DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 186)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.615.593 von Kampfkater1969 am 01.08.20 08:41:53

Zitat von Kampfkater1969: Zu den noch wohl kommenden drei Objekten:

"verkäuferseitigen Bankthematik"

Ist ja sehr tiefblickende Aussage.....letztlich müsste doch die Bank ein starkes Interesse haben, die dortigen Positionen und Risiken des Verkäufers aus den Büchern zu bekommen. Gut, zum 31.12.2020 ist noch etwas Zeit für die Bankbilanz.
Gibt halt anpackende Vorstände bei Banken und die Riege "Schlaftablette". So auch meine Erfahrungen mit diesen "Finanzeliten".

Habe mir auch überlegt, wann sollte da eine Bank zögerlich seln?

Da defama richtigerweise ,nur günstig kaufen will, wird evtl die gesamte Restschuld mit dem Kaufpreis
getilgt?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.612.251 von Michale am 31.07.20 18:45:27

Auch von mir meinen verbindlichsten Dank!

Ich kann also beruhigt auch zu Kursen über 18 € zukaufen für das "Family Office".

Solche Postings runden meinen Informationsstand weiter ab, gibt immer wieder Nuancen und Würdigungen, die mich voranbringen.

Zu den noch wohl kommenden drei Objekten:

"verkäuferseitigen Bankthematik"

Ist ja sehr tiefblickende Aussage.....letztlich müsste doch die Bank ein starkes Interesse haben, die dortigen Positionen und Risiken des Verkäufers aus den Büchern zu bekommen. Gut, zum 31.12.2020 ist noch etwas Zeit für die Bankbilanz.
Gibt halt anpackende Vorstände bei Banken und die Riege "Schlaftablette". So auch meine Erfahrungen mit diesen "Finanzeliten".

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.613.769 von philojoephus am 31.07.20 21:12:08

Natürlich nur die Texte, die einen Bezug zu Defama und zum Markt der Einzelhandelsimmobilien haben.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.612.251 von Michale am 31.07.20 18:45:27

@ Michale,

vielen Dank für die Mühe den Call abzutippen. Ich finde das einen großartigen Beitrag für das Board, weil der Text ungemein hilft, wenn man später noch einmal eine Aussage nachlesen möchte oder sucht.

@ all

Kampfkater hatte angeregt, die DeFaMa-Infos, die Herr Schrade bei Twitter postet auch hier einzustellen. Ich folge Herrn Schrade nicht auf Twitter und fände es daher auch gut, wenn der eine oder andere Twitter-Leser die Meldungen mit Text und Link hier einstellen würde. Vielleicht nicht jede einzelne Nachricht, weil das Board sonst zumüllt. Aber ab und zu mal in gesammelter Form, wäre ein toller Service für alle Leser hier.

Bleibt gesund.

MfG J:-)E

[Michale]

Das Transkript der Telefonkonferenz ist auf der Homepage von DeFaMa jetzt eingestellt.
Hier eine Kopie zum Nachlesen:

