WCM: Wer (jetzt) säät, wird auch ernten - 500 Beiträge pro Seite

[RaymondJames]

Der größte Fehler der Anleger: Sie achten auf den Kurs einer Aktie statt auf ihren Wert (Charles H. Dow).

WCM wird derzeit auf dem Niveau ihres Buchwert (der ist 1,48 € je Aktie) verhökert, so als hätte WCM stille Lasten statt stiller Reserven.

Selbst der Zerschlagungswert (Liquidationswert) der Gesellschaft liegt aber über dem Doppelten des Buchwerts.

Der Unternehmenswert der WCM soll nach einem Gutachten von Ernst & Young (anlässlich der Verschmelzung der Getreideheber GmbH mit WCM) 3.84 € je Aktie betragen (vgl. #3 Acri vom 05.11.03 Beitrag Nr.: 11.242.036). Dabei sollen die Immoblien mit ihrem Ertragswert statt ihrem (unstreitig höheren) Substanzwert angesetzt worden sein.

Geht man von einem Ertragswert des Immobilienbesitzes von - sagen wir - 2,6 Mia. (statt vom Substanzwert von - unstreitig mindestens - 3 Mia) aus, läßt sich der ermittelte Unternehmenswert von 3,84 € je Aktie unschwer nachvollziehen:

Buchwert der WCM (Konzern) 30.06.03: 428,4 Mio, d. s. 1,48 je Aktie
dazu stille Reserven:
a) stille Reserven der Immobilien: (2,6 Mia Ertragswert ./.2,1 Mia Buchwert 30.06.03=) 500 Mio, d. s. 1,73 je Aktie
b) stille Reserven der 5,49%-Beteiligung Commerzbank: mindestens 6 Kurspunkte über dem Buchwert 31.12.02, d. s. 179 Mio oder 0,62 je Aktie
Zusammen ergibt das --ohne stille Reserven der Beteiligung Klöckner-Werke (da vollkonsolidiert, schwer zu schätzen)-- einen Unternehmenswert der WCM von 3,83 je Aktie.

Stille Lasten?
Sirius/IVG (Beteiligung und Haftung) können für die Unternehmensbewertung außer Betracht bleiben, da sie
a) weder auf der Aktiv- noch der Passivseite der WCM-Bilanz zu Buche schlagen. (Die Beteiligung ist in voller Höhe wertberichtigt (vgl. Geschäftsbericht 2002, S. 86) und die gesamtschuldnerische Haftung bzw. Bürgschaft der WCM für Sirius wird nicht in der Bilanz, sondern "unterm Strich" im Konzernanhang unter "Haftungsverhältnisse" aufgeführt.)
b) der (etwaige) Versteigerungserlös des IVG-Anteils zur Befriedigung der Sirius/WCM-Gläubiger aller Wahrscheinlichkeit nach ausreichen wird.

Wer jetzt säät, wird auch ernten.

[conquer]

das kleine 1x1 verstehen die betriebswirte der banken (generell aller beteiligten) besser.

genaue und aktuelle zahlen stehen nicht im internet, eher in einem intranet

frage:

wäre der "faire" wert tatsächlich höher als ~1,50euro - warum verkaufen dann große adressen (mit all ihrem know-how)?

warum steht WCM nicht bei 3,80 euro?

warum verschenken große und wichtige adressen bares geld?

[7clever]

meine Order steht immer noch deutlich unter 1 EUR

Zockt doch was ihr wollt - ich krig euch alle

seven

[Hans.Hansen]

Ich frag mich nur, wer gestern die 15 Mio. Aktien gekauft hat ?

