DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 210)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.358.600 von Kampfkater1969 am 17.04.20 10:32:22

Und dazu dann diese Information zu Radeberg:

gestern habe ich von einem guten Bekannten ein Information über Radeberg erhalten, die ich kurz hier einstellen möchte:

Die nachstehenden Infos sind vom dortigen Bauleiter, also aus 1. Hand.

- Die Arbeiten gehen weiter. Es gibt keinerlei Einschränkungen, da das Gebäude groß genug ist und der Mindestabstand der Menschen mehr als ausreichend ist. Auch der Nachschub von Baumaterial funktioniert reibungslos. Die Verzögerung vor einigen Tagen, als die Arbeiter aus Polen nicht mehr erscheinen konnten -w/Grenzschließung- sind ebenfalls ausgeglichen, da andere Arbeiter ihre Tätigkeiten übernommen haben. Aber diese Verzögerung ist mittlerweile wieder aufgeholt worden.

- Aktuell stehen nur noch die Außenmauern, Fenster sind weg und innen existiert nur noch das Dach. Die ersten Innenwände werden bereits hochgezogen und die Belüftungskanäle werden als nächstes installiert und bis Mitte Mai geht es an die Installation der Elektroanlage etc. und in 3-4 Wochen wird der derzeit noch große Graben um das EKZ schon wieder geschlossen sein, die Fundamente vorbereitet und dann wird die Konstruktion erreichtet, während gleichzeitig die Außenwände erneuert werden. Auch werden dann die Wege die Wege vom Parkplatz und Centereingang flacher gestaltet und verschoben. Die Arbeiten an den Zuwegen werden in ca. 8-10 Wochen beginnen.

- Derzeit sieht man nicht, dass es irgendwo hakt und dadurch zu Verzögerungen kommt, sodass aus heutiger Sicht eine Wiedereröffnung anfang Nov. zum geplanten Zeitpunkt stattfinden sollte.

- Auch können die Mieter voraussichtlich schon vor diesem Zeitpunkt beginnen, ihre Regale Kassen etc. aufstellen, denn wir haben ja noch ca. 7 Monate Zeit.

Na, wenn das mal keine guten Nachrichten in dieser doch eher von negativ geprägten sind. Das passt doch ganz hervorragend zu der gestrigen Meldung von H. Schrade.

Ein schönes Wochenende wünscht

Michale

[babbelino]

@kampfkater

Deinen Optimismus in allen Ehren, aber ich glaube, Dir geht gerade der Gaul durch.

[Kampfkater1969]

Der Kurs der Defama wird nun noch stabiler im Markt liegen, mit etwas mehr Absicherung nach unten.....denn nun kaufe ich auch für das "Family Office". ;-)

Bisher war ich "nur" mit meinem Geld in der Defama drin, aber ich kann dies bei der Faktenlage locker nun "verantworten".

Die derzeitigen Entwicklungen in dieser Coronakrise, die Masse im Panikmodus, einige wenige im absoluten Ignoranzmodus, zeigte mir, dass eine Defama noch

WERTSTABILER

einzuordnen ist, als ich es eh schon urteilte. Die goldene Mitte im Handeln, auch bei der Politik, vor der angekündigten Krise (China mit 2 Monaten Vorlaufzeit) und in der Krise, leider mal wieder nicht gegeben. Aber auch die Börse neigt ja stets zu Übertreibungen und Untertreibungen, wie die Politik.
Wie die Masse unserer Mitbürger.

Möge uns der Markt mit weiteren exzellenten Kaufgelegenheiten bei Defama beschenken.

Spielen wir den Wohltäter und nehmen den zittrigen Panikmitbürgern die Aktien ab. ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.350.410 von philojoephus am 16.04.20 17:25:23

Deine Ausführungen als "Nicht-Buchhalter" sind zutreffend. ;-)

Bezüglich des Merkmals der Dividendenhistorie verhalten sich meiner Meinung nach nicht wenige Unternehmen derzeit "dämlich".

