DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 82)

[Dax-Killer]

Darum wurde genau die immo gegründet, um eben die Umlagefähihkeit herzustellen.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.269.342 von Dax-Killer am 19.12.21 13:47:00

Zitat von Dax-Killer: Die Verwaltungskosten der imma sind umlagefähig und belasten insofern nicht das Ergebnis oder die Liquidität.

Rechtlich ist die Weitergabe von Verwaltungskosten ausgeschlossen, das gilt für Wohnungmietverträge, und da sogar dann wenn einzelvertraglich anders vereinbart.
Alle vorgefertigten Mietverträge für gewerbliche Räume enthalten grundsätzlich in den Text-Passagen keine Weitergabe von Verwaltungskosten. Es ist in Deutschland absolut unüblich Verwaltungskosten an Mieter weiter zu reichen.
Es gelten die Verträge die zwischen Kaufleuten geschlossen werden. Ausserdem habe ich in einem Fondsprospekt mit dem man Anleger suchte gelesen, dass der Mieter die Objektverwaltung zu zahlen hat.
Es ist eben völlig unüblich..
Wir wissen nicht ob defama solche ungewöhnlichen Bedingungen in den Mietverträgen hat, sehr unwahrscheinlich weil Unternehmen mit vielen Mietverträgen sich darauf wohl nicht einlassen und in Altverträgen werden es auch solche Bedingung ehr nicht haben.

Es ist um Gesamtgefüge auch für unsere grundsätzlichen Gedanken auch nicht elementar, also sollte wir das Thema als erledigt ansehen.

Meine Grundgedanke war vielmehr ob aus Geldeingang und -ausgang noch monatlich oder jährlich sich noch nennenswerte Liquidität ergibt, die man für Neukäufe einsetzen kann?

[Dax-Killer]

Die Verwaltungskosten der imma sind umlagefähig und belasten insofern nicht das Ergebnis oder die Liquidität.

[supialexi2]

Zwei bis drei Jahre später waren auch Käufe dabei, für die etwas mehr als 10fache Miete, und bei kaum niedrigeren Zinsatz ,setzte man die Tilgung anfangs auf 4,5% fest gesetzt. Aus den Mieten müssen alle Kosten der Immobilien bezahlt werden, auch Hausmeister etc. alle Instandhaltungen, Modernisierung, und eine Kostenumlage imma für die Verwaltung, sowie anteilige Personalkosten und anteilig alle anderen Kosten der Gesellschaft. Man hatte ja mal berichtet, dass man mal eine Finanzierung von 1,05% auf 10 Jahre erhalten hatte. Inzwischen sollten um 1 % oder geringfügig höher, evtl wieder eine hohe Tilgungsmöglichkeit ergeben, oder sich ständig ein Liquiditätsüberschuss entwickeln , den man von mehreren Objekten nach jeweils wenigen Monaten jeweils Eigenkapital ansparen kann für den Neukauf von Objekten? Bisher konnten man nicht erkennen, dass aus den Vermietungen nach allen Kosten inkl Kapitalleistungen sich noch ein ständiger Überschuss darstellt, den man als Eigenkapital für Neukäufe nutzen kann.

[supialexi2]

Man möchte ja jetzt ehr mehr kaufen, an Liquidität war laut neun Monatsbericht zum 30,09,2021 ca 2,9 mio vorhanden, Darin sollte der Überschuss aus dem Verkauspreis enthalten sein. Aufgrund der Käufe im vierten Quartal müsste fast nichts mehr vorhanden. In der Regel benötigt man 15 bis 20% der Kaufpreises als Eigenkapital. Es wurde wohl ende 20 oder anfang 21gesagt, dass ein Objekt noch komplett finanzieren kann, wo man bisher nur Eigenkapital einsetzte und bei min zwei Objekten wurden die Mieten erhöht, die Mietlaufzeiten verlängert und schon viel getilgt, dass bereits eine Aufvalutierung zugesagt wurde. Das wird man jetzt wohl nutzen. Meine ich hätte in den letzten Wochen, Einen Analystenkommentar gelesen, wo stand, dass Herr Schrade vorgerechnet hätte dass man genug Eigenkapital hätte um auch min noch 2022 noch Objekte im Wert von min 30 mio kaufen könnte.
Man hatte ja am anfang wo man oft zur 9 fachen Miete kaufte die jährliche Anfangstilgung auf 5,5 % festgelegt, die Zinsen waren da Fest für 10 Jahre bei 2,4 bis 2,7%. zwei

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.264.482 von Kampfkater1969 am 18.12.21 11:28:25

Ja,so ist es. Als AG bilaanziert man, wohl auch steuerlich nach HGB.

Der größte Sinn bei Immobilien, ist der steuerliche Aspekt. DieseN steuerlichen grossen Vorteil nutzen die meisten Kapitalgesellschaften nicht,, und zahlen hohe Steuern; wohl damit man hohe Gewinne zeigen kann, und mehr Sicherheit für Kredite hat!

