ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 170)
eröffnet am 09.06.13 16:42:23 von
neuester Beitrag 28.03.24 13:57:58 von
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deepvalue hat es wohl richtig erklärt!
Doch sehe ich da keine Gefahr, oder etwas Falsches drin, wenn man die werte nach dem Discount cash flow festsetzt. Denn das sind ja die werte, die man erzielt wenn man weiter vermietet und genau das will man auch.
ark
Das natürllich schon sofort nach dem Kauf eine Immobilien die man für 4 Mio kaufte, dann 5 Mio wert haben soll, kommt seltsam vor. Ist aber so möglich, dann war der Marktpreis eben diese 4 Mio und die Bewertung nach Discount cash Flow dann eben 5 Mio.
Im moment spricht ja auch viel dafür, dass die Werte aus dem Discount cash flow mindestens richtig sind, bzw. ehr noch höher sein könnten. Man kann sicher davon ausgehen, dass min in den nächsten 4 bis 6 Jahren, die Mieten weiter stark ansteigen und so eben ehr höhere werte berechtigt sind.
Adler macht ja diese höhere Wertfestlung nicht zum Spass oder um Anleger zu täuschen, sondern um wachsen zu können. Man hätte nie diese Grössenordnung mit dem Eigenkapital erreichen können, wenn man nicht die Bestände gleich hoch geschrieben hätte.
Dem ist sich Adler aber auch bewusst. Der aktuelle Vorstand sollte doch ehr eine gute Reputation haben, oder spricht etwas dagegen?
Man hat schon selbstkritisch angemerkt, dass man nach Erreichen einer gewissen Grösse dann zunächst konsolidieren möchte, also evtl dann nicht strategiekonforme Immobilien abgeben möchte und vor allem den Eigenkapitalanteil erhöhen möchte.
Das liess sich auch sehr schnell machen.....wenn man keine zusätzlichen Kosten hat und auch keine Investitionen in Ankäufe hat, wird man aus der laufenden Vermietung ständig einen guten Überschuss erzielen, Diesen Überschuss könnte man zum Anwachsen des Eigenkapital verwenden, aber auch würde ein klarer und nachhaltiger Überschuss eine hochpreisige Kapitalerhöhung ermöglichen.
In dieser Aufbauphase sind ja gar keine richtigen Zahlen aus der Vermietung ablesbar. Mehr als die Hälfte der Bestände hat man ja nicht mal 1 Jahr gehalten beim letzten Jahresabschluss.
Aber dieses hohe Fremdkapital führt auch zu einem sehr hohen Hebel. Also wenn die werte weiter steigen, profitiert man bei niedrigen Eigenkapital prozentuall stärker als bei hohem Eigenkapital!
Doch sehe ich da keine Gefahr, oder etwas Falsches drin, wenn man die werte nach dem Discount cash flow festsetzt. Denn das sind ja die werte, die man erzielt wenn man weiter vermietet und genau das will man auch.
ark
Das natürllich schon sofort nach dem Kauf eine Immobilien die man für 4 Mio kaufte, dann 5 Mio wert haben soll, kommt seltsam vor. Ist aber so möglich, dann war der Marktpreis eben diese 4 Mio und die Bewertung nach Discount cash Flow dann eben 5 Mio.
Im moment spricht ja auch viel dafür, dass die Werte aus dem Discount cash flow mindestens richtig sind, bzw. ehr noch höher sein könnten. Man kann sicher davon ausgehen, dass min in den nächsten 4 bis 6 Jahren, die Mieten weiter stark ansteigen und so eben ehr höhere werte berechtigt sind.
Adler macht ja diese höhere Wertfestlung nicht zum Spass oder um Anleger zu täuschen, sondern um wachsen zu können. Man hätte nie diese Grössenordnung mit dem Eigenkapital erreichen können, wenn man nicht die Bestände gleich hoch geschrieben hätte.
Dem ist sich Adler aber auch bewusst. Der aktuelle Vorstand sollte doch ehr eine gute Reputation haben, oder spricht etwas dagegen?