[big_mac]

u.a. ich

in der analyse von #1 gibt es zwar durchaus probleme - klöckner wird unter buchwert gehandelt, die immobilien mit 2,6 mrd imho zu optimistisch - aber mehr als 1,50 sollten es doch sein

[conquer]

@4

nehmen wir an es sitzen 10 männer auf der linken tischhälfte, 10 auf der rechten.

die linken haben 10.000 euro in aktien, die rechten 10.000 euro in bar.

bevor die aktien jetzt über den tisch gehen, wird der kurs halbiert. plötzlich können 5 männer rechts aufstehen und vom tisch gehen, ihr geld wäre nicht notwendig für die transaktion.

fazit:

durch einen kursverlust wird die zahl der investoren kleiner. marktteilnehmer gehen raus aus dem wert.

grüße, JG

[Kapnapob]

#conquer (#2): Du hast völlig Recht. Ich wundere mich, daß es an der Börse immernoch Leute wie Raymond James gibt, die meinen, man bekäme ein Free Lunch. Fairer Wert doppelt so hoch wie der aktuelle Kurs - zum Totlachen..

[big_mac]

moment !

wer hat von free lunch gesprochen ?
aber es gibt bessere wetten und schlechtere wetten.

rebus sic stantibus gehört wcm jetzt zu den besseren.
ein gewinn ist allerdings nicht garantiert - im falle von erzwungenen notverkäufen sind alle angesetzten werte makulatur.

[RaymondJames]

#5 big_mac

Kleine Hilfestellung durch das Handelsblatt von heute:

> zu stillen Reserven/Lasten der Klöckner-Werke:

"... Neben dem 5,5 %igen Anteil an der Commerzbank AG könnte WCM die Beteiligung an der Duisburger Maschinenbauholding Klöckner-Werke AG von 83,2 % zum Verkauf stellen. Sie ist aktuell etwa 270 Mill. Euro wert. Ein Verkauf größerer Pakete über die Börse würde allerdings den ohnehin schwachen Kurs von rund sieben Euro zusätzlich belasten. Er wäre zudem ein Verlustgeschäft für die WCM, da sie die Klöckner-Aktien vor knapp drei Jahren zu einem deutlich höherem Preis erworben hatte.
Erfolg versprechender erscheint es, wenn „WCM das operative Geschäft Klöckners komplett oder in Teilen abstoßen würde“, sagt Richard Schramm, Maschinenbau- Analyst von HSBC Trinkaus & Burkhardt. Klöckner stellt überwiegend Abfüllanlagen für die Getränkeindustrie sowie Verpackungsmaschinen her und dürfte in diesem Jahr rund 750 Mill. Euro umsetzen.
Bereits in der Vergangenheit kursierten Gerüchte, WCM wolle die lukrative Verpackungstechnik verkaufen. Jedoch seien diese Versuche an den überhöhten Preisforderungen von WCM gescheitert..."

> zum Wert der Immobilien:

"... Als einen weiteren wichtigen Vermögenswert besitzt die WCM rund 53 000 Wohnungen. Das Paket könnte teilweise oder als Ganzes verkauft werden. Den Wert der Wohnungen schätzt Stefan Leibold, Aktienanalyst beim Bankhaus Ellwanger & Geiger, auf drei Mrd. Euro. Er setzt dabei einen Wert pro Quadratmeter von mehr als 700 Euro an. Fraglich ist, ob dieser erzielbar ist, wenn das Unternehmen sich von allen Wohnungen trennen sollte..."

http://www.handelsblatt.com/hbiwwwangebot/fn/relhbi/sfn/buil…

[big_mac]

raymondjames,

klöckner entzieht sich weitgehend meiner beurteilung.

aber bei den immobilien schätzt der gute mann ziemlich daneben, u.a. weil wcm keine 53.000 wohnungen BESITZT.
im gb ist von BEWIRTSCHAFTEN die rede - was immer dann damit genau gemeint ist. (ich nehme an, zumindest fremdanteile sind abzuziehen).
53.400 wohnungen * 62m2 (im schnitt)* 700 eur/m2 wären 2,32 mrd,
dazu gewerbeimmos um ca. 200 mio,
damit hätten wir 2,5 mrd. an immobilienwert.

ich für mich habe die anzahl der wohnungen niedriger in meinen bewertungen (42.000), gestehe aber einen etwas höheren m2-preis zu (800 eur/m2, basierend auf 6% mietrendite)
die gewerbeimmobilien lassen sich aus der distanz nicht sinnvoll schätzen.

[vaquerodelrio]

Was Raymond J. da sagt, hat wenigstens Hand und Fuss; anders als das Gelaber der meisten hier in den Foren.

