Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ? - 500 Beiträge pro Seite

[kohelet]

Frankfurt wirbt um polnische Mieter
Frankfurt (Oder) (MOZ) Die Grenzstadt Frankfurt sieht in ihren Bemühungen, Mietern aus Polen leer stehende Wohnungen anzubieten, einen ersten Teilerfolg. Man habe vom Potsdamer Innenministerium den Hinweis erhalten, dass Polen schon vor dem EU-Beitritt ihres Landes eine Aufenthaltsgenehmigung in Deutschland erhalten könnten, die nicht an das Recht auf Arbeitsaufnahme geknüpft ist, sagte Stadtsprecher Heinz-Dieter Walter am Montag. Derzeit werde die Umsetzbarkeit geprüft.

Hintergrund ist, dass es in Frankfurt 6500 leer stehende Wohnungen gibt, die zum Abriss vorgesehen sind, in der Nachbarstadt Slubice aber mehrere Hundert Wohnungen fehlen.

Montag, 18. August 2003 (18:39) Quelle :
http://www.moz.de/showArticle.php?OPENNAV=home&SUBNAV=&ID=46…

Siehe auch in der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift "Der Spiegel" (Nr. 34, vom 18.8.2003, Seite 37) den Artikel "Immobilien: Polnische Mieter sollen Ost-Plattenbauten vor dem Abriss retten"
Inhaltsverzeichnis der betreffenden Spiegelausgabe im Internet: http://www.spiegel.de/spiegel/inhalt/0,1518,ausg-1126,00.htm…

Zitat aus dem Spiegelartikel:
... noch ist offen, wie Frankfurter Wohnungen für Polen bezahlbar werden. Durchschnittsquartiere in Slubice (poln. Teil von Frankfurt/O.) kosten kalt nicht mal einen Euro Monatsmiete, preiswerte Frankfurter Wohnungen mehr als dreimal so viel.

Frankfurt/O. liegt 80 km östlich von Berlin mit guten Autobahn- und Eisenbahnverbindungen nach Berlin.

Anmerkung: Damit in Ostdeutschland die Mieten nicht sinken, sollten dort überzählige Wohnungen durch Abriß vom Markt genommen werden. Offensichtlich haben aber Schröder, Stolpe und Genossen sowie Merkel, Merz und Co. jetzt nicht mehr genug Geld dazu.

[keinTrke]

es werden nicht nur viele polen kommen, auch russen ,slowaken uvm.

das problem ist nicht, die immobilienblase.

das problem sind unsere arbeitsplätze, die durch diese billigen kräfte immer mehr ersetzt werden.
mit der flut der einwanderer und pendler wird auch noch mehr kriminalität in das land ziehen.

wenn clement meint, jeder jugendliche bekommt einen ausbildungsplatz, welche meinte er damit, die polnischen o. die deutschen jugendlichen.

[AktienScanner]

BITTE WAS ????


Wo ist denn bitte schoen in Deutschland eine BLASE im immobilienmarkt ???


Da hast Du wohl etwas mit Gross Britanien verwechselt ...DORT kann man tatsaechlich von einer BLASE sprechen ..


Ich gehe davon aus, dass der eigentliche BOOM beim Imobilien Markt in Deutschland durch die oeffnung der EU richtung OSTEN kommen wird ...also so in zwei drei Jahren ..


Mein Tip :


Jetzt noch guenstig Haeuser KAUFEN

[AktienScanner]

#2 ( bestimmt ein Trke)

Und was ist mit den ganzen tuerken ..nach dem Eintritt in die EU ???

[keinTrke]

die türken sollen auch wieder in ihr land zurück. zumindest die, die keine arbeit haben und die, die kriminell sind.

[kohelet]

#3
Glaube eher, daß nach der EU-Erweiterung nicht die Arbeitskräfte in Massen von den neuen Mitgliedern nach Westeuropa wandern, sonder daß mehr Kapital in diese Länder wandert und dort Arbeitsplätze schafft.

In diesen Ländern funktioniert die Marktwirtschaft heute schon besser als in Deutschland.

In dem von mir unter #1 erwähnten Spiegel-Artikel geht es um Polen die in Slubice (Polen) zur Zeit arbeiten und weiter dort arbeiten wollen, aber nach einer besseren Wohnung in Frankfurt/O. suchen.

Mir geht es mit dem Thread nicht vorrangig um die Polen, sondern um die Sache mit den zu hohen Mieten im Grenzgebiet zu Polen.
Das betrifft besonders die im Spiegel erwähnten Städte Eisenhüttenstadt, Frankfurt/O. und Schwedt sowie meiner Meinung auch Görlitz und Zittau.

[keinTrke]

Das Statistische Bundesamt in Wiesbaden veröffentlichte am Dienstag die vorläufigen Beschäftigtenzahlen im Produzierenden Gewerbe für das zweite Quartal. Ohne die Berücksichtigung des Bausektors waren demnach im Berichtszeitraum in diesem Bereich 8,093 Mio. Menschen beschäftigt. Damit waren im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 3,2 Prozent weniger Arbeitnehmer in diesem Bereich beschäftigt. Der Rückgang im Vergleich zum Vorquartal lag ebenfalls bei 3,2 Prozent. Die Zahl der Erwerbstätigen reduzierte sich im Dienstleistungsgewerbe wie bereits in den zwei vorigen Quartale um 0,8 Prozent bzw. 211.000 Arbeitnehmer.

Die Baubranche verzeichnete im zweiten Quartal einen Rückgang der Beschäftigtenzahl um insgesamt 149.000, was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem Rückgang um 6,1 Prozent entspricht. In der Land- und Forstwirtschaft ging die Zahl der Beschäftigten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 2,0 Prozent bzw. um 19.000 Erwerbstätige zurück. Der Rückgang der Beschäftigtenzahl in Deutschland lag nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahresvergleich bei 1,7 Prozent. Damit liegt die Zahl der Beschäftigten derzeit bei knapp 38,079 Millionen in Deutschland. Dieser Wert war bereits in der vergangenen Woche im Rahmen einer Schnellschätzung durch das Statistische Bundesamt ermittelt worden.
was wollen die alle hier, gibt keine arbeit mehr und kein geld

[kohelet]

#7 lies bitte meinen Beitrag #6 und den Artikel im Spiegel, habe in leider On-Line nicht gefunden.

[rodesien]

Wieso das Geschwätz von der Blase am Immobilienmarkt ? Ist etwa Frankfurt/Oder stellvertretend für ganz Deutschland gemeint? Warum die scheinbare Angst vor Polen, Russen und Türken? Schlagt doch mal das Telefonbuch eurer Stadt auf und schaut mal nach wieviele Namen es mit -ky am ende gibt und fragt die Leute mal wie lange sie hier sind. Die meisten seit mehreren Generationen. Sicher gibt es genügend Ausländer, die sich nicht in unsere Gesellschaft eingliedern wollen aber das sollte in einem anderen Thread diskutiert werden. Zur angeblichen Blase kann ich nur sagen : völliger Schwachsinn !!! Was wir im Osten sehen ist lediglich der Auwuchs von regionaler Überproduktion.

[kohelet]

#9
noch nie was vom Domino-Effekt gehört ?

Wie gesagt FFO ist nicht weit von Berlin. Und der erste Dominostein ist nicht nur FFO, sondern Grölitz und Bautzen (near Dresden) gehören ebenfalls dazu.

[rodesien]

Ähem, liegt das nicht auch im Osten? Vielleicht bist Du ja einer von den leicht erregbaren älteren Herren, die ich von Besuchen meiner Oma im Altenheim kenne. Auch die können einfache Zusammenhänge nur schwer erkennen. Ansonsten gilt das bereits gesagte über den Osten.

[Harry_Schotter]

@#11 von Rodesien

Gib`s doch zu.
Dir geht unheimlich der Stift, dass du deine Immobilieninvestments auf Sand gebaut hast.
Geht mir auch nicht anders. Mir gehört auch eine Immobilie. Deshalb sollte man aber nicht die Augen vor der Realität verschließen.......und die ist düster anzuschauen.....und zwar nicht nur im Osten, sondern auch im Westen !!!


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#1 von rodesien 17.08.03 11:05:53 Beitrag Nr.: 10.475.593 10475593
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Diese Frage stelle ich mir und habe ein neues Objekt daher auch mit variabelen Zinssatz finanziert.Die wirtschaftliche Entwicklung soll ob der besseren Konsumentenstimmung zwar besser werden, doch andererseits ist die Industriproduktion im August gegeüber dem Vorjahresmonat um 2,4% gefallen. Also vielleicht doch nur ein Strohfeuer wie in den letzten beiden Jahren. Was meint ihr, fallen die langfristigen Zinsen noch ?


...


#1 von rodesien 14.08.03 14:18:21 Beitrag Nr.: 10.448.697 10448697
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Habe ein Dachgeschoß vor drei Jahren als Teileigentum erworben und eine Baugenehmigung zum Ausbau in eine 190 qm grosse Wohnung genehmigt bekommen. Der Architekt hat die Wohnung so geplant, das man sie in zwei Hälften aufteilen kann. Die Teilungserklärung enthält die notwendigen Genehmigungen. Nun wohne ich etwas über zwei Jahre in der Wohnung und erhalte in diesem Zeitraum die Eigenheimzulage.
Mittlerweile habe ich mich entschlossen zu heiraten und die Wohnung zu verkaufen. Für eine Wohnung dieser Größe findet sich kein Käufer und ich überlege die Wohnung in zwei Hälften aufzuteilen. Dazu muß lediglich eine Tür zum Hausflur eingebaut werden und in einem Raum der als zweite Küche vorgesehen ist ein Fliesenspiegel von etwa 4 qm an der Wand gefliest werden. Wasser und Abwasserrohre sind vorhanden und mit Stöpseln verschlossen. Zum Schluß muß eine Trennwand von etwa 2,6 qm aus Gipaskarton gezogen werden. Alles ist do-it-yourself zum Preis von etwa 800.- € machbar.Ich komme nicht aus der immobilienbranche und dies wäre mein erstes Objekt das ich verkaufe. Wie beurteilt das FA den Verkauf ?

[rodesien]

Harry Schotter! Mir geht nicht der Stift, da sich die in Rede stehende eigengenutzte Wohnung in Toplage von Bochum befindet, jedoch wie man sich vorstellen kann in der angegebenen Größe schlechter zu veräußern ist als zwei 93 qm große Wohnungen.Leute die 158000 € für eine Wohnung ausgeben finden sich hier eben besser als welche die 316000 € hinlegen zumal es dafür schon bessere Alternativen gibt ( freistehende gebrauchte Häuser in mittlerer Lage und neue Doppelhaushälften). Ferner handelt es sich bei der anderen, als neues Objekt vorgestellten Wohnung um eine 125qm große Dachgeschoßwohnung in gutbürgerlicher Düsseldorfer Innenstadtlage mit vollmassiven Eichenparkettböden und Granitbad/-Küche , architektonisch topgestaltet mit 12 qm großer Dachterrasse. dieses Schätzchen hat einen Verkehrswert von 180000 € und wurde von mir für 90000.- € errichtet, da ich glücklicherweise einen Mann heirate der vom Fach ist. Leider war die Vermietung dieser Wohnung etwas nervig, da bei 750.-€ Kaltmiete auf eine Samstagsannonce in der Rheinischen Post etwa 150 Leute anriefen, wobei am selben Samstag 10 Interessenten kamen und sechs sich auf der Stelle entschlossen haben zu mieten ( freie Auswahl ). Ehrlich gesagt finde ich alles was ich bei wo über Immobilien gelesen haben ziemlich dürftig und ich wünsche jeden der sich nicht die zarten Fingerchen schmutzig machen möchte viel Spaß, sein Luftschloss zum Billigpreis zu finden.

[achmed7]

!

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[rodesien]

Hier erleben wir am Beispiel von achmed d das Niveau welches größtenteils bei wo anzutreffen ist. Statt aus dem Forum eine sachliche Diskussionsrunde zu machen gibt es nur knappe Zwischenkommentare von Leuten deren Vokabular ohnehin nur auf eine DIN A4 Seite passt.Schaut man sich andere Foren hier an fällt auf das auch dort das Geschwätz einer bierseligen Stammtischplauderei ähnelt. Wahrscheinlich hat achmed d sein Synonym gewählt um ahnlich wie kein trke weiter auf subtile Weise seinen unterschwelligen bzw. offenkundigen Ausländerhass auszudrücken. Ferner ist tatsächlich bei diesen Leuten das Gehirn so benebelt das sie erst mitkriegen das eine Blase geplatzt ist wenn die Hose unten feucht wird. Andernfalls kann ich mir dieses Gefaffel vom Platzen der Immoblase, unterlegt mit Beispielen aus dem Osten nicht erklären. Leider steht nur fest das diese Blase bereits vor einigen Jahren geplatzt ist und die ewig mit ihrer Auffasungsgabe hinterherhinkenden scheinen das erst jetzt kapiert zu haben.Daher wahrscheinlich auch die Angst ( Haß oft als Ursache von Angst ) vor Ausländern, denn wenn man ohnehin geistig hinterherhinkt wird man seine berufliche Perspektive nur dort finden, wo selbst ein mit wenigen Deutschkenntnissen ausgestatter Ausländer eine ernsthafte konkurrenz um den Arbeitsplatz darstellen könnte.

[Harry_Schotter]

@#13 von rodesien


Marmorbäder bringen keine Rendite

Aufwertung des Bestands liegt im Trend - Experten warnen: Kosten für Luxussanierungen sind kaum über Mieten zu erwirtschaften

Berlin - Noch vor wenigen Jahren war es nicht ungewöhnlich, dass Privatanleger nach dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses bald in weitere Immobilien investierten. War ein Grundstock an Eigenkapital vorhanden, trugen die Mieteinnahmen die Zinsbelastung ohne die Haushaltskasse zu schmälern. Im Alter sollten dafür die Mieten zusätzliche Einnahmen bringen. Doch diese Strategie wird kaum noch verfolgt. Werden Bausparverträge zuteilungsreif, fließen die Gelder nun meist in die Modernisierung und Erweiterung bestehender Immobilien. "Rund 60 Prozent unserer Kunden verfahren inzwischen so", weiß BHW-Sprecher Matthias Schnabel.

Zunehmend wird in die Modernisierung und Vergrößerung vorhandener Eigentumswohnungen und Häuser investiert. Das Risiko eines weiteren Immobilienerwerbs erscheint vielen Anlegern angesichts der Konjunkturlage zu groß. Stattdessen wird darauf spekuliert, dass die Aufwertung des Bestands bei vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz langfristig in erheblich höheren Mieteinnahmen resultieren wird.

Doch Experten hegen Zweifel, dass diese Strategie in jedem Fall von Erfolg gekrönt sein wird. "Luxussanierungen rechnen sich in der Regel nicht", warnt BHW-Sprecher Schnabel. Bei der augenblicklichen Marktlage könnten nicht die Mieten erzielt werden, die hohe Investitionen in Komfortwohnungen rechtfertigen würden. Auch Jürgen-Michael Schick, Sprecher des Verbands Deutscher Makler (VDM), rät zur Vorsicht: "Ein Marmorbad amortisiert sich nie." Es sei ein Irrglaube, dass Investitionen in überdurchschnittliche Ausstattung auch überdurchschnittliche Mieterträge bringen. "In weiten Teilen Deutschlands haben wir heute einen Mietermarkt, auf dem das Wohnungsangebot größer als die Nachfrage ist." Mieter müssten nicht mehr jede Forderung akzeptieren.

Die Zahlen sprechen für sich: Allein in Berlin gebe es derzeit rund 140 000 leerstehende Wohnungen, bilanziert Schick. Selbst in Frankfurt/Main, einst der klassische Vermietermarkt, gehen die Preise nach unten. Seit die Banken immer mehr Mitarbeiter entlassen, seien die Mieten in der Mainmetropole um rund fünf Prozent gefallen.

Die prognostizierte demografische Bevölkerungsentwicklung gibt keinen Anlass zu Optimismus. Immer weniger Kinder werden geboren. Nach der mittleren Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes wird die Einwohnerzahl Deutschlands bis 2050 von heute über 80 Millionen auf 75 Mio. Menschen fallen. Das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Inwis) der Ruhr-Universität Bochum prognostiziert in einer Studie zur Wohnraumentwicklung im Ruhrgebiet für den Großraum Herne/Bochum bis 2015 einen Rückgang der Einwohnerzahl um rund acht Prozent, für Dortmund im selben Zeitraum von fünf Prozent. Auch in Essen und Gelsenkirchen werde der Überschuss an Wohnraum weiter zunehmen.

Durch Scheidungen und Überalterung wird die Zahl der Singlehaushalte der Inwis-Studie zufolge zwar weiter steigen. Derzeit werden bundesweit 37 Prozent aller Wohnungen von Singles genutzt, in Metropolen wie Berlin sind es bis zu 49 Prozent. Angesichts der in den kommenden Jahren anstehenden Kürzungen bei Sozialleistungen und Rentenzahlungen erscheint es jedoch fraglich, ob Alleinstehende, allein erziehende Mütter und Rentner Mieten auf heutigem Niveau werden bezahlen können. "Schwindet die Kaufkraft, werden billigere Wohnungen stärker nachgefragt", sagt Carsten Rieckhoff, Analyst für Immobilien Research bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank.


.........................

Auch in Bochum sieht es nicht so doll aus.......und besser werden wird es wohl auch nicht.


H_S

[kohelet]

Danke Harry für Deine Beiträge.

Enteignet die Enteigner.

[Robert_Reichschwein]

Als Immobilienbesitzer riskiert man, vom Staat oder den Gemeinden(Grunzsteuer) gerupft zu werden.
Nur, was gibt es an realistischen Alternativen?
Platingruppenmetalle?

[rodesien]

Nr.17 Typisch......

[Leberkaes]

Wie am Aktienmarkt, so heißt es auch am Immobilienmarkt, antzyklisch zu handeln.
Wer vor einem Jahr Aktien kaufte, kann sich freuen.
Wer in 3 - 4 Jahren immobilien kauft, kann sich ebenfalls in weiteren 10-15 Jahren freuen.
Die Looser sind immer die, die meinen, auf einen Zug unter Volldampf aufspringen zu müssen.
Leider machen das 99,9 % der Bevölkerung, wie vor 4 Jahren am neuen Markt und bis vor 3 Jahren war auch der Immobilienzug unter Volldampf.

[Harry_Schotter]

@#17 von Robert_Reichschwein

Robert, da würd ich mal an deiner Stelle den Rüssel halten, damit du nicht soviel Grunzsteuern bezahlen musst.


H_S

[kohelet]

Wohnungs-Schwemme an der Oder
Was tun, wenn massenhaft Wohnungen leer stehen? "Jedem, der kommt, würde ich eine Wohnung geben", sagt der Bürgermeister der deutsch-polnischen Grenzstadt Frankfurt, Martin Patzelt. Nur darf er es wahrscheinlich nicht.


Für die in Frankfurt/Oder frei gewordenen Wohnungen interessieren sich Mieter aus dem benachbarten Polen. Und noch ist Polen nicht in der EU. Aus dem Rest der Bundesrepublik oder gar aus westeuropäischen Nachbarstaaten will zur Zeit niemand in das andere deutsche Frankfurt ziehen.

Die ostdeutschen Städte verlieren seit der Wende 1989/90 kontinuierlich an Einwohnern, immer mehr Wohnungen stehen leer, ganz besonders in den seit den 1960er Jahren angelegten Groß-Siedlungen in Plattenbauweise. Alleine in Frankfurt an der Oder stehen schon über 7000 Plattenbau-Wohnungen so lange leer, dass die Stadt als Träger der kommunalen Wohnungsbau-Gesellschaft diese abreißen lassen will. Was natürlich auch wieder Geld kostet. Von ehemals 90.000 Einwohnern kurz vor dem Ende der DDR ist die Einwohnerzahl von Frankfurt auf knapp über 67.000 gesunken.


Wohnungs-Mangel in Polen

Auf der polnischen Seite der Oder herrscht dagegen akuter Wohnraum-Mangel. Nach Angaben von Heinz Dieter Walter, Pressesprecher von Frankfurts Oberbürgermeister Patzelt, suchen im polnischen Slubice 500 bis 600 Familien eine Wohnung. Die Ironie der Geschichte dabei ist ohnehin, dass das heutige Slubice einst die so genannte Frankfurter Dammvorstadt war, bis dieser Teil von Frankfurt an Polen abgetreten wurde.

Solche "Doppelstädte", die historisch betrachtet eigentlich geteilte Städte sind, gibt es eine ganze Reihe entlang der deutsch-polnischen Grenze: Görlitz, Guben und Frankfurt an der Oder sind die Größten. Heute steht die wirtschaftliche Entwicklung auf deutscher Seite nahezu still, in den polnischen Teil-Städten dagegen wachsen Wirtschaft und Bevölkerung.

Grenzüberschreitende Stadtplanung

"Wir machen schon längst gemeinsame Stadtentwicklungspolitik und gemeinsame Infrastrukturplanung mit unseren polnischen Nachbarn", sagt Heinz-Dieter Walter im Gespräch mit DW-WORLD. Aber wohnen im Westen und arbeiten im Osten oder umgekehrt? Das kann dauern.

Denn selbst nach dem Beitritt Polens in die EU am 1. Mai 2004 wird es noch auf Jahre hinaus keine Niederlassungsfreiheit für Polen innerhalb der Union geben. Zahlreiche Übergangsbestimmungen sollen verhindern, dass Deutsche massenhaft in Polen preiswert Grund und Boden erwerben oder dass Polen zu niedrigeren Löhnen ihre Arbeitskraft in Deutschland anbieten.

Warten auf den ersten Antrag

Doch die Stadt Frankfurt/Oder hat sich mit den zuständigen Brandenburgischen Ministerien für Inneres und Justiz beraten und wartet nur noch darauf, bald doch einem Wohnungssuchenden aus Polen eine besondere Aufenthaltserlaubnis zu erteilen. Allerdings müsste der Bewerber einige Voraussetzungen erfüllen: Geregeltes Einkommen und die Bereitschaft eine immer noch im Vergleich zu Polen fast dreimal so teure Miete zu zahlen. Und auf Anspruch auf Sozialleistungen in Deutschland sollte er auch verzichten. Auch Heinz-Dieter Walter weiß, dass nur sehr wenige diesen Bedingungen gerecht werden können, doch "wir wollen nicht einfach unsere Wohnungen füllen, wir wollen eine normale Nachbarschaft".

Der massenhaften Abriss von leerstehenden Plattenbauten ist nicht mehr zu verhindern. In Frankfurt werden es in den nächsten Jahren mindestens 7000 sein. Nach Einschätzung von Heike Liebmann vom Leibniz-Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung in Erkner bei Berlin, werden in absehbarer Zeit mindestens 20 Prozent aller Plattenbauten in Ostdeutschland abgerissen. Oder "rückgebaut", wie es ordentlich-technisch heißt.


Autor: Michael Brückner

http://www.dw-world.de © Deutsche Welle

[kohelet]

Frankfurt (Oder) lockt Polen an

Von Johannes Strempel
16 Prozent der Wohnungen in Frankfurt (Oder) stehen leer, die Stadt Slubice auf der anderen Seite des Flusses dagegen ist überfüllt. Deshalb will die deutsche Grenzstadt jetzt Polen als Mieter gewinnen. Doch es gibt noch einige Hürden.
Frankfurt (O.) - Von Slubice aus gesehen wirkt Europa nicht gerade einladend. Graue Plattenbauten, die sich an graue Plattenbauten reihen, niedrige Lagerhallen, dazwischen Schornsteine, die schon lange nicht mehr rauchen. Es ist, als ob die Stadt da am anderen Ufer dem Fluss den Rücken kehrt.

Frankfurt an der Oder heißt die Stadt, und das kleine Slubice war früher ein Teil von ihr. Das Jahr 1945 trennte die Gebiete voneinander, aus der deutschen Dammvorstadt wurde das polnische Slubice, aus der Oder eine Grenze. Und obwohl sich die Verbindung zwischen den beiden Städten zu DDR-Zeiten Friedensbrücke nannte und später Brücke der Freundschaft, sind sich ihre Bewohner seitdem nie mehr wirklich nahe gekommen.

Das wird sich ändern. So wie das Land Polen in die Europäische Union drängt, drängt es die Bewohner von Slubice nach Frankfurt - trotz des wenig einladenden Blicks über den Fluss. Denn die polnische Stadt ist überfüllt, 800 Wohnungen fehlen. Frankfurt hat eine ganz andere Entwicklung genommen: Von den 87 000 Einwohnern zu Wendezeiten sind gerade einmal 68 000 geblieben. Und ein Ende der Abwanderung ist nicht in Sicht.

Das brachte Martin Patzelt, CDU-Oberbürgermeister der Oderstadt, auf eine Idee: Warum nicht die Polen als Mieter für die leer stehende Platte in der Stadt gewinnen? Von seinem Arbeitsplatz im Rathaus hat Patzelt einen Blick auf den schöneren Teil Frankfurts, den man vom Fluss nicht sehen kann: den historischen Marktplatz, den frisch sanierten Brunnen, die 750 Jahre alte Marienkirche. Vielleicht ist es dieser Ausblick, der ihn so optimistisch macht. Patzelt träumt von einer durchmischten Stadt, in der die polnischen Einwanderer das deutsche Leben bereichern. "Wir müssen uns unsere Lage als Grenzstadt zunutze machen", sagt er. "Frankfurt muss beweisen, dass die EU funktioniert."

Doch noch stehen zumindest zwei Hürden vor Patzelts Idee von den polnischen Mietern: eine juristische und eine finanzielle. Nach dem Ausländerrecht dürfen Polen nur dann dauerhaft in Deutschland wohnen, wenn sie hier arbeiten. Daran wird sich auch nach dem EU-Beitritt Polens im kommenden Mai vorerst nichts ändern. Diese erste Hürde glaubt Patzelt schon so gut wie genommen zu haben: Die Brandenburger Regierung wie auch Innenminister Otto Schily hätten signalisiert, dass man eine Ausnahmeregelung schaffen könne. Das zweite Problem sind die hohen Mieten. Mehr als dreimal so viel kostet eine günstige Frankfurter Wohnung im Vergleich zu Slubice. Noch in diesem Jahr will Patzelt deshalb zusammen mit seinem polnischen Kollegen nach Brüssel reisen, um EU-Fördergelder für die Mieter lockerzumachen.

Eine zweite Möglichkeit liegt im "Stadtumbau Ost". Hinter dem beschönigenden Namen verbirgt sich ein milliardenschweres Bund-Länder-Programm zum Schleifen der leer stehenden Platte. Jeder Quadratmeter Abriss wird mit 60 Euro gefördert. "Wenn wir mit einem Teil des Geldes die polnischen Mieter oder die deutschen Vermieter subventionieren könnten, wäre das Problem gelöst."

Der so genannte Stadtumbau hat in Frankfurt längst begonnen, in Neuberesinchen zum Beispiel. Graue Sechs- und Zwölfgeschosser ziehen sich den Hügel hinauf, öde und verkommen die meisten. Ganze Straßenzüge stehen leer, dazwischen türmt sich Schutt aus schon abgerissenen Gebäuden. Nur ein paar frisch angelegte Grünanlagen zeigen, dass die Stadt das Gebiet noch nicht aufgegeben hat. Und bei einer Fahrt zurück ins Zentrum wird klar, dass Patzelts Idee von den polnischen Mietern wohl noch weitere Hürden zu überwinden hat: Zwei Mädchen sitzen in der Straßenbahn, beide mit rot gefärbtem Haar, beide mit einem Lippenpiercing. "Die Polen sollen bleiben, wo sie sind", sagt eine. Und erzählt mit unterdrückter Wut, dass ein Teilstück der Rosa-Luxemburg-Straße vor kurzem umbenannt worden sei in Slubicer Straße - "ein polnischer Name in einer deutschen Stadt" - und säße sie nicht in der Tram, sie würde wohl auf den Boden ausspucken vor Abscheu.

Bürgermeister Patzelt kennt die Ressentiments. Doch ist er sich sicher, dass mit der Zeit das Misstrauen gegen die Fremden von der anderen Seite des Flusses nachlassen wird. Immerhin: Als er vor eineinhalb Jahren für sein Amt kandidierte, fragten besorgte Bürger, ob er es für möglich halte, dass in 50 Jahren 80 Prozent Polen in der Stadt leben könnten. Und Patzelt sagte gleichmütig: Ja sicher, das tue er. Dass er trotzdem gewählt wurde, mag ein Zeichen sein, dass sich etwas verändert in Frankfurt an der Oder.

Berliner Morgenpost, vom: 10.10.2003 http://morgenpost.berlin1.de/archiv2003/031010/brandenburg/s…

[Robert_Reichschwein]

Die Wohnungen in Franfurt stehen deswegen leer, weil allein die Nebenkosten(Energie usw.) in Deutschland höher sind als die gesamte Miete in Slubice. So lässt sich das nicht vergleichen!

Natürlich würde Frankfurt gerne seine Wohnungen vermieten. Nur lohnt sich das nicht für Polen, ausser, wenn im Zuge der EU-Erweiterung Wohngeld oder Sozialhilfe gezahlt wird.

Alleine die Ökosteuer ist negativ für den (Wohn)standort Deutschland.

Subventioniertes Wohnen(Wohngeld usw.) tun ein Übriges.

Wenn das so weitergeht sind irgendwann die Nebenkosten(Öl, Gas, Strom, wasser, Grundsteuer, Versicherungen) höher als die eigentliche Miete.

Was dies für die Immobilienpreise bedeutet, kann sich wohl jeder selber ausmalen.

[rodesien]

Die Energiekosten in Polen sind subventioniert,wobei Müllabfuhr, Straßenreinigung und alle von der Kommune erbrachten Leistungen viel günstiger als in D sind da das Lohnniveau in PL wesentlich niedriger ist. Trotzdem wird bei solchen Betrachtungen übersehen das die Arbeitslosenquote in PL über 25% liegt.

[kohelet]

10 000 Wohnungen stehen auf der Abriss-Liste

erstellt 05.09.03, 19:38h, aktualisiert 06.10.03, 23:00h

In Sachsen-Anhalt sollen in diesem Jahr insgesamt 10000 Wohnungen, 95 Prozent davon in Plattenbauweise, abgerissen werden. Von Bund und Land seien dafür insgesamt 32 Millionen Euro bereitgestellt worden, sagte Landesbauminister Karl-Heinz Daehre am Freitag in Magdeburg. Allein in der Stadt Halle sei vorgesehen, 3200 Quartiere vom Markt zu nehmen. Der Minister räumte ein, dass viele Kommunen bereits in Verzug seien.

"Wir sind erstmals in der Situation, alle beantragten Mittel ausreichen zu können", sagte der CDU-Politiker. "Da muss nun etwas kommen." Städte, die nicht Wort hielten, müssten damit rechnen, im nächsten Jahr die beantragten Fördermittel gekürzt zu bekommen, meinte Daehre unter Hinweis auf noch immer existierende Plattenbauten, die bereits 2002 auf der Abriss-Liste gestanden hatten.

Der Minister riet den 43 Kommunen des Landes, die wegen des hohen Wohnungsleerstandes zum Abriss gezwungen sind, Mut zu beweisen und "flächenmäßig und nicht punktuell" vorzugehen. Die Stadtväter seien gut beraten, auch die innerstädtische Altbausubstanz aufzulockern, um in diesen Wohnzentren Raum für Spielplätze und Parkmöglichkeiten zu schaffen, sagte Daehre.

Unterdessen hat der Landesverband Haus & Grund kritisiert, dass bei den Förderrichtlinien der Landesregierung Randsiedlungen und Plattenbauten gegenüber den Innenstädten "unangemessen bevorzugt" würden.



http://www.naumburger-tageblatt.de/artikel?id=1062500901518

[Falschspieler]

Wenigstens trägt der Wohnungsabriß zum Bruttosozialprodukt und damit zu mehr Wohlstand und Reichtum bei. Was macht die Regierung aber, wenn die letzte Platte geschleift ist, um das BSP nicht einbrechen zu lassen? Alles wieder aufbauen??? Totrüsten wie Dabbelju Bush???
Und so sieht es wohl mit jeder offiziellen Statistik aus, wenn man sie genau betrachtet

[kohelet]

Und für die Bayern:

Rückläufige Entwicklungen im Städtebau erfordern neue Strategien

Veröffentlicht am 17.10.2003 | 42. KW von baulex


Die Zukunftsperspektiven der bayerischen Städte und Gemeinden angesichts des Strukturwandels in Wirtschaft und Gesellschaft diskutierten mehr als 150 Tagungsteilnehmer mit Experten aus Wissenschaft, Planung und Kommunalpolitik.



"Die städtebaulichen Folgen des gegenwärtigen Strukturwandels

wie etwa hohe Arbeitsplatzverluste, ein kontinuierlicher Bevölkerungsrückgang, innerstädtische Brachflächen sowie Gebäudeleerstände stellen unsere Städte und Gemeinden vor neue Herausforderungen", stellte Innenstaatssekretär a. D. Hermann Regensburger am 16. Oktober 2003 bei der Tagung "Stadterneuerung und Stadtumbau - Konzepte und Chancen für Städte im Anpassungsprozess" in Würzburg fest.

"Die Instrumente der städtebaulichen Sanierung bieten ein geeignetes Verfahrensmanagement zur Lösung der oft komplexen Probleme. Angesichts der angespannten Haushaltslage wird sich die inhaltliche Ausgestaltung der künftigen Stadterneuerung stärker als bisher an integrierten Stadtentwicklungskonzepten als Grundlage von Förderprioritäten, einer professionellen Prozesssteuerung, einem sinnvollen interkommunalen Handeln und an kreativen Problemlösungen bei der Neuordnung von Brachflächen orientieren", so Regensburger weiter.

Die Zukunftsperspektiven der bayerischen Städte und Gemeinden angesichts des Strukturwandels in Wirtschaft und Gesellschaft diskutierten mehr als 150 Tagungsteilnehmer mit Experten aus Wissenschaft, Planung und Kommunalpolitik.

"Das große Interesse an der Tagung zeigt, dass auch bayerische Gemeinden sich auf einen Stadtumbau einstellen. Dieser kann an erfolgreiche Strategien und Erfahrungen der bayerischen Stadterneuerungspolitik anknüpfen. Die gemeinsame Initiative von Staat, Kommunen und Privaten in der städtebaulichen Sanierung hat sich bewährt", so Regensburger.

Mit einer Schwerpunktsetzung bei der Konversion innerstädtischer Brachflächen folgt die Städtebauförderung in Bayern den aktuellen Herausforderungen.

Beispiele wie die Umwandlung einer Kaserne in Amberg zu einem attraktiven Wohngebiet und die Innenstadterweiterung in Marktredwitz auf einer ehemals hochbelasteten Industriebrache zeigen die erfolgreichen Bemühungen bayerischer Städte.

Die Steuerung rückläufiger Entwicklungen im Städtebau, wie sie sich punktuell bereits in einigen Regionen abzeichnen, sind Thema des Forschungsfeldes Stadtumbau West, an dem sich Bayern mit der oberfränkischen Stadt Selb und der unterfränkischen Marktgemeinde Wildflecken beteiligt.

Regensburger betonte, dass für die Zukunft ein Bewusstsein für die gesamtgesellschaftliche Verantwortung für unsere Städte und Gemeinden, eine frühzeitige Thematisierung der Folgen eines Strukturwandels in den Kommunen und verbindliche Qualitätsstandards erforderlich seien. Regensburger: "Der Erfolg des Stadtumbaus lässt sich nur an den sichtbaren Ergebnissen messen. Nur herausragende bauliche Qualitäten werden die notwendigen Impulse geben."

Die demographische Entwicklung und den zu erwartenden räumlich stark divergierenden Bevölkerungsrückgang erläuterte Prof. Dr. Rainer Münz aus Wien. Die Chancen der städtebaulichen Konversion stellte der Leiter des Deutschen Architekturzentrums, Prof. Dr. Karl Ganser dar.

Die baulichen und städtebaulichen Qualitätsstandards in Regensburg als herausragenden Standortfaktor thematisierte Herr Oberbürgermeister Hans Schaidinger. Herr Prof. Dr. Omar Akbar von der Stiftung Bauhaus Dessau forderte in Anknüpfung an die Erfahrungen in Ostdeutschland eine gezielte Profilierung der Städte.

Ein herausragendes Beispiel der Stadterneuerung in Bayern ist der Veranstaltungsort. Über den Würzburger Kulturspeicher und seine Entwicklung von einem städtebaulichen Niemandsland zu einem modernen Kulturzentrum und einem weit über Bayern hinaus bekannten architektonischen Vorzeigeobjekt, berichteten die Architekten Brückner & Brückner aus Tirschenreuth.

http://www.bauarchiv.de/baulex/article.php?sid=2514&mode=thr…

[kickaha]

Wohneinheiten in Gebäuden mit Wohnraum
nach dem Baujahr * in 1 000


Gegenstand der Nachweisung

2002

Deutschland

Früheres
Bundesgebiet

Neue Länder
und
Berlin-Ost

Wohneinheiten insgesamt
38 689,8
30 987,8
7 702,0

davon errichtet von ... bis ...

bis 1900
3 267,4
2 223,8
1 043,6

1901 - 1918
2 629,4
1 823,5
805,9

1919 - 1948
4 970,8
3 524,1
1 446,7

1949 - 1978
18 094,5
16 024,1
2 070,4

1979 - 1986
4 189,7
3 236,8
953,0

1987 - 1990
1 236,9
915,2
321,7

1991 - 2000
4 003,6
3 000,8
1 002,8

2001 und später
297,4
239,5
57,9

* Ohne Wohnheime.

46% aller deutschen Wohnliegenschaften wurden zwischen1948 und 1978 gebaut. Und genau die kommen jetzt heftigst auf den Markt, weil die ganzen alten Menschen jetzt wegsterben.

Die Preis werden massig fallen, weil dieses hohe Angebot auch noch auf eine reduzierte Nachfrage stößt. Die typische Gruppe der Immobilienkäufer (35-45 Jahre) war nämlich die letzte in dieser Größerordnung (an Menschen) und die die bis jetzt nicht gekauft haben konnten nicht oder wollten nicht. Auf jeden Fall hat diese Gruppe fertig!.

Viele Grüße Kickaha

[kohelet]

Eigenes Häuschen bevorzugt Immobilienmarkt um Berlin boomt / Zugleich steigt der Leerstand
Potsdam/Berlin (ddp/EB) In Brandenburg stagnieren die Mieten. Eigentumshäuser sind im Gegensatz zu Eigentumswohnungen gefragt. - Das sind Kernaussagen des gestern vorgestellten "Marktmonitor 2003" des Verbandes
Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU).

In Brandenburg gibt es auf dem Markt große Unterschiede zwischen dem engeren Verflechtungsraum mit Berlin und dem äußeren Raum des Landes, sagte BBU-Vorstandsmitglied Ludwig Burkardt. Im Umkreis von Berlin wurden bei Wohnungsbauland und bei bebauten Grundstücken mit 9885 Kaufverträgen 859 Verträge mehr als im Vorjahr abgeschlossen. Dagegen ging die Zahl der Kaufverträge an des Rändern Brandenburg um 1123 auf 9049 zurück. Die Zahl der neu gebauten Wohnungen sank von 2841 im Jahr 2001 auf 1830 im letzten Jahr.
Obwohl weniger neue Wohnungen gebaut werden, steigt der Leerstand. Die 87 Unternehmen - das sind 36 Prozent aller BBU-Mitglieder - verzeichneten 2002 eine Quote von mindestens zehn Prozent mit Spitzenwerten von bis zu 45 Prozent Leerstand. Ende letzten Jahres gab es in Brandenburg165 000 Wohnungen ohne Mieter. Die Negativliste führt Cottbus mit etwa 9000 leer stehenden Wohnungen an. Auch in Brandenburg an der Havel sind es über 7800 und in Frankfurt (Oder) 6500.

vollständig: http://www.svz.de/prignitzer/newspri/PRIVermischtes/30.10.03…

[kohelet]

Blechinger will Zuzug aus Slubice fördern
Die Idee, polnischen Bürgern aus Slubice schon jetzt die Möglichkeit zu geben, in Frankfurt ihren Wohnsitz zu nehmen, wird jetzt auch im Landtag unterstützt. Die CDU-Fraktionsvorsitzende Beate Blechinger bezeichnete die Vorschläge ihres Parteifreundes, des Frankfurter Oberbürgermeisters Martin Patzelt, als "sehr vernünftig".

Von Frank Kaiser

und Olaf Gardt

Oberbürgermeister Martin Patzelt (CDU) hat für seine Idee, EU-Zuschüsse für polnische Mieter einzuwerben, damit sie in die leer stehenden Frankfurter Wohnungen ziehen können, Unterstützung bekommen. Beate Blechinger, CDU-Fraktionsvorsitzende im brandenburgischen Landtag, bezeichnete gestern Patzelts Vorschläge als "sehr vernünftig". "Diese Wohnungen kann man nicht sinnvoller verwenden", sagte sie. Dies gelte gerade mit Blick auf die im kommenden Jahr anstehende EU-Osterweiterung. Sie habe die Hoffnung, dass die Subventionierung der Mieten durch EU-Förderprogramme erreicht werden könne, und wolle sich dazu mit Europaministerin Barbara Richstein verständigen.

Allerdings, so räumte Beate Blechinger ein, seien die Überlegungen "nicht konfliktfrei". "Es ist eine Gradwanderung. Die Subventionierung darf einen bestimmten Rahmen nicht überschreiten." Es müsse sichergestellt werden, "dass es auch die richtigen erreicht". Gegenüber dem Stadtboten sagte sie weiter, dass es nicht nur darum gehe, Polen den Zuzug zu ermöglichen, die sich die Frankfurter Mieten nicht leisten können und nannte als Beispiel polnische Lehrkräfte der Europa-Universität, die ohne Miethilfe in der Oderstadt wohnten.

Die Landespolitikerin verwies auf rechtliche Fragen, die noch zu klären sind. Sie stellten die einzige Hürde dar. Allerdings sei es für das Land schwierig, Verhandlungen mit der polnischen Seite zu führen, weil diese nur die Bundesregierung als äquivalenten Verhandlungspartner betrachte. Wie ihr Parteifreund Patzelt argumentierte auch Beate Blechinger, dass es nahe liege, mit dem Zuzug polnischer Bürger sich die Kosten für den Abriss von Wohnungen zu sparen. Mit dem Problem, auf der Westseite der Oder Wohnungen zu vernichten, die auf der Ostseite fehlen, sieht sie Frankfurt nicht allein. Als weitere Beispiele verwies sie auf die Grenzstädte Guben und Görlitz.

Die Wohnraumsituation in Frankfurt und S ubice war gestern Thema einer gemeinsamen Sitzung des Hauptausschusses des Landtages Brandenburg und des Ausschusses für Berlin und Brandenburg des Berliner Abgeordnetenhauses im Senatssaal der Europa-Universität.

Oberbürgermeister Martin Patzelt hofft, durch den Zuzug von polnischen Bürgern aus S ubice den Einwohnerverlust von Frankfurt zumindest zu bremsen. Gleichzeitig soll durch diese Maßnahme ein Teil der derzeit rund 6500 leerstehenden Plattenbauwohnungen in der Stadt wieder genutzt werden. Auch in S ubice gibt es an dem Modell Interesse. In der früheren Dammvorstadt von Frankfurt suchen derzeit rund 600 Menschen eine Wohnung. Einige haben in den Rathäusern von S ubice und Frankfurt auch ihr Interesse an einer Plattenwohnung in Frankfurt angemeldet.

OB Patzelt hatte in den vergangenen Monaten immer wieder erklärt, dass es ökonomischer Unsinn sei, in Frankfurt Wohnungen und Infrastruktur abzureißen, wenn auf der anderen Oderseite eben diese Wohnungen fehlen. Wie Patzelt sind auch viele Stadtplaner davon überzeugt, dass mit dem polnischen EU-Beitritt im kommenden Jahr die beiden Kommunen enger zusammenwachsen werden.

Mittwoch, 12. November 2003 (22:24)

http://www.moz.de/showArticle.php?OPENNAV=lokales&SUBNAV=fra…

[kohelet]

Die Nachbarn als künftige Mieter hier

(MOZ) Der Wohnungsmarkt im deutsch-polnischen Grenzraum stand im Mittelpunkt eines zweitägigen Workshops, zu dem die Wohnungswirtschaft Frankfurt (Wowi) gemeinsam mit dem deutsch-polnischen Kooperationszentrum und gefördert durch Landesbauministerium sowie EU eingeladen hatte.

Nachdem es am Mittwoch vor allem um die Aufwertung vorhandenen Wohnraumes ging, beschäftigten sich die Teilnehmer am zweiten Tag vor allem mit der Situationsanalyse und einer Prognose der zukünftigen Entwicklung beiderseits der Grenze.

Das Gefälle ist enorm: Während in Ostdeutschland der Leerstand wächst und allein in Frankfurt 6500 Wohnungen mieterfrei sind, mangelt es in Polen an Wohnungen. Kazimierz Korpowski von der Wohnungswirtschaft Gorzów: "In unserem Land fehlen rund 1,7 Millionen Wohnungen. Wer eine kommunale Wohnung mieten möchte, wartet bei uns im Durchschnitt zwischen fünf und sieben Jahren." Und er machte deutlich, dass im kommunalen Bereich Sanierungen kaum oder gar nicht stattfinden. Stärksten Anteil am Wohnungsmarkt haben Private.

Auf hiesiger Seite der Oder, so betonte Wolfgang Müller, Geschäftsführer der Frankfurter Wohnungswirtschaft deutlich, würde man jedem Mieter, gebe es denn Interessenten, einen roten Teppich ausrollen.

Donnerstag, 13. November 2003 (21:14)

http://www.moz.de/showArticle.php?OPENNAV=lokales&SUBNAV=fra…

[rodesien]

Das Polen mal unsere Rettung werden könnte. Am besten die ganzen leerstehenden Wohnungen auf einen Tieflader packen und verschenken. Oder aber massig Polen anwerben damit die mal den faulen und verweichlichten Deutschen zeigen wo es lang geht. Denn arbeiten können die, ohne Zweifel. Im Austausch können wir denen ja 65 % unserer Arbeitslosen schicken, habe kürzlich mal eine Statistik gelesen das dieser Anteil den Unwilligen entsprechen soll. Trotz soviel Polemik: Die Überschrift lautet doch " wann platzt die Blase am deutschen Immobilienmarkt".
Also bitte ........

[kohelet]

Erste Polen wollen nach Frankfurt umziehen
Pilotprojekt an der Oder
Martin Klesmann
FRANKFURT (ODER). Während in Frankfurt (Oder) rund 6 500 Wohnungen leer stehen, fehlen am anderen Oderufer im polnischen Slubice nach Expertenmeinung gut 800 Wohnungen. Dort lebt eine fünfköpfige Familie häufig in einer Zweizimmerwohnung. Zum Beispiel die Familie Karpowicz. Wegen der beengten Verhältnisse will der 32-jährige Arkadiusz Karpowicz nun mit seiner Frau und den drei Kindern eine größere ungenutzte Wohnung in Frankfurt (Oder) beziehen. Die Familie hat einen Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung gestellt und ist damit einer Aufforderung des Frankfurter Oberbürgermeisters Martin Patzelt (CDU) gefolgt.
Dies ist ein kühner Vorstoß, denn bisher ist es rechtlich nicht möglich, dass polnische Bürger ihren Wohnsitz nach Deutschland verlegen können. "Dabei hat unsere Stadt doch gar keine andere Perspektive als eine europäische Stadt zu werden", sagt Patzelt. Inzwischen liegen fünf weitere Anträge vor.

Die städtische Ausländerbehörde prüft nun, ob die Bedingungen für einen unbürokratischen Umzug vom polnischen ans deutsche Oderufer gegeben sind: Die polnischen Bürger müssen ein regelmäßiges Einkommen nachweisen und krankenversichert sein, zudem sind sie im Bedarfsfalle von der Sozialhilfe ausgeschlossen und sie dürfen sich nur in der Region niederlassen.

Die Familie Karpowicz hat noch einen guten Grund für den Umzug nach Frankfurt (Oder). Denn ihre Kinder gehen dort bereits in die Waldorfschule oder in die Kita. Bisher bringen die Eltern sie jeden Morgen dorthin und holen sie am Nachmittag wieder ab. Doch die Staus auf der Grenzbrücke sind nicht berechenbar, manchmal sind sie mehr als eine Stunde unterwegs. Da wollen sie sich lieber eine Wohnung in Frankfurt (Oder) leisten. Dann müsste allein Arkadiusz Karpowicz, der die Slubicer Niederlassung einer Spedition leitet, täglich pendeln. Natürlich müsste auch das Wohnungsbauunternehmen zustimmen, die Familie Karpowicz müsste die Miete selbst bezahlen. Für die meisten Polen sind die deutschen Mieten aber viel zu hoch.

Deshalb will Patzelt zusammen mit dem Bürgermeister aus Slubice EU-Mittel aus Brüssel beantragen. Mit diesem Geld sollen dann polnische Mieter bezuschusst werden - und der Abriss von Plattenbauten auch dadurch vermieden werden.
Berliner Zeitung 26.11.2003
http://www.BerlinOnline.de/berliner-zeitung/brandenburg/2958…

[kohelet]

Heute mal kein Zeitungsartikel, sondern ein Erlebnisbericht.

War vor kurzem in Berlin-Schöneberg bezüglich Computerkauf (siehe Thread
Thread: Ein neuer Computer vom Billigheimer. )Vor ca. einem Jahr war ich schon mal in der Gegend.

Damals habe ich mich mit einem Geschäftsmann unterhalten der gerade sein Geschäft neu eröffnet hat..

Ich erzählte ihm, gute Gegend hier Berlin-Schöneberg, komme gerade aus Ostberlin (Friedrichshain und Ungebung). Dort überall Leerstand, besonders viele leerstehende Geschäfte.

Hier in Schöneberg kein Leerstand. Gute Gegend.

Das war vor einem Jahr.

Diesmal wieder Treffen mit dem Geschäftsmann. Sein Laden läuft sehr gut.

Aber der Leerstand, vor einem Jahr in der Gegend so gut wie unbekannt, wird jetzt zu einem ernst zu nehmenden Faktor.

Ursache sind die zu hohen Mietforderungen der Vermieter.

Es stehen nicht nur Geschäfte im Erdgeschoß leer auch ganze Büroetagen.

Na ja die Vermieter können ihre Verluste noch mit Gewinnen ausgleichen.

Nur wie lange noch ?

[kohelet]

Ostberlin:

Marzahner Hochhäuser werden halbiert

Abbau von 1000 Plattenbauwohnungen beginnt
Von Christian van Lessen

Wenn es heute im nachmittäglichen Dämmerlicht an der Marzahner Havemannstraße in den Fenstern leerer Plattenbau-Hochhäuser bunt wird, beginnt in Berlin das bedeutendste Projekt des „Stadtumbaus Ost“. Hinter roten, gelben und grünen Folien leuchtet vorübergehend aus 400 Fenstern der unteren sechs Etagen die Silhouette der Zukunft. Die Reihe der elfstöckigen Hochhäuser wird nun „entkernt“ und schrumpft bis zum Frühjahr. Zwar nicht auf Villenformat, aber immerhin um gut die Hälfte. Was aber heute im Licht von Laserstrahlen leuchtet, bleibt erhalten, wird für 30 Millionen Euro modernisiert und erhält neue Grundrisse. Rund 1000 Wohnungen werden abgerissen, die ersten Mieter der künftigen „Ahrensfelder Terrassen“ sollen bereits im nächsten Herbst einziehen.

Zunächst werden Rohre und Heizungen herausgerissen. Dann kann der Kulissenzauber beginnen. Die Abrissbirne wird auf halber Strecke gestoppt, der fünf- oder sechsstöckige Häuserrest dann nach Plänen des Büros Stephan Schüttauf und eines internationalen Stadtplanerteams veredelt: mit neuer Technik, Balkonen und Terrassen und vor allem mit Grundrissen für Zwei- Zimmer-Wohnungen, die von älteren Ehepaaren besonders begehrt sind. Auch die Außenanlagen werden umgestaltet, Mietergärten sind geplant. „Es wird keine Luxusquartiere geben“, sagt Erika Kröber von der Wohnungsbaugesellschaft, die Quadratmeter-Kaltmieten liegen unter fünf Euro. Der „Stadtumbau“ an der Havemannstraße und ihrer näheren Umgebung wird nur zum geringen Teil von der Gesellschaft finanziert, das Land bezahlt zehn Millionen Euro aus letzten Mitteln der Plattenbau- Modernisierung, der größte Anteil kommt vom Bund. Das Projekt hat eine Dimension, die nach Auskunft von Wolf Schulgen aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung einzigartig bleibt. In dieser Größe gebe es auch keinen konzentrierten Leerstand mehr. Senator Peter Strieder (SPD) rechnet längerfristig mit dem Abriss von 5000 der 40000 unsanierten Plattenbauwohnungen. Insgesamt gibt es 273000 in Berlin.

Nach Erich Glückauf hieß die Straße, als die ersten von 1400 Mietparteien kurz vor der Wende einzogen. Glückauf war einst ein hohes Tier in der SED. „Glück auf!“, riefen sich die Leute zu, als sie die Möbelwagen auspackten. Die Mieter hatten jahrelang warten müssen, um hier wohnen zu dürfen. Die „Elfstöcker“ am Rand der Stadt waren komfortabel und gewährten einen weiten Blick nach Ahrensfelde.

Nach der Wende bekam die Glückauf- Straße den Namen des DDR- Dissidenten Robert Havemann. Die Mieter aber fühlten sich hier auf verlorenem Posten. Das Umland lockte mit attraktiveren Wohnungen, an der Havemannstraße wollten immer weniger Leute wohnen. Rund 30000 zogen insgesamt aus Marzahn weg. Die Leerstandsquote erreichte im Nordosten fast 30 Prozent, 12000 Wohnungen stehen gegenwärtig in Marzahn-Hellersdorf leer. Rund 400 davon, gekürzt und runderneuert, sollen sich bald wieder beleben.

16.12.03 der Tagesspiegel aus westberlin
http://archiv.tagesspiegel.de/archiv/16.12.2003/893099.asp

[kohelet]

Der Abriss beginnt
Strieder will wegen des hohen Leerstandes mehr als 5 000 Wohnungen verschwinden lassen
el.

MARZAHN-HELLERSDORF. Im Bezirk müssen nach Ansicht von Stadtentwicklungssenator Peter Strieder (SPD) voraussichtlich mehr Plattenbauwohnungen abgerissen werden als bisher geplant. Bislang hatte Strieder wegen des Wohnungsleerstandes bis zum Jahr 2010 den Abriss von insgesamt 5 000 Wohnungen als notwendig bezeichnet. "Selbst wenn wir 4 000 Wohnungen in Marzahn abgerissen haben, wird es dort immer noch Leerstand in gleicher Höhe geben", sagte Strieder. Diese Entwicklung sei vor allem der Tatsache geschuldet, dass die Plattenbaugebiete fast nur noch Mieter aus dem eigenen Territorium finden, sagte Strieder. Zuzüge von außen blieben weitgehend aus. Außerdem wirke sich die Monostruktur der Siedlungen aus: Einst für Familien gebaut, sind deren erwachsene Kinder längst weggezogen. Auch besser Verdienende haben die Stadtteile längst verlassen. Laut Strieder betrug der Bevölkerungsverlust allein in Marzahn seit 1990 rund 35 000 Menschen. Die Großsiedlung Marzahn spiele deshalb in den Plänen zum Stadtumbau Ost eine herausragende Rolle. Keine Abrisspläne gebe es dagegen für Lichtenberg und Hohenschönhausen.
In Marzahn-Nord beginnt noch vor Weihnachten das erste große Berliner Projekt im Rahmen des Stadtumbaus Ost: Im Dreh um die Havemannstraße reißt die WBG Marzahn 1 400 Wohnungen ab. Bis Ende 2004 soll der Umbau geschafft sein. Aus Elfgeschossern werden dabei Sechs- bis Dreigeschosser. 409 Wohnungen bleiben erhalten und werden luxuriöser - mit großzügigerem Schnitt, teilweise mit großen Dachterrassen. Die Nettokaltmiete soll zwischen 4 und 5 Euro pro Quadratmeter betragen. Insgesamt 30 Millionen Euro kosten die WBG die "Ahrensfelder Terrassen". Für die Wohnungen in den umgebauten Häusern soll es bereits 80 Vormietverträge geben. (el.)
berl.ztg 25.11.03
http://www.berlinonline.de/berliner-zeitung/berlin/295607.ht…

[kohelet]

Aber Leipzig/Wurzen in Sachsen ist etwas anders:
© Leipziger Volkszeitung vom Montag, 24. November 2003

Die Platte bleibt, weil sie beliebt und wirtschaftlich ist

Wurzen. Warum bleibt die Platte stehen und alte Bürgerhäuser werden abgerissen? Das Thema Stadtumbau Ost in Wurzen beschäftigt derzeit die Gemüter.

Heike Pönicke, Geschäftsführerin der Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft (WGW), weiß um solche Diskussionen. "Vielleicht ist es gut, das Thema grundlegend anzugehen. Zweck des Stadtumbaus Ost ist es, den Wohnungsmarkt im Osten zu bereinigen, Überangebot und sinkende Nachfrage wegen des weiteren Bevölkerungsrückgangs ins Verhältnis zu setzen. Von daher haben die Plattenbauten ihre Berechtigung. Sie sind, weil von den Bürgern geschätzt, sehr wirtschaftlich."

Nur schwarze Zahlen

Bei der WGW sei nur der Block in der Friedrich-Ebert-Straße 59-65 mäßig besetzt. "Aber selbst hier schreiben wir noch schwarze Zahlen." Geld für die Sanierung von Gründerzeit- und anderen älteren Häusern sei nicht da. "Weder der Denkmalschutz gibt uns welches noch reichen die Banken dafür Kredite aus." Und die Plattenbauten könnten ohnehin nicht abgerissen werden, weil sie im Grundbuch ständen und mit Hypotheken für die Altschuldensicherung belegt seien. Auch die Wohnungsgenossenschaft Wurzen rührt die Platte nicht an. "Wir haben 471 Wohnungen in Wurzen Nord II und III, in der Kutusow- und in der Theodor-Körner-Straße", sagt Vorstandsvorsitzender und Geschäftsführer Sven Mittenzwei.

Nachfrage ist groß

"Ein Abriss kommt überhaupt nicht in Frage. Denn die Häuser sind zu einhundert Prozent saniert und modernisiert. Die Nachfrage ist groß, für manche Objekte, vorzugsweise Wohnungen mit Balkon, gibt es sogar Wartelisten."

Sven Mittenzwei weiß, dass immer mehr junge Leute Plattenbauten den älteren Häusern vorziehen. Wohnumfeld, Spielgelegenheiten, Parkplätze und der Zuschnitt der Wohnungen würden sehr geschätzt. "Unser Leerstand ist minimal, er liegt bei rund drei Prozent, Tendenz fallend."

Wie bei der WGW seien in der Wohnungsgenossenschaft die Objekte mit Hypotheken belastet. "Das Geld für die Modernisierung stammt aus Darlehen, wofür wir Kredite abzahlen."

Im Übrigen bricht der Geschäftsführer noch eine Lanze für die Plattenbauten: Im Osten sehen sie anders aus als in den alten Bundesländern. Sprengstoff-Milieu wie in Gelsenkirchen gibt es hier nicht."

Wulf Skaun



http://www.lvz-online.de/lvz-heute/82803.html

[kohelet]

Bürohalden in Rekordhöhe erwartet
jfr. BERLIN, 18. Dezember. Das Jahr 2004 könnte für die Wirtschaft unter einem guten Stern stehen; eine Erholung der Immobilienmärkte aber gilt vorerst als unwahrscheinlich. Zwar zählen gut vermietete und verwaltete Bürogebäude in den westlichen Metropolen zu den bevorzugten Kapitalanlagen, doch zerschlagen die auf absurde Höhen gestiegenen Unternehmenszusammenbrüche alle Hoffnungen auf eine rasche Wiederbelebung der Nachfrage nach Büroräumen in Westeuropa. In Deutschland sind sogar Bürohalden in nie gekannter Höhe möglich. Davon geht Robert Orr aus, Europa- und Deutschland-Chef des international tätigen Immobilienmakler- und Beratungskonzerns Jones Lang LaSalle Chicago, London (JLL).

Während in den fünf großen Bürostandorten Deutschlands - München, Berlin, Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf - in den neunziger Jahren im Schnitt zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche leer standen, erwartet das Marktforschungsteam des Immobilienkonzerns für das Jahr 2005 einen astronomisch erscheinenden Leerstand von acht bis neun Millionen Quadratmetern. Bei einem durchschnittlichen Flächenbedarf von 15 bis 20 Quadratmetern je Arbeitsplatz (einschließlich der anteiligen Gemeinschaftsflächen) müßten in den fünf deutschen Städten fast eine halbe Million neue Arbeitsplätze geschaffen werden. Davon aber ist weit und breit nichts in Sicht. Befürchtungen über einen weitergehenden Arbeitsplatzabbau scheinen augenblicklich näher zu liegen.

Selbst wenn sich die Befürchtungen als überzogen herausstellen sollten, warten die Unternehmen mit Neueinstellungen, bis sie sich nicht mehr vermeiden lassen. Außerdem sitzen viele Betriebe auf Büroflächen, die sie auf dem Höhepunkt der Konjunktur bis ins das Jahr 2000 hinein für ihre Expansionsabsichten angemietet hatten und wegen des Konjunktureinbruchs und der Entlassungen nun nicht mehr benötigen. In Frankfurt stehen einschließlich solcher Untervermietungsflächen 1,5 Millionen Quadratmeter leer. Das entspricht einem Wald von zwanzig Messetürmen; alle leer. In ähnlicher Höhe präsentieren sich die Leerstände in München und Berlin. Hamburg und Düsseldorf stehen zum ersten Mal an der Millionengrenze; und noch ist der kritische Höhepunkt des Büroleerstandes auch dort nicht erreicht
...

Text: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 19.12.2003, Nr. 295 / Seite 41

[Harry_Schotter]

@#37 von kohelet

Ich weiß nicht, welches Kraut Heike Pönicke und Sven Mittenzwei von der WGW rauchen, aber offensichtlich vertragen sie es nicht.

Na ja, die Beiden versuchen halt, die Situation zu gunsten ihres Ladens schönzureden.


H_S

[Robert_Reichschwein]

un was iss, wenn die ganzen Moldawier, Rumänen, usw. nach Deutschland dürfen?

Irgendwo müssen sie doch tagsüber ausschlafen und ihr Diebesgut zwischenlagen!

Da bieten sich die leerstehenden billigen Platten im Osten doch geradezu an. Niedrige Mieten, kurze Wege in die Heimatländer.

Meiner Meinung nach kurzsichtig, die Dinger abzureissen.

Die Weltbevölkerung is am Wachsen und Europa wird davon auch einen Teil abbekommen.

(Ich hoffe, die hart in Deutschland ehrlich schwarzarbeitenden Rumänen sind jetzt nicht böse auf mich)

[Harry_Schotter]

@Robert

Fandest du das jetzt politisch korrekt, was du da gesagt hast???

Schäm dich.....

[kohelet]

#39 H. Schotter

Dazu muß man wissen, das Wurzen eine kleine Stadt nahe Leipzig ist, und zu Ostzeiten generell in Sachsen und in Kleinstädten pro Kopf der jeweiligen Wohnbevölkerung weniger Plattenbauten errichtet wurden als in den Großstädten (besonders Bezirks-Hauptstädte) wie Leipzig, Berlin, Halle, Chemnitz.

Ebenso ist der Anteil an Plattenbauten in den Ländern Mecklenburg und Brandenburg höher. Im statistischen Jahrbuch der DDR gab es da immer interessante Statistiken darüber.

[kohelet]

Frankfurt will Gewerbeflächen kostenlos abgeben

Frankfurt (Oder) (MOZ) Frankfurts Oberbürgermeister Martin Patzelt überlegt, Gewerbeflächen künftig kostenlos an Investoren abzugeben, wenn diese neue Arbeitsplätze in der Stadt schaffen. Dies sei eine kommunale Möglichkeit für Wirtschaftsförderung. Gleichzeitig müsse Frankfurt den derzeit bei 400 Prozent liegenen Hebesatz bei der Gewerbesteuer senken.

Nach dem Scheitern des Projekts Chipfabrik kündigte Patzelt ein neues Wirtschaftskonzept für Frankfurt an. Dies werde die Stadt gemeinsam mit den Kammern erarbeiten. Ziel sei es, die Instrumente der Wirtschaftsförderung zusammen zu führen und das Standortmarketing zu verbessern.



Donnerstag, 01. Januar 2004 (23:49)
http://www.moz.de/showArticle.php?OPENNAV=home&SUBNAV=&ID=15…

Aus Thread: Gewerbeflächen kostenlos in Frankfurt a. O.

[kohelet]

Einsturzgefährdet: «Betongold»-Renditen

Bremen (AP) Wer sein Geld in offene Immobilienfonds gesteckt hat, hat neuerdings womöglich auf Sand gebaut. Die bislang als ertragssicher geltende Investition musste 2003 einen deutlichen Knick in der Wertentwicklung hinnehmen. Mit Renditen um drei Prozent und weniger erwirtschafteten viele Fonds nicht einmal mehr die Ausgabeaufschläge neu verkaufter Fondsanteile, wie Arno Gottschalk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen berichtet. Das heißt für Neueinsteiger: Verluste.

2003 dürfte kein Ausrutscher-Jahr bleiben. Der Sinkflug für «Betongold» dürfte sich 2004 weiter fortsetzen, befürchten Experten. Das Risiko einer «Immobilienblase», die ähnlich wie der heiß gelaufene Aktienmarkt bald platzen könnte, wächst. «Finger weg, nicht empfehlenswert», raten Verbraucherschützer wie Gottschalk daher jedem zur Vorsicht, der neu einsteigen will. «Das wird für ein paar Jahre verhältnismäßig schlecht laufen», befürchtet der Finanzexperte und betont: «Die Märkte sind einfach überhitzt, das Rückschlagpotenzial ist groß.» Wer bereits länger investiert sei, solle sein Engagement überprüfen. Für einige Fonds laute schon jetzt der dringende Rat: «Raus, bald aussteigen.»

Misstrauen sei vor allem dann angebracht, wenn die Hochglanzbroschüren der Banken und Fondsgesellschaften auch weiterhin hartnäckig Hoffnungen auf stabile Ertragsentwicklungen um die fünf Prozent nährten, gibt Gottschalk zu bedenken. Die Annahmen seien viel zu optimistisch, warnen auch Marktbeobachter. Zwar müssen Anleger nicht mit so hohen Verlusten rechnen wie beim Aktiencrash. Doch auch ein Minusgeschäft von wenigen Prozent tut weh.

Obwohl schon seit Monaten immer wieder vor der wachsenden Verlustgefahr bei offenen Immobilienfonds gewarnt wird, zeigen sich Privatanleger von den Warnungen eher ungerührt. Im Gegenteil: Der Verkauf brummt weiter. Zum Jahresende zeichneten noch mehr Bürger Anteile, wie Marktforschungsinstitute herausfanden. Insgesamt flossen 2003 und 2002 Rekordsummen von jeweils annähernd 15 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds. Im November 2003 belief sich das gesamte Vermögen dieser Produkte auf gut 86 Milliarden Euro - das sind gut 80 Prozent mehr als im November 2000, betont Gottschalk.

Doch das Risiko steigt mit jedem Anleger, der mehr in den Markt drückt. Denn der Büromarkt steckt weltweit in der Krise. Die Mieten sinken, immer mehr Büropaläste stehen leer. Mittlerweile weichen Fondsmanager zunehmend ins Ausland aus, um dort noch Gewinn bringende Anlageobjekte zu finden. Die Manager stehen unter Druck. Sie sind verpflichtet, das eingesammelte Geld recht zügig in neue Gebäude zu investieren. Doch wo? Wenn es doch gar keinen Bedarf an Büro-Immobilien mehr gibt. Nur in osteuropäischen Ländern und Metropolen wie Moskau geht es noch aufwärts auf dem Immobilienmarkt, wie Experten vom Frankfurter «Immobilienbrief» wissen.

«Das ist aber ein zusätzliches Risiko», warnt Gottschalk. Die meisten Fondsmanager hätten gar nicht genug Erfahrung, um sich in fremden Märkten wie Osteuropa so schnell zurecht zu finden.

Kritik übt der Bremer Verbraucherschützer vor allem an den Banken und Sparkassen, die als Eigentümer der meisten Fonds am Verkaufs- Boom kräftig verdienten. Und nach wie vor verdienen. Nach den Einbrüchen im Aktiengeschäft sei die Flucht der Anleger in «Betongold» gerade recht gekommen. Allein der Vertrieb der Produkte habe der Branche in den vergangenen zwei Jahren etwa 1,5 Milliarden Euro an Provisionen beschert. Jetzt sei jedoch der Punkt erreicht, an dem Neueinsteiger auch über die wachsenden Risiken aufgeklärt werden müssten, mahnt Gottschalk. Seine Befürchtung: Die in Immobilienfonds geparkten Gelder könnten auf einen Schlag auch wieder abgezogen werden. «Das würde für neue Marktverwerfungen sorgen.»
Sonntag 4. Januar 2004, 09:00 Uhr

http://de.news.yahoo.com/040104/12/3to9a.html

[kohelet]

9000 Wohnungen in Brandenburg abgerissen
Potsdam - Im Land Brandenburg sind bis Ende vergangenen Jahres 9000 Wohnungen im Rahmen des Stadtumbaus Ost abgerissen worden. Das sind etwa 3000 mehr als noch im November 2003 geschätzt worden war, teilte das Bauministerium gestern mit. Bauminister Frank Szymanski (SPD) sagte dazu, der Stadtumbau im Land komme gut voran. "Wir sind unserem Ziel wieder ein Stück näher gekommen, bis Ende dieses Jahres 15 000 Wohnungen vom Markt zu nehmen."

Spitzenreiter beim Abriss sei nach wie vor Schwedt, das bereits frühzeitig ein Stadtumbaukonzept erarbeitet habe. Dort wurden nach den Angaben bisher 2550 Wohnungen vom Markt genommen. In Cottbus waren es 2000 Wohnungen, in Frankfurt (Oder) 900 und in Guben 1100.

Im Rahmen des Stadtumbaus Ost werden im Land Brandenburg 24 Städte unterstützt. Bis 2009 stehen für den Rückbau von Wohnungen den Angaben zufolge 173 Millionen Euro zur Verfügung. Jeweils die Hälfte davon tragen Bund und Land. Die Abrisspauschale beträgt 60 Euro je Quadratmeter rückgebauter Wohnfläche. Das Fördervolumen ermöglicht den Abriss von rund 48 000 Wohnungen. Für die Aufwertung der Abrissflächen stehen 260 Millionen Euro bereit, die jeweils zu einem Drittel vom Bund, Land und von den Kommunen aufgebracht werden. dpa
http://morgenpost.berlin1.de/inhalt/brandenburg/story658472.…

[DieAktuelle]

an jedem 2. Haus zu vermieten

und auch in Lagen
wo die Mieter früher Schlange standen

[schlier]

Servus zusammen,
also ich muss sagen Ihr seht die Vermietungslage im Osten viel zu undifferenziert. Klar es gibt leerstände von ca. 30 %. Aber schaut euch doch mal die Wohnungen an die leer stehen. Das ist vorkriegsniveau. Und in den meisten Oststrädten(ich rede jetzt nicht von mek pom auf der grünen wiese) da leben noch sehr viele leute mit außenklo oder ohne bad. Heißt unsaniert mit koleofen. Ich habe die erfahrung, dass wenn man ordentlichen standart in guter lage anbietet zu ortsüblichen preisen, man absolut kein !!!!!!!!!!!! Vermietungsproblem hat. Also im Osten sind meiner meinung nach(dank investzulage und absolut niedrigsten baupreisen) momentan die besten rendieten zu holen.
Servus

[rioja94]

frage zum thema:

wer würde am aktienmarkt vom platzen einer immo-blase profitieren?

meinungen?

[kohelet]

#48
Alle Blue-Chips - Aktien.

Da sicherheitsbewußte Anleger einen großen Schreck bekommen und dann ihr Geld in sichere Blue-Chips anlegen werden.

[schlier]

Naja,
sollte es zu einem Platzen kommen, dann wird es die blue chips böse erwischen. die meisten haben einen großen teil ihres eks in immos. naja und vorallem in immos wos zu nem platzen kommen könnte(gewerbe in münchen frankfurt berlin oder köln). Daher müssten die dann ganz nette wertberichtigungen vornehmen(siehe telekom)

[kohelet]

Ja mir fällt jetzt nur noch ein auf die

Frankfurter Allgemeine Zeitung

zu verweisen, in der immer Freitags in der Beilage Immobilienmarkt über die hier diskutierte Problematik geschrieben wird.

Ebenso gut sind die täglichen Finanzseiten. Leider ist die FAZ nicht vollständig On-Line lesbar wie z.B. die Süddeutsche Zeitung.

Man kann auf die Artikel nur als Abonennt kostenlos zugreifen oder man muß bezahlen.

[rioja94]

das sind ja sehr unterschiedliche szenarien.

ich fragte, weil es hier in spanien nicht mehr lange dauern kann!

spätestens, wenn die zinsen um mehr als 1% steigen, werden viele (von der finanzdienstleister - geierbranche geköderte) verschuldete haushalte, der tilgung nicht mehr nachkommen können.

mal ein beispiel:

San Sebastian (Baskenland)
Neubau
80qm
3 Zi
2 badezi.
Balkon

gute Lage €400.000

Einfamilienhäuser ab: € 750.000

bei vielen frisst die hypothek 50-60% des familiennetto,s.

wenn ich sage:" es ist nur eine frage der zeit, bis die blase platzt" - werde ich belächelt. hier ist der kauf von wohneigentum schon immer ganz normal. allerdings waren die preise vor 10 jahren auch noch erträglich - aber jetzt

?

ich geb den jungs hier noch max. 5 jahre - dann sind wir mitten in der konsolidierung!

[kaufprima]

Hallo,

habe ja von Auslandsimmos überhaupt keine Ahnung, aber ich kann mir doch nicht vorstellen, dass in San Sebastian eine 80 qm Wohnung 400.000 €, also 10.000,-- DM pro qm kosten ??!!??

Gleiches gilt für den Preis des EFH`s??

Gruß

kaufprima

[hossinger]

Die reinen Baukosten sind in Spanien sicher günstiger als in D. Mehrpreise sind nur über höhere Grundstückspreise oder Spekulationspreise erzielbar. Das in einer nichttouristischen Region die Grundstückspreise derart überzogen sein sollen ...

Bin mal ein bisschen gesurft. In Griechenland gibt es baureifes Land mit Meerblick auf den grösseren Inseln noch für € 20 - € 70/m². Die Häuser werden landestypisch billig gebaut - Mauerwerk, Kalkputz und fertig ist die Wand. In D hast du Innenputz, Mauerwerk, Kleber, Styropor, kleber, Netzgitter, Putz, Grundierung, Voranstrich, Anstrich. Von Doppelglasfenstern, Zentralheizung etc. gar nicht zu reden.

Wenn Wohnungen oder Häusser an Deutsche trotzdem zu in D üblichen Preisen angeboten werden so ist das reine Spekulation. Selberbauen, einschalten von Deutsch-Griechischen Partnern oder feilschen lautet die Devise.

[rioja94]

hallo

ja ich weiss, es hört sich unglaublich an. leider ist es die pure realität!

für alle interessierten hier einige anzeigen aus der regionalpresse:

CENTRO
CENTRO A reformar, Callejón Arroka. 2 habitaciones, cocina-comedor. 204.350 (34.000.000). INSEGI 943321600.

CENTRO Ático para reformar. 39.700.000 pts. Ref. 721 DON PISO GROS 943297811

CENTRO Alto, exterior, vistas despejadas. Totalmente reformado. 2 habitaciones. 48.000.000. BURUTARAN 943444242. 699424747.

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CENTRO ático caprichoso, ascensor, 65 m2, buen estado. 50.900.000. TXOFRE, 943297730.

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CENTRO. Sanchez Toca. Muy interesante. Alto,. ascensor, balcón, bonitas vistas., 3 habitaciones, sala, cocina, baño. 74.000.000. 652749163. No agencias.

CENTRO. General Lersundi. Junto playa. 2 pisos reformados, a estrenar. De 2 y 3 habitaciones. 77.000.000. ZEKA. 943310678.

da die spanier immer noch teilweise in pesetas rechnen bitte durch 166 teilen.

alles altbaute, bis auf einer -der dritte von unten (reciente construcción)

wohnzimmer + 2 zimmer + 2 badezimmer: € 397.647

die 6te anzeige von oben wird als schnäppchen(ocasion)angeboten!

so schauts aus


wer etwas spanisch kann informiert sich unter:

http://www.diariovasco.com

[rioja94]

das hauptproblem liegt bei den städten und gemeinden, die die grundstückspreise derart hochgetrieben haben...

wie gesagt, die verschuldung liegt bei vielen zwischen 50-60% des familiennetto,s.

meiner meinung nach sollte eine hypo nicht 35% des nettos übersteigen.

[rioja94]

einige der oben eingestellten anzeigen, sind in euro ausgepreist!

[kickaha]

ich habe zuverlässige Informationen, das die Deutsche Assekuranz in Zukunft mit mehreren 100 Mio Euro p.a. in Supermärkte investieren will.

Die Performance von Wohn- und Büroimmobilien geht ständig weiter in die Knie.

Und in Spanien warten die Profi`s schon seid Monaten auf den Knall. Die Immopreis sind in gefragten (Tourismusecken, z.B. Allicante etc.) in den letzten 4-5 Jahren um bis zu 400% !!!! gestiegen.

Die Preise sind völlig überzogen (und auch in Spanien wird die Demgraphie in den nächsten 5-6 Jahren blutig zuschlagen).

Gruß Kickaha

[kohelet]

Zu Spanien:

Sehe Lage nicht so dramatisch weil
1. Viele spanischsprechende Einwanderer aus Südamerika nach Spanien kommen.

