Corestate Capital - Mit Studentenwohnheimen zum Erfolg? (Seite 132)

[Turbocharlotte1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.712.273 von Klaus321 am 17.05.20 13:22:11

239 Mio EUR, die jetzt bei Corestate Schulden sind, betragen bei ca. 21,5 Mio Aktien ca. 11,11 EUR/Aktie ... dass Du so grosszügig bist und diese nicht für Dich beanspruchst (bspw. indem die Aktie bei 26,19 EUR steht) erstaunt mich

... dann hätte corestate immer noch ca. 381 Mio für HFS bezahlt, in Aktien ... das wäre sinnhafter gewesen, wahrscheinlich deswegen wollten das die Verkäufer nicht

Hinweis: Ich schrieb ein Grossteil, nicht der grösste Teil; das ist ein klitzekleiner Unterschied :-)

VG

[Turbocharlotte1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.711.667 von Jo87 am 17.05.20 11:36:56

Warum sollte Corestate ein Wachstumsunternehmen sein?

Das Wachstum resultierte doch aus den fremdfinanzierten Übernahmen. Jetzt ist kein cash mehr dafür da und eine Erweiterung der Fremdkapitalseite nicht möglich. Daraus folgt: kein (anorganisches) Wachstum. Mit der Aufgabe des Ziels 100 Mrd. AuM wurde auch das Thema Wachstum "begraben".

Die Pipeline ist in 3 Monaten um 29,5% zurückgegangen. Wie es weitergeht, werden wir sehen. Ich gehe nach wie vor davon aus, dass RW u.a. mit ihren Geschäftsbeziehungen entsprechend förderlich waren. Daran dürfte RW bspw. kein Interesse mehr haben.

Worauf ich hinaus will?
Der Vorstand sprach beim Thema GW von Sicherheitspuffer. Ich verstehe das so, das konservativ bilanziert wird. Wenn das aber konservativ ist, wie nennt man dann das was Patrizia macht?

Postiv ist, dass ein Banker im call danach fragte. Es zeigt, dass der GW durchaus ein Thema ist. Der Markt preist es - erkennbar am Aktienkurs - ein.

Ich gehe bei der Bewertung gehe ich anders ran:
Der EV der Patrizia liegt um die 1,55 Mrd. EUR; der EV der Corestate bei ca. 820 Mio EUR. Patrizia ist also ca. 1,8 mal (1.550 Mio EUR ./. 820 Mio EUR) so hoch bewertet wie Corestate. Allerdings liegt das EK bei Patrizia bei ca. 1,2 Mrd. EUR, bei Corestate bei ca. 685 Mio EUR (Faktor 1,75). Es ist zu erkennen, dass bezogen auf das EK aktuell quasi kein Bewertungsunterschied vorhanden ist. Hierbei ist der GW- Unterschied (vgl. oben) noch nicht berücksichtigt.

Warum ist die MK zweitrangig, jedenfalls aber nicht alleinentscheidend?
weil die Frage, Nettofinanzguthaben/-verschuldung Teil der Unternehmensbewertung ist ... wird diese nicht reduziert, limitiert das die Performancemöglichkeiten der Aktien, erst recht wenn kein substantieller (free) cash flow kommt, der die Aussicht der Reduzierung des Abbaus der Nettofinanzverschuldung begründet

Das KGV interessiert m.E. nicht wirklich, insbesonde im Immobilienbereich.

Frage: Wie hoch waren eigentlich 2019 die Personalkosten? Ich finde den Abschluss unübersichtlich.


VG

[Klaus321]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.710.980 von Turbocharlotte1 am 17.05.20 09:57:01

Halten wir fest: Du hast die Unwahrheit geschrieben. Auf Basis der damaligen Bewertung wurde der überwiegende Kaufpreis in neu ausgegebenen Aktien bezahlt. Es steht einem ja frei, den Kaufpreis als zu hoch anzusehen und dann davon auszugehen, das der grösste Teil doch in Cash beglichen wurde. Defacto war es aber nicht so.

Es gibt etliche Bilanzen von sehr guten etwa Software- und Dienstleistungsfirmen, in denen Immaterielles Vermögen und Goodwill das Eigenkapital übersteigen. Wenn eine HFS vllt. 20 Mio. jährliches EBITDA beiträgt, warum soll man dafür mit Wachstumsperspektiven nicht 500 Mio. Euro Gesamtwert ansetzen dürfen?

