Deutsche Small Caps - Basisinvestments eines Langfristdepots (Seite 6031)

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.300.772 von JimmySpoon am 12.07.14 11:41:36

Jimmy NAVs musst du bei Eyemaxx nicht bewerten können. ,als eine Youniq vom Nebenwertejournal und DER Aktionär mit tollen Storys gepuscht wurden, lagen die völlig falsch. Youniq machte Kapitalerhöhungen deutlich unter dem NAV und hatte das Geschäftsmodell Studentenwohnheime, was plausibel klang. Youniq mutierte vom Bestandshalter zum Projektierer von Studentenwohnhemen. Das Problem war, sie mussten ihre Immobilien verkaufen. Da stellte sich schnell raus, dass die Immobilien am Markt einen deutlich geringeren Wert hatten. Sie verkauften ihre Bestände weit unter Wert oder es war nicht mehr möglich. Bei Grundstücken ist nur die Lage entscheidend. Das zweite Problem war, dass Youniq NULL Ahnung hatte vom Projektieren. Sie hatten nur die Idee, die gut war. Sie kaufen Grundstücke in schlechter Lage , merkten dies und verkauften später mit Verlust. Die Wohnheime bekamen sie nicht in einem annehmbaren zeitlichen Rahmen fertiggestellt und die Kosten uferten aus. Sie verkauften dann die Wohnheime deutlich unter ihren Kosten. Managment musste zwischenzeitlich gehen und hinterließ einen Trümmerhaufen.
Im Vergleich, dies hast du bei Eyemaxx nicht. Kostengünstige Bauweise, viel Erfahrung, guter Blick für gute Lagen. Bei den Fachmarktzentren basiert das Geschäftsmodell nur auf der Lage. Ohne Lage kein Interesse von Investoren. Mieter stehen schon vor dem Bau zum großen Teil fest. Eyemaxx hat auch nur wenig Bestandsimmobilien, die sie als Nebengeschäft zusätzlich kauften, da es eine gute Anlage war. Bei Eyemaxx habe ich wirklich nur Angst, dass sie als kleines Unternehmen ein Liquiditätsproblem bekommen. Allein das teuere riesen Projekt in Serbien(Mieter Schenker, steht schon fest, 5 Jahresmietvetrag mit Option) verschlingt erst mal Millionen. Wenn sich dann kein Käufer finden lassen sollte, was ich aufgrund der guten Lage eher nicht glaube, dann haben sie ein Liquiditätsproblem. Eyemaxx dreht ein großes Rad, wobei sie in der Lage sind, kostengünstige Qualität zu liefern und stellen ihre Bauten auch sehr schnell fertig, das haben sie nun schon längere Zeit unter Beweis gestellt. Aber aus meiner Sicht gehen sie an Grenzen was die vielen Projekte betrifft und da sind sie existentiell auf einen Rückfluss angewiesen. Kommt der, dann stehen rosige Zeiten an. Gibt es bei dem Projekt in Serbien Probleme, dann kann auch eine Insolvenz anstehen. So sehe ich die Dinge bei Eyemaxx.

[Kleiner Chef]

@Strassenkoeter: Da bei den Immobilien 80 % oder mehr finanziert werden hat man in der aktuellen (Hoch-) Phase bei jedem Objekt das Risiko einer Abwertung, wenn man nicht schon vorher Käufer oder Mieter gefunden hat. Ich bin bei den Einzelprojekten nicht im Thema, die Eyemexx aktuell umsetzt. Ich sage nur eines. Ich fühle mich bei diesen Werten aktuell nicht wohl.

Hinzu kommt was Jimmy ausführt. Man ist nicht so nah dran am Unternehmen als das man die Werthaltigkeit bei Fremdfinanzierungen von 80 % wirklich beurteilen kann. Verwässerungen und liquiditätenpässe sind vorprogrammiert.

