DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 335)

[Michale]

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[Michale]

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[The_Jackal]

https://www.4investors.de/php_fe/index.php?sektion=stock&ID=…

[Kampfkater1969]

Keine Bange, alles solide bei DEFAMA.

Würde ich sogar als sinnvollen Baustein für eine Zusatzaltersvorsorge aus Dividenden einstufen.

Nicht alleine, aber in Kombination mit einer Handvoll weiterer solider Werte.

Was will ein Anleger mehr, wachsende Substanz, inflationsgesichert, steigende Dividenden, positiver Cash Flow aus jedem Objekt nach (!!) Abzug aller Kosten, Dividende sowie Tilgung.

Man lebt somit nicht "linke Tasche, rechte Tasche".

Grundsolider Wert!

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.215 von ERDEINOPA am 08.06.18 15:52:17

Zitat von ERDEINOPA: Hallo zusammen, ich bin seit langem ein stiller Mitleser in diesem Forum und bedanke mich für die vielen aufschlußreichen und interessanten Beiträge. Ich bin inzwischen auch Aktionär bei Defama und habe mir überlegt ob ich meinen Anteil nicht wesentlich erhöhen sollte, wenn ich den in vielen Beiträgen geschilderten Entwicklungen und Aussichten zustimmen könnte. Nach Durchlesen der Geschäftsberichte der vergangenen Jahre, es gibt ja erst vier davon, machen mich zwei Punkte nachdenklich. Es geht um die prozentuale Kreditaufnahme bei einem Kauf eines Objekts und um die Tilgung der Hypotheken. (woher kommt das Geld dafür). In den Geschäftsberichten der Jahre 2014 -2016 steht: Bei Objektkäufen streben wir grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzierung (Zinsbindung in der Regel mindestens 10 Jahre) von mindestens zwei Dritteln des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten an. Mir ist aufgefallen, dass im Bericht für das Gj. 2017 bei der Finanzierung eines gekauften Objekts die langfristige Fremdfinanzierung einschl. NK. auf mindestens drei Viertel erhöht werden soll. Das kann man so akzeptieren wenn es klappt. Erst mal ist es positiv, wenn man nicht so viel Eigenkapital einsetzen muss. Wenn man annimmt, dass die Mieteinnahmen relativ sicher sind und die Durchschnittsverzinsung (2,44% für die Darlehen) z.Zt. acht Jahre gesichert ist, funktioniert das Geschäftsmodell. Weiter steht im Bericht: Die Konditionen vereinbaren wir stets so, dass auch nach Zins und Tilgung aus jedem Objekt ein positiver Cashflow entsteht. Dieser Satz liest sich ja schön, ich verstehe ihn so, dass aus den Mieteinahmen die Zinsen und Tilgungen für das Fremdkapital bezahlt werden können und noch was übrigbleibt, was ja aber auch nötig ist. Und jetzt zum Wesentlichen, die Bedienung der Annuitätendarlehen. Die Hypothekenschuld beträgt, wenn sie im Durchschnitt mit 5,41% jährlich getilgt wird wie im GB angegeben, nach 10 Jahren nur noch ca. 39 % der ürsprünglichen Summe. Bei weiter gleicher Tilgungsrate ist das Objekt nach 15,4 Jahren vollständig bezahlt. Das sind ja tolle Perspektiven, hurra wir werden automatisch reich, auch wenn nach 10 Jahren das Zinsniveau höher wäre. Keine Zins- und Tilgungsaufwendungen mehr, da kann‘s doch mit Gewinn und Dividende schon aus diesem Grund nur noch aufwärts gehen! So verstehe ich einige Beiträge und Meinungen einiger Foristen. Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können. Wenn ich mir die Konzern-GuV ansehe, kann ich das nicht erkennen. Also muss das Geld wo anders her kommen. Da gibt es nur zwei Möglichkeiten, entweder Eigen- oder Fremdkapital. Das Eigenkapital wird aber für neue Objektkäufe benötigt, so dass nur Möglichkeit zwei bleibt. Kurz zusammengefasst: Die Hypothenkredite werden getilgt, dafür entstehen an anderer Stelle Verbindlichkeiten. Die Gesellschaft verringert ihre Verbindlichkeiten damit insgesamt aber nicht. Dies fällt bisher noch nicht arg ins Gewicht und fällt noch kaum auf, weil ja die ersten Objekte voll mit Eigenmitteln finanziert wurden. Für diese Objekte wurden aber später Darlehen in Anspruch genommen, diese Mittel waren dann für andere Zwecke verfügbar. Ansonsten gibt es an dem Geschäftsmodell und der Bilanzierung nicht viel auszusetzen. Keine Aufwertungen und Zuschreibungen, im Gegenteil planmäßige Abschreibungen, das ist schon gut. Das heißt, falls meine Annahmen stimmen sollten, werden die Bäume nicht in den Himmel wachsen und die Risiken nicht verschwinden. Falls ich mit meiner Ansicht der Lage falsch liege, lasse ich mich gerne mit einem kleinen Rechenbeispiel vom Gegenteil überzeugen und würde mich freuen und mehr investieren. Für eure Antworten bedanke ich mich schon im Voraus.