Da wird ohne Not eine Dividendenhistorie auf den Müllhaufen der Finanzgeschichte geworfen. Irre!

Diese Dividendenstreichungen erfolgen ja sehr oft auf tatsächliche operative Erfolge des jeweiligen Geschäftsjahres.

Und mal ehrlich, wenn ein Unternehmen nun wegen solch einer läppischen Dividendeneinsparung erfolgreicher gerettet werden kann in dieser Krise Namens Corona, dann hat diese Firma es aus meinen Augen nicht gerade verdient, als Langfristinvestment zu dienen.

Es zeigt sich immer in Krisen, was ein Unternehmen wirklich taugt, bei "Sonnenschein" können viele Firmen auch von "Amateuren" geführt werden.

Ich bleibe dabei, es ist enorm wichtig, dass sich unsere DEFAMA eine jährlich steigende Dividendenhistorie aufbaut. Man kann es sich ja leisten. ;-)

Und Erfolge operativ sollen sich in den jährlichen Dividenden zeigen. Auch bei DEFAMA.

Wenn man 2025 auf 2020 zurückblickt, wird Deutschland wohl nur eine Handvoll Börsenwerte gehabt haben, die in 2020 die Dividenden nicht (!) gekürzt oder gestrichen, sondern sogar erhöht haben.

DEFAMA könnte somit den wahren "Dividendenadel" unserer Börsenzukunft in Deutschland bilden.

In meinen Augen dies künftig einen satten Bewertungsaufschlag wert. Solide laufende Erträge selbst in Krisen wie in 2020. Exzellent!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.349.198 von Michale am 16.04.20 16:07:59

@ Michale

>>> „Die Prognose für das laufende Geschäftsjahr bestätigt DEFAMA trotz der Unsicherheiten durch die
>>> Coronakrise.“
>> Dies kann H. Schrade m.E. ganz leicht darstellen, denn durch die mit den Banken vereinbarte
>> Tilgungs-und Zinszahlungen sollte dies mehr als überkompensiert sein, obwohl ich bisher kein Wort
>> darüber gelesen habe, wie lange die Zins-u.Tilgungsaussetzungen vereinbart wurden und welchen
>> %ualem Wert der gesamten langfristigen Gesamtdarlehen dies betrifft.

Ich glaube mit dem Satz „Dies kann H. Schrade m.E. ganz leicht darstellen“ hast Du völlig Recht. Aber ich glaube Deine Begründung ist falsch.

Ich glaube, die Begründung warum die die DeFaMa die Prognose einhalten kann sind nicht die gestundeten Zins- und Tilgungszahlungen, sondern weil die Mieten nur gestundet und NICHT erlassen sind.

Ich bin kein Buchhalter, aber mein Verständnis ist folgendes:
Die Aussetzungen der Tilgungszahlungen sind weder für die GuV noch für den FFO relevant, weil Tilgungen weder in der GuV noch im FFO erfasst werden. Daher erhöhen Tilgungsaussetzungen weder den Gewinn noch den FFO.
Ob auch die Zinszahlungen ausgesetzt sind, weiß ich gar nicht genau. Aber selbst wenn, wäre das meiner Meinung nach auch nicht relevant für die GuV und den FFO.
Beide Aussetzungen helfen nur bei der Liquidität und zwar aus folgendem Grund:
Ausgesetzte Zinszahlungen ist das Unternehmen trotzdem weiter schuldig. D.h. diese Zinszahlungen werden in der GuV auch weiterhin als Ausgabe in dem Zeitraum erfasst, in dem sie fällig gewesen wären und dann in die Verbindlichkeiten auf der Passivseite der Bilanz gebucht.
Aber weil die Zinsen nicht gezahlt werden, ist kein Geldabfluss zu verzeichnen. D.h. das Unternehmen ist liquider als ohne die Zinsstundung. Das heißt, durch das Aussetzen von Zinszahlungen erhöht sich m.M. nach der operative Cash-Flow, aber nicht der Gewinn in der GuV.
Beim FFO wiederum sollen a.o. Posten herausgerechnet werden. Eine Zinsstundung ist meiner Meinung nach ein außerordentlicher Posten. Insofern sollten die Zinsaufwendungen da auch weiter erfasst werden, selbst wenn sie temporär gestundet sind. Aber da könnte ich mich irren. Zumal die EPRA erstaunlicherweise nicht festgelegt hat, wie diese wichtige Kennzahl berechnet werden soll. Die Berechnung aller möglichen Kennzahlen von Immobilienunternehmen haben sie festgelegt, aber die wichtigste von allen, haben sie nicht definiert (Ich finde das immer noch unglaublich).

