ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 144)

[guteboerseboeseboerse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.393.896 von walker333 am 07.08.18 19:37:30

Als beispielhaft ausgehöhltes Unternehmen in USA kann man Philip Morris anführen. Seit vielen Jahrzehnten ein prächtiger Dividendenzahler der immer viel Geld verdient hat. Doch das Eigenkapital ist mittlerweile sogar im negativen Bereich. Da geht der Shareholder Value-Gedanke dann deutlich zu weit.

Adler hat das denke ich schon richtig gemacht. Mit hohem Leverage gekauft als es noch günstige Preise gab. Seit 2016 werden nun die Wohnungsbestände optimiert und die Finanzierungskonditionen verbessert. Der LTV soll zum Jahresende bei 55 stehen. Das halte ich für einen soliden Wert womit auch Investment Grade erreichbar sein sollte.

Außerdem hat Adler mit BCP eine beträchtliche Größe erreicht (siehe Firmenpräsentation S. 34). Darin sieht man sich in der neuen Konstellation sogar vor TAG und hinter Grand City. Somit wird man künftig auch noch mehr von Investoren wahrgenommen werden.

Ob dabei dann eine Dividende ausgeschüttet wird spielt für mich mittelfristig wenig Rolle. Wichtiger sind mir weiter steigende FFO, ein LTV zwischen 50 und 55 und eine klare nachvollziehbare und erfolgsversprechende Strategie die auch auf weiteres angemessenes Wachstum ausgerichtet ist.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.389.669 von guteboerseboeseboerse am 07.08.18 11:02:43

Zitat von guteboerseboeseboerse: ...
Zynisch könnte man sogar sagen, dass man eine Dividende nur ausschüttet, wenn man keine bessere Möglichkeit der Investition sieht. Nicht umsonst haben Intel, Microsoft und viele andere lange keine Dividende ausgeschüttet weil es ihnen eher negativ ausgelegt worden wäre.

Statt Dividende wird in den USA ja auf eine andere Art gerne Cash reduziert. Ich meine nicht Investition / Expansion, sondern die Aktienrückkäufe.

Und diese oft auch auf Kredit, also Erhöhung des Leverage. Eine Art "Aushöhlung" des Unternehmens.


Bei Adler Real Estate würde ich aus einem anderen Grund gerne eine Dividende von mindestens 1% sehen. Nämlich als Zeichen der Normalisierung, dass die halsbrecherische, maximal hoch gehebelte Aufkaufphase vorbei ist.

Das ist in der Realität ja auch so, denn die Adler IR schreibt ja gerne davon, dass sie für Anleihen Investment Grade anstreben und nah dran seien.

[guteboerseboeseboerse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.387.518 von honigbaer am 07.08.18 00:21:12

Wenn Adler mal "reif" ist würde ich mir in der Tat eine Dividende >3 % wünschen ... besser noch >4 %. Doch das sehe ich frühestens ab 2020. Bis dahin sind noch einige Projektentwicklungen zu stemmen, BCP ist zu integrieren und umzustrukturieren, und auch mit weiterer Expansion rechne ich. So war von Adler schon zu hören dass evtl. weitere Anteile von BCP erworben werden. Außerdem investiert Adler ja auch noch weiter in den Bestand. Da braucht man jede Liquidität im Unternehmen. Dividenden wären da total kontraproduktiv.

Zynisch könnte man sogar sagen, dass man eine Dividende nur ausschüttet, wenn man keine bessere Möglichkeit der Investition sieht. Nicht umsonst haben Intel, Microsoft und viele andere lange keine Dividende ausgeschüttet weil es ihnen eher negativ ausgelegt worden wäre. Auch wenn ich jetzt keine Hightechs mit Adler vergleichen möchte aber so lang Adler gute Investitionsmöglichkeiten sieht sollen sie diese doch nutzen und den Free Cashflow dafür verwenden.

Bin sehr gespannt auf den Halbjahresbericht der leider noch bis Ende August auf sich warten lässt. Besonders interessiert mich wie sich die letzte Übernahme auf den NAV auswirkt und ob dieser bis zum Jahresende wirklich deutlich gesteigert werden kann. Denn Adler hat für BCP deutlich über NAV bezahlt.

[honigbaer]

Naja, Du bist doch mit der Idee angekommen, dass die Ausschüttungspolitik eben keine formale Sache ist, sondern eine vernünftige Dividende größer 3% sein müsse.