Ich fand das Posting interessant, ein jeder kann seine Schlüsse ziehen.

Aber was kann ich aus dem Posting 7 für einen Schluss für mein Depot ziehen ???

Die Börse neigt immer zu Übertreibungen und davon lebe ich ganz gut;
also ich habe jede Menge free lunchs gehabt

[Kapnapob]

#11: Du kannst daraus den Schluß ziehen, daß an diesen Bewertungen etwas faul ist. Dieser Schluß ist sogar kinderleicht:

Wenn Dir irgendwelche Banken in aller Öffentlichkeit einen Substanzwert eines Unternehmens ausrechnen, der über 150% über dem aktuellen Marktkurs liegt, aber genau diese Banken offenbar selbst nicht bereit sind, zum deutlich niedrigeren Wert zu kaufen, DANN IST DA WAS FAUL!

[big_mac]

#12

natürlich ist bei wcm was "faul".
1. ist der großaktionär pleite.
2. die firma selbst ist mit bargeld auch nicht gerade gesegnet.
3. der vorstand ist nicht gerade der, den ich mir wünsche.

risken gibt es also genug (die hinweise darauf haben mir den ruf eines "bashers" eingebracht ) - auch jetzt noch.
ich halte es aber für vertretbar, die aktie jetzt zu kaufen.

[conquer]

was wurde nicht schon seit vielen wochen hier im board getönt, WCM sei eine 100% chance mit ankündigung. nach unten durch den buchwert abgesichert, quasi kein risiko. nebenbei zig laienrechnungen, wo selbsternannte "analysten" hier ihre fehlenden kenntnisse im externen rechnungswesen zur schau stellen.

natürlich kann die aktie auch auf 2,50euro laufen, alles ist möglich.

fakt ist jedoch, dass die verantwortlichen stellen in frankfurt die aktien losschlagen.

und jetzt kann mir keine sagen, die gehen nach dem motto vor "oh schau mal, kurs geht runter, sag dem cheffe bescheid, ich glaub wir drücken mal 250.000 aktien raus"

nene, kann ja jeder machen was er will, aber diese versammlungen in diversen inet-foren sind nicht das maß aller dinge.

welche abgründe sich hier auftun (auch beim risiko-management) ist erschreckend. da gibts leute, die auf kredit in WCM drin sind und jetzt einfach sagen "augen zu und durch".

schonmal gefragt, warum man nur 5% aller ID´s hier länger als 2 jahre sieht? genau das ist der grund, die leute verbrennen ihr geld und merkens erst, wenn sie mit -85% dastehen.


wenn ich zum x-ten mal lese "ja die haben so und soviele wohnung + coba (kurs steigt bestimmt auf 20euro) - verbindlichkeiten = 3 euro pro aktie"

also da fühlt man sich fast erleichtert, wenn ein insolvenzwert mal wieder solche "anleger" vom markt spült.

grüße

[Hynel]

RETTE SICH WER KANN !
Nicht s anderes gilt derzeit für WCM, Charttechnisch sind sämtliche Unterstützungen temporär durchschlagen, hier ist der Weg in den untersten Pennystockbereich vorgegeben!

Der Buchwert dieses Titels ist reine Spekulation, große wichtige Adressen haben sich für immer verabschiedet.
WCM dürfte nicht mal als Mantel am Ende verbleiben und der MDAX ist für WCM sowieso schon gelaufen.

VERKAUFEN, solange es noch etwas für diesen Bankrotten Konzern noch etwas gibt!

[Owid]

Die Ausführungen von Raymond James sind meines Erachtens weitgehend korrekt.
Dennoch tut dies momentan nichts zur Sache, denn das Sentiment für die WCM-Aktie ist momentan ganz klar: Die Aktie muss unter 1 €, und dort wird sie dann auch hinlaufen. Wenn die Aktie diesen Kurs gesehen hat, wird es danach kräftig bergauf gehen, jedoch zuerst muss der Kurs unter 1 €.
Ich werden unter 1€ einsteigen, und rechne dann auf Sicht von 3 Monaten mit einer Verdopplung.