2. Viele Teile Spaniens im Winter sehr warm sind, (klimamäßig können da Türkei, Italien, Griechenland Südfrankreich, Jugoslawien und Bulgarien nicht mithalten) und viele Europäer dort Überwintern wollen. Dürfte auch interssant sein für Wohlhabende aus Osteuropa + Russland

[kohelet]

Im Aktuellen Spiegel (9/2004, S. 78) ist ein guter Artikel unter dem Thema:
Geldanlage: Wann platzt die Immobilienblase?

[rioja94]

naja, wenn € 400.000 nicht zuviel sind für eine eigentumswohnung.......

wer soll sich sowas denn leisten? die masse kann es nicht!
der verbraucher, der bis zu 60% des familiennettos verschuldet ist, spart am konsum ein, was folgen für die wirtschaft hat.

hierzu ein artikel:


Roland Leuschel

Wird die Fed zukünftig SBB?

Die 1913 gegründete amerikanische Notenbank ist weltweit unter dem Namen « Fed » (Federal Reserve System) bekannt. Wir können nicht ausschliessen, dass sie demnächst umbenannt wird in SBB (Serial Bubble Blower). In einer kürzlich veröffentlichten Analyse stellte der bekannte amerikanische Ökonom Stephen Roach von Morgan Stanley fest, dass die « Fed in effect, has become a serial bubble blower ». Nach der Aktienblase kam die Anleihenblase und dann die Immobilienblase, an die sich natürlich die Hypothekenrefinanzierungs-blase angeschlossen hat. Im Moment haben wir noch als logische Folge die Konsumblase, das heisst die Verbraucher haben bereits ihre verfügbaren Einkommen der nächsten Jahre ausgegeben, und last but not least haben wir eine Dollarblase, die durch das hohe Leistungsbilanzdefizit der USA entstanden ist.

In einem Ende Februar/ Anfang März erscheinenden Buch « Das Greenspan Dossier » versuchen Claus Vogt und ich zu beweisen, dass den Notenbanken die entscheidende Rolle bei der Entstehung von Blasen zukommt. Sie ermöglichen das Geld- und Kreditmengenwachstum, das wir als notwendige, aber nicht hinreichende Bedingung für die Entwicklung von Spekulationsblasen ansehen.

Im Frühjahr 2000 begann die wohl grösste Finanzblase der Geschichte unter der Führung der amerikanischen Notenbank zu platzen, und 13.000 Milliarden Dollar an Kapital wurden weltweit vernichtet. Gleichzeitig wurde ein Bearmarkt eingeleitet, der nach allen geschichtlichen Erfahrungen 10 bis 14 Jahre andauern dürfte. Aber Vorsicht ! Bekanntlich werden langfristige oder Primärtrends immer wieder unterbrochen durch gegenläufige, mittelfristige oder Sekundärtrends. In diesem Falle heissen sie Bearmarket-Rallyes, und in einem solchen befinden wir uns gerade (seit März 2003). Das ungewöhnliche an der jetzigen Situation ist die Tatsache, dass an Hand von fundamentalen Kriterien erneut von einer Spekulationsblase gesprochen werden kann. Wie lange sie noch andauert, kann kein Mensch auf dieser Erde beantworten. Aber das endgültige Platzen der Greenspanschen Spekulationsblase kommt, das ist so sicher wie das Amen in der Kirche. In der ersten Phase (2000 bis 2002) wurde das Schlimmste durch massive geld- und fiskalpolitische Interventionen noch einmal verhindert. « Auf Dauer lassen sich ökonomische Notwendigkeiten weder durch eine immer höhere Verschuldung noch durch die Gelddruckmaschine ausser Kraft setzen. Die Stunde der Wahrheit steht uns noch immer bevor. Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. », so im Originaltext Claus Vogt in der Monatsausgabe von « Perspektiven » der Berliner Effektenbank. Die von mir bereits Ende letzten Jahres angekündigte Korrektur lässt also auf sich warten. So ist es nun einmal an der Börse. Meine Empfehlungen bleiben unverändert: Investieren Sie 10 bis 15% Ihres Vermögens in Rohstoffe und Gold, wobei es bei Rohstoffen schon eine Vielzahl von Zertifikaten gibt, während Gold in physischer Form zu bevorzugen ist. Nehmen Sie diesen Teil Ihres Vermögens als Absicherung und lassen Sie sich nicht beirren, die Rohstoffpreise haben einen 20-jährigen Bearmarkt hinter sich, und nach Berechnungen der Axa Investment liegt der inflationsbereinigte CRB Rohstoffindex rund 80% unter seinem letzten Hoch von 1976. Wir stehen also erst am Beginn eines langfristigen Aufschwungs, der typischerweise 10 bis 20 Jahre dauert. Ich gehe davon aus, dass die wirtschaftliche Dynamik vor allem in Asien stattfindet, und daher die Nachfrage nach Rohstoffen gewaltig ansteigen wird.

Weitere 10 bis 15% empfehle ich in festverzinsliche Wertpapiere, die inflationsgeschützt sind, anzulegen. Es gibt entsprechende Papiere in den USA, England, Frankreich, Italien; ja selbst Griechenland legt eine Anleihe von 1,25 Milliarden Euro auf, deren Nominalwert erst am Ende der Laufzeit mit einem Inflationsindex berechnet wird. Es gibt aber auch Investmentfonds, die nur in solchen Anleihen investieren (Inflation @ Work von Capital @ Work in Luxemburg). Ansonsten würde ich von Anleihen abraten, sie hatten in den inflationären 70er Jahren nicht zu Unrecht den Beinamen « Certificates of Confiscation ».

Ein Drittel des Portfolios sollte in Aktien angelegt werden, das durch eine aktive «buy and sell» Politik verwaltet werden muss. Die Zeiten des «buy and hold» sind vorerst vorbei. Es wird also nicht ganz einfach, sein Vermögen in den kommenden Jahren real zu erhalten und dabei noch eine Rendite von 4 bis 6% zu erwirtschaften. Ich wünsche Ihnen dabei viel Erfolg!

Roland Leuschel

[rioja94]

EU-Kommission warnt Spanien

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Abgeschickt von Jürgen B. am 17 November, 2003 um 23:14:50:


EU-Kommission warnt Spanien
Meldung vom 15.11.2003

Im jährlichen Herbstbericht warnt die EU-Kommission Spanien vor den Folgen, wenn die Immobilienblase, die sich in den letzten Jahren entwickelt hat, platzt. In Spanien steigen die Preise für Immobilien immer noch stark an, im vergangenen Jahr um 13,1 Prozent. Hierbei handelt es sich um den realen Anstieg der Immobilienpreise, die knapp vier Prozent Inflation wurden schon abgezogen. Banken in Spanien gehen davon aus, dass spanische Immobilien zwischen acht und 20 Prozent überbewertet sind. Damit steig die Gefahr vor einem Crash am Immobilienmarkt. Die hohen Preise sorgen auch dafür, dass sich die privaten Haushalte extrem verschulden. Seit 1997 haben sich nicht nur die Preise der Wohnungen verdoppelt, sondern auch die Verschuldung der Haushalte. In Spanien wird traditionell eher eine Wohnung gekauft, als gemietet. Die Mieten sind extrem teuer, während Immobiliendarlehen recht günstig sind. Das verführt dazu eine überteuerte Wohnung eher zu kaufen. Dazu kommt die Spekulation und die allgemeine Bereitschaft Geld lieber in Immobilien als in Aktien anzulegen. Die Nationale Statistikbehörde INE hat festgestellt, dass im Juli 2003 sich die Verschuldung der Haushalte wegen dem Kauf einer Immobilie im Vergleich zu Juli 2002 um 23,2 Prozent erhöht hat. Außerdem wird in Spanien weniger gespart, nur noch 13 Prozent des Einkommens (1995 16 Prozent). Die EU-Kommission befürchtet nun, dass bei einem Ansteigen der Zinsen und einer Verschlechterung der Situation am Arbeitsmarkt, einen Crash auslösen könnte, der viele Haushalte wirtschaftlich in den Ruin treiben wird.

Positives gibt es aus dem Baskenland zu berichten, hier hat die Regionalregierung Maßnahmen gegen die Spekulation ergriffen und den sozialen Wohnungsbau verstärkt. Dadurch konnten die Preise auf dem Wohnungsmarkt stabilisiert werden. (mp)

Quelle:
http://www.spanien-anzeiger.com/nachrichten_spanien.php?datu…

[rioja94]

"Die Immobilien-Preisblase steht vor dem Platzen"
(Economist)
Die Preise für Wohnimmobilien in den USA und Großbritannien stehen vor einem "dramatischen" Verfall mit äußerst schwerwiegenden Konsequenzen für die Weltwirtschaft, warnte der britische Economist am 31. Mai in einem 14seitigen Sonderteil mit dem Titel "Eine weitere Blase steht vor dem Platzen". Die stark steigenden Immobilienpreise in den USA, in Großbritannien, Spanien, den Niederlanden, Irland und Australien hätten eine "Immobilien-Preisblase" erzeugt. Das Magazin schrieb: "Zahllose Immobilienmakler in aller Welt" erzählten ihren Kunden, "Immobilien zu kaufen ist die sicherste Investition, die Sie machen können", und die "Wohnungspreise werden nie so schnell fallen wie die Aktienkurse". Infolgedessen stiegen in den letzten 7 Jahren die realen Kaufpreise für Wohnhäuser in vielen Ländern mit der größten Steigerungsrate der Geschichte. Abgesehen von Deutschland und Japan sind die Immobilienpreise fast überall praktisch explodiert.

"Seit Mitte der 90er Jahre sind die Hauspreise in Australien, Großbritannien, Irland, den Niederlanden, Spanien und Schweden jeweils um mehr als 50% gestiegen. Amerikanische Wohnhäuser sind nur um bescheidene 30% gestiegen, aber das ist immer noch die größte Wertsteigerung über einen solchen Zeitraum in der Geschichte." Diese "deutlich überbewerteten" Wohnungspreise werden fallen, schreibt der Economist, und die Konsequenzen werden "weit schlimmer sein als beim Platzen der Aktienblase." Dies sei wahrscheinlich "die wichtigste Frage, die gegenwärtig die Weltwirtschaft bedroht", da Immobilienbesitz "rund zwei Drittel des gesamten materiellen Kapitalstocks der meisten Volkswirtschaften ausmacht, und "Immobilienbesitz bei weitem die größte Vermögensform der Welt ist". Viele Volkswirtschaften befänden sich schon jetzt in "labilem Zustand", und "das Platzen der Immobilienblase" werde die Lage noch weiter verschlimmern.

[Andrija]

Der Spiegel berichtet von einer ganz interessanten Studie im manager-magazin, die die Preisentwicklung für Immobilien bis 2020 prognostiziert. Es wird die geschätzte Wertentwicklung von Wohnimmobilien innerhalb der 66 wichtigsten deutschen Regionalzentren aufgegliedert. Mich würde insbesondere Berlin interessieren. Weiß jemand näheres und hat das manager-magazin gelesen? Bin ehrlich gesagt nicht gewillt 2,50 für wilde Spekulationen und vermeintliche statistische Wahrheiten zu inverstieren; nichtsdestotrotz aber neugierig.

S T A N D O R T V E R G L E I C H
Zeitmaschine
Heft 1/2004
Von Jonas Hetzer und Dietmar Palan
Die Entwicklung wichtiger Immobilienmärkte Deutschlands bis zum Jahr 2020

[kohelet]

DER SPIEGEL 8/2004 - 16. Februar 2004

Kostspieliger Schrott

Skrupellose Verkäufer haben rund 300 000 Anlegern überteuerte Häuser und Wohnungen angedreht, renommierte Geldhäuser spielten mit. Nun wehren sich die Geprellten.
An den Augenblick, der ihn an den Rand des Ruins trieb, kann sich Klaus Kalscheuer, 62, genau erinnern. Ein Außendienstler der Firma Bast-Bau besuchte den Stuttgarter Kaufmann an seinem Arbeitsplatz. Eloquent war er, und er verstand es, ihn zu umschmeicheln: Kalscheuer verfüge doch gewiss über ein respektables Einkommen. Ob er denn genug fürs Alter zurückgelegt habe.

Tatsächlich verdiente Kalscheuer ordentlich, für die Altersvorsorge war Luft, und die Offerte des Werbers überzeugte ihn: eine Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung in der Kölner Innenstadt für 330 000 Mark. Die Finanzierung sollte die Landesbank Baden-Württemberg übernehmen, den Antrag hatte der Vertreter gleich zur Hand. Darin wurden Kalscheuer auf zehn Jahre Mieteinnahmen von 1150 Mark pro Monat garantiert, sogar die Reparaturkosten waren durch das "Sorglos-Paket" abgedeckt.

Zunächst ging alles gut. Der Kaufmann war so angetan, dass er ein Jahr danach für rund 300 000 Mark ein Hotel-Appartement in Bochum erwarb. Später kaufte er für 450 000 Mark noch eine 90-Quadratmeter-Wohnung im sächsischen Frankenberg.

Dann brach alles zusammen. Bast-Bau, einst laut Eigenwerbung "Marktführer" im privaten Wohnungsbau, meldete Insolvenz an, die Mietzahlungen blieben aus. Erst da ging Kalscheuer auf, worauf er mit ein wenig Beratung und Zeitungslektüre vorher hätte kommen können: dass die Wohnungen zu teuer waren und die Mieterwartungen zu hoch. "Ich habe mich über den Tisch ziehen lassen", sagt er heute.

Es sind Leute wie Kalscheuer, die leidvoll erfahren, dass sie ihre Planungen für einen kommoden Lebensabend aufgeben müssen. Rund 300 000 Anleger - Beamte, Arbeiter, Angestellte - haben sich von skrupellosen Vermittlern zum Kauf überteuerter Wohnungen überreden lassen; nach Schätzung der Verbraucherverbände investierten sie etwa zehn Milliarden Euro. Selbst nüchtern denkende Zeitgenossen ließen sich von der Aussicht blenden, scheinbar ohne Risiko Vermögen zu schaffen, und kauften leichtfertig so genannte Schrottimmobilien, die meisten auf Pump.

Dabei dachten die Anleger, sie hätten alles richtig gemacht: Sie hatten dem Börsenhype widerstanden und stattdessen in Stein und Stahl investiert. Sie wollten eine private Alterssicherung aufbauen, weil sie sich nicht auf die staatliche Rente verlassen wollten. Sie vertrauten den Angeboten von Vertriebsfirmen wie Bast-Bau - und vor allem dem guten Ruf der Banken und Sparkassen, die hinter den Geschäften standen und bereitwillig Darlehen vergaben. Commerzbank, HypoVereinsbank oder Badenia-Bausparkasse: Wer sollte besser einschätzen können, wie sicher Mieten sind, wie werthaltig Immobilien und wie realistisch die Finanzierungsmodelle?

Den Leuten habe man versprochen, "sich zurückzulehnen und im Schlaf Geld zu verdienen", räumt ein ehemaliger Bast-Bau-Verkäufer heute ein. "Später sind die Leute vom Stuhl gefallen, als wir ihnen erzählen mussten, was die Wohnungen in Wirklichkeit wert sind."

Nun wollen die Geprellten mit vereinten Kräften gegen Banken und Finanzdienstleister vorgehen. Sie haben sich zu Gemeinschaften zusammengeschlossen, Rechtsanwälte und Privatdetektive engagiert. An diesem Sonnabend treffen sie sich in Göttingen zu einer großen Protestveranstaltung, mehr als 2000 Anleger werden erwartet. "Erstmals ziehen viele am Verbraucherschutz orientierte Fachleute an einem Strang", sagt der Düsseldorfer Anwalt Julius Reiter.

Einige Fälle sind sogar schon beim Europäischen Gerichtshof (EuGH) gelandet. Dort prüfen die Richter zurzeit erneut, ob die Banken die Immobilien womöglich zurücknehmen müssen. Die EU-Kommission hat unlängst an die Luxemburger Richter appelliert, bei diesen so genannten Haustürgeschäften ein Rücktrittsrecht zuzulassen und in einem verbraucherfreundlichen Sinn zu entscheiden. In jedem Fall werde das Urteil, so der Göttinger Jurist Erwin Deutsch, "Tausende noch anhängige Prozesse beeinflussen".

Parallel dazu haben Reiter und sein Kollege, der ehemalige Bundesinnenminister Gerhart Baum, in Brüssel ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland angestrengt. Vergangene Woche war Reiter bei der EU-Kommission, um zu klären, ob "Anleger auch den deutschen Staat in die Haftung nehmen können", wenn dieser Vorgaben des EuGH nicht umsetzt.

Wie eng Banken mit den Strukturvertrieben zusammengearbeitet haben, zeigt der Fall einer Dolmetscherin aus Hamburg. Eine Vermittlerin hatte die Frau auf dem Tennisplatz angesprochen und ihr eine Eigentumswohnung angeboten, finanziert von der Hamburger Sparkasse. Die Übersetzerin kaufte das Objekt für 409 800 Mark, heute ist es nur noch die Hälfte wert. Als es schon zu spät war, gelangte die Käuferin an Unterlagen, aus denen hervorgeht, dass Leute wie sie mit den Krediten an die Sparkasse gebunden werden sollten. Zuvor ausgelobte Provisionen flossen nach Abschluss der Darlehensverträge direkt an die Vermittler.

Ein Großteil der Betrügereien ließe sich wohl verhindern, wenn die Anleger nicht so gutgläubig wären. Die Dolmetscherin etwa vertraute dem Chef der Vermittlerin, einem bekannten Olympia-Medaillengewinner im Reiten, und dessen Vater, der als Notar eingesetzt war. In Wirklichkeit sind viele Wohnungen schon auf den zweiten Blick minderwertig: Die Preise liegen weit über denen vergleichbarer Immobilien, die prognostizierten Mieten sind viel zu hoch angesetzt. "Die Kunden verlassen sich allein auf die Beteiligten, weil es in diesem Graubereich keine objektiven Gütekriterien gibt", sagt Ulrich Büttner, Anwalt der Übersetzerin.

Mit dem Argument, das Geschäft werde ja von Banken und Notaren begleitet, konnten Vermittler Zweifel stets ausräumen. Und die Verkäufer halten anfangs den Eindruck aufrecht, dass die Modellrechnung aufgeht, indem sie die Miete aus eigener Tasche aufstocken. Das täuscht über die wahren Risiken hinweg.

In den meisten Fällen steckten Banken und Strukturvertriebe unter einer Decke, sagt Baum. Während die Geldhäuser normale Kreditgeschäfte genau prüften, existiere bei Immobiliendeals, die mit Hilfe von Vertriebsgesellschaften zu Stande kommen, keinerlei Kontrolle. "Die Käufer sollten glauben, die Banken würden das Immobiliengeschäft prüfen", sagt der Jurist, "in Wahrheit arbeiteten die Vermittler als verlängerter Arm der Banken."

Viele Wohnungskäufer scheuen sich, einen Rechtsstreit zu führen, zumal die obersten Richter bislang nicht auf ihrer Seite standen. So hatte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9. April 2002 zwar Kunden das Recht zugebilligt, einen Kreditvertrag widerrufen zu können. Dann aber, so forderten die Richter, müssten die Anleger das gesamte Darlehen auf einen Schlag zurückzahlen - wozu kaum jemand in der Lage ist. Die Bank sei nicht verpflichtet, die Immobilie zurückzunehmen.

Damit trennt das Gericht zwischen dem Kaufvertrag mit dem Vermittler und dem Kreditvertrag mit der Bank - auch wenn die Verkäufer ausdrücklich damit werben, dass hinter ihrem Angebot ein bekanntes Institut stehe. Die Richter hätten "darüber weggesehen", kritisiert der Bremer Anwalt Peter Hahn, dass die Vermittler "den Darlehensvertrag für die Immobilie gleich mit auf den Tisch gelegt haben und dafür auch von Banken geschult wurden".

Kein Wunder, dass bei manchen geprellten Investoren der Glaube an den Rechtsstaat erschüttert ist. "Ich war bisher davon überzeugt, dass Gerichte Betrüger bestrafen", sagt Gerhard Renner, 47, enttäuscht. Der Schulleiter aus Fulda hatte 1994 als Altersvorsorge eine Eigentumswohnung in der Innenstadt von Kaiserslautern gekauft - und ist damit reingefallen.

Renner sollte bei der Commerzbank Mannheim einen Kredit über 199 000 Mark aufnehmen; den Darlehensvertrag hatte der Mittelsmann sofort parat. Jeden Monat müsste er nur etwa 200 Mark zuschießen, der Rest finanziere sich durch Miete und Steuervorteile. Doch statt eine anfangs garantierte Miete von 570 Mark zu erzielen, musste sich Renner bald mit 200 Mark weniger begnügen. Zudem fand er heraus, dass die Wohnung allenfalls einen Wert von 63 000 Mark hatte. "Ich war grenzenlos gutgläubig", räumt der Lehrer heute ein.

Genau 16 Jahre wird es noch dauern, bis der Kredit abbezahlt ist, dann wird Renner rund 250 000 Euro verloren haben. Er sieht es nun als seine Aufgabe an, andere Anleger vor Immobilienbetrügern zu schützen und hat im Internet die Seite www.immobetrug.de eingerichtet. Bis zu 16 000-mal wird sie täglich aufgerufen.

Die hohe Zahl der Klicks ist ein Hinweis darauf, wie viele auf die Versprechungen hereingefallen sind. Allein Anwalt Baum vertritt einige hundert geprellte Anleger. Der FDP-Mann fordert vom Gesetzgeber einen verbesserten Verbraucherschutz. Dazu gehörten eine bessere Qualifikation und eine Pflichtversicherung für Vermittler. Im vergangenen Dezember sagte die grüne Verbraucherschutzministerin Renate Künast dem Ex-Minister zu, seine "wertvollen Anregungen" aufzunehmen. Geändert hat sich nichts. "Daran merkt man", sagt Baum, "dass Politiker den Verbraucherschutz auf diesem Feld nicht ernst nehmen."

CARSTEN HOLM, UDO LUDWIG
http://www.spiegel.de/spiegel/0,1518,druck-286436,00.html

[kohelet]

zu Polen wollen in Frankfurt/Oder Wohnungen mieten
(Siehe Postings 1,21,22 und 33

Aus der Berliner Morgenpost vom 9.2.2004

Martin Patzelt (CDU), Oberbürgermeister der Stadt Frankfurt (Oder):

... Der bundesweit beachtete Versuch in Frankfurt (Oder), Wohnungen an Bürger aus der Schwesterstadt Slubice zu vermieten, sei gescheitert, sagt Patzelt. Das liege an den zu hohen Preisvorstellungen der Wohnungsbaugesellschaften und dem Einkommen, das ein Viertel der hiesigen betrage. "Und Polen sind noch nicht bereit, einen hohen Anteil des Lohnes für Miete auszugeben." Zumal jenseits der Grenze der knappe Wohnraum billig sei. "Es ist wie bei Ostbürgern nach der Wende."
http://morgenpost.berlin1.de/archiv2004/040209/brandenburg/s…

[kohelet]

zu #60
DER SPIEGEL 9/2004 - 21. Februar 2004
Geldanlage: Wann platzt die Immobilienblase ? . . . . . . . . Seite 78

Die Büroblase

Lange Zeit galten Immobilien als sicherste Form der Geldanlage. Nun stehen quer durch die Republik Gewerbeflächen leer, und auch Wohnhäuser und Eigentumswohnungen verlieren an Wert. Sinkende Geburtenraten und Überangebote drücken die Preise weiter.




Wie ein Mahnmal streckt der 99 Meter hohe Westhafen-Tower seine 23 000 Quadratmeter Bürofläche in den Himmel. Seit seiner Fertigstellung im vergangenen Sommer steht der schwarz glitzernde Frankfurter Riesenzylinder in bester Lage direkt am Mainufer leer.

Hier hat sich die Familie von Hugo Mann verspekuliert. Beim Verkauf der Wertkauf-Gruppe an den US-Einzelhandelsriesen Wal-Mart hatte sie 1,5 Milliarden Mark erlöst, einen Teil des Geldes in vermeintlich sichere Immobilien investiert. Doch selbst die besten Frankfurter Adressen wie den 257 Meter hohen Messeturm gibt es inzwischen im Schnäppchenangebot. "Dort ist ein Büro billiger als eine Wohnung im Westend", sagt Matthias Stanke vom Frankfurter Immobilienberater Schön & Lopez Schmitt.

Zwar haben Investmentbanken wie Goldman Sachs oder Credit Suisse First Boston die meisten Etagen des Turms belegt, den der Stararchitekt Helmut Jahn in Form eines Bleistifts in den Boden gerammt hat. Für die oft zehn Jahre laufenden Mietverträge wurden zwischen 27 und 50 Euro Miete pro Quadratmeter gezahlt. Doch seit die Finanzindustrie in der Krise steckt, sind Untermieter herzlich willkommen. Zurzeit dürfen sie schon für zwölf Euro die Vorzüge des Nobelhochhauses mit dem marmornen Eingang, den zwei Restaurants und der eigenen Poststelle genießen. 8000 Quadratmeter sind noch frei.

16 Prozent aller Büroflächen in Frankfurt stehen leer. Ein Rekord. Und noch immer wachsen die Hochhäuser in Mainhattan in den Himmel. "Das ist wie bei einem Öltanker", sagt Robert Orr, Europa-Chef des weltgrößten Immobilienmaklers Jones Lang Lasalle. Den könne man bei voller Fahrt auch nicht sofort stoppen. Die Bauprojekte wurden in den Boomjahren beschlossen und werden ein paar Jahre später fertig. Ein paar Jahre zu spät.

Zu den 1,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche, die schon aktuell niemand braucht, werden noch ein paar hunderttausend Quadratmeter zusätzlich nicht vermittelbarer Büroräume kommen.

Der Druck auf Deutschlands Immobilienmärkte wird immer gewaltiger. Jetzt verlieren auch Anleger ihr Geld, die statt in spekulative Wertpapiere in vermeintlich sicheres Betongold investiert haben.

Selbst die Anteilseigner offener Immobilienfonds können sich nicht in Sicherheit wiegen. Die Renditen schrumpfen. Der Markt bewegt sich mit klarer Tendenz - nach unten.

(Bild 1: Im Frankfurter Messeturm stehen 8000 qm leer. Banken suchen dringend Untermieter.)

Die deutschen Büromieten lagen im Jahr 2003 inflationsbereinigt im Schnitt im Westen um 23 Prozent, im Osten gar um knapp 50 Prozent niedriger als vor elf Jahren, hat der renommierte Immobilienexperte Hartmut Bulwien ermittelt. Berliner Büros sind bis zu 59 Prozent, Düsseldorfer Büros 38 Prozent billiger zu haben.

Dasselbe gilt für Einzelhandelsimmobilien. Bei Verkaufsflächen herrscht ein enormes Überangebot, allein im vergangenen Jahr kamen eine Million Quadratmeter hinzu. Entsprechend groß ist der Druck auf die Mietpreise.

Flaues Wirtschaftswachstum hinterlässt nicht nur auf dem Arbeitsmarkt, in der Haushaltskasse oder bei der Rentenversicherung ihre Spuren. In Ost und West mutierten Immobilien zu milliardenschweren Verlustbringern.

(Bild2 Altsatdt-Haus in Görlitz, Einkaufszentrum Saale-Park im ostdeutschen Günthersdorf: Illusion des stetigen Wertzuwachses)
(Bild 3: Die Wohnungswirtschaft in Ostdeutschland steht vor dem Zusammenbruch: 1,3 Mio. Wohnungen sind nicht vermietet.)
(Bild 4: Bei Verkaufsflächen herrscht ein enormes Überangebot, allein im vergangenen Jahr kamen 1,0 Mio. qm hinzu.)


Die einst populäre Geldanlage hat abgewirtschaftet. Anleger und Banken mussten in der Vergangenheit gewaltige Summen abschreiben. Die Wertvernichtung trifft Geschäftshäuser, Wohnblöcke - und selbst die Einfamilienhäuser. Stetige Wertzuwächse haben sich bei deutschen Immobilien längst als Illusion entpuppt.

Während etwa in Ländern wie England, Frankreich oder den USA die Hauspreise inzwischen 36 bis 128 Prozent über dem Wert von 1975 liegen, treten die Deutschen auf der Stelle. Wer vor 28 Jahren investierte, hat im Schnitt nichts gewonnen. Viele haben jedoch kräftig verloren.


In manchen Krisenregionen Ostdeutschlands werden bei den Zwangsversteigerungen für komplette Häuser nicht mal mehr 1000 Euro geboten. Und selbst in wohlhabenden Metropolen wie München, Stuttgart oder Düsseldorf kam es inflationsbereinigt in den neunziger Jahren zu einem Einbruch. Nur absolute Spitzenlagen verzeichnen noch Gewinne.

Selbst der beginnende wirtschaftliche Aufschwung wird an dem Trend nichts ändern. "Den Tiefpunkt haben wir noch nicht gesehen", warnt Knut Riesmeier, der als Immobilienchef der Vermögensverwaltung MEAG von der Münchener Rückversicherung in Deutschland 3,5 Millionen Quadratmeter kontrolliert.

Immer mehr Flächen bleiben leer, weil "jetzt die Mietverträge aus den Boomzeiten langsam auslaufen", so Riesmeier. Kein Wunder, dass sich die Mieten vieler Büros und Verkaufsflächen im freien Fall befinden.

Sogar in der einstigen Boomstadt München wurden Immobilien auf Halde produziert. Zwar ist es für Normalverdiener nach wie vor schwierig, eine bezahlbare Wohnung zu bekommen. Doch die Mieter von Büros können jubeln. Sie werden in den Neubaugebieten in Schwabing oder an der Messe mit Kampfpreisen verwöhnt.

Auch die nagelneuen Nobelbüros der Maximilianhöfe, zwischen Oper und Hotel Vier Jahreszeiten in der teuersten Gegend Münchens gelegen, stehen seit Herbst praktisch leer. Mieter für die Büros sind nicht in Sicht, die Besitzer wollen nicht so recht mit dem Preis runter. "Das halten die nicht mehr lange durch", meint ein Banker.

Solche Eins-a-Lagen werden immer irgendwann vermietet werden, aber was wird aus Neubauten wie denen in Hallbergmoos, in Sichtweite des Münchner Flughafens? "Von führenden Schotten empfohlen: Preiswerte Büroflächen im ersten Haus am Platz", grüßt ein Schild gleich am Eingang des Gewerbegebiets.


Die Bayerische Landesbank und ein paar andere Investoren stellten hier einen Prachtbau nach dem anderen in das frühere Sumpfgebiet. Doch mit dem Ende der New Economy entfiel auch die Geschäftsgrundlage für das völlig überdimensionierte Bürogelände. Die meisten der drei- und vierstöckigen Glashäuser mit schönem Blick ins Moos, 30 Kilometer vor den Toren Münchens, haben noch keine Mieter.

Im Musterbüro sitzt niemand, die Maklerfirma hat ein paar Handzettel über die "Arbeitslust im Grünen" ausgelegt.


(Bild 5:
Stagnation in Deutschland, Entwicklung der Wohnimmobilienpreise gegenüber 1975 inflationsbereinigt:
. . . . . . . . . . . um 1990 . . . . ..um 2003
Japan. . . . . . .+ 60% . . . . . . . . .+ 5%
UK . . . . . . . . + 65%. . . . . . . . .+ 125%
USA . . . . . . . + 10%. . . . . . . . .+ 37%
Frankr. . . . . . .+ 28%. . . . . . . . .+ 52%
Deutschl. . . . . .+ 5%. . . . . . . . . + 1%)

Es wird wohl auch künftig einsam bleiben in der lichtdurchfluteten Halle des Büroparks Triforum. Und die Busse werden weiterhin leer durch das Industriegebiet der Gemeinde Hallbergmoos pendeln.
Denn der Bedarf an Büroraum dürfte auch langfristig sinken. Immer mehr Konzerne lagern ganze Abteilungen nach Polen, Russland oder Indien aus.

Gleichzeitig schrumpft die einheimische Bevölkerung, und auch die Zahl der Zuwanderer nahm seit 1992 stark ab. Nach einer Prognose der Uno wird es im Jahr 2050 zehn Millionen weniger und immer ältere Menschen in Deutschland geben.

Gute Zeiten für Mieter, schlechte Zeiten für Immobilienbesitzer: Der Wert ihrer Anlagen verfällt, langsam, aber stetig.

Ein Schreckensszenario? In vielen Orten Ostdeutschlands ist es bereits traurige Realität. Etwa in Stendal. Oberbürgermeister Klaus Schmotz genießt von einem großzügigen Eckbüro im Rathaus einen wunderbaren Blick auf die sanierte Altstadt. Überall steht dort geliftete Backsteingotik, von der ostdeutschen Ruinenromantik fehlt jede Spur. Doch die frischen Fassaden können über die wirtschaftliche Tristesse nicht hinwegtäuschen. Die Arbeitslosigkeit liegt bei 23 Prozent. Von den einst 51 000 Einwohnern sind noch 38 000 übrig.

Unzählige Immobilieninvestoren haben hier ihre Vermögen zu Grabe getragen. Von Steuervorteilen und der Hoffnung auf blühende Landschaften geblendet, sorgten Banken und Anleger bis Mitte der neunziger Jahre auch in Stendal für Goldgräberstimmung. Heute kann sich kaum noch jemand daran erinnern. "Wohngebiet Süd" und "Stadtsee" heißen die beiden großen Geldvernichtungsmaschinen. Von den 13 500 Wohnungen im Plattenbau stehen rund 5500 leer.

Die Flucht aus der Platte traf besonders das Südviertel hart, die Leerstandsquote liegt dort bei über 60 Prozent. Die kaum zehn Jahre alte Einkaufspassage, mit der Anteilseigner eines geschlossenen Immobilienfonds einst reich werden wollten, verkommt allmählich zur Ruine.

Im Schatten kaputter Leuchtreklamen halten nur noch der Apotheker und der Döner-Brater durch, der Rest hat höchstens die Schaufensterwerbung zurückgelassen. Die "Turbobänke" von Pegasus Solarium sind längst erloschen, und im Café Müller gibt`s schon lange kein Eis aus eigener Herstellung mehr - trotz des Kampfpreises von "60 Pfennig für eine große Kugel".

(Bild 6 Preisverfall am Ende des Beitrages)

In Ostdeutschland führten Steueranreize und utopische Marktprognosen zu einer gigantischen Fehlleitung von Kapital in nunmehr fast wertlose Immobilien. Manche Fehler haben sich in Westdeutschland wiederholt. Auch hier wurde zu viel Geld zu einseitig investiert.
"Sicherheit, Sicherheit, Sicherheit", das war der Slogan, der seit Verpuffen der Börsenblase im Jahr 2000 bei den Anlegern verfing. Seit 1959 hatten offene Immobilienfonds noch in keinem Jahr einen Verlust erwirtschaftet. Mehr mussten die Bank- oder Vermögensberater ihren Kunden im Allgemeinen nicht sagen, der Kaufauftrag war ihnen sicher.

Mit neuen Geldern von netto 13,7 Milliarden Euro waren die Immobilienfonds auch noch im Jahr 2003 die populärste Fondsanlage. Insgesamt flossen seit Anfang 2001 fast 36 Milliarden Euro in mittlerweile 26 Fonds, die ihr Geld in Einkaufstempel wie den Günthersdorfer Saale-Park und vor allem in Bürotürme in einigen wenigen Städten wie Frankfurt, München oder Berlin pumpten. Damit blähten sie die Immobilienblase gewaltig auf.

"Wir sollten keine Werbung für unsere Produkte machen", mahnt Willi Alda, dem der kräftige Zufluss selbst etwas unheimlich ist. Der Chef des deutschen Marktführers Deka Immobilien Investment weiß, dass die Aussichten auf Renditen höchst trübe sind, formuliert es nur ein wenig geschickter: "Der Trend zu negativen Bewertungsrenditen wird sich fortsetzen."

Noch weisen alle Fonds Renditen von mindestens knapp über null aus. Doch in den Büchern mancher Fonds verstecken sich Zeitbomben, die nur dank der Hilfe kreativer Buchführung bisher nicht explodierten.

Trotz niedriger Mieten sind die Preise für vermietete Bürohäuser kaum gefallen. Die Fonds, die ihre Milliarden anlegen mussten, überboten sich in den vergangenen Jahren gegenseitig bei jedem halbwegs vernünftigen Projekt.

In den Prospekten werden die Projekte gern schöngerechnet. Die Mieten, die dort ausgewiesen werden, sind oft reine Fiktion. Tatsächlich offerieren viele Fonds den begehrten Neukunden mietfreie Zeiten von sechs Monaten und weitere Anreize, zum Beispiel die Übernahme der Mieten bei der Vorgängerimmobilie.


Die DB Real Estate belohnt Makler bereits mit Lufthansa-Bonusmeilen, wenn sie neue Interessenten zum Besichtigungstermin anschleppen. "Bis zu acht Prozent der Gesamtmiete", so ein Fondsmanager, gehen bei länger laufenden Verträgen für Anreize aller Art drauf.
Trotz der desolaten Lage auf dem Immobilienmarkt produzieren viele Fonds so genannte Einwertungsgewinne: Sobald sie einen neuen Büroturm kaufen, springt auf wundersame Weise die Wertentwicklung des Fonds nach oben. Hintergrund der Geldvermehrung: In die Bücher wird nicht der gerade auf dem Markt bezahlte Preis, sondern ein von Gutachtern hochgerechneter Wert der Immobilie eingestellt. Zusätzlicher Reiz: Die Höhe der Provision für die Fondsgesellschaft orientiert sich in vielen Fällen an den in die Bilanz eingestellten, vielfach inflationierten Immobilienwerten.

Die von den Fonds beauftragten Gutachter kommen auf Werte, die bis zu 20 Prozent über dem aktuellen Marktwert liegen. Insbesondere neue Angebote wie der KanAm Grundinvest oder der Axa Immoselect weisen unter anderem deshalb aktuell Traumrenditen von über sechs Prozent aus. "Das ist Rosstäuscherei", warnt der Immobilienexperte Stefan Loipfinger.

Was vielen Besitzern offener Immobilienfonds droht, ist gerade bei den iii-Fonds zu besichtigen. Zwar empfiehlt die HypoVereinsbank (HVB) ihren Kunden weiter die Fonds ihrer Tochtergesellschaft. Doch die wenden sich insbesondere von den iii-Fonds Nr.1 und Nr.2 ab, die im vergangenen Jahr nur noch Renditen von knapp über null erzielten, auch weil sie besonders stark in Ostimmobilien investiert hatten.

Die Krisenzeichen mehren sich: Der ausgewiesene Leerstand bei Nr.1 liegt bei 11,3 Prozent, ein Viertel der Mietverträge läuft 2004 aus und kann kaum zu den al- ten Konditionen verlängert werden. Weil Anleger ihr Geld abziehen, muss der Fonds Kredite aufnehmen. Irgendwann ist er gezwungen, zu Kampfpreisen Immobilien auf den Markt zu werfen. "Die Mindestliquidität von fünf Prozent war kurzfristig unterschritten", heißt es bereits im Halbjahresbericht.

Nun will die HVB-Tochter reagieren, die Fonds Nr.1 und Nr.2 zusammenlegen und die Investitionspolitik neu ausrichten. Statt deutscher Immobilien sollen verstärkt krisenfestere europäische Projekte eingekauft werden.

Die neue Strategie kommt allerdings reichlich spät. Viele Immobilienfonds sind schon vor Jahren ins Ausland gegangen, um der hausgemachten Krise zu entkommen. Sie gehören in Städten wie London oder Paris zu den größten Investoren.

In westdeutschen Städten wird dagegen die Abrissbirne immer öfter zum Zug kommen. Mehr als eine Million Quadratmeter Bürofläche warten allein in der Hafenmetropole Hamburg auf einen Abnehmer. Und in den nächsten Monaten kommen noch etliche Neubauten auf den Markt. Ältere Bürokomplexe, deren Haustechnik und Raumaufteilung an die sechziger Jahre erinnern, finden keine Mieter mehr.

Das Hamburger Retortenviertel City Nord gilt als Paradebeispiel für die städtebaulichen Sünden der Vergangenheit. In den sechziger Jahren lobten Architekten die morbide Betonwüste als letzten Schrei, weil Arbeit, Wohnen und Verkehr strikt getrennt wurden.

Heute hält sich die Anziehungskraft des Modells in engen Grenzen. Für die ehemaligen Mammutbehausungen von Post, BP oder IBM gibt es keine Nachmieter. Jetzt rollen die Bagger an und machen die Geisterhäuser dem Erdboden gleich, um Platz für Neues zu schaffen.

Solch radikale Entsorgungsaktionen kennt man sonst nur aus der ehemaligen Zone. Vor allem im Wohnungsmarkt setzen die Verantwortlichen dort bereits länger auf das Prinzip kreative Zerstörung.

Mit milliardenschweren Zuschüssen soll in den neuen Bundesländern vom Markt genommen werden, was noch vor wenigen Jahren mit Hilfe von Finanzspritzen und Steueranreizen saniert wurde. 31 000 Wohnungen sind dem staatlich finanzierten Kahlschlag bislang zum Opfer gefallen. Bis 2009 sollen weitere 320 000 dazukommen.

Tatsächlich geht es um ganz andere Größenordnungen. "Die Wohnungswirtschaft in Ostdeutschland steht vor dem Zusammenbruch", sagt Jürgen Goldschmidt, Baudezernent in der Kleinstadt Forst, "1,3 Millionen Wohnungen stehen leer." Betroffen seien nicht nur Plattenbauten, sondern auch frisch sanierte Altbauwohnungen wie zum Beispiel in Görlitz.

Die bescheidenen Abrissprämien lassen das Überangebot nur in Zeitlupe schmelzen. So versuchen alle Beteiligten, den GAU auf andere Weise zu verhindern.

Die Wohnbaugesellschaften verhalten sich wie ein Kartell und halten die Mieten trotz Leerständen hoch. Die Banken stunden lieber die Zinsen, als eine Pleite zu riskieren. Und die Wirtschaftsprüfer geben sich in Bewertungsfragen gern großzügig. Die unrealistischen Bodenrichtwerte der lokalen Gutachterausschüsse lassen sie immer noch als Orientierung gelten.

"Da sie viel zu hoch liegen, sind auch die Immobilien in den Bilanzen tendenziell überbewertet", warnt der renommierte Insolvenzverwalter Rolf-Dieter Mönning.

Der gefährliche Pakt zwischen Banken, Buchexperten und Immobilienfirmen lässt sich leicht erklären: Eine Pleitewelle in der ostdeutschen Wohnungswirtschaft will sich niemand leisten. Ein Kreditvolumen von 40 Milliarden Euro steht allein in diesem Teilmarkt auf dem Spiel. Von den 1300 ostdeutschen Wohnungsgesellschaften stehen mindestens 350 am Abgrund und hoffen auf Entschuldung.

Das Horrorszenario beschreiben Experten etwa so: Bei Zwangsversteigerungen können Spekulanten zu Spottpreisen Wohnblocks kaufen und anschließend "mit Billigstmieten weitere Wohnbaugesellschaften in den Ruin treiben", sagt Immobilienexperte Ulrich Pfeiffer vom Berliner Forschungsinstitut Empirica.

Einzig die Spitzenstandorte in den Zentren gelten als Inseln der Hoffnung. "Bevorzugte Wohnlagen wie etwa Potsdamer Grundstücke mit Blick auf Joops Villa lassen sich leicht verkaufen", sagt Insolvenzverwalter Mönning. Ansonsten gebe es für den Osten kaum Hoffnung. "Ein Haus in Hoyerswerda kann man nicht einmal verschenken."

Immerhin macht Not erfinderisch. Geht es nach den Plänen der Stendaler, soll die südliche Geisterstadt nicht abgerissen, sondern umgenutzt werden. Es gibt Gespräche mit einem Unternehmer, der die Wohnblöcke mit Kollektoren verkleiden will. Daraus entstünde dann das weltweit erste Solarkraftwerk im Plattenbau - auch eine Art Investition in die Zukunft.

Immobilienwerte:
Veränderung gegenüber 1990 , inflationsbereinigt:

Wohnen West . . . . - 7%
Wohnen Ost . . . . . - 19%
Gewerbe West . . . - 20%
Gewerbe Ost . . . . - 50%

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Preisverfall
Immobilienpreise in deutschen Städten 2003; Veränderung gegenüber 1992 inflationsbereinigt.
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Berlin
Büro . . . . . . . 21,50 Euro . . . . . - 59%
Wohnung . . . . 2500 Euro. . . . . . - 16%
Haus . . . . . . 264900 Euro . . . . . - 22%
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Dortmund
Büro . . . . . . . 12,00 Euro . . . . . - 23%
Wohnung . . . . 1900 Euro. . . . . . - 17%
Haus . . . . . . 230000 Euro . . . . . - 7%
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Dresden
Büro . . . . . . . 10,30 Euro . . . . . - 67%
Wohnung . . . . 1700 Euro. . . . . . - 44%
Haus . . . . . . 190000 Euro . . . . . - 13%
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Düsseldorf
Büro . . . . . . . 21,00 Euro . . . . . - 38%
Wohnung . . . . 2700 Euro. . . . . . - 7%
Haus . . . . . . 290000 Euro . . . . . - 18%
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Frankfurt / Main
Büro . . . . . . . 34,00 Euro . . . . . - 29%
Wohnung . . . . 2800 Euro. . . . . . - 6%
Haus . . . . . . 350000 Euro . . . . . - 6%
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Hamburg
Büro . . . . . . . 20,50 Euro . . . . . - 36%
Wohnung . . . . 2700 Euro. . . . . . - 13%
Haus . . . . . . 230000 Euro . . . . . - 5%
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Halle /Saale
Büro . . . . . . . . 8,50 Euro . . . . . - 54%
Wohnung . . . . 1500 Euro. . . . . . - 35%
Haus . . . . . . 140000 Euro . . . . . - 10%
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Köln
Büro . . . . . . . 19,50 Euro . . . . . - 17%
Wohnung . . . . 2500 Euro. . . . . . - 4%
Haus . . . . . . 280000 Euro . . . . . + 5%
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Leipzig
Büro . . . . . . . 10,50 Euro . . . . . - 71%
Wohnung . . . . 1800 Euro. . . . . . - 36%
Haus . . . . . . 175000 Euro . . . . . - 19%
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München
Büro . . . . . . . 28,00 Euro . . . . . - 25%
Wohnung . . . . 3450 Euro. . . . . . - 17%
Haus . . . . . . 390000 Euro . . . . . - 13%
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Nürnberg
Büro . . . . . . . 10,00 Euro . . . . . - 36%
Wohnung . . . . 2300 Euro. . . . . . - 12%
Haus . . . . . . 260000 Euro . . . . . - 3%
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Schwerin
Büro . . . . . . . . 9,00 Euro . . . . . - 62%
Wohnung . . . . 1450 Euro. . . . . . - 39%
Haus . . . . . . 145000 Euro . . . . . - 17%
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Stuttgart
Büro . . . . . . . 16,50 Euro . . . . . - 30%
Wohnung . . . . 2850 Euro. . . . . . - 13%
Haus . . . . . . 380000 Euro . . . . . - 16%
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BEAT BALZLI, CHRISTOPH PAULY

[kohelet]

Ergänzung zu #67

Die Legende für die letzte Tabelle habe ich vergessen.
Hier folgt sie :
Berlin
Büro . . . . . . . 21,50 Euro . . . . . - 59%
Spitzenmiete für Büros in der City, Preis je qm

Wohnung . . . . 2500 Euro. . . . . . - 16%
Durschnittlicher Kaufpreis für eine Eigentumswohnung, Erstbezug, Preis je qm

Haus . . . . . . 264900 Euro . . . . . - 22%
Durschnittlicher Kaufpreis für ein Reihenhaus, Erstbezug, Preis je qm

[schlier]

hallöchen,
also erstmal ein Lob. der Thread hier wird ja echt super geführt und bringt echt sachliche Infos. Also ich gebe euch in Sachen Gewerbeimmos absolut recht. Dort ist ein so großer angebotsüberhang, dass sich das auch bei einem mehrjährigen Aufschwung nicht vollständig regulieren kann. Aber im Mietwohnungsbereich sehe ich die Situation nicht so. Durch die absolut regiede Kreditvergabe, vor allem im Osten des Landes, an Investoren von Anlageimmos wir hier momentan nicht viel gemacht und das wird sich. in den nächsten Jahren so schnell nicht ändern. Die Nachfrage nach saniertem Wohnraum ist bei ständig abnehmendem Angebot aber sehr hoch. Man darf nicht vergessen, dass ein Gr0ßteil im Osten noch in unsanierten Wohnungen lebt(Kohleofen usw.). Heißt hier herscht ein nachfrageüberhang an gut sanierten Wohnungnen in guten Stadtlagen. Prenzlauer berg ist doch ein gutes Beipiel(Berlin). Hier bekommt man momentan 8 € kalt netto auf den m². mehr bekommst ,außer in München, in den meisten Weststädten auch nicht. Leerstand ist ein absolutes Fremdwort. Auf ein Mietangebot ca. 10 Nachfrager. Mietraum in Städten wird immer gefragt sein. und hier entsteht momentan so gut wie kein neues angebot.

2. Alle neigen sehr schnell dazu die immokriese auf den demografischen wandel zu schieben. England , frankreich und die anderen eu Länder, auch die usa, haben die gleichen probleme mit der verkreisung. Und hier haben wir echte immoblasen. ALso scheint es doch einen anderen Grund für diese Kriese zu geben.

Meiner meinung liegt es daran, dass Anlageimmos so gut wie nicht mehr finanziert werden. Daher gibt es keine Nachfrage. Des weitern Haben sich ale(Anleger und Banke´n) in den 90 ern damit so die Finger verbrannt, dass sie einfach aus Prinzip immos mometan nicht mehr anschaun. Als der Dax bei 2300 war und alle nur verluste eingefahren haben, hat die deutsche bank auch ein kursziel von 1500 Punkten ausgegeben und große Versicherungen haben die depots verkauft. Ja und es hat sich auch wieder stabilisiert. Dneke am immo markt ist es hauptsächlich auch ein psychologisches Problem. Da der markt nicht so liquide ist, sind die zyklen hier nur länger. Aber das wird sich auch wieder beruhigen.

Ich denke dass man momentan, wenn man eine fremdfinanzierung bekommt, bei den einstiegspreisen sehr gute Möglichkeiten hat langfristig solide Anlagen zu tätigen.

[Andrija]

#67
Danke kohelet. Für Berlin wäre allerdings eine Differenzierung nach Bezirken sinnvoller, als durchschnittliche Kaufpreise Berlinweit zu erheben. Mag man ja mit Kleinstädten machen können, aber Berlin? Wer weiß wie die "Studies" da gearbeitet haben ?
Trotzdem interessant der Preisverfall für Wohnungen. Erstaunt hat mich, dass der Preisverfall in Berlin echt im Rahmen geblieben ist und sogar München schlechter performt hat. Wer hätte das gedacht!?
#69 Teile Deine optimistischen Ansichten in weiten Teilen. Wobei 8,-€ im Prenzlberg mir doch etwas hochgegriffen erscheint.

[schlier]

Servus,
ja hab ich auch kaum glauben wollen. Aber für gut sanierten Altbau mit Stuck und Balkon in guter Prenzellage ist das keine Sletenheit mehr ( 8€ m²).
Es kommt daher, dass sanierter Wohnraum in Prenzelberg fast nur über die Belegungspflichten mit mietdeckel zu haben sind, da die sanierungsbehörden da bis vor kurzer zeit recht rigoros sind. daher ist das allgemeine mietniveau so ca. bei 5,5 €. Da es nun recht wenige sanierte Altbauten gibt, die der eigentümer frei vermieten kann, sind die preise hier uper;-) (habe selbst 2 solche Wohnungen;-)
Servus

[Andrija]

Hi,
klingt plausibel, habe damals mal kurzfristig Dunckerstr. gewohnt und am Hausverkauf mitgewirkt. Käufer erzielt diese Mieten natürlich nicht, weil Sanierungsgebiet! Eigentlich ist fast der ganze interessante Prenzlberg Sanierungsgebiet insofern kan man lt. Mietpreisspiegel von 8,-€ nur träumen. Müssen die Vermieter ja glatt aufpassen, dass Sie nicht wegen Mietwucher belangt werden.
Gruß Andrija

[schlier]

Servus,
na die Mieterschutzverbände sind hier ja die reinsten kletten. habe aber von ein paar bauträgern gehört, dass es die mietdeckelung bei neuen projekten eh nimmer gibt. da gabs ein urteil, dass dies für verfassungwiedrig angesetzt hat. (Gott segen die Lehrer;-)). ja daher braucht man da keine Bedenken haben, da das eine eben der freie mietmarkt ist und das andere der sozial gebundene. Das wird sich auchn icht so schnell ändern, da de die bestandmieter ja nich so schnell rausbekommst, um die rendite schraube zu lösen;-)

[kohelet]

"Das Glas ist auch bei 30 Prozent Wohnungsleerstand halb voll"

Leisnig/Oschatz. Mit den Geschäftsführern der Wohnungsunternehmen im Regierungsbezirk Leipzig tagt Reinhold Ostendorf besonders gern. "Die Mehrheit ist nämlich weiblich", sagt der Direktor des Verbandes Sächsischer Wohnungsunternehmen. So auch Ingeburg Fahl, Geschäftsführerin der Oschatzer Wohnstätten GmbH. Reinhold Ostendorf verriet im OAZ-Interview, welche Punkte in der zweistündigen Sitzung in Leisnig angesprochen wurden.
Frage: Herr Ostendorf, es ist in Ihrem Verband üblich, dass die Vertreter Ihrer Mitgliedsfirmen regelmäßig zusammenkommen. Warum legen Sie darauf so viel Wert?
Ostendorf: Seit jeher herrscht zwischen unseren Mitgliedern ein reger Erfahrungsaustausch. Die tragen alle keine Scheuklappen, sondern wollen voneinander lernen. Der Vorteil einer solchen Tagung ist, dass Probleme offen angesprochen werden.
Deshalb finden diese Treffen im vertrauten Kreis statt. Ganz oben auf der Agenda stand diesmal der Stadtumbau Ost. Sie haben gute Nachrichten?
30F000 Wohnungen unserer zwanzig Mitgliedsunternehmen des Regierungsbezirkes Leipzig stehen derzeit leer. Es ist uns durch das Programm Stadtumbau Ost gelungen, dass es seit 2002 keine weitere Steigerung mehr gibt. Wir haben uns stabilisiert, wenn auch auf einem hohen Niveau.
Jetzt hoffen Sie auf eine Umkehr. Ist das bei Abwanderung und der demografischen Entwicklung möglich?
Für uns ist das Glas auch bei durchschnittlich dreißig Prozent Leerstand halb voll. Es gibt keine Alternative.
Angesprochen wurden auch Probleme zwischen Wohnungsunternehmen und Versorgern. Wo hakt es?
Je intensiver wir den Stadtrückbau betreiben, desto mehr sind wir auf eine Zusammenarbeit angewiesen. Wir stehen erst am Beginn intensiver Gespräche.
Schlagworte waren zudem Abrisskündigung und Graffiti-Ordnung. Ihr Verband befürwortet beides?
Ja. Es gibt Unternehmen, da scheiterte der Abriss an einem Mieter. Helfen könnte uns eine ordentliche Kündigung, wobei dem Mieter vergleichbarer Wohnraum geboten wird. Und die Graffiti-Ordnung schreckt durch ihre Existenz ab.
(Es fragte Antje Krieger)

Leipziger Volkszeitung vom Sonntag, 7. März 2004
http://www.lvz-online.de/lvz-heute/99748.html

[kohelet]

Städtisches Kaufhaus: Jagdfeld wirft Handtuch, Sachsen steigen ein


Eine der größten, teuersten und traditionsreichsten Immobilien der Leipziger City hat jetzt den Besitzer gewechselt. Das 1893 als Messepalast konzipierte Städtische Kaufhaus gehört nun einem Beteiligungsunternehmen der Landesbank Sachsen. Dessen Manager wollen für mehr Leben in der Ladenzone sorgen.

Noch bis kurz nach der Wende befand sich das zwischen Neumarkt und Universitätsstraße gelegene Städtische Kaufhaus im Besitz der Leipziger Messe. Doch die brauchte Geld für den Bau ihres neuen Geländes und verkaufte das heruntergekommene Gebäude an den Aachener Immobilienmulti Anno August Jagdfeld. Der ließ es aufwändig sanieren, doch die hochgespannten Erwartungen gingen nicht auf: Es fanden sich nicht genug Mieter, die bereit waren, in den luxuriösen Prachtbau einzuziehen und entsprechend hohe Miete zu zahlen. Auch der Versuch, den Komplex in einen riesigen Designer-Direktverkauf für relativ preiswerte Markenkleidung zu verwandeln, brachte nicht den erhofften Erfolg - die weitaus meisten Flächen stehen noch immer leer.

Weil dadurch fest eingeplante Mieteinnahmen ausblieben, krachte es hinter den Kulissen immer heftiger. Privatier Anno August Jagdfeld hatte gleich drei Banken bemüht, ihm das Geld für den Kauf und die Sanierung, geschätzte 180 Millionen Mark, zu leihen. Als die Immobilie nicht die erhoffte Rendite abwarf, drängten die Sachsen LB, West LB und Sparkasse Leipzig auf Verbesserungen, um sich langfristig die vereinbarten Zins- und Tilgungszahlungen zu sichern. Schließlich warf Jagdfeld entnervt das Handtuch und übereignete das Kaufhaus vor einigen Tagen seinen Gläubigern.

Die haben sich mittlerweile arrangiert und wollen sich zu Einzelheiten des Deals nicht äußern. Nur Frank Steinmeyer von der Sachsen LB sagt: "Wir sind erleichtert und schauen jetzt wieder nach vorn." Die Immobilie gehört jetzt der Real Immobilien GmbH, einem Beteiligungsunternehmen der hiesigen Landesbank. "Wir sind überzeugt, dass dieses Unternehmen die Potenziale des Objekts voll ausschöpfen wird", sagt Sprecher Steinmeyer.

Das Sagen im Städtischen Kaufhaus hat nun Jan von Lewinski, der von der Uferstraße 21 aus die Geschäfte der Real Immobilien GmbH leitet. "Wir sind vor Ort und können die Marktsituation viel besser einschätzen als ein Investor, der in Aachen lebt", meint er und hält das Gebäude "für ein tolles Objekt", in das man sich "verlieben" könne. Von Lewinski: "Ein Investor muss nur aufpassen, dass dies nicht zu sehr geschieht und rationalen Lösungen entgegen steht."

Um ein tragfähiges Konzept zu erarbeiten, will er in den nächsten drei Monaten mit allen Mietern des Kaufhauses sprechen und herausfinden, wo die Probleme liegen. "Wenn einer mit seinem Geschäft eine echte Chance sieht, kann er bleiben", meint der neue Chef. Gleichzeitig betont er aber, dass er den Designer-Direktverkauf für "verfrüht" hält. "Die Angebote müssen preiswerter werden und auch für Sachsen erschwinglich sein." Deshalb wolle er neue Anker-Mieter suchen und einen neuen Branchenmix kreieren.

Von Lewinski ist überzeugt, dass ihm dies gelingt. "Das Städtische Kaufhaus liegt auf einer Achse mit den Warenhäusern Kaufhof und Karstadt", betont er. "Spätestens wenn der Neubau von Karstadt fertig ist, wird unser Standort enorm aufgewertet." Allerdings müsse dafür auch einiges aus eigener Kraft getan werden. "Wir brauchen zum Beispiel unbedingt eigene Parkflächen für unsere Mieter", sagt er und denkt laut darüber nach, im weitgehend leer stehenden Untergeschoss eine Tiefgarage einzurichten.

Dies und anderes soll aber nicht hektisch vorangetrieben werden. "Wir können in Ruhe nach neuen Mietern suchen und müssen unsere Flächen nicht übereilt an den Markt bringen. Im Jahr 2005, wenn Karstadt weitgehend fertig ist, müssen wir startklar sein."


Andreas Tappert

Leipziger Volkszeitung vom Sonntag, 8. Februar 2004
http://www.lvz-online.de/lvz-heute/94228.html

[kohelet]

Kunden-Magneten für die grüne Wiese gesucht

Günthersdorf. Deutlicher kann man sein Misstrauen kaum ausdrücken. Auch nach dem Umbau seien "langfristig keine Perspektiven für den dauerhaften betriebswirtschaftlichen Erfolg der Filiale" erkennbar. Deshalb wird sich Galeria Kaufhof bis Februar 2005 Stück für Stück aus dem Günthersdorfer Saale-Park zurückziehen. Die Botschaft der dürren Mitteilung der Kölner Kaufhof AG ist klar: Für deren Manager ist die grüne Wiese tot, sie setzen lieber auf ihre Innenstadt-Kaufhäuser in Leipzig und - ab Frühjahr - am Marktplatz in Halle.


Andreas Kube will diese Entscheidung ausdrücklich nicht kommentieren. Ebenso ausdrücklich ist der Center-Manager der Hamburger ECE aber von dem Projekt überzeugt, mit dem er die grüne Wiese auf Vordermann bringen soll. Für 170 Millionen Euro entsteht - bei laufendem Betrieb - bis 2006 aus dem alten Saale-Park an der A 9 "nova eventis", eine laut Kube "in Deutschland bislang einzigartige Kombination aus Shopping, Service und Freizeit". Eine zweigeschossige, komplett glasüberdachte Mall mit über 200 Fachgeschäft en, die es zusammen auf mehr als 3000 Meter Schaufensterfläche bringen, soll durch umfangreiche Betreuungsangebote und eine angegliederte Sport-, Freizeit- und Erlebnislandschaft zum Anlaufpunkt für die ganze Familie werden.


Bis zu 70 Minuten Autofahrt sollen die "nova eventis"-Kunden nach ECE-Planungen auf sich nehmen, um im sachsen-anhaltischen Günthersdorf einzukaufen. Das ergibt rein rechnerisch zwar immerhin ein Kundenpotenzial von reichlich 2,7 Millionen Menschen, erfordert auf der anderen Seite aber auch starke Anreize, damit sich die potenziellen Einkäufer auf den Weg machen. "Die haben wir definitiv", ist Andreas Kube überzeugt. Zu Details darf der Center-Manager zurzeit zwar noch nichts sagen. Sicher ist nach Informationen unserer Zeitung aber, dass einer der Kunden-Magneten Media-Markt heißen wird. Der Unterhaltungselektronik-Spezialist hat bereits einen Mietvertrag über 5500 "nova eventis"-Quadratmeter unterschrieben und wird dafür seinen alten Standort im Burghausener Löwen-Center verlassen.


Weitere Mieter der ersten beiden Bauabschnitte, die im Herbst 2005 eröffnet werden sollen, sind unter anderem C&A, die Drogeriemarkt-Kette Müller und die Parfümerie Douglas. Zur offiziellen Eröffnung 2006 wird es auch einen Aldi-Supermarkt und eine Filiale des Drogerie-Discounters dm geben. Außerdem soll bis dahin geklärt sein, ob der Spielzeug-Discounter Toys`R`Us seinen bisherigen Standort behält oder innerhalb von "nova eventis" umzieht.


Wie in allen anderen ECE-Centern legt Andreas Kube auch in Günthersdorf großen Wert auf einen "ausgewogenen Branchenmix". Das heißt: Neben den großen Kunden-Magneten und Filialisten sollen auch regionale Einzelhändler zu ihrem Recht kommen. Dafür wirbt die ECE zurzeit fleißig - unter anderem lud das Unternehmen Anfang des Jahres etwa 40 Händler nach London ein. Dort konnten sich die Geschäftsinhaber "Bluewater" anschauen, ein gigantisches Einkaufszentrum vor den Toren der britischen Hauptstadt, aus dem die ECE-Planer viele Ideen und Anregungen für "nova eventis" gezogen haben. Der Ausflug habe sich gelohnt, sagt Peter Maßmann, für die Vermietung in Ostdeutschland zuständiger ECE-Bereichsleiter. "Zumindest hat niemand gesagt: ,Sehr schön, aber ohne mich.`"


Derart positive Nachrichten streut die ECE zurzeit häufig und gerne - schließlich ist "nova eventis" im Konzern eine anspruchsvolle Rolle zugedacht. Der neue Saale-Park, heißt es aus dem Management, ist nicht weniger "als eine Blaupause für die künftige Entwicklung". Soll heißen: Funktioniert Günthersdorf, wird es noch viele Klone auf anderen grünen Wiesen geben. Immerhin: "Wir haben jetzt schon einen Vermietungsstand von 60 Prozent", sagt Andreas Kube. Auch ohne Galeria Kaufhof.


Lars Radau

Leipziger Volkszeitung vom Dienstag, 24. Februar 2004
http://www.lvz-online.de/lvz-heute/97037.html

[kohelet]

Betr. Luxushotels in Berlin
(Siehe auch "Immobilien: Deutsche Metropolen erleben eine Schwemme neuer Luxushotels" Spiegel, 11/2004 S. 101)

Es kann noch härter kommen

Hotelverbandspräsident Van Daalen eher pessimistisch für 2004

Zweckpessimismus an der Spitze des Hotel- und Gaststättenverbands: Präsident Jean van Daalen, gleichzeitig Adlon-Direktor, äußert sich skeptisch über die Aussichten des laufenden Jahres. „Ich höre, dass viele Kollegen optimistisch sind“, sagte er gestern vor der Presse, „aber ich weiß nicht genau, worauf dieser Optimismus basiert.“ Es gebe keine Anzeichen dafür, dass der viel zu niedrige Durchschnittspreis – gegenwärtig 140 Euro in der Fünf-Sterne-Kategorie – in absehbarer Zeit steigen werde; wegen der immer kürzeren Buchungsfristen würden Prognosen zur Auslastung aber auch immer schwieriger.

In den ersten beiden Monaten des Jahres 2004 hat die Belegung der Berliner Hotels nach Angaben van Daalens bei knapp 52 Prozent gelegen, in der Spitzenkategorie bei 56 Prozent. Das entspricht in etwa den Erwartungen und ist ein deutlicher Fortschritt gegenüber dem ersten Quartal 2003, als die Auslastung auf katastrophale 33 Prozent absackte. Auskömmlich wären 70 Prozent, sagt van Daalen, der nicht damit rechnet, dass Berlin in absehbarer Zeit den Stand von London oder Paris mit durchschnittlich 80 Prozent erreicht. Er befürchtet, dass es auch in Berlin angesichts der zahlreichen Neueröffnungen in diesem Jahr eher bergab geht. Die richtig harte Phase stehe vermutlich sogar noch bevor, denn die vom Senat langfristig angepeilten 15 Millionen Touristen müssten schon 2005 kommen, um alle Hotels einigermaßen auslasten zu können

Ein Hauptproblem Berlins ist nach Einschätzung van Daalens der überraschende Mangel an großen politischen Konferenzen. Er habe beim Kanzleramt angefragt und sei „total schockiert“ gewesen, als sich herausstellte, dass in den nächsten fünf Jahren praktisch nichts in dieser Richtung geplant sei. Dies sei für die Hauptstadt eines großen europäischen Landes äußerst seltsam. bm
Tagesspiegel 9.3.04 http://archiv.tagesspiegel.de/archiv/09.03.2004/1015036.asp

[kohelet]

" Immobilien: Deutsche Metropolen erleben eine Schwemme neuer Luxushotels" Spiegel, 11/2004 S. 101"

DER SPIEGEL 11/2004 - 08. März 2004
URL: http://www.spiegel.de/spiegel/0,1518,289469,00.html
Immobilien

Dünne Luft

Luxushotels gelten unter mutigen Investoren als attraktive Anlageobjekte. Doch niemand weiß, wie die vielen neuen Paläste ausgelastet werden sollen.

Bei verwöhnten Globetrottern gilt das Münchner Bahnhofsviertel nicht gerade als Geheimtipp. Das Areal ist ein bunt zusammengewürfelter Haufen von Imbissbuden, Spielsalons und Sechziger-Jahre-Fassaden.

Ausgerechnet hier, auf einem Gelände, das bis vor kurzem von der Bahn als zentrale Müllsammelstelle genutzt wurde, entsteht zurzeit ein neues Fünf-Sterne-Luxushotel mit Pool, Ballsaal und knapp 400 Designerzimmern. Bauherr der fast 130 Millionen Euro teuren "Bayerpost" ist eine Fondsgesellschaft des Kölner Immobilien-Entwicklers Herbert Ebertz, der zugleich gut 25 Prozent an der künftigen Betreibergesellschaft Dorint hält.

Das unwirtliche Umfeld stört ihn und die Anleger offenbar wenig. "Um im Wettbewerb zu bestehen, brauchen Sie nicht mehr die repräsentative Lage", argumentiert Projektleiter Matthias Niemeyer, "sondern eine kommunikative Lage."

Sein professioneller Optimismus ist typisch für eine Branche, die von Anlageprofis bislang eher belächelt wurde, seit dem Ende des Börsenbooms aber eine neue Blüte erlebt. Jahrelang schreckten große Banken, Versicherer oder Fondsgesellschaften vor Investitionen in Bettenpaläste zurück, weil nüchterne Büro- oder Gewerbebauten höhere Gewinne versprachen und billiger in Stand zu halten waren.

Doch seit Büroräume selbst in einstigen Boomregionen wie Frankfurt am Main oder München nur schwer zu vermieten sind und viele Anleger Aktien meiden, strömt in die ehemals verschlafene Branche Geld wie nie zuvor. Vergangenen Freitag erst eröffnete in Berlin nach dem Ritz-Carlton ein weiterer Prunkpalast - das Radisson-SAS-Hotel mit einem 25 Meter hohen Aquarium als Attraktion.

"Hotels werden von offenen Immobilienfonds zunehmend als interessante Anlagealternative entdeckt", schwärmt Ingo Hartlief von der Fondsgesellschaft Difa, die schon rund acht Prozent ihres Vermögens in Edelherbergen verbaut hat.

In vielen Städten wird bereits überlegt, leer stehende Bürogebäude in Hotels zu verwandeln, um die Einnahmeausfälle zu begrenzen. Dabei birgt auch der Bettenboom gewaltige Risiken. Doch die spielen Bauherren und Betreiber gern herunter.

Nach einer Statistik des Hotelverbands Deutschland sollen zwischen Kiel und Garmisch in den nächsten Jahren weitere rund 38 000 Zimmer im Wert von fast fünf Milliarden Euro entstehen. Woher die Gäste kommen sollen, weiß niemand. "Ich frage mich, ob das alles Missionare sind", warnt Steigenberger-Chef Karl Anton Schattmaier. "Rechnen kann sich das nicht."

Besonders heftig tobt der Verdrängungswettbewerb in Berlin, wo bis Ende 2005 rund 8000 neue Schlafplätze entstehen sollen. Dabei verfügt die Metropole schon jetzt über mehr Betten als Manhattan. "Da will eben jeder sein Fähnchen stecken", meint der Münchner Hotelexperte Stephan Gerhard von der Beratungsfirma Treugast fast schon resigniert.

Viel Glück brauchen Investoren auch in Städten wie Köln oder Düsseldorf, wo die Übernachtungskapazitäten innerhalb weniger Jahre um fast die Hälfte aufgestockt wurden. München, wo bis 2006 weitere 5000 Zimmer entstehen, müsste 1,3 Millionen zusätzliche Besucher anlocken, um die alten und neuen Betten zu belegen. "Die Luft wird für alle dünner", resümiert Herman von Treskow, Chef des traditionsreichen Kempinski-Hotels Vier Jahreszeiten.

Das Überangebot ließe sich leichter verkraften, wenn die Herbergen wenigstens auskömmliche Erträge abwerfen würden. Doch davon können Besitzer und Betreiber angesichts der Konjunkturschwäche bislang nur träumen. Besonders krass ist das Missverhältnis zwischen Preis und angebotener Leistung zurzeit in Berlin.

Wer dort in einem Fünf-Sterne-Haus absteigt, zahlt im Schnitt nur noch 143 Euro. In Rom werden in einem vergleichbaren Haus 210 Euro fällig. In London oder New York berappen die Kunden sogar 350 bis 400 Euro pro Nacht. "Ein Flugzeug, das kein Geld verdient, können Sie in die Wüste stellen", sagt der Münchner Arabella-Sheraton-Manager Martin Fichtmüller trocken, "ein Zimmer, das einmal gebaut wurde, verlässt den Markt nicht mehr."

In Berlin offerieren Resteverwerter wie die Internet-Agentur HRS inzwischen überschüssige Doppelzimmer in Luxusbleiben schon mal für gut 100 Euro. "Wenn wir so weitermachen, haben wir die Aldisierung bald auch in unserer Branche", warnt Adlon-Chef Gianni van Daalen.

In der Vergangenheit wälzten die Besitzer das Geschäftsrisiko gern auf die Betreiber ab, denen sie langjährige Pachtverträge mit bisweilen horrenden Mieten abtrotzten. Doch das ändert sich gerade. Renommierte ausländische Hotelketten verlangen zunehmend, dass sich die Investoren auch an Verlusten beteiligen. Zudem fordern sie kürzere Vertragslaufzeiten als die bislang üblichen 20 Jahre.

Parallel dazu versuchen sie, der Konkurrenz Kunden abzujagen. Manche von ihnen siedeln sich gezielt im Windschatten bekannter Traditionshäuser an - und ködern große Unternehmen dann mit günstigen Pauschalraten für ihre Angestellten.

Eine andere Zielgruppe, Internet-Freaks und aufstrebende Jungmanager, hat der Düsseldorfer Immobilien- und Hotelunternehmer Otto Lindner im Visier. Wer in einem der 19 Häuser der Gruppe absteigt, kann mit Highspeed im Web surfen und in Berlin neuerdings sogar einen tragbaren elektronischen Fremdenführer anfordern.

"Wer sich in unserer hart umkämpften Branche behaupten will", sagt der Familienunternehmer, "muss dem Gast einen Zusatznutzen bieten, den er woanders nicht bekommt."

DINAH DECKSTEIN
http://www.spiegel.de/spiegel/0,1518,289469,00.html

[Robert_Reichschwein]

gesetzt den Fall, die deutschen Sozialämter müssen für die Neueuropäer die Mieten bezahlen, lohnt sich die Geschichte mit dem Bettenbau.

Weiss einer diesbezüglich Bescheid?

Anspruch auf Sozialhilfe für Neueuropäer (Polen, Tschechen, usw.)?

Das war damals Big Business im Frankfurter Bahnhofsviertel, die Ämter haben riesige Summen für die Unterbringung der Asylbewerber gezahlt, weil sie sonst keinen Platz fanden.

Zum Teil haben die Puffbesitzer die Nutten rausgeschmissen und Asylanten untergebracht, weil dies mehr Geld brachte!

[kickaha]

ab 2010 kommen die letzten starken Geburtsjahrgänge auf den deutschen Arbeitsmarkt.

Deshalb wird jetzt des 8 jährige Abitur eingeführt, damit in der Folge schneller und mehr Arbetiskräfte auf den Markt kommen werden.

Im Jahr 2010 sind bereits 30%!!! unserer Bevölkerung älter als 60 Jahre.

Wer soll in Zukunft in den ganzen Büroruinen sitzen, wenn die Menschen im Ruhestand sind?

Wer immer noch daran glaubt, dass sich unsere Bundesdeutschen Leerstandsraten erholen werden hat`s nicht kapiert, oder will die Menschen ruhig halten.

Die Lage auf dem Wohnugnsmarkt wird sich auch nicht mehr entspannen. Selbst in den Ballungsgebieten geben die Preise immer mehr nach. Und das vermeintliche Zuzug aus dem Ausland (wo immer dieser Zuzug auch herkommen mag) wird sicherlich keine 1A Wohnlagenzu völlig überzogenen Preisen kaufen.

Bereits jetzt kommen viele Immobilienverkäufe nicht mehr zu Stande, weil sich Käufer und Verkäufer nicht mehr auf den Preis einigen können.

Letztere träumen nämlich immer noch davon, Preise wie in der Mitte der 90er Jahre erzielen zu können.

Gute demographische Info`s dazu gibt`s auf der Seite destatis.de (statistisches Bundesamt).

Viele Grüße

kickaha

[SchwarzerLord]

Ich mißtraue den Szenarien der Bevölkerungsentwicklung. Wäre nicht das 1. Mal, daß man sich mit Prognosen irrt. Da sind so viele Faktoren wie EU-Erweiterung etc. gar nicht berücksichtigt. Die Immo-Blase wird nur an einigen Orten platzen. Es gibt weiterhin Regionen mit steigender Nachfrage auch in den kommenden Jahren (zb Südhessen).

[kickaha]

Die Bevölkerungsentwicklung ist in ganz Westeuropa ähnlich. Dazu gibts mittlerweile nicht nur ein Statement sondern einen ganzen Sack voll.

Die "deutsche Demographie" ist in allen anderen Westeuropäischen Ländern identisch.

Und wo sollen denn die ganzen potentiellen Neubürger herkommen.

Aus D-Land wandern derzeit ca. 150000 Leute jeden Jahr ab. Primär Akademiker, Handwerker und leitende Angestellte.

Zuzüge finden in der Regel durch nicht, oder schlecht ausgebildete Menschen statt, die sich hier eine Verbesserung ihres Lebensstandards erhoffen, was ja auch legitim ist. Aber die können nur solange kaufen, solange der Deutsche Michel das Geld dazu gibt. Und in Zeiten leerer Kassen werden auch die Begrüssungsgeschenke weniger.

Aber wir werden sehen wo`s hingeht.

Gruß Kickaha

[schlier]

Servus,
also kickaha, du hast ja echt schon recht gute Beiträge hier im board geliefert, aber das ist echt stuss. sorry

[Robert_Reichschwein]

...solange es Menschen in Gesamteuropa gibt, die für 100€ einen Monat arbeiten, wird der Einwanderungsdruck auf Deutschland bleiben, die Bevölkerung zumindest nicht zurückgehen...

[kohelet]

#84

Ja die gehen aber dann nach Polen, Tschechien und Ungarn.

[kohelet]

#79

Polen haben ab 1.5.04 keinen Anspruch auf deutsche Sozialhilfe.

Der Markt regelt die Wohnungsversorgung für Polen an der deutsch-polnischen Grenze wie folgt.

1. Wohnungsunternehmnen an der Grenze gehen Pleite (Staat hat kein Geld mehr um diese weiter zu subventionieren, z.B. mit Abrißprämien u.s.w.)
siehe auch folgendes Zitat:

Die SPD-Fraktion hatte im Ausschuss die Vorlage in den Zusammenhang des Stadtumbaus Ost und der Altschuldenhilfe gestellt und auf die großen Wohnungsleerstände in den ostdeutschen Städten hingewiesen. In einigen Städten gebe es Wohnungsunternehmen mit zum Teil hohem Wohnungsbestand. Aufgrund der Leerstände sei es erforderlich, dass es zu Fusionen zwischen diesen Unternehmen kommt, um Insolvenzen zu verhindern. Die Grunderwerbsteuer stehe solchen Fusionen bislang entgegen.

