Deutsche Grundstücksauktionen AG. Ein klarer Kauf? (Seite 48)
eröffnet am 07.12.00 19:16:48 von
neuester Beitrag 28.03.24 21:24:53 von
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"Welt am Sonntag
Autor: Antje Tiefenthal|11.03.2012.
3, 2, 1, meins: Hausboot zu ersteigern
Eigentlich wollte der Eigentümer für den Verkauf den klassischen Weg über einen Makler nehmen, doch dann traf er im Fitnessclub einen Mitarbeiter der Westdeutschen Grundstücksauktion. Nach einem Gespräch zwischen Training und Sauna entschloss er sich, sein Hausboot nicht wie üblich zum Verkauf an einen Makler zu geben, sondern zu versteigern. Ein Weg, den zunehmend Immobilienbesitzer einschlagen, die ungewöhnliche oder schwer verkäufliche Objekte veräußern wollen. Bislang allerdings nicht in der Hansestadt.
In einer Woche soll der Lieger, wie es in der Fachsprache heißt, in Köln an den Meistbietenden versteigert werden: 240 Quadratmeter Wohnfläche, zwei Terrassen, Lage am Wasser, Elbblick - solche Immobilien kosten in Hamburg meist ein Vermögen im siebenstelligen Bereich. Die 99.000 Euro, die die Westdeutsche Grundstücksauktionen AG (WDGA) für das Hausboot im Hamburger Hafen als Mindestgebot verlangt, wirken dagegen eher wie ein Schnäppchen. Doch das ist eine Ausnahme: Im vergangenen Jahr wurde keine einzige Immobilie in der Hansestadt versteigert.
"Der Markt in Hamburg ist sehr eng, Immobilien werden problemlos über Makler verkauft. Es ist aber ein Trugschluss der Verkäufer, dass sie glauben, so den Höchstpreis für ihr Objekt erzielen zu können, " sagt Auktionator Kai Rocholl. Er ist überzeugt, sollte sich ein Eigentümer für eine Versteigerung entscheiden, kann das Höchstgebot noch über dem gewünschten Verkaufspreis liegen. "Es ist ähnlich wie bei einem Gemälde von Van Gogh, das man auf dem Dachboden findet. Das Bild bekommt der Höchstbietende und nicht der erste interessierte Käufer."
Einen Haken hat das Hausboot allerdings. "Bei Übernahme des jetzigen Liegeplatzes sind die Bestimmungen der Hamburg Port Authority hinsichtlich einer hafenkonformen Nutzung zu beachten", heißt es im Auktionskatalog. Das bedeutet: Wer im Hausboot wohnen möchte, muss eine gewerbliche Tätigkeit im Hafenbereich nachweisen. "Viele unserer Objekte haben einen Haken. Wir finden immer jemanden, der sich für eine Immobilie interessiert, die ein Makler als unverkäuflich abstempelt", sagt Auktionator Florian Horbach von der Westdeutschen Grundstücksauktionen AG, die in diesem Fall den historischen Lieger versteigert, weil der jetzige Besitzer in Köln lebt.
Das Portfolio der Auktionare ist ungewöhnlich. So gehören beispielsweise barocke Schlossanlagen ebenso dazu wie Krankenhaus-Komplexe. Allein in den vergangenen Jahren hat Florian Horbach um die 50 Bunker verkauft. "Wir können solche Objekte besser rüberbringen, weil wir die Dinge beim Namen nennen. Die Käufer wissen, worauf sie sich einlassen", sagt er. Doch nicht jedes Objekt ist mit Altlasten belegt. Für eine Versteigerung entscheiden sich oft auch Erbengemeinschaften, die sich über den Verkaufspreis nicht einigen können, oder Eigentümer, die sich von ihrer ungenutzten Immobilie trennen wollen."
http://www.welt.de/print/wams/vermischtes/article13915329/3-…
Autor: Antje Tiefenthal|11.03.2012.
3, 2, 1, meins: Hausboot zu ersteigern
Eigentlich wollte der Eigentümer für den Verkauf den klassischen Weg über einen Makler nehmen, doch dann traf er im Fitnessclub einen Mitarbeiter der Westdeutschen Grundstücksauktion. Nach einem Gespräch zwischen Training und Sauna entschloss er sich, sein Hausboot nicht wie üblich zum Verkauf an einen Makler zu geben, sondern zu versteigern. Ein Weg, den zunehmend Immobilienbesitzer einschlagen, die ungewöhnliche oder schwer verkäufliche Objekte veräußern wollen. Bislang allerdings nicht in der Hansestadt.
In einer Woche soll der Lieger, wie es in der Fachsprache heißt, in Köln an den Meistbietenden versteigert werden: 240 Quadratmeter Wohnfläche, zwei Terrassen, Lage am Wasser, Elbblick - solche Immobilien kosten in Hamburg meist ein Vermögen im siebenstelligen Bereich. Die 99.000 Euro, die die Westdeutsche Grundstücksauktionen AG (WDGA) für das Hausboot im Hamburger Hafen als Mindestgebot verlangt, wirken dagegen eher wie ein Schnäppchen. Doch das ist eine Ausnahme: Im vergangenen Jahr wurde keine einzige Immobilie in der Hansestadt versteigert.