Die SdK besucht hunderte Hauptversammlungen und die Ausschüttungen sind dabei immer ein Thema, indem bei reifen Unternehmen 40-60% Ausschüttungsquote für richtig gehalten und eingefordert werden. Formale Mängel in diesem Zusammenhang werden natürlich eher nebenbei, mehr oder weniger automatisch aufgedeckt. Ein Ansatz, eine Dividende als Prozentsatz vom Börsenkurs zu wünschen, ist sicher weniger sinnvoll, und man kann natürlich auch darüber diskutieren, ob die Idee, etwa die Hälfte des Gewinns auszuschütten, nicht hinter anderen Erwägungen wie Investitionsplanung oder Steuerung der Eigenkapitalquote zurückstehen sollte.

Die SdK macht da schon eine gute Arbeit, man muss nunmal auch sehen, dass viele Sprecher während der Saison 20 HVs im Monat bewältigen müssen. Wenn die Unternehmen von vornherein wissen, dass es Gegenwind gibt, bei geringer Ausschüttungsquote oder formalen Fehlern, wirkt das ja auch präventiv.

[guteboerseboeseboerse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.375.707 von honigbaer am 04.08.18 19:05:43

Hoffentlich deckt die SdK auch ab und zu eklatantere Mängel auf als den kleinen Fauxpas bei Adler der ja eigentlich nur eine formale Sache ist.

Da gibt es genug andere Gesellschaften wo die SdK den Finger in die Wunde legen kann und soll und damit für die Aktionäre wirklich etwas positives bewirkt.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.311.368 von guteboerseboeseboerse am 26.07.18 18:16:32

Zitat von guteboerseboeseboerse: Also ich bin ja wirklich ein absoluter Fan und Verfechter von Adler aber eine so läppische Dividende von 4 Cent hätten sie sich auch glatt schenken können!
....

Aufgrund von §254 Absatz 1 Aktiengesetz kann man die Ausschüttung einer Mindestdividende von 4% eigentlich nicht vermeiden, wenn man nicht rechtliche Risiken eingehen will.

(1) Der Beschluß über die Verwendung des Bilanzgewinns kann außer nach § 243 auch angefochten werden, wenn die Hauptversammlung aus dem Bilanzgewinn Beträge in Gewinnrücklagen einstellt oder als Gewinn vorträgt, die nicht nach Gesetz oder Satzung von der Verteilung unter die Aktionäre ausgeschlossen sind, obwohl die Einstellung oder der Gewinnvortrag bei vernünftiger kaufmännischer Beurteilung nicht notwendig ist, um die Lebens- und Widerstandsfähigkeit der Gesellschaft für einen hinsichtlich der wirtschaftlichen und finanziellen Notwendigkeiten übersehbaren Zeitraum zu sichern und dadurch unter die Aktionäre kein Gewinn in Höhe von mindestens vier vom Hundert des Grundkapitals abzüglich von noch nicht eingeforderten Einlagen verteilt werden kann.


Das hatte ich jetzt auch nicht auf dem Radar, aber insoweit läuft die Kritik an der Minidividende natürlich völlig ins Leere

Außerdem habe ich erfahren, dass es die SdK war, Herr Kunert, der in Berlin viele Hauptversammlungen für die SdK besucht, der auf den Fehler hinwies, dass trotz vorhandenen Gewinns kein entsprechender Gewinnverwendungsbeschluss auf der ordentlichen HV gefasst wurde.

[guteboerseboeseboerse]

@profiteppich

Als Dividendeninvestor bezeichne ich mich weil von meinen 63 Papieren im Depot 61 eine regelmäßige Dividende, Ausschüttung oder einen Zins abwerfen. Und ich weiß ehrlich nicht ob Du da annähernd so tief in der Materie steckst wie ich. Und Adler ist eben eine der beiden Positionen die aktuell keine Dividende abwerfen. Die halte ich einfach weil ich noch viel Potential sehe und da pfeif ich dann auch mal auf eine Dividende.

@honigbaer

Es sieht so aus als blamiert sich Adler etwas mit dieser außerordentlichen HV. Dennoch bin ich zuversichtlich dass sie sonst ihre Arbeit gut machen und für ihre Aktionäre in den nächsten Jahren weiteren Wert schaffen. Ich sehe bis 2020 die 20 im Kurs bei Adler und verzichte dann gern auf eine Dividende. Auch wenn eine solide Ausschüttung natürlich hilfreich sein könnten um noch mehr Aktionäre anzusprechen und angemessener bewertet zu werden. Nur ist mir die weitere Strategie nicht ganz klar. Wollen sie in ein paar Jahren ein reiner Bestandshalter/-verwalter wie TAG werden dann können sie eine schöne Dividende ausschütten. Wollen sie dagegen auch künftig an Projektentwicklungen und weiterer Expansion festhalten, wonach es nach dem Kauf von BCP eher aussieht, spricht das gegen eine Dividende. Denn sonst nehmen nur die Kapitalerhöhungen überhand wie Du es schon geschrieben hast. Das macht keinen Sinn.