Manche Immobilien in heiss gelaufenen Märkten sollen beim 30fachen Wert der Jahresnettokaltmierte liegen und haben außer Mieterhöhungen keine Wachstumsperpektive. Da "wächst ja keine Wohnung mehr an", wie der Geschäftsumfang eines Unternehmens zunehmen kann und damit auch dessen Wert steigt. Auch das ist ein wesentlicher Faktor beim Goodwillansatz.

Und ja - man muss bei ganz vielen Unternehmen damit rechnen, das zum Jahresende 2020 oder 2021 IFRS-Abschreibungen auf Wertansätze anstehen, wenn sich die Wirtschaftslage für die Beteiligungen der Unternehmen oder ihr selbst geschaffenes Immaterielles Vermögen (Aktivierung von Entwicklungsaufwand!) nicht so entwickelt wie angenommen.

Corestate ist auf Sicht ein Gewinner der erneuten Geldflut und Zinssenkungen. DARUM geht es.

[Aluminate]

Was Corestate macht weiß ich nicht.
Ich denke, es gibt einen Abschreibungsbedarf der nicht unerheblich sein wird in 6 Monaten etwa.
Alu

[Jo87]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.711.565 von Jo87 am 17.05.20 11:22:10

Nur, dass wir uns richtig verstehen. Ich argumentiere nicht, dass die HFS-Übernahme nicht zu teuer war. Vielleicht war sie das, ich kann es schlichtweg (anhand der Bilanz) nicht beurteilen, da die Einkommensströme nicht klar aufgeschlüsselt sind.

Mir wäre es auch lieber, wenn die Bilanz etwas solider aufgestellt wäre (mehr Cash und Anlagevermögen statt good will).

Aber wir reden hier von einer Bewertung von KGV=3 auf den Vorkrisengewinn und KGV=6 auf den hochgerechneten Jahresgewinn in der Krise. Für ein Wachstumsunternehmen. Natürlich gibt es da irgendwo Schwachpunkte. Da muss man doch aber die Relationen sehen! Wer solche Schwachpunkte nicht möchte, der muss halt bei KGV=30 zu Google und Co greifen.

[Jo87]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.710.755 von Turbocharlotte1 am 17.05.20 09:17:45

Zitat von Turbocharlotte1: Ich "baue nicht darauf". Der Grund ist relativ simpel:

Patrizia und Corestate sind relativ vergleichbar (ex mezzanine).
Patrizia verwaltet ca. 45 Mrd. EUR, Corestate ca. 28 Mrd. EUR - hieraus erwirtschaften beide die Basiseinnahmen

Patrizia hat per 31.03.2020 wie folgt bilanziert:
sonstige immaterielle Vermögenswerte: 125,727 Mio EUR
Geschäfts- und Firmenwert: 207,853 Mio EUR
Summe: 333,58 Mio EUR

Corestate hat per 31.03.2020 wie folgt bilanziert:
sonstige immaterielle Vermögenswerte: 111,026 Mio EUR
Geschäfts- und Firmenwert: 607,380 Mio EUR
Summe: 718,406 Mio EUR

BWL und Bilanzierung ist nicht meine Disziplin, aber gesunder nüchterner Menschenverstand sagt mir, dass hier im Vergleich ein deutliches Mißverhältnis vorliegt (insbesondere auch deswegen, weil die AuM bei Patrizia um 17 Mrd. EUR (= 60%) höher sind) und ich nicht annehme, dass Patrizia Werte zu niedrig ausweist.
Oder andersrum: Erklärt mir mal bitte jemand, warum die Differenz von 383,826 Mio EUR (= 115%) gerechtfertigt sein soll.

Ich verstehe nicht, worauf du hinauswillst. Es ist ja nicht so, dass Patrizia und CC sich den good will nach Belieben in die Bilanz schreiben bzw. erhöhen. Das ist schlichtweg das Result aus dem Kaufpreis minus Buchwerte bei Übernahmen (und dementsprechend bei Geschäften, die auf zukünftigem Cashflow aus etablierter Kundenbasis etc bestehen, hoch, weil die eben kein Anlagevermögen in der Bilanz darstellen). Auch ist good will, wie du ja selber sagt, nicht unbedingt positiv zu sehen. Ich bin mir sicher, dass CC statt dem good will da lieber etwas anderes stehen hätte.

Die Bilanz von Patrizia hat weniger good will und ist dementsprechend deutlich solider. Deren Basisgeschäft ist defensiver aufgestellt und dementsprechend stehen die in der Krise jetzt auch besser da. In den letzten Jahren war das offensivere Geschäft von CC, bei weniger Kapitaleinsatz, hingegen quasi den gleichen Gewinn erzeilt (sogar etwas mehr). Jetzt muss man eben etwas umstellen. Das wird dieses Jahr (und vieleiicht auch zukünftig) etwas Gewinne kosten.