"Der Markt in Hamburg ist sehr eng, Immobilien werden problemlos über Makler verkauft. Es ist aber ein Trugschluss der Verkäufer, dass sie glauben, so den Höchstpreis für ihr Objekt erzielen zu können, " sagt Auktionator Kai Rocholl. Er ist überzeugt, sollte sich ein Eigentümer für eine Versteigerung entscheiden, kann das Höchstgebot noch über dem gewünschten Verkaufspreis liegen. "Es ist ähnlich wie bei einem Gemälde von Van Gogh, das man auf dem Dachboden findet. Das Bild bekommt der Höchstbietende und nicht der erste interessierte Käufer."
Einen Haken hat das Hausboot allerdings. "Bei Übernahme des jetzigen Liegeplatzes sind die Bestimmungen der Hamburg Port Authority hinsichtlich einer hafenkonformen Nutzung zu beachten", heißt es im Auktionskatalog. Das bedeutet: Wer im Hausboot wohnen möchte, muss eine gewerbliche Tätigkeit im Hafenbereich nachweisen. "Viele unserer Objekte haben einen Haken. Wir finden immer jemanden, der sich für eine Immobilie interessiert, die ein Makler als unverkäuflich abstempelt", sagt Auktionator Florian Horbach von der Westdeutschen Grundstücksauktionen AG, die in diesem Fall den historischen Lieger versteigert, weil der jetzige Besitzer in Köln lebt.
Das Portfolio der Auktionare ist ungewöhnlich. So gehören beispielsweise barocke Schlossanlagen ebenso dazu wie Krankenhaus-Komplexe. Allein in den vergangenen Jahren hat Florian Horbach um die 50 Bunker verkauft. "Wir können solche Objekte besser rüberbringen, weil wir die Dinge beim Namen nennen. Die Käufer wissen, worauf sie sich einlassen", sagt er. Doch nicht jedes Objekt ist mit Altlasten belegt. Für eine Versteigerung entscheiden sich oft auch Erbengemeinschaften, die sich über den Verkaufspreis nicht einigen können, oder Eigentümer, die sich von ihrer ungenutzten Immobilie trennen wollen."
http://www.welt.de/print/wams/vermischtes/article13915329/3-…
Antwort auf Beitrag Nr.: 42.852.751 von Hiberna am 05.03.12 17:22:11Ich verstehe nur nicht, warum die DKB-Bank dieses Objekt nicht über die Deutsche Grundstücksauktionen AG versteigern läßt.
Das kann die Bank nicht, weil sie nicht Eigentümerin, sondern nur Gläubigerin ist. Sie kann nur die gerichtliche Zwangsversteigerung betreiben, um an ihr Geld zu kommen.
Das kann die Bank nicht, weil sie nicht Eigentümerin, sondern nur Gläubigerin ist. Sie kann nur die gerichtliche Zwangsversteigerung betreiben, um an ihr Geld zu kommen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 42.852.218 von philojoephus am 05.03.12 16:15:21Der Abgesandte der Gläubigerbank DKB weist aber gleich darauf hin, dass unter 44.000 Euro nichts zu machen sei.
ein sehr interessanter Artikel, der zudem zeigt, was in den Köpfen der Bieter vor sich geht.
Ich verstehe nur nicht, warum die DKB-Bank dieses Objekt nicht über die Deutsche Grundstücksauktionen AG versteigern läßt. Ich nehme an, daß bei einer Einlieferung bei der DGA eine viel höhere Anzahl an Interessenten angesprochen wird als bei einer Versteigerung über das Gericht.
Erwartet die DKB-Bank denn einen höheren Verkaufspreis bei einer Versteigerung über das Gericht?
ein sehr interessanter Artikel, der zudem zeigt, was in den Köpfen der Bieter vor sich geht.
Ich verstehe nur nicht, warum die DKB-Bank dieses Objekt nicht über die Deutsche Grundstücksauktionen AG versteigern läßt. Ich nehme an, daß bei einer Einlieferung bei der DGA eine viel höhere Anzahl an Interessenten angesprochen wird als bei einer Versteigerung über das Gericht.
Erwartet die DKB-Bank denn einen höheren Verkaufspreis bei einer Versteigerung über das Gericht?
Liest sich ganz spannend - selbst für Nicht-Berliner. Und zeigt, welche Dynamik bei einer Auktion entstehen kann.
MfG J
E
Hauspreise Monopoly Neukölln
16.02.2012 - 09:51 Uhr DIE ZEIT Nr. 8/2012 Von Marcus Pfeil -- Nirgendwo in Deutschland steigen die Immobilienpreise so stark wie in Berlin-Neukölln. Hier schlagen Käufer blind zu.
Vor drei Wochen haben sich die Kaufinteressenten fast geprügelt, nur um einen Platz für die Auktion zu ergattern. Dieses Mal ist alles friedlich, als Rechtspfleger Jürgen Kruse um 8.45 Uhr die Eichentür zum Saal 128 aufschließt. Kruse legt die Akte 70K11/11c für das Objekt Lichtenrader Straße 55 in Berlin-Neukölln auf den Sekretär aus der Gründerzeit und steckt seine Schreibtischlampe in die Steckdose. Während Kruse seine Akten sortiert, füllt sich der Saal allmählich. Kurz nach neun, als Kruse mit dem Protokoll beginnt, sind alle Plätze besetzt.
Jürgen Kruse arbeitet seit 25 Jahren als Rechtspfleger am Amtsgericht Neukölln, gleich gegenüber vom Rathaus in der Karl-Marx-Straße. Dieses Jahr geht er in den Ruhestand. Er kennt in Neukölln jede Straße und fast jedes Haus. »Furchtbar viel hat sich hier eigentlich nicht verändert«, sagt er.
