Deutsche Small Caps - Basisinvestments eines Langfristdepots (Seite 555)

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.013.309 von bcgk am 03.01.23 13:30:26

Zitat von bcgk: Welche Immobilienaktien sind Deine Favoriten für 2023 und darüber hinaus?

Vielen Dank im Voraus.

Deutsche Real Estate (Vorsicht markteng): billigste Immobilienaktie m.E., Schwerpunkt Gewerbeimmobilien , Vorsicht markteng
Deutsche Wohnen: sehr gering verschuldete Wohnimmobilienaktie mit Schwerpunkt Berlin, Abfindungsphantasie,
Beide Aktien zur Zeit/auf absehbare Zeit ohne Dividende
Spekulativ: Aroundtown hoch verschuldeter Gewerbeimmobilienbestandshalter. Schulden aber sehr gut strukturiert (nächste Jahre keine Fälligkeiten, keine Probleme mit Covenants zu erwarten in nächsten Jahren. Großer Hebel

[Kleiner Chef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.014.227 von PawnJo am 03.01.23 15:24:41

Zitat von PawnJo:

Zitat von Kleiner Chef: Investments im Immosektor?
a) Projektierer
Ich habe gestern verwundert vernommen, das jemand Noratis pickt. Für mich ein No-Go.

Mit Verlaub @KleinerChef, aber hast du dir meine Analyse zu dem Noratis überhaupt durchgelesen? Noratis ist immer nur dann Projektierer, wenn sich gerade eine gute Möglichkeit bietet. In Marktphase wie der jetzigen, kann Noratis auch einfach den Bestandshalter spielen.

Klar kann man mit sinkenden Immobilienpreisen argumentieren, aber die andere Seite der Medaille ist doch, dass immer weniger gebaut wird, während gleichzeitig immer mehr Menschen nach Deutschland kommen, die Lebensraum brauchen. Bei einem steigendem Wasserpreis käme man ja auch nicht auf die Idee zu argumentieren, dass die Menschen jetzt nicht mehr trinken... Wohnen ist nunmal ein Grundbedürfnis, welches relativ weit unten in der Bedürfnispyramide steht.

Logischerweise wird die Masse nicht in irgendwelche Luxuswohnungen ziehen, sondern in bezahlbaren Wohnraum. Genau diesen bietet Noratis. Gut 30% der Wohnungen sind mittlerweile an den Staat vermietet, der Flüchtlinge einquartiert hat. Leerstand Fehlanzeige.

Insofern vernehme ich verwundert, dass du Noratis so leichtfertig als No-Go abstempelt, vor allem vor dem Hintergrund des zurückgekommenen Aktienkurses.

Anbei nochmal mein Posting. Falls ich was gravierendes übersehen habe, freue ich mich über einen Hinweis.


Noratis:
Die Aktie hat vergangene Woche ihren Weg zurück ins Depot gefunden. Noratis ist Bestandsentwickler von Wohnimmobilien in Deutschland, also eine Mischung aus Bestandshalter und Projektierer. In dem aktuellen Umfeld kommen die Vorteile des hybriden Geschäftsmodells gut zur Geltung. Andere
Projektierer müssen in den liquiditätsarmen Markt hinein ihre Portfolios verkaufen, um sich zu finanzieren, während Noratis sich, dank kontinuierlicher Mieteinnahmen, bei den Verkäufen Geduld leisten kann.

Noratis kauft Wohnimmobilien mit Entwicklungspotenzial in Sekundärlage. Soll heißen bezahlbaren Wohneinheiten, die oftmals Mängel aufweisen und sich nicht direkt in den teureren Großstädten wie München, Hamburg, Frankfurt und Berlin befinden, sondern eher außerhalb in den Speckgürteln. Diese Wohneinheiten werden wertsteigernd weiterentwickelt und gehen im Anschluss entweder in das Bestandsportfolio über oder werden weiterverkauft.

