Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? (Seite 95)
eröffnet am 01.12.15 19:43:27 von
neuester Beitrag 16.05.24 10:07:51 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 61.559.202 von hedgehog48 am 24.09.19 19:55:36ja, aber der Leerstand wurde auch damit begründet, dass die Mietverträge nicht verlängert werden und auslaufen, damit man den Mietpreis erhöhen kann. Hab ich von der HV so mitbekommen ...
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.557.312 von Aktienfakten am 24.09.19 17:02:26Gewerbemieten haben üblicherweise vereinbarte Laufzeiten. Z.B. 10 Jahre fest und danach jährliche Anpassung gemäß Inflationsausgleich.
Da kann man sich nicht am Wochenende hinsetzen und mal so eben alle Mieten erhöhen.
Und wenn ein Vertrag ausläuft und das Objekt ist nicht gefragt, dann geht man auch schon mal mit der Miete runter, damit der Mieter bleibt und damit man keinen Leerstand riskiert. Ist schon mal wie Poker mit der Miethöhe. Überzieht man, steht das Gebäude leer und man muss es auch noch heizen und auch anderweitig pflegen.
Da kann man sich nicht am Wochenende hinsetzen und mal so eben alle Mieten erhöhen.
Und wenn ein Vertrag ausläuft und das Objekt ist nicht gefragt, dann geht man auch schon mal mit der Miete runter, damit der Mieter bleibt und damit man keinen Leerstand riskiert. Ist schon mal wie Poker mit der Miethöhe. Überzieht man, steht das Gebäude leer und man muss es auch noch heizen und auch anderweitig pflegen.
Aber die Mieten sollen doch erhöht werden. Es werden doch neue Mietverträge aufgesetzt? Gibt es Angaben, bis wann die Mieterhöhungen abgeschlossen sind?
Da hätte man aber viel zu tun, wenn man innerhalb von zwei Jahren alle Immobilien verkaufen wollte.
Und die Steuer spricht auch dagegen, denn 6b kann man nur nutzen, wenn man innerhalb von 4 Jahren reinvestiert. Und schließlich hat der Hauptaktionär erst im Vorjahr noch andere Gewerbeimmobilien zugekauft, die DRESTATE nun verwaltet, damuss man mal sehen, was Summit Properties im Halbjahrsbericht andeutet, wenn dieser erscheint. (Müsste ja bald soweit sein.)
Meine Einschätzung ist eher, dass Summit nicht mehr unbedingt selbst auf steigende Immobilienpreise setzt, sondern eher eine Art REIT mit hohem Streubesitz und geringer Fremdfinanzierung anstrebt, bei dem Fonds und Versicherungen Anteile erwerben. Das war wohl die Idee hinter dem Luxco IPO und wie das letztlich umgesetzt wird, mit welchen Strukturmaßnahmen, weiß man nicht.
Mit 89,9% Anteilsbesitz hat man sich jedenfalls alle Optionen offen gehalten.
Zur NAV Diskussion war die Antwort an hedgehog zu den Spielregeln der NAV Ermittlung zwar richtig, technisch gesehen ist eben das die Vorgehensweise bei der Immobilienbewertung nach IFRS.
Bei steigenden Mieten und sinkenden Zinsen, kann jede Ertragswertermittlung nur zu steigenden Preisen führen. Eine exakte Wissenschaft ist die Wertermittlung aber natürlich nicht. Und wenn man ein Bisschen an den Parametern dreht, langsamer steigende Mieten und höhere Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten unterstellt, kann in denGutachten auch was anderes hingerechnet werden. Von objektspezifischen Sachen (Lage. Ausstattung und Design) noch ganz zu schweigen.
Deshalb ist es natürlich sinnvoll, die Bewertungen zu hinterfragen, ob man dabei auf die aktuelle Istmiete abstellt oder sich sonst eine Meinung bildet.
Die Erkenntnis ist wohl vor allem, dass die Gutachten die aktuelle Marktlage am Immobilienmarkt abbilden und man letztlich nicht sagen kann, wie sich diese künftig ändert. Wie die Börse und die Investoren die Kurse relativ zu den NAVs machen, ist eine andere Perpektive.