Nur sein Job. Der hat sich sehr verändert, und das auch noch schnell. Seit zwei Jahren erlebt Kruse in seinem Viertel einen Immobilienboom, wie es ihn noch nie gegeben hat. Erklären kann Kruse ihn nicht.
Zwar rufen die Berliner Stadtmagazine seit fast 20 Jahren regelmäßig aus, dass »Neukölln kommt«. Nur wollte Berlins hässliches Entlein bisher einfach nicht kommen. Bis heute eben.
Warum aber steigen die Immobilienpreise und Mieten hier zurzeit noch stärker als anderswo in der Hauptstadt und im Rest der Republik? Auch die Experten wissen keine klare Antwort. Als möglichen Grund führen sie fast immer die Inflationsangst der Deutschen an. Dabei ist die Teuerungsrate zuletzt stetig gesunken; einige Ökonomen warnen sogar vor einer Deflation, also sinkenden Preisen.
Klar sind die Zinsen niedrig und die Kredite billig, für Bundesanleihen gibt es nicht mal mehr zwei Prozent. Vielleicht kann sich auch deshalb jeder vierte Deutsche laut einer Forsa-Umfrage vorstellen, in Immobilien zu investieren. Jeder dritte Berufstätige, der seine Altersvorsorge aufbessern möchte, plant einer Allensbach-Erhebung zufolge den Bau oder Kauf eines Eigenheims, 50 Prozent mehr als vor einem Jahr.
Zunächst profitieren davon Immobilien in wirtschaftlich starken Ballungsräumen wie München oder in Szenevierteln wie dem immer noch hippen Berlin-Mitte. Schwabing, Eimsbüttel und Prenzlauer Berg sind allerdings längst gentrifiziert (und damit teuer), und Kreuzberg ist auf dem besten Weg dahin – trotz des Widerstands der Alteingesessenen.
Also ziehen die Galeristen in Berlin nach Neukölln und die Studenten hinterher. Mit dem stillgelegten Flughafen Tempelhof hat der Stadtteil nun sogar ein Naherholungsgebiet vor der Haustür. Wenn Schnee liegt wie in diesen Tagen, sind dort Langlaufloipen gespurt.
In der Nähe des ehemaligen Flugfelds, am Richardplatz in Rixdorf und im Weserkiez ist Neuköllns lange herbeigeredeter Aufschwung tatsächlich schon zu spüren. Berlins Stadtmagazine bemühen bereits den Vergleich mit New Yorks Lower East Side in den Achtzigern.
Aber so weit ist es noch nicht. Neukölln bleibt bislang billig. Das lässt sich schon am Publikum bei der Zwangsversteigerung durch den Rechtspfleger Kruse erkennen. Es sind fast nur Privatpersonen, Leute, die Berlin kennen, »Insider«, wie sie Reiner Braun von der Beratungsfirma Empirica nennt, die »sich Prenzlauer Berg oder Kreuzberg nicht mehr leisten wollen und in Neukölln auf ein Schnäppchen im Hauptstadtboom hoffen«. Ziemlich normale Leute wie Wolfgang Schäfer* aus Wiesbaden. Ein unaufgeregter Typ, Augenbrauen wie Boris Becker, in Fjällräven-Kleidung. Er weiß, warum es neulich zur Rangelei bei der Zwangsversteigerung gekommen ist, schließlich kommt er regelmäßig in das Amtsgericht, heute zu seiner 20. Versteigerung. Vor drei Wochen sei der historische Saal mit seinen 45 Plätzen noch nicht fertig renoviert gewesen, die Kaufinteressenten seien in einen kleinen Raum mit vier Bänken gepfercht worden, erzählt der 46-Jährige.
Schäfer hat vor 20 Jahren schon einmal in Neukölln gewohnt. Seit sieben Jahren verbringt er ein Drittel seiner Arbeitszeit in Berlin. Jetzt will er nicht länger zur Untermiete wohnen, hätte gerne etwas Eigenes. Seit zwei Jahren sucht er schon, die Preisentwicklung in Prenzlauer Berg und Kreuzberg hat er verschlafen. »So langsam habe ich ein wenig Torschlusspanik«, sagt er. Mehr als 1.300 Euro für den Quadratmeter will er trotzdem nicht bezahlen.
Auch Martin Daphi, Mitte 50, aus Osnabrück, hat früher in Neukölln gearbeitet. Daphi ist Lehrer, seine Kinder studieren in Berlin. Seine Frau und er können sich vorstellen, im Alter wieder dort zu leben.
Ganz anderes hat hingegen Zwangsversteigerungsgast Manfred Röttger* im Sinn. Er wohnt schon seit Ewigkeiten in der Neuköllner Weserstraße, war bereits auf mehr als 100 Zwangsversteigerungen, hat aber nie den Zuschlag bekommen. Den wollte er auch nicht. Röttger geht auf die Versteigerungen, um den Preis nach oben zu treiben. So will er Menschen wie Schäfer und Daphi, »die aus dem Westen einfallen und die Mieten erhöhen«, den Spaß verderben.