Die CDU/CSU sah dies genauso und unterstützte das Anliegen einer befristeten Grunderwerbsteuerbefreiung. Von 7,3 Millionen Wohnungen dieser Unternehmen in Ostdeutschland stünden über eine Million leer. Die 1.317 Wohnungsgesellschaften im Osten befänden sich in einer "schwierigen bis dramatischen" Situation, die sich aufgrund des Bevölkerungsrückgangs weiter verschärfen werde.

http://www.das-parlament.de/2003/51/PlenumundAusschuesse/041…

2. Ein neuer Investor kauft ein pleite gegangenes Wohnungsunternehmen zum symbolischen Preis von 1 Euro.

3. Er kann dann an Polen und andere Interessenten günstig vermieten.

4. Es könnte in diesen Gegenden zu einem beachtlichen Wirtschaftsaufschwung kommen.


Apropos, ein Hotel ist erst dann wirtschaftlich, wenn es 2 mal zwangsversteigert wurde.

[Milken10]

Die Welt:
"In Budapest, dem interessantesten Immobilienmarkt, lag der Spitzenmietpreis für Wohnungen bei umgerechnet 17,90 Euro/qm."

Soviel zur angeblichen Immobilienblase in Deutschland.
Es gab keine. Bis jetzt jedenfalls nicht.

[kohelet]

#87

@ 1

Budapest ist nicht exemplarisch für ganz Ungarn

@ 2

In Ostberlin wurden in den Jahren nach der Wiedervereinigung anfangs auch die Mietpreise hoch gepusht.

In sofern sind mit dem bevorstehende Anschluß Ungarns an die EU ähnliche Fehlentwicklungen zu erwarten.

@ 3

Ungarn ist kein direktes Nachbarland von Deutschland.

[kohelet]

Neue Mieter aus Polen ?
Frankfurt (Oder) könnte Wohnungsnot in der Zwillingsstadt Slubice lindern.
Von Stefan Tesch

... Zu DDR-Zeiten hatte Frankfurt (Oder) die Großstadtgrenze – 100 000 Einwohner – angepeilt. 1990 zählte die stadt 87 000 Einwohner. Heute sind es nur noch 68 000. Nun sollen über 6 500 Wohnungen abgerissen werden.

Anders im 17 000 Bewohner zählenden Slubice. In Frankfurts Zwillingsstadt fehlen 800 Wohnungen.

Um einen großflächigen Abriss zu vermeiden, könne er sogar mit „80 Prozent Polen in Frankfurt leben „, hatte Patzelt vor seiner Wahl zum Oberbürgermeister 2002 verkündet. Sozialdemokraten wie Brandenburgs Ministerpräsident Platzeck, Bundesbauminister Manfred Stolpe und Bundesinneminister Schily unterstützen Patzelt bei seinem Vorhaben. ...

Freilich übersteigen selbst die billigsten Mieten in Frankfurt – rund 3 Euro kalt das Niveau im prosperierenden Westpolen um das Dreifache


... für Manfred Stolpe scheint es durchaus denkbar Rückbaugelder aus dem 2,7 Milliarden Euro „Stadtumbau Ost“ zur Unterstützung der polnischen Neumieter umzuleiten.


Da dies auf Dauer noch nicht ausreicht erwägt OB Patzelt mit seinem Slubicer Amtskollegen einen Bittgang nach Brüssel. ...

Falls Brüssel nicht mitspielt, hofft Patzelt auf die Weitsicht polnischer Baufirmen. Ihnen wolle man – wie aus dem Rathaus verlautet – einige Plattenbauten samt der Chance, selbs tkostendeckende Mieten festzulegen,

k o s t e n g ü n s t i g

ü b e r l a s s e n.

Quelle: Zeitung „Neues Deutschland“ vom 18.3.2004 Seite 13

Nun eine Frage an die Immobillienexperten:

Wie billig müssen die Plattenbauten angeboten werde, damit man bei erzielbaren Mieten von 1 Euro kalt als Vermieter noch etwas verdienen kann ?

[Milken10]

@kohelet

Frankfurt/Oder ist auch nicht exemplarisch für ganz Deutschland.

Die Welt:

"Allein US-amerikanische Fonds werden in diesem Jahr voraussichtlich mehr als drei Milliarden Euro in den Erwerb deutscher Wohnimmobilien investieren", bestätigt der Immobiliendienstleister Wulff Aengevelt. Dabei seien die angelsächsischen Investoren nur an Deals mit einem Volumen von wenigstens 70 Mio. Euro interessiert. Aengevelt: "Die wollen nicht 100, sondern gleich 1000 Wohnungen auf einen Schlag kaufen."

Was die ausländischen Investmentgesellschaften anlockt, sei die sich abzeichnende Wohnungsknappheit in den deutschen Ballungszentren. Aengevelt: "Wegen der mieterfreundlichen Rechtsprechung wurden in den vergangenen Jahren kaum noch neue Mietwohnungen geschaffen."

Und weiter:

Die britische William Pears Group will zusammen mit Patrizia 30.000 bis 50.000 Wohnungen erwerben.
US Ceberus interessiert sich für die 70.000 GSW Wohnungen.
Soros Real Estate und Lone Star Fund auf der Käuferseite.

Was zählt ist Lage und Substanz. Da ist im Osten der Republik halt nicht viel zu holen. Plattenbauten und Landflucht werden den Trend in die attraktiven Städte noch verstärken. Da nützt auch der geplante Abriss von 300.000
Einheiten bis 2009 nichts.

Investments in Hamburg, Düsseldorf/Köln, Frankfurt, München
und Berlin, gute Lage und Bausubstanz vorausgesetzt, sollte man ins Auge fassen.

Nur meine Meinung.

[kohelet]

@90

Ich glaube um daß zu verstehen, was da abläuft muß man den rein wohnungswirtschaftlichen Hintergrund mal außer Acht lassen.

Die Amis kennen Europa nicht gut, deshalb kaufen sie.

In Westdeutschland sind in den Zeiten des kalten Kriegs (1950 bis 1990 ) die Immobilienpreise immer nur nach oben marschiert, weil eine Marktwirtschaft in Zentral- und Mitteleuropa nur in Westdeutschland stattfand.

Sie fand nicht statt in : der DDR, Polen, Tschechieh, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Bulgarien, Baltikum, Ukraine, Belorus und Russland.

Immer wieder wanderten Menschen aus diesen Gegenden nach Westdeutschland z.B. besonders viele aus der DDR bis 1961, aus Polen seit 1981, ebenso die deutschstämmigen Um- und Aussiedler aus Osteuropa.

Dieser Zustrom hat die Immobilienpreise in Westdeutschland nach oben getrieben.

Von dieser Entwicklung geblendet legten ab 1990 viele Westdeutsche in Ostdeutschland ihr Geld in Immobilien an. Sie dachten, Immopreise marschieren immer nur nach oben.

Nur leider hat sich in Ostdeutschland die Markwirtschaft nicht so entwickelt, daß es zu einem AUfschwung kam. Die Immopreise fallen.

Staatsinterventionistisch (Rückbauprämie) versucht man einzugreifen, es sollen Wohnungen mittels Subventionen vom Markt genommen werden, um die Preise hoch zu halten. Bleibt die Frage, wie lange DEutschland sich dies Subventionen leisten kann.


Seit 1990 entwickelt sich in Osteuropa die Marktwirtschaft sehr rasant bei moderaten Immopreisen (Man soll hier nicht nur Budapest sehen.) Es besteht als kein Zwang mehr für Menschen aus diesen Gegenden nach WD zu kommmen, im Gegenteile vile Menschen aus diesen Ländern gehen vielleicht aus WD zurück in ihre Heimat.

Und viele Ostdeutsche werden in Zukunft eher Arbeit in Westpolen als in Westdeutschland finden.

Ich glaube Frankfurt Oder ist der 1. Dominostein der fällt.

[Milken10]

München:

Die teuerste Wohnung Deutschlands

333 Quadratmeter vom Feinsten
Ein Penthouse in München kostet 4,3 Millionen Euro. Wer also im Jahr weniger als 250.000 Euro zur freien Verfügung hat, kommt als Käufer nicht in Frage.

Nur zum Vergleich: Eine Spitzenwohnung beim Arc de Triomphe in Paris gibt es für 12.000 bis 15.000 Euro pro Quadratmeter, in Rom an der Prioli Roma, der Piazza dei Spagna oder an der Via Veneto zwischen 9000 und 11000 Euro, in Madrid rund um den Prado so um die 10.000 Euro. Nur in London am HydePark wird der Quadratmeter schon mit 20.000 Euro gehandelt.-

btw,
5 der 13 Wohnungen in der Maria-Theresien-Str. sind schon verkauft.


Köln:

Kölns 1a-Einkaufslagen zählen mit Spitzenmieten von bis zu 190 Euro/qm zu den teuersten Adressen in Deutschland und werden lediglich von München überboten.

Im Rheinauhafen südlich der Kölner Innenstadt sollen in den kommenden Jahren auf rund 235.000 qm Wohnungen, Büros, Dienstleistungen, Einzelhandel, Gastronomie und kulturelle Einrichtungen entstehen. Über 600 Millionen Euro werden in den Ausbau des früheren Hafengeländes investiert.-

Die Preise zwischen 3.800 - 7.000 € m2 sind ggü. München eine echte Okkasion.

[Milken10]

Frankfurt - Die Deutsche Bank hat Verträge zur Veräußerung eines Portfolios von überwiegend selbst genutzten Immobilien in Europa zum Preis von Euro 1,04 Milliarden Euro an die Blackstone Group unterzeichnet. Die Bank werde den größten Teil der Gebäude mittel- bis langfristig weiter nutzen, teilte der deutsche Branchenprimus am Montag mit. Die Durchführung der Transaktion wird zum Ende dieses Jahres erwartet.

Das Portfolio umfasst 51 Büro- und Bankgebäude in neun Ländern mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 490.000 Quadratmetern. Etwa zwei Drittel der Immobilien befinden sich in Deutschland an Standorten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München. Die weiteren Gebäude stehen in europäischen Großstädten wie Barcelona, Brüssel, Lissabon und Mailand.-

War glaub ich im November 03. Sale and lease back.
Ich wette ein "triplenet" Vetrag mir einer Rendite für Blackstone so bei 6%.

[Milken10]

@ kohelet

"Die Amis kennen Europa nicht gut, deshalb kaufen sie.
In Westdeutschland sind in den Zeiten des kalten Kriegs (1950 bis 1990 ) die Immobilienpreise immer nur nach oben marschiert, weil eine Marktwirtschaft in Zentral- und Mitteleuropa nur in Westdeutschland stattfand."

Die Amis wissen sehr genau was sie tun. Letztlich
gibts Wert gegen Dollar.

"Nach oben marschiert" Naja, inflationsbereinigt wohl eher moderat gestiegen.

[kohelet]

#89

Nun eine Frage an die Immobillienexperten: Wie billig müssen die Plattenbauten angeboten werde, damit man bei erzielbaren Mieten von 1 Euro kalt als Vermieter noch etwas verdienen kann ?

Antworten in : "Wohnimmobilien vor Sell-Out (Frankfurt O.) – Frage an Immobilienexperten" Thread: Wohnimmobilien vor Sell-Out (Frankfurt O.) – Frage an Immobilienexperten

[kohelet]

Interesanter Artikel in der Zeitschrift Wirtschaftswoche Nr. 13 vom 18.3.2004 :

Aus Inhaltsverzeichnis:

IMMOBILIEN Auf der internationalen Messe
in Cannes wachsen die Sorgen bei den
Teilnehmern um den Immobilienstandort
Deutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 140


Schwankende Planken
Die Immobilienszene feiert sich bei einer Messe in Canes - und zweifelt an den Deutschen
...

Artikel zur Zeit On-Line nicht gefunden

[kickaha]

@90

Klar kaufen die Ami`s in Deutschland.

Da müsst Ihr Euch auch mal die Preise anschauen, die die Jungs bezahlen. Dann kostet so eine Wohnung noch ein paar Tausend EUR.

Wenn das Gerümpel am Stück verkauft wird gibt`s keine guten Preise.

In Stuttgart-Cannstadt sind vor 3 Jahren etwas über 200 Altbautwohnungen für einen m² von unter 900 DM verkauft worden!!!!

Eine 60m² Wohnung hat bei den Preisen 50000 DM gekostet.

Aufgeteilt und verkeult wurden für solche Wohungen auf dem Markt über 120000 DM bezahlt.

Ausserdem betreiben die AMi`s gerade Kaüpitalflucht aus Ihrer maroden Währung.

Gruß Kickaha

[Harry_Schotter]

Immer mehr Städte stehen vor dem Kollaps

Stadtumbau-Programm greift nicht - Leerstände nehmen auch im Westen stark zu - Wohnungsmärkte kippen - Pleiten nehmen zu

von Dankwart Guratzsch

Dortmund - Was die Auguren seit Monaten prophezeien, das wird immer mehr zum Albtraum der Städtebauer: der Wohnungsleerstand erreicht den Westen. Auf einer Expertenkonferenz in Dortmund hat jetzt der Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung (vhw) den erschreckenden Ergebnisbericht einer von ihm eingesetzten interdisziplinären Arbeitsgruppe "Stadtumbau Ost/West" vorgelegt. Danach erreichen die Leerstände auch in Westdeutschland verschiedentlich schon Spitzenwerte um 13 Prozent. Spätestens ab 2015, so der Bericht, "ist in Westdeutschland mit strukturellen Leerständen in einer Dimension zu rechnen, die denen ostdeutscher Regionen nahe kommt".

Die Arbeitsgruppe hat sieben ausgewählte Städte aufgesucht und die Situation verglichen. Während sie in den ostdeutschen Städten Luckenwalde, Görlitz und Halle gründliche Analysen und Konzepte vorfand, traf sie in den westdeutschen Städten Duisburg, Herten, Oer-Erkenschwick und Neunkirchen (Saar) vielfach auf Ahnungslosigkeit und mangelndes Problembewusstsein. Auf die Frage nach dem Leerstand 2001 wussten die drei größeren Städte keine Antwort. Aus Duisburg verlautete: "unter zehn Prozent". Eine Leerstandsprognose konnte keine der vier Städte vorlegen.

Mit dieser Vogel-Strauß-Einstellung könnten die westdeutschen Städte mittelfristig in dieselbe Spirale des Niedergangs geraten, die inzwischen viele ostdeutsche Städte in eine unentrinnbare Notlage gebracht hat. Prof. Gerd Schmidt-Eichstädt, Direktor des Instituts für Stadt- und Regionalplanung, TU Berlin: "Im Osten stehen Wohnungen für 2,6 Millionen Menschen leer, das ist ein Sechstel der Bevölkerung, und niemand hat das Geld dafür, die Lage zu wenden."

Nach dem Bericht der Expertengruppe hatte sich die Leerstandsquote der vom GdW vertretenen Unternehmen schon per 31.12.2002 auf 16,2 Prozent erhöht, "immer mehr Unternehmen haben bereits heute sogar einen Leerstand von über 30 Prozent". Damit schnappt die Falle zu: Die Investitionsfähigkeit geht rapide zurück, Modernisierungsmaßnahmen scheinen kaum noch möglich. In der Folge schwinden die Möglichkeiten, Mietern aus Abrissobjekten Ersatzwohnungen anzubieten, "die Gefahr der Insolvenz von Wohnungsunternehmen und des Zusammenbrechens ganzer Wohnungsmärkte nimmt zu". Für viele Unternehmen ergibt sich schon jetzt eine hoffnungslose Perspektive: "Die Eigenkapitalrentabilität der ostdeutschen Wohnungsunternehmen lag Ende 2001 bei insgesamt minus sieben Prozent, das Kapital wird mittelfristig aufgezehrt."

Die tiefere und nicht mehr abwendbare Ursache für das Kippen der Wohnungsmärkte in Ost und West sehen Fachleute wie Rita Tölle, Referatsleiterin im Städtebauministerium NRW, in der Bevölkerungsimplosion. Bis 2015 werde die Einwohnerzahl in Dortmund um 9,1 Prozent, in Hagen um 9,3 Prozent und in Essen um 11,5 Prozent schrumpfen. Im Westen werde der Leerstand vielfach noch als Qualitätsproblem gesehen, das man durch Beseitigung von "Schlechtwohnungen" an Ausfallstraßen bewältigen könne. Doch dahinter erhebe sich drohend das schon bald kaum noch beherrschbare Quantitätsproblem.

Um "aus der Schrumpfung den Weg in die Zukunft zu finden", hält Schmidt-Eichstädt radikales Umdenken für unabdingbar: "Die Immobilienmärkte müssen realistisch eingeschätzt werden. Dafür gilt im Osten heute schon die Formel: Verkehrswert gleich Marktwert. Die Bodenwerte tendieren gegen Null." Außerdem müssten die Wohnwünsche der Betroffenen erforscht und ernst genommen werden. So sei im Osten "manches gefördert worden, was schon wieder beseitigt werden muss".

Beispiele für fatale Fehleinschätzungen lieferte Frank Segebade, Referatsleiter im brandenburgischen Stadtentwicklungsministerium: "Es gab regelrechte Rattenrennen. Zuerst wurde in aller Eile der schlechteste Bestand saniert, in den horrende Fördergelder gepumpt werden mussten, und dann auch noch der zweitschlechteste. Am Ende hat man den drittschlechtesten abgerissen, für dessen Instandsetzung man die wenigsten Mittel benötigt hätte."

Segebade war es auch, der den westdeutschen Nachahmern ostdeutscher Rezepte ins Stammbuch schrieb, die Städte müssten konsequent von den Rändern zurückgebaut werden. Nur das sei bezahlbar. "Stellen Sie sich vor, was passiert, wenn sanierte Bestände am Waldrand übrig bleiben." Am schlechtesten stünden heute solche Unternehmen da, die ihre Plattenbauten weitgehend instand gesetzt haben: "Denen bleibt gar keine Luft mehr, wenn der Mieterschwund beginnt."

Dass im harten Konkurrenzkampf um den Mieter die Großsiedlungen zum Klotz am Bein werden können, unterstrich auch Rita Tölle: "Die sind einfach teurer als der drei- bis viergeschossige Bestand. Wir müssen im Westen frühzeitig wohnungswirtschaftlich denken und fragen, was kann der Standort langfristig bringen." Dasselbe forderte in Dortmund Anita Steinhart, Projektleiterin Stadt- und wohnungswirtschaftliche Forschung, isw Halle-Leipzig, die auf die noch kaum berücksichtigten Auswirkungen des Stadtumbaus auf die Infrastruktur verwies. So habe eine Untersuchung in vier Städten Sachsen-Anhalts ergeben, dass für die Anpassung der Trink- und Abwassersysteme sowie Fernheizungen 20 Euro/qm rückgebauter Wohnfläche veranschlagt werden müssten, die sich um weitere 19 Euro/qm für vorzeitige Stilllegung noch nicht voll abgeschriebener Anlagen nahezu verdoppeln. Nach Meinung der Expertin kann die "Betriebsfähigkeit" ganzer Städte bedroht sein, wenn die Anpassung der Infrastruktur verschleppt und die Kostenlawine unterschätzt wird.

Was sind die Lehren für den Stadtumbau? Er sollte auf keinen Fall "punktuell", sondern möglichst flächenmäßig erfolgen. Sonst klettern die Kosten für die Unterhaltung der Systeme für die verbleibenden Mieter ins Astronomische - was neue Vertreibungseffekte und Leerstände auslöst und laut Steinhart zuletzt die Wirtschaftlichkeit der Gesamtkommune unterhöhlt.

Artikel erschienen am 25. März 2004


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Wo die Wohnungsmärkte zuerst zusammen brechen

Berlin - Eigentlich ist es nur noch eine Frage der Zeit, bis etliche Wohnungsmärkte in Ostdeutschland zusammen brechen. Wen es aller Voraussicht nach als erstes treffen wird, macht eine Untersuchung der Sächsischen Aufbaubank (SAB; "Monitoring Wohnungswirtschaft 2003") deutlich. Demnach haben jene Städte und Regionen die schlechtesten Karten, in denen es sowohl mit dem Stadtumbau, als auch mit der Wirtschaftsentwicklung hakt.

Die SAB-Statistiker liefern (für den Freistaat Sachsen) die Indizien zur Beantwortung der Frage nach dem "Wer?". Entscheidende Kriterien sind: Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts und die Zahl der Erwerbstätigen für den wirtschaftlichen Rahmen sowie das Verhältnis von Bauabgängen zu Baufertigstellungen als Spiegelbild der Wohnungsmarktbereinigungen im Zuge des Stadtumbaus. Sowohl im "Wachstums-Quadranten" der Wirtschaftsstatik, als auch ganz oben in der Tabelle der "Leerstands-Abräumer" stehen Chemnitz, Zwickau und der Landkreis Riesa-Großenhain. Setzen sich diese Trends fort, dürfte dort am ehesten zutreffen, was bei der SAB so formuliert wird: "Impulse für die Entwicklung der Wohnungsnachfrage in einer Stadt oder Region werden demnach mittel- und langfristig von der wirtschaftlichen Dynamik bestimmt."

Die Verminderung der Wohnungsleerstände durch Rückbau und die Aufwertung von Wohngebieten im Rahmen des Stadtumbauprozesses ist deshalb sicherlich eine notwendige Voraussetzung, aber kein Wundermittel dafür, dass Abwanderungsbewegungen gestoppt werden. Auch aus "umgebauten" Städten und Gemeinden werden Menschen mobiler Altersgruppen abwandern, wenn sich dort keine wirtschaftlichen Perspektiven und Einkommenschancen bieten. Dafür liefert die SAB-Untersuchung gleich zwei Beispiele: Hoyerswerda ist mit 34 Bauabgängen je 1000 Wohnungen absoluter Spitzenreiter in Sachsen (Durchschnitt: fünf je 1000), steckt aber wirtschaftlich in einem ganz tiefen Loch. Ähnliches gilt für Görlitz und den niederschlesischen Oberlausitzkreis. Dort zeigen ökonomische Parameter ebenso "schrumpfen" an wie demografische und die Migrationsströme.
Was fast zwangsläufig zu der bislang noch unausgesprochenen Frage führt: Wie lange wird überhaupt noch öffentliches Geld in solche "hoffnungslosen Regionen" fließen können?

Artikel erschienen am 25. M? 2004


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"Nur die A-Gruppe bleibt: Alte, Ausländer, Asoziale"

Duisburg/Hagen - Leerstand West ist (noch) nicht gleich Leerstand Ost. Das ist die Erkenntnis der interdisziplinären Arbeitsgruppe des vhw, die nach der Bereisung von sieben Städten in Ost- und Westdeutschland einen Ergebnisbericht "Stadtumbau Ost/West" vorgelegt hat - die bisher gründlichste Bestandsaufnahme der Folgen des Bevölkerungsschwundes auf Wohnungsmarkt und Städtebau. Während im Osten auf den Leerstand unmittelbar die Verödung folgt, geht dem Ende der städtischen Zivilisation im Westen Gettobildung, Verarmung und Überalterung der Quartiere voraus.

Duisburgs Einwohnerzahl ist von 650 000 (1975) auf 500 000 geschrumpft, bilanziert das Papier. Und sie wird weiter fallen - bis 2016 auf 460 000. Schon jetzt verzeichnet die Gebag Leerstände von bis zu acht Prozent. Gleichzeitig kommt es zur "negativen Selektion": "In den Kernbereichen verbleiben nur noch die A-Gruppen: Ausländer, Alte, Asoziale."

In einigen Städten hat dieser Trend schon jetzt zu kaum noch beherrschbaren Verhältnissen geführt. So zählt der Stadtteil Duisburg-Hochfeld 18 000 Einwohner mit 100 Nationalitäten, davon 35 Prozent Nicht-Deutsche beziehungsweise Bewohner mit Migrationshintergrund. In der inzwischen zugemauerten 20-geschossigen Wohnhochhausanlage Homberg-Hochheide mit 320 Wohneinheiten aus den 70-er Jahren wurden zuletzt Bewohner mit 25 bis 30 verschiedenen Nationalitäten gezählt.
Das Beispiel steht offenbar symbolisch für einen das ganze Ruhrgebiet erfassenden Trend. Der frühere Stadtbaurat von Hagen, Johannes Dieckmann, sieht ab dem Jahr 2010 in den Großstädten des Ruhrgebiets bei den unter 40-jährigen das Mehrheitsverhältnis zwischen den Deutschen und der Bevölkerung mit Migrationshintergrund kippen.

Auf dem vhw-Forum "Stadtumbau Ost/West" schilderte er die Folgeerscheinungen als eine Kettenreaktion mit Zerstörungswirkung für das Integrationsmodell "Europäische Stadt". Gettobildung, kollektiver Abstieg ganzer Stadtteile und selektive Wanderung beschleunigen sich. Die Mehrheit nachwachsender Generationen wächst in Armutsvierteln auf. Die gesellschaftliche Auseinandersetzung spitzt sich zum Kampf zwischen Integrierten und Überflüssigen zu.

Dieckmanns Appell: Die Brückenfunktion der Quartiere für die Integration in den Arbeitsmarkt muss gestärkt werden. Ein Modell könne die Weiterentwicklung der Stadtteilschule zur "Erziehungs- und Familienschule" sein. Die "Routinepolitik" mit Mitteln des Wohnungsbaus sei am Ende. dg

Artikel erschienen am 25. März 2004


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Ein Immobilienanleger berichtet

"Unsere Familie wird ruiniert" - Vermieter in der Kostenfalle

Berlin - Im Chor der Klagenden über die millionenfachen Wohnungsleerstände im Osten haben sie wahrlich nicht die lauteste Stimme: die privaten Wohnungseigentümer. Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften tönen nicht nur lauter, ihnen scheinen die Maßnahmen des "Stadtumbauprogramms Ost" (bei allen Unzulänglichkeiten) auch viel eher angemessen zu sein. Und das, obwohl in den privaten Wohnungsbeständen die Leerstandsquote viel höher ist, wie die Sächsische Aufbaubank (SAB) in ihrem "Monitoring Wohnungswirtschaft 2003" feststellt.
Das Revier privater Wohnungsinvestoren sind hauptsächlich Innenstadtlagen mit Altbauten. Solch ein Haus aus der Gründerzeit kaufte 1995 auch Heinrich B. aus dem Allgäu. Seine Neuerwerbung mit 19 Wohnungen und einem kleinen Ladengeschäft steht in Leipzig. B. marschierte nicht mit fliegenden Fahnen in ein Immobilien-Abenteuer, er hielt sich für hinreichend abgesichert: War doch ein umfangreiches Verfahren zu durchlaufen, dass die Förderwürdigkeit von Bs. Vorhaben prüfte.
"Die werden schon nicht ihr Steuergeld zum Fenster hinaus werfen und über den wirklichen Bedarf hinaus fördern." So dachte B. und machte mit - im Hinterkopf die Lockrufe von den blühenden Landschaften. Dass er aber in einer schrumpfenden Stadt angekommen war, ging ihm bereits wenig später auf. Ab 1997 sei es unmöglich gewesen, die "Soll-Miete" von 8,50 DM/qm zu erzielen, berichtet B. Für 1998 waren im Finanzplan gar 9,50 DM/qm vorgesehen - "alles Makulatur", sagt B. heute. "Um überhaupt noch vermieten zu können, mussten wir auf 5,50 DM/qm herunter." Was nicht mehr die Kosten deckt, unter dem herrschenden Verdrängungswettbewerb aber schier unausweichlich war.

Seit 1998 drücken zudem wachsende Leerstände den privaten Vermieter, zwei bis vier Wohnungen ständen immer leer, berichtet B. Vier Wohnungen von 19 - damit ist die kritische Leerstands-Quote überschritten, deren Erreichen für eine kommunale Wohnungsgesellschaft als Existenz bedrohend angesehen wird, und in deren Folge das Unternehmen Abriss-Hilfen in Anspruch nehmen kann. Die sind zwar auch längst nicht hinreichend, um durchschlagende Erfolge im "Stadtumbauprogramm Ost" zu erzielen. Für das Rückzugsgefecht der Wohnungsgesellschaften auf den schrumpfenden Märkten liefern sie aber noch eine Weile Munition. Und in jedem Fall sind sie mehr als das, was einem vom Leerstand gequälten privaten Vermieter wie Heinrich B. zur Verfügung steht.

Denn was soll B. mit Stadtumbau-Mitteln? Abzureißen ist bei ihm nichts. Was ihn drückt liest sich so: Jedes Jahr summiert sich der Mietausfall auf 55 000 bis 60 000 Euro, Verluste, die anderweitig nicht kompensiert werden können. Im Jahr 2008 ist zudem das Förderdarlehen in Höhe von ursprünglich 2,4 Mio. DM abgelaufen.
Die Summe ist aber bei weitem noch nicht getilgt. "Es ist wohl illusorisch zu glauben, dass sich noch eine Bank findet, die eine Anschluss-Finanzierung übernimmt", sagt B. Und verkaufen? "Wenn, dann nur weit unter dem Einstandspreis." Seine Perspektive ist düster: "Aus der Darlehensschuld wird eine Dauerschuld, die die wirtschaftliche Existenz unserer Familie ruiniert."

Der Rechtsweg verspricht nach eingehender Prüfung wenig, die Signale aus der Politik ähneln dem von Justizministerin Brigitte Zypries (SPD), die lauthals verkündete, mit Immobilien-Opfern keinerlei Mitleid zu hegen - und sich damit aus der Verantwortung stiehlt. IM

Artikel erschienen am 25. März 2004


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[kohelet]

#98
Quelle Tageszeitung "Die Welt"

[kohelet]

Bis zu 10 000 Makler stehen vor dem Aus

Zahl der Insolvenzen bei Immobilienvermittlern steigt rasant - Keine Zukunft für Wald- und Wiesenmakler
Berlin - Die Konjunkturkrise macht auch vor Maklern nicht halt. Jürgen-Michael Schick, Sprecher des Verbands Deutscher Makler (VDM), schätzt, dass die wirtschaftliche Talfahrt in den nächsten Jahren bis zu 10 000 Immobilienvermittler zwingen wird, ihre Tätigkeit einzustellen. Der Ring Deutscher Makler (RDM) hat nach eigenen Angaben im vergangenen Jahr bereits drei Prozent der Mitglieder verloren.


Ob die Austritte auf Grund von Insolvenzen erfolgten oder nur vorgenommen wurden, um die Mitgliedsgebühren zu sparen, sei nicht bekannt, sagte Peter-Georg Wagner, Leiter der RDM-Marktforschung. In den nächsten Jahren dürfte sich der negative Trend fortsetzen. Die Ursachen für das Makler-Sterben sind vielfältig. Der Börsencrash nach der Jahrtausendwende hat bei privaten Anlegern erhebliches Kapital vernichtet, das seither für den Erwerb von Wohneigentum fehlt.


Die Wirtschaftsschwäche und der fortschreitende Stellenabbau lassen auch gut verdienende Beschäftigte zögern, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu erwerben. Zudem gehen in Mietermärkten private Wohneigentümer zunehmend dazu über, Wohnungen ohne Einschaltung eines Maklers zu vermieten. Angesichts des großen Angebots freier Wohnungen sind Interessenten immer weniger bereit, die Makler-Courtage zu zahlen. Auf Mietermärkten betrage die Quote der über Makler vermittelten Wohnungen traditionell nur 20 bis 30 Prozent, weiß Wagner. "In Krisenzeiten sind es dann schnell nur noch 15 Prozent."


Auch Unternehmen halten sich angesichts der unsicheren Lage mit der Anmietung oder dem Erwerb von Gewerbe- und Büroflächen zurück. Die Trendwende am Büroimmobilienmarkt ist zwar wiederholt angekündigt worden, bisher aber nicht eingetreten. Thomas Beyerle, Chefanalyst der Allianz-Dresdner-Bank-Tochter Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi), geht davon aus, dass der Büroimmobilienmarkt erst Ende 2005 einen spürbaren Aufschwung erfahren wird.


Bis es soweit ist, werden zahlreiche Makler Insolvenz anmelden müssen, meinte Wagner: "Vor allem kleine Betriebe ohne ausreichende Kapitaldecke haben Schwierigkeiten, das Konjunkturtief zu überstehen." Ähnlich sieht dies VDM-Sprecher Schick, der zudem einen Strukturwandel in der Branche ausmacht: "Bauchladenmakler, die wahllos Wohn- und Gewerbeobjekte anbieten, werden keine Zukunft haben." Die gehöre vielmehr jenen Spezialisten, die ihre Tätigkeit auf einzelne Immobilienarten ausrichten.


Rund 100 000 Deutsche verfügen derzeit über eine Genehmigung, als Makler tätig zu sein. Wie viele davon als Vollerwerbsmakler tätig sind, ist nicht bekannt. Schick vermutet jedoch, dass nur 20 000 Haupt- und weitere 10 000 Nebenerwerbsmakler kontinuierlich am Markt präsent sind. Letztere Gruppe, glaubt der VDM-Sprecher, werde zuerst gezwungen sein, ihre Tätigkeit einzustellen. hai




Artikel erschienen am 24. März 2004

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© WELT.de 1995 - 2004
http://www.welt.de/data/2004/03/24/255344.html?search=makler…

[Harry_Schotter]

Hunderttausende Opfer bangen um Existenz

Ex-Minister Gerhart Baum wirft Regierung Untätigkeit beim Schutz der Geschädigten von Schrottimmobilien vor

Berlin - Mindestens 300 000, möglicherweise bis zu einer Million Menschen, sind in den 90er Jahren Opfer von vermeintlich Steuer sparenden Erwerbermodellen geworden. Die Schäden, die durch betrügerische Geschäfte mit "Schrottimmobilien" entstanden, werden auf bis zu 40 Mrd. Euro jährlich geschätzt. Tausende von Geschädigten äußerten kürzlich auf einer Großveranstaltung in Göttingen ihren Protest und forderten den Gesetzgeber zum Handeln auf. Im WELT-Interview zeigte Bundesjustizministerin Brigitte Zypries (SPD) allerdings kein Mitleid mit den Opfern und verwies auf ausreichende Verbraucherschutzgesetze. Der Ex-Bundesinnenminister und heutige Opferanwalt Gerhart Baum führt die Diskussion im Gespräch mit Robert Ummen fort:


DIE WELT: Justizministerin Zypries äußerte kein Mitleid mit den Geschädigten und argumentiert, dass auch das Gesetz blauäugige Anleger nicht vor unüberlegten Entscheidungen schützen kann. Viele Opfer müssten sich den Vorwurf gefallen lassen, dass ihr Steuerspartrieb stärker ausgeprägt war als eine nüchterne Abwägung der wirtschaftlichen Risiken. Das geltende Recht würde mündige Verbraucher jedenfalls umfassend schützen. Tut es das wirklich?


Gerhart Baum: Frau Zypries verkennt die schlimme Lage, in die viele Menschen durch mangelhafte Gesetze geraten sind. Viele Anleger fühlen sich vor den Gerichten als Bittsteller allein gelassen. Ihre Position ist nach geltendem Recht nicht waffengleich mit den Banken. Obendrein müssen sie auch noch hohe Prozessrisiken und -kosten in Kauf nehmen.


DIE WELT: Was müsste im Rahmen der Verbraucherschutzgesetze konkret verbessert werden?


Baum: Um die Waffengleichheit wieder herzustellen, fordern wir eine Umkehr der Beweislast, da die Banken sich oft weigern, aussagefähige Unterlagen herauszurücken und damit Transparenz herzustellen. Alle Akten müssen schon im Zivilverfahren auf den Tisch, nicht erst in einem Strafverfahren. Wir fordern zudem außergerichtliche Schiedsverfahren, um schnell für beide Seiten Planungssicherheit zu bekommen. Und: Es gibt bis heute keine beruflichen Zugangsbedingungen für Finanzdienstleister. Jeder kann Anlageprodukte auf den Markt bringen und verkaufen. Es gibt keine Berufshaftpflicht und auch keine wirkliche Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzaufsicht.


DIE WELT: Wie wollen Sie den Gesetzgeber dazu bringen, an diesen Zuständen etwas zu ändern?


Baum: Wir haben die Ministerinnen Zypries und Künast um Gespräche gebeten und wollen auch auf eine Anhörung in den zuständigen Parlamentsausschüssen dringen. Es geht schließlich um einen enormen volkswirtschaftlichen Schaden, um hunderttausende Menschen, die um ihre Existenz bangen. Es müssen Rahmenbedingungen her, die vor einem solchen vermeidbaren Desaster schützen.


DIE WELT: Initiatoren, Vertriebe und Banken haben bei diesen Abschreibungsmodellen vielfach Hand in Hand gearbeitet. Heute will man davon in der Branche nichts mehr wissen. Welche Verantwortung messen Sie den Beteiligten zu?


Baum: Es hat in der Regel eine Täuschung über die Werthaltigkeit der Immobilien stattgefunden. Es wurde oft ohne Überprüfung des Wertes zu 100 Prozent finanziert und beliehen. Und der Anleger verließ sich darauf, dass in der vermeintlichen Darlehensprüfung der tatsächliche Wert der Immobilienanlage zum Ausdruck kommt. Während die Leute also der Expertise der Banken vertrauten und auch noch die den Kalkulationen zu Grunde liegenden Wertgutachten zu bezahlen hatten, haben sich die finanzierenden Institute über die persönliche Haftung der Anleger abgesichert. Und für die Haftung der Kredite sitzen die Opfer bis heute in der Schuldenfalle. Die Banken kannten meist auch die hohen Provisionen der Vertriebe. Das heißt, sie haben vielfach mit angesehen, wie die Leute ins offene Messer liefen. Bei weichen Kosten von 20 bis 50 Prozent konnte die Werthaltigkeit in der Regel nie erreicht werden.


DIE WELT: Die Politik lockte Immobilienanleger seinerzeit mit "blühenden Landschaften" und "Sonder-Afa" in den Osten. Trägt die Politik somit nicht eine erhebliche Mitschuld?


Baum: Zunächst einmal ist der eigentliche Zweck - nämlich zu Investitionen in den neuen Ländern zu kommen - zu einem Teil verfehlt worden. Denn die Anlegergelder sind in hohem Maße in verdeckte Kosten geflossen. Die Milliarden sind also vielfach gar nicht im Osten angekommen, sondern verdient haben daran Leute, die für den wirtschaftlichen Aufbau gar nichts geleistet haben.


DIE WELT: Frau Zypries argumentiert, dass die Gier der Anleger, Steuern zu sparen, vielfach stärker ausgeprägt gewesen sei als die nüchterne Abwägung der wirtschaftlichen Risiken. Nochmals: Wer also trug die Schuld?


Baum: In allen Fällen, die ich kenne, sind die Leute nicht von Gier geleitet worden, sondern vom Wunsch, Vorsorge fürs Alter zu treffen. Das hat die Politik ihnen auch so suggeriert. Im Übrigen: Hat nicht jeder, der Steuern zahlt, auch das Recht, Steuern zu sparen? Verwerflich ist allerdings, Menschen, die Steuern sparen wollen, zu betrügen. Die Schuld ist aber nicht nur bei der Politik zu sehen, sondern zunehmend auch bei den Gerichten. Die Rechtsprechung ist gegenüber Verbrauchern außerordentlich restriktiv. Vor allem der Bundesgerichtshof ist mit seinem Bankrechtssenat extrem verbraucherfeindlich. Und das verstärkt das Gefühl der Verbraucher noch, ungerecht behandelt zu werden. Wir beklagen daher nicht nur die Untätigkeit des Gesetzgebers, sondern auch die Fehleinschätzungen vieler Gerichte. Es muss endlich Rechtsfrieden hergestellt werden.


DIE WELT: Erwarten Sie Unterstützung vom Europäischen Gerichtshof, der sich ja nun auch schon mit dieser Materie befasst?


Baum: Eindeutig ja, und zwar bei der Möglichkeit der Rückabwicklung so genannter Haustürgeschäfte. Der BGH hat diese vom EuGH bereits geöffnete Tür wieder verschlossen. Dagegen gibt es Verfahren vom Landgericht Bochum und auch (von mir) in Brüssel. Wir sind der Meinung, dass diese deutsche Rechtsprechung nicht europakonform ist. Die Europäische Kommission hat dazu kürzlich eine Stellungnahme in unserem Sinne abgegeben. Leider schlägt sich die Bundesregierung aber offenbar auf die Seite des BGH. Wir erwarten, dass der EuGH das anhängige Eilverfahren jetzt schnell entscheidet. Übrigens könnten auf die Bundesrepublik Staatshaftungsforderungen in Milliardenhöhe zukommen, wenn das Gericht gegen die deutsche Position entscheidet.


DIE WELT: Derartige Anlagemodelle gehören zum Bereich des so genannten Grauen Kapitalmarkts. Sollte dieser Markt nicht endlich unter Aufsicht gestellt werden - wie jede andere Anlageform in Deutschland auch?


Baum: Absolut. Der Graue Markt muss stärker kontrolliert werden, wie es die Verbraucherverbände schon lange fordern. Deutschland darf nicht zum Eldorado des Kapitalanlagebetrugs werden.


Artikel erschienen am 29. März 2004


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[kohelet]

#101, so ist daß, wenn man sich ohne eigene Gedanken zu machen Immobilien andrehen lässt. Man hätte ja wie von mir in #91 beschrieben denken können.

Ich sehe da Parallelen zur Aktienblase im Zusammenhang mit dem neuen Markt 99/2000. Auch da wurden gierige Anleger zu teurere Geldanlagen (Neue Marktaktien) angedreht.

Wie sagte Kostolany Geld, Geduld, und GEDANKEN sind für erfolg an der Börse nötig.

[kohelet]

Berliner Zeitung, 5.April, 2004 Seite 30 (Artikel nicht On-Line abrufbar)

Zitat:

"Tief im Osten

.... Auch die Lebenshaltungskosten sind in Görlitz unglaublich niedrig. Mit 500 Euro , sagt Kremser , kommt man hier gut über die Runden. Zum Einkaufen fährt man in den polnischen Netto-Supermarkt, wo das Fleisch nur ein Bruchteil dessen kostet, was man diesseits der Grenze zahlt. So wie Lebensmittel überhaupt, Kleidung, Benzin, eigentlich alles. Und selbst in den besseren Gatsstätten gibt es kaum ein Gericht über 10 Euro.

Wahrscheinlich kann man auch niergendwo in Deutschland so gut so günstig wohnen .Bei 2,50 Euro liegt der Preis für den Quadratmeter Warmmiete , sanierter Altbau. Die Wohnungsangebote hängen überall in der Stadt, an fast jeder Ecke hockt eine Immobilienfirma. ... "

der Herrr Kremser war unter anderem beim Bonner Generalanzeiger tätig und ist Herausgeber der Görlitzer Allgemeinen, dié in Görlitz gegen die Sächsische Zeitung antreten will.

Der Link zur Zeitung: http://www.goerlitzer-allgemeine.de/

[rodesien]

Hallo Ihr Lieben!!!!!!!!!!!!!!!!

War schon einige Monate nicht mehr hier, aber es sollte bei
dieser Überschrift doch a bissl mehr drin sein als die mittlerweile abgenutzten Argumente mit Zonenrandgebieten und sonstigen sozialen Brennbunkten zu unterlegen.
Häuser für 1000 € sind wohl eher die (große) Ausnahme und zu genannten Preisen (25.000€ kann man seit über 20 Jahren z.B. Häuser in der Bretagne (Frankreich) kaufen. Trotzdem bricht der fr. Immobilienmarkt nicht zusammen.Würde mal sagen das hier ständig Äpfel mit Birnen verglichen werden.
Außerdem, sollen etwa die Spinner welche sich Schrottimmobilien andrehen lie?en aus Steuergeldern entschädigt werden? Kenne selber drei solcher Idioten, erst ne große Klappe von wegen Vermieter und so... Jetzt einer in Insolvenz und Gejammere. Pech gehabt, so ist nun mal der Kapitalismus.

[Harry_Schotter]

@#104 von rodesien

".........Pech gehabt, so ist nun mal der Kapitalismus.................."


Rodesien, donnerwetter, du kannst echt hart sein, aber ich glaube trotzdem, dass du ganz, ganz tief in dir drin doch ein weiches Herz hast...........................hoffe ich zumindest.


H_S

[kaufprima]

Guten Morgen,

ich habe mit den Käufern von Schrottimmobilien auch kein Mitleid ("Gier frißt Hirn"), wenn man schaut, wie leichtgläubig (blauäugig) die solche Immobilien gekauft haben, ohne überhaupt mal dahinzufahren etc - da kann man nur mit dem Kopf schütteln.

Hatte mal vor ca. 1 Jahr zufällig eine Talkshow mit Pfarrer Fiege gesehen, dort saß nun eine Rentnerin aus Bayern, die durch den Verkauf ihrer Fleischerei etc. wohl ca. 5 Mio DM auf dem Konto liegen hatte. Und dann hat es der Immobilienverkäufer (natürlich ist das ein Arschloch, aber da müssen sich auch immer zwei finden, die so ein Geschäft zustande kommen lassen) doch tatsächlich geschafft, Ihr ein im Bau befindliches MFH (Investruine)mit ich weiß nicht wieviel Wohneinheiten dermaßen zu vertickern, dass sie auch noch 10 Mio DM Kredit aufgenommen hat. Also so blöd kann man doch (als ehemalige Selbstständige - aber die Angst davor, Steuern zahlen zu müssen war eben höher als wenigstens die geringste Risikoabwägung) gar nicht sein. Weder die gute alte Dame noch ihre Söhne etc. sind noch nicht einmal nach Berlin gefahren, um sich dieses "Schnäppchen" wenigstens mal anzuschauen und eine persönliche Standortanalyse vorzunehmen.

Aber die gleiche Fleischerin wird sicherlich jede 50 Pfennig Papierrolle o.ä. korrekt und steuerminderd in ihre Steuerunterlagen eingetragen haben und wenn "Hubert" mal kein Geld dabei hatte und 100 g Schinken gekauft hat, dann wird sie bestimmt einen großen Zettel hingelegt haben (Hubert 2,39 DM !!!!), damit sie das bloß nicht beim nächsten Einkauf vergißt und wird ihn dann als erstes - ehe er noch gar nicht recht im Geschäft war - darauf angesprochen haben (oder nach dem sonntäglichen Kirchgang ihn daran erinnert haben)

Ich will damit nur sagen, dass diese Frau sicherlich ihr ganzes Leben viel gearbeitet hat und sehr fleißig war (sonst kann man so ein Vermögen nicht erwirtschaften), sicherlich auch immer sehr penibel, vorsichtig und geizig war und nun gibt sie so einem dahergelaufenem "Verkäufer" mit Null Ahnung das Resultat ihrer gesamten Lebensarbeit und macht noch dazu doppelt soviel Schulden, nur um Steuern zu sparen. ... fährt nicht mal nach Berlin hin, um sich alles anzusehen, naja ich weiss nicht, soviel Dummheit muß einfach bestraft werden.

Nichtsdestotrotz fände ich es natürlich sehr gut, wenn die Banken nicht mit einem blauen Auge davonkommen würden, sondern der Europäische Gerichtshof anders als der Bundesgerichtshof in dieser Sache entscheiden würde und den Kunden nicht nur eine Rückabwicklung der Kredite, sondern auch eine Rückabwicklung des Immolienkaufs zugebilligt werden würde. Denn das, was die Banken da gemacht haben, war natürlich eine Obersauerei (aber so sind sie halt, die Banken) und dafür müssen sie zur Rechenschaft gezogen und bestraft werden.

Aber, das lächerlichste ist, wenn jetzt der Ruf nach dem Staat kommt, der eh schon pleite ist und nun noch die Käufer von Schrottimmolilien entschädigen soll, das kann ich nun gar nicht verstehen, erst machen das die Leute, um Steuern zu sparen (die haben sie ja auch wohl gespart!!) und nun sollen sie aus diesem Steuertopf entschädigt werden.


kaufprima

[Harry_Schotter]

Ruhrgebiet droht Entvölkerung

Nordrhein-Westfalen

Dem Ruhrgebiet droht eine Entvölkerung, berichtet das "Handelsblatt". Danach werden die meisten Städte des Ruhrgebiets und angrenzender Regionen bis 2020 um rund zehn Prozent schrumpfen. An der Spitze liegt dem Bericht zufolge die Stadt Hagen, die 16,3 Prozent Minus. AP




Artikel erschienen am 13. April 2004

[Harry_Schotter]

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[Harry_Schotter]

BGH: Commerzbank-Immobiliengeschäft war sittenwidrig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt gegen die Commerzbank bestätigt. Im Zusammenhang mit einem kreditfinanzierten Immobiliengeschäft wurde auf vorsätzliche sittenwidrige Schädigung (§ 826 BGB) seitens der Bank erkannt.

Kirchentellinsfurt / Karlsruhe, 30. März 2004. Mit dem Beschluss des BGH wird der Anleger von Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von rund 400 000 Euro entbunden. Darüber hinaus muss die Commerzbank die von ihrem Kunden als Sicherheit gestellten Lebensversicherungen zurückgeben.

Aufgrund einer Vielzahl von Einzeltatsachen sah das OLG auch ohne Beweisaufnahme als erwiesen an, dass der zuständige Sachbearbeiter der Commerzbank mit dem Immobilienvermittler bewusst und gewollt zum Zwecke der Schädigung des Anlegers zusammengewirkt habe. Der Vermittler kaufte eine Wohnung zum Preis von 390 000 DM und veräußerte sie wenige Tage später für 780 000 DM an den Anleger. Nur zwei Tage nach Antragstellung erfolgte die Darlehenszusage an den Käufer und obwohl wesentliche Unterlagen wie Mietgarantie oder Liquiditätsberechnung noch nicht vorlagen, wurde das Darlehen ausgezahlt.

Über die Grundschuld an der erworbenen Wohnung hinaus forderte die Commerzbank AG weitere Sicherheiten
in erheblichem Umfang. Für die Zuführung des Wohnungskäufers als Darlehensnehmer erhielt der Vermittler eine so genannte „Bearbeitungsgebühr“. Zudem erhielt der Bankmitarbeiter beim Erwerb zweier Autos über den Vermittler dessen Firmenrabatt eingeräumt.

Der Rechtsanwalt des Klägers Peter A. Gundermann begrüßte das Urteil: Der BGH habe damit bestätigt, dass
bereits die Aneinanderreihung von Auffälligkeiten bei einem kreditfinanzierten Immobilienkauf eine vorsätzlich sittenwidrige Schädigung durch die Bank auch ohne Beweisaufnahme belegen könne. Damit schaffe der BGH in ähnlich gelagerten Fällen Beweiserleichterungen.


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Verbrecher

[kohelet]

Slums in Westberlin

13.04.2004
Erst kommen die Möbelwagen, dann die Probleme
Wenn ein Kiez kippt: In einigen Spandauer Quartieren ist ansatzweise zu spüren, was in Neukölln-Nord oder dem Soldiner Kiez in Wedding längst Realität ist

Von Werner van Bebber

Die Symptome sind deutlich in einigen Spandauer Quartieren. Wenn es in Teilen der Wilhelmstadt, des Falkenhagener Feldes oder der Neustadt so weiter geht, werden sich dort auf mittlerer Sicht Verhältnisse wie in Neukölln-Nord einstellen: wachsende Kriminalität, Spannungen zwischen Alteingesessenen und Zuwanderern, raue Sitten auf der Straße, und die Polizei macht die sozialen Aufräumarbeiten. So geht es in Teilen von Neukölln oder Wedding oder Tiergarten seit Jahren. Das Quartiersmanagement hat die Verslummungstendenzen mancher Kieze bremsen, aber nicht stoppen können.


Zuerst merken es nur die Vermieter: In der Umgebung sinken die Mieten. Wer vermieten will, muss auch Mieter nehmen, denen das Sozialamt die Wohnung bezahlt. Dann macht wegen sinkender Kaufkraft der eine oder andere Laden zu. Stattdessen eröffnen Schnäppchen-Shops und Imbisse. Die Polizei spürt an der veränderten Kriminalstatistik, dass in einem Kiez die Probleme größer geworden sind: mehr häusliche Gewalt, mehr Körperverletzungen, mehr Ruhestörungen und ähnliches sind die Symptome, die zeigen, dass es den Leuten in einem Kiez nicht gut geht.

In den Problemkiezen funktioniert Integration kaum und Prävention nur begrenzt. Für Neukölln-Nord, neben dem Soldiner Kiez in Wedding das wohl schwierigste Berliner Quartier, erwarten Polizisten der Direktion 5 in den kommenden Jahren eine „Machtverschiebung“ zugunsten einiger krimineller arabischer Großfamilien. Das kann nicht allein zu mehr Straftaten auf der Grundlage organisierter Kriminalität führen, sondern auch zu wachsenden Ansprüchen der Großfamilien, Konflikte unter sich und nach eigenen Regeln zu lösen. Was wiederum zur Folge haben kann, dass sich Jugendliche noch weniger auf die Regeln und Anforderungen einer liberalen Gesellschaft einlassen und zum Beispiel alteingesessene Neuköllner noch mehr Schwierigkeiten mit den Einwanderern bekommen.

Zwischen Neukölln und Spandau liegen, stadtentwicklungspolitisch gesehen, dreißig Jahre. In Spandau sind Entwicklungen nur zu erahnen, vor denen viele Neuköllner kapituliert haben. Der Bezirk im Westen war viele Jahre eine Gegend, in der man von den schwierigen Entwicklungen in den ärmeren Innenstadtbezirken nichts mitbekam. Das ist vorbei. Noch haben es die Polizisten mit Delikten zu tun, die typisch sind für den Niedergang bürgerlicher Wohnviertel, mit häuslicher Gewalt, mit Einbrüchen in Keller und Autos, mit Betäubungsmittel-Kriminalität unter Jugendlichen. Spandau, das betonen Polizisten, die sich im Bezirk auskennen, steht erst am Anfang einer Abwärtsbewegung. Man dürfe die Entwicklung nicht schlimmer reden, als sie ist, sagen sie. Die Straftaten seien von ihrer Anzahl her bedenklich, aber nicht wegen ihrer Intensität.

Zwei Entwicklungen sind den Polizisten an den sozialen Brennpunkten aufgefallen: In Spandau leben heute erheblich mehr Migranten und erheblich mehr Sozialhilfeempfänger als zu Wendezeiten. Im Umgang mit manchen Zuwanderern machen nun auch Spandauer Polizisten die Erfahrung, dass zum Beispiel russlanddeutsche Männer „Schwierigkeiten mit der Anerkennung von Autoritäten“ hätten, wie ein Abschnittsleiter sagt. Und wenn es in den wärmeren Monaten Schwierigkeiten mit Jugendlichen in den Parks gibt, dann machen zwei Polizisten als Vertreter der Ordnungsmacht längst keinen großen Eindruck mehr: Ein Funkwagen „reicht da nicht“.

Was die Sozialhilfeempfänger anbelangt: Einige fallen durch zu viel Bier oder Schnaps zu frühen Tageszeiten und durch zu hohe Prügelbereitschaft gegen Frau und Kinder auf. Christiane Hirschfelder, Präventionsfachfrau im Spandauer Abschnitt 23, kann nur den Kopf über die Zustände schütteln, die sie gelegentlich zu sehen bekommt, wenn sie Jugendliche nach einer Anzeige etwa wegen Kiffens auf einem Spielplatz zu Hause abliefert. Sie hält es allerdings für sinnvoll und nötig, die jugendlichen Kiffer zur Rede zu stellen. Abgesehen vom Strafverfolgungsgebot und von der Begleitkriminalität bei Süchtigen sei der Joint heute gefährlicher, weil er viel stärker sei – der Stoff der 70er und der von heute, das sei wie Eierlikör und Stroh-Rum, sagt Christiane Hirschfelder. Zwei weitere Hinweise darauf, dass die Situation sich in den Spandauer Problemkiezen verschärft, sind der Polizistin zufolge die steigende Gewaltbereitschaft „nicht nur unter Jugendlichen“ und das sinkende Durchschnittsalter derer, die wegen Kiffens in der Öffentlichkeit auffallen. Die seien eher elf als 14 Jahre alt.

Polizisten der Direktion 4 in Schöneberg haben für Jugendliche am Anfang krimineller Karrieren einen Begriff geprägt: „Kiezorientierte Mehrfachtäter“ heißen diejenigen, die nach einigen Delikten besonderer polizeilicher Aufmerksamkeit bedürfen. In Schöneberg-Nord – auch ein Problemkiez – gehören laut des Präventionsbeauftragten Henry Maiwald mindestens 25 Jugendliche in diese Kategorie. Diese Jugendlichen sollen bei jedem Kontakt mit der Polizei an denselben Sachbearbeiter geraten: Wer immer wieder auffalle, sei es durch Körperverletzung oder Raub oder Erpressung, soll die Erfahrung machen, dass die Polizei ihn im Blick hat.

Ob in Schöneberg-Nord, in Wedding oder in Neukölln – es sind immer die gleichen Erfahrungen, die die Polizisten mit kriminellen Jugendlichen machen, und es sind gerade die Jugendlichen, deren Existenzen sich mit den Problemkiezen ins Negative entwickeln. Deshalb, sagt Maiwald, sei es so wichtig, dass Jugendliche am Anfang krimineller Karrieren Grenzen erfahren. Dass die kiezorientierten Mehrfachtäter fast ausschließlich türkischer Herkunft sind, ist ein Nebenaspekt, nur aus einem Grund wichtig: Wer die Eltern solcher Jugendlicher erreichen will, muss Türkisch können. Erreicht man sie nicht, setzt sich die Abwärtsentwicklung fort: Leute ziehen weg, denen das Klima im Kiez nicht mehr passt. Irgendwann beginnen dann die Quartiersmanager mit den sozialen Reparaturarbeiten, und die Polizisten im Abschnitt bemerken an der Kriminalitätsentwicklung, ob sich der Kiez erholt.

Polizeidirektor Stefan Weis von der für Neukölln und Kreuzberg zuständigen Direktion 5 beschreibt die „klassische“ Problemkiez-Entwicklung am Beispiel der Fürbringer Straße in Kreuzberg, die sich zum Problemkiez zu entwickeln schien: Zunächst fiel eine Jugendgruppe mit kleineren Delikten auf, dann mit Straftaten, erst waren es Ordnungsstörungen, dann Landfriedensbrüche, dann kamen Eigentumsdelikte hinzu. Die Polizei reagierte erst mit Platzverweisen und, als das nichts half, „massiv“, wie Weis sagt, denn aus der Gruppe heraus hatten sich kriminelle Strukturen entwickelt. Das ist, jenseits allen Unwohlseins an den sozialen Entwicklungen in einem Kiez, für die Polizei das Problematische an den kippenden Kiezen: dass sich kriminelle Strukturen verselbstständigen können.

Oder kriminelle Karrieren. 40 Intensivtäter sind in den Karteien der Direktion 3, in deren Arbeitsbereich der Soldiner Kiez liegt. Intensivtäter und Problemkieze gehören auf gewisse Weise zusammen: Die Straftäterkarrieren haben nicht bloß mit krimineller Energie zu tun, mit desinteressierten Eltern, mit Schulversagen und großen Brüdern, die auf geheimnisvolle Weise das Geld für schwarze BMW auf breiten Reifen aufbringen. Intensivtäterkarrieren haben auch mit Armut zu tun und vor allem mit Perspektivlosigkeit. In manchen Straßen und Hinterhöfen der Gegend um die Soldiner Straße scheint die Zeit stehen geblieben zu sein: Jede Haustür steht jedem offen – kein Wunder, dass manche Eingänge riechen wie früher eine Bahnhofstoilette. Eckkneipen bieten ein mittelgroßes Pils für 80 Cent. In Hinterhöfen kann man die Möbelmode von vor 50 Jahren am vor sich hin rottenden Sperrmüll studieren und fragt sich, von wann der Weihnachtsbaum stammt, der aus einem der Fenster in den einzigen Laubbaum geworfen worden ist, zusammen mit nicht mehr benötigten Kleidungsstücken.

Doch auch in einer so verrufenen Gegend wie dem Soldiner Kiez ist Stress auf der Straße noch immer die Ausnahme, nicht die Regel. Allerdings haben auch Polizisten, die den Kiez seit Jahren und Jahrzehnten kennen, den Eindruck, dass sie einen Teil der Kiezbewohner nicht mehr erreichen. Im Polizeiabschnitt 36 hält man die Araber im Kiez für noch problematischer als die Türken. „Die regeln viel untereinander – das kriegen wir gar nicht mit“, sagt ein Polizeibeamter, der allerdings kein Problem damit hat, seine Streifengänge im Kiez alleine zu unternehmen. Vor ein paar Monaten ist ein Kollege von ihm im Streifenwagen mit einer Metallstange beworfen und am Hals schwer verletzt worden. Aber auch dies halten die Polizisten vom Abschnitt 36 für eine Ausnahme. Der Stangenwurf sei „nicht symptomatisch für den Kiez“, sagt Polizeihauptkommissar Peter Daube, der seit den frühen 80er Jahren die Gegend kennt. Der Politikwissenschaftler Frank Gesemann hat in einer Studie für den Integrationsbeauftragten darauf hingewiesen, dass Staatsangehörigkeit oder ethnische Herkunft allein Kriminalität nicht erklärten, sondern im Zusammenhang mit sozialen und wirtschaftlichen Verhältnissen gesehen werden müssten. Dass junge Nichtdeutsche in der polizeilichen Kriminalitätsstatistik überrepräsentiert seien, habe unterschiedliche Ursachen, etwa die hohe Jugendarbeitslosigkeit und Verarmungsprozesse in den Stadtteilen, die durch einen hohen Anteil der nichtdeutschen Bevölkerung gekennzeichnet sind.

Für Innensenator Ehrhart Körting (SPD) bestätigen die polizeilichen Wahrnehmungen in den Problemkiezen, was sich in den entsprechenden Wohngebieten an Armut, an Verwahrlosung der Gebäude und bei den Bildungsabschlüssen zeigt. Er hat allerdings nicht den Eindruck, dass die Polizei inzwischen zum wichtigsten Akteur bei der Lösung der Probleme geworden ist. Körting hält das Quartiersmanagement für eines der erfolgreichsten Vorhaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Die Quartiersmanager zeigten, „wie man mit nichtpolizeilichen Mitteln Prävention leisten kann“, sagt Körting. Auch werde der Senat zum Beispiel bei der Geldvergabe für die neuen Ganztagsschulen die Bezirke mit Problemkiezen besonders bedenken. Davon abgesehen seien die Bezirke in der Pflicht. Dass denen das Geld fehle, um wenigstens Räume für neue Jugendprojekte zu stellen, will Körting nicht gelten lassen. Die Bezirke könnten „Prioritäten verschieben“.


http://archiv.tagesspiegel.de/archiv/13.04.2004/1060671.asp

[kohelet]

#104 rodesien

abgenutzten Argumente mit Zonenrandgebieten

Leider sind einige Gebiete seit geraumer Zeit nicht mehr Zonenrandgebiete oder ähnliches. Frankfurt Oder liegt im Einzugsbereich der Hauptstadt Berlin.
Na gut wenn Berlin sozialer Brennpunkt ist, was soll es.


das mit der Blase stand auch im Spiegel:

DER SPIEGEL 9/2004 - 21. Februar 2004

Geldanlage: Wann platzt die Immobilienblase ? . . . . . . . . Seite 78

w:o ist ein aktienboard, da muß ich ja Immobilien schlecht machen.

[Harry_Schotter]

Zwangsversteigerungen auf Rekordniveau

Fast 100 000 mal wechselten 2003 Immobilien in Amtsgerichten die Besitzer - Verkehrswert: 18 Milliarden Euro

Berlin - Die Wirtschaftskrise spiegelt sich in der Zahl der Zwangsversteigerungstermine vor bundesdeutschen Amtsgerichten wider. Seit zehn Jahren steigt sie unaufhörlich und erreichte 2003 die Marke von rund 92 000. Das sind erneut 4,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Vor fünf Jahren waren es nur gut halb soviel Immobilien, die wegen akuter Finanzklemme die Besitzer wechselten.

Dies geht aus dem Zahlenwerk der Ratinger Argetra GmbH hervor, die die Immobilien-Zwangsversteigerungstermine regelmäßig erfasst und veröffentlicht. Demnach überstieg das gesamte Volumen 18 Mrd. Euro - ein neuer Rekordwert. Dieser Zahl entspricht die Summe der amtlich festgesetzten Verkehrswerte aller Objekte, die vor Amtsgerichten zur Versteigerung kamen. "In einigen Ost-Gebieten finden Immobilien allerdings auch beim dritten und vierten Termin noch keine neuen Eigentümer", fasst Argetra-Sprecher Winfried Aufterbeck die teils desaströse Entwicklung in diesem Markt zusammen.

Die größten Zuwächse seien nach wie vor in den neuen Bundesländern zu beobachten. In Sachsen und Thüringen standen 17,5 Prozent mehr Immobilien zur Zwangsversteigerung an als im Vorjahr, in Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern lag der Zuwachs bei 14,8 Prozent, in Berlin und Brandenburg bei 12,2 Prozent. In den alten Ländern stieg die Zahl der Termine in Rheinland-Pfalz und Saarland um 17,1 Prozent, in Niedersachsen und Bremen um 10,5 Prozent und in Hessen um 7,4 Prozent. Deutlich rückläufig dagegen ist der Trend in Bayern mit minus 15,3 Prozent, in Baden-Württemberg mit minus 6,9 Prozent, in Hamburg und Schleswig-Holstein mit minus 6,7 Prozent und in Nordrhein-Westfalen mit minus 4,8 Prozent. "Diese gegenläufige Entwicklung in den Regionen ist 2003 ein Phänomen", erklärte Aufterbeck. Noch 2002 seien in allen Ländern außer Bayern ähnlich starke Zuwächse bei den Zwangsversteigerungsterminen zu verzeichnen gewesen. Nun aber stünden enormen Zuwächsen in manchen Regionen spürbare Rückgänge anderswo gegenüber. Dies zeige, dass in Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen notleidende Objekte inzwischen wieder besser über den freien Markt vermittelbar seien, sagte der Experte.

Bemerkenswert nannte Aufterbeck außerdem, dass in Großstädten wie Frankfurt, Köln und Hamburg auffallend wenige Termine im Verhältnis zur Einwohnerzahl anstünden. Bedenklich sei jedoch, dass noch immer sehr viele gewerbliche Immobilien vor den Amtsgerichten landeten. Diese Objekte fänden sich zudem häufig in Wiederholungsterminen wieder. Meist seien sie zu teuer produziert oder mit zu großen Erwartungen erworben worden. Immobilien aus privater Nutzung wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen machten zusammen rund 66 Prozent aller Zwangsversteigerungstermine aus. Der Rest verteile sich auf die Gruppen Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeobjekte und Grundstücke.

Wer ein Immobilien-Schnäppchen vor Gericht ersteigern will, wird auch künftig breite Auswahl haben. "Von Stillstand oder gar Rückgang der Zwangsversteigerungen kann noch keine Rede sein", meinte Aufterbeck. In einzelnen Ländern und Städten gingen die Zahlen zwar leicht zurück. In der Regel bleibe die wirtschaftliche Entwicklung aber negativ. ru




Artikel erschienen am 15. April 2004


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[kohelet]

Zeitbomben in den Bilanzen
Wirtschaftsforscher Prof. Klemmer warnt vor Abschreibungslücken und faulen Immobilienkrediten bei den Banken
von Robert Ummen

Berlin - In den Bilanzen von Banken, Versicherungen und Fonds schlummern nach Meinung von Wirtschaftsforscher Prof. Paul Klemmer Immobilienrisiken in Milliardenhöhe.


Die anhaltende Konjunkturmisere und Immobilienkrise hätten dazu geführt, dass diese "Zeitbomben" nun langsam zum Vorschein kämen. Der genaue Umfang sei allerdings schwer abschätzbar. Klemmer war von 1989 bis 2002 Präsident des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung und sitzt heute dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) vor.


"Es ist offenkundig, dass in der deutschen Kreditwirtschaft ein erheblicher Bereinigungsbedarf besteht", erklärte Klemmer in Berlin. Das gelte insbesondere für Büroimmobilien. Die in den Bilanzen vieler Banken und Versicherungen verzeichneten Vermögenswerte für Immobilien seien "Gutachterwerte" aber keine "Marktwerte".


Vor allem Großbanken seien in der Vergangenheit zu großzügig bei der Kreditvergabe gewesen und hätten sich teils sogar "fahrlässig über den Tisch ziehen lassen". Auch bei geschlossenen und offenen Immobilienfonds vermutet der Wirtschaftsforscher "faule Anlagen". In den Chefetagen, so Klemmer, hoffe man nun sehnsüchtig auf ein steigendes Wirtschaftswachstum, damit die Fehlbewertungen und das ganze Ausmaß fauler Immobilienkredite nicht zu offenkundig wird. "Es ist zu vermuten, dass es bei Banken, Versicherungen und Fonds eine Abschreibungslücke gibt, die - falls sie bekannt würde - Probleme bei der Kapitalbeschaffung dieser Institute auslösen würden", berichtete der DV-Präsident weiter. Dies erkläre auch die gegenwärtige Zurückhaltung der Banken bei der Vergabe neuer Kredite. Zu dem Dilemma hätten wachsende Leerstandsraten und sinkende Mieterträge geführt.


Nach dem Platzen der New Economy-Blase sei es zu Nachfragerückgängen, Mietausfällen und Einbrüchen bei den Immobilien-Vermögenswerten um rund 30 Prozent gekommen. Selbst die Bürohochburgen seien davon stark betroffen, sagte Klemmer, der davon ausgeht, dass dieser Negativtrend noch mindestens zwei bis drei Jahre lang anhält. "Einen Immobilienaufschwung werden wir vor 2006 nicht sehen", betonte er.


Überhaupt "vermag der Deutsche Verband den Konjunkturoptimismus vieler Experten für das Jahr 2004 nicht zu teilen". Die allgemeine Konsumzurückhaltung, die keineswegs robuste US-Konjunktur, der Dollar-Verfall und die Kürzungen bei den öffentlichen Investitionen würden dazu führen, dass das Wirtschaftswachstum bestenfalls 1,2 Prozent erreiche. Auch die Rahmenbedingungen für die Konjunktur in 2005 seien schlecht.


Insofern werde es keine positiven Konjunkturimpulse auf die Bau- und Immobilienwirtschaft geben. Im Gegenteil. Die miserable Lage am Bau - insbesondere der "exorbitante Einbruch" im Tiefbau - könnten die Gesamtkonjunktur noch mehr belasten. "Ohne Bau gibt es keinen Aufschwung - derzeit lähmt der Bau die Konjunktur". Die Politik forderte Klemmer auf, für Ruhe an der Steuerfront zu sorgen, damit die Investoren wieder sicher kalkulieren könnten. Die Debatten über eine Wiedereinführung der Vermögensteuer, eine Erhöhung der Grundsteuer und Erbschaftsteuer bezeichnete der Wirtschaftsforscher als kontraproduktiv.


Die Immobilie sollte laut Klemmer wie jede andere Anlageform für die Vermögensbildung behandelt werden und in diesem Sinne auch besser in die private Altersvorsorge mit einbezogen werden. In der Diskussion um Subventionen und Steuervorteile wie Eigenheimzulage und Pendlerpauschale dürfe die Bildung von Wohneigentum nicht verteufelt werden. "Schuld am Wegzug vieler Familien und Haushalte ins Umland sind die von den Kommunen künstlich hochgehaltenen Bodenpreise in den Städten", betonte Klemmer.


Artikel erschienen am 26. März 2004
http://www.welt.de/data/2004/03/26/256292.html

[rodesien]

#111 kohelet: Deine analytischen Fähigkeiten scheinen sich ( wenn überhaupt) auf das Repetieren von Zeitschriftenartikeln zu beschränken. So ist der von Dir zitierte Artikel im Spiegel nicht mit der Überschrift " Wann platzt die Blase am deutschen Immobilienmarkt " versehen. Vielmehr lautet der Aufhänger " Die Büroblase" und beschreibt neben den üblichen Themen wie "Leerstand Ost" und "Leerstand Gewerbeimmobilie" nur ansatzweise den Preisverfall bei Wohnimmobilien im Westen. Dabei ist zu berücksichtigen das sich der Spiegel vom Affärenmagazin nunmehr im Sog der Wettbewerber zu einer populistischen Unterhaltungslektüre entwickelt hat. Den genannten Artikel hätte selbst ein Volontär ohne Eigenrecherche schreiben können indem er Auzüge aus der Tagespresse sammelt.
Interessant ist lediglich der Blick auf die Grafik, welche die Immobilienpreisentwicklung verschiedener Länder (u.A. England) seit 1975 zeigt. Die "Blase" in Deutschland fand bereits zwischen 1991 und 1995 statt. Eine aktuelle Blase ist nur in England, Frankreich und USA zu erkennen. Das sind übrigens die Investitionsschwerpunkte vieler deutscher Immobilienfonds.
Seit wann liegt Frankfurt / Oder im Einzugsgebiet von Berlin !?! Auch Iserlohn und Meinerzhagen liegen etwa 100 km von Düsseldorf und Köln entfernt. Trotzdem kosten Baugrundstücke, Häuser und Wohnungen dort nur einen Bruchteil der Preise von D. und K. Woran liegt das wohl?

[kohelet]

#114

Auf Seite 8 im Inhaltsverzeichnis des Spiegel 9/2004 steht:

Geldanlage: Wann platzt die Immobilienblase ? . . . . . . . . Seite 78

Daß dann auf Seit 78 eine andere Überschrift steht mag ja sein.

wg. Frankfurt/o.

es geht um die Tendenz,

und es wurden ungläubigen Anlegern Immobilien im Speckgürtel Berlins angedreht.

[hossinger]

Der Büroimmobilienmarkt hat sich regional oft getrennt vom sonstigen Immomarkt entwickelt. Büroimmos mit einfacher Architektur sind BILLIGER als adäquate Wohnimmos zu Bauen!
-billigere Industriegrundstücke
-weniger Zwischenwände, Wasser-Abwasseranschlüsse etc.

Jetzt vergleiche man mal die Mietpreise in einem Wohnimmokomplex mit denen in einem Büroimmokomplex. Unterschiede werden vom Markt, sofern vorhanden und aktiv, beseitigt.

[rodesien]

Zum Thema Büroimmobilien, oder sagen wir ganz einfach Gewerbeimmobilien, denn dazu gehören auch Werkhallen, Supermärkte usw. sei abschließend noch gesagt, das hier zu 99% Fonds und Versicherungsgesellschaften sowie hochspezialisierte Immobilienfirmen (z.B.IVG) investieren. Meistens werden keine Kredite eingesetzt, sondern das Kapital der Anleger welches entsprechend zu verzinsen ist. Ein breites Portfolio sichert im Regelfall Einbrüche bei einzelnen Standorten ab. Der periodische Leerstand und das Errichten "auf Halde" gehören zum Tagesgeschäft. Solange in Großstädte investiert wurde ist das Problem also überschaubar, denn ein Überangebot ist dort schnell abgebaut. Derzeit wird in Dortmund ein solcher Bereinigungsprozess abgeschlossen. Laut HVB sind alle fertiggestellten Großprojekte vermietet und die in der ( dünnen) Pipeline befindlichen werden nachgefragt. Speziell Dortmund soll laut Studie des Statistischen Landesamtes bis 2020 keine Einwohner verlieren.

[K1K1]

Vorsicht vor Steuerfalle beim Immobilien-Verkauf
Neuer Erlass des Bundesfinanzministeriums trifft insbesondere Anleger in US-Immobilienfonds

Berlin - Hauseigentümer und Anleger geschlossener Immobilienfonds könnten beim Verkauf ihrer Immobilien neuerdings böse Überraschungen erleben. Davor warnt der Verband Deutscher Makler (VDM). Grund ist ein jetzt veröffentlichtes Schreiben des Bundesfinanzministeriums zur "Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel".

In vieler Hinsicht bekräftigt das Schreiben eine frühere Verwaltungsanweisung, jedoch enthält es auch Neuerungen, die insbesondere Zeichner von geschlossenen Immobilienfonds betreffen. Als Regel gilt: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als "gewerblicher Grundstückshändler". Dies hat erhebliche negative steuerliche Folgen, weil in diesem Fall der Verkaufsgewinn nicht nur für die "zusätzlich verkaufte" vierte Immobilie, sondern auch für die anderen Immobilien versteuert werden muss. Bereits vorgenommene Abschreibungen werden nachversteuert.

Die Folgen im konkreten Einzelfall könnten fatal sein, so VDM-Vizepräsident Michael Schick, weil davon sämtliche Immobilien im Besitz des Anlegers betroffen sind. Wer beispielsweise neben den verkauften Objekten seit neun Jahren noch zwei Sonder-Afa-Objekte hält, müsste auf einen Schlag die bereits vorgenommenen Abschreibungen in Höhe von 90 Prozent nachversteuern - eine finanzielle Belastung, der viele nicht gewachsen sein dürften. Nicht mitgezählt werden bei den drei Objekten selbst genutzte Immobilien, also etwa das eigene Haus. Aber es ist Vorsicht geboten: Auch der Verkauf einer vermieteten Garage wird vom Finanzamt bei den "drei Objekten" mit gezählt.

Von einer erheblichen Verschlechterung in der Verwaltungsanweisung dürften vor allem Zeichner geschlossener Immobilienfonds betroffen sein. Wenn der anteilige Wert einer Fondsimmobilie, die von der Fondsgesellschaft verkauft wird, mindestens 250 000 Euro beträgt, dann wird der Verkauf dieser Immobilie durch den Fonds bei den drei Objekten mitgezählt. Bislang waren Verkäufe von Fondsimmobilien nur dann betroffen, wenn ein Anleger mindestens zehn Prozent an dem Fonds hält, was sehr selten ist. Weil geschlossene Fonds auch Fremdkapital aufnehmen, sind Anleger schon bei einer Zeichnungssumme von unter 100 000 Euro betroffen. Besonders für Zeichner von US-Immobilienfonds, die die Immobilien oft schon nach wenigen Jahren wieder verkaufen, könnte es Probleme geben. Deutsche Anleger investierten seit 1993 fast zehn Mrd. Euro in geschlossene US-Fonds.