Der Freefloat der Aktie liegt bei 45 %. Großaktionär mit einem Anteil von 49,1 % ist die Merz Real Estate Gruppe, welche Noratis 50 Mio. € zum Portfoliowachstum bereitgestellt hat, von denen bisher erst 14 Mio. € beansprucht wurden. Angesichts der steigenden Zinsen und einer sich abzeichnenden Krise im Immobiliensektor ist Noratis also gut gerüstet.

Die Passivseite der Bilanz weist ein EK i.H.v. 87 Mio. aus, in denen die stillen Reserven noch nicht berücksichtigt sind. Die Verbindlichkeiten setzen sich aus Anleihen i.H.v 40,7 Mio. € und Bankdarlehn i.H.v. 307,1 Mio. € zusammen. Dem gegenüber steht das Anlagevermögen i.H.v. 10,2 Mio. € und Vorräte i.H.v. 411,8 Mio. €, in denen die stillen Reserven abermals nicht berücksichtigt sind, sowie sonstige Aktivposten in Höhe der Differenz.

Die stillen Reserven liegen bei rund 80 Mio. €.

Der Durchschnittszins der Verbindlichkeiten liegt dank Hedging noch bei 2,3 %, wobei man dies, mit dem steigenden Euro, nicht wird halten können. Im Blick sollte man die Anleihe über 30 Mio. €, die im Jahr 2025 fällig wird.

Der NAV zum H1 22, betrug 30 € je Aktie. Das EPS für 2022 wird voraussichtlich bei 1,8 € und die Dividende bei 0,55 € liegen.

Das CRV zum aktuellen Kurs empfinde ich als ausgezeichnet. Immer mehr Menschen kommen nach Deutschland und suchen den bezahlbaren Wohnraum, den Noratis bietet. Gleichzeitig entstehen aufgrund einer verfehlten Wohnungspolitik, kaum noch neue Wohnungen. Demgegenüber stehen die Risiken von Mietausfällen und Bewertungsabschlägen im Portfolio.

Gruß

Ich habe ja eine Reihe von Punkten angesprochen. Offenbar bist Du im Thema.
Wenn es jut jeht, dann hast Du alles richtig gemacht.

Gruß

[PawnJo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.013.870 von Kleiner Chef am 03.01.23 14:36:16

Noratis ein No-Go?

Zitat von Kleiner Chef: Investments im Immosektor?
a) Projektierer
Ich habe gestern verwundert vernommen, das jemand Noratis pickt. Für mich ein No-Go.

Mit Verlaub @KleinerChef, aber hast du dir meine Analyse zu dem Noratis überhaupt durchgelesen? Noratis ist immer nur dann Projektierer, wenn sich gerade eine gute Möglichkeit bietet. In Marktphase wie der jetzigen, kann Noratis auch einfach den Bestandshalter spielen.

Klar kann man mit sinkenden Immobilienpreisen argumentieren, aber die andere Seite der Medaille ist doch, dass immer weniger gebaut wird, während gleichzeitig immer mehr Menschen nach Deutschland kommen, die Lebensraum brauchen. Bei einem steigendem Wasserpreis käme man ja auch nicht auf die Idee zu argumentieren, dass die Menschen jetzt nicht mehr trinken... Wohnen ist nunmal ein Grundbedürfnis, welches relativ weit unten in der Bedürfnispyramide steht.

Logischerweise wird die Masse nicht in irgendwelche Luxuswohnungen ziehen, sondern in bezahlbaren Wohnraum. Genau diesen bietet Noratis. Gut 30% der Wohnungen sind mittlerweile an den Staat vermietet, der Flüchtlinge einquartiert hat. Leerstand Fehlanzeige.

Insofern vernehme ich verwundert, dass du Noratis so leichtfertig als No-Go abstempelt, vor allem vor dem Hintergrund des zurückgekommenen Aktienkurses.