Ausländische Immobilieninvestoren versprechen sich viel von Berlin
Tatsächlich sind die Mieten in Neukölln zwischen 2007 und 2010 im Schnitt um 23 Prozent gestiegen, mehr als in allen anderen Bezirken Berlins. Auch wenn die Quadratmeterpreise in München immer noch drei- bis viermal so hoch liegen, ist die Veränderung auf dem Wohnimmobilienmarkt nirgendwo so sichtbar wie in Neukölln. Der Immobilienumsatz stieg im vergangenen Jahr um fast 50 Prozent. »Dabei waren fast alle unsere Grundstücke und Objekte in Neukölln bis 2009 noch Ladenhüter«, sagt Holger Lippmann, Geschäftsführer des Berliner Liegenschaftsfonds. »Heute geben sich die Bieter die Klinke in die Hand.« Allein in den vergangenen drei Jahren haben sich die Kaufpreise für den Quadratmeter verdoppelt, zum Teil verdreifacht. Eine Folge: selbst Premiummakler überlegen, demnächst Niederlassungen in Neukölln zu eröffnen.
Rechtspfleger Kruse findet das viel zu teuer. Er hat noch erlebt, wie 110 Quadratmeter in der Neuköllner Sonnenallee für 5.000 Euro über seinen Tresen gingen. »Nicht für den Quadratmeter, für die ganze Wohnung. Und zwar noch vor vier Jahren.« Damals seien zu den Versteigerungen drei Makler gekommen, und die hätten den Preis zuvor unter sich ausgemacht. Kruse, 63 Jahre, silbergrauer Schnauzer, trägt Röhrenjeans und ein auf Falte gebügeltes Hemd. Zwischen jungen Eltern, Studenten, Lebenskünstlern und den paar dick bebrillten Hipstern wirkt er fast so anachronistisch wie das mit Intarsien verzierte Eichenpaneel. So langsam würde er gerne zum ersten Gebot kommen, doch noch immer strömen potenzielle Bieter in den Saal.
Jahrelang wurde in Neukölln kaum neu gebaut, jetzt ist Wohnraum knapp
Es sind keine Makler mehr, aber auch noch nicht die ausländischen Investoren, die deutsche und vor allem Berliner Immobilien für sich entdeckt haben. Der Immobilienumsatz ist im vergangenen Jahr nach Hochrechnungen des Immobilienverbandes IVD um ein Fünftel auf über 150 Milliarden Euro gestiegen. In Ballungszentren wie München, Hamburg und Stuttgart sind Eigentumswohnungen in guten Lagen auch deshalb bis zu 60 Prozent teurer als noch vor drei Jahren.
In Berlin ist die Zuversicht gerade von ausländischen Kapitalanlegern dabei am größten. Das jedenfalls ist beim Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2012 der Ernst & Young Real Estate herausgekommen. Die 550 befragten Unternehmen und Investoren favorisieren den Wohnungsmarkt der deutschen Hauptstadt vor allen anderen europäischen Städten. Passend dazu, rechnet der IVD auf seiner Homepage vor, dass eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Berlin nur halb so viel koste wie in Brüssel. In Stockholm würden im Schnitt 496.000 Euro für eine Wohnung bezahlt, in Berlin nur 112.000 Euro.
An diesem Morgen versteigert Jürgen Kruse die Wohnung 11/3 im Vorderhaus, dritte Etage, 58 Quadratmeter, Kaltmiete 288 Euro, mit unverbautem Blick auf das Tempelhofer Feld. Verkehrswert: 35.000 Euro. Das entspräche einem Quadratmeterpreis von 600 Euro und einer Mietrendite von fast zehn Prozent. Der Abgesandte der Gläubigerbank DKB weist aber gleich darauf hin, dass unter 44.000 Euro nichts zu machen sei.
Geplänkel könne man sich also sparen, sagt Gentrifizierungsgegner Manfred Röttger zu seinem Sitznachbarn in Reihe zwei und treibt den Wiesbadener Wolfgang Schäfer dann in Hunderterschritten bis auf 58.100 Euro – und dessen Rendite auf unter sechs Prozent. Hinter ihm flüstert Martin Daphi seiner Frau zu, dass sie eigentlich auch später hätten kommen können, und schaltet sich entschlossen mit seinem ersten Gebot von »59.000!« ein.
Schäfer in Reihe eins kontert abgebrüht mit »60.000«. Daphi verkündet zuversichtlich »61.000!« Röttger erhöht mal wieder um 100. Das Spiel wiederholt sich, bis Daphi sein Gebotsschild noch einmal zückt, aber schon hörbar zögerlicher »66.000!« ruft. Doch auch Schäfer lässt sich nicht lumpen, dann erhöht Röttger noch einmal um 100, ehe Schäfer ihn mit 73.000 Euro abzuschütteln versucht. Die Mietrendite ist zu diesem Zeitpunkt auf unter fünf Prozent gefallen.
Da klinkt sich erstmals Benjamin Wille mit 73.500 Euro in das Bietergefecht ein. Mit seinen wilden Locken sieht er eher aus wie einer, der sich mit Röttger gegen steigende Mieten solidarisieren müsste. Tut er aber nicht. Der Ludwigsburger arbeitet seit sieben Jahren in Berlin, als Architekt in der Stadtentwicklung. Er hat gespart, versteht nichts von Aktien oder Gold, kennt sich aber mit Immobilien aus. Wille glaubt an Neukölln, als Stadtentwickler kennt er die Planwerke der Stadt, so etwas wie die nicht öffentlichen Flächennutzungspläne. »Der Südosten Berlins, also die Achse Tempelhof–Neukölln–Treptow–Adlershof bis zum neuen Flughafen, ist einer der wichtigsten Entwicklungskorridore der Stadt«, sagt Wille.
