Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? (Seite 103)

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.638.943 von honigbaer am 23.05.19 16:30:51

Überzeugende positive Darstellung, erfreulich! Selbst der Dividendenverzicht dürfte bei einem solchen Nebenwert doch nicht wirklich stören?

Z.B. Qiagen, ganz andere Größenordung, läuft seit 2 Jahrzehnten blendend trotz bislang durchgehaltenem prinzipiellen Ausschluss von Dividendenzahlungen.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.637.743 von straßenköter am 23.05.19 15:27:44

Danke für den HV-Bericht!!
Also Investition bestätigt für langweilige Anleger wie mich, die einfach nur an der Börse Immobilien zum Bruchteil ihres Wertes kaufen wollten. Auch jetzt noch bleibt der Einstieg offenbar lukrativ?
Aktuell steigt lediglich jemand aus, der auf Fusion mit GxP oder auf Squeeze-out bedacht war? Und dann steigt in den nächsten Tagen der Kurs deutlich weiter?

[Fanny2008]

Wow. Super vielen Dank für die Berichterstattung!!!

[honigbaer]

Danke für die ausführlichen Infos.
Das Abstimmungsergebnis ist inzwischen online, bei allen TOPs zwischen 248.492 und 295.291 Gegenstimmen und Präsenz 91,39%.

Kommt davon, wenn man so eine Debatte über Dividende anstößt. Hinterher sind alle nur enttäuscht.

Interessant, dass Solventis fast 1% hat.
Auch sonst positiv finde ich, Mietsteigerungspotenzial und Entwicklungsprojekte.
Hört sich fast nach möglichen Gewinnsteigerungen an, die über Immobilienneubewertungen hinaus gehen.

Und über Strukturmaßnahmen kann man natürlich nichts sagen, denn das wird ggfs völlig überraschend bei Summit entschieden.

Geduld muss man allerdings mitbringen, wenn jahrelang keine Dividende zu erwarten ist, wird das nicht auf jeden Aktionär einladend wirken, trotz des hohen Discounts zum NAV.

[straßenköter]

HV-Bericht (HV am 23.05.2019 in Berlin)

Etwa 25 Teilnehmer fanden sich heute auf der HV der DRE in Berlin ein. Dabei waren 91,42% des Kapitals vor Ort vertreten, der Großteil ging natürlich auf Summit bzw. deren Gesellschaften. Als größerer Aktionär war ansonsten nur noch Solventis anwesend, die mit 197.192 Aktien knapp unterhalb 1% besitzen.

Wie üblich wurde zu Beginn über das abgelaufene Geschäftsjahr referiert. Die Zahlen sind soweit bekannt. Hier noch einmal zur Erinnerung einige Basisdaten außerhalb der üblichen Kennzahlen: Die Vermietungsquote beträgt 89,3%, die gewichtete Mietvertragslaufzeit beträgt 3,4 Jahre.

Die Darlehen von Summit und der Sparkasse nahmen in der Fragerunde einen größeren Raum ein. Das große Darlehen von Summit über 144 Mio. Euro läuft 7 Jahre, ist endfällig und weist einen Zinssatz 2,14% auf. Das zweite Darlehen über 39 Mio. Euro, das so genannte Gallia-Darlehen, soll bis Ende 2021 getilgt werden. Der Zinssatz liegt bei Euribor + 5%, so dass das Darlehen durch den negativen Euribor derzeit mit 4,7% verzinst wird. Der hohe Zins erklärt sich laut Vorstand/AR so, dass es ein nachrangiges Darlehen ist. Dieses Darlehen wurde Anfang 2018 verlängert und zum damaligen Zeitpunkt gab es nach Angabe der Verantwortlichen keine freien Sicherheiten mehr. Mit der heutigen Neubewertung der Immobilien würde das anders aussehen. Andere Kreditgeber hätten sich damals für ein unbesichertes Darlehen nicht finden lassen bzw. wenn nur zu deutlich schlechteren Konditionen („10%“). Die Alternativbanken waren u.a. die Deutsche Bank, die Berlin Hyp und einige andere. Das dritte Darlehen, das einer Sparkasse über 14 Mio. Euro, hat eine Laufzeit von 7 Jahren. Der Sollzins beträgt 1,9%.