Transkript der Telefonkonferenz am 29.07.2020
anlässlich der Halbjahreszahlen 2020
Vortrag Matthias Schrade
Ich werde meinen Vortrag an die Präsentation anlehnen, die auf der Homepage abrufbar ist.
Wir kaufen bestehende Fachmarkt-und-Einkaufszentren mit bonitätsstarken Filialisten als
Ankermietern, in der Regel ohne großen Leerstand oder Investitionsbedarf, meistens im Bereich
zwischen 1 und 5 Mio.€ Kaufpreis. Da wir die Objekte typischerweise zum 10-fachen der
Jahresnettomiete kaufen, landen wir fast automatisch in kleinen bis mittelgroßen Städten in
Nord-und-Ostdeutschland. Wir kaufen die Objekte, um sie dauerhaft zu behalten, haben also
keine Wiederveräußerungsabsicht und erzielen damit zweistellige Renditen.
Im ersten Halbjahr haben wir das Portfolio gegenüber dem Stand von Mitte des letzten Jahres
um 32% ausbauen können. Der Umsatz hat sich parallel um 21% erhöht, das Nettoergebnis
ist analog dazu um 20% gestiegen und die für uns zentrale Kennzahl, der FFO, die Funds
From Operations, sogar um 26%. Ganz wichtig: Die Kennzahl ist pro Aktie von 0,56 auf 0,63 €
gestiegen. Man muss in diesen Zahlen die Belastung aus dem derzeit laufenden Umbau in
Radeberg berücksichtigen, deswegen ist der Anstieg vergleichsweise verhalten ausgefallen.
Wenn das Objekt wie im Vorjahr enthalten gewesen wäre, dann wäre der FFO im ersten
Halbjahr sogar um 40% gestiegen. Wir hatten hier aber natürlich deutlich geringere Mieten und
andererseits deutlich erhöhte Finanzierungskosten. Das Ergebnis ist, dass der FFO „nur“ um
26% gestiegen ist.
Die Corona-Krise… ich würde nicht so weit gehen zu sagen, für uns ist das Thema beendet,
aber auf Folie 5 sehen Sie, für uns ist das Thema schon sehr viel kleiner geworden, als es
noch vor einigen Monaten schien. Wir haben über 90% aller April- und Mai-Mieten erhalten,
für Juni sind bislang schon 97% eingegangen. Man muss erneut betonen, die ausgesetzten
Mieten sind nur gestundet, d.h. es hat zunächst keine Ergebnisauswirkungen. Es sind derzeit
insgesamt etwa 230 T€ aus Corona-Aussetzungen offen, davon entfallen ungefähr 180 T€ auf
namhafte Non-Food-Filialisten. Bei den meisten sind Ratenzahlungen vereinbart und in
einigen Fällen auch schon angelaufen. Kein einziger unserer Mieter hat bis jetzt Insolvenz
anmelden müssen. Von daher sind wir sehr zuversichtlich, dass diese Außenstände zumindest
zum allergrößten Teil am Ende reinkommen werden.
Wir können bisher keinerlei Änderung der Finanzierungpraxis bei den Banken erkennen. Wir
haben auch in den letzten Wochen und Monaten während Corona weitere sehr gute Finanzierungsangebote
erhalten oder abschließen können. Vor diesem Hintergrund keine erkennbaren
Probleme.
Wir haben wie angekündigt planmäßig am 18. Juni 2020 den gesetzlich maximal möglichen
Dividendenabschlag in Höhe von 0,20 € je Aktie ausgezahlt. Wir gehen unverändert davon
aus, dass wir bei der HV im Herbst 2020 den Rest der 0,45 € ausschütten werden. Den Termin
werden wir dann auch in den nächsten Wochen mitteilen und die Tagesordnung veröffentlichen.
Wir haben eine Gesamtliquidität einschließlich noch nicht ausgezahlter Darlehen und verfügbarer
Kreditlinien von ca. 7 Mio. € und können damit Chancen, die sich im Markt ergeben,
auch weiter nutzen.
Ein wichtiges Thema habe ich bereits angeschnitten: Der Umbau in Radeberg ist voll im Plan.
Es gibt keinerlei Verzögerungen durch Corona. Fast alle Vergaben von Aufträgen sind bereits
durch und die Baukosten sind wie man so schön sagt „in line“. Wir gehen davon aus, dass die
Eröffnung Anfang November stattfinden wird. Einige Impressionen dafür, wie umfassend hier
gebaut wird, sind in der Präsentation ersichtlich. Es sind schon erhebliche Fortschritte vor Ort
auch physisch zu beobachten, erste Mietereinbauten sind in einigen Flächen bereits vorhanden
und die ersten Flächen werden dann in absehbarer Zeit schon an Mieter übergeben, so
dass diese dann mit ihrem Innenausbau bereits beginnen können. Mit anderen Worten: Alles
läuft wie geplant. Auf Seite 7 sehen Sie, wie das Silberberg Center künftig aussehen wird. Wer
den alten Zustand geht, weiß, das ist ein Unterschied wie Tag und Nacht – wir stellen hier
faktisch einen Neubauzustand des Objektes her.
Was wir dieses Jahr ebenfalls hatten, waren ein paar schöne Transaktionen. Wir haben das
Einkaufszentrum in Zeitz gekauft mit Kaufland und Toom als Ankermieter, einer Jahresnettomiete
von fast 1,3 Mio. € und einer Investitionssumme von gerade einmal 9 Mio. €. Es ist ein
sehr sehr starker Standort, die Details können Sie auf der Folie nachzulesen. Dies war für uns
die mit Abstand beste Transaktion in der Firmengeschichte bisher und zwar sowohl was die
generierte Nettomiete als auch was den sehr attraktiven Kaufpreisfaktor angeht. Und wir sehen
hier auf mittlere bis längere Sicht sogar noch eine Chance, die Erträge weiter zu steigern.
In Anklam haben wir – ganz frisch – den Toom-Baumarkt gekauft. Das ist der einzige Baumarkt
in weitem Umkreis, es sind fast 40 km bis zum nächsten ernsthaften Wettbewerber. Entsprechend
stark ist der Standort und funktioniert für den Mieter sehr gut. Toom hat vor einem
Jahr in Zuge einer größeren Modernisierung auch langfristig verlängert. Wir haben vereinbart,
dass der Kaufpreis und die genaue Nettomiete erst nach Kaufpreiszahlung veröffentlicht wird,
denn der Verkäufer ist ein Fonds und dieser möchte, dass erst wenn die Transaktion abgeschlossen
ist, die Kennzahlen dann erst in der Öffentlichkeit sind. Aber Sie dürfen davon ausgehen,
dass die Konditionen unsere Renditekriterien erfüllen.
Parallel dazu haben wir eine Solaranlage erworben und zwar auf dem Dach des Objektes in
Zeitz. Nicht weil wir unbedingt Solaranlagen kaufen wollen, sondern um hier die Sicherheit zu
haben, dass nicht ein Externer auf dem Dach Dinge tut, die uns vielleicht nicht so gut gefallen.
