Deutsche Small Caps - Basisinvestments eines Langfristdepots (Seite 2606)

[Wertefinder1]

Ich möchte nochmal auf die TOP-Value- und Technologie-Perle Salzgitter AG aufmerksam machen, da deren Bewertung noch absurder in der letzten Woche geworden ist.

Der gesamte Börsenwert liegt aktuell nur noch bei 1,24 Mrd. Euro. Im Jahr 2018 machte man 273 Mio. Euro Nettogewinn - also aktuell ein KGV von unter 5. Im ersten Quartal 2019 erzielte man inkl. Sondereffekten den höchsten Quartalsgewinn seit ganz langer Zeit und erreichte damit bereits das untere Ende der Gesamjahresprognose 2019.

Im Mai 2019 hat man seinen Anteil an der Aurubis AG von 25 % auf 30 % minus 1 Aktie erhöht. Der ehemalige langjährige CEO von Aurubis sowie auch Börsenbeobachter wie DER AKTIONÄR gehen von einem möglichen Übernahmeangebot aus. Nach Ansicht anderer Analysten ist es eine höchst attraktive Finanzbeteiligung. Der aktuelle Börsenwert dieses Pakets deckt ca. 45 % des Börsenwertes der Salzgitter AG.

Das KUV liegt aktuell bei 0,13. Sollte die Salzgitter AG den Umsatz der Aurubis AG bilanzieren müssen, dann würde das KUV auf 0,06 sinken.

Kürzlich gab die Salzgitter AG bekannt, das sie ca. 300 Mio. Euro bisher nicht bilanzierten Buchgewinn auf die von ihr gehaltenen CO2-Zertifikate hält. Das wären auch allein bereits ca. 25 % des aktuellen Börsenwertes.

Zur Salzgitter AG gehören mehrere Technologiegesellschaften. Unter anderem die KHS-Gruppe, die ihren Gewinn im ersten Quartal 2019 verdoppelt hat. Wegen realisierter Kostensenkungen und innovativen Neuprodukten. Die KHS Gruppe macht fast soviel Umatz wie die gesamte Salzgitter AG an der Börse nur mehr wert ist.

Dito gab man letzte Woche eine größere Investitionsentscheidung in eine Feuerverzinkungsanlage bekannt. Salzgitter ist stark im Bereich hochfester- und höchstfester Leichtbaustähle und hier ein Profiteur des Trends zur Elektromobilität. Das gleich gilt natürlich für die derzeit noch Finanzbeteiligung Aurubis AG, wo jeder Elektromotor einen Kupferkern hat.

Und die Salzgitter AG scheint mit ihrem SALCOS-Projekt weltweit führend bei der neuen Technologie zum Ersatz von Koks durch Wasserstoff. Die Stahlherstellung ist europaweit ein bedeutender CO2-Emittent. Es ist absehbar, das diese Technologie zum Einsatz kommt und durch die Bepreisung von CO2 bei der Einfuhr von Stahl aus anderen Ländern abgesichert wird.

Das Eigenkapital der Salzgitter AG liegt bei rund 3,5 Mrd. Euro - ohne die o.g. Gewinnbeiträge. Die Firma war Ende 2018 schuldenfrei und hatte ein Nettoliquidität von 177 Mio. Euro. Mit dem aktuellen Börsenwert kann man also 1 Euro profitable Substanz für nur ca. 0,35 Euro kaufen.

Sollte es zu einer Konsolidierung der Aurubis AG kommen, dann würden sich sämtliche Kennziffern stark verändern, da wie o.g. sich z.B. der Umsatz auf einen Schlag verdoppeln würde. Der Nettogewinn der Aurubis AG lag 2018 bei 290 Mio. Euro. D.h. bei einer theoretischen Vollübernahme läge das 2018er KGV aktuell bei unter 3.

Die Aktie der Salzgitter AG ist so spektakulär günstig, das ich es kaum glauben kann.

[Aliberto]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.027.639 von Pep92 am 15.07.19 13:40:06

Falls dieser Beitrag auf mein Posting bezogen war, kann ich nur sagen, kannst ja gerne einmal Deine Expertise in den Ring werfen und hier mit Fakten glänzen. Einfach mal Fragen beantworten, da Du ja anscheinend 100%-Wissen hast !!