[Hynel]

RETTE SICH WER KANN !
Nicht s anderes gilt derzeit für WCM, Charttechnisch sind sämtliche Unterstützungen temporär durchschlagen, hier ist der Weg in den untersten Pennystockbereich vorgegeben!

Der Buchwert dieses Titels ist reine Spekulation, große wichtige Adressen haben sich für immer verabschiedet.
WCM dürfte nicht mal als Mantel am Ende verbleiben und der MDAX ist für WCM sowieso schon gelaufen.

VERKAUFEN, solange es noch etwas für diesen Bankrotten Konzern noch etwas gibt!

Die Mähr von dem "Investor" wer will hier einsteigen, in diesen absolut desolaten bankrotten Laden, das Geschäftsmodell der WCM Beteiligungsgesellschaft ist nachhaltig gescheitert, WCM hat nicht mehr das Vertrauen der Banken.
Betrachten wir das abschließend damit, daß die Investorengespräche u.a. Kapitalmaßnahmen nur dem Ziele dienten, Interessierten Kreisen einen Ausstieg zu einigermaßen "guten" Preisen zu sichern!
AUFWIEDERSEHEN!

[German2]

diese Kurse sind lächerlich. Mich erstaunt es immer wieder wie Anleger durch die Medien zu verunsichern sind.

Fakt ist doch:

Szenario1: Verkauft WCM seine Immobilien (am Stück) wäre die Firma Schulden frei und hätte den Coba-Anteil+Klöckner+kleinere beteiligungen. Der Wert dieser Anteile übersteigt den jetztigeen Börsenwert der WCM um Längen.

Szenario2: WCM verkauft Coba+Klöckner+Randaktivtäten. Die Schulden sinken um ca. 1,5Mrd.€. Bleibt ein Immobilienkonzern Mit Vermögenswerten um 3 Mrd.€ und 1,5 Mrd€ Schulden. Die Eigenkapitalquote wäre 50 , die zinslast der Schulden viel geringer , WCM saniert.

Szenario3: WCm schafft es die Auktion der IVG zu verhindern , verkauft Coba+Randaktivitäten. Man findet einen Investor -> Kapitalerhöhung -> Schulden sinken , dafür behält man IVG -> WCM wäre europas grösster Immobilienkonzern.

Szenario4: WCM veräussert alles an Investoren (natürlich in Paketen) , zahlt alle Schulden. Die Firma wird aufgelöst , der Verkaufserlös an die Aktionäre ausgeschüttet , zurück bleibt der Mantel.

In jedem Szenario wäre die Aktie zur zeit viel zu billig. Selbst bei Zerschlagung bleiben für den Aktionär über 2€ je Aktie übrig.

Wer verkauft hat meiner Meinung nach keine Nerven. Ich bleibe drin und kaufe noch ein paar IVG+Klöckner zur Absicherung dazu. Diese Firmen werden von der Loslösung von der WCM profitieren.

[big_mac]

Szenario1: Verkauft WCM seine Immobilien (am Stück) wäre die Firma Schulden frei und hätte den Coba-Anteil+Klöckner+kleinere beteiligungen. Der Wert dieser Anteile übersteigt den jetztigeen Börsenwert der WCM um Längen.

Szenario2: WCM verkauft Coba+Klöckner+Randaktivtäten. Die Schulden sinken um ca. 1,5Mrd.?. Bleibt ein Immobilienkonzern Mit Vermögenswerten um 3 Mrd.? und 1,5 Mrd? Schulden. Die Eigenkapitalquote wäre 50 , die zinslast der Schulden viel geringer , WCM saniert.

Szenario3: WCm schafft es die Auktion der IVG zu verhindern , verkauft Coba+Randaktivitäten. Man findet einen Investor -> Kapitalerhöhung -> Schulden sinken , dafür behält man IVG -> WCM wäre europas grösster Immobilienkonzern.

