Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? (Seite 96)
eröffnet am 01.12.15 19:43:27 von
neuester Beitrag 16.05.24 10:07:51 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 61.542.363 von JohannesWild am 22.09.19 21:39:58
Naja, diese Info irritiert mich aber sehr.
Der Abschlag Kurs vs NAV existiere also lediglich unter der eigentümerseitigen Annahme, man habe leider aktuell um fast die Hälfte zu billig vermietet? Was ja nicht leicht zu verifizieren wäre. Wäre der Bestand dann doch nicht mit 11-Euro-Immobilien zu vergleichen, dann wäre der angegebene Discount zum NAV eine reine Illusion?
Zitat von JohannesWild: ... Die Durchschnittsmiete 2018 liegt bei gut 6€ - die Marktmiete bei gut 11€. Die Objekte sind im Durchschnitt mit dem 12,4 Fachen Marktmieten-Multiplikator bewertet. ...
Naja, diese Info irritiert mich aber sehr.
Der Abschlag Kurs vs NAV existiere also lediglich unter der eigentümerseitigen Annahme, man habe leider aktuell um fast die Hälfte zu billig vermietet? Was ja nicht leicht zu verifizieren wäre. Wäre der Bestand dann doch nicht mit 11-Euro-Immobilien zu vergleichen, dann wäre der angegebene Discount zum NAV eine reine Illusion?
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.539.719 von gate4share am 22.09.19 08:30:49
Ich dachte auch, dass die Bewertungen zu teuer sind bevor ich mich näher mit den Bewertungen befasst habe.
Dass die Deutsche Real Estate so teuer erscheint im Verhältnis zur Miete liegt daran, dass die Miete zum Großteil noch nicht an die Marktmiete angepasst ist. Man hält den Großteil der Immobilien in Berlin wo die Mietpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die Immobilienwerte wurden an die Marktmieten angepasst. Die Anpassung der Miete an die Marktmiete wird sukzessive in den nächsten Jahren erfolgen. Die Durchschnittsmiete 2018 liegt bei gut 6€ - die Marktmiete bei gut 11€. Die Objekte sind im Durchschnitt mit dem 12,4 Fachen Marktmieten-Multiplikator bewertet. Siehe hierzu auch den Geschäftsbericht 2018 auf Seite 51. Der Marktmieten-Multiplikator ist sogar gegenüber 2017 gesunken. Der Verkauf des Anteils an den Osramhöfen über dem Bewertungsansatz zeigt eindrucksvoll, dass die Bewertungsansätze passen. Wie die DRE die Immobilien bewertet ist im GB transparent ausgeführt.
Gruß,
Johannes
DRE Immobilienbewertung zu Mondpreisen?
Ich dachte auch, dass die Bewertungen zu teuer sind bevor ich mich näher mit den Bewertungen befasst habe.
Dass die Deutsche Real Estate so teuer erscheint im Verhältnis zur Miete liegt daran, dass die Miete zum Großteil noch nicht an die Marktmiete angepasst ist. Man hält den Großteil der Immobilien in Berlin wo die Mietpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die Immobilienwerte wurden an die Marktmieten angepasst. Die Anpassung der Miete an die Marktmiete wird sukzessive in den nächsten Jahren erfolgen. Die Durchschnittsmiete 2018 liegt bei gut 6€ - die Marktmiete bei gut 11€. Die Objekte sind im Durchschnitt mit dem 12,4 Fachen Marktmieten-Multiplikator bewertet. Siehe hierzu auch den Geschäftsbericht 2018 auf Seite 51. Der Marktmieten-Multiplikator ist sogar gegenüber 2017 gesunken. Der Verkauf des Anteils an den Osramhöfen über dem Bewertungsansatz zeigt eindrucksvoll, dass die Bewertungsansätze passen. Wie die DRE die Immobilien bewertet ist im GB transparent ausgeführt.
