Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? (Seite 93)
eröffnet am 01.12.15 19:43:27 von
neuester Beitrag 16.05.24 10:07:51 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 61.944.998 von honigbaer am 17.11.19 19:20:39Dass die aktuellen Bwertungsansätze mind. errreicht werden können, haben nach meiner Meinung die letzten Verkäufe deutlich gezeigt. Daher rechne ich im Liquidationsfall durchaus mit 17 + x ...
Mit der letzten Meldung wurde die Tür in Richtung Sonderausschüttung einen kleinen Spalt geöffnet. So etwas gibt dem Kurs normalerweise deutlich Auftrieb. Die bislang fehlende Reaktion an der Börse sollte m. E. in den nächsten Tagen nachgeholt werden ...
Mit der letzten Meldung wurde die Tür in Richtung Sonderausschüttung einen kleinen Spalt geöffnet. So etwas gibt dem Kurs normalerweise deutlich Auftrieb. Die bislang fehlende Reaktion an der Börse sollte m. E. in den nächsten Tagen nachgeholt werden ...
Ach so, nee, ich hatte micht wohl falsch ausgedrückt.
Im NAV ist die latente Steuer (den NAV erhöhend) enthalten, als ob sie nicht fällig würde.
Beim Eigenkapital ist sie als Belastungsfaktor berücksichtigt.
Somit wäre der theoretische Ausschüttungsbetrag bei einer Liquidation nur das Eigenkapital von 367 Mio zum Halbjahr dividiert durch 20,5822 Mio Aktien = 17 Euro vor Abgeltungssteuer. DAs setzt außerdem Verkaufserlöse in Höhe des Bilanzansatzes voraus.
Aber zum Glück ist das kein realistisches Szenario.
Ohne Nutzung der 6b Rücklage durch Wiederanlage ist ein Immobilienverkauf steuerlich sehr ungünstig.
Vielleicht gibt es aber noch steuerlich günstige Möglichkeiten, Immobilienverkauf als Beteiligungsverkauf vielleicht, so genau kenne ich mich aber auch wieder nicht aus.
Im NAV ist die latente Steuer (den NAV erhöhend) enthalten, als ob sie nicht fällig würde.
Beim Eigenkapital ist sie als Belastungsfaktor berücksichtigt.
Somit wäre der theoretische Ausschüttungsbetrag bei einer Liquidation nur das Eigenkapital von 367 Mio zum Halbjahr dividiert durch 20,5822 Mio Aktien = 17 Euro vor Abgeltungssteuer. DAs setzt außerdem Verkaufserlöse in Höhe des Bilanzansatzes voraus.
Aber zum Glück ist das kein realistisches Szenario.
Ohne Nutzung der 6b Rücklage durch Wiederanlage ist ein Immobilienverkauf steuerlich sehr ungünstig.
Vielleicht gibt es aber noch steuerlich günstige Möglichkeiten, Immobilienverkauf als Beteiligungsverkauf vielleicht, so genau kenne ich mich aber auch wieder nicht aus.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.932.596 von straßenköter am 15.11.19 13:32:39
Abzüglich Abgeltungsteuer bleiben noch 15,00 + x €
Ansonsten - wenn die Gesellschaft mit dem Geld weiter wirtschaftet und der NAV weiter steigt ist natürlich genauso gut oder noch besser! …
Die Liquidation würde den wahren Wert aber schneller für uns Akionäre realisieren.
Liquidation
... ich hätte auch nichts gegen eine Liquidation … da würden über 20 € pro Aktie ausgeschüttet werden. Abzüglich Abgeltungsteuer bleiben noch 15,00 + x €
Ansonsten - wenn die Gesellschaft mit dem Geld weiter wirtschaftet und der NAV weiter steigt ist natürlich genauso gut oder noch besser! …
Die Liquidation würde den wahren Wert aber schneller für uns Akionäre realisieren.
Laut Halbjahresbericht Seite 9 (NAV Berechnung) bestanden zum 30.06.2019 latente Steuern auf Investment Properties / zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte in Höhe von 69,895 Mio Euro.
