Vonovia (vorm. Deutsche Annington Immobilien SE) (Seite 683)

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.618.911 von aufgepasst am 21.10.22 18:47:44

wann gab es denn mal diesen starken rückgang der preise, welcher eine KE nötig machte?

[Bluetenpracht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.616.865 von rabajatis am 21.10.22 14:01:59

Die durchschnittliche Verzinsung bei der Vonovia liegt bei 1,1 %. Das wird sich auch in 5 Jahren nicht großartig ändern

Absolut richtig.
Vonovia ist ein Vermieter. Und die Mieten kommen rein. Und mit der Bevölkerungszunahme, den massigen Hilfspaketen, Stichwort Wohngelderhöhung, Ernergiepreisdeckel und den steigenden Kosten für Neubau noch sicherer!
Zinsen sind zwar mal wieder gerade recht "in" als Gruselthema, aber im Grunde hier fundamental fast vernachlässigbar. Die Zinswende kommt. Sogar früher als vll viele vermuten. Und auch der Preisrückgang von 0,6 Prozent ZB. in Berlin im Quartel für Wohnimmos seh ich nicht als Drama, nach ca. 10 Prozent plus in nur einem Jahr.
Die Vonovia Aktie schwimmt im ganz normalen Hausse- und Baissezyklus der Börsen. Und alles was 'Immobilientitel' ist, wird extra und pauschal abgestraft. Auch wenn die Zinsbelastung erstmal für lange Zeit hier gleich bleibt.
Heute wird wohl zum ersten Mal deutlich die zu 100 Prozent kommende Zinswende in den USA an den Börsen gepreist!..
Und im Umfeld des Aussetztens der US Zinserhöungen (in Q1 wahrscheinlich), wird genau das an den Börsen positiv gespielt, was jetzt negativ für fallende Kurse sorgt bin ich mir sicher: die Zinsen. Nur dass die Zinswende dann massivst postiv die Aktienkurse treiben wird. Wahrscheinlich schon das Aussetzten der Zinserhöhungen, die absehbar sind. (Und bis es wieder soweit ist, nach der heftigen Baisse die nächste Hausse startet, wird man hier mit 8-9 Prozent "Verzinsung" aus 70 Prozent des FFOs bedient). Gierig wenn andere ängstlich sind bleibt mein Motte. Egal ob 2001, 2009 oder jetzt, 2022!

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.618.911 von aufgepasst am 21.10.22 18:47:44

Zitat von aufgepasst: ... Diese Diskrepanz schenkt einem nicht irgendeine Immobilienfee die immer etwas dazugibt sondern liegt im wesentlichen im Rückgang der Zinsen von 2013 bis Anfang 2022 begründet. Mittlerweile sind die Leitzinsen aber 0,5% höher als 2013 und die 10 jährigen Hypothekenzinsen rund 1,5 % höher
...

Das sehe ich völlig anders. Ich habe noch etliche Angebote aus dem Jahr aus meiner Umgebung archiviert. Auch 2013 war da noch absolutes Tiefsniveau bei den Preisen, bei denen Bestandsimmobilien sehr weit unterhalb der Neubaukosten verkauft wurden. In Prozent ca. 50. Und das gab es, weil es nur eine geringe Nachfrage nach diesen Immobilien in den Lagen gab. Das hat sich aber absolut umgekehrt in den Großstädten. Dort wo die Vonovia die Wohnungen hat. Ganz viele Menschen wollen aus unterschiedlichen Beweggründen in die Städte und das gab es vor 10 Jahren in diesem Umfang eben nicht. Damals stand hier eine Großimmobilie der Vonovia zu ca. 50 % leer, es wurde versucht mit 3 Monaten Mietfreiheit für die Wohnungen Mieter zu finden. Heute ist sie so gut wie vollvermietet.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.617.831 von rabajatis am 21.10.22 16:07:31

Noch einmal für dich - die potentielle Wertsteigerung und bisherige Inflation zeigt sich im Anstieg der Ist-Miete von 5,40 im Geschäftsbericht S. 30 2013 zu den 7,32 im Halbjahresbericht 2022.

Das ist eine beachtliche Steigerung von 35,5%

Nur war damals der Verkehrswert mit 901 € angegeben und jetzt mit 2680 € das ist eine bemerkenswerte Steigerung von 297 %

Diese Diskrepanz schenkt einem nicht irgendeine Immobilienfee die immer etwas dazugibt sondern liegt im wesentlichen im Rückgang der Zinsen von 2013 bis Anfang 2022 begründet. Mittlerweile sind die Leitzinsen aber 0,5% höher als 2013 und die 10 jährigen Hypothekenzinsen rund 1,5 % höher

https://www.haufe.de/steuern/kanzlei-co/monatlich-akuell-die…


Ich erwarte nicht eine schnelle Aufdeckung dieser in meinen Augen "Luftwerte" möglicherweise pumpen sie sie sogar noch weiter auf - aber ich erwarte eben auch keine signifikanten Verkäufe JV/Beteiligungen in der nähe der Buchwerte. Für mich ist das wahrscheinlichste Szenario weitere Zinssteigerungen bis in das H1 mit anschließend längerem Plateau sichtbar werden einer Immobilienkrise mit Pleiten und rückgängigen Verkaufszahlen bei Vonovia (ob wohl man ja mehr verkaufen will)
Größere Abschreibungen die den Gewinn übersteigen, natürlich mit dem Hinweis "nicht liquiditätswirksam" erwarte ich erst im Frühjahr 24 mit dem Geschäftsbericht 2023 und dann in etwas weiterer Zukunft eben eine Restrukturierung mit KE oder Debt-Equity-Swap.

