DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 136)

[95Prozent-Trader]

Geschätzte Forenteilnehmer, lieber Supialexi2,

die Anrede ist mit Bedacht gewählt. Dieses Forum weist eine erheblich überdurchschnittliche Qualität bei den Diskussionen auf. Hier wird mit sehr viel Sachverstand und fundiertem Wissen teilweise auch kontrovers diskutiert. Und dafür schätze ich die Schreiber hier wirklich sehr!

Dass ich Dich (Supialexi2) hier explizit anspreche, soll Dich dabei nicht aus dem ersten Kreis ausschließen, sondern nur eine direkte Ansporache sein.

Ich habe mich nun durch mehrere Seiten Forenbeiträge durchgekämpft. Ich muss leider wirklich sagen, dass ein "Durchkämpfen" war. Das war zum Teil wirklich weit von dem gewohnten Diskussionsstil entfernt.

Lieber Supialexi2,
als ich vor einer Weile auf dieses Froum gestoßen bin, waren Deine Beiträge wirklich nur schwer lesbar. Ich habe ernsthaft geglaubt, Du wärest ein der Deutschen Sprache nur bedingt mächtiger "Zugereister". Wie man heute eindeutig an Deinen Beiträgen sehen kann, war das eine klare Fehleinschätzung. Anscheinend hattest Du Deine Beiträge nur schnell zusammengetippt und nicht noch mal kontrollgelesen.
Du wurdes (ich glaube sogar von mir?) zu dem Punkt gebeten, die Lesbarkeit Deiner Beiträge zu verbessern. Du hast Dir diese Kritik zu Herzen genommen und Deine Beiträge sind nun durchweg verständlich formuliert. Ein ausdrückliches Dankeschön dafür!

Was ich auf den letzten Seiten von Dir gelesen habe, war keine Diskussion, sondern ein Kampf um die Meinungsführerschaft. Du hast es ja bereits selber geschrieben, aber ich hoffe mit meinem Beitrag Dir hier noch mal ein klares Feedback geben zu können.

Wenn hier Jemand einen Beitrag einstellt, der Dir so gar nicht gefällt, dann mach Dir bitte die Mühe und versuche seine Behauptungen mit Fakten zu widerlegen. Ein persönliches Angehen oder Lächerlichmachen der Aussagen oder der Person ist definitiv schädlich für eine kultivierte Diskussion und fällt letztendlich auch auf Deinen Ruf zurück.

Ich möchte das mal an einem konstruierten Beispiel verdeutlichen:

User A schreibt: "Schrade ist ein Transvestit, der mehrfach in der Schule sitzengeblieben ist! Ich habe Fotos von ihm in Frauenkleidern gesehen. Ebenso habe ich ihn auf Klassenfotos der 12. Klasse aus den Jahren XX bis ZZ gesehen".

Mach Dir in solchen Situationen bitte die Mühe und recherchiere die Fakten. Dann kannst Du uns hier bereichern, wenn Du dem entgegnest: "Die Fotos in Frauenkleidern stammen von einer Karnevalssitzung. Da ist er zusammen mit seinen Kumpels als Frauen verkleidet zum Karnevalszug gegangen. Und dass er auf Fotos der 12. Klasse aus mehreren Jahren zu sehen ist liegt daran, dass er zu der Zeit Lehrer im Referendariat war. Laut seiner Vita war er vor der Gründung von Defama Lehrer für Mathe und Physik"

Ich hoffe, Du nimmst diese Kritik nicht persönlich, aber Dir zu Herzen. Du hast zuvor schon gezeigt, dass Du das kannst und gewillt bist.

Und denk dran: die beste Möglichkeit, Jemanden bloßzustellen ist, seine Aussagen mit Fakten zu widerlegen!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.231.458 von supialexi2 am 27.02.21 10:43:06

Meine natürlich man sollte sehr zurückhaltend bei Verkäufen unterhalb der 16fachen Miete sein.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.230.294 von Michale am 27.02.21 08:20:59

Zitat von Michale:

Zitat von Wertanalyst: @LongTermForever: Schade – ich denke qualitativ hochwertige Beiträge sind von allen, die sich intensiver mit der Materie beschäftigen, sehr geschätzt. Die Qualität des Boards sinkt, wenn den lauten Teilnehmern das Feld überlassen wird.

