Noratis AG Börsengang des Bestandsentwicklers von Wohnimmobilien im Marktsegment Scale (Seite 56)

[SorosJr]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.250.189 von erfg am 12.03.18 09:56:29

Ich habe hier einfach eine Fundamentale Betrachtungsweise geäußert und verstehe deine Reaktion nicht. Lebt nicht eine Diskussion von Argumenten von beiden Seiten?
Ich verstehe echt nicht warum du so „angepisst“ (wirkt so) reagierst.
Wenn du nur Leute haben willst die dieses Unternehmen bis ins unerkenntliche hochloben, wundert euch nicht wenn es sich anders entwickelt als gedacht.

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.248.950 von SorosJr am 12.03.18 04:01:37

Da Du ja nun hier offenbar einen Pleitekandidaten ausgemacht hast, kannst Du Dich langsam wieder anderen Unternehmen zu wenden.

[SorosJr]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.247.039 von erfg am 11.03.18 17:52:34

Die habe ich selbstverständlich nicht, ich habe mir das Unternehmen einfach aus fundamentaler Betrachtungsweise angeschaut. Und es ist Fakt dass das Unternehmen hoch verschuldet ist und steigende Zinsen sich negativ auswirken würden. Genauso ist es Fakt dass die seit Jahren steigenden Immobiliebpreise irgendwann einmal ihren Zenit erreicht haben. Genauso dass bei einem Konjunkturabschwung Immobilienpreise fallen sowie die Gefahr des Leerstandes sich erhöht.
Anscheinend hast du dir das Unternehmen nicht richtig angeschaut oder ignorierst einfach die vorhandenen Risiken. Wenn ich in ein Unternehmen investiere, tue ich dies mit einem langfristigen Horizont.

Und anscheinend hast du mein Beispiel nicht richtig verstanden. Mein Satz mit den steigenden Börsen, war ein Pauschalsatz wie dein „in der Vergangenheit hat das Geschäftsmodell auch prima funktioniert“.
Wie gesagt, die Bedingungen der letzten Jahre waren einfach Klasse.

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.246.907 von SorosJr am 11.03.18 17:04:19

Nur gut, dass Du die Glaskugel hast und weißt was kommen wird!

Es müssen ja nicht "die Börsen steigen wie seit Jahren", sondern es reicht, wenn Noratis sich weiter gut entwickelt. Das Management ist dafür jedenfalls erfahren genug. Entsprechende Ziele gibt es ja!
Daran kann man das Unternehmen messen und dann immer noch entscheiden, ob man hält oder nicht.

[SorosJr]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.246.598 von erfg am 11.03.18 15:00:12

Es tut mir leid, aber was ist dass denn für eine pauschale Antwort. Es ist genauso wie „seit Jahren steigen die Börsen, also werden sie auch in Zukunft steigen“.

Seit Jahren haben wir auch ein Niedrigzinsumfeld und steigende Immobilienpreise welches die Geschäftspolitik unterstützt hat.

Noratis begibt jetzt schon 8% Anleihen, was soll in Zukunft kommen. Eine minimale Zinserhöhung macht bei Hochverschuldeten Unternehmen viel aus. Eine KK-Linie wird teurer, genauso wie Variable Finanzierungen. Und eine günstigere Refinanzierung am Markt wird schwieriger.

Die Preise werden überall wegsacken. Zumal erst einmal jemand gefunden werden muss, der die Immobilien abnimmt. Selbst wenn der Preis konstant bleibt, erhöht sich die Gefahr von Mehrausgaben durch erhöhten Leerstand (Leute verlieren Ihren Job und ziehen in Hoffnungsvollere Gegenden) und steigender Zinslast und zu guter aller letzt muss jemand Interesse haben während eines Abschwungs in eine B/C-Lage zu investieren.

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.246.169 von SorosJr am 11.03.18 13:02:58

Erstens ist das Geschäftsmodell von Noratis schon seit vielen Jahren erfolgreich, zweitens wird es keine nennenswerte Zinserhöhung geben, weil sonst die europäische Staatsfinanzierung der Südländer kollabiert und drittens ist Noratis nicht im Hochpreissegment der Wohnimmobilien unterwegs, sondern eher im unteren Preissegment. Ein Preisrückgang wird wohl eher im Hochpreissegment zu beobachten sein, falls überhaupt, solange die Zinsen niedrig bleiben und die staatlich sanktionierte Zuwanderung anhält.