Auch Reiner Braun von der Beratungsfirma Empirica ist optimistisch: »Es sprechen eine Reihe rationaler Gründe für den Kauf einer Immobilie in Berlin und Neukölln. Berlins Einwohnerzahl steigt seit elf Jahren kontinuierlich, die Zahl der Haushalte wächst noch stärker, bis 2020. Es wollen immer mehr Menschen alleine in einer Wohnung leben.«
Das Wohnungsangebot habe in den vergangenen Jahren mit dieser Nachfrage nicht mitgehalten, sagt Braun: »Der Leerstand wurde abgebaut, jahrelang gab es kaum Neubauten.« Wurden 1997 noch 30.000 Wohneinheiten fertiggestellt, waren es nach 2006 nur knapp 3.000 pro Jahr. Und in Neukölln entstanden so wenige Neubauten wie in kaum einem anderen Stadtteil.
Argumente, die auch Wille kennt. Er will bis 1.300 Euro pro Quadratmeter gehen. Das wären 75.400 Euro. Er ist eigentlich einer, der sich nicht hinreißen lässt, zumal er die Wohnung nicht von innen gesehen hat. Wie alle hier im Saal vertraut er allein auf das Gutachten. Er hat sich aber wenigstens den Innenhof und das Treppenhaus angeschaut und überbietet Martin Daphi aus Osnabrück bei 76.500 Euro ein letztes Mal. Auch Wolfgang Schäfer wollte eigentlich nicht so viel Geld für die Zweizimmerwohnung ausgeben. Während der Versteigerung hat er seine Meinung geändert. »Wegen des Andrangs«, sagt er. Vielleicht hat er auch einfach keine Lust mehr auf weitere Versteigerungen. Bei 77.000 Euro erteilt ihm Jürgen Kruse den Zuschlag. Schäfer zahlt 1.328 Euro für den Quadratmeter. Ein Münchner könnte darüber nur lachen.
* Name von der Redaktion geändert
MfG J
EHauspreise Monopoly Neukölln
16.02.2012 - 09:51 Uhr DIE ZEIT Nr. 8/2012 Von Marcus Pfeil -- Nirgendwo in Deutschland steigen die Immobilienpreise so stark wie in Berlin-Neukölln. Hier schlagen Käufer blind zu.
Vor drei Wochen haben sich die Kaufinteressenten fast geprügelt, nur um einen Platz für die Auktion zu ergattern. Dieses Mal ist alles friedlich, als Rechtspfleger Jürgen Kruse um 8.45 Uhr die Eichentür zum Saal 128 aufschließt. Kruse legt die Akte 70K11/11c für das Objekt Lichtenrader Straße 55 in Berlin-Neukölln auf den Sekretär aus der Gründerzeit und steckt seine Schreibtischlampe in die Steckdose. Während Kruse seine Akten sortiert, füllt sich der Saal allmählich. Kurz nach neun, als Kruse mit dem Protokoll beginnt, sind alle Plätze besetzt.
Jürgen Kruse arbeitet seit 25 Jahren als Rechtspfleger am Amtsgericht Neukölln, gleich gegenüber vom Rathaus in der Karl-Marx-Straße. Dieses Jahr geht er in den Ruhestand. Er kennt in Neukölln jede Straße und fast jedes Haus. »Furchtbar viel hat sich hier eigentlich nicht verändert«, sagt er.
Nur sein Job. Der hat sich sehr verändert, und das auch noch schnell. Seit zwei Jahren erlebt Kruse in seinem Viertel einen Immobilienboom, wie es ihn noch nie gegeben hat. Erklären kann Kruse ihn nicht.
Zwar rufen die Berliner Stadtmagazine seit fast 20 Jahren regelmäßig aus, dass »Neukölln kommt«. Nur wollte Berlins hässliches Entlein bisher einfach nicht kommen. Bis heute eben.
Warum aber steigen die Immobilienpreise und Mieten hier zurzeit noch stärker als anderswo in der Hauptstadt und im Rest der Republik? Auch die Experten wissen keine klare Antwort. Als möglichen Grund führen sie fast immer die Inflationsangst der Deutschen an. Dabei ist die Teuerungsrate zuletzt stetig gesunken; einige Ökonomen warnen sogar vor einer Deflation, also sinkenden Preisen.
Klar sind die Zinsen niedrig und die Kredite billig, für Bundesanleihen gibt es nicht mal mehr zwei Prozent. Vielleicht kann sich auch deshalb jeder vierte Deutsche laut einer Forsa-Umfrage vorstellen, in Immobilien zu investieren. Jeder dritte Berufstätige, der seine Altersvorsorge aufbessern möchte, plant einer Allensbach-Erhebung zufolge den Bau oder Kauf eines Eigenheims, 50 Prozent mehr als vor einem Jahr.
Zunächst profitieren davon Immobilien in wirtschaftlich starken Ballungsräumen wie München oder in Szenevierteln wie dem immer noch hippen Berlin-Mitte. Schwabing, Eimsbüttel und Prenzlauer Berg sind allerdings längst gentrifiziert (und damit teuer), und Kreuzberg ist auf dem besten Weg dahin – trotz des Widerstands der Alteingesessenen.
Also ziehen die Galeristen in Berlin nach Neukölln und die Studenten hinterher. Mit dem stillgelegten Flughafen Tempelhof hat der Stadtteil nun sogar ein Naherholungsgebiet vor der Haustür. Wenn Schnee liegt wie in diesen Tagen, sind dort Langlaufloipen gespurt.
