Erbbaurecht: Neue Riesensteuerlücke tut sich auf; Hat Eichel wieder mal - 500 Beiträge pro Seite

[webmaxx]

...gepennt?

Laut CAPITAL 1/04 und BFH- Urteil (IX R 65/02)können Firmen, Kapitalgesellschaften und Investoren durch geschickte Nutzung des Erbbaurechts (Grundstücke auf 99 Jahre pachten) gewaltig Steuern sparen:

Durch Rückverpachtung über Tochterfirmen z.B. - und den dafür fälligen G e s a m t -Erbbauzins abgezinst komplett und steuerwirksam sofort im Jahr der Anschaffung geltend machen !!!.
Die Pachteinahmen werden steuerlich auf 99 Jahre verteilt und entsprechend niedrig versteuert....

Dieser Erbbau-Trick wird die grossen Konzerne (Metro, Aldi, ECE usw., die per Holding sowieso schon auf eigenem, an sich selbst vermieteten Grundstücken arbeiten) noch reicher machen...

Ich vermute wirklich nicht mehr Dusseligkeit, sondern Methode hinter diesen Machenschaften .Das sind reinste Gewinnverschiebebahnhöfe!

[webmaxx]

Hier die Quelle:

Von lud* [23.12.2003; Capital Heft 1/2004.0]
ERBBAURECHT
Wer nicht auf gekauftem Grund baut, sondern auf per Erbbaurecht überlassenen Flächen, genießt künftig höhere Steuervorteile. Den im Lauf der Jahre fälligen Erbbauzins dürfen Investoren laut Bundesfinanzhof (BFH) sofort abgezinst überweisen und den ganzen Betrag absetzen (IX R 65/02).


"Mit der Entscheidung kann man praktisch Steuervorteile der kommenden 99 Jahre vorziehen", erläutert Steffen Wissmann, Steuerberater aus Köln. Meist wird beim Erbbaurecht über diese lange Frist das Grundstück dem Bauherren und dessen Nachkommen überlassen. Das Modell spart erhebliche Kosten für Grund und Boden. Stattdessen sind jährlich vier Prozent der Grundstückskosten als Erbbauzins fällig. Der Betrag ist für Vermieter steuerlich absetzbar. Die Vorauszahlung der fälligen Beträge bindet zwar zunächst zusätzliches Kapital. Unterm Strich dürfte das dank des hohen Steuervorteils dennoch lohnen, so Wissmann: "Wer diese Summe mit einem Kredit finanziert, kann zudem die Zinsen absetzen." Motiv. Voraussetzung für den Steuerbonus ist laut BFH ein wirtschaftlicher Grund für die vorgezogene Überweisung. Ausreichend sei das Motiv, eine vorgesehene jährliche Erhöhung des Erbbauzinses zu umgehen. Das dürften viele Immobilienunternehmen nutzen und Anlegern Erbbauobjekte anbieten. Besonders attraktiv: Wenn der Anbieter gleichzeitig Erbbaurechtsgeber ist, muss er das Geld, obwohl es sofort in voller Höhe fließt, in der Regel nur über 99 Jahre verteilt als Einnahme versteuern. Auch wer ein Eigenheim auf Erbbaurechtgrund erstellt, kann jetzt neu kalkulieren. "Angesichts des Steuervorteils lohnt es für solche Bauherren noch mehr, über eine vermietete Einliegerwohnung nachzudenken", rät Wissmann.

[webmaxx]

"Mit der Entscheidung kann man praktisch Steuervorteile der kommenden 99 Jahre vorziehen"

Der reinste Gewinn-Verschiebebahnhof

Aber wenn uns Steurn fehlen, nehmen wirs halt von den Rentnern, Kranken, Arbeitnehmern/losen...

[webmaxx]

Ich wundere mich ein wenig - das scheint hier im Board niemand gross aufzuregen...

Immerhin kommt doch diese Gesetzesregelung einer Aushebelung der AfA gleich.

Danach ist sinnigerweise eine 2%ige Abschreibung p.a. für Gebäude, aber nicht für Grundstücke zulässig

Wenn ich aber kumulierte 396% der Grundstückskosten (4%Erbpachtzins vom Wert pro Jahr) zwar abgezinst, aber sofort abschreiben darf....

Oder sehe ich das falsch?