[SorosJr]

Bilanz / Zinsen / Bewertung

Wenn man sich hier die Nachrichten so durchliest könnte man denken hier handelt es sich um DAS UNTERNEHMEN. Jeder Thread ist positiv oder sogar euphorisch.
Ich stelle mir die Frage, ob sich überhaupt jemand mit der Bilanz beschäftigt hat?
Das Unternehmen ist so stark verschuldet (>80% der Bilanzsumme) und dann wird noch damit argumentiert, dass ein steigendes Zinsniveu keine große Sache ist und das Geschäftskonzept in guten sowie schlechten Zeiten funktioniert.
Im letzten Bericht dieses Forums wird über Kredite mit 1,9% und 1,5% gesprochen. Das hört sich wirklich toll an, nur blöd dass nicht von der 8% Anleihe gesprochen wird, die noch bis 06/22 läuft.
Auch das ein steigendes Zinsniveau nicht schlimm wäre, halte ich für falsch. Das Geschäft bezieht sich auf Kauf-Modernisierung-Verkauf. Ein steigendes Zinsniveau würde während dieser Zeit Mehrkosten bedeuteten. Sollten diese die Mieteinnahmen einmal übersteigen, kommt noch ein Verkaufsdruck obendrauf. Was wenn Mieter einfach ausziehen und der Leerstand sich erhöht? Dies kann durchaus in B&C-Lagen passieren.
Ein nächster Punkt wären die hohen Bewertungen im Immobiliensektor im allgemeinen. Brechen die Preise ein, wird es schwierig jemanden zu finden der einem den selben Preis zahlt.
Ein durchaus denkbares Szenario mit steigenden Zinsen und fallenden Immobilienpreisen, würde das K.O für Noratis bedeuten. Sie haben einfach nicht genügend EK um über längeren Zeitraum eine schwierige Wirtschaftsphase durchzuhalten.
Es gibt Gründe warum Aktien zu KGV‘s unter 10 gehandelt werden und diese sind nicht immer Unterbewertung. Daimler zahlt genauso eine gute Dividende, erzielt von Jahr zu Jahr Rekordergebnisse wird aber immer noch mit einem KGV von unter 10 gehandelt. Samsung bekommt man auch unter 10.
Der Unterschied ist aber, beide Unternehmen sind von der Bilanz her, deutlich besser aufgestellt. Das sind nur zwei Beispiele. Und bei beiden Unternehmen gibt es Gründe wieso sie unter 10 gehandelt werden.

[erfg]

Coverage-Aufnahme:

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2018-02/43077397…

[Hiberna]

"Die Mini-AG Noratis wird zum Dividendentitel

Die Wohn-AG Noratis hat ihren etwas holprigen Börsengang gut verdaut. Die bestehenden Aktionäre will
man künftig mit hohen Ausschüttungsrenditen beglücken.

Unter den vielen Wohn-AGs, die sich an deutschen Börsenplätzen tummeln, ist die in Eschborn ansässige Noratis
in mehrfacher Hinsicht ein Exot. Anders als die großen Bestandshalter setzt sie weder auf Synergien durch
Größenwachstum noch auf möglichst risikoarme Cashflows, sondern auf Verkaufsgewinne, die aus der
Aufwertung von Bestandswohnungen über zwei bis drei Jahre und dem anschließenden Weiterverkauf entstehen.

Im Sommer 2017 vollzog das Unternehmen seinen Börsengang, doch der verlief etwas holprig: Ursprünglich sollte
das Grundkapital verdoppelt werden, als maximalen Streubesitz hatte man 55% im Visier. Doch nur die Hälfte der
angebotenen Aktien fand einen Abnehmer - und das auch nur am unteren Ende der Preisspanne.

Es war der zweite Börsenanlauf des Immobilieninvestors Oliver Smits. Der hatte schon 2006 (erfolglos) versucht,
seine Aufteilerfirma Mondura an die Börse zu bringen. Auf der Suche nach einem neuen Projekt traf er Igor
Christian Bugarski, der sich im Studium ein eigenes Geschäft mit Baudekorationselementen aufgebaut hatte.
"Smits war ein Fan von unserem Stuck", erzählt Bugarski trocken, wie er 2011 neben Smits und dessen
langjährigen Investorenpartner Edgars Pigoznis Gesellschafter der Noratis wurde. Seit 2012 steht Bugarski dem
Vorstand als CEO vor, 2015 kam André Speth (Finanzen) dazu.