Anbei nochmal mein Posting. Falls ich was gravierendes übersehen habe, freue ich mich über einen Hinweis.


Noratis:
Die Aktie hat vergangene Woche ihren Weg zurück ins Depot gefunden. Noratis ist Bestandsentwickler von Wohnimmobilien in Deutschland, also eine Mischung aus Bestandshalter und Projektierer. In dem aktuellen Umfeld kommen die Vorteile des hybriden Geschäftsmodells gut zur Geltung. Andere
Projektierer müssen in den liquiditätsarmen Markt hinein ihre Portfolios verkaufen, um sich zu finanzieren, während Noratis sich, dank kontinuierlicher Mieteinnahmen, bei den Verkäufen Geduld leisten kann.

Noratis kauft Wohnimmobilien mit Entwicklungspotenzial in Sekundärlage. Soll heißen bezahlbaren Wohneinheiten, die oftmals Mängel aufweisen und sich nicht direkt in den teureren Großstädten wie München, Hamburg, Frankfurt und Berlin befinden, sondern eher außerhalb in den Speckgürteln. Diese Wohneinheiten werden wertsteigernd weiterentwickelt und gehen im Anschluss entweder in das Bestandsportfolio über oder werden weiterverkauft.

Der Freefloat der Aktie liegt bei 45 %. Großaktionär mit einem Anteil von 49,1 % ist die Merz Real Estate Gruppe, welche Noratis 50 Mio. € zum Portfoliowachstum bereitgestellt hat, von denen bisher erst 14 Mio. € beansprucht wurden. Angesichts der steigenden Zinsen und einer sich abzeichnenden Krise im Immobiliensektor ist Noratis also gut gerüstet.

Die Passivseite der Bilanz weist ein EK i.H.v. 87 Mio. aus, in denen die stillen Reserven noch nicht berücksichtigt sind. Die Verbindlichkeiten setzen sich aus Anleihen i.H.v 40,7 Mio. € und Bankdarlehn i.H.v. 307,1 Mio. € zusammen. Dem gegenüber steht das Anlagevermögen i.H.v. 10,2 Mio. € und Vorräte i.H.v. 411,8 Mio. €, in denen die stillen Reserven abermals nicht berücksichtigt sind, sowie sonstige Aktivposten in Höhe der Differenz.

Die stillen Reserven liegen bei rund 80 Mio. €.

Der Durchschnittszins der Verbindlichkeiten liegt dank Hedging noch bei 2,3 %, wobei man dies, mit dem steigenden Euro, nicht wird halten können. Im Blick sollte man die Anleihe über 30 Mio. €, die im Jahr 2025 fällig wird.

Der NAV zum H1 22, betrug 30 € je Aktie. Das EPS für 2022 wird voraussichtlich bei 1,8 € und die Dividende bei 0,55 € liegen.

Das CRV zum aktuellen Kurs empfinde ich als ausgezeichnet. Immer mehr Menschen kommen nach Deutschland und suchen den bezahlbaren Wohnraum, den Noratis bietet. Gleichzeitig entstehen aufgrund einer verfehlten Wohnungspolitik, kaum noch neue Wohnungen. Demgegenüber stehen die Risiken von Mietausfällen und Bewertungsabschlägen im Portfolio.

Gruß

[bcgk]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.014.122 von Sugar2000 am 03.01.23 15:09:42

Dein 2. interessanter Pick (2020 Bulkers) ist heute kräftig im Minus, fast 6%. Magst du uns nochmal detailliert den Case vorstellen und erklären worauf deine Annahmen bzgl. EPS und Dividende für 23 und 24 beruhen?

Vielen Dank

[Sugar2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.013.537 von mathgruen am 03.01.23 13:57:02

CSD500 wurde in diversen Ländern auslizensiert, jedoch war das nie der Renner...

