LEG Immobilien AG (Seite 9)

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.440.972 von Immo_Freund am 09.03.23 18:00:33

6) faktor km qm 6,32€, zu qm preis 1789€ mit knapp 24, bei 153,52€ nta. also etwa faktor 8 bei 60€. das ist wirklich spottbillig.

[Immo_Freund]

Heute nur Kaufkurse bei LEG, Vonovia und Co.
1.) Langfristig waren Immobilien als Sachwerte in Hochinflationszeiten noch nie die Verlierer
2.) 1,2 Mio. Ukrainer drücken auf den dt. Wohnungsmarkt
3.) Bauprojekte werden reihenweise gestoppt. Unrentabel bei den aktuellen Zinsen und Baukosten! Das vergoldet aber die vorhandenen Bestände.
4.) Kaufkurse jetzt mit rd. 65 % unter NAV. Billiger kann man in Wohnimmobilien kaum einsteigen...
5.) Ende des Jahres kommt die erste Zinssenkung, dann gehen die Kurse durch die Decke

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.440.612 von aufgepasst am 09.03.23 17:19:55

Zitat von aufgepasst:

Zitat von shagerage: du kannst also im schnitt eher von 900mio€ mieteinnahmen p.a. ausgehen, wobei ich deutlich höherer mietsteigerungen als 2,93% p.a. sehe in den nächsten jahren.

Im Schnitt sicher nicht - denn wenn man von den 3,1 % ausgeht (wovon 1,8 % über die Mietspiegel und 1,3 % über die Modernisierung kam S. 14) kommen Jahr für Jahr rund 25 Mio dazu und in 4 Jahren wäre man dann bei 900 Mio Bruttokaltmiete.

Ich habe aber auch Kosten unberücksichtigt gelassen, zum Beispiel die 25 Mio jährlichen Mietausfall, 40 Mio Holdingverwaltung und wie gesagt man kann die 330 Mio Capex ja auch nicht gegen 0 fahren. Daneben sind die Preise für Instandhaltung im letzten Jahr +18 % gestiegen, die Mitarbeiter werden auch keine Nullrunden akzeptieren. Auch die Mietsteigerungen lösen also nicht das Grundproblem - der Leverageeffekt wirkt bei aktuellen Finanzierungskosten gegen die Eigenkapitalrendite. Bleibt aktuell nur Margenverfall bei deleveraging oder schnellerer Verfall bei gleichbleibendem Leverage.

im schnitt über den zeitraum der anleihefälligkeiten, wobei ich fälschlicherweise von 7 jahren endfälligkeit ausging, die allerdings nur die durchschnittliche fälligkeit ist. so sind wir dann eher bei einer knappen mrd€ mieteinnahmen p.a. zur durchschnittlichen fälligkeit, bei 2,93% organischem mietwachstum.

nicht eingerechnet der nachholeffekt der prozentual zweistelligen inflation 2022ff. der kommt mit etwa 2-3 jahren verzögerung über den mietspiegel, also ab 2024/25.

solange die anleihezinsen 5%+x betragen, führt an der div aussetzung erstmal keine vernünftiger weg vorbei, damit der margenverfall nicht ausufert.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.439.661 von shagerage am 09.03.23 15:44:29

Zitat von shagerage:

Zitat von gate4share: DIe Ursache ist in der abnorm hohen Steigerung der Wert zu sehen. MIttelältere ohnungen aus dem 60 iger Jahren jetzt mit über 2.000 je qm zu bewerten hätte man früher nie gedacht.werten hätte man früher nie gedacht. Wenn man diese Werte ansetzt, ergibt sich der jetztige Zinssatz. Man musste aber nie Wohnungen aus den 60 iger jahren für über 2.000 je qm ankaufen.

hast du mal eine quelle für deine ü 2k pro qm? ich habe 1789€ pro qm gelesen.

jabe 2000 je qm sp dahin gesagt, wenn es im Schnitt nur 1.800 dann hat man wohl nur billigere Lagen als vivacom.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.439.610 von shagerage am 09.03.23 15:36:10

Zitat von shagerage: du kannst also im schnitt eher von 900mio€ mieteinnahmen p.a. ausgehen, wobei ich deutlich höherer mietsteigerungen als 2,93% p.a. sehe in den nächsten jahren.

Im Schnitt sicher nicht - denn wenn man von den 3,1 % ausgeht (wovon 1,8 % über die Mietspiegel und 1,3 % über die Modernisierung kam S. 14) kommen Jahr für Jahr rund 25 Mio dazu und in 4 Jahren wäre man dann bei 900 Mio Bruttokaltmiete.

Ich habe aber auch Kosten unberücksichtigt gelassen, zum Beispiel die 25 Mio jährlichen Mietausfall, 40 Mio Holdingverwaltung und wie gesagt man kann die 330 Mio Capex ja auch nicht gegen 0 fahren. Daneben sind die Preise für Instandhaltung im letzten Jahr +18 % gestiegen, die Mitarbeiter werden auch keine Nullrunden akzeptieren. Auch die Mietsteigerungen lösen also nicht das Grundproblem - der Leverageeffekt wirkt bei aktuellen Finanzierungskosten gegen die Eigenkapitalrendite. Bleibt aktuell nur Margenverfall bei deleveraging oder schnellerer Verfall bei gleichbleibendem Leverage.

[janlove25]

Was hat sich seit gestern geändert?
Cash bleibt im Unternehmen.
Nav und FFO über den Erwartungen (von jpm)

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.438.812 von gate4share am 09.03.23 13:43:04

Zitat von gate4share: DIe Ursache ist in der abnorm hohen Steigerung der Wert zu sehen. MIttelältere ohnungen aus dem 60 iger Jahren jetzt mit über 2.000 je qm zu bewerten hätte man früher nie gedacht.werten hätte man früher nie gedacht. Wenn man diese Werte ansetzt, ergibt sich der jetztige Zinssatz. Man musste aber nie Wohnungen aus den 60 iger jahren für über 2.000 je qm ankaufen.

hast du mal eine quelle für deine ü 2k pro qm? ich habe 1789€ pro qm gelesen.

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.439.559 von shagerage am 09.03.23 15:29:10

du kannst also im schnitt eher von 900mio€ mieteinnahmen p.a. ausgehen, wobei ich deutlich höherer mietsteigerungen als 2,93% p.a. sehe in den nächsten jahren.

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.438.653 von aufgepasst am 09.03.23 13:25:32

du vergisst die jährliche mietsteigerung, über den zeitraum des schuldenprofils. das organische mietwachstum lag bei 2,93% in 2022.

[gate4share]

DIe Ursache ist in der abnorm hohen Steigerung der Wert zu sehen. MIttelältere ohnungen aus dem 60 iger Jahren jetzt mit über 2.000 je qm zu bewerten hätte man früher nie gedacht.werten hätte man früher nie gedacht. Wenn man diese Werte ansetzt, ergibt sich der jetztige Zinssatz. Man musste aber nie Wohnungen aus den 60 iger jahren für über 2.000 je qm ankaufen.