aber noch besser.

In Spanien bekommt der Käufer in diesen 30 Jahren vom Staat ca. 40.000 € geschenkt, mit Zinseszinsen 78.745 €. Darüber hinaus wird die Miete nach dem 4ten Jahr höher als die Rate, daraus resultiert in diesen 26 Jahren, ein Überschuss von ca. 200.000 €

Mit 60 hat also der Mieter 177.000 € und bezahlt 2.063 € Miete, steigend.
Mit 60 hat der Im.-Käufer 278.000 € und bezahlt keine Raten mehr.

Mit 65 hat der Mieter sein Kapital aufgebraucht und müsste schon 2.391 € Miete bezahlen ( was er sicher nicht mehr kann, mit seiner mickrigen Rente )
Der Immobilienbesitzer dagegen hat ab 60 schon ein Zusatzeinkommen von 926 € monatlich von seinem Ersparten.............. und jetzt kommt das Sahnehäubchen obendrauf...........

Der Immobilienbesitzer beantragt mit 60 die hipoteca inversa und bekommt monatlich ca. 700 € lebenslang.

Fazit.

Während der Mieter ab 60 langsam aber sicher in die Armut rutscht, kann der Immobesitzer monatlich seine Rente + 926 € + 700 € locker genießen ............. und sein Vermögen wächst weiter.

Sind das keine schöne Aussichten ?? und lohnt es sich nicht, angesichts solchen Zahlen, mal über seinen eigenen Horizont zu denken oder grundsätzlich seine Meinung zu revidieren??

Tropezon

PS
Dieses Beispiel dient in meinem Augen nur als Größenordnung und ist anschauungswürdig. Wer glaubt, aus eigener Erfahrungen, die Zahlen und die Kommas zerpflücken zu müssen, kann gerne – und sollte auch, um seine Glaubwürdigkeit beweisen zu können - ein eigenes konkretes Beispiel dagegen stellen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.979.325 von tropezon am 08.01.08 14:09:00

Erratum,

Nicht mit 65 sondern erst mit 67 Jahre hat der Mieter sein Erspartes aufgebraucht.

Entschuldigung.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.979.325 von tropezon am 08.01.08 14:09:00

Also ich halte solche Rechnungen grundsätzlich für Milchmädchenrechnungen. Wohneigentum kann ein gutes Investment sein - genauso wie Aktien oder eben andere Investitionsobjekte. Sie müssen es aber nicht sein.

In aller Regel ist es aber so, dass sich bei vielen Wohnimmobilienerwerbern eine im Verhältnis zum Gesamtvermögen und den Gesamteinkommensquellen vollkommen unausgewogene Einkommens- und Vermögensstruktur ergibt. Wer bspw. -wie in solchen Beispielen ja oft angenommen- 50T€ Eigenkapital hat und dazu noch mal 170T€ Fremdkapital aufnimmt, um damit Immobilien im Wert von Netto 200T€ (220T€ abzüglich 20T€ NK) zu erwerben hat vorneweg schon mal mehr als 1/3 seines Eigenkapitals verloren.

Die weitere Entwicklung des Vermögens hängt dann auch fast ausschließlich von der Entwicklung dieser spezifischen Immobilie ab, sodass bei einer "richtigen" Bewertung von Chancen und Risiken m.E. ein wesentlich höherer Risikoadjustierter Zinssatz für das (sowieso kaum vorhandene) Eigenkapital angesetzt werden müsste.

Eine andere Sache ist der "Wohlfühleffekt". Es gibt Leute, die müssen aus Prinzip im "eigenen" Haus wohnen - und da spielen dann auch die höheren Risikoadjustierten Kosten keine Rolle - das ist dann einfach Konsum.

Grüße K1

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.980.209 von K1K1 am 08.01.08 15:13:38

Wer so argumentiert, glaubt auch, dass er eine 500.000 € teuere Wohnung in San Sebastian für 750 € mieten kann ..........und hat nicht verstanden, worum es eigentlich und grundsätzlich beim Vergleich Miete vs Kauf geht.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.982.263 von tropezon am 08.01.08 17:24:29

Du kannst gerne glauben was Du willst.

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.982.295 von K1K1 am 08.01.08 17:26:17

jo, hast recht, jeder glaubt was er mag, auch du. nur, jetzt für mich persönlich gesagt, wohlfühlaspekt - für mich in spanien besser als in D. und die höheren Risikoadjustierten Kosten - was meinst du damit ? - da kann ich nur sagen, in spanien gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene kaminkehrer, die in D schon mal jährlich kräftig zu buche schlagen, da kann ich schon mal 1 jar kässig meine heizperiode überstehen, nur als beispiel. und warum kommen immer noch sooo viele aus D hierher in urlaub ? und warum haben viele aus D schon mit nem häuschen oder wohnung vorgesorgt ?
ich kann das jetzt fas unendlich weiterspinnen, lassen wir es.
und, wenn ich eigenkapital verliere wie du es schilderst, ist das schlichtweg falsch. ich schichten um, von bargeld in backsteine, und geld verliert an wert, backsteine werden teuerer. also gewinne ich doch. derjenige der später mehr bezahlt, hat gegenüber mir schon verloren, aber immer noch gewonnen, denn die preisspirale im verhältnis zum geldverlust dreht sich weiter.

spaniens immopreise werden sich in keinster weise und niemals an deutsche verhältnisse anpassen! tropezon hat aus seiner sicht mal derzeit angenommene zahlen dagegengesetzt, sonst nix. du kannst diese gerne verändern wie du sie brauchst. selbst dann - falls du das machst in übertriebenen sinne mit miete / kauf, wäre eine spanienimmobilie immer noch besser als eine deutsche immo.

es ist halt einfach so, der deutsche ist anderst in D, nicht aber anderst in E ! in D würde ich mir eine immo nur zwecks spekulation kaufen, aber derzeit ist mir das risiko in D vieeeel zu groß. bei den mietjammerlappen die aus steuerlichen gründen eh keine kohle im sack haben, dauert ein gewinnbringender verkauf 6x so lang wie in E. ist aber alles ansichtssache. die deutschen sind selber schuld. nix für ungut, aber D ist für mich völlig scheiße. da geh ich nur hin, wenn ich nix mehr habe, die zahlen dann nämlich auch an jeden , auch die heizkosten. schuld hat der staat mit seinen politverkappten regierenden.
viva espania.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.982.641 von Dilution_Brigade am 08.01.08 17:48:02

D ist für mich völlig scheiße.

Ok, jetzt verstehe ich, was Du sagen wolltest.

(Aber was hat das mit dem Thema Immobilie - egal ob Spanien oder Deutschland nun zu tun?)

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.982.726 von K1K1 am 08.01.08 17:52:57

K1,

Es wird nicht mehr lange dauern und wir befinden uns im gleichen Fahrwasser wie im vergangenen Jahr. Wie traurig.

Wenn Du mein Beitrag ( der übrigens nur die Kopie des von Dilution_Brigade angegebenen deutschen Artikel ist, mit, für Spanien angepassten Zahlen ) nicht verstehst und die positiven Zahlen für Immobilien Käufer Dich erschrecken, ist es noch lange „ keine Milchmädchen Rechnung“.
Man darf und sollte auch weiter als seine Nasenspitze schauen
Allein dein folgenden Satz zeigt mir, wie genau Du gelesen hast und verstanden hast:

Die weitere Entwicklung des Vermögens hängt dann auch fast ausschließlich von der Entwicklung dieser spezifischen Immobilie ab,

Vielleicht würden Deine Beiträge mehr Sinn haben, wenn Du Dir Zeit lässt mit der Antwort und genau vorher ließt, verstehst und überlegst.

Tropezon

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.983.403 von tropezon am 08.01.08 18:40:14

Wenn Du mein Beitrag ( der übrigens nur die Kopie des von Dilution_Brigade angegebenen deutschen Artikel ist, mit, für Spanien

Das habe ich schon verstanden. Meine Anmerkung bezog sich auch auf Erwerbe von (selbstgenutzten) Wohnimmobilien im generellen (also sowohl Spanien, als auch Deutschland).

Der Begriff "Milchmädchenrechnung" ist dabei wohl kaum beleidigend - sondern vielmehr Ausdruck dessen, dass bestimmte Faktoren nicht mit eine Rechnung miteinbezogen werden. Im Falle der Immobilie eben der extrem hohe EK/FK Hebel im Verhältnis zum sonstigen vorhandenen Vermögen und die Abhängigkeit von dann einem Objekt insbesondere bei jüngeren Familien/Käufern.

Schon eher beleidigend ist die von Dilution_Brigade genutzte Formulierung "Deutschland ist mür mich völlig scheiße". Also wenn da irgendwas in ein bestimmtes Fahrwasser gerät - dann bitte mal erst vor der eigenen Haustüre kehren...

Es ist jedenfalls interessant für mich, dass manche wohl nicht in der Lage sind abweichende Meinungen zu tollerieren oder auch mal zu durchdenken.

Grüße K1

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.983.591 von K1K1 am 08.01.08 18:56:53

Es sind nicht nur „beleidigende“ Begriffe, sondern auch unnötige „provozierende“ Sätze die auf die Dauer Reaktionen herbei rufen.

Im Falle der Immobilie eben der extrem hohe EK/FK Hebel im Verhältnis zum sonstigen vorhandenen Vermögen und die Abhängigkeit von dann einem Objekt insbesondere bei jüngeren Familien/Käufern.

Dieser Hebeleffekt ist das einzige, was auch normalen Bürgern eine eigene Immobilie ermöglicht und ist das beste was es gibt, denn es ermöglicht vielen Menschen, Heute zum Tagespreis „ihre“ Immobilie zu kaufen, wofür sie REAL immer weniger zurückzahlen müssen, Dank der Inflation.
Nicht zu verwechseln mit dem Hebeleffekt von Optionsscheine oder anderen Aktien-Derivaten.

Es ist jedenfalls interessant für mich, dass manche wohl nicht in der Lage sind abweichende Meinungen zu tollerieren oder auch mal zu durchdenken.

Das „ durchdenken“ ist wohl für Dich bestimmt???.. z.B. Die weitere Entwicklung des Vermögens... wo Du nicht erkennst, dass der Käufer auch noch ein größeres Barvermögen ansammelt als der Mieter.

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.979.325 von tropezon am 08.01.08 14:09:00

Zur Beispielrechnung sag ich jetzt mal nichts, sehe ich gleichfalls als M-Rechnung an ...


Damit wir auch mal wissen wovon du sprichst ....

Der Immobilienbesitzer beantragt mit 60 die hipoteca inversa und bekommt monatlich ca. 700 € lebenslang.

NEWS: Spaniens neues Hypothekengesetz erleichtert Wechsel
20.12.2007

Bestellung einer sog. umgekehrten Hypothek (“hipoteca inversa”):

Besonderes Interesse weckt die gesetzlich definierte Einführung der „hipoteca inversa“, welche in der Bankenpraxis allerdings bereits seit geraumer Zeit existent war und die mit zahlreichen begünstigenden Sonderregelungen versehen ist. Dieser Typus besteht in seinem Grundsatz darin, dass u.a. ein Eigentümer mit einem Mindestalter von 65 Jahren seine Immobilie mit einer solchen Hypothek belasten kann, um laufende Rentenzahlungen bis an sein Lebensende zu erhalten, wohingegen die Bank grds. später die Immobilie erhält. 87 Prozent der über 65 Jahre alten Spanier haben zudem eine eigene oft unbelastete Wohnung (Quelle: „El País“, Beilage „Propiedades v. 30/11/07“), aber verfügen häufig nicht über eine den Lebensunterhalt deckende Rente. Die “hipoteca inversa” wird von der Urkundensteuer („Impuesto de Actos Jurídicos y Documentados”, kurz AJD) grds. befreit sein. Die üblichen Notargebühren werden entscheidend gesenkt. Hypothekenschuldner einer „hipoteca inversa“ können im Rahmen ihrer Einkommenssteuererklärung (IRPF) bis zu 10 000 Euro Steuervergünstigungen geltend machen, sofern die aus der Hypothek bezogenen Renten in einen Pensionsfond eingezahlt werden. Diese Vergünstigungen finden allerdings nur bei denjenigen Immobilien Anwendung, welche gleichzeitig den Wohnsitz des Eigentümers darstellen.
---------------------------------------------------------------

Tolles Gesetz, aber ich denke die Banken werden in der jetzigen Situation ihren Kunden wohl kaum grossen Spielraum für diese Möglichkeit als Angebot einräumen bzw. die Höhe der Hypothek im Vergleich zum Verkehrswert erheblich beschränken. Auch im Hinblick, dass die Einheiten die mit einer inversen Hypothek beliehen werden sollen, im Ernstfall ja schon 30 Jahre und mehr auf dem Buckel haben können.

Was soll die Bank, welche sich auf diese Geschäft einlässt (Kunde ab 65 Jahre) und mit der Erwartung das der Kunde ggf. noch weitere 15 bis 20 Jahre lebt, dann mit einer zu verwertenden Immobilie die sodann und unter Umständen im Reparaturstau steht und nicht mehr vernünftig zu verwerten ist. Ich denke die Auflagen werden für den Kunden relativ hoch sein, sowohl was die Immobilie betrifft als auch die Höhe der möglichen Rentenzahlung durch die inverse Hypothek.

Bei einem Wohnimmomarkt der so oder so mit Überkapazitäten zu kämpfen hat werden die Banken nicht im Übermass inverse Hypotheken vereinbaren, die als Rentenzahlung dienen.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.974.560 von tropezon am 08.01.08 00:38:51

tropezon,

also, wer reagiert denn über

du bringst wirklich öfter mal was durcheinander - ich kann ja nix dafür.

Da bist Du die beste Adresse um uns ehrlich zu sagen wie hoch die Mieterhöhungen waren in den letzten Jahren.

was für gründe sollte ich haben zu lügen
hab ich das nötig?

die mieten wurden in den letzten jahren der inflationsrate angepasst - ganz einfach. das kann man doch an fünf fingern abzählen.

sehr eigenartig, was du versuchst zu unterstellen

[rioja94]

http://www.ftd.de/politik/europa/:Spaniens%20Wirtschaft%20Kr…

Spaniens Wirtschaft verliert an Kraft
von Martin Kaelble (Berlin)

Nach Jahren der kräftigen Expansion droht sich Spaniens Konjunktur in diesem Jahr heftig abzukühlen. Die globale Subprime-Krise sowie der starke Anstieg der Inflation spielen dabei eine wichtige Rolle.


"Wir rechnen damit, dass Spaniens Wirtschaftswachstum 2008 auf rund zwei Prozent fällt", sagte Gilles Moec, Europa-Volkswirt der Bank of America. Die internationale Kreditkrise sowie der jüngst starke Anstieg der Inflation spielten dabei eine wichtige Rolle. 2007 dürfte die spanische Volkswirtschaft noch um 3,8 Prozent zum Vorjahr expandiert sein.

Tritt die Vorhersage ein, verliert Spanien seine Vorreiterrolle im Euro-Raum. Seit Beginn der Währungsunion im Jahr 1999 überflügelte das Land mit Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von durchschnittlich 3,6 Prozent die großen Volkswirtschaften Frankreich, Deutschland und Italien deutlich.

Getrieben wurde die Wirtschaftsaktivität bisher vor allem von einem Boom am Häusermarkt. Eine große Zahl an Einwanderern sorgte für einen Anstieg der Beschäftigten und des privaten Konsums, sodass Spaniens Wirtschaft von einer starken inländischen Dynamik profitierte.

Damit dürfte es nun aber vorbei sein. Verschärfte Kreditbedingungen infolge der internationalen Finanzkrise, die hohe Inflation und nicht zuletzt der starke Euro setzen der spanischen Wirtschaft zu. "Spanien und Großbritannien sind die beiden Länder in Europa, die bei der momentanen Kreditkrise am verwundbarsten sind", sagte Moec.



Bisher wurde das Wachstum in Spanien vom Bauboom getragenAusgerechnet den Wachstumsmotor Baubranche trifft es besonders hart. Bereits in den ersten neun Monaten des Jahres 2007 sank die Zahl der Baugenehmigungen um 42 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. "Die höheren Zinsen haben Spaniens Bausektor ausgebremst", sagte Kim Forkes vom Beratungsdienst Economy.com bei Moody's. "Die Leute wollen weniger Häuser bauen, und damit verlieren viele Beschäftigte im Bau- und Immobiliensektor ihren Job."

Ein Stellenabbau in der Baubranche trifft Spanien vergleichsweise stärker als andere Volkswirtschaften des Euro-Raums. Denn gut zwölf Prozent aller Beschäftigten sind im Bau tätig. Im Dezember stieg die Zahl der Arbeitslosen so stark wie seit Dezember 2002 nicht mehr. Im Vergleich zum selben Monat des Vorjahres waren 5,3 Prozent mehr Arbeitslose registriert. Zuletzt lag die Arbeitslosenquote nach internationalen Maßstäben bei 8,2 Prozent.


Inflation steigt

Die Kombination aus schuldengeplagten Hausbesitzern und Beschäftigungsrückgang belastet den privaten Konsum. Hinzu kommt ein starker Anstieg der Inflation, welcher die Realeinkommen schmälert. Seit September kletterten die spanischen Preise wie überall in Europa. Vor allem höhere Energie- und Lebensmittelpreise auf dem Weltmarkt hatten die Teuerung deutlich anziehen lassen. Im Dezember war die jährliche Inflationsrate von 4,1 auf 4,3 Prozent gestiegen. Die Europäische Zentralbank strebt eine Inflationsrate von etwas weniger als zwei Prozent an.

Der drastische Preisanstieg hat Folgen für die Stimmung der Konsumenten, die immer pessimistischer in die Zukunft blicken. Das Verbrauchervertrauen sank im Dezember auf 72,3 Punkte, den tiefsten Wert seit Beginn der Befragungen im Jahr 2004.


Die schlechte Stimmung greift auch auf die spanischen Unternehmen über. Während sich in den großen Volkswirtschaften des Euro-Raums nur eine Abschwächung des Wachstums abzeichnet, signalisieren Umfragen in Spaniens Industrie bereits einen heftigen Einbruch der Produktion. So fiel der Wert des Einkaufsmanagerindex zuletzt unter die Schwelle von 50 Punkten, was auf einen Rückgang der wirtschaftlichen Aktivität hinweist. "Die spanischen Firmen haben wenig Vertrauen, was den Output und die Zahl neuer Aufträge angeht", so Forkes von Moody's Economy. "Sie tendieren zum Abbau von Arbeitskräften."

Es kriselt aber nicht nur in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Auch die Exporteure klagen über düstere Aussichten. Die Komponente für die Exportaufträge im Einkaufsmanagerindex fiel ebenfalls unter die 50-Punkte-Marke. "Spaniens Exportunternehmen haben deutlicher als viele ihrer europäischen Kollegen mit der Stärke des Euro zu kämpfen", sagte Sebastian Wanke von der Deka-Bank. Der hohe Kurs der europäischen Gemeinschaftswährung verteuere die Ausfuhren und verringere damit die Wettbewerbsfähigkeit spanischer Produkte außerhalb der Euro-Zone, so Wanke. "Ähnlich wie die Italiener müssen sich spanische Exporteure vor allem über den Preis Vorteile auf dem Weltmarkt schaffen." Ein Vorsprung in der Technologie spiele dabei eine geringe Rolle. "Der Negativeffekt der Euro-Stärke zeigt sich daher bei den Spaniern tendenziell früher als etwa bei Deutschlands oder Frankreichs Exporteuren", sagte Wanke.

Ein weiterer Grund zur Sorge liegt in der hohen Verschuldungsrate spanischer Unternehmen. Unter den großen Ländern der Euro-Zone haben Spaniens Unternehmen die geringste Selbstfinanzierungsquote. Nach Berechnungen der Bank of America liegt die Verschuldung spanischer Unternehmen mittlerweile bei 105,8 Prozent des BIP. Zum Vergleich: In Frankreich liegt sie bei 91,6 Prozent, in Italien bei 67,2 Prozent und in Deutschland bei 58,3 Prozent. Ein Zinsanstieg infolge der internationale Kreditkrise tut spanischen Unternehmen damit besonders weh.

Die Hoffnung vieler spanischer Unternehmer lastet nun angesichts der prognostizierten Abkühlung des Wachstums auf der Regierung in Madrid. Die Europäische Kommission in Brüssel schätzt Spaniens Budgetüberschuss in 2007 auf zwei Prozent des BIP. Damit hätte Madrid genügend Spielraum, um durch erhöhte Ausgaben, speziell im Baubereich, den Wachstumseinbruch etwas abzudämpfen. "Angesichts der anstehenden Wahlen in diesem Jahr werden wir wohl eine recht aggressive Fiskalpolitik der spanischen Regierung sehen", sagte Moec. Dies könne unter Umständen eine noch dramatischere Verlangsamung des spanischen Wachstums in diesem Jahr verhindern.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.982.263 von tropezon am 08.01.08 17:24:29

Wer so argumentiert, glaubt auch, dass er eine 500.000 € teuere Wohnung in San Sebastian für 750 € mieten kann ..........und hat nicht verstanden, worum es eigentlich und grundsätzlich beim Vergleich Miete vs Kauf geht.

hm, ich sehe da bestehen weiterhin grosse defizite.

wer seine wohnung vor 3 jahren für 750 euro gemietet hat (für 5 jahre fest), der bezahlt heute 795 euro da der ipc jährlich aufgeschlagen wurde. in den nächsten 2 jahren kommen jährlich im schnitt ca. 3% dazu.

mietet man die selbe wohnung heute an, wird man ca. 1.200 euro bezahlen müssen. wie es in 2 oder 3 jahren aussieht, wird der markt entscheiden - kommen mehr mietwohnungen auf den markt, was die tendenz ist, wird es auch hier eine preisanpassung geben.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.985.172 von Azul Real am 08.01.08 20:46:20

Azul,

Damit wir auch mal wissen wovon du sprichst ....

Tolles Gesetz, aber ich denke............................ werden die Banken nicht im Übermass inverse Hypotheken vereinbaren, die als Rentenzahlung dienen.

Gott sei Dank, Du verwendest ja mehrmals das Verb „denken“ und nicht wissen . Ich kann Dir sagen, dass die gesamten 10 Zeilen falsch gedacht sind.

- Erstens beziehst Du Dich auf eine unvollständige und teilweise falsche Übersetzung. Du kannst doch spanisch lesen. Such Dir doch die offiziellen Texte raus.
- Zweitens, das Gesetz sagt zwar 65 Jahre aber schreibt es nicht vor, jede Bank ist frei ihre eigene Parameter festzulegen. Manche erst ab 70 und manche ab 60. Ich verhandle gerade mit 3 Banken und bin noch nicht 65.
- Drittens: im Ernstfall ja schon 30 Jahre und mehr auf dem Buckel haben können. Wie kommst Du auf so ein Gedanken . Ich kann mir ein neues Haus bar kaufen und morgen diese hipoteca beantragen.
- Viertens - Ich denke die Auflagen werden für den Kunden relativ hoch sein, sowohl was die Immobilie betrifft als auch die Höhe der möglichen Rentenzahlung durch die inverse Hypothek. Wieder ich denke ( aber falsch) KEINE Auflagen, außer Schuldenfrei und Mindestalter, Berechnung auf 80 % der Tasacion –bei jüngeren – und 90 % – bei älteren-. 80 % ( eine Bank nur 70 % ) des Schätzwertes bei Fälligkeit, das heißt + 3 % jährlich. ( Valoration futuro )
- Funftes - Immobilie die sodann und unter Umständen im Reparaturstau steht und nicht mehr vernünftig zu verwerten ist. Entschuldige mal, glaubst Du, wenn ich noch 20-30 Jahre drin wohne, dass ich in einer Ruine wohnen will????
- Und Sechstens – nicht im Übermaß – Es gibt für Banken keine bessere und sicherere Garantie.

Mein lieber Azul, sei mir nicht böse, aber davon hast Du wirklich keine Ahnung, nicht die geringste. Und, wenn ich von nichts verstehe – oder große Defizite aufweise -, wie manche hier wiederholt behaupten, davon verstehe ich eine ganze Menge, sei Dir sicher, denn ich belabere die Banken seit Monaten um die besten Konditionen herauszukitzeln und habe nur auf das neue Gesetz gewartet, das die Kosten minimiert.

Tropezon, der immer an Deine 1), 2), 3) und 4) denkt

[spain98]

Also diese Grundsatzdiskussion Kauf gegen Miete macht doch gar keinen Sinn. Grundsätzlich ist der Kauf des 1. Wohnsitzes vorteilhafter, da man im Alter keine Miete mehr zahlen muss.
Es müssen aber auch einige Bedigungen erfüllt sein, damit das zutrifft. Dies ist neben z.B. dem Verhältnis EK zu FK etc. der EINKAUFSPREIS.
Je besser der Einkaufspreis, desto besser das Verhältnis EK zu FK, desto geringer die Erwerbskosten und desto früher Lastenfrei etc.
Das ist doch im Grunde wie beim Einkauf im Supermarkt. Wenn ein Produkt in einer Preisaktion ab dem nächsten Tag angeboten wird, dann geht man doch auch nicht vor Beginn des Angebotes hin und zahlt 20% mehr.

Und Vergleichbar ist das in Spanien mit den Immobilien nur mit dem Unterschied, daß man nicht genau weiss, um wieviel billiger die Wohnung z.B. nächstes Jahr sein wird.

Ich behaupte seit gerauer Zeit, daß der Kaufwillige, der anstatt jetzt zu kaufen noch 1 bis 3 Jahre wartet und währenddessen mietet, höchstwahrscheinlich günstiger wegkommen wird, als der, der jetzt kauft.

Ich rede hier gar nicht von Spekulation. Ich rede vom Kauf der eigenen Wohnung zum Leben.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.987.038 von rioja94 am 08.01.08 22:45:40

Der Artikel der Financial Times ist sehr interessant.
Er zählt Fakten auf und zitiert die Meinung des Europavolkswirtes von der Bank of America, daß das Wirtschaftswachstum in Spanien nach 3,8% in 2007 auf 2% absinken wird.

Das wäre natürlich ein hartes Brot für Spanien. Nach 3,8% Wachstum im Folgejahr nur noch 2%. Die Regierung hält immernoch an 3% fest. Das liegt aber eher daran, daß in Kurze Wahlen sind.

Im 3. Quartal lag die Wachstumsrate bei 0,7%. Auf das Jahr hochgerechnet ergibt das ein Wachstum von 2,4%. Zunehmend schlechte Zahlen (Arbeitsmarkt, Inflation, stockender Verkauf von Neubauten, rückgang der öffentlichen Bauvorhaben (Gemeinden und Regionen), etc. lassen eher darauf schliessen, daß das Wachstum weiter Rückläufig sein wird.

[spain98]

Uff. Die spanischen Banken werden dieses Jahr aber keine Freude haben. Basel II ist hier noch gar nicht verbindlich. Soll jetzt aber nach den Wahlen kommen.

http://www.elpais.com/articulo/economia/Gobierno/exigira/ban…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.987.802 von tropezon am 09.01.08 00:53:13

Mir ging es um die schnelle Herleitung der Begrifflichkeit zur spanischen hipoteca inversa und nicht um das gesetzliche kleinklein ...

Wie kommst Du auf so ein Gedanken. Ich kann mir ein neues Haus bar kaufen und morgen diese hipoteca beantragen.

Schöner Gedanke. Wenn ich das als liquider Käufer kann, brauche ich in der Regel wohl auch keine Inanspruchnahme einer hipoteca inversa.

Die Zielgruppe die dem Grunde nach mit dem Gesetz angesprochen werden soll, ist ja diejenige, die zwar ein schuldenfreie Piso/Duplex/Atico etc. zur Verfügung haben, aber dennoch und insbesondere, aus welchen Gründen auch immer, über eine zu geringe Rente oder Reserven verfügen, um das Risiko der Altersarmut zu minimieren. Und dies trotz einer eigenen Immobilie !!!

Frage: Prüfen die Banken das Einkommen der Antragsteller ab.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.987.128 von rioja94 am 08.01.08 22:53:13

mietet man die selbe wohnung heute an, wird man ca. 1.200 euro bezahlen müssen

Ich frag mich immer dann nur wer solch derart hohe Mieten in eurer Ecke mit bis zu 1200 Euro bezahlen soll/kann, wenn dieser gleichzeitig nur über ein Durchschnittseinkommen verfügt und eine Familie zu ernähren hat.

Kurz und knapp: Das geht nicht ..

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.987.038 von rioja94 am 08.01.08 22:45:40

ist doch eindeutig genug ....

[spain98]

4 x 0,7 ist natürlich 2,8%

und 7x7 ist feinerSand.

[Dilution_Brigade]

was ich höchst befremdend und sehr bedenklich finde ist, daß der dreck der hypothekenreiterei der banken und der damit verbundenen verluste auf dem rücken der privaten ausgetragen wird.
besser wäre doch, der staat bzw die ezb´s würden ihre gelder nicht in den bankenmarkt pumpen, sonder an die privaten fließen lassen, wie auch immer .... leider wird bankenmist noch voll unterstützt von den geldhütern, anstatt den markt mal zu bereinigen und gewissen leuten berufsverbot geben. was kann denn der kleine immobesitzer dafür ?

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.985.172 von Azul Real am 08.01.08 20:46:20

Auch Euch allen ein Frohes und gesundes Jahr. Mädels und Jungs, habt ihr die guten Vorsätze schon wieder vergessen? Freundlich und immer sachlich miteinander diskutieren, ok.

Nun zur hipoteca inversa

Na da ham wirs doch.

Der Spanier hat eine unbelastete Liegenschaft aber keine Rente, die die Lebenshaltnugskosten deckt.

Also muss er das Haus verkaufen - was anderes ist eine hipoteca inversa nicht = es ist eine Rentengrundschuld (die es in Deutschland übrigen auch gibt) - die Liegenschaft wird gegen eine laufende Zahlung in Form einer Rente Eigentumsübertragen.

Wo war dann der Sinn des jahrzehntelangen Sparens?

Der Wert der Liegenschaft wird durch die Rente verzehrt, mit der Option, dass der Käufer bei vorzeitigem Ableben auch noch einen Extraschnitt machen kann.

Damit wird, zumindest Finanzmathematisch, die Liegenschaft nichts anderes als eine Rentenversicherung, deren Kapital verzehrt wird. Im Tod ist das ganze Vermögen weg.

Viele Grüße

Kickaha

[tropezon]

Azul,

Schöner Gedanke. Wenn ich das als liquider Käufer kann, brauche ich in der Regel wohl auch keine Inanspruchnahme einer hipoteca inversa.

Warum nicht??

Frage: Prüfen die Banken das Einkommen der Antragsteller ab. .... Nein.

um das Risiko der Altersarmut zu minimieren.

Nein, um den Wohlstand zu verbessern.

Ich frag mich immer dann nur wer solch derart hohe Mieten in eurer Ecke mit bis zu 1200 Euro bezahlen soll/kann,

Ich auch. Aber schaut Dir mal die Offerten in San Sebastian an. Zu diesem Preis findest Du höchstens ein 60-70 m² Piso.

Übrigens, die echten Basken haben es auch nicht nötig zu mieten. Ich erinnere mich gelesen zu haben, dass der Mietanteil im Baskenland ( oder war es San Sebastian? ) nur bei 6,5 % liegt.

Kickaha,

Also muss er das Haus verkaufen - was anderes ist eine hipoteca inversa nicht

Doch, es ist was ganz anderes.

die Liegenschaft wird gegen eine laufende Zahlung in Form einer Rente Eigentumsübertragen.

Nein.

Damit wird, zumindest Finanzmathematisch, die Liegenschaft nichts anderes als eine Rentenversicherung, deren Kapital verzehrt wird. Im Tod ist das ganze Vermögen weg.

Nein.

Der Spanier hat eine unbelastete Liegenschaft aber keine Rente, die die Lebenshaltnugskosten deckt.

Stimmt auch nicht Kickaha. Ca. 93/94 % der spanischen Rentner wohnen im bezahlten Eigentum und die Durchschnittsrente in Spanien liegt bei ca. 750 €. Daran kannst Du erkennen, dass, wenn beide Rentner noch Leben, die 1.500 € locker ausreichen um ein menschenwürdiges altern zu gewährleisten und auch noch den Enkeln unter die Arme zu greifen . Anders als in Deutschland, Dank der eigene Immobilie.
..................................

Leute, ich habe das Prinzip einer Hipoteca inversa schon vor über einem Jahr ausführlich erklärt. An eueren Aussagen sehe ich, dass keiner nur das geringste über diese Hypothek weiß. Also, es ist besser, wir lassen es dabei und ich widme mich demnächst eines anderen Themas.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.988.159 von spain98 am 09.01.08 07:38:40

Das ist doch im Grunde wie beim Einkauf im Supermarkt.

Jetzt wundert mich nichts mehr!!!

Ich behaupte seit gerauer Zeit, daß der Kaufwillige, der anstatt jetzt zu kaufen noch 1 bis 3 Jahre wartet und währenddessen mietet, höchstwahrscheinlich günstiger wegkommen wird, als der, der jetzt kauft. Ich rede vom Kauf der eigenen Wohnung zum Leben.

Und dann in einer Drittklassigen oder Viertklassigen Lage wohnen, weil die anderen unbezahlbar geworden sind ( wie jetzt schon)...... schöne Perspektiven für das Wohlbefinden.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.991.403 von tropezon am 09.01.08 12:23:11

Hallo Trop,

ich lasse mich gerne belehren , aber die Basis einer Rentengrundschuld (und das ist eine hypoteca inversa) ist ein Eigentumsübergang (im Zweifelsfall auch mit der entsprechenden Zeitverzögerung), denn Hypothekenschuldner ist in diesem Fall das erwerbende Institut. Diese Eigentumsübertragung ist ein Verkauf gegen Rente!

Sofern das in Deutschland anders ist, als in Spanien, bitte nicht einfach nein schreiben, sondern erklären.

Aus welchem Anspruch heraus sollte sonst ein Kreditinstitut jemandem eine Rente aus der selbstbewohnten Liegenschaft bezahlen?

Wenn die Bank/Institut erst nach dem Tod das Eigentum übernimmt ändert das m.M. nach nichts am Inhalt. Haus gegen Rente. Ist wie bei der Rentenversicherung. Stirb der "versicherte" übernimmt das finanzierende Institut die Liegenschaft (das Vermögen ist aufgezehrt und weg). Bitte nicht nur nein schrieben sondern erklären.

Aus dem Presseartikel geht hervor, dass mit dieser Form der "Rente" die Lebeshaltungskosten gedeckt werden sollen. Das bedeutet, dass das eigene Rentenaufkommen eine normale Lebenshaltung nicht mehr deckt.

Viele Grüße

Kickaha

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.992.793 von kickaha am 09.01.08 14:13:01

Aus dem Presseartikel geht hervor, dass mit dieser Form der "Rente" die Lebeshaltungskosten gedeckt werden sollen. Das bedeutet, dass das eigene Rentenaufkommen eine normale Lebenshaltung nicht mehr deckt.

Korrekt. In Zukunft wird das spanische Rentensystem kaum mehr für die Lebenshaltung genügen. Aufgrund der Tatsache, daß die älteren Generationen überwiegend in Eigentum leben, will der Staat mit der hipoteca inversa eine Einkommensquelle für die Rentner schaffen.
Hab mich damit noch nicht intensiv beschäftigt. Das soll wohl schon wie ein Kredit laufen. Denn ich glaube, daß die Erben das recht haben, die Bank auszubezahlen und die Immobilie zu behalten.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.991.667 von tropezon am 09.01.08 12:46:08

Trope, mich so zu zitieren, ist nicht korrekt.

Aber ich kann es auch allgemeiner ausdrücken. Ich kaufe doch nicht heute ein, wenn ich morgen weniger bezahlen muss.

Und nicht wieder ankomen mit dem Argument, daß sich die Preise seit 2004 mit Faktor x erhöht haben.

Du kannst ja mal nachschauen, seit wann ich poste und wann ich das erste mal gesagt habe, dass es im Moment wahrscheinlich günstiger ist, noch eine Weile zu Mieten und dann erst zu kaufen.

Das ganze bezieht sich natürlich nur auf durchschnittliche Wohnungen für Residente. Bei Luxus- oder Immobilien mit Top Lage mache ich mir keine grossen Sorgen. Ich denke, daß die Preise bei diesen Objekten weiter moderat steigen und im schlechtesten Fall für kurze Zeit stagnieren.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.987.038 von rioja94 am 08.01.08 22:45:40

Der Artikel der Fnancial Times wird nun auch von El Pais gebracht:

El deterioro económico
El 'Financial Times' afirma que la crisis ha estrangulado a España
El rotativo británico sostiene que la restricción del crédito ha frenado en seco el crecimiento español

http://www.elpais.com/articulo/economia/Financial/Times/afir…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.992.793 von kickaha am 09.01.08 14:13:01

Hallo Kickaha,

ich lasse mich gerne belehren

das weiß ich. Du bist einer der wenigen hier, der auch zugeben kann, dass er nicht alles weiß und gleich immer Ausreden sucht.
Meine kurze „ neins“ sollten Dir gegenüber kein Affront sein. Ich bin es nur satt ( manchmal ), lange, ausführliche, bis ins letzte Details erklärte Beiträge zu schreiben, wenn sie keiner ließt oder nicht versteht ( liegt an meinem schlechten deutsch, sagte schon K1 ) und dann noch mit einer schlechten, unvollständigen und teilweise falschen Übersetzung, eines besseren belehren will.
Ich verfolge die Hipoteca inversa, sowohl in Spanien als auch in Frankreich, ( weil ich noch eine franz. Immobilie habe ) seit ihrer Einführung 2005, Schritt für Schritt, und wartete auf die Verbesserungen, die von staatlicher Seite in Spanien angeordnet wurden, ( und in Frankreich wahrscheinlich auch bald ) um eventuell davon Gebrauch zu machen. Da die letzte Änderungen ( Verbesserungen ) erst 4 Wochen alt sind, haben noch nicht alle Banken – die diese Art von Hypo. anbieten – reagiert. Ich habe selbst in diesen 4 Wochen, 5 verschiedene Banken ( jeweils eine Filiale in meinem Gebiet) darüber informiert und ihnen die Änderung erläutern müssen. Dafür bin ich auch jederzeit ein willkommener Gast.
Man muss nicht Bedürftig sein um dieses Angebot anzunehmen und es ist auch nicht Zweckgebunden. Man kann sich z:B. eine andere Immobilien kaufen, seinen Kindern und Enkeln Starthilfen geben, jeden Tag Koberind und eine Flasche „ Chateau Petrus „ genießen oder es auch an der Börse verlieren, etc....