Man hat schon selbstkritisch angemerkt, dass man nach Erreichen einer gewissen Grösse dann zunächst konsolidieren möchte, also evtl dann nicht strategiekonforme Immobilien abgeben möchte und vor allem den Eigenkapitalanteil erhöhen möchte.
Das liess sich auch sehr schnell machen.....wenn man keine zusätzlichen Kosten hat und auch keine Investitionen in Ankäufe hat, wird man aus der laufenden Vermietung ständig einen guten Überschuss erzielen, Diesen Überschuss könnte man zum Anwachsen des Eigenkapital verwenden, aber auch würde ein klarer und nachhaltiger Überschuss eine hochpreisige Kapitalerhöhung ermöglichen.
In dieser Aufbauphase sind ja gar keine richtigen Zahlen aus der Vermietung ablesbar. Mehr als die Hälfte der Bestände hat man ja nicht mal 1 Jahr gehalten beim letzten Jahresabschluss.
Aber dieses hohe Fremdkapital führt auch zu einem sehr hohen Hebel. Also wenn die werte weiter steigen, profitiert man bei niedrigen Eigenkapital prozentuall stärker als bei hohem Eigenkapital!
Antwort auf Beitrag Nr.: 51.284.214 von ackermann-t am 11.12.15 09:19:06
Der Marktwert und der DCF-Wert haben direkt so nichts miteinander zu tun!!!
Hier handelt es sich um zwei Welten!!!
Auch gibt es keinen gesetztlichen Wert!!!!
Es ist nur gesetzlich vorgeschrieben, daß Unternehmen eine Bilanz erstellen. Im Rahmen der Bilanzerstellung/Jahresabschluß wird eine Bewertung auf Basis des DCF-Verfahrens bei der IAS-Bilanzierung durchgeführt. Nach HGB wird dagegen der Buchwert der Anschaffungskosten fortgeprüft und auf Werthaltigkeit nach unten überprüft (Niederstwertprinzip).
Die DCF-Berechnung wird auf Basis der Managmentprojektionen für die wichtigtsten Werthebel von einem Immobiliengutachter erstellt und von dem WP abschließend geprüft. Dabei wird von den erwarteten Zahlungsflüssen ausgegangen. Der Marktwert auf dem aktuellen Transaktionsmarkt spielt dabei nur eine geringe Rolle. Je nach Gutachter und Management kommen dabei sehr unterschiedliche Wertansätze heraus (kann man gut an den verwendeten Prämissen erkennen). Hieraus resultieren die Gewinne, wenn eine Firma zum DCF-Wert verkauft und agressiv bilanzierende Firmen wie TAG, Adler etc. bei der Erstkonsolidierung stolze Gewinne aus dem Kauf darstellen, ohne daß sie unbedingt viel andere Pläne mit den Immobilien vorhaben. Für mich sind daher diese Gewinne nichts als heiße Luft.
Die von Adler gezahlten hohen Zinsen illustrieren die Einschätzung der Fremdkapitalgeber über die Nachhaltigkeit des selbst "errechneten" Eigenkapitals gut.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Zitat von ackermann-t: Die Wertgutachten werden in der Regel nach der DCF-(discounted cash flow) Methode erstellt - ermittelt wird der Marktwert.
Wenn Adler eine Wohnanlage, wie z.B. diese hier in Oberhausen ( http://www.derwesten.de/staedte/oberhausen/mieter-in-oberhau… ) zu dem Wert verkaufen kann, der in der Bilanz steht, dann würde der NAV ja stimmen
Ich persönlich denke, dass der Laden ziemlich aufgeblasen wurde durch Wertansätze, die vielleicht rechnerisch nachvollziehbar sind, tatsächlich aber nicht zu erzielen sind.
Nur meine Meinung.
Ausserdem fehlt mir das Vertrauen in die Leute (Klaus Wecken ausgenommen), die da am Ruder sitzen.
Nur meine persönliche Meinung.
Der Marktwert und der DCF-Wert haben direkt so nichts miteinander zu tun!!!
Hier handelt es sich um zwei Welten!!!
Auch gibt es keinen gesetztlichen Wert!!!!