Da einige hier konkrete Renditezahlen interessieren, veröffentliche ich die von mir überschlagene Eigenkapitalrendite aus der Transaktion Bleicherode.
Dabei sind einige (in der Summe eher defensive) Annahmen und Schätzungen enthalten, die näherungsweise errechnete Zahl dürfte aber grob in die richtige Richtung gehen:

Defama hat das Objekt 2015 gekauft für 2,6 Mio. €.
Quelle: https://defama.de/2015/04/21/defama-kauft-rewe-city-center-b…
Diese Woche wurde das Objekt verkauft für 5,16 Mio. €.
Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/adhocall/defama-verkauft-fachm…

Angenommen Defama hat den Kaufpreis seinerzeit mit 20% Eigenkapital, die Kaufnebenkosten (10%) auch aus Eigenkapital und die restlichen 80% des Kaufpreises mit Fremdkapital finanziert, dann wurde ursprünglich (20% von 2,6 Mio = 520 T € + 10% Kaufnebenkosten iHv 260T =) 780 T € Eigenkapital auf den Tisch gelegt.

Durch den Verkauf werden jetzt 5,16 Mio eingenommen. Davon wird der Kredit vollständig getilgt (80% von 2,6 Mio = 2,08 Mio), bleiben nach Rückzahlung 3,08 Mio. €. Dann rechnen wir noch die Fremdkapitalzinsen raus (angenommen 3% p.a. auf 2,08 Mio = 62T x 5 Jahre = 312 T € - -> nur 5 Jahre Zinszahlung berücksichtigt, da mir die Finanzierungsstruktur nicht bekannt ist und zur Vereinfachung der Rechnung keine zwischenzeitliche Tilgung berücksichtigt wurde, die die Zinszahlung je nach Finanzierungsstruktur senken könnte), dann bleiben 2,77 Mio €.

--> Bevor der Einwand kommt: Tilgungen verändern die Eigenkapitalrendite nur dann, wenn sie die offene Zinszahlung beeinflussen – das hängt von der Art des Darlehens ab. Im Übrigen sind Tilgungen kein „verlorenes Geld“, da sie die Darlehensverbindlichkeit reduzieren und somit im Ergebnis einen Nettovermögenszuwachs bedeuten. Deshalb können sie hier unberücksichtigt bleiben.

Über die 6 Jahre, in denen das Objekt im Bestand gehalten wurde, wurden ca. 6 x 350 T = 2,1 Mio € an Mietzahlung eingenommen (gerechnet mit einer Jahresdurchschnittsmiete von 350T. Vermutlich war die tatsächliche Durchschnittsmiete sogar etwas höher, dafür bleiben etwaige zwischenzeitliche Leerstände - die die Durchschnittsmiete senken würden - über die aktuelle Leerstandsquote im Objekt hinaus unberücksichtigt).

Davon ziehen wir kalkulatorisch 20% Instandhaltungskosten ab (teure Maßnahmen fanden laut der Telefonkonferenz nicht statt), dann bleiben 1,7 Mio €.

Die 1,7 Mio. Mieteinnahmen addieren wir zu den 2,77 Mio. Verkaufserlös nach Rückzahlung des Kredites und der Kreditzinsen, dann bleiben 4,47 Mio €. Davon ziehen wir jetzt noch die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kreditrückzahlung ab, dann bleiben vermutlich in etwa 4,4 Mio. € vor Steuern übrig.

Ergebnis:
Aus 780.000 € wurden innerhalb von 6 Jahren 4,4 Mio. € (vor Steuern).

Das eingebrachte Kapital hat sich also ver5,6-facht!

Wenn man jetzt noch berücksichtigt, dass der WALT des Objektes weniger als 5 Jahre beträgt, demnächst Capex-Investitionen zu erwarten gewesen wären (Quelle für beides: Telefonkonferenz) und das Objekt auch einige andere weniger günstige Parameter aufweist, die @philojoephus in seinem Post aufgezeigt hat, dann kann man aus Aktionärsperspektive nur gratulieren.