Nur in kürze:

ist ein Eigentumsübergang....... Stirb der "versicherte" übernimmt das finanzierende Institut die Liegenschaft

In Spanien und in Frankreich eben nicht ( das würde ich nämlich NIE machen). Ich ( und die anderen natürlich auch ) bleibe Besitzer mit allen Rechten und Pflichten. Ich bleibe drin wohnen oder kann vermieten, auch verkaufen ( dann wird der angesammelte Betrag fällig ) weil ja die Garantie wegfällt. Nach meinem Tod haben meine Erben ein 1 Jahr Zeit zu entscheiden was sie machen wollen ( solange werden auch keine zusätzliche Zinsen angerechnet ). Die Erben können verkaufen, die Immobilie übernehmen ( wenn sie Kredit würdig sind, mit einem Kredit der Bank ) oder können das Haus der Bank überlassen ( falls die Schulden höher wäre als der Wert des Hauses, was im Grunde nie vorkommt )
Es gibt viele Gestaltungsmöglichkeiten, z.B.
Man muss die Rente auch nicht unbedingt als „ vitalicia“ nehmen ( Lebenslang) sondern auf eine bestimmte festgelegte Periode 15-20-25 Jahre, entsprechend erhöht sich der Betrag. Man kann auch einen bestimmten Betrag vorab verlangen, dann wird die Rente niedriger ausfallen. Z.B. bekäme ich nach den derzeitigen Angebote, eine Rente von knapp über 6.000 € monatlich für eine bestimmte Zeit, oder 450.000 € sofort und nur noch etwas mehr als die hälfte der Rente, etc.... Damit kann man doch schon was anfangen, z.B. meiner Enkelin ein Geschäft zu kaufen ( weil sie aufgehört hat zu studieren, zu meinem Leidwesen )

Und, sehr wichtig, die Bank kann nie die Rückzahlung vor meinem Tod verlangen, auch nicht, wenn ich nur eine bestimmte Periode abschließe, z.B. 20 Jahren.

Ich hoffe es reicht Dir für den Anfang um Dir ein Bild zu machen ( hoffentlich positives )

Grüße

Tropezon

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.993.502 von spain98 am 09.01.08 15:05:52

jemand spart eine Immobilie an und entnimmt die angesparte summe als Altersversorgung. Eigentlich sinnvoll, und eine Ergänzung der gesetzlichen altersversorgung.

[spain98]

El crédito hipotecario crece un 17% en octubre, la tasa más baja en 10 años
Merrill Lynch y UBS dicen que la crisis afectará más a España por la vivienda

La agencia inmobiliaria Re/Max ofrece hasta el próximo 29 de febrero un lote de 1.016 edificios de distinta tipología y repartidos por toda España, con una rebaja media en su precio del 4,21% (de unos 10.000 euros).

Este ejemplo demuestra el deterioro de la situación. También los datos globales lo corroboran. La actividad crediticia hipotecaria ha desacelerado su ritmo de crecimiento interanual hasta el 16,8% en octubre pasado. Esta tasa supone la más baja de los últimos 10 años, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En octubre pasado el salto hipotecario se ha incrementado en 9.777 millones mientras que en octubre de 2006 el crecimiento fue de 14.000 millones, es decir, ha caído un 28,5%.

Las previsiones de este organismo, participado por la banca, es que se cierre el ejercicio con una subida de entre el 14% y el 16%, frente al 23,3% de 2006. La Asociación cree que esta situación es consecuencia de la crisis de liquidez que afecta a los mercados financieros desde agosto.

La cartera hipotecaria total existente en España alcanzó los 1.029.879 millones, con lo que batió un nuevo récord en términos absolutos. De esta cantidad, 579.328 millones lo han prestado las cajas de ahorros, que ha aumentado este negocio el 18%, un punto menos que hace un año. Los bancos tienen créditos por 371.270 millones de euros, un 14,7% más, también un punto por debajo que en septiembre.

La noticia buena es que la morosidad todavía es muy baja. Ahora está situada en el 0,51% hasta junio -último dato disponible-, por encima del 0,40% registrado un año antes.

Por otro lado, Merrill Lynch ha pronosticado que la economía española sufrirá con mayor fuerza a lo largo de 2008 los efectos de las turbulencias financieras al igual que la recesión prevista para Estados Unidos, aunque considera que España cuenta con margen suficiente para afrontarla mejor que otros países de la Unión Europea. "Aún queda mucho por venir" en España, comentó ayer el director de inversiones para Europa, Oriente Medio y África, Gary Dugan. Según el banco de inversión norteamericano, la caída de precios de la vivienda en 2008 y la moderación en la concesión de créditos generarán problemas al sector inmobiliario y a la economía. En el caso español, destacó el margen de inversión de en torno al 1% con que cuenta el Gobierno a la hora de afrontar medidas para suavizar el efecto negativo de la actual situación en la economía. El superávit de las arcas públicas para 2008 está previsto en el 1,2%, mientras que el de 2007 será del 1,8%, similar al registrado en el ejercicio anterior.

Dugan dijo, según Europa Press, que la Bolsa española se comportará de forma más débil que el resto de Europa. Su resumen fue gráfico: "hay problemas, pero no es el fin del mundo".

Otro banco de inversión, en este caso el suizo UBS, también pronosticó problemas con el ladrillo. Según la entidad, la construcción de viviendas caerá un 20% entre 2007 y el segundo semestre de 2009, en medio de una desaceleración progresiva en ese sector durante todo el periodo. Para este año la reducción en la construcción de viviendas la sitúa en el 10%, con una probablemente caída de precios. "Si no lo hace este ejercicio, caerán en el 2009", según el director de estrategia de banca privada de UBS en España, Roberto Ruiz. En su opinión, lo mejor que le puede pasar a la economía española es que caiga el precio de la vivienda y no el volumen, sobre todo porque existe una demanda insatisfecha que no puede comprar viviendas por los altos precios.

Las previsiones de crecimiento de la economía española de UBS son "claramente inferiores a las que maneja el Gobierno", según Ruiz, ya que esperan un incremento del 2,2% para 2008 y del 1,6% para 2009 por el ajuste inmobiliario, frente al 3% que espera el Gobierno.

Ayer también se publicó que el 14% de los titulares de una hipoteca ha retrasado el pago de, al menos, una cuota de su préstamo en los últimos 12 meses, según una encuesta de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios difundida por Europa Press cuyos datos técnicos no se especificaban. Según ese estudio, las pymes y los autónomos se han visto afectados por el recorte del crédito.

http://www.elpais.com/articulo/economia/credito/hipotecario/…

Interessant auch die Einschätzung der UBS zum Wirtschaftswachstum. 2,2% in 2008 und 1,6% in 2009. Bank f America hatte ja schon 2% für 2008 in den Raum gestellt.
Die Regierung prognostiziert immernoch 3%.

[spain98]

SEGÚN 'FINANTIAL TIMES'
El atasco financiero mundial frena en seco el crecimiento español impulsado por el crédito

Der Artikel der Financial Times macht die Runde. Jetzt auch in El Mundo
http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/01/09/economia/119988…

[spain98]

"Quien pueda esperar a comprar un piso, mejor que espere"

Wer mit dem Wohnungskauf noch warten kann, sollte besser warten.
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2008/01/08/173…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.002.328 von spain98 am 10.01.08 09:09:07

Spain,

hast Du diesen Artikel auch richtig gelesen? Ich habe selten so ein gesammelter Schwachsinn gelesen, begleitet von allgemein bekannten Banalitäten.

Nur 3 Beispiele von vielen:

el mercado de vivienda se ha registrado una caída en ventas cercana al 60% respecto al año pasado.

Die Verkäufe sind im Vergleich zum letzten Jahr um ca. 60 % gefallen. Ja wo denn???

Dann sagt er, die Preisen werden dort fallen, wo sie am meisten gestiegen oder am teuersten sind und schließt paar Zeilen weiter, das Baskenland ( fast das teuerste) wieder aus:

En País Vasco y Navarra, por tanto, no se esperan fuertes caídas de precios.

Und dann, empfiehlt er in den USA zu kaufen, und zwar dort wo die Preisen schon mehr als 50 % gefallen sind. Warum nicht gleich in Detroit, wo man Häuser bekommt für Paar tausend $, und dann vermieten................. an die Ratten!!!

Hay una opción algo arriesgada, pero en mi opinión rentable, que es comprar inmuebles en Estados Unidos, tanto de primera como de segunda mano. En este mercado, se han caído los precios en un 50% en algunas zonas. Una buena opción es comprar allí y explotar estos inmuebles en alquiler.

Ließt Du auch den Inhalt der Artikeln die Du uns zum lesen empfiehlst.... oder nur die reißerische Überschrift ????

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.993.502 von spain98 am 09.01.08 15:05:52

Ach so, wenn ich schon dabei bin:

In Zukunft wird das spanische Rentensystem kaum mehr für die Lebenshaltung genügen.

Wer sagt das??

[tropezon]

Und, wenn wir schon mal bei den „ Einschätzungen“ sind, was hältst Du von dieser:

Goldman Sachs augura una brusca bajada de tipos en Estados Unidos

Goldman Sachs predijo ayer que la Reserva Federal (Fed) -banco central- se verá obligada a bajar los tipos de interés al 2,5% para finales de 2008 (ahora, en el 4,25%).

http://www.elpais.com/articulo/economia/Goldman/Sachs/augura…

G.S. prophezeit also, dass die FED ihre Zinsen bis Ende 2008 auf 2,5 % reduziert. Wird das die EZB nervös machen?... oder kalt lassen ? oder wird sie das einfach ignorieren?

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.994.800 von tropezon am 09.01.08 16:25:07

und dann noch mit einer schlechten, unvollständigen und teilweise falschen Übersetzung, eines besseren belehren will.


Das ist doch gar nicht wahr Tropezon, was soll die unnötige Verdrehung und Anspielung schon wieder ....

Ich habe zuvor eindeutig gesagt, ich habe den dt. Artikel zum Thema reingestellt um kurz/schnell eine Herleitung zum Thema hipoteca inversa zu bekommen und um das gesetzliche KleinKlein eines spanischen Gesetzestextes zu vermeiden. Nicht mehr und nicht weniger. Anscheinend hast du das in deinem Übereifer schon wieder überlesen.

Quelle des dt. Textes übrigens hier http://www.madridfuerdeutsche.com/index.php?seccion=wissensw…

Da du in deinem Beispiel #5715 von einer zusätzlicher Rente aus dieser sprachst. Quasi einfach so von dir in den Raum geworfen.

Ersparten.............. und jetzt kommt das Sahnehäubchen obendrauf...........
Der Immobilienbesitzer beantragt mit 60 die hipoteca inversa und bekommt monatlich ca. 700 € lebenslang.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.005.212 von Azul Real am 10.01.08 12:57:25

Anscheinend hast du das in deinem Übereifer schon wieder überlesen.

Genau wie Du folgendes überlesen haben musst:

# 5739 ... Leute, ich habe das Prinzip einer Hipoteca inversa schon vor über einem Jahr ausführlich erklärt.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.004.803 von tropezon am 10.01.08 12:27:37

Wenn Du nicht meckern kannst, dann fehlt Dir wohl was.
Die Aussagen des guten Mannes liegen so daneben nicht. Musst auch beachten, daß das ein Verbraucherportal ist. Da muss man verständlich schreiben.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.006.781 von spain98 am 10.01.08 14:56:31

Nun, Du nennst es „ meckern“, ich eine Richtigstellung, bzw. eine Erklärung dessen, was so ein Artikel wert ist, bei soviel Schwachsinn.

Die Aussagen des guten Mannes liegen so daneben nicht.

Ist das Dein Ernst???

Hier noch mal die Aussagen:

el mercado de vivienda se ha registrado una caída en ventas cercana al 60% respecto al año pasado.
En este mercado, se han caído los precios en un 50% en algunas zonas. Una buena opción es comprar allí y explotar estos inmuebles en alquiler

Und noch mal die Fragen, weil die Antworten mich brennend interessieren:

Wer sagt oder worauf beziehen sich Deine Erkenntnisse:

In Zukunft wird das spanische Rentensystem kaum mehr für die Lebenshaltung genügen.

Und was hältst Du von der Prophezeiung von Goldman Sachs??

Tropezon

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.994.800 von tropezon am 09.01.08 16:25:07

Hallo Trop,

wenn ich Geld aus einer Rentenversichernug beziehe, kann kann ich dieses Geld auch verwenden wofür ich will. Es ist nicht zweckgebunden.

Der Eigentumsübergang bei der Hypotheka inversa findet beim Tod des Schuldners statt. Die Eintragung der Rentenschuld sichert dazu die Rechte der Bank ab. Aber mal ganz ehrlich. Ob ich jetzt mein lastenfreies Haus mit einer normalen Grundschuld beleihe um das Geld zu verbrauchen und die Bank danach die Liegenschaft verwertet, oder ob ich mir den Wert in Form einer Rente ausbezahlen lassen und die Bank danach die Liegenschaft verwertet ist doch eigentlich egal.

Die Liegenschaft wird beliehen um das darin angesparte Kapital zu verbauchen, egal wofür. Wenn Du stirbst, wird die Liegenschaft seitens der Bank verwertet, nach dem es eine Rentenschuld ist, ist eigentlich klar, dass die Verwertung auch erst nach deinem Tod stattfindet. Entweder in der Form, dass es freihändig verkauft wird oder die Hinterbliebenen (Kinder) die aufgelaufenen Kosten ablösen.

Ich habe damit kein Problem, aber inhaltlich ist es eben dasselbe wie eine Rentenversicherung. Genau die selben Gegebenheiten. Im Endeffekt bringst Du Denie Liegenschaft in eine Versicherung ein. Die Rente fließt solange Du willst und danach endet die Zahlung. Der Eigentümer hat das Haus abbezahlt (Zins und Zinseszins) und jetzt verwertet er die Reserven. Wo ist der Unterschied zu irgend einem anderen Sparvorgang?

Da ist nichts besonders.

Viele Grüße

Kickaha

[rioja94]

soll man da lachen oder weinen?

7 von 10 hypothekennehmern machen die spanische regierung für die gestiegenen zinsen verantwortlich.

14% der hypothekennehmer war in den letzten 12 monaten mindestens einmal gezwungen die zahlung der rate zu verschieben.

so, erschienen in der zeitung "el país" - eine der grössten spaniens.

Siete de cada diez hipotecados culpa al Gobierno de la subida de tipos

Un sondeo revela las crecientes didicultades de los titulares para abonar las cuotas de los préstamos
EP - Madrid - 27/12/2007


Aunque el Gobierno de Zapatero tenga poca mano, más bien ninguna, en la negociación de los tipos de interés a los que los bancos se alquilan el dinero y su posterior incidencia en el precio de las hipotecas, el 70% de las personas con un crédito para comprar casa en vigor opina que la responsabilidad de las subidas en este índice es del Gobierno, según los datos de la Encuesta sobre el Mercado Hipotecario realizada en octubre por la Agencia Negociadora de Productos Bancarios. El sondeo también destaca que un 14% de los encuestados se ha visto obligado a retrasar el pago de una o varias mensualidades.

Asimismo, el 51% de los entrevistados piensa que los tipos seguirán subiendo durante los próximos meses, mientras que sólo un 13% considera que no lo harán más, porque "ya han subido suficiente".

Los resultados de la encuesta subrayan las dificultades que tienen los españoles para llegar a final de mes y revelan que un 14% de los entrevistados se ha visto obligado a retrasar el pago de su hipoteca en al menos una ocasión en los últimos doce meses, en consonancia con los datos oficiales, que muestran un incremento de la morosidad.

En este marco, el grupo de población con más dificultades es el de personas con edades comprendidas entre los 25 años y los 34 años.

Además, el estudio también confirma que crece el pesimismo respecto al mercado inmobiliario, ya que un 44% de los encuestados cree que tardaría entre 12 y 18 meses en vender su vivienda, mientras que sólo un 23% estima que el tiempo sería de seis meses, y hasta un 10% opina que necesitaría dos años para encontrar un comprador.

La encuesta de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, que se elabora dos veces al año, fue realizada en octubre de 2007 a un millar de personas de entre 25 y 65 años con hipoteca en vigor.

http://www.elpais.com/articulo/economia/hipotecados/culpa/Go…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.010.896 von kickaha am 10.01.08 19:02:05

Hallo Kickaha,

Ich kenne mich mit Rentenversicherungen nicht aus und somit kann ich das nicht beurteilen. Wenn sie die gleichen Konditionen wie bei der Hipoteca inversa haben, ich meine damit hauptsächlich, dass ich jederzeit frei über mein Anwesen entscheiden darf ( vermieten, verkaufen ablösen ), oder - nach meinem Tod – die Erben die Entscheidungen treffen – und nicht die Bank - dann wird es so sein wie Du schreibst.

Weiß Du ( oder alle die mitlesen ) bei welcher Bank ich mich über so eine Rentenversicherung wie Du sie beschreibst, also mit meinen Immobilien als Garantie, informieren kann?? Bin dankbar für Informationen, somit könnte ich die Konditionen / Zins vergleichen. Vielleicht finde ich was besseres in Deutschland.

Bei Google habe ich nur folgende Information über Rentenversicherung gefunden.

http://www.versicherungvergleich.info/faq_rentenversicherung…

C. Welche Arten der privaten Rentenversicherung gibt es?

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Formen der privaten Rentenversicherung:

a. Eine sofort beginnende Rente:Für die sofort beginnende private Rentenversicherung zahlen Sie einmalig einen Betrag, beispielsweise 40.000 EUR ein und erhalten dann ab dem Folgemonat eine lebenslange Rente.

b. Eine später beginnende Rente: Bei einer so genannten Ansparrente zahlen Sie regelmäßig Beiträge ein und können nach Ablauf des Vertrages, also zum Beispiel mit Erreichen des 60. oder 65. Lebensjahr zwischen einer einmaligen Auszahlung oder einer lebenslangen Rentenzahlung wählen.Die Entscheidung zwischen diesen Alternativen muss nicht sofort bei Vertragsabschluss getroffen werden, sondern kann bis zu 3 Monate vor Rentenbeginn aufgeschoben werden.
Sollte eine lebenslange Rentenzahlung bevorzugt werden, so kann der Versicherte zwischen den folgenden Rentenarten wählen:
a. Eine konstante RenteEine konstante Rente bedeutet eine in der Höhe gleichbleibende Rentenzahlung, vorbehaltlich schwankender Gewinnanteile.
b. Eine dynamische Rente:Eine dynamische Rente wird dem Versicherten lebenslang mit einer Steigerungsrate von ca. 2 - 5% jährlich ausgezahlt. Sie besteht aus dem vertraglich garantierten Rentenanteil und einer jährlichen Steigerung, die von den von der Rentenversicherung erzielten Überschüssen abhängig ist.
c. Eine sinkende RenteEine sinkende Rente ist zu Beginn am höchsten und reduziert sich jährlich um einen vereinbarten Prozentsatz.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.011.703 von tropezon am 10.01.08 19:56:43

die Verrentung einer Immobilie ist vielleicht gar keine schlechte Ergänzung der Altersversorgung( ich finde es recht intelligent) aber doch nicht unser Diskussionsthema, der Immobiliemarkt in Spanien

[Dilution_Brigade]

10. Januar 2008

Zentralbank verzichtet auf Zinserhöhung - vorerst

Im Moment lässt die Europäische Zentralbank die Zinsen noch stabil, doch das könnte sich bald ändern: Wegen der hohen Inflation deutet Chefbanker Trichet eine Erhöhung an. In den USA geht die Entwicklung in die andere Richtung - Fed-Chef Bernanke spricht offen von Zinssenkungen.

Frankfurt – Die Drohung stand ganz unverhohlen im Raum. Sollten die jüngsten Preisschübe bei Energie und Lebensmitteln in überzogene Tarifabschlüsse münden, könnte die Zentralbank reagieren. Dann nämlich werde eine Spirale aus höheren Preisen und Löhnen in Gang gesetzt, warnte EZB-Präsident Jean-Claude Trichet und drohte: "Wir werden nicht dulden, dass dies eintritt." Im Klartext: Steigen die Löhne zu stark, erhöht die Notenbank noch in diesem Jahr die Zinsen. Vorerst beließen Europas oberste Banker den Leitzins jedoch wie erwartet bei vier Prozent.

Angesichts gestiegener Konjunkturrisiken durch Finanzkrise, hohe Ölpreise und starkem Euro verzichtete die EZB darauf, auch noch die Kreditkosten zu erhöhen. Dadurch würden Darlehen für Unternehmen und Verbraucher teurer, was Investitionen und den privaten Konsum belasten könnte. Andererseits könnten niedrigere Zinsen die Inflation anheizen, weil so Kredite günstiger werden und die Kaufkraft steigt. Die Zentralbanker entschieden sich daher gegen eine Zinserhöhung, gegen eine Zinssenkung – und für den goldenen Mittelweg. Alles bleibt also beim Alten.

Endgültig ausschließen wollte der EZB-Präsident eine Zinserhöhung jedoch nicht. Mit zu viel Misstrauen blickt die Notenbank auf die anstehenden Lohnrunden in Deutschland. Nach Jahren der Lohnzurückhaltung fordern die Gewerkschaften hierzulande bis zu acht Prozent mehr – etwa für die Beschäftigten im öffentlichen Dienst und in der Stahlindustrie. Auch in anderen Ländern werden kräftige Aufschläge verlangt, denn auch dort sind die Lebenshaltungskosten deutlich angestiegen. "Wir beobachten die Tarifverhandlungen mit besonderer Aufmerksamkeit", sagte Trichet. "Jede Ankoppelung der Löhne an die Preisentwicklung sollte ausgeschlossen bleiben."

Trüber Ausblick in den USA

Für die Experten der Postbank sind solche Aussagen ein deutliches Signal dafür, dass die EZB sich zumindest an eine Zinserhöhung herantastet. Zwar habe die Notenbank die Konjunkturrisiken betont. Andererseits seien aber auch die Aufwärtsrisiken für die Preisstabilität noch intensiver hervorgehoben worden, heißt es in einer heute veröffentlichten Studie des Bankhauses. Daher dürfte die EZB mit der nächsten Leitzinserhöhung warten, bis sich die konjunkturellen Nebel etwas gelichtet hätten. Die Postbank-Analysten rechnen damit, dass die Zinsen bereits im zweiten Quartal des Jahres angehoben werden könnten. Im Jahresverlauf könnten die Zinsen sogar auf 4,50 Prozent angehoben werden.

Eine genau andere Tendenz lässt die US-Notenbank Fed erkennen: Sie deutet Zinssenkungen an. Der Grund: ein trüberer Ausblick für die amerikanische Wirtschaft in diesem Jahr. "Angesichts der jüngsten Änderungen im Ausblick und der Risiken für das Wachstum könnte eine zusätzliche Lockerung der Politik nötig sein", sagte Fed-Chef Ben Bernanke. Der Euro-Kurs sprang nach der Ankündigung über 1,48 Dollar.

Manche Finanzexperten prognostizieren allerdings auch in Europa bis zum Jahresende niedrigere Zinsen. Wegen der Konjunkturabschwächung rechne er in der zweiten Jahreshälfte mit einer Zinssenkung im Euroraum, sagte Commerzbank-Analyst Michael Schubert. Ähnlich sieht es Stephan Rieke von der BHF-Bank. Aufgrund der Risiken für die Konjunktur werde die Notenbank die Zinsen senken, sobald der Preisdruck nachlasse. Die Frankfurter Geldpolitiker würden damit dem Vorbild ihrer angelsächsischen Kollegen folgen. Die US-Notenbank wird Ende Januar ihren Leitzins voraussichtlich zum vierten Mal seit Beginn der Immobilienkrise im Sommer senken, um ein Abgleiten in die Rezession zu vermeiden.

Frisches Geld für klamme Banken

Im Dezember verharrte die Teuerungsrate im Euro-Raum mit 3,1 Prozent auf dem höchsten Stand seit Mai 2001. Die EZB sagt für dieses Jahr einen allmählich nachlassenden Preisdruck voraus. Kurzfristige Inflationsrisiken – insbesondere Zweitrundeneffekte infolge hoher Preis- und Lohnsteigerungen – werde die Notenbank jedoch bekämpfen.

Wegen der anhaltenden Unsicherheiten am Geldmarkt kündigte Trichet weitere Finanzspritzen für Geschäftsbanken an: Am 17. Januar werde die EZB zehn Milliarden Euro zur Verfügung stellen. Seit Ausbruch der Finanzmarktkrise im vergangenen Sommer hatten Notenbanken weltweit mehrfach Milliarden zur Verfügung gestellt. Infolge der US-Immobilienkrise leihen sich Banken untereinander nicht mehr im sonst üblichen Maße Geld aus, so dass es am Geldmarkt Engpässe gibt.

Ausgestanden ist die Finanzmarktkrise nach Ansicht von Trichet noch nicht. Es sei auch "falsch zu glauben, die Dinge würden sich in Luft auslösen", sobald die Bilanzen der Banken für das Jahr 2007 vorlägen.

quelle http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,527933,00.html

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.012.873 von Dilution_Brigade am 10.01.08 21:22:03

Abwarten und Tee trinken ist bei der EZB angesagt.
Das heisst nicht ganz. So zwischendurch pumpt man mal mehrere Milliarden Euro in den Finanzmarkt.
Im enddefekt kommt das einer Zinssenkung gleich, nur mit dem Unterschied, daß damit noch die Geldmenge erhöht wird. Also eigentlich doch noch viel intensiever als eine Zinssenkung?

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.014.900 von spain98 am 11.01.08 07:19:37

Hier ein wirklich interessanter Artikel:

La producción industrial vuelve a caer y no podrá absorber los excedentes de mano de obra del ladrillo

Die Industrieproduktion fällt erneut ab und wird nicht die Arbeitssuchenden absorbieren können, die aus dem Bausektor kommen werden.

El cambio en el patrón de crecimiento de la economía se complica. Los datos avanzados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre producción industrial en noviembre ponen de manifiesto un empeoramiento sin paliativos respecto de los meses precedentes, lo que hace más difícil que la actividad industrial pueda tomar el relevo del alicaído sector del ladrillo: construcción y servicios inmobiliarios a la hora de crear puestos de trabajo. El peor comportamiento de las actividades destinadas a la producción de bienes de consumo (en particular los de carácter duradero) explica, fundamentalmente, la recaída, toda vez que en octubre se produjo una cierta recuperación

Los datos del INE indican que la producción industrial (corregida de efectos de calendario) retrocedió durante el penúltimo mes de año un 0,6% en términos interanuales, rompiendo de esta manera una racha positiva que duraba más de dos años. En concreto, desde la recuperación de la actividad en las principales economías europeas. Para hacerse una idea más cabal de la importancia de esta caída hay que tener en cuenta que el año 2007 arrancó con un crecimiento de la actividad de la industria superior al 4%, tasa que se ha ido recortando a medida que avanzaba el año, hasta alcanzar el -0.6% de noviembre.

Ahora, sin embargo, las cosas han cambiado, lo que hace verdaderamente difícil que se pueda cumplir el anhelado cambio de patrón de crecimiento. Es decir, pasar de una economía basada en el ladrillo a otra en la que tanto la actividad industrial como los servicios ocupen un papel más determinante. No está siendo así y eso explica que los institutos de coyuntura estén estos días revisando a la baja sus expectativas de creación de empleo para 2008.

Ayer, por ejemplo, se presentó el Avance del Mercado Laboral que elaboran Agett (la patronal de las empresas de trabajo temporal) y Analistas Financieros Internacionales (AFI), y su principal conclusión es que el ritmo de creación de puestos de trabajo caerá a la mitad en el primer trimestre de este año respecto al mismo periodo de tiempo del año anterior. Según sus previsiones, el empleo crecerá un 2%, lo que significa la creación de unos 400.000 puestos de trabajo.

Repunte del desempleo

Para José A. Herce Socio-Director de Economía de AFI, y redactor del estudio, el enfriamiento del mercado laboral respecto de la situación actual se traducirá en un aumento del desempleo a lo largo de 2008, hasta alcanzar al 8,5% de la población activa (frente al 8% actual). Eso sí, siempre que la economía crezca un 2,7%, ya que si la actividad avanza por debajo de esos niveles está dentro de lo probable que el paro afecte al 9%.

La causa de este repunte del desempleo tiene que ver, sobre todo, con la pérdida de dinamismo del ladrillo, lo que afectará de manera más negativa al empleo de los trabajadores inmigrantes. En el informe se estima que “la elevada concentración de los trabajadores extranjeros en las ramas de construcción y actividades inmobiliarias hace prever que se producirá un ajuste de este colectivo en 2008, ya que estas ramas son las más afectadas por la actual desaceleración del mercado laboral”.

Las autoridades económicas, y así lo han expresado en numerosas ocasiones, han suspirado en los últimos meses por la posibilidad de que tanto la industria como los servicios sean capaces de asimilar -al menos en un porcentaje significativo- los excedentes de empleo que generará la construcción. Por el momento, no parece que la industria pueda adoptar ese papel, toda vez que la producción de las fábricas está asociada a su capacidad exportadora (como ha sucedido en 2007), y no es lógico pensar que las economías europeas (a donde se destinan las dos terceras partes de las ventas al exterior) estén en condiciones de incrementar sus compras con origen español.

Cae la producción de bienes de consumo

Tampoco la demanda interna nacional está en condiciones de asumir ese papel en un contexto de restricción del crédito y de alto endeudamiento. Y en el marco, además, de un modelo económico basado en bajos salarios, lo que contrae la capacidad de compra de las familias.

Así se explica que la producción de bienes de consumo duradero (lavadoras o frigoríficos) cayera en noviembre, en términos interanuales, un 5,2%, cuando el año arrancó con un crecimiento del 13,5% en enero y del 17,17% en febrero. De la misma manera, la producción general de bienes de consumo alcanzó en noviembre un -2,5%, cuando el año comenzó con un 4,1% de aumento, lo que da idea del proceso de deterioro de este importante indicador de actividad y de empleo. El sector servicios se configura, de esta manera, como el único capaz de absorber los excedentes de mano de obra que genere el ladrillo.
http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/11/12_produccion_indu…

[spain98]

Kurze Zusammenfassung des Artikels:
- Die industrieproduktion ist im November das erste mal seit 2 Jahren um -0,6% gefallen. Angefangen hatte das Jahr mit einem Wachstum von 4,1% und ist nun auf -0,6% im Dahresdurchschnitt zurückgegangen
- Die Produktion von dauerhaften Konsumgütern wie z.B. Haushaltsgeräte verzeichnete am Jahresanfang noch ein Wachstum von stolzen 17,17%. Für November wird aber nur noch ein Jahresdurchschnitt von +5,2% gerechnet.
- Die generelle Produktion von Konsumgütern verzeinete im November -2,5%. Am Jahresanfang waren es noch 4,1%
- Damit wird klar , dass die Industrie nicht so viele neue Arbeitsplätze schaffen kann, wie im Bausektor wegfallen. (Neue Arbeitslose im Bausektor werden ja bereits mit 200.000 bis 300.000 prognostiziert.)
- Die Arbeitslosenquote wird ansteigen. Derzeitig liegt sie bei 8%. In 2008 werden 4,5 bis 9% prognostiziert.
- Die Aussagen des Wirtschaftsministeriums und Zapateros, daß die Industrie die Arbeitssuchenden aus dem Bausektor auffängt, ist damit kaum haltbar.
- Somit bleibt nur noch der Dienstleistungssektor als Auffagbecken für die Arbeitssuchenden.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.014.961 von spain98 am 11.01.08 07:43:45

Muss natürlich heissen:
Derzeitig liegt sie bei 8%. In 2008 werden 8,5 bis 9% prognostiziert.

[spain98]

La subida del Euríbor eleva la morosidad al nivel más alto desde 1999
Los impagados en los créditos hipotecarios se sitúan en el 0,63% hasta septiembre

Der Anstieg des Euribor lässt die Quote der unbedienten Kredite auf sein höchstes Niveau seit 1999 ansteigen. Die nichtbedienten Hypothekenkredite sid bis September auf 0,63% angestiegen.

No es una buena semana para el sector inmobiliario. Además de los problemas financieros que atraviesan algunas de las mayores empresas del sector, la desaceleración de la actividad crediticia (aunque mantiene todavía crecimientos robustos, del 17%), ayer se conoció la subida de la morosidad. Los créditos con impagos para la adquisición de viviendas subieron en septiembre al 0,632%, la tasa más alta desde 1999, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Pese a la subida, 0,34 puntos desde 2004, las tasas son todavía muy bajas.

Según este organismo, participado por la banca, la situación es consecuencia del crecimiento del Euríbor hipotecario. Este índice, al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas, ha pasado del 2,27% en 2004 al 4,45% de 2007. Ayer se situó en el 4,65%, por lo que continuará proporcionando malas noticias.

La AHE no cree que las cosas vayan a mejorar en lso próximos meses. En su opinión, si los tipos de interés para 2008 se estabilizan en niveles similares a los actuales, como señalan la mayoría de los analistas, "la traslación directa de su presión a la dudosidad hipotecaria continuará hasta el último trimestre del año". Es decir, quedan meses de malas noticias para el sector, aunque matiza que el incremento será "sostenido y moderado".

Según la Asociación Hipotecaria, la morosidad total de todo tipo de créditos asciende al 0,87% en octubre. Los bancos tienen menos que la media, el 0,72%, mientras que las cajas de ahorros lo elevan al 0,86%. Las financieras, que ofrecen créditos rápidos y por tarjeta, dispararon su morosidad al 3,026%, por delante de las cooperativas de crédito, que están en el 0,962%.

Esta situación supone una subida de las provisiones para bancos y cajas de ahorros, lo que frenará los beneficios de ejercicios venideros. Algunas entidades están vendiendo parte de sus carteras de créditos hipotecarios, los peores, para evitarse problemas. En el sector, se considera que los préstamos con más riesgo son los concedidos desde mediados de 2005 hasta 2007 porque se otorgaron a tipos en mínimos históricos mientras que el precio de los pisos estaba en máximos. Por eso, los importes de los créditos han sido muy elevados y la subida de estos dos puntos en el Euríbor ha llevado a algunos clientes a situaciones imposibles.

La rehabilitación de vivienda se ha convertido en el peor negocio para las entidades. Los datos de esta asociación indican que la morosidad total es del 0,90%, la mayor desde 2002. En este caso, los bancos tienen una situación peor que la de sus competidoras, las cajas, con un ratio del 1,27% frente al 0,83% de las entidades de ahorro. Las financieras, muy activas en este subsector ya que es una de las principales finalidades de sus créditos, tienen un nivel de impagados del 3,40%. Las cooperativas de crédito tienen una morosidad del 0,59%.

Donde las noticias son mejores es en la morosidad de las promociones inmobiliarias. Aunque también creció durante el tercer trimestre de 2007, la tasa se sitúa en el 0,361%, una cifra muy baja. En marzo pasado la tasa de mora era algo inferior, del 0,286%.

Por otro lado, coincidiendo con el mantenimiento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), el Euríbor a un día bajó ayer hasta el 4,646%, con lo que suma ya ocho jornadas de descensos en lo que llevamos de mes. La cota alcanzada por el Euríbor a un mes está en el 4,673%, 0,12 puntos por debajo del nivel al que cerró diciembre (4,793%).
http://www.elpais.com/articulo/economia/subida/Euribor/eleva/morosidad/nivel/alto/1999/elpepueco/20080111elpepieco_5/Tes

Alles fängt mal klein an.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.005.708 von tropezon am 10.01.08 13:37:18

Ich habe den kleinen Hinweis zuvor in # 5739 schon gelesen.

Meinst Du im Ernst, dass man sich alles merken soll, was du so ausführlich erklärst - dies zu mal teilweise sehr widersprüchlich - , insbesondere wenn es über ein Jahr her ist.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.018.987 von Azul Real am 11.01.08 13:15:46

gehört zwar nicht direkt nach Spanien, könnte aber anzeigen wohin die Reise geht:

Zur Ergänzung der üblichen Pressemeldungen (Amex, etc.) einmal der tatsächliche Sachverhalt über den "Einstieg" arabischer und asiatischer Investoren bei amerikanischen Banken.

Die Konditionen sehen nämlich so aus:

Die Finanzinvestitionen eines arabischen Fonds bei der Citigroup (7,5 Mrd. USD), asiatischer Investoren bei der UBS (13 Mrd. CHF) sowie bei Merrill Lynch (5 Mrd. USD aber da komt wohl in absehbarer Zeit noch ein Schluck aus der Pulle dazu) oder auch des chinesischen Staatsfonds bei Morgan Stanley (5 Mrd. USD) werden als Beweise für das Vertrauen in die Börsen dargestellt.

Dass jedoch in allen Fällen die Investoren sogenannte Wandelanleihen zeichneten, die neben des ab dem Beginn zu zahlenden Zinscoupons (im Falle der Citigroup 11% p.a.,
also rund das 4-fache des offiziellen Zinssatzes, der zur Zeit bei 2,50% liegt oder anders ausgedrückt der Zinssatz, den Darlehensnehmer mit schlechtester Bonität derzeit zahlen
müssten!) dem Investor einen Wandel der Anleihe in einen Aktienkauf zum Zeitpunkt seiner Wahl innerhalb der nächsten zwei Jahre ermöglicht.

Wie hoch müßen den da die Zinsen steigen, die man von den Schuldnern verlangt, damit sich das noch rechnet? Die Probleme bei den Banken sind wohl offensichtlich noch deutlich größer als es in der Öffentlichkeit den Anschein hat.

Die UBS müsste jetzt also die nächsten zwei Jahre jährlich über eine Milliarde Franken an Zinsen bezahlen!!!

Viele Grüße
Kickaha

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.005.146 von tropezon am 10.01.08 12:52:10

gerade frisch über den Ticker

*Bank Of America übernimmt Countrywide Fincl Corp


US-BANKEN
Die US-Bankentürme zittern
[10:45, 11.01.08]

Von Egmond Haidt

Mit satten Kursgewinnen haben viele US-Banken den gestrigen Handelstag in New York beendet. Grund waren Gerüchte, die Bank of America (BofA) könne die ums Überleben kämpfende US-Hypothekenbank Countrywide Financial übernehmen.