Die Investoren reiten da natürlich gewissermaßen eine Welle, sinkende Zinsen und steigende Mieten und Preise, die irgendwann brechen wird. Das ist aber vielleicht sogar ein Vorteil von DRESTATE, dass hier wegen der Entschuldung und möglicher Strukturmaßnahmen eine Sondersituation besteht.
Und die Steuer spricht auch dagegen, denn 6b kann man nur nutzen, wenn man innerhalb von 4 Jahren reinvestiert. Und schließlich hat der Hauptaktionär erst im Vorjahr noch andere Gewerbeimmobilien zugekauft, die DRESTATE nun verwaltet, damuss man mal sehen, was Summit Properties im Halbjahrsbericht andeutet, wenn dieser erscheint. (Müsste ja bald soweit sein.)
Meine Einschätzung ist eher, dass Summit nicht mehr unbedingt selbst auf steigende Immobilienpreise setzt, sondern eher eine Art REIT mit hohem Streubesitz und geringer Fremdfinanzierung anstrebt, bei dem Fonds und Versicherungen Anteile erwerben. Das war wohl die Idee hinter dem Luxco IPO und wie das letztlich umgesetzt wird, mit welchen Strukturmaßnahmen, weiß man nicht.
Mit 89,9% Anteilsbesitz hat man sich jedenfalls alle Optionen offen gehalten.
Zur NAV Diskussion war die Antwort an hedgehog zu den Spielregeln der NAV Ermittlung zwar richtig, technisch gesehen ist eben das die Vorgehensweise bei der Immobilienbewertung nach IFRS.
Bei steigenden Mieten und sinkenden Zinsen, kann jede Ertragswertermittlung nur zu steigenden Preisen führen. Eine exakte Wissenschaft ist die Wertermittlung aber natürlich nicht. Und wenn man ein Bisschen an den Parametern dreht, langsamer steigende Mieten und höhere Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten unterstellt, kann in denGutachten auch was anderes hingerechnet werden. Von objektspezifischen Sachen (Lage. Ausstattung und Design) noch ganz zu schweigen.
Deshalb ist es natürlich sinnvoll, die Bewertungen zu hinterfragen, ob man dabei auf die aktuelle Istmiete abstellt oder sich sonst eine Meinung bildet.
Die Erkenntnis ist wohl vor allem, dass die Gutachten die aktuelle Marktlage am Immobilienmarkt abbilden und man letztlich nicht sagen kann, wie sich diese künftig ändert. Wie die Börse und die Investoren die Kurse relativ zu den NAVs machen, ist eine andere Perpektive.
Die Investoren reiten da natürlich gewissermaßen eine Welle, sinkende Zinsen und steigende Mieten und Preise, die irgendwann brechen wird. Das ist aber vielleicht sogar ein Vorteil von DRESTATE, dass hier wegen der Entschuldung und möglicher Strukturmaßnahmen eine Sondersituation besteht.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.551.381 von hedgehog48 am 24.09.19 00:09:26
Ich wüsste nicht, warum Du die Diskussion belasten solltest. Dafür ist ein Forum ja da.
Am Ende ist für eine Kauf, Halte- oder Verkaufsentscheidung maßgeblich, ob man denkt, dass der Kurs dem NAV zumndest teilweise folgen können wird.
Ich für meinen Teil habe recht konkrete Vorstellungen. Ob die eintreffen, wird man sehen. Einen Kurs von 21€ wird man meines Erachtens nur sehen können, wenn Summit eine Strukturmaßnahme ausrufen würde, so dass über die Ermittlung einer gutachterlichen Abfindung, die den NAV berücksichtigt, dann ein maximales Kurspotenzial entstüne. Dieses Szenario habe ich abgehabt. Warum? Es ist die Erfahrung aus sehr vielen Übernahmesituiation, dass kein Großaktionär im Vorfeld einer Strukturmaßnahme den NAV ohne eine geringste Not so noch oben schreiben würde. Durch die geringen IST-Mieten hätte man problemlos einen Gutachter finden können, der einen deutlich geringeren Wert ermitteln hätte können. Bei einem NAV von 15€ hätte hier auch keiner gemeckert, jedenfalls nicht so lange, wie die Immobilien nicht kurze Zeit später deutlich teurer veräußert worden wären.