Wir haben in diesem Zuge mitgeteilt, dass die Investitionssumme für Solaranlage und der
Baumarkt zusammen bei 8 Mio. € lag und die Erträge daraus zusammen bei über 800 T€
liegen.
Insgesamt haben wir Stand Ende Juli somit 39 Objekte mit einer Vermietungsquote von gut
96%. Wir haben im laufenden Jahr bereits über 2 Mio. € an Zusatzerträgen akquiriert, obwohl
es nur zwei Objekte und die Solaranlage waren. Weiterhin haben wir kein Klumpenrisiko im
Bestand; nur ein einziger Mietvertrag macht über 5% unserer Mieterträge aus, alle „Top 10“-
Mietverträge zusammen gerade einmal 30%. Von daher ist dies aus unserer Sicht ein sehr
risikoarmes Geschäft. Wichtig ist, dass nach wie vor 80% unserer Nettomieten von bonitätsstarken
Filialisten kommen; das habe ich Ihnen auf der Folie 11 noch einmal aufgegliedert.
Wir haben den mit Abstand größte Block im Bereich Lebensmittel mit 47%. Durch die jüngste
Transaktion ist der Bereich „Heimwerker“ – also Baumärkte, Hammer Fachmarkt u. ä. – auf
16% angestiegen. Mode/Schuhe macht lediglich 11% aus und hier wiederum haben wir, wenn
Sie sich die Mieter anschauen, vor allem Deichmann, Takko, KIK, NKD, Ernsting‘s family und
die Kienast-Gruppe (ein weiter großer Player im Bereich Schuhe) – also die preisgünstigen
Discounter in diesem Segment, die auch bei Trends wie E-Commerce oder Corona weitaus
weniger betroffen und demzufolge für uns auch solide Mieter sind.
Bei konjunkturunabhängigen Filialisten sind die Drogeriemärkte drin, aber auch Non-Food-
Discounter wie TEDI und MäcGeiz sowie Dänisches Bettenlager. Gesundheit ist ein größerer
Block. Wir haben viele Ärzte und Apotheken; auch das war ein wichtiger Sektor in den letzten
Monaten durch die Corona-Zeit hindurch. Von daher haben wir insgesamt eine sehr konjunkturunabhängige
und auch, wie sich gezeigt hat, eine Corona-unabhängige Mieterstruktur.
Die Finanzierungsstruktur hat sich nicht verändert. Wir haben weiterhin ca. 60% LTV (Verschuldungsgrad)
bezogen auf die Objektwerte. Die Zinsbindung ist unverändert sehr lang mit
ca. 7,8 Jahren. Hier habe ich die Baufinanzierung von Radeberg ausgeklammert, das ist auch
der einzige größere Block im kurzlaufenden Bereich. Alle anderen Zinsbindungen laufen in der
Regel bis 2025 oder deutlich länger, weil wir normalerweise zum Zeitpunkt des Kaufes mit 10
Jahren Zinsbindung oder länger finanzieren. Die Zinskonditionen haben sich vergünstigt und
waren zuletzt bei 2,26% für das Gesamtportfolio.
Was auch wichtig ist zu wissen, dass keine einzige Bank hat bei uns über 12% Anteil an der
Gesamtverschuldung. Das wird sich mit weiteren Objekten weiter reduzieren. Anklam ist hierbei
noch nicht enthalten. Ich habe es noch nicht nachgerechnet, aber es könnte sein, dass wir
danach schon unter 10% bei jeder einzelnen Bank sind. Wir haben grundsätzlich Annuitäten-
Darlehen, haben dementsprechend langfristig gesicherte Zinsen und viele Jahre Ruhe an dieser
Front.
Unsere Jahresprognose haben wir Anfang des Jahres vor Corona gegeben, haben sie während
Corona mehrfach bestätigt und stellen jetzt fest, nachdem sich die Staubwolken gelegt
haben, dass wir sie unverändert erreichen. Wir glauben aufgrund der derzeitigen Zahlen, dass
wir vor allem beim FFO wohl eher über der Planung rauskommen könnten. Aufgrund der
unverändert bestehenden Unsicherheiten des zweiten Halbjahres, was potenzielle Mietausfälle
von Mietern angeht – die vielleicht jetzt noch zahlen, aber deren Geschäftsgang durch
Corona entsprechend beeinträchtigt ist – sind wir jedoch nicht sicher, ob es nicht doch noch
zu erhöhten Mietausfällen kommt, die sich derzeit nicht absehen lassen.
Deshalb verzichten wir per heute auf eine Anhebung unserer Prognose. Das halten wir nicht
für opportun, solange diese Unsicherheiten noch nicht ausgeräumt sind. Unser Kurs hat sich
erfreulicherweise auch schon wieder von Corona erholt und in den letzten Tagen neue Allzeithochs
markiert.
Fragen der Analysten und Investoren
Andreas Pläsier (Warburg Research):
Ich habe drei Fragen. Zuerst zum FFO, da sind Sie gut unterwegs. Sie sagen für die 5,7 Mio. €,
die Sie als Ziel haben, sehen Sie eine gute Chance, dass man dies übertreffen kann, soweit
COVID-19 keinen weiteren Impact hat. Annualisiert sind wir bei 6,7 und sie wollten ja bei 7
Mio. € landen per Jahresende. Kann man davon ausgehen, dass die 7 Mio. € für 2021 eine
Zielgröße ist, die Sie auf jeden Fall erreichen wollen?
Matthias Schrade:
Sofern wir Radeberg behalten, sind die 7 Mio. € naturgemäß auch die Untergrenze für das
nächste Jahr. Dass hier eventuell noch eine Schippe draufkommen könnte auch durch Zukäufe,
die erst in den nächsten Monaten oder im nächsten Jahr stattfinden, ist klar. Wir müssen
noch ein bisschen was schaffen, diese Lücke von 300 T€, die wir jetzt noch haben. Das werden
wir wohl erreichen durch eine Kombination aus Vermietungserfolgen und auf der anderen
Seite die möglichen Zukäufe; ich gehe davon aus, da kommt dieses Jahr noch was. Wir haben
ja erst gut die Hälfte des Jahres hinter uns und von dieser Hälfte sind ja zwei, drei Monate
quasi Corona-Pause gewesen, was Transaktionen angeht. Insofern bin ich da sehr zuversichtlich,
dass dieses Jahr noch ein paar Meldungen kommen
Andreas Pläsier (Warburg Research):
Sie sagten, Radeberg ist gut im Plan, was das Bauthema angeht, und soll planmäßig im
November eröffnet werden. Wie sieht das mit Anfragen von möglichen Käufern aus und wie
sind Ihre Gedanken überhaupt zu einem Verkauf? Gibt es hier irgendwelche Neuigkeiten?
Matthias Schrade:
Zu Radeberg hatten wir durch Corona und auch weil in den letzten Monaten die Prioritäten
generell andere waren, die Gespräche ein stückweit ausgesetzt. Neuigkeiten im meldefähigen
Bereich gibt es da sicherlich noch nicht. Wir haben jetzt Gespräche wieder aufgenommen,