Ja, gewohnt wird dann auch immer noch - nur die Miete muss man sich dann teilen.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.618.314 von plaintiff am 21.10.22 17:11:44

Zitat von plaintiff:

Zitat von aufgepasst: Bei einem meiner Grundstücke habe ich ja die Vonovia als Nachbarn.

Wie siehst du den Wert deines Grundstücks im Vergleich zu den Vonovia Buchwerten?

Ich habe meines vor rund 5 Jahren mit Faktor zwischen 8 und 9 gekauft - das ist aber ein Spezialfall, weil das niemand anfassen wollte weil da vor rund 100 Jahren möglicherweise mal eine kleine Betriebs-Tankstelle war. (wird zumindest vermutet deshalb hat es einen Eintrag im Altlastenkataster)

[plaintiff]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.616.688 von aufgepasst am 21.10.22 13:40:06

Zitat von aufgepasst: Bei einem meiner Grundstücke habe ich ja die Vonovia als Nachbarn.

Wie siehst du den Wert deines Grundstücks im Vergleich zu den Vonovia Buchwerten?

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.617.099 von aufgepasst am 21.10.22 14:36:37

Das gilt ja für Dich nachdem was Du hier geschrieben hast.

Wenn man für 100 Euro eine Immobilie kauft und dafür aus den Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten INKLUSIVE einer realistischen Rücklage für zu erwartende Instandhaltungen eine jährliche Rendite von 1 % hat, dann hat man ohne Zinseszinseffekt in 10 Jahren 10 Euro eingenommen. Bei 2 % Rendite sind es 20 Euro. Bei Deinem Beispiel mit (hoher) 4 % erwarteter Nettomietrendite sind es 40 Euro. Du gehst dann einfach davon aus, das die Immobilie nach 10 Jahren im Wert gleichbleibt.

Solche Phasen hat es bereits gegeben - sogar auch mit sinkenden Preisen. Aber das waren auch Zeiten, als die Bevölkerungsanzahl in Deutschland stetig sank. Als die bundesweite Arbeitslosenquote bei 10 % lag. Als ich auf Stufensparbriefe bis zu 9,5 % Zinsen bekam. Jetzt haben wir aber eine wachsende Bevölkerung - explizit in den Städten. Wir haben eine Rekordbeschäftigung. Wir haben eine Rekordlohnsumme. Wir haben niedrige Zinsen. Wir haben auch derzeit eine ziemlich hohe Inflation, die auch die Mieteinnahmen steigen lässt.

Wir haben bei der Vonovia durch die permanente Optimierung des Bestandes zudem eine permanente Entwicklung zu steigenden Mieten. D.h., der Ertragswert des Immobilienbestandes wird permanent höher. Und wenn der Ertragswert höher wird, wird auch der Kaufpreis der Sache die diesen Ertrag bringt höher.

Insofern geht Deine recht einfache mathematische Betrachtung doch an der Lebenswirklichkeit vorbei. Klar kann man damit wunderbar rechneriSch sauber die Shortkarte spielen. Die Sichtweise ist aber schlicht zu einfach für die komplexe Realität.

[plaintiff]

Sehr guter Podcast zum Thema. Zwar geht es um den US-Markt, aber die Grunddynamiken sind sehr ähnlich.

"This is what 7% Mortgages will do to the housing market"

https://podcasts.apple.com/de/podcast/this-is-what-7-mortgag…

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.616.865 von rabajatis am 21.10.22 14:01:59

Zitat von rabajatis: Du schreibst hier einen Quatsch zusammen - unfassbar.

Die durchschnittliche Verzinsung bei der Vonovia liegt bei 1,1 %. Das wird sich auch in 5 Jahren nicht großartig ändern, weil ein Großteil der Anleihen längerfristig vereinbart ist. Man möchte Verkäufe im Umfang von 13 Milliarden Euro in den nächsten Jahren realisieren. Und man möchte evtl. externe Investoren für die Wohnungspakete Baden-Württemberg und Schweden beteiligen. Die Gespräche dazu haben mit aus der Bewerbermasse ausgewählten Investoren begonnen. Evtl. muss man in den kommenden Jahren nur wenige bis keine Anleihen refinanzieren.

Was in 5 Jahren sein wird, das weiss heute niemand. Man weiss heute angesichts der seit dem Ende des 2. Weltkrieges nie dagewesenen Kriegslage in Europa nicht mal was ende des Jahres sein wird.

Das ist für den Verkehrswert irrelevant weil der vom Augenblick der Bewertung ausgeht.

Bevor du mir Quatsch unterstellst - solltest du mal die einfachsten Grundlagen verstehen.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.616.301 von aufgepasst am 21.10.22 12:53:33

Du schreibst hier einen Quatsch zusammen - unfassbar.

Die durchschnittliche Verzinsung bei der Vonovia liegt bei 1,1 %. Das wird sich auch in 5 Jahren nicht großartig ändern, weil ein Großteil der Anleihen längerfristig vereinbart ist. Man möchte Verkäufe im Umfang von 13 Milliarden Euro in den nächsten Jahren realisieren. Und man möchte evtl. externe Investoren für die Wohnungspakete Baden-Württemberg und Schweden beteiligen. Die Gespräche dazu haben mit aus der Bewerbermasse ausgewählten Investoren begonnen. Evtl. muss man in den kommenden Jahren nur wenige bis keine Anleihen refinanzieren.

Was in 5 Jahren sein wird, das weiss heute niemand. Man weiss heute angesichts der seit dem Ende des 2. Weltkrieges nie dagewesenen Kriegslage in Europa nicht mal was ende des Jahres sein wird.