DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 345)

[philojoephus]

@ Flat Eric

So ein Beitrag hilft ja auch unheimlich die eigenen Gedanken zu ordnen.

Mit der KE hast Du vermutlich Recht. Wenn nicht die Megakäufe kommen, dann wird es die KE vermutlich erst gegen Ende des Jahres geben.

Ich hatte geschrieben:
>> Mit den 0,90 Euro der DeFaMa kann man erstmal rechnen und hoffen, dass sich die ganzen oben
>> aufgeführten Effekte (Radeberg, Zukäufe, Kapitalerhöhung) irgendwie ausgleichen. Eric sagt 1,00 bis
>> 1,10 Euro je Aktie. Und ich liege im Moment eher am unteren Rand dieser Spanne.
Ein Leser hat mich darauf hingewiesen, dass das nicht ganz klar ist, welche FFO-Spanne ich mit dieser Aussage meine. Daher möchte ich hier nochmal präzisieren, dass meine FFO Schätzung bisher über aber nahe den 0,90 Euro liegt :-).

Deine Beiträge fand ich auch sehr interessant. Die Erfahrung mit den Vorurteilen anderer Investoren machen wir alle immer wieder. Mich spornt das immer an, meine eigenen Überzeugungen zu hinterfragen.
Deine Ausführungen zu dem hohen Depotanteil klingen nach Warren Buffett. Wenn sich eine sehr günstige Gelegenheit ergibt, dann sollte man groß einsteigen. Ich sehe das genauso und habe das bisher auch zweimal in meinem Leben gemacht und beide Male war es sehr ertragreich. Allerdings muss man da aufpassen. Manchmal ist ein großer Depotanteil vielleicht weniger einer wirklich guten Idee geschuldet, sondern eher Ausdruck von einem Mangel an guten Ideen. Ich jedenfalls kenne auch diesen zweiten Grund.


@ Stefan

Ich fände es auch schade, wenn Du nicht mehr schreibst. Ich finde es immer sehr nervig, wenn Leute einfach nur sinnlos ihre Meinung ins Board schreiben ohne sie zu begründen. Oder jede Kursbewegung kommentieren müssen. Oder über alles Mögliche andere reden. Denn das hilft den Lesern bezüglich der Unternehmensbewertung nicht weiter. Aber Du hast uns doch regelmäßig auf Nachrichten oder neue Informationen aufmerksam gemacht. Das finde ich immer nützlich. Und ob Du es glaubst oder nicht. Ich stelle auch auf manchen Boards nur eine Unternehmensmeldung (ohne Kommentar von mir) ein, weil ich mir selbst noch gar kein Urteil gebildet habe, was die Meldung bedeutet, aber denke, dass sie wichtig ist.

>> Beim Thema Börse war ich letztlich schon immer vollkommen alleine, aber ich habe mich daran
>> gewöhnt.
Dafür gibt es doch solche Messageboards wie dieses hier. Damit Typen mit so abgedrehten Hobbys wie wir uns austauschen können. Die nächste Möglichkeit solche Typen im realen Leben kennenzulernen sind Hauptversammlungen. Ich nehme an, dass Du noch nie auf einer warst, denn sonst wärst Du mit Deinem Hobby nicht mehr so alleine :-). Komm doch mal zur DeFaMa HV. Das ist eine interessante Mischung - vom Berliner Fressaktionär bis hin zu Vorständen anderer börsennotierter Firmen kann man dort jeden treffen. Und wenn Dir das zu weit ist, suche Dir ein paar interessante Unternehmen in Deiner Nähe, kaufe jeweils 10 Aktien und besuche die HV. Da kann man ganz erstaunliche Leute treffen.
Und da kann ich mal eine kleine Anekdote erzählen. Auf der zweiten HV der DeFaMa haben sich die Aktionäre und die Organe der Gesellschaft nach der HV sehr angeregt in einem Biergarten unterhalten (das hätte Dir bestimmt auch gefallen). Da war auch ein Aktionär aus Süddeutschland dabei, dessen gesunder Menschenverstand mich ganz beeindruckt hat. Wann immer ich die Beiträge von Flat Eric lese, frage ich mich, ob das dieser Aktionär war?