[Hellwig1]

Wov!Das würde bei den Finanzämter Milliardenlöcher reisen.

[sedum]

1. Die Regelung kann nur für Gewinnermittler mit Einnahme-Überschuß-Rechnungen gelten, denn bilanzierende Unternehmer werden "aktive Rechnungsabgrenzungsposten" gegenstellen müssen, ähnlich wie in den Fällen, in denen Kfz-Steuern oder Versicherungen des nächsten Jahres schon in diesem Jahr gezahlt worden sind.
Da alle Konzerne den Gewinn nach § 5 Abs. 1 EStG ermitteln, kommt diese Regelung dort nicht in Frage.

2. Die Regel reißt wenn überhaupt auch keine Löcher bei den Finanzämtern, sondern allenfalls im Bundes- und Landesetat. Die FÄ kassieren und erstatten lediglich. Denen macht das nichts groß aus.

[Steueragent]

@webmaxx
Mal wieder so eine Latrinenparole zum Themen Konzerne zahlen eh keine Steuern. Sorry, aber mit so einem Kleinscheiß, der eh nicht auf sie zutrifft geben die sich nicht ab.

[webmaxx]

#6 sedum

Stimme dir zu, für GmbH und AG mag das aus den von dir genannten Gründen nur schwer oder nicht möglich sein - aber:
Die Zahl der Unternehmensformen, wo es geht, überwiegt! Wahrscheinlich klappt das auch optimal mit Holding und Stiftung...

--- Einzelunternehmen
Rechtlicher Status
Natürliche Person
Mindestpersonenzahl
Eine
Geeignet für
Gewerbetreibende, Freie Berufe
Mindestkapital
Nicht gesetzlich vorgeschrieben
Haftung
Unbeschränkt mit dem betrieblichen und persönlichen Vermögen
Vorteile
Alleinige Entscheidung ermöglicht Selbstbestimmung und hohe Flexibilität
minimale Gründungsformalitäten und -Kosten
niedrigere Gewerbesteuertarife im Vergleich zur GmbH

Nachteile
Hohe Risikobelastung durch alleinige unbeschränkte Haftung


---Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR)
Rechtlicher Status
Personengesellschaft
Mindestpersonenzahl
Zwei
Geeignet für
Gewerbetreibende und freie Berufe, mit wenig Kapital und Umsatz
Mindestkapital
Nicht gesetzlich vorgeschrieben
Haftung
Jede Gesellschafterin und jeder Gesellschafter haften gesamtschuldnerisch mit Geschäfts- und Privatvermögen. Haftungsbeschränkung kann in bestimmten Fällen vereinbart, muß aber jedem Geschäftspartner bekanntgemacht werden.
Vorteile
Unkomplizierte Gründung mit geringen Kosten
Freiraum für vertragliche Gestaltung
gegenseitige Unterstützung, geteilte Verantwortung

Nachteile
Volle Haftung mit dem Privat- und Gesellschaftsvermögen


---Partnerschaftsgesellschaft
Rechtlicher Status
Personengesellschaft für Freiberuflerinnen und Freiberufler
Mindestpersonenzahl
Zwei
Geeignet für
Freie Berufe
Mindestkapital
Nicht gesetzlich vorgeschrieben
Haftung
Grundsätzlich haften Gesellschafterinnen und Gesellschafter gesamtschuldnerisch mit ihrem persönlichen Vermögen
Vertragliche Vereinbarung möglich, daß jede Partnerin bzw. jeder Partner nur für die eigene Tätigkeit mit dem privatvermögen haftet.
Haftungsbeschränkung auf Höchstbetrag bei Abschluß einer Berufshaftpflichtversicherung möglich.
Vorteile
Unkomplizierte Gründung
Freiraum für vertragliche Gestaltung, auch abweichend vom Partnerschaftsgesellschaftsgesetz (PartGG)
Einfache Einnahmen-Überschußrechnung ist ausreichend

Nachteile
Volle Haftung mit dem Privat- und Gesellschaftsvermögen


---Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
Rechtlicher Status
Kapitalgesellschaft
Mindestpersonenzahl
Eine
Geeignet für
Wirtschaftsunternehmen
Mindestkapital
Gesetzlich vorgeschrieben: Stammkapital 25.000,- €
Mindesteinlage pro Gesellschafterin: 250,- €
Haftung
Beschränkt auf das Gesellschaftsvermögen
Geschäftsführerinnen bzw. Geschäftsführer haften nur, wenn sie ihre gesetzlichen Pflichten nicht erfüllen.

