ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 174)

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.545.256 von deepvalue am 02.09.15 20:57:39

Klar, an Accentro hatte ich nicht gedacht. Für dieses Geschäft kann man wohl eine Goodwill ansetzen.

Allerdings dürften die Wohnungen zum Kaufzeitpunkt keine stillen Reserven ggü. Bilanzansatz gehabt haben.

die Privatisierungswohnungen stehen bei Accentro mit den Anschaffungskosten im Umlaufvermögen und werden nicht hochgeschrieben. Da können sich schon stille Reserven gebildet haben im Zeitablauf, wenn Wohnungen vor der Privatisierung eine Zeit lang im Bestand waren, insbesondere angesichts des Preisanstiegs in Berlin.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.529.101 von emslaender am 01.09.15 09:18:10

Zitat von emslaender: Während das Wilhelmshaven-Portfolio noch 42 Mio. € unter Marktwert erworben wurden (und dementsprechend hochgeschrieben wurde), hat man Westgrund 151 Mio. € über Marktwert gekauft, das ist schon sehr bedenklich.....

Die DCF-Bewertung nach IFRS hat wenig mit dem Marktwert zu tun. Hier ist eine Hochschreibung auf Basis der prognostizierter Free Cash FLows gemacht worden. Die Qualität der Prognose wird von einem durch das Unternehmen bezahlten und beauftragten Makler überprüft......

Der mögliche Verkaufswert dürfte m.E. deutlich niedriger liegen (Wilhelmshaven ist nicht gerade eine Boom-Stadt wie Berlin).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehulung.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.541.293 von Hiberna am 02.09.15 13:26:25

Klar, an Accentro hatte ich nicht gedacht. Für dieses Geschäft kann man wohl eine Goodwill ansetzen.

Allerdings dürften die Wohnungen zum Kaufzeitpunkt keine stillen Reserven ggü. Bilanzansatz gehabt haben.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.473.983 von gate4share am 24.08.15 17:06:06

Zitat von gate4share: Das Wesentliche an den Adler zahlen sind ja nicht diese "wahnsinnigen" Steigerungszahlen in Prozent, sondern, dass man eine hohe Summe über 80 Mio aus der Vermietung erzielt. Hier und überhaupt war ja häufiger mal gemutmasst worden, dass Adler sowas wie ein Schneeballefekt wäre und man nur durch weitere Ankäufe auch weiter Gewinn ausweisen könne.

Das dieses falsch ist, ist nun klar bewiesen, man hat zwar erneut FairValue Bewertungen von ca !0 Mio erreicht, aber die Ertragsbestandteile allein aus der Vermietung sind weit höher.

Aha, das hat man bewiesen ? Kannst Du mir mal erläutern worin der Unterschied zwischen "Ertrag aus der Immobilienbewirtschaftung" und "Gewinn" besteht ? Wenn ich Dein Posting richtig interpretiere, dann scheint das deckungsgleich zu sein ?
Wenn nicht, dann gib doch mal bitte den "Ertrag" und den "(Vor & Nachsteuer)Gewinn" aus der Immobilienbewirtschaftung dh. ohne Bewertungseffekte an.

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.541.197 von emslaender am 02.09.15 13:15:25

Goodwill bei der Tochter Accentro halte ich hingegen für zulässig (wird auch seit Jahren von WPs akzeptiert), da es der Kaufpreis der Privatisierungseinheit war, seit Jahren erfolgreiches Geschäft mit Stammkunden, Markenwert etc

das Privatisierungsgeschäft der Accentro AG ist heute sicherlich mehr wert als der goodwill, der bei Accentro in der Bilanz steht.

ähnlich als wenn ich jetzt das Privatisierungsgeschäft von Patrizia kaufen würde

betreibt Patrizia ebenfalls das Privatisierungsgeschäft wie die Accentro AG?

[emslaender]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.541.083 von emslaender am 02.09.15 12:58:55

Goodwill bei der Tochter Accentro halte ich hingegen für zulässig (wird auch seit Jahren von WPs akzeptiert), da es der Kaufpreis der Privatisierungseinheit war, seit Jahren erfolgreiches Geschäft mit Stammkunden, Markenwert etc, ähnlich als wenn ich jetzt das Privatisierungsgeschäft von Patrizia kaufen würde

[emslaender]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.537.045 von deepvalue am 01.09.15 22:22:20

So wie man beim Kauf unter dem Marktwert hochschreiben kann, muss man (eigentlich) bei Kauf über dem Marktwert (Adler hat nun mal ne saftige strategische Prämie bezahlt) eigentlich abschreiben. Jetzt wurde ein Goodwill aktiviert (was bei Immobilienaktien keinen Sinn macht), der womöglich Ende 2015 im Impairment-Test wieder abgeschrieben werden muss. Adler wird aber versuchen, diesen jedenfalls zum Teil aktiviert zu behalten, um die Bilanzrelationen weiter nicht zu verschlechtern.
Aber ein Goodwill macht bei Bestandshaltern keinen Sinn. Im Ausland schreiben große Immo-AGs (z.B. Unibail Rodamco) so etwas sofort ab, und bei späteren Wertsteigerungen gibt es dann die normalen Bewertungsgewinne, ist auch ein Zeichen der Stärke.

[deepvalue]

Kann ein WP mal erklären, welche Begründung der Goodwill aus dem Kauf von Westgrund hat?
M.E. wird bei der Purchase Price Allocation der gesamte Kaufpreis oberhalb des Bucheigenkapitals zunächst auf Sach-, Finanz- und Umlaufvermögen verteilt. Lediglich falls die stillen Reserven (ggü. dem Bilanzansatz des übernommenen Unternehmens) dieser "Hard Assets" nicht ausreichen, wird ein Goodwill gebildet.
Stille Reserven in den übernommenen Wohnungen hat es deshalb zum Übernahmezeitpunkt nicht gegeben.

Der Goodwill ist deshalb m.E. reine "Heiße Luft".



Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.528.924 von emslaender am 01.09.15 08:56:53

Zitat von emslaender: Bilanzqualität hat sich weiter verschlechtert, Goodwill von 151 Mio. € aktiviert,
echter NAV je Aktie liegt nur bei 10,76 € und nicht bei 14,03 €, da wird gepusht ohne Ende....

Wie wird das denn deiner Meinung nach falsch dargestellt?

Lese ich selber gleich, dann weiss ich es sicher auch, möchte nur schon mal sagen, dass diese Aussagen mit "gepusht" ohne Ende, doch übertrieben sein könnte. Wenn man für die Westgrundübernahme insgesamt 150 Mio mehr zahlte, als die bilanzierte Werte der assets bei der Westgrund, muss das noch lange nicht heissen, dass man zu teuer eingekauft hat.
Denn die Werte der Wohnungen könnten ja auch höher sein!
Zusätzlich muss man die Möglichkeit sehen, dass accentro einen Teil der Bestände zu hohen Peisen einzeln privatsieirst, was zum einen hohe Verkaufserlöse für Westgrund beeinhaltet und gleichzeitig Gewinnbestandteile für accen
tro, was letztlich alles in den Gewinn der Adler Real Estate mündet!

[emslaender]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.528.924 von emslaender am 01.09.15 08:56:53

Während das Wilhelmshaven-Portfolio noch 42 Mio. € unter Marktwert erworben wurden (und dementsprechend hochgeschrieben wurde), hat man Westgrund 151 Mio. € über Marktwert gekauft, das ist schon sehr bedenklich.....