Das Gallia-Darlehen nahm in Folge der Diskussion um eine mögliche Dividende in der Folge viel Raum ein. Das Darlehen hat die Bedingung, dass die freie Liquidität der DRE in die Tilgung des Darlehens fließt. Somit sind Dividendenzahlungen derzeit nicht möglich. In der HV wurde ein Gegenantrag eines Aktionärs auf Ausschüttung der gesetzlichen Mindestdividende gestellt. Es ging also um 4 Cent je Aktie, was der Gesellschaft 824.000€ kosten würde. Durch den geringen Streubesitz läge die absolute Ausschüttung an externe Aktionäre bei etwa 83.000€. Generell sagte man zum Thema Dividende, dass es mit Tilgung des Gallia-Darlehens ein Thema wird. Somit ist eine Dividende nicht vor 2022 möglich bzw. geplant, wenn man davon ausgeht, dass das Darlehen erst Ende 2021 zurückgeführt ist.

Q1 2019 ist mit Erträgen von 7,4 Mio. Euro angelaufen (Q1 2018: 7,3 Mio. Euro). Das EBITDA liegt bei 4,8 Mio. Euro (Q1 2018: 4,8 Mio. Euro). Das Periodenergebnis liegt bei 2,0 Mio. Euro (Q1 2018: -2,9 Mio. Euro, belastet durch hohe Einmalbelastungen). Das EK beträgt zum 31.03.2019: 345,3 Mio. Euro. Die EK-Quote wurde mit 56,7% angegeben. Der NAV liegt bei 19,86€ je Aktie. Die Vermietungsquote liegt stichtagsbezogen bei niedrigen 86,5%. Mit dem inzwischen abgeschlossenen Verträgen wird die Vermietungsquote schnell wieder auf knapp über 90% ansteigen. Interessant ist die derzeitige durchschnittliche Miete der Objekte von gerade einmal 6,05€. Es besteht ein hohes Mietpotential, denn die „Umgebungsmiete“ liegt bei etwas über 11€ (Aussage aus Gutachten), so dass mit dem Auslaufen der Mietverträge deutliche Mietanpassungen vorgenommen werden können und sollen. Die Erträge sollten also sukzessive zunehmen, wobei man ja anhand der Neubewertung der Immobilie sehen kann, dass der Bewertung auch eine höherer Miete als 6,05€ zugeordnet sein muss. Das Gutachten wurde von Summit in Auftrag gegeben. Weil das Gutachten auch wesentlich über den Immobilienbestand der DRE vorgenommen wurde hat die DRE auch teilweise die Kosten übernommen. Dafür wurden 95.000€ an Summit überwiesen. Für 2019 erwartet man moderat steigende Immobilienwerte und eine Ergebnis auf oder leicht über Vorjahreshöhe.

Es wurde nochmals betont, dass keine Käufe geplant sind. Man konzentriert sich auf die Grundstücksverdichtung. Genannt wurden die drei Projekte Westerbachstr. In Frankfurt. Hier sollen Eigentumswohnungen entstehen, die nach Fertigstellung verkauft werden sollen. Baubeginn ist für Herbst 2019 geplant. Die Investitionen werden im Bereich 28-30 Mio. Euro betragen. Dafür sollen Eigenmittelverwendet werden, was auch für die weiteren Bauprojekte gelten soll. Die Bauzeit wird man 23 Monaten veranschlagt. Als zweites Projekt wurde eines in Berlin vorgestellt (Hauptstr.). Hier wurde eine Bauvoranfrage gestellt und man erwartet in 1,5 – 2 Jahren eine Baugenehmigung. Die Erstellung soll in mehreren Abschnitten erfolgen. Mehr konnte zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht zu dem Projekt vermeldet werden. Ein drittes Projekt gibt es in der Mendelsonstr. (Schreibweise?) in Frankfurt (?). Es soll ein Apparthotel gebaut werden. Der erste Antrag wurde abgelehnt. Es wurde eine neue Bauvoranfrage gestellt. Im Juli 2019 erwartet man hier eine Rückmeldung. Auch hier konnte man nichts zu den Investitionen usw. zum jetzigen Zeitpunkt sagen.
Es wurde niemand für Verkäufe aus dem Portfolio beauftragt. Es kommen aber Anfragen rein, die man prüft. Konkrete Verkäufe sind aktuell nicht abzusehen. Von den 28 Immobilienobjekten gehören drei Objekte nicht zum gebündelten Portfolio (Klana oder Klara-Portfolio?), darunter eines in Lüneburg und eines in der Rödernallee in Berlin. Das könnten also theoretisch Verkaufskandidaten sein. Gesagt wurde dies aber nicht.