Investoren hoffen, dass dieser Deal die Lage in der Branche stabilisiert. BÖRSE ONLINE sieht die Transaktion hingegen kritischer. Die Bank of America hatte sich bereits im August mit zwei Milliarden Dollar an Countrywide beteiligt. Da sich der Einbruch am US-Häusermarkt und die Finanzkrise verschärft haben, sitzt die Bank of America mit ihrer Countrywide-Beteiligung auf einem Verlust von rund 1,3 Milliarden Dollar.

Falls das Institut die Hypothekenbank erwirbt, und die Countrywide-Aktie wie gestern stark gestiegen ist, verringert sich der Abschreibungsbedarf bei BofA spürbar. Allerdings wirft der Käufer seinem schlechten Geld eine Menge gutes Geld hinterher. Zudem ist das Risiko groß, dass die BofA heftige Abschreibungen auf das Kreditportfolio von Countrywide vornehmen muss. Erreichte doch die Zahl der Hypothekenkredite, die im Verzug waren, einen neuen Rekord. Selbst wenn nur fünf Prozent des Portfolios betroffen wären, beliefe sich der Abschreibungsbedarf nach Schätzungen von Experten auf zehn Milliarden Dollar.

Von der Feierlaune zurück in die Realität

Die Nachrichten von Merrill Lynch versetzen die ganze Branche mit einem Schlag aus der gestrigen Feierlaune zurück in die Realität. Laut Gerüchten soll der Gigant bei der Zahlenvorlage am 17. Januar für das vierte Quartal 15 Milliarden Dollar auf sein US-Hypothekengeschäft abschreiben. Das wäre fast doppelt so viel wie die Bank angekündigt hatte. Analysten hatten ihre Schätzungen bereits auf zwölf Milliarden Dollar hochgeschraubt.

Wenig verwunderlich, dass die Gerüchte erneut hochkochen, Merrill Lynch sei auf der Suche nach neuen Geldgebern und wolle vier Milliarden Dollar einsammeln. Im Dezember hatte der Konzern bereits eine Kapitalspritze von 6,2 Milliarden Dollar aus Singapur erhalten.

Die Gerüchte um Merrill Lynch bestätigen uns in unserer skeptischen Einschätzung zu dem Bankensektor. Die Branche lebt davon, dass der Aktien- und Rentenmarkt boomen. Davon profitieren alle Geschäftsbereiche wie das Investmentbanking oder das Handelsgeschäft. Nachdem der Kreditmarkt eingebrochen ist, ist nun aber auch der US-Aktienmarkt auf Talfahrt. Anleger sollten daher viele Bankaktien strikt meiden.

[tropezon]

El mapa de la crisis

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/11/52_crisis.html

[schlier]

Servus Kickaha,

hatt in nem anderen thread schn darüber berichtet was da mal noch schlummern mag.
Bei der USB sind es irgendwas mit 9,8 % oder so die sie an zinesn für das ek zahlen. Das beste dabei finde ich, dass die pressemitteilung dabei so formuliert wurde, " man habe ach wie vor eine ausreichede und starke kapitaldecke und ein tier 1 capital von ca 8,x% Iwas ja wirklich ok ist) aber um auch für das zukünftige Geschäft hewappnet zu sein und das Vertrauen beim Kunden zu erhöhen stärkt man die kapitaldecke noch".
Die zahlen also den absoluten junkbond satz (als erste adresse unter den weltbanken) für ihr ek, dass sie angeblich gar nicht nötig haben nu rin erwartung der zukünftigen geschäfte.
Das ist wirklich unglaublich. Da war ende 2007 schon das abzusehen was meril lynch nun gezeigt hat. Abschreibungen in ungeahnter höhe. Das wird den kreditmarkt sicher treffen.
Allerdings den Hypo markt am wengsten da hier ja auf grund der besten bonität die ek hinterlegung nach basel II deutlich geringer ist.

Servus

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.019.025 von kickaha am 11.01.08 13:18:31

@kickaha & schlier

bitte eine Wandelanleihe nicht mit einer Zwangswandelanleihe (wie im Falle von UBS etc.) verwechseln. Die von Euch genannten Nominalzinssätze haben in dem Zusammenhang keine Bedeutung. Der Nominale Zinssatz mindert i.A. steuertechnisch das Ergebnis - und welch Wunder, deshalb ist er hoch wärend die Kapitalbeteiligung an sich jedoch (natürlich) nicht diesen steuerlichen Effekt hat. Es gibt daher eine Wandlungsprämie (Investor zahlt höheren Preis) und dagegen erhält er einen höheren Zins. Entscheidend bei der Aktienbeteiligung (nichts anderes ist dieser beteiligungstechnische Vorgang) werden dann alle Komponenten zusammengerechnet. Im Termsheet der UBS könnt Ihr Euch die Konditionen bspw. nachlesen http://www.ubs.com/1/g/investors/cip/termsheet.html

Ändert aber trotzdem nichts daran, dass sich eben viele Banken verzockt haben und dafür jetzt den Preis zahlen.

Grüße K1

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.023.716 von tropezon am 11.01.08 18:20:00

Wenn ich den Artikel richtig verstehe, dann meint die Citi, dass es praktisch nur darauf ankäme, in welcher Region die jeweilige Spanische Bank tätig wäre und danach würde sich dann das Risiko bemessen?

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.023.716 von tropezon am 11.01.08 18:20:00

Sehr interessant !!

[Azul Real]

La venta de Tivoli peligra por la asfixia financiera de Gómez

Las dificultades para levantar las hipotecas y ejecutar opciones de compra han impedido transferir los activos vendidos a Tremón en la fecha prevista

http://www.malagahoy.es/article/malaga/26659/la/venta/tivoli…

Se trataba de una operación en la que el parque de ocio era un activo más dentro de un paquete de siete millones de metros de suelo en Málaga, Córdoba y Huelva. Tremón reconoció que iba a desembolsar 374 millones de euros por estos bienes.


Der bisher nicht abgewickelte Verkauf des Grundstückspaketes könnte Arenal 2000 mE. demnächst arg zu schaffen machen.

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch, das aus diesem Grunde Grupo Tremon (Käufer) den Börsengang verschoben hat.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.023.716 von tropezon am 11.01.08 18:20:00

España. Y donde se va a sentir con mayor crudeza es en la costa mediterránea -Andalucía, Murcia y, en menor medida, la Comunidad de Valenciana-, según un mapa caliente de la crisis que ha elaborado Citigr

2006 Anteil am gesamten Wohnimmobilienumsatz
19,45 Andalucía
3,74 Murcia
14,92 Comunidad Valenciana
--------------
38,11 % Total

http://www.registradores.org/principal/ficheros/estadreginm/… S.12

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.019.259 von Azul Real am 11.01.08 13:37:00

...bank of america uebernimmt countrywide financioal,,,, und bald kommt JPM uebernimmt washington mutual usw....

ich werde mal ganz irronisch,,,,, die koennen sich das leisten,,,denn sie zahlen in form von pappier,,,und die neunen aktien dilutieren auch noch den verlust pro aktie ( dern wird weniger nicht aber der gesammtverlust) hahhaha

es ist fuenf nach zwoelf,,, aber warum kann jpm und boa das machen

ich habe es mehrfach gepostet ,, seit oktober 2006 ,,, dammals wurde die JPM und die BOA im falle eines creditdefaults unter glauebigerschutz des staates der usa gestellt,,au deutsch der staat oder steuerzahler zahlt,daruhin wurden damals beide im creditrating aufgestuft

die koennen noh mehr uebernehmen , bis die bombe bum macht,,, und von der kommenden derivatekrise rede ich jetzt erst garnicht.

die inflation und geldentwertung galopiert nicht nur in den usa sondern ueberall,,,,, und geld wird immer mehr gedruckt...



tick..........tick................tick............bum

aber spanien betriffts ja nicht hmmmmm....

[spain98]

En ciertos sectores se estima que detrás de las prisas del Gobierno por aprobar el real decreto -que probablemente no hubiera gustado a la antecesora de Carmen Chacón en el Ministerio de la Vivienda, María Antonia Trujillo- se encuentra el convencimiento de que el mercado inmobiliario se está desacelerando más rápido de los previsto, al menos en cuanto a unidades vendidas. La desaceleración de los precios está siendo menos intensa.
Die Regierung gelangt mittlerweile zu der Überzeugung daß der Immobiliensektor stärker als erwartet abflaut. Der Preisnachlass ist hingegen weniger intensiv.

Los datos de los registradores no dejan lugar dudas en cuanto a ventas. Si en el tercer trimestre de 2006 el ritmo anual de viviendas nuevas vendidas e inscritas en el registro ascendió 413.658 unidades, en 2007, también en el tercer trimestre, el número ha caído a 353.070. Es decir, se han vendido 60.000 viviendas menos en sólo un año. Asignando un valor medio por vivienda de unos 120.000 euros, se estaría hablando de un negocio que se ha reducido en unos 7.200 millones de euros. En el tercer trimestre de este año, sin ir más lejos, se han registrado 83.305 viviendas nuevas, cuando en el mismo periodo del año anterior se inscribieron 92.891, lo que da una idea del deterioro.

Die Daten der Grundbuchführer lassen in Bezug auf die Verkäufe keine Zweifel. Im 3Q 2006 wurden noch 413.658 Wohneinheiten verkauft. In 2007 waren es nur noch 353.070, 60.000 Einheiten weniger in weniger als einem Jahr. Im 3Q 2007 wurden 83.305 Neubauten verkauft. Im 3Q 2006 waren es noch 92.891. Dies gibt eine Idee des Einbruchs.

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/15/27_gobierno_vuelca…

Und dabei sollte man bedenken, daß die privatverträge der Neubauwohnungen teilweise 6 bis 12 Monate vorher gezeichnet wurden. Man hat ja bereits 2005 / 06 angefangen zu berichten, daß weniger vom Plan verkauft wird. Das sieht man jetzt in den Statistiken. Der richtige Einbruch in der Statistik der Registerführer wird deshalb ab dem 1Q 2008 zu erwarten sein. Der Sektor bestätigt die Vermutung. Es wird behauptet, daß die Verkäufe um 20 - 70% zurückgegangen sind (je nach Promotor). Die ersten Promotoren sind schon wegen Liquiditätsengpässen abgeschmiert. Ich tippe, daß im 1Q 2008 ca. 20% weniger Neubauwohneinheiten verkauft werden, als im 1Q 2007.

Ihr könnt mich ja dann zerreissen, wen es nicht zutrifft.

[Azul Real]

Dienstag, 15. Januar 2008, 09:41 Uhr
Spanien

Die Angst vor der Abwärtsspirale
Von Anne Grüttner

http://www.handelsblatt.com/news/Default.aspx?_p=202688&_t=f…

Die spanische Immobilienbranche steckt in der Krise. Leerstände, Bauruinen, Pleiten – die Spuren des Booms sind zwar noch vorhanden, aber die Zeiten des ungebremsten Wachstum sind vorbei. Als entscheidener Faktor erweisen sich nun die lange gestiegenen und mittlerweile überzogenen Immobilienpreise.

MADRID. In spanischen Küstenstädten und in den Vororten von Barcelona und Madrid – überall bietet sich das gleiche Bild: Bauruinen und leerstehende Wohnblöcke, davor Verkaufsschilder, die den schönen Swimmingpool und die herrliche Aussicht preisen. Keine Frage: Der spanische Immobilienmarkt steckt in einer Krise, die Aktienkurse der großen Baukonzerne sind abgestürzt. Sollte die Arbeitslosigkeit weiter steigen, drohe eine Abwärtsspirale in Gang zu kommen, warnt Jésus Martinez von der Ratingagentur Standard & Poor’s in Madrid: Viele Familien könnten ihre Hypothekenkredite nicht mehr bezahlen, die Bauentwickler blieben auf ihren Wohnungen sitzen und würden ihre Schulden nicht mehr bedienen.

So weit ist es zwar noch nicht. Viele Spanier hoffen, dass die Verkaufsschilder nur auf eine notwendige Korrektur nach dem Boom der letzten Jahre hindeuten. Fest steht aber auch: Die Dynamik des Wohnungsmarkts, entfacht von niedrigen Zinsen, massiver Zuwanderung und der rapide steigenden Scheidungsrate, ist vorbei.

Die überzogenen Immobilienpreise müssen wieder sinken – und tun es in einigen Regionen auch schon. „Die Nachfrage ist weiterhin da, aber nicht zu den aktuellen Preisen“, sagt José Carlos Diéz vom Finanzberater Intermoney. Das belegen einschlägige Zahlen. So ging die Zahl der Wohnungsverkäufe im dritten Quartal 2007 um 16 Prozent zurück. „Probleme gibt es vor allem bei Neubauwohnungen“, berichtet Javier Ortega de la Pena, Partner der Rechtsanwaltsfirma Cuatrecasas in Madrid. „Da haben die Bauentwickler beim Preis wenig Spielraum, weil sie einfach ihre Kosten für Landkauf und Bauentwicklung wieder reinholen müssen.“ Die Bauentwickler würden jetzt einfach abwarten – „solange es geht“.

Kopfzerbrechen bereiten die Bauentwickler nicht zuletzt den Banken. Die Baubranche ist hoch verschuldet, hat zu wenig Einnahmen und bekommt keine neuen Kredite mehr. Außerdem ist die Branche stark zersplittert, es gibt 40 000 überwiegend sehr kleine Unternehmen, die in den Boomjahren gegründet wurden. Erste Pleiten gab es schon im letzten Jahr, jetzt stehen weitere Unternehmen kurz vor der Insolvenz.

Auch die Ausfallraten für Hypothekenkredite sind in Spanien deutlich gestiegen. Die Regierung weist allerdings darauf hin, dass es sich größtenteils um Hypotheken für den Erstwohnsitz handelt – hier sei der Anreiz besonders groß, die Hypothek um jeden Preis weiter zu bedienen. Auch deshalb glauben die meisten Experten, dass Spanien eine Hypothekenkrise wie in den USA erspart bleibt.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.049.669 von Azul Real am 15.01.08 10:00:01

Sollte die Arbeitslosigkeit weiter steigen, drohe eine Abwärtsspirale in Gang zu kommen, warnt Jésus Martinez von der Ratingagentur Standard & Poor’s in Madrid

jo, das ist die logische und unvermeidbare konsequenz, wenn ein ganzer sektor auf einmal wegbricht. das wird sich die nächsten jahre auch noch weiter verselbstständigen. die ezb scheint sich von der fed abzukoppeln. europa übernimmt immer mehr die rolle der treibenden und stabilen wirtschaftskraft -> der dollar ist nicht mehr die weltwährung nummer 1.

viva el euribor

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.049.965 von rioja94 am 15.01.08 10:23:02

jo, das ist die logische und unvermeidbare konsequenz, wenn ein ganzer sektor auf einmal wegbricht.

Dem Grunde nach sind es gleich vier

Banken
Bau (inkl. Zulieferer/Ausstattung)
Immobilien
Konsum

und alle schön miteinander vernetzt ....

Nach dem (Höhen)Rausch kommt der Kater.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.024.502 von K1K1 am 11.01.08 19:17:41

Hallo K1 (hab das aus versehen im Schiffsthread gepostet, deshalb hier nochmal) sorry

ich hab das eigentlich nur deshalb mal so hier reingestellt, weil in der Presse die Konditionen nicht zu lesen waren. Da steht halt drin, dass neues Kapital gezogen wurde.

Mag ja sein, dass die UBS (im Vergleich zur Citi mit 11%) nur 9% bezahlen muss. Bei 13 MRD Fränkli macht das aber immer noch eine Zinszahlung von lächerlichen 1,17 !!! MRD p.a..

Und das Argument Absetzbarkeit finde ist auch nicht wirklich gut. Das Geld muss ja zunächst mal (bei den Kunden) verdient sein und steht auch den Aktionären nicht zur Verfügung. Der Kaufpreis liegt nicht überirdisch vom aktuellen Marktpreis weg (die Caps auf aktuelem SFR Niveau zwischen 51,48 und 62,92 SFR) und der Kurs der UBS ist ja bereits um fast 40 Punkte gefallen (Citi fast 50% oder immerhin fast 100 MRD USD!!!).

Ausserdem sei mir den Hinweis erlaubt, dass die vereinbarten Zinssätze nicht unbedingt besonderes Vertrauen erwecken. Nur Schuldner mit einer zweifelhaften Bonität zahlen derzeit so hohe Zinsen.

Wenn ich jetzt die Konditionen der UBS und Citi mit den Falk Zinsfonds vergleichen würde, dann käme ich zu dem Schluß, dass das Investment aufgrund der Zinshöhe .....,

Aber das läst sich ja doch nicht miteinander vergleichen, oder?

Immerhin muss die Citi wohl noch ein bischen aufstocken und so richtig begeistert scheint da imo auch keiner mehr hurra zu rufen und nochmals x-MRD reinbuttern zu wollen (die werden sicherlich jemanden finden).

Viele Grüße

Kickaha

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.050.370 von Azul Real am 15.01.08 10:53:04

Oh ja der Kater.
Wenn ich mir den IBEX mal so anschaue. Steht gerade bei 14,250,80.
Am 2.1.2007 waren es übrigens 14.364,40 Punkte.
Also ist man schon im Minus. Im vergleich zum Vorjahr 2007!

Jetzt wird schon gezittert, ob der IBEX die 14000 Punkte hält.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.050.370 von Azul Real am 15.01.08 10:53:04

Und zum Konsum:

Preisindex/Inflation steigt auf 4,2% im Dezember
http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/15/53_cuatro_decimas_…

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.050.789 von kickaha am 15.01.08 11:28:47

Gruß Kickaha

Noch zur Ergänzung:

Die Einführung der neuen Buchführungsnorm FASB 157 am 15. November 2007 wird in den Bilanzen der in den USA tätigen Banken die massiven Wertverluste eines großen Teils ihrer Vermögenswerte
offenlegen. Von diesen Wertverlusten werden immer größere Vermögensteile betroffen, denn die Subprime-Hypothekenkrise ist lediglich der Katalysator einer weit umfassenderen Finanzkrise, die
nunmehr die gesamten amerikanischen Anlagevermögen egriffen hat. Alle Formen der CDOs sind nunmehr von der allgemeinen Vertrauenskrise betroffen*. Bloomberg 13.11.07

Die Verordnung 157 ist eine von dem FASB (Financial Accounting Standards Board) erlassene neue US-Buchführungsnorm. Das FASB ist die private Einrichtung, die von der US-Regierung mit der Aufgabe beliehen ist, die Buchführungsregeln der an US-Aktienmärkten gehandelten Unternehmen festzulegen. Die Verordnung FASB 157 verpflichtet diese Unternehmen dazu, ihre Buchführung
transparenter zu gestalten, indem sie ihre Vermögensteile nach Verwertungsgruppen einstufen und die Gesamtsumme pro Verwertungsgruppe veröffentlichen müssen. Diese Verordnung wird zum 15. November 2007 geltendes Recht. Weil Banken damit Vermögen nicht mehr anhand abstrakter mathematischer Modelle bewerten dürfen, sondern den am Markt zu erzielenden Preis veranschlagen
müssen, erlaubt diese neue Buchführungsnorm einen deutlich besseren Überblick der Gefährdung, der die einzelnen Banken durch Investitionen in Subprime-Hypotheken und andere CDO's ausgesetzt sind. Für Wall Street ist die Tatsache, dass die Einführung dieser neuen Norm, die schon seit Jahren vorgesehen war, mit der Finanzkrise zusammen fällt, ein unglücklicher Zufall, der nicht schlimmer sein könnte. Anhand der folgenden Übersicht kann man eindeutig ablesen, dass die großen US-Banken einem gewaltigen Risiko von Forderungsausfällen und Wertberichtigungen ausgesetzt sind. Für sechs große Banken, die bereits eine vorläufige Eingruppierung ihres Vermögens nach der Maßgabe der Norm
FASB 157 offengelegt haben, erlaubt sie eine Einschätzung, wie schwer in deren Bilanzen Subprime-Hypotheken und andere CDO's (Vermögenswerte, die in der Kategorie 3 "Level three assets"
eingruppiert werden müssen) wiegen, deren Wert sich anhand komplexer mathematischer Modelle berechnet, an deren Verläßlichkeit in dieser aktuellen Krisensituation niemand mehr glaubt.

City Goldman MorganSt BearSt Lehman MLynch
EK$ Bil 128 39 35 13 22 42
Niveau 3 -
VerTeile 134.8 72 88 20 35 35
Verhältnis
Niveau 3 -
zu EK in % 105% 185% 251% 154% 159% 83%
Quelle John Mauldin, SafeHaven, 10/11/2007

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.050.789 von kickaha am 15.01.08 11:28:47

@kickaha

Nochmal: Der nominelle Zinssatz ist in dem Fall unerheblich. Stell Dir das mit den Zwangswandelanleihen bitte vor wie mit einem Disagio. Ob die Aktie nun zu bspw.
60€ über einen direkte Kapitalerhöhung oder
zu einem umgerechneten Bezugskurs von 67€ und dafür 11% Zinsen für 1 Jahr über eine Zwangswandelanleihe
bezogen wird ist unter dem Strich gleich.

Unabhängig davon ist halt EK, wenn man es dringend in solchen Situationen braucht eben etwas schwieriger zu bekommen..

Grüße K1

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.051.628 von kickaha am 15.01.08 12:31:03

@kikha

da habe ich glch zwei fragen zu!!

damit Vermögen nicht mehr anhand abstrakter mathematischer Modelle bewerten dürfen, sondern den am Markt zu erzielenden Preis veranschlagen


welchen meinen die wohl damit, der fuer CFDs festgelegte market to market preise bei sogenannten SCIF auktionen,wo sich JPM und CITI gegenseitig die preise mangels anderer bieter bei den manipulierten preisen ,alleine die preise bestimmen??

oder ein wirklicher preis,der am markt zu erzielen ist.

und dann wuerde ich gerne wissen wer diese private firma ist

Das FASB ist die private Einrichtung, die von der US-Regierung mit der Aufgabe beliehen ist, die Buchführungsregeln der an US-Aktienmärkten gehandelten Unternehmen festzulegen.

wuerde mich nicht wundern, wenn dort indirekt oder direkt JPM,C,ML,GS irgendwie die finger drinnen haben uebr beteiligungsfrimen............


wers glaubt wird seelig,,, das die bilanzregeln schaerfer werden


gruss

[spain98]

El parón inmobiliario se lleva por delante a 700 agenciasLa "moderada" ralentización del ladrillo condiciona a la baja a todo el sector de las franquicias
http://www.wallstreet-online.de/community/thread/876972-579.…

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.052.062 von K1K1 am 15.01.08 13:01:18

Hallo K1,

ich habe die Infos aus Deinem Link so verstanden, dass der Cap auf aktuelem SFR Niveau zwischen 51,48 und 62,92 SFR liegt. Das war bis heute relativ nahe am Börsenkurs.

Gruß Kickaha

[tropezon]

Wir sprachen letzte Woche von der hipoteca inversa, wie nützlich und beruhigend für diejenigen, die im Alter Immobilien besitzen. Hier kommt schon eine nicht zu übersehende Warnung:

ALTERSARMUT

Experten prophezeien düstere Renten-Zukunft

Es ist die zweite Hiobsbotschaft innerhalb weniger Tage: Nach Berechnungen des paritätischen Wohlfahrtsverbands wird die Durchschnittsrente in 14 Jahren auf das Niveau der Grundsicherung gesunken sein. Ein Argument gegen die Riester-Rente?

Berlin – Für einen großen Teil der Bevölkerung sind die Aussichten im Alter wenig rosig. "In 15 bis 20 Jahren werden bis zu 20 Prozent der Bevölkerung arm sein, wenn wir nicht massiv gegensteuern", warnt Ulrich Schneider, Hauptgeschäftsführer des Paritätischen Wohlfahrtsverbandes in der morgigen Sendung des ARD-Wirtschaftsmagazins "Plusminus.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,528565,00.html

Vielleicht lohnt es sich, diese Sendung anzuschauen.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.056.784 von tropezon am 15.01.08 17:39:56

Ich habe im Fernsehprogramm nachgeschaut. Plusminus ist schon Heute Abend, 21 Uhr 50

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.050.995 von spain98 am 15.01.08 11:46:41

Jetzt wird schon gezittert, ob der IBEX die 14000 Punkte hält.

Uups! Dass das so schnell geht:
IBEX: Jan 15: 13.945,20 486,70 (3,37%)

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.056.784 von tropezon am 15.01.08 17:39:56

Wir sprachen letzte Woche von der hipoteca inversa, wie nützlich und beruhigend für diejenigen, die im Alter Immobilien besitzen. Hier kommt schon eine nicht zu übersehende Warnung:

Das Thema Altersarmut ist in Spanien, Frankreich, Deutschland genauso relevant wie in anderen Teilen der EU. Mit zunehmender Lebenserwartung und eklatanter Verschiebung der Alterspyramiden wird der Staat immer weniger in der Lage sein genügend Wohltaten zu verteilen (Rente).

Frag doch mal diejenige Gruppe der Käufer (da sind nicht wenige) die sich in den letzen 3 Jahren eine überteuerte Wohnung gekauft haben.
Welche unter Umständen und je nach Finanzierung und der Möglichkeit von steigenden Zinsen in 40 Jahren noch nicht abbezahlt ist.
Den Gedanken der Altersarmut weiterzuspinnen trotz eigener Immobilie und trotz der theoretischen Möglichkeiten einer hipoteca inversa stelle ich dir frei.

und ich zweifle schon mal an wie auch zuvor, dass der Markt für die hipoteca inversa derzeit nur bedingt funktionieren kann. Sofern sich überhaupt der Anbieter eine realistische Chance in Spanien ausrechnet, das Produkt (Immobilie) im Ereignisfall (Tod des Vertragspartners ) anschliessend vernünftig verwerten zu können durch Verkauf oder Vermietung.

Ein Volltreffer ist die hipoteca inversa wohl für die Bank, wenn der Vertragspartner (Zahlungsempfänger) gleich nach Vertragsschluss verstirbt - sofern die Zahlungen daraus nicht übertragbar sind auf die Witwe/ den Witwer, das weiss ich jetzt nicht.

Die Banken werden froh sein, denke ich, dass Sie bei der anstehende n Durststrecke, die durch den Einbruch der Bau- und Immobilientätigkeit in Spanien verursacht wird, ihre Kreditforderungen aus diesen Bereich so einigermassen glimpflich in den Griff bekommen.

Stell dir mal vor, mit welchen Hypo-Beträgen bzw. auch Zwischenfinanzierungen die spanischen Banken bei notleidenden Bauunternehmen, Projektentwicklern und Immobilienunternehmen derzeit in den jeweiligen Grundbüchern steht.

Schon jetzt kann man wohl ohne rumzuspinnen und nachzuprüfen behaupten, das spanische Banken indirekt die grössten
Immobilieneigentümer sind via Hypo-Kreditverpflichtungen.

Verwerte mal ein dir (Bank) zugefallenes Grundstück/Gebäude/Objekt, wenn es keiner haben will ..... Vom Preis ist noch gar
nicht die Rede

Wozu sollen sich die Banken noch weitere Wohnimmobilien (mehrere 10.000 möglicherweise) ihrer Privatkunden via hipoteca inversa ans Bein binden wollen, die sie in der Zukunft ggf. nicht marktgerecht verwerten können.

Dem Grunde nach müsste ein Run auf dieses neue Produkt ausgelöst werden, auch mit dem Hintergrund, dass die Zahl der schuldenfreien Immobesitzer in Spanien nicht gering ist.

Es bleibt abzuwarten was passiert

[spain98]

Die Realität wird nun auch teilweise von der Regierung akzeptiert:

El Gobierno admite que se destruirán casi 350.000 empleos en la construcción por la crisis inmobiliaria
La pérdida de puestos de trabajo en el sector del ladrillo será absorbida por la industria y el turismo

Die Regierung erkennt an, daß im Bausektor nahezu 350.000 Arbeitsplätze wegfallen werden.
Der Verlust von Arbeitsplätze im Bausektor wird durch die Industrie und den Tourismus absorbiert werden.

http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/01/16/economia/120046…
Dass Industrie und Tourismus das abfedern werden, ist nicht als sicher anzusehen. Letzte Woche hatte ich einen Artikel eingestellt, der das zumindest für den Bereich Tourismus und Industrie aufgrund der letzten Quartalszahlen bezweifelt. Höchstens die Dienstleistungen könnten einige auffangen.

Interessant in dem Artikel ist auch:
Según reconoció ayer el director de la Oficina Económica de Moncloa, David Taguas, se perderán 2,3 puestos de trabajo por cada vivienda que deje de edificarse, aunque eludió cuantificar el impacto global sobre el empleo.

Der vorsitzende der Abteilung Wirtschaft der Regierung erkannte gestern an, daß pro nicht gebaute Wohnung 2,3 Arbeitslätze wegfallen und vermied es, die Auswirkungen auf den globalen Arbeitsmarkt (den gesamten Arbeitsmarkt - nicht nur Bausektor) zu beziffern.

[Dilution_Brigade]

spain, azul,
ja, nur ist es leider so, daß die spanische regierung das alles schon längst weis und bisher nicht zugab und jetzt auch nur teilweise. das macht aber nichts, die regierung wird nix daran ändern, wird jedoch bei vollem ausmaß auch nur sagen, das hätten wir so nicht erwartet. es ist ein klitzekleines aufdecken der verschleirungstaktik.
egal wie, invershypothek, das ist vorausblickend - nur für mich bitte - ein geschäftsfeld der zukunft, welches auch für beide seiten früchte tragen wird. azul, das hat nichts damit zu tun, ob sich ne bank ne immo ans bein binden will oder nicht, es ist ganz einfach ein geschäftsfeld das genutzt wird. ich sehe es einfach so, daß es bei der stellung allen staatlichen sozialen ungerechtheiten in den nexten jahrzehnten für privatpersonen das beste ( eigene ) soziale sicherungssystem sein dürfte, sofern man keinen doppelzentner gold in kleinen stücken im keller hat ( inflation, bargeld wird garantiert weniger wert ) . dabei spielt der faktor x, also der sterbezeitpunkt, die rolle als die große unbekannte. in den meisten fällen gewinnt die bank, menschen sterben, immobilien nicht ( die werden höchsten mal unbrauchbar und abgerissen, das dauert aber ) .
die jetzige situation im spanischen immosektor stellt sich für mich anderst, nicht wie viele das meinen mit crash und so. ich sagte schon immer, die hypothekenreiterei der banken ist eine hausgemachte sache, das wurde auch erst ende dezember zugegeben. jetzt ham die bankenseckel halt ihre satten gewinne größtenteils verzockt, dafür werden sie auch noch von den geldhütern gesponsert, wie schrecklich. und wer hätte gedacht, daß die banken still, leise, heimlich und unheimlich auch mit privaten hypotheken unter der hand zocken, ohne daß der betroffene es weis? so gut wie niemand. wir befinden uns doch in einer schuldenwirtschaft bei der man nur mit neuen schulden gewinne erzielen kann, staatlich wie privatwirtschaftlich. neue steuern höhere steuern bringt für den staat kohle die er vermißwirtschaftet, die private wirtschaft zieht nach mit preissteigerungen, seien sie auch noch so idiotisch begründet und nicht nachvollziehbar.
das fiasko der hypothekenreiterei steht erst am anfang, und wird weiter ausufern. also wird geld aus dem markt beschafft egal wie, auch wenn sich dabei das kräfte- und besitzverhältnisch verschiebt ( geldgeber aus china, arabien etc. ) . diese länder bekommen für einen maroden dollar gute ware, denn in 5 jahren ist der käse gegessen, die reichen geldgeber noch reicher, vor allem an einfluß. das ist zukunftssicherung.

ach ja, die spanischen immos werden nicht arg viel billiger werden oder gar verschleudert, jetzt nicht, in zukunft nicht ( nur meine eigene einschätzung ) . ja, es wird nur weniger gebaut, auch auc diversen gründen. ja, das bringt arbeitslose in spanien, aber das ist sicher kein riesenproblem. die spanische bauwirtschaft wird sich jetzt verstärkt auf renovierung konzentrieren, irgendwo wollen die ja weitermachen .... da werden viele arbeitslose aufgefangen.
azul, der bank ist es zwar nicht egal, ob sie ein objekt billig verkauft oder verschleudert, die objekte welche die bank im griff hat, wird sie nicht verschleudern und wenn es 3 jahre dauert bis das teil weg geht, dann aber mit ( selten ohne ) gewinn.
bisher haben nur wenige spanische banken wenig verluste aus der hypothekenreiterei zugegeben. wird sich aber wohl kurzfristig ändern, welche verluste diese haben, sicherlich nicht in den ( prozentual gesehen ) in solche ausmaßen wie banken in anderen ländern.
trotzdem, alle die unsauber arbeiten, werden mal zurechtgestutzt, meist dann, wenn keiner damit rechnet, da nutzen keine lügen und schönrederei, fakten zählen. die kommen langsam auf den tisch, in 2008 und 2009.
die banken haben ihr haus selbst angezündet, schreien jetzt nach dem staatsanwalt, der soll nun die kleinen verdonnern. ist das nicht sarkastisch?

[Manfred123]

die grossen laufen lassen die Kleinen verdonnern ist allgemeine Praxis. An den grossen Crash glaube ich auch nicht eher an eine lange Sanierung.

[rioja94]

hier nochmal was zur miete:

die stagnierte in 2007 und stieg um 0%


El precio de los alquileres se estanca durante 2007

Los arrendamientos suben al mismo nivel que la inflación con un 4,2% frente al 5,1% de la vivienda nueva. -Chacón celebra que el PSOE haya cambiado la "tendencia negativa" de los gobiernos del PP
EFE - Madrid - 16/01/2008



El alquiler de la vivienda en España se encareció dos décimas en diciembre y ha acabado 2007 con una subida del 4,2%, la misma variación registrada por el Indice General de Precios de Consumo (IPC), según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En términos reales -una vez descontada la inflación-, este avance del 4,2% significaría que los pisos de alquiler han registrado un crecimiento cero en los últimos doce meses. Frente al arrendamiento, la vivienda de nueva construcción se ha encarecido un 5,1% en el mismo periodo, según los cálculos de la Sociedad de Tasación. En este sentido, la ministra del ramo, Carmen Chacón, ha asegurado hoy que el PSOE ha invertido la "tendencia peligrosa" del PP en materia de precios.


El repunte de la inflación, motivado por el encarecimiento del petróleo y los alimentos, ha provocado que la subida de los alquileres haya coincidido con la del IPC al cierre de un ejercicio en el que el alza de los arrendamientos ha ido siempre por encima de la inflación.

De cara a este ejercicio, los expertos están a la espera de la incidencia que las ayudas del Gobierno al alquiler de 210 euros para los jóvenes puedan tener en el sector con eventuales subidas de precios ante la mayor disponibilidad de capital de los inquilinos menores de 30 años.

Por su parte, los materiales para la conservación de la vivienda se han encarecido en mayor medida que los alquileres, con un incremento del 5,6% en el último año, tras subir dos décimas en diciembre.

De este lado, los precios de los servicios para la conservación de la vivienda han subido un 5,5% en 2007, después de un incremento del 0,3% en diciembre.

Las comunidades autónomas en las que más han crecido los alquileres en 2007 han sido Cataluña y Aragón (5,2%), así como Madrid (4,8%), mientras que en el otro extremo se han situado Murcia y la ciudad autónoma de Ceuta (1,5%).


http://www.elpais.com/articulo/economia/precio/alquileres/es…

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.073.876 von rioja94 am 16.01.08 20:36:26

... die stagnierte in 2007 und stieg um 0% ...

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.063.934 von Azul Real am 16.01.08 10:19:18

Die Bevölkerungsstruktur in Europa ist in allen Staaten nahezu identisch. Ca. 2020 werden die dann 60 jährigen ca. 60% der Gesamtbevölkerung stellen!!! Was das für die Renten bedeutet sollte dann wohl jedem klar sein.

Das bedeutet, dass es ALLE! europäischen Staaten erwischen wird.

Das einzige Land, bei dem es etwas weniger heftig ausfallen könnte ist Portugal. Die haben kaum soziale Sicherungssysteme, die sind schon arm.

Viele Grüße

Kickaha

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.080.737 von kickaha am 17.01.08 13:19:41

das stimmt, es wird einfach für die vielen Immobilien ,die Leute vermieten bzw. verkaufen wollen, um Ihre Altersversorgung zu ergänzen, keine Käufer, Mieter geben. Die bevölkerung insgesamt wird schrumpfen.

[spain98]

Na wenn schon die Immobilienpreise schon nicht steigen:

La inflación subirá hasta el 4,5% antes de las elecciones del 9-M
Die Inflation wird noch vor den Wahlen am 9. März bis auf 4,5% steigen.

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/17/32_inflacion_subir…

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.085.291 von spain98 am 17.01.08 18:13:39

jo, die ersten öffentlichen halbwahrheiten die da kommen, im grundsatz siehts vieeeel schlimmer aus, aber das werden wir dann im ersten quartal 2009 erfahren, da landen wir dann bei echten 6 bis fast 8 % - nur meine meinung. dann rappelts in der zinskiste ganz heftig.

[lapamita]

hi,

hier war auch schon die rede von der UBS und CITI hochzinsanleihen. die jetzt neuemittiert wurden , hat da einer mal die wertpappierkennummer????

waere sehr nett

gruss

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.086.092 von Dilution_Brigade am 17.01.08 19:13:02

Also ohne jetzt in eine Grundsatzdiskussion über die zukünftige Inflation auslösen zu wollen: Selbst eine Inflation in Spanien von derzeitig 4,3% wäre gerade für Spanien bedenklich.
Vieles ist direkt an den IPC Preisindex gekoppelt, wie Mieten von Wohneinheiten und Lokalen, teilweise die Löhne und indirekt auch die Hypos.

[spain98]

Der spanische Hypothekenverband hat eine Studie zur Entwicklung des Marktes in 2007-2008 veröffentlicht. Für 2008 wird ein Wachstum des Hypothekensaldos um xx% geschätzt. Zum Vergleich:
2006 172.000 Mio € bzw. 23,27% Zuwachs
2007 137.000 Mio € bzw. 15% Zuwachs
2008 geschätzte 6-9% Zuwachs
http://www.ahe.es/bocms/images/bfilecontent/2008/01/17/2237.…

Hier mal die historische Entwicklung des Anstiegs des Hypothekensaldos von 1993 bis 2007 in Spanien:

[spain98]

Más de la mitad de las familias hipotecadas desde 2005 puede tener problemas en 2008, según Asifin
Nach Asifin (Verband der Finanzvermittler) könnte in 2008 mehr als die Hälfte der Familien mit Hypotheken seit 2005 probleme bekommen.
Más de la mitad de las familias españolas que contrataron su hipoteca entre 2005 y 2007 pueden tener dificultades este año para afrontar el pago de todas sus deudas, e incluso "podrían llegar a un proceso de embargo judicial de su vivienda", advirtió la Asociación de Intermediarios de Financiación (Asifin). Esta asociación ha realizado un estudio para analizar la situación financiera que atraviesan las familias españolas que deben hacer frente a una hipoteca y a varios préstamos personales.

