ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 181)

[SiebterSinn]

Übrigens ist WARBURG INVEST mit seinem Mittelstandsanleihenfonds jetzt (19.Nov.) über die Anleihe bei Adler beteiligt (Quelle: Warburg Invest).

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.861.046 von infomi am 18.11.13 17:41:32

Habe ja doch noch die Hoffnung, dass es doch so weiter aufwärts geht.

War eigentlich immer von der jeweiligen Aktie überzeugt, die ich hielt. nur einmal damals bei Powerbags war ich mir sicher, dass diese erst hoch steigt, eben weil das (genannte) Geschäftsmodell viele interessant finden, aber dieser Anstieg von Insider nur dazu benutzt wird um sich zu bereichern.

Da war nur wichtig den richtigen Zeitpunkt zum Verkauf zu finden!

Aber hier mag ich das ungern glauben. Es ist einfach so, dass alle Immobilienbestände wohl zu min 20% mehr in der BIlanz stehen haben, als man bei einem Verkauft dafür bekommt!

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.859.836 von gate4share am 18.11.13 15:52:35

Bin ja grundsätzlich sehr vorsichtig, was Hochschreibungen direkt nach dem Kauf betrifft. Wenn etwas mehr wert sein soll, als man dafür bezahlt, zum Zeitpunkt des Kaufes oder wenige Wochen später, dann müsste der Verkäufer doch zu billig verkauft haben. Die Verkäufer sind doch nicht blöde und geben ihre Bestände unter Wert ab

solange es genügend Dumme gibt die so was glauben, wird der Kurs auch steigen. Wer die wirklich Dummen sind steht immer nur am Ende fest.

[gate4share]

Nun konnte man wieder erneut einen sehr hohen Gewinn, im Verhältnis zum Umsatz verbuchen, weil man eine Minderheitsbeteiligung über ein Wohnportfolio, die man im August eingegangen ist, im Wert hochschreiben konnte!

Bin ja grundsätzlich sehr vorsichtig, was Hochschreibungen direkt nach dem Kauf betrifft. Wenn etwas mehr wert sein soll, als man dafür bezahlt, zum Zeitpunkt des Kaufes oder wenige Wochen später, dann müsste der Verkäufer doch zu billig verkauft haben. Die Verkäufer sind doch nicht blöde und geben ihre Bestände unter Wert ab

Andererseits will und soll Adler weiter wachsen und damit man das kann, muss das Eigenkapital schon höher sein. Hier würden Hochschreibungen schon viel leisten.

Denn mit der normalen Vermietung und dem Abverkauft von gehaltenen Altbeständen, könnte man wohl nicht mal ein viertel der aktuellen Gewinne ausweisen.

Allerdings muss man sich merken, dass im Falle eines Verkaufs die Immobilienporfolios auch weniger erlösen werden, als man diese bilanziell bewertet.

Irgendwie meine ich zwar es wäre nicht korrekt sich so Gewinne zu zurechnen, aber das ist Branchenüblich!
Die Viacom hat so erst die Grundlagen zu ihrer damaligen Grösse gelegt und konnte so diese Grössenordnung erreichen. Da wurde auch immer sofort, bilanziell angeblich Geld verdient indem man kaufte!
UNd daa ist meiner Ansicht nach, dann auch der Grund für den Niedergang gewechsen!
In Wahrheit hatte viacon niemals die Werte die man in der Bilanz darstellte, sondern es war wesentlich weniger wert, Sowas fällt erst bei Verkäufe auf.

Aber auch RCM, eine Firma aus gegenseitigen Beteilungen ein Stuttgarter ehemaliges Beratungsunternehmen, hatte als man am Beginn der Geschäftstätigkeit Immobilien in Zwangsversteigerungen in Dresden und Leizig und dem Umland kaufte, bei jedem Kauf gleich Gewinne gemacht, weil man die Immobilien zu höheren Werten in die Bilanz nahm.
Ob es nun durch die allgemeinen Preissteigerungen, durch eine bessere Positionierung oder ob es sachlich einfach richtig war, dann sich ergab, dass man diese gekauften Bestände auch im Schnitt zu den bilanzierten Werten verkaufen konnte, weisss ich auch nicht!

