alstria office REIT hohe Rendite u profitieren bei Immobillien Wertsteigerungen (Seite 12)

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.700.350 von Valhedda2021 am 26.10.23 20:48:28

Zitat von Valhedda2021: ...
Wenn ich das Portfolio ausschlachten wollte, würde ich versuchen möglichst billig den Reit-Status abzulösen (mit sehr sehr niedrigen Marktwerten als Bemessungsgrundlage), gleichzeitig die Anleihen einsammeln und dann über Formwechsel den Squeeze Out vornehmen und anschließend zB als luxSarl alle Immobilien veräußern mit 15% KST-Belastung. Billiger geht’s kaum.

Squeeze-out könnte schon kommen, wurde aber beim Übernahmeangebot für 3 Jahre ausgeschlossen, kommt also nicht kurzfristig.

Den Verkauf von Immobilien wird man in der derzeitigen Marktlage sicher tunlichst vermeiden.
Gelten unter dem REIT Status andere Steuerregeln bei Veräußerungen?
Als Sharedeal fiele dafür in Deutschland praktisch keine Körperschaftsteuer an.
Und bei einemnormalen Verkauf besteht die Möglichkeit, eine 6b Rücklage zu bilden, um steuerfrei zu reinvestieren.

[Valhedda2021]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.700.192 von Aktienduffy am 26.10.23 19:45:44

Hi Duffy,

ich habe mir dazu auch schon Gedanken gemacht, bin aber auch unschlüssig:

- Bzgl. dem REIT-Status: um die Anforderung an die Streubesitzquote könnte Broolfield eine Beteiligung von 15% atomisieren und auf einzelne Rechtsträger übertragen. Die ReitG Eigenkapitalquote von mindestens 45% war zumindest im HY 2023 noch fast erfüllt (LTV 55%). Für die Kleinaktionäre wäre der Reit-Exit gar nicht so schlecht, weil es nochmal eine Entschädigung geben müsste. Für Brookfield dagegen dürfte das Thema kaum ins Gewicht fallen.

- Dass die Übernahme von AOX zu 19 EUR rückblickend schlecht getimed war, ist offensichtlich.

- Ggf. Erhöht man vorher noch den LTV um Downgrades im Rating zu erhalten (siehe auch S&P letzte Woche). Vielleicht sacken die Anleihenkurse nochmal ab (die 2027 Anleihe rentiert aktuell bei 13%), vielleicht will man da auch noch einsammeln.

Ich spekuliere auf Squeeze out; macht einfach gar keinen Sinn die Kosten für die Börsennotiz zu haben; nervige Kleinaktionäre. Aus meiner Sicht ist der Rückzug vom REIT-Status aktuell auch günstig zu haben, weil man die Exit-Tax optimieren kann aufgrund des aktuellen Marktniveaus.

Wenn ich das Portfolio ausschlachten wollte, würde ich versuchen möglichst billig den Reit-Status abzulösen (mit sehr sehr niedrigen Marktwerten als Bemessungsgrundlage), gleichzeitig die Anleihen einsammeln und dann über Formwechsel den Squeeze Out vornehmen und anschließend zB als luxSarl alle Immobilien veräußern mit 15% KST-Belastung. Billiger geht’s kaum.

[Aktienduffy]

kann sich hier jemand einen reim auf das agieren von brookfield machen?

der durchschnittliche kaufpreis ihrer 95% prozent dürfte sich auf ca 18 EUR belaufen. Der REIT-Status ist aktuell passe, da durch die Sonderdividenden der LTV zu hoch wurde. Da sie nach Angebotsende Nacherwerbe getätigt haben und ein REIT 15% free-float haben muss, dürfte Brookfield es nie vorgehabt haben, diesen Zustand wieder herbeizuführen.
Also, sie haben durch Sonderdividenden 6 EUR ihres Investments wieder herausgeholt, dafür aber die alstria angehebelt und das mag der Markt ja momentan garnicht und durch die Rating-Downgrades wird die Refinanzierung ab 2025 auch recht sportlich.
Was ich damit sagen soll, für 30% kapitalrückführung die restliche Asset im going concern an die Wand zu stellen macht ja eher wenig Sinn, Sinn macht da mE nur der Squeeze out, oder ist jemand anderer Meinung?