Der NAV wurde frühzeitig hoch genommen, weil man genau wusste, dass man in Kürze den Wert sowieso über Verkäufe sichtbar machen muss. Vielleicht mag man sogar selbst überrascht worden sein, als die Kaufangebote herein kamen. Ich war auf der HV und schon da konnte man ganz klar heraushören, dass nichts mehr gekauft werden soll. Im Gegenteil, es wurden klar Verkäufe angesprochen. Insofern ist nach der HV genau das passiert, was man erwarten konnte und genau das Fortschreiten von Verkäufen erwarte ich weiterhin. Ich glaube mittlerweile an keine Fusion mehr mit GxP oder wem auch immer. Ich erwarte eine vollständige Liquidation sämtlicher Immobilien in den nächsten zwei Jahren. Fraglich bleibt dann nur, was man mit der Kasse tätigen möchte. Wird Summit bereit sein, mit dem Streubesitz von 10% zu teilen? Das kann ich nur ganz schwierig abschätzen. Auf der HV wurde klar gesagt, dass man keine Dividenden zahlen kann, so lange das Gallia-Darlehen nicht zurückgezahlt ist. Wenn man will, könnte man also jetzt Dividenden zahlen. Oder man strebt mittelfristig eine Liquidation an. Das wäre steuerlich vermutlich für den Großaktionär steuerlich vorteilhafter. Ohne irgendwelche Signale zur bzw. auf der nächsten HV werde ich vermutlich (teil-)verkaufsbereit, wenn der Kurs Richtung 15€ laufen würde, was meine Mindesterwartungshaltung für den Kurs ist. Ein Abschlag von 25% auf den NAV bzw. auf eine vollständig liquidierte Gesellschaft ist a la Clere (ehemals Balda) alles andere als unüblich.
Verstehen kann ich überhaupt nicht, dass Aktionäre bei jetzigen Kursen verkaufsbereit sind oder großartig zögern zu kaufen. Der Kurs sollte durch den hohen Abschlag eine gute Absicherung nach unten haben. Gefahren bestünden nur, wenn man ähnliche Aktivitäten wie bei Wohnimmobilienfür Geerbeimmobilien wie in Berlin hochfahren würde.
Zitat von hedgehog48: Ich habs jetzt wohl verstanden und sollte mit Ausführungen zum zunächst falsch verstandenen die Diskussion hier vllt nicht weiter belasten? Hoffen wir, dass die weitere Kursentwicklung den Einschätzungen zum NAV dann auch entspricht.
Ich wüsste nicht, warum Du die Diskussion belasten solltest. Dafür ist ein Forum ja da.
Am Ende ist für eine Kauf, Halte- oder Verkaufsentscheidung maßgeblich, ob man denkt, dass der Kurs dem NAV zumndest teilweise folgen können wird.
Ich für meinen Teil habe recht konkrete Vorstellungen. Ob die eintreffen, wird man sehen. Einen Kurs von 21€ wird man meines Erachtens nur sehen können, wenn Summit eine Strukturmaßnahme ausrufen würde, so dass über die Ermittlung einer gutachterlichen Abfindung, die den NAV berücksichtigt, dann ein maximales Kurspotenzial entstüne. Dieses Szenario habe ich abgehabt. Warum? Es ist die Erfahrung aus sehr vielen Übernahmesituiation, dass kein Großaktionär im Vorfeld einer Strukturmaßnahme den NAV ohne eine geringste Not so noch oben schreiben würde. Durch die geringen IST-Mieten hätte man problemlos einen Gutachter finden können, der einen deutlich geringeren Wert ermitteln hätte können. Bei einem NAV von 15€ hätte hier auch keiner gemeckert, jedenfalls nicht so lange, wie die Immobilien nicht kurze Zeit später deutlich teurer veräußert worden wären.