Vielleicht kann ein anderes Beispiel das Ganze besser verdeutlichen:
Angenommen 20 % der Mieter würden das ganze Q2 über von der Möglichkeit Gebrauch machen und die Miete vorübergehend einbehalten. Würde die DeFaMa dann weniger Gewinn für das Q2 ausweisen?
Nein! Egal ob die Mieter zahlen oder nicht, der ausgewiesene Gewinn wäre unverändert. Denn die Mietforderung bleibt ja bestehen. Sie ist ja nur gestundet und nicht erlassen. Und das ist ein wichtiger Unterschied. Eine erlassene Mietforderung würde den Umsatz reduzieren. Ein gestundete Mietforderung würde die DeFaMa als Umsatz in der GuV und dann als Forderung in der Bilanz buchen. D.h. in der GuV würde also sie so tun, als wäre die Miete gezahlt worden. Dazu ist sie gesetzlich verpflichtet, denn Aufwand und Ertrag in der GuV muss periodengerecht ausgewiesen werden. Das bedeutet: Wenn Du nur auf die GuV schauen würdest, würdest Du gar nicht sehen, dass 20 % der Mieter ihre Miete vorübergehend einbehalten haben.
Aber in der Bilanz würdest Du einen deutlichen Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sehen (was immer ein Warnzeichen ist) und der Kassenbestand wäre geringer als erwartet. Und wo Du auch sehen könntest, dass etwas nicht stimmt, wäre die Cash-Flow-Rechnung. Denn weil deutlich weniger Geld herein kommt, wäre der operative Cash-Flow deutlich geringer als erwartet.
Wenn die Mieten dann in den folgenden Quartalen nachgezahlt werden, dann siehst Du das auch nicht in der GuV aber im Cash-Flow, der dann plötzlich höher als erwartet ausfällt.
Nur wenn die Mieter ausfallen und die Mieten gar nicht mehr gezahlt würden, dann müsste die DeFaMa die Forderungen abschreiben und würde von dann an weniger Umsätze ausweisen.

Tut mir leid, wenn das alles etwas kompliziert ist. Aber besser kann ich es auf die Schnelle nicht erklären.

Bleib gesund.

MfG JE

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.347.290 von Kampfkater1969 am 16.04.20 13:58:12

Zitat von Kampfkater1969: Ich weiß, warum ich diese Aktie habe. ;-)

Ich auch.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.348.721 von philojoephus am 16.04.20 15:34:55

Hallo Joe,

vielen Dank für Deinen wie immer sehr fundierten Beitrag, den ich in fast allen Punkten gleich sehe.

Du schreibst:"1.) „Die Prognose für das laufende Geschäftsjahr bestätigt DEFAMA trotz der Unsicherheiten durch die Coronakrise.“ => Ich glaube auf meiner Watchlist ist die DeFaMa neben der Dt. Konsum so ziemlich der einzige Wert, der bisher seine Prognose bestätigt hat. Die meisten Unternehmen, die ich beobachte, haben ihre Prognose zurückgenommen oder ausgesetzt. Das zeigt, wie stabil dieses Geschäftsmodell ist."