>> Engere Nebenwerte reagieren häufig bei Weitem nicht so empfindlich auf Kapriolen im Gesamtmarkt
>> wie "Dickschiffe".
Da wäre ich vorsichtig. Bei einem echten Crash kommen am Ende auch die guten Werte unter die Räder. Entscheidend ist doch aber eher, dass sie sich später schnell wieder aus dem Loch graben können, weil sie so ein gutes Geschäftsmodell haben.


@ all

Weil sich hier einige sorgen bezüglich der möglichen Ankäufe gemacht haben. Letzten Donnerstag war die HV der Dt. Konsum. Der Vorstand Rolf Elgeti hat dort folgendes dazu gesagt:

-> Wir versuchen ständig größere Portfolios zu kaufen - bisher komplett erfolglos; Sobald die Objekte/Portfolien teurer als 30-40 Mio. Euro sind, haben wir regelmäßig keine Chance zu unseren Preisvorstellungen zu kaufen; wir sammeln nicht aus Absicht die Objekte einzeln, aber wir reagieren damit auf den Markt, weil die Preise für die größeren Objekte/Portfolien zu teuer sind; [Die DeFaMa fischt übrigens noch ein Stück unter den Voluminas der Dt. Konsum]
-> Die Ankaufsfaktoren für große Fachmärkte sind gestiegen; vor 2 Jahren wurde vielleicht das 15fache für etablierte Fachmärkte mit langfristigen Mietverträgen bezahlt - heute ist es eher das 18 bis 20fache; den Preisanstieg, den es in anderen Immobiliensegmenten gegeben hat, hat es in unserem Segment aber nicht gegeben; die Objekte, die wir heute zum 9fachen kaufen, haben vor fünf Jahren das 8fache gekostet; d.h. die Objekte sind heute kaum teurer als vor ein paar Jahren; aber auch wir werden einen gewissen Preisdruck in unserem Segment sehen, aber der Markt ist so groß, dass wir es uns leisten können 99mal „Nein“ und einmal „Ja“ zu sagen, sodass wir in der Regel bei einstelligen Kauffaktoren bleiben werden; wir werden aber auch mal das 10 bis 11,5fach zahlen, wenn Mietsteigerungspotential vorhanden ist;
-> Selbst wenn die Zinsen noch lange so niedrig bleiben sollten, sehe ich nicht das Risiko, dass die Preise in unserem Segment so stark steigen, dass wir zu unseren Faktoren nicht mehr einkaufen können; die großen Kapitalsammelstellen kaufen ja nur Objekte mit mind. 10 Jahren Restlaufzeit; und in unserem Bereich [also Objekte mit deutlich weniger Restlaufzeit der Mietverträge] gibt es so viele Zwänge und Sondersituationen, dass es genügend Verkäufer gibt;
-> Wir haben im letzten Jahr Immobilien im Wert von 4 Mrd. Euro geprüft; vermutlich haben wir auf 1,5 Mrd. Euro dieser Immobilien geboten und bekommen haben wir Immobilien im Wert von 96 Mio. Euro;
-> ein Portfolio von 300 Mio. Euro, wie unseres, könnten wir heute sofort zu Faktor 15, wenn nicht 16 oder 17 verkaufen; aber die Gutachter tun sich schwer, die Immobilien gleich hochzuwerten; aber ich denke, dass sich die Lücke zwischen unserem NAV und dem tatsächlichen Wert irgendwann schließt;

Unten sind noch ein paar weitere Aussagen von der Dt. Konsum HV.

