DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 367)

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.979.904 von gate4share am 19.05.17 14:51:00

@ gate4share: ich gehe an die erwartungen für die zukunft nicht so pessimistisch ran. der defama werden laufend fachmarktzentren angeboten. für die umsetzung der strategie werden jährlich lediglich 5 – 8 objekte benötigt. sie können sich daher in aller ruhe die rosinen rauspicken. dabei sind sie sehr wählerisch, was die kriterien angeht (größe, mietermix, rendite, demographisches umfeld…). in vielen fällen haben die fachmarktzentren in ihrem einzugsbereich sogar eine monopolstellung. hier sehe ich auch wenig gefahr durch den onlinehandel.

ein verkäufer, der möglicherweise sein objekt schon seit jahren erfolglos anbietet, wird kein geld mehr reinstecken. anders ist das bei der defama, die ja ihre beteiligungen langfristig sehen. hier wird auch auf die mieterwünsche eingegangen und in die objekte investiert. bei dem einen oder anderen standort sind ja sogar noch ausbaureserven vorhanden. ich sehe hier also auf absehbare zeit weder probleme bei der laufzeitverlängerung der verträge noch bei der miethöhe (bei der du ja eine reduzierung um 50% für möglich hältst).

verglichen mit der börsennotierten konkurrenz hat die defama zudem einige sensationelle kennzahlen wie zum beispiel der ffo, die niedrige leerstandsquote und die marge. Der kurs ist natürlich dem nav in letzter zeit deutlich vorausgeeilt. da kann auch mal ein rücksetzer kommen. langfristig wird sich nav und damit auch der kurs aber weiter positiv entwickeln (meine meinung zur den entwicklungen des nav und der dividende ist ja hinlänglich bekannt).

das liegt auch an der offenen und geschickten pr (inkl. teilnahme an kapitalmarkt- und immobilienkonferenzen). prinzipiell wird es also immer einen nachfrageüberhang für die aktien geben. zudem werden bei den jährlichen kapitalerhöhungen immer weniger neue aktien ausgegeben werden müssen.

letztendlich kann man dran glauben oder auch nicht. das muss jeder für sich selber wissen. ich sehe mein engagement hier langfristig und halte die defama für einen der interessantesten werte überhaupt!

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.979.904 von gate4share am 19.05.17 14:51:00

Da ihren sie sich mein guter..indem BRD mehr Flüchtlinge aufnimmt, werden due mieten steigen und
punkt 2.. wird vin denen jeiber bei Amszon fresh sein essen bestellen

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.918.704 von Flat Eric am 11.05.17 11:59:55

Zitat von Flat Eric: @ gate4share, ich denke, die gewinne und auch der nav werden in 5 oder 6 jahren DEUTLICH höher liegen als jetzt. herr schrade hatte in einem interview von vor ein paar monaten gesagt, dass er 5 jahre später einen immobilienbestand in einer größenordnung von 150 - 200 mio euro erwartet. kannst ja selber mal ein paar rechenbeispiele starten...

bei immobilienzukäufen in einer größenordnung von 20 mio euro pro jahr, also 5 - 8 objekten, erwarte ich einen jährlichen eps-anstieg von 0,13 euro und eine dividendenerhöhung von 0,10 euro. dazu noch einen anstieg des nav (+ ausgeschüttete dividende) von 2 euro pro jahr.

für 2017 wären das also folgende werte: nav zum 31.12. bei etwa 7,00 euro, eps 0,40 euro und eine dividende für dieses jahr in höhe von 0,30 euro.

herr schrade schreibt, dass das jetzt erst der anfang einer langfristigen entwicklung ist. das sehe ich genauso...

Ja da sind wir einer Meinung. Ridhtig ist wohl, das diese Gesellschaft noch wächst und somit auch mehr Mieten generiert und auch damit mehr Gewinn.
Allerdings und darauf bezog ich mich, die aktuellen Immobiolien werden in 5 oder 6 Jahren ehr billiger als viel teurer ewrden. Es gibt da eben oft keinen langfristeigen Mietvertrag und da isst eben ein Riisiko.
Wenn man aber zur 9 fachen Mieten gekauft hat, ist es nicht so schlimm, wenn man nach 5 Jarhen mit 11 % Rendite dann evtl mit 5 % auskommen muss. Nur eben wird dann bei den aktuellen Objekten die Mitete ehr sinken und auch der Wert nicht höher sein.

[gate4share]

Wie bereits erwähnt, ist das deutsche Lebensmittelmarkt, wie vielleicht grundsätzlcih der Einzelhandel in Deutschland anderes als in vielen anderen Ländern.

Es kommt dem Deutschen grundsätzlich auf den Cent an. Und auch richtig, diese Eigenmarken, die ja im Schnitt sehr günstig sind, haben bei diesen Waren jeweils sicher einen Marktanteil von über 50 %! Und nur mit Billigmarken lässt sich wohl eine Belieferung nicht kostenmässig rentabel führen.

