DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 342)

[Kampfkater1969]

Große Kurszuwächse dürften der Vergangenheit angehören.

Ich bleibe aber in diesem Wert investiert, weil ein gut sortiertes Depot auch solche "Langweileraktien" braucht, die langsam aber stetig Zuwächse bei Kurs und Dividenden bringen.
Bringt Stabilität ins Portfolio.

Ein Wert zum "altwerden".

Gierige Aktionäre dürften nur bei einer Übernahme durche eine andere Adresse auf ihre Kosten kommen. Die Wahrscheinlichkeit nimmt mit dem Wachstum der Immobilienzahl stetig zu.

[Flat Eric]

hallo zusammen, ich komme gerade aus dem italienurlaub mit meiner liebsten zurück. der gardasee, venedig und verona sind beeindruckend, es ist aber auch schön wieder hier zu sein. bei der defama hat sich in den vergangenen zwei wochen ja einiges getan:

mylau: wie von mir vermutet, ist hiermit das zweite objekt noch vor der hv erworben worden.

gb 2017: liest sich sehr gut.

src update vom 30.4.: sehr gut. lediglich der nav-zuwachs in 2018 fällt mir mit 0,03 euro doch erstaunlich niedrig aus. ansonsten gefallen mir die dargestellten wachstumsperspektiven.

in beiden publikationen gibt es zahlreiche interessante details, z.b. auf die arbeitsweise, den stand der pipeline und die künftige entwicklung. da ich in 3 wochen umziehen werde, fehlt mir im moment die zeit, darauf näher einzugehen. da soll sich jeder selber ein bild machen.

der aktienkurs verläuft im rahmen meiner erwartung. von einem ausbruch nach oben gehe ich nicht aus. das würde wohl nur bei einer geballten erwähnung in einschlägigen medien erfolgen, wie das im september der fall war. ich halte das auch nicht unbedingt für wünschenswert, da es nur unruhe bringen würde. mir ist ein ruhiger, langfristiger aufbau da lieber.

[gate4share]

Bin hier gerade aufmerksam geworden, dass einige zur HV 13.06. wollen.

Also ich bin sehr viel unterwegs und sammele immer Punkte bei verschiedenen Hotelgesellschaften, Oftmals kann ich die Punkte nicht für richtig gute, also lohnende Objekte ausgeben. Lohnen tun sich eben sehr günstige Objekte und sehr teure, wie Paris, London und NewYork, bin aber fast nur in Deutschland.

In Berlin gibt es ein 4 Sterne Hotel, was wohl ganz wenig gebucht wird, das Hotel Holiday Inn City West, was in der Zeit so vom 12.06. bis 13.06. um 90 bis 110 Euro kostet. Für dieses Hotel benötigt man verhältnismässig wenig Punkte. Laut meiner Rechnung, wie ich eben die Punkte bewerte, würde ein Übernachtung so um 58 Euro kosten , soweit ich das überblicke gleich ob für 1 oder 2 Personen.

Eine Buchung geht grundsätzlich über mich, aber man kann auch als Gast einen anderen angeben. Nur müsste ein "Freund" oder "Bekannter" nicht rumerzählen, vor allem nicht im Hotel, dass man das Zimmer güsntig über Punkte erworben hat. Erlaubt ist es, dass ein Dritter über Punkte da übernachtet.

Selber weiss ich noch nicht ob ich überhaupt komme und auch in welchem Hotel ich übernachte, evtl bin ich mehrere Tage in Berlin und bin auch aus anderen Gründen in einem anderen Hotel, evtl bin ich doch auch in diesem.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.678.819 von The_Jackal am 02.05.18 17:09:09

Das sehe ich ähnlich.

Ich denke, der Grund liegt hierin, dass sowohl MM Warburg als auch SRC-Research bei ihren letzten Updates keine Kurszielerhöhungen vorgenommen haben und dies in Verbindung mit einem sehr kleinen Nebenwert.
Erst bei einer neuerlichen Präsentation durch DEFAMA oder durch anderweitige gewonnene Aufmerksamkeit wie Börsenradio oder Börsengeflüster oder Börsenbrief wird hier wieder mehr Aufmerksamkeit gewonnen.