Gruß,
Johannes
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.844.345 von valueanleger am 19.06.19 18:57:20
Nun hat sich das alles geändert. Habe Jahrzehntelang, gedacht die 10fache Jahresmiete wäre günstig, bei sehr guten Lagen und Ausstattungen extrem günstig. Nun aber gibt es nicht mal mehr was zur 25 fachen Jahresmiete und Vermietungsrenditen von 2 % scheinen, normal zu sein. Merkwürdig.
Sicher klar hat das mit der Zinsentwicklung zu tun, eben aktuell Minuszinsen und der Zins ist dann nur noch eine Kalkulation von Gewinnmarge und Risikoaufschlag. Aber bleibt das immer so? Für die nächsten Jahre scheint klar zu sein, dass die Zinsen niedrig bleiben - aber immer ? In 20 und mehr Jahren?
Zitat von valueanleger: Man muss das auch positiv sehen.
Somit haben Neuaktionäre immer noch die Möglichkeit relativ günstig einzusteigen.
Hoffentlich spricht es sich bei den Anlegern langsam rum das man Immoaktien nicht nur nach den KGV bewerten darf ....
Nach dem Q1 Ergebnis war zu erkennen das dies nicht generell bekannt ist.
Gruß
Value
Nun hat sich das alles geändert. Habe Jahrzehntelang, gedacht die 10fache Jahresmiete wäre günstig, bei sehr guten Lagen und Ausstattungen extrem günstig. Nun aber gibt es nicht mal mehr was zur 25 fachen Jahresmiete und Vermietungsrenditen von 2 % scheinen, normal zu sein. Merkwürdig.
Sicher klar hat das mit der Zinsentwicklung zu tun, eben aktuell Minuszinsen und der Zins ist dann nur noch eine Kalkulation von Gewinnmarge und Risikoaufschlag. Aber bleibt das immer so? Für die nächsten Jahre scheint klar zu sein, dass die Zinsen niedrig bleiben - aber immer ? In 20 und mehr Jahren?
Bin dankbar für die detaillierten Darstellungen! Bin mit dem Gedanken, hier eine Langfristanlage aufzubauen, bislang gut gefahren. Füße stillhalten hat sich bewährt, mein sehr hoher Einsatz hat sich vervielfacht. So dürfte es vielen gehen, die hier im Thread seit langem dabei sind?
Noch immer hat man hier offenbar sauber verwaltete Immobilien zum Discountpreis und dies fraglich weiterhin mit einem noch höheren Abschlag als bei anderen günstig bewerteten Immoaktien. Und dies bei einer seriösen Firma mit professioneller Objektverwaltung.
Eigentlich müsste ich hier mein Engagement zurückfahren wegen der durch den Wertzuwachs entstandenen heftigen Übergewichtung. Auch das dürfte manchem so gehen und die Positionen auf der Anbieterseite erklären. Aufgrund der durchweg positiv eingestellten Beiträge der Brainies hier im Forum leb ich aber lieber mit dem Klumpenrisiko, als hier auch nur eine Aktie für z.B. 11 Euro abzugeben.
Noch immer hat man hier offenbar sauber verwaltete Immobilien zum Discountpreis und dies fraglich weiterhin mit einem noch höheren Abschlag als bei anderen günstig bewerteten Immoaktien. Und dies bei einer seriösen Firma mit professioneller Objektverwaltung.
Eigentlich müsste ich hier mein Engagement zurückfahren wegen der durch den Wertzuwachs entstandenen heftigen Übergewichtung. Auch das dürfte manchem so gehen und die Positionen auf der Anbieterseite erklären. Aufgrund der durchweg positiv eingestellten Beiträge der Brainies hier im Forum leb ich aber lieber mit dem Klumpenrisiko, als hier auch nur eine Aktie für z.B. 11 Euro abzugeben.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.526.366 von Lautmaler am 19.09.19 23:04:52In der IFRS Bilanz stehen die Immobilien zum "fair value" in der Bilanz, das ist der Marktwert oder Verkehrswert. Und das ist der Buchwert der Immobilien. Der Buchwert des Unternehmens auf eine Aktie entfallend, also das Eigenkapital, ist natürlich um alle anderen Vermögensgegenstände angepasst.