MfG JE


- Präs. S. 16: das der Umsatz steigt, ist keine Kunst, wenn man ankauft; Viel wichtiger ist, dass der FFO - der ehrliche nachhaltige Cash-Flow - stärker gestiegen ist, als das Umsatzwachstum; und entscheidend ist, dass der FFO pro Aktie weiter ansteigt; Aktien ausgeben und Sachen kaufen ist ja keine Kunst - entscheiden ist: Was passiert pro Aktie!
- bis auf eine winzige Ausnahme gab es keine Mietvertragsverlängerung bei der die Miete im Anschluss gesunken ist, obwohl das bei unserem günstigen Einkaufsfaktoren rechnerisch in Ordnung wäre;
- Wir müssen sehr wenig für die Mietvertragsverlängerungen machen; die Diskussion um die Mietvertragsverlängerungen ist viel zu negativ, weil die Miete bei den Mietvertragsverlängerungen oft steigt, vor allem dann, wenn wir deutliche Verbesserungen der Center selbst erreichen konnten; Gerade bei den schwachen Makrolagen (z.B. Bitterfeld) kann man durch die Investition in die Mikrolage aus einem schwachen Center ein viel stärkeres machen und dann können wir da 50 bis 100 % Mietsteigerungen rausholen, weil die Mieter merken, dass sie plötzlich normale Umsätze hinbekommen;
- mögliche Verkäufe, sind nicht Teil des Geschäftsmodells und nicht nötig, um die Renditen zu erzielen; für Verkäufe kommen die Immobilien in Frage, die für uns zu gut geworden sind; das passiert fast automatisch, dass wir durch die Verlängerung von Mietverträgen plötzlich Objekte mit langen Mietverträgen haben; solche Objekte können wir dann zu sehr hohen Faktoren an die großen Kapitalsammelstellen verkaufen;
- wir spielen auch ein Größen-Arbitragespielchen; wir kaufen meistens einzelne Objekte und könnten auch ein Paket mit mehreren Objekten schnüren - z.B. die drei Objekte mit den längsten Mietvertragslaufzeiten, wo wir einen Faktor von 16, 17 oder 18 in einem kompetitiven Verkaufsprozess erzielen können; ich möchte aber nichts versprechen
- Wir haben keine strategischen Ziele was die Regionen angeht, bei uns geht es nur um die Mikrolage, weil die Mieter die gleichen sind; das Kreditrisiko ist in Lüneburg exakt das gleiche wie in Stuttgart; bei Büros ist Stuttgart vielleicht sicherer als Lüneburg, aber beim Einzelhandel kommt es schlicht auf die Mikrolage an;
- 80-90 % der Wertschöpfung betreiben wir vor dem Ankauf der Immobilien - d.h. die genaue Analyse der Mieter, Konkurrenzsituation, des Standortes etc. - weil man wenig ändern kann, wenn man die Immobilie erstmal hat; bei Büroimmobilien ist das einfacher; wenn man da eine Straße mit 10 Bürogebäuden hat, kann man die Mieter mit einer günstigeren Miete einfach zu sich rüber ziehen; ist man aber die einzige Fachmarktlage im Ort, dann gibt es nur zwei Möglichkeiten - entweder der Mieter will dahin, dann meldet er sich auch, oder er will nicht dahin und dann ist da nichts zu machen; denn niemand kennt den Markt besser als die Mieter selbst;
- wir machen gar kein Marketing; wenn Aldi irgendwo hin will, dann rufen die schon an; die Arbeit passiert danach; Brandschutz, Pläne, Bauanträge, Ausführung, Finanzierung etc.;
- Kommt der Mieter oder kommt er nicht, auf die Frage haben wir keinen Einfluss; wenn es für Aldi funktioniert, dann funktioniert es auch für Lidl;
- wir müssen Aldi gar nicht sagen, dass wir mit Lidl sprechen, das weiß Aldi; das ist ja das Gute;
- Was einen möglichen Anstieg der Zinsen angeht, muss man ein paar Sachen berücksichtigen:
1.) unsere operative Zinssensivität ist sehr gering, weil wir langfristig finanziert sind;
2.) klar ist, das niedrige Zinsniveau gar nicht komlett auf die Immobilienpreise gewirkt hat, denn sonst hätten die allgemeinen Immobilienpreise noch höher steigen müssen; viel wichtiger ist aber, dass es diesen Preisanstieg, den es in anderen Immobiliensegmenten gegeben hat, in unserem Segment nicht gegeben hat; die Objekte, die wir heute zum 9fachen kaufen, haben vor fünf Jahren das 8fache gekostet; d.h. die Objekte sind heute kaum teurer als vor ein paar Jahren;
3.) Klar ist, dass deutliche Zinssteigerungen auf die die großen Kapitalsammelstellen einen Einfluss haben, weshalb große Portfolien sogar billiger werden könnten und wir dann zum Zuge kommen könnten; wir wissen wo das Gaspedal ist und wann die Straße frei ist; das ist auch der Grund warum Immobilien mit geringeren Beleihungsquoten langfristig besser laufen, als hochverschuldete Immobiliengesellschaften, weil die dann zugreifen können, wenn der Markt in Flammen steht;
4.) Dass Immobiliengesellschaften so stark auf Zinsen reagieren hängt auch damit zusammen, dass allgemeine Investoren (die Generalisten untern den Fondsmanager) Immobiliengesellschaften gerne als Anleiheersatz kaufen; und wenn die Zinsen steigen und es bessere Alternativen gibt, dann verkaufen die auch wieder; Das konnte man im Januar und Februar 2018 sehen, als die steigenden Zinsen vor allem die Kurse größerer Immobilienunternehmen unter Druck gebracht haben;
5.) ich glaube, dass das Zinsen als Gegenwind bei uns auf Jahre kein Thema sein werden, denn unsere Aktionäre haben die Aktie nicht gekauft, weil die Zinsen niedrig sind und die Dividende so hoch ist;