Hallo,
ich bin zwar noch nicht tief drin, eine Bilanz zu interpretieren, aber vielleicht so viel vorab von mir:

in der GuV wird nur das Finanzergebnis veröffentlicht. Dies entspricht den gezahlten und vereinnahmten Zinsen.
Die Darlehenstilgungen findest du in der Kapitalflussrechnung und zwar unter dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit; hier unter dem Punkt: -Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-)Krediten
Die Kapitalflussrechnung musst du so sehen:
Erst wird der Cashfdlow aus der lfd. Geschäftstätigkeit ermittelt, dann der aus der Investitionstätigkeit und dann der aus der Finanzierungstätigkeit.
Der Cashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit ist positiv und von ihm wird der Cashflow aus der Investitionstätigkeit (da negativ) abgezogen und der positive Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit dazugezählt. Dies ergibt die Veränderungen des Finanzmittelfonds (=Summe der Cashflows). Dazu kommen die Finanzmittelfonds am Anfang der Periode und dies ergibt die wichtige Zahl des Finanzmittelfonds am Ende der Periode, den du in der Aktivseite der Bilanz unter Liquide Mittel und Wertpapiere unter 1. Kassenbestand..... findest.

Ich muss aber sagen, ich fange erst an, mich in Bilanzen einzuarbeiten. Wenn ich hier einen Denkfehler habe, so bitte ich gerne um Berichtigung.

Gruss,

Michale

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.443 von LongTermForever am 08.06.18 16:20:30

Zwei Doofe, ein Gedanke

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.215 von ERDEINOPA am 08.06.18 15:52:17

Zitat von ERDEINOPA: Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können. Wenn ich mir die Konzern-GuV ansehe, kann ich das nicht erkennen. Also muss das Geld wo anders her kommen. Da gibt es nur zwei Möglichkeiten, entweder Eigen- oder Fremdkapital. Das Eigenkapital wird aber für neue Objektkäufe benötigt, so dass nur Möglichkeit zwei bleibt. Kurz zusammengefasst: Die Hypothenkredite werden getilgt, dafür entstehen an anderer Stelle Verbindlichkeiten. Die Gesellschaft verringert ihre Verbindlichkeiten damit insgesamt aber nicht. Dies fällt bisher noch nicht arg ins Gewicht und fällt noch kaum auf, weil ja die ersten Objekte voll mit Eigenmitteln finanziert wurden. Für diese Objekte wurden aber später Darlehen in Anspruch genommen, diese Mittel waren dann für andere Zwecke verfügbar. Ansonsten gibt es an dem Geschäftsmodell und der Bilanzierung nicht viel auszusetzen. Keine Aufwertungen und Zuschreibungen, im Gegenteil planmäßige Abschreibungen, das ist schon gut.

Ich glaube, du machst einen kleinen Denkfehler:
Die Abschreibungen sind nicht cashwirksam, d.h. diese stehen ebenfalls für die Tilgung zur Verfügung. 2017 waren Nettoergebnis 1,36 Mio und Abschreibungen 1,22 Mio -> also zusammen 2,58 Mio vs 1,84 Mio an Tilgungen -> passt.

[LongTermForever]

Hallo ERDEINOPA,

willkommen im Board und schön von dir zu lesen! Ich glaube deine Problemstellung nachvollziehen zu können, allerdings ist sie m. E. unbegründet. Blickt man rein auf die GuV, also am Ende den Jahresüberschuss, so könnte man meinen, dass keine Erträge zur Bedienung der Tilgung übrig bleiben, da 85-90% ausgeschüttet werden, somit nahezu Vollverwendung des Gewinns besteht. Allerdings ist für die Tilgung die Cashflow-Rechnung relevant. Einfaches Beispiel: Die GuV enthält planmäßige Abschreibungen, die in Form von handelsrechtlichen Aufwendungen den Gewinn reduzieren. Cashflowtechnisch sind Abschreibungen aber Cash-Unwirksam, d. h. der Cashflow ist Jahresüberschuss + Abschreibungen, die rückaddiert werden. DEFAMA erwirtschaftet, nach Kapitaldienst für Zins- und Tilgung einen positiven Cashflow. Im Ergebnis müssen für die Tilgungen somit keine neuen Verbindlichkeiten aufgenommen werden, mit anderen Worten "alles gut" ;-)

