DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 111)

[Kampfkater1969]

"Im März 2021 wurde ein neues Schuldscheindarlehen über EUR 100,0 Mio. mit einer Laufzeit von zwei Jahren bei einer festen Verzinsung von 0,1% p.a. begeben."

Auszug aus Quelle Meldung heute morgen bei TAG Immobilien:
https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/tag-immobilien-start…

Dies bedeutet, übertragen auf die Defama.....das Fremdkapital kostet beinahe nix mehr....im Gegenteil, hierauf noch die politisch gewollte Inflation um 2% als Ziel, auch der EZB....

Bedeutet aber auch, dass noch mehr Eigen- und Fremdkapital sich um das nicht mehr werdende Angebot an Sachwerten balgen wird.....mit den bekannten Folgen.....Werte steigen....Angebot und Nachfrage

Deshalb war der letzte Zukauf über die Zwangsverwertung dieser Immobilie genau die richtige Antwort. Höherer Renditehebel als Käufe am "freien Markt", bei wirklich annehmbaren Risiken.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.122.057 von supialexi2 am 09.05.21 19:21:15

Zitat von supialexi2: Es wird schon bei einigen Immobilien was berichtet, auch von Mitmietern was andere abschreckt.

Bei diesem Objekt könnte es Aussee der Bodenverschmutzung auch der schlechte Zustand der Leerstandsflächen sein. Oder auch,daß einige Filialisten schon hier Geschäfte hatten und sind wieder gegangen, diese mieten garantiert nicht mehr. Klar kann immer sein, daß einen Konkurrenzbieter abschrecken will!
Ganz sicher kann man bei Zwangsversteigerungen durch Gerichte nie sein. Alles ist aber gesetzlich geregelt. Es gibt auch Bewertungen, wo der Gutachter nicht von innen besichtigen konnte, somit müsste man vom schlimmsten Zustand susgehen. In Grossstädten werden in den letzten 3 bis 4 Jahren höher als die normalen Kaufpreise sonst sind, geboten.Großstädten sind bei Zwangsversteigerungen von Wohnnimmobiilien kein Geschäft.

Das ist ja kaum auszuhalten.
Schreib´doch bitte Deine Texte nur, wenn Du Dich auch gesund genug dafür fühlst.
(Du hast uns selber hier im Forum mitgeteilt, dass Du kräftig angeschlagen bist)

Hier stimmt nix, keine Syntax, keine Orthografie, Klein- und Grossschreibung - man kann selbst mit gutem Willen den Sinn in dem Beitrag nicht erkennen.

[supialexi2]

Es wird schon bei einigen Immobilien was berichtet, auch von Mitmietern was andere abschreckt.

Bei diesem Objekt könnte es Aussee der Bodenverschmutzung auch der schlechte Zustand der Leerstandsflächen sein. Oder auch,daß einige Filialisten schon hier Geschäfte hatten und sind wieder gegangen, diese mieten garantiert nicht mehr. Klar kann immer sein, daß einen Konkurrenzbieter abschrecken will!
Ganz sicher kann man bei Zwangsversteigerungen durch Gerichte nie sein. Alles ist aber gesetzlich geregelt. Es gibt auch Bewertungen, wo der Gutachter nicht von innen besichtigen konnte, somit müsste man vom schlimmsten Zustand susgehen. In Grossstädten werden in den letzten 3 bis 4 Jahren höher als die normalen Kaufpreise sonst sind, geboten.Großstädten sind bei Zwangsversteigerungen von Wohnnimmobiilien kein Geschäft.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.109.785 von philojoephus am 07.05.21 21:20:13

Defama kann hier aus einer rechtlichen Position der Stärke agieren....die bisherigen Mieter und potenziellen Neumieter = "Bittsteller".....

So gut wie alle expansionsfreudigen Einzelhändler und Dienstleister haben "to do" Listen, in welchen Regionen man sich noch ansiedeln möchte....oft eine Frage des "richtigen" Angebots.

Und mit jeder erfolgreichen Zusammenarbeit "unserer" Defama mit diesen jeweiligen Expansionsabteilungen, desto besser das künftige Standing.