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.202.144 von The_Jackal am 06.03.18 17:16:29

was heißt Krümelorder?

Hallo, nicht jeder hat gerade viel Geld zur Verfügung oder will sich noch etwas für schwächere Börsenzeiten aufheben. Nur keine falsche Bescheidenheit.

[The_Jackal]

Na, jetzt hats auch bei mir geklappt, aber selbst für meine kleine Krümelorder hat es 2 Teilausführungen gebraucht. Allerdings komme ich noch laaaange nicht an Flat`s Sollwert von 20% Depotgewichtung für die Aktionärsrunde ran. Ich spiele in der Runde dann für Euch den Barkeeper und lausche, über was Ihr so munkelt.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.193.690 von Michale am 05.03.18 21:42:11

Habe mich gestern abend mal mit einer kleinen Folgeorder mit Limit 10,60 auf Xetra eingestellt, bin aber noch nicht zum Zuge gekommen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.177.836 von The_Jackal am 03.03.18 17:15:53

Ich habe heute auch noch etwas über Xetra aufgestockt.

[The_Jackal]

Abermals Danke Flat für Deine Zeilen! Ich denke, ich werde meine Position, je nach Kursentwicklung, in der kommenden Woche weiter ausbauen. Konkret erwäge ich eine Verdoppelung meines Bestandes. Mal sehen, was man so kriegen kann. Gerade in Zeiten wie diesen ist ein Wert wie Defama einfach Gold wert fürs Depot, wie ich in den letzten Wochen schmerzlich feststellen musste. Engere Nebenwerte reagieren häufig bei Weitem nicht so empfindlich auf Kapriolen im Gesamtmarkt wie "Dickschiffe".

Dir auch ein schönes Wochenende!

Gruß, Stefan

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.172.112 von The_Jackal am 02.03.18 16:24:08

@ the_jackal: und du wolltest uns fast deine launigen ansichten in zukunft verweigern... . ich finde, deine situation sieht doch ganz gut und entspannt aus: du hast einen festen beruf und eine freundin, du investierst - vermutlich überschüssiges - kapital in aussichtsreiche werte, du streust ausreichend und du bist in defama investiert! da bleibt natürlich der audi-malus , aber den verzeihe ich dir wegen deines "p.s."-gedankens.

aber bevor sich in dir jetzt der "herr der vier ringe" erhebt, möchte ich dir schreiben, das ich in meinem automobilen leben auch schon 2 ingolstädter gefahren bin. witzigerweise bin ich bei der letzten fahrt mit meinem audi 100 zu einem termin gefahren, wo ich zum ersten mal herrn schrade persönlich getroffen habe. tage später habe ich dann meinen a6 bekommen. aktueller zwischenstand bei mir: bmw 4, audi 2. es sind einfach beides marken mit schönen autos!

so, weiter im programm: das unverständnis, was dir leute entgegenbringen, wenn du dein aktionärsdasein erwähnst, kenne ich. wie viel geistiges unvermögen bei einer menge von leuten da zusammenkommt ist schon erstaunlich.