Erst User darauf hinweisen, dass sie sich mit dem Unternehmen beschäftigen sollen (s. #43.680) und dann auf die Fakten und Fragen selber nicht mit einem Wort oder Zahlen einzugehen......großer Sport !!
Einfach arrogant hier andere User ohne Fakten und Argumente "anzupöbeln" und selber kein einziges vernünftiges Posting zu dem Thema beizusteuern.....Hochachtung.....ach ne Hochmut kommt vor dem Fall.

Schauen wir mal wie die Kapitalerhöhung kommt und wo dann der Kurs steht und ob die KE eher tief kommt und der Vorstand dann teilnimmt oder eher höher kommt und der Vorstand evtl. seine Bezugsrechte nicht ausübt und die Aktien dann den anderen Kleinaktionären zugeteilt werden und wo dann der Aktienkurs steht.

[Pep92]

Herrlich was fuer ein Halbwissen hier unterwegs ist...ganz offensichtlich nicht wirklich mit dem Unternehmen beschaeftigt und auch zu den selbst gestellten Fragen offensichtlich kaum oder nur oberflaechliches Research betrieben. Nichtmal Google bemueht. Naja, ich kanns nur gut heissen. Wenn der Kurs dadurch laenger niedrig bleibt oder noch etwas sinkt kann ich vllt nochmal guenstiger nachkaufen.

[cebulonby]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.026.898 von Aliberto am 15.07.19 11:53:33

DEFAMA

Da hat der @aliberto ja nicht ganz unrecht.

Mögen die REGEL-Objekte (gut eingeführter Nahversorger ohne große Konkurrenz / eingeschossig / mit Dach / 2-3 Mieter) ja pauschal gut bewertbar und über die annuitätische Finanzierung auch schnell aus dem Risiko sein (oder auch zum Darlehensrestbetrag jederzeit veräußerbar sein und auch positive Wertanteile aufbauen) mit letztlich geringem Risiko bei Instandhaltungsmaßnahmen (nur Personaltoiletten / sonst keine wesentlichen Installationen, die verdeckt sind)

so ist das Objekt Radeberg allerdings eine ganz andere Nummer mit vielfältigen Risiken ... Bau- und Baukostenrisiken / Mietereinschränkugen mit Mietreduzierungen ...?? wird hier im laufenden Betrieb umgebaut ??? Umsatzrückgägne bei den Mietern usw. usf. ??
und hier hat DEFAMA nun mal keine Expertise, die es konkret braucht ...
... und es hat einen hohen Anteil im Bestand von DEFAMA ...

die Trennung von dem Partner und die Einstellung eines bauleitenden Architekten / Fachmanns war mE. nur die Flucht nach vorne mit positivem Marketing ...
denn die echten Zahlen für Radeberg sind "dünn", insbesondere was den Sachstand , den Bauverlauf, die Kosten, die Risiken und den aktuellen Sachstand anbelangt ...
wurde hier in der HV mehr dazu ausgeführt?? Konkreteres?? ... mit Tiefgang??
auf jeden Fall ist es für DEFAMA das allererste Mal, dass sie selber bauen!!!

Und kein Projekt gestaltet sich so einfach und problemlos,wie hier immer dargestellt ...
... und für den Abverkauf muss man erst mal etwas tun ... und beim Bauen geht es nie ohne "Besonderheiten", die sich erst beim Bauen ergeben.
Wer also nur auf den Sonderertrag schaut und sich davon blenden lässt, sieht die Bau-Risiken nicht .... weil er sie selbst auch noch nicht erlebt hat ...

Ich bin daher schon raus und würde erst wieder einsteigen bei tieferen Kursen oder harten Fakten für das Projekt Radeberg ... denn dass die Verwaltung mit Radeberg heftig beschäftigt ist, nimmt ihnen auch die Zeit, sich um den Kauf neuer Objekte zu kümmern, zumal der CEO als junger Familienvater sicherlich seine Prioritäten etwas verschoben haben dürfte, was ja auch verständlich ist!!

Disclaimer: Nur meine ganz persönliche Meinung, die ich hier kundtue. Jeder mag selbst prüfen, ob diese richtig ist oder auch nicht und Kauf- oder Verkaufs-Enscheidung im Aktienwert selber treffen!