Szenario4: WCM veräussert alles an Investoren (natürlich in Paketen) , zahlt alle Schulden. Die Firma wird aufgelöst , der Verkaufserlös an die Aktionäre ausgeschüttet , zurück bleibt der Mantel.

ganz so einfach ist die sache nun leider nicht !
leicht zu liquidieren ist nur der commerzbank-anteil und die 2,7% ivg, die wcm direkt hält.

woraus folgt:

1. szenario 1 läßt sich nicht realisieren. ein notverkauf von immobilien läßt sich nur beträchtlich unter wert durchführen.

2. szenario 2: die cbk und der rest ivg läßt sich verkaufen, und der barmittelzufluß sollte reichen, um das minus aus der bürgschaft sirius auszugleichen. davon gehe ich aus. wenn das nicht zutrifft haben wir pech gehabt und wcm ist insolvent!

3. szenario 3: kapitalerhöhung ist eine andere möglichkeit - mit entsprechenden konsequenzen (endlose verwässerung). die sirius-auktion zu verhindern macht wenig sinn. wcm braucht geld, und die ivg-dividende ist zu gering um die zinsen zu decken.

szenario 4 leidet unter dem selben problem wie szenario 1.

[RaymondJames]

#10 big_mac

der ansatz eines so breitgestreuten bestandes an billigwohnungen wie der der WCM unter den (sog.) historischen Anschaffungskosten (der WCM) von 2,4 mio (s. unten) muß (auch einem nicht-immobilienfachmann) absurd erscheinen

ich habe die histor. anschaffungkosten des sachanlagevermögens --i. w. immobilien-- wie folgt in erfahrung gebracht:
31.Dez 00/ 31.Dez 01/ 31.Dez 02
2,414.2/ 2,432.2 / 2,428.7 (in mio)

definition:
die histor. anschaffungskosten beinhalten nicht die gebäudeabschreibung (von idR 2%), die erfahrungsgemäß von der preisentwicklung (inflationsrate) kompensiert wird

[derfla1949]

@German
Deine Scenarien klingen ja ganz plausibel. Sie haben nur einen Haken: Es sind nicht alle.
Du gehst immer davon aus, dass Alles Relevante bekannt ist.
Aber das ist ja nun nicht so.
Wer wußte heute morgen von irgendwelchen Obliegenheiten der WCM gegenüber der IG Farben????
und wer wußte von der Sirius-"Bürgschaft"?

Wer weiß, was wir alles nicht wissen! Es könnte sein, dass da im Keller ein ganzer Friedhof wartet, bis es Mitternacht wird.

Keiner glaubt Roland nur noch ein einziges Wort.
Wenn Roland im Lokal sagt, dass draußen die Sonne scheint, spannen die Leute vorsichtshalber schon im Flur den Schirm auf.
"Der Konzern kann auch ohne einen Investor geführt werden" roflmao!

Wird sich irgend jemand ernsthaft wundern, wenn WCM morgen unter 1 notiert?

[maeusefaenger]

Ja, meine Wenigkeit!

[LoggerC]

Der nächste 1000%er

[big_mac]

raymondjames,

die historischen anschaffungskosten sind durchaus keine absolute untergrenze für die bewertung der immobilien.
(dies ganz speziell im falle von notverkäufen.)

zwar ist dein argument bezüglich ausgleich der abschreibung durch inflation grundsätzlich richtig und wird auch allgemein bei der kalkulation von projekten so verfahren.
(rendite=jahresmiete/gesamtkosten, und aufholung der abschreibung durch inflation stillschweigend vorausgesetzt)

es ist jedoch gerade bei altbauten zu berücksichtigen, daß auch die kosten der erhaltung mit der inflation steigen.
es können also -abhängig vom zustand der immobilie bei erwerb- durchaus quasi stille lasten auftreten.

ein anderer punkt ist, daß sich bei mieterschutzwohnungen der durch inflation gestiegene wert des grundstücks (auch des gebäudes) nicht ohne weiteres realisieren läßt.

nicht zuletzt -und da ersuche ich um korrektur, falls das in deutschland anders sein sollte:
bei einem immobilienkauf fallen eine ganze menge nebenkosten (grunderwerbsteuer, eintragung, etc.) an, die sich dann in den anschaffungskosten wiederfinden, die aber beim wiederverkauf kaum realisiert werden können.

einen anhaltspunkt bieten die anschaffungskosten schon.
aber wie gesagt - keinen absoluten.

ich ziehe eine ertragswertbetrachtung vor.

derfla,

warum sollte wcm irgendetwas an igl zahlen ? geschweige denen etwas LEIHEN
doch nicht wegen einem alten stück papier ??