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.647.742 von Valhedda2021 am 17.10.23 17:04:51

OK, dann habe ich jedenfalls in #305 ganz falsch geschrieben.
Zuerst muss der ausschüttbare Gewinn verwendet werden, dann erst kann die Einlage nach §27 ausgeschüttet werden. Aber es muss dann im Geschäftsjahr 2022 ausschüttbarer Gewinn angefallen sein, wenn die letzte reguläre Dividende besteuert wurde, wir wissen nur nicht, in welcher Höhe.

Hier eine gute Darstellung:
https://www.juhn.com/fachwissen/gmbh-steuerrecht/steuerliche…

"Umqualifizieren" oder so kann man auch nicht, das gab es wohl höchstens früher, vor langer Zeit, als noch zwischen Gewinnrücklagen und Kapitalrücklagen unterschieden wurde und man da etwas veranlassen konnte.

Laut HGB Abschluss 2022 gab es 2022 30.553.523 Euro Jahresüberschuss und außerdem enthielt der Gewinnvortrag 303.359.762 Euro Gewinnvortrag aus 2022, der Restbetrag nach den Ausschüttungen im Jahr 2022. Obwohl es Gewinnvortrag heißt, stammt dieser Teil des Bilanzgewinns aus §27 Rücklagen, denn alle normalen Gewinne wurden ja 2022 ausgeschüttet.

Direktlink HGB Bilanz 2022:
https://alstria.de/wp-content/uploads/2023/02/Jahresabschlus…

Regulär wurden dann 2023 10.697.476 Euro ausgeschüttet, so dass bei der nächsten ausschüttung noch weitere 30.553.523 - 10.697.476 = 19.856.047 steuerpflichtig sein müsste, der Rest der geplanten 250 Mio aber steuerfreie §27 Ausschüttung sein sollte.

[Valhedda2021]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.646.998 von Fullhouse1 am 17.10.23 15:28:30

Würde ich gerne mehr dazu erfahren.

Ich bin Steuerberater und das geht eigentlich nicht. Weil die Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln (zB Gewinnvortrag) regelmäßig nicht zu einer Erhöhung des verfügbaren Einlagekontos (Sonderausweis beachten) führen kann und im Übrigen eine Kapitalerhöhung zu einer Änderung des sogenannten ausschüttbaren Gewinns führen kann. Die Höhe des ausschüttbaren Gewinns ist aber maßgeblich für die Frage, ob ein Kapitalertrag oder eine Einlagenrückgewähr vorliegt, dh wenn vor einer KE ausschüttbarer Gewinn vorhanden ist, dann ist er es auch danach und dann handelt es sich in dieser Höhe jedenfalls um einen Kapitalertrag, wenn in der Höhe auch ausgeschüttet wird.

[Fullhouse1]

Mir ist ein Beispiel bekannt bei der eine KE aus Gesellschaftsmittel durchgeführt wurde um damit das Einlagekonto wieder aufzufüllen. Ob das hier Sinn macht ist fraglich, da man die steuerliche Einstufung des Mehrheitsaktionärs nicht kennt.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.646.101 von Valhedda2021 am 17.10.23 13:03:45

Ich weiß nicht.

Richtig, die letzte Sonderdividende wurde ganz überwiegend aus dem Einlagekonto gezahlt, die letzte reguläre Dividende war danach aber voll zu versteuern. Und eigentlich muss man ja umgekehrt fragen, woher sollen neue ausschüttbare §27 Kapitalrücklagen kommen, wenn sie schon anlässlich der letzten Sonderdividende aufgebraucht wurden.

Aber vielleicht kann man es auch nicht vorhersagen, indem die AG Bilanz entscheidend ist und vorhandene Kapitalrücklagen erst durch Umqualifizierung in ausschüttbares Kapital umgewandelt werden. Alstria IR wird hoffentlich rechtzeitig zur HV über die steuerliche Behandlung informieren.