Interessant bleibt für mich was Adler mit dem zugekauften Gewerbeportfolio von BCP macht und in was künftig investiert wird. Ich denke es geht immer mehr in Richtung Stundenten-/Mikroappartements. Da kann man eine hohe Miete auf den Quadratmeter verlangen und die Baukosten halten sich in Grenzen. Der Deal in Berlin ("Wasserstadt") aus dem letzten Jahr war ja auch sehr ungewöhnlich aber scheint sich für Adler zu lohnen. Es werden neue Wege gegangen und nicht krampfhaft am bestehenden Geschäftsmodell festgehalten. Das gefällt mir. Wer Chancen nutzen will muß flexibel sein. Und wer mal auf die Seite von BCP schaut sieht was da noch für Projekte in der Pipeline und Umsetzung sind. Auch wenn davon sicher nicht alles behalten wird sondern bestimmt auch mal mit schönem Gewinn verkauft ... was ich mir bei der Wasserstadt auch vorstellen kann. Denn die Mietrenditen dort sind niedrig aber die erzielbaren Preise hoch.

Sei es wie es will. Ich vertraue auf die Leute bei Adler und kaufe zwischen 13,50 und 14 weiter zu. Für mich bleibt Adler eine der spannendsten Storys die trotzdem defensiven Charakter hat und kein wilder Zock ist. Und wo gibts heut noch was unter`m Substanzwert zu kaufen?

Allen ein schönes heißes Wochenende!

[honigbaer]

Das verstehe ich auch nicht.

Und auch nicht, wieso eine Dividendenzahlung "vernünftig" sein soll, während man noch daran arbeitet die Schulden abzubauen und der Gewinn hauptsächlich aus Immobilienwertanpassungen stammt, diese genauer gesagt sogar höher sind als der Gewinn. Das Geschäftsmodell, mit hohem Fremdkapitaleinsatz und höherer Mietrendite bei weniger lukrativen Objekten zu investieren, hat durchaus seine Berechtigung und spekulativen Reiz. Nur ist das eben nicht auf Dividendenzahlung gestrickt.

Und wenn ich richtig informiert bin, ist der Hintergrund der ao HV mit Dividendenzahlung sowieso nur, dass man vergessen hatte, den Gewinnverwendungsbeschluss auf die Tagesordnung der ordentlichen HV zu setzen.
"Ups, wir haben ja einen Gewinn im Einzelabschluss, wo kommt der denn auf einmal her?!"
Und man hätte ja auch einfach einen Gewinnvortrag statt dieser symbolischen Dividendenzahlung vorschlagen können, nur dann sähe es noch dümmer aus, als so schon peinlich ist.

Wenn jemand wirklich wert auf laufende Zahlungen legt, gibt es ja noch die 2,5% Wandelanleihe bei Adler WKN A161XW. Außerdem hatte Adler doch letztes Jahr Gratisaktien ausgegeben, das ist ja viel aktionärsfreundlicher als eine Dividendenzahlung. Das kann man natürlich auch wieder bemeckern, wozu Gratisaktien, wenn es sowieso keine Dividende gibt. Nur was nutzt eine hohe Dividende, wenn man dann wieder Wandelanleihen ausgeben müsste oder Kapitalerhöhungen mit Einzahlung durchführen müsste.

[profiteppich]

was hat ein selbsternannter und -geadelter "Dividendeninvestor (wie ich)" denn bei ARE zu suchen?

[guteboerseboeseboerse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.262.744 von honigbaer am 20.07.18 15:22:46

Also ich bin ja wirklich ein absoluter Fan und Verfechter von Adler aber eine so läppische Dividende von 4 Cent hätten sie sich auch glatt schenken können!

Aus meiner Sicht ist sowas eher ein negatives Signal. Dividendeninvestoren (wie ich) könnten ihre Hoffnungen auf eine vernünftige Dividende (> 3%) dadurch eher begraben als wenn es zunächst weiter keine Ausschüttung gibt.
Angenommen Adler verdoppelt jährlich seine Dividende dann kommen im Jahr 2022 "gigantische" 32 Cent zur Auszahlung. Entspricht bei aktuellem Kurs einer Rendite von knapp 2,3 %. Was soll der Scheiß?

Mir ist es nicht so wichtig ob Adler mittelfristig eine Dividende zahlt oder nicht. Hauptsache die Wachstumsstory bleibt intakt. Aber auf den Blödsinn hätten sie echt lieber verzichtet wenn sie am Markt für Immo-Aktien künftig ernst genommen werden wollen! Und da gibt es noch viel Nachholbedarf. Wenn ich beispielweise die Bewertung einer TAG sehe...