[conquer]

Nach §252 HGB gilt in der Bilanz das Fortführprinzip. Nimmt man an, WCM würde zerschlagen, so greift dieses nicht mehr.

Welche Risiken lauern in der Bilanz der WCM? Wieviel % der Aktiva müssen abgezogen werden, wieviel %Eigenkapital (durch einen großen Hebel der Verminderung) bleiben übrig?

Wieviel % sind seit Bilanzstichtag auf der Aktivseite verlorengegangen? Wieviel % Verbindlichkeiten dazugekommen?

Die hier gehandelten "BUCHWERTE" dürften jenseits von gut und böse liegen!

Bitte kein Copy+Paste als Antwort, sondern konkret auf das Risiko einer großen Abwertung im Zuge der Aufgabe von Bilanzprinzipien.

Grüße!

[lisa46]

@ conquer

Die Buchwerte der wichtigsten Beteiligungen liegen auf jeden Fall alle unter Marktwert!

Siehe Coba (zu 12/13 angesetz), IVG, oder Kloeckner.

Also Abschreibungsbedarf sehe ich kaum.

[derfla1949]

@mac
Ich weiß nicht, warum WCM etwas zahlen soll.
Außerdem weiß ich nicht, warum WCM IGL jemals etwas zahlen wollte. RF wird das wohl auch schon lang vergessen haben.

Die Kursentwicklung gestern und heute ist wohl nicht darauf zurückzuführen, dass WCM etwas zahllen müsste. Sondern darauf, dass viele glauben, die WCM hätte nicht gekonnt, wenn sie gemusst hätte.

"Sie konnten nicht? Ach wie unangenehm!" heißt es bei Loriot, wenn ich mich recht entsinne.

Gestern habe ich geschrieben, dass sich keiner wundern würde, wenn WCM heute unter 1 geht. Nur mäusefänger hat dem widersprochen. Wie dem auch sei, es hat nicht viel gefehlt. Und aufgeschoben ist nicht aufgehoben.

[RaymondJames]

#24 big_mac

aus dir spricht nicht gerade ein immobilienprofi

du "ziehst eine ertragswertbetrachtung (der immobilien) vor"
leider oder gott sei dank stehst du damit allein:

keine größere immobilientransaktion geht ohne bewertungsgutachten über die bühne
immobiliensachverständige ermitteln bei immobilientransaktionen stets den ertragswert und (!) den (bei WCM höheren) substanzwert, sie müssen sich dann für einen zwischenwert entscheiden - jedes andere verfahren wäre unseriös
einen abschlag (auf den substanzwert) gibt es bei sog. reparaturstau, der bei ordnungsgemäßer bewirtschaftung (durch professionelle wie WCM) eigentlich nicht vorkommen sollte

bestehende mietpreisbindungen haben sich schon in den (niedrigen) anschaffungskosten der WCM niedergeschlagen!

GrESt fällt bei blockverkäufen von immobilien idR nicht an, da nicht die immobilien, sondern die KG- oder GmbH-Anteile, in denen die immos gebündelt sind, übertragen werden und man idR einen weg findet, die steuerschädliche anteilsvereinigung iSd § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG zu vermeiden

bei einzelverkäufen --an die selbstnutzer/mieter-- trägt die anschaffungnebenkosten der erwerber

je kleiner die einheiten sind, die WCM verkauft, desto höher der gewinn, ein rezept, das --in der vergangenheit-- regelmäßig aufgegangen ist:
beispiel: die gewerkschaftsholding BGAG verkaufte 1990 mit der Neuen Heimat Bayern ihre letzte große regionalgesellschaft an den münchener bauunternehmer Alfons Doblinger, Doblinger pumpte sich einen großteil der 960 Mio DM und erhielt dafür 33 000 Wohnungen und 900 000 m² Grundstück - ich kann mich nicht entsinnen, dass Doblinger daran, was ihm prophezeit wurde, erstickt wäre, seiner DIBAG jedenfalls --WKN 588400-- scheint´s, geht es bestens ...