So kann man schon mal vorab "telefonieren".... ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.110.613 von Frostbaer0815 am 07.05.21 22:49:34

Gehe mal auf eine Immo-Versteigerung, bei denen die "Clans" mitbieten......da wird dir schnell "verdeutlicht", was du zu tun hast, zu lassen hast......

Wie gut, dass dies hier nicht der Fall war. Solche Objekte und Lagen (noch) nicht deren Beuteschema.
Aber auch die stehen unter immer größeren Druck, die Geldmassen anzulegen, "zu waschen".

Aus meinen Erfahrungen mit Live-Auktionen....da sind welche extrem gut vorbereitet und auch sehr diszipliniert, andere wiederum "kein Plan"......letztlich viel taktisches Gespür nötig, unterlegt mit "small talk" und die Stammgäste kennen sich eh öfters von früheren "Bieter-Schlachten" schon.

Man sieht aber am nunmehr bekannten Ablauf, dass "unsere" Defama" auch in diesem Bereich "glänzt", mit Expertise.

Davon bitte mehr...... ;-)

[Frostbaer0815]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.084.606 von Michale am 06.05.21 15:21:18

"P.S.: Wir hatten übrigens großes Glück bei der Versteigerung. Ein anderer Bieter hat sich vor Ort von uns überzeugen lassen, nicht noch höher zu gehen. Und ein dritter hatte sogar bereits ein Gebot von 8,1 Mio. Euro abgegeben, das aber abgelehnt wurde, weil der Bieter einen formalen Fehler begangen hatte. Sonst wäre der Preis wahrscheinlich näher an 9 als an 8 Mio. Euro rausgekommen..."

Das finde ich ja eine interessante Aussage irgendwie. Ich gehe ab und zu auch auf Auktionen, aber nicht Immobilien. Ich betimme für mich einen maximalen Preis. Bis dahin bin ich im Rennen. Wenn es ein Dritter möchte muß er eben mehr bieten. Ist das bei Immobilien anders? Würde ich mich von einem Mitbieter "überzeugen lassen", nicht höher zu gehen? Nein, never ever.

[philojoephus]

Nachdem Teiser hier freundlicherweise auf Twitter hingewiesen hat, habe ich mir die Twitternachrichten zu Gardelegen angesehen. Da kam ja noch einiges an Informationen:

04.05.2021 Matthias Schrade
Auf dem Weg nach Gardelegen.
Das Schätzchen von oben …
FOTO vom Dach des Objektes
...ist übrigens erst vor zwei Jahren neu gemacht worden, das Dach.
Anruf von Mieter während ich gerade an der Wand zu seiner Fläche lehne ;-)
Hat sich gefreut, dass wir der Käufer des HanseCenter sind und jetzt Schwung rein kommt. Das ändert sich eventuell noch, wenn er unsere Wünsche erfährt, die wir mittels § 57a ZVG durchzusetzen planen.
05.05.2021 Matthias Schrade
Anwesend waren gestern beim Termin übrigens:
- 2 Hausmeister
- 2 Mitarbeiter der bisherigen Verwaltung
- 1 Mitarbeiter unserer Verwaltung
- 1 Techniker von uns
- 2 Mitarbeiter unserer Projektentwicklung
- 1 Architekt
- 2 Mitarbeiter der Baufirma
- unser Praktikant
und der CEO
Natürlich alles mit Maske, zudem großteils im Freien bzw. sehr großen (Leerstands-)Flächen und außerdem immer wieder in Kleingruppen für Detailaspekte.
Erste Umbau-Angebote dürften noch diese Woche eingehen, der erste Mustermietvertrag eines namhaften Mietinteressanten kam schon.
Er muss sich aber etwas gedulden, denn für diese Fläche haben noch zwei weitere große Filialisten derselben Branche bereits konkretes Interesse angemeldet.
Läuft ganz gut an, dafür dass wir vor nicht einmal zwei Wochen gerade erst den Zuschlag bekommen haben....
05.05.2021 Borsti
Ein Interessent schickt einen Mietvertrag? Läuft es sonst nicht umgekehrt?
05.05.2021 Matthias Schrade
Filialisten bestehen meistens auf ihren eigenen Mustern. Oder sie ersetzen in deinem eigenen Muster so viel durch ihre eigenen Texte, dass man auch gleich das von ihnen hätte nehmen können.
Quelle: https://twitter.com/kungler/status/1390030308746088448