Konstruktive Anmerkungen gerne erwünscht.
Wenn jemand nähere Infos hat, könnte man die Rechnung konkretisieren.
Entscheidender Parameter dürfte die Höhe des Fremdkapitaleinsatzes sein.

Genaue Zahlen zu Bleicherode:
Ist Miete :
2016 360.412€
2017 362.412€
2018 374.381€
2019 374.381€
2020 noch nicht bekannt.

Bei der Verkaufsmitteilung der Defama wurde die Mieteinnahme mit 350 Tsd angegeben, also war das eine falsche Angabe?
Somit ist der Verkauf nicht zur knapp 15 fachen Miete erfolgte, sondern unterhalb der 14fachen MIete.

Gut man hat eine gute Rendite in der Vergangenheit erwirtschaftet, und der Verkauf ist gut.
Doch meine ich, sollte man in der Zukunft sehr zurückhaltend bei Käufen unterhalb der 16 fachen Jahresmiete betrifft.
Zumal man ja auch keine neuen Ankäufe durchgeführt hat.

[LongTermForever]

Danke Kollegen Wertanalyst (hier auch für die netten persönlichen Worte) und Michale für die fundierten und erhellenden Beiträge, die für mich plausibel klingen.

@Preisschätzung Bleicherode würde ich passen, da dies eher eine Frage an einen Immobilienexperten ist, der idealerweise sogar die Lage genau einschätzen kann.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.230.261 von Wertanalyst am 27.02.21 08:12:46

Zitat von Wertanalyst: @LongTermForever: Schade – ich denke qualitativ hochwertige Beiträge sind von allen, die sich intensiver mit der Materie beschäftigen, sehr geschätzt. Die Qualität des Boards sinkt, wenn den lauten Teilnehmern das Feld überlassen wird.

Da einige hier konkrete Renditezahlen interessieren, veröffentliche ich die von mir überschlagene Eigenkapitalrendite aus der Transaktion Bleicherode.
Dabei sind einige (in der Summe eher defensive) Annahmen und Schätzungen enthalten, die näherungsweise errechnete Zahl dürfte aber grob in die richtige Richtung gehen:

Defama hat das Objekt 2015 gekauft für 2,6 Mio. €.
Quelle: https://defama.de/2015/04/21/defama-kauft-rewe-city-center-b…
Diese Woche wurde das Objekt verkauft für 5,16 Mio. €.
Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/adhocall/defama-verkauft-fachm…

Angenommen Defama hat den Kaufpreis seinerzeit mit 20% Eigenkapital, die Kaufnebenkosten (10%) auch aus Eigenkapital und die restlichen 80% des Kaufpreises mit Fremdkapital finanziert, dann wurde ursprünglich (20% von 2,6 Mio = 520 T € + 10% Kaufnebenkosten iHv 260T =) 780 T € Eigenkapital auf den Tisch gelegt.

Durch den Verkauf werden jetzt 5,16 Mio eingenommen. Davon wird der Kredit vollständig getilgt (80% von 2,6 Mio = 2,08 Mio), bleiben nach Rückzahlung 3,08 Mio. €. Dann rechnen wir noch die Fremdkapitalzinsen raus (angenommen 3% p.a. auf 2,08 Mio = 62T x 5 Jahre = 312 T € - -> nur 5 Jahre Zinszahlung berücksichtigt, da mir die Finanzierungsstruktur nicht bekannt ist und zur Vereinfachung der Rechnung keine zwischenzeitliche Tilgung berücksichtigt wurde, die die Zinszahlung je nach Finanzierungsstruktur senken könnte), dann bleiben 2,77 Mio €.

--> Bevor der Einwand kommt: Tilgungen verändern die Eigenkapitalrendite nur dann, wenn sie die offene Zinszahlung beeinflussen – das hängt von der Art des Darlehens ab. Im Übrigen sind Tilgungen kein „verlorenes Geld“, da sie die Darlehensverbindlichkeit reduzieren und somit im Ergebnis einen Nettovermögenszuwachs bedeuten. Deshalb können sie hier unberücksichtigt bleiben.