Church & Dwight hatte die Rechte für viele europäische Länder + USA in 2013 erworben, kündigte diese allerdings wieder in 2017:
https://www.proactiveinvestors.co.uk/companies/news/182860/f…

[bcgk]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.013.870 von Kleiner Chef am 03.01.23 14:36:16

Als Beimischung sind VIB, GCP und Hamborner REIT mMn mehr als vertretbar.
Selbst eine Vonovia ist den low 20s eine gute Langfristanlage. Da darf man durchaus etwas antizyklisch denken.

[Kleiner Chef]

Immobilienaktien jetzt picken?

Verstehe die ganze Diskussion rund um das Thema Immobilien nicht ganz.

Für mich gibt es zwei Indikatoren wie es um die Immobranche bestellt ist

a) Ich erinnere an den Juli 22 als klar wurde, das kein Russen-Gas mehr geliefert wurde.
Innerhalb weniger Wochen ist das Sentiment im Immosektor umgeschlagen. Es gibt keinen
besseren Indikator als die Hypoport Immobilienvermittlung. Hypoport hat innerhalb
von wenigen Wochen die Prognosen 2022 ausgesetzt.

b) Weil die Vermittlung von Hypothekenkrediten so den Bach runtergegangen ist, dann
bedeutet das das Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammenkommen. Weil
ba) aufgerufenen Immopreise nicht mehr bezahlt werden und
bb) die Objekte nicht finanziert werden können unter neuen Zins-Rahmenbedingungen.

c) Bausektor liegt am Boden/Anzahl Wohnungen Ziel von 400.000 Neubauten wird deutlich verfehlt
Wer aktuell im Bausektor unterwegs ist, der weiß das es bei Neubauten nahezu Stillstand herrscht,
was Neuobjekte angeht. Entsprechend sieht die Auftragslage aus.

Investments im Immosektor?
a) Projektierer
Ich habe gestern verwundert vernommen, das jemand Noratis pickt. Für mich ein No-Go.
Bei Helma war seit Juli 22 klar, wohin der Weg führt.

b) Bestandshalter
Hier muß man sehr genau hinschauen, was die Bewertung der Objekte in den Bilanzen
angeht. Da kann es in den 2022er Abschlüssen noch kräftig hageln. Wer das bilanzseitig
schwach auf der Brust ist, für den kann es folgen haben, deren Auswirkungen kaum
abschätzbar sind. Adler ist sicher nicht die einzige Bude bei der es bleiben wird. Solche
potentiellen Hiobsbotschaften kommen mit Sicherheit nicht gut an in der aktuellen Phase,
selbst wenn die Kurse bereits deutlich korrigiert haben.

c) Nahversorgungszentren
Eigentlich kommen nur DEFAMA und DKR für mich als Pick in Frage, mit dem großen
Unterschied, das DEFAMA nach HGB bilanziert.
Bedeutet: Es gibt keine Hochschreibungen von Objekten. Im Gegenteil: Die Objekte
werden nach HGB abgeschrieben. Von der Bewertungsseite in der Bilanz ist man hier
auf der sicheren Seite.
Bei DKR wird hochgeschrieben, sicher ist aber ein Bewertungsansatz von 14 fachen der
Nettomiete vertretbar, aber sicher kann man hier auch nicht abschließend sein.
Bei der DKR ist aber die Verwässerung noch ein anderes Thema und verbunden damit
die Liquiditätsituation.

Fazit: Bei den Immowerten durch die Bilanzen durchzusteigen ist ziemlich schwer
und bedarf viel Arbeit, wenn man es sich überhaupt zutraut. Solange Hypoport hier
keine Besserung zeigt in den Transaktionen der Vermittlung, so darf man davon ausgehen,
das die Immopreise weiterhin nicht im Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sind
mit der Tendenz weiter sinkender Preise, nicht nur für Neuobjekte.
Ich würde hier die Abschlüsse 2022 noch abwarten, bevor ich überhaupt in Erwägung ziehe,
hier zu investieren.