Was ich sehr positiv fand, war das Foto vom Dach und die Info, dass es erst vor zwei Jahren „neu“ gemacht worden ist. Hat das Satellitenfoto also nicht getäuscht (siehe mein Beitrag Nr. 2.617). Eine Dachsanierung ist aufwendig und teuer. Aber wenn das gerade erst gemacht wurde, sollte an der Front für mindestens 20 Jahre Ruhe sein. Und es zeigt eben auch, dass man vom Baujahr allein nicht auf den Zustand des Gebäudes schließen kann.

Übrigens: Den Hinweis auf § 57a ZVG finde ich interessant. Wenn man ein Objekt aus der Insolvenz kauft, hat man als Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Das kann man als Käufer in Anspruch nehmen, um z.B. Mietern zu kündigen, die für den Vermieter ungünstige Verträge haben oder wenn man deren Mietfläche für andere Mieter braucht. Für mich ist das ein Hinweis, dass die DeFaMa tatsächlich vor hat, das Objekt größerflächig neu auszurichten. Und wenn ich mich richtig erinnere, hat die DeFaMa das in Radeberg damals auch so gemacht. D.h. sie haben erst einmal allen Mietern gekündigt und haben dann neue Verträge mit den Mietern abgeschlossen und anschließend das Center umgebaut.

[supialexi2]

defama hatte wohl auch Glück mit den Ankäufen von großen Objekten. Das sogar, da sonst die größeren Objekte verhältnismäßig teurer sind, als Objekt mit höchstens 600 Tsd Jahresmiete. Im letzten Jahr konnte man Zeitz, als eines der größten Objekte, sehr günstig kaufen, darüber hinaus sieht man gute Chancen auf Mieterhöhungen! Nun Gardelegen für 8 Millionen bei aktuellen Mieten von 600 tsd, die man hofft innerhalb eines Jahres auf 1.000 Tsd zu bringen. Und sollte es weniger sein, noch wäre der Kauf sinnvoll.Im Verhältnis zu einigen anderen Käufen (11,5Fach) müsste man auch mit 750 Tsd auskommen, alles darüber ist zusätzlicher Gewinn.

Glaube, dass man die Objekte unter 300 Tsd Jahresmiete günstig kaufen kann. Obwohl diese Preise im Schnitt gestiegen sind, gibt es nicht mehr Interessenten für die kleinen Objekte.Für private ist es zu gross und bindet alles in ein Objekt, und die normalen Immobilienhalter wollen sich mit Objekten unter 10 Mio gar nicht abgeben.Lieber kaufen sie ein Gesamtpaket im Wert von 100 mio, auch wenn man nur 7 Mio Jahresmiete einnimmt. So ist jeder Kauf den defama unterhalb 13 Fach erreichen kann, sofort ein Gewinn, weil man ein Paket mit mehreren kleiner Objekte min 15% über Einkauf sofort verkaufar wärr. Was man aber nicht macht, weil man selber als Vermieter eine gute Rendite erreichen willl. Nur es wäre gleich mehr wert.

[Einstein]

@Kampfkater, heute keine schlechten Nachrichten?
Wie wäre es mit der Empfehlung an Onkel Matthias mal den Besen zu nehmen und vor der eigenen Tür fegen?

[Kampfkater1969]

Ich finde es sehr gut, dass Herr Schrade diese Zukaufchance genutzt hat, hoher Renditehebel bei nach meiner Würdigung handhabbaren Risiken.
Ich kenne Objekte, da wird die "Altlast" Fremdstoffe im Boden messtechnisch amtlich überwacht....ist ein Randthema, mit kaum relevanten Kosten, wenn man nicht in den "Tiefbau" eingreifen wird.

Und so blöde dürfte bei diesem Objekt keiner sein....wir wollen ja gerade wegen der aktuellen Nutzungsart "Eigentümer" sein.....und nicht als Wohnbauunternehmer, der dort Kellerräume und Tiefgaragen implementieren möchte....bei miesen (!) Mietrenditen.......wenn Bestandshalter.....und in den Ex- und Hopp Bauträgerbereich sollen andere gehen.....