Vorteile
Haftung ist beschränkt auf das Stammkapital
Freiheit für vertragliche Gestaltung
Geschäftsführerinnengehälter sind Betriebskosten
Nachteile
Kompliziertes und teures Gründungsverfahren
Mindestkapitel für GmbH erforderlich
Doppelte Buchhaltung erforderlich, Bilanzierungspflicht
Kein Gewerbesteuerfreibetrag
Körperschaftssteuer und Vermögenssteuer werden erhoben
Persönliche Haftung für gewährte Kredite


--- Offene Handelsgesellschaft (OHG)
Rechtlicher Status
Personengesellschaft
Mindestpersonenzahl
Zwei
Geeignet für
Handelsunternehmen
Mindestkapital
Nicht gesetzlich vorgeschrieben
Haftung
Jede Gesellschafterin bzw. jeder Gesellschafter haftet gesamtschuldnerisch mit Geschäfts- und Privatvermögen
Vorteile
Hohes Ansehen im Geschäftsleben
Freiheit für vertragliche Gestaltung

Nachteile
Unbeschränkte Haftung mit betrieblichem und persönlichem Vermögen


--- Kommanditgesellschaft (KG)
Rechtlicher Status
Personengesellschaft
Mindestpersonenzahl
Zwei

Geeignet für
Handelsunternehmen
Mindestkapital
Nicht gesetzlich vorgeschrieben
Haftung
Kommanditistinnen bzw. Kommanditisten haften nur in Höhe der Kapitaleinlage
Komplementärinnen bzw. Komplementäre haften unbeschränkt mit ihrem Privatvermögen
Vorteile
Gründerin kann als Komplementärin alleinige Entscheidungsbefugnis behalten
Verbreiterung der Eigenkapitalbasis möglich
Freiheit für vertragliche Gestaltung

Nachteile
Unbeschränkte Haftung der Komplementärin mit betrieblichem und privatem Vermögen

#7 Steueragent:
Als "Kleinscheiss" würde ich das nun gerade nicht bezeichnen, schau dir mal die Lidl-Fitmenkonstruktion an - soweit uns zugänglich - da kann dir das kalte Grausen kommen, wie Herr Schwarz das "optimiert" hat

[webmaxx]

#6 sedum: -Hier der Wortlaut - Übereinstimmung?!?

Erbbauzinsen sind auch dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Kalenderjahr ihrer Leistung sofort abziehbar , wenn sie in einem Einmalbetrag vorausgezahlt werden (gegen BMF-Schreiben vom 10. Dezember 1996, BStBl I 1996, 1440).

EStG § 9 Abs. 1 Sätze 1 und 2, § 11 Abs. 2
Urteil vom 23. September 2003 IX R 65/02

Vorinstanz: FG Köln vom 29. Oktober 2002 7 K 4624/99 (EFG 2003, 443)

Gründe
I.
Die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin) ist eine im Streitjahr (1995) gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Ihr Zweck ist die Errichtung und Vermietung einer Sport- und Mehrzweckhalle auf einem städtischen Erbbaugrundstück. Die Stadt bestellte der Klägerin hieran im Streitjahr auf 99 Jahre ein Erbbaurecht, das sie berechtigt, auf dem Grundstück eine zweizügige Sporthalle oder ein Wohn- und Geschäftshaus samt Nebengebäuden oder eine Lagerhalle oder einen Supermarkt zu errichten. Der dingliche Erbbauzins sollte im ersten Jahr 28 400 DM und für das zweite bis neunundneunzigste Jahr jeweils 103 v.H. des Vorjahresbetrages betragen. Auf Verlangen des Eigentümers sollte der Anspruch auf Zahlung des Erbbauzinses für die gesamte Laufzeit von 99 Jahren durch eine Vorauszahlung von 568 000 DM abgegolten werden. Diesen Betrag bemaßen die Vertragsparteien, ohne dabei eine jährliche Steigerung des Erbbauzinses zu berücksichtigen. Die auf dem Grundstück zu errichtende Sport- und Mehrzweckhalle vermietete die Klägerin an die Stadt und zahlte noch im Streitjahr den Vorauszahlungsbetrag von 568 000 DM zur Abgeltung des gesamten Erbbauzinsanspruchs.