Zwar entfällt sicher ein erheblicher Teil davon auf das verkaufte Obejekt in Berlin und wird sowieso fällig. Aber eine Liquidation zu aktuellen Bewertungen würde dazu führen, dass dieser Steuerbetrag insgesamt fällig wird. Er ist natürlich im NAV berücksichtigt, aber aus Sicht eines Eigentümers macht das natürlich keinen Sinn, zumal der an die Eigentümer ausgeschüttete Gewinn ja auch noch zusätzlich ganz überwiegend der Abgeltungssteuer unterliegen würde. Denn beim Eigenkapital überwiegen die steuerpflichtigen Gewinnrücklagen, Nennwert- und Kapitalrücklagen, die bei ausschüttung steuerfrei wären sind vergleichsweise gering.
Also Liquidation ist ein eher nachteiliges Szenario.
Nebenbei bemerkt lässt sich die Entstehung der latent vorhandenen Steuer auf Veräußerungen auf Geselllschaftsebene auch noch durch eine 6b Reinvestitionsrücklage vermeiden, wenn zeitnah eine Reinvestition erfolgt, was aber auch bei einer Liquidation ausscheidet.
Zwar entfällt sicher ein erheblicher Teil davon auf das verkaufte Obejekt in Berlin und wird sowieso fällig. Aber eine Liquidation zu aktuellen Bewertungen würde dazu führen, dass dieser Steuerbetrag insgesamt fällig wird. Er ist natürlich im NAV berücksichtigt, aber aus Sicht eines Eigentümers macht das natürlich keinen Sinn, zumal der an die Eigentümer ausgeschüttete Gewinn ja auch noch zusätzlich ganz überwiegend der Abgeltungssteuer unterliegen würde. Denn beim Eigenkapital überwiegen die steuerpflichtigen Gewinnrücklagen, Nennwert- und Kapitalrücklagen, die bei ausschüttung steuerfrei wären sind vergleichsweise gering.
Also Liquidation ist ein eher nachteiliges Szenario.
Nebenbei bemerkt lässt sich die Entstehung der latent vorhandenen Steuer auf Veräußerungen auf Geselllschaftsebene auch noch durch eine 6b Reinvestitionsrücklage vermeiden, wenn zeitnah eine Reinvestition erfolgt, was aber auch bei einer Liquidation ausscheidet.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.938.440 von straßenköter am 16.11.19 07:37:26
Wollte nicht speziell auf deine Aussagen eingehen.
Unter einer Liquidation würde ich die Auflösung der Gesellschaft mittelfristig verstehen. Es werden alle aktive und passive aufgelöst und das übrig gebliebene Cash wird an die Aktionäre im Verhältnis ihrer Aktienanteil verteilt.
Hin und wieder hört man davon , dass es einzelne Aktionäre gut finden würden, ist vielleicht auch oft sinnvoll, aber erlebt habe ich das noch nie. Vorstand und Aufsichtsrat müssen so eine Liquidation schliesslich erarbeiten, vorschlagen und wohl der HV zur Abstimmung vorlegen. Damit verlieren aber auch diese Leute gleichzeitig ihren Job.
Also ich habe noch keine Liquidation einer AG erlebt.
Zitat von straßenköter: Ich schrieb ja auch nicht, dass man das Geld auf dem Konto lassen sollte oder was verstehst Du unter einer Liquidation?
Wollte nicht speziell auf deine Aussagen eingehen.
Unter einer Liquidation würde ich die Auflösung der Gesellschaft mittelfristig verstehen. Es werden alle aktive und passive aufgelöst und das übrig gebliebene Cash wird an die Aktionäre im Verhältnis ihrer Aktienanteil verteilt.
Hin und wieder hört man davon , dass es einzelne Aktionäre gut finden würden, ist vielleicht auch oft sinnvoll, aber erlebt habe ich das noch nie. Vorstand und Aufsichtsrat müssen so eine Liquidation schliesslich erarbeiten, vorschlagen und wohl der HV zur Abstimmung vorlegen. Damit verlieren aber auch diese Leute gleichzeitig ihren Job.
Also ich habe noch keine Liquidation einer AG erlebt.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.938.329 von gate4share am 16.11.19 05:27:29Ich schrieb ja auch nicht, dass man das Geld auf dem Konto lassen sollte oder was verstehst Du unter einer Liquidation?
Nur ,wenn man nun alles, oder vieles verkauft hat, macht man auch keine laufenden Gewinn mehr.
Die Guthaben verzinsen sich ja nicht, sondern kosten ehr noch was. Wohl nicht ganz klar ist, ob man bei evtl Tilgungen, die vor Laufzeitende erfolgen dann hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen muss.
In jedem Fall ist es unsinnig, viel cash zu halten. Da ist eine Investition in eine neue Immobilien die man kaufen würde, sinnvoller.