Für manche Anleger dürfte es zudem unangenehme Überraschungen geben, da die neuen Regelungen sogar rückwirkend für alle noch offenen Steuerbescheide gelten soll, wie es ausdrücklich heißt, und bezieht damit also auch Vorgänge aus der Vergangenheit mit ein. "Der Erlass einer Verwaltungsanweisung, die teilweise Verschlechterungen mit sich bringt, ist ohne Übergangsregelung verfassungswidrig", meint allerdings Schick. "Das Bundesfinanzministerium hat offenbar nicht die richtigen Schlüsse aus der kürzlich veröffentlichten Entscheidung des Bundesfinanzhofes gezogen."

In dieser Entscheidung war die rückwirkende Verlängerung der so genannten Spekulationsfrist für Immobilien von zwei auf zehn Jahre als verfassungswidrig bezeichnet worden. Die Sache liegt jetzt beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe. Anlegern, die rückwirkend von der Neuregelung betroffen sind, empfiehlt der VDM eine Klage vor dem Finanzgericht. ru


Artikel erschienen am 21. April 2004

[Diva]

Samstag, 24. April 2004
Knappes Geld
Immer mehr Mietschuldner

Immer mehr Bundesbürger können ihre Miete nicht mehr bezahlen. Das berichtet die "Bild"-Zeitung am Samstag.

Unter Berufung auf Hochrechnungen des Bundesverbands deutscher Wohnungsunternehmen heißt es, die Mietschulden seien im vergangenen Jahr um rund sechs Prozent auf 750 Mio. Euro gestiegen. Den Angaben zufolge sei der Anteil säumiger Mieter in Berlin, Brandenburg und Sachsen-Anhalt am größten.

Grund für den Schuldenanstieg sei die anhaltende Konjunkturschwäche in Deutschland.


spiegel.de

[kohelet]

Zwangsversteigerungen nehmen drastisch zu

Hauptursachen: Arbeitslosigkeit, Ehescheidung und zu riskante Finanzierung

Berlin - Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien hat drastisch zugenommen. Allein zwischen 1995 und 2000 stieg sie um 34 Prozent, wie eine in Berlin veröffentlichte Studie des InWIS-Instituts im Auftrag des Bundesbauministeriums belegt.


Die hohe Zunahme der Gesamtversteigerungstermine sei insbesondere bei Gewerbeimmobilien und vermieteten Wohneigentumsprojekten zu beobachten. Die Steigerung bei selbst genutztem Wohneigentum sei deutlich geringer. Rund 17 600 selbst genutzte Eigenheime oder Eigentumswohnungen kommen jährlich vor deutschen Amtsgerichten unter den Hammer. Bei selbst genutztem Wohneigentum würden mehr als 40 Prozent der Verfahren durch erfolgreiche Sanierungsmaßnahmen oder freihändigen Verkauf vor Versteigerung eingestellt.


Hauptursachen der Zahlungsschwierigkeiten sind laut Studie Arbeitslosigkeit und Trennung von Lebenspartnern sowie Fehlkalkulationen der mit dem Eigentumserwerb verbundenen Kosten und ein insgesamt zu geringer finanzieller Spielraum. Der Anstieg im Untersuchungszeitraum sei vor allem auf die konjunkturbedingte hohe Arbeitslosigkeit und Einkommensminderungen zurückzuführen, aber auch auf Nachfrageschwäche und Preisrückgang auf den Wohnungsmärkten, die häufig einen freihändigen Verkauf der Immobilie zur Abwendung einer Zwangsversteigerung erschwerten. Die Zunahme der Zwangsversteigerungsverfahren sei aber auch Begleiterscheinung der positiven Entwicklung der Wohneigentumsbildung seit Mitte der 90-er Jahre.


Allein zwischen 1998 und 2002 habe die Zahl der Eigentümerhaushalte bundesweit um über acht Prozent zugenommen. Bis 2002 sei die Eigentumsquote in den alten Ländern auf 44,6 Prozent, in den neuen Ländern auf 34,2 Prozent gestiegen. Gleichwohl müsse die Entwicklung der Zwangsversteigerungen sehr ernst genommen und
sorgfältig beobachtet werden, hieß es. ru

Artikel erschienen am 18. Mai 2004 "Die Welt"

[kohelet]

Häuser bauen in Sachsen billiger als Miete zahlen

München (ddp-lsc). Die Finanzierung eines Reihenhauses kostet in Sachsen durchschnittlich weniger als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Nach einer Studie des Magazins «Focus-Money» zahlen Mieter einer 120 Quadratmeter großen Wohnung in Leipzig und Dresden im Schnitt 130 Euro mehr als Käufer für die Finanzierung eines Hauses. In Chemnitz und Zwickau sei der Hauskauf noch preiswerter. Dort spare eine vierköpfige Familie mit Eigenheimzulage sogar 200 bis knapp 300 Euro im Monat gegenüber Mietern einer 120 Quadratmeter Neubau-Wohnung.

Die Vergleichsrechnung von «Focus-Money» basiert auf den von der Münchner Bulwien AG erhobenen Durchschnittswerten für deutsche Städte zum Ende des Jahres 2003.
(ddp)
18.5.2004
http://www.freiepresse.de/TEXTE/NACHRICHTEN/SACHSEN/TEXTE/81…

[rioja94]

Marktberichte

Institut warnt vor weltweiter Immobilienblase
[Von ftd.de, 22:38, 18.05.04]

Vor einer Immobilienblase in den USA, Großbritannien und Spanien hat die Dresdner Bank gewarnt. Das könnte Auswirkungen auf den privaten Konsum haben.
"Es ist davon auszugehen, dass auf allen drei Märkten inzwischen eine spürbare Überbewertung im Wohnsegment anzutreffen ist", heißt es in einem aktuellen Papier des Instituts, das der FTD vorliegt. Die starken Hauspreissteigerungen der vergangenen Jahre in den angelsächsischen Ländern und Spanien waren laut Ökonomen ein wichtiger Grund dafür, dass diese Staaten die Konjunkturkrise schneller überwinden konnten als etwa Deutschland. Hier schwächelt der Immobilienmarkt.
Der steigende Wert der eigenen vier Wände im Ausland verbesserte die Vermögenslage der Bürger, was in Zeiten der Wirtschaftsschwäche den Konsum stützte. Einschlägige Studien kommen zu dem Ergebnis, dass Immobilien-Preisschwankungen den privaten Verbrauch wesentlich stärker beeinflussen als das Auf und Ab an den Börsen.
Die Untersuchung der Dresdner Bank deutet nun jedoch darauf hin, dass sich der Immobilienboom immer mehr zum Risiko für die globale Konjunkturerholung entwickelt. Vor einer solchen Gefahr hatte zuletzt auch der Internationale Währungsfonds gewarnt. In Großbritannien ist die Furcht vor einer Überhitzung sogar ein wichtiger Grund dafür, dass die Notenbank trotz niedriger Inflation den Leitzins bereits drei Mal in Folge angehoben hat.

Privater Konsum könnte beeinträchtigt werden

"Die betrachteten Immobilienmärkte bewegen sich derzeit auf einem Überbewertungsniveau, das dem Ende der 80er Jahre/Anfang der 90er Jahre entspricht. Die nachfolgenden Anpassungen zogen damals deutliche makroökonomische Friktionen nach sich", so Dresdner-Bank-Experte David Milleker, der Autor der Studie.
Zwar müsse es nicht zwangsläufig zu einem regelrecht Preisverfall kommen. Je stärker sich jedoch die aktuelle Bewertung von dem Niveau entferne, das volkswirtschaftlich gerechtfertig ist, desto größer die Wahrscheinlichkeit eines solchen Szenarios, so Milleker. Dann drohe der private Konsum in Mitleidenschaft gezogen zu werden.
Laut Dresdner Bank sind deutliche Preissteigerungen zwar ökonomisch gerechtfertigt, weil die niedrigen Zinsen die Immobilienanlage attraktiver machen. Der Markt in Großbritannien, Spanien und den USA habe besonders stark auf die Lockerung der Geldpolitik reagiert, da der Zentralbankzins schnell auf die Hypothekenzinsen durchschlage. Grund dafür sei etwa, dass Hypothekendarlehen überwiegend variabel verzinst seien oder im Falle festverzinslicher Hypotheken die Umschuldung relativ einfach möglich sei.

Arbeitslosigkeit in Spanien und Großbritannien kaum gestiegen

Auch sei in Spanien und Großbritannien die Arbeitslosigkeit trotz der weltweiten Konjunkturflaute kaum gestiegen. Dadurch können sich die Bürger mehr oder teurere Häuser leisten als in Ländern mit einer steigenden Erwerbslosigkeit.
Jedoch sei der tatsächliche Preisauftrieb stärker gewesen als es die Entwicklung von Einkommen, Inflation, Zins, Arbeitslosenquote und Bevölkerung zusammengenommen nahe gelegt hätten. "Die Überbewertung liegt in der Größenordnung von 16 Prozent in Großbritannien, zehn Prozent in den USA und vier Prozent in Spanien", so Milleker.
Zwischen dem ersten Quartal 2001 und dem vierten Quartal des vergangenen Jahres kletterten die Immobilienpreise in Großbritannien um 59 Prozent, in Spanien um 52 Prozent und in den USA um 25 Prozent.

Alle Rechte vorbehalten. © FTD

[kickaha]

@ 121 Koholet

Es ist doch immer wieder faszinierend zu sehen, das unsere Institutionen der Meinung sind, dass mit dem Kaufvertrag, bzw. dem Finanzierungsabschluss die ganze Angelegenheit erledigt ist.

Es gibt keine Nebenkosten, Instandhaltung, wirtschaftliche Risiken durch Verschuldung, etc. die FÉigenheimzulage wird leider nur max. 8 Jahre bezahlt. Die Zinsen haben kein Steigerungspotential, etc.

Es ist manchmal schon sehr schmerzhaft.

Ich bin mal gespannt, wie sich der Markt weiter entwickeln wird, nachdem nun auch die Amis und die offenen Fonds wieder anfangen sich über Wohnimmobilien Gedanken zu machen (kaufe gebraucht ein 200+++ Partienhaus zu einem Spottpreis, teile auf oder vermiete mit mindestens 15% Performance.

Bei den AMI`s bin ich echt mal neugierig, wie die mit dem deutschen Mieterschutz klarkommen .

Aber wenn sie den QM für unter 500 Oiro einkaufen, können sie ja auch nicht mehr so viel kaputmachen (insbesondere wenn deren eigene Währung in den nächsten Jahren tatsächlich abfliegen sollte).

Das wird bestimmt richtig spannend in den nächsten Jahren.

Gruß Kickaha

[K1K1]

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Immobilienpreise sinken, aber keiner kauft

Mangels Finanzierungsmöglichkeit der privaten Anleger kommt kein Nachfrageschub zustande

Berlin - Was Immobilien-Verkäufer wenig freut, macht den Käufern Laune: Ihnen bescheren die aktuellen Kaufpreise die höchsten Renditen seit zehn Jahren. Folgt man der Kaufpreisübersicht für Immobilien-Investments der DB Immobilien, dann stehen die Kaufpreisfaktoren auf einem Zehnjahres-Tief. Ein Nachfrageschub wird aber dennoch nicht ausgelöst.

1995 sah alles noch ganz anders aus. Seinerzeit mussten für Investment-Objekte in Spitzenlagen Kaufpreise in Höhe der zwanzigfachen Jahresmiete gezahlt werden. Dagegen werden heute laut DB Immobilien auch in den Top-Lagen der Bürohochburgen kaum Kaufpreise über dem 18-fachen der Jahresmiete realisiert. Das deprimierende an der Untersuchung der DB-Immobilien: Es gibt für Verkäufer keine Nische mit positiven Vorzeichen; weder die Unterscheidung der Objektarten, noch die Lage zeigt eine erfreulichere Tendenz.

Was das auf der anderen Seite für Käufer bedeutet, berechnet DB Immobilien so: Die Durchschnittspreise im Immobilien-Investment-Markt werden bis zum Jahr 2002 mit rund 15 Jahresmieten angesetzt. Bei einem pauschalen Bewirtschaftungskosten-Ansatz von 20 Prozent stand unter dem Strich eine Netto-Rendite von etwa 5,3 Prozent. 2003 kam dann der Einbruch: Der Kaufpreisvervielfältiger sank auf 14,2 - und das bei gleichzeitig rückläufigen Büromieten. Zum zweiten Quartal dieses Jahres gaben die Preise erneut nach, wenn auch mit verminderter Geschwindigkeit. Aus den statistischen 13,7 Jahresmieten, die ein Investment-Objekt jetzt kostet, ergeben sich - ebenfalls rein rechnerisch - 5,8 Prozent Rendite.

Ob sich der Preis-Trend der ersten Monate weiter fortsetzt, mögen auch die DB Immobilien-Auguren nicht vorhersagen. Aber zumindest in den ostdeutschen Städten scheint ihnen ein weiterer Rückgang des Kaufpreis-Faktors "kaum noch vorstellbar". Die Beispielrechnung: Bei einer Jahresmiete von 72 Euro/qm für ein Büro in Dresden und einem Multiplikator von zwölf für eine "2er-Lage" sind selbst die reinen Herstellungskosten dieses Bürohauses nicht mehr zu decken.

Solch ein Kaufpreiseinbruch müsste nach den Gesetzmäßigkeiten der Marktwirtschaft eigentlich das Angebot verknappen und die Nachfrage beflügeln. Laut DB Immobilien stimmt nur ersteres: Private Verkäufer als größte Anbietergruppe auf dem deutschen Markt halten sich zurück und warten auf bessere Zeiten; auf den Markt drängen lediglich Altbestände institutioneller Anbieter. Dagegen kommt die Nachfrage überhaupt nicht in Schwung. Dazu die Untersuchung: "Mangels Finanzierungsmöglichkeit (restriktive Kreditvergabe der Banken) und ungenügender Eigenkapitalausstattung der privaten Anleger kommt derzeit kein Nachfrageschub zustande, der Preise stabilisieren oder gar anheben könnte." Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt bekommt mithin eine miserable Beurteilung: zu knappes Angebot an Qualitätsimmobilien, flügellahme Nachfrage. Diese Situation lässt selbst die eherne Anlegermaxime "Lage, Lage, Lage" ins wanken geraten.

Heute heißt es "Mieter, Mieter, Mieter". Denn was nützt es einem Investor, wenn er in einer Top-Lage hohe Mieten aufruft, aber 30 bis 40 Prozent Leerstand verkraften muss? Damit geht die Renditekalkulation den Bach hinunter, und die Flächen sind nur zu stark reduzierten Mieten zu füllen. Auf diese Weise demontieren sich in Krisenzeiten Spitzenlagen von allein. Die DB Immobilien-Untersuchung meint die Investoren-Wünsche genau zu kennen: "Vollvermietung, bonitätsstarke Mieter, mittel- bis langfristige Verträge, Risikostreuung durch guten Mietermix zeichnen heute ein Spitzenobjekt aus."

Das Fazit aus der Studie liegt eigentlich auf der Hand: Die Zeit zum Kaufen ist optimal. DB Immobilien setzt auf mittlere Lagen in den Investmentzentren, aber auch auf mittelgroße Standorte, wo die Mietschwankungen kleiner und die Mietsicherheit höher sind als in den Spitzenlagen. IM


Artikel erschienen am 3. Juni 2004

www.welt.de

[kickaha]

Tja ist schon komisch das die Jungs mit der Marktwirschaft immer wieder Probleme haben.

Die Preise fallen schon seid 3-4 Jahren und die Menschen meinen immer noch, dass Sie das aussitzen können und warten auf wieder steigende Preise.

Es ist offensichtlich ein schwerwiegendes Psychologisches Problem, Konsequenzen zu ziehen, wenn eine Fehlentscheidung getroffen wurde, o.k., bei Immobilieninvestitionen wird der Verlustbetrag halt auch immer gleich recht hoch, aber trotzdem.

Wir haben einen neue Kunden (Rentner) der zwischen Dresden und Leipzig Grundstücke hatte. Nachdem er diese auf eigene Kosten erschließen lies, muss er jetzt feststellen, dass dort ein Preis geboten wird, der deutlich unter!!! den Erschließungskosten liegt (blöderweise hat er das alles fremdfinanziert und ich frage mich wer dümmer war, er oder die Bank die dafür Geld herausgegeben hat). Jetzt sponsort er das Ganze aus seiner Rente und hofft darauf das die Preise irgendwann wieder steigen (er hat es immer noch nicht kapiert). Wenn sein Frau in den nächsten 2 Jahren in Ruhestand geht muss er wahrscheinlich seine Liegenschaft hier verkaufen, damit er seine Kredite bedienen kann.

Wir haben das mittlerweile oft, das die Preisvorstellungen der Verkäufer und der Käufer meilenweit auseinander liegen. Die Verkäufer haben immer noch Preis von vor 10 Jahren im Kopf und die bezahlt halt keiner mehr.

Gruß Kickaha

[kohelet]

#125

kickaha: interessanter Beitrag.

Vor kurzen ging die Meldung durch die Medien (allianz-versicherung), das im Osten besonders Sachsen die Grundstückspreise auf dem Land gesunken sind.

1) werden die ostsdeutschen städte über kurz oder lang auch folgen ?

2) Ist es ähnlich wie bei aktien, erst allmähliches abbröckeln der Preise, dann großer Sell-Out, was steht uns da noch bevor ?

[christopherm]

Interessante Diskussion...

Eigentlich ist der Kauf einer Immobilie ja eine Wette auf die wirtschaftliche Entwicklung einer Region (von Blaseneffekten mal abgesehen).

Solange im Osten Lage und Aussicht desolat bleiben dürfte sich hier nicht viel bewegen. Ist wohl wie im Mezzogiorno...

Was mich aber irritiert: die Preise sind ja schon sehr tief, von einer Bubble würde ich daher nicht sprechen.

Wer mal eine Blase sehen will sollte sich Großbritannien ansehen: habe dort gerade ein Angebot für eine gemauerte PKW-Garage in einer mittelgroßen Stadt gesehen: € 30.000,00!

My two cents,

christopherm

[rioja94]

1 500 Euro für ein Mini-Zimmer
Großbritannien leidet unter einer dramatischen Spekulationswelle bei Immobilien
Sabine Rennefanz

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• Blase vor dem Platzen
LONDON, im Juni. Brigitte und Daniel, sie Deutsche, er Engländer, haben sich vor fünf Jahren eine Immobilie für 91 000 Pfund (rund 138 000 Euro) gekauft. Die Lage in dem Örtchen Sundridge in der idyllischen Grafschaft Kent ist zwar günstig: In knapp 40 Minuten fährt man bis in Londons Finanzdistrikt. Doch das Haus verfügt nur über 35 Quadratmeter. Der Flur dient gleichzeitig als Wohn- und Esszimmer. Von der Küche wurde ein Eckchen für ein Bad abgehackt. Dennoch werden sie jetzt, da sie das Haus verkaufen wollen, einen Traumpreis dafür erzielen: 230 000 Pfund - eine Steigerung von über 150 Prozent. "So viel hätte ich mit einem normalen Job gar nicht verdienen können", sagt Daniel. Für ihre neue Immobilie nahe Greenwich haben sie bereits Pläne: renovieren und nach einem Jahr gewinnbringend verkaufen.

Zentralbank beunruhigt

Was Hausbesitzer wie Brigitte und Daniel freut, bereitet Ökonomen immer mehr Kopfzerbrechen. Pessimisten wie Andrew Oswald von der Universität Warwick erwarten seit Jahren, dass die britische Immobilienblase demnächst platzt. Oswald prognostiziert einen Preissturz von 30 Prozent. Die Bank of England hat solche Stimmen lange ignoriert, doch inzwischen wächst das Unbehagen - und die Angst vor einem Crash mit unvorhersehbaren Folgen für die Gesamtwirtschaft. Obwohl die Inflation stabil bei einem Prozent liegt, hat die Zentralbank in den vergangenen sieben Monaten die Leitzinsen viermal um jeweils 0,25 Prozentpunkte erhöht. Inzwischen liegt der Zinssatz bei 4,5 Prozent. Damit sollen Kredite teurer gemacht, der Konsumrausch gebremst werden. Da der Papierwert ihrer Immobilien gestiegen ist, fühlen viele Briten sich reich und geben immer mehr Geld aus. Im Schnitt steht jeder mit 130 Prozent seines Jahreslohnes in der Kreide. Bis Ende des Jahres erhofft sich Zentralbank-Chef Mervyn King einen sanften Rückgang der Immobilienpreise. Doch bisher verpufften die Maßnahmen. Im Mai kletterten die Preise allein im Vergleich zum April um 2,2 Prozent. Aufs Jahr gerechnet, entspricht das einem Anstieg von fast 30 Prozent. Der Appetit auf Immobilienkäufe scheint unersättlich.

Die Zinsen und deren Tilgung sind so billig wie noch nie und der Kaufpreis kann komplett ohne Eigenkapital vorfinanziert werden. Also fängt man im Königreich schon mit Anfang 20 an, kauft und tauscht kleinere Wohnungen gegen größere. Der durchschnittliche Brite ist so eigentlich immer mit Umziehen beschäftigt, wovon ganze Branchen leben. Im Fernsehen laufen Shows, die zeigen, wie man seine Wohnung zu höchsten Preisen verkauft und nach und nach die "property ladder", die Immobilienleiter, erklimmt. An deren oberster Sprosse steht dann das Häuschen im Grünen - oder noch besser in Spanien und Frankreich.


Um die Fortsetzung des Artikels »1 500 Euro für ein Mini-Zimmer« zu lesen, klicken Sie bitte hier.


(Fortsetzung des Artikels - Teil 2 von 2)

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Preistreibend wirkt auch die Tatsache, dass auf der Insel in den vergangenen Jahren wenig Neues gebaut wurde. 20 Prozent aller Immobilien stammen aus der Zeit vor 1919. Angeheizt wird der Markt außerdem durch Spekulanten. "Buy to let", Kaufen, um zu vermieten, heißt der Trend, in dem viele Briten nach dem Zusammenbruch der Aktienmärkte den großen Reibach witterten. Seit 1998 hat die Zahl der professionellen Vermieter um 50 Prozent zugenommen, schätzt die englische Vereinigung der Hypothekenbanken. Eine Immobilie als Geldanlage schien so viel sicherer und lukrativer als Aktienfonds. Manche machten dabei Millionen.

Allerdigs können sich viele Briten keine eigenen vier Wände mehr leisten. Die bescheidenen Lohnsteigerungen von vier Prozent jährlich reichen für die Fantasiepreise nicht aus. Eine Durchschnittswohnung beispielsweise mit zwei kleinen Zimmern kostet mindestens 154 000 Pfund. In den zentralen Vierteln Londons liegen die Preise sogar bei über 300 000 Pfund. Viele Durchschnittsverdiener werden so zum Mieten gezwungen - wovon wiederum die Immobilienhaie profitieren. Wer in London mieten will, muss sich auf chaotische Zustände gefasst machen. Verschimmelte Wände und undichte Fenster sind normal. Als die Angestellte Louise sich darüber aufregte, dass ihr Vermieter umgerechnet 1 500 Euro für ein Mini-Zimmer von ihr haben wollte, fand sie ihn eines Vormittags genüsslich in ihrer Badewanne planschen. Louise: "Der fand das ganz normal." Sie zog am nächsten Tag aus und wohnt seitdem mit ihrem Freund in einem "Bed-sit", wie man die schuhkartongroßen Apartments mit Küchenzeile nennt.

[rioja94]

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Auch in Japan stand in den 90er-Jahren der Zusammenbruch des völlig überhitzten Immobilienmarktes am Anfang einer langen Wirtschaftskrise, in der Banken und Großunternehmen ins Schlingern gerieten.

[rioja94]

IMMOBILIEN-CRASH
Britische Zitterpartie



Wann platzt die Immobilienblase in Großbritannien? Notenbankgouverneur Mervyn King jedenfalls fürchtet, dass sich der überhitzte Markt zur Falle entwickeln könnte und warnt seine Landsleute nun mit ungewöhnlich deutlichen Worten.

London - Angesichts des überhitzten Hausmarktes meldet sich der britische Notenbankgouverneur Mervyn King warnend zu Wort. Nach einem Anstieg der britischen Immobilienpreise um 20 Prozent in den vergangenen 12 Monaten "sind sie deutlich über dem Niveau, das die meisten Leute als tragfähig bezeichnen würden", sagte King anlässlich eines Dinners des schottischen Wirtschaftsverbandes CBI.



© DPA


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Teures London: "Preise nahezu verdreifacht"



Und weiter: "Jeder, der sich auf dem Immobilienmarkt bewegt, sollte sich die Richtung der Hauspreise und der Zinsen sorgfältig anschauen". Mit diesen deutlichen Äußerungen, die heute in den meisten britischen Zeitungen an prominenter Stelle zu finden waren, will King seine Landsleute davor bewahren, in eine finanzielle Zwickmühle zu geraten.

In Großbritannien ist es üblich, den erwarteten Wertzuwachs des Hauses für Kredite zu nutzen. Wenn aber die Zinsen steigen und die Preise nicht mehr, dann laufen die Verbraucher Gefahr, ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen zu können.

Warnung wenige Tage nach der Leitzinserhöhung

Kings Warnung folgte nur wenige Tage auf eine Leitzinserhöhung der Bank of England. Bereits zum vierten Mal innerhalb von sieben Monaten hatte die britische Notenbank am 10. Juni ihren Leitzins um 25 Basispunkte angehoben.

Der Schlüsselzins liegt derzeit bei 4,50 Prozent, Experten rechnen noch in diesem Jahr mit weiteren Zinsschritten bis 5,25 Prozent. Die Bank of England begründete ihren vergleichsweise hohen Leitzins mit der starken britischen Konjunktur und der Angst vor eine weiteren Überhitzung des Immobilienmarktes.


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Das Maklerbüro Engel & Völkers hatte schon im vergangenen Jahr in einem Marktbericht auf die gigantischen Steigerungen am Londoner Immobilienmarkt hingewiesen. "Während in Deutschland ein Haus inflationsbereinigt kaum mehr als 1970 kostet, haben sich die realen Preise für Immobilien in London seitdem nahezu verdreifacht", heißt es in der Studie.

Im Bereich Greater London, so die Makler, sei der Quadratmeterpreis für ein Reihenhaus allein von 2001 bis 2003 von 196 Pfund auf 244 Pfund in die Höhe geschnellt - ein Anstieg um fast ein Viertel.

[Blue Max]

#127

30.000 kosten eine Garage auch in München. Hängt halt immer von der Lage ab...

[kohelet]

Wohnen in Leipzig: Ziel 3 Euro Kalt pro qm


Wohnungsmarkt
Hartz-Reform rettet Leipziger Platte vorm Abriss

Die Leipziger Wohnungsbaugesellschaft stellt wegen der Arbeitsmarktreformen ihr geplantes Abrissprogramm zurück. Stattdessen will der größte Vermieter der Messestadt tausende unsanierte Plattenbau-Wohnungen auf den Markt bringen. Hintergrund ist die geplante Zusammenlegung von Arbeitslosen- und Sozial

LWB-Finanzchef Christoph Beck rechnet damit, dass mit den so genannten Hartz-IV-Gesetzen die Einkommen sinken und damit die Nachfrage nach billigem Wohnraum drastisch steigt. Obwohl die Reform erst zum 1. Januar 2005 greift, ist der Effekt offenbar schon heute eingetreten. Von den unsanierten LWB-Wohnungen stehen nur noch acht Prozent leer. Vor drei, vier Jahren waren es noch rund 20 Prozent.

Drei Euro Kaltmiete in unsanierten Häusern
Ursprünglich wollte die LWB viele Plattenbauten leer ziehen und abreißen lassen. Die Wohnungsgenossenschaft hält zwar grundsätzlich an den Plänen fest. Allerdings hat sie zahlreiche geplante Abrisse zurückgestellt. Im Stadtbezirk Grünau bietet sie bereits rund 1000 unsanierte Wohnungen an. Pro Quadratmeter verlangt sie rund drei Euro und weniger. Insgesamt 12.000 leerstehende Plattenbau-Wohnungen hat die Gesellschaft wieder in ihren Bestand aufgenommen, um sie mindestens zehn Jahre lang zu vermieten.

LWB kauft preiswert Häuser auf
Darüber hinaus kauft die LWB preiswert Häuser aus Zwangsversteigerungen auf. Bis zu 5000 Wohnungen will sie so in den kommenden Jahren erwerben. Dazu gehören neben unsanierten Gebäuden auch sanierte Häuser und Neubauten. Sie verspricht, den günstigen Kaufpreis an ihre künftigen Mieter weiterzugeben.

zuletzt aktualisiert: 18. Juni 2004 | 11:45
http://www.mdr.de/nachrichten/sachsen/1439543.html

[kohelet]

Siehe auch "Wohnen in Leipzig: Ziel 3 Euro Kalt pro qm" Thread: Wohnen in Leipzig: Ziel 3 Euro Kalt pr qm

[kohelet]

ND vom 21.06.04 Druckausgabe eines Artikels


Neue Kundschaft für Grünau
Hartz IV wird ostdeutschen Wohnungsmarkt verändern

Von Dieter Janke, Leipzig

Die rot-grünen Pläne zur Zusammenlegung von Arbeitslosen- und Sozialhilfe bedeuten nicht nur erhebliche Einkommensverluste für die Betroffenen. In den ostdeutschen Großstädten werden sie auch zu Umschichtungen auf dem Wohnungsmarkt führen.
Wie andere ostdeutsche Städte auch leidet Leipzig seit Jahren unter einem erheblichen Wohnungsleerstand. Vor allem an verkehrsreichen Magistralen und in den Großsiedlungen Grünau und Paunsdorf ist Wohnraum trotz der oft niedrigen Mieten nur äußerst schwer an den Mann bzw. an die Frau zu bringen. Unsanierter Plattenbau steht bei Wohnungssuchenden nicht hoch im Kurs.
Die Situation soll sich im nächsten Jahr ändern, wenn die Mehrzahl der Bezieher von Arbeitslosenhilfe auf das Einkommensniveau der Sozialhilfe gedrückt wird. Die stadteigene Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) geht bei ihrer Prognose für den Wohnungsmarkt davon aus, dass mit der Umsetzung von Hartz IV ein sprunghafter Anstieg der Nachfrage nach billigem Wohnraum einhergehen wird. Deshalb will sie Tausende unsanierter Wohnungen vor allem in den Leipziger Plattenbausiedlungen auf den Markt bringen. Das Kalkül der LWB-Vordenker: Eine Vielzahl der 28000 von der Stadtverwaltung ermittelten »Bedarfsgemeinschaften« wird ihre jetzigen Wohnungen auf Grund der verschlechterten Einkommenssituation nicht mehr halten können.
»Wir verfolgen sehr aufmerksam die Diskussion um das Hartz-IV-Gesetz«, sagte LWB-Finanzchef Christoph Beck jetzt der »Leipziger Volkszeitung«. »Wenn die jetzt diskutierten finanziellen Einschnitte eintreten, wird der Bedarf an besonders billigem Wohnraum drastisch steigen.« Als städtisches Unternehmen habe man auch eine Verantwortung gegenüber dem Sozialhaushalt der Kommune, betonte Beck. Seine Gesellschaft sorge hier vor, da die Wohnungskosten der Bezieher des Arbeitslosengeldes II zukünftig durch den städtischen Haushalt zu tragen sind. Die Rathausspitze der Messestadt selbst geht derzeit von einer Mehrbelastung von mindestens 42 Millionen Euro für 2005 aus, wenn es zu keiner Kompensation durch den Freistaat und den Bund kommt.
Angesichts der sich abzeichnenden Einkommensentwicklung hat die LWB 12000 Quartiere mit niedrigem Ausstattungsgrad wieder in den »Kernbestand« ihres Wohnungsangebotes aufgenommen. Ursprünglich sollten diese abgerissen werden, weil es für sie auf Grund des Überangebotes an sanierten Wohnungen keine Nachfrage gab. Um für die Trendwende gewappnet zu sein, kaufte die LWB sogar billige Häuser aus Zwangsversteigerungen hinzu und will in den nächsten Jahren weitere 5000 Wohnungen erwerben, zu denen auch sanierte und Neubauten gehören sollen. Das sichere laut Christoph Beck auch die Arbeitsplätze der LWB-Mitarbeiter.
Inzwischen wurden die ersten Blöcke ausgewählt, deren Wohnungen auf dem Billigsegment angeboten werden sollen. Sie stehen allesamt in Leipzig-Grünau und sollen zum Quadratmeterpreis für die Kaltmiete von drei Euro oder noch billiger vermietet werden.
Kritiker befürchten indes, die Fixierung auf die Plattenbausiedlung werde dem ohnehin mit Imageproblemen zu kämpfenden Wohngebiet zusätzliche Probleme bereiten. Hier könnten sich soziale Brennpunkte etablieren. Einer derartigen Gettoisierung versucht die LWB allerdings gegenzusteuern, betont PDS-Stadtrat Siegfried Schlegel, der auch dem Aufsichtsrat der Gesellschaft angehört. Es sei positiv, dass sich die LWB und die Stadtverwaltung relativ frühzeitig auf jene Bedingungen einzustellen versuchen, betonte er gegenüber ND.
Ob es gelingen wird, einen weiteren Imageschaden und zusätzliche soziale Ausdifferenzierungen in den Wohngebieten zu verhindern, muss sich jedoch erst noch zeigen. Zu befürchten ist darüber hinaus eine Verschärfung der wirtschaftlichen Probleme anderer Wohnungsanbieter in der Messestadt, die durch Sanierungsprogramme und damit verbundene Kreditschulden nicht in der Lage sind, der Dumpingpolitik des städtischen Wohnungsunternehmens Paroli zu bieten. Sie könnten Verlierer beim anstehenden Umverteilungswettbewerb von Wohnraum werden, der sich lediglich dadurch etwas entschärft, dass mit dem erwarteten Zuwachs von Ein- und Zweipersonenhaushalten die Nachfrage nach kleineren Wohnungen zunimmt.

(ND 21.06.04)

[kickaha]

ja, und weil bei uns alles gut wird, baut das Buagewerbe weiter ab.

"Die Lage im Baugewerbe bleibt düster. Im April gingen bei den deutschen Baufirmen preisbereinigt 6,5 Prozent weniger Aufträge ein als ein Jahr zuvor, berichtete das Statistische Bundesamt in Wiesbaden.

Besonders stark sank die Nachfrage im Hochbau (minus 9,2 Prozent). Der Gesamtumsatz des Baugewerbes lag mit 6,1 Mrd. Euro 12 Prozent niedriger als im April 2003. In den ersten vier Monaten des Jahres verbuchten die Baufirmen 3,8 Prozent weniger Aufträge als vor Jahresfrist."

Genau so sieht ein Markt aus, der gerade dabei ist, sich zu erholen

Gruß Kickaha

[rioja94]

http://focus.msn.de/PF1D/PF1DN/PF1DNA/pf1dna.htm?id=1986

[kohelet]

Ostdeutsche Städte verlieren am meisten Einwohner

Brüssel - Zahlreiche Städte in den neuen Bundesländern leiden im europäischen Vergleich am stärksten unter dem Rückgang ihrer Einwohnerzahl. In einer Studie, die das Europäische Statistikamt Eurostat in Brüssel veröffentlichte, befinden sich Halle (Saale), Frankfurt (Oder), Schwerin und Magdeburg unter den zehn Städten mit dem größten Bevölkerungsverlust.

Angeführt wird die Liste vom slowenischen Maribor, das in den Jahren 1996 bis 2001 im Durchschnitt 3,1 Prozent seiner Einwohner verlor. Darauf folgen Halle mit 3,0 Prozent sowie Frankfurt (Oder) und Schwerin, die je 2,7 Prozent ihrer Einwohner verloren. Magdeburg steht mit einem Minus von 2,3 Prozent an sechster Stelle.

Von den zehn Städten, die in diesem Zeitraum am stärksten gewachsen sind, liegen allein fünf in Spanien. Mit 2,6 Prozent gewann das beliebte Urlaubsziel Palma de Mallorca am meisten Einwohner hinzu. Deutsche Kommunen finden sich nicht unter den zehn am schnellsten wachsenden Städten. Leipzig zählte jedoch 0,9 Prozent und Dresden 0,4 Prozent Einwohner mehr.

Die bevölkerungsreichste Stadt Europas ist der Großraum London mit 7,2 Millionen Einwohnern, gefolgt von Paris mit 6,2 Millionen. Berlin steht mit 3,4 Millionen Menschen im Jahr 2001 an dritter Stelle. Für die Studie wertete Eurostat eine Stichprobe von 258 Städten in den 25 EU-Staaten sowie Bulgarien und Rumänien aus. Acht der überprüften Städte liegen in Ostdeutschland. dpa
Berliner Morgenpost, vom: 26.06.2004
http://morgenpost.berlin1.de/archiv2004/040626/politik/story…

[kohelet]

Interessanter Thread, mit viel Statistik:

"Kaufkraft 2004 in Ostdeutschland (ohne Berlin)"

Thread: Kaufkraft 2004 in Ostdeutschland (ohne Berlin)

[kohelet]

Berlin – City : Büromiete 10 Euro

Billigmeile Friedrichstraße
Wegen des Büroleerstands sinken die Mieten

Schnelles Geld werden die Bauherren des neuen Quartiers in der Friedrichstraße nicht machen können:
Es gibt zu viel Leerstand. Nach Angaben von Hubertus Crasemann, Makler bei Engel&Völkers sind rund 70000 Quadratmeter Bürofläche in der Meile zu haben.
In fast jedem Bürogebäude hat der Mieter freie Auswahl:
In den Friedrichstadtpassagen, im Philip-Johnson-Haus, das fast völlig leer steht, im gerade fertig gestellten Friedrichcarré, im Atrium Ecke Leipziger Straße, im Kontorhaus Mitte sowie im Haus des Internationalen Handelszentrums (IHZ).

Weil so viele leere Flächen im Angebot sind, sinken die Preise.
Hinter vorgehaltener Hand heißt es, dass man schon für zehn Euro pro Quadratmeter und Monat in einige Neubauten einziehen kann.
Am niedrigsten sind die Büromieten südlich von Checkpoint Charlie und Leipziger Straße.
Der mittlere Abschnitt, an dem Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer gerne ihre Namen in goldene Klingelschilder gravieren lassen, hat Konkurrenz durch die vielen Neubauten am Bahnhof Friedrichstraße bekommen. Dort steht das Friedrichcarré, errichtet von zwei Versicherungskonzernen, und umfasst gleich sechs Gebäude.
Rund 10000 Quadratmeter leere Büroflächen soll das Internationale Handelszentrum bieten, das ebenfalls durch Neubauten erweitert worden ist. ball

Tagesspiegel 09.07.2004, S.7
http://archiv.tagesspiegel.de/archiv/09.07.2004/1235240.asp

[kickaha]

für die Immobilienfondsfreaks hier im Board

"Bei einigen Wert-Konzept-Fonds, bei denen zur Steueroptimierung höhere Haftungssummen
in das Handelsregister eingetragen wurden als Eigenkapital in den Fonds eingezahlt
wurde, führt die wirtschaftliche Situation jetzt zu einem Aufleben der Haftung auch über
die bereits erhaltenen Ausschüttungen hinaus. Besonders schmerzhaft: Die notwendigen
Nachschüsse sind steuerlich nicht relevant, da die Steuereffekte bereits bei Zeichnung
verbraucht wurden.
In Zahlen heißt das, dass ein Anleger, der vor vielen Jahren für 500 000 Euro gezeichnet
hat und dieses Geld vom Finanzamt zurückbekommen hat, heute für weitere 500 000 Euro
netto zzgl. bereits erhaltener Ausschüttungen herangezogen werden kann. Das macht
wohl manche Rentenplanung hinfällig und der Weg vom Rentier zum Rentner ist vorgezeichnet."

Ich hab mir sagen lassen, dass es bei einigen BBV Fonds auf das gleiche rausläuft.

Also: immer auch das Kleingedruckte lesen

Gruß Kickaha

[derwelsche]

#140 kickaha

Das Kleingedruckte lesen ist ja schön und gut.
Aber wer versteht denn dieses Anwaltsdeutsch

Und auf "die Bank Deines Vertrauens" kannste auch einen feuchten Furz legen.

derwelsche

[kohelet]

Fast jede fünfte Wohnung steht leer
Leerstand nimmt weiter zu / Besonders hoch in Leipzig und Chemnitz

Kamenz - In Sachsen steht fast jede fünfte Wohnung leer. Im April 2002 waren im Freistaat 410.000 Wohnungen oder 18 Prozent verwaist, teilte das Statistische Landesamt in Kamenz mit. Das waren 30.000 Wohnungen oder neun Prozent mehr als 1998. Besonders betroffen vom Leerstand bleiben die Städte Leipzig (28 Prozent) und Chemnitz (24 Prozent), während Dresden mit 19 Prozent nahe am Landesdurchschnitt liegt.

Die wenigsten leeren Wohnungen melden die Landkreise Annaberg, Aue-Schwarzenberg, Freiberg und der Mittlere Erzgebirgskreis. Trotz eines zunehmenden Überangebots an Wohnraum sind zwischen 1998 und 2002 etwa 88.000 neue Wohnungen gebaut worden. (dpa)

Freitag, 9. Juli 2004
http://www.sz-online.de/nachrichten/artikel.asp?id=632400
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Das Original:
Wohnungsleerstand in Sachsen
 
Im April 2002 gab es in Sachsen insgesamt 2 365 100 Wohneinheiten in Wohngebäuden, sonstigen Gebäuden mit Wohnraum, Wohnheimen sowie bewohnten Unterkünften. Das waren ca. 88 000 mehr als im April 1998, dem letzten Jahr mit Vergleichsdaten.
 
Von diesen Wohneinheiten standen 414 800 Wohnungen im Jahr 2002 leer. Das entspricht einem Anteil von knapp 18 Prozent. Vier Jahre zuvor betrug der Leerstand 382 100 Wohneinheiten bzw. 17 Prozent. Von der Zunahme an Leerstand war insbesondere die Oberlausitz mit 11 200 Wohnungen betroffen. Nicht mehr bewohnt wurden vor allem Gebäude, die vor 1918 errichtet wurden (39 Prozent).
 
Den höchsten Anteil leer stehender Wohnungen haben die Großstädte Leipzig mit fast 28 Prozent (1998: 30 Prozent) und Chemnitz mit 24 Prozent (1998: 27 Prozent). Die Stadt Dresden liegt mit 18 Prozent (1998: 19 Prozent) etwa im Landesdurchschnitt.
 
Der niedrigste Leerstand wurde in der Region der Landkreise Annaberg/Aue-Schwarzenberg/ Freiberg und Mittlerer Erzgebirgskreis mit 12 Prozent festgestellt.
 
Diese Angaben wurden im Rahmen des vierjährigen Zusatzprogramms des Mikrozensus 2002 ermittelt.

http://www.statistik.sachsen.de/Inhalt/pressearchiv/archiv20…
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[kohelet]

Im Spiegel vom 19. Juli 2004 (Heft 30)


Seite 78:
Immobilien: Internationale Investoren bieten Milliarden für deutsche Wohnungsgesellschaften


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IMMOBILIEN

"Der Mieter ist Kunde"

Die Preisflaute auf dem deutschen Immobilienmarkt lockt internationale Großinvestoren an. Sie bieten Milliarden für deutsche Wohnungsgesellschaften.

http://www.spiegel.de/spiegel/0,1518,309137,00.html

[kohelet]

Arbeitsmarkt
Für Arbeitslosengeld-II-Empfänger stehen alte Plattenbauten bereit

23. Juli 2004 Die Senkung der Arbeitslosenhilfe auf das Niveau der Sozialhilfe könnte viele Langzeitarbeitslose zwingen, in preiswertere Unterkünfte umzuziehen. Für Ostdeutschland, wo die Zahl der Empfänger von Arbeitslosenhilfe besonders hoch ist und viel ungenutzter Wohnraum zur Verfügung steht, warnen Fachleute vor einer Massenabwanderung in unsanierte Plattenbauten.
"Wir müssen aufpassen, daß jetzt nicht ein Umzugskarussell losgeht, das zu einer Ghettoisierung in Billigwohnblöcken führt", mahnt der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, Franz-Georg Rips. Man wisse noch nicht, wie viele Mieter zwangsweise umziehen müßten. Dem Hauptgeschäftsführer des Paritätischen Wohlfahrtsdienstes, Ulrich Schneider, graut vor den sozialen Konsequenzen, "wenn Familien durch ökonomische Not aus einem Wohnumfeld herausgerissen werden".

Begrenzte Mietkostenerstattung für Langzeitarbeitslose
Hintergrund der Befürchtung ist, daß Langzeitarbeitslose künftig auch bei den Mietzuschüssen behandelt werden wie Sozialhilfeempfänger. Künftig werden ihnen die Miet- und Nebenkosten gegen Nachweis erstattet. Aber nur in begrenzter Höhe, denn im Sozialgesetzbuch heißt es: "Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind."
Sollte Bundeswirtschaftsminister Wolfgang Clement (SPD) keine entsprechende Verordnung erlassen, entscheiden die Städte und Gemeinden, was unter "angemessener" Unterstützung zu verstehen ist. Sie orientieren sich vorerst an der Praxis in der Sozialhilfe, die sich nach dem Mietspiegel und den Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein richtet. Danach stehen einer Einzelperson 45 Quadratmeter zur Verfügung, einem Paar 60 Quadratmeter, einer Familie mindestens 75 Quadratmeter.

Hilfeempfängern droht Zwangsumzug
Kommt die Behörde bei der Prüfung der Wohnverhältnisse zu dem Ergebnis, daß die Kosten unangemessen hoch sind, muß sie diese nur noch ein halbes Jahr lang übernehmen. Danach kann sie die Wohnbezüge kürzen und damit die Hilfeempfänger zwingen, in billigere Quartiere umzuziehen. "In den neuen Ländern gibt es ja genug preisgünstige Unterkünfte, die man ihnen anbieten kann", sagt Monika Gordes, die stellvertretende Geschäftsführerin des Städte- und Gemeindebundes Brandenburg. Die Höhe der Mietübernahmen werde von Kommune zu Kommune unterschiedlich ausfallen.

Ostdeutsche Billigwohnungen en masse
Billigwohnungen gibt es in Ostdeutschland mehr als genug. Trotz des Abrisses von rund 53 000 Wohnungen seit 1994 stehen noch immer 16 Prozent der Quartiere leer. In einigen Städten stellen sich die Wohnungsgesellschaften schon darauf ein, ihre unsanierten Plattenbauten für die Empfänger des neuen Arbeitslosengeldes II zu reaktivieren.
Der Geschäftsführer der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB), Christoph Beck, kündigte erstmals in der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung an, daß sein Unternehmen 12 000 unsanierte Wohnungen für mögliche "Hartz-IV-Opfer" bereithalte, für etwa 3 Euro Kaltmiete je Quadratmeter: "Wir sind ganz froh, daß wir noch nicht alles saniert oder abgerissen haben, sondern den Leuten auch in diesen Preislagen etwas anbieten können."
Auch in Halle kommen nach Mitteilung der Wohnungsgesellschaft HWG mindestens 5400 Wohnungen für die neuen Billigmieter in Frage. Die Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg hat 3800 unsanierte Wohnungen im Bestand. "Damit sind wir gut vorbereitet, wenn die Menschen mit niedrigen Bezügen neue Wohnungen suchen", sagt Sprecher Torsten Prusseit. Eine Ghettoisierung befürchtet er nicht. "Die soziale Entmischung hat schon stattgefunden." Wie groß das Potential der Billigmieter wirklich ist, vermag derzeit niemand zu sagen.
Klar ist aber, daß die durch Hartz IV bedingte Umzugswelle besonders stark werden könnte: In den neuen Ländern beziehen mehr als eine Million Personen Arbeitslosenhilfe, fast so viele wie in Westdeutschland (1,2 Millionen). Mehr als 43 Prozent der Menschen ohne Beschäftigung gelten als langzeitarbeitslos, im Westen sind es 32 Prozent.

„Marktwirtschaftliche nachvollziehbar“ oder Gefährdung des Stadtumbaus
An den Plänen der LWB scheiden sich die Geister. Der Direktor des Verbandes Sächsischer Wohnungsunternehmen, Reinhold Ostendorf, findet den Vorstoß "marktwirtschaftlich nachvollziehbar, weil er auf die steigende Nachfrage im unteren Preissegment reagiert".
Kritiker werfen den Leipzigern hingegen vor, sie gefährdeten das Programm "Stadtumbau Ost". Es sieht vor, jedes Jahr Zehntausende überflüssige Wohnungen abzureißen, in diesem Jahr allein 50 000. Die Marktbereinigung dürfe nicht darunter leiden, daß der Abriß von Häusern aufgegeben werde, weil man sie für Hartz IV vorhalte, monieren die privaten und genossenschaftlichen Wohnungsanbieter. Mieterbund-Chef Rips hältes für irrsinnig, sanierte Häuser abzureißen, um den Leerstand zu verringern und die öffentliche Abrißförderung zu kassieren.
Bei den Gesellschaften in Leipzig, Halle, Magdeburg und anderswo heißt es dazu, die genannten Wohnungen seien im Rückbauprogramm gar nicht vorgesehen gewesen und gefährdeten deshalb den Stadtumbau in keiner Weise. Nicht so leicht von der Hand zu weisen ist der Vorwurf, das Billigangebot unterminiere die ohnehin niedrigen Mietpreise in Ostdeutschland. Kaltmieten um die 3 Euro seien nur für die privilegierten öffentlichen Gesellschaften kostendeckend, bemängelt der Präsident des privaten Eigentümerverbandes Haus und Grund Sachsen, Thomas Ungethüm.
Während die Großvermieter ihre Schulden erlassen bekämen, reichten die Mieteinnahmen der privaten Anbieter kaum aus, um ihre Refinanzierungskosten zu decken: "Der Preisdruck, den die LWB mit ihrer Gettoisierungspolitik erzeugt, könnte vielen Privaten das Genick brechen."


Text: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 23.07.2004, Nr. 169 / Seite 13 , itz.
http://www.faz.net/s/Rub6B15D93102534C72B5CF6E7956148562/Doc…

[jkreusch]

Eines nicht mehr allzu fernen Tages kommt die Umsiedlung Westdeutscher AL. Da boomt die Platte wieder.

[kohelet]

Private Ostdeutsche Wohnungsvermieter in Sorge wg. Hartz

Neues Arbeitslosengeld

" Zwingen, in billigere Quartiere umzuziehen"

Die Regierung warnt vor Panikmache, doch Vermieterverbände sind sich sicher: Die Einführung des Arbeitslosengeldes II wird wohl vor allem im Osten gravierende Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben. Viele Empfänger werden zwangsweise umziehen müssen.

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DDP
Plattenbau in Sachsen: Die Abrissbagger kommen nun doch nicht
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Berlin/Dresden - Einige kommunale Wohnungsgesellschaften hielten bereits preisgünstige Wohnungen für Mieter bereit, die sich ihre Wohnungen nach den neuen Regelungen nicht mehr leisten könnten, teilte der Grundbesitzerverband " Haus & Grund" mit. Das Niveau der Mieten im Osten werde dadurch weiter sinken, sagte der Präsident des Landesverbandes Sachsen, Thomas Ungethüm, der Nachrichtenagentur dpa.

Bundeswirtschaftsminister Wolfgang Clement (SPD) hatte am Wochenende empört auf Medienberichte reagiert, wonach vor allem in Ostdeutschland Empfänger von Arbeitslosengeld II massenweise in unsanierte Plattenbauten umziehen sollen. " Das ist alles frei erfundenes Zeug" , sagte er. Der Präsident von " Haus & Grund" in Sachsen meinte dagegen: " So einfach, wie Herr Clement alle Bedenken vom Tisch räumt, ist das nicht."

Beruhigungsstrategie: Umzüge schon, aber " nicht millionenfach"

Entsprechende Befürchtungen hatten auch der Paritätische Wohlfahrtsverband und der Deutsche Mieterbund geäußert. Sie meinten, dass es nach der Zusammenlegung von Arbeitslosen- und Sozialhilfe zu Massenumzügen und einer Ghettobildung in ostdeutschen Billigwohnblöcken kommen könnte. Im Hartz-IV-Gesetz ist bislang nicht eindeutig geregelt, welche Wohnungsgröße für die Bezieher des neuen Arbeitslosengeldes II als angemessen gilt.

Trotz der Dementis: Auch das Clement-Ministerium kann noch nicht exakt kalkulieren, wie viele Arbeitslose nach der Neuregelung ihrer Bezüge umziehen müssen. " Ich gehe nicht davon aus, dass millionenfach Umzüge nötig sind" , sagte Clements Sprecherin Andrea Weinert. " Schon heute wohnten die Empfänger von Arbeitslosenhilfe schließlich nicht in Villen."

Aus Sicht des auch für den Aufbau Ost zuständigen Ministeriums von Manfred Stolpe wäre ein Umzug nicht in allen Fällen problematisch. " Platte ist nicht gleich Platte" , sagte Sprecher Felix Stenschke. Immerhin seien billige unsanierte Plattenbauwohnungen in ostdeutschen Innenstädten zur Zeit der Renner.

" Die Wohnbezüge kürzen"

Bei der Beantragung des neuen Arbeitslosengeldes II müssen die Antragsteller Angaben zu ihren Wohnverhältnissen machen. Bei der Erstattung der Wohnkosten durch die Kommunen wird entscheidend sein, wie viel Aufwand " angemessen" ist. " Die Höhe der Mietübernahme wird von Kommune zu Kommune unterschiedlich ausfallen" , sagt Verbandschef Ungethüm. Er geht davon aus, dass eine Einzelperson mit einem Wohnraum von 45 Quadratmetern rechnen kann, ein Paar mit 60 und eine Familie mit 75 und mehr.

Komme die Behörde zu dem Ergebnis, dass die Kosten für die Wohnung unangemessen hoch seien, müsse sie diese nur noch ein halbes Jahr lang übernehmen. " Danach kann sie die Wohnbezüge kürzen und damit die Hilfeempfänger zwingen, in billigere Quartiere umzuziehen" , sagte Ungethüm. Er befürchte, dass Kommunen versuchen könnten, die Mieter in die Wohnungen der eigenen, kommunalen Wohnungsgesellschaften zu drängen.

So habe die Leipziger kommunale Wohnungsgesellschaft LWB verkündet, 12.000 für den Abriss vorgesehene Wohnungen für drei Euro pro Quadratmeter und darunter vermieten zu wollen. Die Leidtragenden seien private Vermieter, die ihre Kredite nicht mehr refinanzieren könnten, weil der Leerstand bei ihnen steige und die Mieten weiter fielen. " Dass private Vermieter nicht Mieten von zwei oder drei Euro anbieten können, liegt auf der Hand" , sagte der Präsident.

SPIEGEL ONLINE - 27. Juli 2004, 7:23
http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,310560,00.html

[K1K1]

NRW: Teils drastisch sinkende Mieten bei Büros und Läden

In den meisten nordrhein-westfälischen Städten sind die die Mieten für Büros und Ladenlokale drastisch gesunken. In den Großstädten mit über 300.000 Einwohnern gaben die Büromieten in mittelguten Lagen um durchschnittlich sechs Prozent nach, die Ladenmieten sanken in den Spitzenlagen um ebenfalls sechs Prozent.

Dies geht aus dem neuen Gewerbeimmobilien-Preisspiegel des Ring Deutscher Makler (RDM), Landesverband NRW, hervor, in dem 105 Städte untersucht wurden.

Die steigende Zahl an Firmeninsolvenzen sowie die schlechte wirt-schaftliche Lage sorgen dafür, dass die Nachfrage nach Büroflächen in den vergangenen beiden Jahren zurückging.

Am stärksten sanken die Büromieten in der Landeshauptstadt: in den einfachen und mittelguten Lagen gaben sie in den vergangenen zwölf Monaten um 20 Prozent nach. Nur in den Toplagen wie in der Innen-stadt und am Medienhafen gaben sie lediglich um zwei Prozent nach.

Der Grund: Derzeit herrscht ein Nachfrageboom bei neuwertigen Büros. Deswegen verlassen viele Firmen ihre einfach ausgestatteten Büros und ziehen in besser ausgestattete Immobilien in besserer Lage. Durch den Preisrückgang der vergangenen Monate müssen sie nicht mehr Miete bezahlen als für die schlechteren Räume.

Für die geräumten Immobilien ist es wiederum schwer, einen Nachmieter zu finden. Dieser Trend wird vermutlich noch anhalten, da in Düsseldorf derzeit zwölf Prozent der Büros leerstehen und in diesem Jahr weitere 150.000 Quadratmeter Fläche hinzukommen, die in der Boomphase geplant wurden.

Auch in Köln stieg die Leerstandsrate auf sieben Prozent an. In den anderen Großstädten ist die Quote etwas moderater: Essen und Wuppertal haben etwa fünf Prozent Büroleerstand, Münster und Duisburg zwei und Dortmund vier Prozent.

In guten Lagen Bochums muss man derzeit 7,50 Euro pro Quadratmeter Büronutzfläche (Netto-Kaltmiete) einkalkulieren, in Köln 16,50 Euro, in Bonn 16 Euro, in Bielefeld sieben, in Wuppertal 7,70 Euro und in Düsseldorf 21 Euro.

Auch in den Mittelstädten gaben die Büromieten fast überall nach. In den guten Lagen Wittens sogar um 24 Prozent - von 8,20 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche auf 6,20 Euro. Um 13 beziehungsweise 14 Prozent sanken die Büromieten beispielsweise in Eschweiler, Lüdenscheid, Unna, Erfststadt, Bad Oeynhausen und Euskirchen.
Leichte Steigerungen gab es lediglich in Mönchengladbach (fünf Pro-zent), Aachen (neun Prozent) sowie Leverkusen (14 Prozent).

Bedingt durch die wirtschaftlich angespannte Lage nahm auch die Zahl untervermieteter Flächen zu. Zum Teil wurden komplette Büroetagen beziehungsweise Teile davon untervermieten, weil die Firmen Mietverträge mit mehrjähriger Laufzeit haben, die Unternehmen aber nach Personaleinsparungen nur noch einen Teil der Fläche benötigen.

So sind in Düsseldorf derzeit beispielsweise über 100.000 Quadratmeter Bürofläche untervermietet. Dies entspricht bei einer Gesamtzahl von 5,7 Millionen Quadratmetern einer Quote von 1,75 Prozent.

Ladenmieten: In Toplagen der Metropolen stabil, in Mittelstädten schwach

Während die Ladenmieten in den Spitzenlagen der nordrhein-westfälischen Ballungszentren in den vergangenen Jahren noch stabil waren, gab es in den vergangenen zwölf Monaten in einigen Städten Rückgänge: In Essen sanken die Ladenmieten um 29 Prozent - von 170 auf 120 Euro (Netto-Kaltmiete) pro Quadratmeter Verkaufsfläche.

Im gleichen Zeitraum gaben sie in Bonn von 95 auf 85 Euro nach, in Bielefeld von 65 auf 60 Euro und in Duisburg von 60 auf 55 Euro.
Unverändert stabil sind die Ladenmieten dagegen in den 1a-Lagen von Köln (195 Euro), Dortmund (165 Euro) und Düsseldorf (180 Euro).

Die RDM-Makler rechnen damit, dass die Ladenmieten der Toplagen weiterhin sinken, falls die Verbraucher ungebrochen so wenig konsumieren und sich die allgemeine wirtschaftliche Lage nicht bessert.

Hinzu kommt, dass die zurückgehenden Einzelhandelsumsätze auf immer mehr Verkaufsfläche treffen. So entsteht derzeit in Köln-Kalk das Einkaufszentrum „Köln-Arcaden“ mit 130 Geschäften auf 27.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. In Düsseldorf-Bilk sollen ebenfalls 27.000 Quadratmeter neu entstehen, im Duisburger „Multi Casa“ 70.000. Im Dortmunder „3do“, mit dessen Bau in diesem Jahr begonnen werden soll, werden auf 51.000 Qudratmetern Fläche Konsumenten angelockt. Hinzu kommt, dass das Oberhausener „Centro“ erweitert werden soll.

Nebenlagen: Weiterhin sinkende Ladenmieten

In den Nebenlagen gaben die Ladenmieten in nahezu allen Großstädten weiterhin nach – eine Entwicklung, die nunmehr schon seit über fünf Jahren anhält. In Köln gaben sie im vergange-nen Jahr um 20 Prozent nach, in Bielefeld um 13, in Gelsenkirchen um 23, in Solingen um 13 und in Mülheim an der Ruhr um neun Prozent. Nicht anders das Bild in den Mittelstädten.

Aus W:0 (Bereich geschlossene Fonds)

http://www.wallstreet-online.de/ws/news/geschlossenefonds/ma…

[kohelet]

Starkes regionales Gefälle im Preisniveau

Immobilienpreise sinken weiter

Die Immobilienpreise in Deutschland werden nach Einschätzung des Rings Deutscher Makler (RDM) auch in den kommenden zwei Jahren fallen.


HB BERLIN. „Wir sind noch nicht im Tal angelangt“, sagte RDM-Präsident Johannes-Peter Henningsen am Mittwoch in Berlin. Im vergangenen Jahr sei die Nachfrage nach Wohnungen und Eigenheimen erneut gesunken. Je nach Lage habe der Verband Preisrückgänge von bis zu 30 Prozent beobachtet. Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus in normaler Lage liege derzeit bei 220 000 Euro und damit um 1,5 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Der Preis für eine mittlere Eigentumswohnung ging dem RDM zufolge um 2,7 Prozent auf 1080 Euro pro Quadratmeter zurück. Der RDM erhebt jährlich die Kaufpreise für Immobilien in 270 Städten.

Für das insgesamt lahmende Geschäft machte Henningsen die generelle Verunsicherung der Bürger verantwortlich. Die sonst nach Einbrüchen auf dem Aktienmarkt üblichen Kapitalströme in die Immobilienbranche seien ausgeblieben, das gesamte Transaktionsvolumen habe mit 140 Mrd. Euro stagniert. Der RDM machte dafür auch die Banken verantwortlich. So würden bei fast allen Instituten bei der Immobilienfinanzierung oder der Verlängerung von Krediten zusätzliche Sicherheiten verlangt.

Der Verband beobachtete ein starkes regionales Gefälle im Preisniveau. Bei vergleichbaren Einfamilienhäusern liege die Preisspanne bei 400 000 Euro. Generell seien die Immobilien in Süddeutschland teurer als im Norden und Osten Deutschlands und kosteten Wohnungen in Ballungsgebieten mehr als auf dem Land. Spitzenreiter ist München. In der bayerischen Landeshauptstadt wird das normale Einfamilienhaus mit 485 000 Euro veranschlagt, bei gutem Wohnwert mit 680 000 Euro. An der Isar steigen die Preise entgegen dem Trend sogar leicht an. Auch Stuttgart, die Rhein-Neckar-Region sowie Universitätsstädte fallen dem RDM zufolge durch ein hohes Preisniveau auf.

An der Küste ist Wohneigentum deutlich preiswerter. In den alten Bundesländern kostet das durchschnittliche Haus 162 000 Euro, mit gutem Wohnwert 217 000 Euro. Hier sind die Verkaufserlöse mit einem Minus von bis zu 2,4 Prozent stärker gefallen. Am teuersten Standort in Norddeutschland, Hamburg, kommen die Käufer mit 260 000 Euro beziehungsweise 330 000 Euro an ein Eigenheim. In den neuen Bundesländern sind Einfamilienhäuser mit 142 000/195 000 Euro um ein Drittel billiger als im westdeutschen Durchschnitt. Dresden ist der teuerste Standort im Osten, abgesehen vom Ostseebad Warnemünde, wo für ein mittleres Eigenheim derzeit 300 000 Euro verlangt werden, 50 000 Euro mehr als im vergangenen Jahr.

HANDELSBLATT, Mittwoch, 04. August 2004, 14:32 Uhr
http://www.handelsblatt.com/pshb/fn/relhbi/sfn/buildhbi/cn/G…

[christopherm]

Hier in der Rhein-Neckar-Region stagnieren die Preise halt nur.

Die Sparkasse Heidelberg mußte demletzt sogar Neubauimmos in Heidelberg auf einer Art Verkaufsshow anbieten - früher waren die schon verkauft, bevor der Bagger kam.

[Blue Max]

http://focus.msn.de/hps/fol/newsausgabe/newsausgabe.htm?id=5…

Preisverfall geht weiter.

[kickaha]

Der Standardspruch unserer Politiker für

geplatzte Atomkraftwerke,
auslaufende Chemiefabriken und
explodierende Fertigungsanlagen,
brionen Rindfleisch und geklonte Tiere,
gentechnisch veränderte Nahrung,
strahlende Mobiltelefone.....
Kapitalanlagen (?)


FÜR DIE BEVÖLKERUNG BESTEHT KEINE GEFAHR (oder doch?)



Gruß Kickaha

[SOM.you.]

.

[schlier]

servus zusammen,

also wenn man sich mal n bissi umhört kann man sehr positive anzeichen am immo markt beobachten. in diesem jahr sind große angloamerikanische fonds mit zich milliarden in deutsche wohnimmos eingestiegen. na also ich denk kaum, dass die hgier ihre milliarden versenken, wenn sie am markt keine zukunftsaussichten sehen.
servus

[kickaha]

@ schlier

die AMi`s kaufen hier riesige Protfolien mit sehr vielen Wohnugnen zu Preisen, die Du nie glauben würdest. Deshalb liegen die Mietrenditen bei 15-20 % (es wird sich zeigen müssen, ob die AMI`s mit der Aufteilung und dem Verkauf erfolgreich sein werden, immerhin haben wir hier andere Mietgesetze als drüben).

Wenn der USD weitere 20% in die Binsen geht, dann haben die alleine mit Ihrer Währungsspekulation schon ein gutes Geschäft gemacht.

Auf der anderen Seite stelle ich mir die ganze Zeit schon die Frage, warum die Deutschen Anbieter Ihre Liegenschaften mit diesem "Rechnungszins" verkaufen. Das tut ja schon fast weh (aber es ist auch eine große Menge Immoschrott dabei, der abgeschrieben werden muss).

Ich sehe diese Entwicklung nicht positiv.

Gruß Kickaha

[christopherm]

@ kickaha:

die AMi`s kaufen hier riesige Protfolien mit sehr vielen Wohnugnen zu Preisen, die Du nie glauben würdest. Deshalb liegen die Mietrenditen bei 15-20 % (es wird sich zeigen müssen, ob die AMI`s mit der Aufteilung und dem Verkauf erfolgreich sein werden, immerhin haben wir hier andere Mietgesetze als drüben).

Die Amis unterschätzen hier wohl die deutsche Mietergesetzgebung. Zudem tragen sie das Risiko, daß dies Hütten noch weiter im Preis verfallen. Im Prinzip investieren sie da in die Slums von morgen - das lassen sie sich gut vergüten!

Auf der anderen Seite stelle ich mir die ganze Zeit schon die Frage, warum die Deutschen Anbieter Ihre Liegenschaften mit diesem " Rechnungszins" verkaufen. Das tut ja schon fast weh (aber es ist auch eine große Menge Immoschrott dabei, der abgeschrieben werden muss).

Ich denke mal, die öffentlich-rechtlichen Anbieter brauchen ganz einfach jede Menge Cash und verscheuern deshalb ihre Reserven...

Bin mir hier aber nicht sicher, wer eigentlich das bessere Geschäft macht...

[Harry_Schotter]

Immobilienmarkt dümpelt vor sich hin[/b ]

Bessere Konjunkturerwartungen helfen der Branche nicht aus dem Tief - Umsätze schwächen sich weiter ab

von Robert Ummen

Berlin - Die leicht verbesserten Konjunkturaussichten haben dem krisengeschüttelten deutschen Immobilienmarkt noch keinen neuen Schwung verliehen. Im Gegenteil - in diesem und dem kommenden Jahr werden erneut schwächere Umsätze erwartet. Erst danach wird eine spürbare Belebung in Aussicht gestellt.

Dies ist das Ergebnis der jüngsten Immobilienmarkt-Analyse des Instituts Gewos. Demnach wird für 2004 ein Gesamtumsatz von 114 Mrd. Euro erwartet. Im Jahr 2003 lag das Volumen noch bei 119 Mrd. Euro. Dies entspricht einer Abnahme von 4,2 Prozent. Im Jahr 2005 soll sich der Rückgang dann abmildern. Prognostiziert wird ein Umsatz von 112 Mrd. Euro. Gewos analysiert jährlich die Ergebnisse der Transaktionen und Finanzierungsvorgänge auf dem deutschen Immobilienmarkt. In der Erhebung werden in tiefer regionaler Gliederung Kauffälle, Umsätze und Preise in den einzelnen Teilmärkten für alle Stadt- und Landkreise ermittelt.

"Das in den Jahren 2004 und 2005 zu erwartende Wirtschaftswachstum wird zu keiner durchgreifenden Verbesserung auf den Immobilienmärkten führen", hieß es. Insbesondere sei die Investitionsbereitschaft der privaten Haushalte durch Arbeitsplatzunsicherheit und stagnierender Haushaltseinkommen nach wie vor gehemmt. Gewos geht davon aus, dass sich erst eine langfristig positive Konjunkturentwicklung belebend auf die Immobilienmärkte auswirken wird. Die rückläufige Investitionstätigkeit habe im Jahresverlauf zu einem weiteren Preisrückgang geführt. Schon im Vorjahr verringerte sich der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus um knapp zwei Prozent. Für Eigentumswohnungen wurden im Schnitt rund 1,5 Prozent weniger gezahlt.

In den westdeutschen Großstädten (über 500 000 Einwohner) zeigen sich die Preise für neu erstellte Eigentumswohnungen allerdings weitgehend stabil, wobei das Preisniveau in Einzelfällen deutliche Abweichungen aufweist. Die stärksten Preisrückgänge weisen Düsseldorf, Duisburg und Stuttgart auf.

In Ostdeutschland hat sich laut Gewos das Preisniveau für neu erstellte Eigentumswohnungen in den letzten Jahren verfestigt. In Leipzig behauptet sich der Markt, auch Dresden und Berlin nehmen keine Sonderstellung mehr ein. Ausgelöst durch die Diskussion um die Eigenheimzulage hatte die außergewöhnliche Steigerung der Genehmigungen für Eigenheime im Jahr 2003 um zwölf Prozent positive Auswirkungen auf die Nachfrage nach Baugrundstücken. Deutschlandweit konnte sich das Preisniveau gegenüber dem Vorjahr halten.

Die Preise für Wohnbauland sind seit 1995 in westdeutschen Städten spürbar gestiegen. Deutliche Rückgänge sind allerdings in Städten mit 200 000 bis 500 000 Einwohnern festzustellen. Relativ gut halten sich dagegen Städte mit unter 100 000 Einwohnern, sie liegen im Durchschnitt wieder auf dem Niveau des Jahres 1995.

Der Gesamtumsatz mit Wohnimmobilien - darunter Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland - umfasst in diesem Jahr voraussichtlich 86,2 Mrd. Euro. Daraus ergibt sich ein durchschnittlicher Umsatz von 1040 Euro pro Einwohner.

Regional bestehen aber deutliche Unterschiede. Während das Volumen in Westdeutschland bei 76,8 Mrd. Euro liegt, werden in Ostdeutschland nur 9,4 Mrd. Euro umgesetzt. Die Regionen München, Stuttgart und Düsseldorf nehmen dabei die Spitzenposition ein.

In Ostdeutschland hat einzig der Markt für Wohnimmobilien in Berlin mit einem Umsatzvolumen von rund 3,5 Mrd. Euro besondere Relevanz. Gefolgt wird die Hauptstadtregion von der westlich angrenzenden Region Havelland-Fläming und Westsachsen mit Leipzig bei einem Umsatzvolumen von jeweils aber nur etwa 600 Mio. Euro.

Artikel erschienen am Fr, 27. August 2004



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Hausbesitzer: Immobilienmarkt im Osten Deutschlands zusammengebrochen

München - In den neuen Bundesländern ist der Immobilien- und Mietmarkt nach Ansicht der Haus- und Grundbesitzer komplett zusammengebrochen. Es existiere kein echter Markt mehr, sagte der Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, Rüdiger Dorn, im Nachrichtenmagazin "Focus".

Zwar biete der Osten traumhaft restaurierte Innenstädte, aber diese verödeten, weil keiner dort wohnen wolle, sagte Dorn. Wie "Focus" berichtet, leben die ehemaligen DDR-Bürger offensichtlich noch immer lieber in der "Platte" als in einer sanierten Altbau-Wohnung. In vielen ostdeutschen Städten stünden weniger Plattenbau- Wohnungen leer als Häuser aus der Gründerzeit oder dem Jugendstil. Der in Görlitz (Sachsen) arbeitende Makler und Hausverwalter Paul Günther Dratschmidt sieht die wirtschaftliche Lage als Ursache. "So lange die Menschen jeden Cent umdrehen müssen, zählen Schönheit, Ambiente oder Architektur nicht", sagte er.

Diese Entwicklung stürzt laut "Focus" viele Eigentümer in wirtschaftliche Not. Allein in Mecklenburg-Vorpommern habe der Mietausfall im vergangenen Jahr 297 Mio. Euro betragen, davon seien 115 Mio. Euro auf private Eigentümer entfallen. Es werde 20 bis 25 Jahre dauern, bis sich der Markt reguliert habe, prognostizierte der Ehrenpräsident von Haus & Grund Mecklenburg-Vorpommern, Erwin Mantik. Der Geschäftsführer des Leipziger Verbandes, Henning Mau, schätzte, dass bis zu 50 Prozent der ostdeutschen Investoren in der Schuldenfalle klemmen: Sie müssten Kredite abbezahlen, erzielten aber kaum Mieteinnahmen. Für viele ende die persönliche Tragödie mit Zwangsversteigerung. dpa

Artikel erschienen am Mo, 23. August 2004



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Hast du Prozac in den Taschen, hast du immer was zu naschen.

Grüß
Harry S.

[nett]

Das wird alles noch viel schlimmer. Die geburtenschwachen Jahrgänge ab 1970 sind mitten im Kaufalter für eine Immobilie. Man beachte, wir schreiben das Jahr 2004. Wohnimmobilien werden zwischen dem 30. und 40. Lebensjahr gekauft. Folglich wird die Nachfrage noch viel schlechter werden. Wichtig ist zu wissen, dass die Jahrgänge ab 1970 um 40% kleiner sind als die starken Jahrgänge vorher.
Manch ein Eigenheimbesitzer, der sich sein Vermögen schönrechnet, wird sich in den nächsten zehn Jahren die Augen reiben, was sein Eigenheim noch wert ist!
Wenn man von den Pämiumregionen einmal absieht, dann geht es drastisch abwärts.
Manch einer wird froh sein, wenn er den Preis den er 1970 beim Bau seiner Hütte bezahlt hat nominal wiedersieht.

Das ist zumindest meine Meinung. Was sagt ihr dazu?

[kickaha]

@ Harry

dieses Szenario erwarten die deutschen Wohnbaugenossenschaften ab dem Jahr 2010 auch für Westdeutschland.

@nett

In der Reihenhaussiedlung meiner Eltern stehen von 24 Häuser schon wieder 9 Stück leer, davon sind 6 zum Verkauf geboten. Die Preise sind ca. 15%-20% niedriger als vor 2 Jahren (Großraum Stuttgart).

Wenn die Leerstandsraten weiter ansteigen, wird der Druck weiter zunehmen. Die meisten merken nämlich erst nach einer Weile, das Imobilien durch Leerstand nicht besser oder mehr Wert werden, sondern Verfallen und einen erhöhten Instandhaltungsbedarf hervorrufen. Auch laufende Kosten wie Grunderwerbssteuer, Versicherungen (wenn die Liegenschaft nicht vermietet/genutzt ist sollte man das seinem Versicherer anzeigen - die erhöhen dann die Prämie um bis zu 50% wegen fehlender Aufsicht), Energieversorgung etc. bleiben bestehen, bzw. steigen sogar an (Vers.).

Gruß Kickaha

[nett]

Ich überlege ein Mietshaus in Hannover zu erwerben etwa zur 10-fachen Jahresnettomiete. Finanzierung zu 60% mit FK. Da das für mich die erste Immobilie zum vermieten sein soll und ich daher wenig Erfahrung in dieser Frage habe, würde ich mich über ein paar kurze Hinweise freuen. Was meint ihr zum Thema Demographie? Man hört und liest so viele unterschiedliche Meinungen, daß ich zumindest auch hier einmal die Frage stellen möchte. Sollte man momentan davon die Finger lassen und lieber noch etwas warten oder sollte man generell Immobilien eher meiden. Welches sind eigentlich die größten Fehler von Leuten, die mit einem Mietshaus auf die Nase gefallen sind? Ich weiß, daß man das alles nicht so generell beantworten kann, aber ich würde mich über Meinungen freuen.

[Blue Max]

#159

Siehe auch #148 und #159.

Also ich glaube nicht, das man mit zu vermietenden Immos reich werden kann.

Immokauf lohnt sich meiner Meinung nach nur für den Eigenbedarf.

Ist letzlich auch immer nur eine Spekulation, was, wann, wo man kauft.

Und auch bei Immos gilt:

"Vorrausagen sind immer schwierig - insbesondere, wenn sie die Zukunft betreffen !"

[Blue Max]

#159

Noch was: 10-fache Jahresnettomiete würde ja 10 % Nettorendite bedeuten. Das halte ich für völlig irrealistisch ! Realistischer sind da wohl eher 3-4 %.

[Blue Max]

#159

siehe auch #124

"...Berlin - Was Immobilien-Verkäufer wenig freut, macht den Käufern Laune: Ihnen bescheren die aktuellen Kaufpreise die höchsten Renditen seit zehn Jahren. Folgt man der Kaufpreisübersicht für Immobilien-Investments der DB Immobilien, dann stehen die Kaufpreisfaktoren auf einem Zehnjahres-Tief. Ein Nachfrageschub wird aber dennoch nicht ausgelöst.

1995 sah alles noch ganz anders aus. Seinerzeit mussten für Investment-Objekte in Spitzenlagen Kaufpreise in Höhe der zwanzigfachen Jahresmiete gezahlt werden. Dagegen werden heute laut DB Immobilien auch in den Top-Lagen der Bürohochburgen kaum Kaufpreise über dem 18-fachen der Jahresmiete realisiert. Das deprimierende an der Untersuchung der DB-Immobilien: Es gibt für Verkäufer keine Nische mit positiven Vorzeichen; weder die Unterscheidung der Objektarten, noch die Lage zeigt eine erfreulichere Tendenz.