[conquer]

@lisa

es geht nicht so sehr um die beteiligungen, vielmehr um die immos.

natürlich müssen zum stichtag alle werte in der bilanz "fair" eingetragen werden. eine zerschlagung könnte allein aufgrund geänderter maßstäbe hier spielraum nach unten schaffen.

[gedeon]

...börse ist psychologie. und wenn man da hört, dass es um zerschlagung und damit einhergehender verwertung der vorhandenen beteilgungen geht, denkt man sich, dass ein investment/spekulation in eine solche aktie nicht lohnt (zu viele unwegbarkeiten). als wcm noch zwischen 1.7 und 1.8 pendelte, habe ich oft ein paar prozente gemacht, aber jetzt ist wcm mit dem jetzigen kursniveau nicht mal für einen kurzen zock geeignet, da zu gefährlich. ich mag falsch liegen, aber wie gesagt - börse ist psychologie...

gruss
gedeon

[big_mac]

conquer,

Welche Risiken lauern in der Bilanz der WCM? Wieviel % der Aktiva müssen abgezogen werden, wieviel %Eigenkapital (durch einen großen Hebel der Verminderung) bleiben übrig?


1. immobilien: siehe diskussion.
2. aktien:
- verkauf des cbk-pakets über die börse wird den kurs unter druck bringen.
- klöckner notiert weit unter buchwert, aus welchem grund auch immer. verkauf über die börse fast nicht machbar.
- die anderen sind auch illiquid.
3. forderungen an verbundene firmen sind mit vorsicht zu geniesen.

im worst case quote 0.

[gedeon]

@big mac und alle andere analytiker

ihr magt ja mit euren rechnungen bezüglch klk,immobilien und ivg ect. recht haben, aber das momentum steht auf tief rot.

gute nacht
gedeon

p.s. bei 1 oder 0.90 kann man mal einen zock wagen. nehmt es mir nicht übel, aber so sieht es aus.

[big_mac]

raymondjames,

solche gutachten dienen vor allem dazu :
1. die eigene meinung zu bestätigen.
2. den kontrolloren ein papier in die hand zu geben, damit die das ganze abnicken können.
3. detto für die finanzierenden banken, die dann ja regelmässig wertabschläge vornehmen.

wert ist das ganze das, was am markt bezahlt wird.
und eine substanz, die nicht (oder in sehr ferner zukunft) realisierbar ist (wegen mieterschutz) ist eben nicht sehr überzeugend.
wenn mich jetzt nicht alles täuscht hat wcm eine ganze menge wohnungen in den letzten 10 jahren übernommen - ein reparaturstau könnte mitübernommen worden sein.
(der beeinflußt meinen geliebten ertragswert natürlich auch in gleichem ausmaß)

bestehende mietpreisbindungen haben sich schon in den (niedrigen) anschaffungskosten der WCM niedergeschlagen!
das widerlegt dein substanzwertargument.

in sachen grest hast du recht. bei share-deal entfällt sie.
wir wissen allerdings nicht, wie viele wohnungen so angeschafft wurden, und wieviele als wohnung gekauft wurden.
noch weniger wissen wir über diese aufteilung im (zukünftigen) verkaufsfall. im falle einer insolvenz dürfte ja nicht nur die wcm AG betroffen sein, sondern auch die töchter, die die immos halten.
für diese ebenfalls betroffenen töchter wird es nur asset-deals geben.

einzelverkäufe bringen sicherlich den größten ertrag. als quelle für schnell benötigtes geld sind sie nicht ergiebig.

und leider haben wir nicht münchen 1990

[big_mac]

gedeon,

wenn es dumm hergeht, dann ist 0,50 noch zu viel !
wcm KANN bei 0,0x enden, wegen fehlender barmittel, insolvenz, und nachfolgender verschleuderung von vermögen.

als ANLAGE taugt die aktie nicht ! als spekulation schon.