EPRA NAV ist nunmal so definiert, Wert der Immobilien ohne Ansatz von latenten Steuern, die bei Veräußerung entstünden. Eigenkapital oder Buchwert je Aktie kann man auch ausrechnen, ist aber kein EPRA NAV.
Vielleicht besteht Aufklärungsbedarf zu latenten Steuern, das sind die Steuern, die anfallen würden, wenn man die Immobilien zum IFRS Bilanzwert (also Marktwert) veräußern würde UND keine 6b Rücklage bilden würde und das natürlich auch erst dann. Das ist eine fiktive Sache, die aber in derBilanz bei Berechnung des Eigenkapitals berücksichtigt wird. Bei Ermittlung des Wertansatzes der Investment Properties und bei Berechnung des EPRA NAV aber keine Berücksichtigung findet.
EPRA NAV ist nunmal so definiert, Wert der Immobilien ohne Ansatz von latenten Steuern, die bei Veräußerung entstünden. Eigenkapital oder Buchwert je Aktie kann man auch ausrechnen, ist aber kein EPRA NAV.
Vielleicht besteht Aufklärungsbedarf zu latenten Steuern, das sind die Steuern, die anfallen würden, wenn man die Immobilien zum IFRS Bilanzwert (also Marktwert) veräußern würde UND keine 6b Rücklage bilden würde und das natürlich auch erst dann. Das ist eine fiktive Sache, die aber in derBilanz bei Berechnung des Eigenkapitals berücksichtigt wird. Bei Ermittlung des Wertansatzes der Investment Properties und bei Berechnung des EPRA NAV aber keine Berücksichtigung findet.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.523.882 von honigbaer am 19.09.19 18:14:10EPRA NAV beschreibt den Bruttowert der Immobilien und nicht den Nettoverkaufserlös nach Steuer.
Sagen wir eher NAV(Net Asset Value) der um gewisse Bilanzpositionen angepasst wurde.
Aber auch wenn derzeit keine Käufe geplant sind, kann man die Steuerzahlung durch Bildung einer Reinvestitionsrücklage vermeiden, ene entsprechende Investition muss dann innerhalb von vier Jahren erfolgen. Außerdem dürfte wohl nur ein Teil der latenten Steuer, wenn auch der überwiegende, auf das nun zum Verkauf stehende Objekt in Berlin entfallen.
Es geht um passive latente Steuern...
Wenn DRE die Steuerlast drücken kann, dann ist es gut. Bis dahin stehen sie in der Bilanz (und werden wohl "irgendwann" fällig.)
Die Differenz zwischen Marktwert (NAV) und Buchwert des Eigenkapitals ist auf latente Steuern zurückzuführen.
NAV(Net Asset Value) hat nichts mit Marktwert zu tun. Hier geht es um Buchwerte...
Das Steuerargument spricht natürlich ebenso wie Leverage als Teil des Geschäftsmodells gegen eine Kredittilgung. Anders würde es vermutlich aussehen, wenn Drestate über einen Beherrschungsvertrag in den Summitkonzern eingebunden würde.
Eigentlich sind das zwei verschiedene Stiefel, aber wenn der Ausgleich ordentlich ist, dann sollte es die Aktionäre nicht stören. Besser als als so ein zwielichtiger Squeeze-Out oder Delisting. Bisher war die Hauptaktionärin sehr fair gegenüber den Kleinaktionären. Ich kenne da ganz andere Geschichten...
Sagen wir eher NAV(Net Asset Value) der um gewisse Bilanzpositionen angepasst wurde.
Aber auch wenn derzeit keine Käufe geplant sind, kann man die Steuerzahlung durch Bildung einer Reinvestitionsrücklage vermeiden, ene entsprechende Investition muss dann innerhalb von vier Jahren erfolgen. Außerdem dürfte wohl nur ein Teil der latenten Steuer, wenn auch der überwiegende, auf das nun zum Verkauf stehende Objekt in Berlin entfallen.
Es geht um passive latente Steuern...