El director general de Asifin, Massimo Scavarda, explicó en un comunicado que "las continuadas subidas del euribor, que encarecen la cuota mensual de la hipoteca, y el importante nivel de deuda a corto plazo adquirido por estas familias (a través de préstamos rápidos, tarjetas de crédito y préstamos personales) son los factores que influyen en el creciente agobio económico que sufren las familias hipotecadas".

Ante esta situación, Scavarda aseguró que "existen soluciones eficaces para que estas familias no pierdan su vivienda, y pasan por la revisión urgente del endeudamiento para sanear sus cuentas y ajustarse al contexto económico actual". La Asociación de Intermediarios de Financiación representa a las empresas y profesionales que operan en este sector ante la sociedad, los poderes públicos, las instituciones legislativas y de supervisión y el mercado financiero, así como en las relaciones laborales.
http://www.elconfidencial.com/cache/2008/01/17/46_mitad_fami…

[Dilution_Brigade]

hola, kennt jemand schon horrormeldungen über verluste von spanischen banken?

[spain98]

EN NOVIEMBRE SE ELEVÓ HASTA EL 0,838
La tasa de morosidad sube por quinto mes consecutivo y se sitúa en el nivel más alto de 2007Aumentó 16 centésimas respecto a la tasa registrada en octubre, cuando se situó en el 0,822%
Los bancos son las entidades con menor morosidad en su cartera de préstamos
http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/01/18/economia/120066…
Prozentsatz der unbedienten Kredite ist von Oktober zu November von 0,822 auf 0,838% gestiegen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.104.059 von Dilution_Brigade am 19.01.08 12:16:02

Hola Brigadier, que tal?

Bei unserem herrlichen Wetter, kann es nur gut gehen.

kennt jemand schon horrormeldungen über verluste von spanischen banken?

Bisher kam noch keine Hiobsbotschaft aus dieser Richtung Bin auch erstaunt. Aber wir können es abwarten und mach Dir keine Gedanken, sobald diesbezüglich nur ein Hauch an Verdacht aufkommen wird, stellt unser „ Schwarzseher“ die Kassandra-Rufe mit Freude schnellstens Hier herein, nur mit dem Unterschied, dass sie bei Kassandra meistens eingetreten sind.

Dabei gibt es ausreichend positives und erfreuliches zu berichten, z.B. dass die Immobilienpreisen in 2007 um 4,8 % gestiegen sind, aller Unkenrufen zum Trotz.

Los precios de la vivienda subieron un 4,8% en 2007, seis décimas por encima del IPC

http://www.elmundo.es/elmundo/2008/01/18/suvivienda/12006487…

oder, mit viel mehr Details, direkt beim Ministerium :

http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view…

z.B. sind die neuen Immobilien um 5,7 % gestiegen, während die „ gebrauchten“ nur um 4.2 % gestiegen sind. Der Durchschnittsquadratmeterpreis für die „ freien“ Immobilien liegt bei 2.085, 5 € und für Sozialwohnungen bei 1.071,10 €., 5,5 % höher als vor einem Jahr.
Die Grundstückspreise sind in den letzten 12 Monaten der Studie nur noch um 4,1 % gestiegen, was sehr positiv zu werten ist, nach den mehreren 100 % der letzten 10 Jahren.

Alles in Allem, Bestätigung der erwarteten Zahlen.

Grüße

Tropezon

[Dilution_Brigade]

buenas tropezon, gracias mui bien ...
dachte schon, du bist verschollen oder schwer krank oder so ....

hatte unter der hand gehört, daß santander und bbva wohl in der subleimkrise mitmischten .... keine ahnung obs stimmt. wenn die bilanzen der spanischen banken antrudeln wird man mehr wissen.

un saludos

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.109.146 von tropezon am 20.01.08 17:34:16

España Total Preis / m² alt & neu

O1-2007 2024,2
Q2-2007 2054,5
Q3-2007 2061,2
Q4-2007 2085,5

Zunahme von 3,03% Q1-Q4

http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/APLI/APLI.XLS

Basis der Preisstatistiken des Wohnungsministeriums sind Bankwertgutachten.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.111.487 von spain98 am 21.01.08 07:22:33

Zunahme von 3,03% Q1-Q4

Und was willst Du damit andeuten? Das die Immobilienpreise in 2007 sich nicht um 4,8 % erhöht haben, wie das Ministerium schreibt ???

Basis der Preisstatistiken des Wohnungsministeriums sind Bankwertgutachten.

Oder, in Anbetracht der eingetretenen vorsichtigeren ( staatlich verordnet ) Schätzungen der Wertgutachter, die Erhöhung noch größer sein könnte ???

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.115.248 von tropezon am 21.01.08 12:56:54

Habe einfach nur mal Tatsachen reingestellt.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.117.795 von spain98 am 21.01.08 15:37:52

Habe einfach nur mal Tatsachen reingestellt.

Was für Tatsachen ??? ...................... und zu welchem Zweck ???

Oder hast Du Dich einfach mal wieder verzettelt in Deinem " Negativdenken" und weißt nicht wie Du jetzt heraus kommen kannst ???

[Dilution_Brigade]

huch, tropezon, spain hat doch die quelle seiner tatsachen angegeben. da brauchst spain net anzweifeln, eher schon die leute, die dafür verantwortlich sind. alles andere ist spekulatius - die hab ich diesjahr leider nicht gegessen.

trotzdem fakt ist, preise sind gestiegen in 2007, so gesehen, einzeln und im durchschnitt.

und die börsen haben weltweit dünnschiss!

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.118.982 von Dilution_Brigade am 21.01.08 17:09:52

Hallo Brigadier,

da brauchst spain net anzweifeln, eher schon die leute .....

Mein lieber Brigadier, Du bist in seine Falle getappt und genau das bezweckt er mit seiner Aussage..... und darauf wollte ich eine ( seine ) Antwort.
Er schreibt lapidar so hin: „ Zunahme von 3,03% Q1-Q4 „ auf meine Aussage, dass die Immobilienpreise um 4,8 % im Jahr 2007 gestiegen sind.

Jeder guckt auf die 3,03 % aber keiner auf Q1 – Q4. Denn, die Immobilienpreise sind zwar um 3,03 % gestiegen... aber nicht im Jahr, sondern von ende Q1 bis ende Q 4 .... und das sind 9 Monaten ( 3 Quartale ) .. KEINE 12 Monaten.

Du siehst daran, wie viel seine Aussagen wert sind, wenn er nur damit die Leute irreführen will. Das finde ich erbärmlich.

Was soll denn eine Angabe über 9 Monaten, wenn uns die Jahresrate interessiert.

Deswegen habe ich ihn auch gefragt, ob er sich verzettelt hat. Ich bot ihm damit noch schnell die Möglichkeit ( um friedlich zu bleiben ) sein Irrtum einzusehen ( falls er es unabsichtlich gemacht hat ) und einfach zu schreiben

„..... tut mir Leid, habe mich verguckt ... oder verrechnet.“

Wäre doch die eleganteste Lösung gewesen.

Grüße,

Tropezon, der nicht reingefallen ist.

[Dilution_Brigade]

oh, konnte nichts finden daß es " ende Q 1 " ist, der link ist eine excel datei und excel hab ich net installiert, habe überhaupt nix von der schwachsinnigen mikrodoof programmen installiert. deshalb kann ich nicht nachprüfen.
so, nun habt ihr beiden euch wieder.

[spain98]

Also ich habe in meine Aussage nit hereininterpretiert, daß ich von einem Jahr spreche.
Hab nur mit Quellennachweis wiedergegeben:
España Total Preis / m² alt & neu

O1-2007 2024,2
Q2-2007 2054,5
Q3-2007 2061,2
Q4-2007 2085,5

Zunahme von 3,03% Q1-Q4

Ist da was Falsches dran?

[Dilution_Brigade]

sehr ruhig geworden hier .....
die italienischen banken melden vorab die ersten kümmerlichen minusgeschäfte ... wann kommen die spanischen banken ? - mit ihren meist weit überzogenen wertgutachten, daß müßte dann ja heftigst knallen. macht nix, jede zwangsversteigerung kann abgewendet werden, wenn man eine versicherung dagegen hat, was wiederum die banken anbieten. eine weitere zusätzliche einnahmequelle die voll im kommen ist.
wenn die amis mit anderen ländern noch mehr geld in den markt pumpen und gemeinsam die zinsen senken, dann krachts dieses jahr noch viel schlimmer, die inflation steigt eh weiter .... ein kampf den die börsen, banken und regierungen verlieren. nur meine meinung.

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.119.744 von tropezon am 21.01.08 18:03:01

"Du siehst daran, wie viel seine Aussagen wert sind, wenn er nur damit die Leute irreführen will. Das finde ich erbärmlich."

und ich finde deinen ton erbärmlich, aber daran wird sich ja leider auch nichts mehr ändern.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.130.041 von naked am 22.01.08 14:42:25

Naked,

Noch nie etwas beigetragen, aber.........laufend kritisieren. Spricht Bänder und zum

Dieses Forum lebt von Informationen und nicht von unvollständigen oder irreführenden Aussagen, falls Du es vergessen oder noch nicht verstanden hast.

Selig sind die, die glauben ohne zu sehen ( verstehen)

Tropezon, der es eher mit dem Apostel Thomas inne hat.

PS

Brigadier,

sehr ruhig geworden hier ..

wahrscheinlich lecken sich einige ihre ( Börsen )- Wunden....

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.130.041 von naked am 22.01.08 14:42:25

Naked,

noch nie etwas konkretes beigetragen, aber........... laufend am kritisieren. Spricht Bänder. und

Dieses Forum lebt von Informationen und nicht von unvollständigen oder irreführenden Aussagen, falls Du es noch nicht mitbekommen oder verstanden hast.

Selig sind die, die glauben ohne zu sehen ( oder verstehen )

Tropezon, der es eher mit dem Apostel Thomas inne hat.

PS

Brigadier,

sehr ruhig geworden hier .....

wahrscheinlich sind die meisten am rotieren oder beim Wunden lecken

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.128.494 von Dilution_Brigade am 22.01.08 12:37:10

die Spanier behalten Nerven, sowohl die Banken als auch die Regierung verhindern Zwangsversteigerungen, natürlich ist das preisniveau zu hoch, aber über die inflation regelt es sich.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.128.494 von Dilution_Brigade am 22.01.08 12:37:10

In Spanien müsste es sowieso einmal richtig krachen. Nicht nur im Immobiliensektor.

Das gesamte föderale Staatssystem, das Steuersystem mit seinen regionalen Unterschieden, die Bürokratie und ..... müssten dringend in Angriff genommen werden.

Hört sich vielleicht derbe an, aber wenn die Spanier es nicht endlich mal hinbekommen, sich richtig zu organisieren, dann werden die es in der Zukunft schwer haben. Die merken es erst, wenn es richtig kracht. Hoffen wir, daß sie sich dann endlich mal besinnen.

Die goldenen Zeiten der EU-Fördertöpfe sind vorbei, eine autonome Region kann sich nicht nur aufgrund der Stempel- und Grunderwerbsteuer finanzieren.

Na ja. Ich bekomme jetzt wahrscheinlich mal wieder einen auf den Deckel und werde als Schwarzmaler und als was weiss ich denn noch bezeichnet. Ist aber meine Meinung. Und ich meine es wirklich gut mit Spanien.

[spain98]

Euribor ist auf 4,305 abgesackt. Bei einem Leitzins von 4% eigentlich inzwischen ein gesundes Differenzial.

Gut für alle, die schon Hypos haben und auch ihren Arbeitsplatz behalten. 4,3 + Marge von 0,5 wären 4,8 Zinsen und das bei einer Inflation von 4,3 und bald 4,5.

Für den, der jetzt eine Immo kaufen will, wird es nicht so viel bringen. Der Kredithahn tröpfelt nur noch.

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.131.847 von tropezon am 22.01.08 16:42:48

"noch nie etwas konkretes beigetragen, aber........... "

markierst du deine lügen immer fett ?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.132.635 von spain98 am 22.01.08 17:28:53

in Spanien müsste es sowieso einmal richtig krachen. Nicht nur im Immobiliensektor.


..... die Bürokratie und ..... müssten dringend in Angriff genommen werden.

Kennst Du wirklich die deutsche Bürokratie, oder die französische? Nein, denn sonst würdest Du die spanische als Menschenfreundlich bezeichnen. Viele Länder könnten sich an ihr ein Beispiel nehmen, wie man ( mit freundlichen ) Menschen hilfsbereit umgeht.

Und ich meine es wirklich gut mit Spanien.

Das freut mich, aber dann solltest Du zuerst mal versuchen die Spanier und ihre Mentalität richtig zu verstehen bevor Du ihre Organisation kritisierst und belehren willst. Ich gebe zu, dass es nicht leicht ist für Deutsche , aber, wenn man sie einmal begriffen und akzeptiert hat, was im Prinzip Voraussetzung ist in einem Gastland, lebt es sich leicht und locker.
Bekommst Du nichts mit, was in Deutschland zurzeit abläuft ? und was die deutsche Politik von den Ausländer / Immigranten alles abverlangt ??

Tropezon, sehr zufrieden mit seinem Gastland

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.134.193 von tropezon am 22.01.08 19:16:21

Gastland.
Also kulturell befinde ich mich in einem Gastland und respektiere die hiesiegen Gepflogenheiten. Da stimme ich Dir zu.

Wirtschaftlich bin ich in Europa. Und da ist es mir völlig egal, ob ich in D, ES oder IT bin. Da muss man sich nicht zwingend anpassen. Stimmen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht oder nicht mehr, geht man dort hin in der EU, wo sie stimmen.

Meine Einstellung. Du must und wirst sie wahrscheinlich nicht teilen. Halte dein Gastlandg Argument in diesem wirtschaftlichen Bezug absolut fehl am Platz.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.135.556 von spain98 am 22.01.08 20:49:30

Stimmen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht oder nicht mehr, geht man dort hin in der EU, wo sie stimmen.
Du must und wirst sie wahrscheinlich nicht teilen.

Du wirst dich wundern............. diese Einstellung, auch wenn sie nicht meine ist, verstehe ich voll und ganz. Deswegen rate oder empfehle ich jedem, der an seinem neuen Wohnort nicht zufrieden ist, in seine Heimat zurück zu kehren oder sich doch ein anderes Land aus zu suchen.

Aber auf keinen Fall, in seinem neuen Gastland, der Oberlehrer, Besserwisser, Unfehlbaren, etc.... heraus zu hängen.

Akzeptanz, Integration, Lernbereitschaft, Verständnis für das aufnehmende Land wären eher angebracht, wenn man dort länger verweilen und das Leben genießen möchte. Und etwas Demut würde auch nicht schaden.

Halte dein Gastlandg Argument in diesem wirtschaftlichen Bezug absolut fehl am Platz.

Du vergisst das allerwichtigste im Leben : Wirtschaftlichkeit als oberstes Ziel gilt nur für Menschen, die sich im kulturellen Notstand befinden und aus eigenem Unvermögen, das Haben über das Sein stellen. Zu denen gehöre ich Gott sei Dank nicht. Manch pekuniärer „ armer“ Mensch hat mir persönlich wesentlich mehr Bereicherung gebracht als jeder „ Neureichen“ und auch mehr Respekt und Bewunderung abverlangt.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.137.741 von tropezon am 23.01.08 00:36:34

Und etwas Demut würde auch nicht schaden.
In welchen Sphären schwebst Du denn?
Da war doch wieder mal ein Fläschchen Wein zuviel im Spiel.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.115.248 von tropezon am 21.01.08 12:56:54

Und was willst Du damit andeuten? Das die Immobilienpreise in 2007 sich nicht um 4,8 % erhöht haben, wie das Ministerium schreibt ???

Schau Dir das hier mal an:

Los economistas no se creen que el precio de la vivienda haya subido en 2007
Ökonomen glauben nicht daran, daß die Wohnungspreise in 2007 gestiegen sind

Los economistas no se creen que el precio de la vivienda haya subido en 2007. “Un despropósito”, “una vergüenza”, “una trampa”, “algo impropio de un país desarrollado”. Con estas gruesas palabras califica el economista Gonzalo Bernardos las estadísticas del Ministerio de Vivienda, según las cuales los precios de la vivienda libre subieron en 2007 un 4,8%. Su voz se viene a sumar a las críticas que señalan las deficiencias de las estadísticas de vivienda en este país. ¿Por qué generan tantas dudas?

Eine haltlose Aussage, eine Peinlichkeit, eine Falle, etwas für ein entwickeltes Land Ungeeignetes. Mit diesen groben Worten qualifiziert der Okonom Gonzalo Bernados die Statistiken des Wohnungsministeriums, nach denen die Preise für Wohnungen in 2007 um 4,8% gestiegen sein sollen. Er zählt die Defizienzen der Wonunhsstatistiken in diesem Land auf und fragt warum die Statistiken so viele Zweifel generieren.

Los datos que presentó el Gobierno el pasado viernes 18 de enero “coinciden con el objetivo que el Gobierno se marcó al inicio de la legislatura, que era la moderación de los precios y del sector para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda sin perjudicar el crecimiento de la economía”, en palabras del director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Casualmente, fueron las últimas estadísticas antes de las elecciones. Las próximas se publicarán en abril.
Es sind die letzten Statistiken vor den Wahlen im März und die Daten stimmen mit dem Ziel der Regierung überein, den Preisanstieg in Richtung Inflation zu senken.

Pese al feliz dato, lo cierto es que en 18 provincias las subidas fueron inferiores al IPC, lo que en términos reales supone descensos. Además, comparados trimestralmente, los precios de vivienda libre bajaron en el cuarto trimestre en diez provincias más Cantabria respecto al trimestre anterior. Peores cifras registra la vivienda usada, la que tiene más de dos años, que se abarataron en 22 provincias. Aun así, las estadísticas siguen generando dudas.
Trotz des glücklichen Ergebnisses ist es eine Tatsache, daß der Preisanstieg unter der Inflation lag, was real einen Preisnachlass bedeutet. In 10 Provinzen fielen die Preise im Vergleich zum Vorquartal. Preise von Gebrauchtwohnungen sind in 22 Provinzen gefallen. Aber dennoch generieren die Statistiken Zweifel.

Especialmente llamativo es que el último trimestre de 2007, marcado por las turbulencias financieras internacionales, el precio de la vivienda se encareció un 1,2%, nueve décimas más que el 0,3% del trimestre anterior. Hay expertos que lo achacan a que los datos de vivienda nueva se corresponden a contratos firmados hace 18 meses, con lo que no suelen reflejar las circunstancias actuales del mercado.

Insbesondere fällt im 4. Quartal 2007, daß durch die Finanzkrise gekennzeichnet ist, auf, das der Wohnungspreis um 1,2% gestiegen ist, 0,9 Prozentpunkte mehr als im 3. Quartal (0,3%). Es gibt Experten, die das Ergebnis deshalb so ausfällt, weil die Daten sich auf Verträge beziehen, die vor 18 Monaten gezeichnet wurden und deshalb nicht die aktuellen Umstände wiedergeben.

“La vivienda está bajando ¿Cuándo lo reflejará la estadística oficial?”
Die Wohnungspreise sind am Fallen. Wann wird das die offizielle Statistik ausweisen?

“A dos meses de las elecciones, las estadísticas del Ministerio parece que indican que el gobierno ha cumplido su misión: el precio de la vivienda (4,8%) crece sólo un poco más que la tasa de inflación (4,2%). Además, como guinda, el alquiler crece exactamente al mismo nivel que el IPC. Estos resultados son: ¿Un gran éxito o una gran trampa?”, se pregunta Bernardos en La Plaza.

“La estadística está basada en tasaciones y generalmente éstas son superiores al precio de mercado de las residencias. Entonces, ¿de dónde salen estos números? Lo siento, pero no se me ocurre ninguna explicación minimamente coherente. Por otra parte, el número de transacciones en el primer semestre de 2007 sólo bajó un 3,9% con respecto al mismo período del año anterior. Entonces, ¿por qué han cerrado durante el último ejercicio 40.000 agencias inmobiliarias? ¿Será por aburrimiento?”, prosigue.

Den La Plaza: ie Statistiken basieren auf Wertgutachten und diese liegen generell höher als der Marktpreis der Wohnimmobilien. Und woher kommen diese Zahlen? Eine koherente Erklärung kann er nicht finden. Auf der anderen Seite sank nach der Satistik die Zahl der Transaktionen im ersten Halbjahr nur um 3,9% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Und warum haben dann im letzten Jahr 40.000 Immobilienagenturen geschlossen? Wohl aus langer Weile?

“Desde mi perspectiva, y según los datos parciales de que dispongo, la vivienda (tanto la nueva como la antigua) está bajando de forma significativa. En algunas poblaciones, hay promotores que están ofreciendo descuentos de más del 10%. ¿Cuándo lo reflejará la estadística oficial?. Después de las elecciones o nunca. O quizás ya no habrá estadística”, finaliza.

Aus meiner Perspektive und den teilweisen Daten, die mir vorliegen, sind die Preise bei Neu- und Gebrauchtwohnungen deutlich am fallen. In einigen Orten werden von Bauträgern Preisnachlässe bis zu 10% gewährt. Wann wird das die offizielle Statistik wiederspiegeln? Nach den Wahlen oder Nie. Oder vielleicht wird es keine Statistiken mehr geben.

Otros expertos del sector consultados consideran que “a las estadísticas del Ministerio les queda mucho que pulir. Para empezar, no se pueden homogeneizar datos. Por ejemplo, el mercado de viviendas de segunda mano es muy opaco porque está mayoritariamente en manos de particulares. Además, dar datos de suelo es hacer un ejercicio de ciencia ficción”.

Para el también economista y arquitecto Ricardo Vergés, el principal problema de las estadísticas del Ministerio de Vivienda reside en que “la valoración está sobreestimada porque procede de las tasaciones y no contempla el riesgo económico”. En cualquier caso, Vergés insiste en que “es insensato sostener que los precios de la vivienda nueva no bajarán nunca”.
Das prinzipielle Problem der Statistiken des Ministeriums liegt darin, dass es eine Überbewertung gibt, weil sie auf Gutachten beruhen, die nicht ein wirtschaftliches Risiko berücksichtigen.

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/23/97_ciudadanos_cree…

Ich denke, an den obigen Ausführungen ist eine Menge dran. Hatte ja bereits vor einiger Zeit darauf hingewiesen, daß die Statistiken auf Gutachten basieren und möglicherweise nicht die Wirklichkeit wiedergeben.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.138.050 von spain98 am 23.01.08 07:45:51

Spain,

Schau Dir das hier mal an:

Du glaubst aber wirklich auch alles was die „ Experten“ schreiben, Hauptsache es geht in Deine Richtung.

Im Februar 2006 sagte der gleiche „ Experte“:

Los pisos bajarán hasta un 20% según un estudio del catedrático de Teoría Económica de la UB, Gonzalo Bernardos,

http://www.lainmobiliaria.org/noticia303.html

Und was ist passiert? Die Preisen sind 2006 um ca. 10 % gestiegen und 2007 auch noch um knapp 5 %. Das heißt im Klartext, anstatt Baisse von 20 % erst mal Hausse von 15 %.

Der Mann ist ein Theoretiker (Membres del Departament de Teoria Econòmica ) und macht in erster Linie Werbung für sein Buch: «¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario?»

Und wie falsch er liegen kann, zeigt auch folgende Empfehlung in seinem Buch:

Er beschreibt Deutschland als interessantes Investitionsland für Immobilien, dank seiner dreifachen Nachfrage: Lokale, Touristische und Migration bedingte. War der schon mal in Deutschland????

--Portugal y Alemania. Son países bien asentados en la zona euro --esto reduce mucho el riesgo de depreciación de los bienes--, con precios aún bajos para el inversor español. La clave es invertir en localidades de estos países que tengan lo que se denomina triple demanda: local, vacacional y emigratoria.
Alemania es otro mercado, pero también muy interesante. Por ejemplo, cualquier pueblo de Baviera de 10.000 a 25.000 habitantes puede ser una buena opción, porque a los alemanes les gusta vivir en este tipo de zona alejadas de las grandes ciudades, y tomar un transporte público para trasladarse. Son municipios también turísticos, con zonas industriales cercanas y que pueden acoger población rural emigrante

Und wie viel Ahnung der Praxis ( nicht der Theorie) er hat, dokumentiert er in folgendem Artikel, auch Februar 2006:

¿El precio del suelo determina el precio de la vivienda? La respuesta es clara: NO.

http://www.laplaza.info/blogs/gbernardos/2006/06/09/el-preci…

Mehr Blindheit ist nicht mehr zu ertragen.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.137.965 von spain98 am 23.01.08 06:45:52

Spain,

Da war doch wieder mal ein Fläschchen Wein zuviel im Spiel.

Fängst Du wieder an mit dem Spiel unter der Gürtellinie ???

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.141.591 von tropezon am 23.01.08 13:13:42

Im Februar 2006 sagte der gleiche „ Experte“:

Los pisos bajarán hasta un 20% según un estudio del catedrático de Teoría Económica de la UB, Gonzalo Bernardos,

http://www.lainmobiliaria.org/noticia303.html

"Los pisos de segunda mano pueden bajar en el 2007.Enviado el viernes, 10 de febrero de 2006 por pipiolo

Dicen que la causa es el aumento del tipo de interés y el exceso de demanda.

Los pisos bajarán hasta un 20% según un estudio del catedrático de Teoría Económica de la UB, Gonzalo Bernardos, e n el cual pronostica un descenso del 20% por la subida de los tipos de interés que provocará un aumento de las cuotas de las hipotecas y también por el exceso de oferta de los promotores."

Der sagt, daß die Preise in 2007 um bis zu 20% zurückgehen können.
Das ganze hat er bereits im Februar 2006 gesagt. Also mit viel Vorlaufzeit.
So falsch liegt der evtl. gar nicht. Vielleicht nur etwas Zeitverzögert, in 2008.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.131.847 von tropezon am 22.01.08 16:42:48

wahrscheinlich sind die meisten am rotieren oder beim Wunden lecken


moin,

kleiner hinweis
an der börse kann man in beide richtungen gut verdienen ...
und gerade jetzt wo die volalität extrem hoch ist ...

das geht mit immobilien leider nicht, da langfristinvestment und only long - sprich ziel steigende bewertungen bzw. und/oder höhere mieten -sofern man nicht selbstnutzer ist

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.132.009 von Manfred123 am 22.01.08 16:54:27

sowohl die Banken als auch die Regierung verhindern Zwangsversteigerungen,

das heisst, wenn ich meine hypothek nicht mehr bedienen kann bezahlt der gläubiger oder wenn ich keine miete mehr bezahlen kann, darf ich trotzdem umsonst wohnen bleiben

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.141.965 von spain98 am 23.01.08 13:43:57

Azul,

an der börse kann man in beide richtungen gut verdienen ...
und gerade jetzt wo die volalität extrem hoch ist ...

Danke für den Hinweis, wäre von alleine nicht drauf gekommen. Und ich weiß auch, dass die Börsenspekulanten IMMER richtig liegen und wissen schon IMMER vorher wann und wo ein Markt dreht. Deshalb gibt es so viele REICHE unter ihnen.

das heisst, wenn ich meine hypothek nicht mehr bedienen kann bezahlt der gläubiger

Hast Du schon mal von den Absicherungen gehört, die die Banken anbieten ???

Spain,

Das ganze hat er bereits im Februar 2006 gesagt. Also mit viel Vorlaufzeit.
So falsch liegt der evtl. gar nicht. Vielleicht nur etwas Zeitverzögert, in 2008.

Mag ja sein, nur seit seiner Voraussage sind erst mal 15 % dazu gekommen. Wenn jetzt der Immobilienmarkt um 20 % fiele, sind es nur noch 5 % Baisse, Basis seinem Aussage Datum.

Nur, am 24 Dezember reduziert er für 2008 auf 8 %, keine 20 % mehr. Was meinst Du dazu ?? Alles sehr aus dem Trüben gefischt, der Herr „ Experte“.


http://www.lavanguardia.es/lv24h/20071224/53420612794.html

Un experto inmobiliario vaticina que el precio de los pisos se reducirá un 8% durante 2008

24/12/2007 Actualizada a las 13:44h

Barcelona. (EFE).- El profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos estima que el precio de la vivienda bajará alrededor de un 8% durante el próximo año, lastrado por la reducción de la demanda y la restricción de las condiciones de crédito para vivienda de las entidades financieras.

[Dilution_Brigade]

die regierung verhindert absolut keine zwangsversteigerung, wie soll sie denn auch ? die sind doch hintervotzig und lügen und regieren können die schon mal garnicht. meine meinung.
auch banken werden nur in den seltensten fällen eine zwangsversteigerung verhindern, das nur auch mit beziehungen und schmiergeld, aber dann könnte der schmierende auch seine raten bezahlen, also wird versteigert. denen ist ihre jacke näher als dem schuldner seine unterhose. meine meinung.
da gibts nur eines, man vereinbart schriftlich, daß die bank die hypothek nicht weiterverkauft - wie das ja die letzten 5 jahre hauptsächlich geschah, denn sonst steht plötzlich einen riesenratte vor deiner tür und trägt die zwangsversteigerung ins grundbuch ein. die interessieren sich nur für gewinn, sonst nix, auch wenn du dabei kaputt gehst. - meine meinung.
schwer für banken und solche wird es, wenn du dich mit einer versicherung absicherst. aber dann muß man hoffen, daß der versicherer in dieser sparte nicht pleite geht oder seine interessen an die ratten verkauft. die kündigen dir dann alles, wenn auch nur 1 euro nicht bezahlt ist. - es gibt solche bzw. ähnliche fälle. nur meine meinung.

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.142.121 von Azul Real am 23.01.08 13:56:25

azul, stimmt, aber dann ist man auf realtimepreise angewiesen und du mußt jede sekunde verfolgen. für mich wäre das absolut nix mehr. habe das mal 2001 und 2002 durchgezogen, zu nervenaufreibend wenns um eigene kohle geht. hatte tatsächlich geschafft, 22 tage täglich 600 bzw 300 euro abzuzocken und das war zufall und glück.

und ich meine, man kann die börse nicht mit immobilien vergleichen, wenigstens auf privater basis.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.142.704 von tropezon am 23.01.08 14:34:32

Obwohl es keinen Sinn zu machen scheint. Ich antworte noch einmal.

Der hat gesagt, daß Immopreise bis zu 20% fallen. Er hat nicht gesagt, daß sie durchschnittlich um 20% fallen.


Mag ja sein, nur seit seiner Voraussage sind erst mal 15 % dazu gekommen. Wenn jetzt der Immobilienmarkt um 20 % fiele, sind es nur noch 5 % Baisse, Basis seinem Aussage Datum.

Und wo holst Du die Preissteigerung von 15% in 2007 her??? Auf 2006 kannst Du dich ja nicht beziehen. Denn er hatte ja eine Prognose für 2007 abgegeben.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.143.806 von spain98 am 23.01.08 15:44:43

Du kannst Dir noch so viel Mühe geben, Fakt bleibt: er hat Anfang Februar 2006 seine Aussage gemacht.................und, wenn ich richtig rechnen kann ......... sind es knapp 2 Jahre. Und in dieser Zeit:
2006 + 10 %
2007 + 4.8 %
schon vergessen???

Also hast Du recht, macht kein Sinn, wenn man ABSICHTLICH ein ganzes Jahr einfach vergisst und so dumm fragt:
Und wo holst Du die Preissteigerung von 15%

Brigadier,

da gibts nur eines, man vereinbart schriftlich, daß die bank die hypothek nicht weiterverkauft

Das tun spanische Banken nicht. Sie haben nämlich eine hochprozentige Garantie: der Immobilienkäufer haftet mit seinem ganzen Vermögen ( nicht wie in USA, nur mit dem gekauften Haus). Die spanischen Banken bietet ihren Kreditnehmer eine Palette von Versicherungen, gegen einen geringen Aufpreis, die sie gegen Arbeitslosigkeit, Krankheiten, Zahlungsunfähigkeiten, etc ...absichert. Zusätzlich können fast alle Kreditnehmer bis zu 2 Raten jährlich ausfallen lassen ( sie werden dann hinten dran gehenkt ) und das können sie bis 12 Monatsraten wiederholen. Es gibt auch Banken, die ihren Kunden von 2 bis 5 Jahren, sogar die Tilgung aussetzen.
Also Instrumenten gibt es genug.
Außerdem gibt es mittlerweile die Privatinsolvenz in Spanien und alle Präzedenz Fällen haben bisher gezeigt, dass die Vereinbarungen so aussahen: die Hyporaten werden VOLL weiter bezahlt und die Konsumkredite bis zu 70 % storniert.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.144.408 von tropezon am 23.01.08 16:19:15

Brigadier,

da gibts nur eines, man vereinbart schriftlich, daß die bank die hypothek nicht weiterverkauft

Das tun spanische Banken nicht. Sie haben nämlich eine hochprozentige Garantie: der Immobilienkäufer haftet mit seinem ganzen Vermögen ( nicht wie in USA, nur mit dem gekauften Haus).

Das ist ja mal wieder ganz falsch:
Beispiel:
Economía/Finanzas.- La CAM lanza una segunda titulización hipotecaria residencial de 2006 por 1.750 millones
http://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/10…

Oder gib doch mal folgendes in google ein: titulizacion hipoteca 2007

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.144.837 von spain98 am 23.01.08 16:40:04

Spain,

Oder gib doch mal folgendes in google ein: titulizacion hipoteca 2007

Ich gebe ehrlich zu, dass ich nicht wusste , dass es so was gibt in Spanien. Es bestätigt sich wieder mal der Spruch:

Durch Austausch von Informationen ( was man auch mit einem anderen Ton machen kann ) kann man nur schlauer werden.

Ich werde mich mal genauer informieren über dieses System, denn bei erster schnellen Lektüre schein es so, dass es um Fonds geht, die an Investoren versteigert werden und mehr um Aktivas ( BTA ) als um Hypotheken ( BTH ). Das würde bedeuten, dass es mehr um lukrative Anlagen geht als um Ausschlachtung der Grundschulden. Nichtsdestotrotz ein interessantes Thema.

http://www.xabierpita.es/2007/09/la_titulizacion_hipotecaria…

Und

La operación, dirigida por Bancaja junto con Barclays, Calyon y JP Morgan, según apuntaron, “ha captado el interés de gran número de inversores institucionales, lo que ha conllevado la sobresuscripción de todos sus tramos y alcanzar un máximo histórico para la entidad con más de 100 inversores”, subrayaron.
Por destinos geográficos de los inversores, Francia captó un 41 por ciento del total, Reino Unido un 19 por ciento, Alemania un 10 por ciento, Estados Unidos un 7 por ciento, España un 6 por ciento, y un 4 por ciento en Irlanda, mientras que el resto del total se repartió entre Holanda, Suecia, Noruega, Bélgica, Islas Caimán, Luxemburgo, Finlandia, Polonia, Mónaco y Austria, detallaron.

http://www.credito-vivienda.com/bancaja-lanza-la-mayor-emisi…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.142.704 von tropezon am 23.01.08 14:34:32

vorher wann und wo ein Markt dreht. Deshalb gibt es so viele REICHE unter ihnen.

Was gibt es da zu lachen, tropezon.

Um das Thema reich sein/werden durch Spekulation ging es auch nicht, sondern um den Hinweis, dass man in beide Richtungen die Trends (long/short) handeln kann. Mehr nicht

Ich kenne viele gute und hauptberufliche Trader im Eigenhandel, die ihren Lebensunterhalt damit bestreiten und das sogar sehr gut. Die wesentliche Frage ist oftmals nur, inwieweit dies nervlich auf Dauer zu empfehlen ist.


Hast Du schon mal von den Absicherungen gehört, die die Banken anbieten ???

Klar, aber was nützt das. Wenn man so gerade - zum Beispiel als junge Familie, die Hypothek bedienen kann, wird man wohl nicht zusätzlich sich eine Absicherung aufhalsen, die nochmals gesondert zu vergüten ist und ggf. nur einen Zeitraum x im Ereignisfall überbrückt.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.144.408 von tropezon am 23.01.08 16:19:15

gegen einen geringen Aufpreis, die sie gegen Arbeitslosigkeit, Krankheiten, Zahlungsunfähigkeiten, etc

geringer Aufpreis ??

Was ist gering ?

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.145.862 von tropezon am 23.01.08 17:43:35

Im Grunde kein Problem, wenn man sich vertut.

[Dilution_Brigade]

azul .... absicherungen sind tatsächlich billig, so etwa 15 euro bei 100tausend. lies dich mal da durch hier ---> http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-8586/baufinan…
wie das in spanien aussieht weis ich nicht, gibt es aber auch, bestimmt nicht viel teurer. und, nicht nur spanische banken finanzieren immos in spanien, das tun auch genug deutsche, auch mit spanischer hypo-absicherung.

spain das hier stammt nicht von mir " Das tun spanische Banken nicht. Sie haben nämlich eine hochprozentige Garantie: der Immobilienkäufer haftet mit seinem ganzen Vermögen ( nicht wie in USA, nur mit dem gekauften Haus). " , das ist von trope.

aber insgesamt hab ich ja keine ahnung!

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.146.558 von spain98 am 23.01.08 18:36:28

Spain,

So, ich habe mich informiert… DU auch???

ich hätte mir es ja denke können / müssen, dass Du wieder etwas behauptest und einfach widerspricht .... ohne es gelesen oder verstanden zu haben. So langsam wird es peinlich, findest Du nicht???

Ich habe Brigadier gesagt: Das tun spanische Banken nicht ( die Hypotheken verkaufen)
Und Du antwortest: Das ist ja mal wieder ganz falsch:... mit dem Argument: titulización hipotecaria

Weißt Du überhaupt was das ist??? NEIN, natürlich nicht.

Das ist nichts anderes als verzinste Obligationen, die die Banken emittieren und an Investoren verkaufen und die durch Hypothekenpaketen garantiert werden ( aber nicht verkauft ). Das Finanzinstitut haftet voll gegenüber den Gläubigern während es das Nichtzahlungsrisiko ihrer eigenen Schuldner selbst trägt.