Was das auf der anderen Seite für Käufer bedeutet, berechnet DB Immobilien so: Die Durchschnittspreise im Immobilien-Investment-Markt werden bis zum Jahr 2002 mit rund 15 Jahresmieten angesetzt. Bei einem pauschalen Bewirtschaftungskosten-Ansatz von 20 Prozent stand unter dem Strich eine Netto-Rendite von etwa 5,3 Prozent . 2003 kam dann der Einbruch: Der Kaufpreisvervielfältiger sank auf 14,2 - und das bei gleichzeitig rückläufigen Büromieten. Zum zweiten Quartal dieses Jahres gaben die Preise erneut nach, wenn auch mit verminderter Geschwindigkeit. Aus den statistischen 13,7 Jahresmieten, die ein Investment-Objekt jetzt kostet, ergeben sich - ebenfalls rein rechnerisch - 5,8 Prozent Rendite.
..."

Was dabei allerdings nicht berücksichtigt ist, sind a) Leerstand, b) Mieter, die sich weigern ihre Miete zu bezahlen und c) dass bei Neuvermietung oft nicht die alte Höhe der Miete erzielt werden kann.

[kickaha]

Genau

deshalb bemüht sich die deutsche Bank derzeit redlich, auch noch das restliche (Immobilien)Tafelsilber zu verscherbeln (der Ackermann macht die ganze Bank noch platt - wer dem das wohl bezahlt?).

Neben der Telekom und der Deutschen Bank verscherbelt jetzt auch Karstadt fast 43% seines Fundus. Es sollen 77 der 180 Warenhäuser abgestoßen werden.

Und dann wollen die einen noch Glauben machen, dass das tolle Anlagen sind.

Der Fondsskandal bei den offenen Fonds weitet sich auch immer weiter aus. Jetzt sitzen 5 ein, gegen über 50 wird ermittelt.

@ nett

Solche Immobilien gibt es schon (also die 10%). Du must allerdings die Mieterstruktur überprüfen und dir die bestehenden Mietverträge genau anschauen. Sind es alte Mieter (im Sinne von: die wohnen schon lange da) oder neue Mieter. Sind die Mieten auf Marktniveau oder wurden die Mieten seid langem nicht angehoben?.

In welchem baulichen Zustand ist das Gebäude?

Wenn die Mieter so alt wie das Objekt sind und seid langem keine Mieterhöhung durchgeführt wurde ist das o.k. Dann wird`s viellicht auch ein 12 oder 13%. Ist das Objekt alt und es sind schon Mieterhöhugen erfolgt, dann würde ich die Finger davon lassen, dann gibt`s häufig Ärger, insbesodere dann, wenn zur Mieterhöhung keine Renovierungen durchgeführt wurden.

Durch Renovierungen kannst Du die Miete weiter steigern (gehst aber im Zweifelsfall die Gefahr ein, dass Deine Altmieter ausziehen). Die solltest Du aber pflegen, denn die bringen die Miete stressfrei.

Das Thema Demographie findest Du in diesem Thread ausführlich besprochen, Du must Dir halt die Mühe machen und in durchlesen.

Fachleute der Wohnungswirtschaft erwarten ab 2010 für Westdeutschland eine ähnliche Struktur des Mietermarktes wie in Neufünfland.

Also eher zum Genick einziehen.

Gruß Kickaha

[Azul Real]

@ nett

ich hatte kürzlich eine Vortag der Emperica AG gehört, wobei das Thema Demographie und Zahl der Haushalte erörtert worden ist. Die Emperica beackert unter anderem das Feld der Wohnungsmärkte und Wohnungspolitik.

Hierbei wurden Prognosen für die Haushalte in den früheren Bundesgebieten vorgestellt, die bis 2020 zwar von einer fallenden Bevölkerungsentwicklung in Deutschland ausgehen, aber von einer steigenden Zahl der Haushalte. Erst ab ca. 2020 wird die Zahl der Haushalte signifikant sinken.

Die Erkenntnis sollte sein, der Wohnungsbedarf wird nicht durch die Zahl der Einwohner bestimmt sondern die Anzahl der Haushalte bestimmt den Wohnungsbedarf.

Weiterhin wurde ermittelt, dass die Bautätigkeit in Deutschland stark abnimmt, der Bedarf an Wohnungen jedoch zunimmt. Die tatsächlichen Fertigstellungen und neue Baugenehmigungen liegen wesentlich unter dem tatsächlichen Bedarf. Die ist auch sehr schön darin zu sehen, das in den Kernstädten wie Hamburg, Frankfurt, München, Köln und Düsseldorf (ohne Sondermarkt Berlin)die Preise für Mieten und Eigentum in den letzten zwei/drei Jahren steigen. Katastrophal für Mieter ist derzeit zum Beipiel der Markt in München.

Wesentlich ist wohl, das sich die Zukunft wie auch heute in den Kernstädten abspielen wird, wobei viele Kernstädte Probleme haben werden mit Wanderungsbewegungen in das Umland.

Gruss Azul

[nett]

@ Azul

Also ich kenne dieses Argument, aber irgendwie mag ich nicht so richtig dran glauben. Viel hängt eben auch von der Stadt ab. Hier in Hannover stehen viele Wohnungen leer.

Gruss
Nett

[Azul Real]

@ nett

Na ja, es ist keine Bedingung nur in Hannover ein Zinshaus zu kaufen. Die Märkte sind schon regional stark unterschiedlich.

Meine Meinung hierzu ist, ggf in Hamburg ein Zinshaus zu erwerben, ist auch nicht so weit weg von Hannover. Dies mag zwar etwas teuerer sein, könnte sich aber lohnen - jedoch einen 10facher, den gibt es wohl nicht.

Die derzeitige CDU- Stadtregierung ist bestrebt politsch und wirtschaftlich Hamburg als Metropolregion weiter aufzuwerten und setzt auch "politisch" auf die wachsende Stadt.
Die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden gerade dafür geschaffen. Das heisst, Ausweisung von neuen und attraktiven Baugebieten für Familien und junges Wohnen in der Stadt. Stadgebietsaufwertungen in Wilhelmsburg, Veddel und Harburg. Stichwort Sprung über die Elbe, Hafencity, Olympia 2016, Internationale Gartenausstellung 2013 und vieles mehr.

[kohelet]

Vermieter in Berlin leiden unter Büro-Leerstand
07. Oktober 2004 10:17 Uhr

Berlin (dpa) - Berlins Mini-Manhattan sieht trist aus. Nicht die glänzenden Glas- und Betonfassaden am Potsdamer Platz, sondern die «Zu vermieten»-Plakate in den Fenstern seiner Hochhäuser ziehen die Blicke in der Hauptstadt auf sich, sagen Makler.


Auch sonst läuft es in Berlin für die Vermieter aktuell alles andere als prächtig. Büros mit einer Gesamtfläche von rund 1,7 Millionen Quadratmetern stehen nach aktuellen Schätzungen leer. Am Ende des Baubooms der Nachwende- Zeit spüren die Investoren, dass sie die neue Skyline der Stadt zu protzig und mit hohem wirtschaftlichen Risiko aufgebaut haben. Dennoch wird unverdrossen weiter gebaut.

Seit der Wiedervereinigung seien sieben Millionen Quadratmeter neuer Büros hochgezogen worden, sagt der Sprecher des Verbands deutscher Makler (VDM), Jürgen Michael Schick. «Wir erwarten, dass bis 2010 weitere vier Millionen Quadratmeter hinzu kommen», meint Schick. Dabei ist derzeit jeder zehnte Büro-Quadratmeter in der Hauptstadt noch zu haben, wie der Maklerverbund Deutsche- Immobilienpartner (DIP) ermittelt hat - eine Fläche größer als 300 Fußballfelder.






Berlin liege damit knapp hinter Frankfurt/Main, das von der Bankenkrise gebeutelt ist, und vor München. Zwar gebe es mehr Neuvermietungen. Es bleibe jedoch dabei: «Wir werden weiterhin mit dem Sockelleerstand zu kämpfen haben», heißt es beim VDM. Viele Unternehmen und Verbände ziehen innerhalb der Stadt um, doch Zuzüge gibt es den Angaben zufolge kaum.

«Es ist viel spekulativ gebaut worden, auch wegen steuerlicher Erleichterungen», sagt Schick. Jetzt sei das Angebot zu groß. Längst verabschieden sich die ersten prominenten Mieter aus den besten Lagen oder denken darüber nach. An der Friedrichstraße stehen ganze Etagen leer. Vom Potsdamer Platz, jahrelang Europas größte Baustelle, ist die Gewerkschaft ver.di weggezogen, einer der drei größten Mieter am Platz, und hat ein ganzes Hochhaus leer hinterlassen, insgesamt 26 000 Quadratmeter. Begründung: Der Standort sei auf Dauer zu teuer.

Nach der Fusion mit der Bertelsmann-Tochter BMG zieht nun die Musiksparte des Unterhaltungsriesen Sony aus dem milliardenteuren Sony-Center in Bertelsmann-Büros nach München. Möglicherweise verlässt 2010 auch die Bahn mit ihren 1750 Beschäftigten den gläsernen BahnTower und weitere Gebäude an der Top-Adresse. Dann läuft der Mietvertrag aus. Bahn-Sprecher Heiner von der Laden sagt zwar, es sei noch nichts beschlossen, nennt aber auch die langfristige Standortstrategie: «Wir wollen von angemieteten in eigene Räume ziehen.» Derweil wehrt sich das Management des Beisheim- Centers, wo abends viele Fenster dunkel bleiben, gegen das Gerücht, es bleibe auf seinen Büros sitzen.

«Der Platz ist ein Sinnbild», sagt Thomas Glodek vom Maklerunternehmen Aengevelt, «der Standort Berlin ist eigentlich gut, die Hauptstadt im Zentrum Europas.» Doch die Politik lege Unternehmen, die sich in der Stadt ansiedeln wollen, zu viele Steine in den Weg. Berlin habe große Vorteile, meint auch Schick: Spitzenmieten unter 22 Euro, niedrige Lebenshaltungskosten und mehrere Stadtzentren. Jeder könne das Quartier finden, das zu ihm passe. «Als Wirtschaftssenator muss man durch die ganze Republik tingeln und wie mit einem Megafon für Berlin werben.»

Wirtschaftssenator Harald Wolf (PDS) lässt den Vorwurf zurückweisen, er wuchere nicht genug mit Berlins Pfunden. «Wir kriegen gute Noten für unsere Wirtschaftsförderung», sagt sein Sprecher. Auch Unternehmen wie der Fernsehsender Premiere, die sich schließlich gegen Berlin entschieden und in München bleiben wollen, stellten der Verwaltung ein gutes Zeugnis aus.

Bei Aengevelt rechnen die Makler damit, dass 2005 wieder mehr Büros vermietet werden. «Wir haben die Talsohle erreicht, aber noch nicht durchschritten», sagt Glodek. Erst wenn das spekulative Bauen aufhöre, werde der Leerstand langsam zurückgehen.




© 2004 DPA

http://www.freenet.de/freenet/politik_kontrovers/aktuell/art…

[Indie.Jana]

!

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[kohelet]

Immobilienfonds: Die Anleger ziehen ihr Geld ab.


Nix wie raus

Die Deutschen schätzen Immobilienfonds als sichere Form der Geldanlage. Doch das sind sie nur, wenn die Kunden ihr Geld nicht massenhaft abziehen - wie in jüngster Zeit geschehen.

Schräg gegenüber vom Capitol in Washington hatte die Investmentbank Goldman Sachs Vorstände, Minister und politische Berater zu einer exklusiven Cocktailparty geladen. Anlässlich der Weltbank-Tagung diskutierten die Gäste über das Duell der Präsidentschaftskandidaten oder einen möglichen Angriff der Israelis auf die Atomanlagen in Iran.

Die aus Deutschland angereisten Banker interessierte dagegen ein ganz anderes Thema: die Krise des Deka-ImmobilienFonds - und wie die Sparkassen und Landesbanken als Eigentümer der Fondsgesellschaft die daraus resultierenden Milliarden-Risiken in den Griff kriegen wollen.

Dass der Marktführer Deka innerhalb weniger Monate einen Mittelabfluss von 1,5 Milliarden Euro verkraften musste, ist bedrohlich genug. Doch schlimmer noch ist, dass es manchen Konkurrenten kaum besser geht. Immobilienexperten wie die Analystin Alexandra Merz von der Rating-Agentur Scope beobachten, dass gegenwärtig "schon mehrere Fonds ihre Liquiditätsbestände fremdfinanzieren".

88 Milliarden Euro haben die Kunden in die angeblich sicheren Fonds gesteckt, und immer mehr ziehen ihr Geld ab, weil sie von den mageren Renditen enttäuscht sind. Doch wenn alle Anleger zum Ausgang rennen, wird es eng. Das Geld der Fonds steckt großteils in Bürohäusern, die wegen der Krise am Immobilienmarkt zurzeit nur mit deutlichen Abschlägen zu den bilanzierten Buchwerten verkauft werden könnten.

Wie ein Bittsteller reiste Willi Alda, Chef von Deka Immobilien, in den vergangenen Wochen zu den Sparkassen. Die Institute sollten ihre Kunden dazu bewegen, im Deka-Fonds zu bleiben. Kaum war Alda aus dem Haus, hat mancher Sparkassenvorstand seine Verwalter angewiesen, den im Eigenbestand der Sparkassen gehaltenen Deka-Fonds - nix wie raus - zu verkaufen. Einige Sparkassen haben wohl auch ihren Kunden zum Ausstieg geraten.

Das erklärt, warum innerhalb weniger Monate so viel Geld abgeflossen ist.

Um Notverkäufe bei ihren Immobilien zu vermeiden, kaufte die DekaBank, so berichten Insider, für gut 200 Millionen Euro die zurückgegebenen Fondsanteile ihrer Immobilientochter auf. Außerdem flossen Kredite in Höhe von 691 Millionen Euro, um die Liquidität bei der Fondsgesellschaft zu sichern.

Doch inzwischen hat die Sparkassenbank die gesetzliche Höchstgrenze für Kredite an eine einzelne Adresse, die bei der Deka bei 825 Millionen Euro liegt, fast erreicht. Sie stellte deshalb bei den Bankenaufsehern der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) einen Antrag auf befristete Überschreitung der Großkreditgrenze. Die BaFin bewilligte für den Immobilienfonds einen zusätzlichen Kreditrahmen von 500 Millionen Euro.

Nun ist die Solidarität der öffentlichrechtlichen Banken gefordert. Vergangenen Freitag sandte der Deka-Vorstand an seine Verwaltungsratsmitglieder einen Sanierungsplan, der es in sich hat.

Danach sollen sich die Landesbanken und die Beteiligungsgesellschaft des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes DSGV verpflichten, jeweils für maximal eine Milliarde Euro Anteilscheine des Deka-ImmobilienFonds in die eigenen Bücher zu nehmen. Um die Umlage zu finanzieren, muss der öffentlich-rechtliche Sektor Kredite aufnehmen.

Zuvor muss laut Sanierungsplan aber die DekaBank aktiv werden. "Der Verwaltungsrat stimmt zu, dass die DekaBank zur Ablösung bestehender Liquiditätslinien das Volumen der von ihr gezeichneten Anteilscheine auf bis zu eine Milliarde Euro ausweitet", heißt es in der Beschlussvorlage. Viele Verwaltungsräte sind sauer auf das Spitzeninstitut, dass dieser vergleichsweise diskrete Weg nicht schon vorher aggressiver gegangen wurde.

Gleichzeitig sieht der von DSGV-Präsident Dietrich Hoppenstedt abgesegnete Plan vor, dass die Wertentwicklung des Fonds gestützt werden soll. Die DekaBank wird sich im Skyper einmieten, einem der neuen und nur schwer vermietbaren Hochhäuser in Frankfurt, den ihre Fondsgesellschaft für 480 Millionen Euro errichtet hat. Weitere Immobilien könnten innerhalb der Sparkassenorganisation verkauft werden.

Auf der Verwaltungsratssitzung am Mittwoch werden auch die Ergebnisse einer


Sonderprüfung präsentiert. Der Verwaltungsratsvorsitzende Hoppenstedt hat die Wirtschaftsprüfer von Deloitte beauftragt, mögliche Verstöße des DekaBank-Vorstands gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung zu finden und die Wertansätze der Immobilien auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen.

Offenbar konnten die Prüfer keine Pflichtverletzungen entdecken, Hoppenstedt jedenfalls will an Deka-Chef Axel Weber festhalten. Trotzdem wird es bei der Verwaltungsratssitzung hoch hergehen. Einige Deka-Aufsichtsräte wollen im Gegenzug für ihr finanzielles Entgegenkommen personelle Konsequenzen wie den Rücktritt von Alda verlangen.

"Die Deka hat ihre Sparkassen als Vertriebsorganisation nicht im Griff", hämen die Wettbewerber. Die HypoVereinsbank (HVB) macht vor, wie zumindest kurzfristig mit aggressiven Empfehlungen an ihre Kunden der Aderlass gestoppt werden kann.

So sollen HVB-Kunden, heißt es in vielen aktuellen Portfolio-Empfehlungen der Bank, in den iii-Fonds Nr. 2 investieren. Der gehört zwar mit einer Rendite von 2,3 Prozent seit Jahresanfang, Leerständen bei seinen Immobilien von aktuell 12,5 Prozent und beinahe 25 Prozent auslaufenden Mietverträgen in 2004 und 2005 zu den schlechteren Fonds. Aber nicht zuletzt dank der HVB-Empfehlung flossen ihm als einzigem Fonds mit Investitionsschwerpunkt Deutschland in diesem Jahr noch nennenswerte Mittel zu.

Auch der Allianz-Konzern hatte vor sechs Monaten mit einer krassen Schieflage seiner Fonds zu kämpfen. Im März legten die Manager des Grundwert-Fonds, eines offenen Immobilienfonds der Dresdner-Bank-Tochter Degi, einen verheerenden Halbjahresbericht vor. Innerhalb von sechs Monaten hatten die Anleger 1,34 Milliarden Euro abgezogen. Jahrelanges Missmanagement, Konjunkturflaute und Abwertungen zerstörten die Rendite und schlugen die Degi-Kunden in die Flucht.

Auf einen solchen Aderlass war das frisch eingewechselte Management nicht vorbereitet. Die flüssigen Mittel in der Kasse reichten hinten und vorn nicht, um die Verkaufslawine zu meistern. Es drohte ein folgenschwerer Liquiditätsengpass, eine imageschädigende Schieflage wie bei der Deka.

Die Mutter musste beinahe über Nacht eine Rettungsaktion starten. Auch mit Hilfe externer Banken wie etwa der Eurohypo pumpte die Allianz rund eine Milliarde frische Kredite in die Bücher des Grundwert-Fonds. Gleichzeitig wurden noch im März acht Büropaläste und ein Kino mehrheitlich in den Bestand der Allianz Immobilien GmbH verschoben.

Inzwischen besitzt der Grundwert-Fonds im Vergleich zum Jahresanfang statt 140 nur noch rund die Hälfte der Objekte. 69 deutsche Großimmobilien im Wert von 1,8 Milliarden Euro und zwei ausländische Objekte im Wert von 186 Millionen Euro wechselten in kürzester Zeit den Eigentümer.

Auf dem freien Markt wäre ein solch riesiges Paket nicht zu platzieren gewesen, das funktioniert nur im Konzernverbund. "Ein Großteil wurde von Konzerngesellschaften der Allianz Group übernommen", bestätigt ein Sprecher der Degi die kurz vor dem Abschluss stehende Sanierung.

Im Ausverkauf gab es auch die gefloppte Freizeitanlage Space Park in Bremen. Sie wurde auf eine Konzerngesellschaft der Dresdner Bank übertragen. Für die Anleger seien dadurch keine Verluste entstanden, das habe sich die Bundesanstalt für die Finanzdienstleistungsaufsicht von den Wirtschaftsprüfern extra bestätigen lassen, heißt es bei der Degi.

Derweil läuft der Totalumbau des Fonds auf Hochtouren weiter. Der Auslandsanteil soll in naher Zukunft auf 40 Prozent hochgeschraubt werden. Das Bargeldpolster liegt inzwischen bei beruhigenden 21 Prozent, der Abfluss der Kundengelder konnte gestoppt werden. Zehn Prozent der Mieterträge liefert nun die Allianz, die vor kurzem für 300 Millionen Euro drei Bürokomplexe an den Fonds verkauft hat.

Was die Sanierung der Fonds so schwierig macht, sind die oft überhöhten Buchwerte in der Bilanz. Um gegenüber den Anlegern positive Renditen auszuweisen, wurden die Fondsimmobilien trotz des Zerfalls der Mietpreise für Gewerbeimmobilien und steigender Leerstände kaum abgewertet. "In der Regel liegen die Verkehrswerte ein bis zwei Jahresmieten über dem aktuellen Marktwert", sagt der ehemalige Vorstand einer Großbank.

Kein Wunder also, dass die Rettungsaktionen in der Regel konzernintern abgewickelt werden. Bei Verkäufen auf dem freien Markt müssen die Fonds ihre Preisvorstellungen drastisch zurückschrauben, entsprechend schmerzhafte Verluste realisieren - und noch mehr Anleger vertreiben. BEAT BALZLI, CHRISTOPH PAULY
DER SPIEGEL 42/2004 - 11. Oktober 2004
URL: http://www.spiegel.de/spiegel/0,1518,323354,00.html

[kohelet]

siehe auch

Thread: Platzen einer Immoblase: Wer hat das schon mal erlebt?

" Platzen einer Immoblase: Wer hat das schon mal erlebt?"

[kohelet]

Zunahme privater Immobilienpleiten in Berlin.

Mehr als drei Millionen Haushalte überschuldet

Menschen aller Schichten betroffen / In Berlin rund 170 000 Familien finanziell am Ende

...

. Ein neuer Trend der Überschuldung in Berlin sind neben den Konsumschulden inzwischen auch die Immobilienpleiten Besserverdienender. So schnappt die Schuldenfalle inzwischen auch immer öfter in "gutbürgerlichen" Gegenden zu.

Berliner Morgenpost vom 18. Oktober 2004
http://morgenpost.berlin1.de/inhalt/titel/story710414.html
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und ein 2.Artikel in der Morgenpost:

Privatpleiten nehmen zu
Die meisten Verfahren gibt es in Marzahn-Hellersdorf und Hohenschönhausen
Von Gabi Zylla

Immer mehr verschuldete Berliner nutzen die Möglichkeit, ihr Problem durch ein Insolvenzverfahren bei Gericht zu lösen - 1547 Verfahren wurden im Jahr 2003 eröffnet, 996 waren es schon im ersten Halbjahr 2004.
...

Nach Erkenntnis der Neuen Armut sind nun neben dem Neuköllner Norden auch die Gropiusstadt und die Köllnische Heide stark von Privatinsolvenzen betroffen. Und in den Ortsteilen Buckow und Rudow steigen die Immobilienpleiten bei Beamten.

Brennpunkte in Charlottenburg-Wilmersdorf sind laut Schuldnerberater Heribert Newrzella der Richard-Wagner-, Stuttgarter und Hohenzollernplatz. Klienten von der Fischerinsel und aus der Torstraße kommen in Mitte oft in die Caritas-Beratungsstelle. Und in Spandau sind laut Schuldnerberatung "Regenbogen" Neustadt und Wilhelmstadt sowie die Gegend rund um den Brunsbütteler Damm betroffen - und Gatow/Kladow bei den Immobilienpleiten.

Berliner Morgenpost vom 18. Oktober 2004
http://morgenpost.berlin1.de/inhalt/berlin/story710352.html

[kohelet]

In Berlin gibt es ein Überangebot an Verkaufsfläche

Berlin - Die Hauptstadt hat zu viele Einzelhandelsflächen. Zu diesem Schluß kommt die Marktanalyse einer Immobilienberatungsgesellschaft der Hypo-Vereinsbank. Dagegen sieht der Senat noch einen Bedarf für weitere 400 000 Quadratmeter Verkaufsfläche. Der weitere Zuwachs an Flächen führe, so die Analyse der Banker, zu einem "extremen Verdrängungswettbewerb" zu Lasten der Nebenlagen. Aber selbst in Toplagen wie am Kurfürstendamm seien wegen des Konkurrenzkampfs die Mieten bereits um 15 Prozent gesunken. Einige Stadtteilzentren würden die nächsten Jahre nicht überleben, prognostizieren die Analysten.

Berliner Morgenpost vom 18. Oktober 2004
http://morgenpost.berlin1.de/inhalt/titel/story710420.html

[Blue Max]

#170

BERLIN ist sowieso ein Spezialfall.

Seit Jahren ziehen viele ins grüne Umland und dazu kommen noch die ganzen Probleme mit Ostberlin usw

[Azul Real]

Warum wohl versuchen jetzt vermehrt deutsche Banken und Versicherungen ihre inländischen Immobilienbestände bzw. Portfolios zu räumen,wobei Dritte begünstigt werden des Deutschen so beliebte Schnäppchentaktik in Anwendung zu bringen?

Dritte dummerweise in diesem Falle, ausländische Investoren, welche ganze Bestände übernehmen.

Toll, sicheres, antizyklisches Einkaufen unter dem vermeintlichen Marktwert

Wisst ihr es schon -

Ja, genau. Grund ist Basel II.

Banken und Versicherungen, typische Bestandshalter von Immobilien, unterliegen künftig einem verstärktem qualitativen Rating hinsichtlich der Vergoben aus Basel II.

Ergo:
Es werden bereits jetzt, mögliche Riskopotentiale abgebaut (zum Beispiel Immobilien) die eine positive Bewertung (Rating) und somit die Kreditfähigkeit des Unternehmens gefährden würden. Sogar nach dem Motto, koste es was wolle, nur weg damit sobals sich eine Gelegenheit ergibt.

[kohelet]

Die Besten kehren der Heimat den Rücken
Andrzej Wlodarczyk weiß nur zu gut, dass in den Warschauer Krankenhäusern täglich über Emigration diskutiert wird. Als Chef der Bezirksärztekammer hat er durchaus Verständnis für die Kollegen, die von einem Job im Westen träumen. Dort könnten sich junge Ärzte viel leichter spezialisieren, berichtet er.
Von Reinhold Vetter, Handelsblatt

WARSCHAU. "Außerdem verdienen sie nicht selten das Zehnfache dessen, was sie bei uns bekommen." Inzwischen gibt es in Polen mindestens 50 Agenturen, die Ärzte an westliche Krankenhäuser und Praxen vermitteln. Auch Sprachkurse haben sie im Angebot.

Nach Schätzungen der Ärztekammern arbeiten gegenwärtig mindestens 20 000 polnische Mediziner im Ausland. Die Zahl der Krankenschwestern, die im Westen Geld verdienen, dürfte etwa doppelt so hoch sein. Entsprechend dramatisch ist der Mangel besonders in den Krankenhäusern der großen Städte. Die Daheimgebliebenen müssen noch mehr Patienten betreuen und Sonderschichten übernehmen. Aber auch Ingenieure, Techniker und Handwerker haben sich auf den Weg gemacht. Polnische Hausfrauen betreiben private Altenhilfe gerade auch in Deutschland, während ihre Ehemänner als Heimwerker aktiv sind. Mit und ohne Arbeitserlaubnis.

Inzwischen haben Gemeinden aus den neuen Bundesländern nahe der polnischen Grenze begonnen, junge Arbeitnehmer aus Polen abzuwerben. Auch Studenten sind als Hilfskräfte gefragt.

So betreibt die Gemeindeverwaltung des Kreises Uecker-Randow ein Informationsbüro im polnischen Stettin, das nicht nur mit Arbeitsverträgen,
sondern auch mit billigen Wohnungen für Mieten um 50 Euro pro Monat lockt.
"Innerhalb von zwei Wochen haben sich 150 Interessierte bei uns gemeldet", berichtet eine Mitarbeiterin.

Der Grund für die ungewöhnliche Werbeaktion liegt auf der Hand. In den letzten Jahren sind etwa 20 000 der vordem 100 000 Einwohner aus dem Kreis in Richtung westliche Bundesländer abgewandert. In Polen wiederum treffen solche Offerten gerade bei jungen Leuten auf großes Interesse. Denn dort beträgt die Arbeitslosenrate bei Arbeitnehmern unter 24 Jahren in einzelnen Regionen über 40 Prozent. Und es sind gerade auch qualifizierte Fachkräfte, die händeringend einen Job suchen. Viele Studenten schaffen es nur mit großer Mühe, ihr Studium durch Teilzeitarbeit zu finanzieren.

Einige hunderttausend Polen dürften es in den letzten Jahren geschafft haben, für unterschiedliche Zeiträume Arbeit in Westeuropa zu finden. Zusätzlich zu denjenigen, die dort schon seit zehn oder zwanzig Jahren leben. Genaue Zahlen gibt es allerdings nicht. Kaum Anhaltspunkte bietet das jährliche Kontingent offiziell zugelassener polnischer Bauarbeiter in Deutschland, das gegenwärtig etwa 15 000 beträgt. Dieses Kontingent wird jedes Jahr neu ausgehandelt. Auf jeden Fall ist die ganz große Migrationswelle aus den neuen EU-Ländern wie Polen ausgeblieben, die einige Forschungsinstitute vor Jahren prophezeit hatten.

Handelsblatt.com
http://zeus.zeit.de/hb/598049.xml

[Forsyth]

ich bin aus der region halle S.. mein onkel hatte hier vor 4-5 jahren ein haus bauen lassen.
mit einer menge eigenleistung und abstrichen in der ausstattung kam er damals auf 380.000 dm für eine doppelhaushälfte.
ein bekannter von mir baute hier ebenfalls nur 3 strassen weiter. er bezahlte 420.000 dm.
erst vor 4 wochen hatte mein opa einen werbeflyer drin, wo in dem baugebiet häuser mit grundstück angeboten wurden und das um das vielfache weniger als vor 4-5 jahren.
nun kostete die doppelhaushälfte 141.000 euro(weniger als 280.000 dm) und das reihenhaus bekam man schon für 131.000 euro(unter 260.000 dm)
ist schon irre, was man in so kurzer zeit an geld verlieren kann, auch wenn man eigennutzer ist.

Gruß Forsyth

[kohelet]

Weiteres Forum

"Chancen am ostdeutschen Immomarkt"

Thread: Chancen am ostdeutschen Immomarkt

[kickaha]

Das im folgenden beschrieben Szenario betrifft in gleichen Masse auch geschlossene Beteiligungen. Nur mit dem Unterschied, dass geschlossene Fonds nicht so einfach veräußerbar sind.

Auch die deutsche Assekuranz wird sich damit ein weiteres Mal die Finger verbrennen. Nachdem die Jungs sich an der Börse verzockt haben und voll zyklisch gehandelt haben, stecken die jetzt das ganze Geld in fFestverzinsliche WP und Immobilien. Bei den festverzinslichen sind die Verluste schon vorhersehbar (die zum Ablauf entstehenden stillen Reserven steckt der Versicherer ab , wie immer) und bei den Immobilien werden bald so viele Objekte auf den Markt kommen (bzw. sind schon da) dass auch hier dringender Wertberichtigungsbedarf besteht.

Gruß Kickaha

Immobilienfonds im Teufelskreis

Viele offene Immobilienfonds haben den Trend zu europäischen Büroobjekten verschlafen. Jetzt wollen sie in Deutschland massiv verkaufen und im Ausland einsteigen ? vielerorts zu spät.

Wer ist der Nächste? Nachdem die Chefetage der Deka-Fondsgesellschaft wegen Managementfehlern im Umgang mit dem Deka-Immobilienfonds gehen musste, stehen die ebenfalls angeschlagenen Konkurrenten stark unter Druck. Zwar tut die Branche die Deka-Misere noch als bedauerlichen Einzelfall ab, aber die Fondsverantwortlichen sind zunehmend nervös. Die Krisensitzungen häufen sich, ebenso die Durchhalteparolen.

Allein auf die maue Konjunktur können sich die Fondsgesellschaften nicht herausreden. Hatten sie die Immobilienfonds den Anlegern doch als krisenfestes Investment empfohlen, während es 2002 an der Börse krachte. Die 28,6 Milliarden Euro, die aktienscheue Anleger in 2002 und 2003 in offene Immobilienportfolios pumpten, flossen allerdings bisweilen in die falschen Kanäle. Allzu oft erwiesen sich deutsche Immobilien als Flops, was die Renditen zum Teil unter Tagesgeldniveau drückte.

Alarmiert von der flauen Performance, liefen den Immobilienfonds zuletzt massenhaft die Anleger weg. Sie zogen Milliardenbeträge ab. ?Anders als noch in den Neunzigerjahren, in denen viele Privatanleger über zehn und mehr Jahre investierten, wollten 2001 und 2002 die institutionellen Investoren ihr Geld nur so lange in Immobilienfonds parken, bis sich der Aktienmarkt wieder erholt hatte?, sagt Norbert Müller, Leiter Capital Markets Germany beim Maklerkonzern Jones Lang Lasalle.

Trend hält an

Weitere Mittelabflüsse können sich die Fondsgesellschaften aber nicht leisten, da vielen die Liquidität auszugehen droht. Um frisches Kapital anzuwerben, versprechen sie nun bessere Renditen mit Investments in Auslandsimmobilien.

Auf den ersten Blick wirkt diese Idee nicht falsch. Schließlich schnitten europäisch ausgerichtete Immobilienfonds in den vergangenen zwölf Monaten deutlich besser ab als die Portfolios mit Schwerpunkt Deutschland. So hängte der beste Europa-Fonds KanAm Grundinvest (ISIN: DE0006791809) mit einem Plus von 7,0 Prozent den besten Deutschland-Fonds WestInvest 1 klar ab, der nur 3,0 Prozent zulegte. Die Manager des KanAm Grundinvest investierten bereits 2002 in den Pariser und Londoner Markt, als die Renditen noch über denen in Deutschland lagen. Schon zu diesem Zeitpunkt war aber absehbar, dass sich der Renditevorsprung nicht ewig halten wird, denn seit 2001 gingen die Quadratmeterpreise wieder in die Knie.

Dieser Trend hält immer noch an: In London, einem der wichtigsten Büromärkte Europas, sanken die Mieten 2003 um 8,6 Prozent. Kaum eine europäische Metropole blieb im vergangenen Jahr von Preisrückgängen verschont. Besonders bedenklich: Nach einer Studie von Atis Real beherrschen deutsche Investoren inklusive der offenen Immobilienfonds bereits die Hälfte des Käufermarkts in Paris. Einheimische Interessenten haben sich dagegen längst eingedeckt und bilden nur noch ein Viertel der Nachfrage nach Büroimmobilien. Auch in London zogen sich britische Investoren wegen sinkender Renditen zurück, während Käufer aus dem Ausland nach wie vor reges Interesse zeigen.



Selbst in den Chefetagen der Fondsgesellschaften herrscht Skepsis, ob mit Auslandsimmobilien ein schneller Turnaround zu schaffen ist. ?Nicht wegen der höheren Renditen, sondern um das Anlagerisiko zu senken, investieren wir in London oder Paris?, sagt Michael Kremer, Vorsitzender der Geschäftsführung von DB Real Estate. Anders als die kleineren deutschen Märkte wie Frankfurt hingen die Immobilienpreise und -mieten in den großen europäischen Metropolen nicht vom Wohlergehen einzelner Branchen ab.

Angesichts dieser wenig euphorischen Aussichten ist es umso unverständlicher, warum etwa Portfolios wie der iii Fonds Nr. 1 nicht schon Ende der Neunzigerjahre die Chance nutzten, die bis dahin maximal erlaubten 20 Prozent des Kapitals in europäische Märkte zu investieren. In dieser Phase stiegen die Renditen dort noch, die Preise waren halbwegs erschwinglich. Erst als mit dem Vierten Finanzmarktförderungsgesetz im Januar 2002 offene Immobilienfonds unbegrenzt im Ausland investieren durften, begann die Branche umzudenken.

Das richtige Timing ist nicht das einzige Problem der Fondsmanager: Angesichts schwindender Barreserven und weiterhin starker Mittelabflüsse ist unklar, wo das Geld für neue Investments herkommen soll. Finanziell noch halbwegs gut ausgestattete Anbieter wie DB Real Estate denken über neue Kredite nach. Kaufen auf Pump ist für die Branche aber kein Allheilmittel, da viele Fonds schon so tief in der Kreide stehen, dass weitere kreditfinanzierte Käufe ein Hasadeurspiel wären. Flops im Ausland könnten einigen notleidenden Fonds dann den Rest geben. Letztlich wird den offenen Immobilienfonds nichts anderes übrig bleiben, als renditeschwache deutsche Immobilien zu veräußern. Damit hat die Branche längst begonnen. Die Dresdner-Bank-Tochter Degi verkaufte seit Dezember vergangenen Jahres 64 der 140 Immobilien des Degi Grundwertfonds, der derzeit zu etwa 80 Prozent in Deutschland investiert ist. Nur zwei Objekte stammten aus dem Ausland.

Lücke füllen

Damit nicht genug. Der Ausverkauf deutscher Immobilien wird branchenweit weitergehen. Die stärksten Einschnitte plant der krisengeschüttelte DekaImmobilienfonds: Von aktuell 72,6 Prozent soll der Deutschlandanteil auf 50 Prozent bis spätestens 2007 schrumpfen. Ohne neue Kredite und Mittelzuflüsse müsste die Deka deutsche Immobilien im Wert von gut einer Milliarde Euro veräußern. Selbst wenn die Fondsgesellschaften nur einen Teil der Auslandsinvestitionen aus Verkäufen finanzieren, ginge dies nicht spurlos am deutschen Immobilienmarkt vorbei. Schon jetzt gehen die Preise zurück, am dramatischsten in 1b-Lagen und bei kleineren Objekten. Gerade diese Kategorie steht auf den Verkaufslisten der Immobilienfonds ganz oben.

In Frankfurt, dem größten deutschen Büroimmobilienmarkt, ist dieser Negativtrend am stärksten zu spüren. In der Mainmetropole stehen derzeit 1,9 Millionen Quadrameter Bürofläche leer. Dem gegenüber steht nur ein Umsatz von 206 000 Quadratmetern. Noch im Jahr 2000 war der Flächenumsatz 2,5-mal so groß wie der Leerstand. Offene Immobilienfonds entwickeln sich 2004 fast zum Totalausfall. Hatten die Fonds 2003 noch einen Anteil von 37,8 Prozent an den Büroimmobilienkäufen, brach die Quote im ersten Halbjahr 2004 auf 9,7 Prozent ein.

Wer soll die Lücke füllen? Die von den Fondsgesellschaften viel beschworenen ausländischen Investoren, die diese Immobilien übernehmen sollen, warten in Ruhe ab, bis die Fondsaltlasten noch billiger werden. Von den US-Opportunity-Fonds wie Fortress Investment ist jedenfalls kein Hilfe zu erwarten, da sie sich primär auf dem deutschem Wohnimmobilienmarkt tummeln, der bei offenen Immobilienfonds keine nennenswerte Rolle spielt.

Blieben ausländische Finanzkonzerne und Pensionskassen. Die werden die Restposten der Immobilienfonds aber kaum zu deren Buchwerten kaufen; weitere Abwertungen sind daher wahrscheinlich. Solche Korrekturen drücken die Performance der Fonds, was weitere Anleger verschrecken wird. Ein Teufelskreis.

Quelle Wirtschaftswoche 25.10.04

[hizocker]

der nächste Aspirant scheint Difa zu sein. Man munkelt von Problemen beim ehemaligen Difa 4 und einem Spezialfonds.
Wer weiß hier näheres?

[Harry_Schotter]

Betongold verliert seinen Glanz

Offene Immobilienfonds galten Anlegern lange als sicherer Hafen auf dem Kapitalmarkt und Garant für stabile Renditen. Nach dem Frankfurter Immobilienskandal und der jüngsten Krise des Deka Immobilienfonds hat dieses Image deutliche Kratzer. Bei dem auf Deutschland ausgerichteten Deka Fonds wurde eine Überbewertung von mehr als 500 Mio. Euro ermittelt.

Das hat auch die Anleger alarmiert, die seit Jahresbeginn 1,7 Mrd. Euro abgezogen haben. Der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) versucht, verunsicherte Investoren zu beruhigen. Hinsichtlich der Liquidität offener Immobilienfonds bestehe kein Anlaß zur Sorge, heißt es. Analyst Stefan Loipfinger ist skeptisch. Wenn fünf bis zehn Prozent der Anleger ihr Geld zurückfordern, könnten die Gesellschaften das bewältigen. "Eine Anlegerflucht bringt sie aber sicher in Schwierigkeiten." Anleger sollten zunächst abwarten und den Markt beobachten, empfiehlt Loipfinger.

Der Deka-Fall offenbart nach Ansicht von Experten ein altes Problem der Fonds, nämlich deren Intransparenz. Der Wert der Immobilien wird von Gutachterausschüssen ermittelt, veröffentlicht werden deren Ergebnisse aber nicht. Der Anleger erfährt keine Einzelheiten zu Verkehrswerten, Kaufpreisen, Mietverträgen und Mietrenditen der Objekte", kritisiert Stephan Kühnlenz von "Finanztest". Auch Loipfinger bemängelt die fehlende Transparenz. "Während börsennotierte Unternehmen alle drei Monate Rechenschaft ablegen, kann hier im Geheimen gewirtschaftet werden." Der Experte ist überzeugt, daß Deka kein Einzelfall ist und die Immobilien vieler Fonds "zwischen 20 und 30 Prozent überbewertet" sind.

"Solange keine echte Transparenz vorhanden ist, sollten Anleger nicht in die Fonds investieren", rät Loipfinger. Auch bei der Performance können die Fonds nicht überzeugen. Laut Kühnlenz erreichen nur noch wenige Fonds die Drei-Prozent-Marke. Die offenen Immobilienfonds verfügen derzeit über ein Anlagevolumen von 82 Mrd. Euro. AP


Artikel erschienen am Mon, 1. November 2004

[Diego2]

Ein paar Anmerkungen und Fragen eines Anlegers:

Man kann sicherlich in Europa von einer Immoblase ausgehen, die Preise, die für Kauf oder Mieten (eigene bittere Erfahrung) in London und Paris gezahlt werden, sind nicht mehr normal. Auch die Preisexplosion in den letzten 10 Jahren in Spanien ist eher dem stabilen Euro (und Fallen der realen Nettozinsen) sowie steuerlichen Anreizen (Bau) zurückzuführen.

Trotzdem ich bin als Anleger tendenziell für eine breite vermögensstreuung und will nicht alles in aktien und renten legen, insofern sind immobilienfonds grundsätzlich interessant.

Wenn die Zinsen mal wieder steigen (und so weit unten wie jetzt können sie ja nicht dauerhaft liegen), werden die kurse von anleihen (und rentenfonds) fallen. Aufgrund des hohen Ölpreises und des schwachen Dollars ist auch nicht unbedingt von einer immeraufwährenden Kursen der Aktien zu rechnen. Daher sollte man auch Immos (oder und auch Rohstoffe ?) im Portfolio haben.

Was haltet Ihr vom 980230 SEB IMMOINVEST ?
Den finde ich momentan am attraktivsten.
Gute, stabile Performance ohne große Volatilität.
Die Transparenz erscheint mir relativ hoch, auch wenn ich keine Vergleiche kenne (http://www.sebimmoinvest.de/). Ausserdem ist die Liquidität von 25% auch nicht zu verachten, insofern besteht eine recht gute Sicherheitsreserve.

Ich bin über Informationen hierzu sowie grundsätzlich zur Anlageform dankbar.

[kohelet]

#180 von Diego2

Warum ImmoBlase in Deutschland ?

Land	Demografie	funktionierende Marktwirtschaft	Klima	Summe
Deutschland	schlecht	eher nicht		0 x +
Frankreich	gut	eher nicht		1 x +
GB	besser als in D	ja, doch		1,5 x +
Polen	sehr gut	ja, doch		2 x +
Spanien	viele spanischsprechende	zwischen GB und Frankreich	gut	2 x +
	Einwanderer aus Südamerika

Beim Vergleich dieser wichtigsten europäischen Länder kann Deutschland keinen Pluspunkt aufweisen, es ist eher damit zurechnen, daß mit der weiteren Entwicklung der Marktwirtschsft in Osteuropa (Besonders Polen ) diese Länder von Deutschland Potential (Kapital und Arbeitskräfte) abziehen werden, was für die Immo-Märkte in D nicht gut ist.

[K1K1]

#181

kannst Du Deine Tabelle auch mit Fakten belegen?

Die Gesamtfertilitätsrate in Polen liegt bei 1,29 (sehr schlecht), die in Deutschland liegt immerhin bei 1,40.

Wie leitet sich dann Deine "Demografiebewertung" für Deutschland "schlecht" und Polen "sehr gut" her ?

Auch die bisherigen realen Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung widersprechen den Wertungen der Tabelle.

Die Marktwirtschaft in Deutschland als "eher nicht" funkionierend und in Polen als "ja, doch" funktionierend darzustellen halte ich auch für gewagt.

Grüße K1

[Diego2]

deine tabelle kann ich leider nicht ganz akzeptieren:

Frankreich:
die demographie in frankreich (lebe gerade hier) ist sicherlich besser (kinderbetreuung, reproduktionsquote von 1,8), ist aber auch nicht genug (mindestens 2,4 sind notwendig), um den bevölkerungsschwund langfristig zu stoppen. die immopreise explodieren in Paris und den im vgl. zu deutschland wenigen ballungszentren. dass geht dauerhaft nicht mehr lange gut. aber das hauptproblem ist die sozialistische zentralistische wirtschaft (bsp. staatsdiener gehen mit 57 in rente, da traut sich keiner ran, gesundheits- und rentenkosten explodieren). die habe die gleichen probleme wie wir (nur nicht so akut, machen deshalb und wegen der gewerkschaften keine reformen). das ganze system funktioniert hier auch nur auf pump. die wirtschaftlichen daten sind für D und F annähernd gleich (gleicher Rahmen (Euroland), gleiche waschstumsraten, obwohl wir jährlich milliarden ins ossiland stecken), eine gute übersicht findest du aktuell:
http://www.zeit.de/2004/45/Methode_francaise


spanien:
habe mal ein jahr lang dort gelebt. demographie: trotz einwanderer noch schlechter als bei uns. wirtschaft: alles nur arbeitsplätze auf dem bau (immoblase durch sinken der realzinsen seit euroeinführung), hier sind keine hochwertigen arbeitsplätze (biotech ?, internet ?, finanzwirtschaft ?) geschaffen worden. bei der ersten krise sind die alle wieder arbeitslos und dann oder bei zinsanstieg können eine ganze menge ihre kreditzinsen der immos nicht mehr zurückzahlen. gruss an jose maria aznar.

england:
am dynamischsten, auch wenn viele davon ausgehen, dass der sogenannte boom nur durch das nordseeöl in den siebzigern hervorgerufen wurde (vorher war die englische wirtschaft mau). das oel geht jetzt seinem ende zu. was dann ?

polen:
die meisten ostblockländer haben (noch) eine günstigere bevölkerungstruktur als wir, aber die geburtenraten gehen seit 15 konsequent zurueck. die demographischen probleme kommen auf sie auch zu (nur später). insgesamt ist ganz euroland auf zuwanderung angewiesen. Industrie in Polen ?? wächst gut, aber dann lege ein ei zu einem anderem (polen) und du hasst 100% wachstum und dann lege ein ei zu hundert vorhandenen (wessiland) ?


Deutschland:
- hat ein massives demographisches problem, (http://www.zeit.de/dossier/landohneleute), aber wir haben keine immo-blase wie in paris oder london. auch keine mit schulden finanzierten immobilien wie in spanien oder in den USA (wegen geringer realzinsen)
- hätte das gleiche wirtschaftswachstum wie Euroland in den letzten jahren gehabt (wenn man den bau nicht einbezogen hätte !!!, der bei uns durch die hohen zinsen der bundesbank nach der der wiedervereinigung abgewürgt wurde). wir haben (noch) eine leistungsfähige industrie, die jährlich fast 100 Mrd. Euro im Osten versenken kann !!! die zeit drängt, aber wir beginnen wenigstens mit reformen
- ich würde keine mark in immobilien im osten investieren (ich komme von dort), aber wo es job´s gibt (vgl. paris, hh, münchen), werden die preise für wohnimmobilien zumindest stabil bleiben. ausserdem wohnen immer mehr deutsche auf mehr quadratmetern und in mehr wohnungen (die kleiner sind), was für wohnimmobilien spricht:
"Kaufen, wo die Menschen hinziehen":
http://www.manager-magazin.de/geld/geldanlage/0,2828,301731,…

insofern kann ich mir gut vorstellen, dass sich investitionen in wohnimmobilien ind deutschland lohnen können. vorausgesetzt man kauft gezielt, wie es die amerikaner in deutschland schon machen:
http://www.handelsblatt.de/pshb/fn/relhbi/sfn/buildhbi/cn/Go…

ich habe hier meine grundsätzlichen überlegungen dargestellt, vor allem denke ich, dass eine diversifizierung wichtig ist. es gibt genug fakten, die langfristig gegen aktien (öl, fallender Dollar) und anleihen (kurssturz bei zinsanstieg) sprechen. ca. 10-15% des vermögens in immos denke ich sind nicht falsch. es gibt nicht nur deka sondern auch aktien (karstadt), die schlecht laufen.

wäre über konstruktive infos über gute offene Immofonds dankbar
(sonst bleibe ich wohl bei meinen indirekten immoaktien:
- http://aktien.onvista.de/snapshot.html?ID_OSI=82062 (die dividendenrendite von ca. 5% ist hier noch nicht mal aufgeführt)
- http://zertifikate.onvista.de/snapshot.html?ID_OSI=6867565&M…

[Diego2]

spanien:
sehe meine überlegungen zu im thread:
Spanien vor Immobiliencrash? im ersten statement bestätigt

england:
143 gleicher thread, bestätigt ebenfalls meine ansicht:
Britisches Konjunkturwunder auf der Kippe

[kohelet]

Besuche seit 1971 Polen.

War zuletzt im August 2004 in Ostpolen und Warschau.

Ich weiß wovon ich rede wenn, ich von funktionierender Marktwirtschaft rede.

Fahrt bitte selber mal dorthin,
dann können wir mal drüber reden.

[kohelet]

#182 von K

Wie leitet sich dann Deine " Demografiebewertung" für Deutschland " schlecht" und Polen " sehr gut" her ?

	Bevölkerungsgruppen in %
Land	unter 15 J.	15-45	15-65	über 65 J
D	15,3	41,8	25,9	17,1
Frankr.	18,8	41,6	23,5	16,1
GB	18,9	42,1	23,4	15,6
Span.	14,7	46,1	22,3	16,9
Polen	18,8	45,5	23,4	12,3

aus Fischer Weltalmanach EU-Erweiterung, FFM 2004, Seite 187
Anm . Spanien, viele Hispanos aus südamerika als Zuwanderer

[kohelet]

#182 von K1

Die Marktwirtschaft in Deutschland als " eher nicht" funkionierend und in Polen als " ja, doch" funktionierend darzustellen halte ich auch für gewagt.

Man muß nicht unbedingt nach Polen fahren, man kann aber auch diesbezüglich Printmedien wie den Spiegel oder die FTD durchforsten.

[Diego2]

@kohelet,

1) die aktuelle bevölkerungsstruktur alleine sagt gar nichts über die zukünftige Demographie aus.
beachte bitte auch die geburten- und reproduktionsziffer (gerade in spanien und polen).

2) war diesen sommer in polen, sehr nette menschen. marktwirtschaft kann man es auch nennen, aber von einer funktionierenden Industrielandschaft würde ich nicht sprechen. immer noch ist der größte teil der bevölkerung des ganzen landes in der landwirtschaft tätig. Nirgendwo in euroland arbeitet ein derart hoher prozentualer bevölkerungsteil in der landwirtschaft.

3) was hat das noch alles mit meiner initialen frage nach immofonds und mit meiner aussage, das man in deutschland mit wohnimmobilien in ballungszentren geld verdienen kann, zu tun ???

[Harry_Schotter]

Kein Cent Miete, aber viele Kosten

Vermieter klagen über zunehmende Zahlungsunwilligkeit. Schwarze Listen sollen vor Betrügern warnen

von Susanne Ziegert

Das Paar fuhr in einem geräumigen Pontiac vor. Beide waren adrett gekleidet und machten einen gutsituierten Eindruck. Das mietbare Einfamilienhaus mit Garten in Vlotho würden sie für sich und die beiden Kinder später gern auch kaufen, teilten sie der Eigentümerin bei der Besichtigung mit. Mit Ideen für die Verschönerung des Gartens gewannen sie dann endgültig das Vertrauen der Vermieterin. "Was für eine nette junge Familie", dachte sie und lud alle anderen Mietinteressenten wieder aus. Kurz darauf aber erfuhr die Vermieterin vom Vorleben der "netten Familie". Mehrere Vermieter hatten schon Räumungstitel erwirkt, da Mietzahlungen ausblieben. Die Eigentümer beginnen sich zu wehren.

Doch bevor der Gerichtsvollzieher zur Räumung kam, war die "nette Familie" längst ins nächste hübsche Einfamilienhaus weitergezogen. Seit sechs Jahren machten sie offenbar immer wieder Eindruck bei gutgläubigen Eigentümern. Fünf betroffene Vermieter tauschen sich mittlerweile aus.

In ganz Deutschland werden Vermieter immer öfter um ihre Miete gebracht und bleiben auf Kosten für Verfahren oder Räumung sitzen. Zwei Milliarden Euro Mietschulden liefen 2003 auf, errechnete der Eigentümerverband Haus & Grund. Die Summe dürfte 2004 noch höher ausfallen. Denn die Zahl der überschuldeten Haushalte nimmt zu; Privatinsolvenzen nahmen 2003 um ein Drittel zu.

Neben Mietern, die nicht mehr zahlen können, gibt es immer mehr schwarze Schafe. "Diese Menschen sind zahlungsunwillig. Sie mieten in betrügerischer Absicht. Bevor der Vermieter einen rechtskräftigen Titel erhält, sitzen sie längst in der nächsten Wohnung", erklärt der Haus-&-Grund-Sprecher Ludger Baumeister. Geschickt nutzen sie dabei das Mietrecht. "Bis eine Räumungsklage durchkommt, kann es ein halbes Jahr dauern", sagt Rechtsanwalt Hans Wehmeyer aus Bad Salzuflen. Bis dahin sind für den Vermieter mehrere tausend Euro Kosten für Anwalt, Gericht, Gerichtsvollzieher und Räumung aufgelaufen.

Auch der Stuttgarter Immobilienunternehmer Matthias Heißner hatte in seiner Hausverwaltung für 2000 Wohnungen mehrere Mietpreller erlebt. Deshalb rief er die "Vermieterschutzkartei" ins Leben. Darin sind nach Angaben des Unternehmens 7,3 Millionen Personen erfaßt, die "Negativmerkmale" erfüllen: "Recherchiert werden diese bei den Schuldnerverzeichnissen der Amtsgerichte und bei Inkassobüros. Die Daten anderer Auskunfteien sind oft veraltet", sagt Geschäftsführer Aleksander Rasic. 40 Mitarbeiterinnen sorgen jetzt für monatliche Aktualisierung. Damit wolle man dramatischen Entwicklungen für Vermieter vorbeugen. "Häufig wird eher der Urlaub bezahlt als die Miete. Wer seine Wohnung als Altersvorsorge gekauft hat und noch abzahlt, kann in eine schlimme Notlage geraten", so Rasic. Die Jahresgebühr für Vermieter liegt zwischen 95 und 185 Euro. Dafür können fünf bis 40 Fälle abgefragt werden.

Die Vermieterschutzkartei plant die Expansion von Stuttgart nach Berlin, Hamburg, Köln. Eine weitere Datenbank - "Vermieter und Partner arbeiten zusammen" - ist seit drei Jahren in Bergisch-Gladbach aktiv. "Die Zahl der Anbieter nimmt zu, das zeigt die Ausmaße des Problems", sagt Baumeister.

Der Bundesbeauftragte für den Datenschutz, Peter Schaar, kritisiert solche Warndateien: "Hier werden teils sensibelste Daten erhoben, gespeichert und übermittelt. Das halte ich für sehr zweifelhaft." Zwar sei das Interesse der Wohnungswirtschaft nachvollziehbar, schwarze Schafe zu erkennen und das betriebswirtschaftliche Risiko zu verringern. Die Wohnung zähle jedoch zum Mittelpunkt des privaten Lebensbereichs. Wenn durch ungeprüfte Eingabe von Mieterdaten jeder zum Negativmieter gestempelt werden könne, würde mancher auch ohne berechtigten Anlaß in diesen Ruf geraten.

Der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz, glaubt nicht, daß so schwarze Schafe identifiziert werden können. Dies gleiche der Suche nach einer Stecknadel im Heuhaufen, etwa bei Allerweltsnamen wie Peter Müller. "Wir sehen das sehr kritisch, da wir nicht wissen, welche Daten wie lange gespeichert werden. Wird auch Klatsch und Tratsch abgespeichert, wenn jemand einmal die Treppe nicht geputzt hat oder zu laut war?" Rasic sieht die Datenschutzbestimmungen erfüllt: "Erfaßt werden Vollstreckungsbescheide, Insolvenzverfahren und Haftbefehle. Wir wollen keine gläsernen Mieter", bekräftigt er.

Ludger Baumeister ist gegenüber schwarzen Listen skeptisch: "Neben den datenschutzrechtlichen Voraussetzungen ist die Frage, ob ausreichend Daten vorliegen." Eine Bonitätsprüfung sei Vermietern aber prinzipiell zu empfehlen. Der Verband selbst recherchiere dabei bei den klassischen Auskunfteien wie Schufa und Creditreform.

Auf den guten Eindruck will sich die Vlothoer Vermieterin nicht mehr verlassen. Auf die Kaution wartete sie vergeblich und kündigte auch bald den Mietvertrag. Einer ihrer Vorgänger beklagte 24 000 Euro Schaden - das Paar hinterließ dort Müll, verwüstete Räume und eine zerstörte Terrasse. Selbst als das Gericht die Kündigung bestätigte, ließen sich die Mieter vorerst nicht beeindrucken. Aus Verzweiflung hat der entnervte Eigentümer am Ende die Haustür zugeschweißt.


Artikel erschienen am 7. November 2004


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[kohelet]

#189 von Harry_Schotter

Kein Cent Miete, aber viele Kosten

Dazu siehe den Thread "Mietnomaden"

Thread: Mietnomaden

[Blue Max]

aus www.focus.de (08.11.2004)

Quadratmeterpreise
Deutschlands teuerste Lagen
Potsdamer Platz, Herzogpark oder Elbchaussee – wer hier eine Immobilie besitzt, hat gute Karten. Doch auch außerhalb von Berlin, München oder Hamburg bringen Top-Lagen gute Renditen. Klicken Sie sich durch die Liste der „teuersten Quadratmeter“.




Auf dem Immobiliensektor ist die Liebhaberei weit verbreitet. Sie betrifft zumeist absolut unwiederbringliche Lagen oder Objekte, bei denen allein das Prestige oder die Adresse für Preisaufschläge von 50 Prozent und mehr sorgen können. Hierbei handelt es sich um Werte, die nicht marktkonform und daher in keiner regulären Statistik zu finden sind. Registriert werden sie beim Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt, der ausnahmslos alle Immobilienabschlüsse verbucht.

Wo die höchsten Preise erzielt werden

Bis zum Sommer 2004 vermeldeten die Gutachterausschüsse interessante Daten. Nein, der bislang höchste Quadratmeterpreis ist auch in diesem Jahr nicht in Thüringen erzielt worden. Wieder einmal ist Sylt der Klassenprimus. Satte 12 187 Euro brachte eine Eigentumswohnung im begehrten Nobelquartier Kampen. Überraschend ist die Höhe des Wertes. Vergleicht man ihn zum Beispiel mit dem von 2001, so stellt man fest, dass auch auf der Nordseeinsel die Bäume nicht mehr in den Himmel wachsen: Fast 1800 Euro „günstiger“ als vor drei Jahren war der teuerste Quadratmeter Wohnfläche des Landes.

Konsolidierung abgeschlossen

Noch krasser fällt der 2001/2004-Vergleich bei Norderney (minus 4500 Euro) oder Hamburg (minus 4600 Euro) aus. Bevor nun die Diskussionen um den Ausverkauf von Deutschlands Top-Immobilien beginnt, gleich die Einschränkung hinterher: Liebhaberpreise – nichts anderes sind die genannten Werte – werden in konjunkturell besseren Zeiten eben schneller gezahlt als in der jetzigen wirtschaftlichen Situation. Außerdem liegt in diesen Preisrückgängen auch die Chance für Einsteiger.

Doch nur ein sehr geringer Prozentsatz deutscher Immobilienkäufer dürfte wirklich der Liebhaberfraktion angehören. Spitzenlage ja, aber nicht zu jedem Preis – so lassen sich die Suchaktivitäten der Interessenten zusammenfassen. „Die Käufer in diesem Segment sind anspruchsvoller denn je “, berichten denn auch einige Makler, während andere darauf bauen, dass „das geringe Angebot in den wirklich guten Lagen schon bald wieder für Preissteigerungen sorgen wird.“ Insgesamt kann man die momentane Marktsituation wohl am besten mit den Worten „Konsolidierung abgeschlossen“ umschreiben.

Das verdeutlicht auch der Blick auf die Preisentwicklung von Einfamilienhäusern in den letzten zehn Jahren. Ein Vergleich der Makler-Werte der 50 größten deutschen Städte von 1994 und 2004 zeigt, dass es in den Toplagen nur wenige echte Verlierer gibt, aber dafür einige sehr überraschende Gewinner.

Minus in der Hauptstadt

Nach absoluten Preisen führt München die Liste der Städte vor Düsseldorf und Köln an. Im Schnitt kostet dort laut Maklerverband ein 200 Quadratmeter großes Haus mit Garage und Grundstück in bester Lage 960 000 Euro . Für 950 000 Euro erhält man es in Düsseldorf oder Köln. Allerdings musste man vor zehn Jahren für das Haus an der Isar auch schon 895 000 Euro zahlen, woraus sich ein Plus von 7,3 Prozent ergibt. Nicht schlecht, vergleicht man diese Steigerung mit dem Minus von 31,6 Prozent, das die Spitzenlagen Berlins hinnehmen mussten : In zehn Jahren von 1 023 000 Euro auf 700 000 Euro, ein Schicksal, das Berlin mit anderen ostdeutschen Städten – zum Beispiel Halle (minus 34 Prozent) – teilt. Andererseits dürfte jetzt der beste Zeitpunkt für den Immobilienkauf in der Hauptstadt sein.

Die Spitzenreiter

Doch die Gewinner des Vergleichs sind andere: Anstiege von unglaublichen 89,8 beziehungsweise 86,8 Prozent verbuchten die Spitzenlagen in Dortmund und Saarbrücken. Die Ruhrmetropole, siebtgrößte Stadt der Republik, bescherte den Käufern satte Wertsteigerungen. Saarbrücken dagegen ist gerade einmal die Nummer 41 unter den größten deutschen Städten und liegt trotzdem noch vor Bonn (plus 71,2 Prozent), das ebenso überraschend Platz drei belegt. Erst auf Rang zwölf finden sich mit Düsseldorf und Köln (plus 32,7 Prozent) die Ersten der renommierten deutschen Immobilienstandorte wieder.


Sven Heinen/uh

[kohelet]

Einzelhandel:
Seit 2001 Umsatzrückgang bei steigenden Einzelhandelsflächen

	Umsatz(nominal)	Umsatz in %	im Einzelhandel	in %
Jahr	in Mrd. Euro	2001 = 100 %	in Mio. qm	2001 = 100 %
1993	366	96,3%	88	81,5%
1995	370	97,4%	95	88,0%
2000	376	98,9%	106	98,1%
2001	380	100,0%	108	100,0%
2002	375	98,7%	110	101,9%
2003	372	97,9%	111	102,8%
2004	370	97,4%	113	104,6%

Quelle Stat. Bundesamt nach Berliner Kurier 6.11.04, Seite 2

[kohelet]

zu #192

			Verkaufsfläche
	Umsatz(nominal)	Umsatz in %	im Einzelhandel	in %
Jahr	in Mrd. Euro	2001 = 100 %	in Mio. qm	2001 = 100 %
1993	366	96,3%	88	81,5%
1995	370	97,4%	95	88,0%
2000	376	98,9%	106	98,1%
2001	380	100,0%	108	100,0%
2002	375	98,7%	110	101,9%
2003	372	97,9%	111	102,8%
2004	370	97,4%	113	104,6%

[kohelet]

Aus einem anderen forum:
Hallo,
habe gerade wieder einmal mit einem Makler in Deutschland gesprochen, er berichtete, daß er neulich eine Anzeige geschalten hatte, *suche Häuser und Wohnungen im Umkreis von [einem kleinen Kaff bei Nürnberg] *.
Worauf er jede Menge Anrufe kriegte von Verkaufswilligen Eigentümern und auch Bauunternehmen, die alle ihre leerstehenden Dinger aus einer Entfernung von mehr als 50km vom Suchgebiet loswerden wollten.
Eine ziemlich desolate und verzweifelte Lage, das.
Ich habe es eigentlich auch zu spät begreifen wollen, obwohl ich als einer der ersten von der deflationären Auszehrung betroffen wurde (Bau) und ohnehin durchs Forum gewarnt war. Ich kam noch raus, wenn auch mit einem blauen Auge. Ich hatte den nötigen Vorlauf, damit ich noch ziemlich oben an der Achterbahn aussteigen konnte.
Jetzt überrascht es mich dennoch, daß viele Leute offenbar noch nicht einmal jetzt gemerkt haben, wohin die Reise geht. Es nicht wahr haben wollen. Wenn die die Reißleine ziehen (müssen), gehts erst so richtig los, vor allem am Immo-Sektor, was wir zur Zeit haben, ist nur ein kleiner Vorgeschmack und die Auswirkung der paar wenigen, die es schon früher gemerkt haben.
Freilich würde das Schnäppchenmöglichkeiten schaffen, nur, erstens ist die Fallbirne noch lange nicht unten angekommen, zweitens hat es ja seinen Grund, wieso ein anderer das auch nicht haben will, und drittens die Frage, was kommen auf Grundeigentum für Belastungen zu, wenn der Eumelstaat an die Wand klatscht (Stichwort Lastenausgleich).

......
http://f17.parsimony.net/forum30434/messages/300577.htm

[Azul Real]

Oder so:

Hamburger Abendblatt 12.11.2004

Hamburg: Hauskauf lohnt sich Studie:
Neue Jobs sorgen für Zuwanderung in der Stadt. Nachfrage nach Wohnraum steigt - die Preise ziehen auch an

Von Rainer Horn

Hamburg - Hamburg ist eine der wenigen Städte in Deutschland, die in den kommenden Jahren mit großer Sicherheit über einen stabilen Immobilienmarkt verfügen wird - mit viel Potential für Wertsteigerungen. Das ist das Ergebnis einer Studie bis ins Jahr 2020 der DG Hyp, einer der größten Immobilienbanken Deutschlands, mit Sitz an der Alster.

"Hamburg und sein Umland werden eine positive Entwicklung machen", sagte Lothar Hübl, Volkswirtschaftsprofessor an der Uni Hannover, der gemeinsam mit dem Pestel-Institut die Untersuchung angefertigt hat. Auch die Landkreise im ersten und zweiten Ring um Hamburg werden davon entlang der Autobahnen profitieren, die als Hauptentwicklungsachsen ins Umland reichen, so Hübl zum Abendblatt.

"Die Untersuchung belegt das Konzept der wachsenden Stadt und die Attraktivität Hamburgs, wobei die Lage einer Immobilie künftig noch wichtiger wird", betonte DG- Hyp-Vorstandschef Wolf Schumacher. So soll die Zahl der Haushalte in Hamburg bis 2020 um fünf Prozent oder 45 000 auf mehr als 935 000 Haushalte steigen . Zwischen 1987 und 2003 lag das Plus bereits bei fast 65 000 neuen Haushalten. Die Zahl der erwachsenen Einwohner steige bis 2020 ebenfalls um 45 000 auf mehr als 1,4 Millionen (Gesamtbevölkerung: von 1,73 auf 1,75 Millionen), so die Prognose. Das werde an Alster und Elbe für einen kräftigen Nachfrageschub auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt sorgen - und wohl auch für steigende Mieten.

Über Top oder Flop und damit über die Wertbeständigkeit einer Immobilie entscheidet in erster Linie, inwieweit eine Stadt oder Region neue Arbeitsplätze schaffen kann. "Nach ihnen richtet sich die Binnenwanderung in Deutschland, ohne die die Bevölkerungszahlen sinken", so Hübl. Die Hansestadt verfüge hier jedoch über beste Voraussetzungen: "Hamburg hat eine sehr gute Wirtschaftsstruktur und hat sich in den vergangenen fünf bis sieben Jahren stets besser als der Bundesdurchschnitt entwickelt."

Zudem ziehen die zahlreichen Hochschulen der Stadt jedes Jahr viele junge Leute aus ganz Deutschland an, von denen nicht wenige für immer bleiben und hier eine Familie gründen. "Vor allem Großstädte wie Hamburg haben das Potential, aus Bildungszuwanderern ständige Einwohner zu machen", sagt er.

"Hamburg hat alle Chancen, muß aber weiter Wohnungen bauen und vor allem großzügig Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser ausweisen", sagt Hübl. In der Studie errechnet er bis 2020 einen Bedarf von insgesamt rund 115 000 neuen Wohnungen für die Stadt (siehe Tabelle) - das sind 13 Prozent des heutigen Bestandes. Davon entfallen 90 000 auf den Geschoßwohnungsbau sowie 25 000 auf Ein- und Zweifamilienhäuser.

Ein Neubauziel, für das sich die Stadt arg strecken müßte: So wurden im vergangenen Jahr 3619 Wohnungen (davon 1434 in Ein- und Zweifamilienhäusern) fertiggestellt. Im Jahr davor waren es sogar nur 3389. Auf diesem Niveau könnte Hamburg von 2004 bis 2020 also maximal mit etwas mehr als 60 000 neuen Wohnungen rechnen.

"Dabei sind Mietwohnungen schon heute knapp in Hamburg", so der Professor. "Von Einfamilienhäusern ganz zu schweigen." Das Projekt der HafenCity sei deshalb ein wichtiges Signal - auch international. Die Stadt müsse versuchen, die Nachfrager nach Ein- und Zweifamilienhäusern an sich zu binden, fordert Hübl. "Es sind typischerweise die Doppelverdiener mit Kindern - attraktive Haushalte, die Verantwortung übernehmen, die Sozialstruktur stabilisieren und eine Stadt nach vorne bringen. Wenn die erst einmal wegziehen, kommen sie erst als Rentner wieder."

Neben Hamburg bescheinigt die Studie übrigens im Westen auch Köln, Frankfurt sowie der Achse München-Nürnberg und dem nördlichen Baden-Württemberg gute Aussichten. Im Osten gelte dies für Rostock, die Region um Berlin sowie Halle und Dresden. "Man kann die Trennlinie nicht einfach zwischen Ost- und Westdeutschland ziehen", betont Hübl. Sinkende Einwohnerzahlen und Immobilienpreise treffen zwar vor allem Gemeinden in den neuen Bundesländern. "Doch auch im Westen haben wir strukturschwache Gegenden, etwa im zentralen Ruhrgebiet, Saarland, in Teilen von Rheinland-Pfalz sowie im Weser-Bergland und im Harz", sagt er.

erschienen am 12. November 2004 in Wirtschaft


Also, die These steht nach wie vor das weiterhin attraktiv die Ballungszentren und ausgewählte Mittelstädte sein werden.

Merkwürdig ist nur das bis vor 1,5 Jahren noch die Meinung einhellig in Hamburg vertreten wurde, dass sich die Preise im Wohnimmobiliensegment (Investement)sich alles andere als positiv entwickeln würden. Geschweige denn die Mieten. Ferner wurde kaum in Wohnungen investiert und die Kaufpreise sind zwischen 2000 und 2003 gefallen.
Ergo: erst sehr langsam ziehen die Baugenehmigungen in Hamburg wieder an. Im Segemt der Eigentumswohnugen,neu und gebraucht, haben sich die Preise teils um mehr als 10% in dieser Zeit erhöht (seit Mitte 2003).

Ich frage mich nur, was ist ab 2020?

[kohelet]

#195

Das ist das Ergebnis einer Studie bis ins Jahr 2020 der DG Hyp, einer der größten Immobilienbanken Deutschlands, mit Sitz an der Alster.

Klar die DG Hyp verdient auch an Hypothekenkrediten.

Genauso wie, 1999 bis 2000 die Börsenmakler, Banken, Neue-Marktexperten an den Lemmingen verdient haben, die sich überteuerte Aktien haben andrehen lassen.

Besonders Telekom -Aktien.

[kickaha]

Ob die Amerikaner auch schon wissen, dass einem deutschen Mieter nach dem neuen Mietrecht ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden muss?

Vorkausrecht heist, dass er die Wohnung zu dem Preis erwerben kann, den auch der andere Erwerber bezahlen würde.

Wo würde denn dann die Performance bleiben?

Gruß Kickaha

[Azul Real]

#197

Es spricht doch nichts gegen das Vorkaufsrecht.

Ich denke, dass könnte sogar zum Vorteil gereichen.
Denn viele würden eher sogar ihre Wohnung selbst kaufen in der sie teilweise schon sehr lange wohnen und mit dem Kiez eng verhaftet sind, sofern sich die Gelegenheit dazu ergebe. Geht mir übrigens genauso. Leider wird die Hütte hier nicht verkauft.

Weiterhin sind in der Regel die Einstiegspreise für den Mieter mit Vorkaufsrecht etwas günstiger gestaltet. Ferner kann, glaube ich, nichts besseres passieren wenn die Abverkaufsquote an Bestansdsmietern relativ hoch ist. Dies ist oftmals ein sicherer Vertriebskanal für den Investor und kann professionell genutzt werden wenn es richtig angegangen wird.

Dabei ist es egal ob er nun Amerikaner, Franzose, Engländer oder heimischer Investor ist.

[Azul Real]

Noch mal zu dem Artikel aus dem HamburgerAbendblatt zur Studie der DG Hyp.

Eigentlich sind 45000 neuen Haushalte bis 2020 ein absoluter Witz, wenn man bedenkt, das Hamburg bezogen auf andere Metropolen die wohl am dünnsten besiedelte Grosstadt (Millonenstadt) in Europa, wenn nicht sogar auf der Welt ist. Aber das macht es sehr wohnenswert.

Berlin, das an Fläche nicht gerade wesentlich größer ist als Hamburg verfügt über eine fast 80%ige größere Bevölkerung und bereits in den 20er Jahren des letzten Jahrhunderts verfügte Berlin über mehr als 4,3 Mio Einwohner und war von der Fläche kleiner als heute .

Heute 1,8 Mio Hamburg zu 3,4 Mio Berlin.


aus #195
" Die Untersuchung belegt das Konzept der wachsenden Stadt und die Attraktivität Hamburgs, wobei die Lage einer Immobilie künftig noch wichtiger wird" , betonte DG- Hyp-Vorstandschef Wolf Schumacher. So soll die Zahl der Haushalte in Hamburg bis 2020 um fünf Prozent oder 45 000 auf mehr als 935 000 Haushalte steigen .

[Harry_Schotter]

Immobilien schützen nicht mehr vor Inflationsgefahren

Demographischer Trend drückt auf die Werte

Berlin - Nicht nur beim Erdöl, auch bei anderen Rohstoffen, sind die Preise deutlich angestiegen. Das hat Angst vor einer Inflation geweckt. Doch Experten warnen davor, aus Furcht vor einer Geldentwertung in Immobilien zu investieren. Die demographische Entwicklung in Europa lasse das einstige Betongold zunehmend brüchiger erscheinen.

Bisher sehen Volkswirte - den Preisanstiegen bei Rohstoffen zum Trotz - keinen Grund, das Inflationsgespenst an die Wand zu malen. Der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) hat in seinem jüngsten Monatsbericht "keine Hinweise auf inflationäre Spannungen" ausgemacht. In ihrer Kreditmarkt-Studie zum Ende des dritten Quartals stellt die EZB ernüchternd fest, daß die Nachfrage der Unternehmen nach Fremdkapital "zum dritten Mal in Folge leicht gesunken" sei - ein deutlicher Hinweis, daß die europäische Wirtschaft eher stagniert, als expandiert.

"Der Anstieg der Rohstoffpreise ist rein zyklisch bedingt", beruhigt Christoph Weil, Senior Economist der Commerzbank. "Das Wirtschaftswachstum in Asien und den USA hat die Nachfrage angehoben." Eine Inflationsgefahr für Europa lasse sich daraus nicht ableiten. Zudem habe die Aufwertung des Euros die Preisanstiege auf dieser Seite des Atlantiks deutlich abgemildert. Diese Auffassung vertritt auch Volker Hofmann, Volkswirt beim Bundesverband Deutscher Banken. Zum einen könnten Unternehmen wegen des harten Wettbewerbs die höheren Rohstoffkosten nicht an die Verbraucher durchreichen. Zum anderen hätten die Gewerkschaften keine Möglichkeit, Lohnerhöhungen durchzusetzen, da die Arbeitgeber problemlos Produktion und Backoffice-Bereiche in Niedriglohnländer verlagern können.

Doch selbst wenn eine Inflationsgefahr existieren würde, seien Immobilien längst keine sichere Anlageform mehr, um Kapital vor einem Wertverfall zu schützen. Hofmann: "Die demographische Entwicklung spricht gegen Immobilienanlagen." Denn nicht nur in Deutschland, sondern in allen europäischen Ländern würden in den nächsten Jahrzehnten die Einwohnerzahlen deutlich zurückgehen. Hofmann: "In Spanien, Italien und Griechenland sind die Geburtenraten sogar noch niedriger als in Deutschland."

Insbesondere in wirtschaftlich schwachen Regionen, aus denen immer mehr junge Menschen flüchten, müßten Anleger damit rechnen, daß Immobilien deutlich an Wert verlieren und möglicherweise eines Tages nicht mehr vermietbar sind. Die Auswirkungen dieser Entwicklung seien schon jetzt am Immobilienmarkt in Deutschland zu spüren, meint Commerzbank-Economist Weil: "Seit Jahren stagnieren die Preise oder fallen sogar leicht."

