DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 192)

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.537.176 von supialexi2 am 24.07.20 18:57:54

Zitat von supialexi2: Ja, korrekt. 10 % Rendite! Investition gesamt 8 mio und jährliche EiNnahme 800 TSd:

Konnte man früher auch nicht korrigieren;
Jhabe nihts gefunden.

In der Meldung werden aber Baumarkt und Photovoltaik-Anlage zusammen genannt. Den Baumarkt kannst Du da m.E. nicht so einfach rausrechnen...

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.536.255 von babbelino am 24.07.20 17:42:56

Zitat von babbelino: Nur zur Klarstellung: Mein Posting bezieht sich auf das von Elgeti beschriebene "Kartell":

Herr Elgeti hat auf der HV dieses Jahr erklärt, wie das Geschäft mit dem Neubau funktioniert. Das fand ich ganz interessant. Er sagte, dass die Mieten bei den Objekten der DKR im Schnitt bei 6,X Euro/m²/Monat liegen. Es sei klar, dass sich für so eine geringe Miete kein Neubau lohnt. Damit man trotzdem neu bauen kann, bilden Projektentwickler und der Mieter ein Kartell, in dem sich der Mieter verpflichtet in den ersten 10-15 Jahren eine zu hohe Miete zu zahlen. Damit rechnet sich das Projekt für die Projektentwickler und er findet jemanden, der es kauft. Der Käufer freut sich, dass er 9 bis 14 Jahre 5 % bekommt und im 10 oder 15 Jahr einen Totalausfall hat, denn nach 10 oder 15 Jahren reduziert der Mieter die Miete - teilweise um 50 %. Und dann kauft es die DKR (oder die DeFaMa :-) ).

Und was ist der Sinn? Nur das der Mieter einen Neubau nutzen kann?

Habe selber dran gedacht ein Wohn-u Geschftshaus abzureissen undneu zu bauen! Aber damit vernichet man Werte. DerAbriss kostet und führt zum reinen Grundstückswert. Behält man den Altbau bleibt der Wert bestehen. Das Beste wäre Altbau weiter vemieten,evtl verkaufen unn den Neubau auf einem anderenGundstück.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.536.171 von K1K1 am 24.07.20 17:37:01

Zitat von K1K1:

Zitat von supialexi2: Da der Baumarkt immerhin 8000 qm Fläche hat, musss der größte Anteil, in den Markt geflossen sein. Die Rendite wird mit ca 8% auf den Einstandspreis angegeben. Also durchaus ein gewisses Wachstum!

Wo wird die Rendite mit "ca. 8% auf den Einstandspreis angegeben"?
Ja, korrekt. 10 % Rendite! Investition gesamt 8 mio und jährliche EiNnahme 800 TSd:

Konnte man früher auch nicht korrigieren;
Jhabe nihts gefunden.

[babbelino]

Nur zur Klarstellung: Mein Posting bezieht sich auf das von Elgeti beschriebene "Kartell":

Herr Elgeti hat auf der HV dieses Jahr erklärt, wie das Geschäft mit dem Neubau funktioniert. Das fand ich ganz interessant. Er sagte, dass die Mieten bei den Objekten der DKR im Schnitt bei 6,X Euro/m²/Monat liegen. Es sei klar, dass sich für so eine geringe Miete kein Neubau lohnt. Damit man trotzdem neu bauen kann, bilden Projektentwickler und der Mieter ein Kartell, in dem sich der Mieter verpflichtet in den ersten 10-15 Jahren eine zu hohe Miete zu zahlen. Damit rechnet sich das Projekt für die Projektentwickler und er findet jemanden, der es kauft. Der Käufer freut sich, dass er 9 bis 14 Jahre 5 % bekommt und im 10 oder 15 Jahr einen Totalausfall hat, denn nach 10 oder 15 Jahren reduziert der Mieter die Miete - teilweise um 50 %. Und dann kauft es die DKR (oder die DeFaMa :-) ).

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.536.036 von supialexi2 am 24.07.20 17:25:57

Zitat von supialexi2: Da der Baumarkt immerhin 8000 qm Fläche hat, musss der größte Anteil, in den Markt geflossen sein. Die Rendite wird mit ca 8% auf den Einstandspreis angegeben. Also durchaus ein gewisses Wachstum!

Wo wird die Rendite mit "ca. 8% auf den Einstandspreis angegeben"?