In der Nähe des ehemaligen Flugfelds, am Richardplatz in Rixdorf und im Weserkiez ist Neuköllns lange herbeigeredeter Aufschwung tatsächlich schon zu spüren. Berlins Stadtmagazine bemühen bereits den Vergleich mit New Yorks Lower East Side in den Achtzigern.
Aber so weit ist es noch nicht. Neukölln bleibt bislang billig. Das lässt sich schon am Publikum bei der Zwangsversteigerung durch den Rechtspfleger Kruse erkennen. Es sind fast nur Privatpersonen, Leute, die Berlin kennen, »Insider«, wie sie Reiner Braun von der Beratungsfirma Empirica nennt, die »sich Prenzlauer Berg oder Kreuzberg nicht mehr leisten wollen und in Neukölln auf ein Schnäppchen im Hauptstadtboom hoffen«. Ziemlich normale Leute wie Wolfgang Schäfer* aus Wiesbaden. Ein unaufgeregter Typ, Augenbrauen wie Boris Becker, in Fjällräven-Kleidung. Er weiß, warum es neulich zur Rangelei bei der Zwangsversteigerung gekommen ist, schließlich kommt er regelmäßig in das Amtsgericht, heute zu seiner 20. Versteigerung. Vor drei Wochen sei der historische Saal mit seinen 45 Plätzen noch nicht fertig renoviert gewesen, die Kaufinteressenten seien in einen kleinen Raum mit vier Bänken gepfercht worden, erzählt der 46-Jährige.
Schäfer hat vor 20 Jahren schon einmal in Neukölln gewohnt. Seit sieben Jahren verbringt er ein Drittel seiner Arbeitszeit in Berlin. Jetzt will er nicht länger zur Untermiete wohnen, hätte gerne etwas Eigenes. Seit zwei Jahren sucht er schon, die Preisentwicklung in Prenzlauer Berg und Kreuzberg hat er verschlafen. »So langsam habe ich ein wenig Torschlusspanik«, sagt er. Mehr als 1.300 Euro für den Quadratmeter will er trotzdem nicht bezahlen.
Auch Martin Daphi, Mitte 50, aus Osnabrück, hat früher in Neukölln gearbeitet. Daphi ist Lehrer, seine Kinder studieren in Berlin. Seine Frau und er können sich vorstellen, im Alter wieder dort zu leben.
Ganz anderes hat hingegen Zwangsversteigerungsgast Manfred Röttger* im Sinn. Er wohnt schon seit Ewigkeiten in der Neuköllner Weserstraße, war bereits auf mehr als 100 Zwangsversteigerungen, hat aber nie den Zuschlag bekommen. Den wollte er auch nicht. Röttger geht auf die Versteigerungen, um den Preis nach oben zu treiben. So will er Menschen wie Schäfer und Daphi, »die aus dem Westen einfallen und die Mieten erhöhen«, den Spaß verderben.
Ausländische Immobilieninvestoren versprechen sich viel von Berlin
Tatsächlich sind die Mieten in Neukölln zwischen 2007 und 2010 im Schnitt um 23 Prozent gestiegen, mehr als in allen anderen Bezirken Berlins. Auch wenn die Quadratmeterpreise in München immer noch drei- bis viermal so hoch liegen, ist die Veränderung auf dem Wohnimmobilienmarkt nirgendwo so sichtbar wie in Neukölln. Der Immobilienumsatz stieg im vergangenen Jahr um fast 50 Prozent. »Dabei waren fast alle unsere Grundstücke und Objekte in Neukölln bis 2009 noch Ladenhüter«, sagt Holger Lippmann, Geschäftsführer des Berliner Liegenschaftsfonds. »Heute geben sich die Bieter die Klinke in die Hand.« Allein in den vergangenen drei Jahren haben sich die Kaufpreise für den Quadratmeter verdoppelt, zum Teil verdreifacht. Eine Folge: selbst Premiummakler überlegen, demnächst Niederlassungen in Neukölln zu eröffnen.
Rechtspfleger Kruse findet das viel zu teuer. Er hat noch erlebt, wie 110 Quadratmeter in der Neuköllner Sonnenallee für 5.000 Euro über seinen Tresen gingen. »Nicht für den Quadratmeter, für die ganze Wohnung. Und zwar noch vor vier Jahren.« Damals seien zu den Versteigerungen drei Makler gekommen, und die hätten den Preis zuvor unter sich ausgemacht. Kruse, 63 Jahre, silbergrauer Schnauzer, trägt Röhrenjeans und ein auf Falte gebügeltes Hemd. Zwischen jungen Eltern, Studenten, Lebenskünstlern und den paar dick bebrillten Hipstern wirkt er fast so anachronistisch wie das mit Intarsien verzierte Eichenpaneel. So langsam würde er gerne zum ersten Gebot kommen, doch noch immer strömen potenzielle Bieter in den Saal.
Jahrelang wurde in Neukölln kaum neu gebaut, jetzt ist Wohnraum knapp
Es sind keine Makler mehr, aber auch noch nicht die ausländischen Investoren, die deutsche und vor allem Berliner Immobilien für sich entdeckt haben. Der Immobilienumsatz ist im vergangenen Jahr nach Hochrechnungen des Immobilienverbandes IVD um ein Fünftel auf über 150 Milliarden Euro gestiegen. In Ballungszentren wie München, Hamburg und Stuttgart sind Eigentumswohnungen in guten Lagen auch deshalb bis zu 60 Prozent teurer als noch vor drei Jahren.
