DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 137)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.221.201 von Michale am 26.02.21 15:22:12

Also jetzt die Lösung!

wie meine Nachfrage bei DeFaMa ergab, jetzt hier mit echten Zahlen hinterlegt:

100% Fremdfinanzierung
angenommener Zins von 2% und 4% Tilgung auf 3,4 Mio. = 204.000€
Gewinn nach Zins und Tilgung: 71.000€ p.a.
Und das Darlehen ist im Sommer 2041 (gut 20 Jahre) komplett getilgt!

Zusätzlich sollte man wissen:
Es war tatsächlich so, wie ich hier vermutet hatte, die DeFaMa hatte das Objekt schon mit der Prämisse gekauft, hier investieren zu müssen!
Es waren schon einige Jahre mit sehr hohem Cashflow und jetzt unternimmt man den notwendigen Schritt der Investition.
Und es wurde ein langlaufender Mietvertrag mit Aldi geschlossen.

Ich jedenfalls bin sehr zufrieden.

Ein schönes Wochenende noch

Michale[/quote]

Also wird doch noch alles gut? Tja scheint so, mich überrascht zum einen, dass wohl in den vorgangenen Jahren bei den sehr höhen Renditen nicht nur nichts getilgt hat , sondern wohl auch beim Ankauf demnach kein Eigenkapital einbrachte? Wie sonst sollten aus 1,4 Mio (Bruttokaufpreis , ) und 2 Mio Baukosten dann 3,4 Mio Darlehen werden.
Aber das nur am Rande; Wie auch 2 % Zins ist heute schon sehr hoch, aber bei 100 % Finanzierung wohl hin zu nehmen!

Also kann man mit leben. Klar und auch wohl in noch 10 Jahren, der Standort hat ehr Zukunft, also ehr mehr Einwohner , im Gegensatz zu den meisten anderen Objekten.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.921 von supialexi2 am 26.02.21 13:25:08

Zitat von supialexi2:

Zitat von LongTermForever: PS:
Zumal wir noch gar nicht über den Punkt gesprochen haben, dass der Umbau ja eventuell sogar vollständig fremdfinanziert ist und damit nicht einmal Eigenkapitalmittel bindet.
Im Ergebnis stünde den Mehrmieterträgen damit eine Zinslast von aktuell nahe 0 gegenüber, was dazu führen würde, dass die Aktionäre von einem gesteigerten FFO profitieren, ohne dass der Investitionsspielraum zur Neuakquise von DEFAMA überhaupt berührt wurde...

Gröhl

Ganz neue Idee, Darlehen der Banken kosten nun gar nicht mehr, gibt es ganz umsonst......Über Rückzahlung reden wir gar nicht erst.....0% Zinsen 4 % Mietrendite, also 4 % verdient. Tolle Logik von LongTermForever.

Also man kann ja durchaus verschiedene Meinungen haben, aber solche hanebüchenden Aussagen zu bringen, nutzt doch gar nichts.
Man kann ja sagen, ich finde es gut, dass man 2 Mio in einen Neubau steckte und damit dann 85 Tsd Mehrmiete erlösen kann. Aber dann sich was zusammenlügen von höheren Abschreibungen bei Neubauten und, dass Darlehen bei 0% Zinsen /(obwohl keine Bank so einen Vertrag abschliesst) nichts kosten, ist einfach nur dumm und absolut falsch!
Also den abgebrochen Teil , des jetztigen Neubaus wird man wohl ganz abschreiben können, Indes muss man die Restschulden, obwohl abgerissen wurde weiter zahlen.

Also man wird wohl jetzt um 3 Mio Darlehen haben, gegenüber 275 Tsd MIete.....wie will man das dann tilgen?
Ach ich vergass, Darlehen kosten ja nichts mehr............