(da seitens defama ja nun aktuell vermutlich erstmal nichts neues ansteht, wird man mir verzeihen, wenn ich auch wieder etwas ins plaudern komme, ansonsten einfach den rest des beitrags überspringen... )

meine beste freundin hat sich das mit den aktien jahrelang an der seitenlinie angeschaut. mittlerweile ist sie auch defama-aktionärin. ihr depotanteil dieser ag liegt bei etwa 30 %. das kommt bei ihr allerdings daher, weil sie erst seit kurzer zeit überhaupt aktien kauft und somit nur 4 werte im depot hat. wir kennen uns schon seit einigen jahren. ich habe auch einen sehr guten kontakt zu ihrer mutter. die ist lehrerin (und ihr mann banker). wenn sie "aktien" hört, sagt sie ernsthaft "die müssen ja fallen". das wars dann für sie. sie sagt nichts vom fallen "können", sondern "müssen". auch regelmäßige dividenden und mögliche kurssteigerungen liegen außerhalb ihres vorstellungsvermögens.

letztens fragt sie mich dann ernsthaft in einer immobilienangelegenheit um rat. ihr ist eine eigentumswohnung für 200.000 euro als kapitalanlage angeboten worden. ich habe mir das in ruhe angeschaut und ihr dann erklärt, dass ich eine BRUTTOrendite von unter 2 prozent (!) als nicht erstrebenswert ansehe. von der rendite - wenn man sie denn mal so nennen mag - gehen ja auch noch steuern ab. aber bei etwa 15 Prozent kaufnebenkosten + inflation würde sowieso nicht viel über bleiben. auf dauerhafte wertsteigerungen würde ich im moment nicht mehr unbedingt setzen. das alles hat sie zumindest eingesehen. für meine "mühen" hat sie mich dann zum essen eingeladen.

in diesem sinne: schönes wochenende!

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.170.978 von Michale am 02.03.18 14:16:42

@ michale: oder darf ich schreiben "bruder im geiste"? ich sehe das ziemlich genauso mit dem nav, der dividendenrendite und der zukunftserwartung! im einzelnen: ich komme beim nav zusammen mit der dividende auf etwa einen wertzuwachs für die aktionäre von durchschnittlich 2 euro pro jahr und aktie. das ist schon recht ordentlich und sucht seinesgleichen. das sollte langfristig für einen steigenden aktienkurs sorgen. zusätzlich sollte die dividendenrendite pro jahr - auf dem jetzigen niveau - um etwa einen prozentpunkt wachsen.

dein depotanteil an defama erstaunt mich, allerdings liege ich ja auch auf dem niveau. da könnten wir einen club gründen. wie wäre es mit den "defama-desperados"? oder klingt das zu sehr nach biker-gang statt einer fröhlichen aktionärsrunde? mitglied kann jeder ab einem depotanteil von 20 % werden. matthias schrade wählen wir zum präsidenten, dafür muss er aber das essen und die getränke bezahlen. wir treffen uns dann einmal im jahr in berlin, hmm, moment, das haben wir ja schon. nennt sich hv. egal... wochenende!

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.168.717 von Flat Eric am 02.03.18 10:55:50

@flat-eric
Vielen Dank für Deine aufbauenden Worte! Ich war schon etwas baff, als ich Deine Zeilen gelesen habe. Mir tat das gerade richtig gut.