Das alles ist doch bekannt. Unter anderem deshalb ist Patrizia 6x so hoch bewertet an der Börse wie CC! Du tust hingegen so, als hätte sich CC mit dem good will eine höhere Bewertung "erschlichen" (nicht persönlich nehmen, ist überzeichnet), das Gegenteil ist doch schon der Fall.

[Turbocharlotte1]

ich habe nachgesehen (Halbjahresbericht 2017, Seite 46): 239 Mio EUR cash (ca. 38,5%) + 7.365256 Mio Aktien (zugrundegelegter Kurs: 51,70 EUR/Aktie) wurden für HFS gelegt; also 619,784 Mio EUR

Davon dürften nur noch ca. 3,9926 Mio Corestate Aktien gehalten werden (Anteile Ketterer), soweit die Stimmrechtsangaben stimmen.

VG

[Turbocharlotte1]

@Klaus321

Du verbreitest leider die Unwahrheit. Die Ketterers haben einen Großteil des Kaufpreises in cash erhalten, den Rest in Aktien. Wieviel genau, weiss ich ohne nachzusehen, nicht mehr. Mir ist nur in Erinnerung, dass ich mir dachte, dass denen die Aktienkursentwicklung quasi egal sein kann, angesichts der Höhe des vereinnahmten cash.

Sieh Dir die Berichte an, da steht es drin.

@Jo87

stimmt was Du schreibst, der Vorstand hat im call diese Aussagen gemacht.

Ich "baue nicht darauf". Der Grund ist relativ simpel:

Patrizia und Corestate sind relativ vergleichbar (ex mezzanine).
Patrizia verwaltet ca. 45 Mrd. EUR, Corestate ca. 28 Mrd. EUR - hieraus erwirtschaften beide die Basiseinnahmen

Patrizia hat per 31.03.2020 wie folgt bilanziert:
sonstige immaterielle Vermögenswerte: 125,727 Mio EUR
Geschäfts- und Firmenwert: 207,853 Mio EUR
Summe: 333,58 Mio EUR

Corestate hat per 31.03.2020 wie folgt bilanziert:
sonstige immaterielle Vermögenswerte: 111,026 Mio EUR
Geschäfts- und Firmenwert: 607,380 Mio EUR
Summe: 718,406 Mio EUR

BWL und Bilanzierung ist nicht meine Disziplin, aber gesunder nüchterner Menschenverstand sagt mir, dass hier im Vergleich ein deutliches Mißverhältnis vorliegt (insbesondere auch deswegen, weil die AuM bei Patrizia um 17 Mrd. EUR (= 60%) höher sind) und ich nicht annehme, dass Patrizia Werte zu niedrig ausweist.
Oder andersrum: Erklärt mir mal bitte jemand, warum die Differenz von 383,826 Mio EUR (= 115%) gerechtfertigt sein soll.

Es dürfte seinen Grund gehabt haben, dass RW von schnellem Wachstum auf AuM in Richtung 100 Mrd. wollte ... denk mal nach ... dieser Plan ist gescheitert und mit dieser Kapitalausstattung nicht im Ansatz realisierbar (meine Meinung)

VG

[Klaus321]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.710.152 von Jo87 am 17.05.20 01:13:47

Im Jahresfinanzbericht ist der Spielraum angegeben, die die einzelnen Goodwill Positionen bei den Erträgen nach unten haben, bis es zu Abschreibungen kommt. Der geringste Spielraum mit 13,x % ist bei HFS. Daher muss man in dieser größten Wirtschaftskrise seit dem 2. Weltkrieg schon damit rechnen, das am Jahresende ein dreistelliger Millionenbetrag auf HFS abgeschrieben wird.

Aber so what? Man hat HFS damals überwiegend in einer Aktientransaktion gekauft und nicht mit Geld. Es gibt viele angeschlagene verlustreiche Unternehmen, deren Börsenwert trotzdem beim 10fachen und mehr ihres Eigenkapitals liegt.

Das Kerngeschäft von Corestate ist doch ein anderes. Und das wird mittelfristig von den Folgen dieser Krise mit neuerlicher Geldflut und Minuszinsen profitieren. Dieses Geschäft soll sich von 2019 auf 2024 verdoppeln.