Über die 6 Jahre, in denen das Objekt im Bestand gehalten wurde, wurden ca. 6 x 350 T = 2,1 Mio € an Mietzahlung eingenommen (gerechnet mit einer Jahresdurchschnittsmiete von 350T. Vermutlich war die tatsächliche Durchschnittsmiete sogar etwas höher, dafür bleiben etwaige zwischenzeitliche Leerstände - die die Durchschnittsmiete senken würden - über die aktuelle Leerstandsquote im Objekt hinaus unberücksichtigt).

Davon ziehen wir kalkulatorisch 20% Instandhaltungskosten ab (teure Maßnahmen fanden laut der Telefonkonferenz nicht statt), dann bleiben 1,7 Mio €.

Die 1,7 Mio. Mieteinnahmen addieren wir zu den 2,77 Mio. Verkaufserlös nach Rückzahlung des Kredites und der Kreditzinsen, dann bleiben 4,47 Mio €. Davon ziehen wir jetzt noch die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kreditrückzahlung ab, dann bleiben vermutlich in etwa 4,4 Mio. € vor Steuern übrig.

Ergebnis:
Aus 780.000 € wurden innerhalb von 6 Jahren 4,4 Mio. € (vor Steuern).

Das eingebrachte Kapital hat sich also ver5,6-facht!

Wenn man jetzt noch berücksichtigt, dass der WALT des Objektes weniger als 5 Jahre beträgt, demnächst Capex-Investitionen zu erwarten gewesen wären (Quelle für beides: Telefonkonferenz) und das Objekt auch einige andere weniger günstige Parameter aufweist, die @philojoephus in seinem Post aufgezeigt hat, dann kann man aus Aktionärsperspektive nur gratulieren.

Konstruktive Anmerkungen gerne erwünscht.
Wenn jemand nähere Infos hat, könnte man die Rechnung konkretisieren.
Entscheidender Parameter dürfte die Höhe des Fremdkapitaleinsatzes sein.

Genaue Zahlen zu Bleicherode:
Ist Miete :
2016 360.412€
2017 362.412€
2018 374.381€
2019 374.381€
2020 noch nicht bekannt.

[Michale]

Noch ein paar Anmerkungen zu Löwenberg:

Das Investment von anfangs 1,4 Mio€ erzielte bei Erwerb ca. 200.000 Mieteinnahmen, die zuletzt auf ca. 180.000 abgebröckelt sind. Dies heißt, dass einige Jahre mit sehr starken Cashflow und extrem hoher Rendite vereinnahme wurden (Lt. GB allein 2017 bis 2019 zusammen fast 300.000,-- an Ergebnisbeitrag der Löwenberg KG) Jetzt hat es eine Rendite von ca. 5% auf das Zusatzinvestment, wobei die Gesamtrendite nach erfolgtem Umbau größer ist als 8% (hier immer beachten, dass dieses Objekt dann vergleichbaren Neubaustatus hat, wofür 8% sehr sehr gut ist.)
Und hier wäre ein Verkauf auf derzeitigem Niveau mindestens deutlich über dem 15fachen von Bleicherode möglich. Ich schätze hier auf 17-18-fach, hier könnte LongTermFollower vielleicht mal seine Meinung über einen möglichen Preis sagen. Denn wir müssen immer beachten, dass dieses Objekt im erweiterten Speckgürtel von Berlin liegt!

Also es war wirklich ein absolut gelungener Kauf damals und mit dem Umbau haben wir eine ähnliche Situation wie in Radeberg, nämlich einen neuwertigen Fachmarkt zum Schnäppchenpreis.

Ein schönes Wochenende allen

Michale.

[Wertanalyst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.708 von LongTermForever am 26.02.21 13:13:15

@LongTermForever: Schade – ich denke qualitativ hochwertige Beiträge sind von allen, die sich intensiver mit der Materie beschäftigen, sehr geschätzt. Die Qualität des Boards sinkt, wenn den lauten Teilnehmern das Feld überlassen wird.