Dies kann H. Schrade m.E. ganz leicht darstellen, denn durch die mit den Banken vereinbarte Tilgungs-und Zinszahlungen sollte dies mehr als überkompensiert sein, obwohl ich bisher kein Wort darüber gelesen habe, wie lange die Zins-u.Tilgungsaussetzungen vereinbart wurden und welchen %ualem Wert der gesamten langfristigen Gesamtdarlehen dies betrifft. Denn erst wenn diese Zahlen bekannt wären, könnte man etwas besser einschätzen, wie das lfd. Geschäftsjahr voraussichtlich werden kann. Und dann bleibt immer noch die Frage, wie viele Mieter -wahrscheinlich sind es nur sehr wenige- insgesamt zum Jahresende konkurs sein könnten und ob diese Flächen an Dritte weitervermietet werden konnten.

LG

Michale

[philojoephus]

DEFAMA bestätigt vorläufige Zahlen 2019 und Prognose für 2020

Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-bestaetigt-vo…

@ all

Boa, diese Meldung strotzt ja nur so vor guten Informationen:

1.) „Die Prognose für das laufende Geschäftsjahr bestätigt DEFAMA trotz der Unsicherheiten durch die Coronakrise.“
=> Ich glaube auf meiner Watchlist ist die DeFaMa neben der Dt. Konsum so ziemlich der einzige Wert, der bisher seine Prognose bestätigt hat. Die meisten Unternehmen, die ich beobachte, haben ihre Prognose zurückgenommen oder ausgesetzt. Das zeigt, wie stabil dieses Geschäftsmodell ist.

2.) „Zwar erwartet die Gesellschaft aufgrund der Coronakrise im laufenden Jahr höhere Mietausfälle als im Geschäftsjahr 2019 ... Durch den früher als geplant erfolgten Nutzen-Lasten-Wechsel beim Objekt in Zeitz geht der DEFAMA jedoch davon aus, diese kompensieren zu können.“
=> Dieses Objekt ist einfach nur der Hammer. Hier ist wohl kaum einer davon ausgegangen, dass die DeFaMa durch diese Krise völlig ohne Blessuren geht. Aber so wie ich das verstehe, wird die DeFaMa trotz höher als erwarteter Mietausfälle die Umsatzprognose erreichen. Allerdings dürften in der Prognose mietfreie Monate für Vertragsverlängerungen noch nicht enthalten sein.

3.) „Am kommenden Montag dürfen fast alle zwischenzeitlich geschlossenen Geschäfte in den Objekten wieder öffnen.“
=> D.h. die meisten Geschäfte der DeFaMa waren nur gut einen Monat geschlossen. Damit kann man hoffen, dass im Mai dann auch wieder fast alle Mieten fließen werden.

4.) „Obwohl zahlreiche Mieter von behördlich angeordneten Schließungen betroffen waren, hat DEFAMA gut 80% aller April-Mieten erhalten.“
=> Das ist ja dann doch eine ganze Schippe mehr, als die „mehr als zwei Drittel der Gesamterträge“, die die DeFaMa am 26.03.2020 schon in Aussicht gestellt hatte. Und es sind auch etwas mehr, als die „rund 70 %“ der Mietzahlungen für April 2020, die die Dt. Konsum heute Morgen gemeldet hat (siehe: https://www.dgap.de/dgap/News/corporateall/deutsche-konsum-r… ) Und die fehlenden 20 % sind ja nicht verloren, sondern nur gestundet. Die müssen nachgezahlt werden und sind eigentlich auch noch mit 8 % p.a. zu verzinsen. Wenn die Geschäfte nun wieder auf haben, kann man hoffen, dass die meisten Unternehmen die Miete noch im laufenden Jahr nachzahlen werden.

5.) „Am bereits veröffentlichten Gewinnverwendungsvorschlag halten Vorstand und Aufsichtsrat grundsätzlich fest. ... Der Vorstand hat vor dem Hintergrund der aktuellen Unwägbarkeiten jedoch beschlossen, zunächst nur den gesetzlich maximal möglichen Abschlag auf den Bilanzgewinn in Höhe von 0,20 EUR je Aktie auszuschütten. ... Die ordentliche Hauptversammlung ... wird auf Herbst 2020 verschoben. Sofern sich bis dahin keine neuen Negativerkenntnisse ergeben, wird der angedachte Dividendenvorschlag dann planmäßig auf die Tagesordnung gesetzt.“