Immobilien - in welcher Form auch immer - werden zunehmend wichtiger für Großinvestoren. Davon profitiert ein darauf ausgerichteter Vermögensverwalter.

Vllt. auch über Mezzanine-Finanzierungen. Dieser Bereich hängt nach meinem Kenntnisstand aber mehr am Neubau als dem Erwerb im Bestand. Der EBITDA Anteil 2019 lag dabei allerdings bei ca. 10 %. Die wiederkehrenden Einnahmen aus der Verwaltung mit dem angestrebten starken Wachstum sind doch viel wichtiger.

Corestate muss trotz oder gerade wegen der Krise als Wachstumsunternehmen wahrgenommen werden. Das mit dem GW war auch bekannt, als der Aktienkurs 3 x höher war.

[Jo87]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.708.013 von Turbocharlotte1 am 16.05.20 17:38:58

Zitat von Turbocharlotte1: Das HFS- Geschäft (mezzanine) ist in Q1 2020 - verglichen mit dem Vorjahresquartal - von 5,7 Mio EUR auf 1,6 Mio EUR zurückgegangen.

Vermutlich dürfte der Bereich HFS für corestate das Problem darstellen. Ich muss die Bedenken hierzu, die schon immer bestanden, erneut thematisieren.
Soweit ich das überblicke, sind die Zahlen seit 2017 (als HFS erworben wurde) Jahr für Jahr rückläufig. In 2017 trug HFS, konsolidiert für ein knappes Halbjahr, 41,7 Mio EUR zum Konzernergebnis bei. 2018 waren es nur noch 8,5 Mio EUR, 2019 17 Mio EUR, soweit ich die Abschlüsse richtig verstehe (bitte nachprüfen). Eine Steigerung in 2020 dürfte kaum möglich sein, eher sieht es so aus, als wären auch die 2018er Zahlen eine sehr grosse Herausforderung.

(...)

Es dürfte daher ein sehr deutlicher Abschreibungsbedarf auf HFS bestehen mit den entsprechenden Auswirkungen auf das EK der Corestate.

Servus. Ich will nicht behaupten, dass ich die Bilanz an dieser Stelle wirklich verstehe und auch nicht, wie genau hier die Einnahmen grundsätzlich zustandekommen. Ich möchte aber zumindest folgendes anmerken:

Die von dir erwähnten 17mio für HFS in 2019 sind CC's Einnahmen aus Mezzanine-Krediten. In der Bilanz gibt es (soweit ich sehe + Suchfunktion) aber keine Aufschlüsselung der Einnahmen nach einzelnen Beteiligungen, sondern nur noch nach Art des Service. Folglich ist es nicht klar, inwiefern diese Mezzanine-Kredite den einzigen Kapitalstrom aus HFS ausmachen. Aus der damaligen PR zur Übernahme (HFS+HL, https://corestate-capital.com/2017/07/corestate-erwirbt-hfs-…

"Mit der Akquisition von HFS wird das Leistungsspektrum von CORESTATE um Mezzanine-Immobilienfinanzierungen erweitert, das Fondsgeschäft ausgebaut und der Zugang zu institutionellen Investoren, wie Pensionskassen und Versicherungen, verbessert."

"Mit dem Vollzug der beiden Transaktionen wird das verwaltete Vermögen (AuM) von CORESTATE auf 20 Milliarden Euro wachsen".

"Aus der Zusammenlegung der drei Netzwerke resultiert (...)"

"CORESTATE profitiert von einem erweiterten Produktangebot, einem verbesserten Kapitalzugang sowie einer Steigerung wiederkehrender Umsätze."


Meine Schlussfolgerung daraus ist, dass sich Umsätze aus ehemals HFS auch in anderen Geschäftsbereichen von CC finden lassen und nicht nur Mezzanine, die sich nach Zusammenlegung aber (zumindest für Außenstehende) nicht mehr aufschlüsseln lassen.

Was mögliche Abschreibungen auf den good will anbelangt (den ich auch als hoch empfinde, aber heutzutage nicht furchtbar unüblich), hier die Aussage von Schidrig aus dem earnings call zur Frage nach Risiken möglicher Abschreibungen:

"And the view hasn't changed, as indicated in several calls before. We do have voluntary impairment tests in the half year. And of course we have two in the year end. And we have definitely quite a considerable buffer in our goodwill positions."

Auch hier gilt sicherlich, dass sich das ändern kann, sollte die Krise jetzt sehr lange dauern (à la great depression), aber da sehe ich jetzt zumindest vorerst keinen Grund, das als unausweichliches Schicksal darzustellen.