DR Realestate - der Turnaround 2009 - 500 Beiträge pro Seite

[superman]

Je länger ich mich hier nochmal in das Zahlenmaterial einarbeite - umso mehr springt einem ins Gesicht wie falsch bewertet die DR im Moment ist und die Führung das offenbar toleriert solange man seinen Anteil weiter aufbaut.

Fangen wir von hinten an - und unterstellen, dass DR im 2. Halbjahr 2008 nichts neu eingekauft hat - s. fehlende Meldungen.

31.12.2007 DR Real weist bei den kritischen kurzfristigen kurzfristigen verbindlichkeiten 77.16 Mio€ aus

30.06.2008 DR Real gelingt eine Reduzierung auf 52.2 Mio€ - s. Halbjahresbilanz

1.07.2008 Vivacon kauft 791.950 Aktien zu 5,31€= 4.2 Mio€

10.07.2008 DR Real verkauft mit Gewinn Grundstuecke im Wert von 17.9 Mio€ zur Tilgung kurzfristiger Verbindlichkeiten (vermutlich an Vivacon)

...wenn wir hier erstmal Schnitt machen bedeutet das, dass DRs kurzfristige Verbindlichkeiten gerademal 30 Mio€ noch ausmachen


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Quasi bis Ende 3. Quartal 2008 kommt es für DR zu einer verheerenden Bewertungsentwicklung (s. Ergebniswarnung). Die langfristigen Swaps (53 Mio€) verlieren deutlich an Wert, weil die langfristigen Zinsen sinken. Parallel dazu verharren der 1-Monats Euribor und 3-Monats Euribor über den alle Kredite laufen auf seinem verzerrten über 5% Niveau wegen Panik am Geldmarkt. Für die laufende Zinszahlung eine Katastrophe...wenn sich nichts ändert....aber ab dem 4. Quartal beginnen die Euriborsätze dramatisch zu fallen und erreichen per 10.02.2009 1.67% und für 3-Monate 1,99%. Die Zinsbelastung für DR beginnt dramatisch zu fallen und die laufenden Zinszahlungen aus Kredit und SWAP sind wieder in Einklang - bewertungstechnisch ist der SWAP deutlich schwächer weil sein Loss gleich auf die Gesamtlaufzeit gespiegelt wird. Aber die laufenden - jetzt deutlich niedrigeren Zahlungen für die Kredite - beginnen zu kompensieren. (Insofern schreibt der Vorstand auch von einem positiven Cash-flow wieder ab 2009)


Wenn es stimmt, dass wie im DR Geschäftsbericht steht alle Immobilienkäufe sofort gewinndeckend sind - auch wenn sie nicht verkauft werden können. Wenn es stimmt, dass DR fast nur nur noch einen hohen Langfristrefiblock hat und wenn es stimmt, dass DR wie auf der HV berichtet nur 5% der Immobilien einmal hochgeschrieben hat....dann haben wir hier einen knallharten Turnaround Kandidat für 2009!

[Richy]

Wie ist denn die WKN?

[superman]

Wie könnte die Bilanz per 30.12.2008 aussehen? DR sprach im Dezember von 5 Mio€ Verlust - eventuell auch noch mehr bis Ende des Jahres vor Steuer.

Bilanz per 30.06.2008

Gez. Kapital: 7.92 MIO
Kapitalrücklage : 13.568 Mio
Neubewertungsrücklage: 0
Eigene Anteile (quasi 10% der DR): -2.61 Mio€
Bilanzgewinn: 10.84 Mio€

so könnte es per 30.12.2008 aussehen:

Gez. Kapital: 8.639 Mio (Kapitalerhöhung Vivacon)
Kapitalrücklage: 16.976 Mio€ (erhöht durch Emissionskurs 5.31)
Neubwertungsrücklage: 0
Eigene Anteile (quasi 10% der DR): -2.61 Mio€
Bilanzgewinn: 0 € (setze den jetzt mal konservativ auf 0 nach 7.95M
in Bilanz 30.12.2007)

macht Summe Eigenkapital 23 Mio€

Diese 23 Mio€ gilt es jetzt durch 7.84 Mio Aktien zu teilen und nicht durch die totalen 8.711 Mio€ ausstehenden, da DR selber 10% hält und die in der Position "Eigene Anteile" (s.o) abgezogen sind.
Macht einen Buchkurs pro Aktie von 23 Mio€ / 7,84 Mio = 2,93€!!!! - das 6-fache des heutigen Kurses...