haben allerdings keinen Zeitdruck, da das Produkt sich ja mindestens bis zur Eröffnung gar
nicht ändert und auch danach in den ersten Wochen und Monaten noch mit sehr guten Laufzeiten
problemlos verkäuflich wäre.
Umgekehrt haben wir erste Indikationen, was Banken sich bezüglich einer Refinanzierung vorstellen
können. Das ist aber noch in einem sehr frühen Stadium. Aber die ersten Zurufe gehen
durchaus in die Richtung, dass man auch über die Baukosten hinaus signifikant höher finanzieren
könnte. Am Ende ist es für uns ein Dreisatz, was ist attraktiver: der Cash-Zufluss aus
einem Verkauf, den wir dann aber neu investieren müssen, oder ein niedrigerer Cash-Zufluss
und Behalten des Cashflows von Radeberg, der dann quasi eine Kompromisslösung wäre. Da
ist nicht klar, in welche Richtung das Pendel am Ende wirklich ausschlägt.
Andreas Pläsier (Warburg Research):
Zum Thema Zinsen – das hatten sie ja schon angesprochen – die Zinsbelastung ist ja in Q2
noch einmal runtergegangen. Wie groß ist das Potenzial noch nach unten? Die Zinsen werden
meines Erachtens nach länger unten bleiben und Sie sagten, in Neuverhandlungen haben Sie
ja bessere Konditionen verhandeln können. Was wäre ein Niveau, wenn man alle Verträge in
diesen Bereich bekommen könnte?
Matthias Schrade:
Wir haben zuletzt routinemäßig eine 1 vor dem Komma bei 10-jähriger Zinsbindung. Dies ist
nicht immer so bei Angeboten, aber sehr häufig haben wir in letzter Zeit einige Darlehen so
abschließen können. Es ist allerdings auch sehr stark vom Einzelobjekt abhängig. Für uns ist
es eigentlich nicht ganz entscheidend, ob wir 1,5 oder 1,8 oder 2 Prozent oder gar 2,5 bezahlen.
Sehr viel wichtiger ist für uns, dass wir wenig Eigenkapital für den Objektkauf einsetzen
müssen, damit wir mit dem vorhandenen Kapital möglichst weit kommen, ohne wieder eine
Kapitalerhöhung machen zu müssen. Das sieht derzeit recht gut aus, wir haben tatsächlich
auch schon Vollfinanzierungen des Nettokaufpreises mit einer deutlichen 1 vor dem Komma
erreicht. Da ist also offensichtlich tatsächlich noch ein bisschen Luft.
Ich sage mal aus dem Bauch heraus, wenn man unser heutiges Portfolio zur Gänze jeweils
bei den gleichen Banken, bei denen es ursprünglich finanziert wurde, heute neu finanzieren
würde: Gegenüber den 2,26%, die wir jetzt ausweisen… ich sage mal 30 bis 40 Basispunkte
könnten vielleicht durchaus noch gehen. Es gibt aber auch Regionen, in denen die Banken
sehr viel zurückhaltender sind. Oder auch Einzelobjekte, wo die Banken sagen, ich finanziere
das Objekt, aber dann mit einem etwas höheren Zins. Wir sind nicht Zins-Optimierer; wir sind
Eigenkapitalrendite-Optimierer. Insofern ist eine niedrigere Eigenkapitalkomponente und ein
etwas höherer Zins mir allemal lieber als die Hälfte des Objekts mit Eigenkapital, aber mit 0,9%
Zins finanzieren zu können.
Stefan Bonhage (Bankhaus Metzler):
Soweit mir bekannt ist, ist Anklam der erste reinrassige Baumarkt, den Sie im Portfolio haben.
Ist das vielleicht eine Asset-Klasse, die Sie in Zukunft verstärkt adressieren wollen, wo Sie
Potenziale sehen? Vielleicht können Sie einmal ein bisschen darauf eingehen, was so die
Chancen/Risiken eines Baumarktes sind im Vergleich zum Fachmarkt.
Matthias Schrade:
Grundsätzlich ist es tatsächlich so, ich mochte Baumärkte schon immer. Dass dieses Segment
einen eher schlechten Ruf hatte, lag glaube ich fast ausschließlich an Praktiker. Praktiker ist
aber kein Beleg dafür, dass Baumärkte nicht funktionieren, Praktiker war eine individuelle Managementproblematik.
Praktiker war auch schon vor vielen, vielen Jahr schon vor dem Börsengang
immer schwierig. Jeder von uns weiß, außer „20% auf alles außer Tiernahrung“ hat man
mit dem Unternehmen nicht wirklich in der Öffentlichkeit etwas verbunden. Und nur mit billig,
billig billig, das konnte auf Dauer nicht funktionieren.
Als Praktiker aus dem Markt ausgeschieden war, war zwar der Ruf dieser Immobilien und der
Asset-Klasse ruiniert, aber de facto war der Preisdruck aus dem Markt raus. Die guten Praktiker-
Standorte sind alle nachbelegt worden und die schlechten waren vorher auch schon
schlecht, die wollte man weiterhin nicht haben. Ich kann mir gut vorstellen, dass wir dieses
Segment tendenziell auszubauen, nachdem die Corona-Zeit gezeigt hat, dass Baumärkte
offensichtlich konjunktur-resistent oder sogar antizyklisch sind.
Hornbach hat gerade Rekordzahlen gemeldet. Die ganze Branche wird ein Rekord-Jahr hinlegen,
das steht jetzt schon fest. Insofern ist der Malus ein wenig gewichen. Wir hatten das in
der Vergangenheit mit Rücksicht auf Investorenbedenken tatsächlich ein bisschen flacher gehalten.
Ich kann mir aber vorstellen, nachdem jetzt jedem klar ist, Baumärkte sind auch ein
interessantes Segment, dass man dieses tendenziell ein Stück höher gewichten kann.
Was ist der größte Nachteil von Baumärkten? Die Drittverwendung eines Baumarktes ist ein
Baumarkt. Man kann einen Baumarkt im Gegensatz beispielsweise zu einem Discounter nicht
so einfach in eine andere Richtung vermieten. Das heißt, wenn ein Baumarkt an einem Standort
nicht mehr funktioniert, dann ist die Drittverwendung in Richtung Fachmärkte sehr sehr
schwierig. Das ist in der Regel nur mit massivsten Investitionen und Umbauten möglich. Oftmals
ist es auch baurechtlich kaum möglich.
Insofern muss man sich gut anschauen, wenn man einen Baumarkt kauft, vor allem einen
einzelnen, ob der auch dauerhaft an dem Standort funktioniert. Denn wenn er nicht mehr dort
mieten möchte, wird es normalerweise auch der Wettbewerber nicht tun und dann geht die
Drittverwertung eher in Richtung Sonderpostenmarkt wie Thomas Philips oder Ähnliches. Wobei
der dann meistens weder die Mieten zahlt, noch die Flächengrößen benötigt – insofern
hätte man dann sicherlich eine Abwertung. Wir haben nur Baumärkte im Bestand, bei denen