Im Prinzip nichts anderes als die amerikanischen Subprimes, nur, dass die Garantie keine faule Kredite sind, sondern normale Hypotheken.


Du kannst Dich hier mal richtig informieren. Wäre besser für das nächste mal, aber VORHER.

Por su parte, la titulización hipotecaria -conversión de los préstamos en bonos para la venta-,

http://www.cincodias.com/articulo/empresas/concesion/hipotec…

La titulización de activos en España.

http://www.derecho.com/boletin/articulos/articulo0163.htm

El acreedor, generalmente una institución financiera, está facultado para emitir bonos, cédulas o participaciones hipotecarias, que estarán garantizadas con la cartera de créditos hipotecarios.

En Derecho español, la actividad de las entidades de crédito se ha definido tradicionalmente como la consistente en la captación de fondos reembolsables del público y su cesión a terceros por cuenta propia (es decir, la denominada actividad de "crédito indirecto"). Las entidades de crédito responden entonces frente a sus acreedores por los fondos captados, mientras soportan el riesgo de impago de sus propios deudores.


Im Grunde kein Problem, wenn man sich vertut.

Gilt es auch für Dich??

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.146.200 von Azul Real am 23.01.08 18:09:28

@Azul

gegen einen geringen Aufpreis, die sie gegen Arbeitslosigkeit, Krankheiten, Zahlungsunfähigkeiten, etc

Was ist gering ?

Die Antwort von Dilution_Brigade, dass eine solche Absicherung nur 15€ pro 100.000€ kosten würde ist nicht richtig (in dem Link geht es ja auch um die Frage der nicht Verkaufbarkeit der Hypotheken und um eine Versicherung gegen diese Verkaufbarkeit). Eine Absicherung gegen Arbeitslosigkeit, Zahlungsunfähigkeit etc. kostet jedenfalls in D deutlich viel mehr (Hausnummer: ca. 5% des versicherten Leistungsbetrags).

Grüße K1

[schlier]

Servus,

alsoleute is echt manchmal traurig wie hier ohne fachliches wissen mal rausposaunt wird.

Bezüglich verkauf der hypothe / des kredites samt grundschuld.

Dieses vorgehen ist absolut normal und wird völlig losgelöst vom land sondern abhängig von der marktsituation betrieben.
In deutschland haftet in der regel der kreditnehmer auch voll mit seinem gesammten vermögen und dennoc werden die kredite in dicken milliarden paketen verscherbelt.
Ist eine ganz einfach betriebswirtscahftliche Kosten nutzen rechnung.
Klar werden in einem liquiden und tendenziell steigenden markt momentan keine kredite verkauft. Wieso auch. Wäre für die banken absolut unrentabel.

Also leute. Bleibt doch n bissi schlicher und werft euch nicht dauern persönliches unvermögen vor.
Jeder hat seine meinung und die sollt hier ausgetauscht werden.
Sachlich !!!
Servus

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.148.241 von K1K1 am 23.01.08 20:44:00

K1, die letzten tage las ich das mit den 15 euronen, ich werde danach suchen ... und was du sagst mit den 5% ist auch nicht richtig, es steht hier geschrieben 0,05 % der darlehenssumme
http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-8586/baufinan…

..... Das Ergebnis: „Vier Institute verzichten, zum Teil gegen Zinsaufschlag, auf einen Verkauf des Kredites, auch wenn der Kredit nicht ordnungsgemäß bedient wird“, sagt FMH-Chef Max Herbst. Darunter der Baufinanzierer der Postbank, BHW, die Sparda-Bank München, Victoria Lebensversicherung und die Gladbacher Bank. Letztere bestätigt auf Wunsch, dass ein Kreditverkauf nicht vorgekommen ist und auch nicht vorkommen wird. Für diese Zusicherung verlangt sie 0,05 Prozentpunkte mehr Zins. .....

ist mir letztendlich egal, wer beim richtigen finanzierer ist braucht nix zahlen, bei anderen z.B. o,o5 %.

letztendlich ist es mir wurscht, denn im nachhinein wenn was klemmt wird man schlauer ... wer vorher schlau ist zahlt nix oder 0,05 %. wem es das nicht wert ist, bitteschön ....

deswegen werden in 2008 di spanischen immopreise trotzdem steigen - meine meinung.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.150.096 von Dilution_Brigade am 23.01.08 22:33:09

@Dilution_Brigade

Du verwechselst die Zusicherung zum Nicht-Weiterverkauf des Darlehens (die kostet eben ca. 0,05% p.a. des Darlehensbetrags) mit dem was Azul angesprochen hat - nämlich eine Versicherung, die die Kreditraten bei Arbeitslosigkeit etc. sicherstellt. Die kostet eben in D jene ca. 5% des versicherten Leistungsbetrags (der versicherte Betrag ist die Rate!).

Das sind zwei vollkommen unterschiedliche Dinge, die Du da durcheinanderwirfst!

Grüße K1

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.150.235 von K1K1 am 23.01.08 22:43:10

oh - au - ja da han ich was net geschnallt was azul meinte. sorry

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.149.561 von schlier am 23.01.08 22:04:29

Servus Schlier,

alsoleute is echt manchmal traurig wie hier ohne fachliches wissen mal rausposaunt wird.

Solltest Du mich damit meinen, bitte ich Dich mir mitzuteilen welche Passage Du genau meinst.

Dieses vorgehen ist absolut normal und wird völlig losgelöst vom land

Bist Du Dir sicher, dass in Spanien diese Praxis erlaubt ist ?? Wenn ja, wo kann ich den passenden Text finden ?? Ich nenne Dir gerne die Gesetze die dieses Segment des Marktes regulieren, hier sind sie:


Ley 2/1981, de 25 marzo, del Mercado Hipotecario.
Ley 19/1992, de 7 julio, sobre Fondos de Inversión Hipotecaria
La Disposición Adicional 5 de la Ley 3/1994, de 14 abril,
nueva Ley de 31 octubre 2002 sobre Medidas de Reforma del Sistema Financiero,

Eine Zusammenfassung der wichtigsten Regeln, in leicht lesbarer Form, findest Du hier:

http://www.derecho.com/boletin/articulos/articulo0163.htm

Jeder hat seine meinung und die sollt hier ausgetauscht werden.

Solange es um Meinungen geht, können alle hier postiert, ausgetauscht und wünschenswert sogar kontrovers diskutiert werden.
Wenn es aber um Handfeste Informationen und Wissen geht, sollten sie schon richtig und belegbar sein, für den Fall, dass sie jemanden anzweifelt und als FALSCH deklariert und diskriminiert, wie gerade durch spain geschehen Meinst Du nicht auch????

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.147.214 von tropezon am 23.01.08 19:28:40

Trope, hier mal ein Beispiel einer spanischen Hypothekenklausel:


Cesión.- La entidad acreedora se reserva en lo que fuere menester la facultad de transferir a cualquier otra persona o entidad todos los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato (o una cuota de los mismos), junto con la garantía hipotecaria y personal en su caso, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia a la parte deudora, quien renuncia al derecho que, a tal efecto, le concede el art. 149 de la Ley Hipotecaria.

Abtretung.- Die Kreditgebende Bank behält sich das Recht vor, alle diesem Vertrag betreffenden Rechte, Aktionen und Verpflichtungen, gemeinsam mit der Hypothekengarantie und ggfs. der persönlichen Garantie an Dritte abzutreten. Dabei besteht gegenüber dem Schuldner keine Verpflichtung zur Mitteilung über die Abtretug. Der Schuldner verzichtet auf das Recht, daß ihm Art. 149 des Hypothekengesetzes zuweist.

Artikel 149 des Hypothekengesetzes besagt:

Ein Hypothekenkredit kan ganz oder teilweise in Übereinstimmung mit Art. 1526 des spanischen BGB abgetreten werden. Die Abtretung hat notariell zu erfolgen und ist im Grundbuch einzutragen.

Der Schuldner erhält dadurch nicht mehr Verpflichtungen als vorher.

Der Zedent tritt in alle Rechte und Pflichten des Zessionärs ein.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t5.html#…

Trope, kann man nun Kredite verkaufen oder nicht?

[spain98]

Mal was zum Kredithahn der spanischen Banken, Stand der Statistik: November 2007

El crédito a empresas y familias se frenó en seco en 2007
Die Gewährung von Krediten an Firmen und Famielen bremmst stark in 2007

Kreditwachstum gesamt November 2006: 23,0%
Kreditwachstum gesamt November 2007: 17,1% (mit stärker Rückläufiger Tendenz ab August 2007)

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/24/74_credito_empresa…

[spain98]

El impago de hipotecas se multiplicará por quince este año en España, según Moody's
Nach einer STudie von Moody's soll sich die Zahl der unbedienten Hypotheken in Spanien in 2008 15 mal höher ausfallen.
http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/24/59_impago_hipoteca…

Im November lag die Ausfallrate bei 0,838%.
http://www.elpais.com/articulo/economia/tasa/morosidad/alcan…

0,838 x 15 wären 12,57%
Also wenn das zutrifft, dann Prosit.
Das wären 212 Mio €.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.151.409 von spain98 am 24.01.08 07:09:22

Spain,

Du bist ein sehr schlechter Verlierer.

Trope, kann man nun Kredite verkaufen oder nicht?

Zeige mir die Stelle, wo ich behaupte, dass man keine Kredite verkaufen kann ????

Zum nachlesen,
Ich habe Brigadier gesagt: Das tun spanische Banken nicht ( die Hypotheken verkaufen)

Wenn sie es nicht tun, heißt es noch lange nicht, dass sie es nicht können? Oder schreibe ich wieder ein schlechtes deutsch ???

Und Du antwortest: Das ist ja mal wieder ganz falsch:... mit dem Argument: titulización hipotecaria

Das heißt:

Du behauptest, dass spanische Banken Kredite verkaufen über die „ Titulizacion hipotecaria“ und das ist schlicht FALSCH, wie ich es erklärt habe.

Von wegen, ich verdrehe die Sachen.......

Übrigens, übersetze mal den Artikel 152 des gleichen Gesetzes:

Artículo 152.
Los derechos o créditos asegurados con hipoteca legal no podrán cederse sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.153.470 von spain98 am 24.01.08 11:01:52

Im November lag die Ausfallrate bei 0,838%.
http://www.elpais.com/articulo/economia/tasa/morosidad/alcan…

0,838 x 15 wären 12,57%
Also wenn das zutrifft, dann Prosit.
Das wären 212 Mio €.


En concreto, del volumen total de préstamos acumulados hasta noviembre, que superaba los 1,69 billones de euros, 14.196 millones de euros eran dudosos, lo que supone un incremento de 437 millones de euros respecto a octubre.
En los últimos doce meses, el saldo acumulado del crédito dudoso aumentó en 4.538 millones de euros.
De su lado, fuentes de la Asociación Española de Banca (AEB) han indicado que el repunte al alza de la morosidad "va a continuar", si bien aclaran que se parte de "una situación de fortaleza financiera" y tasas muy bajas.
Además, han considerado que los bancos pueden afrontar "con normalidad" el repunte de la morosidad, "porque están muy aprovisionados".
"Hay muy buenas dotaciones y el sector puede acomodarse a la situación", han señalado las fuentes de la AEB, que no ven a este 2008 "como un año con especiales dificultades en el sentido de la morosidad".

Das Volumen beträgt 1.690 Milliarden € und 12,57 % wären dann 212 Milliarden € ( 212.433.000.000 € )
Das wäre noch schlimmer als die amerikanischen Verhältnisse.

Bei soviel Unsinn und Panikmache .....Also ruhig Blut.

[tropezon]

Es bewegt sich was.

Die Gemeinden mit den Bauunternehmen wollen 200.000 Sozialwohnungen jährlich bauen, weil der gesamt Bedarf jährlich bei 450.000 Einheiten liegt, davon 200 bis 250.000 Sozialwohnungen.

Rettung für die Branche ??


FEMP y G-14 impulsarán 200.000 VPO anuales para atajar la crisis
El número de viviendas protegidas que los ayuntamientos impulsarán coincide con las que actualmente se demandan, según el G-14. En virtud de sus cálculos, de la actual demanda potencial de unas 450.000 viviendas anuales, entre 200.00 y 250.000 corresponden a VPO.

http://www.credito-vivienda.com/femp-y-g-14-impulsaran-20000…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.credito-vivienda.com/femp-y-g-14-impulsaran-20000…

und

Banco Popular gibt weiter Kredite an die Promotoren. Sie besitzt ein Polster von 11,4 Milliarden € an Liquidität.

Banco Popular seguirá dando créditos a promotores inmobiliarios
La entidad prevé un incremento “razonable” de la morosidad y anuncia que cuenta con un “colchón” de liquidez de 11.400 millones.

http://www.credito-vivienda.com/banco-popular-seguira-dando-…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.156.826 von tropezon am 24.01.08 15:21:15

Die Gemeinden mit den Bauunternehmen wollen 200.000 Sozialwohnungen jährlich bauen, weil der gesamt Bedarf jährlich bei 450.000 Einheiten liegt, davon 200 bis 250.000 Sozialwohnungen.

Rettung für die Branche ??

nun, man ist ja dabei ständig die einkommenslimits hoch zu setzen, damit man noch mehr sozialwohnungen an den mann bringen kann. sicher entlastet das die branche. jetzt hat man schon anspruch wenn man ca. 30.000 bruttoverdienst hat (regelung baskeland - etxebide). es gibt da verschiedene modelle mit auslosungsverfahren etc. das ein 30k bruttoverdiener sozialhilfebedürftig wäre, ist an für sich schon ein witz - dient aber dem zweck mehr wohnungen bauen zu können und so der branche unter die arme zu greifen.

andererseits, wenn ich richtig viele sozialwohnungen an den mann bringe, reduziere ich auch die anzahl der kaufwilligen, die vorher am freien markt kaufen hätten müssen. das hätte zur folge, das die anzahl unverkaufter wohnungen am freien markt noch weiter steigt, bzw der druck den preis anzupassen noch grösser wird.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.160.355 von rioja94 am 24.01.08 19:28:14

Es gibt ja immerhin noch mindestens eine halbe Mio unverkaufte Wohnungen. Oder war es eine Mio? Egal. Es gibt reichlich Überschuss.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.160.530 von spain98 am 24.01.08 19:44:56

ja ebend

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.132.635 von spain98 am 22.01.08 17:28:53

Die goldenen Zeiten der EU-Fördertöpfe sind vorbei, eine autonome Region kann sich nicht nur aufgrund der Stempel- und Grunderwerbsteuer finanzieren.

El ‘pinchazo’ inmobiliario hace un roto de 5.000 millones a los ingresos de las CCAA
Das platzen der Immobilienblase vernichtet 5.000 Mio € an Steuereinnahmen in den autonomen Regionen (Bundesländer)

El pinchazo inmobiliario -más evidente en las viviendas nuevas que en las de segunda mano- amenaza los ingresos tributarios de las comunidades autónomas. Según fuentes que conocen muy de cerca las finanzas regionales, el frenazo en precios y, sobre todo, el descenso en el número de transacciones inmobiliarias supondrá una caída de la recaudación del 30% en los dos tributos cedidos totalmente a las CCAA que tienen que ver con el mercado inmobiliario: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados.
Nach sicheren Quellen wird der Einbruch des Immobilienmarktes für die autonomen Regionen zu einem Verlust von 30% der ihnen abgetretenen Steuereinnahmen in Verbindung mit dem Immobilienmarkt zur Folge haben. Bei der Grunderwerbs (7%)- und Stempelsteuer (1%)
El IVA, que es el otro gran tributo que grava la adquisición de viviendas, es de carácter estatal, aunque cedido parcialmente a las regiones. Por esta vía, las comunidades también verán también reducidos sus recursos, pero de forma indirecta.
Mehrwertsteuer ist zwar staatlich, aber auch hier ist ein Teil an die Regionen abgetreten, zu deren Haushaltsfinanzierung.

Lo más preocupante para las finanzas regionales es que la carga fiscal que sufre la vivienda ha acabado por convertirse en una fuente fundamental respecto de sus ingresos tributarios totales. En particular para algunas regiones. Este es el caso de la Comunidad de Madrid, donde nada menos que el 21,9% de sus ingresos procede del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos. A continuación se encuentran Murcia (donde el 17,3% de su recaudación depende de la evolución del mercado inmobiliario), Cataluña (16,3%) y Comunidad Valenciana (15,9%). En el lado contrario, las comunidades autónomas menos vulnerables a un parón inmobiliario son Galicia (6,2% de su recaudación) y Extremadura, apenas el 4% de sus ingresos.
Das Besorgniserregende daran ist, daß die Steuereinnahmen aus Immobilientransaktionen sich in den vergangenen Jahren in einigen Regionen zu einem fundamentalen Pfeiler der Haushalte der autonomen Regionen entwickelt haben. Allein Grunderwerbs (7%)- und Stempelsteuer (1%) (abgetretene Mehrwertsteuer ist dabei noch gar nicht berücksichtigt) bedeuten in Madrid inzwischen 21,9% des gesamten Regionshaushaltes.

Vulnerabilidad
Verletzbar

El nivel de dependencia de las finanzas regionales ha ido creciendo de una manera exponencial en los últimos años, hasta el punto de que, según lo presupuestado, el año pasado pensaban ingresar 18.120 millones de euros por esos dos conceptos. Es decir, que una caída en torno al 30% en la recaudación supondría una merma de ingresos superior a los 5.000 millones de euros. Mucho dinero que puede poner en peligro los objetivos de equilibrio presupuestario. Hay que tener en cuenta que hace una decena de años los ingresos totales por ambos tributos apenas ascendían a 2.700 millones de euros, lo que significa que desde 1997 la recaudación vinculada al ladrillo se ha multiplicado prácticamente por siete. El motivo hay que vincularlo fundamentalmente al aumento de la base imponible, ya que al encarecerse los pisos también crece la recaudación al aplicarse los tipos impositivos sobre bases más altas.
Ein Rückgang von 30% der Einnahmen würde die Regionshaushalte gefährden. Die Einnahmen aus Grunderwerbs- und Stempelsteuer sind von 1997 2.700 Mio € bis 2007 auf 18.120 Mio € gestiegen, um das Siebenfache.

Ahora bien, la vacas gordas parecen haberse acabado, tal y como apuntan dos indicadores extremadamente fiables: el número de transacciones inmobiliarias inscritas en los registros de la propiedad y el volumen de hipotecas constituidas. En el primer caso, los datos indican que si en el primer trimestre de 2006 se registraron 1.009.192 de transacciones inmobiliarias (incluyendo tanto viviendas como usadas), pero es que durante el tercer trimestre de 2007 la cifra ha caído hasta las 830.000 operaciones. Un síntoma inequívoco de que las comunidades autónomas van a tener muchas dificultades para cumplir su presupuesto.

Otro indicador refleja lo que está pasando. El número de fincas hipotecadas cayó en octubre (último mes con datos disponibles) un 7,9% en términos anuales, y eso también pasará factura a las regiones. Las comunidades autónomas gravan la constitución de hipotecas con un tipo impositivo fijado en función de la base imponible del inmueble, y eso se refleja en la recaudación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Un tributo que hace apenas una docena de años era casi marginal en el sistema tributario español pero que a medida que ha ido creciendo el ‘boom’ inmobiliario ha pasado a ocupar un papel cada vez más determinante. Hasta el punto de que para 2007 se presupuestaron unos ingresos de 7.603 millones de euros, once veces más que hace una década.
http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/25/75_pinchazo_inmobi…

[spain98]

Die Steuergeschichte einer Neubauimmobilie

1% Teilung der Parzelle
1% Kauf des Grundstcks von einer Urbanisierungsgesellschaft
1% Neubauerklärung
1% auf Hypothekengarantie bei Finanzierung (ca. 1,5% vom Darlehensbetrag)
1% Bei Verkauf auf den Kaufpreis
1% auf Hypothekengarantie wenn der Käufer finanziert, die bestehende Finanzierung aber nichtübernimmt, sondern eine neue aufnimmt
7% Wenn der Erstkäufer die Immobilie weiterveräußert (!Spekulanten, die Wohnungen kaufen, um sie anschließend mit Gewinn weiterzuverkaufen. Ist ja kein unbeträchtlicher Marktanteil in Spanien bis vor kurzem gewesen.

Es gibt also bis zu 6 mal 1% Stempelsteuer. Bis zum Verkauf einer neubauimmobilie.

Das nur einmal zur Veranschaulichung der Bedeutung der Steuereinnahmen aus Immobilientransaktionen für die Regionen.

Dabei unberücksichtigt ist die 16% bzw. 7%ige Mehrwertsteuer, wovon die Regionen auch nich einen Prozentsatz überwiesen bekommen (natürlich nicht auf die vollen werte, wegen des orsteuerabzugs).

Mehrwertstuergeschichte einer Neubauimmobilie
16% Kauf des Baugrundstückes
7% (teilweise 16%) auf das Baumaterial
7% beim Verkauf der Immobilie an Endkunden

Und übrigens: Fausregel Bei Umsatzsteuer fällt immer auch Stempelsteuer an.

Der Staat (Löwenanteil Umsatzsteuer) und die Regionen haben sich in den letzten Jahren immer mehr auf die sprudelnden Steuereinnahmen aus dem Immobilienboom verlassen. Die Quelle wird nun aber deutlich weniger sprudeln. Ebenfalls sind EU Subventionen weggefallen bzw. werden wegfallen.

Das wird richtig Ärger geben im spanischen Haushalt. Weil man auf die Unendlichkeit des spanischen Immobilienbooms gesetzt hat.

[spain98]

Und jetzt das. Das hab ich doch schon vor vielen Monaten gesagt:

Vivienda está "en conversaciones" con el G-14 para poner en alquiler el stock de viviendas sin vender
Wohnungsministerium verhandelt mit den G14 (die 14 größten Bauunternehmer) über die Vermietung der unverkauften Neubauwohnungen.

El Ministerio de Vivienda está "en conversaciones" con el grupo de grandes inmobiliarias G-14 con el fin de dar una salida al actual stock de viviendas sin vender en manos de estas empresas mediante su salida al mercado del alquiler. Fuentes del Gabinete de Carme Chacón afirmaron a Europa Press que ambas instancias se encuentran actualmente "colaborando", dado que las inmobiliarias consideran esta opción "rentable".
Ministerium verhandelt mit Promotoren, daß sie ihre unverkauften Wohnungen auf den Mietmarkt anbieten. Die Promotoren halten das für rentabel.
(...)
http://www.elconfidencial.com/cache/2008/01/24/32_vivienda.h…

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.164.024 von spain98 am 25.01.08 07:44:59

da liegen die Gründe warum der Immobilienboom gefördert wird, alle profitieren, Staat, Banken Bauträger, Immobilienbesitzer...;
daher kann der Boom sich auchverselbständigen,

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.164.147 von Manfred123 am 25.01.08 08:09:59

da liegen die Gründe warum der Immobilienboom gefördert wird, alle profitieren, Staat, Banken Bauträger, Immobilienbesitzer...;
daher kann der Boom sich auchverselbständigen,

Ja, aber ein Markt kann sich nicht auf Dauer "entgegen" der ökonomischen Gesetzmäßigkeiten entwickeln (sprich Relation Ausgaben für Wohnen zu verfügbaren Einkommen, Wirtschaftskraft etc.). Irgendwann kommen solche Übertreibungen wieder zurück und werden korrigiert (meistens schlägt es dann sogar ins Gegenteil um). Nicht selten ist eine solche Korrektur kurz, aber dafür scharf. Das System "es wird schon nichts passieren" (und ich finde schon einen Depp, der mir das überteuerte Zeugs morgen noch teurer abkauft) sollte man eben auch immer mal wieder kritisch hinterfragen und überlegen, ob nicht die Risiken im Verhältnis zur Chance aktuell zu hoch sind.

Bestes Beispiel ist doch die Entwicklung der Subprimes und insbesondere der diversen Verbriefungsstrukturen. Da konnte man auch nur immer wieder davor stehen und sich wundern, warum DAS funktioniert und warum selbst "Spezialisten" solches Zeugs auf die Bücher nehmen - die Erklärung kommt jetzt ... in Form von exorbitanten Abschreibungen ...

Grüße K1

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.164.147 von Manfred123 am 25.01.08 08:09:59

Klar wollen die die Promotoren jetzt fordern, damit sie nicht den Bach runter gehen, weil sie ihre Hypos auf den unverkauften Wohnungen nicht mehr zahlen können.

Aber die Struktur der Finanzierung der autonomen Regionen ist doch völlig haltlos. Mit einem normalen Immobilienmarkt können die sich gar nicht mehr finanzieren.

Dabei sollte man noch darauf hinweisen, daß die Stempelsteuer in 2005 von 0,5 auf 1% erhöht wurde. Diese Stempelsteuer ist absolut preistreibend. Sie besteuert sogar unproduktive vorgänge, wie die Bestellung einer Hypothekengarantie oder einer Neubauerklärung.

Ich weiss nicht, wie Hoch die Besteuerung eines Neubaus in Deutschland oder Frankreich ist. Wäre mal interessant zu wissen. Aber ca. 4-6% in der Bauphase ist absolut zu viel, denke ich. Beim Verkauf kommen auch noch einmal 8% drauf.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.166.445 von spain98 am 25.01.08 11:26:34

danke für Ihren beitrag

[Azul Real]

Madrid
Die spanische Arbeitsmarktlage hat sich im vierten Quartal 2007 verschlechtert. Dies teilte die nationale Statistikbehörde INE am Freitag in Madrid mit.

So erhöhte sich die saisonunbereinigte Arbeitslosenquote auf 8,6 Prozent, nach 8,0 Prozent im dritten Quartal.


Zudem wurden 475.100 zusätzliche Arbeitsplätze im Vergleich zum Vorjahresquartal geschaffen, während im zweiten Quartal 615.000 entstanden.
(25.01.2008/ac/n/m)

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.164.024 von spain98 am 25.01.08 07:44:59

Manfred,

da liegen die Gründe warum der Immobilienboom gefördert wird, alle profitieren, Staat, Banken Bauträger, Immobilienbesitzer...; daher kann der Boom sich auchverselbständigen

Nur die „ armen“ Mieter nicht.

Spain,

Dir gilt sicher ein Lob für Dein Fleiß, Informationen zu sammeln und hier einzustellen.( nicht die Presseartikeln ).

Noch schöner und hilfsreicher wäre es, wenn sie stimmen würden und wir uns darauf verlassen könnten . Leider kommen die letzten Tagen, von Dir, zu viele Falschmeldungen, wie z.B., dass Du Millionen mit Milliarden verwechselst oder behauptest, dass spanische Banken Hypotheken verkaufen mit ihrem „ titulización hipotecaria „ was definitiv nicht stimmt, ( bis zum Beweis des Gegenteils ), wie ich es schon erklärt habe.

Jetzt erzählst Du uns von Steuern ( ohne den Beweis zu liefern ) die zum Teil absoluter Unsinn sind, z.B. :

1% Teilung der Parzelle

Ich habe selbst schon meine Parzelle teilen lassen und keine Steuer dafür bezahlt. Die Landvermessungskosten ja und eine geringe Gebühr für die Änderungen im Katasteramt.

1% Bei Verkauf auf den Kaufpreis .......... was ist das???

Mehrwertstuergeschichte einer Neubauimmobilie
16% Kauf des Baugrundstückes
7% (teilweise 16%) auf das Baumaterial
7% beim Verkauf der Immobilie an Endkunden

Beim Kauf eines Grundstückes fällt keine Mwst an, sondern max. 7 % Grunderwerbsteuer.

Und was willst Du uns genau sagen, mit Deiner obigen „ Mehrwertsteuergeschichte“ ???
JEDE Mwst. die der Bauunternehmer bezahlt vor und während dem Bau, werden anschließend wieder abgezogen von den 7 % Mwst. beim Verkauf an den Endkunden. Also nicht den Eindruck erwecken, dass jedesmal bezahlt und addiert wird.

Was und wie viel können wir Dir noch glauben, wenn Deine Beiträge mit soviel Unwahrheiten gespickt sind ???

Dass der spanische Staat, die Provinzen und die Kommunen unter einem Rückgang der Bautätigkeit leiden werden, weniger Steuern einnehmen und die Arbeitslosenzahl sich erhöht steht außer Frage und ist bedauerlich.

Und somit kommen wir wieder zu Manfred 123, der Recht hat mit seinem Beitrag. Solange alle daran verdienen, werden sich alle bemühen eine ( oder mehrere) Lösungen zu finden, sehr zum Leidwesen derer, die immer noch glauben........... ein Crash steht vor der Tür.

Tropezon

[Karl68]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.170.303 von tropezon am 25.01.08 16:17:31

Nur die „ armen“ Mieter nicht.

doch, die profitieren auch, siehe Meldung über Gespräche der Regierung mit Bauunternehmen wegen Vermietung.

Nur meine Meinung: Diese Gespräche erwecken den Eindruck, daß den Bauunternehmen das (Hypotheken-) Wasser schon bis zum Hals steht.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.170.658 von Karl68 am 25.01.08 16:40:01

Wie will man auch Dritten glaubhaft machen, dass gleichzeitig der Staat ankündigt das dieser seine Investitionen in Sozialwohnungsbau erhöhen möchte (eigentlich muss), obwohl gleichzeitig mehrere 100.000 Neubauwohnungen im Bestand des freien Martktes landesweit unverkauft auf Halde liegen bzw. immer noch mehrere 100.000 Wohnungen im Bau sind.

Eher geht es hier darum politisch zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen.

1. Der Staat spricht die Bestandhalter an ihre Wohnungen zunächst zu vermieten. Dies führt dazu, das die Unternehmen anteilig Liquidität durch die Vermietung generieren können.

2. Der Staat doch nicht in dem Maße sich verpflichten muss, aus eigen Mitteln Sozialwohnungen bauen zu müssen, da indirekt auf die Bestände der Promotoren oder Bauunternehmen zurückgegriffen werden kann. Ggf. durch indirekte Mietpreisförderungen zugunsten der Vermieters oder des Mieters.

Ich kann mir sogar vorstellen, das der Staat, Bestände (abhängig vom Produkt, Lage und Ausstattung) von den Entwicklern en bloc abnimmt. Die Frage ist ob hier ggf. eine Umwidmung rechtlich möglich ist.
Ich denke sogar, das einige Unternehmen froh sind, wenn sie ihre Objekte künftige noch zu Selbstkosten oder gar nur zu Herstellkosten en bloc losbekommen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.170.658 von Karl68 am 25.01.08 16:40:01

Karl,

Nur meine Meinung: Diese Gespräche erwecken den Eindruck, daß den Bauunternehmen das (Hypotheken-) Wasser schon bis zum Hals steht.

Damit hast Du sicher Recht, es ist auch in jeder Pressemeldung nachzulesen.

doch, die profitieren auch, siehe Meldung über Gespräche der Regierung mit Bauunternehmen wegen Vermietung.

Daraus kann ich nicht die gleichen Schlüsse ziehen, wie Du. Ganz im Gegenteil, wenn die Bauunternehmer sagen, diese Vermietungen würden sich rentieren, dann gehe ich davon aus, dass die Mieten die sie verlangen und bekommen, höher sind als die Zinsen, die sie bezahlen.
Ich konnte auch schon in 2 oder 3 Zeitungen lesen, dass die Hilfsmaßnahmen der Regierung, betreffend das Vermieten, manch Eigentümer veranlasst hat, seine Mietforderungen zu erhöhen, teilweise drastisch. Ich glaube, es stand auch bei einem der Internetportale Fotocasa oder Idealista.

[Karl68]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.171.577 von tropezon am 25.01.08 17:44:37

hallo tropezon

Du Optimist,

Ganz im Gegenteil, wenn die Bauunternehmer sagen, diese Vermietungen würden sich rentieren, dann gehe ich davon aus, dass die Mieten die sie verlangen und bekommen, höher sind als die Zinsen, die sie bezahlen.

Wenn alles so einfach ist, warum führen die Bauunternehmen mit der Regierung Gespräche. Rätselhaft. Ich tippe mal darauf, daß die Bauunternehmen die notwendige Miete ebend nicht erzielen können und deshalb nach Subventionen rufen.

Und was haben die Mieter davon. Sobald weitere Mietwohnungen im Markt sind, mehr Auswahl und - niedrigere Mietpreise.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.170.303 von tropezon am 25.01.08 16:17:31

Da kommt mal wieder der Stammtischsteuerberater daher.

Jetzt erzählst Du uns von Steuern ( ohne den Beweis zu liefern ) die zum Teil absoluter Unsinn sind, z.B. :

1% Teilung der Parzelle

Ich habe selbst schon meine Parzelle teilen lassen und keine Steuer dafür bezahlt. Die Landvermessungskosten ja und eine geringe Gebühr für die Änderungen im Katasteramt.

Na lieber Trope, dann würde ich mal an Deiner Stelle hoffen, daß das bereits mehr als 4 Jahre her ist. Denn sonst kann das FA das noch nachfordern.

1% Bei Verkauf auf den Kaufpreis .......... was ist das???
und
Beim Kauf eines Grundstückes fällt keine Mwst an, sondern max. 7 % Grunderwerbsteuer.
Nun Trope, das wissen eigentlich sogar die Stammtischberater. Immer, wenn eine Immobilie verkauft wird, die der UMSATZSTEUER unterliegt, dann fällt zusätzlich 1% Stempelsteuer an.

Hast Du bei dem Treffen gefehlt oder gab es andere Gründe, weshalb Du das nicht mitbekommen hast?

Ich mach mir jetzt nicht die Mühe, die ganzen Gesetze und Paragrafen herauszusuchen, weil das für Personen, die sich als kompetent bezeichnen Allgemeinwissen ist. Aber hier ist ein Artikel, den Du ja mal lesen kannst:
4.1 Documentos notariales
todas las transmisiones de inmuebles que tributen por IVA (ventas por promotores inmobiliarios) y se escrituren están sometidas a la cuota variable, al igual que las llamadas \"operaciones registrales\", como una segregación o una agrupación de fincas.
Der variablen Stempelsteuer unterliegen ebenso umsatzsteuerpflichtige Immobilienverkäufe durch Promotoren, wie der sogenannten Grundbuchbeurkundungen, wie eine Teilung oder Zusammenlegung von Liegenschaften

Estos documentos notariales tributarán al tipo de gravamen que haya sido aprobado por la comunidad autónoma y en su defecto al 0,50%.
Diese notariellen Dokumente wedern mit dem Steuersatz belegt, die die autonome Region festgelegt hat und falls nicht, mit 0,5%
Recordar que las comunidades autónomas han hecho uso de dicha competencia. Así, por ejemplo, la Comunidad Valenciana aplica con carácter general un tipo del 1 % y un tipo del 0,1% en casos especiales como para las primeras copias de escrituras que documenten adquisiciones de vivienda habitual.
Es wird erinnert, daß die autonomen Regionen davon gebrauch gemacht haben. Valencia z.B. wendet einen Steuersatz an von 1% generell und von 0,1% in Spezialfällen, wie beim Erwerb der eigenen Hauptwohnung
http://www.injef.com/php/index.php?option=content&task=view&…
Die Valencianer haben bei der Stempelsteuer glück. Auf den Balearen werden 1% besteuert. Nur Personen unter 35, Behinderte und Kinderreiche Familien genießen einen reduzierten Satz von 0,5%. Madrig hat generell 1% und bei Wohnungen an Endkunden gestaffelt von 0,4 bis 1% (ab 180.000,-€).

Und nochmal:
Beim Kauf eines Grundstückes fällt keine Mwst an, sondern max. 7 % Grunderwerbsteuer.
Der Verkauf von Grundstücken unterliegt der 16%ien Umsatzsteuer, wenn der Verkäufer Umsatzsteuerpflichtig ist.
Dazu findest Du selbs6t etwas auf deutsch, wenn Du nur mal recherchieren würdest.

JEDE Mwst. die der Bauunternehmer bezahlt vor und während dem Bau, werden anschließend wieder abgezogen von den 7 % Mwst. beim Verkauf an den Endkunden. Also nicht den Eindruck erwecken, dass jedesmal bezahlt und addiert wird.

Kannst Du überhaupt lesen? Ich hatte gesagt:
Dabei unberücksichtigt ist die 16% bzw. 7%ige Mehrwertsteuer, wovon die Regionen auch nich einen Prozentsatz überwiesen bekommen (natürlich nicht auf die vollen werte, wegen des Vorsteuerabzugs).

Was und wie viel können wir Dir noch glauben, wenn Deine Beiträge mit soviel Unwahrheiten gespickt sind ???

Du hast Dich mal wieder disqualifiziert.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.177.052 von spain98 am 26.01.08 09:14:09

Das ist das letzte „ Aufbäumen“ der Ohnmacht. Nach dem Schweigen über einige gepostete Irrtümer, kommt das Beleidigen des Kontrahenten. Wo bleibt da, Deine Souveränität ???


Da kommt mal wieder der Stammtischsteuerberater daher.
Hast Du bei dem Treffen gefehlt oder gab es andere Gründe, weshalb Du das nicht mitbekommen hast?

Ich habe es schon geschrieben: Du bist ein sehr schlechter verlieren.

Bleibe bei Deinen Theorien, ich bevorzuge die Praxis in der Realität. Die Leser können selbst entscheiden was sie glauben wollen: die Schreibtisch Variante oder die erfahrene Praxis.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.178.757 von tropezon am 26.01.08 12:53:24

@tropezon

außer Beleidigungen Deinerseits sehe ich jetzt aber in dem Posting keine Fakten von Dir, die die von Spain98 in #5877 dargestellte Lage als falsch darstellen würden !?

Grüße K1

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.178.984 von K1K1 am 26.01.08 13:18:12

Was Trope von anderen verlangt, gilt anscheinend nicht für ihn selbst.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.171.577 von tropezon am 25.01.08 17:44:37

Daraus kann ich nicht die gleichen Schlüsse ziehen, wie Du. Ganz im Gegenteil, wenn die Bauunternehmer sagen, diese Vermietungen würden sich rentieren, dann gehe ich davon aus, dass die Mieten die sie verlangen und bekommen, höher sind als die Zinsen, die sie bezahlen.
Ich konnte auch schon in 2 oder 3 Zeitungen lesen, dass die Hilfsmaßnahmen der Regierung, betreffend das Vermieten, manch Eigentümer veranlasst hat, seine Mietforderungen zu erhöhen, teilweise drastisch. Ich glaube, es stand auch bei einem der Internetportale Fotocasa oder Idealista.