Es ist nur gesetzlich vorgeschrieben, daß Unternehmen eine Bilanz erstellen. Im Rahmen der Bilanzerstellung/Jahresabschluß wird eine Bewertung auf Basis des DCF-Verfahrens bei der IAS-Bilanzierung durchgeführt. Nach HGB wird dagegen der Buchwert der Anschaffungskosten fortgeprüft und auf Werthaltigkeit nach unten überprüft (Niederstwertprinzip).
Die DCF-Berechnung wird auf Basis der Managmentprojektionen für die wichtigtsten Werthebel von einem Immobiliengutachter erstellt und von dem WP abschließend geprüft. Dabei wird von den erwarteten Zahlungsflüssen ausgegangen. Der Marktwert auf dem aktuellen Transaktionsmarkt spielt dabei nur eine geringe Rolle. Je nach Gutachter und Management kommen dabei sehr unterschiedliche Wertansätze heraus (kann man gut an den verwendeten Prämissen erkennen). Hieraus resultieren die Gewinne, wenn eine Firma zum DCF-Wert verkauft und agressiv bilanzierende Firmen wie TAG, Adler etc. bei der Erstkonsolidierung stolze Gewinne aus dem Kauf darstellen, ohne daß sie unbedingt viel andere Pläne mit den Immobilien vorhaben. Für mich sind daher diese Gewinne nichts als heiße Luft.
Die von Adler gezahlten hohen Zinsen illustrieren die Einschätzung der Fremdkapitalgeber über die Nachhaltigkeit des selbst "errechneten" Eigenkapitals gut.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Antwort auf Beitrag Nr.: 51.282.897 von Hiberna am 10.12.15 22:06:59Die Wertgutachten werden in der Regel nach der DCF-(discounted cash flow) Methode erstellt - ermittelt wird der Marktwert.
Wenn Adler eine Wohnanlage, wie z.B. diese hier in Oberhausen ( http://www.derwesten.de/staedte/oberhausen/mieter-in-oberhau… ) zu dem Wert verkaufen kann, der in der Bilanz steht, dann würde der NAV ja stimmen
Ich persönlich denke, dass der Laden ziemlich aufgeblasen wurde durch Wertansätze, die vielleicht rechnerisch nachvollziehbar sind, tatsächlich aber nicht zu erzielen sind.
Nur meine Meinung.
Ausserdem fehlt mir das Vertrauen in die Leute (Klaus Wecken ausgenommen), die da am Ruder sitzen.
Nur meine persönliche Meinung.
Wenn Adler eine Wohnanlage, wie z.B. diese hier in Oberhausen ( http://www.derwesten.de/staedte/oberhausen/mieter-in-oberhau… ) zu dem Wert verkaufen kann, der in der Bilanz steht, dann würde der NAV ja stimmen
Ich persönlich denke, dass der Laden ziemlich aufgeblasen wurde durch Wertansätze, die vielleicht rechnerisch nachvollziehbar sind, tatsächlich aber nicht zu erzielen sind.
Nur meine Meinung.
Ausserdem fehlt mir das Vertrauen in die Leute (Klaus Wecken ausgenommen), die da am Ruder sitzen.
Nur meine persönliche Meinung.
Antwort auf Beitrag Nr.: 51.281.667 von gate4share am 10.12.15 18:46:54Es ist doch nicht falsch, sondern muss man nutzen, wenn man aktuelle Wohnungepakete kaufen kann, unterhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Wertansätze!
mir ist immer noch nicht klar, inwieweit diese gesetzlich vorgeschriebenen Wertansätze je nach Gutachter und je nach Gesellschaft variabel sind. Ich vermute mal, dass da nicht jeder den gleichen gesetzlich vorgeschriebenen Wert ermittelt.
mir ist immer noch nicht klar, inwieweit diese gesetzlich vorgeschriebenen Wertansätze je nach Gutachter und je nach Gesellschaft variabel sind. Ich vermute mal, dass da nicht jeder den gleichen gesetzlich vorgeschriebenen Wert ermittelt.
Warum Level one schliesslich Pleite ging, ist nicht richtig dargestellt.
Wie man sonst den Zahlen folgen konnte, hatte man ja ca für 1,5 Mrd Wert 28 tsd Wohnungen, die 130 Mio Miete lieferten und 80 Mio Gewinn.