[big_mac]

ach ja - zur klarstellung:

ich habe wieder wcm. seit letzter woche zu 1,43.
aber nicht zu viel davon.

ich würde mir also wünschen, daß die 3 mrd für die immobilien stimmen.
wünsche und realität sind aber 2 verschiedene paare stiefel.

p.s.: sirius habe ich in #31 als potentielle last vergessen.

[RaymondJames]

#33 big_mac

Dreh´s und wende wie du willst, aber hüten wir uns vor Erbsenzählerei.

Lassen wir doch den Geschäftsbericht 2002 sprechen:

S. 27: "Der WCM-Konzern "bewirtschaftet" (s. dazu unten: Anteile Dritter) 53.403 Wohnungen mit einer Wohn- und Nutzfläche von rund 3,3 Mio. qm ."
S. 30: "Der WCM-Konzern veräußerte im Geschäftsjahr 2002 im Rahmen der Wohnungsprivatisierung 489 Wohn- und Nutzeinheiten mit einem Gesamtwert von 39,9 Mio.EUR. Dies entspricht einem durchschnittlichen Quadratmetererlös von 1.065 EUR " ...

... was --hochgerechnet-- einem Marktpreis aller Immoblien von rd. 3,5 Mia. EUR entspräche.

In der Konzerbilanz konsolidiert sind 53.400 Wohnungen. Davon entfallen (107.479/535.935=) 20% per 30.06.2003 auf Dritte ("Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital" --S. 15 des Geschäftsberichts)
80 % der Nutzfläche gehören also WCM mit einem Marktwert von --hochgerechnet (s. oben)-- immer noch schlappen 2,8 Mia EUR.

Stille Immobilien-Reserven danach --per 30.06.2003-- (2,8 Mia Marktwert ./. 2,1 Mia Buchwert=) 700 Mio EUR, d.s. 2,-- EUR je Aktie.

[RaymondJames]

correction ("zu meinen Gunsten"):

natürlich muß ich auch den Buchwert (!) der Konzern-Immobilien um die 20 % Fremdanteile kürzen:

80% von 2,1 Mia Buchwert (per 30.06.2003) ergeben 1,68 Mia Buchwert, der auf WCM entfällt
Stille Reserven damit (2,8 Mia Marktwert ./. 1,68 Mia Buchwert=) 1,1 Mia, d. s. je Aktie ... ich wage es nicht auszusprechen
jetzt kannst du Abschläge machen ...

[big_mac]

raymondjames,

ich wäre sehr erfreut, wenn dies der durchschnittswert je m2 aller wohnungen wäre, und nicht nur der 489 damals verkauften.

[RaymondJames]

ich auch

[big_mac]

...... aber mir fehlt der glaube.

trotzdem - 2,x sollte drinnen sein.
ausser sie gehen pleite - dann wird es nicht zu realisieren sein.

übrigens, wenn es bei der cbk wirklich dick kommt, dann wird aus dem einzigen wirklich liquiden asset auch kein nennenswerter bar-überschuss zu holen sein.

[lisa46]

Hiermit vertreibe ich den Spuk um WCM - ALLE BÖSEN GEISTER WERDEN DURCH MICH WEICHEN!

[RaymondJames]

Ich hatte in #1 geschrieben:
Buchwert der WCM (Konzern) 30.06.03: 428,4 Mio, d. s. 1,48 je Aktie
dazu stille Reserven:
a) ...
b) stille Reserven der 5,49%-(Anm.: nach KE 4,9%-)Beteiligung Commerzbank: mindestens 6 Kurspunkte über dem Buchwert 31.12.02, d. s. 179 Mio oder 0,62 je Aktie
Georg Kanders von der WestLB weiß es offenbar genauer: er taxiert den Buchwert der Commerzbank-Aktien in der WCM-Konzernbilanz (nach Abschreibung zum 31.12.2002) auf 12 je Aktie:
"Bei einem Buchwert von schätzungsweise zwölf Euro je Commerzbank-Aktie könnte die WCM beim Verkauf zu 19 Euro einen Gewinn von etwa 210 Millionen Euro einstreichen."
http://de.biz.yahoo.com/031118/71/3re5e.html