Also jetzt die Lösung!

wie meine Nachfrage bei DeFaMa ergab, jetzt hier mit echten Zahlen hinterlegt:

100% Fremdfinanzierung
angenommener Zins von 2% und 4% Tilgung auf 3,4 Mio. = 204.000€
Gewinn nach Zins und Tilgung: 71.000€ p.a.
Und das Darlehen ist im Sommer 2041 (gut 20 Jahre) komplett getilgt!

Zusätzlich sollte man wissen:
Es war tatsächlich so, wie ich hier vermutet hatte, die DeFaMa hatte das Objekt schon mit der Prämisse gekauft, hier investieren zu müssen!
Es waren schon einige Jahre mit sehr hohem Cashflow und jetzt unternimmt man den notwendigen Schritt der Investition.
Und es wurde ein langlaufender Mietvertrag mit Aldi geschlossen.

Ich jedenfalls bin sehr zufrieden.

Ein schönes Wochenende noch

Michale

[supialexi2]

Nebenschauplatz, als meine das 3. am vernünftigesten ist. Also erst eben ein paar Jahre von der enorm guten Rendite zu profitieren und dann eben neu bauen und so langfristig ein neues gebäude zu haben und nicht nur den Ankermieter langfristig zu halten, sondern auch die anderen Mieter.

Könnte mir vorstellen, dass, wenn ich es für mich allein verantworten müsste, auch die Möglichkeit gut finden würde, erst gute Miete zu kassieren und das Risiko eingehen würde, dass Aldi kündigt und man dann an einen anderen Discount vermieten könnte.... Was allerdings ein gewisses Risiko ist.

Also ich bin auch der Meinung, dass es insgesamt wohl gut und richtig ist. Ist es nicht auch noch so, dass bei der Angabe der aktuellen Mieten, der Leerstand auch noch nicht vermietet ist? Also wird die Mieten wohl kurzfristig durchaus höher ausfallen können.
Wohl kaum ein Einzelhändler wird ab November 2020 bis letze Woche einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.742 von LongTermForever am 26.02.21 14:57:00

Gebe gern zu, dass ich im allgemeinen ein interessierter Laie bin.
Du hingegen, willst ja darstellen, dass du entsprechende Kenntnisse hast.


Auf gar keinen Fall , kann ein Neubau stärker bzw. höher abgeschrieben werden. Alles Sonderbedingunen, die du eingestellst hast, sind längst abgelaufen, auch die zusätzlich 10 % Abschreibung bei der degressiven Afa auf gewerblich gebäude.
Ausserdem ist das wieder was ganz anderes, als das was du zuerst meintest, dass man die Handwerkerlöhne ca 30 % sofort abschreiben könnte.

Also ganz egal ob selber gebaut oder fertig gekauft. Ein Gesamtbauwerk, aber auch ein Anbau etc. kann man nur mit 3 % abschreiben.

Habe mal gelesen, dass ein Mann, zum mehrfachen Millionär wurde, weil er jeweils alte Häuser ankaufte, und in denen dann selber lebte und dann selber umfassende Renovierungen machte. Diese Renovierungen, soweit nicht in den ersten beiden Jahren 15% des Kaufpreises erreicht werden, kann er jeweils voll absetzen und mit Mieten etc. verrechnen.
Dann könnte man durchaus nach 10 Jahren ein gut instand gesetzte Gebäude haben, was er dann ohne etwas versteuern zu müssen, verkaufen kann.
Bei dem ging es noch weiter, wenn er irgendwo hinfahren wollte, fuhr er auch immer im Baumarkt vorbei und kaufte dabei Material an, und so rechnete er auch die KFZ Kosten ab.

So ist das möglich, doch den Zusammenhang mit gewerblicher Vermietung und zu Neubauten sehe ich nicht. Die einzige zusätzliche Abschreibung wäre eben der Wert für das alte gebäude. Ist ja auch nicht mehr da, das muss man dann auch nicht mehr als wert aufführen , sondern ist voll in dem Jahr des Abrissen abgegangen und kann man dann auch voll abschreiben.