Da könnte man so eigentlich gar nicht Pleite gehen, sondern würde im Laufe der Jahre dann die Entschuldigung zügig fortsetzen können, und gleichzeitig solllten sich die Werte erhöhen.
Da man ja kaum Eigenkapital hatte, war man auf Mezzazine Kapital und ähnllich Kapitalstrukturen angewiesesn, und da könnte fast städing ein Banker entschein, dass man es dann nicht mehr macht....dann bricht alles zusammen und dann werden sofort die Schulden ins unermessliche ansteigen.
Hatte das schon mal erzählt wie es einem Miteigentümer einer WEG Gesellschaft wo ich auch Mitglied bin, ergangen ist. Der war bei der Allianz als Bezirksmann........oder so hatte mehrere Agenturen unter sich und verdiente ganz gut......Er kaufte erst so vier oder fünf, günstigste Wohnungen in Zweangsversteigerungen wo er auch diese her hatte, wo ich ihn her kannte.
Die meisten dieser Wohnungen, hatten im Verhältnis brutto-Kaufpreis und Nettomiete einen Faktor von deutlich unter 10..also die Rendite war häufiger über 12 %- teilweise sogar über 20 %.
Die Probleme bei einzelnen Wohnungen innerhalb vieler verschiedenen Objekte verteilt über einige 100de km liegen wohl auf der Hand - sehr viel Verwaltungsaufwand und auch relativ hohe Kosten, weil die hausgelder auch immer zu zahlen sind.
Da es ja im allgemeinen gut lief und er jeden Monat ein paar tausender ausser seinem gehalt noch aus den Wohnungen an Liquidität übrig hielt- er tilgte mit 1 % - hatte er sich dann auch ein privates Grossobjekt für ca 1 Mio gekauft und wollte das noch für knappe eine weitere Mio umbauen und erweitern....das wurde aber nie fertig!
Und er hat niemals in dem Haus gewohnt!
Denn er kümmerte sich dann zu wenig um die viele Wohnungen , inzwischen waren das über 400 Wohnungen gewesen , , die meisten lagen so innerhalb von 200 km , es gab aber auch einige Objeke die 500 km weit weg waren......und in der regel immer eine Wohnung in einer Anlage.....auch mal 2 oder 3 Stück , das war aber ehr in die Ausnahme.
So musste er wegen jeder Besichtung, Mietvertragsabschluss oder Besprechung etc. wieder ein paar 100 km fahren..und da er nehmen seinen normalen 120 % Vollzeitjob ja noch die Arbeit mit der Planung des grossen Privathauses hatte, war er im Rückstand bei den Mietowhnungen.
So ergab sich ein grösserer Anteil von leer stehenden Wohnungen die keine Miete mehr einbrachten , sondern noch geld - hausgelder Zinsen etc, kosteten.
Dann ging es ganz schnell......nach dem Ausfall von 2 oder 3 Monatskapitalleistungen, für Zins und Tilgung wurden die Darlehen gekündigt und sofo.rt fällig gestelllt. Ab diesem Kündigungstermin , schuldet man dann nicht mehr den vereinbarten Zinsen , von 2 oder 5 % oder so, sondern einen Verzugszins, der auch im darlehensvertrag steht, und sogar in der Eintragung im Grundbuch vermerkt ist.......
Der Zinssatz leigt so um 20 % . habe 18 bis 21,5% gehört.
Somit musste sofort das 5 bis 6 fache ja Wohnung aufgebracht werden, um nur die Zinsen zu zahlen. Dadurch konnte man dann andere Darlehen auch nicht mehr bedienen und auch die wurden gekündigt.
Er ist schliesslich bei fast 2 Mio Schulden gewesen, als er diese 7jährige Phase der späteren .Schuldfreigabe durchlaufen wollte.
Wie man sonst den Zahlen folgen konnte, hatte man ja ca für 1,5 Mrd Wert 28 tsd Wohnungen, die 130 Mio Miete lieferten und 80 Mio Gewinn.