[Aliberto]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.018.193 von JohannesWild am 13.07.19 10:30:09

Zitat von JohannesWild: Hallo Aliberto,

Ich gebe Dir Recht, dass der Kurs im Verhältnis zum NAV nicht gerade günstig ist.
Wie Du richtig schreibst lässt sich der wahre Wert der Immobilien erst beim Verkauf feststellen. Die Defama plant als Bestandshalter (abgesehen von Radeberg) keine Immobilien zu verkaufen. Daher ist der NAV für Defama von untergeordneter Bedeutung. Zumal sich gutachterliche Umbewertungen des Immobilienvermögens nicht auf die GUV auswirken. Der NAV stellt bei der Defama lediglich eine Orientierungsgröße dar.
Anders ist das beispielsweise bei der Deutschen Real Estate die aktuell versucht Immobilien zu veräußern. Dort wiederum ist der NAV die wesentliche Größe für den Investment Case.
Ich bleibe bei meiner Aussage: Bei der Defama ist die Entwicklung des FFO als Rendite Kennzahl ausschlaggebend, sowie die Entwicklung der Dividenden-Rendite. Das FFO und Dividende haben sich in der Vergangenheit wie folgt entwickelt (Werte in € je Aktie):
2015: 0,24; 0,10
2016: 0,49; 0,20
2017: 0,73; 0,34
2018: 1,01; 0,4
Ziel 2019: FFO 1,13, annualisiert 1,28, Dividende geschätzt ca. 0,5

Die Defama plant im Jahr zwischen 6 und 8 Objekte zu kaufen. Das heißt auf Sicht von 5 Jahren wird sich die Anzahl der Objekte und die Miete in etwa verdoppeln. Ich erwarte in diesem Zeitraum auch eine Verdopplung des FFOs, sowie der Dividende. Wenn dies in etwa so eintritt dann wird der Kurs – unabhängig davon was die Gutachter mit dem NAV machen – weitaus höher stehen.
Wenn man diese Entwicklungsperspektiven mit einkalkuliert, dann ist der aktuelle Kurs nicht zu teuer.
Wie Du schon geschrieben hast, traust Du dem FFO als Kennzahl sowieso nicht. Hast Du bei dem Studium der Geschäftsberichte Punkte erkennen können wie die Defama eventuell das FFO schönt?

Gruß,

Johannes

Zitat von Aliberto:

Zitat von Pep92: Ich glaub du muesstest mal bei Defama etwas eintauchen, dann wuerdest du die Frage nicht stellen.

Habe ich jetzt mal gemacht und mir die letzten drei Geschäftsberichte sorgsam durchgelesen !

...

Sorry Johannes,
aber diese Aussage ist schlichtweg falsch !

Defama bilanziert natürlich nach HGB und darüber gibt es überhaupt keinen Dissenz.

Der NAV bei Defama wird aber nicht nach der HGB-Bewertung (also Anschaffungskosten evtl. gemindert um Abschreibungen etc.) ermittelt, sondern nach EPRA-Norm und damit an IFRS angelehnt bzw. gemäß IFRS-Maßstab. Deshalb wird jedes Jahr eine externe Gesellschaft beauftragt und diese erstellt ein Gutachten und bewertet die Objekte gemäß IFRS; somit sind die dort angegebenen und ausgewiesenen Werte keine Buchwerte, sondern die akt. Markt- bzw. Verkehrswerte !

Was diese Gutachten und die dort aufgeführten Werte für eine Aussagekraft haben, könnte bzw. kann man erst bei einem tatsächlichen Objektverkauf und dem dann erzielten Verkaufspreis sagen (wie war das noch damals bei den offenen Immobilienfonds 2008 und den dort ermittelten Verkehrswerten und den später tatsächlich erzielten Verkaufspreisen nach Schließung ?!). Ich würde sogar fast soweit gehen und behaupten, dass der ausgewiesene EPRA-NAV bei Defama eher zu hoch ist und im Fall der Fälle hier eher Abschläge als Aufschläge vorzunehmen sind (wer bezahlt die Gutachterfirma und was ist für den Auftraggeber besser ?). Schau Dir einfach mal die Entwicklung die letzten drei Jahre an und dort wurden "Aufwertungen also Steigerungen der Marktwerte" vorgenommen bzw. unterstellt und dies obwohl die Objekte ja größtenteils gerade erst erworben wurden und die Mietverträge jetzt auch keine großen Mietsteigerungen aufweisen (s. Tabelle Seite 11 des GB). Wir sind hier in einem ganz speziellen Markt der Gewerbeimmobilien und dies kann und sollte man nicht mit "normalen" Wohnimmobilien vergleichen.