Wie man hier ja schon geschrieben hat, dass bei dem ähnlichen Player Deutsche Konsum Reit ja die Wandelanleihe derzeit zur Wandlung ansteht, die dann das Ergebnis verwässert, werden die Medien wieder in diese Aktiengruppe gelenkt und dann kommt sicher auch wieder Bewegung in die Aktie.

Ich jedenfalls habe die letzten Wochen weiter fleissig eingesammelt.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.674.670 von Pep92 am 02.05.18 09:42:14

Zitat von Pep92: Mal sehen wielange der Kurs braucht um zu reagieren.

Mich wundert, dass er das nicht schon längst macht.... letztlich KANN der Kurs nach meinem bescheidenen Verständnis nur in eine Richtung gehen- und die ist nach OBEN.

[Pep92]

Hier gehts Schlag auf Schlag. Mal sehen wielange der Kurs braucht um zu reagieren.

[joi1_de]

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-kauft-fachmark…

[flying.kangaroo]

Herr Schrade schreibt, dass er diese Woche wieder beim Notar war. Könnte für uns ein positiver Mai werden.
Die letzte Info um Ostern hatte sich ja positiv bestätigt

[Schubu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.639.336 von philojoephus am 26.04.18 20:29:53

Laut der von Dir zitierten Aussage ist es wohl die Share Value Stiftung, nicht der Frankfurter Aktienfonds für Stiftungen (in dessen Bestand zum 31.3.2018 sich die DEFAMA auch nicht findet) und auch nicht die Shareholder Value Beteiligungen AG. Das ändert natürlich nichts daran, dass das ein gutes Zeichen für die Qualität der DEFAMA ist.

Bei der Gelegenheit: DANKE für Deine Beiträge!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.577.413 von Michale am 18.04.18 21:32:41

@ all

Wir haben sogar zwei Nebenwertespezialfonds in unserer Aktie. Im neuen Geschäftsbericht für 2017 steht. “Zu den größten uns bekannten Investoren innerhalb des Streubesitzes zählen die Shareholder Value Stiftung sowie der Ennismore European Smaller Companies Fund.”

Das sind zwei in der Nebenwerte Szene bedeutende Investoren und für mich der Beweis, dass das Geschäftsmodell der DeFaMa auch für professionelle Fondsmanager sehr interessant ist.


@ Michale

>> Joe, was mir in deinem Modell nicht klar geworden ist, wieso du ganz ähnlich wie Warburg in 2018
>> auf einen NAV von ca. 10,88 kommst nach ca. 6,95 für 2017. Dies ist doch ein ganz erheblicher
>> Anstieg und dies gerade, nachdem im letzten halben Jahr keine Objekt gekauft wurden bzw. erst
>> diese Woche eines erworben wurde.

Waibschda1 hat Dir ja schon etwas dazu geschrieben.

Bitte versuche doch wenigstens mit Hilfe eines Taschenrechners und der Studie die Zahlen in der Tabelle nachzuvollziehen, bevor Du solche Fragen stellst. Nimm Dir die Spalte für 2017 vor und finde heraus, wie man auf die einzelnen Zahlen kommt. Und im Anschluss machst Du das für 2018. Wenn Du das tust, dann beantwortet sich Deine Frage eigentlich von selbst. Und der Erkenntnisgewinn wird Dir sicher Freude bereiten.

Trotzdem kann ich Dir noch eine Erklärung anbieten.
Für den starken Anstieg des NAV von 2017 auf 2018 sind zwei Effekte verantwortlich.