Im Rahmen ihrer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Streitjahr machte die Klägerin die gezahlten Vorauszahlungen als Werbungskosten geltend. Dem folgte der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --FA--) nicht, sondern behandelte die vorausgezahlten Erbbauzinsen als Anschaffungskosten des Erbbaurechts, die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) entsprechend dem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) vom 10. Dezember 1996 (BStBl I 1996, 1440) auf die Nutzungsdauer verteilt abzusetzen seien.

Der Sprungklage der Kläger gab das Finanzgericht (FG) in seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2003, 443 veröffentlichten Urteil statt.

Mit seiner Revision rügt das FA die Verletzung materiellen Rechts. Es meint, die in einem Einmalbetrag gezahlten Erbbauzinsen seien als Anschaffungskosten anzusehen, die lediglich auf die Dauer der Laufzeit des Erbbaurechts verteilt abziehbar seien.

Das FA beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.


II.
Die Revision ist unbegründet und deshalb nach § 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zurückzuweisen. Zutreffend hat das FG die vorausbezahlten Erbbauzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt.

1. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen, die gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart abzuziehen sind, bei der sie entstanden sind.

Diese Voraussetzungen liegen bei den hier streitigen Erbbauzinsen vor (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 10. November 1961 VI 283/60 U, BFHE 74, 143, BStBl III 1962, 54); denn die Klägerin musste sie aufwenden, um die zu errichtende Sport- und Mehrzweckhalle an die Stadt vermieten zu können.

2. Die Klägerin ist auch berechtigt, den gesamten vorausgezahlten Betrag als Werbungskosten abzuziehen; denn Ausgaben sind nach § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Die Klägerin hat die gesamten Erbbauzinsen in einem Betrag im Streitjahr gezahlt.

Entgegen der Auffassung des FA sind die in einem Einmalbetrag gezahlten Erbbauzinsen nicht den Anschaffungskosten des Erbbaurechts zuzuordnen und auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen.

Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 Abs. 1 EStG liegen nicht vor.

Danach kann der Steuerpflichtige bei Wirtschaftsgütern, die er zur Erzielung von Einkünften länger als ein Jahr verwendet oder nutzt, jeweils für ein Jahr nur einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten absetzen.

a) Die Erbbauzinsen sind indes keine Anschaffungskosten des Erbbaurechts, sondern Entgelt für die Nutzung des Grundstücks.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauV) finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) über die Reallasten entsprechende Anwendung, wenn für die Bestellung des Erbbaurechts --wie hier-- ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) ausbedungen wird. Demgemäß kann nach § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). Das ist nach § 1 Abs. 1 ErbbauV das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Der Grundstückseigentümer muss diese Nutzung dulden und erhält dafür den Erbbauzins. Im Streitfall muss die Stadt im vereinbarten Zeitraum (99 Jahre) dieses " Haben" eines Bauwerks hinnehmen und erbringt damit regelmäßig wiederkehrende Leistungen, die durch den Erbbauzins entgolten werden, und zwar zivilrechtlich wie auch steuerrechtlich (BFH-Urteile vom 17. Juli 2001 IX R 41/98, BFH/NV 2002, 18; vom 19. Januar 1982 VIII R 102/78, BFHE 135, 434, BStBl II 1982, 533, und vom 24. Oktober 1990 X R 43/89, BFHE 162, 425, BStBl II 1991, 175).

Zwischen den Beteiligten des Erbbaurechtsverhältnisses kommt es wie bei jeder anderen Nutzungsüberlassung zu einem Leistungsaustausch. Deshalb erfasst die Rechtsprechung Erbbauzinsen beim Grundstückseigentümer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und nicht als Veräußerungsentgelt (ständige Rechtsprechung des BFH, vgl. Urteile in BFH/NV 2002, 18, und vom 4. Juli 1969 VI R 259/67, BFHE 96, 506, BStBl II 1969, 724, zu einmaligen Zahlungen; Mellinghoff in Kirchhof, Einkommensteuergesetz, Kompaktkommentar, 3. Aufl. 2003, § 21 Rz. 90, Stichwort " Erbbaurecht" ). Die Besonderheit des Erbbaurechts besteht nur darin, die Rechtsbeziehungen zu verdinglichen, so dass sie auch zwischen den Nachfolgern im Erbbaurecht und im Grundstückseigentum gelten (BFH-Urteil vom 20. November 1980 IV R 126/78, BFHE 132, 418, BStBl II 1981, 398).