Also amazon fresh würde in vielen anderen Ländern, evtl Frankreich Italien, GB etc, oder die Schweiz mehr Erfolg haben als in Deutschland.

Warum nehmen die denn so eine feste Gebühr von 69 Euro? Das schreickt in der Tat viele normale Verbraucher ab.

Also ich glaube, dass cih mindestens in den nächsten 5 Jahren fast nichts ändern wird, und auch noch in 10 Jahren der OnlineMarktanteil unter 10 % liegt.
Das könnte dann durchaus leichten Einfluss auf die Mieten haben, bei Neuabschlüssen dann.

[opa5411]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.968.882 von Aktienangler am 18.05.17 09:48:07

ich bin raus

[Aktienangler]

So langsam eilt der DEFAMA-Kurs der Unternehmensentwicklung davon. Bin gespannt, wann die 4 Mio Cash in weitere Immobilien investiert werden.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.928.229 von uncommonsense am 12.05.17 11:23:32

>> hätte bei Amazon eingekauft (und sich dabei von Sonderangeboten leiten lassen)
Ich vergaß noch zu erwähnen. Direkte Sonderangebote, so wie man sie von den Prospekten der Lebensmitteleinzelhändler kennt, konnte ich auf der Amazon Fresh Seite nicht finden. Es gibt zwar ganz, ganz unten links auf der Webseite als letzten Punkt "Preiswert einkaufen". Aber dahinter verstecken sich keine Sonderangebote, sondern hauptsächlich die Eigenmarken von tegut.
Ich habe die Amazon Seite nicht professionell analysiert. Aber eine schnelle Möglichkeit sich die Sonderangebote (der Woche) von Amazon Fresh anzusehen, konnte ich nicht finden.
Ich habe mir aber einige Markenprodukte angesehen, die ich regelmäßig kaufe. Bis auf Lätta Original, die es für 99 Cent gab, war keines der Markenprodukte so günstig, wie bei meinen Vollsortimenter, wenn sie da im Angebot sind.
Beispiel:
Lätta für 99 Cent bekommt man beim Vollsortimenter nur im Angebot so günstig; aus meiner Sicht ist das ein echter Sonderpreis.
Kerrygold Butter kostet beim Vollsortimenter im Angebot 1,29 € (bei Amzon 1,79 €)
Jacobs Krönung kostet beim Vollsortimenter im Angebot derzeit so um die 3,75 € (Amazon 5,39 €)

Wie gesagt: Mein Eindruck war, dass Amazon Fresh mit seinen Preisen für Markenprodukten durchaus mit den regulären Preisen im Einzelhandel mithalten kann. Gut möglich, dass sie derzeit teilweise auch darunter liegen. Einen besseren Grund den Service auszuprobieren, kann man dem Kunden ja gar nicht geben. Und Amazon ist dafür bekannt, einen Markt, den sie besetzen wollen, mit Dumpingpreisen aufzurollen. Aber Amazon Fresh fehlen die Discountprodukte und scheinbar auch die Sonderangebote.

Man muss eh mal abwarten wie sich das im Wettbewerb einspielt.

LG JE

[uncommonsense]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.928.892 von philojoephus am 12.05.17 12:32:51

OK, dann liegt kein methodischer Fehler vor. Aldi Suisse hat gerade bei Obst und Gemüsse sehr viele Sonderaktionen mit 50% Rabatt und oft kommt dann noch ein -30% oder minus 50% Sticker oben drauf wenn die Ware nicht mehr ganz frisch ist.
Als Hauptkonkurrenz sehe ich aber derzeit ohnehin nicht Aldi, sondern die Vollsortimenter und dort wird man preislich etwa vergleichbar sein. Amazon hat ja sowieso kein Interesse zum jetzigen Zeitpunkt von Orders überrannt zu werden und dann evtl. nicht lieferfähig zu sein. Die zeitliche Abfolge würde ich schneller als in den USA sehen, da Amazon in den ersten Jahren die Logitistikprozesse und -infrastruktur entwickeln musste und nun, da es einigermassen stabil ist, schneller vorgehen kann. Zudem ist man heute viel besser mit Kapital und Liquidität ausgestattet, denn ich bin mir ziemlich sicher, dass Amazon Fresh einige Jahre lang Anlaufverluste haben wird, bis eine kritische Masse erreicht ist. Über die Zeit würde ich erwarten, dass das Sortiment erweitert und dem Kundenbedürfnis besser angepasst wird und die Preise gesenkt werden, je nachdem wieviel Appetit sie auf Wachstum haben.