Da könnte man so eigentlich gar nicht Pleite gehen, sondern würde im Laufe der Jahre dann die Entschuldigung zügig fortsetzen können, und gleichzeitig solllten sich die Werte erhöhen.
Da man ja kaum Eigenkapital hatte, war man auf Mezzazine Kapital und ähnllich Kapitalstrukturen angewiesesn, und da könnte fast städing ein Banker entschein, dass man es dann nicht mehr macht....dann bricht alles zusammen und dann werden sofort die Schulden ins unermessliche ansteigen.
Hatte das schon mal erzählt wie es einem Miteigentümer einer WEG Gesellschaft wo ich auch Mitglied bin, ergangen ist. Der war bei der Allianz als Bezirksmann........oder so hatte mehrere Agenturen unter sich und verdiente ganz gut......Er kaufte erst so vier oder fünf, günstigste Wohnungen in Zweangsversteigerungen wo er auch diese her hatte, wo ich ihn her kannte.
Die meisten dieser Wohnungen, hatten im Verhältnis brutto-Kaufpreis und Nettomiete einen Faktor von deutlich unter 10..also die Rendite war häufiger über 12 %- teilweise sogar über 20 %.
Die Probleme bei einzelnen Wohnungen innerhalb vieler verschiedenen Objekte verteilt über einige 100de km liegen wohl auf der Hand - sehr viel Verwaltungsaufwand und auch relativ hohe Kosten, weil die hausgelder auch immer zu zahlen sind.
Da es ja im allgemeinen gut lief und er jeden Monat ein paar tausender ausser seinem gehalt noch aus den Wohnungen an Liquidität übrig hielt- er tilgte mit 1 % - hatte er sich dann auch ein privates Grossobjekt für ca 1 Mio gekauft und wollte das noch für knappe eine weitere Mio umbauen und erweitern....das wurde aber nie fertig!
Und er hat niemals in dem Haus gewohnt!
Denn er kümmerte sich dann zu wenig um die viele Wohnungen , inzwischen waren das über 400 Wohnungen gewesen , , die meisten lagen so innerhalb von 200 km , es gab aber auch einige Objeke die 500 km weit weg waren......und in der regel immer eine Wohnung in einer Anlage.....auch mal 2 oder 3 Stück , das war aber ehr in die Ausnahme.
So musste er wegen jeder Besichtung, Mietvertragsabschluss oder Besprechung etc. wieder ein paar 100 km fahren..und da er nehmen seinen normalen 120 % Vollzeitjob ja noch die Arbeit mit der Planung des grossen Privathauses hatte, war er im Rückstand bei den Mietowhnungen.
So ergab sich ein grösserer Anteil von leer stehenden Wohnungen die keine Miete mehr einbrachten , sondern noch geld - hausgelder Zinsen etc, kosteten.
Dann ging es ganz schnell......nach dem Ausfall von 2 oder 3 Monatskapitalleistungen, für Zins und Tilgung wurden die Darlehen gekündigt und sofo.rt fällig gestelllt. Ab diesem Kündigungstermin , schuldet man dann nicht mehr den vereinbarten Zinsen , von 2 oder 5 % oder so, sondern einen Verzugszins, der auch im darlehensvertrag steht, und sogar in der Eintragung im Grundbuch vermerkt ist.......
Der Zinssatz leigt so um 20 % . habe 18 bis 21,5% gehört.
Somit musste sofort das 5 bis 6 fache ja Wohnung aufgebracht werden, um nur die Zinsen zu zahlen. Dadurch konnte man dann andere Darlehen auch nicht mehr bedienen und auch die wurden gekündigt.
Er ist schliesslich bei fast 2 Mio Schulden gewesen, als er diese 7jährige Phase der späteren .Schuldfreigabe durchlaufen wollte.
Trading Spotlight
Dieser Caner hat ja mal grundsätzlich nichts schlimmes gemacht!
Meines Wissens hat sich nach seinem Weggang als Vorstand dann ein Liquiditätsengpass ergeben, dem der damalige Vorstand nicht richtig begnete!