Gruß

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.013.546 von katjuscha-research am 03.01.23 13:57:46

Zitat von katjuscha-research: Weiß jemand wie viele Immobilienaktien es eigentlich vor 25-30 Jahren in DAX, MDAX und SDAX gab?

Gefühlt hab ich damals zu meinen Anfangszeiten an der Börse kaum oder keine Immoaktien unter den Top 200 börsennotierten Unternehmen wahrgenommen.

Ich hatte vor vielen Jahren eine kleine Position IVG Immobilien, war damals das größte Immounternehmen in Deutschland das börsennotiert war. Immerhin M DAX. Ging dann aber Pleite da sie die Kosten beim Großprojekt in Frankfurt The Dome nicht im Griff hatten.

Nach meiner Beobachtung haben dann die Immoaktien stetig zugenommen. Da wurde in jeden Mantel ein Immounternehmen gesteckt, da es eben einfach ist mit Investorengeldern einfach Immobilien zu kaufen anstatt ein operatives Unternehmen außerhalb des Immobiliensektors aufzubauen. Mit steigenden Immobilienpreisen sind die wie Unkraut aus dem Boden geschossen.

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.013.549 von bcgk am 03.01.23 13:58:04

Zitat von bcgk: Was halten die Small Cap Experten derzeit von PSI Software und der Manz AG?

Schwer zu sagen. Gemeinsam haben wohl beide Werte, dass sie die PS auf die Straße bringen müssen. Manz verbrennt seit Jahren Cash, findet aber immer wieder Möglichkeiten an Kapitalspritzen zu kommen. Potential ist natürlich da. Siehe Batteriefertigung. Wie profitabel das wird, wer weiß das schon. PSI ist da sicherlich solider, aber auch kein Schnäppchen. Zuletzt hatten sie ja das Problem mit den Kleineren lokalen Energieanbietern, den Stadtwerken, dass diese auf ihre Verträge beharrten und nicht bereit waren PSI aufgrund der explodierenden Kosten mehr zu bezahlen. Auch ist die Transformation auf die PSI Plattform nur teilweise abgeschlossen.

Beide Aktien haben Potential, Manz ist riskanter. Ich habe beide Aktien nicht im Depot. Würde bei weiteren Rücksetzern kaufen. PSI halte ich für die bessere Wahl. Wobei eine Manz für starke kurzfristige Kursanstiege immer wieder mal gut ist.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.011.965 von Rainolaus am 03.01.23 11:00:15

Offtopic

Zitat von Rainolaus: ...
Danke für den Einblick aus erster Hand.
Viele haben ja auch problemlos 90-100% Finanzierungen zu Spitzenpreisen gemacht. Wenn dann gerade die Banken merken, dass ihre Sicherheit im Grundbuch keine echte Sicherheit mehr zum Kredit abbildet, ist es auch die Frage wie sie reagieren. Manche Banken fordern dann wirklich Geld nach. Manche halten still solange die Raten weiter fliessen. ...

So wie ich es aus der Zeit der US-Immobilienkrise verstanden habe, kann eine Bank einen Kredit auch verkaufen. Ich weiss nicht, ob man das in einem Kreditvertrag mit der Bank ausschließen kann. Dann hatte man "beim örtlichen Sparkassenonkel des Vertrauens" den Kredit abgeschlossen und dachte sich: "Wenn man mal ist, kann ich mit der Bank oder dem mir evtl. sogar seit Jahren bekannten Bankmenschen ja reden und dann findet sich schon ein weg". Und dann geht das gar nicht, weil die Leitung der Bank den Kredit an eine anonyme Adresse irgendwo verkauft hat und die ist dann nur darauf aus das finanzierte Haus billigst selbst zu bekommen und mit dem offenen Kreditrest den Schuldner bis zur Privatinsolvenz zu verfolgen. :-((