wir überzeugt sind, dass sie auch in 20 Jahren noch als Baumarktstandort attraktiv sind, und
das werden wir auch künftig im Einkauf so handhaben.
Christopher Mehl (SRC Research)
Kannst du vielleicht etwas zu deiner derzeitigen Einschätzung der Marktsituation sagen, auch
hinsichtlich des Preisniveaus?
Matthias Schrade:
Ich sehe eigentlich keine Veränderung gegenüber den Vor-Corona-Zeiten, insbesondere nicht,
dass es wieder billiger geworden ist. Unter dem Strich kann man sagen, es ist weitergegangen
wie vorher. Man kann vielleicht sogar möglicherweise eine leichte Tendenz sehen, dass die
Preise leicht gestiegen sind, weil in diesem Segment erkennbar die Corona-Probleme am
kleinsten waren gegenüber beispielsweise dem Shopping-Center-Bereich oder auch dem
Büro-Bereich. Hier ist es ja noch unklar, wie sich das auswirkt; Stichwort Home-Office. Von
daher ist die Nachfrage nach dem sehr risikoarmen Produkt Fachmarktzentren, Nahversorgung,
Supermärkte, auch Baumärkte möglicherweise sogar eher noch gestiegen.
Also unter dem Strich sehe ich jedenfalls nicht, dass es hier eine signifikante Veränderung
gab. Ich sehe weder, dass wir jetzt hier Schnäppchenpreise erwarten dürfen durch Notverkäufe,
wie es damals nach der Finanzkrise war, noch umgekehrt, dass sich die Preise nochmal
deutlich nach oben entwickelt haben. Ich habe aber den Eindruck, dass es eher eine leichte
Tendenz zu noch höheren Preisen gibt.
Thorsten Müller (Lighthouse Corporate Finance):
Ich habe zwei Fragen. Die erste bezieht sich auf die vorgenommenen Aufvalutierungen. Die
sind ja im Prinzip ausschließlich liquiditätswirksam und nicht GuV-wirksam. Gibt es in dieser
Betrachtung Teile, die gegebenenfalls auch Bilanz- oder GuV-wirksam sind?
Matthias Schrade:
Ich habe nicht ganz verstanden, was Sie mit Bilanz- und GuV-wirksam meinen. Grundsätzlich
ist es sehr untechnisch gesprochen so: Das Objekt hat sich verbessert, deswegen ist die Bank
bereit, uns noch einen zusätzlichen Kredit auf das Objekt zu geben. Das heißt, wir kriegen auf
der Passiv-Seite der Bilanz – bezogen auf die letzte Meldung – gute 2 Mio. € zusätzliche Verbindlichkeiten,
auf der Aktivseite gute 2 Mio. € Liquidität und haben, weil diese Verbindlichkeiten
ja auch verzinst werden, in der künftigen GuV dann etwas höhere Zinsen, können aber mit
diesen 2 Mio. € weiter auf Einkaufstour gehen.
Vereinzelt muss man auch Investitionen in das Objekt tätigen. Bei einer der drei Aufvalutierungen,
die wir durchgeführt haben, haben wir bereits Teile der Summe, die wir jetzt bekommen,
insbesondere über Baukostenzuschüsse reingesteckt und werden noch etwas nachlegen
müssen für Umbaumaßnahmen. Aber unter dem Strich setzen wir hier Cash frei, ohne dass
wir Verkäufe tätigen müssen oder sonstige größere Dinge tun müssen.
Thorsten Müller (Lighthouse Corporate Finance):
Dann bitte ich Sie in den nächsten Gesprächen oder auch in der Kommunikation darauf zu
achten, dass das ausschließlich liquiditätswirksam ist, weil einige der Marktteilnehmer, mit
denen ich in den letzten zwei, drei Wochen darüber gesprochen habe, das Ganze so interpretierten,
dass das mit einer Aufwertung von Immobilien zu tun hat, die auch über die GuV läuft.
Das habe ich jetzt schon zwei oder drei Mal gehört, und da ist glaube ich noch ein bisschen
Aufklärungsarbeit notwendig.
Matthias Schrade:
Nach HGB gibt es keine Aufwertung von Bestandsimmobilien. Aber danke für den Hinweis,
ich werde meinerseits diese Aufklärungsarbeit auch noch einmal unterstützen.
Thorsten Müller (Lighthouse Corporate Finance):
Sie hatten angedeutet, dass Sie sich um eine weitere Research-Coverage bemühen. Gibt es
hier neue Meldungen oder neue Überlegungen?
Matthias Schrade:
Gestern ist Metzler mit einem Erst-Research online gegangen. Herr Bonhage hat ja gerade
auch eine Frage gestellt. Das Research ist bereits auf der Homepage auf Englisch zu finden;
die deutsche Version kommt die Tage noch hinterher.
Michael Köhler:
Ich habe noch eine Frage zum letzten Geschäftsbericht. Es konnten von Geschäftsjahr 2018
auf 2019 bei den meisten Objekten die Mieten gesteigert werden; vielen Dank übrigens für die
gute Arbeit. Jedoch wurden bei einigen Objekten stärkere Mietrückgänge verzeichnet: Büdelsdorf
-17,8%, Königsee -17,4% und Puderbach -19,4%. Können Sie hierzu und auch eventuell
zu den Aussichten bei diesen drei Objekten etwas sagen, da möglicherweise mittlerweile etwas
passiert ist und die Mieten wieder angepasst wurden? Und welche Besonderheit gab es in
Sangerhausen, da dort die Mieteinkünfte um 26,6% gesteigert werden konnten?
Matthias Schrade:
Ich fange mal mit Puderbach an. Hier wurde die Miete eines Hauptmieters im Zuge einer
Vertragsverlängerung reduziert. Es war beim Kauf damals schon absehbar, dass der Blick hier
eher ein bisschen nach unten geht. Dort ist außerdem der Fleischer ausgefallen – ein Familienschicksal,
der Inhaber hatte einen Herzinfarkt und die Firma war nicht zu retten. Wir hatten
denselben Mieter auch in Gebhardshain, er hatte zwei Filialen bei uns. Fleischer nachvermieten
ist gelinde gesagt schwierig aus Personalgründen, da Personal in diesem Bereich ganz
schwer zu kriegen ist. In Puderbach hatte außerdem der Voreigentümer provisorisch den ehemaligen
Schlecker – einfach damit er belegt ist – selbst als Drogeriemarkt betrieben, hat das
aber natürlich logischerweise nicht dauerhaft fortgesetzt; auch das war beim Kauf schon bekannt.
Hier arbeiten wir an einer potenziellen Projektentwicklung, haben auch Mietinteressenten
für Teilflächen. Es ist aber ein Objekt, da ist noch einiges an Arbeit zu machen.
In Büdelsdorf war der wesentliche Effekt, dass der größte Mieter ein für uns atypischer Mieter,
nämlich ein Laborunternehmen namens ISG Intermed, das gesamte OG im linken Flügel belegt