Bei Defama wird bzw. wurde der (EPRA-)NAV in Höhe von 11,02 Euro zum 31.12.2018 wie folgt ermittelt:
Portfoliowert von 108,45 Mio (also angesetzte Marktwerte laut Gutachten und nicht das von Dir aufgeführte Anlagevermögen in Höhe von 81.4 Mio)
zzgl. 3.9 Mio Umlaufvermögen
abzgl. 0,8 Mio Rückstellungen
abzgl. 68,6 Mio Verbindlichkeiten

= 42,95 Mio
/ 3.9 Mio Aktien = 11,02 Euro pro Aktie

Ich hätte dann bei einem Aktienkurs von 15,70 Euro schon so meine Bedenken bzw. eine "sicher geglaubte" Rendite von >4% kann da ganz leicht auch in Verluste umschlagen !


Quelle s. auch Ausführungen aus dem GB 2018 (u.a. Seite 18):

"Im Sinne einer transparenten Kommunikation ermitteln und veröffentlichen wir quartalsweise den „Inneren Wert“ (NAV) unserer Aktie, so dass Aktionäre und Interessenten neben den Ertragskennzahlen eine zusätzliche Orientierung für die Einschätzung unserer operativen Entwicklung erhalten. Zur besseren Vergleichbarkeit mit anderen Unternehmen der Peer Group weisen wir diesen ab dem vorliegenden Geschäftsbericht erstmals gemäß dem international anerkannten Standard der European Public Real Estate Association (EPRA) aus. Zum Bilanzstichtag haben wir alle Objekte unseres Portfolios durch die Winters & Hirsch Real Estate Advisory GmbH & Co. KG gemäß §194 BauGB und International Financial Reporting Standards (IFRS) bewerten lassen. Nach vorheriger Besichtigung wurden im Februar und März 2019 entsprechende Gutachten abgefasst. Zum 31.12.2018 belief sich der Marktwert unseres Immobilien-Portfolios auf 108,45 Mio. €. Eine Übersicht der Einzelobjekte ist auf Seite 36/37 dieses Geschäftsberichts dargestellt.
Unter Berücksichtigung der übrigen Aktiva sowie der bestehenden Verbindlichkeiten belief sich der EPRA NAV der DEFAMA-Aktie somit per 31.12.2018 auf 11,02 €. Einschließlich der im Juni 2018 ausgeschütteten Dividende von 0,34 € je Aktie sowie bereinigt um Effekte aus der durchgeführten Kapitalerhöhung entspricht dies einer Steigerung um 29,7% gegenüber dem Wert von 8,42 € je Aktie zum Jahresende 2017."

Sorry Johannes,

aber ein "aktueller" nach IFRS ermittelter EPRA-NAV ist meiner Meinung nach die wichtigste Kennziffer überhaupt (und auch diese sollte man immer hinterfragen und sich die Herleitung anschauen) und natürlich muss dann diese auch immer zusammen mit anderen Kennziffern betrachten. Wenn aber die akt. Marktkapitalisierung (Börsenkurs) deutlich über diesem NAV liegt, wäre ich extrem vorsichtig und da gehen bei mir die "Alarmglocken" an. Nur auf eine einzelne Kennziffer, wie z.B. den FFO oder bei Aktien die Dividendenrendite zu schauen, ist immer gefährlich.

Wie ist denn die Nettomietrendite (bezogen auf die annualisierte Jahresnettomiete) bei Defama zum 31.12.2018 gewesen ?

Richtig spannend wird natürlich jetzt das Objekt EKZ Radeberg und was damit tatsächlich passiert.
Wenn der Vorstand hier einen möglichen Sonderertrag im siebenstelligen Bereich in Aussicht stellt, dann redet er m.M.n. von HGB- und nicht von IFRS-Rechnungslegung und es könnte sogar passieren, dass dieses Objekt per Forward-Deal verkauft wird und somit ein Sonderertrag von z.B. nach HGB erwirtschaftet, aber der erzielte Erlös unter dem anteiligen "IFRS EPRA NAV" liegt und somit der IFRS EPRA NAV sogar leicht sinkt.

Dieses Objekt wurde ja per Januar 2016 für 5.5 Mio Euro erworben und dann nach HGB planmäßig abgeschrieben, die jährlichen Nettomieterträge liegen bzw. lagen zuletzt bei ca. 770.000,- Euro. Es kann und dürfte durchaus realistisch sein, dass dieses Objekt gemäß IFRS EPRA NAV mit 7 bis 8 Mio Euro angesetzt ist.

Was passiert denn, wenn dieses Objekt nicht zu attraktiven Konditionen per Forward-Deal verkauft werden kann ?
Wie wirkt sich dies dann auf das FFO im Jahr 2019 / 2020 aus ? (Revitalisierungs- bzw. Umbaukosten in Höhe von ca. 8.5 Mio Euro und in Aussicht gestellte Mietsteigerung von "lediglich" ca. 530.000,- Euro auf ca. 1.3 Mio jährlich).

