Zwangsversteigerung/ Eigentumswohnung - 500 Beiträge pro Seite

[exelbub]

Hallo zusammen,
Ich erwäge mir eine Eigentumswohnung zwangszuersteigern. Soweit ich weiß, hat man gute Chancen eine Wohnung weit unter dem Verkehrswert zu bekommen. Eventuell könnte man diese wiederum später mit Gewinn weiterverkaufen, nachdem man die Wohnung ein wenig aufgemöbelt hat. Nun meine Fragen:

Mir persönlich ist nur die Internetadresse www.zvg.com bekannt. Kennt jemand eventuell weitere Adressen für Zwangsversteigerungen oder sonstige günstige ETW im Raum Berlin. Wie kann ich was am besten von der Steuer absetzen (Renovierung von Freunden durchgeführt etc.)Worauf muß ich bei der Whg. achten? Hat jemand vielleicht einen Guten Rat oder Tipp für mich? Welche Wohnungen lassen sich in der jetzigen übersättigten Immolage am besten verkaufen? Ist es richtig nur eine Wohnung die leer steht zu nehmen, oder kann ich einen Mieter leicht rausbekommen (Eigenbedarf?)? So das wärs fürs Erste..Tut mir leid, dass es soviel geworden ist, aber in Sachen Immobilien stecke ich noch in den Kinderschuhen. Bitte nur ernstgemeinte Antworten, da mir das Thema sehr am Herzen liegt.

Vielen Dank im Voraus!! Freundliche Grüße EB

[ipotipo]

Soviel ich weiss kann man hierzulande noch nicht gezwungen werden, eine Wohnung zu ersteigern Kommt erst in der Agenda zwanzigzwölf

[shila]

Schau mal unter www.unika.de oder www.planethome.de

ciao

[exelbub]

upps naja, ich meine natürlich zu ersteigern, ohne jeglichen Zwang. Trotzdem vielen Dank für die schnelle Resonanz.

[Harry_Schotter]

Exelbub, Immobilien werden bei Zwangsversteigerungen nie unter(Verkehrs-)Wert verkauft, weil die Verkehrswertgutachten praktisch immer einen zu hohen Verkehrswert ausweisen.
Wenn du zu 70% kaufst, hast du im Prinzip 100% des tatsächlichen Wertes bezahlt.Und wenn du die Immobilie für 85% ersteigerst, hast du 115% des Marktwertes, den du auf den freien Immobilienmarkt bezahlst, gelöhnt.

Das IST so, bitte glaub mir einfach mal.......


H_S

[exelbub]

@ Harry_Schotter:

Wieso bist Du Dir da so sicher? Wenn ich die Preise einer Zwangsversteigerung mit denen des freien Marktes vergleiche,erkenne ich einen großen preisunterschied zugunsten der ZV. Wenn deine Aussage stimmen sollte, wie bekomme ich am besten den realen Verkehrswert raus?

Gruß EB

[Broker223]

Hallo schotter und alle anderen,

dass ist bereits insofern falsch, da die Verkehrswertermittlung
ausschließlich mit Marktdaten aus freihändigen Veräußerungen
vergleichbarer Objekte durchgeführt wird. D.h., wenn die
Bewertungsdaten sachgemäß abgeleitet wurden, ermittelt man den
Verkehrswert mit einer Genauigkeit, die eben von der Zuverlässigkeit
der abgeleiteten Daten abhängt. Die in Zwangsversteigerungsverfahren
ermittelten Verkehrswerte sind mit Sicherheit nicht zu hoch. Vielmehr
ist man als Sachverständiger in Zwangsversteigerungssache im Rahmen des
Ermessensspielraums eher vorsichtig in den Wertermittlungsansätzen, da
oftmals die betroffenen Eigentümer nicht mitwirken. Bei fehlenden
Unterlagen (tlw. ist gar keine Innenbesichtigung möglich) werden
deshalb Risikoabschläge vorgenommen, so dass man mit der Wertermittlung
eher auf der "sicheren Seite" ist.
Fazit: Tatsächlich ist es so, dass die Versteigerungserlöse überwiegend
(aber nicht immer) unterhalb des Verkehrswerts liegen. Das darf aber
nicht dazu führen, dass die Verkehrswertermittlung bereits einen
Zwangsversteigerungsabschlag beinhaltet. Stellt Euch bitte einmal vor,
wir würden bereits in der Verkehrswertermittlung bereits einen solchen
Abschlag von z.B. 30 % machen. In der Zwangsversteigerung würde dann
wahrscheinlich immer noch ein Erlös unterhalb des ermittelten
Verkehrswerts erzielt werden. Im Laufe der Zeit gäbe es dann
Grundstücke in der Zwangsversteigerung geschenkt, oder?
So, nun muss ich aber weiterarbeiten. Viel Spass beim Diskutieren.