[babbelino]

@Joe

Das hast Du schön zusammengefasst. Leider ist das aber in meinen Augen nicht zu Ende gedacht. Das Problem ist nämlich, dass wir hier von Immobilien sprechen, die per se keine lange Lebensdauer haben. Bei 30 Jahren Lebensdauer ist schon alleine eine Rendite von über 3% pa erforderlich. Verdient ist da noch gar nichts. Einige Bereiche wie z.B. Rolltore, Böden, Toiletten verschleißen sogar schneller.

Die 8% Mietrendite, die hier immer wieder gefeiert werden, sind in meinen Augen zwingend notwendig. Alleine deshalb, weil es eben nicht Neubauten sind. Die vormaligen Besitzer sind ja nicht doof und warten bis zum Tag x. Sie verkaufen ihre Immobilien entsprechend früher, weil sie um die von Joe beschriebene Problematik wissen. Die Restlebensdauer der Immos liegt da auch nur noch bei 15 bis 20 Jahren, ergo brauche ich zwingend eine höhere Rendite, damit sich das rechnet.

[supialexi2]

Nun endlich ein Kauf; und gleich groß! (Klar hab immer was...) Über Photovoiltak wissen viele wnnig; aber es rechnet sich eigentlich wenn eine bestimmte Menge für einige Jahre noch zu den jetzt staatlicereits überhöhten verkaufen. Die Anlage für den Selbstgbauch zu betreiben wäre ein Verlustgeschäft. Die gekaufte Anlage ist über. Meines Wissens gibt es kaum verlässliche Zahlen, oder tatsächliche Kosten für Instandhaltung u Reparaturen solcher alter Anlagen. Kalkulationen sind i. R. über die ersten zehn Jahre nach Errichtung.

Da der Baumarkt immerhin 8000 qm Fläche hat, musss der größte Anteil, in den Markt geflossen sein. Die Rendite wird mit ca 8% auf den Einstandspreis angegeben. Also durchaus ein gewisses Wachstum!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.488.555 von supialexi2 am 21.07.20 14:19:33

@ supialexi schrieb am 21.07.20 14:19:33 Beitrag Nr. 1.888

Zitat von The_Jackal:
>> Auch in diesem Jahr beobachte ich bei uns interessantes bei Lidl - und Aldimärkten. Die Einzelfilialen
>> werden reihenweise nach 10 oder 15 Jahren abgerissen und vollständig neu gebaut, natürlich dann
>> größer.
Zitat von supialexi:
>> Was würde das für unsere defama heissen?
Aldi ist dafür bekannt, dass sie bei gemieteten Objekten nach 15 Jahren am liebsten einen Abriss/Neubau haben wollen. Deshalb muss man bei diesem Mieter sehr genau schauen, wo man kauft und welche Möglichkeiten Aldi dort für einen Neubau hat. Geht es überhaupt? Nur auf dem eigenen Gelände oder auch in der Nachbarschaft? Wie steht die Stadt/Gemeinde dazu?
In der Vergangenheit wurden solche Neubauobjekte meistens ohne weiteres in der Nachbarschaft genehmigt. Da hatte man als Vermieter schnell das Nachsehen. Mittlerweile haben die neuen Märkte deutlich über 800 m² Verkaufsfläche, womit eine Genehmigung aufgrund des Baurechts nicht mehr so leicht zu bekommen ist und viele Städte wollen mittlerweile auch nicht mehr die leerstehenden Supermarktgebäude haben.
Du findest Beispiele für beide Varianten - Städte, wo sich Aldi nicht einmal auf dem bestehenden Grundstück vergrößern darf, geschweige denn einen Neubau woanders genehmigt bekommt und Städte, die Aldi nur wenige 100 Meter vom alten Objekt bauen lassen. Wie gesagt, das muss man sich immer genau vor dem Kauf anschauen und nach dem Kauf die Mieter und die Stadträte bei der Stange halten. Genau das macht die DeFaMa ja seit ca. 2 Jahren. Und das ist auch ein Grund für die ansteigenden Kosten, nach denen Du gefragt hast. Auf der HV im letzten Jahr wurde ein neuer Projektmanager vorgestellt, dessen Aufgabe primär ist, sich um die Änderungs- und Anpassungswünsche der Mieter zu kümmern und Kontakt zu den örtlichen Behörden und Politikern zu halten. Das trägt enorm zum Werterhalt der Objekte bei, lässt sich aber für außenstehende schlecht in Heller und Pfennig ausrechnen.