Das finde ich eine extrem kluge Entscheidung.
Ehrlich gesagt bin ich schockiert darüber, dass so viele finanzstarke Unternehmen mit langen intakten Dividendenhistorien plötzlich völlig ohne Not die Dividende aussetzen, nur weil sie unbedingt an ihrem geplanten HV-Termin im ersten Halbjahr festhalten wollen. Wie dumm ist das denn?
Kein Investor wird in Zukunft interessieren, ob die Dividende in diesem Jahr im Mai, September oder Dezember gezahlt worden ist. Entscheidend wird allein sein, dass die Dividende in 2020 für 2019 gezahlt wurde. Und gerade weil so viele Unternehmen (ab MDax abwärts) gerade dabei sind, ihre gestandenen Dividendenhistorien kaputt zu machen, werden die wenigen, die eine intakte Historie haben, in Zukunft noch viel deutlicher herausstechen.
Weil eine intakte Dividendenhistorie ein sehr hohes Gut ist, ist es doch viel besser und vernünftiger die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen zu nutzen und die HV spät im 2HJ abzuhalten. Denn die Frist für die Durchführung der Hauptversammlung wurde vom Gesetzgeber gerade von acht auf zwölf Monate nach Geschäftsjahresende verlängert. Die Chancen sind hoch, dass man im 2HJ 2020 viel klarer sehen kann als aktuell. Vermutlich hat sich bei vielen Unternehmen bis dahin auch wieder eine gewisse Normalität eingestellt, sodass eine Dividendenaussetzung im Nachhinein als unsinnig erscheinen wird. Deshalb finde ich den Weg, die HV zu verschieben und sich damit die Zahlung der Dividende offen zu halten, eindeutig als die klügere Wahl. Das die DeFaMa sogar vorab einen Abschlag auf die geplante Dividende zahlt, zeigt, wie sicher sich das Unternehmen in seiner Prognose ist.

Bleibt gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Aktiengesetz

§ 59 Abschlagszahlung auf den Bilanzgewinn
(1) Die Satzung kann den Vorstand ermächtigen, nach Ablauf des Geschäftsjahrs auf den voraussichtlichen Bilanzgewinn einen Abschlag an die Aktionäre zu zahlen.
(2) Der Vorstand darf einen Abschlag nur zahlen, wenn ein vorläufiger Abschluß für das vergangene Geschäftsjahr einen Jahresüberschuß ergibt. Als Abschlag darf höchstens die Hälfte des Betrags gezahlt werden, der von dem Jahresüberschuß nach Abzug der Beträge verbleibt, die nach Gesetz oder Satzung in Gewinnrücklagen einzustellen sind. Außerdem darf der Abschlag nicht die Hälfte des vorjährigen Bilanzgewinns übersteigen.
(3) Die Zahlung eines Abschlags bedarf der Zustimmung des Aufsichtsrats.

Die nötige Satzungsänderung wurde durch das "Notgesetz" vorübergehend aufgehoben. Die wenigsten AG dürften bisher eine derart formulierte Satzung haben.

Ich habe die Rechtsgrundlage eingestellt hier, um die "Deckelung" der DEFAMA-Vorabdividende zu erklären.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.347.290 von Kampfkater1969 am 16.04.20 13:58:12

Auszug aus benannter Quelle:


Der Vorstand hat vor dem Hintergrund der aktuellen Unwägbarkeiten jedoch beschlossen, zunächst nur den gesetzlich maximal möglichen Abschlag auf den Bilanzgewinn in Höhe von 0,20 € je Aktie auszuschütten. Diese Vorabdividende wird den Aktionären am 18. Juni 2020 ausgezahlt.

Die ordentliche Hauptversammlung, die eigentlich an diesem Tag stattfinden sollte, wird auf Herbst 2020 verschoben. Sofern sich bis dahin keine neuen Negativerkenntnisse ergeben, wird der angedachte Dividendenvorschlag dann planmäßig auf die Tagesordnung gesetzt.