Auch die TAG hat bei vielen Ankäufen eben durch die sofortige Hochschreibung gute Ergebnisse erzielt. Sogar beim grössten Kauf der ganzen Wohnungsbestände der DKB von fast 1 Mrd Wert konnte man in Höhe von einigen zig Mio hochschreiben.

Und nun lese ich schliesslich, dass die Dic Asset AG, ein Gwerbeimmobilien Entwickler und Bestandshalter, mit wenig Erfolg, eine Minderheitsbeteiligung nun voll übernommen hat. Und der Wert wurde 30% unterhalb des Markwertes festgesetzt!


Dann ist es wohl ganz normal, dass man es so macht! Aber ist das auch sachlich richtig?

Da bei jedem Ankauf auch Kosten dazu kommen, die wohl allermindestens bei 6,5 % liegen, im Schnitt eher bei 10% liegen, aber auch schon mal über 14% erreichen können, des Wertes, heisst eine Hochschreibung, noch über diese jeweiligen Kosten den Wert fest zu legen!

Anderersteits braucht Adler Real Estate diese Hochschreibungen, sonst würde man nicht genug Eigenkapital ausweisen um noch einigermassen günstige Immobiliendarlehen zu bekommen!

Da ja auch der Immobilienmarkt dynamisch sich entwickelt und man gerade bei Adler eher in B-Lagen nahe der Metropolen investiert, die bisher kaum im Preis gestiegen sind und so noch hohe Chancen haben, könnte diese Hochschreibungen sich im Laufe der Jahre sich als völlig berechtigt erweisen!

Wenn man Objekte kaufen kann, wo man nach Finanzierung bei aktueller Vermietungslage noch Kosten und Aufwand für die Finanzrate, noch Überschpüsse macht, dann sollte man zugreifen!

Denn in den nächsten Jahren ist sicherlich grundsätzlich mit Preis- und Werterhöhungen zu rechnen, gerade aber bei preiswerten Wohnungen in der Nähe der Metropolen.


Also alles gut und richtig und eine hervorrgende Geschäftsführung,die sehr creativ agiert, um diese Entwicklung erst zu ermöglichen!

[Niebecker]

Hallo zusammen,

selten habe ich einen solchen Volltreffer gelandet: Seit meiner Empfehlung vom 09.06.2013: fast 100%.

Adler hat den letzten Quartalsbericht einen richtigen Gewinn ausgewiesen. Nun geht die Post ab, und die Empfehlungen aus den Börsenbriefen werden noch kommen!

Weiter investiert bleiben oder nachkaufen!

Gruß

Niebecker

[SiebterSinn]

ADLER Real Estate AG: ADLER Real Estate AG kauft Beteiligung an drei weiteren Portfolios

ADLER Real Estate AG / Schlagwort(e): Sonstiges

29.10.2013 15:14

Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung nach § 15 WpHG, übermittelt durch
die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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ADLER Real Estate AG kauft Beteiligung an drei weiteren Portfolios

- Weitere Beteiligung an Immobilienbesitzgesellschaften beabsichtigt

- 1.906 Wohn- und Gewerbeeinheiten in sechs Bundesländern

Hamburg, den 29. Oktober 2013. Die ADLER Real Estate Aktiengesellschaft,
Frankfurt/M., (ISIN DE0005008007) beabsichtigt, sich im Rahmen ihrer
Akquisitionsstrategie zum Aufbau eines bedeutenden Wohnimmobilienbestands
in Deutschland mittelbar an weiteren drei Wohnimmobilienportfolios zu
beteiligen und hat zu diesem Zweck eine Beteiligung an der Gesellschafterin
von drei Immobilienbesitzgesellschaften gekauft, die zusammen 1.769
Wohnungen sowie 137 Gewerbeflächen mit einer gesamten Wohn- und Nutzfläche
von 113.526 Quadratmetern halten. Der Vollzug des Kaufvertrages steht
unmittelbar bevor.

Die Liegenschaften der Portfolios sind verteilt auf die sechs Bundesländer
Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Thüringen,
Nordrhein-Westfalen sowie Rheinland-Pfalz. Ein Großteil der Wohnungen
befindet sich in Rostock, Düsseldorf, Dresden, Leipzig, Kiel, Hagen und
Lübeck.