Daß nicht nur Eigenheimen, sondern auch Gewerbeimmobilien erhebliche Wertverluste drohen, zeigt eine Studie von Aengevelt Research. Danach sind 37 Prozent aller leerstehenden Bürogebäude in Leipzig bereits seit mehr als fünf Jahren nicht mehr vermietet worden. In Magdeburg sind 33 Prozent aller unvermieteten Objekte von diesem strukturellen Leerstand betroffen, in Berlin immerhin noch 28 Prozent. Geschäftsführer Wulff Aengevelt: "Diese Gebäude sind Marktleichen, die vermutlich nie mehr einen Mieter finden werden."

Bei Anlagen in anderen europäische Länder sei das Risiko eines Wertverlustes vielleicht sogar noch größer, fürchtet Hofmann: "In Großbritannien, Spanien, Südfrankreich und Teilen Irlands sind die Märkte überhitzt." Sollte sich dort tatsächlich eine Blase gebildet haben, sei es nur eine Frage der Zeit, bis sie platzen werde. rhai




Artikel erschienen am Do, 18. November 2004

[kohelet]

#200 von Harry_Schotter

Diese Gebäude sind Marktleichen,

[Diego2]

@19,

in drei bis vier jahren hast du aber auch mit sicherheit viel höhere Zinsen zu zahlen, um Deinen Kauf zu finanzieren.
Besser man findet jetzt ein Schnäppchen (in städten, bei dem bevölkerungszuwachs prognostiziert wird) und finanziert es mit langer zinsbindung.

[kohelet]

Spitzen - Ladenmieten in Europa und der Welt

Rang 2004	Rang 2003	Stadt	Land	Standort	Miete Euro netto/Monat*
1	1	New York	USA	Fifth Avenue	701
2	2	Paris	Frankreich	Champs Elysées	524
3	3	Hongkong	China	Causeway Bay	420
4	4	London	UK	Oxford Street	381
5	10	Dublin	Irland	Grafton Street	281
6	9	München	Deutschland	Kaufingerstraße	245
7	8	Moskau	Russland	Tverskaya	240
8	5	Sydney	Australien	Pitt Street Mall	236
9	15	Tokio	Japan	Ginza	229
10	6	Seoul	Korea	Myeongdong	222
11	7	Athen	Griechenland	Ermou	220
12	16	Madrid	Spanien	Preciados	185
13	12	Zürich	Schweiz	Bahnhofstrasse	164
14	11	Mailand	Italien	Via Monte Napoleone	163
15	14	Singapur	Singapur	Orchard Road	162
16	13	Wien	Österreich	Kärntnerstraße	160
17	17	Oslo	Norwegen	Karl Johan Tor	159
18	18	Prag	Tsch. Republik	Na Prikope/Wenzelsplatz	150
19	19	Amsterdam	Niederlande	Kalverstraat	137
20	20	Kopenhagen	Dänemark	Østergade	135
21	21	Shanghai	China	Nanjing Road (Ost)	123
22	23	Helsinki	Finnland	Stadtzentrum	117
23	25	Toronto	Kanada	Bloor Street	107
24	24	Kuala Lumpur	Malaysia	Suria KLCC	105
25	26	Brüssel	Belgien	Rue Neuve	104
26	28	Stockholm	Schweden	Biblioteksgatan	95
27	22	São Paulo	Brasilien	Iguatemi Shopping	95
28	27	Lissabon	Portugal	Baixa	95
29	29	Budapest	Ungarn	Váciutca	87
30	30	Wellington	Neuseeland	Lambton Quay	84
31	33	Istanbul	Türkei	AbdiIpekci (europäische Seite)	82
31	34	Beirut	Libanon	ABC Centre Achrafieh	82
33	31	Kuwait Stadt	Kuwait	CBD	78
34	32	Tel Aviv	Israel	Ramat Aviv	75
35	38	Bukarest	Rumänien	Bulevardul Magheru	70
36	37	Vilnius	Litauen	Gediminas Avenue	63
37	40	Johannesburg	Südafrika	Sandton City	60
38	35	Warschau	Polen	ul. Chmielna/ul. Nowy Swiat	49
39	43	Buenos Aires	Argentinien	Florida	53
40	n/a	Zagreb	Kroatien	Ilica Street	50
41	38	Mexiko Stadt	Mexiko	Mazaryk/Perisur	49
42	41	Bombay	Indien	Linking Road (westlicher Vorort)	48
43	42	Bangkok	Thailand	Stadtzentrum	44
44	44	Tallinn	Estland	Viru Straße	41
45	45	Riga	Lettland	Krasta	29

"Quelle: Cushman & Wakefield Healey & Baker
* basierend auf Wechselkursen per Ende Juni 04"

http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/meldungen/index.ht…

[kickaha]

@ Azul

Vorkaufsrecht heist, dass derjenige der in der Wohnung lebt das Recht hat in den bestehenden Kaufvertrag einzusteigen zu dem dort verhandelten!!!Preis. Er kauft anstatt!!! des Käufers.

Dann bleibt kein Ertrag mehr übrig. Das ist der Sinn eines Vorkaufsrechtes. Aber dann hat der Kauf für den Investoren keinen Sinne mehr.

Gruß Kickaha

[Azul Real]

#kickaha

ich hab das schon verstanden mit dem Vorkausfrecht.
Es steht ja nicht geschrieben, dass der Mieter, der das Vorkaufrecht ausüben kann/könnte die Wohnung zu einem nicht auskömmlichen Preis erhält. Ist ja immer noch ein Thema von Angebot und Nachfrage welche den Preis bildet und erst nach Klärung der kaufvertraglichen Inhalte und Zeichnung beim Notar kommt der Kaufvertrag zustande. Dies gilt auch für den Mieter mit Vorkaufrecht.
Weiterhin ist und bleibt der Bestandsmieter gleichfalls potentieller Käufer (Mieter gleich Käufer) und Du wirst mir sicher zustimmen, dass es für Aufteiler bzw. Investoren wesentlich einfacher ist an den Mieter zu verkaufen, da er hierdurch erheblich an Vertriebskosten einspart. Darüberhinaus sehe es nicht als Hindernis an, auch vermietete Wohnungen (Bedingung auskömmliches Objekt)zu verkaufen. Ist alles nur eine Frage zu welchen Konditionen hab ich (Investor) das Objekt (Zinshaus) erworben.

Gruss Azul

[SchwarzerLord]

Das mit der Demographie ist so eine Sache. Es setzt voraus, daß ein bestehender Trend unvermindert anhält. Und darauf würde ich auch nicht setzen. Ich vermute, daß die Geburtenzahl pro Frau steigende Tendenz haben wird. Contrary opinion ...

[K1K1]

Was ich mich frage ist, wie sich die Erhöhung der Weltbevölkerung auf Deutschland auswirken könnte.

[Azul Real]

Euroland Florida
Der günstige Wechselkurs lockt Tausende Deutsche in den begehrten US-Bundesstaat
von Dietmar Treiber

Florida: Sonne pur und kultivierte Gärten
Foto: AP
Sonnenschein-Staat ist vor allem einer der 50 US-Bundesstaaten: Florida. Seit Jahrzehnten verbringen Millionen Amerikaner hier ihren Urlaub oder genießen den Ruhestand. Aber der niedrige Dollarkurs lockt auch immer mehr Deutsche ans Gestade zwischen Atlantik und Golf von Mexiko.

Davon profitiert vor allem die Gegend um Naples am Golf von Mexiko, wo es bereits eine große deutsche Gemeinde gibt. Rund 10 000 Deutsche leben zeitweise oder ganzjährig in Florida. In Collier County besitzen rund 5000 Europäer Immobilien, das entspricht etwa fünf Prozent des gesamten dortigen Immobilienmarkts - und ein Großteil davon ist in deutschem Besitz. Timo Khammash, Leiter des amerikanischen Engel-&-Völkers-Büros, verzeichnet derzeit ein großes Interesse deutscher Käufer an Häusern, Villen und Apartments.

Die hohe Lebensqualität, das ganzjährig angenehme Klima und das natürliche Umfeld seien Attraktionen, die schwer zu übertreffen seien. Hinzu kommen oft eine Mischung aus Internationalität und Kleinstadt-Ambiente, endlose Strände, die wärmsten Temperaturen der USA im Winter und eine niedrige Kriminalitätsrate. Nirgends gibt es mehr Golfplätze pro Einwohner, 1200 sollen es in Florida sein, nirgends ein breiteres Angebot an Immobilien am "Green". Und ein kreuz und quer von 60 Kilometer Wasserstraßen durchfurchtes Terrain wie Naples bietet dann natürlich auch ein breites Angebot an Häusern und Villen mit Wasserzugang.

Noch sind 95 Prozent der Käufer amerikanische Staatsbürger, die sich angesichts der positiven wirtschaftlichen Entwicklung wieder stärker am Immobilienmarkt engagieren - was auf dem noch ermäßigten Niveau für leicht steigende Preise sorgt. Die Hauspreise sind nach dem Rekordjahr 2000, als in Florida mehr als sechs Milliarden Dollar in Immobilien umgesetzt wurden, leicht zurückgegangen. Seit Mitte 2003 aber geht es wieder deutlich nach oben.

Da sowohl die Bevölkerungs- als auch die wirtschaftliche Entwicklung weiterhin positiv sind, dürfte auch die Nachfrage nach Immobilien weiter anziehen und mit ihr die Preise. Allerdings: Wenn die Immobilie mit Gewinn verkauft wird, fällt eine "Capital Gains Tax" an. Die Höhe dieser Wertzuwachssteuer ist abhängig von der Besitzdauer. Wenn die Immobilie binnen zwei Jahren verkauft wird, fallen Steuern in beträchtlicher Höhe an. Verkaufen zudem Steuerausländer US-Immobilien, so wird vom Verkaufspreis eine zehnprozentige Quellensteuer einbehalten.

Florida bietet ein breites Angebot an Immobilien, von der Luxusvilla mit Bootssteg oder am Green bis zum Mini-Apartment. Ein paar Preisbeispiele von der Westküste: Ein 93-Quadratmeter-Apartment im Herzen von Naples mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern in einer der zahllosen "Gated Communities" - umzäunte private Anlagen mit Einkaufszentrum, Restaurant, Pool, Tennis- und Golfplatz - kostet knapp 125 000 Dollar. Für Europäer liest sich diese Zahl besser: 96 500 Euro kostet das Apartment - wenn man einen Wechselkurs von 1,30 Dollar zu einem Euro berücksichtigt.

Ein - für Florida kleines - Einfamilienhaus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche samt Pool und 500 Quadratmeter Grundstück kostet ab 200 000 Dollar - pardon: 154 000 Euro. Wie in Florida üblich, hat so ein Haus mindestens zwei Bäder, Einbauschränke, komplett ausgestattete Küche und Garage. Der dazugehörige Pool oder auch Tennisplätze mit Clubhaus sollten zumeist auf dem Gelände der Community zu finden sein.

Wenigstens 30 Prozent teurer wird der Bau mit Blick auf einen See, und Immobilien mit Bootsanlegesteg etwa an einem Binnenlandkanal kosten eher das Doppelte, Villen in Strandnähe lassen auch im Euro-Bereich oft die Millionengrenze hinter sich.

Artikel erschienen am 21. November 2004

[Diego2]

Wenn es zum Crash auf dem deutschen Wohnungsmarkt kommen sollte (Zinserhöhung mit mehr privaten Zahlungsunfähigkeiten, weniger junge Käufer etc.) wie sieht dann Eure Prognose für die Mietentwicklung aus ? Parallel rückläufig ?

Danke für Einschätzungen.

[christopherm]

@Diego2:

Also nach dem, was ich so höre, kommen aktuell die Mieten parallel zu den Immopreisen unter Druck - macht ja auch Sinn, den Mieten und Kaufpreise hängen wirtschaftlich ja eng zusammen.

Ist aber sehr extrem von der Lage einer Immobilie abhängig.

In manchen Ecken gibt es immer noch zuwenig Wohnraum, zum Beispiel Studiwohnungen in Vorzugslagen von Heidelberg.

Auf der anderen Seite gibt es zum Beispiels Kaiserslautern, wo eine Firma nach der anderen dicht macht - entsprechend entwickeln sich die Mieten vor Ort.

Also: Lage, Lage, Lage...

[Diego2]

also,

meine Meinung ist, das die beste Kapitalanlage in Immobilien eine (1-)2 Zimmerwohnung in einer Stadt wie Heidelberg, Bonn oder auch HH oder München ist. Bezahlbarer Wohnraum in bedarfsgerechter Größe in einer sicheren Lage.

Die obige Frage ist nur, wann investieren ? Eher bald bei niedrigen Zinsen oder in 10 Jahren (vermutlich höheren Zinsen) dafür vieleicht zu geringeren Immo-Preisen, weil viele Immobesitzer sich übernommen haben ???

[kohelet]

[Azul Real]

# 209 diego,

ich persönlich glaube nicht an einen Crash am deutschen Immobilienmarkt.

Das der Anpassungdruck künftig in den Regionen stark differiert ist wohl jedem klar, denke ich.
Das Standorte wie z.B. Essen, Gelsenkirchen, Bochum, Bremerhaven und andere im Westen, aufgrund der demographischen Entwicklung und der Wanderungsbewegungen sich anpassen müssen, ist absehbar. Dies bedeutet unter anderem, dass sich vermehrt öffentliche Bestandshalter, die den größten Anteil am Vermietermarkt abdecken, Gedanken über entsprechende Konzepte machen sollten. Ein Konzept könnte unter anderem sein Rückbau (Abriss) von nicht mehr genutzten Wohnimmobilien.
Diese Massnahmen könnten in Zukunft die Preise für Mieten und Kaufpreise stabilisieren. Allerdings ist dies so richtig in Deutschland noch nicht erprobt worden.
Und erzähl nun einmal einen Bestandshalter er möge bitte seine Hütte abreissen, damit die Marktpreise stabil bleiben.
Für einen grossen Bestandshalter, um Kosten zu reduzieren, umsetzbar, für einen Bestandshalter mit nur einer Immobilie leider absurd.

In Städten wie Halle, Hoyerswerda, Frankfurt/O. oder Eisenhüttenstadt, in denen im wesentlichen öffentliche Bestandshalter vermieten, werden ja bereits in kleinen Ansätzen Bestände rückgebaut. Und das nur um ein abgleiten der bis vor kurzen belebten und nachgefragten WohnViertel bzw. Verslumung der Immobilien zu verhindern.

Teilweise sind die rückgebauten Objekte erst anfang der 90er unfangreich saniert worden.

Abschließend bedeutet dies von Ostdeutschland lernen und das ist gut so. Bei dem Thema sind sie uns "leider" voraus. - Negativeffekt aus dem Wanderungsaldo seit der Wiedervereinigung.

Kann sein, das mein Geschreibsel etwas an Deiner Frage vorbei geht.

Gruss Azul

[kohelet]

DIE ZEIT



45/2004 

Wie schrumpft man eine Stadt?

Sachsen erlebt, was westliche Bundesländer noch vor sich haben: Verlassene Wohnungen und verfallende Viertel in fast jeder Kommune. Stadtplaner, Politiker und Bürger lernen allmählich, mit der neuen Leere umzugehen

Von Götz Hamann

Es war eine Fahrt im September. Eine Fahrt nach Leipzig und Dresden – und bis nach Görlitz, tiefer geht es nicht in den sächsischen Osten. Gernot Illner, Leiter des Stadtplanungsamtes in Augsburg, hatte geahnt, dass es sich lohnen würde, als er mit anderen Planern in einen Bus stieg.

In Essen, Osnabrück und Augsburg können sie Häuser und Straßen bauen und ganze Stadtviertel anlegen. Doch keiner hat Erfahrung darin, wie man eine Stadt schrumpft. Rückbaut. Abreißt. »Unser Augsburger Stadtentwicklungsplan sieht das noch nicht vor«, sagt Illner.

Die Pläne in Sachsen schon.

Statt fünf Millionen Menschen wie zu Wendezeiten leben heute noch 4,3 Millionen in Sachsen, was bitter ist, der Region aber auch den Ruf eingetragen hat, dort ließe sich ein Blick in die gesamtdeutsche Zukunft werfen. Beispielsweise werden im Ruhrgebiet im Jahr 2020 ebenfalls mehrere hunderttausend Wohnungen leer stehen, sagt das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung voraus (siehe Grafik). Zu wenige Geburten. Zu wenig Arbeit. Auch dort ist es Zeit, das Schrumpfen zu lernen.

Albrecht Buttolo, Staatssekretär im sächsischen Innenministerium, drängte die Stadtplaner in seinem Land schon vor fünf Jahren aufgrund der Prognosen und der stetigen Bevölkerungsabnahme dazu, jenen Traum nicht mehr zu träumen, der Wachstum heißt.

29000 Wohnungen wurden seither mit Unterstützung der öffentlichen Hand abgerissen, was den Etat mit mehr als 200 Millionen Euro belastete. Neu sind diese Zahlen nicht, doch jenseits davon beginnt das Unbekannte. Einmalige.

Wo wird in zehn Jahren das Ortsschild von Görlitz stehen?, wollte Buttolo wissen. Wann fährt in Zwickau die letzte Straßenbahn? Und wie bleiben Städte trotzdem lebenswert? Die Antworten waren nicht immer nach seinem Geschmack. »Ein Planer aus Glauchau meinte, es sei eine gute Idee, alle Eckhäuser abzureißen, seit so viele Wohnungen leer stehen, dass niemand mehr an befahrenen Kreuzungen leben muss«, erzählt Wolfgang Preibisch aus dem Bundesministerium für Verkehr und Bau, und er sagt es nicht, auch wenn es ihm anzusehen ist: Dann würde die Stadt wie ein von Karies zerfressenes Gebiss aussehen. Es würde sie zerstören.

Auch damit ist Sachsen dem Westen um mehrere Jahre voraus. Denn in all den Irrtümern, Rückschlägen und Erfolgen stecken Erfahrungen, die der Westen noch machen muss.

Görlitz.

Das Licht härtet an diesem Morgen auch die erdigsten Farben. Das Gelb und das Braun und die Sandtöne des Görlitzer Untermarktes erkalten mit jeder Minute mehr, was die Fassaden aus Barock und Renaissance noch stärker hervortreten lässt und die Häuser binnen Minuten in ein historisches Bühnenbild verwandelt. Wer im Vergleich dazu Fotos aus dem Jahr 1989 betrachtet, ahnt, warum es Lokalpolitikern und Stadtplanern bis heute misslingt, sich dem Schrumpfen zu widmen.

Zu Wendezeiten trug die Innenstadt Züge einer Ruine, die Baupolizei hatte viele Gebäude gesperrt, und nicht viel wäre vom Stadtkern geblieben, hätte er weiter vor sich hin rotten müssen. Seither wurden Laubengänge, Kaufmannshäuser, Speicher und Wohnstraßen, zusammen fast 4000 Baudenkmäler, saniert und mit immensen Zuschüssen von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz in ihren Urzustand versetzt. Gegen so viel Verfall anzugehen kostet Kraft.

Klaus Keller tritt an jenem Morgen recht früh auf den fast menschenleeren Untermarkt und setzt sich mit einer Tasse Kaffee vor die Ratsapotheke. Keller ist ein schlanker älterer Herr mit klarem Seitenscheitel, er trägt eine leicht getönte Brille, Hemd und Baumwollhose. Früher war er Lehroffizier in der Nationalen Volksarmee der DDR, später Immobilienmakler für ein Unternehmen aus dem Westen. In seinem politischen Leben nach der Wende hat er die Fraktion der PDS im Stadtrat geleitet und sitzt bis heute im Ausschuss für Wirtschaft und Stadtentwicklung. »Wie unberührt die Innenstadt heute aussieht! So hergerichtet war sie wohl noch nie«, sagt er mit sichtbarem Stolz.

Alle fünf Minuten muss Keller aufstehen. Hände schütteln. Man kennt ihn. Er kennt die anderen, auch die politischen Gegner duzt er, mit denen er gemeinsame Sache zur Sanierung der Innenstadt gemacht hat. In diesen Dingen zählt die Parteizugehörigkeit wenig, denn sie haben sich alle dem Aufbau ihrer Stadt verschrieben, und der Untermarkt ist ihre Bühne. Doch während sie dort ihren Geschäften nachgehen, leert sich der Zuschauerraum.

Von den 72000 Menschen, die im Jahr 1990 in der Stadt lebten, zogen Tausende auf der Suche nach Arbeit gen Westen. Geblieben sind 58000, was logischerweise dazu führt, dass der Leerstand am Stadtrand wie im Zentrum gestiegen ist. Und er dürfte weiter steigen, weil die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2020 auf 46000 gesunken sein wird – so das Statistische Landesamt. Derzeit bleibt nahe des Untermarkts abends jede dritte Wohnung dunkel, und wo die Dunkelheit einmal nistet, breitet sie sich aus, weil Leerstand neuen Leerstand anzieht. Wer wohnt schon gern in halb verlassenen Straßen?

Einem derartigen Schrumpfen der Bevölkerung allein mit einer Sanierungsstrategie zu begegnen, weil man auf künftiges Wachstum hofft, muss scheitern – und hat Folgen wie in Görlitz.

Längst ist der Immobilienmarkt in der Region aus dem Gleichgewicht geraten. Stephan Brünn, Geschäftsführer des Görlitzer Mietervereins, muss nur hinter sich greifen, um einen dicken Stapel mit Beweisen von einem Schrank zu klauben. Der Mann sammelt in seinem Hinterhofbüro Prozessakten, Fachliteratur – und Anzeigen von Zwangsversteigerungen. Sein ganzes Zimmer ist voll gestopft, und jede Woche erhöht sich der Stapel mit Vermieterpleiten. Hunderte von Privatleuten hatten in den neunziger Jahren Häuser gekauft, um sie mit Hilfe von Steuererleichterungen und den Mieteinnahmen zu sanieren und zu finanzieren. Wer im Stapel hinter Brünn liegt, hat es nicht geschafft und musste zwangsversteigern. Brünn kennt viele von ihnen noch aus dem Gerichtssaal, wenn es galt, einen der wenigen Mieter aus diesen Häusern zu verteidigen. Er rückt seine Brille etwas weiter vor, um über den Rand zu schauen, und liest vor:

Leipziger Straße. »Kenne ich.«

Konsulstraße. »War auch frisch saniert.«

Struwestraße. »Gehörte einem aus dem Westen.«

Die Görlitzer Stadtpolitik hat einen Trend verschärft, der weite Teile des Landes erfasst hat: Ministerpräsident Georg Milbradt rechnete auf einer Tagung vor, dass die Differenz zwischen denen, die sterben, und denen, die geboren werden, seit 1990 etwa 370000 Bürger betrage. Da in derselben Zeit viele Gemeinden rund um Dresden und Leipzig sogar noch gewachsen sind, weil sich überall im Land, aber vor allem dort, mehr als 90000 Sachsen ihren Traum vom Eigenheim erfüllten, selbst wenn es ein Musterhaustraum war, schrumpfte die Bevölkerung in mittelgroßen Städten und den Randlagen noch schneller.

So wird die Null zu einer realen Größe. Im Bauministerium rechnen leitende Beamte damit, dass ganze Dörfer verschwinden. Orte, an denen jahrhundertelang gelebt und gearbeitet wurde, werden verfallen. Nur Namen, die wagt niemand zu nennen, weil es zu schmerzhaft wäre – und weil in jeder Prognose der Irrtum steckt. Aber wie könnte es anders kommen, wenn der Ministerpräsident erwartet, dass in Sachsen »ein weiterer Rückgang um 15 Prozent« bevorsteht, was etwa 600000 Einwohnern entspricht.

Daher sei es für Hauseigentümer »zunehmend schwieriger, Geld für eine Sanierung oder einen Um- und Neubau zu bekommen«, sagte Peter Haueisen, der das Baufinanzierungsgeschäft der Allianz-Lebensversicherung leitet, kürzlich in der Sächsischen Zeitung: Banken akzeptieren eine Immobilie also immer seltener als Sicherheit für einen Kredit, wenn mit dem Geld ebendiese Immobilie aufgewertet werden soll.

Ein Haus zu kaufen galt jahrhundertelang als Vorsorge fürs Alter, doch in Sachsen zieht genau das viele Menschen in den finanziellen Abgrund.


Zwickau.

Eigentlich hilft nur der große Abriss. Auf einem Hügel nordöstlich des Stadtkerns von Zwickau wächst zwischen der Carl-Gördeler-Straße und der Moltkestraße ziemlich gewöhnliches Gras. Ein bisschen breitbeinig steht Joachim Pflug neben seinem Passat Variant und zeigt erst auf das Gras und den Hügel hinunter und dann auf das braune, vielleicht drei Tennisplätze große Geviert, auf dem er steht. Es ist das Ergebnis jahrelanger Arbeit. »Da standen überall Sechsgeschosser.« Pflug hat nach der Wende das Bauamt geleitet und wechselte dann zur Zwickauer Wohnungsbaugenossenschaft, deren Vorstandsvorsitzender er heute ist. Er ist einer, an den Staatssekretär Buttolo denkt, wenn er sagt: »Fahren Sie nach Zwickau. Sehen Sie sich das an! So viel kann man in fünf Jahren erreichen.« Auf dem Hügel im Stadtteil Eckersbach hat Pflug gemeinsam mit Jutta Giebner, der Chefin der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft, mehr als 3000 Wohnungen aus den eigenen Beständen abgerissen. Die Lasten haben die beiden geteilt, wozu die Stadt beitrug, indem sie die ersten Gespräche organisierte und den Rückbau gemeinsam mit den Wohnungsgesellschaften plante.

In Zwickau-Eckersbach gelang es auf diese Weise, ein Dilemma der Wohnungswirtschaft zu überwinden: Vom Rückbau kann eigentlich nur profitieren, wer nicht abreißt, weil seine Chance steigt, einen Mieter zu finden. Also wartet normalerweise jeder darauf, dass der andere anfängt. Etwas günstiger sind die Voraussetzungen in den Plattenbausiedlungen der früheren DDR, weil die Wohnungen in den Händen weniger großer Gesellschaften liegen.

Görlitz.

Aber auch dann gelingt eine Einigung nicht immer, wie an Görlitz zu sehen ist. Dort hat die lokale Wohnungsbaugenossenschaft im Stadtteil Weinhübel viel Geld in Plattenbauten vor allem am Westrand mit Blick auf das Zwickauer Gebirge gesteckt. Aus Sicht der Stadtplaner müsste dort der Rückbau beginnen, doch die Genossen können gar nicht abreißen, weil aufwändige Sanierungen über viele Jahre abgeschrieben und finanziert werden müssen und den Etat der Genossenschaft erheblich belasten würden, wenn die Mieteinnahmen aus diesen recht gut belegten Blöcken ausblieben. Daraus folgt ein weiterer Grund für die Abrissblockade. Die anderen Wohnungsbesitzer misstrauen den Genossen, wie etwa Gerd Kolley, der die Kommunale Wohnungsbaugesellschaft leitet und argwöhnt, es beginne ein Preiskampf um die Mieter. Damit rückt eine Abrissgemeinschaft in weite Ferne.

Zwickau.

Ein paar hundert Kilometer weiter ist die Zukunft klarer. »Unsere Genossenschaft hatte 7000Wohnungen, etwa 1000 haben wir verkauft, 2500 reißen wir ab, bleiben 3500«, fasst Pflug zusammen, was gibt es mehr zu sagen. »Wir haben das angenommen. Und es rechnet sich.« Für jeden Quadratmeter Wohnraum, den er abreißt, bekommt er 70 Euro vom Land, womit die auf den Platten lastenden Altschulden aus DDR-Zeiten getilgt werden können.

Anfangs motzten die Mieter, als sie einpacken, ihren Block räumen und ein paar hundert Meter weiter unter den Augen neuer Nachbarn wieder auspacken sollten. »Das waren keine schönen Wochen, aber jetzt ist das akzeptiert, und die meisten sind froh, dass sich der Vorstand mit seiner Ochsigkeit durchgesetzt hat«, sagt Pflug, während er mit seinem Audi auf den Fußwegen aus Betonplatten um die Häuser kurvt. »Man sieht ja, was passiert, wenn die Blöcke immer leerer werden.« Wenige Tage zuvor haben Jugendliche in einer verlassenen Wohnung ein kleines Feuer gemacht, Scheiben eingeschmissen und die zurückgebliebenen Möbel aus dem obersten Stock geworfen.

Pflug fährt weiter und weiter, zeigt auf Wohnblöcke, die stehen bleiben werden, und auf dazugehörende Grünflächen, um die er Zäune hat ziehen lassen, damit die Mieter aus der Nachbarschaft »ihre Hunde nicht drauf scheißen lassen«. Etwa bei 3,50Euro liegt die Kaltmiete in der normalen »Platte«, bei fünf Euro die Wohnungen mit Aufzug, und zum Schluss seiner Tour hält Pflug noch für einen Moment vor zwei Blöcken, die gerade zu einem Altenheim umgebaut werden. Er kennt seine Mieter. Die Älteren lieben das Leben in der Platte, am Stadtrand und mit einem Parkplatz vor der Tür. Die bleiben bis zum Schluss. Ruth Giebner bestätigt es, indem sie sagt, wenn in der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft etwas frei werde, »dann ist der häufigste Grund der Tod des Mieters oder der Umzug ins Altenheim«.

Offensichtlich braucht eine Stadt mehrere Strategien für das Schrumpfen: Sie kann – unabhängig von den jeweiligen Besitzverhältnissen – den raschen und vollkommenen Rückbau der Randbezirke gar nicht wollen, weil zu viele Einwohner lieber in umliegende Dörfer abwandern würden als in die leeren Wohnungen der Innenstadt zu ziehen. Es wäre ein Einwohnerverlust ohne Gewinn für die Stadt. Andererseits muss sie mit dem Abriss beginnen, weil der Stadtkern sonst in zehn oder fünfzehn Jahren von einem Kranz aus Plattenbauruinen umgeben sein wird – wer möchte in so einer Stadt dann noch leben?

Darüber hinaus muss die öffentliche Hand eine Strategie für jene Stadtviertel entwickeln, in denen nicht wenige große Wohnungsbaugesellschaften, sondern Hunderte von Privatleuten ihre Häuser haben. Dafür gibt es noch keine Routine. Auch nach fünf Jahren nicht. Staatssekretär Albrecht Buttolo versucht gerade, ein Modellprojekt in der Stadt Wurzen zu starten. Dort will er die Anwohner dazu bewegen, Teile eines Gründerzeitviertels zu räumen, in dem viel leer steht. Das Angebot lautet: Wer abreißt, bekommt einen Zuschuss und verzichtet dafür auf sein Wohneigentum in diesem Viertel. Oder die Besitzer tauschen ihre leer stehenden Häuser gegen eine Wohnung der lokalen Wohnungsgesellschaft in einem Viertel, das stehen bleiben soll. Es ist immerhin ein Versuch.

Görlitz.

Lutz Penske ist von solchen Ideen weit entfernt. Der Leiter der Stadtplanung fährt in seinem Büro, das in einer alten Kaserne liegt, ruhig und präzise mit seinem Finger über einen Stadtplan. Er fährt um die rot gefärbte Innenstadt und die orangefarbenen Einkaufsstraßen aus der Gründerzeit, und dann zeigt er auf die äußerste Linie, die einen weiten Bogen bis hinter die Bahnlinie macht, im Süden an die Neiße stößt und dann zur Altstadt zurückführt. In diesem Gebiet will Penske alle Häuser erhalten, obwohl etwa die obere Hälfte der alten Prachtstraße hinauf zum Bahnhof völlig verwaist ist. Dort, wo bis zum Zweiten Weltkrieg die teuersten Geschäfte lagen, kleben heute ein paar letzte Nachrichten aus den neunziger Jahren in den Schaufenstern. Die guten handeln vom Umziehen, die anderen vom Aufgeben.

»Wenn Häuser mal für zehn Jahre leer stehen, ist das für Stadtplaner nicht so wichtig, solange die Substanz saniert ist«, sagt er lapidar. Das ist verständlich, weil Görlitz die einzige deutsche Stadt dieser Größe ist, die im Krieg nicht bombardiert wurde. Nach der Wende konnte Penske dieses einmalige Ensemble mit Hilfe des Staates und privater Investoren bewahren. Es ist auch weitsichtig – auf einem Auge.

Keine der vagen Ideen, die in der Stadt kursieren und die sich darum drehen, wie Görlitz wieder wachsen könnte, werden die Unterlassungen in Sachen Abriss auf absehbare Zeit kompensieren. Es sind einfach keine tausend neuen Arbeitsplätze in Sicht, kein Zuwandererstrom aus dem polnischen Zgorzelec absehbar, das auf der anderen Seite der Neiße liegt. Aber zumindest eine Perspektive gibt es, die das Schrumpfen mildern könnte: Stadtplaner Penske hofft, dass Görlitz für ältere Menschen aus den Ballungsräumen des Westens ein begehrter Altersruhesitz wird, wie die Bretagne und die Toskana.

Görlitz, das »Pensionopolis«?

In einer schmalen Straße am Rand der Görlitzer Altstadt steht in eine Fassade gemeißelt: »Das Leben entwickelt mehr Fantasie, als man sich träumen lässt«, was einerseits kitschig ist, aber andererseits stimmt und besonders auf Dagmar und Horst Eichhorn zutrifft. Die beiden leben in diesem Haus und verkörpern das von Penske erhoffte Wachstum, gerade weil sie nicht am Anfang ihres Arbeitslebens, sondern an deren Ende stehen. Horst Eichhorn ist 71 Jahre alt, hat ein Unternehmen in Krefeld besessen und Krawatten hergestellt. Geld hat er lange genug verdient, ist dafür bis nach Indien, Hongkong und Taiwan gereist, doch um es auszugeben, zog das Ehepaar nach Görlitz.

Ein Jahr sei es her, dass sie sich »in die Stadt verliebt« haben, sagen sie. Zuerst mieteten sie eine 220 Quadratmeter große Jugendstilwohnung mit geschnitzten Türrahmen, goldener Sonne und anderen Stuckelementen unter der Decke und mit Blick auf einen kleinen Park für weniger als 1000 Euro im Monat. Inzwischen wohnen sie noch besser, auf 300 Quadratmetern, und haben trotzdem »die Lebenshaltungskosten im Vergleich zu früher fast halbiert«, weil sie nebenbei ein paar Zimmer an Touristen vermieten. Hinter Dagmar Eichhorn, die im mittelalterlichen Innenhof ihres Hauses sitzt, ist durch ein bodentiefes Glasfenster das großzügige Wohnzimmer zu sehen und durch eine weitere Glaswand die Neiße, die träge vorbeifließt.

Das Ehepaar lässt damit eine Tradition vom Ende des 19. Jahrhunderts aufleben, als deutsche Rentner schon einmal erkannt hatten, wie gut es sich an der Neiße leben lässt. Ein Teil der Gründerzeitviertel mit ihren Villen und mehrstöckigen Stadthäusern ist just in dieser Zeit entstanden, weil ehemalige Offiziere des Kaiserreichs, pensionierte Beamte aus Berlin sowie Unternehmer und Ärzte aus Schlesien beschlossen, ihr Vermögen an der Neiße zu investieren.

Die Eichhorns sind zwei, zwei von ein paar hundert Rentnern. Nur – was sind sie gegen die vielen tausend, die gehen?
http://www.zeit.de/2004/45/sachsen

[Diego2]

Kohelet,

Ich finde Deinen Threadtitel wirklich mehr als fragwürdig und Deine Statements sind kommentarlose (212) Grafiken oder Artikel. Jetzt wieder ein mindestens zwei Wochen alter Zeitartikel. Sonst zu 90% Artikel aus dem Osten und FFOder.

Meinungen zu gegenläufigen (209) Statements oder kritische Anmerkungen (213) werden einfach ignoriert und eine differenzierte Auseinandersetzung findet mit dem Thema nicht statt.

Zitat aus Deinem Statement 67:
"Während etwa in Ländern wie England, Frankreich oder den USA die Hauspreise inzwischen 36 bis 128 Prozent über dem Wert von 1975 liegen, treten die Deutschen auf der Stelle. Wer vor 28 Jahren investierte, hat im Schnitt nichts gewonnen." Ob Immos eine gute Anlage sind, ist sicher mehr als fraglich. Aber von einer BLASE auf dem Wohimmobilienmarkt ist angesichts dieser Tatsachen und FALLENDEN PREISEN SEIT 75 (aus Deinem Artikel 67) einfach ein bisschen übertrieben. Wirklich sehr einseitig.

Ich würde mir wünschen, dass Du Dich damit auch auseinandersetzt und nicht bloss Antworten gibst, wie etwa schon einmal mit "In Spanien gibt es genug südamerikanische Einwanderer" und daraus die dortigen Immo-Preise zu rechfertigen.

Eine tiefe Auseinandersetzung mit dem Thema ist hier wohl nicht erwünscht.

[kohelet]

#215 von Diego2

Ein 2 Wochen alter Zeitartikel muß nicht unaktuell sein. Wir sind hier keine Daytrader.

Ich finde Deinen Threadtitel wirklich mehr als fragwürdig


Habe in der Euro am Sonntag vom 14.11.04 auf Seite 11 einen Beitrag gefunden, der den Threadtitel voll bestätigt hat:
:

„Renten sind pseudosicher“

von Peter E. Huber (bankenunabhängiger Vermögensverwalter)

Zitat:
...
Euro: Warum sind die Kurse der Anleihen so stark gestiegen ?

Huber: Die Notenbanken pumpen seit Jahren die Märkte voll mit Geld. Momentan wächst die Geldmenge um 6 Prozent im Vergleich zum vorjahr. Das Geld führt theoretisch zur Inflation. Durch die Globalisierung und die Ointernet-Preistranparenz verteuerten sich die Produkte aber nicht. Die hohe Geldmenge führte Ende der 90er zu hophen Aktienkursen, dann zu überteuerten Anleihen und Immobilien. Die Aktienblase ist geplatzt. Bei Immobilien und Anleihen steht die Korrektur noch bevor. ...

Leider habe ich den Beitrag nicht im Netz gefunden.

[kohelet]

#215 von Diego2

" In Spanien gibt es genug südamerikanische Einwanderer" und daraus die dortigen Immo-Preise zu rechfertigen.


Nun ist Spanien klimatisch im Vorteil, und es bleibt somit atraktiv für viele Europäer.

Es werden auch neureiche Osteuropäer (Polen, Ungarn Russen) sich dort niederlassen.

[K1K1]

Huber: Die Notenbanken pumpen seit Jahren die Märkte voll mit Geld. Momentan wächst die Geldmenge um 6 Prozent im Vergleich zum vorjahr. Das Geld führt theoretisch zur Inflation. Durch die Globalisierung und die Ointernet-Preistranparenz verteuerten sich die Produkte aber nicht. Die hohe Geldmenge führte Ende der 90er zu hophen Aktienkursen, dann zu überteuerten Anleihen und Immobilien. Die Aktienblase ist geplatzt. Bei Immobilien und Anleihen steht die Korrektur noch bevor. ...

Das bezieht sich ja wohl nicht auf die Lage in D, sondern eher auf die internationale Lage [international kann man in Bereichen sicher eher von einer Immoblienblase reden].

Grüße K1

[Diego2]

Deine letzte Aussage ist vollkommen richtig. Wir haben (vor allem in den USA) eine Inflation durch massive Zunahme der Geldmenge M2 (FED-Zinspolitik, 30 % Geldmengenwachstum in den letzten beiden Jahren alleine), die durch eine sogenannte Geldillusion verdeckt wird (in den offiziellen Inflationstatistiken gehen nur Konsumgüterpreise (nicht Mieten, Rohstoffe) ein, daher sieht es nach keiner Inflation aus. Die Zunahme der Geldmenge bewirkt steigende Preise (Inflation) auf den Märkten, in den die Gelder dann geflossen sind (erst Aktien, jetzt Immobilien und Anleihen). Im Gegensatz zu Rohstoffen sind diese Assets vor allem in USA / UK überbewertet. Die Korrektur wird diese Märkte daher vor allem treffen.

Trotzdem sollte jeder Anleger nicht sein ganzes Geld in den gleichen Topf legen. Insofern ist eine GEZIELTE ANLAGE IN DIESE ANLAGEFORMEN bis zu einem gewissen Grad notwendig/ empfehlenswert (Zur Gesamtrisikoreduktion durch Streuung gab es mal einen Nobelpreis für Markowitz). Keine Frage ist, dass Anleihen und Immos in Amerika, UK, Spanien deutlich überbewertet sind, aber nicht alle Märkte/ Immobilien wird es gleich treffen (in Deutschland sieht es für die Plattenbauten in FFO einfach schlechter als für die Studentenbude in Heidelberg aus, das ist eine Tatsache, die in Deinen globalen Statements immer wieder verdrängt wird.)

Bitte nimm dann auch Stellung, wieso Du von einer Blase auf dem (GESAMTEN) deutschen Wohnimmobilienmarkt sprichst, wenn die Preise seit 75 inflationsbereingt gefallen sind ! Setze Dich kritisch mit DEINEM Thread und DEINEN AUSSAGEN auseinander.

[Diego2]

@kohelet 217,

ich finde es sehr differenziert, die Bewertung von Immobilien aus dem Wetter abzuleiten.

Weisst Du eigentlich wieviel mittlerweile ein Haus in Spanien kostet ? Frag mal Rioja, was er über San Sebastian geschrieben hat.

Und vor allem, wie viele spanische Immos mit Schulden finanziert sind, weil die Spanier auf einmal billige Kredite (Eurozins) erhalten haben. Weisst Du auch, worauf die ganze spanische Konjuktur der letzten Jahre beruht ? Bau. Bau. Bau.

Das heist: einmal Zinsen rauf, weniger Kredite, weniger Bau, Bauarbeiter in Arbeitslosigkeit, Kredite können nicht mehr zurueckgezahlt werden, Immobilienpreise bleiben davon unbeeinflusst (das Wetter bringt die reichen Europäer, die sonst nur bei Aldi einkaufen oder die Argentinier, die bringen erst einmal die ganzen südamerikanischen Milionen mit, bei dem Wetter....
ADIOS y mucha suerte para todos.

[kohelet]

#220 von Diego2

Warum sollte es im Vereinigten Europa nicht anders werden als in den USA ?

Dort drängen auch Viele in die klimatisch bevorzugten Regionen (Kalifornien).

Und genau das wird auch in Europa so kommen.

[Diego2]

Kohelet,

Te lo voy a explicar, porque tu no vas a trabajar y vivir en Espania. No hablas espaniol. Es muy facil.
In the USA, if they find a job there, they can go wherever they want to go, because they all speak English.
Hast Du jetzt verstanden, warum nicht alle Europäer dort arbeiten werden, wo das Wetter gut ist ?

Ich habe Dir jetzt immer auf Deine Gegenfragen geantwortet und möchte Dich jetzt hiermit auffordern, meine folgenden Frage zu beantworten.

1) Wieso sprichst Du von einer Blase auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt, wenn die Preise im Gegensatz zu anderen Ländern seit 75 gefallen sind (Dein Statement 67) ? (bitte nicht mit dem amerikanischen Geldmengenwachstum argumentieren)

2) Warum glaubst Du das der gesamte deutsche Immo-Markt sich gleich entwicklen wird ? Warum soll der Preis einer Studentenbude in Heidelberg so wie die Platte in FFOder entwickeln ?

3) Warum behauptest Du, das die spanischen Immobilien fair bewertet werden ?

4) Ich empfehle zur Risikoreduktion eine Streuung der Geldanlage. Dazu gehören auch bis zu einem gewissen Grad (10%) gezielt ausgesuchte Immos. Welche Alternativen schlägst Du vor ?

[kohelet]

#222 von Diego2

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A) Zu Spanien Frage 0) und 3)

Te lo voy a explicar, porque tu no vas a trabajar y vivir en Espania. No hablas espaniol. Es muy facil.
In the USA, if they find a job there, they can go wherever they want to go, because they all speak English.
Hast Du jetzt verstanden, warum nicht alle Europäer dort arbeiten werden, wo das Wetter gut ist ?
3) Warum behauptest Du, das die spanischen Immobilien fair bewertet werden ?


a) Einwanderer zum Arbeiten

Es kommen junge Leute aus Südamerika nach Spanien die dort arbeiten wollen.

Im Gegensatz zu den Einwandern nach Deutschland (Türken, Russlanddeutsche) sprechen die schon die Muttersprache des Gastlandes.

Vielleicht ist es ebenso mit Brasilanern die nach Portugal gehen.

Sollte auf Grund der Zinspoltik der EZB auf der iberischen Halbinsel (Spanien+Portugal) die Wirtschaft weiter boomen, so bietet sich für Einwanderer aus Südamerika eine gute Perspektive, die besser ist als ein Leben im Hinterhof der USA.

Weiterhin kommen auch viele Gastarbeiter aus Rumänien nach Spanien. Da die rumänische Sprache der spanischen ähnlich ist wird auch die Sprachhürde leicht übersprungen.

Im rumänischen Fernsehen laufen jetzt viele Seifenopern auf spanisch, so daß das eine gute Spanisch-Sprachschule für Rumänien ist.

Somit sind in Spanien 2 Sachen vorhanden, die für eine gute Wirtschaftsentwicklung benötigt werden (und die es in Deutschland nicht in dem Maße gibt) :

- Kapital (EZB-Politik, niedrige Zinsen und Inflation in Spanien)
- und Arbeitskräfte

Diese 2 Punkte sind eine Grundlage für die hohen Immo-Preise.
Aber auch der folgende Punkt wirkt auf die Höhe der Immo-Preise:

b) sonstige Einwanderer

Die Europäer die nach Spanien wollen, kaufen dort vorwiegend Ferienimmobilien bzw. sind Pensionäre die sich dort ansiedeln wollen. Die müssen alle kein spanisch sprechen.
Auf Mallorca werben sogar Dienstleister damit, daß sie deutsch sprechen.Weiterhin gibt es in Spanien „Kolonien“ mit deutschen Einwohnern wo man ohne Spanisch-Kenntnisse leben kann.

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B) Immobilien in Deutschland zu deiner Frage 1)

1) Wieso sprichst Du von einer Blase auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt, wenn die Preise im Gegensatz zu anderen Ländern seit 75 gefallen sind (Dein Statement 67) ? (bitte nicht mit dem amerikanischen Geldmengenwachstum argumentieren)


Das ist eine unter anderem eine Frage ob wir in einer Deflation sind. Diese Thematik wird aus idelogischen Gründen von den Ökonomen unterschiedlich beantwortet. Verfolge dazu bitte meine Threads zum Thema „Deflation“ *1

Weiterhin spielt auch diese Thematik eine Rolle:

Zitat aus dem Zeitartikel „Wie schrumpft man eine Stadt?“ :

...Ein Haus zu kaufen galt jahrhundertelang als Vorsorge fürs Alter, doch in Sachsen zieht genau das viele Menschen in den finanziellen Abgrund...

(Quelle: DIE ZEIT 45/2004 . hier im Forum unter: #214 von kohelet 22.11.04 15:42:45 Beitrag Nr.: 15.163.737 15163737)

Was heute in Sachsen abläuft, könnte ja zukünftig für ganz Deutschland zu treffen.
In Berlin zeichnet sich das ja schon ab (Zunahme privater Immobilienpleiten in Berlin. In

(Dein Statement 67)

In #67 habe ich lediglich einen Artikel reingestellt, den ich dem Spiegel (DER SPIEGEL 9/2004 - 21. Februar 2004) entnommen habe.

In der Druckausgabe des Spiegel wird auf den Artikel im Inhaltsverzeichnis mit der Überschrift:

Geldanlage: Wann platzt die Immobilienblase ? . . . . . . . . Seite 78

hingewiesen.

Kann ja sein daß der Spiegel aus ideologischen (Idelogie des Neoliberalismus) heute nichts mehr davon hören will.

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Zu Frage 2)

2) Warum glaubst Du das der gesamte deutsche Immo-Markt sich gleich entwicklen wird ? Warum soll der Preis einer Studentenbude in Heidelberg so wie die Platte in FFOder entwickeln ?


Ganz einfach, weil sogannnte Spitzenimmobilienstandorte wie Heidelberg oder München einen ganz geringen Anteil am deutschen Immo-Markt haben
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Zu Frage 4) Alternativen

4) Ich empfehle zur Risikoreduktion eine Streuung der Geldanlage. Dazu gehören auch bis zu einem gewissen Grad (10%) gezielt ausgesuchte Immos. Welche Alternativen schlägst Du vor ?

Eine interessante Frage.

Man sollte z.B. Kostolany lesen (aber nicht nur Kostolany!!). Sich Gedanken machen. Dabei aber nicht seine Rezepte bezüglich Geldanlage bedenkenlos übernehmen. Man sollte in seinem Geiste denken und handeln.


*1 Einige Anmerkungen zur Deflation folgen in einem der nächsten Postings.

[kohelet]

Deflation:

Dazu 2 Artikel der letzten Woche:

Europäische Staatsanleihen bieten noch Chancen
[Von ftd.de, 21:23, 18.11.04]

Weltweit glauben zwei Drittel der Fondsmanager, dass Anleihen überbewertet sind; von Aktien sagen das gerade mal 14 Prozent

Das hat Charme: Die zweitgrößte Volkswirtschaft der Erde (Japan) steckt in der Deflation, die drittgrößte (Deutschland) flirtet bereits mit ihr, die bevölkerungsstärkste befürchtet ihre Wiederkehr, und selbst in der Größten ist der Kern-Konsum-Deflator seit Mai annualisiert um gerade noch 0,8 Prozent gestiegen.
Ohne administrierte Preise und Energie stiegen in Deutschland die Verbraucherpreise zuletzt bloß um 0,7 Prozent. Im zweiten Quartal sind die gesamtwirtschaftlichen Lohnstückkosten um 1,6 Prozent zum Vorjahr gefallen - und um annualisiert 1,9 Prozent zum ersten Quartal. Das strahlt auch auf die Euro-Zone aus, wo die Lohnstückkosten im zweiten Quartal noch um 0,4 Prozent zum Vorjahr gewachsen sind. Im deutschen Verarbeitenden Gewerbe sind sie im dritten Quartal um 4,6 Prozent gesunken. Das ist zwar zum Großteil zyklisch bedingt. Aber im Zuge der schleichenden Arbeitszeitverlängerung und der Strukturreformen wird von den Lohnstückkosten auf absehbare Zeit kein inflationärer Druck ausgehen. Im Gegenteil.
Die daraus resultierende deflationäre Tendenz wäre nicht so schlimm, wenn es genug Nachfrage gäbe. Doch inzwischen schwindet auch die Exportnachfrage zusehends. Geht es nach dem Frühindikator des Conference Board, wird die US-Industrie bald schrumpfen. Der Nachfragemangel wird die Preismacht der Firmen zusätzlich einengen.
Deflationär wirkt zudem der reale Anstieg des handelsgewichteten Euro um 30 Prozent in den vergangenen vier Jahren, sodass auch die hohen Rohstoffkosten in Europa - relativ - harmlos bleiben. Zwischen Oktober 2000 und Oktober 2004 ist der HWWA-Rohstoffindex auf Dollar-Basis um 44 Prozent gestiegen, auf Euro-Basis um zwei Prozent gefallen.
Wie können europäische Renten da teuer sein, bei einer Rendite auf zehnjährige Anleihen von 3,8 Prozent? Selbst wenn man dem Euro-Raum ein reales Wachstum von zwei Prozent zutraut, korrespondiert die Rendite von 3,8 Prozent ja mit einer im Mittel erwarteten Inflationsrate von rund 1,8 Prozent. Schon im dritten Quartal ist der Euroraum real nur noch um annualisiert 1,2 Prozent gewachsen, und die Kernkonsumentenpreise sind, annualisiert und saisonbereinigt, vielleicht um 1,5 Prozent gestiegen.
Natürlich ist die Kapitalnachfrage der europäischen Regierungen - trotz des Stabilitätspaktes - enorm. Aber wegen der überbordenden Liquidität ist auch der Anlagebedarf enorm (die Liquidität ist übrigens der einzige Grund dafür, warum sich Aktien so gut halten). Und natürlich muss man auch in Europa über die langfristigen Konsequenzen der globalen Geldschwemme für Renten nachdenken. Aber gefährlich wird die frühestens dann, wenn die Zentralbanken im Zuge der aufkeimenden Deflation mit einer neuerlichen Geldspritze aufwarten.

http://www.capital.de/ftd/artikel.html?artikel_id=656637

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Artikel URL: http://de.news.yahoo.com/041121/336/4axwu.html


Sonntag 21. November 2004, 07:00 Uhr
Bofinger hält Lohnsenkungen für «falsche Therapie»

Hamburg (ddp.vwd). Der Wirtschaftsweise Peter Bofinger hält in der Debatte um die Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Wirtschaft Lohnsenkungen für falsch und warnt zugleich vor einer Deflation. Lohnsenkungen seien die «falsche Therapie», sagte Bofinger der »Bild am Sonntag«. Deutschland drohe eine Deflation, Löhne und Preise könnten dauerhaft sinken. »Mit Lohnkürzungen entsteht eine gefährliche Abwärtsspirale für unsere Wirtschaft», warnte der Würzburger Ökonom. Die Gewerkschaften hätten in den vergangenen Jahren keine unverantwortliche Lohnpolitik betrieben.

Nach Angaben der OECD seien die Nominallöhne in Deutschland von 1999 bis 2003 mit Ausnahme von Japan geringer gestiegen als in allen anderen Ländern. «Die Arbeitnehmer müssen aber endlich wieder angemessen am Produktivitätsfortschritt beteiligt werden», fordert der Wirtschaftsweise. «Nur wenn die Menschen wieder mehr Geld aufs Konto bekommen, können sie die Wirtschaft ankurbeln.» Bofinger betonte zugleich, es gebe «keine Anzeichen dafür, dass Deutschland nennenswerte Probleme mit der Wettbewerbsfähigkeit hätte». In den letzten fünf Jahren seien die Ausfuhren preisbereinigt um 47 Prozent zugenommen. «Damit sind wir Exportweltmeister», sagte Bofinger. «Wir haben also von der Globalisierung profitiert.»

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Stelle mal 2 interesante wo-postings rein

Deflation

könnte zum threadthema passen:

Deflationärer Abbau heisst:

1. Vernichtung von Produktionskapazitäten
2. Vernichtung von unrentablen Arbeitsplätzen
3. Beseitigung von uneinbringlichen Forderungen bzw. faulen Schulden (Abschreibungen, Wertberichtigungen, Bankenpleiten)
4. Reduktion von Geldbeständen (Währungsreform und Währungsschnitt)
Deflation ist Stabilisierung, ohne Stabilisierungskrise gibt es keine Stabilität.
Dies alles sind zuverlässige und unbarmherzige monetäre Gesetze.

Die Vernichtung alter Schulden hat schon begonnen, aber nur zu einem geringen Teil. Der größte Teil der alten, inzwischen zu großen Teilen uneinbringlich gewordenen Schulden steht noch unkorrigiert in den Büchern. Das Kartenhaus der Schulden wird einerseits noch ständig durch neue Karten ausgeweitet und erhöht, es wird andererseits nur durch Betrug noch zusammengehalten. Zugleich: Die Preise fallen. Das ist Deflation und Rezession.

----
imho:
wir befinden uns zwischen pkt.: 1 - 2.

im jahre:
2010 -2020 (spätestens) werden wir pkt. 4 ! abhaken -vielleicht auch schon früher!

cu
rightnow

aus dem Thread: Deflation !!!!!!..Autor (Datum des Eintrages):
rightnow (07.01.04 20:04:13)
Beitrag: 172 von 197
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Inflation

erst einmal braucht man ein verständnis von inflation und deflation das wird alles völlig falsch betrachtet in den heutigen medien

unter www.financialsense.com gab es in den letzten 2 wochen dazu lehrreiche beiträge

inflation=> geldmengenerhöhung

1. die erhöhten geldmengen (künstlicher wohlstand ) führen zu immer höheren importen aus asien, eigene wirtschaft wird stranguliert, geld wird ins ausland exportiert und führt dort zu inflation
2. die konkurrenz aus dem ausland führt zu preisstabiltät und lohnstabiltät wegen hoher konkurrenz aus asien ( deflation ?? )
3. preise von equities explodieren, die blasen entstehen im bond, aktien, immo markt
4. rohstoffpreis, goldpreise explodieren
5. währungsungleichgewichte werden künstlich aufrecht erhalten und defizite akkumuliert um export zu schützen
6. preise der exporte aus asien usw nach usa müssen nach riesigen verlusten endlich steigen => jetzt beginnt die inflation des kleinen mannes
7. hyperinflation durch explodierende rohstoff und importpreise,jetzt schon 10% nächstes jahr 20, 30 , 40 % ????

das ist die richtige definition des inflationszyklus


aus dem Thread: Deflation und Goldpreis.. Autor (Datum des Eintrages):
voracon (27.11.03 20:12:28)
Beitrag:9 von 53

[kohelet]

Ergänzung zu #223 von kohelet

B) Immobilien in Deutschland zu deiner Frage 1)

...Ein Haus zu kaufen galt jahrhundertelang als Vorsorge fürs Alter, doch in Sachsen zieht genau das viele Menschen in den finanziellen Abgrund...

(Quelle: DIE ZEIT 45/2004 . hier im Forum unter: #214 von kohelet 22.11.04 15:42:45 Beitrag Nr.: 15.163.737 15163737)

Was heute in Sachsen abläuft, könnte ja zukünftig für ganz Deutschland zu treffen.
In Berlin zeichnet sich das ja schon ab (Zunahme privater Immobilienpleiten in Berlin. Mehr in #170 von kohelet hier im Thread)

[Diego2]

Kohelet,

viele grundsätzlich richtige überlegungen, nur pass auf, dass du deine argumente nicht einsetzt, wie sie gerade passen, auch wenn sie sich selbst widersprechen.

Meine These:
1) Immobilienpreise hängen zuerst von Angebot und Nachfrage ab (Beweis: FFOder vs. Heidelberg, im Osten schrumpft die Bevölkerung, in Heidelberg studieren die Leute weiterhin, deshalb fallen die Preis im Osten und sind in HD stabil)

2) bei hoher Nachfrage UND Inflation (Geldüberschuss) können die Preise irrational steigen und eine Blase bilden (Beweis Paris: ca. 13-14 von insgesamt 60 Mio Franzosen leben in diesem Großraum (knapp 25%), das erklärt aber nicht rational warum die Immopreise jeden Monat um 10% steigen)

Jetzt
1) Zu Spanien:
Da behauptest Du doch glatt:

"Somit sind in Spanien 2 Sachen vorhanden, die für eine gute Wirtschaftsentwicklung benötigt werden :
- Kapital (EZB-Politik, niedrige Zinsen und Inflation in Spanien)
- und Arbeitskräfte
Diese 2 Punkte sind eine Grundlage für die hohen Immo-Preise."

a) ob einwanderer ohne materielle Ressourcen (LAtinos in Spanien, Türken in Kreuzberg) am ImmoMarkt aktiv werden, wage ich einfach zu bezweifeln.
b) In dem Zitat rechtfertigst DU hohe Preise durch Inflation (also weil Inflation keine BLASE), das widerspricht meiner These und Deiner Inflationsbeschreibung:

"inflation=> geldmengenerhöhung

1. die erhöhten geldmengen (künstlicher wohlstand ) führen zu immer höheren importen aus asien, eigene wirtschaft wird stranguliert, geld wird ins ausland exportiert und führt dort zu inflation
2. die konkurrenz aus dem ausland führt zu preisstabiltät und lohnstabiltät wegen hoher konkurrenz aus asien ( deflation ?? )
3. preise von equities explodieren, die blasen entstehen im bond, aktien, IMMO MARKT

SIEHST DU NICHT DEINE EIGENEN WIDERSPRÜCHLICHEN AUSSAGEN. IN SPANIEN GIBT ES INFLATION UND EINE IMMOBLASE.

2)Zu Frage 2)
Warum glaubst Du das der gesamte deutsche Immo-Markt sich gleich entwicklen wird ? Warum soll der Preis einer Studentenbude in Heidelberg so wie die Platte in FFOder entwickeln ?

"Ganz einfach, weil sogannnte Spitzenimmobilienstandorte wie Heidelberg oder München einen ganz geringen Anteil am deutschen Immo-Markt haben"

DAS MAG JA RICHTIG SEIN, NUR SCHEINST DU DICH BEHARRLICH ZU WEIGERN, DAS MAN EINEN MARKT DIFFERENZIERT ZU BETRACHTEN HAT.

KAUFST DU ALLE AKTIEN ? ODER WÄHLST DU AUS ? Man kann doch nicht aus Enron, MLP, KArstadt den Schluss ziehen, dass alle Aktien aufgebläht sind und man niemals damit geld verdienen kann.

3) Immobilien in Deutschland zu deiner Frage 1)
1) Wieso sprichst Du von einer Blase auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt, wenn die Preise im Gegensatz zu anderen Ländern seit 75 gefallen sind (Dein Statement 67) ?
"Das ist eine unter anderem eine Frage ob wir in einer Deflation sind. Diese Thematik wird aus idelogischen Gründen von den Ökonomen unterschiedlich beantwortet." Danach kommt keine substanzielle Antwort. Deine Aussagen sind einfach dreist.

Du behauptest,
BEI INFLATION GIBT ES GELDMENGENWACHSTUM UND (IMMO-BLASEN).
BEI DEFLATION FALLEN DIE PREISE.


Deine Beispiele:
- Spanien (Inflation wie Du zugibst) hat einen gesunden Immomarkt.
- Deutschland (hier besteht Deiner Meinung DEFLATION) hat eine IMMOBLASE.

Hier belegst Du Deine Thesen durch das glatte Gegenteil.
SIEHST DU NICHT WIE DU DICH VERHEDDERST ?
Deine ganzen Argumente passen überhaupt nicht zusammen.

[Azul Real]

#diego + kohelet

meines Erachtens werden sich die Immobilienmärkte in Deutschland der demographischen Situation anpassen. In einigen Regiionen wird die Entwicklung weniger dramatisch verlaufen als in Regionen die nicht gerade bevorzugte Metropolregionen sind oder durch erhebliche Abwanderung, inbesondere in einigen Bezirken in Ostdeutschland, gestraft worden sind.
Es gibt aber sicher für die ostdeutschen Regionen neue Entwicklungschancen die im Zusammenhang mit der EU-Erweiterung genutzt werden können. Hierzu gehören die Regionen Berlin, Frankfurt/Oder, Dresden, Leipzig, Schwedt - nur um einige zu nennen.

Hinsichtlich der Preisentwicklung für Wohnimmobilien haben diese sich in der Vergangenheit in (West)Deutschland moderat entwickelt und von einer Blase ist nicht zu sprechen.

Allerdings sind im Durchschnitt auch keine extremen Wertsteigerungen zu verzeichnen gewesen. Sofern wäre auch bei einem möglichen und gemäßigtem Rückgang der Immobilienpreise nicht von einem Chrash zu sprechen oder einer zu befürchten.
Man muss jedoch eingrenzen, und wie hier von einigen Threadteilnehnmern bereits erwähnt, es zuweilen extreme regionale Ausschläge gibt.
Insbesondere bei Häuslebauern die in den 90er Jahren Wohneigentum realisiert haben, in nicht gefragten Lagen bauten und/oder der regionale Markt sich seitdem veränderte (teilweise erheblich). Dies hatte zumeist mehrere Ursachen

- höhere Zinssätze in den 90er
- höhere Anschaffungspreise
- Veränderung des sozio-ökonomischen Umfeldes
- Einkommensverschiebungen
- Abbau von Arbeitsplätzen
- Abwanderung

Ergo, heute sind die Einstandspreise teilweise niedriger als die Anschaffungspreise, was für so manchen Häuslebauer eine Katastrophe ist, sofern dieser unter Verkaufsdruck steht.
Von den Investmentkäufern, welche aus reinem Steuervorteil kauften (Abschreibungsmodelle), ist hier noch gar nicht gesprochen. Dies ist auch eine andere Geschichte
---------------------------------------------------------

Inwieweit sich der spanische Wohnimmobilienmarkt mit dem Deutschen vergleichen lässt, mag ich bezweifeln.

Traditionell ist die Eigentumsquote in Spanien sehr hoch und liegt heute bei mehr als 80%, Deutschland irgendwo knapp über 40%.

Selbst glaube ich, dass der spanische Markt für Wohnimmobilien (Preis), insbesondere an den Küsten, überhitzt ist. Dies betrifft sowohl Neubau als auch gebrauchte Objekte. Auch wenn die jetzt günstigen spanischen Hypothekenzinsen steigen sollten, ist eher von einer Konsolidierung auf höherem Niveau auszugehen. Dies könnte 20% bis 40% abschlag bedeuten vom heutigen Niveau, wenn man bedenkt, dass in einigen Teilbereichen die Preise für Immobilien um bis zu 150% gestiegen sind - in nur 5 Jahren - wäre dies wiederum moderat.

Ich denke, die Preissteigerungen und die allgemeine Preissituation für Wohnimmobilien werden sich dann wieder in einem normalen Rahmen bewegen, wenn die Spanier begreifen, dass die Immo-Preise mit einem "normalen" spanischem Lebenseinkommen nicht mehr finanzierbar sind. Ich denke die Banken, die sowohl die Bauträger als auch die Erwerber finanzieren haben das schon begriffen. Zumindestens sollten sie das.

Und die Mehrheit der Käufer von Immobilien in Spanien sind nun mal Spanier

Gruss Azul

[kohelet]

#226 von Diego2

Meine These:
1) Immobilienpreise hängen zuerst von Angebot und Nachfrage ab (Beweis: FFOder vs. Heidelberg, im Osten schrumpft die Bevölkerung, in Heidelberg studieren die Leute weiterhin, deshalb fallen die Preis im Osten und sind in HD stabil)

Ok der Osten einschl. Berlin kann also abgeschrieben werden.


Bleibt der Westen.

Z.B. Nürnberg und Umgebung..
Nürnberg liegt in Bayern. Die Bevölkerung in Bayern wird in den nächsten Jahren zunehmen. (Prognose des Bauministeriums)

Trozdem hat sich da einer am 12.11.04 über die desolate Lage am Immo-Markt in Nürnberg und herum beklagt:

„Hallo,
habe gerade wieder einmal mit einem Makler in Deutschland gesprochen, er berichtete, daß er neulich eine Anzeige geschalten hatte, *suche Häuser und Wohnungen im Umkreis von [einem kleinen Kaff bei Nürnberg] *.
Worauf er jede Menge Anrufe kriegte von Verkaufswilligen Eigentümern und auch Bauunternehmen, die alle ihre leerstehenden Dinger aus einer Entfernung von mehr als 50km vom Suchgebiet loswerden wollten.
Eine ziemlich desolate und verzweifelte Lage, das.
Ich habe es eigentlich auch zu spät begreifen wollen, obwohl ich als einer der ersten von der deflationären Auszehrung betroffen wurde (Bau) und ohnehin durchs Forum gewarnt war. Ich kam noch raus, wenn auch mit einem blauen Auge. Ich hatte den nötigen Vorlauf, damit ich noch ziemlich oben an der Achterbahn aussteigen konnte.“

Jetzt überrascht es mich dennoch, daß viele Leute offenbar noch nicht einmal jetzt gemerkt haben, wohin die Reise geht. Es nicht wahr haben wollen. Wenn die die Reißleine ziehen (müssen), gehts erst so richtig los, vor allem am Immo-Sektor, was wir zur Zeit haben, ist nur ein kleiner Vorgeschmack und die Auswirkung der paar wenigen, die es schon früher gemerkt haben.

Freilich würde das Schnäppchenmöglichkeiten schaffen, nur, erstens ist die Fallbirne noch lange nicht unten angekommen, zweitens hat es ja seinen Grund, wieso ein anderer das auch nicht haben will, ...

......
http://f17.parsimony.net/forum30434/messages/300577.htm

Hilfreich wäre es, wenn man alle Immo-Standorte im Westen in Klassen einteilen könnte: z.B. Heidelberg 1a, München 1a, bis runter nach Bremerhaven 5c, um nachzuweisen, daß Heidelberg und München die großen Ausnahmen sind.

--------------------------------------------------------------
Zur Problematik Inflation und Deflation

1) Wieso sprichst Du von einer Blase auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt, wenn die Preise im Gegensatz zu anderen Ländern seit 75 gefallen sind (Dein Statement 67) ?

Ok die Immopreise sind von 1975 bis 2000 in Deutschland gefallen.

Seit 2000 gibt es in Deutschland deflationäre Tendenzen, weiterhin macht sich die demographische Entwicklung immer mehr bemerkbar, und nach der Aufklärung durch die Massenmedien auch in den Köpfen der Bevölkerung

Wieso sollen die Preise die, ja bis 2000 gefallen sind, jetzt nicht weiterfallen.

Das Posting bezügl. Deflation und Inflation (#224 von kohelet) habe ich nur reingestellt, um die deflationären Tendenzen in Deutschland zu untermauern, nicht aber um alle dort gemachten Aussagen bezügl. Immo-Preis-Entwicklung in meine Argumentation zu übernehmen..


Bezügl. einer eventuellen Inflation und deren Auswirkung auf die Immo-Preise
stimme ich diesem Artikel zu:

Immobilien schützen nicht mehr vor Inflationsgefahren

Demographischer Trend drückt auf die Werte

#200 von Harry_Schotter hier im Thread

Wobei ich die demographische Situation in Spanien anders sehe als in diesem Artikel
(Grund: Einwanderer aus Südamerika und Rumänien, die sich sprachlich und kulturell gut in die spanische Gesellschaft integrieren lassen.), deswegen und wegen der klimatischen Lage sehe ich die zukünftige Immobilienpreisentwicklung in Spanien auch nicht negativ.

[Diego2]

kohelet,


Spanien vor Immobiliencrash?

Ralf Streck 03.07.2004 (nur Auszüge):

Neben Preissteigerungen im zweistelligen Bereich macht vor allem die hohe Verschuldung der privaten Haushalte Sorge, Zinssteigerungen könnten zu einem plötzlichen Verfall der Immobilienpreise führen

Vor allem die " überdurchschnittlich hohe Verschuldung" der Familien in Spanien werde dann gefährlich, wenn die Zinsen steigen. Das aber passiert gerade....
Ein Anstieg der Zinsen könnte, anders als in Deutschland, Frankreich oder Italien, zu großen finanziellen Problemen der Haushalte führen, weil die Zinsen in Spanien zu über 99 Prozent variabel abgeschlossen werden....
Denn die variablen Zinsen sind in Spanien nicht an den Leitzins gebunden, sondern meist an den Euribor. Der Euribor ist in den drei zurückliegenden Monaten jeweils gestiegen und nun bei 2,404 Prozent angelangt. Die Zeiten niedrigster Zinsen, mit denen viele geplant haben, sind vorbei......................

Mehr als die Hälfte aller Familien in Spanien haben schon jetzt Probleme, mit ihrem Einkommen über die Runden zu kommen.
Knapp 56 Prozent, will heißen 7,92 Millionen Familien, reicht das Einkommen nicht oder kaum noch aus........... Sparen ist sogar für fast 64 Prozent unmöglich geworden. INE bezieht sich auf die ersten drei Monate im laufenden Jahr.
Beunruhigen muss auch, dass im Vergleich zum Vorjahreszeitraum die Zahl der Haushalte in Not um fast 127.000 gestiegen ist. Die Tendenz ist seit 2001 ungebrochen, damals waren es noch 48,2 Prozent weniger ................................

Die Verschuldung der Familien resultiert meist aus den stark gestiegenen Immobilienpreisen, weil traditionell in Spanien Wohnraum eher gekauft als gemietet wird. Die Preise sind in den letzten Jahren jährlich um etwa 17 Prozent in die Höhe geschnellt und haben sich in sieben Jahren verdoppelt !!!!!!!!!!!

Deshalb haben die privaten Haushalte mit über 500 Milliarden Euro einen neuen Schuldenrekord aufgestellt !!!!!!

Die Verschuldung ist 2003 sogar um 19 Prozent gestiegen und die Schulden der Familien haben sich in nur fünf Jahren fast verdoppelt !!!

In den letzten 12 Monaten sind die Immobilienpreise " nur !!!!!!!!!!!!!" noch um 13,8 Prozent !!!!!!!!!!!!!gestiegen

Sollten zudem die inflationistischen Tendenzen anhalten, wird auch die EZB nicht um eine Erhöhung der Leitzinsen kommen, mit den negativen Effekten auf die Kreditnehmer. Schnell könnte die Negativspirale in Spanien an Fahrt gewinnen und die Blase sprengen. Welche Folgen dies auf die Ökonomie des Landes hätte, lässt sich leicht ausrechnen.

!!!!!!!!!!!!!!! Der Bausektor macht fast 18 Prozent des Bruttoinlandsproduktes aus. !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

EINMAL ZINSEN HOCH, WENIGER BAU, MEHR ARBEITSLOSE BAUARBEITER, ZINSBELASTUNG FÜR KREDITE UND IMMOS NICHT MEHR TRAGBAR; IMMOCRASH. Lo siento mucho !

DAS IST EINE INFLATIONÄRE BLASE, DIE SICH NICHT DURCH DAS WETTER UND EINE HANDVOLL ARME EINWANDERER WEGDISKUTIEREN LAESST.

Zu Deutschland:
Aufgrund demographischer Entwicklungen werden die Immobilienpreise in D weiter fallen (daher sind Immos in vielen ländlichen Gegenden (warst Du schon einmal in der Umgebung von Nürnberg ?) keine gute Geldanlage.
Also fallen die Preise aber aufgrund von Angebot und Nachfrage (DAS IST KEINE BLASE). Das ist das Gegenteil eines spekulativen Crashs, bei der zuvor zunehmend inflationäre Liquidität in den Sektor geflossen ist. Du hast ja selbst deflationäre Tendenzen zugegeben.

[rioja94]

hallo zusammen,

wer hier eine immoblase am spanischen markt negiert, lebt leider weitab jeglicher realität!!!

der spanier ist bereit sich mit seinem letzten hemd für wohneigentum zu verschulden. das hat mit der historie seines immomarktes und seiner mentalität zu tun und wird ihm das genick brechen! das ist schonmal so sicher, wie das amen in der kirche- leider.

viele familien haben sich mittlerweile mit weit über 60% ihres familiennettos verschuldet und das bei momentan niedrigen zinsen.

auf anfragen, warum man sich so extrem verschulden würde kommt: "miete ist weggeworfenes geld - die immobilie gehört später wenigstens mir"

allein der vergleich; familieneinkommen/ immopreise muss die alarmglocken in ihren schrillsten tönen schlagen lassen.

betroffen ist vor allem die junge generation- da besteht NULL chance. spanien ist weit entfernt von einem gesunden immomarkt, da mittlerweile nur noch die gehobene klasse mit diesen preisen angesprochen wird. bekanntlich lebt der markt aber von der masse.

ich kann ja bei gelegenheit mal ein paar anzeigen aus den tageszeitungen reinkopieren - falls es interessiert. mal sehen, ob dann nicht der ein oder andere seine meinung ändert.

(regionen, in denen die arbeitslosigkeit extrem hoch ist oder wo der markt nur vom tourismus lebt, lasse ich mal aussen vor da sie nicht repräsentativ sind.)

rio

[Diego2]

rioja,

gracias.

[rioja94]

wie ich sehe, sind ja einige der span. sprache mächtig:

ECONOMÍA
EDICIÓN IMPRESA - Economía

El precio de la vivienda caerá el 20% en dos años en el Reino Unido, según el Barclays ABC LONDRES./


El precio de la vivienda caerá un 20% en el Reino Unido durante los próximos dos años , según pronostica el banco británico Barclays en un análisis que presenta esta semana a la City de Londres.

Este estudio es especialmente significativo , pues hay que recordar que varios organismos internacionales, como el Fondo Monetario Internacional (FMI), han señalado a España y al Reino Unido como los países donde más evidente es la existencia de la denominada «burbuja inmobiliaria».

El informe, que adelantaba ayer el periódico «The Sunday Times», prevé que la caída en el precio de las viviendas no será gradual, como había sugerido el Banco de Inglaterra, pues supondrá hasta una quinta parte del precio actual durante 2005 y 2006, informa Efe.

De acuerdo con Barclays, los precios de las casas en el Reino Unido caerán un 8% el próximo año, hasta suponer una reducción de hasta 18.000 euros en el valor actual de la vivienda media.

«Los precios caerán un 20% durante los próximos dos años», dijo a «The Sunday Times» Christopher Smallwood, principal consejero economista de Barclays. «La gente dice que los precios de las viviendas se pueden ajustar de forma gradual, pero me sorprendería mucho que eso ocurriera», afirmó Smallwood, que considera además que esa situación afectará al gasto de los consumidores británicos.

Barclays, que presentará este análisis a la Bolsa de Londres el próximo jueves, es la quinta entidad hipotecaria del Reino Unido, con préstamos que superan los 90.000 millones de euros.

Los últimos datos económicos divulgados en el Reino Unido señalan que los precios de las viviendas han caído en los últimos cinco meses. El Banco de Inglaterra señaló este mes que los precios de las viviendas caerán «de forma modesta», por lo que no afectará previsiblemente al gasto de los consumidores.

En menos de un año la entidad emisora británica ha aumentado en cinco ocasiones los tipos de interés, hasta colocarlos en el 4,75% -su nivel más alto en casi tres años-, para controlar las presiones inflacionistas y enfriar el mercado de la vivienda.

[Diego2]

Kohelet,

Este estudio es especialmente significativo , pues hay que recordar que varios organismos internacionales, como el Fondo Monetario Internacional (FMI), han señalado a España y al Reino Unido como los países donde más evidente es la existencia de la denominada «burbuja inmobiliaria».

Diese Studie ist auserordentlich aussagekräftig, weil man daran erinnern muss, dass verschiedene internationale Organisationen, wie der internationale Währungsfond, darauf hingewiesen haben, dass Spanien und UK die Länder sind, wo die Existenz der sogenannten "Immobilienblase" am deutlichsten ist.

[rioja94]

weiter hat die spanische nationalbank die politiker mehrmals auf die prekäre lage am immomarkt hingewiesen.

aufgrund dessen wurde ein wohnungsbauministerium gegründet, das den sozialwohnungsbau fördern soll (in san sebastian -baskenland, kostet eine sozialwohnung mittlerer grösse um die 160.000 oironen - kein joke!).

vermutlich ist dies aber nur ein tropfen auf den heissen stein denn die wurzeln des übels liegen woanders- an den grundstücksspekulationen der gemeinden und kommunen (soll gesetzlich geregelt werden).

rio

[rioja94]

DAS ist eine blase!

deutschland ist weit entfernt davon.