Da einige hier konkrete Renditezahlen interessieren, veröffentliche ich die von mir überschlagene Eigenkapitalrendite aus der Transaktion Bleicherode.
Dabei sind einige (in der Summe eher defensive) Annahmen und Schätzungen enthalten, die näherungsweise errechnete Zahl dürfte aber grob in die richtige Richtung gehen:

Defama hat das Objekt 2015 gekauft für 2,6 Mio. €.
Quelle: https://defama.de/2015/04/21/defama-kauft-rewe-city-center-b…
Diese Woche wurde das Objekt verkauft für 5,16 Mio. €.
Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/adhocall/defama-verkauft-fachm…

Angenommen Defama hat den Kaufpreis seinerzeit mit 20% Eigenkapital, die Kaufnebenkosten (10%) auch aus Eigenkapital und die restlichen 80% des Kaufpreises mit Fremdkapital finanziert, dann wurde ursprünglich (20% von 2,6 Mio = 520 T € + 10% Kaufnebenkosten iHv 260T =) 780 T € Eigenkapital auf den Tisch gelegt.

Durch den Verkauf werden jetzt 5,16 Mio eingenommen. Davon wird der Kredit vollständig getilgt (80% von 2,6 Mio = 2,08 Mio), bleiben nach Rückzahlung 3,08 Mio. €. Dann rechnen wir noch die Fremdkapitalzinsen raus (angenommen 3% p.a. auf 2,08 Mio = 62T x 5 Jahre = 312 T € - -> nur 5 Jahre Zinszahlung berücksichtigt, da mir die Finanzierungsstruktur nicht bekannt ist und zur Vereinfachung der Rechnung keine zwischenzeitliche Tilgung berücksichtigt wurde, die die Zinszahlung je nach Finanzierungsstruktur senken könnte), dann bleiben 2,77 Mio €.

--> Bevor der Einwand kommt: Tilgungen verändern die Eigenkapitalrendite nur dann, wenn sie die offene Zinszahlung beeinflussen – das hängt von der Art des Darlehens ab. Im Übrigen sind Tilgungen kein „verlorenes Geld“, da sie die Darlehensverbindlichkeit reduzieren und somit im Ergebnis einen Nettovermögenszuwachs bedeuten. Deshalb können sie hier unberücksichtigt bleiben.

Über die 6 Jahre, in denen das Objekt im Bestand gehalten wurde, wurden ca. 6 x 350 T = 2,1 Mio € an Mietzahlung eingenommen (gerechnet mit einer Jahresdurchschnittsmiete von 350T. Vermutlich war die tatsächliche Durchschnittsmiete sogar etwas höher, dafür bleiben etwaige zwischenzeitliche Leerstände - die die Durchschnittsmiete senken würden - über die aktuelle Leerstandsquote im Objekt hinaus unberücksichtigt).

Davon ziehen wir kalkulatorisch 20% Instandhaltungskosten ab (teure Maßnahmen fanden laut der Telefonkonferenz nicht statt), dann bleiben 1,7 Mio €.

Die 1,7 Mio. Mieteinnahmen addieren wir zu den 2,77 Mio. Verkaufserlös nach Rückzahlung des Kredites und der Kreditzinsen, dann bleiben 4,47 Mio €. Davon ziehen wir jetzt noch die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kreditrückzahlung ab, dann bleiben vermutlich in etwa 4,4 Mio. € vor Steuern übrig.

Ergebnis:
Aus 780.000 € wurden innerhalb von 6 Jahren 4,4 Mio. € (vor Steuern).

Das eingebrachte Kapital hat sich also ver5,6-facht!

Wenn man jetzt noch berücksichtigt, dass der WALT des Objektes weniger als 5 Jahre beträgt, demnächst Capex-Investitionen zu erwarten gewesen wären (Quelle für beides: Telefonkonferenz) und das Objekt auch einige andere weniger günstige Parameter aufweist, die @philojoephus in seinem Post aufgezeigt hat, dann kann man aus Aktionärsperspektive nur gratulieren.