Die Besiedlungsdichte ist eher in den USA geringer (viele Einfamilienhäuser, selbst in Grossstädten). Ausserdem hat in den USA jeder ein Auto und Benzin ist billig und Supermärkte haben lange Öffnungszeiten. Insofern könnte das Konzept in Deutschland relativ gut funktionieren. Von den Kosten her sollte es langfristig unterhalb von stationären Supermärkten liegen, denn der Betrieb eines Supermarkts ist teuer und es wird viel Ware beschädigt oder verdirbt. In grossen Logistikcentern kann man den Warenbestand besser planen und hat Vorteile bei Personal-, Energie- und Mietkosten. Die Lieferkosten kommen natürlich oben drauf und hier ist entscheidend, welche Durchdringung erreicht wird. Buffett hat mal im Zusammenhang mit Zeitungen die Frage gestellt, ob man Zeitungen drucken würde, wenn jetzt der Druck erfunden würde und Onlinezeitungen die etablierte Form des Medienkonsums wären. Die Antwort war natürlich nein. Ähnlich würde ich argumentieren, dass wenn Onlinebestellungen und Lieferungen den dominanenten Marktanteil hätten, die Eröffnung von Supermärkten ziemlich abwegig erscheinen würde und kostenmässig nicht mithalten könnten.

Man muss auch die Dynamik der Entwicklung verstehen. Die Heimlieferung wird durch neue Techniken wesentlich effizienter. Es wird schon bald selbstfahrende elektrische Lieferdrohnen geben, man braucht also keinen Paketboten mehr und kann die Lieferung wesentlich beschleunigen, weil nicht mehr 200 Pakete in einem Fahrzeug einmal am Tag transportiert werden, sondern 10 Pakete in 20 kleinen unbemannten Fahrzeugen, die rund um die Uhr kontinuierlich ausliefern. Auch AI wird bei der Planung des Warenbestands und der Vorhersage des Orderverhaltens der Kunden dazu eingesetzt werden können, denn Wettbewerbsvorteil von Logistikcentern ggü. Supermärkten zu vergrössern.

Ich würde aber auch denken, dass es noch viele Jahre dauern wird, bis Amazon Fresh in die ostdeutsche Provinz vorgedrungen ist. Kurzfrisitig eher relevant sind Marktanteilsverschiebungen bei non-food: Körperpflege, Reinigungsprodukte, usw., die in Supermärkten eine überdurchschnittliche Deckungsmarge erwirtschaften. Wenn selektiv das non-food Geschäft schrumpft, müssen die Preise bei Lebensmitteln steigen. Das bereitet dann langfristig den Weg für Amazon Fresh in die Fläche zu gehen.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.928.229 von uncommonsense am 12.05.17 11:23:32

Lieber uncommonsense,

es freut mich, dass Du mitliest. Da können wir alle von profitieren.

>> Du bist zu Aldi gegangen und hast Dich in Deinem Einkaufsverhalten bestimmt teilweise von
>> Sonderangeboten leiten lassen.
Genau das habe ich nicht gemacht. Deshalb ist der Warenkorb auch so kurz ausgefallen. Denn ich habe gerade die Dinge aufgelistet, die ich immer kaufe und wo ich über einen längeren Zeitraum die Preise anhand meiner Kassenbons vergleichen konnte. Die Preise für diese Produkte sind bei Aldi (abgesehen für Obst und Gemüse) ziemlich stabil. Einzige Ausnahme könnte die Kerrygold gewesen sein. Die war neu bei Aldi. Keine Ahnung ob das ein Sonderangebot war. Aldi hat in letzter Zeit regelmäßig verschiedende Markenprodukt für kurze Zeit im Sortiment. Aber die Kerrygold war bei Aldi eh teurer als bei Amazon.
Übrigens, soweit ich weiß, macht Aldi keine Sonderangebote für seine Eigenmarken und Obst sowie Gemüse. Die Kosten halt immer, was sie kosten (selbst dann, wenn sie im Prospekt hervorgehoben sind).

>> Die Fixkosten von Prime bzw. Fresh würde ich eher nicht rechnen, denn ich rechne ja auch
>> nicht die Fahrzeugabnutzung oder die Fahrkarte, um zu Aldi zu kommen (und wenn ich das
>> rechnen würde, würde ich vermutlich auf mehr als 120 EUR pro Jahr kommen).
Sicher ein valides Argument. Aber ich glaube, dass dieser Aufpreis viele echte Kunden tatsächlich abschreckt. Denn es ist ja erstmal zusätzliches Geld, dass ich bezahlten muss. Das Auto und die Jahreskarte ist ja schon bezahlt. Ganz davon abgesehen, dass die allermeisten Menschen, die in Städten wohnen einen Lebensmittelmarkt in fußläufiger Umgebung haben.