Gruß

[Straßenkoeter]

Kleiner Chef, Eyemaxx ist ja im großen und ganzen ein Projektierer, im kleinen Stil ein Bestandshalter. Ähnlich also zu Helma. Eins kann man Eyemaxx sicherlich nicht vorwerfen, dass sie die Nachfragesituation nicht beachten würden. Ganz im Gegenteil, sie schauen bereits vor dem Anfang des Baus, dass sie langfristige Ankermieter haben. Im Kern haben sie ja Fachmarktzentren ond Logistikzentren gebaut. Aktuell in Serbien und Polen. Nach einer kostengünstigen Standardbauweise. Jetzt kommen Wohnhäuser und Alten-bzw. Pflegeheme dazu. Immer am Bedarf orientiert. Was ich bei Eyemaxx kritisch sehe ist, dass sie ein großes Rad drehen. Allein das Logistikzentrum in Serbien, wo sie bereits jetzt einen Topmieter haben ist ein riesen Projekt, dann Polen ein Fachmarktzentrum und in Deutschland beginnen sie auch mit einem Pflegeheim. Der Gewinn ist durch Grundstückswetsteigerungen enorm, wird wieder steigen. Aber die Cashflows sind negativ. Wenn sie keine Verkäufe hinbekommen, dann bekommen sie ein Liquiditätsproblem, zumal die Anleihen hoch verzinst sind.Die Dividende wurde erst kürzlich komplett gestrichen. Ich sehe bei Eyemaxx die Gefahr eines Liquiditätsengpasses. Zuletzt hat auch DER Aktionär mit einer Story zu den Pflegeheimen, bla bla bla, wird immer mehr gebraucht, etc. gepuscht. Hohe Umsätze in der Aktie, nun kam Kurs wieder zurück. Denke Eyemax baut nicht am Bedarf vorbei, auch denke ich nicht, dass sie sich preislich verkalkulieren wie eine IVG Immobilien damals. Nein ich denke, es besteht die Gefahr, dass sie ein Liquiditätsproblem bekommen könnten, da sie doch viele große Projekte gleichzeitig laufen haben und gute Mieteinnahmen nicht ausreichen, wenn sie nicht ädequate Käufer finden. Auf der anderen Seite achten sie auf die Lage, da sind sie gut. Und da sollten doch Käufer findbar sein. Wie bei dem riesen Grundstück am Rande von Belgrad, Nähe zur Autobahn und zum Flughafen. Baugenehmigung gab es nun, davor wurde diese verweigert, da man sich ärgerte, dass Eyemaxx zu günstig kaufte. Nun gab es bei diesem Grundstück riesen Gewinnzuschreibungen. Um diese Projekte zu stämmen gab es zuletzt auch eine Kapitalerhöhung, trotzdem habe ich Bedenken, dass sie sich übernehmen. Das ist der Punkt, wo ich mir unsicher bin.

[JimmySpoon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.299.556 von Straßenkoeter am 11.07.14 22:03:10

Hi Straßenkoeter:

Ich habe mich letzes Jahr mal mit Eyemaxx beschäftigt (auch als potentieller Dividendenwert):

Meine Antwort kurz, knapp und ehrlich:

1. Ich habe schlichtweg keine Ahnung über Bewertungsmethoden im Immosektor,
(wie ließt man Bilanzen, NAV´s, etc.)
Gleiches gilt auch für Banktitel.
Kann mich da nur nach Analysten oder Usereinschätzungen orientieren und
keine Selbsteinschätzung vornehmen, ergo W.Buffet:
Kaufe nur Aktien, deren Geschäftsmodell man innerhalb von 5 Min.versteht !
Ich kriegs bei benannten Branchen nicht auf die Reihe, also finger weg !

Cheffes Einwand kann ich dagegen nachvollziehen und sehe ebenfalls eine latente Gefahr.

[Kleiner Chef]

Zitat von Straßenkoeter: Eyemaxx ist trotz riesen Auftragsbestandes seit langer Zeit wieder unter 6€. Ein interessanter Immobilienwert. Bis Ende 2014 sollen einige Projekte fertiggestellt werden.

@strassenkoeter: Ich habe ein Problem mit Immowerten. Ich arbeite in Düsseldorf-Oberkassel, würde mal sagen eine der Hochburgen des Abbilds von Immoinvests in DE.

Was hier passiert ist das Risiko der Immoszeni in DE. Hier wird alles was nach Grünfläche aussieht gekauft und bebaut, in allen Himmelsrichtungen. Allein in meinem Blickfeld entstehen mehrere 100 neue Wohnungen. Bei einer Wohnung sprechen wir von Verkauflevel im 7-stelligen Bereich.