hat und eine erhebliche Fläche im EG. Es war beim Kauf ebenfalls schon bekannt, dass
der Mieter wahrscheinlich das Objekt verlässt. Wir konnten ihn immerhin für die EG-Fläche
halten mit einem neuen langfristigen Vertrag. Das linke OG steht aber derzeit leer. Da wäre
ein Fitnessstudio vermutlich zwischenzeitlich sogar schon eingezogen, wenn nicht Corona
diese ganze Branche hart getroffen hätte und alle Gespräche auf Eis erst einmal gelegt worden
wären. Ich bin aber zuversichtlich, dass wir diese Fläche, wenn sich alles ein bisschen
normalisiert, an ein Fitnessstudio vermieten können. Dann hätten wir sogar einen signifikanten
Anstieg gegenüber der früheren Situation beim Einkauf, weil wir die anderen Leerflächen alle
inzwischen haben belegen können.
In Königsee ist ein inhabergeführter Drogeriemarkt nach einem kurz gesagt unbefriedigenden
Mietverhältnis nach langem Kampf im letzten Jahr endlich rausgegangen. Diese Fläche hätten
wir bereits durch einen namhaften Textiler nachbelegt. Er wollte eigentlich zum 01.06.2020
einziehen, der Vertrag liegt unterschriftsreif schon eine ganze Weile herum. Durch Corona
wollte er aber nicht für eine Fläche unterschrieben, die er dann sofort wieder schließen muss.
Nach aktuellem Stand wird der Vertrag aber nun doch geschlossen in den nächsten Wochen
und der Einzug findet dann spätestens Anfang nächsten Jahres, vielleicht sogar doch noch
dieses Jahr statt. Die Leereinheit wäre dann komplett zu. Die Miete ist dann auf dem Niveau,
wo sie vorher auch war – nur mit dem Unterschied, dass der Textiler seine Miete sehr wahrscheinlich
zahlen wird, der Vormieter hat sie nicht gezahlt.
In Sangerhausen hatten wir einige erfreuliche Mieterfolge. Unter anderem haben wir den TEDIMietvertrag
signifikant verlängert und in dem Zuge die Miete auch deutlich erhöhen können
durch eine kleine Investition. Und wir hatten hier auch ein paar kleine Einheiten, die wir gut
vermieten konnten. Das sind in absoluten Zahlen keine riesigen Sprünge, aber in Prozent
bezogen auf das Objekt war das natürlich eine schöne Wertsteigerung.
Wir haben allerdings in anderen Objekten deutlich wirtschaftlich bedeutendere Mieterfolge gehabt
in den letzten Wochen und Monaten, da habe ich gelegentlich mal über Twitter einige
Auszüge kommentiert und wir hatten ja auch in der Pressemeldung sehr ausführlich darauf
hingewiesen, dass es hier in Summe zu Mietsteigerungen von rund 100 T€ jährlich gekommen
ist durch Mieterfolge, teilweise einfach durch Nachverhandlung von kurzlaufenden Mietverträgen.
Das setzen wir jetzt auch in den nächsten Monaten weiter fort. Hier sind noch einige
Potenziale in den Objekten, weil teilweise Altverträge sehr schlecht dotiert waren und wir teilweise
auch Investitionen tätigen.
Beispielsweise stehen wir unmittelbar davor, mit einem Bäcker abzuschließen, dessen Vertrag
ausverhandelt ist – nur wegen Nachwuchs des Bäckers ist er noch nicht unterschrieben zurück.
Er verdoppelt seine Fläche und die Quadratmeter-Miete erhöht sich schon im ersten
Schritt um 50% auf die verdoppelte Fläche. Das hat dann schon erhebliche Auswirkungen auf
die Miete. Und längerfristig wird die Miete dann in zwei Stufen noch weiter steigen. Also insgesamt
steigt die Quadratmeter-Miete dann um 80% im Laufe einiger Jahre, weil er dann eine
erheblich verbesserte Fläche hat. Und das betreffende Objekt wird dann ganz nebenbei auch
noch aufgewertet. Das sind typische kleinere Maßnahmen, die in Summe – es wurde ganz am
Anfang thematisiert – sukzessive zum steigenden FFO beitragen.
Johannes Schwarz:
Sie haben im Quartalsbericht geschrieben, dass die Aufstockung bei drei Krediten dadurch
möglich wurde, dass in allen drei Objekten entweder Mietverträge verlängert oder neu abgeschlossen
werden konnten bzw. – und das ist die interessante Sache – dass die Hauptmieter
eigene Investitionen getätigt haben. Ich bitte Sie dies zu erläutern, weil ich bisher dachte, dass
der Vermieter die Investitionen tätigen muss, damit die Mietverträge auch verlängert werden.
Matthias Schrade:
Es hängt immer ein wenig davon ab: An starken Standorten können wir den Mieter ein Stückweit
stärker motivieren, selber zu investieren, weil er an dem Standort unbedingt bleiben möchte
– auch dann, wenn er selber investieren muss. An schwachen Standorten sagt der Mieter
eben: Entweder der Vermieter investiert oder ich bin raus. Ich kenne Fälle, wo der Mieter gesagt
hat, es muss ein Betrag investiert werden, der entsprach quasi der Summe, die der Mieter
dann bereit gewesen ist, innerhalb der nächsten 10 Jahre wieder an Miete zu zahlen. So einen
Standort darf man natürlich nicht kaufen; da haben wir es dann damals auch nicht gemacht.
Wenn der Mieter selber investiert, dann ist das immer ein Zeichen, dass der Standort offensichtlich
stark ist, dass er den so oder so halten möchte. Die Mieter versuchen aber natürlich
immer, uns als Vermieter möglichst mit reinzuholen, indem sie mit längeren Laufzeiten, mit
höheren Mieten oder auch mit anderen Goodies winken. Wenn wir aber sicher sind, dass der
Mieter sowieso bleibt, dann müssen wir nicht unbedingt Baukostenzuschüsse geben oder
eigene Investitionen tätigen, dann macht es der Mieter eben im Eigeninteresse. Das ist auf
lange Sicht natürlich ein enormer Unterschied, ob ich mir die Laufzeiten immer durch Investitionen
erkaufe oder ob der Mieter die Verlängerungsoptionen, die er hat, einfach ausübt und die
Investitionen selbst vornimmt.
Johannes Schwarz:
Könnten Sie vielleicht bei Anklam sagen, ob der Mieter das selbst gemacht hat oder hat der
Vermieter da investiert?
Matthias Schrade:
Das waren keine so großen Investitionen, hier hat Toom selbst auf sein neues Konzept umgestellt.
Das sind dann Themen wie Regalierung oder Ähnliches. Das ist normalerweise natürlich
Mietersache, aber auch hier kenne ich Fälle, wo es Baukostenzuschüsse dazu gibt… oder