Konstruktive Anmerkungen gerne erwünscht.
Wenn jemand nähere Infos hat, könnte man die Rechnung konkretisieren.
Entscheidender Parameter dürfte die Höhe des Fremdkapitaleinsatzes sein.

[supialexi2]

Mir tut schon einiges leid, wie es hier vorgegangen ist.
Dabei ist mir aufgefallen, dass persönlich Herabsetzungen, die ich auch wohl selber machte, ganz unterbleiben sollten. Man kann sich ganz sachlich an die Fakten halten, das hätte auch den Vorteil niemals beleidigend zu werden.
Ärgert mich, dass ich mich auch dazu hinreisen lassen habe und auch boshaft wurde.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.221.201 von Michale am 26.02.21 15:22:12

Zitat von Michale:

Zitat von supialexi2: ...

Gröhl

Ganz neue Idee, Darlehen der Banken kosten nun gar nicht mehr, gibt es ganz umsonst......Über Rückzahlung reden wir gar nicht erst.....0% Zinsen 4 % Mietrendite, also 4 % verdient. Tolle Logik von LongTermForever.

Also man kann ja durchaus verschiedene Meinungen haben, aber solche hanebüchenden Aussagen zu bringen, nutzt doch gar nichts.
Man kann ja sagen, ich finde es gut, dass man 2 Mio in einen Neubau steckte und damit dann 85 Tsd Mehrmiete erlösen kann. Aber dann sich was zusammenlügen von höheren Abschreibungen bei Neubauten und, dass Darlehen bei 0% Zinsen /(obwohl keine Bank so einen Vertrag abschliesst) nichts kosten, ist einfach nur dumm und absolut falsch!
Also den abgebrochen Teil , des jetztigen Neubaus wird man wohl ganz abschreiben können, Indes muss man die Restschulden, obwohl abgerissen wurde weiter zahlen.

Also man wird wohl jetzt um 3 Mio Darlehen haben, gegenüber 275 Tsd MIete.....wie will man das dann tilgen?
Ach ich vergass, Darlehen kosten ja nichts mehr............

Also jetzt die Lösung!

wie meine Nachfrage bei DeFaMa ergab, jetzt hier mit echten Zahlen hinterlegt:

100% Fremdfinanzierung
angenommener Zins von 2% und 4% Tilgung auf 3,4 Mio. = 204.000€
Gewinn nach Zins und Tilgung: 71.000€ p.a.
Und das Darlehen ist im Sommer 2041 (gut 20 Jahre) komplett getilgt!

Zusätzlich sollte man wissen:
Es war tatsächlich so, wie ich hier vermutet hatte, die DeFaMa hatte das Objekt schon mit der Prämisse gekauft, hier investieren zu müssen!
Es waren schon einige Jahre mit sehr hohem Cashflow und jetzt unternimmt man den notwendigen Schritt der Investition.
Und es wurde ein langlaufender Mietvertrag mit Aldi geschlossen.

Ich jedenfalls bin sehr zufrieden.

Ein schönes Wochenende noch

Michale

Eine kleine Richtigstellung meinerseits:

Die gesamte Finanzierung ist auf den 2-Mio.-Neukredit abgestimmt und betrifft nicht das Altdarlehen und es handelt sich hierbei um ca. Angaben, da der Darlehensabschluss noch nicht erfolgt ist. Jedoch die 100%ige Finanzierung ist fix.

Michale.

[supialexi2]

Es wird wohl erst im April 2021 fertiggestellt.

Die leerstehenden Flächen waren in den Baracken und wurden auch jetzt abgebrochen.
Man hat also damals für ca 1,2 bis 1,4 Mio gekauft und wohl 4 bis 5 Jahre Mieten von knapp 200 tsd eingenommen, aber dafür musste man wohl in Kauf nehmen, dass man nun einen Neubau für Aldi erstellt. Man hatte ja in den Vorjahren schon den gesamten Gebäudepreis ohne Grundstück wohl schon verdient.
Jetzt zieht das alles viel besser aus, obwohl doch die Fakten sich nicht gross geändert haben........mmh