Ich meine, dieses alles sind schon Laienkenntnisse, wenn man interessiert ist. Selber habe ich auch gewerbliche Objekte, da gilt immer die 2 % Abschreibung weil schon vor 1985 gebaut, käme aber nie auf die Idee, die Substanz nahe Null zu bewerten, weil das Gebäude fast 40 Jahre alt ist.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.487 von supialexi2 am 26.02.21 14:45:30

So funktioniert keine Forumsdiskussion.

Ich habe dir eine Quelle gezeigt, die eindeutig höhere Abschreibungswerte bei Neubau belegt - vermutlich um Handwerksleistungen u.ä. indirekt Rechnung zu tragen, wie zu Beginn zu zugegeben, ich bin kein Steuerberater.

In diesem Fall habe ich eine Quelle und du nur deine Vermutungen, die du mir in vorherigen Posts ja gerade ankreidest. Daher gerne einen Gegenbeleg/eine Quelle deiner Argumente bringen, damit eine Diskussion möglich ist.

Damit bin ich jetzt endgültig fertig für heute, hab echt besseres zu tun.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.238 von LongTermForever am 26.02.21 14:35:22

Zitat von LongTermForever: https://www.steuertipps.de/lexikon/a/abschreibung-gebaeude

Zugegeben, ist schon ein Unterschied, ob ich in den ersten Jahren 10% oder 3% Abschreibung habe, oder?

Ich muss mich widerholen, mach dich kundig!

Meines Wissens war es noch nie möglich, einen Bau dann in Handwerkerlöhne etc aufzuteilen und denn Teile davon sofort abzuschreiben.
Es ist sogar so, dass wenn ein Käufer innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf Über 15 % investiert, die man sonst ja sofort abschreiben könnte, dann wird es zur Substanz dazu gezählt und kann nur anteileig, eben 2 bis 3 % p.a. abgesetzt werden.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.887 von supialexi2 am 26.02.21 14:18:21

PS:
Und wer implizit unterstellt, die Höhe des (Fremdkapital)Zinses hätte keinen Einfluss auf die Bewertung und Rentabilität einer Investition, der stellt die gesamte Finanztheorie in Frage.

Damit erklärt sich aber jetzt hoffentlich, warum ich ab jetzt lieber nicht mehr hier öffentlich in voller Runde Themen breit treten möchte...

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.238 von LongTermForever am 26.02.21 14:35:22

Vergaß, 10% geht halt eben nur beim Neubau...

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.887 von supialexi2 am 26.02.21 14:18:21

https://www.steuertipps.de/lexikon/a/abschreibung-gebaeude

Zugegeben, ist schon ein Unterschied, ob ich in den ersten Jahren 10% oder 3% Abschreibung habe, oder?

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.314 von LongTermForever am 26.02.21 13:43:08

Zitat von LongTermForever: Achso:

Also wenn du bei einem Neubau von den 2 Mio. Euro so um die 30% Handwerkerkosten hast, die du sofort steuerlich voll absetzen kannst, ist das dasselbe, als wenn du für 2 Mio. Euro ein fertiges Objekt kaufst, wovon du nur die jährliche Afa hast (die du in Fall 1 übrigens zusätzlich bekommst)...

Und wenn du eine Eigentumswohnung für 500.000 Euro zu nahe 0 % fremdfinanzierst und jährlich 15.000 Euro Miete einnimmst, ist das natürlich auch dasselbe für deinen Geldbeutel, als wenn du bei sonst gleichen Parametern jährlich 20.000 Euro Zinsen an die Bank abdrückst.

Komm, lass es einfach sein...

Also ich gehe auch nicht mehr auf deinen Quatsch mit höheren Abschreibungen ein! Informiere dich, wie das steuerrechtlich zu beurteilen ist. Auch diese irrige Zinsüberlegungen halte ich für absoluten Quatsch!