Der Vorstand

Ihre Kontakte für Rückfragen

Presse: german communications dbk ag
Jörg Bretschneider
Alsterufer 34, 20354 Hamburg
Tel.: [phone], Fax: [phone]
[e-mail]

Investor Relations: Hillermann Consulting
Christian Hillermann
Poststraße 14, 20354 Hamburg
Tel.: [phone], Fax: [phone]
[e-mail]

[Kalabaaki]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.706.035 von DOBY am 28.10.13 11:26:10

Sehr schön erkannt. Ein Investment in die Adler ist also immer eine Frage des Timmings.

[DOBY]

Zitat von gate4share: Tja und je mehr Geld man über diese erstrangig abgesicherten Darlehen benötigt umso höher wird der Zins! Bzw, wird man keine Bank mehr finden, die auch über 90 % des Kaufpreises finanzieren, nd in der Regel braucht man auch noch 7 bis 12 % für die Kaufnebenkosten für Grunderweerbststeuer, Courtage, Grundbuchkosten, Notar.

Deshalb gibt es ja weitere Kapitalmaßnahmen, nur wenn ständiger Zustrom seitens der Aktionäre/Nachranggläubiger erfolgt, kann der Luftballon weiter aufgeblasen werden -es sei denn ein Bestand kann nach Hochschreibung mind. zum Buchwert veräußert werden, womit wieder Geld in die Kasse gespült würde.
Ich tippe mal darauf, daß auch die 2. WA sehr großzügige Bedingungen aufweisen wird. Allerdings wird es mit 11 Mio nicht getan sein, das reicht nicht um ein neues großes Wohnungs-Paket zu kaufen, da kommen sicher weitere Kapitalmaßnahmen. Aus Sicht der Banken sind unbesicherte WA, Anleihen und Aktien alles nachrangige Instrumente, die die Bank-Kreditfähigkeit steigern.

[gate4share]

NUn, ich finde, wenn man noch mehr dieser Wandelanleihen, oder/ und Anleihen ohne Wandlungsrecht emittiert, dann wird es schnell unübersichtlich.

Es ist schön, dass wir Aktionäre, und wohl auch die Inhaber der vorherigen Wandelschuldverschreibung, ein Bezugsrecht haben.
Diese Gelder aus diesen Anleihen, wo man 6% bezahlt, bzw über 8% bei der Anleihe ohne Bezugsrecht, wird wohl vom grössten Teil als eine Art Eigenkapitalersatz, bzw. für den Teil der Immobilienfinanzierung verwenden, die nicht komplett durch die Immobilie abgesichert ist.

Es gibt bei Immobilien zusätzlich zum Verkehrswert auch einen Sachwert und auch einen Ertragswert.
Und schliesslich habe die Hypothekenbanken noch einen Beleihungswert definiert. Das soll der Wert sein, den man wohl auch in einer Zwangsversteigerung in der Regel mindestens erreichen sollte, und dieser Beleihungswert ist auch stark an die Eträge angelehnt.

Nur zu etwa 60 % des Beleihungswert - der Beleihungswert ist wohl nie so hoch wie der Kaufpreis bzw. Verkehrswert, sondern wohl höchstens 90%, oder auch mal nur 80%, bekommt man sogenanntes "erstrangig abgesichertes " Geld - Darlehen. Hier kann sich die Hypothkenbank auch mit Pfandbriefen oder Hypothekenschuldverschreibungen refinanzieren. Also das könnte man in der Regel bis ca 50 bis 55% des Kaufpreises in Anspruch nehmen, und das sind dann die Konditionen von ca 3 % auf 10 % Jahren, evtl noch zuzüglich einem Zuschlag.

Tja und je mehr Geld man über diese erstrangig abgesicherten Darlehen benötigt umso höher wird der Zins! Bzw, wird man keine Bank mehr finden, die auch über 90 % des Kaufpreises finanzieren, nd in der Regel braucht man auch noch 7 bis 12 % für die Kaufnebenkosten für Grunderweerbststeuer, Courtage, Grundbuchkosten, Notar.

[SiebterSinn]

Hallo Niebecker,


mein Posting #72 bezieht sich auf Posting #71 von gate4share, der von mir eine Direktmail erhalten hat!





Adler übrigens mit der nächsten Kapitalmaßnahme; Wandelanleihe 11,25 Mio./3,75/6%. Der Laden steht aktuell unter Dauerstrom und wird es solange bleiben, wie die Zinsen unten sind....