Wenn DRE die Steuerlast drücken kann, dann ist es gut. Bis dahin stehen sie in der Bilanz (und werden wohl "irgendwann" fällig.)
Die Differenz zwischen Marktwert (NAV) und Buchwert des Eigenkapitals ist auf latente Steuern zurückzuführen.
NAV(Net Asset Value) hat nichts mit Marktwert zu tun. Hier geht es um Buchwerte...
Das Steuerargument spricht natürlich ebenso wie Leverage als Teil des Geschäftsmodells gegen eine Kredittilgung. Anders würde es vermutlich aussehen, wenn Drestate über einen Beherrschungsvertrag in den Summitkonzern eingebunden würde.
Eigentlich sind das zwei verschiedene Stiefel, aber wenn der Ausgleich ordentlich ist, dann sollte es die Aktionäre nicht stören. Besser als als so ein zwielichtiger Squeeze-Out oder Delisting. Bisher war die Hauptaktionärin sehr fair gegenüber den Kleinaktionären. Ich kenne da ganz andere Geschichten...
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.521.635 von Lautmaler am 19.09.19 14:30:01
Klar, der ausgewiesene EPRA NAV von 21,23 je Aktie enthält 70 Mio latente Steuern, die auch als latente Verbindlichkeit ausgewiesen werden. EPRA NAV beschreibt den Bruttowert der Immobilien und nicht den Nettoverkaufserlös nach Steuer.
Aber auch wenn derzeit keine Käufe geplant sind, kann man die Steuerzahlung durch Bildung einer Reinvestitionsrücklage vermeiden, ene entsprechende Investition muss dann innerhalb von vier Jahren erfolgen. Außerdem dürfte wohl nur ein Teil der latenten Steuer, wenn auch der überwiegende, auf das nun zum Verkauf stehende Objekt in Berlin entfallen.
Mutterunternehmen ist vielleichtetwas irreführend, denn Minderheitsanteile spielen bei Drestate kaum eine Rolle, die Objektgesellschaften werden fast alle zu 100% gehalten. Die Differenz zwischen Marktwert (NAV) und Buchwert des Eigenkapitals ist auf latente Steuern zurückzuführen.
Das Steuerargument spricht natürlich ebenso wie Leverage als Teil des Geschäftsmodells gegen eine Kredittilgung. Anders würde es vermutlich aussehen, wenn Drestate über einen Beherrschungsvertrag in den Summitkonzern eingebunden würde.
Zitat von Lautmaler: Also bei rd. 367 Mio den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zuzurechender Anteil am Eigenkapital
und rd. 20,582 Mio AKtien komme ich auf einen NAV von 17,84 € pro Aktie.
Das ergäbe aber immer noch einen ordentlichen Abschlag beim Börsenkurs.
"Der Ankauf von Immobilien ist nicht geplant. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zur Veräußerung von Immobilien genutzt wird."
Da das Geschäft aber auch nur mit einem Leverage vernünftig funktioniert, wäre eine Schuldentilgung hinsichtlich der Unternehmenszukunft ,im Sinne von uns Aktionären, auch eine fragwürdige Sache.
Eine ordentliche Ausschüttung, unter Berücksichtigung von etwaigen "Altansprüchen" etc., wäre wohl der einzig sinnvolle Weg.
Auf Dauer wäre aber auch die derzeitigen Fremdfinanzierungskosten, im Vergleich zu größeren Konkurrenten, belastend.
Momentan liegt hier sehr viel Unsicherheit in der Luft.
Klar, der ausgewiesene EPRA NAV von 21,23 je Aktie enthält 70 Mio latente Steuern, die auch als latente Verbindlichkeit ausgewiesen werden. EPRA NAV beschreibt den Bruttowert der Immobilien und nicht den Nettoverkaufserlös nach Steuer.
Aber auch wenn derzeit keine Käufe geplant sind, kann man die Steuerzahlung durch Bildung einer Reinvestitionsrücklage vermeiden, ene entsprechende Investition muss dann innerhalb von vier Jahren erfolgen. Außerdem dürfte wohl nur ein Teil der latenten Steuer, wenn auch der überwiegende, auf das nun zum Verkauf stehende Objekt in Berlin entfallen.