Die Verlustvorträge im Konzern wurden wie folgt angegeben: der körperschaftsteuerliche VV liegt bei 40 Mio. Euro, der gewerbesteuerliche VV liegt bei 35 Mio. Euro. Die Absichten zum IPO Summits sind derzeit auf Eis gelegt. Es sind keine Kapitalmaßnahmen geplant. Absichten für einen Squeeze Out sind nicht bekannt. Insgesamt konnte man sich generell nicht zu den Absichten von Summit äußern. Dem Vorstand/AR lagen hierüber keine Kenntnisse vor.

Für GxP macht DRE das Asset Management, aber nicht die Verwaltung, also kein Property Management. Synergien mit GxP gibt es nicht.

Nach der Aussprache, unmittelbar vor der Abstimmung bin ich gegangen. Der Antrag zur Auszahlung einer Mindestdividende sollte aufgrund der Stimmverhältnisse keine Chance haben. Der Antragssteller gab zuvor schon für alle TOP Widerspruch zu Protokoll. Eine Anfechtungsklage würde keinen Erfolg haben, das er über weniger als 5% am Kapital besitzt. Eine Klage hätte also nur ein Lästigkeitswert.

[Fanny2008]

Sinkt es wegen dem Gesamtmarkt oder läuft die heutige Hauptversammlung so schlecht bzw. ist sie schlecht gelaufen?

Volumen ist ja auch mehr als sonst.

Lg

[honigbaer]

Seit dem Halbjahrsbericht zum 30.06.2017 ist von Verkauf die Rede, in den Berichten davor hieß es, man plane weder Käufe noch Verkäufe:
Der Ankauf oder Verkauf von Immobilien ist im zweiten Halbjahr 2017 nicht geplant. Allerdings könnte die günstige Marktlage zum Verkauf von Immobilien genutzt werden.

Ich würde keine Verkäufe erwarten, Summit hat außerdem klar gesagt, dass man im Konzern insgesamt eher expandieren will, nach dem Luxco IPO. Ich sehe das eher so, dass DRESTATE eher auf dem Abstellgleis ist, Expansion und Zukäufe dann eher in der neuen Konzernstruktur erfolgen, wie auch immer diese dann aussieht.

[tzadoz2014]

Hatten die nicht diese oder eine änliche Wortwahl auch schon beim letzten oder den letzten beiden Finanzberichten benutzt ? Bin mir nicht ganz sicher. Habe jetzt aber auch keine Lust das nachzulesen. Ich zumindest rechne nicht damit, dass alsbald Immobilien veräußert werden.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.590.543 von honigbaer am 17.05.19 14:10:10

Zitat von honigbaer: Wie meinst Du das?
In den vorausgegangenen Berichten war jeweils auch schon angemerkt, dass man aufgrund der guten Marktsituation eher an Verkäufe denkt.

Wie sieht es denn eigentlich bezüglich der Zusammenarbeit mit GXP aus?
Bei der Verwaltung kooperiert man ja, aber hat GXP denn weiterhin ein know-how, was die Entwicklungsvorhaben anbelangt und die Verringerung von Leerstandsquoten / Bestandsoptimierung. Oder ist das nach der Übernahme durch Summit nicht mehr der Fall?

DRESTATE selbst hatte ja das Portfolio, mal abgesehen von dem einen Verkauf in Frankfurt, eher nicht aktiv verwaltet.

Das hört sich fast danach an, dass Verkäufe schon unmittelbar vor der Unterschrift stehen könnten. Das wäre das beste, was passieren könnte, wenn man die gefühlte Mondbewertung zu Geld macht.

[honigbaer]

Wie meinst Du das?
In den vorausgegangenen Berichten war jeweils auch schon angemerkt, dass man aufgrund der guten Marktsituation eher an Verkäufe denkt.

Wie sieht es denn eigentlich bezüglich der Zusammenarbeit mit GXP aus?
Bei der Verwaltung kooperiert man ja, aber hat GXP denn weiterhin ein know-how, was die Entwicklungsvorhaben anbelangt und die Verringerung von Leerstandsquoten / Bestandsoptimierung. Oder ist das nach der Übernahme durch Summit nicht mehr der Fall?

DRESTATE selbst hatte ja das Portfolio, mal abgesehen von dem einen Verkauf in Frankfurt, eher nicht aktiv verwaltet.