In Berlin ist die Zuversicht gerade von ausländischen Kapitalanlegern dabei am größten. Das jedenfalls ist beim Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2012 der Ernst & Young Real Estate herausgekommen. Die 550 befragten Unternehmen und Investoren favorisieren den Wohnungsmarkt der deutschen Hauptstadt vor allen anderen europäischen Städten. Passend dazu, rechnet der IVD auf seiner Homepage vor, dass eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Berlin nur halb so viel koste wie in Brüssel. In Stockholm würden im Schnitt 496.000 Euro für eine Wohnung bezahlt, in Berlin nur 112.000 Euro.
An diesem Morgen versteigert Jürgen Kruse die Wohnung 11/3 im Vorderhaus, dritte Etage, 58 Quadratmeter, Kaltmiete 288 Euro, mit unverbautem Blick auf das Tempelhofer Feld. Verkehrswert: 35.000 Euro. Das entspräche einem Quadratmeterpreis von 600 Euro und einer Mietrendite von fast zehn Prozent. Der Abgesandte der Gläubigerbank DKB weist aber gleich darauf hin, dass unter 44.000 Euro nichts zu machen sei.
Geplänkel könne man sich also sparen, sagt Gentrifizierungsgegner Manfred Röttger zu seinem Sitznachbarn in Reihe zwei und treibt den Wiesbadener Wolfgang Schäfer dann in Hunderterschritten bis auf 58.100 Euro – und dessen Rendite auf unter sechs Prozent. Hinter ihm flüstert Martin Daphi seiner Frau zu, dass sie eigentlich auch später hätten kommen können, und schaltet sich entschlossen mit seinem ersten Gebot von »59.000!« ein.
Schäfer in Reihe eins kontert abgebrüht mit »60.000«. Daphi verkündet zuversichtlich »61.000!« Röttger erhöht mal wieder um 100. Das Spiel wiederholt sich, bis Daphi sein Gebotsschild noch einmal zückt, aber schon hörbar zögerlicher »66.000!« ruft. Doch auch Schäfer lässt sich nicht lumpen, dann erhöht Röttger noch einmal um 100, ehe Schäfer ihn mit 73.000 Euro abzuschütteln versucht. Die Mietrendite ist zu diesem Zeitpunkt auf unter fünf Prozent gefallen.
Da klinkt sich erstmals Benjamin Wille mit 73.500 Euro in das Bietergefecht ein. Mit seinen wilden Locken sieht er eher aus wie einer, der sich mit Röttger gegen steigende Mieten solidarisieren müsste. Tut er aber nicht. Der Ludwigsburger arbeitet seit sieben Jahren in Berlin, als Architekt in der Stadtentwicklung. Er hat gespart, versteht nichts von Aktien oder Gold, kennt sich aber mit Immobilien aus. Wille glaubt an Neukölln, als Stadtentwickler kennt er die Planwerke der Stadt, so etwas wie die nicht öffentlichen Flächennutzungspläne. »Der Südosten Berlins, also die Achse Tempelhof–Neukölln–Treptow–Adlershof bis zum neuen Flughafen, ist einer der wichtigsten Entwicklungskorridore der Stadt«, sagt Wille.
Auch Reiner Braun von der Beratungsfirma Empirica ist optimistisch: »Es sprechen eine Reihe rationaler Gründe für den Kauf einer Immobilie in Berlin und Neukölln. Berlins Einwohnerzahl steigt seit elf Jahren kontinuierlich, die Zahl der Haushalte wächst noch stärker, bis 2020. Es wollen immer mehr Menschen alleine in einer Wohnung leben.«
Das Wohnungsangebot habe in den vergangenen Jahren mit dieser Nachfrage nicht mitgehalten, sagt Braun: »Der Leerstand wurde abgebaut, jahrelang gab es kaum Neubauten.« Wurden 1997 noch 30.000 Wohneinheiten fertiggestellt, waren es nach 2006 nur knapp 3.000 pro Jahr. Und in Neukölln entstanden so wenige Neubauten wie in kaum einem anderen Stadtteil.
Argumente, die auch Wille kennt. Er will bis 1.300 Euro pro Quadratmeter gehen. Das wären 75.400 Euro. Er ist eigentlich einer, der sich nicht hinreißen lässt, zumal er die Wohnung nicht von innen gesehen hat. Wie alle hier im Saal vertraut er allein auf das Gutachten. Er hat sich aber wenigstens den Innenhof und das Treppenhaus angeschaut und überbietet Martin Daphi aus Osnabrück bei 76.500 Euro ein letztes Mal. Auch Wolfgang Schäfer wollte eigentlich nicht so viel Geld für die Zweizimmerwohnung ausgeben. Während der Versteigerung hat er seine Meinung geändert. »Wegen des Andrangs«, sagt er. Vielleicht hat er auch einfach keine Lust mehr auf weitere Versteigerungen. Bei 77.000 Euro erteilt ihm Jürgen Kruse den Zuschlag. Schäfer zahlt 1.328 Euro für den Quadratmeter. Ein Münchner könnte darüber nur lachen.
* Name von der Redaktion geändert
Danke #philojoephus und #Hiberna, bin im Fernheizwerk seit mehreren Jahren drin, in der DGA, vielleicht auch durch dieses Board, relativ kurz. Mal sehen, wie die Termine liegen, da ich Urlaub nehmen muss, wird es auf alle Fälle nur eine Fahrt.
be.
be.
Trading Spotlight
Sehr interessant ist auch, dass die Aktie aus dem halbjährigen charttechnischen Dreieck nun nach oben ausgebrochen ist, was ein sehr starkes bullishes Signal ist.