Ist ja auch nicht unlogisch, das die ersatzweise Vermietung bei unverkauften Einheiten mindestens den Kostenansatz wieder reinspielen sollte, welcher für die Deckung der anteiligen Projektfinanzierung notwendig ist.

Nur wie soll das gehen, insbesondere bei Projekten welche bei steigenden Zinsen, Grundstückspreisen und insgesamt gestiegenen Herstellungskosten auf den Markt gekommen sind oder noch kommen werden. Die notwendigen Mieten werden einfach nicht die Kosten decken können, da die meisten Projekte fast ausschliesslich für den schnellen Abverkauf und zu einem auskömmlichen Preis realisiert/kalkuliert worden sind.

Es beisst sich der Hund in den Schwanz, ferner dann, wenn mehr Objekte auf den Markt gekommen sind als Käufer bzw. Mieter nachfragen. Und das eigentlich schon seit zwei Jahren ...

Fakt ist, es werden einige Projektentwickler, Bauunternehmern und Immobilienunternehmen bluten bzw. künftig einfach nicht mehr auf dem spanischen Markt existent sein.

Aber das sage ich ja auch schon seit mehr als 3 Jahren .....

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.177.052 von spain98 am 26.01.08 09:14:09

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.178.984 von K1K1 am 26.01.08 13:18:12

keine Fakten von Dir, die die von Spain98 in #5877 dargestellte Lage als falsch darstellen würden !?

Dann lese einfach noch mal mein #5872 oder andere Beiträge , die ich davor hereingestellt habe.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.170.658 von Karl68 am 25.01.08 16:40:01

Nur meine Meinung: Diese Gespräche erwecken den Eindruck, daß den Bauunternehmen das (Hypotheken-) Wasser schon bis zum Hals steht.

davon kann man bei einigen ausgehen

siehe unteren anderem nur die erheblichen Probleme der im Ibex 35 börsennotierten Inmobilaria Colonial .....

Überschuldet bis zur Halskrause, obwohl das Schwerpunktsegement grossteils Gewerbeimmobilien sind.

Die milliardenschweren Übernahmen/Fusionen von Colonial & Inmocoral und Kauf von Riofisa, die sich jetzt als ebenso teurer Mühlstein herausstellen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.179.329 von Azul Real am 26.01.08 13:56:39

Azul,

Fakt ist, es werden einige Projektentwickler, Bauunternehmern und Immobilienunternehmen bluten bzw. künftig einfach nicht mehr auf dem spanischen Markt existent sein.

das nennt man Gesundschrumpfung.

wenn mehr Objekte auf den Markt gekommen sind als Käufer bzw. Mieter nachfragen.

Mehr Objekte als Mieter nachfragen ?? Seit Anfang des Jahres haben die Mietnachfragen um 76 % zugenommen, bedingt durch die neuen staatlichen Maßnahmen, laut Fotocasa:

Y es que desde principios de año fotocasa.es, portal líder del sector inmobiliario, ha visto como se disparaban en un 76% las búsquedas de viviendas en régimen de alquiler.

Nur wie soll das gehen, insbesondere bei Projekten welche bei steigenden Zinsen, Grundstückspreisen und insgesamt gestiegenen Herstellungskosten auf den Markt gekommen sind oder noch kommen werden.

Wenn, wie Du schreibst, die Grundstückspreisen und die Herstellungskosten steigen sollen, woher sollen dann Preisermäßigungen bzw. der Crash herkommen ???

tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.179.668 von tropezon am 26.01.08 14:38:21

Die Grundstückspreisen und die Herstellungskosten steigen

Betonung auf stiegen (Grundstückspreise)

Bezieht sich vornehmlich auf die Vergangenheit, insbesondere die explosionsartige Entwicklung der Grundstückspreise der letzten 5 Jahre bis 2006 sowie der derzeitige extreme Anstieg bei den Materialkosten (vor allem Baustahl, Aluminium, Holz, Farben, Zement)

Die Ermässigung(en) wird sich ergeben aufgrund des wirtschaflichen Drucks bei den Immobilienunternehmen, wesentlich bestimmt durch das erhebliche Überangebot am Markt für Neubauimmobilien und der nicht abverkauften Einheiten.

Mehr Objekte als Mieter nachfragen. Seit Anfang des Jahres haben die Mietnachfragen um 76 % zugenommen, bedingt durch die neuen staatlichen Maßnahmen,

Was willst, du erwarten. Eine Anfrage ist eine Anfrage.

... und wie soll es erstaunlich sein, wenn der einfache Erwerb einer Eigentumswohnung bis 2006-2007 in den spanischen Ballungsräumen einhergegangen ist mit durchschnittlichen Preisen ab 2.500 Euro /m² aufwärts. Für oftmals nur ein stinknormales Piso im Mehrgeschosser.

... und dies bei gleichzeitig steigenden Zinsen, hoher Inflation und relativ normalen Gehältern bei der Mehrheit der Bevölkerung. Sprich 1.200 Euro netto/mtl.

Das die Mietanfragen absolut sprunghaft steigen bei der allgemeinen Lage, ist keine grosse Überraschung.

Bitte nicht jetzt die Beispiele rauskramen, ja aber in jeweils 20 km Entfernung des jeweiligen Ballungsgebietes gäbe es aber Pisos für 1500 Euro/m².

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.180.223 von Azul Real am 26.01.08 15:43:34

Mietrenditen in Spanien,

Nachdem wir vor einem Monat dieses Thema angesprochen hatten und ich, auf Grund meines Beispieles – 9 € pro m² - beschimpft wurde, und dann ein – unbewiesenes – absurdes Beispiel aus San Sebastian dagegen gehalten wurde, habe ich mir mal die Zahlen von Idealista es angeschaut. Es wurde ebenso behauptet, dass die Situation in den Ballungsgebieten anders sei, sprich niedrigere Renditen. Hier sind mal einige Zahlen aus diesen Regionen, Durchschnittspreisen pro m² für die Objekten zum Verkauf und zur Miete:

San Sebastian, Verkauf 375 Objekten zu 4.606 €/m², Miete 18 Objekten zu 18 €/m², Rendite 4,69 %
Guipuzcoa, Verkauf 629 zu 4.227 €/m² , Miete 30 zu 16 €/m², Rendite 4,54 %

Barcelona Stadt, Verkauf 7.192 zu 4.934 €/m², Miete 1.151 zu 16 €/m2, Rendite 3,89 %
Raum Barcelona, Verkauf 25.336 zu 3.836 €/m² , Miete 2.377 zu 14 €/m², Rendite 4,38 %

Madrid Stadt, Verkauf 23.371 zu 4.403 €/m2, Miete 3.441 zu 15 €/m², Rendite 4,09 %
Raum Madrid, Verkauf 47.143 zu 3.660 €/m², Miete 5.655 zu 1413€/m² , Rendite 4,26 %

Valencia Stadt, Verkauf 3.787 zu 3,015 €/m², Miete 478 zu 10 €/m², Rendite 3,98 %
Raum Valencia, Verkauf 11.174 zu 2.412 €/m², Miete 1.157 zu 11 €/m², Rendite 5,47 %

In meinem Gebiet:

Alicante Stadt, Verkauf 2.651 zu 2.195 €/m², Miete 428 zu 11 €/m², Rendite 6,01 %
Raum Alicante, Verkauf 8.566 zu 2.174 €/m², Miete 1.637 zu 10 €/m², Rendite 5,52 %.

Und für Azul Real, seine Lieblingsprovinz:

Malaga Stadt, Verkauf 2.384 zu 2.621 €/m², Miete 292 zu 9 €/m², Rendite 4,12 %
Raum Malaga, Verkauf 8.446 zu 2.596 €/m², Miete 1.869 zu 12 €/m², Rendite 5,55 %.


Und man kann davon ausgehen, dass diese Renditen Netto sind, denn:
- Zum einen werden in Spanien ca. 65/70 % nicht deklariert
- Und zweitens, sind laut Regierung, ab 1 Januar 2008 die Mieten Einkommensteuerfrei

Wer sagte noch, dass in Spanien die Immobilien keine Renditen abwerfen ??

Weitere Fragen oder bei Unstimmigkeiten, zuständig: http://www.idealista.es/

Grüße

Tropezon

[spain98]

Und zweitens, sind laut Regierung, ab 1 Januar 2008 die Mieten Einkommensteuerfrei

Bevor jemand aufgrund solcher Expertenaussagen noch eine Wohnung zum Vermieten kauft, stelle ich das lieber mal richtig:

Reducciones al rendimiento neto
Existen reducciones al rendimiento neto del arrendamiento:

En los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, al rendimiento neto se le podrá aplicar una reducción del 50%.
Los rendimientos con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular pueden beneficiarse de una reducción del 40%. Una vez aplicada la reducción anterior, cuando corresponda, se podrá aplicar esta reducción al rendimiento neto resultante.
Una vez aplicadas las reducciones al rendimiento neto se obtiene el rendimiento neto reducido, el cual nunca podrá ser negativo.

http://www.spaviv.es/propietario/fiscalidad.php

Ergebnis: Die Vermietung von Wohnraum wird zu 50% besteuert. Also nicht steuerfrei.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.181.113 von tropezon am 26.01.08 17:33:50

Was soll denn das, tropezon

das ist doch jetzt nicht Ernst gemeint, das du uns eine Auflistung vorsetzt, die den jeweiligen Preisdurchschnitt aller jeweiligen Vermietungsangebote der Region - bezugnehmend Idealista- wiedergibt und dies als mögliches Argument für eine Renditebasis bei Vermietung heran ziehst.

Die beste Nummer ist auch noch das du die Summe der Miet-Preissdurchschnitte Euro/m² -der jeweiligen Region- noch in das Verhältnis setzt zur Summe aller Preisdurchschnitte der Kaufangebote Euro/m² und so eine vermeintliche Renditebetrachtung darstellst.

Von Interesse ist grundsätzlich die Einzelbetrachtung je Objekt und nicht die Durchschnittssumme aus den oftmals phantasiereichen Preisvorstellungen der Vermieter bzw. Verkäufer in der Gesamtbetrachtung via idealista ...

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.181.113 von tropezon am 26.01.08 17:33:50

4-5% Mietrendite insbesondere bei schonender Versteuerung ist ok.
Ich frage mich nur woher nehmen die Spanier das Geld für 1000€ mtl für eine 100QM Wohnung, passt das zu den Einkommen?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.181.733 von Azul Real am 26.01.08 18:50:18

Manfred,

Ich frage mich nur woher nehmen die Spanier das Geld für 1000€ mtl für eine 100QM Wohnung, passt das zu den Einkommen?

Im Prinzip nicht, aber wo sind die Alternativen? Diese Tatsache ( hohe Mieten ) erklärt auch den Run auf den Kauf von Immobilien. Was ich sei 4 Jahren erkläre.

Azul,

aus den oftmals phantasiereichen Preisvorstellungen der Vermieter bzw. Verkäufer in der Gesamtbetrachtung via idealista ...

Siehe mal an, jetzt sind es auf einmal Phantasie Vorstellung der Verkäufer bei Idealista. Spain und Co, darunter Du auch, haben bisher ihre Prognosen und Preisspiegeln als realistischer und genauer als die des Ministerium gehalten und verteidigt, schon vergessen???

Wo bleibt da die Kontinuität?? Mal hu, mal hot, wie es gerade in den Kram passt. Fähnchen dreht sich im Wind Spiel.

Die beste Nummer ist auch noch das du die Summe der Miet-Preissdurchschnitte Euro/m² -der jeweiligen Region- noch in das Verhältnis setzt zur Summe aller Preisdurchschnitte der Kaufangebote Euro/m² und so eine vermeintliche Renditebetrachtung darstellst.

Wie machst Du es besser ???

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.181.291 von spain98 am 26.01.08 17:56:44

Bevor jemand aufgrund solcher Expertenaussagen noch eine Wohnung zum Vermieten kauft, stelle ich das lieber mal richtig:
Ergebnis: Die Vermietung von Wohnraum wird zu 50% besteuert. Also nicht steuerfrei.

Er, der Meister und Erfinder der ( seiner) Wahrheit, stellt es richtig..........mit einem alten Gesetz , dass schon einmal TOTAL erneuert ( ersetzt) worden ist und anschließend am 30 März 2007 noch ergänzt worden ist.

Mir fehlen die Worte, um die Dreistigkeit zu beschreiben mit der ER uns alle irreführen will, wie bei dem Verkauf der spanischen Grundschulden. Schon mehr als peinlich seine „ Richtigstellerei“.

Nur um Recht zu behalten und mich in „ die Ecke“ zu stellen, greift er zu fast schon „ archaischen“ Gesetzen, in unseren schnelllebigen Zeit ( 2003 )
Wenn Du meine pauschale Aussage von „ 100 % Einkommensteuerfrei“ nicht akzeptieren willst, dann sage doch einfach: sie stimmt zwar, aber nur mit Einschränkungen ( die Einschränkung ist, der Mieter darf nicht älter als 35 Jahre sein ). Das wäre korrekt und Fair, Fair gegenüber der Mitlesenden.
Und, wenn ich schon dabei bin, dann ergänze ich gleich noch mit dem nächsten Vorteil. Der Vermieter bekommt noch zusätzlich – unter gewissen Voraussetzungen – einen Einmalbetrag von 6.000 €.

Einige können jetzt über mich schimpfen, weil ich vielleicht nicht die richtigen Worte gefunden habe, die anderen werden aber jetzt feststellen, wer ihnen oft Märchen erzählt oder sie irreführt, warum auch immer.

Alles nachzulesen unter: Rendimientos del capital Inmobiliario

De acuerdo con la nueva ley 35/2006 de fecha 28 de Noviembre del IRPF las reducciones del capital inmobiliario, en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, pueden ser del 100% en los casos en que los arrendatario tengan una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo ó de actividades económicas, en el periodo impositivo, superiores al indicador IPREM, y el arrendatario deberá comunicar, anualmente, al arrendador el cumplimiento de estos requisitos.
http://www.fiscal-impuestos.com/node/922" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://www.fiscal-impuestos.com/node/922

oder

INFORMACIÓN PARA PROPIETARIOS
¿Sabe que ahora el alquiler de su vivienda tiene una reducción de impuestos que puede llegar al 100 por cien?

[lapamita]

hallo,,
habe mal die zwei postings von mir aus einem anderen forum heir uebernommen

einen netten gruss aus thailand aus dem land der smiles.............

also zur zeit entwickele ich ein kleines housingprojekt.zur zeit ahben wir groessere probleme mit dem bau eines pools. die frimen , die localen ,sind sehr schlecht, bzw geben garkeine detailierten kostenvoranschlaege. eine franzoesiche firma will fuer ein standard 10x5 mtr pool 1,3 mio baht zzgl VAT ca 30000 EURo, dies ist extrem teuer, daher wollen wir ihn selber bauen, da loehne hier sehr billig,

folgende vorgaben

10x5 mtr ( bereits ausgehoben) tiefe 1,30-1,70 meter

der pool muss aus stahlbeton sein und wr muessen ihn selber giessen ( ISO poolbausteine gibt es hier nicht)

der pool soll spaeter gefliesst werden ( keine planen)

AN DIE SAPNIEN FANS , gibt ggf einen der ahnung hat hier, FRAGE?? WIE macht man ein STAHLBETONBECKEN?? bitte einnfach erklaeren, wie dick,wie dick der stahl,wie giessen etc,waere da sehr dankbar dafuer

kennt einer einen dirketen link zu detailierten bauanleitungen wenn moeglich mit fotos kann auch eine kostenpflichtige seite sein, oder ein plan gegen kostenerstattung.
wir sind handwerklich geschickt haben aber noch nie ein pool gebaut,,,,

kann einer helfen hmmmmm.......................

gruss micha,,,, mal das trockene immocrash ausmisten mit einem anderen thema.....der poolbau macht ir wirlich kopfzerbrechen

mein posting aus anderem board uebernommen

zu dem kommentar, in thailand gibt es viele hotelpools,,, da muss ich dir recht geben,diese werden meist geaut von firmen aus bangkok, die da hier ein pool luxus ist,extrem hohe margen haben und der afterservice bei kleinen pools mau ist.
ich kontaktierte 2 firmen aus bangkok, nur eine gab einen kostenvoranschlag, es war desaveaux aus frankreich, diese wollten fuer einen pool 5x10mtr 1,20-1,60 tiefe einen preis von 1,2 mio thb +mwst. dies entspricht einem qm preis von 24.000 THB zum vergleich ,ein mit i-tong( hier in licence produziert von Q con) gebautes haus incl allen instalationen ( ready to move in ) kostet von einem bautraeger von 10000 THb bis 16.000 THB je nach qualitet.
von daher halte ich den preis fuer ueberzogen. andere kleine poolfirmen gaben KEINE schriftylichen kostenvoranschlaege oder meldeten sich nicht.

Eine bekannte baute mit poolland einen pool von 4x6 fuer 550.000 thb, und hat nur aerger ( alter des pools 10 monate).

man soll bitte thailand nicht mit deutschland vergleichen, zum einen vom baumaterial und zum anderen die baufirmen/arbeiter.

nachdem ich mit mehrern baufirmen geredet hatte ( kleineren baufirmen), habe ich mich entschlossen, auf eigene faust zu bauen, schlimmer kann dies nicht werden.

Ihc selbst kann nur im innenausbau mitreden, habe noch nie ein haus gebaut ( sondern nur ca 30 renovierungen innen von ETWs gemacht mit arbeitern ).

Beim fliessen werden wir keine probleme haben , denn das team besteht aus, fliessenlegern ( thai) stahlknuepfern( thai) ,dem sogenannten CHANGs ( bauvorarbeitern) alle sprechen aber auch kein englisch nur thai, einem uebersetzer und kontrolleur, sowie einem bekannten aus deutschland , mit gutem hadwerklichem geschick.

zur zeit liegen wir sogar vor dem plan zeitmaesig ( was hier selten ist) liegen unter veranschlagten kosten ( trotz baumaterilapreissteigerungen von bis zu 20% per 01.01.2008), hatte allerdings im vorfeld bereits 20% hoeher kalkuliert wie architekt.
also bisher kein grund zur beschwerde, aber bis zur fertigstellung von 2500qm, pool,clubhaus,5 haeuser im thaistyl ( traditionell aber aus beton), und dem graten von 1500 qm dauerts noch und wird noch viel graue haare geben......

Der Pool allerdings macht mir wirklich Kopfschmerzen, ein Fehler bei der gruendung,und es ist kaum oder nur teuer zu koregieren............

also wer praktische tips hat,, ich bin dafuer sehr sehr dankbar.......

GRUSS AUS THAILAND

michael

PS

heute ist der bagger da, der den aushub macht! wir haben dies geaendert in der tiefe von 1,30-1,80 auf durchgehend 1,80mtr.,, denn ich lass mehrfach im internet das eine schraege in der bodenplatte schwierig ist zu machen , und man sollte eher ein gerade bodenplatte machen, speziell fuer anfaenger............

ist dies so richig ???[/quote]

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.182.500 von tropezon am 26.01.08 23:39:18

lieber tropezon

gleichfalls könnte ich auf ein Autoangebotsportal gehen und pauschal die Durchschnitte aller Angebote (von billig bis luxus) mit dem möglichen Ergebnis ermitteln, ein durchschnittliches Auto kostet so und so viel und verbraucht so und so viel Sprit.

Der daraus gezogene Ansatz für eine individuelle Kauf/Investionsentscheidung ist gleich null.

Leider hast du genau das mit den Daten von idealista gemacht

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.182.500 von tropezon am 26.01.08 23:39:18

Wie machst Du es besser ???

Sagte ich doch bereits "Einzelbetrachtung" (Lage, Preis, Ausstattung, Zustand)

Wie hoch ist der mögliche Anschaffungspreis (Marktpreis zzgl Nebenkosten) und wie hoch wird der realistisch zu erzielende Nettomietertrag (Brutto abzgl. Eigenanteile) sein.

Fremdkapitalbetrachtung ist dann noch ein anderes Thema.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.182.911 von Azul Real am 27.01.08 09:31:03

Azul,

Sagte ich doch bereits "Einzelbetrachtung" (Lage, Preis, Ausstattung, Zustand)

Habe ich schon öfters gemacht und vielleicht erinnerst Du Dich noch an die Resonanz, lauter Kritiken, weil es Einzelfällen wären. Du selbst hast sie abgewiesen und behauptet in Ballungsgebieten sieht es anders aus.

Ich glaube es war K1, der damals gerne eine Durchschnittsberechnung gesehen hätte. War das so K1 ??

Jetzt wo ich dem entspreche, ist es wieder nicht Recht und Du willst Einzelbetrachtungen.

Kannst Du Dich irgendwann für EINE LINIE entscheiden ?? oder willst Du IMMER Dein Fähnchen im Wind drehen, wie es Dir gerade ins Konzept passt ???

Der daraus gezogene Ansatz für eine individuelle Kauf/Investionsentscheidung ist gleich null.

Ganz im Gegenteil. Dieser Ansatz zeigt unmissverständlich, dass durchschnittlich gesehen, Immobilien gar keine schlechte Rendite haben und dazu kommt noch der Gewinn am Objekt, der nicht zu unterschätzen ist.
Oder glaubst Du die billigen Objekten haben die hohen Mieten und umgekehrt die teueren Objekten die billigen Miete, sowie damals das Beispiel San Sebastian: Objektpreis 500.000 € und Miete 750 €. Da lachen die Hühner. Siehe Dir in der Tabelle San Sebastian an, Miete Durchschnitt 18 € pro m², wobei der Ortskern noch teuerer ist, nämlich 20 € im Schnitt.

Und noch eine wichtige Bemerkung, die Mieten sind pro bebaute Fläche, also keine REINE WOHNFLÄCHE. Auf letzteres gerechnet, könnte die durchschnittliche Miete gut 10 %, in manchen Fällen bis zu 20 % höher liegen.

tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.183.526 von tropezon am 27.01.08 12:44:14

Habe ich schon öfters gemacht und vielleicht erinnerst Du Dich noch an die Resonanz, lauter Kritiken, weil es Einzelfällen wären. Du selbst hast sie abgewiesen und behauptet in Ballungsgebieten sieht es anders aus.



ja aus gutem Grund da du als Gegenargument und Vergleich oftmals das billigste Angebot der Region bzw. im Ballungsraum herangezogen hast.

übrigens meine Linie war bisher immer die gleiche ..

- es wird/wurde über Bedarf gebaut.
- die Anschaffungspreise sind schneller gestiegen als die Einkommen
- die Relation Einkommen/Anschaffung ist und bleibt ungünstig.

Und noch eine wichtige Bemerkung, die Mieten sind pro bebaute Fläche, also keine REINE WOHNFLÄCHE. Auf letzteres gerechnet, könnte die durchschnittliche Miete gut 10 %, in manchen Fällen bis zu 20 % höher liegen

das ist mir nicht entgangen


Siehe Dir in der Tabelle San Sebastian an, Miete Durchschnitt 18 € pro m², wobei der Ortskern noch teuerer ist, nämlich 20 € im Schnitt.

Wenn verwundert es bei m² - Stadt-Preisen ab 4.000 € aufwärts in San Sebastian. Anders bekommst du die Kohle für den Kapitaldienst nicht rein, bei der Annahme keine Eigennutzung sondern Vermietung

Frage ist halt wie immer nur: Wer soll das mit einem normalen Einkommen mieten können.

Aus diesem Grunde kaufen auch alle begeistert Wohnungen in San Sebastian

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.183.882 von Azul Real am 27.01.08 14:20:49

Aus diesem Grunde kaufen auch alle begeistert Wohnungen in San Sebastian

Dieses dummen Grinsen hättest Du Dir sparen können, nämlich genau so ist es.

San Sebastian hat meines Wissens, die niedrigste Mieterquote im ganzen Land, um die 6 oder 7 %.

Und, wenn Du jetzt bei idealista.es reinschaust, kann Du sehen, dass auf die 375 Angeboten zum Verkauf nur noch 17 zur Vermietung angeboten werden ( nicht mal 5 % ) und der durchschnittliche Mietpreis pro m² auf 19 € gestiegen ist.

ja aus gutem Grund da du als Gegenargument und Vergleich oftmals das billigste Angebot der Region bzw. im Ballungsraum herangezogen hast.

Ach so, ich war es, der das Beispiel San Sebastian 500.000 € Kauf versus 750 € Miete angegeben hat. Wie sich die Zeiten ändern.....

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.183.957 von tropezon am 27.01.08 14:40:15

aha

entweder rundum keine Mieter oder alle rundum zufrieden und glücklich in ihrem eigenen 3.000-5.000 €/m² - Pisos ...

rund 200.000 Stadtbewohner, eben so viele in der Region ..

und nur 17 zur Vermietung angeboten werden

hört hört - ganz schön kaputter Markt auf dem ersten Blick

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.182.911 von Azul Real am 27.01.08 09:31:03

Bei den Berechnungen wurden zudem die Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt. Die liegen bei Neubauimmobilien bei:
7% IVA
1% Sempelsteuer (ausser nei Trope)
Und bei Finanzierung noch ca. 1% Stempelsteuer auf die Hypothekengarantie (entspricht 1,5% des Darlehensbetrages)
Natürlich Notar und Grundbuch, anwaltliche Betreuung, bei Finanzierung die Eröffnungsgebühr nicht vergessen.
10% des Kaufpreises sollte man dafür ansetzen, was natürlich die Rendite mindert.
Gemeinschaftsumlagen werden wohl dem Mieter auferlegt. Jedoch ist die Grundsteuer bei Wohnungsvermietung eigentich vom Eigentümer zu zahlen.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.182.661 von tropezon am 27.01.08 00:51:14

Na Prima, daß Du das als Anlass genommen hast, noch einmal nachzulesen.
Das wollte ich mal erreichen.
Vielleicht könntest Du in Zukunft einfach vor dem Posten recherchieren.
Dann würdest Du sicherlich auch nicht aus der Sonderregelung die Regelbesteuerung machen.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.184.339 von spain98 am 27.01.08 16:13:06

Jedoch ist die Grundsteuer bei Wohnungsvermietung eigentich vom Eigentümer zu zahlen.
Besser: Das Gesetz besagt, daß diese auf den Mieter abgewälzt werden können. Gibt es keine Vereinbarung, zahlt der Eigentümer.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.184.349 von spain98 am 27.01.08 16:15:24

Spain,

Na Prima, daß Du das als Anlass genommen hast, noch einmal nachzulesen.
Das wollte ich mal erreichen.

Ist das Deine Art eigene Fehler zu verschleiern um nicht zugeben zu müssen, dass Du Dich geirrt hast.......und selbst zu wenig recherchiert ..... und Dich auf Gesetze von Anno dazumal beziehest????? Traurig, traurig...

Ich sagte schon, verlieren muss man können und dabei auch noch Größe zeigen, ist den wenigsten gegeben.

10% des Kaufpreises sollte man dafür ansetzen, was natürlich die Rendite mindert.

Wenn Du Dir mal die Mühe machen würdest, die Angebotspreise von Idealista mit den tatsächlichen Schätzungen der Gutachter ( Basis des Ministeriums ) zu vergleichen, würdest Du leicht eine Lücke von 20 und mehr Prozenten feststellen.
D.h. im Klartext, dass eine Berechnung der Renditen auf realen, gehandelten oder geschätzten Preisen, noch eine wesentlich höhere Rendite ergeben würde als die auf Basis der überhöhten Offerten von Idealista.Und Du bist doch derjenige, der immer sagt, diese Preisen ( idealista) müssen noch stark runter. Was ja nicht gleich heißt, dass die gehandelten preisen auch fallen.

Soviel zu den Kaufpreisnebenkosten von 10 %, die halb so hoch sind als die bis 20 % Rabatte die man von den Angeboten abziehen könnte, bei entsprechender Verhandlung.

Irgendwie scheint es mir so, dass Du mit Deinem Latein am Ende bist und nur noch Strohhalme suchst, um nicht sofort unterzugehen. Das wird anstrengend mit der Zeit.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.184.027 von Azul Real am 27.01.08 15:01:55

hört hört - ganz schön kaputter Markt auf dem ersten Blick

Wenn man eine Stadt deren Einwohner zu weit über 90 % im Eigentum wohnen, Kaputt nennen darf, das ist es so...... für Dich.

Ich begreife es allerdings als ideal Zustand, fast schon Vollkommenheit.

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.184.612 von tropezon am 27.01.08 17:33:53

"mit einem alten Gesetz"

soviel mir bekannt ist gibt es keine alten, sondern nur gültige gesetze.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.184.697 von naked am 27.01.08 17:54:39

Naked,

soviel mir bekannt ist gibt es keine alten, sondern nur gültige gesetze.

Werde ich nicht wiedersprechen.

Azul,

habe ich vorher vergessen. Wenn Du Interesse hast, nachzuschauen wie es mit der Vermietung ausschaut... im kaputten Markt...von San Sebastian und Umgebung - für ein Mietangebot mindestens 5 Suchenden – hier ein guter Link:

http://www.alkila.net/busqueda/inquilinos/alquileres-pisos/g…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.184.612 von tropezon am 27.01.08 17:33:53

Wenn man eine Stadt deren Einwohner zu weit über 90 % im Eigentum wohnen,

wo steht denn das .. geschrieben

Soll somit logisch fortführend auch heissen, dass dann, nach deiner berühmten Durchschnittsrechnung, das natürlich auch die Zielgruppe der 20-30 jährigen wesentlich und bereits im Eigentum wohnt, bzw. versucht dies in 40 Jahren abzubezahlen.

ich tippe mal darauf, zu 90% ist das in San Sebastian nicht der Fall.

[spain98]

Las familias destinaron el 37% de su renta a comprar una vivienda en 2007
Die Haushalte verwendeten 2007 37% ihren Einkommens zum Wohnungskauf

Die spanischen Haushalte verwendeten laut Statistik der spanischen Zentralbank (BDE) 2007 37% ihrer jährlichen Bruttoeinkünfte nach Anwendung der steuerlichen Abzüge.

Dieser Prozentsatz liegt 7,1 Punkte über dem Wert von 2006. In den letzten Jahren ist die wirtschaftliche Anstrengung derjenigen, die eine Wohnung gekauft haben, stark gestiegen.
2007 37%
2006 29,9%
2005 25,5%
2004 24,6%

Nach Daten der BDE bedeutet eine Wohnung von 93,75m2 das 7fache des jährlichen Einkommens eines Durchschnittshaushaltes.


Zieht man die steuerlichen Abzüge nicht ab, so würden die Spanier 46,2% ihres verfügbaren Einkommens zur Zahlung der Wohnung aufwenden. Das sind 3,6 Prozentpunkte mehr als 2006.

Derzeitig können die Steuerzahler 15% Ihrer Aufwendungen (Zins & Tilgung) vom Steuerbetrag abziehen, bis zu einem Maximalbetrag von 9.015,18 €. Im Ergebnis also maximal also 1.352,-€.

Basis für die Statistik der BDE ist die Rate im ersten Jahr nach dem Kauf, der zu 80% finanziert wird.

http://www.elconfidencial.com/cache/2008/01/27/83_familias_d…

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.183.526 von tropezon am 27.01.08 12:44:14

@tropezon

Ich glaube es war K1, der damals gerne eine Durchschnittsberechnung gesehen hätte. War das so K1 ??

Ich wollte die durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren (also Kaufpreis / Jahresnettomiete) von Wohnimmobilien in Spanien wissen. Der Quotient aus Idealista Kaufpreise / Mietpreise in Summe(!) dürfte da nicht weiterhelfen (Gründe: Verschiedene Immobilien auf die sich Miete und Kauf beziehen etc.).

Grüße K1

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.187.119 von spain98 am 28.01.08 08:20:35

Die spanischen Haushalte verwendeten laut Statistik der spanischen Zentralbank (BDE) 2007 37% ihrer jährlichen Bruttoeinkünfte nach Anwendung der steuerlichen Abzüge. ...

2007 37%
2006 29,9%
2005 25,5%
2004 24,6%

DAS sind sehr bedenkliche Zahlen (natürlich auch bedingt durch die Zinsen!)

Grüße K1

[spain98]

Anscheinend ist der Konsum beim Weihnachtsgeschäft nicht so ausgefallen, wie alle sich das erhofft haben und Zapatero will jetzt allen Steuerzahlern bis zu 400,-€ zurückgeben, um den Konsum nicht einbrechen zu lassen. Eine Maßnahme, die es schon einmal in den USA gab.
Verschiedene Finanzdirektoren scheinen bereits zu sagen, daß der Konsum flüchtet, mit einer Intensität, die überrascht.


Según fuentes de toda solvencia, el enfriamiento de la economía se ha dejado notar con especial intensidad en la campaña de navidades. Aunque todavía no hay cifras definitivas, lo cierto es que las ventas de las empresas no han ido en la línea de lo esperado, lo que puede explicar la decisión del Gobierno de devolver esos 400 euros a los contribuyentes. Una medida similar ha sido aprobada recientemente en EEUU con idéntico fin: estimular el consumo de las familias ante la merma de su renta disponible. “El consumo está hundido”, se oyó decir hace unos días durante un encuentro de varios directores financieros de grandes empresas, sorprendidos por la intensidad del ajuste en un contexto, además, de incertidumbres financieras.
http://www.elconfidencial.com/cache/2008/01/28/70_zapatero_d…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.187.184 von spain98 am 28.01.08 08:33:43

Moin

der spinnt doch ...

soll das Geld, sofern es überhaupt zur Verfügung steht, besser in Forschung und Bildung investieren.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.184.791 von tropezon am 27.01.08 18:10:51

von San Sebastian und Umgebung - für ein Mietangebot mindestens 5 Suchenden – hier ein guter Link:

Danke


sehr bedenklich, wie ich finde. Und wenn dem so sein sollte ...

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.187.152 von K1K1 am 28.01.08 08:28:13

Der Quotient aus Idealista Kaufpreise / Mietpreise in Summe(!) dürfte da nicht weiterhelfen (Gründe: Verschiedene Immobilien auf die sich Miete und Kauf beziehen etc.).

So wollte ich das auch gesagt haben in #5889 ...

[spain98]

La construcción de vivienda protegida cae de enero a septiembre un 6,7%

Der Bau von "Sozialwohnungen" fällt von Januar auf September um 6,7%

60.707 2006 und 56.612 in 2007.

Die Baugenehmigungen sehen noch schlechter aus. 25.000 wurden im ersten Halbjahr 2007 erteilt. 2006 waren es im selben Zeitraum 35% mehr.

In den letzten 4 Jahren wurden durchschnittlich 84.000 "Sozialwohnungen" gebaut. In der Zukunft will die PSOE die Zahl auf 200.000 jährlich erhöhen.

Na dann müssen aber die Bauunternehmer noch ein ordentliches Stück zulegen.
http://www.elpais.com/articulo/economia/construccion/viviend…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.188.732 von spain98 am 28.01.08 11:23:10

Spain,

In der Zukunft will die PSOE die Zahl auf 200.000 jährlich erhöhen.

Kannst Du mir sagen wo das steht in diesem Artikel??? Ich lese 150.000 also 25 % weniger:

los socialistas prometen construir 150.000 viviendas anuales de protección oficial durante la próxima década. La nadería de 1,5 millones de nuevos pisos con precios tasados hasta 2018.

Gibt es 2 verschiedene Versionen ???

Azul und K1,

Ich wollte die durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren (also Kaufpreis / Jahresnettomiete) von Wohnimmobilien in Spanien wissen. Der Quotient aus Idealista Kaufpreise / Mietpreise in Summe(!) dürfte da nicht weiterhelfen

Könnt ihr mir bitte das genauer erklären, ich möchte verstehen was ihr meint. Was ist der Unterschied zwischen:

Kaufpreis / Jahresnettomiete und
Kaufpreise / Mietpreise in Summe

Danke

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.189.212 von tropezon am 28.01.08 12:10:30

La Federación Española de Municipios y Provincias pretende que promotores, ayuntamientos, sindicatos y el Gobierno central lleguen a un gran acuerdo para iniciar cada año 200.000 pisos protegidos. El programa electoral del PSOE rebaja esta cifra a 150.000 anuales durante la próxima década.

Die 200.000 hatte ich dann wohl daher:
Economía/Vivienda.- Los ayuntamientos impulsarán unas 200.000 VPO anuales para atender a la demanda y atajar la crisis

http://www.europapress.es/00136/20080122145548/economia-vivi…

Auch bei 150.000 pro jahr müsste der Schnitt von jährlich 84.000 auf 150.000 aufgebaut werden. Eine Zunahme um 78,57%. Realistisch?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.182.795 von lapamita am 27.01.08 06:05:19

AN DIE SAPNIEN FANS , gibt ggf einen der ahnung hat hier, FRAGE?? WIE macht man ein STAHLBETONBECKEN?? bitte einnfach erklaeren, wie dick,wie dick der stahl,wie giessen etc,waere da sehr dankbar dafuer

Hallo lapamita,

ich habe mein Pool wie folgt bauen lassen, in kürze:
nach dem Aushub, eine erste dünne Betonplatte, 5 bis 10 cm dick. Darauf habe ich die Form gezeichnet die ich haben wollte. Auf die Zeichnung wurde eine „ verlorene Schalung“ aus 12 cm Ziegelsteine gemacht ( dient für das Armiereisen und darauf wird der Beton gespritzt mit Hochdruck ), die Armierung – Wände 1.1,5 cm und Boden min. 2cm. dickes Eisen -muss an einem Stück auch über den Poolrand, ca 60 / 80 cm, viel Eisenmatten an den Boden, mehrfach überlappen.
Dann kommt der „ Spritzbeton“ auf die Wänden, - mit Hochdruck - von unten nach oben. Auf die Wand 14 cm und anschließend den Boden 20 cm. Vorher natürlich alle Rohren, Leitungen, Skimmer, Ablauf, Beleuchtungen, etc... installieren. Beleuchtung Nachts vorher testen , dass keine Schatten sich im Wasser bilden ( wenn der Pool nicht Viereckig ist )
Ich habe darauf geachtet, dass alles an einem Tag gespritzt wurde. Ich halte es für sehr wichtig, weil die Gefahr besteht, dass der Beton sonst an den Ansätzen nicht richtig bindet und später undicht wird. Meine Leute haben morgens um 7 angefangen und 14 Stunden gespritzt. Einige Tage trocknen lassen, imprägnieren, fliesen und Rand machen. Et voila...