Der NAV wurde frühzeitig hoch genommen, weil man genau wusste, dass man in Kürze den Wert sowieso über Verkäufe sichtbar machen muss. Vielleicht mag man sogar selbst überrascht worden sein, als die Kaufangebote herein kamen. Ich war auf der HV und schon da konnte man ganz klar heraushören, dass nichts mehr gekauft werden soll. Im Gegenteil, es wurden klar Verkäufe angesprochen. Insofern ist nach der HV genau das passiert, was man erwarten konnte und genau das Fortschreiten von Verkäufen erwarte ich weiterhin. Ich glaube mittlerweile an keine Fusion mehr mit GxP oder wem auch immer. Ich erwarte eine vollständige Liquidation sämtlicher Immobilien in den nächsten zwei Jahren. Fraglich bleibt dann nur, was man mit der Kasse tätigen möchte. Wird Summit bereit sein, mit dem Streubesitz von 10% zu teilen? Das kann ich nur ganz schwierig abschätzen. Auf der HV wurde klar gesagt, dass man keine Dividenden zahlen kann, so lange das Gallia-Darlehen nicht zurückgezahlt ist. Wenn man will, könnte man also jetzt Dividenden zahlen. Oder man strebt mittelfristig eine Liquidation an. Das wäre steuerlich vermutlich für den Großaktionär steuerlich vorteilhafter. Ohne irgendwelche Signale zur bzw. auf der nächsten HV werde ich vermutlich (teil-)verkaufsbereit, wenn der Kurs Richtung 15€ laufen würde, was meine Mindesterwartungshaltung für den Kurs ist. Ein Abschlag von 25% auf den NAV bzw. auf eine vollständig liquidierte Gesellschaft ist a la Clere (ehemals Balda) alles andere als unüblich.
Verstehen kann ich überhaupt nicht, dass Aktionäre bei jetzigen Kursen verkaufsbereit sind oder großartig zögern zu kaufen. Der Kurs sollte durch den hohen Abschlag eine gute Absicherung nach unten haben. Gefahren bestünden nur, wenn man ähnliche Aktivitäten wie bei Wohnimmobilienfür Geerbeimmobilien wie in Berlin hochfahren würde.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.551.051 von straßenköter am 23.09.19 22:35:53Ich habs jetzt wohl verstanden und sollte mit Ausführungen zum zunächst falsch verstandenen die Diskussion hier vllt nicht weiter belasten? Hoffen wir, dass die weitere Kursentwicklung den Einschätzungen zum NAV dann auch entspricht.
Ersteres ist gemeint.
Ich verstehe allerdings nicht, was Du mit dem 2. Fall meinst. Sofern die Vergleichsmieten unterhalb der Verträge bei Neuabschlüssen liegen, wären doch noch sogar Reserven vorhanden.
Ich verstehe allerdings nicht, was Du mit dem 2. Fall meinst. Sofern die Vergleichsmieten unterhalb der Verträge bei Neuabschlüssen liegen, wären doch noch sogar Reserven vorhanden.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.550.580 von JohannesWild am 23.09.19 21:28:46Wenn unter Marktmieten Angebotsmieten bzw. Abschlussmieten bei Neuverträgen gemeint sind, dann bin ich dabei.
Wenn hier aber, und so hatte ich es verstanden, DRE-Bestandsmieten durchschnittlichen Vergleichsmieten ebenfalls im Bestand gegenübergestellt würden, dann wäre ich skeptisch.
Wenn hier aber, und so hatte ich es verstanden, DRE-Bestandsmieten durchschnittlichen Vergleichsmieten ebenfalls im Bestand gegenübergestellt würden, dann wäre ich skeptisch.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.548.513 von hedgehog48 am 23.09.19 17:40:59Hallo hedgehog48,
Was hast denn Du gedacht wie der NAV ermittelt wird?