was heißt ich kenne Fälle – es ist gang und gäbe, dass der Mieter sagt, ich mache selber was,
gib mir Geld dafür. Und wenn der Vermieter sich darauf einlässt, um einen neuen 10-Jahres-
Vertrag zu kriegen, dann freut sich der Mieter. Manchmal ist es aber sonst aus Sicht des Mieters
gar nicht lukrativ, den Standort überhaupt weiter zu betreiben, wenn er nicht einen solchen
Zuschuss noch bekommt. Dann reden wir gar nicht über Umbaumaßnahmen im Gebäudesinne,
sondern einfach nur salopp gesagt über neue Möbel oder neue Beleuchtung oder ähnliche
Dinge.
In Anklam war es eine Kombination aus Sanierungs- und Vergrößerungsmaßnahmen. Es
waren relativ gesehen nicht die riesigen Dimensionen, aber weil Toom den Standort offensichtlich
ohnehin langfristig halten wollte, war Toom in dem Zuge durch diese Beteiligung des Vermieters
bereit, einen neuen langfristigen Vertrag zu schließen. Man muss immer im Hinterkopf
haben aus Sicht des Mieters: Wenn er die Investition sowieso tätigen würde und der Vermieter
das auch genau weiß, dann muss sich der Mieter ganz genau überlegen, ab wieviel Beteiligung
– und sei es auch nur eine relativ überschaubare Summe von vielleicht 100 T€, obwohl der
Mieter womöglich selber eine Million in die Hand nimmt – ist er bereit, dann trotzdem etwas
von sich aus zu geben, was ihn nichts kostet, nämlich die lange Laufzeit, wenn er sowieso
weiß, in den nächsten 10 Jahren gehe ich hier nicht raus.
Das ist dann oft ein Abwägen. Wir haben teilweise uns bei vergleichsweise kleinen Summen
trotzdem gegen einen Baukostenzuschuss entschieden, wenn wir einfach von der langen Laufzeit
nicht wirklich etwas haben, denn dann sind selbst 50 T€ letztlich rausgeworfenes Geld,
nur damit ich in der Präsentation auf der entsprechenden Seite vielleicht eine kleine Erhöhung
des WALT vornehmen kann. Dann bringt uns das aber letztlich nichts. Wenn der Mieter von
uns einen Baukostenzuschuss dafür verlangt, uns das zu geben, was er uns sonst in zwei
Teilen in Form von 5-Jahres-Optionen den nächsten Jahre sowieso geben wird, hat das für
uns einen sehr geringen Wert. Und die Verhandlung darüber ist am Ende dann eine Abwägungssache.
Bei manchen Mietern kann man sehr gute Konditionen abschließen. Andere weigern
sich aus Prinzip, für kleine Baukostenzuschüsse lange Laufzeiten zu vereinbaren.
Johannes Schwarz:
Sie hatten Anfang 2020 gemeldet, dass Sie den Ankauf von vier Objekten verhandeln. So wie
ich gesehen habe, ist davon bisher nur einer gemeldet worden, nämlich Zeitz. Wie sieht es
denn mit den restlichen drei Käufen aus?
Matthias Schrade:
Sehr gut aufgepasst. Diese drei Käufe sind unverändert in Verhandlung. Wir sind über Notarvertragsentwürfe
schon weit hinaus. Der Haken liegt hier in einer verkäuferseitigen Bankthematik.
Er will, wir wollen, aber diese verkäuferseitige Bank muss auch mitspielen. Es ist eine
komplexe Geschichte. Wir hoffen, dass sich das Ganze innerhalb von Tagen, Wochen oder
äußerstenfalls Monaten lösen lässt, aber in dem Stadium waren wir im Prinzip schon damals,
sonst hätten wir das so nicht gemeldet. Es gibt hier Fortschritte, aber wann genau wir wirklich
dann die Verträge unterschreiben können, wissen wir nicht.
Wir haben aber diese und letzte Woche jeweils Gespräche gehabt mit dem Verkäufer und er
hat uns im Einzelgespräch immer wieder versichert, er möchte das mit uns machen. Die
Objekte sind auch nicht mehr auf dem Markt und werden Dritten angeboten. Wie gesagt, die
Kaufverträge liegen faktisch in der Schublade und müssen nur irgendwann unterzeichnet
werden. Es gilt aber weiterhin, was ich immer wieder auch betone: Erst wenn der Notartermin
war, ist man wirklich sicher. Theoretisch kann er auch vorher zurückziehen, kann doch noch
an jemand anderen verkaufen oder sie behalten. Aber die Wahrscheinlichkeit, dass wir die
Objekte über kurz oder lang bekommen, ist sehr hoch.
Johannes Schwarz:
Meine letzte Frage: Wie viel Liquidität sparen Sie jetzt eigentlich durch die Raten- und-Tilgungsaussetzung
und wann muss das nachgezahlt werden?
Matthias Schrade:
Für die Tilgungs- oder Ratenaussetzungen – in den meisten Fällen war die Tilgung ausgesetzt;
ich glaube nur zwei Banken haben die Rate komplett für ein paar Monate rausgenommen – ist
nichts nachzuzahlen, d.h. die Kreditlaufzeit verlängert sich dann einfach ein Stück. Ich habe
es ehrlich gesagt nicht genau ermittelt, weil es sich am Ende erwiesen hat, dass es eine relativ
untergeordnete Bedeutung hat, nachdem die Mietaussetzungen weit kleiner waren, als ursprünglich
einmal temporär befürchtet. Das dürften einige 100 T€ gewesen sein. Es kommt ja
auch noch ein kleiner Schnaps oben drauf, weil die Mieten ja inzwischen wieder fließen und
die Raten teilweise bis zu 12 Monate ausgesetzt wurden, im Durchschnitt für 6 Monate. Es ist
aber am Ende des Tages angesichts der Gesamtdimension unserer Liquidität von untergeordneter
Bedeutung.
Wir hatten das damals ja aus höchst vorsorglichen Gründen gemacht, weil wir die schöne
Liquidität nicht unnötig, wenn man sie später brauchen könnte, schon durch Tilgung verloren
haben wollten. Zwischenzeitlich ist das eine Thematik, wo wir keine ernsthaften Sorgen mehr
haben. Selbst für eine eventuelle zweiten Welle ist davon auszugehen, dass es nicht wieder
in diesem Umfang zu Schließungen kommt. Und wir haben ja erlebt, dass selbst in der absoluten
Spitzen-Phase nicht mehr als 20% der Mieten ausgesetzt waren in einem Monat. Und
davon ist ja mehr als die Hälfte inzwischen schon wieder zurück.
Dr. Hans-Jürgen Strasser:
Meine Frage hat sich erledigt. Mein Vorredner bezog sich auf das Thema, das mich auch
interessierte, nämlich die Adhoc-Meldung mit den vier Objekten. Insofern bleibt mir nur noch,
Ihnen zu gratulieren zu den erfreulichen Halbjahreszahlen.
Matthias Schrade:
Herzlichen Dank.