Dass bei einer verschuldeten Immobiliengesellschaft normalerweise kein steuerpflichtiger Gewinn anfallen muss, ist zutreffend. Zinsen und Abschreibungen mindern den steuerlichen Gewinn und Veräußerungsgewinne können durch Wiederanlage oder 6b Rückstellung neutralisiert werden.

[Valhedda2021]

Die letzte Sonderdividende stammte aus dem steuerlichen Einlagekonto und war unterlag damit nur mit einem geringen Anteil der Kapitalertragsteuer. Ich gehe davon aus, dass die Situation dieses Jahr gleich sein wird - wo soll denn angesichts gestiegener Zinsen ausschüttbarer Gewinn in grösserem Umfang entstanden sein.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.645.138 von MrEstate am 17.10.23 09:52:49

Die Dividende wird ja vermutlich regulär steuerpflichtig sein, so dass sich die Realisierung von Veräußerungsverlusten aufdrängt um einen gegenteiligen Steuereffekt zu realisieren. Man muss dazu ja nur börslich verkaufen und wieder zurückkaufen. Ich würde da nicht zu viel in die Orderbuchlage hineininterpretieren. Dividendenjäger werden durch Sonderausschüttungen auch angelockt, in der Erwartung, dass der Kursdiscount nach der ausschüttung geringer ausfällt, als die ggfs im Rahmen der Freibeträge steuerfrei bleibende Zahlung.

Zuletzt gab es da aber bei anderen Firmen Enttäuschungen, Kurs geht vorher rauf in Erwartung der Ausschüttung und hinterher auch wieder deutlich runter, weil die Dividendenjäger ja auch wieder raus müssen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.645.138 von MrEstate am 17.10.23 09:52:49

Die Bewertung beim Squeeze-out erfolgt nach der Discounted Cashflow Methode, künftige Erträge werden anhand der Planrechnung geschätzt und mit einem branchenüblichen und risikogewichteten Zinssatz auf den heutigen Zeitpunkt abdiskontiert. Der durchschnittliche Börsenkurs bei Ankündigung der Maßnahme ist eine zusätzliche Untergrenze für die anzubietende Abfindung.

Der NAV dürfte nicht ausschlaggebend sein, bei Adler Real Estate läuft ein Squeeze-out Verfahren. Man kann dort neben dem Übertragungsbericht auf der Homepage unter außerordentlicheHV 2023 auch den Prüfungsbericht abrufen, in dem bei Randziffer 274 und 275 steht:

"... Der NAV wurde als Wertmaßstab für vermögensverwaltende Gesellschaften respektive Immobiliengesellschaften grundsätzlich auch im Zusammenhang mit aktienrechtlichen Strukturmaßnahmen diskutiert, wobei diese Diskussion insbesondere in dem Zeitraum vor Beginn des Krieges in der Ukraine geführt wurde.
Randziffer 275 Zum jetzigen Zeitpunkt lässt sich jedoch eine signifikante Entkoppelung des NAV-Wertes von
der Börsenkapitalisierung bestandshaltender Wohnimmobiliengesellschaften in Deutschland beobachten, makroökonomische Ereignisse, wie die Zinswende sowie die steigende Inflation, führten dazu, dass das für die Vergleichsgruppe beobachtbare Verhältnis zwischen NAV und Börsenkapitalisierung, welches zuvor nahezu beständig bei einem Wert von ca. 1,0 lag, auseinanderbrach. Vor diesem Hintergrund ist ein Abstellen auf den NAV als Basis zur Ermittlung von Unternehmenswerten bestandshaltender Wohnimmobiliengesellschafen derzeit nicht sachgerecht, da die Kapitalmärkte Risiken antizipieren, die in der NAV Betrachtung nicht angemessen abgebildet werden."

Auf Seite 133 ist auch eine Grafik, die die Entwicklung der Börsenkurse relativ zum NAV zeigt, derzufolge Wohnimmobilienbestandshalter Ende 2022 mit dem 0,37fachen NAV an der Börse gehandelt wurden.

Ist ein Vergleichsmaßstab, ob man nicht völlig mit der Bewertung daneben liegt, aber eher kein Bewertungsmaßstab und bei Gewerbeimmobilien dürfte es nicht besser aussehen.