Wie sonst auch müssen die Einnahmen (etwa Mieteinnahmen) versteuert werden, alle Kosten ( Reparaturen, Instandhaltungen, nicht umgelegte Nebenkosten etc) werden gegengerechnet. Grundsätzlich, über alle Jahrzehnte und Jahrhunderte steigt der Wert der Immobilien, steuerlich wird eine Immobilie in Grundstückswert und Bauwert aufgeteilt! Dann wird so getan, dass der Wert von Häusern meist in 50 Jahren aufgebraucht wird. So wird auch der angenommende Wertverzehr als Kosten fiktiv abgezogen. Und das auch wo Modernisierungen, die den Wert dauerhaft erhalten, auch steuerlich als Kosten absetzbar sind.
So nutze ich für mehrere Immobilien die Vorteile, und erhöhte ich mein Vermögen, ohne die Steigerung versteuern zu müssen. Wenn man eine Immobilien innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft, muss man das was man über Buchwert erhält, versteuern; ich selber halte die Immobilien ehr lebenslang, früher gab es einen grossen Vorteil beim vererben. Das ist seit ein paar Jahren nicht mehr so. Vielleicht gibt es keinen Vorteil gegenüber
anderen Vermögensbestandteile, evtl kann noch ein Vorteil bei der eigenbewohnten Immobilie geben, und sonst bei bestimmten Gegebenheiten Vorteile von max 10 % .

Die deutschen AGs nutzen alle nicht die steuerlichen Vorteile, sondern zahlen noch zusätzliche Steuern weil sie die Werte der Immobilien erhöhen, auf etwa die aktuellen Verkehrswerte.
Nur defama, nutzt wie jeder Private die Abschreibungen und zahlt so jedes Jahr weniger Steuern, als es bei den Vermögenssteigerungen üblich wären.
Das ist für mich ein sehr grosser Vorteil, auf den die anderen verzichten, wohl weil zu meinen, wenn sie hohe Wertsteigerungen bilanzieren, die Anleger das gut finden und die Aktien teurer werden und die Vorstandsvergütungen hoch angesetzt werden.

[Kampfkater1969]

"Der derzeit erwartete Wertanstieg des Immobilienportfolios ist insbesondere auf eine positive Wertentwicklung der Nahversorgungsimmobilien zurückzuführen."

Dieses Zitat aus Quelle Meldung Hamborner Reit...
https://www.dgap.de/dgap/News/adhoc/hamborner-reit-erhoehung…

Meine Anmerkung bezogen auf die Defama und deren Objekte dieses Segments.....

Schnurrrrrrrrrrrrrr

Defama "bucht" dieses Verkehrswertanstiege ja nicht in der Bilanz, sind und bleiben "stille Reserven" bis zu einem möglichen Verkauf.

Objekte der Defama gewannen in 2021 somit weiter an Wert. Sitzt, passt und hat weiter viel Luft nach oben.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.261.290 von supialexi2 am 17.12.21 19:42:58

Die Zeit wird auch dir fette Rendite bringen.......Aktie liegenlassen......Hintern still halten.......

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.259.520 von Kampfkater1969 am 17.12.21 16:50:32

Sage ja, dass ich auch im plus bin; Meine ich hätte bei Kursen um 8 das erste mal von gelesen. Damals war einer im Forum, wohl aus dem Ruhrgebiet, der auch Eigentümer der internet Adresse war, der viel schlechtes erzählte und einige hatte schon um vier gekauft, und sollte ich das doppelte zahlen wie die? Dann war viele Seiten Thema der Lebensmittelverkauf über Internet, wurde von net Verkäufern erzählt und Prognosen gezeigt. Erst nach und nach setzte sich die Überlegung durch, dass in Deutschland der net Verkauf von Lebensmitteln vorerst gering bleibt, und erst recht in den ländlichen Gebieten wo defama assets hat ehr besonders wenig online geht ! Erst später kam bei mir noch der Gedanke, das pi IP s die Handelsspannen in Deutschland sehr niedrig sind, und der Kunde sehr preissensibel ist. Das günstigste ist wohl, der Kunde holt selber die Ware legt sie aufs Kassenband und packt sie selber ein und bringt sie nach hause. Für die Tätigkeiten, des Kunden hat man aus der Spanne kein Geld = Internet Verkauf müsste mehr kosten, und das viel der Kunde nicht. Mir war dann klar das der online Verkauf von Lebensmittel wohl in den nächsten 10 Jahren nicht mal 5% erreichen wird. So kaufte ich irgendwo über 10 aber noch unter 15 und hatte im Hinterkopf mal billiger nach zu legen.
Für die, die bei 4 bis 5 Euro gekauft haben sollte eine Verzehnfachung möglich sein; für mich wohl fast ausgeschlossen!j

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.259.403 von supialexi2 am 17.12.21 16:43:33

Deine Performance alleine in 2021 doch schon satt! Und wenn du früher rein bist, umso besser.....

Defama stellte in 2021 sehr viele andere Werte, auch "Blue Chips" in den Performanceschatten...und dies bei weniger Schwankungsbreite