b) An dieser Beurteilung der Erbbauzinsen als Entgelt für die laufende Leistung des Grundstückseigentümers ändert sich nichts dadurch, dass --was zivilrechtlich zulässig ist (vgl. Palandt/ Bassenge, Bürgerliches Gesetzbuch, 62. Aufl. 2003, § 9 ErbbRVO Rz. 1)-- der Erbbauzins in einem Einmalbetrag geleistet wird. Ein Nutzungsentgelt wird nicht zu Anschaffungskosten des Rechts, wenn es vorausgezahlt wird (vgl. zu Pachtvorauszahlungen BFH-Urteil vom 11. Oktober 1983 VIII R 61/81, BFHE 140, 177, BStBl II 1984, 267). Auch dann wird es nicht geleistet, um das Recht zu erwerben (§ 255 Abs. 1 des Handelsgesetzbuches), sondern um das Grundstück nutzen zu können (so auch die herrschende Meinung im Schrifttum, vgl. Bauer, in: Kirchhof/Söhn/ Mellinghoff, Einkommensteuergesetz, § 5 Rdnr. F 367; von Reden in Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, § 21 Rn. 237; Fabry, in Deutsches Steuerrecht --DStR-- 1997, 691 ff.; vgl. auch Trzaskalik, in: Kirchhof/Söhn/Mellinghoff, a.a.O., § 21 Rdnr. B 94 ff.; a.A. aber Stuhrmann, Die Steuerberatung --Stbg-- 1997, 108 f.; ders. in Blümich, Einkommensteuergesetz, Körperschaftsteuergesetz, Gewerbesteuergesetz, § 21 EStG Rz. 194).

c) Sind die vorausgezahlten Erbbauzinsen nicht als Anschaffungskosten zu beurteilen, so sind sie als Werbungskosten gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG im Streitjahr in voller Höhe abziehbar. Sie können nicht über die Dauer der Gegenleistung verteilt werden (BFH-Urteil vom 23. April 1991 IX R 86/89, BFHE 164, 275, BStBl II 1991, 712). Vorausgezahlte Erbbauzinsen sind nur dann beim Erbbauberechtigten aktiv abzugrenzen, wenn dieser --was hier nicht der Fall ist-- seinen Gewinn nach den § 4 Abs. 1, § 5 EStG ermittelt (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG; vgl. dazu auch BFH in BFHE 132, 418, BStBl II 1981, 398).

d) Der Senat folgt deshalb nicht dem BMF, das in seinem Schreiben vom 10. Dezember 1996 (BStBl I 1996, 1440) die vorausgezahlten oder in einem Einmalbetrag gezahlten Erbbauzinsen den Anschaffungskosten des Erbbaurechts zuordnet. Dafür ist eine Rechtsgrundlage nicht erkennbar.

Überdies kommt eine Verteilung der Aufwendungen entgegen § 11 Abs. 2 EStG auch gemäß § 42 der Abgabenordnung (AO 1977) nicht in Betracht. Zwar hat der BFH in bestimmten Fällen Vorausleistungen nicht anerkannt, wenn sie von keinerlei sinnvollen wirtschaftlichen Erwägungen getragen waren (so BFH-Urteil vom 3. Februar 1987 IX R 85/85, BFHE 149, 213, BStBl II 1987, 492). Es kann offen bleiben, ob diese zur Vorausleistung des Damnums begründete Rechtsprechung hier überhaupt anwendbar ist. Jedenfalls hat die Vorauszahlung im Streitfall dazu geführt, dass die jährliche Steigerung des Erbbauzinses vermieden wird. Dies ist ein hinreichender wirtschaftlicher Grund für die Vorauszahlung.

3. Nach diesen Maßstäben ist die Vorentscheidung revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Das FG hat die aufgrund des notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrages vorausgezahlten Erbbauzinsen mit zutreffenden Erwägungen als Werbungskosten von den Einnahmen der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung abgezogen.

Hervorhebungen von mir, dem immer noch Fassungslosen