Aktuell gehören immer noch 68% der Aktien Smits, Pigoznis und Bugarski. Noratis agiert damit eher wie ein
inhabergeführtes Unternehmen "mit den übrigen Aktionären als Co-Investoren", wie CFO Speth es formuliert. Die
Chefs sehen die geringe Streubesitzquote gelassen, sie wissen: Selbst eine Vollplatzierung aller angebotenen
Aktien hätte die Marktkapitalisierung der Mini-AG nicht über die 100-Mio.-Euro-Schwelle gehievt. Noratis wäre also
in jedem Fall ein Wert geblieben, bei dem sich Großinvestoren aufgrund ihrer hohen Mindestanlagesummen eher
zurückhalten. "Mit dem 2017 erreichten Platzierungsergebnis konnten wir leben", sagt Bugarski. Sein nächstes
Etappenziel ist es, bis Ende 2018 das Bilanzvolumen mindestens zu verdoppeln, das sei mit dem vorhandenen
Kassenbestand möglich.

Doch wie will sich der Kapitalmarktzwerg langfristig in einem Umfeld behaupten, das von milliardenschweren
Bestandshaltern wie Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG und Grand City dominiert wird? "Von deren
Geschäftsmodellen wollen wir uns klar unterscheiden", betont Speth. "Wir richten uns an Investoren mit höherem
Risikoappetit und einem entsprechend höheren Renditeanspruch." Angepeilt werden 5% bis 6%
Dividendenrendite p.a. Erste Ausschüttungen möchte man bereits für das Geschäftsjahr 2017 liefern. In absoluten
Zahlen dürfte die Summe aber überschaubar bleiben. Die Prognose für 2017 sieht ein Ergebnis vor Steuern und
IPO-Kosten von 13,5 Mio. Euro vor, das Dividendenziel liegt bei 50% vom Jahresüberschuss.

Binnen fünf Jahren will Noratis auf einen Bestand von 15.000 bis 20.000 Wohnungen kommen und davon 1.000
bis 1.500 p.a. weiterverkaufen. Im Vergleich zu Riesen wie Vonovia (350.000 Wohnungen) oder Deutsche Wohnen
(161.000) sind das bescheidene Wachstumsziele. Doch nicht nur in Sachen Größe, sondern auch in der
Einkaufsstrategie will sich Noratis von den Riesen absetzen. Da die Noratis-Wohnungen das meiste Geld nicht in
der Vermietung, sondern im Verkauf einbringen, ist man nicht auf Standorte limitiert, die Synergien oder
Bewirtschaftungseffizienzen mit schon vorhandenen Beständen versprechen.

Auch die Kriterien für einen akzeptablen Investitionsstandort erscheinen großzügiger als bei den langfristigen
Bestandshaltern. Im Investitionsprofil spricht Noratis freimütig von "Randlagen", kauft in Fahrtdistanzen von bis zu
einer Stunde zur nächsten Großstadt und auch in Städten mit bis zu ca. 5% Bevölkerungsrückgang: "Weil wir
sicher sind, dass wir hier das beste Produkt am Ort anbieten", sagt Speth. "Solche Investitionen lassen sich aber
nicht vom Schreibtisch aus entscheiden, dafür muss man hinfahren und sich die Anlagen selbst ansehen."

Zur Noratis-Strategie gehört auch, die Mieterhöhungsspielräume, die sich aus den Aufwertungsmaßnahmen
ergeben, bis zum Weiterverkauf an Investoren oder Eigennutzer nicht voll auszuschöpfen. Man wolle nicht
riskieren, die Mieter zu vertreiben, sagt Bugarski. "Uns geht es auch darum, das Wohnen in unseren Beständen
bezahlbar zu halten." Missgünstige Menschen könnten argumentieren: Wer in Mayen, Großkrotzenburg,
Gladbeck, Ratzeburg, Schwarzenbek und Zweibrücken einkauft, dem bleibt auch kaum etwas anderes übrig. Dem
halten die Chefs die Verkaufsmarge (nach Modernisierung und Instandhaltung) von jährlich 20% entgegen, die
Noratis über die letzten Jahre auf das Eigenkapital erwirtschaften konnte. 2016 waren es sogar 26% gewesen.

Das ultraniedrige Zinsniveau trägt seinen Teil zu den Profiten bei. Für den Ankauf und die Investitionen in die
Aufwertung gibt es Bankkredite für 1,9%, der letzte kostete nur noch 1,5%. Die Aktionäre, die bei der Emission im
Sommer 2017 zum Stückpreis von 18,75 Euro zugriffen, stehen heute auch nicht schlechter da: Das Papier hat
sich bei einem Kurs um die 22 Euro eingependelt.

https://www.immobilien-zeitung.de/145021/mini-ag-noratis-wir…

[ChrisHamburg01]

Seit dem Hoch vom 3. Januar korrigiert Noratis aber sehr stetig und mit stärker fallender Tendenz. Weiß jemand einen Grund?