Zu bemerken ist noch, daß hier jetzt schon die kompletten schwebenden Verluste der Swapsicherung für die gesamte Restlaufzeit abgebildet sind!!! - wogegen die positiven Effekte der Verschuldung über 1-Monats und 3-Monats Euribor in den nächsten Jahren erst noch reinlaufen!!! Alternativ würde sich die Swapsicherung wieder bewertungstechnisch verbessern wenn die Renditen steigen.

[superman]

WKN 557700

[honigbaer]

Also die adhoc vom 5.12. spricht von mindestens 5 Mio Verlust für das Gesamtjahr 2008. Und was nutzt eine Buchwertbetrachtung, wenn die Bewertung der Immobilien wenig transparent ist und die Bilanzsumme riesig im Vergleich zum Eigenkapital.

Was dem Zahlenwerk meines Erachtens fehlt, sind konkrete Aussagen zu den laufenden Mieteinnahmen. Was da Handels- und Mieterlöse sind, da werde ich nicht schlau draus. Erst dann könnte man halbwegs selbst beurteilen, was die Immobilien wert sind. Ob die Finanzierungen langfristig genug abgeschlossen sind, um durchzuhalten, bis am Markt wieder vernünftige Preise zu erzielen sind, ist dann die nächste Frage.

Jedenfalls wurde hier ein großes Rad mit Immobilien (vor allem auch Handel!) gedreht und das zu einer Zeit, als am Markt bessere Preise bezahlt wurden als jetzt. Die Risiken sind unübersehbar, das einzig verlockende ist, daß die niedrige Marktkapitalisierung von 5 Mio bei 190 Mio Bilanzsumme einen enormen Hebel bedeutet. Aber ich fürchte, in den 190 Mio stecken eher 10% Abwertungsbedarf als 10% Aufwertungsbedarf.


adhoc
Köln, 5. Dezember 2008. Die DR Real Estate AG (WKN 557700) sieht deutliche Auswirkungen der aktuellen Finanz-, Wirtschafts- und Immobilienkrise auf ihr Geschäft. So wurde das Ergebnis nach 9 Monaten durch die Fair-Value-Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten sowie die Nicht-Realisierung von geplanten Verkäufen und anderer Transaktionen belastet. Nach IFRS musste bei einer konsolidierten Konzernleistung von EUR 30,8 Mio. ein negatives Ergebnis vor und auch nach Steuern ausgewiesen werden.

Vor diesem Hintergrund rechnet die DR Real Estate AG für das Gesamtjahr 2008 nun mit einem Verlust vor Steuern von EUR 5 Mio. oder eventuell auch mehr.

Die DR Real Estate AG reagiert auf die negative Ertragslage mit einem umfassenden Maßnahmenpaket zur Kosteneinsparung. Im Mittelpunkt des Konsolidierungsprogramms stehen eine deutliche Straffung der Unternehmensorganisation unter anderem durch Auslagerung kostenintensiver Prozesse sowie eine deutliche Reduzierung der Mitarbeiter-zahl.

Nach der aktuellen Optimierung plant die Gesellschaft ab Frühjahr 2009 einen nachhaltig positiven Cashflow.

[superman]

http://iia.aitigo.de/uploads/media/DR_Real_Estate.pdf?PHPSES…

Was die Immobilien angeht so ist da ein riesiger Brocken z.B. das langfristig vermietete / finanzierte Entwicklungszentrum von Daimler drin. Unter anderem auch in der Präsentation. Die Immobilien, die von DR gehalten werden dürften bisher keinem Preisverfall unterliegen und haben niederste Leerstandsquoten. Hochschreibungen hat die DR Real nur bei 5% der Immobilien lt. HV. Insgesamt dürfte hier deutlich mehr z.B. renoviert worden sein.

[superman]

@Honigbaer: Interessant ist ja wo der Verlust herkommt und zwar aus der Bewertung der hohen Swappositionen (s. ad-hoc Dez), die gegen die variablen Darlehen stehen, die auf 1-er und 3-er Euriborbasis abgeschlossen wurden.Diese Sätze implodierten ja erst ab dem 4. Quartal völlig. Das interessante ist ja dabei, dass der SWAPloss abgebildet wird auf einen Schlag - die positive Zinslast im variablen Darlehen aber jetzt erst sukzessive reinkommt. Das ist hochgradig spannend und man muss den Loss relativieren. Selbst wenn ich den einseitigen Loss des Swap reinnehme in die Kalkulation kommt die obige Rechnung raus, obwohl das unterm Strich deutlich besser für DR aussehen wird.