Erstens: Zukäufe wirken sich immer erst mit Zeitverzögerung aus. D.h. Objekte, die in Laufe des Jahres erworben wurden, tragen im Jahr des Erwerbs nur für ein paar Monate zum Ergebnis bei. Aber im nächsten Jahr dann volle 12 Monate. Wie schreibt der Vorstand so schön im Geschäftsbericht: Damit „ist eine deutliche Steigerung von Umsatz und Ergebnis selbst ohne Zukäufe [für 2018] schon jetzt vorprogrammiert.“
Wie groß der Unterschied ist, kann man zum Jahresende ganz gut erkennen. In 2017 lagen die Nettomieteinnahmen bei 5.102.501 Euro (siehe GB 2017 S. 20). Aber annualisiert erwirtschaften die 22 Objekte einen Nettoumsatz von 6.401.925 Euro (siehe GB 2017 S. 2). Der Unterschied sind rund 1,3 Mio. Euro, die in 2018 auf 5,1 Mio. drauf kommen, ohne dass die DeFaMa auch nur ein weiteres Objekt erwerben müsste. Deshalb kann man für 2018 mit Mindestens 6,4 Mio. Euro Nettoumsatz rechnen. Weitere Zukäufe (so wie Hamm) würden den Umsatz im Laufe des Jahres weiter erhöhen und weitere Steigerungen in 2019 „vorprogrammieren“.
Warburg errechnet den Wert der Immobilien anhand der Mieteinnahmen des jeweiligen Jahres. Für 2017 haben sie mit Nettomieteinnahmen i.H.v. 5,2 Mio. Euro gerechnet und für 2018 dann mit 7,25 Mio. Euro. Allein durch den Anstieg der Mieteinnahmen steigt der Wert der Immobilien in der Warburgstudie von 60 auf 83 Mio. Euro. Ich stimme Waibschda1 zu, dass das in der Realität nicht so gemacht wird. Aber in einem Modell ist es m.M. nach okay. Ich rechne auch oft den Wert für das nächste Jahr genau aus, aber wenn ich die Entwicklung für mehrere Jahre modelliere, rechne ich dann mit anderen Werten.

Zweitens: Dass die Zuwächse beim NAV so groß sind, hat auch etwas mit dem sogenannten Kredithebel (engl. Leverage) zu tun, wodurch sich Änderungen in der Bewertung der Immobilien überproportional auf den NAV auswirken. Die folgende Tabelle macht das deutlich:

Wert der Immobilien                                      60 Mio. €       80 Mio. €   +20 Mio. €    +33 %

Abzüglich der Verbindlichkeiten (überwiegen Kredite)    -44 Mio. €      -52 Mio. €

Nettowert der Immobilien (NAV)                           16 Mio. €       28 Mio. €   +12 Mio. €    +75 %

Loan to Value (Verschuldungsquote)                          73 %           65 %

Während der Wert der Immobilien eigentlich nur 33 % zulegt. Steigt der Nettowert aber um sagenhafte 75 %. Der Grund ist, dass die Höhe der Schulden relativ fix ist, sodass sich ein Anstieg beim Immobilienwert oben relativ stark auf den Nettowert unten auswirkt. Wenn die Immobilien zu 100 % mit Eigenkapital finanziert sind, dann ist der Wertzuwachs der Immobilien gleich dem Wertzuwachs des Eigenkapitals bzw. Nettowert der Immobilie. Aber je stärker die Immobilien fremdfinanziert sind, desto größer wird diese Hebelwirkung, wie die folgenden zwei Tabellen zeigen:

Wert der Immobilien                                      60 Mio. €       80 Mio. €   +20 Mio. €       +33 %

Abzüglich der Verbindlichkeiten (überwiegen Kredite)     54 Mio. €      -54 Mio. €

Nettowert der Immobilien (NAV)                            6 Mio. €       26 Mio. €   +20 Mio. €       +333 %

Loan to Value (hohe Verschuldungsquote)                    90 %            68 %



Wert der Immobilien                                      60 Mio. €       80 Mio. €   +20 Mio. €       +33 %

Abzüglich der Verbindlichkeiten (überwiegen Kredite)    -20 Mio. €      -20 Mio. €

Nettowert der Immobilien (NAV)                           40 Mio. €       60 Mio. €   +20 Mio. €       +50 %

Loan to Value (niedrige Verschuldungsquote)                 33 %           25 %

Dieser Kredithebel ist bei steigenden Werten eine feine Sache, weil du damit die Zuwächse noch vergrößern und teilweise vervielfachen kannst. Aber er wird zum Alptraum, wenn die Märkte fallen. Denn dann arbeitet der Hebel in umgekehrter Richtung.

MfG JE