[kohelet]

#235 von rioja94

DAS ist eine blase!
deutschland ist weit entfernt davon.

OK gebe mich geschlagen.

Millionärslehrlinge bitte zuschlagen.

[rioja94]

und so sieht das dann in der praxis aus. ich hab mal san sebastian und umfeld genommen. ähnlich sieht es in barcelona, madrid und vitoria + umgebung aus!

bei den anzeigen, die in pesetas (leider hat man sich teilweise mental noch nicht umgestellt) angegeben sind, rechnet ihr bitte "durch 155" dann habt ihr den eurokurs!

grobe orientierung : 85.000.000 pesetas sind ca. 500.000 oironen!

aus der heutigen tageszeitung "diario vasco"

http://www.diariovasco.com[URL/]



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wie man sieht, sind 4-500.000 oironen für 70 m2 die absolute normalität und hier habe ich nur eigentumswohnungen genommen. bei einfamilienhäusern, wird es etwas teurer .

diese abartigen preissteigerungen haben auch das umland der o.g. städte ergriffen. hier im norden, zieht sich das bis weit nach frankreich rein. viele spanier, die in grenznähe wohnten oder arbeiteten, sind schon lange nach frankreich gezogen. mittlerweile ist es auch dort abartig teuer.

schönen abend noch!
rio

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AÑORGA. Rekalde. 70 m2. A reformar. ptas. 24.500.000 . GESTION 24. Tfno: 943423808, 686411493.¶

AÑORGA TXIKI 3 Habitaciones, salón, cocina, baño. Terraza. Ascensor. ptas. 39.950.000 ETXEBILA 943446166

CENTRO A entrar, bonito apartamento. Habitación + salón. Exterior. Ascensor. ptas. 49.200.000 ptas. Ref. 1096B. ATICO GROS, 943297960.

CENTRO. (Plaza Bilbao). Buena casa. Alto. A reformar. Muchas posibilidades. ptas. 54.000.000 . DONOSTI. Tno. 943440050, 617054790.

CENTRO 70 m2. 2 habitaciones, sala, baño. Terraza. Alto. Ascensor. A reformar. 378.650 euros . 001.00558. INMOURBIL. 943377069.

CENTRO Atico. Terraza 24 metros. Salón, 2 habitaciones. Ascensor. Calefacción. ptas 64.500.000 . ORLY: 943425161

usw., usw,

wie man sieht, sind 4-500.000 oironen für 70 m2 die absolute normalität und hier habe ich nur eigentumswohnungen genommen. bei einfamilienhäusern, wird es etwas teurer .

diese abartigen preissteigerungen haben auch das umland der o.g. städte ergriffen. hier im norden, zieht sich das bis weit nach frankreich rein. viele spanier, die in grenznähe wohnten oder arbeiteten, sind schon lange nach frankreich gezogen. mittlerweile ist es auch dort abartig teuer.

schönen abend noch!
rio

ach so- dort, wo in der anzeige "a reformar" steht, ist die wohnung obendrein renovierungsbedürftig und in entsprechendem zustand.

[Diego2]

im Elsass ist es noch billig.

den basken muss man wenigstens zu Gute halten, dass es in der Umgebung von Bilbao und Vitoria eine relativ funktionierende industrielle Basis gibt. Aber die Preise sind der totale Irrsinn - wie hier in Paris.

Einzimmerwohnungen kann man ohne Probleme für 1200,- mieten, Häuser im guten Umland für 3-5000 Euro im Monat. Die int. Organisationen oder Firmen zahlen es ja oft leitenden Angestellten, was den Wahnsinn nur verstärkt.

[rioja94]

sag ich doch - deutschland ist SCHWEINEBILLIG!

[Diego2]

ich weiss nicht, ob deutschland billig ist, nur weil es billiger ist als unserere blasenstaaten...

wer in deutsche immos geht, muss aufgrund der demographischen entwicklung auch aufpassen, wo er investiert (also in ballungsgebiete, wo die leute arbeit finden, und nicht in Neufünfland, Bremerhaven oder in ländlichen Gebieten (umland von Nürnberg)).

wichtig ist auch die suche nach fair bewerteten Immos. früher hiess es immer, das man sich an Jahresnettokaltmieten orientieren soll. Im Durchschnitt liegt der Kaufpreis wohl bei der 20 fachen Jahresnettokaltmiete. Kaufen würde ich aber nur maximal bis 15, deshalb sagen professionelle Immohändler, dass man mindestens 100 Immos ansehen muss, bis man ein schnäppchen findet (der gewinn liegt immer im einkauf !).

die frage ist nur, ob die korrelation zwischen nettokaltmiete und immopreis weiterhin gültig ist.
wenn ja , dann kann man wohl mit der studentenbude in HD nichts falsch machen, wenn man sie unter 15 bekommt.
die nächste frage ist, wann man investieren soll (vorausgesetzt man hat die kohle).
So lange die zinsen noch günstig sind oder wenn die preise doch fallen ?
werden sie auch in HD fallen ?

[rioja94]

diego,

jede einigermassen seriöse bank wird dir raten, dich nicht mit mehr als 35% des nettoeinkommens zu verschulden. das ist ein gesundes verhältnis. alles was darüber hinausgeht, sollte einen nachdenklich machen.

ist es in deutschland möglich sich mit 35% des nettos eine immo zu kaufen?

hier kaufst du jedenfalls NIX mit 35% deines nettos!

klar, kann ich auch in rioja etc. häuser für 50.000 oiros kaufen- aber was soll ich damit - jedes wochenende dort verbringen oder jeden sommerurlaub . arbeit gibt es dort keine und wo es welche gibt (über 60% der spanischen industrie ist im baskenland angesiedelt) sind wohnungen oder häuser unerschwinglich.

übrigens, die üblichen hypo laufzeiten liegen mittlerweile bei 25-30 jahren- anders ist es ja auch nicht machbar.

[Diego2]

35% des Nettos des Familienjahreseinkommens ?
Worauf beziehen sich die 35% ?

[Azul Real]

#rioja

Evtl. gemeint 35% Netto des mtl. verfügbaren Familieneinkommens nach Abzug der notwendigen monatlichen Sowieso-Ausgaben oder 35% netto vor Abzug der Sowieso-Ausgaben
Das wäre nicht viel unter der Betrachtung das die mtl. Nettoeinkommen in Spanien wesentlich geringer ausfallen als in Deutschland und die Lebenshaltungskosten jedoch im großen und ganzen vergleichbar sind. Dies ist wohl auch der Grund warum viele span.
Haushalte tatsächlich mit 60% Quote verschuldet sind. Niederiges Einkommen, Höhere Immobilienpreise - höhere Inflation

In Deutschland ginge das wohl gerade noch (35%), aber die Immopreise sind niedriger, die Einkommen höher, die Inflation niedriger. Trotzdem ist die Eigenumsquote trotz Eigenheimzulage niedriger. Denn Deutschland ist ein Mietermarkt, auch bedingt durch die historische Entwicklung (zwei Weltkriege, Wiederaufbau).

Vielleicht kann man auch behaupten, dass vorwiegend wohlhabende Länder eher einen Mietermarkt ausbilden? Vergleiche Deutschland, Österreich, Schweiz, Niederlande

Wie von mir vermutet, sind Immobilien für Normaleinkommensempfänger in Spanien (Spanier) nicht mehr auskömmlich finanzierbar. Insbesondere wenn man die Angebotaufstellung von rioja #237 für den Raum San S. betrachtet sind die derzeitigen Preisvorstellungen atemberaubend.

Und mehr als 30 Jahre jeden Euro umdrehen zu müssen, unter der Voraussetzung eines normalen Haushaltseinkommens, dazu ein oder zwei Kinder, - ist nicht gerade ein idealer Ausblick für eine junge Familie. Hier hilft wirklich nur weiter, dass in der Regel die Eltern behilflich sind oder die Erwartung eines späteren Erbes (Wohnung der Eltern), ist jetzt etwas makaber, möglich ist.

Interessant scheint mir jedoch der Aspekt, dass die neue spanische Regierung stark im sozialen Wohnungsbau investieren wird und somit direkten Einfluss auf die regionalen Immobilienpreise bzw. Mieten nehmen kann.

Inwieweit sich jedoch auch mental die Situation ändert - mieten anstatt zu kaufen- ist auch eine Frage von Angebot und Nachfrage.

[Diego2]

was mir an der situation in spanien unklar ist, das selbst wenn jeder sein haus besitzen will und keine miete zahlen will, die nachfrage doch irgendwie limitiert sein muesste.

So viele junge Spanier gibt es doch nun auch wieder nicht, die geburtenraten fallen.
Das heisst, da müssen auch noch ganz andere Kräfte im Spiel sein - die auf steigende Preise spekulieren.

[Azul Real]

# diego

du sagest es bereits spekulation

- und reine gier - und alle machen mit.
bis der knoten platzt und die überbewertung wieder abgebaut wird. wie stark solch eine Korrektur ausfallen wird - maktub

[rioja94]

azulreal,

gemeint sind 35% des monatlichen familiennettos (reines netto- ohne altlasten oder kredite)

ich sag mal; eine junge familie in nordspanien hat einen nettoschnitt von (vage) € 2.500.

-35% wären € 875 für die hypothek

dafür bekämst du PI mal Daumen:

ca. € 160.000 mit laufzeit 25 jahre
(bitte nagelt mich nicht auf den cent fest)


schaut mal auf die anzeigen. für 160.000 oiro gibt es vielleicht ne geschlossene garage (momentan 60.000 euro in der stadt)................



















........aber keine wohnung!

[rioja94]

mir macht die situation angst. aber solange die bars voll sind, kann es den leuten nicht so schlecht gehen

obwohl da auch zunehmend nur noch alte zu sichten sind

[Diego2]

als ich vor ca. 10 jahren in spanien studiert habe (1 Jahr) waren die bars auch voll.
Und viele junge konnten schon damals nicht mit Geld umgehen. Ist wohl ´ne Mentalitätsfrage.

("Aunque no tengan un duro, los castizos (madrilenios) siempre echan la casa por la ventana")

[rioja94]

hallo diego,

das problem ist; man kennt es nicht anders und selbst bei der jetzigen situation negieren viele eine blase (überbewertung) - sogar politiker!

mittlerweile weisen nun auch schon los constructores auf eine blase hin. ich rede schon einige jahre davon - damals hat man mich ausgelacht - heute nicht mehr.

ich kenne auch junge familien, die wegen der hypo nicht mehr am wochenende rausgehen und sich total in ihrem lebensstil einschränken. was machen die erst, wenn die zinsen bei 6 oder 7% stehen ?

wenn ich mir eine immo kaufe, dann nur weil ich meine lebensqualität steigern will (es sei denn als anlage). die leute verlieren aber bei diesen preisen an lebensqualität.

DAS verstehe ich nicht!

rio

[DresdnerBeobachter]

Run auf russische Immobilien beginnt
In Moskau locken Mietrenditen von bis zu 18 Prozent - Erheblicher Nachfrageüberhang sichert Preisniveau ab
von Ralf Andress

Die Koffer im Hause van Daalen dürften schon gepackt sein. Am 1. Januar zieht es den dieses Frühjahr zu "One of the finest Hoteliers worldwide" gekürten Chef des Berliner Adlon, Gianni van Daalen, nach Moskau, wo er künftig das in Sichtweite des Kreml gelegene Hotel Baltschug leiten soll. Damit wird Berlins bester Gastgeber zum Trendsetter, denn der Spitzen-Hotelier ist nicht der Einzige, den es dieser Tage in die russische Metropole zieht. Auch Immobilien-Investoren richten längst begehrliche Blicke in die Stadt, in der Mietrenditen zwischen 14 und 18 Prozent die Regel sind.


Das reizt. Aber trotzdem wagt sich noch niemand so recht aus der Deckung, obwohl die Chancen in der Zehn-Millionen-Stadt mehr als verlockend sind. "Die Situation erinnert an eine Eisscholle auf der sich Pinguine tummeln. Alle schauen gebannt aufs Wasser, aber keiner will zuerst hineinspringen", so Fondsmanagerin Doris Schumacher von Invesco Real Estate.


Die Zurückhaltung ist verständlich, denn die undurchsichtigen Beziehungsgeflechte der russischen Wirtschaft mahnen ebenso zur Vorsicht, wie die politischen Wirren um den Ölkonzern Yukos.


Trotzdem erwarten Experten schon in naher Zukunft einen Run auf Europas neue Boom-Town. Zum Beispiel bei Büroflächen, die mit Spitzenmieten von bis zu 600 Dollar pro Quadratmeter zu den teuersten Geschäftsadressen in Europa gehören. Nur in London und Paris werden noch höhere Preise für 1A-Büros gezahlt. Aber trotz der imposanten Preise und einer steten Bautätigkeit ist Leerstand in Moskau ein Fremdwort. Der Anteil der nicht vermieteten Büroflächen ist in der russischen Hauptstadt so niedrig wie in keiner anderen europäischen Metropole. Während die Leerstandsrate in beinahe allen westlichen Großstädten im Vergleich zum Vorjahr zum Teil deutlich zugenommen hat, ermittelt Jones Lang LaSalle für Moskau einen Rückgang auf nur noch 4,2 Prozent. Demgegenüber stehen Werte von 16,7 Prozent in Frankfurt, 14 Prozent in Düsseldorf und jeweils gut zehn Prozent in Berlin oder München.


Und trotz der inzwischen erreichten Miethöhen, schätzen Experten das Risiko eines Preiskollaps` als eher gering ein. Grund ist der immense Nachholbedarf, der eine denkbare Preiskorrektur im Zaum halten dürfte. Nach Angaben von Invesco Real Estate kam Moskau Ende 2003 nur auf 2,9 Millionen Quadratmeter Büroflächen, von denen nicht einmal ein Viertel als erstklassig einzustufen ist. Demgegenüber stehen 17 Millionen Quadratmeter im gemessen an der Einwohnerzahl dreimal kleineren Berlin. Die Invesco-Strategen gehen davon aus, daß dieses Gefälle in den kommenden Jahren deutlich abnehmen und der Moskauer Büromarkt auf über 15 Millionen Quadratmeter anwachsen wird.


Noch stärkeres Wachstum erwarten Experten bei dem bislang stark vernachlässigten Markt für Lagerhallen und Logistikimmobilien. Auch hier herrscht absoluter Mangel, was dazu führt, daß die Leerstandsquote bei den wenigen erstklassigen Objekten nahe Null liegt und sich die Mietrenditen der 20-Prozent-Marke nähern.


Bislang stützt sich der Immobilienboom vor allem auf inländisches Baugeld. Aber nach und nach drängen große Institutionelle aus dem Ausland ins Geschäft. Für kleinere Anleger bleibt der Zugang zumindest bei Gewerbeimmobilien noch schwierig. Erste Fondsmodelle sind gescheitert und ein derzeit von Inveso aufgelegter Osteuropa-Fonds, der wenigstens einen Teil des Kapitals in Moskau investieren soll (20 Prozent), ist erst ab einer Einlagesumme von 15 Mio. Euro zugänglich. Bei kleineren Beträgen bleibt vorerst nur der Weg über Wohnimmobilien. Aber auch das kann sich durchaus rechnen, meint Michael Lange, Managing Director bei Jones Lang LaSalle in Moskau. "Wer vor drei Jahren für einen Quadratmeterpreis von 1500 Dollar gekauft hat, kann heute Verkaufserlöse von 6500 Dollar erzielen", so der Rußland-Stratege.


Eine andere Alternative ist erst vor wenigen Tagen hinzu gekommen. Die vom russischen Oligarchen Vladimir Potanin kontrollierte Beteiligungsgesellschaft Interros hat vor einer Woche ihre Immobiliesparte Open Investments über ein IPO an die Moskauer Börse geführt und damit den Weg für weitere russische Immobilenaktien geebnet.


Artikel erschienen am Fre, 26. November 2004
http://www.welt.de/data/2004/11/26/364946.html

[kohelet]

Deutschlandfunk - 26. November 2004 • 14:06
URL: http://www.dradio.de/dlf/sendungen/verbrauchertipp/324129/



26.11.2004
Offene Immobilienfonds
Wie sicher ist die Geldanlage?
Von Brigitte Scholtes

KölnTurm im Mediapark (Foto: dradio.de)

Offene Immobilienfonds galten noch vor kurzem als sichere Geldanlage. Doch die prekäre Lage einiger Fonds und der Immobilienskandal haben die Anleger verunsichert. Wer noch Anteile solcher Fonds im Depot hat, fragt sich, ob er sie nicht schleunigst verkaufen sollten. Doch das muss man differenziert sehen. Doch worauf muss man bei Kauf oder Verkauf von Fondsanteilen achten?

Offene Immobilienfonds waren bisher vor allem als Geldanlage für risikoscheue Anleger beliebt: Die Fonds investieren ihr Geld in Büro- und Geschäftshäuser, jeder Anleger ist also mit seinen Fondsanteilen daran beteiligt. Dabei sammeln die Fonds das Geld nicht für ein bestimmtes Objekt ein wie dies geschlossene Fonds tun, sondern sie investieren das Kapital der Anleger breit gestreut. Die Anlage in Immobilien schien eine konstante Wertentwicklung zu garantieren, auch wenn die vermieteten Objekte nicht gerade hohe Renditen abwerfen. Gerade in der Baisse am Aktienmarkt besannen sich viele Investoren aber wieder auf Steine und Beton, offene Immobilienfonds wurden deshalb mit Geld überflutet. Nun aber ziehen viele fast schon in Panik ihr Geld aus diesen Fonds zurück. Denn die Investmentgesellschaft der Sparkassen, die Deka, hatte einräumen müssen, dass einige Objekte in ihrem auf Deutschland ausgerichteten Immobilienfonds massiv überbewertet waren. Sein Geld jetzt aus Offenen Immobilienfonds generell zurückzuziehen ist aber nicht immer sinnvoll: Es gibt noch einige solide Produkte, die man entweder halten oder sogar noch kaufen sollte. Für Ferdinand Haas, Vorstand der BCA AG, eines Verbunds unabhängiger Finanzdienstleister, gibt es ein Hauptkriterium, auf das Anleger achten sollten:

Ein ganz wichtiges Kriterium ist die Laufzeit der Mietverträge. Bei ausreichend langer Laufzeit der Mietverträge droht dem Anleger derzeit eigentlich kein Problem. Denn die momentane Leerstandssituation am Immobilienmarkt wird sich in den nächsten Jahren deutlich bessern und wird sich wieder normalisieren. Wenn Mietverträge über dieses Loch hinweg abgeschlossen wurden, droht keine Gefahr. Wenn allerdings die Mietverträge extrem kurz laufen, dann droht Gefahr.

Informationen darüber kann man im Rechenschaftsbericht der Offenen Immobilienfonds nachlesen. Wem das zu aufwendig ist, der sollte einen qualifizierten Finanzberater fragen. Nach den Schwierigkeiten der jüngsten Zeit haben sich einige Immobilienfonds, darunter auch der entsprechende Deka- Fonds, zu etwas mehr Transparenz entschlossen. Der Anleger dürfte aber genug erfahren über die Immobilienmärkte, in denen der Fonds gerade investiert ist. Während der deutsche Markt nach Ansicht von Ferdinand Haas das Schlimmste schon hinter sich haben dürfte, sieht er die Entwicklung im Ausland zum Teil kritischer:

Jetzt blind ins Ausland zu stürmen, halte ich für keine besonders gute Idee, denn dort droht vielleicht eine Wiederholung dessen, was wir in den letzten drei, vier Jahren in Deutschland erlebt haben. Großbritannien sehen wir sehr, sehr kritisch, ich persönlich würde Fonds mit einem Schwerpunkt in Großbritannien momentan meiden, ähnliches würden wir für die USA sehen. Beide Immobilienmärkte sind sehr, sehr gut gelaufen in den letzten Jahren, doch dort hat sich eine Blase aufgebaut aus unserer Sicht.

Wer noch in Immobilienfonds investieren möchte, sollte vor allem solche Fonds wählen, die noch nicht lange am Markt sind. Denn die haben häufig noch viele lang laufende Mietverträge abgeschlossen:

Die halte ich sogar für sehr chancenreich. Denn wenn es diesen Fonds gelingt, über das Loch am Vermietungsmarkt in den nächsten Jahren hinwegzukommen, dann gibt es sogar wieder Potenzial für echte Wertsteigerungen. Und das haben wir vor Jahren nicht gesehen.

Hat ein Fonds eine hohe Liquiditätsrate, also viel flüssiges Geld, das er noch nicht in Gebäude investiert hat, so wurde dies vor einigen Jahren noch als Nachteil angesehen. Derzeit jedoch ist dies kein Grund zur Besorgnis. Problematisch ist dagegen die gegenläufige Entwicklung: Die Investoren geben ihre Anteile in Massen zurück, den Fonds fehlt das Geld. Doch auch wenn Panik nicht angezeigt ist - über eines muss sich der Anleger klar sein, sagt Ferdinand Haas von der BCA AG:

Wer heute Offene Immobilienfonds als Festgeldersatz missbraucht, der sollte sich vorsehen. Denn Verluste sind durchaus möglich und bei einzelnen Fonds sogar wahrscheinlich in den nächsten zwölf Monaten. Wer allerdings nach einer langfristigen Anlage sucht mit einem Inflationsschutz und mit einem interessanten Rendite-Risikoprofil, der ist bei Offenen Immobilienfonds sicher nach wie vor richtig.

[kickaha]

Makler-Studie deckt hohe Leerstandsraten in Deutschland auf


Leerstand ist nicht gleich Leerstand, heißt es in der aktuellen Studie von Aengevelt Research. "Nach fünf Jahren Leerstand muss die Abrissbirne ran." Büroimmobilien, die länger als fünf Jahren zu 50 Prozent unvermietet bleiben, können nicht weiter als leerstehende Objekte betrachtet werden. Sie sind faktisch "Marktleichen", die kaum eine Chance auf Vermietung haben. Im "Aengevelt Research Index" werden diese der Kategorie "persistierender Leerstand" zugeordnet.

Von derartigen Objekten wimmelt es insbesondere in ostdeutschen Städten. Laut Studie beträgt der Anteil des strukturellen Leerstands an unvermieteten Büroimmobilien in Rostock 38 Prozent, in Leipzig 37 Prozent und in Berlin immerhin noch 28 Prozent. Etwas anders ist die Situation im Westen: In Frankfurt/Main fallen nur zwei Prozent der unvermieteten Gebäude in diese Kategorie, in Düsseldorf und München jeweils zwei Prozent, in Hamburg bereits sieben.

Wer wollte un svor einigenTagenm erzählen, dass Hamburg die aufstrebende Stadt mit tollen Immobilien ist?

Dafür gibt es in den alten Bundesländern ein anderes Problem. Denn längst nicht alle Flächen, die vermietet sind, werden auch genutzt. Viele Unternehmen haben durch Personalbbau o.ä. keinen Bedarf mehr an diesen Flächen und bieten diese zur Untermiete an. Für Aengevelt handelt es sich hierbei um "latenten Leerstand". Probleme dieser Art gibt es verstärkt in Frankfurt, wo 34 Prozent der nicht genutzten Büroflächen unter die Kategorie "latenter Leerstand" fallen. In Düsseldorf und Stuttgart sind es jeweils 13 Prozent, in München zwölf und in Hamburg elf.

Weitere unvermietete Flächen werden den Kategorien "Fluktuationsreserve" und "marktwirksamer Leerstand" zugeordnet. Zur Fluktuationsreserve wird jener Anteil gezählt, der dem Umfang der jährlich vor Ort neu vermieteten Flächen entspricht. Die über diese Reserve hinausgehenden Flächenanteile gelten als marktwirksamer Leerstand. Besonders große ist der marktwirksame Leerstand mit 60 Prozent in Mannheim und mit 50 Prozent in Stuttgart.

Viel Spaß mit Immobilien
Gruß Kickaha

[rioja94]

hallo zusammen,

sehr schöner artikel vom user K1 in meinem schräd !

grüsse

[durran]

anzeige vom wochenende in sachsen anhaltinischer anzeigenzeitung

zweifamilienhaus mit 1500 qm grundstück ( nähe naumburg)
1 wohnung vermietet von privat für 35 000 € zu verkaufen

[K1K1]

Fortress plant Milliarden-Investition in Deutschland
Gemeinsam mit Berner & Grasserbauer werden geschlossene Wohnimmobilienfonds aufgelegt - Paketkäufe in Berlin

von Robert Ummen

Berlin - Die amerikanische Investmentgesellschaft Fortress hat weitere Käufe von größeren Wohnungsbeständen in Deutschland - speziell in Berlin - angekündigt. Gemeinsam mit der Immobilienanlagegesellschaft Berner & Grasserbauer (BG) sollen Wohnungspakete erworben und anschließend in neue geschlossene Immobilienfonds eingebracht werden. Innerhalb von zwei Jahren sei ein Investitionsvolumen von mindestens einer Mrd. Euro geplant, bestätigten Fortress und BG der WELT.

"Deutschland ist derzeit einer der interessantesten Investmentmärkte der Welt", sagte Ronald A. Rawald, Managing Director von Fortress. Es gebe "gute Gelegenheiten zur richtigen Zeit". Dafür werde Fortress quasi "unbegrenzt" Kapital zur Verfügung stellen. Mit BG sei bereits das Unternehmen "Deutsche Wohnimmobilien Anlagegesellschaft" (Deuwa) gegründet worden, an dem Fortress 94 Prozent und BG sechs Prozent halten. Die künftigen Fonds sollen mindestens sechs Prozent Rendite abwerfen und eine Laufzeit von etwa zwölf Jahren haben. Der erste Fonds werde Anfang 2005 an den Start gehen.

Fortress erhielt kürzlich den Zuschlag für die Essener Wohnungsgesellschaft Gagfah. 2,1 Mrd. Euro zahlten die Amerikaner für die etwa 80 000 Wohnungen der BfA. Berner & Grasserbauer gehört zu den führenden Anbietern von Immobilienanlagen und hat in den vergangenen 30 Jahren ein Volumen von über 4,5 Mrd. Euro vermittelt. Allein in den vergangenen fünf Jahren betrugen die Investitionen in sanierte und an Kapitalanleger oder Eigennutzer verkaufter Wohnungen 304 Mio. Euro.

Wohnimmobilien in Deutschland erfreuen sich derzeit großer Beliebtheit bei amerikanischen und britischen Opportunity Funds. In den vergangenen Monaten haben kapitalstarke Gesellschaften wie Fortress, Lone Star, Cerberus und Terra Firma Milliarden in den deutschen Markt gepumpt. Gigantische Pakete von mehreren zehntausend Wohnungen wechselten die Besitzer. So ging die kommunale Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW mit rund 65 000 Wohnungen für 405 Mio. Euro an Cerberus und Whitehall.

Und die gelegentlich als "Schnäppchenjäger" oder "Geier" titulierten Fonds sondieren weiter den Markt. So stockte Cerberus sein Berliner GSW-Portfolio kürzlich noch einmal um 2600 Wohnungen aus den Beständen der kommunalen Degewo auf. Die knapp 5500 Plattenbau-Wohnungen, die die texanische Fondsgesellschaft Lone Star seit 2000 in der Hauptstadt hält, nehmen sich daneben bescheiden aus. Auch Soros - Vertreten durch das Berliner Unternehmen Apellas - ist in der Hauptstadt auf der Suche nach lukrativen Wohnungspaketen, unterlag aber bereits zweimal im Bieterwettstreit mit Cerberus. Die internationalen Investoren sehen in den derzeit günstigen Einkaufspreisen, niedrigen Mieten und geringen Eigentumsquote erhebliche Renditepotentiale.

Hinter der Fortress Investment Group, die weltweit ein Beteiligungskapital von elf Mrd. Dollar verwaltet, stehen wie bei den anderen spezialisierten Private-Equity-Häusern Lone Star, Cerberus, Soros oder Terra Firma institutionelle Anleger, darunter kapitalstarke Stiftungen angelsächsischer Universitäten, staatliche Vermögensverwalter und große Pensionskassen.

Üblicherweise wird das Eigenkapital der Fonds außerhalb der Börse investiert, wobei die Spitzenfonds Renditen zwischen 30 und 40 Prozent erzielen. Da in den Vereinigten Staaten und auch in Großbritannien die unterbewerteten Vermögenswerte mittlerweile rar werden, suchen immer mehr Beteiligungsfonds in Deutschland ihr Glück.

Artikel erschienen am Di, 30. November 2004

[kohelet]

#255 von K1

Die Amis haben doch nur Angst vor einer Dollar-Inflation, wenn chinesiche Importe teurer werden.

[K1K1]

Bevor Ihr Eure "Straßenzüge" verkauft ...


Verkauf von Straßenzug ist steuerpflichtig

Bundesfinanzhof präzisiert Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel - Aneinander gebaute Häuser nicht ein Objekt. Wer privat ein Grundstück verkauft, muss die Erlöse nicht versteuern - wer das gewerblich tut, dagegen schon. Kein Wunder, dass die Frage, wann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt und wann nicht, immer wieder die Gerichte beschäftigt.

HANDELSBLATT, 1.12.2004 mkm MÜNCHEN. Zwei Zweifelsfälle hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt in neuen Urteilen geklärt.

In dem ersten ging es um die so genannte Drei-Objekt-Grenze. Sie besagt, dass auf das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels geschlossen wird, wenn innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb oder der Bebauung von Grundstücken mehr als drei Objekte verkauft werden.

Der BFH stellte nun klar, dass aneinandergrenzende, rechtlich selbstständige Mehrfamilienhäuser auch durch eine Vereinigung oder Zuschreibung nach § 890 BGB nicht zu einem einzigen Objekt zusammengefasst werden können. "Objekt" ist in der Regel das bürgerlich-rechtliche Grundstück oder die mehrere Grundstücke umfassende "wirtschaftliche Einheit".

Im Streitfall hatte der Kläger 1986 bis 1989 mit drei Kaufverträgen insgesamt 449 Wohnhäuser und gewerbliche Einheiten erworben. Im Laufe der Jahre 1989 bis 1992 veräußerte er hiervon mit drei Verträgen 134 Wohnhäuser. Das Finanzamt sah darin einen gewerblichen Grundstückshandel.

Der Kläger wandte ein, es handle sich um aneinander gebaute Mehrfamilienhäuser mit einheitlichem Fassadenbild, die nach den in Baden-Württemberg geltenden notariellen und grundbuchrechtlichen Gewohnheiten als ein Objekt ("Straßenzug") zusammenzufassen seien. Der BFH hielt dem entgegen, dass derlei regionale Gewohnheiten am bundeseinheitlichen Begriff der wirtschaftlichen Einheit nichts änderten. Maßgeblich sei die selbstständige Nutzbarkeit eines jeden Hauses.

In dem anderen Urteilsfall hatte eine Ärztin 1987 von ihrer Schwester deren Hälfte an dem gemeinsam geerbten Grundstück erworben. Sie teilte das Haus in Wohnungseigentumsrechte und Gewerbeeinheiten auf und verkaufte hiervon 20 in der Zeit von 1991 bis 1997. Nach Auffassung des Finanzamts umfasste der hierin liegende gewerbliche Grundstückshandel das gesamte Grundstück. Bereits das Finanzgericht entschied jedoch, dass zwar ein gewerblicher Grundstückshandel vorliege, der jedoch auf den von der Schwester erworbenen Anteil zu beschränken sei. Auf die Revision der Ärztin bestätigte der BFH diese Auffassung. Ihren Einwendungen hielt er entgegen, insbesondere die zur Vorbereitung der Veräußerung getroffenen Instandsetzungsmaßnahmen sprächen dagegen, dass die Veräußerung lediglich den "letzten Akt" der Vermögensverwaltung dargestellt habe.

BFH: X R 40/03 u. XI R 47, 48/03

Handelsblatt Nr. 234 vom 01.12.04 Seite r02

[kohelet]

#240 von Diego2

wer in deutsche immos geht, muss aufgrund der demographischen entwicklung auch aufpassen, wo er investiert (also in ballungsgebiete, wo die leute arbeit finden, und nicht in Neufünfland, Bremerhaven oder in ländlichen Gebieten (umland von Nürnberg)).

wichtig ist auch die suche nach fair bewerteten Immos. früher hiess es immer, das man sich an Jahresnettokaltmieten orientieren soll. Im Durchschnitt liegt der Kaufpreis wohl bei der 20 fachen Jahresnettokaltmiete. Kaufen würde ich aber nur maximal bis 15, deshalb sagen professionelle Immohändler, dass man mindestens 100 Immos ansehen muss, bis man ein schnäppchen findet (der gewinn liegt immer im einkauf !).

Beim Platzen von Vermögens-Blasen fallen erst die Preise der schlechten Vermögenswerte. Diese reißen dann auch die Preise der sog. guten Werte mit in die Tiefe.

[kohelet]

Einfluss des Immobilienleerstands auf menschliche Psyche

Der aktuelle Büroflächenleerstand in Deutschland markiert eine beispiellose Ressourcenverschwendung in der deutschen Nachkriegsgeschichte, heißt es in aktuellen Analysen zum Immobilienleerstand. Neben den entstehenden volkswirtschaftlichen Kosten schlagen aber auch die Folgekosten des Leerstandes für das Humankapital Mensch zu Buche, welche nun näher analysiert wurden.

Volker Linneweber, Professor für Psychologie an der Magdeburger Universität, untersuchte im Auftrag des größten internationalen Beratungsunternehmen für Gewerbeimmobilien Cushman & Wakefield Healey & Baker den Einfluss des Immobilienleerstands auf den "weichen" Faktor Mensch.

Bisher wurde diesem Aspekt bei wirtschaftlichen Betrachtungen zum Immobilienleerstand kaum Beachtung geschenkt.

Der Magdeburger Wissenschaftler hinterfragte Auswirkungen auf betroffene Menschen oder die sich durch Leerstand bedroht fühlen.

Weiterhin wurden in die Studie die Rolle der menschlichen Psyche und der aus dem Leerstand resultierende Kostenfaktor einbezogen.

Volker Linneweber kam in der online-Analyse, an der sich ca. 130 Branchenexperten beteiligten zu dem Ergebnis, dass mögliche Auswirkungen des Leerstandes weitaus größer sind als bisher angenommen wurden und unterscheidet einige wenige positive von überwiegend negativen Effekten.

Als positiv beschreibt der Psychologe die - von den Experten berichtete - Bereitschaft der Mitarbeiter, sich weiter zu qualifizieren.

Als negative Effekte bewertet Prof. Linneweber Antworten der Befragten, die sich dahingehend geäußert haben, dass sich Leerstand auf das Betriebsklima, auf die Stimmung von Mitarbeitern auswirken und auch ihre Motivation, das Corporate Identity sowie die Produktivität beeinflussen können.

Die Studie gibt auch Auskunft zu grundsätzlichen Fragen, wie zur Nachfrage nach Büroflächen im Zuge wirtschaftlicher Umstrukturierung und zur Entscheidung, leerstehende Immobilienflächen zu mieten.

Es wird sehr vorsichtig reagiert, betont Linneweber. Leerstehende Büroflächen, auch bei kostengünstigen Mieten, beeinflussen kaum das unternehmerische Handeln, beschreibt er den Prozess.

"Fazit ist, dass Leerstand weiteren Leerstand nach sich zieht; die Selbstregulationskräfte des Marktes also gestört sind.

Eine Trendwende wird bemerkenswerterweise für den Markt insgesamt eher angenommen als für das eigene Unternehmen, Motto: die anderen werden’s schon richten".

Quelle: Cushman & Wakenfield Healy & Baker

http://www.innovations-report.de/html/berichte/gesellschafts…

Die sogenannten Immobilienprofis sollten sich mal mit Börsenpsychologie beschäftigen.

[rioja94]

anschnallen bitte - 2005 wird ein bewegtes jahr

Ende des britischen Immobilienbooms naht

Gefahr für die gesamte Wirtschaft

Saheed Patel verkauft Zeitungen in Londons Finanzzentrum Canary Wharf. Er sieht die Zeichen der Zeit seit einer Weile. "Die ganze erste Regalreihe dort, das sind Immobilienmagazine", sagt Patel. "Seit dem Sommer verkaufen wir nur noch die Hälfte dessen, was vorher jede Woche wegging."


Was Patel das Geschäft vermiest, macht dem Rest Großbritanniens viel größere Sorgen. Denn der britische Markt für Wohnimmobilien scheint nach einem knappen Jahrzehnt atemberaubenden Wachstums einen Wendepunkt erreicht zu haben. Zum ersten Mal seit vier Jahren stagnierten die Preise für Wohneigentum im September. In den beiden folgenden Monaten fielen sie sogar.


Das könnte Folgen haben. Denn mit den Immobilienpreisen hängt auch ein gutes Stück des Wirtschaftswachstums zusammen. Da sich der Wert ihrer Häuser oft vervielfacht hat, fühlen sich viele Briten wohlhabend - was sie dadurch ausleben, daß sie den Buchwert der Behausung mit neuen Hypotheken beleihen und das Geld in den Konsum stecken. Fallen die Hauspreise zu stark, könnte das ganze Kartenhaus einstürzen.


Experten rechnen damit schon seit Monaten. Denn die Preise für Wohnimmobilien steigen seit Jahren in schwindelerregendem Tempo, oft um bis zu 20 Prozent pro Jahr. Ein Eigenheim in der Londoner Innenstadt kostet nach Angaben des Datenlieferanten Hometrack im Durchschnitt knapp 610 000 Euro - so daß Feuerwehrleute, Lehrer und Krankenschwestern in Scharen die Stadt verlassen, weil sie sich nicht einmal mehr die Miete leisten können.


Nun deutet alles darauf hin, daß der Boom vorerst vorbei ist. Laut der Bausparkasse Halifax verloren britische Wohnimmobilien aller Art im Oktober 1,1 Prozent ihres Wertes, bis Mitte November weitere 0,4 Prozent. Die Analysten von Goldman Sachs gehen für die nächsten 18 Monate von einem Preisrückgang um zehn bis 15 Prozent aus. Die Analysefirma Capital Economics sagt einen Absturz um mindestens 20 Prozent voraus.


Selbst der Chefökonom von Barclays, über die Tochter Woolwich einer der größten Kreditgeber und damit Profiteur des Booms, erwartet ein achtprozentiges Minus im nächsten, gefolgt von weiteren Wertverlusten in den beiden folgenden Jahren. "Die Immobilienpreise sind wesentlich schneller gestiegen als die Einkommen", sagt Martin Ellis, Chefvolkswirt von Halifax. "Das macht es vor allem für junge Leute immer schwieriger, zum ersten Mal ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben. Ehrlich gesagt sind wir eher überrascht, daß die Preise erst jetzt fallen."


Eingeleitet hat den Richtungswechsel die Bank von England. Den Währungshütern war die Obsession der Bevölkerung schon seit langem ein Dorn im Auge, da die scheinbar endlosen Wertzuwächse die Inflation in die Höhe trieben. Im November vergangenen Jahres erhöhte die Bank die Zinsen, um so den Immobilienmarkt abzukühlen. Denn der bei weitem größte Teil der britischen Hypotheken ist variabel verzinst. Steigt das Zinsniveau, wird auch vor langer Zeit geliehenes Geld teurer. Nach vier weiteren Zinsschritten sind die englischen Leitzinsen mit 4,75 Prozent nun mehr als doppelt so hoch wie die der Eurozone.


Daß die Immobilienpreise fallen, ist volkswirtschaftlich also erwünscht. Der Unsicherheitsfaktor aber ist die Art und Weise, auf die das geschieht. Denn nicht nur haben viele Briten Anschaffungen auf Kredit getätigt, für die der Wertzuwachs der Eigenheime als Sicherheit fungiert. Auch die Verschuldung der Bevölkerung ist hoch. Aus Angst, in einigen Monaten noch mehr für die Traumwohnung bezahlen zu müssen, sind viele Käufer extrem hohe Verpflichtungen eingegangen. Hypotheken mit nur fünf Prozent oder ohne Eigenkapital sind üblich.

Steigen nun die Zinsen für den Kredit, während gleichzeitig der Wert der Immobilie sinkt, kommen diese Mechanismen ins Stocken. Wenn die Preise zu schnell fallen und Häuser nur noch mit Verlust verkauft werden können, dürfte dies dem Optimismus der Verbraucher einen Dämpfer verpassen. "Beim letzten Crash zu Beginn der 1990er-Jahre war das ein großes Problem", sagt Ed Stansfield von Capital Economics. "Die Preise fielen, die Zinsen stiegen, die Leute konnten aus dem laufenden Einkommen ihre Zinsen nicht mehr bezahlen, das Wachstum ging baden. Bislang sieht es dieses Mal aber nicht danach aus."


Alles entscheidend sei, wie schnell die Preise fallen, meint Stansfield. Denn nur wenn ein langsamer Abstieg in einen Crash überginge, wären auch andere Wirtschaftsbereiche betroffen. Unter anderem Gewerbeimmobilien, in die auch viele deutsche Fonds Geld investiert haben und die dem Abschwung bislang trotzen. "Alles hängt von den nächsten Monaten ab", sagt Stansfield. "Ein kontrollierter Preisrückgang wäre eher heilsam als bedrohlich."


Da mag er Recht haben. Denn kaum jemand dürfte sich wünschen, daß der Immobilien-Boom so weitergeht - auch wenn es verlockend klingt. Saheed Patel hat ausgerechnet, was sein Vororthäuschen in 40 Jahren wert wäre, wenn die letzten zehn Jahre als Maßstab dienten. Er kam auf 22 Millionen Euro. Ulrich Machold




Artikel erschienen am 12. Dezember 2004

[kohelet]

#260 interessanter Beitrag, Danke!

[rioja94]

es war mir eine ehre

[kohelet]

Häuslebauer in Not

Boom bei Zwangsversteigerungen

Mehr als 92.000 Immobilien sind 2004 versteigert worden, weil ihren Besitzern das Geld ausgegangen ist - so viele wie noch nie. Unübersehbar ist ein deutliches Nord-Süd-Gefälle bei den Zwangsversteigerungen.

Hamburg - Bundesweit steige Zahl der Versteigerungstermine an den deutschen Amtsgerichten um 0,7 Prozent auf 92.306 und übertreffe damit den Spitzenwert des Vorjahres, teilte der Ratinger Wirtschaftsverlag Argetra mit. Die Summe der Verkehrswerte erhöht sich um 4,4 Prozent auf 18,8 Milliarden Euro. "In wirtschaftsschwachen Regionen finden Immobilien auch beim dritten oder vierten Termin keinen neuen Eigentümer." Der Argetra-Verlag erfasst monatlich die Versteigerungstermine an deutschen Amtsgerichten.

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Eigenheime: Schuldennot in den Nordländer wächst
Großbildansicht
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Einige westliche Bundesländer fallen laut Verlag durch eine rückläufige Entwicklung bei den Zwangsversteigerungen auf, so Rheinland-Pfalz (minus 14 Prozent), Bayern (minus 7,9 Prozent), Baden-Württemberg (minus 7,8 Prozent), Hessen (minus 5,2 Prozent) und Nordrhein-Westfalen (minus 1,7 Prozent). Dagegen stieg die Zahl der Termine in Hamburg und Schleswig-Holstein um 17,7 Prozent, in Niedersachsen und Bremen um 6,8 Prozent.

Auch in den östlichen Bundesländern kamen erneut mehr Immobilien unter den Hammer: Sachsen und Thüringen legten um 8,6 Prozent zu, Berlin/Brandenburg um 5,3 Prozent und Sachsen-Anhalt/Mecklenburg-Vorpommern um 3,5 Prozent. Viele Objekte könnten dort selbst mit erheblichen Forderungsnachlässen nicht veräußert werden, hieß es. Durch Abschreibungsmodelle kam es laut Argetra in der Gründungseuphorie nach der politischen Wende zu einer "Überproduktion" von Gewerbe und Rendite-Objekten. Nicht mehr bediente Darlehen führten dann zur Zwangsversteigerung, eine Welle, die nur langsam abebbe.

Für jedes dritte Gewerbeobjekt gibt es laut Argetra beim ersten Versteigerungstermin keinen neuen Eigentümer, bei privat genutzten Objekten sei dies nur bei jedem fünften Termin der Fall. Bei rund 63 Prozent der Termine soll für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ein Käufer gefunden werden, die unter anderem wegen Ehescheidungen oder Erbstreitigkeiten veräußert werden müssen.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,332535,00.html

SPIEGEL ONLINE - 13. Dezember 2004, 07:39

[K1K1]

THYSSENKRUPP VERÄUßERT FÜR 2,1 MRD EURO SEINE WOHNIMMOBILIEN

ThyssenKrupp hat seine Wohnimmobilien-Gruppe für 2,1 Mrd Euro an ein
Erwerberkonsortium, bestehend aus Immobilienfonds der US-Bank Morgan Stanley
sowie der nordrhein-westfälischen Corpus-Immobiliengruppe, verkauft. Ein
entsprechender Vertrag ist heute unterzeichnet worden. ThyssenKrupp
Wohnimmobilien ist eines der führenden industrieverbundenen Wohnungsunternehmen
in Deutschland und bewirtschaftet mit 370 Mitarbeitern
rund 48.000 Wohnungen in der Rhein-Ruhr-Region.

ThyssenKrupp hat als internationaler Industriekonzern seine Kompetenz in den
drei Schwerpunktbereichen Stahl, Industriegüter und Dienstleistungen. Mit über
39 Mrd Euro Umsatz und 184.000 Mitarbeitern besetzt ThyssenKrupp mit seinen
Aktivitäten überwiegend Top-3-Positionen. Der Konzern wird sich verstärkt auf
seine Kerngeschäftsfelder konzentrieren. Der Verkauf der Wohnimmobilien-Gruppe
stellt für ThyssenKrupp die größte Transaktion seit der Fusion in 1999 dar.

Die Immobilienfonds von Morgan Stanley verwalten ein Fondsvolumen von
insgesamt rund 13 Mrd USD. Morgan Stanley sieht Deutschland als Kernmarkt und
plant weitere Investitionen in den kommenden Jahren. Die ThyssenKrupp
Wohnimmobilien-Gruppe soll dabei als strategische Plattform dienen. Die
Corpus-Immobilien-gruppe, an der mehrheitlich die Stadtsparkassen Köln,
Düsseldorf und Frankfurt/Main beteiligt sind, ist eines der marktführenden
Immobilienunternehmen auch in der Rhein-Ruhr-Region.

Der Erwerb steht noch unter dem Vorbehalt fusionskontrollrechtlicher Freigabe
sowie des erforderlichen Aufsichtsratsbeschlusses der ThyssenKrupp AG.



Ende der Ad-hoc-Mitteilung (c)DGAP 15.12.2004

[kohelet]

Abwanderung aus Ostdeutschland:

Kreis	Einwohner	Wanderung	Wanderung
	per 31.12.2003	1999-2003	je 1000 Einw.
Hoyerswerda	45.011	-8.041	-179
Frankfurt Oder	67.014	-7.876	-118
Suhl	44.529	-4.629	-104
Cottbus	107.549	-10.526	-98
Dessau	78.380	-6.237	-80
Nd.Schl.Oberlausitz	100.043	-7.919	-79
Greifswald	52.869	-4.159	-79
Neubrandenburg	69.157	-5.397	-78
Bitterfeld	102.702	-8.011	-78
Oberspreewald-Lausitz	136.251	-10.425	-77
Halle	240.119	-17.135	-71
Gera	106.365	-7.531	-71
Uckermark	143.411	-9.633	-67
Görlitz	58.518	-3.762	-64
Demmin	89.904	-5.358	-60
Uecker-Randow	80.308	-4.574	-57
Brandenburg	75.485	-4.199	-56
Schwerin	97.694	-5.371	-55
Wittenberg	125.906	-6.810	-54
Sangerhausen	65.232	-3.436	-53
Aschersleben-Staßfurt	98.484	-5.054	-51
Prignitz	91.214	-4.449	-49
Löbau-Zittau	147.847	-7.198	-49
Döbeln	74.342	-3.577	-48
Chemnitz	249.922	-11.919	-48
Elbe-Elster	125.526	-5.812	-46
Rügen	72.818	-3.299	-45
Spree-Neiße	141.256	-6.348	-45
Riesa-Großenhain	117.606	-5.249	-45
Altenburger Land	109.304	-4.865	-45
Aue-Schwarzenberg	134.291	-5.802	-43
Rostock	198.303	-8.447	-43
Stendal	135.647	-5.622	-41
Mansfelder Land	103.261	-4.157	-40
Quedlinburg	75.714	-2.875	-38
Magdeburg	227.535	-8.169	-36
Bautzen	152.391	-5.452	-36
Burgenlandkreis	137.581	-4.919	-36
Kyffhäuserkreis	90.758	-3.242	-36
Schönebeck	74.256	-2.634	-35
Torgau-Oschatz	98.417	-3.446	-35
Bernburg	67.352	-2.353	-35
Güstrow	108.551	-3.697	-34
Saalfeld-Rudolfstadt	127.910	-4.199	-33
Annaberg	85.225	-2.761	-32
Saale-Orla-Kreis	95.376	-2.976	-31
Merseburg-Querfurt	130.547	-4.073	-31
Freiberg	148.322	-4.577	-31
Eichsfeld	111.455	-3.317	-30
Mittl Erzgebirgskreis	91.548	-2.700	-29
Stralsund	59.140	-1.722	-29
Weißenfels	75.591	-2.187	-29
Halberstadt	77.134	-2.225	-29
Ostprignitz-Ruppin	110.057	-3.106	-28
Zwickau	99.846	-2.813	-28
Greiz	119.500	-3.353	-28
Sächsische Schweiz	142.662	-3.942	-28
Sömmerda	78.671	-2.154	-27
Köthen	67.949	-1.836	-27
Anhalt-Zerbst	74.803	-1.989	-27
Wismar	45.714	-1.160	-25
Nordhausen	95.620	-2.387	-25
Unstrut-Hainich-Kreis	116.069	-2.781	-24
Wartburgkreis	141.001	-3.355	-24
Altmarkkreis-Salzwedel	98.276	-2.318	-24
Sonneberg	65.683	-1.513	-23
Weimarer-Land	89.480	-1.992	-22
Parchim	105.535	-2.311	-22
Mittweida	133.881	-2.811	-21
Vogtlandkreis	195.888	-3.750	-19
Zwickauer Land	130.834	-2.498	-19
Delitzsch	124.874	-2.328	-19
Müritz	68.775	-1.249	-18
Jerichower Land	97.733	-1.743	-18
Mecklenburg-Strelitz	85.484	-1.446	-17
Stollberg	91.273	-1.450	-16
Ostvorpommern	111.865	-1.720	-15
Hildburghausen	72.000	-1.078	-15
Schmalkalden-Meiningen	139.637	-2.061	-15
Chemnitzer Land	137.053	-1.667	-12
Nordvorpommern	115.190	-1.337	-12
Wernigerode	93.793	-1.071	-11
Saale-Holzland-Kreis	92.311	-1.037	-11
Bördekreis	77.372	-861	-11
Gotha	145.383	-1.421	-10
Kamenz	152.675	-1.419	-9
Ilm-Kreis	119.336	-914	-8
Meißen	150.550	-681	-5
Leipziger Land	150.376	-527	-4
Muldentalkreis	133.401	-324	-2
Plauen	70.070	-39	-1
Oder-Spree	193.062	-52	-0
Erfurt	201.645	567	3
Berlin	3.388.477	11.756	3
Weißeritz-Kreis	123.408	745	6
Ludwigslust	130.455	831	6
Ohrekreis	116.593	1.037	9
Nordwest-Mecklenburg	120.819	1.131	9
Dresden	483.632	8.470	18
Leipzig	497.531	10.615	21
Eisenach	44.081	982	22
Potsdam	144.979	5.144	35
Saalkreis	80.981	3.147	39
Jena	102.634	4.070	40
Weimar	64.409	2.629	41
Bad Doberan	119.645	5.252	44
Teltow-Fläming	161.146	7.494	47
Dahme-Spreewald	160.173	7.777	49
Barnim	173.951	12.381	71
Oberhavel	197.055	15.280	78
Potsdam-Mittelmark	201.335	15.830	79
Märkisch-Oderland	191.729	15.327	80
Havelland	153.328	12.560	82

Zahlen aus der Zeitschrift Superillu Nr. 51 / 2004

[kohelet]

Region	Einwohner	Wanderung	Wanderung
	per 31.12.2003	1999-2003	je 1000 Einw.
Süd- Brandenburg	510.582	-33.111	-65
Oberlausitz	503.810	-32.372	-64
Osten von Sachsen-Anhalt	381.791	-23.047	-60
Nord- Brandenburg	344.682	-17.188	-50
Halle + Umland	321.100	-13.988	-44
Ostthüringen	430.545	-18.725	-43
Vorpommern	651.251	-27.566	-42
Mittelsachsen	290.365	-12.272	-42
Mitte von Sachsen-Anhalt	337.046	-13.400	-40
Süden von Sachsen-Anhalt	408.951	-14.615	-36
Norden von Sachsen-Anhalt	233.923	-7.940	-34
Südthüringen	449.759	-13.480	-30
Chemnitz + Umland	851.999	-25.124	-29
Nordthüringen	413.902	-11.727	-28
Südwest - Sachsen	485.474	-12.352	-25
Westen von Sachsen-Anhalt	246.641	-6.171	-25
Süd- Mecklenburg	368.345	-8.703	-24
Zwickau + Umland	230.680	-5.311	-23
Magdeburg + Umland	593.489	-12.370	-21
Eisenach + Umland	185.082	-2.373	-13
West- Mecklenburg	394.682	-4.569	-12
Rostock + Umland	317.948	-3.195	-10
Erfurt + Umland	545.035	-3.922	-7
Dresden + Umland	1.052.927	3.173	3
Leipzig + Umland	906.182	7.436	8
Jena + Weimar + Umland	348.834	3.670	11
Berlin + Umland	5.107.734	91.422	18
Gesamt Ex-DDR	16.912.759	-217.820	-13

[Azul Real]

hallo kohelet,

interessante Statistik.
SuperIlu hat es zwar abgedruckt, aber wer ist die Quelle?

[kohelet]

#267 von Azul Real

SuperIlu hat es zwar abgedruckt, aber wer ist die Quelle?


Urheber sind die statistischen Landesämter von
Berlin, Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg - Vorpommern.

Auf deren Internetseiten findet man die Daten.

Nur das Problem ist halt die Zusammenstellung.

Die Einwohnerzahlen habe ich von diesen Seiten.
Die Wanderungs-Zahlen aus der Superillu.

Könnte man auch aus den Internet-Seiten der Statistik-Ämter zusammen suchen. Aber der Aufwand.

[kohelet]

" 2,50 Euro Warmmiete in deutscher Mittelstadt gibt es wirklich – kein Traum" Thread: 2,50 Euro Warmmiete in deutscher Mittelstadt gibt es wirklich – kein Traum

[kohelet]

Umzüge von und nach Sachsen 1999-2003 - Gewinner- u. Verliererregionen Thread: Umzüge von und nach Sachsen 1999-2003 - Gewinner- u. Verliererregionen

Umzüge von und nach Brandenburg/Berlin 1999-2003 - Gewinner- u. Verliererregionen Thread: Umzüge von und nach Brandenburg/Berlin 1999-2003 - Gewinner- u. Verliererregionen

Umzüge von und nach Sachsen-Anhalt 1999-2003 - Gewinner- u. Verliererregionen Thread: Umzüge von und nach Sachsen-Anhalt 1999-2003 - Gewinner- u. Verliererregionen

Umzüge von und nach Thüringen 1999-2003 - Gewinner- u. Verliererregionen Thread: Umzüge von und nach Thüringen 1999-2003 - Gewinner- u. Verliererregionen

[kohelet]

Umzüge von und nach Mecklenburg-Vorpommern 1999-2003. Gewinner- u. Verliererregionen Thread: Umzüge von und nach Mecklenburg-Vorpommern 1999-2003. Gewinner- u. Verliererregionen

[K1K1]

Der Büroleerstand wächst weiter

Vermietungs-Bilanz 2004: Fast überall wurden mehr Flächen frei als neue hinzugemietet - Mieten sinken

Berlin - Die wirtschaftliche Flaute hat auch 2004 ihre Spuren auf den deutschen Büromärkten hinterlassen. Doch von einheitlichen Trends scheint man sich mehr und mehr verabschieden zu müssen. Die Leerstände wachsen unvermindert an, weil sich hinter den meisten Abschlüssen Flächenwechsler und nur selten Neuansiedlungen oder Expansionen verbergen. Die Standorte im Einzelnen.

- Hamburg geht nach Informationen des Property-Partners-Maklers Grossmann & Berger (G&B) als Gewinner vom Platz. "Der Büromarkt der Hansestadt verzeichnete einen Anstieg der Vermietungsleistung in Höhe von 40 Prozent. Rund 409 000 qm Büroflächen fanden neue Nutzer. Bemerkenswert war vor allem der vergleichsweise hohe Anteil an Verträgen über Neubauflächen. Ältere Bürohäuser geraten in Hamburg mehr und mehr unter Druck", berichtet Carl G. Grossmann, geschäftsführender Gesellschafter von G&B. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot bewegt sich an der Alster aber trotz positivem Flächenumsatz auf hohem Niveau: 8,7 Prozent der Büroflächen stehen leer. "Wir gehen davon aus, daß sich 2005 vor allem Großnutzer mit hochwertigen Flächen zu günstigen Preisen eindecken werden", so Grossmann.

- Berlin zeigte 2004 einen stabilen Trend. Nach Informationen von Atis Real Müller (ARM) gingen in der Hauptstadt mit 361 000 qm 16 Prozent mehr Büroflächen vom Markt als 2003. "Spürbar stärker konzentrierte sich das Marktgeschehen wieder auf Berlins Citylagen, in denen zwei Drittel der Flächen umgesetzt wurden", berichtet ARM-Niederlassungsleiter Sven Stricker. Kritisch sieht der Makler den weiteren Anstieg der mieterfreien Flächen von 1,53 Mio. qm auf 1,76 Mio. qm. 9,6 Prozent der Büros stehen damit leer. Ein Teil davon ist kaum noch marktfähig. Trotz Umsatzplus sanken die Mieten erneut: im Durchschnitt werden 16 Euro/qm gezahlt.

- Frankfurt/Main zeigt nur negative Superlative: 322 000 qm Büroflächen wurden 2004 neu vermittelt. Das sind 33 Prozent weniger als in 2003. "Alle wissen nun, daß die Konditionen eben doch vom Markt reguliert werden und nicht umgekehrt. So sind die Mieten In Frankfurt nicht nur in der Spitze, sondern auch im Mittel weiter gefallen. Maximal sind nur noch 31,50 Euro/qm üblich, im Schnitt 14 Euro. Der Preisverfall ist Folge des in allen Lagen gewachsenen Leerstands auf insgesamt 2,1 Mio. qm. Dies entspricht einem Anstieg von 18,9 Prozent", berichtet Oliver Schön, geschäftsführender Gesellschafter von Schön & Lopez Schmitt. In Frankfurts City hätten derzeit 980 000 qm (46 Prozent des Gesamtleerstands) keine Mieter. Niederrad folgt mit zirka 215 000 qm (zehn Prozent). In der City West sind 118 000 qm und in Frankfurt-Ost rund 135 000 qm ungenutzt. Und: Eine Trendwende ist auch für 2005 noch nicht in Sicht. "Die Unternehmen sind vorsichtig geworden und scheuen Personalaufbau - es wird sogar weiterhin Personal abgebaut. Folge: Es wird nach wie vor mehr Fläche frei als neu hinzugemietet wird.

- München scheint das Vermietungstief hinter sich zu lassen. Laut Atis Real Müller gingen 482 000 qm Fläche vom Markt, fünf Prozent mehr als in 2003. "Die Nachfrage hat sich stadtweit belebt, denn das gute Ergebnis wurde ohne nennenswerte Großvermietung realisiert. Abschlüsse über Einheiten bis 1000 qm Größe machten einen Anteil von fast 49 Prozent aus", sagt Michael Bretting, Niederlassungsleiter von ARM in München. Der Leerstand stieg aber auch in der bayerischen Metropole weiter an. 1,9 Mio. qm oder zehn Prozent der Büros stehen leer. "Dafür verantwortlich sind fertig gestellte, noch nicht vermietete Neubauflächen sowie auslaufende Verträge von bisher untervermieteten Flächen", erklärt Bretting.

- Stuttgart war ebenfalls in Umzugsstimmung. "Hier wurden Verträge über 152 400 qm Bürofläche abgeschlossen, was einem Plus gegenüber 2003 in Höhe von fünf Prozent entspricht. Auffällig war das rege Interesse an Flächen von mehr als 5000 qm. Auf sie entfielen 40 Prozent der Neuanmietungen", sagt Volker Krämer, geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienberaters Bräutigam & Krämer GmbH. Der Leerstand erhöhte sich in Stuttgart moderat von 380 000 auf knapp 400 .000 qm.

- Düsseldorf meldet einen leicht entspannten Büromarkt. "Im Unterschied zu anderen großen deutschen Bürozentren hat sich die Marktperformance am Düsseldorfer Büromarkt im Jahresverlauf 2004 leicht verbessert. Das hängt insbesondere mit einer stabil hohen Nachfrage zusammen", kommentiert das Maklerhaus Aengevelt. Die Vermietungsleistung erhöhte sich in der Region Düsseldorf um 30 Prozent und belief sich auf 265 000 qm (2003: 204 000 qm). Zusätzlich wurden 2004 etwa 12 000 qm durch Eigennutzer absorbiert

- Leipzig muß wieder mit rückläufigen Vermietungszahlen leben. Laut DIP wurden dort 2004 rund 75 000 qm Flächen neu vermietet, 10 000 weniger als 2003. Die Spitzenmieten blieben stabil, im mittleren Preissegment gab das Niveau aber leicht von 7,30 auf 6,40 Euro pro Monat und qm nach. mmb


Artikel erschienen am Di, 11. Januar 2005
© WELT.de 1995 - 2005

[kickaha]

zum Artikel von K1

Die Werte die dort genannte werden sind schon schlimm genug, aber wenn die hochdekorierten Fachleute auch dazu ergänzen würden, dass die Neuvermietung der Büroflächen zu deutlich geringeren Mieten erfolgen als ursprünglich bezahlt wurde, dann wären die Aussagen wesentlich aussagekräftiger (und seriöser?).

Wenn beispielsweise in München 5% mehr Fläche neu vermietet werden und die Zahl der Leerstände trotzdem ansteigt, dann heist dass folgendes:

Viele deren Mietvertrag jetzt ausläuft, ziehen deshalb um, weil sie sich mit seinem Vermieter nicht einigen können (die noch immer nicht glauben wollen, dass die Marktpreise gesunken sind), oder sich zu einem günstigeren Preis verbessern.

Deshalb steigen die Leerstandsflächen auch an, weil die alte Büroflächen ja frei werden.

Aus diesem Verhalten aber ein Anziehen des Marktes, oder die Talsohle, ableiten zu wollen halte ich für sehr mutig.

Das ist genauso schlimm, wenn Zeitschriften wie Cash berichten, dass die Mietrendite um 1/2 bis 1 Prozent gestiegen ist, ohne dabei zu erwähnen, das dieser Anstieg dadurch zustande kommt, dass die Kaufpreise gefallen sind.


Gruß Kickaha

[kohelet]

Sonntag 26. Dezember 2004, 04:45 Uhr
Mietschulden haben sich in Sachsen-Anhalt verdoppelt

Magdeburg (ddp-lsa). Die Mietschulden in Sachsen-Anhalt steigen seit fünf Jahren kontinuierlich an. Nach Einschätzung der beiden wohnungswirtschaftlichen Verbände des Bundeslandes liegen sie gegenwärtig bei rund 100 Millionen Euro und haben sich damit in diesem Zeitraum verdoppelt, sagte der Direktor des Verbandes der Wohnungsgenossenschaften, Ronald Meißner, der Nachrichtenagentur ddp in Magdeburg. Er erwarte zudem mit Beginn des Jahres 2005 eine weitere kurzfristige Steigerung durch die Einführung des Arbeitslosengeldes II.

Die genossenschaftlichen und kommunalen Vermieter haben sich den Angaben zufolge auf diese Situation eingestellt und ein Krisenmanagement eingerichtet. Dazu gehörten auch Besuche bei den betroffenen Mietern, um schnellstmöglich Lösungen zu finden. «Wir wollen partnerschaftlich mit denjenigen umgehen, die durch die Einführung des Hartz IV-Paketes kurzfristig in Schwierigkeiten geraten», versicherte Meißner. Er rief die betroffenen Mieter auf, sich bei Problemen rasch mit ihrer Wohnungsgenossenschaft oder ihrem Wohnungsunternehmen in Verbindung zu setzen. Es gebe fast in jedem Fall eine Lösung für die Begleichung von Mietschulden. Wichtig sei es, schnell zu reagieren, bevor die Lage unübersichtlich wird.

Meißner zeigte sich zuversichtlich, dass in den meisten Landkreisen und kreisfreien Städten die Regelungen der Arbeitsmarktreform «Hartz IV» im Sinne der Mieter umgesetzt werden. Fast überall würde fair mit den Regelungen zum angemessenen Wohnraum umgegangen. Deshalb schließe er eine Welle von Umzügen in preiswerteren Wohnraum aus.
http://de.news.yahoo.com/041226/336/4co3r.html

[rioja94]

Dienstag, 25. Januar 2005 Berlin, 14:28 Uhr



Home Immobilien

Wohnen wird teurer

Marktausblick 2005: Zu wenig Mietwohnungen in Ballungsräumen

Berlin - Im Jahr 2005 werden Wohnungsmieter in großen Ballungsräumen mit steigenden Mieten zu rechnen haben. In den Regionen Hamburg, Düsseldorf sowie im Mittleren Neckarraum wird die Wohnungsknappheit zunehmen.


"Bereits im zurückliegenden Jahr mußten in Hamburg und Düsseldorf Mietsteigerungen bei Alt- und Neubauten von bis zu neun Prozent verzeichnet werden. Diese Entwicklung hält 2005 weiter an. Leidtragende sind vor allem Familien mit Kindern, die auf ausreichende Flächen angewiesen sind", gibt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) einen Marktausblick auf 2005. In München ist die Wohnraumversorgung trotz zuletzt rückläufiger Mieten um vier bis 5 Prozent angespannt. In den Flächenländern bleibt die Mietenentwicklung nach Prognosen des IVD weitgehend stabil. Auch in den ostdeutschen Ländern werden sich die Wohnungsmieten weiter stabilisieren.


Größere Preisrückgänge erwartet der Immobilienverband Deutschland in 2005 nicht, nach dem sich die Mieten im zurückliegenden Jahr in Ostdeutschland bei Altbauten mit mittlerem Wohnwert leicht nach oben entwickelt hatten. Steigende Wohnkosten drohen den 23 Mio. deutschen Mieterhaushalten aber weiterhin durch noch immer ansteigende Mietnebenkosten.


Eine weitere Verknappung des Angebots in den Ballungszentren resultiert nach Angaben des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) aus der weiter rückläufigen Bautätigkeit. Für 2005 rechnet der IVD nur mit etwa 260 000 genehmigten Wohneinheiten. Nach Prognosen des Verbandes sowie anderer Forschungseinrichtungen gibt es in Deutschland aber einen Neubaubedarf für 330 000 bis 350 000 Wohnungen.


Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen rechnet der IVD mit rund 450 000 Verkäufen in 2005. Deutschlandweit hätten sich die Preise bereits in den letzten Jahren stabilisiert. Nach drastisch gestiegenen Hauspreisen in den 90er Jahren, normalisiere sich der Markt weiter. 2004 reduzierten sich die Preise für Einfamilienhäuser im Durchschnitt um 1,5 Prozent. Allerdings sei der Immobilienmarkt gekennzeichnet von differenzierten Preisentwicklungen in den verschiedenen Regionen. So seien die Preise etwa in Süddeutschland um ein Viertel höher als im bundesweiten Vergleich. Eine Zunahme der Verkaufsfälle erwartet der IVD in den Flächenländern, da nicht nur die tatsächlichen Kaufpreise sondern auch die Immobilienpreise in Relation zu den verfügbaren Haushaltseinkommen meist günstiger seien als an den teuren Top-Standorten.


Bei Mehrfamilienhäusern erwartet der Immobilienverband weiter steigende Renditen. "Die Rohrendite für Zinshäuser wird sich im Schnitt weiter auf sechs bis neun Prozent erhöhen, abhängig von Lage und Beschaffenheit der Grundstücke. Abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten bleibt im Schnitt eine Nettoanfangsrendite von vier bis sieben Prozent", erklärt der IVD-Vizepräsident. Dabei werde das Segment "Wohnimmobilien" eine größere Rolle spielen als der Investitionsmarkt für Büroimmobilien. Neben klassischen Kapitalanlegern werden in 2005 weiterhin Käufer großer Wohnungspakete den Markt bestimmen. DW




Artikel erschienen am Di, 25. Januar 2005



Alle Artikel vom 25. Januar 2005

[Blue Max]

#275

"Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen rechnet der IVD mit rund 450 000 Verkäufen in 2005. Deutschlandweit hätten sich die Preise bereits in den letzten Jahren stabilisiert. Nach drastisch gestiegenen Hauspreisen in den 90er Jahren, normalisiere sich der Markt weiter. 2004 reduzierten sich die Preise für Einfamilienhäuser im Durchschnitt um 1,5 Prozent. "

Wie kann man eigentlich in D von einer Immobilienblase sprechen (siehe #1)?

In D gab es in den letzten Jahren doch nur moderate Preissteigerungen bzw Preisverfall.

[rioja94]

ebend, es gibt in D keine immoblase.

deshalb sind auch einige grosse adressen seit kurzem am markt aktiv.

[nett]

#277
Die amerikanischen Geierfonds kaufen den qm mit 500€ ein. Danach wird das zu REITS umgewandelt und an Lieschen Müller verkauft. Die kaufen doch nicht, weil das so ein tolles Langfristinvestment ist, sondern weil man in den nächsten Jahren noch mal so richtig abkassieren will. Was glaubst Du, wie sich ein Immomarkt entwickelt, wenn sich jede Generation die Bevölkerung um 30% reduziert?
Der Immomarkt in D ist ein richtiger Bärenmarkt. Da wird es nur noch abwärts gehen. Noch kann man aber schöne Mietrenditen rechnen. Den Wertverfall kalkuliert man eben nicht mit ein.
So läuft der Hase. Ich kaufe in D bestimmt keine Immos.

[rioja94]

278,

hat ja keiner gesagt, das du in D immos kaufen sollst. auch das interesse institutioneller steht ausser frage.

fakt ist:

baugeld und immobilien sind in D attraktiv und erschwinglich.

in anderen ländern sieht das wesentlich anders aus. man kann in D nicht von einer blase sprechen.

aufhorchen sollte man, wenn sich der immomarkt in einem langjährigen haussemarkt mit zweistelligen wertzuwächsen befindet, denn dann sind korrekturen wahrscheinlich.

der bärenmarkt in D hat doch die aktuellen konditionen erst ermöglicht und ist allemale attraktiver bewertet als in vielen anderen ländern (GB, E, N, B, F).

wer in den ländern kauft, in denen die immos bereits weit oben auf der preisleiter angekommen sind, muss mit wertverfall rechnen.

[konradi]

.

cui bono ? - Wem nützt es ?

- das genau ist die Frage, wenn man die ewig euphorischen Artikel und Kommentare des IVD (Ex-RDM) etc. liest.

Auch die redaktionellen Teile der werbeabhängigen Internet-Immobilienportale und Anzeigenblättchen kann man nur mit spitzen Fingern anfassen. ich neige wirklich nicht zu Übertreibungen, aber in diesem Markt gilt:

Die Brüder lügen daß sich die Balken biegen ! Und wenn sie wirklich einmal nicht lügen, dann hört man dafür um so deutlicher das Pfeifen im Walde ...

.

[nett]

Gibt es eigentlich im Internet irgendwo Portale oder Diskussionsgruppen von Maklern oder anderen Branchenkennern, wo mal die Wahrheit diskutiert wird? Ich habe da bislang nichts gefunden.

[Blue Max]

#280-281

Es soll ja Leute geben, die glauben noch an den Spruch vom "ehrlichen Makler "

Das natürliche Interesse der Makler liegt logischerweise in immer weiter steigenden Immopreisen, denn deren Gebühren bzw Gewinne steigen ja proportional zu den Immopreisen.

Und die "Arbeit" ein Haus für 250.000 Euro zu verkaufen ist nahezu die gleiche wie ein Haus für 500.000 Euro zu verkaufen. Und wenn der Makler für den Verkauf zb 3 % Provision bekommt, verdient er daran 7.500 Euro bzw 15.000 Euro !

[kohelet]

#281 von nett

Gibt es eigentlich im Internet irgendwo Portale oder Diskussionsgruppen von Maklern oder anderen Branchenkennern, wo mal die Wahrheit diskutiert wird? Ich habe da bislang nichts gefunden

Eben deshalb gibt es auf wo diesen Thread.

[nett]

Ich mag einfach nicht glauben, dass man nirgendwo halbwegs faire Einschätzungen bekommen kann. An wen soll man sich denn wenden? Die Statistik sagt ja auch nur was über die Vergangenheit aus. Bei der Demographie ist das anders. Bei einem Investment in Mietwohnungen spielen ja sehr viele Faktoren eine Rolle, die man jetzt noch nicht abschätzen kann. Welchen Einfluss wird die in den nächsten paar Jahren anstehende Neuregelung von Rente und Gesundheit haben? Werden beide Systeme evtl. komplett von der Steuer finanziert? Dann hätte das natürlich erheblich Auswirkung auf die Rendite.
Bei der kleptokratischen Regierung, die wir gerade haben, muss man mit allem rechnen. Wie soll man in so einer Situation planen?
Was meint ihr zum Mietwohnungsmarkt in Hannover?

[Azul Real]

hallo nett,

richtig ist m.E und D.E, dass der Kauf einer Immobilie (Ein- oder Mehrfamilienhaus) oder auch nur die persönliche Eigentumswohnung grundsätzlich etwas anderes ist, als der Erwerb einer hochwertigen Stereoanlage von einem dänischen Hersteller, einer Einbauküche oder einen Mittelklassewagen.

Letztlich ist die Anlagedauer und Nutzung einer Immobilie sehr langfristig und diese Anlage ist regelmässige sich wandelder politischer und wirtschaflicher Rahmenbedingungen unterworfen.
Wer weiss schon was in 10/15 Jahren ist, unabhängig von dem jetzt viel zitierten Demografiefaktor und den zu erwartenden Änderungen bei den deutschen Sozialleistungen und deren künftigen Finanzierung.

Aber mir scheint es, je länger Du suchst, abwägst, vergleichst und Risiken betrachtest, umso weniger scheinst Du in Lage zu sein (sein zu wollen) auch entscheiden zu können.

Nun, es gibt einfach kein Investment auf dieser Welt, dass immer alle wesentlichen Anlegerkriterien erfüllen mag.

zum Beispiel

1. Sicherheit
2. eine gleichbleibende Rendite
3. kein oder geringer Werteverzehr unterliegt
4. unabhängig ist von politschen und ökonomischen Gesamtentwicklungen.
5. stetige Wertsteigerung


Warum muss es denn unbedingt eine Immobilie sein und willst Du in dieser auch selbst wohnen oder diese nur vermieten?

[nett]

Ich suche eine möglichst sichere Kapitalanlage. Der Charme der Immobilie ist ja gerade die Beleihbarkeit. Man kann eben doch recht schöne EK-Renditen rechnen, wenn man ein gutes Objekt findet. Die Zinsen sind niedrig. Ein Überangebot ist vorhanden. Mein Gedanke ist, dass wenn man in der Stadt die man kennt investiert, mitunter eine geringere Irrtums-/Fehlerwahrscheinlichkeit hat.
Daher finde ich Mietwohnungen interessant. Dennoch ist es schwer einen guten Rat zu finden.
Azur, Du hast recht. Ich suche genau was Du geschreibst von 1-5. Doch die Frage ist, ob schon der Zeitpunkt gekommen ist, dass man einsteigen sollte oder ob man bessere Investments finden kann. Zumindest aktuell, rechnet sich die Sache recht gut. Da kommt kaum eine andere Anlage in Punkto Rendite/Risiko mit. Dennoch versuche ich momentan noch mehr Infos zum Thema Risiko von Immos in Hannover zu bekommen.

[Mariek]

Hallo,
sicher die Immopilienfinanzierungen sind recht günstig aber die Immobilien selbst haben noch Luft nach unten. Die Gründe sind ja bekannt.
Wenn alles "normal" verläuft werden in ein paar Jahren die Käufer (Baby -Boomer)langsam vom Markt verschwinden und dann kommt kaum was nach.
Aber was ist wenn das "Alte Europa" seine Schulden, Wirtschafts und somit auch Währungspropleme nicht in den Griff bekommt und es eine deftige Inflation gibt,da stürzen sich die Leute doch sicher auf Sachwerte zb. Immobilien oder?
Tschüß Mariek

[schlier]

Servus nett,
du solltest eines beachten. etw sind zwar über versteigerungen usw. oftmal sehr günstig zu erwerben aber du bist der hausverwaltung total ausgeliefert. oftmals haben die hausverwaltungen eine absprache mit einem mehrheitseigner des hauses und du bist dann deren entscheidungen und ihrem Handeln absolut ausgeliefert. Das kann richtig teuer werden. Das Problem ist nicht so groß wenn du nen ganzen haus kaufst.
servus

[nett]

Danke an alle, die gepostet haben.
Nun, die Preise bei den ZV liegen im günstigen Fall bei 600€ pro qm für mittlere Lage und mittlere Substanz.
Das ist für mich schon durchaus Kaufniveau.
Dennoch habe ich genau die gleichen Gedanken wie Mariek.
Ich denke auch, dass da durchaus Gefahr besteht, dass das alte Europa die Belastungen nicht mehr tragen kann. Vielleicht ist das der wirkliche Grund, warum die Türkei in die EU soll. Dann kommen 10 Mio junge Türken, die dann die Infrastruktur bewirtschaften.
Darüber hinaus gibt es da ja auch noch Osteuropa. Hier ist alles voll mit Polen und Russen. Nun kann man argumentieren, dass dort ja die Verhältnisse besser werden und in Zukunft nicht mehr so viele kommen werden.
Nun was meint ihr dazu? Ein gutes Investment ist ja nur dann möglich wenn man einen Informationsvorteil hat und den Markt besser kennt als der Durchschnitt. Sonst könnte man wohl kaum ein gutes Investment tätigen.
Bzgl. der Schulden im alten Europa wird es darauf ankommen, welchen Weg die Politik wählt. Kriegen wir radikale Reformen (Rentenkürzung, Pensionskürzung, gesundheitliche Mindestversorgung, Gemeinschaftsunterkunft für Leute, die keine Wohnung zahlen können usw. o.Ä.), dann kriegen wir vielleicht die Kurve. Das dürfte aber für die Regierung, die das macht der Tod sein, daher glaube ich eher nicht daran.
Ansonsten gibt es zwei Wege. Entweder der Bankrott des Staates oder der Bankrott der Währung.
Geht der Staat pleite, dann gibt es einen anderen Staat und eine andere Regierung. Das kann auch ganz übel werden. Das kennen wir Deutschen ja schon.
Geht die Währung in der Orkus, muss man zunächst die Zentralbank entmachten bzw. den Einfluss erhöhen. Momentan sieht es noch so aus, als wenn die Zentralbank noch unabhängig ist.
So nun bin ich gespannt auch Eure Kommentare und Einschätzungen.