Das Modell von DEFAMA besteht darin, Bestandsimmobilien zu attraktiven Konditionen (9- bis 10- fache der Jahresnettomiete) zu erwerben und bei diesen Objekten sollen keine "größeren Instandhaltungs- bzw. Revitalisierungskosten" anfallen. Dürfte bei Gewerbeimmobilien mit einem Alter über 20 Jahren recht schwierig werden und daher muss und sollte man sich hier jedes Objekt genauestens anschauen und da kann eine einzelne Kennziffer wie der FFO leicht täuschen.

[halbgott]

Ajax Amsterdam einziges Juli posting

Der Transfer von de Ligt zu Juventus steht unmittelbar bevor. Als Ablöse sind rund 70 bis 75 Mio (fix) im Gespräch, dazu kämen die Bonuszahlungen!! Für de Ligt gibt es keine Weiterverkaufsklausel oder Restbuchwerte, der Spieler wurde von Ajax ausgebildet und steht mit 0 in der Bilanz, der Transfer ist damit der mit Abstand gewinnträchtigste für Ajax überhaupt.

Da der Transfer nach dem 30.6. stattfinden wird, fällt er ins Geschäftsjahr 2019/20

Vollkommen unabhängig wie es sportlich in dieser Saison für Ajax Amsterdam laufen sollte, ist damit ein extrem hoher Nettogewinn im laufenden Geschäftsjahr garantiert, ich gehe von einem Nettogewinn von allermindestens 40 Mio aus, selbst wenn es sportl. sehr durchwachsen laufen sollte.

[howdeep]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.023.160 von startvestor am 14.07.19 17:08:11

Das stimmt...

Ich bin sehr gespannt, wohin die Reise am Mittwoch geht

[startvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.022.959 von howdeep am 14.07.19 15:55:32

Mehr als eine Minute kann man sich da unten auf Seite 37 leider nicht mit vergnügen. Aber dieses benannte IPO von Crowdstrike sollte man mal (short) ansehen. MK von 14.5 Mrd. USD, Umsatz 2018 war 250 Mio. Aber Beyond Meat ist da noch besser.

[howdeep]

toller, weitsichtiger Cyan Bericht in der aktuellen Euro am Sonntag.

Lesenswert!

[linus1970]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.002.590 von JohannesWild am 11.07.19 11:24:51

da fällt mir zur Deutsche Real Estate noch ein ...

... die ja einer meiner Favoriten für 2019 ist, und bisher in 2019 schon sehr schön gestiegen sind …

Aber die Meldungen bzw. die Entwicklung in 2018/2019 geht weit über meine Erwartungen vor einem Jahr hinaus, als das Unternehmen doch ganz schön langweilig war.

Die Neuberechung des NAV auf € 19,85 zum 31.12.2018 hätte ich in der Höhe auf keinen Fall erwartet. Die Werte sind durch Gutachten belegt und vom Wirtschaftsprüfer akzeptiert worden. Dieser hat einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt.

Die letzte Meldung vom 18.06.2019 toppt das alles aber noch. Eine Immobilie in Berlin (Carree Seestraße) wurde über dem angesetzten NAV verkauft bzw. der Kaufvertrag unterzeichnet. Kaufpreis 225 Mio Euro und damit rd. 16 Mio Euro über dem angesetzten Wert im Jahresabschluss.

Bei der Immobilie handelt es sich um das von der Mietfläche her größte Objekt der Deutsche Real Estate AG mit 62.430 qm vermietbarer Fläche. Aber es war eines der am Schlechtesten vermieteten Objekte mit Vermietungsstand 77 % zum 31.12.2018.

Aber jetzt der Hammer: durch diesen Verkauf von unter 20 % der vermietbaren Flächen der Deutsche Real Estate AG können so ziemlich die gesamten Bankschulden getilgt werden, die sich lt. Jahresabschluss zum 31.12.2018 auf 201 Mio Euro belaufen.

Gibt es das nochmal?: eine Immobilien AG mit rd. 300.000 qm Mietflächen und etwa 480.000 qm Grundstücksflächen und keinen Schulden mehr?


NAV beträgt mit dem Verkauf dann wohl eher 21 Euro und der Kurs? So zwischen 8,80 bis 9,50 Euro in letzter Zeit.