Bis denn
LTF

[ERDEINOPA]

Hallo zusammen, ich bin seit langem ein stiller Mitleser in diesem Forum und bedanke mich für die vielen aufschlußreichen und interessanten Beiträge. Ich bin inzwischen auch Aktionär bei Defama und habe mir überlegt ob ich meinen Anteil nicht wesentlich erhöhen sollte, wenn ich den in vielen Beiträgen geschilderten Entwicklungen und Aussichten zustimmen könnte. Nach Durchlesen der Geschäftsberichte der vergangenen Jahre, es gibt ja erst vier davon, machen mich zwei Punkte nachdenklich. Es geht um die prozentuale Kreditaufnahme bei einem Kauf eines Objekts und um die Tilgung der Hypotheken. (woher kommt das Geld dafür). In den Geschäftsberichten der Jahre 2014 -2016 steht: Bei Objektkäufen streben wir grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzierung (Zinsbindung in der Regel mindestens 10 Jahre) von mindestens zwei Dritteln des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten an. Mir ist aufgefallen, dass im Bericht für das Gj. 2017 bei der Finanzierung eines gekauften Objekts die langfristige Fremdfinanzierung einschl. NK. auf mindestens drei Viertel erhöht werden soll. Das kann man so akzeptieren wenn es klappt. Erst mal ist es positiv, wenn man nicht so viel Eigenkapital einsetzen muss. Wenn man annimmt, dass die Mieteinnahmen relativ sicher sind und die Durchschnittsverzinsung (2,44% für die Darlehen) z.Zt. acht Jahre gesichert ist, funktioniert das Geschäftsmodell. Weiter steht im Bericht: Die Konditionen vereinbaren wir stets so, dass auch nach Zins und Tilgung aus jedem Objekt ein positiver Cashflow entsteht. Dieser Satz liest sich ja schön, ich verstehe ihn so, dass aus den Mieteinahmen die Zinsen und Tilgungen für das Fremdkapital bezahlt werden können und noch was übrigbleibt, was ja aber auch nötig ist. Und jetzt zum Wesentlichen, die Bedienung der Annuitätendarlehen. Die Hypothekenschuld beträgt, wenn sie im Durchschnitt mit 5,41% jährlich getilgt wird wie im GB angegeben, nach 10 Jahren nur noch ca. 39 % der ürsprünglichen Summe. Bei weiter gleicher Tilgungsrate ist das Objekt nach 15,4 Jahren vollständig bezahlt. Das sind ja tolle Perspektiven, hurra wir werden automatisch reich, auch wenn nach 10 Jahren das Zinsniveau höher wäre. Keine Zins- und Tilgungsaufwendungen mehr, da kann‘s doch mit Gewinn und Dividende schon aus diesem Grund nur noch aufwärts gehen! So verstehe ich einige Beiträge und Meinungen einiger Foristen. Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können. Wenn ich mir die Konzern-GuV ansehe, kann ich das nicht erkennen. Also muss das Geld wo anders her kommen. Da gibt es nur zwei Möglichkeiten, entweder Eigen- oder Fremdkapital. Das Eigenkapital wird aber für neue Objektkäufe benötigt, so dass nur Möglichkeit zwei bleibt. Kurz zusammengefasst: Die Hypothenkredite werden getilgt, dafür entstehen an anderer Stelle Verbindlichkeiten. Die Gesellschaft verringert ihre Verbindlichkeiten damit insgesamt aber nicht. Dies fällt bisher noch nicht arg ins Gewicht und fällt noch kaum auf, weil ja die ersten Objekte voll mit Eigenmitteln finanziert wurden. Für diese Objekte wurden aber später Darlehen in Anspruch genommen, diese Mittel waren dann für andere Zwecke verfügbar. Ansonsten gibt es an dem Geschäftsmodell und der Bilanzierung nicht viel auszusetzen. Keine Aufwertungen und Zuschreibungen, im Gegenteil planmäßige Abschreibungen, das ist schon gut. Das heißt, falls meine Annahmen stimmen sollten, werden die Bäume nicht in den Himmel wachsen und die Risiken nicht verschwinden. Falls ich mit meiner Ansicht der Lage falsch liege, lasse ich mich gerne mit einem kleinen Rechenbeispiel vom Gegenteil überzeugen und würde mich freuen und mehr investieren. Für eure Antworten bedanke ich mich schon im Voraus.

[The_Jackal]

Die Aktie scheint zu starten. Seit gestern bin ich mit meiner Position im Plus- dank meines Zukaufs, den ich auch aufgrund Eurer Einschätzungen seinerzeit getätigt hatte. Dafür ein kleines Dankeschön aus den hinteren Reihen!

Schönes Wochenende auch von meiner Seite.

Gruß, Stefan