[honigbaer]

Ganz interessant die Immobilienübersicht.
Allerdings so richtige Schnäppchenpreise waren das beim Einkauf nicht, meistens deutlich über 1000 Euro je qm Nutzfläche und so 14fache Jahresmiete. Problem ist nunmal, daß bei börsennotierten Immobilien AGs der Markt eher so die 10-12fachen Jahresmiete zubilligt. (Marktkapitalisierung + Schulden)

Und die reine Zinsbetrachtung ist auch nicht zielführend. Wenn die Immobilien mit viel Fremdkapital finanziert sind, ist das Problem die Anschlußfinanzierung. 50% oder 60% der Anschaffungskosten wird es dann zum Marktzins geben und der Rest wird in Zukunft deutlich teurer oder muß entsprechend durch Eigenkapital ersetzt werden. Das hängt aber natürlich davon ab, wie langfristig die Finanzierungen abgeschlossen sind. Die reine Betrachtung der SWAPs ist jedenfalls nebensächlich und aus den quartalsweisen Auswirkungen aufs Ergebnis muß man keine Wissenschaft machen.

Naja, ich will hier nicht rumnörgeln, die Immobilien sind hier nicht schlechter als andernorts auch. Im Prinzip sind die Immobilienaktien zu billig, aber im großen Fremdkapitalhebel schlummern auch enorme Risiken. Wenn in zwei Jahren der Marktzins bei 4% ist und 15fache Jahresmieten gezahlt werden, passt es. Aber wenn man keinen Exit für Teilbestände findet und dann doch 6% oder bei höherem Marktzins vielleicht sogar 8% Zinskosten hat, kann es trotzdem Probleme geben. Wie sieht es denn mit der Finanzkraft der Aktionäre aus. Könnten die notfalls Eigenkapital zuführen? Schwer zu sagen?!

[superman]

@Honigbaer: Doch die Betrachtung mit SWAP ist von aussergewöhnlicher Bedeutung bei DR Real. Die Swaps mit einer Laufzeit zwischen 2015-2017 (entsprechend Finanzierungslaufzeit) von um die 60Mio€ sind bewertungstechnisch eine Granate durch den rapiden Verfall der Langfristzinsen der letzten Monate. Und die variablen Zinsen des implodierten Euribors spielt es jetzt bei gleichbleibenden Zinsniveau erst in den nächsten 28-36 Quartalen ein!!!! Der Verlust des Swaps steckt dagegen im Ergebnis 2008! Oder andersrum formuliert - das was DR dieses Jahr ins Minus gedrückt kommt die nächsten Jahre auch wieder zurück. Das Thema Anschlussfinanzierungen ist in den Zeiten natürlich ein grosses Thema - wird aber bei den Immobilienaktien glaube ich zu hysterisch geführt - weil wie hier nach wie vor von gedeckten Krediten sprechen können. Das ist einfach anders wie bei einer Daimler Unternehmensanleihe - wo Geld ohne Sicherheiten gesucht wird. DR hat im Moment eh relativ wenig kurzfristige Schulden. Sollte es mit Banken Probleme geben kann DR auch auf Vivacon (9% Aktionär) zurückgreifen und Grundstücke gegen Zinsen verkaufen s. Juli 2008. Hier wollte Vivacon wohl eh noch ein Geschäft mit DR im November/Dezember machen - gab es aber wohl dann zunächst dann doch keinen Bedarf mehr.

[superman]

http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1122948-neustebei…

[gate4share]

Dieser Thread hat doch die viel bessere Überschrift!

Wir sollten besser hier weiterschreiben, als in dem anderen!

Oder was meint Ihr?

[idealer]

keine sau will mit dir schreiben.............

[superman]

Über 25% Plus schon seit Eröffnung des Threads. Immer tiefer fällt die Zinsbelatung der DR Realestate, die den langen Swaps gegenübersteht, die bewertungstechnisch 2008 ruiniert haben.

[superman]

50% Plus...