Sein grösstes Talent soll ja sein , dass er mit seiner offenen Art bei vielen reichen Leuten sehr gut angekommen sei! Mich überrascht das, dass "reiche Leute" sich durch eine normale offene Art beeindrucken lassen. Die treffen dohc auch ständig Menschen die ihnen Investment rausleiern wollen.
Es ist doch nicht falsch, sondern muss man nutzen, wenn man aktuelle Wohnungepakete kaufen kann, unterhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Wertansätze!
Meines Wissens hat sich nach seinem Weggang als Vorstand dann ein Liquiditätsengpass ergeben, dem der damalige Vorstand nicht richtig begnete!
Sein grösstes Talent soll ja sein , dass er mit seiner offenen Art bei vielen reichen Leuten sehr gut angekommen sei! Mich überrascht das, dass "reiche Leute" sich durch eine normale offene Art beeindrucken lassen. Die treffen dohc auch ständig Menschen die ihnen Investment rausleiern wollen.
Es ist doch nicht falsch, sondern muss man nutzen, wenn man aktuelle Wohnungepakete kaufen kann, unterhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Wertansätze!
Antwort auf Beitrag Nr.: 51.143.109 von deepvalue am 20.11.15 22:09:41
Ich denke (ohne es wirklich zu wissen), dass der "Exit" bei Level Ohne für ihn persönlich schon geklappt hat.
Für einige Banken, Anleger und Lieferanten sah es da wohl weniger gut aus.
Zitat von deepvalue: 4. Exit (hat aber weder bei Level One noch bisher bei Adler geklappt).
Ich denke (ohne es wirklich zu wissen), dass der "Exit" bei Level Ohne für ihn persönlich schon geklappt hat.
Für einige Banken, Anleger und Lieferanten sah es da wohl weniger gut aus.
Das mit der Rolle von Caner ist ja wirklich eine Bombe. Ich kannte ihn nur von der Level One Pleite. Mich wundert immer wieder, daß die Banken auf solche Leute hereinfallen. Er scheint bei Level One ja ein ähnliches System (erinnert mich an Schnellballsystem) wie bei Adler von der WIWO vermutet durchgeführt zu haben:
1. Kauf von Schrottimmobilien, Hochschreibung nach Kauf (hierdurch Generierung von rein buchhalterischen Eigenkapital) unter Ausnutzung der IFRS-DCF-Methodik (vollkommen losgelöste von den echten Werten).
2. Beleihung der Immobilien mit dem maximal möglichen Werten
3. Kauf und Verwaltung der Immobilien über verbundene, ihm nahestehende Firmen (hierdurch hat er auch im Fall einer Pleite einen schönen Gewinn gemacht)
4. Exit (hat aber weder bei Level One noch bisher bei Adler geklappt).
Nach diesem Artikel würde ich gerne wissen, wie man Adler als Privatperson shorten kann......
http://www.format.at/wirtschaft/business/plattenbau-pleitier…
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsemphlung.
1. Kauf von Schrottimmobilien, Hochschreibung nach Kauf (hierdurch Generierung von rein buchhalterischen Eigenkapital) unter Ausnutzung der IFRS-DCF-Methodik (vollkommen losgelöste von den echten Werten).
2. Beleihung der Immobilien mit dem maximal möglichen Werten
3. Kauf und Verwaltung der Immobilien über verbundene, ihm nahestehende Firmen (hierdurch hat er auch im Fall einer Pleite einen schönen Gewinn gemacht)
4. Exit (hat aber weder bei Level One noch bisher bei Adler geklappt).
Nach diesem Artikel würde ich gerne wissen, wie man Adler als Privatperson shorten kann......
http://www.format.at/wirtschaft/business/plattenbau-pleitier…
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsemphlung.
Antwort auf Beitrag Nr.: 51.139.047 von gate4share am 20.11.15 14:05:00
Die Wiki-Spende zum Jahresende nicht vergessen.
Einfach mal googeln...
https://de.wikipedia.org/wiki/Cevdet_CanerDie Wiki-Spende zum Jahresende nicht vergessen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 51.139.047 von gate4share am 20.11.15 14:05:00NAV je Aktie bei 10,96 € (Goodwill abgezogen), Kurs 14,15 €, NAV-Prämie 30%, und das bei der hohen Verschuldung.....
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