Interessant finde ich Deinen Einblick in Dein Privatleben hinsichtlich Deiner Frau und Deiner Mutter. Finde Deine Offenheit total sympathisch. Ich selbst bin nicht verheiratet, aber seit 14 Jahren mit meiner Freundin zusammen- in all den Jahren gelang es mir aber nie, Sie für das Thema "Aktien" zu begeistern. Und auch ich habe meiner Mutter schon öfter gezeigt, was an der Börse möglich ist- von meinen 12 Positionen bin ich mit 9 im Plus. Naja, bis gestern.... heute ist ja mal wieder so ein Tag am Gesamtmarkt. Aber auch sie wollte letztlich von dem Thema nie was wissen, obwohl ich Ihr einmal auch schon fünfstellige Gewinne gezeigt habe- schwarz auf weiß. Stattdessen hat mein Stiefvater in Spitzenzeiten 200 Euro monatlich in Lottoläden getragen, das Geld war natürlich weg. Wenn aber mal z.B. eine unerwartete Autoreparatur ins Haus stand, wurde die finanzielle Luft schnell dünn. Einen riesen Fehler habe ich auch damit begangen, in der Firma mal beim Frühstück zu erwähnen, dass ich in Aktien investiere. Seitdem werde ich von Kollegen des öfteren schonmal bei stärkeren Rücksetzern gefragt, was meine "Aktienpakete" denn jetzt machen. Anderes Beispiel: Als im Zuge des Dieselskandals der Kurs von Volkswagen einbrach, fragte mich mein Vorgesetzter grinsend, ob ich denn auch VW-Aktien hätte. Ich verneinte dies, erwähnte aber, dass man jetzt womöglich Anteile günstig abgreifen könnte, da das Unternehmen ansich nach meiner Meinung auf festen Füssen steht. Darauf meinte mein Chef, dass man ja wohl keine VW-Aktien bekommen könnte, "weil die doch eh alle in festen Händen sind". Ich widersprach ihm und sagte, dass ich, wenn ich wollte, innerhalb weniger Sekunden online Anteile kaufen könnte. Daraufhin sah er mich nur an, drehte sich wortlos um und verschwand aus dem Raum, um dann den Rest des Tages so gut wie kein Wort mehr mit mir zu reden. Beim Thema Börse war ich letztlich schon immer vollkommen alleine, aber ich habe mich daran gewöhnt.

Bei Defama habe ich in der Tat einen langfristigen Ansatz. Eigentlich habe ich den generell, denn wie heisst es so schön? "Viel hin und her macht Taschen leer". Wobei sich nach meinem einfachen Verständnis steigende Zinsen negativ auswirken könnten, aber dies seht Ihr ja entspannt. Defama habe ich aber auch nur mit 3% gewichtet. Die Aktie ist im Übrigen heute bei mir als einzige nicht unter die Räder des US- Primaten gekommen.

Mit einem Satz hast Du aber doch noch Minuspunkte bei mir gesammelt- Du liebäugelst mit BMW! Ich selbst fahre einen vom Dieselskandal betroffenen Audi A4, bei dem ich mich bis heute nicht von den Drohbriefen seitens des Herstellers hab einschüchtern lassen und der immer noch mit originaler Betrugssoftware unterwegs ist. Und Du weisst ja, Audi und BMW mögen sich nicht sonderlich.

Die anderen Threadteilnehmer bitte ich einmalig um Entschuldigung für meinen Offtopic- Beitrag.

Schönes Wochenende zusammen.

P.S.: Ich habe mir schon überlegt, was ich mit meiner ersten Million machen werde. Eine Hälfte werde ich für Frauen und Autos ausgeben, die andere Hälfte hingegen werde ich einfach sinnlos verprassen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.168.717 von Flat Eric am 02.03.18 10:55:50

@Joe Zunächst einmal auch von mir ganz herzlichen Dank für deine Analyse und auch für deinen Kommentar @Flat Eric. Wie immer lesenswert.

Ja, nun habe ich die Aktie DEFAMA leider erst bei Kursen von ca. 11,50 in meinem Depot liegen. Aber bei einer Dividendenrendite von ca. 3 % und zusätzlichen ca. 5,5 bis 6 % Schuldentilgung p.a. ist mir hier gar nicht bange und der faire Wert steigt dann für mich jedes Jahr allein ohne dazutun um ca. diesen Wert. Der letzte NAV wurde mit knapp über 6 € ausgewiesen und sollte eigentlich auch um knapp diesen Prozentsatz steigen. Ich bin hier derzeit ziemlich tiefenentspannt trotz meines sehr hohen Depotanteils von derzeit ca. 26 %. DEFAMA ist für mich -wie ihr in meinen Augen richtig schreibt- ein Wert zum liegenlassen und er wird sich auf Sicht von 4-5 Jahren sicherlich in Richtung 20€ entwickeln. Dazu kommen noch die jährlichen schönen Ausschüttungen.