PS: Wer mehr lesen will: Sh. Sprengnetter, H.O.: Grundstücksbewertung,
Band VII, Teil 9, Kapitel 12 (Wertermittlungen in
Zwangsversteigerungsverfahren).

[Harry_Schotter]

@#6 von exelbub
@#7 von Broker223

Ich hab schon mal eine Wohnung ersteigert und zig, wirklich zig "Verkehrs(schlecht)gutachten" gelesen und ausgewertet.

Ja, und ich ich kann im Brustton der Überzeugung sagen, dass diese Experisen den Wert der Objekte immer schönreden.

Fast könnte man sagen, sie sind legaler Beschiss.

Und das hat nachvollziehbare Interessensgründe !!!
Es liegt also nicht etwa an der Unwissenheit oder der Inkompetenz des Gutachters.


Broker223, du beschreibst die Therorie aus einem Buch, die tagtägliche Lebenswirklichkeit sieht ganz, ganz anders aus.

Ich werde mich hier später noch mal ausführlicher zu dem Thema äußern.


H_S

[exelbub]

@Harry_Schotter

Hallo H.Schotter,

also ich muß zu deinenm Statement sagen, dass ich bis jetzt nur positive Dinge über eine Zwangsversteigerung gehört habe (bezüglich der Preisung und des Weiterverkaufs). Wenn man Glück hat und ein Objekt für 50% des Verkehrswertes ersteigert, liegt man meiner Meinung nach immer auf der sicheren Seite, auch in Richtung Mieteinnahmen (hohe Rendite) und eventuellen Weiterverkauf. Man sollte dazu sagen dass ich aus Berlin stamme, vielleicht gibt es Unterschiede im Bundesgebiet??? Mich würde sehr Deine Meinung zu diesem Thema interessieren, da Du ja eher mir von meiner Idee abrätst.. Wäre toll wenn Du was von Deinen Erfahrungen preisgibst.

Seid gegrüßt EB

[Harry_Schotter]

Hallo exelbub

Ich werd mich dazu noch mal ausführlicher äußern. Ich hab mal in einem anderen Threat sehr viel dazu geschrieben, kann ihn aber leider auf die Schnelle nicht mehr finden.

Nur ganz kurz...........zwangsversteigerte Immobilien sind meistens 3ter, 4ter, oder 5ter Garnitur.
Das Vorurteil stimmt also !!!

In den Amtsgerichten wirst du praktisch nur Objekte finden, die auf den freien Immobilienmarkt schwer bis ultraschwer an den Mann zu bringen sind.

Und das sind Kleinwohnungen/Appartments, Häuser/Wohnungen in einfacher Lage, Häuser und Wohnungen in Lagen mit hohen Lärmimmissionen, renovierungsbedürftige Objekte, (problematische)Gewerbeimmobilien, Altbauten(meist renovierungsbedürftig)
Dachgeschoßwohnungen, Keller-/Erdgeschoßwohnungen, Hinterhofwohnungen, vermietete Eigentumswohnungen, Immobilien mit Sonderlasten(Erbaurecht, Altschulden, Sozialbindungen, lebenslanges Wohnrecht, usw.,usw.), sehr oft Wohnungen in Großwohnanlagen, Plattenbauten...... ja und meistens kommen noch alle schlimmen Sachen auf einmal zusammen............also zum Beispiel eine vermietete 28 Quadratmeter Einzimmerwohnung in einfacher Lage, in einer Plattenbautrabantenstadt im Erdgeschoß, die stark renovierungsbedürftig ist, bis 2020 eine Sozialmietbindung hat und sich in direkte Nachbarschaft neben dem 8spurigen Stadtautobahnring und der Stadtteildisko befindet. Und nebenbei hat der Mieter schon 6 Monate keine Miete mehr gezahlt.

Das glaubst du nicht ???????

Dann geh mal zu den Amtsgerichten in Berlin und schau dir die Verkehrsgutachten und die Objekte am Ort mal genau an.