Mein Fazit: Hier wird gebaut ohne Rücksicht auf die Nachfragesituation. Wie sagte ich gestern beim Mittagessen. Es schwerer das morgige Finale zu tippen als zu prognostizieren, daß einige Invests den Bach runtergehen. Obwohl in weiß, daß Eyemaxx nicht in Düdo oder DE investiert, würde ich aktuell lieber auf eine Heliad setzen mit einem Abschlag von 40 % unter NAV als auf eine Immobude.

Gruß

[JimmySpoon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.299.328 von katjuscha-research am 11.07.14 20:57:48

@Kat:

Zu Data: Für 17 Euronen wäre aber zu schön um wahr zu sein. Daran glaube ich nicht
zumal die Aktie eher gering auf Gesamtmarktschwächen oder Stärken reagiert hat.
Das Übergangsjahr ist vorbei und man hat in Q1 schon wieder den richtigen Weg eingeschlagen.
Einzig die Marge ist sicherlich noch ausbaufähig, aber da arbeitet man dran.
Was mich bei DAta ein wenig stört ist das selbst zu Hochzeiten das Unternehmen selten höher als mit PE 12/13 bewertet worden ist, somit ist nicht allzuviel Spielraum nach oben, wenn der Markt hier wieder die Grenze zieht.

Zu Adler: Q1 ist deutlich besser gelaufen als letztes Jahr (weniger Verluste),
da Q1 und Q3 immer schwache Quartale sind (Abverkauf Mode).
Habe mich für Adler aus 3 Gründen entschieden:
- Mitlerweile anerkannte Marke im Ü40 Segment
- Dividendenrendite von rd. 4 % auf jetzigem Niveau, Tendenz steigend
- Für die dieses und nächstes Jahr wird in D ein Wirtschaftswachstum von
über 2 % erwartet, sollte vor allem Konsumtiteln helfen
- relativ oredentliche Bilanz
- Bewertung zur Peer (Gerry Weber oder Hugo Boss) mit einem 2014er PE von 11
mit deutlichen Abschlag

Beim letzten Punkt Bewertung, wie von Dir ja auch gefragt, scheiden sich natürlich die Geister.

Adler ist sicherlich nicht so Hipp wie die genannten Vergleichswerte, ist
aber Umsatz und Ertragsseitig mittlerweile in-Line mit diesen Unternehmen.

Wie hoch bewertet man nun den Faktor Abschlag ???

Operativ kann man jedenfalls keinen Abschlag vornehmen und darauf setze ich.
PE´s überhalb von 20 wie bei Gerry oder Hugo sind sicherlich (noch) nicht erreichbar bei Adler, aber ein 15-17er PE sollte mittelfristig sicherlich eher einer fairen Peer Group entsprechen als jetziges 11er KGV.

[Straßenkoeter]

Hansa Group ist nun in Eigenverwaltung in Insolvenz. Kurs ziemlich am Alltimelow. Denke die Chance ist nicht schlecht, dass das Unternehmen daraus gestärkt wieder vorgeht, zumal die Restrukturierung doch überraschend gescheitert ist. War eigentlich schon auf einem guten Weg.

[Straßenkoeter]

I:FAO ist heute überaschender Weise unter den Übernahmepreis der Amadeus IT von 15€ gerutscht.

[Straßenkoeter]

Eyemaxx ist trotz riesen Auftragsbestandes seit langer Zeit wieder unter 6€. Ein interessanter Immobilienwert. Bis Ende 2014 sollen einige Projekte fertiggestellt werden.

[katjuscha-research]

DataModul könnt noch auf 17 € abwärts gehen, da Uptrend schon gebrochen wurde und bei 20,5-21,0 € ein Doppeltop entstanden ist. Bin aber auch schon seit ner Weile investiert. Unter 18 zukaufen und liegen lassen, würd ich sagen. Über 20 kommt immer wieder Verkaufsdruck auf.

Adler hatte ich ja hier mal vorgestellt. Zwischen 10 und 11 € sicherlich ein Kauf. Die Frage ist halt welche Bewertung man diesem Unternehmen zugesteht. Schwierige Branche.