Jedoch, wenn man keine Mieten erzielen würde, oder sogar der Wert sinkt, bringt es auch nichts, es kommt schon genau auf das spezielle Objekt an.
Aber rein cash halten bringt nie einen Vorteil
Die Guthaben verzinsen sich ja nicht, sondern kosten ehr noch was. Wohl nicht ganz klar ist, ob man bei evtl Tilgungen, die vor Laufzeitende erfolgen dann hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen muss.
In jedem Fall ist es unsinnig, viel cash zu halten. Da ist eine Investition in eine neue Immobilien die man kaufen würde, sinnvoller.
Jedoch, wenn man keine Mieten erzielen würde, oder sogar der Wert sinkt, bringt es auch nichts, es kommt schon genau auf das spezielle Objekt an.
Aber rein cash halten bringt nie einen Vorteil
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.932.575 von tzadoz2014 am 15.11.19 13:29:51
Ja, das gefällt mir auch gut. Von mir aus können die alles verkaufen und die Gesellschaft liquidieren.
Zitat von tzadoz2014: Das ist jetzt zumindest mal eine deutliche Ansage. Damit ist vorerst klar, dass man kurzfristig wohl nicht mit einer Reinvestition der Geldeingänge in neue Immobilien gerechnet werden kann.
Die Kaufpreiszahlung aus dem Verkauf der Immobilie in Berlin soll überwiegend zur Rückführung von Verbindlichkeiten verwendet werden.
Der Ankauf von Immobilien ist zurzeit nicht geplant. Es ist nicht auszuschließen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zum Verkauf von Objekten genutzt wird.
Ja, das gefällt mir auch gut. Von mir aus können die alles verkaufen und die Gesellschaft liquidieren.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.932.443 von straßenköter am 15.11.19 13:19:10Das ist jetzt zumindest mal eine deutliche Ansage. Damit ist vorerst klar, dass man kurzfristig wohl nicht mit einer Reinvestition der Geldeingänge in neue Immobilien gerechnet werden kann.
Die Kaufpreiszahlung aus dem Verkauf der Immobilie in Berlin soll überwiegend zur Rückführung von Verbindlichkeiten verwendet werden.
Der Ankauf von Immobilien ist zurzeit nicht geplant. Es ist nicht auszuschließen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zum Verkauf von Objekten genutzt wird.
Die Kaufpreiszahlung aus dem Verkauf der Immobilie in Berlin soll überwiegend zur Rückführung von Verbindlichkeiten verwendet werden.
Der Ankauf von Immobilien ist zurzeit nicht geplant. Es ist nicht auszuschließen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zum Verkauf von Objekten genutzt wird.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.793.764 von linus1970 am 29.10.19 22:48:09
Hier sind die 9-Monatszahlen:
https://www.pressetext.com/news/20191115024
Sieht alles ganz gut aus. Deine EK-Schätzung wurde mit 369 Mio. Euro schon nach 9 Monaten leicht übertroffen.
Zitat von linus1970: Hier mal ein paar Kennzahlen von 2018:
Stammkapital / Aktienkapital Mio€ 20,5
Eigenkapital Mio€ 343
Finanzschulden Mio€ 201
Jahresergebnis Mio€ 198
darin Aufwertungen enthalten und um Steuern gekürzt
NAV je Aktie € 19,85
Meine Schätzung für 2019:
Jahresergebnis ohne Verkauf Immobilie Berlin Mio€ 7
Ergebniserhöhung Verkauf Immobilie Berlin Mio€ 16
Eigenkapital Mio€ 343 + 23 = ca. Mio € 366
Verkaufspreis Immobilie Berline Mio€ 225
Finanzschulden daher Mio€ 0 möglich - und noch Mio€ 24 Guthaben übrig
NAV je Aktie dann ca. € 21,0
Dann würden in Folgejahren die in 2018 angefallenen Finanzaufwendungen i.H.v. Mio€ 11,7 entfallen
Oder, wenn nicht getilgt wurde/wird verbleibt ein Menge Guthaben …
Diese Relationen sind wohl bei deutschen Immobiliengesellschaften ziemlich einmalig!? …
Was denkt ihr?
Hier sind die 9-Monatszahlen:
https://www.pressetext.com/news/20191115024
Sieht alles ganz gut aus. Deine EK-Schätzung wurde mit 369 Mio. Euro schon nach 9 Monaten leicht übertroffen.
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