H_S

[Harry_Schotter]

@exelbub

Hab ich vergessen, schau dir doch mal die 50% Objekte genau an......dir werden die Augen übergehen.....du weist sicher was ich meine ?????


H_S

[JU89]

Moin,

exelbub, keiner hat was zu verschenken. Auch nicht in der Zwangsversteigerung. Und wenn die Bank tatsächlich den Zuschlag erteilt, dann nur, weil sie der Auffassung ist, das es für sie ein guter Deal war.
Kannst Du mir ruhig glauben, hab schon unzählige solcher Termine als Bankenvertreter hinter mir. Und wer von Immobilien wenig versteht, wird gnadenlos über den Tisch gezogen, das kann richtig Spaß machen .

Und noch was zum VKW: Das sieht ja alles sooo wissenschaftlich und technisch gut aus. Trotzdem kann man es mehr oder weniger in die Tonne werfen. Eine Immobilie ist nicht das wert, was in einem "Gut"-achten steht, sondern was jemand bereit ist, zu bezahlen. Auch wenn auf dem Gutachten noch so viele amtliche Stempel sind. Leider kapieren das die meisten nicht.
Sinnlos sind ebenso die "Vergleichspreise". Man übersieht, daß von den Gutachterausschüssen nur die Preise gesammelt und ausgewertet werden können, wo tatsächlich verkauft wurde (oder anders: wo sich ein Dummer gefunden hat). Daß Tausende Eigentümer bereits entnervt aufgegeben haben, ihre Wohnungen zu verkaufen steht dort natürlich nicht drin. Nur diese Leute stehen bei der kleinsten Preiserhöhung wieder auf der Matte und drücken die Preise wieder runter.

Harry S.; bei Eigentumswohnungen kommt noch das Risiko einer zerstrittenen oder teilweise insolventen Eigentümergemeinschaft dazu. Vor allem bei Anlagen die über Struckies verkauft worden sind.

So, muß jetzt wieder ....

Grüße
JU89

[Toleranz]

#6,

Berliner Senat ist pleite und wollte Wohnungen im Paket an solvente Gesellschaft verkaufen:

Angebot: 250 Mio. €

umgerechnet pro Wohnung = 3.700,- €!!!

So siehts aus. Angekommen in der Realität oder immer noch Hochkonjunktur?

Renten- und Krankenkassen haben auch viele Wohnungen und müssen wegen Pleite verkaufen. Ob das den Preis steigert?

Toleranz

[Harry_Schotter]

Toleranz,

weißt du wie groß so`ne 3700 Euro Wohnung ist, bzw. für wieviel Euro pro Quadartmeter der Berliner Senat die Häuser/Wohnungen verkaufen will ???


Danke


H_S

[Toleranz]

# 14,

bei ca 68000 Wohnungen dürfte es sich um Durchschnittswerte ca 60 qm handeln.

mfg

[sv_2011]

Nee Harry, da ist kein Schotter zu machen, die gibts nicht einzeln, sondern nur im "10.000er-Paket"
Das "billigste", was mir mal untergekommen ist, war eine bezugsfertige und mängelfreie leere 56qm-Neubauwohnung in Falkensee für 23T€, für die der ursprüngliche Eigentümer mal über 350TDM zu Abschreibungsgoldrauschzeiten Mitte der Neunziger gezahlt hat.

Exelbub, die (verm.) ETW steht in meiner persönlichen Rangfolge innerhalb von Immobilien allgemein erstmal an letzter Stelle. Nur wenn eine ETW und die zugehörige weitere Wohnungseigentümerschaft in gutem Zustand ist, die Miete nachhaltig zu erzielen ist etc. und der Eigentümer unter extrem hohem Verkaufsdruck steht, dann und nur dann hast du die seltene Möglichkeit günstig einzukaufen. Solch eine Konstellation ist bei Zwangsversteigerungen praktisch ausgeschlossen. Und bitte lüge dir nicht mit angeblichen Wertsteigerungen in die eigene Tasche. Die einzige nachhaltig über einen längeren Zeitraum zu erzielende Wertsteigerung erfährt nur der Grund&Boden selbst und dessen Anteil ist bei der ETW nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen eher gering.
Deshalb steht auf meiner pers. Rangfolge das unbebaute Grundstück in nachgefragter Lage (langfristig, also so ab Minimum 20 Jahre aufwärts und ohne laufende Erträge dafür aber Grundsteuer ) an 1. Stelle.

sv