Ich würde Dir 2 Sachen unbedingt empfehlen.
- 2 Skimmer, an jedem Ende einen, weil der Wind dreht und sonnst der Oberwasserdreck auf der „ falsche“ Seite liegt.
- Eine Reinigungsanlage in die Bodenplatte installieren ( Düsen, die mit Wasserdruck funktionieren) somit hast Du immer einen sauberen Pool, ohne viel Arbeit.
- Und natürlich, den Wasserzulauf nicht vergessen. Ich weiß nicht, wie die Wasserverdunstung in Thailand ist, aber ich muss im Sommer wöchentlich 2.000 Liter nachfüllen.( 60 m² Wasseroberfläche )
- Nach Fertigstellung, alles sehr gut saubern, ( Kleberesten, etc.) und die Fliesen desinfizieren mir den entsprechenden Mittel, auch Antialgen, und so fort.
- Ein starke Pumpe, mindestens ein PS.
- Poolrand rutschfest ( kein Marmor oder ähnliches) nur raues Material Ich habe ein Handgefertigten Rand mit kleinen Granitsteinchen.

Eine schräge Bodenplatte ist nicht komplizierter als eine gerade und ist besser, wenn kleine Kinder planschen wollen.
Und eine geschwungene, phantasievolle Poolform ist nicht teuerer als eine Viereckige... aber viel schöner.
Ah, nicht die Außendusche vergessen und, wenn gefliest, SOFORT mit Wasser füllen, sonst trocken die Fugen und blättern aus.

Viel Spaß und natürlich gelungene Arbeit.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.185.449 von Azul Real am 27.01.08 20:40:54

Wenn man eine Stadt deren Einwohner zu weit über 90 % im Eigentum wohnen,
..................................
wo steht denn das .. geschrieben
ich tippe mal darauf, zu 90% ist das in San Sebastian nicht der Fall.

So, mein lieber Herr Azul, ich habe recherchiert.

Im Pais Vasco gibt es 966.649 Immobilien, darunter 813.505 freie und 153.144 VPO. (Zahlen von 2006 )

http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/parque/pv1.XLS

und 64.293 Mietwohnungen, darunter 30.974 möbliert und 33.319 unmöbliert.

http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/alquiler/ALQ_2006.PDF

somit sind 6,65 % Mietwohnungen und 93,5 % Eigentum.

Jetzt kannst meinetwegen sagen, San Sebastian ist nicht das Baskenland, das wäre aber nur eine billige Ausrede, denn ich kann mich erinnern, gelesen zu haben, dass S.S. 94,6 % Eigentum hatte. Finde leider nicht mehr den Artikel.
Du kannst aber gerne recherchieren und mir das Gegenteil beweisen..... und wieder tippen, aber dann richtig

Tropezon

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.191.325 von tropezon am 28.01.08 15:56:20

meine Außendusche ist mit Natursteinen - und das beste - und deswegen rechtzeitig drandenken - auch WARM-WASSER für draußen, so brauche ich fast das ganze Jahr über kein Bad putzen

cf

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.193.031 von tropezon am 28.01.08 18:20:06

Ein dreier ist mir herausgerutscht................. 93,35 % Eigentum

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.191.325 von tropezon am 28.01.08 15:56:20

Lapamita,

Noch den Hinweis, bei der Armierung an den Wänden, nicht nur 1 Eisen senkrecht, sondern eins an die verlorene Schalung und ein weiteres 10 cm weiter innen, auch Waggerechte und alle verflechten natürlich. Das Äußere biegen und über die Umrandung.
Ich habe 4 Bekannten, die Probleme bekommen haben. 3, weil der Pool nicht in einem Stückgespritzt würde und einer bei dem die Armierung nicht über den Poolrand ging. Somit hat sich nach 3-4 Jahren, ein Riss ca. 5 cm. unter der Wasseroberfläche gebildet.
Spare nicht am Eisen und fliese mit Mosaik, es ist schöner und besser zu verarbeiten, gerade , wenn der Pool nicht eckig ist.
Und noch was, runde unten ab, zwischen Wand und Boden, ansonsten liegt sich der Dreck dort ab und auch die Algenbildung ist dort dann größer.
Und gleich das nächste, wenn Du eine Innentreppe machst ( wie bei mir, hinten auf dem Bild) lass sie gleich am Anfang mitbetonieren. Wenn Du sie erst danach machst, mit Ziegelsteinen, wird sich mit der Zeit so etwas weißes drauf bilden ( ich glaube das heißt Salpeter ) und sie reißt.
Mensch, was man alles beachten muss.....

Tropezon

Schau mal, habe 2 Seiten gefunden.

http://www.poolbauen.de/ .... und ... http://www.schwimmbad2006.de/

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.197.210 von tropezon am 29.01.08 00:33:29

hallo tropaezon,,

danke fuer die tips,, ich bin wirklich unsicher wie man das macht!
denn ein fehler und.............bum.!
kannzwar innenausbau machen ,aber vom bau selber null plan.
im internet gibts hunderte von tips zu stahlebtonpools.

zz liegt mir hier eine CD vor, wie hier ein pool gebaut wird,leider gehen hier die fotos nicht rein, da nicht im net hochgeladen ( kannste mir mal ne BM schicken, dann sende ich sie dir)

die machen dies wie folgt!

als erstes werden unten im boden so betonteile durchmeser ca 50cm davon 2 uebernander a 30 cm , rund ( kenn den namen nicht waber werden bei abwasserrohren oft verlegt ,sind verbindungstteile sehe die oft auf der strasse wenn sie kanalisation machen) in den pool gelegt ,dort wird ein quadrat stahl geflecht reingearbeitet ( 4mm) die drahtteile stehen oben raus.
2.
dann weden die waende gemauert, mit einfachen itong 3 loch steinen ca 4inch
3. dann wird die bodenplatte geflochten (4mm stahl) doppelt in quadratform
4
dann werdne die waende geflochten 4mmm stahl quadrat
45 rohre verlegen und dan wird die platte gegossen, aus wasserdichtem beton,aber kein spritzbeton.
6. warten 10 tage
7
dann werden die waende verschalt, und die waende gegossen

alles ist 25mm stark boden und waende

ich bin schon wieder perplex ,weils jeder anders macht


um jede hilfe bin ich dankbar!!
gruss

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.197.210 von tropezon am 29.01.08 00:33:29

@trope

hast du zufaellig ein paar bilder von dem bau, wie ihr das gemacht habt mit dem eisen ,der ersten duennen bodenplatte etc.

falls ja kannste mir die mal per mail senden???

waere toll

[e-mail]

gruss

PS

keine lust auf 10 tage thailand??? gratisflug und unterkunft via anweissunge geben beim pollbau und eelctricsystem machen???

fuer eisen und fliessen kein problem., da habe ich leute, eisenflechter und fliessenleger,,,, aber die haben noch nie ein pool gebaut..............

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.197.210 von tropezon am 29.01.08 00:33:29

@tropezon
bitte bitte............

kannste mir das mit den vorarbeiten ( also bis zum spriten mit beton) nochmal genauer erklaeren.......

so wie ich das vverstanden habe

1. machst du unten eine duenne stahlmatte und gisst mit beton auf ( stahldicke??4mm?? quadratgeflecht??)
2. dann zeichnest du die form auf
3.dann verlorene schalung 12cm dicke zigelsteine keine ahnung was du meinst??)
4.dann wir die armierung gemacht hmm wie ich versthe es halb aber nicht genau,, also quadtrate flechten erst am boden wie dick das eisen? und dann ueber die waende wie dick?? und dies unten ueberlappen lassen also praktisch boden und wand verbinden?? und oben uebrlappen lassen am poolrand wie meinst du das?? wie dick stetzt ihr denn beton an?? wand 14cm boden 20 cm


viele viele fragen????

gruss

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.197.439 von lapamita am 29.01.08 06:23:24

Jungs, Euer Pool in allen Ehren, aber könnt ihr das per BM besprechen?

[spain98]

Wenn ihr da eine Ferienwohnung in den Bergen kaufen wollt, bekommt ihr für 1€ mehr noch einen Mini Cooper in Serienausstattung dazu.
Die Wohnungen kosten um die 250.000 €. Neupreis Mini in Deutschland: ca. 16.000,-€
6,4% Preisnachlass

http://www.fincascorral.com/es/obras/estavar/estavar-princip…

[spain98]

El Euríbor cierra el mes de enero con la mayor caída en seis años
Pese a bajar al 4,5%, los préstamos revisados subirán 38 euros de media al mes

Euribor im Januar wird auf 4,5% fallen, der größte Abschlag seit 6 Jahren. Die Darlehen, deren Zins angepasst wird, müssen jedoch im Schnitt 38 € pro Monat mehr zahlen als im Vorjahr.
http://www.elpais.com/articulo/economia/Euribor/cierra/mes/e…

[Azul Real]

Info

Die kürzlich von der Mutter Iberdrola (Ibex 35) abgespaltene und an die spanische Börse gebrachte, regenerative Sparte, IBERDROLA RENOVABLES ist kurz davor in den IBEX 35 aufgenommen zu werden.

http://www.iberdrolarenovables.es/wcren/corporativa/iberdrol…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.193.031 von tropezon am 28.01.08 18:20:06

ich tippe mal darauf, zu 90% ist das in San Sebastian nicht der Fall.

Herr Tropezon, danke für die Recherche...

leider hast du meinen Satz aus dem Zusammenhang gerissen

Die Anmerkung 90 % bezog sich meinerseits auf die Zielgruppe 20-30 jährige

Soll somit logisch fortführend auch heissen, dass dann, nach deiner berühmten Durchschnittsrechnung, das natürlich auch die Zielgruppe der 20-30 jährigen wesentlich und bereits im Eigentum wohnt, bzw. versucht dies in 40 Jahren abzubezahlen.
ich tippe mal darauf, zu 90% ist das in San Sebastian nicht der Fall.


Es gibt 966.000 Wohnimmobilien in Pais Vasco ... (Álava, Guipúzcoa, Vizcaya), gem. deinem Link der mviv

Bitte, was hat die Summe der Wohnimmobilien in diesen Provinzen mit der (individuellen) Eigentumsquote zu tun, wenn du zudem einfach die Summe der vermieteten Einheiten, gem. deinem zweiten eingestellten Link (mviv) abziehst und somit das Ergebnis prozentual als Eigentumsquote darstellst. Da machst du es dir etwas einfach

Ich glaube unabhängig davon, dass die Eigentumsquote in Pais Vasco sehr hoch ist. Aber nahe 94% wäre wohl absolute Weltspitze, wie du dir denken magst.

Dem Grunde nach dürfte es in Pais Vasco daher keine Wohnungsprobleme geben.
Erstens hat fast jeder, nach deiner Aussage, eine (Eigentums-) Wohnung und zweitens, wenn dem so wäre, dürften die Immobilienpreise bei einer vermeintlichen Fast-Sättigung des Marktes nicht so hoch sein wie sie sind.
Die Immobilienpreise im Pais Vasco insbesondere im Grossraum Guipúzcoa -incl. San Sebastian- befinden sind jedoch grossteils am Anschlag.

Interessant und bedenklich finde ich eher den Ansatz dass auf 2 Einwohner eine Wohnimmobilie käme (schnelle Durchschnittsrechnung).

Kleiner Hinweis: Einwohner per 01.2007 = 2.141.860

http://www.ine.es/jaxi/tabla.do?path=/t20/e260/a2007/l0/&fil…

Total
01 Álava 305,459
20 Guipúzcoa 694,944
48 Vizcaya 1,141,457

Ferner interessant ist auch die Seite 135/136 aus deinem Link http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/alquiler/ALQ_2006.PDF mit den Durchschnittsmieten 2006.

Theoretisch sind die ermittelten Mieten nicht zu teuer, jedoch im Vergleich zu den Offerten auf Idealista für den Raum Guipúzcoa spottbillig.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.198.249 von Azul Real am 29.01.08 09:30:37

Azul,

Du kannst noch so viele Ausreden, Ausflüchten und Verwirrungsversuche starten, Fakt ist:

Im Baskenland sind 6,65 % Immobilien Vermietungsobjekten und 93,35 % Eigentum Es sei denn, die Statistiken sind falsch.

Da machst du es dir etwas einfach

Wie kann man es denn sonst noch rechnen?? Wie ist Deine Methode ??

Erstens hat fast jeder, nach deiner Aussage, eine (Eigentums-) Wohnung und zweitens, wenn dem so wäre, dürften die Immobilienpreise bei einer vermeintlichen Fast-Sättigung des Marktes nicht so hoch sein wie sie sind.

Wieso denn nicht?? Die jetzigen Besitzer wohnen drin und verkaufen nicht und die neuen müssen den verlangten Preis bezahlen ... oder mieten. Und es ist NICHT MEINE Aussage, sondern die der Regierung.

die Zielgruppe der 20-30 jährigen wesentlich und bereits im Eigentum wohnt,

90 bis 95 % dieser Gruppe wohnt weder im Eigentum, noch in Miete, sondern bei Mama und Papa ( meistens Gratis )

Spain,

Jungs, Euer Pool in allen Ehren, aber könnt ihr das per BM besprechen?

Werden wir tun, aber im Prinzip hat der Bau eines Pools in einem Immobilienforum mehr zu suchen als eine Grafik von IBERDROLA RENOVABLES.

Meinst Du nicht ???

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.199.642 von tropezon am 29.01.08 12:02:51

Gebe ich DIr Recht. Der kam aber danach.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.199.642 von tropezon am 29.01.08 12:02:51

Du kannst noch so viele Ausreden, Ausflüchten und Verwirrungsversuche starten, Fakt ist:



wovon redest du

Im Baskenland sind 6,65 % Immobilien Vermietungsobjekten und 93,35 % Eigentum Es sei denn, die Statistiken sind falsch.

Dem Grunde nach sind 100% der Wohnimmobilien im Eigentum, irgendjemand müssen diese ja schliesslih gehören.
Das heisst aber nicht, nur weil du die Vermietungsquote von vermeintlich 6,65% von 100% Bestand abziehst, geschlussfolgert werden kann, dass das Delta die (private) Eigentumsquote für Einzelhaushalte wiederspiegelt.

Ich hoffe, du verstehst was ich meine.

Es soll sogar Privatpersonen, Gesellschaften, Fonds und Investmentgesellschaften geben die über mehr als eine Wohnung in ihrem Bestand verfügen.


90 bis 95 % dieser Gruppe wohnt weder im Eigentum, noch in Miete, sondern bei Mama und Papa ( meistens Gratis )

und das werden Sie bei den aktuellen Preisen udn Einkommensmöglichkeiten noch ziemlich lange unfreiwillig tun müssen.

und die neuen müssen den verlangten Preis bezahlen

müssen


Werden wir tun, aber im Prinzip hat der Bau eines Pools in einem Immobilienforum mehr zu suchen als eine Grafik von IBERDROLA RENOVABLES.

Meinst Du nicht ???

ist genau so offtopic, wie der Bau eines Swimmingpools in einen spanischen oder thailändischen Vorgarten.

jedoch immerhin mit Spanienbezug...

aber wenn es dich beruhigt,
Iberdrola hat auch tolle Immobilien im programm

http://www.iberdrolainmobiliaria.com/

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.200.413 von Azul Real am 29.01.08 13:03:48

Das heisst aber nicht, nur weil du die Vermietungsquote von vermeintlich 6,65% von 100% Bestand abziehst, geschlussfolgert werden kann, dass das Delta die (private) Eigentumsquote für Einzelhaushalte wiederspiegelt.
Ich hoffe, du verstehst was ich meine.

Nein, verstehe ich nicht

Es soll sogar Privatpersonen, Gesellschaften, Fonds und Investmentgesellschaften geben die über mehr als eine Wohnung in ihrem Bestand verfügen.

Ja und ?? auch diese „ mehr „ Wohnungen haben ein Zweck. Entweder stehen sie leer, dienen als Ferienwohnungen oder sind vermietet... und somit in den 6,65 %. Ist das so schwer zu verstehen ????

Und was die Jugend betrifft, hier der Beweis meiner Aussage: Im Baskenland gibt es:

- 114.520 Einwohner zwischen 20 und 24 Jahren
- 157.706 .................................. 25 und 29
- 180.141 .................................. 30 und 34

Es sind 5.419 Wohnungen an 18 bis 25 jährige vermietet und 8.608 an 26 bis 35 jährige. ( Seite 96 ).
Nehmen wir mal an 3 Jugendliche wohnen in einer Einheit ( was erst mal einen flotten Dreier gibt ), dannn sind es 42.081 Menschen die in Miete wohnen, bei einer Gesamtzahl von 452.367 jungen Menschen zwischen 20 und 34, das sind 9,3 %.
Bei 2 Personen pro Wohnung, was eher wahrscheinlich ist, sind es 28.054 die nur noch 6,20 % ergeben.
Ergo, über 90 % der 20 bis 34 Jährigen wohnen entweder im Eigentum ( was ja nicht der Fall ist ) oder bei den Eltern.

So einfach ist es.

http://www1.ine.es/jaxi/tabla.do?per=12&type=db&divi=EPOB&id…

übrigens, die Zahl der jungen Menschen zwischen 20 und 30 fällt kontinuierlich im Pais Vasco, von 2002 bis 2007 um 35.216 Personen bei den 20 bis 24, Von 149.736 auf 114.520 = 23,5 % und um 17.635 Personen bei den 25 bis 29, Von 175.341 auf 157.706 = 10 %.

Spielt die Musik nicht mehr für die Jugend im Baskenland ??

Tropezon

[Karl68]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.199.642 von tropezon am 29.01.08 12:02:51

Im Baskenland sind 6,65 % Immobilien Vermietungsobjekten und 93,35 % Eigentum Es sei denn, die Statistiken sind falsch.

Die Statistiken sind nicht falsch, nur unrealistisch.

Die Statistiken können nur die Mietwohnungen erfassen, die den Behörden bekannt sind.

Wenn in Spanien, wie hier erst kürzlich behauptet wurde, ca. 65/70 % der Mieten nicht deklariert werden, haben die Behörden nur Kenntnis von 1/3 der Mietwohnungen.

Folglich beträgt der Anteil der Mietwohnungen eher 20 %, oder?








Wie ich aus Beiträgen eines

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.201.038 von tropezon am 29.01.08 13:53:42

Nein, verstehe ich nicht

eben !!


Ergo, über 90 % der 20 bis 34 Jährigen wohnen entweder im Eigentum ( was ja nicht der Fall ist ) oder bei den Eltern.

Da freuen sich die Eltern ....

Obwohl, Wohnungen gibt es dem Grunde nach wie Sand am Meer in Pais Vasco
Nur nicht da wo die Mehrzahl der jungen Leute in der Regel hin möchte um zu studieren oder zu arbeiten. In den Metropolen !

Wo du gerade die sprichwörtlich negative Demoskopie ansprichst. Genau aus diesem Grunde wird sich in kürze und unter anderem die Preissituation für Wohnimmobilien ändern in Nordspanien und anderen Regionen.

Nicht sofort aber mittelbar ( jedoch nicht unbedingt in den Metropolen)

Bekanntlich hat Spanien mit einer der niedrigsten Geburtenraten in Europa ferner Nordspanien ...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.201.659 von Azul Real am 29.01.08 14:51:29

Genau aus diesem Grunde wird sich in kürze und unter anderem die Preissituation für Wohnimmobilien ändern in Nordspanien und anderen Regionen.

Total falsch, siehe weiter unten.

Bekanntlich hat Spanien mit einer der niedrigsten Geburtenraten in Europa ferner Nordspanien ...

Aber mit einer der höchsten Einwanderungsquoten. ( nur etwas weiter denken, als die Nasenspitze )

Bevölkerung insgesamt: Vom 1.1 2002 bis 1.1.2008 .... + 4.319.015 oder 10,54 %

40.964.244 - 41.663.702 - 42.345.342 - 43.038.035 - 43.758.250 - 44.474.631 - 45.283.259

Während wir in meiner Provinz ( Alicante) sogar + 26 % haben und auf den Balearen + 20 %.

Auch das Baskenland hat insgesamt ein Zuwachs, wenn auch nur einen geringen ( ca. 3 bis 4 % ) im Vergleich zu den „ sonnigen“ Provinzen. nur die jungen Menschen verlassen die Provinz. Warum wohl? Vielleicht gefällt ihnen die Baskenmusik wirklich nicht mehr

Karl,

Die Statistiken sind nicht falsch, nur unrealistisch......

Wir können nicht einmal hu und dann wieder hot sagen. Entweder bleiben wir bei den offiziellen Statistiken um Vergleiche anzustellen oder jeder sucht sich gerade die aus, die ihm für seine Aussage passen ( aber nur für diese, denn für eine andere Aussage holt er sich wieder eine andere Statistik ). Dann hören wir besser auf mit den Zahlen und erzählen uns Witze............ oder bauen Schwimmbäder.
Übrigens lapamita, eine 10 x 5m. Pool kostet hier ca. 15.000 bis 18.000 € ( oder darf ich das auch nicht mehr schreiben, spain? )

Folglich beträgt der Anteil der Mietwohnungen eher 20 %, oder?

Garantiert ist der Mietanteil in der Realität höher als die Statistiken angeben, und zwar schätzungsweise sicher eine Millionen Wohnungen, das bedeutet ca. 4 bis 5 % mehr ( 1 Mio. von 25 Mio. Immobilien insgesamt )
Dann dürfen wir auch nicht mehr sagen, es stehen 3 Mio. Wohnungen leer, sondern nur noch 2 Mio.

Einverstanden?

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.202.989 von tropezon am 29.01.08 16:18:30

Aber mit einer der höchsten Einwanderungsquoten. ( nur etwas weiter denken, als die Nasenspitze )


Super tropezon, davon letztes Jahr 1 Mio. illegale Einwanderer eingebürgert !!

Sehr erquickend

Der Grossteil der offiziellen Einwanderer unter anderem und seitdem mehrere 100.000 Rumänen und Bulgaren sowie mehrere 100.000 Südamerikaner (Vorteil Landesprache) insbesondere Bolivianer und Ecuadorianer sowie mehrere 100.000 Afrikaner .

Du kannst ja mal hinterfragen wo diese Menschen künftig alle arbeiten wollen, bei einer derzeitigen und offiziellen Arbeitslosenquote von nur 8,6%

... wenn es sich nicht gerade um Residenten handelt, welche es nicht mehr unbedingt nötig haben arbeiten zu müssen und ihren Müssiggang von den realen Alltagsproblemen des Landes mehr oder weniger abgeschottet verbringen.

(Tropezon, wenige Ausnahmen davon ausgenommen ..)

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.203.394 von Azul Real am 29.01.08 16:43:28

All diese neu zugezogenen Menschen seit 2000, insbesondere die dort leben und Arbeiten wollen (müssen), konkurrieren künftig mit den Einheimischen um Arbeitsplätze, Einkommen, Transferleistungen, günstige Wohnungen etc. etc.

nur mal als kleine Anmerkung ...

[Karl68]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.202.989 von tropezon am 29.01.08 16:18:30

Tropezon,


Wir können nicht einmal hu und dann wieder hot sagen.

Dem stimme ich zwar zu.

Jedoch muß jede Statistik hinterfragt werden, ob sie erhebliche Schwächen hat, so wie die von Dir genannten Statistiken:

Garantiert ist der Mietanteil in der Realität höher als die Statistiken angeben, und zwar schätzungsweise sicher eine Millionen Wohnungen, das bedeutet ca. 4 bis 5 % mehr ( 1 Mio. von 25 Mio. Immobilien insgesamt )

[tropezon]

Alle die immer noch glauben, dass der Mietermarkt in Spanien sich entspannt hat oder in Zukunft gar schwächer werden könnte, sollten schnell ihre Meinung revidieren.
In Madrid und Barcelona waren in 2007 die Mieterhöhungen doppelt so hoch wie die Inflation.

El precio del alquiler en Madrid y Barcelona crece el doble que el IPC en 2007

El precio medio de la vivienda en alquiler en Barcelona y Madrid ha sufrido un importante crecimiento durante 2007: el precio en Barcelona se incrementó un 8,6% en los últimos doce meses, mientras que en Madrid el aumento fue del 8,1%, según datos del portal inmobiliario idealista.com.

Die gravierernste Erhöhung gab es in einem Madrider Viertel, 20 % und im billigsten Viertel kostet die Miete knapp 10 € pro m².

Barajas sube más de un 20%

En Madrid, el distrito en el que más subió el precio del alquiler fue Barajas, donde la renta mensual se incrementó un 20,4%, hasta llegar hasta a los 11,2 euros por metro cuadrado (1,9 euros más que en enero de 2007)
El distrito más económico de Madrid para alquilar una vivienda es Vicálvaro, que es el único de Madrid que ofrece el metro cuadrado por debajo de los diez euros (9,7 euros).

Ganzen Artikel hier :

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/352762/01/08/El…

und ein Ende nicht in Sicht. Ich frage mich, wo manche Menschen ihr Optimismus herholen, bei der große Nachfrage und dem geringen Angebot. Hoffentlich helfen jetzt die staatlichen Maßnahmen um den Markt etwas zu beruhigen.

tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.204.907 von Karl68 am 29.01.08 18:21:38

Karl,

Jedoch muß jede Statistik hinterfragt werden,

Du darfst mir glauben, ich hinterfrage nicht nur die Statistik, sondern alles, hauptsächlich die Pressemeldungen und die ( subjektiven) Analysen der sogenannten Experten. Ich übernehme ABSOLUT NICHTS dogmatisch.
Doch muss ich mich irgendwann für eine Linie entscheiden, und m.E. ist die offizielle Statistik noch die, die mir am meisten Vetorauenwürdig erscheint, auch, wenn sie Lücken aufweißt. Sie kann aber natürlich keine geschätzte Werten mit einbauen.

Azul,

....... konkurrieren künftig mit den Einheimischen um Arbeitsplätze,.....

aber bringen auch eine Menge Konsum mit, und mieten und kaufen sogar Immobilien, Du wirst es nicht glauben.... und weil die Spanier immer schönere und Größere Immobilien kaufen, haben sie eine schöne Auswahl an gebrauchten ( die die Spanier nicht mehr wollen )


nur mal als kleine Anmerkung ... ... meinerseits auch ...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.205.682 von tropezon am 29.01.08 19:22:38

Vetorauenwürdig.......... ohne Veto diesmal...........vertrauenswürdig hört sich besser an.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.205.682 von tropezon am 29.01.08 19:22:38

aber bringen auch eine Menge Konsum mit, und mieten und kaufen sogar Immobilien,

Alles klar tropzeon, mittellose aber eingebürgte Immigranten bzw. wirtschaftsflüchtlinge kaufen Immobilien.

Träume weiter, tropezon

Der Grossteil der Neubürger sucht zunächst ihr wirtschaftliches Glück und keinen erfüllten Lebensabend an der Sonne .. Viele der Immigranten werden wohl ihr Geld in die Heimat senden, sofern sie überhaupt ein Einkommen erzielen, anstatt es zu verkonsumieren.

Für viele andere wiederum und jedoch ggf. ein Segen. Gibt es doch somit genügend Potential an Freiwilligen die für ein Euro Swimmingpools schrubben.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.181.113 von tropezon am 26.01.08 17:33:50

Nachdem wir vor einem Monat dieses Thema angesprochen hatten und ich, auf Grund meines Beispieles – 9 € pro m² - beschimpft wurde, und dann ein – unbewiesenes – absurdes Beispiel aus San Sebastian dagegen gehalten wurde, habe ich mir mal die Zahlen von Idealista es angeschaut.

wieso unbewiesenes beispiel? natürlich sind die mieten in den letzten jahren gestiegen. diese steigerung haben aber diejenigen, die vor jahren gemietet haben nur in form des ipc mitgemacht. den gestiegenen marktpreis der miete aber nicht. haben wir doch alles besprochen. ist das nicht angekommen? um vergleichen zu können, musst du schauen, was wo die mieten vor 3 jahren standen. wenn du das getan hast, liest du dir dein posting nochmal in ruhe durch.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.201.642 von Karl68 am 29.01.08 14:49:53

Wenn in Spanien, wie hier erst kürzlich behauptet wurde, ca. 65/70 % der Mieten nicht deklariert werden, haben die Behörden nur Kenntnis von 1/3 der Mietwohnungen

sehr gut aufgepasst - das ist hier nämlich gang und gebe - vor allem bei wohnungen die an studenten vermietet werden. und davon hat es hier ne ganze menge.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.206.514 von Azul Real am 29.01.08 20:29:06

Viele der Immigranten werden wohl ihr Geld in die Heimat senden, sofern sie überhaupt ein Einkommen erzielen, anstatt es zu verkonsumieren.

Korrekt:

Las remesas de inmigrantes a sus países crecen el 23,2%Die Geldüberweisungen von Immigranten in ihre Heimatländer steigen um 23,2%
Januar bis Oktober 2007 6.712 Mio €

Total Jan-Dez
2002 2.844 Mio €
2003 3.475 Mio €
2004 4.189 Mio €
2005 4.936 Mio €
2006 6.807 Mio €

Die Überweisungen von Spaniern im Ausland stiegen in den ersten 10 Monaten um 10% auf 4.473 Mio €,
http://www.elpais.com/articulo/economia/remesas/inmigrantes/…

Die Bilanz ist also seit jüngster Zeit negativ. Die Immigranten in Spanien überweisen mehr ins Ausland als die Spanier im Ausland nach Spanien.

[spain98]

Los inmigrantes adquieren el 17% de los inmuebles a la venta en 2007, según Expofincas
17% der Immobilien wurden nach einer Studie von Expofincas durch Immogranten erworben
http://www.elconfidencial.com/cache/2008/01/29/61_inmigrante…
Mit vorsicht zu genießen, da es Daten eines Maklers sind. Aber die Tendenz wird sicherlich so sein.
Fragt sich nur, wie lange noch. Oder ob schon nicht mehr?
Schließlich kamen der stärkere Preisnachlass und die sinkenden Verkaufszahlen auch erst ab dem 2 Halbjahr.

[spain98]

Los visados de viviendas nuevas cayeron un 23,6% hasta noviembre
Bis November 2007 sind die neuen Bauprojekte, die bei den Architektenkammern eingereicht wurden, um 23,6% im Vergleich zum Vorjahr gesunken

618.503 Jan - Nov. 2007
805.500 Jan - Nov. 2006
-------------------------
ca. 187.000 weniger
http://www.elconfidencial.com/cache/2008/01/29/53_visados_vi…

Wenn sich das 1 zu 1 auf die Bautätigkeit umsetzt, dann könnte man doch sicherlich von einer Krise sprechen.
1 nicht gebaute Wohnung = 2 Arbeitsplätze weniger bei 187.000 wären das ca. 374.000 weniger Arbeitsplätze im Bausektor.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.197.972 von Azul Real am 29.01.08 09:02:38

Moin

die Mutter Ibderdrola wird heute explodieren



Zeitung: ACS und EDF erwägen Gebot für Iberdrola
Mittwoch, 30. Januar 2008, 07:15 Uhr

London (Reuters) - Der spanische Baukonzern ACS und die Electricite de France haben einem Zeitungsbericht zufolge erste Gespräche über ein gemeinsames Gebot für den spanischen Versorger Iberdrola geführt.

Der französische Präsident Nicolas Sarkozy und Spaniens Ministerpräsident Jose Luis Rodriguez Zapatero seien von den Gesprächen unterrichtet worden, berichtete die "Financial Times" am Dienstag auf ihrer Internetseite unter Berufung auf Investmentbanker und Politiker. Der Zeitung zufolge wollen beide Unternehmen Iberdrola unter sich aufteilen.

Übernahmespekulationen haben den Kurs von Iberdrola-Aktien seit vergangener Woche nach oben gezogen.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.209.166 von spain98 am 30.01.08 07:55:48

Ohne Untertreibung kann mann schon jetzt behaupten und wie eigentlich schon lange hier befürchtet, das es noch einen Riesenruck nach unten geben, was die Beschäftigtenzahlen im Bau - und Immobiliengewerbe - mit den anhängenenden Zuliefern und Dienstleistern - betrifft.
Die Branche, die in den letzten 10 Jahren überproportional profitierten konnte und erheblich zum Abau der Arbeitslosigkeit in Spanien beitragen konnte, wird desgleichen überproportional Stellen abbauen.

Und das schneller, als vielen Lieb sein wird (Politker ).

Die Hoffnung, das der Dienstleistungssektor -bei gleichzeitig schrumpfendem Binnenkonsum und steigender Inflation -, einen Großteil der Schrumpfung auffangen könnte ist ehrenrührig, aber eher ein Wunschgedanke.

Sagt mir bitte, wie vermittel ich zB. einem profilierten aber arbeitslos gewordenen Bauhandwerker ins Büro, ins Hotel oder in den Einzelhandel ...

Im Einzelfall möglich bei 100.000 -enden absurd ...

[Azul Real]

Spanien: Santander verkauft Zentrale in Madrid für 1,9 Mrd. Euro

Die größte spanische Bank Santander hat ihren Hauptsitz in Madrid für den Rekordpreis von
1,9 Mrd. Euro veräußert. Bei dem Objekt handelt es sich um die gut 100.000 m² Bürofläche
umfassende Unternehmenszentrale "La Ciudad Grupo Santander" am Rande von Madrid. Auf
der Käuferseite steht ein Konsortium unter Führung des britischen Immobilieninvestors PropInvest.
Die Investorengruppe erwarb "La Ciudad" in einem Sale-and-Lease-back-Verfahren, dessen
Vertrag für Santander einen Mietvertrag über 40 Jahre sowie die Option auf Rückkauf vorsieht.
Größter Immobilienverkauf in Spaniens Geschichte

Santander veräußert seit Juni 2007 den Großteil ihres in Spanien befindlichen Immobilienbestandes.

Mit den Verkäufen will die Bank ihren Konsortialanteil an der Übernahme der niederländischen Bank ABM Amro refinanzieren.

Bislang konnten die Spanier rd. 4,4 Mrd. Euro aus Portfolio-
Verkäufen erlösen, 400 Mio. Euro mehr als erwartet. Bei der jetzigen Transaktion handelt es sich den Angaben zufolge um den größten Immobilienverkauf in der Geschichte Spaniens.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.209.402 von Azul Real am 30.01.08 08:42:03

@Azul

das ist aber eigentlich kein Immobiliengeschäft, sondern mehr eine Bilanzoptimierung (die Auslagerung der Immobilie aus der Bilanz durch sell-and-lease back für 40 Jahre + Rückkaufoption). Hast Du übrigens eine Quelle für diesen Text - Santander Financial City sind nämlich 400.000qm (und nicht 100.000qm).

Grüße K1

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.209.555 von K1K1 am 30.01.08 09:01:02

moin k1

hab ich meiner Wochenzusammenfassung entnommen aus THOMAS DAILY. Bekommt man jedoch nur als Abo.

TD fasst die wichtigsten Presse-News für Professionals in Sachen Immobilien für Deutschland sowie für das Ausland zusammen

http://www.thomas-daily.de/

Quelle: THOMAS DAILY vom 28.01.2008
THOMAS DAILY News
I h r e p e r s ö n l i c h e A u s g a b e f ü r
d i e 5 . W o c h e 2 0 0 8
Gewerbliche Immobilien
29.01.2008

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.209.555 von K1K1 am 30.01.08 09:01:02

das ist aber eigentlich kein Immobiliengeschäft, sondern mehr eine Bilanzoptimierung (die Auslagerung der Immobilie aus der Bilanz durch sell-and-lease back für 40 Jahre + Rückkaufoption)

ist schon klar ...


nämlich 400.000qm (und nicht 100.000qm).

vermeintliche 100.000 qm Bürofläche zu 1,9 Mrd € wäre wohl auch etwas überteuert ...

4.750 €/m² wären immer noch ein stolzer Preis bei 400.000 m²

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.209.279 von Azul Real am 30.01.08 08:25:08

Ganz genau. Du bist also auch so ein Schwarzmaler.
Mal im Ernst: Die Lage ist wirklich besorgniserregend. Bloß halten sich die Parteien zurück, weil Wahlkampf ist:
Die PSOE hat kein Interesse, daß das an den Pranger kommt, weil sie ja die letzten 4 Jahre das Steuer hatte und es versäumt hat, rechtzeitig einzugreifen.
Die PP kann auch nicht groß meckern, weil ihre vorherige Politik ja auch nicht unbeteiligt ist, an der jetzigen und zukünftigen Situation.
Meiner Meinung nach ist die PSOE nur auf einer guten Welle mitgeschwommen. Die erreicht jetzt aber flaches Wasser und bricht.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.209.988 von spain98 am 30.01.08 09:40:13

Nein, ich bin kein Schwarzmaler ...

ich sehe nur den Zyklus ...

dem Grunde nach dürften die meisten Spanier wirklich keinen Problem haben, wohnt doch bereits der Grossteil jener im Eigentum, welcher jedoch noch zu finanzieren ist.

Die Richtgrösse liegt wohl um die 83-84% Eigentumsanteil für ganz Spanien.

Übel ist halt nur, das der vormals gefühlte Reichtum, durch vermeintlich immer steigende Wohnimmobilienpreise, zu viele Marktteilnehmer in Sicherheit gelullt haben.
Dies führte einhergehende mit einer relativ florierenden Gesamtwirtschaft zu hohen Konsumausgaben und hoher allgemeiner Kreditneigung im Konsumbereich.

und da nicht wenige impulsiv eine neue Immobilien gekauft haben - teilweise zudem spekulativ - oder ihre alte Immo für eine neue aber erheblich teurere Wohnimmobilie getauscht haben ......

[Azul Real]

sorry für die vielen Schreib - und Grammatikfehler

ich hacke die Beiträge zumeist nebenbei ein

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.210.391 von Azul Real am 30.01.08 10:12:05

ich sehe nur den Zyklus

ups, wenn das tropezon mal nicht liest

Grüße K1

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.211.357 von K1K1 am 30.01.08 11:31:24

Alles klar tropzeon, mittellose aber eingebürgte Immigranten bzw. wirtschaftsflüchtlinge kaufen Immobilien.

Träume weiter, tropezon

Wie Du es am heutigen Artikel von Expofinca sehen kannst, sind es keine Träume, sondern knall harte Realitäten. Auch, wenn es Dir nicht passt: Immigranten sind keine Zweitklassische Menschen ( die nur Pools reinigen, wie Du so abwertend schreibst ) eher und oft ein wichtiger Wirtschaftsfaktor.

Los inmigrantes adquieren el 17% de los inmuebles a la venta en 2007, según Expofincas

Die Migranten kaufen immer mehr... und teuerer. Der Durchschnittspreis liegt sogar über dem, der die Spanier bezahlt.