Herr Elgeti hat auf der HV dieses Jahr erklärt, wie das Geschäft mit dem Neubau funktioniert. Das fand ich ganz interessant. Er sagte, dass die Mieten bei den Objekten der DKR im Schnitt bei 6,X Euro/m²/Monat liegen. Es sei klar, dass sich für so eine geringe Miete kein Neubau lohnt. Damit man trotzdem neu bauen kann, bilden Projektentwickler und der Mieter ein Kartell, in dem sich der Mieter verpflichtet in den ersten 10-15 Jahren eine zu hohe Miete zu zahlen. Damit rechnet sich das Projekt für die Projektentwickler und er findet jemanden, der es kauft. Der Käufer freut sich, dass er 9 bis 14 Jahre 5 % bekommt und im 10 oder 15 Jahr einen Totalausfall hat, denn nach 10 oder 15 Jahren reduziert der Mieter die Miete - teilweise um 50 %. Und dann kauft es die DKR (oder die DeFaMa :-) ).

Bleib gesund.

MfG JE

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.486.044 von LongTermForever am 21.07.20 11:29:20

@ LongTermForever schrieb am 20.07.20 20:50:29 Beitrag Nr. 1.882

>> in den letzten Tagen beschäftigt mich die Frage, warum der größere
>> Mitbewerber Deutsche Konsum ggü. DEFAMA deutlich im Kurs zurückfällt.
Ich kann bestätigen, was Wertanalyst gesagt hat. Und ich kann es noch um einen Punkt erweitern:
1.) Im Vergleich zur Marktkapitalisierung ist das Handelsvolumen der DKR relativ klein. Mein Eindruck ist auch, dass man im Laufe der Zeit über die Kapitalerhöhungen viele institutionelle Aktionäre angesammelt hat, die vielleicht 1 bis 3 % an der DKR halten. Wenn so jemand aussteigen will, drückt das schnell auf den Kurs. Herr Elgeti ist sich dessen auch bewusst und hofft seit Jahren auf den umgekehrten Effekt. Wenn die DKR erstmal im EPRA-Index ist, müssen viele EPRA-Fonds die DKR kaufen. Er rechnet damit, dass diese Käufe aufgrund der geringen Liquidität zu einem deutlichen Kursanstieg führen werden.
2.) Herr Elgeti führte auf der HV in diesem Jahr aus, dass Einzelhandel derzeit „mörderunpopulär“ ist. Vor allem in den USA und noch stärker in UK kommt fast jeden Tag eine neue Hiobsbotschaft aus dem Bereich, die natürlich auch die angelsächsischen Investoren der DKR verunsichern. Er sagte, dass das für ihn die Erklärung für den Rückgang der Bewertung der DKR ist.
Die HV der Dt. Konsum war eine Präsenz-HV. Warum ich das erwähne? Nun, das zeigt Dir, dass diese Aussagen VOR Corona gemacht wurden (die HV war am 05.03.2020). D.h. schon damals war es schlimm. Und seitdem hat sich die Lage vor allem in diesen zwei angelsächsischen Ländern nochmal deutlich, deutlich verschlechtert.
Es kann also sein, dass sich der Effekt noch einmal verstärkt hat.

Die DeFaMa hat dagegen überwiegend Deutsche Aktionäre, denen das Massensterben im britischen und amerikanischen Einzelhandel zu Recht herzlich egal ist.

Bleib gesund.

MfG JE

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.533.615 von philojoephus am 24.07.20 14:41:59

Zitat von philojoephus: @ all

...Bleibt zu hoffen, dass damit der Knoten bezüglich einer höheren Bewertung platzt. Denn die Aktie notiert nun schon eine Weile am unteren Rand der Bewertungsspanne, die das 11 bis 14 Fache des annualisierten FFO beträgt, obwohl doch mittlerweile klar ist, dass die DeFaMa durch Corona nicht belastet ist....

Hallo Philojoephus,
Danke für Deinen informativen Beitrag.

Herr Schrade hatte Anfang Juli getwittert, dass ein Fond die Position liquidieren musste und über 100.000 Stück abverkauft hat. Auch in den letzten Wochen war die Briefseite weiterhin immer gut gefüllt.
Aktuell stehen gut 2500 Stück in der Briefseite und dann wären wir auch schon bei 18,4€. Somit stehen die Chancen aktuell recht gut, dass der Knoten platzt.

Viele Grüße,

Johannes