Antwort auf Beitrag Nr.: 42.798.487 von dr.wssk am 23.02.12 19:47:21Ich schwanke im Moment zwischen Fernheizwerk Neukölln (dort war ich schon zweimal) und der Grundstücksauktionen AG (dort war ich noch nicht)
be.
es gibt ja auch noch die Möglichkeit, daß Du in die beiden Unternehmen investierst und nicht den geplanten Anlagebetrag in eine der zwei Firmen alleine investierst.
Den Geschäftsbericht der DGA kann man schnell lesen und deren Geschäftsmodell ist leicht verständlich.
be.
es gibt ja auch noch die Möglichkeit, daß Du in die beiden Unternehmen investierst und nicht den geplanten Anlagebetrag in eine der zwei Firmen alleine investierst.
Den Geschäftsbericht der DGA kann man schnell lesen und deren Geschäftsmodell ist leicht verständlich.
@ dr.wssk schrieb am 23.02.12 19:47:21 Beitrag Nr. 1202 (42.798.487)
>> War schon mal jemand auf der HV? Ich schwanke im Moment zwischen Fernheizwerk Neukölln (dort
>> war ich schon zweimal) und der Grundstücksauktionen AG (dort war ich noch nicht)
Sind die HV's denn am gleichen Tag?
Der letzte HV-Bericht ist in Beitrag Nr. 1078 zu finden. Klickst Du hier http://www.wallstreet-online.de/diskussion/313448-1071-1080… und scrollst runter. Der 2006er HV-Bericht steht in Beitrag Nr. 913
Du kannst Dir das Board auch so anzeigen lassen, dass Dir 500 Beiträge auf einmal angezeigt werden (und nicht nur 10). Dazu klickst Du oben (über Hibernas Beitrag) unter dem Punkt Ansicht auf "500 Beiträge pro Seite". Dann kannst Du das Board auch ganz einfach nach dem Stichwort "HV" durchsuchen. Da wirst Du schnell fündig.
So verschlossen sich die Gesellschaft unterjährig gibt, so offen sind sie auf der HV. Seit Jahren schon gibt es ein Aktionär, die jedes Jahr mit über 20 Detailfragen kommt (bis hin zum Vorstandsgehalt), die immer ausführlich beantwortet werden. Um sich einen Eindruck vom Vorstand zu machen und zur Informationsgewinnung lohnt sich die HV allemal. Auch das Essen ist immer noch gut. Der Versammlungsort ist auch gut mit Bahn und Bus bzw. Auto zu erreichen.
MfG JE
>> War schon mal jemand auf der HV? Ich schwanke im Moment zwischen Fernheizwerk Neukölln (dort
>> war ich schon zweimal) und der Grundstücksauktionen AG (dort war ich noch nicht)
Sind die HV's denn am gleichen Tag?
Der letzte HV-Bericht ist in Beitrag Nr. 1078 zu finden. Klickst Du hier http://www.wallstreet-online.de/diskussion/313448-1071-1080… und scrollst runter. Der 2006er HV-Bericht steht in Beitrag Nr. 913
Du kannst Dir das Board auch so anzeigen lassen, dass Dir 500 Beiträge auf einmal angezeigt werden (und nicht nur 10). Dazu klickst Du oben (über Hibernas Beitrag) unter dem Punkt Ansicht auf "500 Beiträge pro Seite". Dann kannst Du das Board auch ganz einfach nach dem Stichwort "HV" durchsuchen. Da wirst Du schnell fündig.
So verschlossen sich die Gesellschaft unterjährig gibt, so offen sind sie auf der HV. Seit Jahren schon gibt es ein Aktionär, die jedes Jahr mit über 20 Detailfragen kommt (bis hin zum Vorstandsgehalt), die immer ausführlich beantwortet werden. Um sich einen Eindruck vom Vorstand zu machen und zur Informationsgewinnung lohnt sich die HV allemal. Auch das Essen ist immer noch gut. Der Versammlungsort ist auch gut mit Bahn und Bus bzw. Auto zu erreichen.
MfG J
E
Ich habe mir heute auch auf der Nachhausefahrt diesen Artikel durchgelesen, schon grass, deckt sich aber auch mit meinen Beobachtungen in der weiteren Umgebung von Dresden. Ob die Politiker das schon richtig geschnallt haben, ich glaube es nicht. Hoffentlich bietet unsere AB die 'richtigen' Objekte an. War schon mal jemand auf der HV? Ich schwanke im Moment zwischen Fernheizwerk Neukölln (dort war ich schon zweimal) und der Grundstücksauktionen AG (dort war ich noch nicht)
be.
be.
Antwort auf Beitrag Nr.: 42.795.789 von philojoephus am 23.02.12 13:59:43ein sehr interessante Artikel im "Spiegel".
Dann hoffe ich mal, daß die Westdeutsche Grundstücksauktionen in mittlerer Zukunft auch positive Ergebnisbeiträge abliefert. Wenn sie nur irgendwann mal das Gewinnniveau der Sächsischen Grundstücksauktionen erreichen könnte, dann würde dies das Ergebnis je Akte bei der DGA gewaltig voranbringen.
Dann hoffe ich mal, daß die Westdeutsche Grundstücksauktionen in mittlerer Zukunft auch positive Ergebnisbeiträge abliefert. Wenn sie nur irgendwann mal das Gewinnniveau der Sächsischen Grundstücksauktionen erreichen könnte, dann würde dies das Ergebnis je Akte bei der DGA gewaltig voranbringen.
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