Bei den Marktmieten handelt es sich ja jetzt nicht nur um eigentümerseitige Annahmen. Hier gibt es ja sehr genaue Statistiken über die Mietpreise bei Neuvermietungen in bestimmten Stadtteilen. Hier hat man von dem Boom in Berlin stark profitiert. Da Mietverträge lange Laufzeiten haben, dauert es eine Weile bis sich die Marktmiete in der Durchschnittsmiete 1:1 wiederspiegelt. Die aktuelle Miete basiert ja auf Mietverträgen die vor Jahren geschlossen wurden.
Wie Honigbaer erwähnt hat war die Immobilie in den Osramhöfen die Immobilie mit der mitunter niedrigsten Mietrendite bezogen auf den NAV. Dass man gerade diese Immmobilie um 16 Mio. € über dem NAV Ansatz verkaufen konnte zeigt, dass die NAV Bewertungen so falsch nicht sind.
Gruß,
Johannes
Was hast denn Du gedacht wie der NAV ermittelt wird?
Bei den Marktmieten handelt es sich ja jetzt nicht nur um eigentümerseitige Annahmen. Hier gibt es ja sehr genaue Statistiken über die Mietpreise bei Neuvermietungen in bestimmten Stadtteilen. Hier hat man von dem Boom in Berlin stark profitiert. Da Mietverträge lange Laufzeiten haben, dauert es eine Weile bis sich die Marktmiete in der Durchschnittsmiete 1:1 wiederspiegelt. Die aktuelle Miete basiert ja auf Mietverträgen die vor Jahren geschlossen wurden.
Wie Honigbaer erwähnt hat war die Immobilie in den Osramhöfen die Immobilie mit der mitunter niedrigsten Mietrendite bezogen auf den NAV. Dass man gerade diese Immmobilie um 16 Mio. € über dem NAV Ansatz verkaufen konnte zeigt, dass die NAV Bewertungen so falsch nicht sind.
Gruß,
Johannes
Zitat von hedgehog48:Zitat von JohannesWild: ... Die Durchschnittsmiete 2018 liegt bei gut 6€ - die Marktmiete bei gut 11€. Die Objekte sind im Durchschnitt mit dem 12,4 Fachen Marktmieten-Multiplikator bewertet. ...
Naja, diese Info irritiert mich aber sehr.
Der Abschlag Kurs vs NAV existiere also lediglich unter der eigentümerseitigen Annahme, man habe leider aktuell um fast die Hälfte zu billig vermietet? Was ja nicht leicht zu verifizieren wäre. Wäre der Bestand dann doch nicht mit 11-Euro-Immobilien zu vergleichen, dann wäre der angegebene Discount zum NAV eine reine Illusion?
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.548.513 von hedgehog48 am 23.09.19 17:40:59In der Luxco Präsentation war die jährliche Miete der nun verkauften Osramhöfe nur mit 4,6 Mio angegeben, Mietrendite 2,2%.
Wenn dieses Objekt wegfällt durch Verkauf, sollte esmit dem Faktor Immobilienwertansatz der restlichen Immobilien / Miete der restlichen Immobilien nicht so schlecht aussehen.
Ich komme etwa auf 20fache Kaltmiete und 17fache Warmmmiete als Wertansatz für den restlichen Bestand, wenn ich rechne.
Das Handelsblatt hatte allerdings heute als Titelstory die sich abkühlende Büromietenkonjunktur, Neuvermietung 4% unter Vorjahr. Das muss man auch im Auge behalten.
Wenn dieses Objekt wegfällt durch Verkauf, sollte esmit dem Faktor Immobilienwertansatz der restlichen Immobilien / Miete der restlichen Immobilien nicht so schlecht aussehen.
Ich komme etwa auf 20fache Kaltmiete und 17fache Warmmmiete als Wertansatz für den restlichen Bestand, wenn ich rechne.
Das Handelsblatt hatte allerdings heute als Titelstory die sich abkühlende Büromietenkonjunktur, Neuvermietung 4% unter Vorjahr. Das muss man auch im Auge behalten.
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