Mutterunternehmen ist vielleichtetwas irreführend, denn Minderheitsanteile spielen bei Drestate kaum eine Rolle, die Objektgesellschaften werden fast alle zu 100% gehalten. Die Differenz zwischen Marktwert (NAV) und Buchwert des Eigenkapitals ist auf latente Steuern zurückzuführen.
Das Steuerargument spricht natürlich ebenso wie Leverage als Teil des Geschäftsmodells gegen eine Kredittilgung. Anders würde es vermutlich aussehen, wenn Drestate über einen Beherrschungsvertrag in den Summitkonzern eingebunden würde.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.513.715 von honigbaer am 18.09.19 18:04:56
Also bei rd. 367 Mio den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zuzurechender Anteil am Eigenkapital
und rd. 20,582 Mio AKtien komme ich auf einen NAV von 17,84 € pro Aktie.
Das ergäbe aber immer noch einen ordentlichen Abschlag beim Börsenkurs.
"Der Ankauf von Immobilien ist nicht geplant. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zur Veräußerung von Immobilien genutzt wird."
Da das Geschäft aber auch nur mit einem Leverage vernünftig funktioniert, wäre eine Schuldentilgung hinsichtlich der Unternehmenszukunft ,im Sinne von uns Aktionären, auch eine fragwürdige Sache.
Eine ordentliche Ausschüttung, unter Berücksichtigung von etwaigen "Altansprüchen" etc., wäre wohl der einzig sinnvolle Weg.
Auf Dauer wäre aber auch die derzeitigen Fremdfinanzierungskosten, im Vergleich zu größeren Konkurrenten, belastend.
Momentan liegt hier sehr viel Unsicherheit in der Luft.
Zitat von honigbaer: NAV 21,23
Also bei rd. 367 Mio den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zuzurechender Anteil am Eigenkapital
und rd. 20,582 Mio AKtien komme ich auf einen NAV von 17,84 € pro Aktie.
Das ergäbe aber immer noch einen ordentlichen Abschlag beim Börsenkurs.
"Der Ankauf von Immobilien ist nicht geplant. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zur Veräußerung von Immobilien genutzt wird."
Da das Geschäft aber auch nur mit einem Leverage vernünftig funktioniert, wäre eine Schuldentilgung hinsichtlich der Unternehmenszukunft ,im Sinne von uns Aktionären, auch eine fragwürdige Sache.
Eine ordentliche Ausschüttung, unter Berücksichtigung von etwaigen "Altansprüchen" etc., wäre wohl der einzig sinnvolle Weg.
Auf Dauer wäre aber auch die derzeitigen Fremdfinanzierungskosten, im Vergleich zu größeren Konkurrenten, belastend.
Momentan liegt hier sehr viel Unsicherheit in der Luft.
Das wäre auch eine Option, aber der Luxco Börsengang kann schon auch noch kommen.
Wenn man den Streubesitz erhöhen möchte und REIT Indexstandards erfüllen will, um große Investoren anzusprechen, braucht man einen IPO Kurs nah am NAV, klare Strukturen und einen hohen Streubesitzanteil. Ausgehend von Drestate kommt man da vielleicht doch nicht so einfach hin.
Ist aber alles Spekulation.
Wenn man den Streubesitz erhöhen möchte und REIT Indexstandards erfüllen will, um große Investoren anzusprechen, braucht man einen IPO Kurs nah am NAV, klare Strukturen und einen hohen Streubesitzanteil. Ausgehend von Drestate kommt man da vielleicht doch nicht so einfach hin.
Ist aber alles Spekulation.
Der Börsengang von Summit scheint ja nicht mehr zu kommen. Am besten bringen die ihr übriges Deutschlandgeschäft in die bereits gelistete DREAG ein, von hier aus werden die Assets ja auch verwaltet. Dann ab in den Prime Standard, SDAX....
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