>> In den USA sind bereits über 50% der Haushalte Prime Kunden, so dass die Prime Komponente bei
>> der Entscheidung oft nicht mehr berücksichtigt wird.
Aber auch das hat die Verbreitung von Amazon Fresh nicht gerade beflügelt. 9 Jahre nach dem Start ist Amazon Fresh gerade mal in 11 US-Städten vertreten. Und von der Lieferung auf dem Land sind sie da noch ganz weit entfernt. Allerdings kann man die Märkte sicherlich nicht vergleich, da bei uns die Einwohnerdichte sehr viel höher ist. Und die Ausstattung mit Lebensmittelmärkten dort eine andere ist, als bei uns.

Hier noch ein paar Infos zur Entwicklung von Amazon Fresh in den USA:

„In den USA startete Amazon mit ersten Tests für die Lieferung von Lebensmitteln bereits im Jahr 2007. Heute gehören die grünen Trucks von Amazon Fresh in zahlreichen Großstadtregionen wie Seattle, New York oder San Francisco schon zum Stadtbild. Je nach Region bekommt man die bestellten Produkte innerhalb von einer Stunde nach Hause geliefert. Doch die Kosten sind für die Kunden nicht gerade gering. Verlangt wird eine Jahresgebühr von 299 Dollar. Dafür sind dann Lieferungen ab 50 Dollar kostenlos. Außerdem ist man dann automatisch Amazon-Prime-Mitglied und hat zusätzliche Vorteile“ (Quelle: Handelsblatt print: Nr. 032 vom 16.02.2016 Seite 017 Florian Kolf)


History and business model
AmazonFresh has rolled out its services gradually, targeting specific parts of various metropolitan areas and partnering with local speciality stores for delivery of local items.

Reale Entwicklung in den USA                                   Entwicklung in Deutschland?

August 2007 - Mercer Island, Washington (near Seattle)                2017 Berlin

2008 - Seattle area, including Kirkland and Bellevue                  2018 München

June 2013 - Los Angeles                                               2019 Köln                               

December, 2013 - San Francisco                                        2019 Düsseldorf

July 2014 - San Diego                                                 2020 Duisburg

October 2014 - New York City                                          2021 Frankfurt/Main

November 18, 2014 - Center City Philadelphia                          2021 Hamburg

March 2015 - Baltimore, Maryland; Sacramento, California              2022 Essen/Dortmund/Bonn

June, 2016 - Central and eastern London, Boston                       2023 Stuttgart

October, 2016 - Dallas, TX, Chicago, IL                               2024 Bremen/Leipzig

-> 9 Jahre nach dem Start 11 US Städte                               -> 7 Jahre nach dem Start 13 Städte

Quelle für die Entwicklung in den USA https://en.wikipedia.org/wiki/AmazonFresh; die mögliche Entwicklung in Deutschland habe ich mir ausgedacht; ich habe den Zeitraum verkürzt, weil die Finanzkrise 2008/2009 scheinbar einen bremsenden Einfluss auf die Entwicklung in den USA hatte. Für München gibt es schon Gerüchte. Die anderen Städte habe ich genommen, weil es die größten sind. Dazu kommt, dass Köln, Düsseldorf, Duisburg, Essen, Dortmund, Bonn einen ähnlichen Ballungsraum bilden, wie San Franzisco und Sacramento bzw. LA und San Diego.

Die rechte Seite der Tabelle ist einfach mal von mir gesponnen. Aber sie zeigt, dass wir selbst bei schnellerer Entwicklung als in den USA nicht mal in 7 Jahren darüber nachdenken müssen, ob Amazon ein Problem für das Geschäftsmodell der DeFaMa ist.

MfG JE

[uncommonsense]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.927.818 von philojoephus am 12.05.17 10:46:07

Interessanter Vergleich, aber ich möchte auf einen methodischen Fehler hinweisen: Du bist zu Aldi gegangen und hast Dich in Deinem Einkaufsverhalten bestimmt teilweise von Sonderangeboten leiten lassen. Amazon hatte zur selben Zeit andere Sonderangebote. Dadurch war zu erwarten, dass der Aldi Warenkorb bei Amazon teurer sein würde. Wäre man umgekehrt vorgegangen und hätte bei Amazon eingekauft (und sich dabei von Sonderangeboten leiten lassen) und hätte versucht, diesen Warenkorb bei Aldi nachzubilden, wäre das Ergebnis möglicherweise umgekehrt ausgefallen.
Die Fixkosten von Prime bzw. Fresh würde ich eher nicht rechnen, denn ich rechne ja auch nicht die Fahrzeugabnutzung oder die Fahrkarte, um zu Aldi zu kommen (und wenn ich das rechen würde, würde ich vermutlich auf mehr als 120 EUR pro Jahr kommen). In den USA sind bereits über 50% der Haushalte Prime Kunden, so dass die Prime Komponente bei der Entscheidung oft nicht mehr berücksichtigt wird.