Also, doch eine wunderbare Sache , die Immigration.

K1,

ich sehe nur den Zyklus
ups, wenn das tropezon mal nicht liest

Vielleicht hast Du, wie ich, auch festgestellt, dass Azul sehr viel sieht, auch Dinge die gar nicht vorhanden sind. Ich erinnere nur an die Parallelen die er sieht.

Und was hat wieder Iberdrola mit dem spanischen Immobilienmarkt zu tun??? Spain, noch nicht aufgefallen ??

tropezon

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.211.776 von tropezon am 30.01.08 12:01:41

@tropezon

helfe mal..... gehe mal auf den link, habe dort bilder gepostet wie hier ein pool gebaut wird, oder wie wir es machen wollen... toll waeren tips, kannste auch dortrein posten
hier der link
http://www.pooldoktor.net/forum/thailandwollen-pool-selber-b…

gruss und danke

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.211.776 von tropezon am 30.01.08 12:01:41

Immigranten sind keine Zweitklassische Menschen

Tropezon, habe ich das etwa gesagt

Wenn mehrere millionen Menschen in einem kurzem Zeitraum nach Spanien kommen, wie es in den letzten 10 Jahren der Fall war, von denen ein nicht unerheblicher Grossteil Immigranten (politsch/wirtschaftlich) sind, welche sich in Spanien eine bessere Zukunft erhoffen -darüberhinaus noch eine sehr grosse Gruppe ehemaliger illegaler ohne Aufenthaltserlaubnis, ist wohl davon auszugehen, dass diese erst mal ihre Situation festigen wollen.

Los inmigrantes adquieren el 17% de los inmuebles a la venta en 2007, según Expofincas
Die Migranten kaufen immer mehr... und teuerer. Der Durchschnittspreis liegt sogar über dem, der die Spanier bezahlt.


Nur sind dies Im/Migranten, die zur relativ vermögenden Minderheit gehören und nicht unbedingt aus wirtschaftlichen oder politschen Gründen ihr Land verlassen haben. Sondern weil sie dies aus freien Stücken, Genuss und reiner Lebenserfüllung tun und völlig frei in der Entscheidung stehen udn sich darüberhinasu noch unabhängig davon in den hochwertigen Lagen ansiedeln (falls dir das entgangen sein sollte ).

Überlege doch mal bitte genau, warum du nach Spanien gezogen bist.


Vielleicht hast Du, wie ich, auch festgestellt, dass Azul sehr viel sieht, auch Dinge die gar nicht vorhanden sind. Ich erinnere nur an die Parallelen die er sieht.

Das kommt noch schneller als du gucken kannst ... dann bitte aber volle Deckung

Überangebot an Neubauwohungen, bis vor kurzen die höchste Wohnbautätigkeit in Europa, massiv einbrechende Abverkaufszahlen, lange Abverkaufsdauer, stark rückäufige Baugenehmigungen, hochschnellende Arbeitslosenzahlen im Sektor, schnell gestiegene Zinsen, auffällig hoher BIP -Anteil der Branche, Refinanzierungsschwierigkeiten bei den bestehenden Projekten ...

Braucht es noch mehr ??

genau so hat es 2005 in den USA angefangen

und dies trotz oder obwohl das es ein Einwanderer land ist

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.214.251 von Azul Real am 30.01.08 15:14:03

übrigens, markant und interessant finde ich, dass ich seit kurzer Zeit regelmässig von spanischen Immobilienunternehmen hier in Deutschland angemailt werde, ob ich nicht 1a-Immobilien kaufen möchte mit Wertsteigerungspotential ...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.214.251 von Azul Real am 30.01.08 15:14:03

Azul,

mittellose, wirtschaftsflüchtlinge, Potential an Freiwilligen die für ein Euro Swimmingpools schrubben.

So bezeichnest Du Immigranten. Wahrhaftig kein Lobgesang.

Und übrigens, weniger als 10 % der Bevölkerung ( Immigranten) haben in 2007 über 17 % der Immobilien gekauft. Sollte prinzipiell jedem normal gearteten Menschen zu denken geben.

Überlege doch mal bitte genau, warum du nach Spanien gezogen bist.

Mit mir hast Du leider wieder den falschen getroffen ( wie so oft, wenn Du Dich vorher nicht informierst ). Ich bin nicht ( noch nicht ) Resident und somit nirgends erfasst. Und das kann ich heute noch ganz ehrlich sagen- Am Montag nicht mehr, denn am Freitag bearbeitet ein Bekannter von mir ( Polizeikommissar, Beziehungen muss man eben haben ) meinen Antrag und sonstigen Legalisierungen. Dann gibt es ein Ausländer / Immigrant mehr. Hoffentlich verschlechtere ich nicht den Durchschnitt.

Das kommt noch schneller als du gucken kannst....

Nun, wenn es genau so schnell wie der Hier prophezeiten Crash kommt, kann ich die nächsten Jahren in Ruhe noch viel schönes genießen.

# 5963

was ist da schon interessant dabei?? Soll ich Dir mal verraten wie viel Emails ich jeden Tag bekomme, von Firmen oder anderen, die ich nicht kenne und noch nie an- und nachgefragt habe. Findest Du das so wichtig ???

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.209.193 von Azul Real am 30.01.08 08:02:45

Naja, also explodieren nenne ich das nicht gerade: 9,61 € +0,38 (4,12%)

Aber wir werden in zukunft bestimmt einige Promotoren auf dem Solarmarkt sehen. Anstatt auf ihrem Bauerwartungsland, rumzsitzen oder Wohnungen zu bauen, de eh keiner kauft, werden die einfach Solarparks hinstellen.
Glaube aber nicht, daß das so richtig viele Arbeitsplätze schafft.

Und die Regierung tut im Moment alles, um den potentiellen Markt im Keim zu ersticken. Ab September ist die Einspeisevergütung nicht definiert. Investoren, die es bis September nicht schaffen, ihre Anlage ans Netz zu bekommen werden sie nach der neuen Vergütungsreglung bezahlt.Ein entwurf besteht aber bereits: Die Vergütung soll in Zukunft nur noch 31 Cent betragen.
Die Sache hängt aber September 2007 in der Luft.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.215.595 von tropezon am 30.01.08 16:37:50

mittellose, wirtschaftsflüchtlinge, Potential an Freiwilligen die für ein Euro Swimmingpools schrubben.


Erstens war das eine Anspielung in #5944, so viel Sprachverständnis solltest du eigentlich haben. Zweitens reißt du die Sätze schon wieder aus dem Zusammenhang und baust aus zwei Sätzen einen Neuen.


Am Montag nicht mehr, denn am Freitag bearbeitet ein Bekannter von mir ( Polizeikommissar, Beziehungen muss man eben haben Zwinkern ) meinen Antrag und sonstigen Legalisierungen. Dann gibt es ein Ausländer / Immigrant mehr.

ich bin davon ausgegangen, da du in Spanien gemeldet warst (Hauptwohnsitz) ...
Ist auch völlig egal von der Betrachtungsweise als EU-Bürger (Niederlassungsrecht) und der Tatsache, das du so oder so die Hauptzeit in Spanien verbringst.

Drittens bist du sicher alles, nur kein "typischer" Immigrant.


was ist da schon interessant dabei?? Soll ich Dir mal verraten wie viel Emails ich jeden Tag bekomme, von Firmen oder anderen, die ich nicht kenne und noch nie an- und nachgefragt habe. Findest Du das so wichtig ???

ja das finde ich, wenn man die Offerten jetzt schon unaufgefordert nach Deutschland per E-Mail bekommt, ohne das man die Unternehmen kennt bzw. Kontakt mit diesen hatte.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.215.920 von spain98 am 30.01.08 16:58:22

jo hatte zunächst auch mehr erwartet. Die Übernahmefantasie ist jetzt offiziell im Markt, vorher nur Gerücht ...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.212.224 von lapamita am 30.01.08 12:41:37

Hallo lapamita,

Du hast Post, schau mal nach.

Und, weil ich gerade daran denke, ab 1 Januar 2008 ist auch die Erbschaftsteuer auf den Kanarischen Insel abgeschafft worden, für Spanier und Residenten.
..................

Übrigens, ich habe noch einen zweiten Pool ( von meinem Vorgänger ). Den reserviere ich allerdings für unliebsame Gäste .......... oder Gesundheitsfanatiker. Die können, wenn sie schön rühren mit den Füssen, ein Schlammbad genießen und anschließend sich alle Wunden, Verbrennungen, Hautirritationen, etc... mit den, im Vorder- und Hintergrund zu sehenden Aloe Veras ( das sind die Pflanzen mit den roten Blütenkerzen. Die blühen von Dezember bis ende Februar. ) schön einreiben und bekommen wieder eine zarte Haut wie ein Kinderpopo.

Spaß bei Seite. Wenn ich eine Verbrennung oder andere Wunde an der Haut habe, schneide ich ein Blatt der Aloe Vera längst durch, lege sie auf die Wund und 2 oder 3 Tage danach ist sie geheilt. Ein wahres Wunder.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.215.920 von spain98 am 30.01.08 16:58:22

werden die einfach Solarparks hinstellen.

Einfach sicher nicht. Ich habe mich bereits im letzten Jahr erkundigt. Erstens gibt es eine Menge Hürden und Auflagen, zweitens gibt es in den meisten Gemeinden sehr restriktiv Bedingungen, z.B. keine Möglichkeiten auf suelo urbano oder urbanizable. Und meistens haben wir solche Grundstücke ( was anderseits ein Glück ist, weil sie mehr Wert sind als Rustico )
Mit Beziehungen könnte man unter Umständen doch noch die Genehmigung bekommt, aber richtig rentabel werden die Anlagen erst ab 100 KW / Stunde und auch nur, wenn man das Grundstück bisher so unnützig hat liegen lassen ( wie ich ). Wenn man Bewachung, Reinigung, Unterhalt in Fremde Händen geben muss, schmälert es erheblich die Rendite.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.216.933 von tropezon am 30.01.08 18:05:29

Schöner Landschaftsblick. Liegt da Schnee auf dem Berg?

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.218.363 von tropezon am 30.01.08 20:10:46

unabhängig davon entwickeln/bauen/kaufen spanische Versorger im grossen Stil Solarkraftwerke (Parabolspiegeltechnik) in Andalusien und in Murcia...

Weitere Projekte sind in Planung bzw. schon in der Pipeline ...

Technischer Marktführer und Projektentwickler für Parabolspiegel-Solarkraftwerke ist derzeit die deutsche (börsennotierte) Solar Millennium mit zwei sich im Bau befindlichen Kraftwerken in Andalusien

http://www.solarmillennium.de/index,cat1.html

[tropezon]

Spain,

Nein, leider noch nicht. Es hat in diesem Jahr noch nicht geregnet.
Der Berg im Hintergrund ist 1410 m. hoch und die Bergkette rechts daneben um die 1.200 m. Ich hoffe, dass im Februar mal Regen kommt ( Nachts ) und die Temperaturen Nachts auf + 5 / 6 ° fallen, dann sieht es am nächsten Morgen fantastisch aus.
Das Bild haben ich vorgestern Nachmittag gemacht und bei 22/23° hatte sich etwas Dunst gebildet. Deswegen diesen blassen Schein.

Azul,

Weitere Projekte sind in Planung bzw. schon in der Pipeline ...

Stimmt, aber das sind Riesenanlagen von einigen Megawatt und sicher nichts für kleine Privatleute. Ich habe vor ca. 6 bis 8 Monaten eine Kalkulation durchgeführt für eine 150 / 200 KW Anlage auf meinem Grundstück, Investitionsvolume ca. 1 Mio €, ( ohne Grundstück, liegt ja ungenutzt da ), bei den damaligen KW Vergütungen ( ich glaube es waren ca. 45 / 46 cts pro Kw ) und einer Linearen Abschreibung auf 20 Jahren, wäre eine Nettorendite von ca. 10 / 12 % realistisch gewesen ( Vor Steuer ). Anschließend sicher riesig, aber die Anlagen verlieren nach 20 Jahren ihre Garantien und haben nur noch ein Wirkungsgrad von vielleicht 50/60 %.
Wenn spain recht hat, und die KW Vergütung wird auf 31 Cts. reduziert, dann ist es praktisch ein Null Geschäft – und das immer gerechnet ohne Grundstück Kaufpreis. Wer soll da noch investieren?? Privatleute meine ich.

Tropezon

[lapamita]

ECB aid to Spanish banks matches Rock rescue
By Ambrose Evans-Pritchard, International Business Editor
Last Updated: 11:48pm GMT 29/01/2008



Spanish banks are issuing mortgage securities and asset-backed bonds on a massive scale to park at the European Central Bank, using them as collateral to raise money at favourable rates from the official credit window in Frankfurt.Read more from Ambrose Evans-Pritchard


The European Central Bank,
housed in Frankfurt's Eurotower
The rating agency Moody's said lenders had issued a record €53bn (£39bn) in the fourth quarter, yet almost none of the securities have actually been placed on the open market. Most have been sent directly to the ECB for use in "repo" operations.

"The market has shut down," said Sandie Arlene Fernandez, the author of the report.

"Few, if any, of the transactions in the RBMS market (mortgage securities) have been placed since September. Some of the banks are hoping that the market will open up again but most are just preparing these deals to use as repos, which they can do since the ECB accepts AAA-rated securities," she said.

The total volume of securities issued since the credit crunch began to bite in July has reached €63bn.

advertisement

Reliance on the ECB window appears to have kept the mortgage sector afloat despite the sharp slowdown in the Spanish property market and the de facto closure of the capital markets for this type of business, allowing Spain to avoid the sort of mishap suffered by Northern Rock in Britain and Countrywide in the US.

The data appear to confirm suspicions that the EU authorities have carried out a covert rescue of the Spanish mortgage banking system.

It may equal the taxpayer rescue of Northern Rock in Britain, and possibly exceed it in proportion to the overall size of Spain's economy.

The key difference is that the ECB rescue operation in Spain has been disguised. A veiled method is necessary since the eurozone lacks a clear-cut lender of last resort. The IMF has warned that this gap in the architecture of of the single currency could prove serious in a crisis.

Traders say the Spanish authorities are quietly turning a blind eye to use of the ECB window, and in some cases may be encouraging banks to go to Frankfurt - a claim denied by the Bank of Spain.

Moody's said the total issuance of securities by Spanish banks last year reached €143bn, up 55pc on the 2006. Over €62bn were mortgage securities. The agency said the default rate was likely to rise, with mounting concerns among participants over a possible "housing crash". Some of the mortgage securities have already begun to draw on their reserve funds.

David Owen, Europe of Dresdner Kleinwort, said Spain could face serious difficulties this year as the excesses of a decade-long boom finally catch up with the country.

"The size of the Spanish corporate sectors financial deficit is truly is really scary. It rose to 14.5pc of GDP in the third quarter of 2007 from 10pc in the first quarter. This must be a record for a relatively large economy. Clearly this is not sustainable. Cost imbalances have a nasty habit of unwinding, quickly and very painfully," he said.

Mr Owen said Spain was acutely vulnerable since it cannot cut interest rates or let the currency slide to cushion the downturn. "Several years of no growth could now beckon. It will be very difficult for the economy to pick itself up again inside EMU," he said.

Spanish corporate debt is now 112pc of GDP. The current account deficit is 10pc of GDP. These are both flashing red warning signs.

Among those issuing mortgage securities in the last two months are BBVA (€4.9bn), Caja Madrid (€2.4bn), Caja Catalunya (€1.6bn), CAM (€1.4bn), and Caja Castilla la Mancha (€800m).



http://www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2008/…

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.228.498 von lapamita am 31.01.08 17:00:46

yo hatte ich vorgestern auch schon gelesen .. ein Kollege hatte mir den Link geschickt. Ich hatte nur vergessen diesen hier reinzustellen. ...


the sharp slowdown in the Spanish property market

Moody's said the total issuance of securities by Spanish banks last year reached €143bn, up 55pc on the 2006. Over €62bn were mortgage securities.

"Several years of no growth could now beckon.

Spanish corporate debt is now 112pc of GDP. The current account deficit is 10pc of GDP. These are both flashing red warning signs.

[Dilution_Brigade]

azul, sei es wie es will / wolle / woll, irgendwie schlägt alles auf den / einen markt durch.

was mir bedenken bereitet ist, warum gibt es noch keine horrormeldungen seitens spanischer banken ?

denn das könnte wirklich den spanischen immomarkt durch einanderwirbeln.

wer hat schon infos ?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.233.245 von Dilution_Brigade am 31.01.08 22:59:17

Hallo Brigadier,

Du wolltest doch der Stand der spanischen Banken wissen:

El BBVA creció el 29,4% en 2007, hasta 6.126 millones de euros

http://www.lasprovincias.es/valencia/20080124/mas-actualidad…

Banco Popular aumenta su beneficio un 22,8% hasta 1.260 millones

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/23/45_banco_popular_a…

La venta de Endesa impulsa el beneficio de Caja Madrid, que aumenta un 177%
El grupo Caja Madrid obtuvo un beneficio neto atribuido de 2.860,8 millones de euros en el ejercicio 2007

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/22/28_venta_endesa_im…

Bankinter logró un beneficio neto atribuido de 361,86 millones de euros durante el ejercicio 2007

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/17/79_beneficio_banki…

Banco Santander obtuvo un beneficio atribuido de 6.572 millones de euros en los nueve primeros meses ( bis 1 Oktober 2007 )

http://www.santanderglobal.com/portalbmg/files/NP_Resultados…

Wie du sehen kannst, alles noch im Lot.

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.233.245 von Dilution_Brigade am 31.01.08 22:59:17

Was meinst du in welche Kategorie die Meldung des Telegraph #5973 einzuordnen ist .... !!

Ein Frohlockung ist das nicht.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.233.245 von Dilution_Brigade am 31.01.08 22:59:17

und wie schnell und abrupt die Uhr umschlug (innerhalb von 18 Monaten) aufgrund notleidender Immobilienfinanzierungen und des einbrechenden Immobilienmarktes in den USA (seit Mitte 2005) durften wir in der Wirkung bei den heimischen US-Banken jetzt sehr schön sehen.

Abschreibungen bei einigen Banken in zweistelliger Milliardenhöhe (im Quartal wohlgemerkt)

Die Übertreibung des US-Wohnimmobiliemmarktes ist auf keinen Fall zu vergleichen mit der Übertreibung des spanischen Wohnimmobiliemarktes, dessen Trendumkehr bereits Anfang 2007 eingeleitet wurde.

[Karl68]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.236.691 von Azul Real am 01.02.08 11:45:00

Zu dem Artikel unten habe ich eine Frage, nämlich, ob diese Apce als seriös einzustufen ist.


Immobilienmarkt Spanien: Bauträger bestätigen – Es wurde doppelt so viel gebaut wie nötig
BARCELONA, 1. Februar 2008 - Die Vereinigung der spanischen Bauträger Apce ("Asociación de Promotores y Constructores") hat am Donnerstag eingestanden, dass in Spanien seit 1998 doppelt so viele Wohnungen gebaut wurden, wie eigentlich benötigt werden.


Wolkenkratzer in BenidormDer
Präsident der Technischen Kommission der Apce, Josep Donés i Barcons, gestand dies gegenüber der Nachrichtenagentur Europa Press ein. Ein großer Teil der "überzähligen" Wohnungen sei als Anlageobjekt gekauft worden.

Donés i Barcons führte weiter aus, dass "ein Großteil dieser Wohnungen nicht genutzt werden" und dass viele Bürger diese Wohnungen gekauft hätten "weil es auf dem Markt keine vergleichbaren Produkte gab, die eine ähnlich hohe Wertsteigerung der Einlage garantierten".

Die Zukunft sieht der Branchenvertreter nun im Mietmarkt, wenngleich es "nicht wahr" sei, dass "alle Welt" nun mieten wolle. Vielmehr würden immer mehr Kunden aufgrund der Marktsituation Mietverhältnisse mit Kaufoption nachfragen.

Damit die leerstehenden Wohnungen in den Mietmarkt eintreten können, seien ausserdem "wirtschaftliche und rechtliche Garantien" für die Eigentümer notwendig.

(© spanienaktuell.com)

[Karl68]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.238.530 von Karl68 am 01.02.08 13:50:15

gibt es auch spanisch:

Economía/Vivienda.- Los promotores reconocen que en la última década se han construido el doble de viviendas necesarias

BARCELONA, 31 Ene. (EUROPA PRESS) -


El presidente de la Comisión Técnica de la Asociación de Promotores y Constructores de España (Apce), Josep Donés i Barcons, aseguró hoy que en los últimos diez años se han construido en España "el doble de viviendas de las necesarias", y que una buena parte de ellas se compraron como fuente de inversión.

En el marco de unas jornadas para fomentar el alquiler organizadas por la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (Aeade), Donés manifestó que una parte importante de estas viviendas que "no están en uso", y que los propietarios compraron porque "no había productos de inversión en el mercado que les aseguraran el poder adquisitivo de sus ahorros", podrían entrar en el mercado de alquiler siempre y cuando "haya garantías".

Al respecto, afirmó que las medidas de avales a los propietarios que decidan poner sus viviendas en alquiler promovidas por la Secretaría de Vivienda de la Generalitat "están bien", aunque aseguró que "hay una absoluta inseguridad ante los impagos" que requiere más garantías.

En cuanto al panorama general del sector de la construcción, explicó que "no es verdad" que el cambio de coyuntura económica se traduzca en que "todo el mundo quiere alquilar", sino que "hay una demanda contenida" que está posponiendo su opción de compra.

Destacó que el futuro del mercado promotor "pasa por la diversificación" y apostó por la posibilidad de que los promotores puedan construir promociones de viviendas mixtas de alquiler y de compra, y dijo que, para ello, es necesaria una "seguridad jurídica y económica".

8.000 PISOS SIN VENDER EN BARCELONA.

Donés aseguró que a partir de mediados de febrero, la Generalitat y la Apce llegarán a un acuerdo para determinar qué hacer con los 8.000 pisos nuevos sin vender que tiene Barcelona, según datos de la propia asociación.

Explicó que debido a la falta de compradores en el mercado libre, parte de este 'stock' podrá recalificarse como vivienda social a precio concertado catalán --un precio intermedio que figura en el Pacto y la Ley de la Vivienda--, que permitirá a los ciudadanos con ingresos superiores acceder a vivienda protegida.

Según Donés, esta opción "beneficiará a ambas partes", promotores y ciudadanos, ya que es vivienda de "acceso directo" porque ya está construida, y aseguró que el precio por metro cuadrado que poseerá esta tipología de vivienda social se hará público de "manera inminente".

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.238.723 von Karl68 am 01.02.08 14:01:59

Karl,

das viel mehr gebaut worden ist als benötigt ist keine Frage. Warum, weswegen, darüber lässt sich streiten.
Das ein Teil, mangels Alternative gebaut worden ist ( als Anlage ) und einen weiteren teil spekulativ, sowohl von den Bauunternehmer als auch von Käufern ist auch eine nicht bestreitbare Tatsache. Höchstens könnte man über den Anteil noch rätseln.

Damit die leerstehenden Wohnungen in den Mietmarkt eintreten können, seien ausserdem "wirtschaftliche und rechtliche Garantien" für die Eigentümer notwendig.

Das ist das größte Problem. Die Regierung bemüht sich zwar alle Möglichkeiten zu schaffen, um den Vermietern ausreichend Garantien zu geben aber, ob sie reichen werden die nächsten 6 Monaten zeigen. Wenn ja, dann wird allen geholfen. Die, die nicht kaufen können, werden mieten. Die, die nicht verkaufen können / wollen, können vermieten und der Druck auf dem Immobilienmarkt wird rasant abnehmen und alle sind zufrieden........

Hoffentlich.

Grüße

Tropezon

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.236.535 von Azul Real am 01.02.08 11:33:26

azul, diese meldung ist für mich viel zu schwach gestaltet. da fehlen einige harte worte ... solche meldungen in verschärfter form und brutal werden bald kommen. die ezb muß auch mal die karten auf den tisch legen ... un nicht hinter plastikpapier ihre rettungsversuche zu vertuschen. jeder tag der falschen aktivität - markt mit geld überwschwemmen - ist völlig nutzlos, der absturz dessen wird kurz über lang kommen. spätestens dann wenn 2009 die wahren ausmaße in den bilanzen gezeigt wird.
dieses szenario male ich mir schon recht schön aus, gerade weil spanien in kürze wählt und den wählern immer noch schönschreiberei vorgegaukelt wird. das wirtschaftliche erwachen wird kommen, und zwar für ganz europa, auch ohne die usa.

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.236.691 von Azul Real am 01.02.08 11:45:00

und ja, ich bin gespannt, was für minus die banken dann offenbaren müsse.
das meiste haben doch die unter aufsicht stehenden banken verzockt, unter staatlicher aufsicht ! also doch ein politikum ! wenn soll das volk da noch wählen ? wenn es immer nur abgezockt wird ? die politik lügt dermaßen viel, daß die meiste zeit draufgeht neue lügen zu erfinden und alte lügen zu bestätigen. das kostet kraft. dabei wird das wirtschaftliche wohl eines landes völlig vergessen und außer acht gelassen. hauptsache es wird geschmiert und abgezockt und das politische kasperltheater hat ihre rente in trockenen tüchern.
die spanische politik sollte ganz schnell umdenken und richtig handeln, es könnte bereits zu spät sein.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.239.318 von tropezon am 01.02.08 14:40:37

Ich konnte vorher mein Text nicht fertig schreiben, weil die „ Köchin“ angerichtet und mich mit Nachdruck gerufen hatte.

Wenn ja, dann wird allen geholfen.

Geholfen deswegen, weil die Bauunternehmer mit der Miete ihre Hypo.Zinsen decken und die privaten Vermieter eine korrekte Rendite haben ( wie ich letzte Woche gezeigt habe)

Übrigens, mit der Inflationsrate von 4,4 % im Januar ( Spanien) erhöhen sich die Miete automatisch um 4, 4 %.

2 Sätze wurde falsch übersetzt, richtig heißt es:

weil es auf dem Markt keine vergleichbaren Produkte gab, die eine ähnlich hohe Wertsteigerung der Einlage garantierten".

........Die ihnen die Kaufkraft ihrer Ersparnissen sicherten.

immer mehr Kunden aufgrund der Marktsituation Mietverhältnisse mit Kaufoption nachfragen.

.....Gemäßigte Nachfrage ( von Menschen ) , die ihre Kaufabsichten nach hinten verschoben haben.

Tropezon, der jetzt die Koffer packen muss.

[Karl68]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.239.318 von tropezon am 01.02.08 14:40:37

Tropezon,


ich sehe das größte Problem eher darin, daß 50 % der Beschäftigungsverhältnisse im Bereich Wohnungsneubau überflüssig sind.

[Dilution_Brigade]

" Übrigens, mit der Inflationsrate von 4,4 % im Januar ( Spanien) erhöhen sich die Miete automatisch um 4, 4 %. "

trope, mag ja sein, oder auch nicht !
wenn ich an die teuerungen denke im lebensmittelbereich, wird mir kotzübel. nach milchprodukten bis 40 % teurer una ähnliches, jetzt die salatöbesteuerung.
im dezember letztjahr zahlte ich für 1 liter sonnenblumenöl noch 79 centimos oder billiger bis 69 cent noch im sept.07 oder sowas, mehr jedfalls nicht. heute zahle ich dafür 1,15 teuros. die differenz ist brutalste besteuerung des staates, die ganze EU ist sich einig, nur nicht das volk !
warum die besteuerung? damit kein dieselfahrer mehr sein salatöl in den tank packt

23.10.07

Besteuerung beschlossen!
Der deutsche Bundestag, Finanzminister Peer Steinbrück haben die Besteuerung von Pflanzenöl beschlossen.
Damit gilt diese Tabelle:

Pflanzenölbesteuerung ab 2006:

2006-2007 0 Cent / l
2008 10 Cent / l
2009 18 Cent / l
2010 26 Cent / l
2011 33 Cent / l
2010 45 Cent / l

mehr dazu hier ---> http://pflanzenoelauto.blogspot.com/

für mich sind das 60 % inflationsrate !

" ........Die ihnen die Kaufkraft ihrer Ersparnissen sicherten. "

und die mieter würzen ihren salat mit altöl oder was ?

jetzt frag ich mich nur, ist denn 2010 schon heute ? oder kassiert der handel gleich richtig ab.

diesel kostet an der tanke 1,07, biodisel 1,02. ab sofort wird mit biodiesel gekocht ! auf der welt herrscht endzeitstimmung, die wenigsten merken es. ich verkauf mein haus, laß mich einladen, schlaf bei bekannten und freunden ..... es wird schlimm kommen mit den bollidiggern ...

[thefarmer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.240.214 von Dilution_Brigade am 01.02.08 15:44:13

Dilution_Brigade,

ich kenne Fälle, da konnte der Bankvorstand die Probleme 5 Jahre in der Bilanz verstecken und erst dann tauchten sie auf und er musste gehen. Warum denkst Du, dass sich spätestens 2009 die wahren Probleme zeigen und nicht erst noch später.... und mit etwas Glück für die betroffenen Vorstände, bereits dann, wenn die Kurve schon wieder nach oben dreht.

Wobei, in Sachen Spanien, wenn dermaßen übergebaut wurde, wie in den Neuen Bundesländern, ist die Sache nach einigen Jahren noch nicht ausgestanden; bis so ein Bauboom abgearbeitet ist, dauert es rund ein Jahrzehnt - nur in Amerika geht es, aufgrund der Geburtenraten (Feritlität je Frau über 2 Kinder) und der starken Zuwanderung meist schneller. Ja, Spanien hatte auch viel Zuwanderung, aber die kamen doch alle in die Bauindustrie und viele werden wohl wieder gehen.

mfg
thefarmer

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.238.530 von Karl68 am 01.02.08 13:50:15

BARCELONA, 1. Februar 2008 - Die Vereinigung der spanischen Bauträger Apce ("Asociación de Promotores y Constructores") hat am Donnerstag eingestanden, dass in Spanien seit 1998 doppelt so viele Wohnungen gebaut wurden, wie eigentlich benötigt werden.


wie heftig ist das denn ....
so was nennt man eigentlich eine Bankrotterklärung

Spain, hol doch bitte mal die Neubau-Statistik seit 1998 raus

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.240.378 von tropezon am 01.02.08 15:52:42

Geholfen deswegen, weil die Bauunternehmer mit der Miete ihre Hypo.Zinsen decken und die privaten Vermieter eine korrekte Rendite haben ( wie ich letzte Woche gezeigt habe)

Lieber Tropzeon,

für jeden Monat den ein Promotor, Bauunternehmer oder Immobilienunternehmen derzeit eine bereits errichtete Neubauwohnung weder verkauft noch vermietet hat .... tickt die Zinsuhr und der kalkulierte Gewinn gem. Projektkalkulation verflüchtigt sich rapide.

und einige Unternehmen haben blockweise unverkaufte Wohnungen im Bestand, die ferner auch nicht vermietet sind.

Da ist die Möglichkeit eine Rendite zu erzielen, wenn er denn vermieten könnte und auch noch an der Inflation partizipieren könnte, durch Mietpreiserhöhungen, doch etwas abstrakt.
Findest du nicht auch.

Woher werden eher einige Unternehmen leider vom Markt verschwunden sein und die Wohnungen fallen den Gläubigern (Banken) zu .

und dieser Ansatz von der apce (#5979 #5980 )ist der blanke Hohn ...

Damit die leerstehenden Wohnungen in den Mietmarkt eintreten können, seien ausserdem "wirtschaftliche und rechtliche Garantien" für die Eigentümer notwendig.

Destacó que el futuro del mercado promotor "pasa por la diversificación" y apostó por la posibilidad de que los promotores puedan construir promociones de viviendas mixtas de alquiler y de compra, y dijo que, para ello, es necesaria una "seguridad jurídica y económica".

Milliarden verdient durch den Immobboom und jetzt nach dem Staat schreien, wenn das gierige Kind in den Brunnen gefallen ist.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.246.591 von Azul Real am 02.02.08 09:47:57

Woher werden eher einige Unternehmen leider vom Markt verschwunden sein und die Wohnungen fallen den Gläubigern (Banken) zu .


muss heissen: Vorher

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.240.214 von Dilution_Brigade am 01.02.08 15:44:13

meht Liquidität, hilft Zeit gewinnen, beseitigt keine Probleme, Kern ist, dass jede Kreditfinanzierte Investition Zins und Tilgung am Markt erwirtschaften muss, immer mehr Subventionen und Geld, helfen unrentable Investitionen schön zu rechnen.

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.246.222 von thefarmer am 02.02.08 01:26:06

thefarmer,
ich denke die zentralbanken können nicht mehr lange vertuschen und die verlierer decken mit immer mehr neuen geldzuflüssen in den bankenmarkt. die werden die reißleine ziehen müssen, auch wenn es schmerzhaft für die banken wird. für mich ist es einfach so, gewinne der vergangenheit ( und evtl. zunkünftige ) sind eben verloren. die kontrollorgane haben völlig versagt. einem normalen handelsunternehmen oder bürger würde man untreue ( betrug ) vorwerfen, diese verklagen und in den knast schicken. die banken dürfen nicht weiter unterstützt werden. so wird es auch kommen. die werden ihre verluste abschreiben mit künftigen gewinnen, dadurch geht dem staat wieder steuer verloren. aber was solls, die banken haben ihre kohle eh vom kleinen mann geholt. die banken müssen bestraft werden, die banken müssen mit ihrem shit selbst ins reine kommen und sich auf ihr eigentliches geschäft konzentrieren.
warum 2009 ? ich meine, daß in 2008 mindestens das doppelte der bisherigen verluste hinzukommt und das sich 2009 in den bilanzen gewaltig niederschlägt. spätestens dann, wenn es nicht schon zu spät ist, muüssen die zentralbanken die reißleine ziehen. die lügen und vertuschen gegenseitig.

manfred - genau das hätte längst aufhören müssen! kerngeschäft ist die parole. die banken sind diejenigen, welche immer den anderen die schuld gibt, selbst aber ohne strafverfolgung unterstützt werden. ich glaube kaum, daß die zentralbanken es schaffen, die in den markt gepumpten und in den markt zu pumpenden milliarden innerhalb der nexten 2 jahre rückzuholen. genau da, sowie anderes, liegt für mich der hase im chillipfeffer. es gibt nen eklat, die inflation steigt rasant.

[naked]

Die Verbriefung ist tot, es lebe die Verbriefung «
von Yasmin Osman
In ganz Europa schrumpft das Volumen forderungsbesicherter Bonds. In ganz Europa? Falsch. Die Spanier produzieren die Papiere wie am Fließband.

Kein Segment der Finanzmärkte ist durch die Kreditkrise so brutal unter die Räder gekommen wie das der Anleihen, die mit Forderungen unterlegt sind (Asset-Backed Securities, ABS). In gesteigertem Maße noch gilt das für Verbriefungen, die mit Wohnungsbaukrediten (Residential Mortgage Backed Securities, RMBS) unterlegt sind.

Umso erstaunlicher sind da die Statistiken der Ratingagentur Moody's für Spaniens Verbriefungsmarkt: 2007 war ein Rekordjahr. Und die meisten Forderungen haben spanische Banken ausgerechnet im vierten Quartal verbrieft, in dem die Krise besonders heftig tobte. Das galt vor allem auch für RMBS-Bonds - als ob in Südeuropa niemals überhitzte Immobilienmärkte diskutiert worden wären.

Im vierten Quartal sei das Emissionsvolumen für solche Papiere in ganz Europa zurückgegangen, schreibt die Bank of America - nur eben in Spanien nicht. Zwischen Oktober und Dezember 2007 erreichte das spanische Emissionsvolumen bei MBS-Anleihen einen Marktanteil von 58 Prozent, bei anderen ABS-Bonds sogar 74 Prozent.

Mit einem Investoren-Run auf spanische Immobilienverbriefungen hat das aber nichts zu tun. Händler beobachten seit Längerem, dass viele Banken solche Anleihen für sich selbst konstruieren, um sie als Sicherheiten für Leihegeschäfte mit der Europäischen Zentralbank (EZB) zu nutzen. Das Prinzip: Eine Bank bündelt Forderungen, verkauft sie an eine Zweckgesellschaft, die daraus eine Verbriefung konstruiert. Anschließend kauft sie der Zweckgesellschaft die Verbriefung wieder ab, um sich Geld von der EZB zu leihen, denn Notenbankgeld ist derzeit günstiger als die Kreditaufnahme am Kapitalmarkt. Die EZB verlangt aber Sicherheiten für das von ihr verliehene Geld, zum Beispiel ABS- und RMBS-Anleihen, sofern die gute Ratings haben. Die EZB selbst äußerte sich nicht dazu, ob mehr Banken ABS-Bonds als Sicherheiten hinterlegt haben.

Die Spanier sind bei der EZB-Leihe zwar die Eifrigsten, aber nicht die Einzigen. So räumte die niederländische Rabobank ein, eine 30 Mrd. Euro schwere Verbriefung strukturiert zu haben, um sie gegebenenfalls bei der EZB zu hinterlegen. Auch britische Banken sollen den Kniff genutzt haben, um bei der Bank of England anzuklopfen.

Das alles hat dazu beigetragen, dass das Emissionsvolumen von RMBS-Anleihen europaweit im zweiten Halbjahr mit 184 Mrd. Euro zwar unter dem der ersten sechs Monate lag, aber immer noch über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Eines muss man den Instituten lassen: Effizienter lassen sich Verbriefungen derzeit vermutlich nicht nutzen.

http://www.ftd.de/boersen_maerkte/alternativen/311377.html

[Dilution_Brigade]

was naked da postete ist sehr interessant. wenn ich nun den monatsbericht der ezb dazu lese http://www.bundesbank.de/download/ezb/monatsberichte/2008/20… stelle ich für mich fest, daß auf der ganzen linie was nicht stimmt mit der ehrlichkeit der verfasser. dazu genügte mir, die seiten 6 bis 18 zu lesen. für mich ist es eine umschreibung einer miserablen zeit die da kommen wird.

zitat " Die Spanier produzieren die Papiere wie am Fließband. "

will die ezb das wirklich nicht sehen und warum werden solche betätigungsfelder nur zugelassen ? kettenbriefe mit geld sind doch verboten ? geldmenge wächst horrend, kredite werden mit krediten finanziert und die wieder mit krediten usw. was wenn keiner mehr mitspielt / mitspielen kann ? der downfallanfang ist gemacht mit der hypothekenreiterei seit augus 2007 - und es geht lustig weiter, in jeder richtung......