[kronos01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.609.824 von supialexi2 am 31.07.20 15:30:05

Nein Supi,

das ist nicht anders als er es erklärt hat.

Herr Schrade hat auch immer betont, dass es sein kann das man z.B. auch mal mehr zahlt wenn es sich insgesamt lohnt und gerade bei Zeitz hat man ja ein Schnäppchen vor dem Herrn gemacht. Er hat immer nur darauf hingewiesen, dass bei den angestrengten Multiplen, in der Regel nur kleinere Zentren in Frage kommen und man damit zumeist in Ost/Norddeutschland landet da im Süden der Repuplik in der Regel niemand so günstig verkauft.

Lg

[supialexi2]

Das wäre in diesem Jahr noch zwei oder drei Objekte einkaufen,auch wenn die nurje 150tsd bis 400 tsd Jahresmiete einbringen.
Überrhaupt, Schrade sagte mal, dass man gerade die kleinen Objekte , wohl so bis 400 tsd Jahesmiete, da bei solch relativ kleinen Volumen Anleger weenig Interesse haben. Institutionelle, wie Fonds , Versicherungen kaufen dann lieber ein großes Zentrum, oder evtl ein fertigen Portfolio.
Okay! Aber gerade die großen Zenter mit Jahresmieten von 700 tsd bis 1.3 mio, konnte man sehr güünstig einkaufen. Das ist schön für die defama, aber es ist dann anders als Schrade es mal erklärte.

[kronos01]

Hallo zusammen,

da nicht jeder den Mitschnitt hören wird für mich der wichtigste und bis dato m.K. hier noch nicht erwähnte Punkt:

Im Zusammenhang mit Zeitz wurde ja von Vier Objekten gesprochen, von denen dann bis dato "nur" Zeitz kam. Man ist bei den anderen drei Objekten noch im Gespräch. Aktuell hängt es wohl nur an der mit eingebundenen Bank das noch kein Ergebnis vorliegt, was genau mit der Bank noch zu klären ist hat er aber nicht ausgeführt. Herr Schrade ist aber weiter positiv dafür gestimmt, noch zu einem Ergebnis innerhalb der nächsten Monate zu kommen, zumal der Verkäufer mehrmals bestätigt hat an ihn verkaufen zu wollen und die Objekte nicht weiter aktiv am Markt anbietet.

Drücken wir mal die Daumen dafür, das er Recht behält, dann wäre das sicherlich sehr nice

Lg

[Kampfkater1969]

Heute neues All time high im Kurs.

[The_Jackal]

Kurz-Kommentar in der Börse Online Express:

Die Analysten von Metzler hätten das Coverage beim Immobilien-Unternehmen Defama gestartet. Ihr erstes Voting laute: Kaufen.
Positiv würden sie vor allem die geringe Leerstandsquote sehen. Aktuell läge diese bei gerade mal 3,5 Prozent. Selbst in der aktuellen Krise seien Mietstundungen die Ausnahme.

Ihr Fazit: Kaufen, Kursziel: 20,50 Euro.