[AlterMann]

Ok, dann plaudern wir mal aus dem Nähkästchen. Ich bitte allerdings um Verständnis wenn ich Ort und Handlung etwas anonymisiere.

Ich hab vor ein paar Wochen in einer Ostdeutschen Stadt (aus den Top20 der schlechtesten Regionen) ein mittelgoßes Mehrfamilienhaus gekauft :

- ich war der einzige Bieter bei der Zwangsversteigerung
- lt. Aussage des Gerichts kommt kaum noch jemand zu den Termienen
- hab für 50% im ersten Termien den Zuschlag bekommen
- Preis 4,5 fache der (nach meiner Einschätzung nachhaltig erzielbaren)Jahresmiete
- lt. Gutachten nur das 4 fache
- Altbau, vor ~ 10 Jahren total aber einfacher Standard saniert (Fassade, Fenster, Dach, Installationen ...)
- einige Mängel durch unterlassene Rep+Instand während der letzten Jahre
- qm Miete z.Z. ~ 3,5 Euro
- Leerstand z.Z. 15 % der WE
- innerstädtische Lage mittelprächtig
- Grundschuld (wird gelöscht) etwa das 5 fache meines Kaufpreises - das waren vermutlich die Kauf- und Sanierungskosten vor 10 Jahren

So und nun erzähl mir einer, das die Hauspreise noch viel billiger werden können! Oder die Mieten noch deutlich fallen ?

[AlterMann]

Hab auch mal schnell den qm-Preis nachgerechnet -> etwa 160 Euro

[Azul Real]

Hallo Alter Mann,

# 290 boah

wie hoch/tief ist die nachhaltig erzielbare Miete/qm, ich denke Du meinst die Marktmiete, im Vergleich zu der jetzigen durchschnittlichen Meite von 3,50€/qm in Deinem Objekt ?

(Best of 20 Top worst regions)
antizyklisch kaufen, sag ich doch

Gruss Azul

[schlier]

Servus alter mann,
ich geb dir prinzipiell recht. hab auch versteigerungen in der letzten zeit ähnliches erlebt. wir haben nen objekt für 25 000 € geholt, welches mit grundschulden von 480 000 DM belastet war.

Aber ich bin zu der erkenntnis gekommen, dass man mit mieten unter 4 bis 4,5 € m² kaum geschäft machen kann, fast egal wie man einkauft. die instandhaltungskosten bleiben immer gleich hoch und die hausverwaltung und und und auch.
Kleines rechenbeispiel.
Haus 200 m² 4 Einheiten
miete kalt. 3,5 €
Einnahmen 8400 €
Abszug Leerstand 15 %: 7140
Abzug Mieter die nicht zahlen 10%: 6426
Abzug Kosten des leerstandes (betriebskosten usw ) 1€ m²: 360 € =6066e
Abzug hausverwaltung 4 mal 30€/ monat:1440€ =4986 €
So also du hast jetz noch knappe 5000 € über.
jetzt lass mal ein Mieter im jahr ausziehen und du must pro jahr einen Bodenbelag wechseln und neu malern: Laminat 40 m²*25€=1000€ Maler 50 m² * 25€ =1250 €
Jetzt sind also noch 2750 € übrig
Und du hast noch keine größeren laufenden Kosten mit drin.
Also ich bin auch hier im ossi land am imos suchen und kaufen und daher immer für gegenargumente offen. aber meine erfahrungen zeigen eben, dass man mit 3 bis 3,5 € kalt gerade so die laufenden kosten decken kann mit Rücklagenbildung für größere reperaturen (dach, fenster..).

[Azul Real]

# schlier, # alter Mann

sehr interessante Erkenntnisse bzw. Ergebnisse.

Vielen Dank.

gruss azul

[AlterMann]

@schlier

da haben wir beide wohl ganz unterschiedliche Erfahrungen gemacht. Obwohl ich fast nicht glauben kann, das Du tatsächlich sollche Kosten bei einem echten Haus hattest.

Ich mache seit knapp 10 Jahren die Erfahrung das es super läuft (zwischen 2,66 und 5,- je m²). Aber sortieren wir mal Deine Agumente:

- "Abzug hausverwaltung 4 mal 30?..." Mir hat vor kurzem ein Versicherungvertreter(der viele MFH`s versichert) gesagt, das die Häuse wo vom Eigentümer selbst verwaltet werden top laufen und wenn die Verwaltung abgegeben wird man zuschauen kann wie es langsam bergab geht. Will damit sagen, ich verwalte seit Jahren selber. Dazu muß man aber auch in der Nähe wohnen und die Zeit und Nerven haben.

- Abzug Leerstand 15% - ist bereits in meiner nachhaltigen Mietberechnung enthalten

- "10 % Mieter die nicht zahlen" ich hatte in den 10 Jahren bisher 0,00 Ausfälle (ist wohl auch etwas Glück dabei gewesen ;-)

- "Bodenbelag, Laminat, Maler" hab ich bisher nur nach Sanierung gemacht, ansonsten ziehen die Mieter so ein wie es aussieht und machen es sich selber.

- Leerstandskosten - die stören mich auch echt

Das Ganze aber bei etwas größeren Einheiten als 4WE, dadurch verteilen sich Reperaturkosten ganz gut.
Obwohl ich zugeben muß, das ich bisher wohl eine glückliche Hand sowohl mit den MFH`s als auch mit den Mietern hatte.
Naja, und Häuser mit größer 4,5/m² würd ich natürlich auch lieber kaufen, wenn der faktor stimmt.

Trotzdem Danke für Deinen Beitrag, ist wohl ganz gut, wenn ich ab und zu mal lese wie es mir auch noch ergehen kann (Holz klopf - aua ;-) um nicht zu übermütig zu werden.

[konradi]

.

# 281

Hallo "nett" u.a. -

Die Wahrheit kann man in einem Buch von Richard Haimann nachlesen:

http://www.redline-wirtschaft.de/redline/shop/artikeldetail.…

Es werden so gut wie alle Themen angerissen die auch hier im Forum diskutiert werden. Von den Fakten her brillant, sprachlich leider etwas dröge. (Man merkt den durch ständige Wiederholung "aufgeblähten" Kapiteln an, daß oft auf anderweitig veröffentlichte Publikationen zurückgegriffen wurde)

Dennoch ist es eine echte Empfehlung. (bin mit dem Autor weder verwandt noch verschwägert …) Gruß K.

[Robert_Reichschwein]

ich kann nur empfehlen: Wenn Immos, dann in der Nähe des Wohnortes!

Und billig müssen sie sein, höchstens 100fache Monatskaltmiete als Kaufpreis.

Und man sollte sich selber um alles kümmern, Fremdfirmen sind nicht so gut und teuer.

[kohelet]

#297
Gutes Buch.
Seriöse Berichterstattung auch in der FAZ jeden Freitag.

[curacanne]

... ich möchte mir auch eine immobilie für mich kaufen, bin aber wegen der seriösität sehr verunsichert. eigentlich würde ich damit zu meiner hausbank- sparkasse- gehen, die interssante angebote zu haben scheinen. aber wenn ich daran denke, wie die mich vor jahren mit den aktien angeschissen haben oder auch über die jahre mit den gebühren, zögere ich, denn warum sollten die aufhören zu bescheißen?
es ist wirklich sehr schwierig.
curacanne

[kohelet]

Immobilienbrief
Fragwürdige Immobilienprognosen
Gerade in Zeiten eines schwierigen Immobilienmarkts fragen Investoren nach Prognosen, die ihnen Anhaltspunkte für die Entwicklung ihrer Investitionen ....

Immobilienmarkt (Frankfurter Allgemeine Zeitung)
16.04.2004

[Azul Real]

Der nachfolgende Artikel bezieht zieht sich zwar mehr auf den Gewerbeimmobilienmarkt, könnte aber in die richtige Richtung weisen. Geforderte Transparenz insbesondere bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds.


24.01.2005 Immobilienzeitung

RICS fordert Neuorientierung in der deutschen Wertermittlungspraxis

Der Deutsche Verband der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS Deutschland) fordert unter der Führung seines Vorstandes Sascha Hettrich die deutschen Sachverständigen zu einer Neuorientierung in der Wertermittlungspraxis auf. Die jüngsten Entwicklungen der Immobilienmärkte und Wertanpassungen von Immobilienbeständen verunsicherten Anleger auf breiter Front, das Vertrauen in die Immobilie als Anlageobjekt stehe wieder einmal auf dem Prüfstand, heißt es in einer Erklärung des Verbandes. Daher müssten sich die Sachverständigenverbände zu einer gemeinsamen konzertierten Aktion zusammenschließen. Dabei gehe es um drei Hauptpunkte: Die Orientiertung an einer " Bewertung, die das Agieren der Akteure im An- und Verkauf widerspiegelt" , einen " sachlich-souveränen Umgang mit Verkehrswerten" , bei dem Korrekturen nach oben und unten entsprechend dem Marktgeschehen " als üblich und normal gelten" sowie eine Transparenzoffensive mit einem verbesserten fachlichen Austausch von Transaktionsdaten zum Marktgeschehen.

[Azul Real]

27.01.2005 Immobilienzeitung

Scheel: Änderungen bei AfA nein, bei Eigenheimzulage vielleicht

Entwarnung für die deutsche Immobilienbranche in Sachen weiterer Steueränderungen gab Christine Scheel, die Vorsitzende des Bundestags-Finanzausschusses, gestern am Rande des Immobilienkongresses Cimmit in München. "In diesem und im nächsten Jahr sind bei den Abschreibungssätzen für Immobilieninvestitionen keine Änderungen absehbar. Es gibt keine Vorlagen bis zur Wahl", sagte die Finanzpolitikerin der Bündnisgrünen. Offen sei jedoch weiterhin die Zukunft der Eigenheimzulage. Da der Gesetzentwurf der Koalition zu deren Abschaffung gescheitert sei, werde man bis Frühsommer 2005 an "Modifikationen" arbeiten, die dann zu Jahresbeginn 2006 in Kraft treten könnten. Rückwirkende Regelungen schloss Scheel aus. Die Finanzexpertin sprach sich außerdem für die aktuell im Bundesfinanzministerium diskutierte Reit- Einführung aus. "Wir haben im Immobilienbereich - sei es bei großen insolvenzbedrohten Fonds, sei es bei Banken wie zuletzt der HVB - so viele Probleme, da muss aufgeräumt werden." Ein Modell, das die Produkte der offenen und geschlossenen Immobilienfonds zum Teil ablösen werde, sei "für Deutschland international sinnvoll." Eine "vertiefte Diskussion" des Themas werde die Regierung aber erst starten, wenn das Gutachten zu den wirtschaftlichen und steuerlichen Konsequenzen ausgewertet sei. Scheel sieht "große Chancen, dass wir ein Reit-Gesetz gemeinsam mit den Ländern so in das Gesetzblatt bekommen, dass es zum 1.1.2006 greifen kann."

[schlier]

Servus zusammen,
also ich geb euch erst einmal recht, dass selbst verwalten natürlich besser ist als fremdverwaltung. Verwalter arbeiten in der regel schlampig und ziehen einen über den tisch.
Naja aber wenn man alles selbst macht dann kostet das jede menge zeit. na und ich möchte eine immo als kapitalanlage sehen und dann mit anderen vergleichen. Klar wenn du handwerklich gechickt bist und genug zeit hast, dann kannst du sicher auch mit 3 € miete leben.
Ich sehe eben zuviele beispiele wo es im niedrigsegment schief geht.
meine position ist, dass man momentan auch im osten in für dort sehr guten innenstadt lagen hochwertige immos für wenig geld bekommt. Na und wenn langfristig nicht so viel zeit in jedes einzelne hasu stecken kann und will fährt man denk ich mit guter qualität besser.
servus

[nett]

SV-Pflicht für Mieteinnahmen?
Was passiert eigentlich, wenn unsere tolle Regierung Mieteinnahmen zur SV heranzieht? Das würde doch bestimmt so manche Finanzierung über den Haufen werfen oder?
In so einem unsicheren Umfeld, kann man wirklich nicht mehr investieren.
Was meint Ihr?

[Blue Max]

#304

Meine Meinung: Immobilien ausschlieslich zum selber drin wohnen !

Vermieten bringt meist nur Aerger und magere Renditen.

Alle Leute die ich so kenne und die etwas vermieten, sind nur am schimpfen.

[kickaha]

@nett

für freiwillige Krankenversicherte in der GKV ist das eigentlich schn realität (auch Rentner müssten eigentlich Ihre Nebeneinkünfte mit angeben - was allerdings die wenigsten machen - aber müssten).

@ Alter Mann

Wenn Du vor Ort bist, hast du eine riesigen Vorteil, aber das trifft halt die Summe der Anleger nicht zu (es wird in der Regel ortsfremd gekauft), Ossiimmobilien für Wessi`s geht in die Hose.

Und Wessi Immobilien für Wessi`s sind immer noch zu teuer.

Das Thema Instandhaltung kommt leider auch immer viel zu kurz und verschlingt beträchtliche Beträge.

Wir haben Freunde mit Neubauwohnungen in Meisen, da melden sich seid zwei Jahren noch nicht mal mehr Mietinteressenten!!!

Offensichtlich kannst Du auch Hausverwaltung. Sonst geht`s auch nicht. Und du musst natürlich, wenn Du das (semi)professionel machst auch den Zeitaufwand sehen und in Abzug bringen. Bei einem oben dargestelten Mietwertrag von ein paar tausend Euro, rentiert es sich nicht, wenn ich einmal im Monat für eine Woche durch die Zone reisen muss um meine Liegenschaften zu betreuen.

@ Thema Makler

ein Makler der rechnen kann ist nicht daran interessiert möglichst hohe Summen zu verkaufen, sondern daran interessiert, seinen Bestand möglichst schnell umzudrehen.

Gruß Kickaha

[nett]

@kickaha
also ich interessiere mich für ein Mietshaus in Hannover. Ich habe relativ viel Zeit und wohne am Ort.
Habe auch für Urlaubszeiten Familie die sich kümmern würde.
Habe zwar selber noch keine Erfahrung, aber das sollte man doch eigentlich lernen können oder?
Wenn man nicht zu teuer einkauft. Mittlere Lage und gute Qualität für das 10fache.
Was sagst Du dazu?

[Blue Max]

#307

Frag doch einfach mal Leute die in der unmittelbaren Nachbarschaft Deines zukünftigen Mietshauses etwas mieten bzw vermieten und wie oft dort etwas leer steht und wieviel Miete man dort bekommen kann.

[kohelet]

#300

Immobilienbrief;
Fragwürdige Immobilienprognosen


Gerade in Zeiten eines schwierigen Immobilienmarkts fragen Investoren nach Prognosen, die ihnen Anhaltspunkte für die Entwicklung ihrer Investitionen geben sollen. Oft ist jedoch zu beobachten, daß die Investoren im Hinblick auf die methodische Qualität von Prognosen zu unkritisch oder zu wenig anspruchsvoll sind. Viele Immobilienprognosen in Deutschland sind zu stark immobilienbezogen. Sie vernachlässigen wesentliche Faktoren, die für die künftige Entwicklung einer Immobilie maßgeblich sind, vor allem die Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds.
Langzeituntersuchungen belegen, daß etwa 60 Prozent der Wertentwicklung einer Immobilie nicht von der Immobilie selbst, sondern von der Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds abhängen. Prognosen, in welche die wirtschaftliche Entwicklung allenfalls als Randbedingung einfließt, können also wenig über die künftige Wertentwicklung einer Immobilie aussagen.
Die wichtigste Frage, die ein Investor dem Prognostiker stellen sollte, ist also zunächst die, in welchem Umfang, auf welcher Datenbasis, mit welchem methodischen Instrumentarium und für welchen Zeitraum in die Immobilienprognose eine Prognose der wirtschaftlichen Entwicklung einfließt.
Häufig werden Immobilienprognosen für einen Zeitraum von fünf Jahren erstellt. Die Wirtschaftsprognosen, die hier einfließen, stammen aber oft von Instituten oder Institutionen, die lediglich Konjunkturprognosen für einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren abgeben. Eine Fünfjahresimmobilienprognose, die sich bezüglich der Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds auf Ein- oder Zweijahresprognosen stützt, wird dem Investor nicht helfen.
Immobilieninvestitionen sind in Deutschland in der Regel auf einen Zeitraum von zehn Jahren oder mehr ausgerichtet. Dies hängt schon damit zusammen, daß private Investoren die Spekulationsfrist zu beachten haben und bei kürzeren Haltefristen außerdem mit dem steuerlichen Problem des gewerblichen Grundstückshandels konfrontiert werden. Deshalb sollten Immobilienprognosen auch etwa den Zeitraum von zehn Jahren abbilden - und vor allem sollten die Wirtschaftsprognosen, die hier einfließen, für diesen Zeitraum erstellt werden. Häufig wird die kritische Frage gestellt, ob solche Langfristprognosen überhaupt möglich sind oder ob sie nicht naturgemäß mit einer größeren Ungenauigkeit behaftet seien als Kurzfristprognosen.
Tatsächlich ist es gerade umgekehrt. Konjunkturprognosen für einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren sind mit einer größeren Unsicherheit behaftet als langfristige Strukturprognosen. Denn bei langfristigen Strukturprognosen geht es darum, welche Wirtschaftssegmente beziehungsweise Branchen sich künftig relativ besser und welche sich relativ schlechter entwickeln werden. Solche Tendenzen sind langfristiger Natur. Ob in einer Stadt der Bergbau, die Textilindustrie oder aber High-Tech-Firmen und zukunftsträchtige Dienstleistungsunternehmen dominieren, ist für die langfristige Entwicklung der wirtschaftlichen Attraktivität und damit auch für die Chancen des Immobilienstandorts von großer Bedeutung.
Investoren sollten auch kritisch fragen, wie weit bestimmte Prognosen regional "heruntergebrochen" werden. Eine allgemeine Wirtschaftsprognose für Deutschland ist allein nicht aussagekräftig, wenn die Entwicklung des Wirtschaftsstandorts München oder Düsseldorf prognostiziert werden soll. Eine Prognose für den Immobilienmarkt München, die in ihrem wirtschaftlichen Teil allein auf eine allgemeine Deutschland-Prognose Bezug nimmt, wird dem Investor ebenfalls wenig helfen.
Nutzer von Prognosen interessieren sich naturgemäß mehr für die Ergebnisse als für die Methoden. Aber die Zuverlässigkeit der Ergebnisse hängt eben von der Zuverlässigkeit der Methoden ab. Deshalb sollten sich Immobilieninvestoren sehr viel eingehender und kritischer gerade mit den Methoden von Immobilienprognosen beschäftigen.
Ihr Rainer Rau
Der Autor ist Vorstand der Feri Finance AG, Bad Homburg.
Frankfurter Allgemeine Zeitung 16. April 2004
Immobilienmarkt; S. 41

[kickaha]

Aus der FTD vom 10.2.2005
Warten auf die Abrissbirne
Von Richard Haimann

In Deutschland stehen 22 Millionen !!!!! Quadratmeter Bürofläche leer. Keiner weiß, was daraus werden soll.

Hartmut Bulwien, Vorstandschef des Immobiliendienstleisters Bulwien
Die Katastrophenmeldungen vom deutschen Büroimmobilienmarkt reißen nicht ab: Nach Erhebungen des Immobiliendienstleisters Bulwien sind inzwischen Officeflächen im Umfang von 22 Millionen Quadratmetern nicht vermietet. Um das Ausmaß zu verdeutlichen, greift Vorstandschef Hartmut Bulwien zu einem Vergleich: "Der gesamte Büroflächenbestand in der Bankenmetropole Frankfurt beträgt nur rund elf Millionen Quadratmeter."

Doch die tatsächliche Situation spiegeln diese Zahlen längst nicht wider :O. Laut Definition der Immobilienbranche fließen nur jene Flächen in die Leerstandserhebung ein, die binnen 90 Tagen bezogen werden können. Rolf Scheffler, Leiter von Aengevelt Research: "Gebäude, die erst nach mehr als drei Monate währenden Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen vermietbar sind, werden gar nicht erfasst."

Markterholung nicht in Sicht

Sicher ist: Selbst eine deutliche Markterholung würde die Situation nicht wesentlich verbessern. Der durchschnittliche Flächenverbrauch pro Officejob beträgt rund 22 Quadratmeter. Marktforscher Bulwien: "Um die Leerstandsrate auf null zu bringen, wären theoretisch eine Million neue Büroarbeitsplätze nötig." Nur die sind nicht in Sicht. Im Gegenteil: Die Unternehmen setzen weiter auf Personalabbau.

Als einzigen Ausweg aus der verfahrenen Situation sieht Bulwien die Konversion von Bürogebäuden in Hotels, Einzelhandelsobjekte und Wohnimmobilien. Abreißen und auf der Grundfläche einen vermarktbaren Neubau schaffen, lautet die Devise. Bulwien: "Ein Umbau dürfte in den meisten Fällen teurer kommen als die Radikallösung." Bürogebäude seien von ihrer Statik und Architektur her nicht dafür ausgelegt, in ein Wohnhaus umgewandelt zu werden.

Das Vancouver-Modell

Vorreiter ist hier die kanadische Stadt Vancouver. Ende 2003 hatte der Stadtrat der Westküstenmetropole die Genehmigung für die Umwandlung von Bürotürmen in Wohnimmobilien erteilt. Inzwischen kreisen die Abrissbirnen - und die Leerstandsraten sinken: von 14,6 Prozent Ende 2003 auf knapp zwölf Prozent Ende des dritten Quartals 2004.

Fraglich sei jedoch, ob das Vancouver-Modell so einfach auf Deutschland zu übertragen ist, meint Bulwien. Hochhäuser wie der noch im Bau befindliche Frankfurter Skyper des Deka-Immobilien-Fonds seien im Moment quasi unvermietbar. Bulwien: "Derartige Objekte eignen sich nur für große Mieter, die auf einen Schlag Flächen im Umfang von 10.000 und mehr Quadratmetern benötigen." Doch genau daran mangelt es zurzeit. Selbst in dem vom Leerstandsproblem weniger betroffenen München, sagt der Experte, seien zwei Bürotürme derzeit unvermietet. Das Problem: Ein Hochhaus abzureißen und durch einen kleineren Neubau zu ersetzen verschlingt horrende Kosten.

"Persistierender Leerstand"

Ähnlich sieht dies Aengevelt-Experte Scheffler: In Frankfurt sei es sicher kein Problem, eine als Bürohaus genutzte Villa wieder für relativ wenig Geld in eine Wohnimmobilie umzuwandeln. Bei reinen Officeobjekten lasse sich das Problem jedoch nicht so einfach lösen.

Aengevelt Research hat die Leerstände an den Büroimmobilienmärkten differenziert untersucht und dabei die Kategorie "persistierender Leerstand" eingeführt. Darunter fallen jene Objekte, die länger als fünf Jahre zu 50 Prozent oder mehr unvermietet sind (siehe Tabelle). Geschäftsführer Wulff Aengevelt: "Das sind faktisch Marktleichen, die kaum eine Chance haben, jemals vermietet zu werden."

Die "Bürobrache"

Davon gibt es insbesondere in ostdeutschen Städten genug. Angesichts der Strukturkrise tendierten die Vermarktungschancen gegen null. Nur besteht dort auch kein Bedarf an neuen Wohnungen, Hotels oder Einkaufszentren.

Nach der "Industriebrache" werde die "Bürobrache" das kommende Problem der Stadtplaner sein, so Bulwien. Ersten Rufen, den Abriss von Bürobauten mit Steuergeldern zu fördern, steht der Marktforscher jedoch skeptisch gegenüber - insbesondere wenn es um Bauten wie den Skyper geht: "Unternehmen, die nach 2001 noch den Grundstein für neue Wolkenkratzer gelegt haben, sind an ihren Problemen selbst schuld."

Mich würde mal interessieren, warum der Anleger auch noch Geld dafür bekommen soll, dass dieser Bauschwachsinn wieder abgerissen wird. Ausserdem ist das ein grober Verstoß gegen die Marktwirtschaft, wenn das Angebot künstlich verknappt wird. Jetzt besteht die Möglichekit für die Firmen, Ihre Kosten richtig zu senken.

Sie zahlen nur noch einen Bruchteil der Miete . Dann werden die Dinger auch wieder auf ein normales Maß im Preis geschätzt. Dann passt dass schon.

Gruß Kickaha

[Honigbär]

dddd

[Honigbär]

Wenn hier einige meinen éin Haus/Wohnung zu kaufen um Renditevorsprünge gegenüber Renten ,Aktien etc,zu haben liegen sie meiner Meinung nach falsch.Dazu eignen sich höchstens geschlossene Immo-Fonds bei den bekannten Risiken.Also in der Mehrzahl äußerst spekulativ.

Wenn man eine Immobilie allerdings selbst verwaltet und lfd.renoviert/repariert und dabei noch Spass hat,kann man durchaus auch heute noch saftige Renditen einfahren.
Ich mach das seit Jahren,fast ausschließlich im sog.Billigmietensektor.heißt Vermietung an sozial Schwache für 3,50-4Euro.
Letztes Jahr habe ich z.B einaltes Bauernhaus in Norddeutschland gekauft (Dorf 5000 Einwohner mit kompl.Infrasruktur)Kaufpreis incl.Nk ca.50000.
Ich habe in die Sanierung des Haupthauses ca 5000 investiert und jede Menge eigene Arbeitsstunden.
Jetzt ist ein Haus fertig mit 200qm das für 700 vermietet wird.
8400€ KM bei Erstehungspreis unter 60000 rechnet sich.
Jetzt das Bonbon
Auf dem Gr0ßen Grundstüch sind viele alte Nebengebäude.Diese kann ich nach und nach(je nachdem wie ich Lust habe)selber umbauen.Das schaffe ich ohne Berechnung meiner eigenen Arbeitsleistung je nach Wohnung zur 2-5 fachen Jahresmiete.
Man hat natürlich viel um die Ohren mit Vermietung,Renovierung,Mietern etc.Aber mir macht das auch Spass.Ich bestreite seit einigen Jahren meinen Lebensunterhalt aus der Vermietung.Es geht ,ist aber sehr arbeitsintensiv.Wer das nicht möchte,sollte sein Geld lieber in Renten oder Aaktien anlegen.
Honigbär

[kohelet]

#312 von Honigbär

Darf ich mal fragen , in welcher Region von Norddeutschland das Haus steht?

Denke z.B. die Gegend um Cloppenburg (westl. Niedersachsen) ist ob ihrer guten Demographie (viele Kinder) anders zu bewerten als z.B. der Kreis Demmin in Meck. Pomm.

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Ansonsten interessanter Beitrag, ganz im Gegensatz zu der allseits verbreiteten Jammer- und Blender-Stimmung im Lande.

So muß auch das Wirtschaftswunder in den 50er abgelaufen sein.

Neugierige Frage an Honigbär: Wer macht die Elektroarbeiten?

[kickaha]

Du kannst in der ZV häufig Mietrenditen von 10+ erzielen, sogar hier in Süddeutschland. Interessant wird es, wenn Du nicht vermietest sondern umdrehst. Dann können 30-40% p.a. eingefahren werden.

Allerdings stellt sich mir die Frage, wie Du, Honigbär, Deine Zeit ansetzt/bewertest?

5 EUR/50 EUR oder 150 EUR. p. Stunde. (eigener Stundenlohn bei Deinen sonstigen Tätigkeiten). Und auch hinterher für den Verwaltungsaufwand etc..

Sonst stimmt die Rechnung leider nicht.

Gruß Kickaha

[kohelet]

#314 von kickaha

Was bedeutet ZV?

[K1K1]

ZV=Zwangsversteigerung

[Honigbär]

@kohelet
ich wohne im der nähe von Wolfsburg/Braunschweig,.
Von Elektro hab ich nicht so schrecklich viel Ahnung.Die seltenen Reparaturen im Elekrobereich lasse ich machen.
Bei der Neuinstallation helfe ich.Ich mache die vorverkabelung,bohr die Löcher für die Schalterdosen/Verteiler.Den Rest macht dann ein Elektriker.Bin gerade am Ausbau einer kleinen Singelwohnung.Hab Anfang Januar angefangen und werde diesen Monat noch fertig.In dieser Wohnung war letzte Woche der Elektriker,hat Zwischenzähler gesetzt,Kabel noch etwas abgeändert die ihm nicht gefallen haben.Arbeitszeit 3 Std.Die gleiche Zeit vielleicht nochmal zur Endmontage,so zahl ich ca.250€ +Material.

@kicka
Es wird dich erstaunen,aber ich rechne meine Arbeitszeit nicht.Ich gehe seit mehreren Jahren nicht mehr arbeiten und habe auch nicht vor jemals wieder einer geregelten Arbeit nachzugehen.Ich lebe von den Mieteinnahmen.Ich möchte mir meine Zeit frei einteilen können,auch mal ein halbes Jahr Pause machen,jederzeit !!!! zeit zu haben für Frau und Kinder.Da ich sonst keine andere Arbeit verrichten würde ,berechne ich diese auch nicht.Wenn ich mir jede ARbeitsstunde mit 50 €anrechnen würde,könnte ich jedes Projekt zum Scheitern bringen.Bei 200 geleisteten Stunden pro Monat wären das aber zus.10000 € Einkommen für mich.
z.b.Der Ausbau der Singelwohnung
Kosten Material+Fremdhandwerker ca.7000€
eigene Stunden ca.300 x50€ 15000€
Entstehungskosten 22000€

Miete kalt geschätzt 220€=2640€
Also noch immer ca.8fache Jahresmiete,welches recht günstig ist.
Und bei dieser Rechnung habe ich als Handwerker in ca 6 Wochen 30000 DM verdient.Wer verdient das sonst?

Ich hab für mich noch keine Alternative gefunden

Honigbär

[Azul Real]

Immobilienbranche:

"Bildung statt Beton" nur ein dummer Spruch

Berlin - Mit Befremden und Unverständnis hat die Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft (BAG) die jüngste Kampagne der Bundesregierung zur Kenntnis genommen, mit der auf Großplakaten für die Abschaffung der Eigenheimzulage mit dem Slogan "Bildung statt Beton" geworben wird. Die BAG bemängelte, daß mit dieser Polemik ein in der Realität nicht vorhandener Widerspruch künstlich konstruiert und das Bauen und Wohnen in Deutschland diffamiert werde. "Wir alle wissen, daß gute Wohnverhältnisse eine wesentliche Voraussetzung dafür sind, daß insbesondere junge Menschen Chancen im Bildungssystem überhaupt nutzen können. Wohnung und Bildung gehören untrennbar zusammen", erklärten die in der BAG zusammengeschlossenen Spitzenverbände.

Die BAG habe sich wiederholt mit der von der Bundesregierung geplanten Streichung der Eigenheimzulage sachlich auseinandergesetzt und eine Reihe konstruktiver Vorschläge unterbreitet. Um so weniger sei diese Kampagne hinnehmbar. Die in der BAG zusammengeschlossenen Spitzenverbände erwarteten von der Bundesregierung, daß sie diesen "dummen Spruch" aus dem Verkehr ziehe und die Kampagne beende. Schließlich initiiere die Bundesregierung auch keine Kampagne gegen die Entfernungspauschale unter dem Motto "Bildung statt Blech".

Diese Kampagne sei auch vor dem Hintergrund der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienbranche besonders unverständlich: So habe ein von der BAG mitfinanziertes Gutachten des Ifo-Institutes die große volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft dargestellt. 12,7 Prozent der Bruttowertschöpfung (250 Mrd. Euro) würden von der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft erbracht. DW


Artikel erschienen am Do, 17. Februar 2005, Die Welt

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Sonntag, 20. Februar 2005, 09:00 Uhr

Deutschland ist für Wohninvestments nach wie vor interessant

Kapitalanlage: Lohnen Immobilien noch?

Von Eike Schulze

Deutschland bleibt für Immobilieninvestments trotz aller Unkenrufe interessant. Das zeigt eine Analyse des Wohnungsmarktes für Kapitalanleger.

Wer etwas für seine Altersversorgung tun möchte und dabei an das bei Selbstständigen und Unternehmern beliebte Investment Immobilie denkt, der wird seit einiger Zeit mit abschreckenden Schlagzeilen konfrontiert: "Sinkende Immobilienpreise auf breiter Front", "Abriss von Plattenbauten in Ostdeutschland" und ähnliches. Da kommt schnell die Frage auf, ob der Erwerb einer Zinswohnung oder eines Zinshauses überhaupt noch lohnt.

Pessimismus macht sich aller Orten breit. Doch es geht auch anders. Die amerikanische Fondsgesellschaft Fortress kaufte erst im Juli die Gagfah in Essen auf. Mehr als 80.000 Wohnungen wechselten den Besitzer und so kamen über zwei Milliarden Euro in die klammen Kassen der BfA. Und erst kürzlich kaufte der britische Investor Cerberus 7500 Wohnungen von der Deutschen Bank in Wilhelmshaven. Weitere große Immobilienbestände sollen an Fonds verkauft werden, wie die 152.000 Wohnungen der E.on-Tochter Viterra.

US- und britische Fonds mischen Markt auf

Es sind die großen Opportunity-Fonds aus den USA und Großbritannien, die den Wohnungsmarkt aufmischen. Das Ziel der Fonds ist der Verkauf der Wohnungen an die Mieter oder es sollen Wohnimmobilienfonds aufgelegt werden. Opportunity-Fonds werden meist von institutionellen Investoren wie Versicherungen, Banken oder Pensionskassen gegründet, um Gelder kurzfristig und gewinnbringend überwiegend in Immobilien anzulegen. Da kommt das konjunkturschwache Deutschland gerade recht, denn die Immobilienpreise sind für den Einstieg günstig. Der deutsche Markt ist riesig. So stehen viele Städte in den Startlöchern ihren Wohnungsbesitz an die Investoren zu veräußern, um die Stadtsäckel wieder zu füllen. Allein 2,6 Millionen Wohneinheiten besitzen die Kommunen nach Schätzung des Hamburger Beratungsunternehmens Gewos GmbH. Ein langsames Steigen der Preise ist bei Belebung der Wirtschaft wieder zu erwarten. Investitionen in Wohnimmobilien sind sinnvoll. Sie unterliegen nicht in dem Maße konjunkturellen Schwankungen wie Büroimmobilien und bieten daher eine sichere Einnahmequelle und stabilere Renditen.

Trendwende erkennbar

Deutschland ist für Wohninvestments deshalb trotz aller Unkenrufe interessant. Nur die Deutschen selbst hat diese Nachricht noch nicht erreicht. "Und das ist ein wirkliches Problem", erläutert Dr. Reiner Braun von Empirica, Wirtschaftsforschung und Beratung, Berlin. "Bis sich die jetzt abzeichnende Trendwende am Immobilienmarkt in Statistiken niederschlägt, werden noch Monate ins Land gehen." Preiserwartungen, die sich aber an der Vergangenheit orientieren, mindern die Investitionsfreude in einer ausklingenden Krise.

Der Wohnungsmarkt ist der letzte Konjunkturindikator, der anschlägt. Das zeigt sich in ausgeprägten Immobilienzyklen, die der Konjunktur hinterherlaufen. Das heißt, bei boomender Wirtschaft kommt der Wohnungsbau nicht nach, stagniert oder sinkt sogar das Bruttoinlandsprodukt, werden zunächst noch weiter munter Wohnungen fertiggestellt, ohne dass der Bedarf weiter wächst. "Wer zieht schon in eine teure Wohnung, wenn er arbeitslos ist oder die Befürchtung hat, davon betroffen zu werden;" so Reiner Braun. "Da wird lieber gewartet bis sich die wirtschaftliche Situation wieder entspannt".

Aber genau in dieser Phase werden auch am wenigsten Wohnungen fertiggestellt. Die Folge: Die Mieten steigen und es sind nicht genügend Wohnungen vorhanden, die den dann wachsenden Ansprüchen der Mieter entgegen kommen. Dieser Zeitpunkt ist jetzt wohl erreicht. Die Wirtschaft zieht wieder an, staatliche Steuergeschenke wie höheres Kindergeld und ein Absinken des Steuersatzes schaffen ein gesichertes und besseres Einkommen. Aber es stehen zu wenig qualitativ höherwertige Wohnungen zur Verfügung, die die Wohnbedürfnisse befriedigen könnten. Deswegen sind die Übergangsphasen auch mit den größten Unsicherheiten behaftet.

Schwer durchschaubarer Wohnungsmarkt

Schlagen sich an den Aktienbörsen Wachstumsprognosen schnell nieder und sind sogar börsentäglich abrufbar, so ist der Wohnungsmarkt aufgrund seiner Informationsdefizite schwer zu durchschauen und damit schwerfällig. Eine anziehende Konjunktur auf dem Wohnungsmarkt ist daher erst verspätet wahrnehmbar. Allerdings lässt sich dies auch pauschal nicht für alle Landstriche in Deutschland gleichsam behaupten. In Ostdeutschland liegt der Wohnungsmarkt vieler Orts am Boden. Einer der Gründe: Nach der Wende bauten sich viele Ostdeutsche bedingt durch die staatliche Förderung ihre eigenen vier Wände und gleichzeitig wurden sehr viele Wohnungen aufgrund öffentlicher Förderungen saniert. Diese doppelte Förderung wirkte sich kontraproduktiv auf die Immobilienpreise aus, denn ein nennenswertes Wirtschaftswachstum blieb in Ostdeutschland aus, so dass die Nachfrage hinter den Sanierungen der Wohnungen deutlich hinterher hinkte.

Die Folge: ein hoher Leerstand, die Abwanderung tat zudem ein Übriges. Demgegenüber findet man hohe Leerstände in Westdeutschland meist in den strukturschwachen Gebieten wie das Ruhrgebiet oder Teile Frankens. Hier sind in den Boomjahren von Ende der 50er Jahre bis Mitte der 70er Jahre viele Massenquartiere entstanden, um für den hohen Bedarf an Arbeitskräften billigen Wohnraum zur schaffen. Das rächt sich heute, da dieser Wohnraum nicht mehr marktgängig ist. Diese beiden Entwicklungen führten zu einer Verunsicherung bei deutschen Investoren und einer zurückgehenden Neigung noch in Wohnimmobilien zu investieren.

Wohnflächenverbrauch nimmt zu

Doch die Ampel steht mit Ausnahme weiter Teile Ostdeutschlands oder der strukturschwachen Regionen Westdeutschlands eher auf grün als auf rot. Das lässt sich aus vielfältigen Statistiken und Studien ablesen. So ermittelte das Statistische Bundesamt, dass der Wohnflächenverbrauch pro Kopf beständig zunimmt. Demnach stieg der Wohnflächenverbrauch je Einwohner von 34,8 qm im Jahre 1990 auf 40,1 qm im Jahre 2002 an. Während die Wohnungsgröße in Westdeutschland nur schwach von etwa 86 auf 88 qm in dieser Zeit stieg, erhöhte sie sich hingegen in Ostdeutschland im gleichen Zeitraum von 64 auf 71 qm. Das bedeutet, dass der Wohnungsmarkt selbst bei leicht schrumpfender Bevölkerung aufgrund der Zunahme des Wohnbedarfs pro Bewohner stabil ist.

Der Wohnflächenverbrauch steigt stärker an als durch eine schrumpfende Bevölkerung verloren geht. Und: Selbst eine sinkende Bevölkerungszahl gibt noch keinen Aufschluss über die Anzahl der Haushalte. Die Zahl der im Haushalt lebenden Personen ging durchschnittlich von 1991 2,27 Personen auf 2,13 Personen zurück wie der Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ergab. Die Ein- und Zweipersonenhaushalte nahmen in diesem Zeitraum zu, während die Mehrpersonenhaushalte abnahmen. Insgesamt gab es eine Zunahme der Haushalte um elf Prozent in Westdeutschland und acht Prozent in Ostdeutschland. Deshalb bedeutet der erhöhte Leerstand von Wohnungen nicht gleich eine Sättigung des Wohnungsmarktes. So ermittelte das Eduard Pestel Institut in Hannover zwar im Jahre 2001 einen Wohnungsüberhang in Westdeutschland von 297.000 Einheiten, gleichzeitig stellte es aber auch ein Wohnungsdefizit von rund 94.000 Einheiten fest.

Weniger Wohnungen gebaut als benötigt

Dafür gibt es zwei Gründe: Zum einen sind die Wachstumsmetropolen Hamburg, Köln, Frankfurt, München oder Stuttgart immer noch unterversorgt, andererseits genügen viele Wohnungen nicht mehr den qualitativen Ansprüchen der Mieter und sind deshalb schwer oder gar nicht zu vermieten. Abhilfe ist so schnell nicht in Sicht, denn der Staat fördert den Wohnungsbau nicht mehr so stark. Die Folge: Seit Mitte der 90er Jahre werden immer weniger Wohnungen gebaut. "Statt benötigter 300.000 bis 350.000 Wohnungen sind 2003 nur 270.000 Wohnungen erstellt worden," so Thorsten Schilling von der Feri GmbH, Bad Homburg. Im Jahr 2005 sind gar nur noch 255.000 neue Wohneinheiten zu erwarten, wie das Statistische Bundesamt mitteilt. Diese Entwicklung stabilisiert langfristig die Immobilienpreise. Wer in Wohnungen in Wachstumsregionen investiert, profitiert also von sicheren Einnahmen und Wertzuwachs.

Jetzt sind die Preise günstig

Wie die Faktensammlung zeigt, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um in Wohnungen zu investieren. Das erklärt auch, warum sich viele amerikanische Opportunity-Fonds mit deutschen Wohnungen eindecken. Zum einen sind es die günstigen Preise, zum anderen die Rendite, die sich damit erwirtschaften lässt. Auch für den Wohnimmobilienmarkt gilt: azyklisch kaufen - also in dem Zeitraum, an dem die günstigsten Einstiegspreise zu erzielen sind.

Und: Wer es sich leisten kann sollte eher Mietshäuser als einzelne Wohnungen erwerben, denn dann gibt es meist einen "Mengenrabatt" für das Objekt. Der Erwerber sollte außerdem darauf achten, in welcher Region er ein Objekt erwirbt. Strukturschwache Gebiete in West- und Ostdeutschland sind eher nicht zu empfehlen. Hier herrscht ein Überangebot an Wohnraum, was zwar auf den Kaufpreis drückt, aber auch erwarten lässt, dass aufgrund weiter nachgebender Mieten kaum noch gute Renditen zu erzielen sind. In den wichtigsten weiterwachsenden Wirtschaftsmetropolen Deutschlands schlägt sich hingegen der Mangel an adäquatem Wohnraum in recht hohen Preisen nieder, jedoch lässt sich hier noch auf Jahrzehnte eine gute Vermietbarkeit aufgrund der hohen Nachfrage erwarten. Beispielsweise wohnen heute in Hamburg wieder 1,74 Millionen Menschen, so viel wie seit 1973 nicht mehr.

Doch nicht immer ist die Lage oder Region entscheidend für den Erfolg als Vermieter. Es kommt auf die Vermietbarkeit und Miettreue der Bewohner an. Und deshalb lohnt es sich auch ein Auge auf gebrauchte Objekte zu werfen. So können auch durchaus einfache Lagen infrage kommen, vorausgesetzt, der Verkäufer kann nachweisen, dass das Mietshaus über eine geringe Mieterfluktuation und geringe Mietausfälle verfügt. Ist das der Fall, sollten eine nachhaltige Finanzierbarkeit und eine gute Rendite möglich sein.

Quelle: Creditreform Nr.02 vom 04.02.2005 Seite 058

[Azul Real]

Immobilien Zeitung vom 24.02.2005
Immobilienwirtschaft

Billionenschweres Aschenputtel

"Fragen Sie mal deutsche Professoren der Volkswirtschaft nach der Bedeutung der Immobilienwirtschaft.

Keiner weiß, dass 85% des gesamten deutschen Anlagevermögens Immobilien sind. Keiner!". Das sagte Hans-Werner Sinn, Präsident des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung bei der Vorstellung einer von der gif - Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., Wiesbaden, in Auftrag gegebenen Studie.

Doch jetzt haben es die Hessen schwarz auf weiß. Das zu "Wiederbeschaffungspreisen bewertete Nettoanlagevermögen" belief sich Anfang 2003 auf 6,5 Bill. EUR. Von dieser gigantischen Summe entfallen 5,5 Bill. EUR auf Bauten - bei Wohnungen, Fabriken, Büros, Hallenbädern, aber auch Deiche, Rohranlagen und Schienennetze.
Wird der Grundstückswert mit eingerechnet, kommen die Statistiker auf 7,2 Bill. EUR Immobilienvermögen. Ihrer volkswirtschaftlichen Bedeutung zum Trotz hat die Branche keine ausreichende Lobby. "Es gibt einen Bauminister und einen Verkehrsminister, aber keinen Immobilienminister", hieß es am Rande der Veranstaltung immer wieder. Das ist empörend und gehört geändert, darüber ist sich das hochkarätig besetzte Podium Ende Februar in Berlin einig. "Bildung statt Gips" - wenn er diesen im Zusammenhang mit der Abschaffung der Eigenheimzulage geprägten Slogan schon höre! - sagte Gdw-Präsident Lutz Freitag gewohnt kernig. Er forderte eine bessere politische Vertretung der Branche.
Was in Deutschland wohl los wäre, hieße es auf einmal "Blech statt Bildung" - das möchte er gerne einmal wissen, so GdW-Präsident Freitag.

Die Zahlen, die im April in eine öffentlich zugängliche Studie fließen, sollen auf die kontinuierlich gewachsene Bedeutung des Sektors hinweisen. Bestand das deutsche Volksvermögen 1991 noch zu 44,7% aus Wohnbauten, erhöhte sich der Anteil bis Anfang vergangenen Jahres auf knapp 50%.Nichtwohnbauten verloren dagegen an Bedeutung. Ihr Anteil rutschte von 38,6% auf 35,5%.
Sinn nannte diese Entwicklung "bedenklich". "Angesichts der großen Bedeutung von leistungsfähigen Infrastruktureinrichtungen und Produktionsgebäuden für Wachstum und Beschäftigungsollte diese Entwicklung kritisch hinterfragt werden."
Deutschland ist 35,7 Mio. ha groß. 2,75 Mio. ha sind Siedlungsfläche, auf der zu über 85% Häuser stehen. Der Rest ist aufgeteilt in "Erholung, Betriebsfläche ohne Abbauland und Friedhöfe". Das Grundstücks- und Wohnungswesen trug Ende 2002 mit 12,7% oder 249 Mrd. EUR zum Inlandsprodukt bei. Dieser durch den Einsatz von Arbeit und Kapital zusätzlich geschaffene Wert lag 1991 noch bei rund 9%. Worauf dieser Anstieg zurückzuführen ist, konnten die ifo-Experten nicht so genau ermitteln.

Der Blick in die Dienstleistungsstatistik des Statistischen Bundesamtes zeigte, dass 165.000 Betriebe mit 390.000 Menschen (fast 40% davon sind Inhaber und deren Angehörige) für 98 Mrd. EUR immobilienwirtschaftliche Leistungen erbrachten.

"Würde die Bewirtschaftung von Immobilien nicht zu großen Teilen von Privathaushalten, Unternehmen und Staat in Eigenregie durchgeführt, sondern als Marktleistungen erbracht und bezogen, ergäben sich natürlich wesentlich höhere Umsatz- und Wertschöpfungszahlen", wird Volker Rußig in den Bericht schreiben. Diese Zusatzleistung beziffert er auf der Basis von "Bewirtschaftungskoeffizienten" auf 36 Mrd. bis 50 Mrd. EUR. Dies ließe auch die zusätzlich geschaffenen Werte der Immobilienwirtschaftler in die Höhe schnellen. Das der Branche eigentlich zustehende Gewicht stiege also weiter.

Das Aschenputteldasein zeigt sich den Experten in dem ihres Erachtens völlig unzureichenden Datenmaterial über Wert und Leistung all der Makler, Finanzierer, Projektentwickler, Banken, Investoren, Facility-Manager etc.
Das Ansehen der Immobilienwirtschaft könnte auch steigen, wäre mehr Menschen bewusst, welche immense Bedeutung Haus und Wohnung für die Altersversorgung haben.
"Wir werden älter und weniger", erklärte ifo-Mann Sinn, "und da nicht davon auszugehen ist, dass uns in Zukunft die Chinesen ernähren, müssen wir statt Humankapital Realkapital bilden". Sprich: Immobilien kaufen.
Von den 2.089 EUR Bruttoeinkommen eines durchschnittlichen bundesdeutschen Rentnerhaushaltes entfallen 3,4 % auf Vermietung und Verpachtung und satte 11% auf "fiktive" Zahlungen, weil in den eigenen vier Wänden ja keine Miete fällig wird. (gg)

[OnkelWilli]

Die Welt:
Immobilienmärkte stehen vor harten Einschnitten
von Karen Niederstadt

Berlin - Die Deutschen werden bekanntlich immer älter und weniger. Diese Entwicklung werde erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft in den kommenden Jahrzehnten haben, hieß es auf einem Forum der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Berlin.


Demnach werden bis 2010 diejenigen, die älter als 64 Jahre sind, um 2,5 Millionen zunehmen, bis 2020 sogar um 4,2 Millionen. Dagegen werden die "Jungen" unter 35 Jahren im gleichen Zeitraum um 2,2 und später 3,8 Millionen abnehmen.


Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies: Die Gesamtzahl der Haushalte wird im Zuge der Singularisierung zunächst weiter steigen, während die Zahl der Haushaltsmitglieder sinkt. Immer mehr und immer ältere Menschen werden allein leben. Bis etwa 2020 entsteht daher eine steigende Nachfrage nach kleineren, aber altersgerechten Wohnungen in Innenstadtlagen. Später werden vor allem Alters- und Pflegeeinrichtungen benötigt.


Auch die Büromärkte sind vom Strukturwandel betroffen. Tobias Just, Volkswirt der Deutschen Bank, erwartet ein "Offshoring von Dienstleistungen" wie zuvor bereits in der Industrie. Moderne Arbeitsorganisation, Datentechnik und Globalisierung ermöglichen es, daß Mitarbeiter eines deutschen Unternehmens in China am PC sitzen. "Das generiert nicht gerade Nachfrage nach Büroraum in Deutschland", sagte Just. In Deutschland seien bis 2008 rund 50 000 Büro-Arbeitsplätze durch Offshoring gefährdet.


Dennoch gebe es erhebliche regionale Unterschiede. In Westdeutschland sei noch ein Zuwachs der Büroraumnachfrage von 30 Prozent bis 2030 möglich. In den neuen Bundesländern sei Wachstum in diesem Bereich aber nur noch marginal zu erwarten. "Die heutigen Büroangebote reichen dort für die zusätzliche Nachfrage über den gesamten Zeitraum", erklärte der Volkswirt.


Würde auch die Zahl der Angestellten im Öffentlichen Dienst im gleichen Maße sinken wie die Gesamtbevölkerung, so werden in den kommenden fünf Jahrzehnten rund 13 Mio. qm Büroraum zusätzlich frei. "Das entspricht etwa der gesamten Bürofläche von Hamburg", warnte Just.


Er schlägt vor, den Lebenszyklus von Immobilien von jetzt durchschnittlich 60 Jahren auf 25 bis 35 Jahre zu verkürzen und als strategische Maßnahme jedes Objekt so variabel zu gestalten, daß es mal als Büro, mal als Hotel oder auch für Wohnungen nutzbar ist.


Artikel erschienen am Mi, 23. Februar 2005

[kickaha]

Aufgrund unserer demographischen Entwicklung wird es so sein das spätestens ab 2010 sehr viele Menschen in den Altersruhestand gehen (das Nachwachsen der Jungen findet in dem Maße nicht mehr statt).

Bis 2015 sollen 70%!!! der heute noch berufstätigen Lehrer im Ruhestand sein. Dieses "Altersproblem" gilt für alle Branchen. Also werden auch entsprechend viele SONSTIGE in den Ruhestand gehen.

Wenn er davon spricht, dass die Lebensdauer nur 20-25 Jahre beträgt, dann bedeutet das, dass die ersten $% Kapitalrückfluss aus Immobilieninvestitionen ausschließlich den Kaufpreis refinanzieren und nur die über 4% liegende Verzinsung des eingesetzten Kapitals tatsächlich Rendite ist. Ohne Berücksichtigung des entsprechenden Abzinsungsfaktors. Das kommt der Realität meiner Meiung nach sehr nahe.

Das sollte sich jeder Immobilienanleger mal überlegen, bevor er investiert.!!!

Gruß Kickaha

[Harry_Schotter]

@#319

Die Quelle des "investigativen" Artikels ist "Creditreform".....Hehehehe

Was sollten die servilen Lakaien von "Creditreform" aber auch schon anderes den Zeitungen in die Hand geben.......???
Philiph Morris-Presseleute würde ja auch nicht an die Medien lancieren, dass Rauchen gesundheitsschädlich ist, oder?


@#321

"Immer mehr und immer ältere Menschen werden allein leben. Bis etwa 2020 entsteht daher eine steigende Nachfrage nach kleineren, aber altersgerechten Wohnungen in Innenstadtlagen."

Pah, wer die Anspruchshaltung der in Rente gehenden Alt-68ziger kennt, weiß, dass diese Generation ganz bestimmt nicht in "kleinen", "altengerechten" Kabuffs, äh Wohnungen, in laut lärmenden Innenstadtlagen ziehen will.

Die Begeisterungsfähigkeit in Ihrer Studentenzeit für WG`s mit Klo auf`m Flur und Metropolenbeschallung in Jahrhundertwendebauten mit Einfachveglasung hamm` die schon lange zusammen mit Ho-Chi Min und BW-Parka auf den Dachboden abgelegt. Die Lexus-Senioren von heute wollen ebenfalls auch, wie die noch dynamischen Youngsters, in komfortablen, großen "Residenzen" im grünen, ruhigen Stadtrandambiente wohnen.

Macht euch da mal keine übertriebenen Hoffnungen.


Have a nice day
Harry.H

[schlier]

Servus Kicka,
ich denke dgerade bei immos schießt du dir bei deinem Argument ein eigentor.
Beispiel. Ich kauf ne immo für 500 000 €
Finanziere 450 000 € fremd.
Mieteinnahme 40 000 € nettokalt

Zinskosten 18 000 €
unterhaltskosten der Immo 4000 €

Bleiben: 44-22=18

Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital: 36 %

Man kann sogar mit 3 % Tilgen(dann gehört einem das Ding nach
ca. 18 Jahren)18 -13,5= 4,5

Ergibt immernoch knapp 10 % Rendite auf das eingesetzte EK.
Zeig mir ne Anlgae wo das möglich ist mit dem gleichen Risiko.

[Honigbär]

Schlier,ich will Dir ja nicht zu nahe treten,aber hast Du Dir das nicht ein bisschen schön dargestellt.Deiner rechnung zufolge hast Du einen Zinssatz von 4 %.Bekommt man i.d.R.nicht bei einer 90% Finanzierung.
Beim geschosswohnungsbau je nach Bank ca 50-65%.Den Rest,wenn überhaupt,musst du wesentlich höher ansetzen.
Und dann willst du ja noch die Zinsen langfristig haben,also 10 Jahre LZ,nochmal ein Aufschlag.

Wo bleiben Mietausfälle(heute leider an der Tagesordnung),einberechneter Leerstand bei Neuvermietung.

Ich musste leider feststellen,daß ich als Vermieter an diese Topkonditionen im Internet nicht ran komme.Bin teilweise froh überhaupt was zu 50% finanziert zu bekommen.

Aber ohne Genaueres über das Objekt zu wissen ist eine Ferndiagnose natürlich schwer.Ist es Topobjekt mit guter Vermietbarkeit kann das schon anders aussehen.
Wie sind die jetzigen Mieten.Sind die schon bis auf den letzten Cent ausgelutscht oder ist noch realistisches Steigerungspotenzial drin????

Honigbär

[kickaha]

@ Hallo Schlier

mit welchem Argument schieße ich mir ein Eigentor?

Die Frage der Performance ist eine Frage der Nachhaltigkeit der Einkünfte.

Deshalb würde ich bei den derzeitigen Marktperspektiven im Immobilienbereich (wenn ich denn investieren wollte) nur eine Fremdfinanzierungshöhe wählen, die ich während der Zinsbindung vollständig zurückführen kann.

Du kannst ja nach 10 Jahren einen Teil des Darlehens wieder neu valutieren, wenn Dir der Hebel anfangs nicht hoch genug ist. Aber das kannst Du dann anhand der dann aktuellen Zinshöhe entscheiden.

Wenn ich eine Immobilie für 500000 EUR kaufe, dann habe ich einen Gesamtaufwand von ca. 525000 EUR (Kaufnebenkosten).

Damit reduziert sich die Bruttoanfangsmietrendite auf 7,61%.

Die von dir angesetzten Nebenkosten halte ich, genau so wie es Honigbär darstellt (servus ), für unrealistisch (wobei es sicherlich auf das einzelne Objekt ankommt). Bei einem 10%er wird sie jedoch eher höher als niedrig sein (weil Altbau).

Einen Einheitszins von 4% bekommst Du bei dem unterstellten Beleihungsauslauf normalerweise nicht (Realistisch kannst Du aktuell vielleicht 4,5 - 4,75 bei dem Beleihungsauslauf ansetzen).

Lt. diversen Marktkommentaren - teilweise auch hier dargestellt - liegt das Mietausfallwagnis imo bei fast 20%!!! (20% der BESTEHENDEN!! bundesdeutschen Mietverhältnisse werden nicht, oder nicht voll umfänglich bedient. Der Leerstand ist dabei noch nicht berücksichtigt. Also alleine Dein Mietausfallwagnis liegt in o.g. Fall bei ca. 8000 EUR p.a..

Die angesetzten Instandhaltungskosten bei älteren Immobilien machen in der Regel alleine Deine 4000 EUR Gesamtkosten aus. Ich setzte 10000 EUR p.a. Gesamtkosten an, o.k.? (Nach meinem Kentnisstand liegt die tatsächliche NETTOPERFORMANCE bei bezahlten!!! Altbauten aktuell bei etwas über 6%).

Eine vernünftige Berechnng könnte dann vielleicht folgendermassen aussehen:

Kaufpreis 500
Nebenkosten 25

Zinsen 4,25% nominal auf 10 Jahre
Beleihungsauslauf 50% Erstrangig, 10% Sondertilgung p.a.

275.000 EUR Kredit zu 4,25% 11.687,50
Nettokalt: 40.000
Nebenkosten: 10.000
Annuitätische Finanzierung 30.000 EUR p.a. /2500 p.m.

Mit einem niedrigeren Eigenkapitalanteil läufts Du meiner Meinung nach Gefahr, nach Ablauf der Zinsbindung Deine Gesamtperformance zu zerstören.

Dann hast Du nach 10 Jahren noch eine Restschuld von ca. 42500 EUR. Wenn Du niedrigere Kosten hast, kannst Du die Ersparniss zu Sondertilgungen einsetzten. Du hast dann eine schuldenfreie Liegenschaft. Die Mieteinnahmen kannst Du dann als Rente ansehen. Wenn`s klappt.

Deine Eigenkapitalverzinsung ergibt sich aus dem tatsächlichen Wertverlauf der Immobilie. Den Zeitaufwand etc. nicht berücksichtigt.

Gruß Kickaha

[K1K1]

@kickaha

--- "Du kannst ja nach 10 Jahren einen Teil des Darlehens wieder neu valutieren, wenn Dir der Hebel anfangs nicht hoch genug ist. Aber das kannst Du dann anhand der dann aktuellen Zinshöhe entscheiden."---

Das geht leider unter den geltenden deutschen Steuergesetzen nicht ohne den Verlust der kompletten(!) Absetzbarkeit der Schuldzinsen aus dem neu valutierten Darlehen.

Grüße K1

[novalis1]

@K1
so ist es, Achtung, böse Falle!

Ich denke z.Zt. auch über mögliche Alternativen nach:

* Versicherungsdarlehen: leider wurde die Steuerfreiheit der Erträge gestrichen, man kann aber nach Ende der ersten Zinsbindungsfrist eine bestehende LV (so vorhanden) beleihen.

* Darlehen tilgungsfrei stellen oder die Tilgung senken: weiß jemand, ob sich die Banken darauf einlassen? (immerhin bleibt ihnen so der Kunde länger erhalten).

* Darlehen tilgen wie geplant, aber zum Ende der Finanzierung neue Maßnahmen treffen, um die Steuer zu dämpfen.
Mögliche Lösungen:
- Modernisierung (z.B. Wärmedämmung), diese kreditfinanzieren (KfW) und die Erhaltungskosten plus Zinsen von der Steuer absetzen. Über 2 bis 5 Jahre ist die Steuerersparnis (bei Gutverdienern) höher als die laufenden Aufwendungen für das Modernisierungsdarlehen. Tilgen kann man dieses dann bequem nach vollständiger Tilgung der Anschaffungskosten
- weiteres Objekt kaufen und hoch finanzieren
- Selbstnutzung (pssst, nicht weitersagen, sonst droht Aberkennung der Gewinnerzielungsabsicht)
- Verkauf (nach >10 Jahren)

Sieht jemand noch weitere Möglichkeiten?

MfG, Novalis1

[Harry_Schotter]

@#328 von novalis1

Ja.......warm renovieren?!

[schlier]

Servus,
ja das is ja super, soviel ordentlich mails.
ok dann will ich mal meine berechnung konkretisieren.
bei den folgenden daten handelt es sich um ein projekt dass ich gerade tatsächlich durchgeführt habe und welches in einem monat abgeschlossen wird und jetzt schon voll vermietet ist.

Denkmalgerechte sanierung von 2 Häusern ind Ostdeutschland größere Stadt nähe potsdamm / Berlin. Absolute Toplage mitten in der city.

Kauf und sanierung inklusive aller nebenkosten.

1110 000 € für 1070 m€
öffentliche Zuschüsse 280 000 €
Finanziert 840 000 €
Finanzierung wie folgt.
195 000 über KFW
250 000 € Festdarlehen mit LV ablösung nach 15 Jahren Zins für die Zeit fest.
360 000 € Fest mit bausparer (war bedingung bank)
35 000 € fest.

So Das objekt wurde komplet saniert(denkmalgerecht also sehr hoher standart) Komplett meine ich nur noch hülle stand nach Entkernung, keine decke kein dach)

Mieteinnahmen(es ist jetzt vollständig vermietet, einzug komplet im mai.)
69 000 €
Nebenkosten fest 3800 € (hausverw.)
Nehmen wir an 5 200 € zusätzlicher Aufwan im Jahr (hab die ersten 5 Jahre Gewähr auf alle Leistungen, für jedes Gewerk bürgschaft oder Rückbehalt, also 5 Jahre eigentlich kaum kosten)

bleiben 60 000 €

So ich zahle in den bausparer so hoch ein, dass ich nach 19 jahren durch bin. Also absolute Zinssicherheit. Das kostet mit darlehenszins 27 000 €.

Ich zahle in das festdarlehen und LV 20 000 €
ist auch nach 15 jahren wech.

KFW zahl ich momentan 5000 € (Tilgungsfrei)
mit Tilgung 10 000
Festdarlehen zahl ich 1 200 € (5 Jahre fest)
Wird durch Steuerersparnis in 4 Jahren getilgt.

Das macht zusammen ca. 53 000 €
mit Kfw Tilgung in 4 Jahren 58 000 e

Also momentan hab ich 69 -3,7 -53 =12,3
Also ich hab noch 12 Scheine für Mietausfall.
Wenn Die kfw tilgt, dann denke ich ist die miete um ca. 10 % höher. Also weiterhin 12 Scheine drüber.

So und ich habe 0 € Ek investiert.
Nach 15 jahren Belsatung nur noch bei ca. 35 000 € p.a.
Und nach 19 Jahren ca. noch ne Restschuld von 100 000 €

So und hier ist nichts schöngerechnet sondern das sind harte daten.

OK mietunsicherheit bleibt. Aber das ding wurde noch im Rohbau vollmermietet. Also nachfrage sehr hoch.

[Azul Real]

# 330

hallo schlier,

also, Du hast Die Sanierungsmassnahmen auf eigene Rechnung und eigenen Namen durchgeführt und bist somit mit der Objekthistorie und der Umsetzung vertraut. Weiterhin solltest Du fairer Weise einen kalkulatorischen Ansatz zur Vergleichbarkeit heranziehen, da andere bzw. Dritte als Käufer den Profit des Bauträgers oder des Projektentwicklers hätten mitfinanzieren müssen.

Diesen hast Du Dir ja nun erspart durch die eigene Planung und Realisierung. Ferner bist Du selbst vom Fach - Klarer Vorteil.

Das würde für mich bedeuten, der Kaufpreisansatz vor öffentl.Zuschüsse läge ansonsten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr um ca. 15-20% höher.

1.276.500 bzw. 1.332.000 Euro.

gruss Azul

[kohelet]

Wohunugsunternehmen wegen Hartz IV pleite.

Wandern durch ein Jammertal

Hermsdorf. (tlz) Wegen drohender Zahlungsunfähigkeit hat die Hermsdorfer Wohnungsbaugesellschaft "Holzland" vorgestern den Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gestellt (TLZ informierte gestern).

Etwa eine Million Euro Mietschulden, 290 leerstehende Wohnungen und schon länger anhaltende Finanzprobleme hätten die Gesellschaft vor ernst zu nehmende Probleme gebracht, sagte gestern Hermsdorfs Bürgermeister Gerd Pillau, der auch Vorsitzender des Aufsichtsrates der Gesellschaft ist. Von den 55 Millionen Euro Kreditaufnahmen seit 1993 habe die Wohnungsbaugesellschaft noch 40 Millionen bei drei Banken abzutragen. "Bis Ende des vergangenen Jahres haben wir unsere Zahlungen immer pünktlich geleistet. Im Januar dieses Jahres passierte es zum ersten Mal, dass wir unsere Rate nicht vollständig an die Bank reichen konnten. Hartz IV brachte uns Einnahmeverluste im ersten Monat von 40 000 Euro, weil Wohngeld nicht weitergereicht wurde", sagte Gerd Pillau.

Am 14. Februar wurde noch um den Erhalt der Gesellschaft auf einer nicht öffentlichen Sitzung des Hermsdorfer Stadtrates gerungen. Die Insolvenz sollte verhindert werden. "In diese Zeit kam leider die Kündigung des Geschäftsführers der Gesellschaft, der nur kurze Zeit hier war. Er hatte ein anderes Unternehmen gefunden. In der vergangenen Woche hatten wir eine Unternehmensberatung mit der Beurteilung der wirtschaftlichen Situation der Wohnungsbaugesellschaft beauftragt. Da kam bereits die Aussage der drohenden Zahlungsunfähigkeit", schildert Pillau die schwierige Situation.

Der Insolvenzantrag allerdings schließe die Sanierung des Unternehmens nicht aus. Es seien Gespräche geführt worden, wie das Unternehmen in der Zeit zwischen Insolvenzanmeldung und Eröffnung des Verfahrens weitergeführt werden kann. Weder die 14 Mitarbeiter der Gesellschaft noch die Mieter der 1800 Wohnungen sollen Schaden nehmen. Es werde ein Konzept erarbeitet und mit den Banken verhandelt. Bernd Krumbholz vom Amtsgericht Gera ist als vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt. (Nebenbei)

Thüringischen Landeszeitung 01.03.2005

http://www.tlz.de/tlz/tlz.jena.volltext.rahmen.php?kennung=o…

[K1K1]

Na, das ist ja eine schön populistische Schlagzeile. Dass da vor Hartz IV vielleicht mal Fehler gemacht wurden (wofür wurde eigentlich die Darlehen von 55 Mio € verbraten?) scheint noch nicht mal erwägenswert zu sein ...

[schlier]

Servus AZUreal
also hab in meinen Kosten schon ca. 30 000 € für meine leistungen angesetz .
Servus

[kohelet]

Bau-Boom in der Schweiz hält an
Thread: Bau-Boom in der Schweiz hält an

[Azul Real]

Hallo kohelet,

Schweizer Bau-Boom Thread?

[Azul Real]

Hallo Schlier,


konntest Du als Unternehmer, ich vermute, dass Du als Unternehmer(Architekt)in Deinem Beispiel tätig warst, die "Eigenleistung" über Deine Firma etc. in Rechnung stellen?
Das würde bedeuten, Du konntest somit diese Leistungen refinanzieren (bezahlt bekommen) über das fremdfinanzierte Investitionsbudget. Ich weiss jetzt nicht, ob die Banken bei so einer Konstellation mitmachen würden.

Du kannst ggf. auch über Bordmail antworten.

Danke Azul

[durran]

ich habe da ein sehr interessantes immobilienprojekt - zumindest gedanklich und würde mich gern einmal mit jemanden darüber unterhalten.

es könnte eine superrendite abwerfen - kapitalbedarf ca.
500 000 € .

es geht hier um vermietung von ca. 50 wohneinheiten
bzw. um einen seh preisgünstigen bau einer solchen wohnanlage.

wer interesse bzw. geld hat kann sich ja mal per boardmail melden.

[kickaha]

@K1

wenn Du in 10 Jahren noch eine Prolongation für Deine Darlehenan geboten bekommst (siehe Neufünfland).

@Novalis
LV Tilgung war schon seid mehreren Jahren nicht mehr interessant, weil die Nominalverzinsung der LV`s deutlich unter den längerfristigen Kreditzinsen lag. Jetzt ist es durch die Steueränderung völlig uninteressant (Gott sei Dank).

Verkaufen nach 10 Jahren oder den Vorschlag von Harry umsetzten .

Gruß Kickaha

[tropezon]

Hallo durran,


Wenn Dein Immobilienprojekt – oder Dein Gedanke – so gut und interessant ist, bring es öffentlich.

Das Geld ist kein Problem, wenn es:

1) eine super Rendite bringt und
2) die entsprechenden Sicherheiten vorhanden sind.

Grüße

Tropezon

[Blue Max]

aus www.focus.de

31.03.05 |
In weiten Teilen Deutschlands kosten Häuser und Wohnungen heute weniger als 1994.

„Die vergangenen zehn Jahre sind einmalig für den deutschen Immobilienmarkt", sagt Thorsten Schilling, Leiter der Abteilung Research bei Feri. Das Forschungsinstitut untersuchte im Auftrag des Wirtschaftsmagazins „Capital“ die Entwicklung der Immobilienpreise in 66 Städten.

Am härtesten trafen die Preisturbulenzen Wohnungsbesitzer. Ihr Vermögen schmolz in nahezu allen untersuchten Städten. Wer etwa 1994 in Magdeburg investierte, zahlte durchschnittlich 1831 Euro pro Quadratmeter – und erhält heute knapp 800 Euro. In Stuttgart sackte der Quadratmeterpreis von 2355 auf 1650 Euro, in Kassel von 1559 auf 822 Euro und im oberbayrischen Starnberg von 3220 auf 2647 Euro.

Einfamilienhäuser halten Wert

Vergleichsweise glimpflich kamen Besitzer von Einfamilienhäusern davon. In 36 der 66 untersuchten Städte konnten freistehende Eigenheime ihren Wert halten oder leicht zulegen. In Bonn und Dortmund verbuchten Hausbesitzer sogar Wertzuwächse von mehr als vier Prozent pro Jahr.

Für die kommenden Jahre sind leichte Zuwächse zu erwarten, so „Capital“. Mit einem Anstieg deutlich über der voraussichtlichen Inflationsrate von 1,7 Prozent pro Jahr rechnen die Experten von Feri allerdings nur in etwa zwei von drei Städten. In ländlichen Gebieten drohen hingegen weitere Verluste.

[Blue Max]

http://www.ftd.de/bm/ga/1112209077844.html?nv=hpm

Als einziger Staat unter den grossen EU-Staaten weist D in 2004 kein Preiswachstum bei Immobilien auf.

[Harry_Schotter]

!

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[Dogan05]

Nicht der Premierm. hat das Anwesen gekauft sondern seine beknackte Frau. Das ist schon die zweite oder dritte Immobilie die diese Frau in den Sand setzt.

[kohelet]

Auf dieser Seite finden Sie das aktuellste zum Thema Stadtumbau und Wohnungswirtschaft aus der Presse
Bitte beachten Sie, dass die Links teilweise nur kurze Zeit zur Verfügung stehen.

http://www.stadtumbau.com/Ticker.htm

[Harry_Schotter]

Umfrage: Fast jeder dritte Immobilienkauf ein Problemfall

Stuttgart - Haus- und Wohnungskäufe sind für die Deutschen häufig mit Problemen verbunden. Laut einer Umfrage der Sachverständigen-Organisation Dekra hatten 30,7 Prozent von 1000 Befragten beim Immobilienkauf schon einmal schwerwiegende Probleme.

Am häufigsten beanstandet werden Pfusch durch Handwerker (12,8 Prozent), ein überhöhter Preis (11,2 Prozent) und Renovierungskosten, die höher ausfielen als erwartet (7,8 Prozent). Als weitere Probleme nannten die Befragten hohe Nebenkosten (7,3 Prozent), schlechte Bausubstanz (7,0 Prozent), ungünstige Finanzierung (6,9 Prozent), zu hohe finanzielle Belastung (5,6 Prozent), schlechte Vermietbarkeit (3,8 Prozent), hohe Schadstoffbelastung (1,4 Prozent) sowie sonstige Probleme (6,0 Prozent). Einen richtigen Reinfall beim Immobilienkauf haben 7,3 Prozent der Befragten schon einmal erlebt. 80,8 Prozent bekundeten die Absicht, bei einem anstehenden Immobilienkauf zur Sicherheit auf eigene Kosten ein Gutachten eines Bausachverständigen einzuholen. Fast zwei Drittel (64,6 Prozent) der Befragten begrüßen es, wenn ein Kreditinstitut vor Bewilligung eines Immobilienkredits ein Wertgutachten eines Sachverständigen in Auftrag gibt.

Auf geteilte Resonanz stößt dagegen die Absicht von Kreditinstituten, die Höhe des Kreditzinses künftig vom individuellen Kreditrisiko des Käufers abhängig zu machen. Dies finden 38,8 Prozent der Befragten positiv, stößt aber bei fast ebenso vielen (37,2 Prozent) auf Ablehnung. Einen Zinszuschlag für eine niedriger bewertete Immobilie würde nur jeder fünfte Käufer (20,1 Prozent) akzeptieren. DW

Artikel erschienen am Di, 26. April 2005

[kohelet]

Hamburg
Mieten sinken um 3,5 Prozent
Analyse: Gymnasiasten werteten 6433 Anzeigen aus dem Abendblatt aus. Experten bestätigen Ergebnis.

In Hamburg sind die Mieten im freifinanzierten Wohnungsbau auf dem Weg nach unten. Familienfreundlich ist das Angebot deshalb aber noch lange nicht. Denn nach wie vor sind größere Wohnungen knapp und teuer. Zu diesem Ergebnis kommt die jährliche Angebotsanalyse von Schülern der Gymnasien Ohmoor und Bondenwald.

Seit 1986 sind Wohnungsanzeigen im Abendblatt die Grundlage für die Statistik, die nach Meinung von Experten den Trend am Wohnungsmarkt widerspiegelt.

Mit 6433 Anzeigen aus den Monaten Januar bis März 2005 hatten die Schüler ihre Computer gefüttert. Das Ergebnis bestätigt einen Trend, der schon vor einem Jahr begann: Die geforderten Mieten und Kaufpreise sind rückläufig.

So sanken die verlangten Mieten nach einem Rückgang von 1,1 Prozent im Vorjahr nochmals um 3,5 Prozent.

Die Preise bei Neuvermietungen liegen damit zur Zeit im Schnitt bei 8,69 Euro netto/kalt.
Das gab es zuletzt 1997.
Zum Vergleich: 1993 waren es 10,23 Euro,
1999 sank der Wert auf 8,05 Euro,
stieg bis 2003 wieder auf 9,10 Euro.

Von den Rückgängen betroffen sind sowohl Stadtteile mit niedrigem als auch mit hohem Mietniveau. Dabei sind die stärksten Rückgänge in Rothenburgsort (-30,4 Prozent), Wilhelmsburg (-26,4) und Sülldorf (-23,8) zu beobachten. Aber auch in Wohldorf-Ohlstedt, Iserbrook, Borgfelde, Hummelsbüttel oder Stellingen liegen die Abschläge zwischen zwölf und 17 Prozent. Nennenswert höhere Forderungen gibt es in Groß Borstel (+12,7), Osdorf (+ 11,6) und Steilshoop (+9,9). Im Umland liegt der Rückgang im Schnitt bei 2,4 Prozent. Am höchsten ist er im Kreis Stade (-4,8), am niedrigsten in Pinneberg (-0,4).

Daß es dennoch vor allem für Familien schwierig ist, passenden Wohnraum zu finden, liegt am geringen Angebot an größeren und zudem erschwinglichen Wohnungen. So sind zwar viele Zweizimmerwohnungen in der Preislage um 500 Euro auf dem Markt, bei Dreizimmerwohnungen sinkt das Angebot jedoch um die Hälfte und tendiert bei Vierzimmerwohnungen gegen Null.

Schüler Björn Hoppe (18), der an der Auswertung mitarbeitete, hat gelernt: "Familien mit Kindern stoßen hier bei der Wohnungssuche auf Schwierigkeiten." Gerhard Feldmann, Immobilienverband Deutschland, stimmt zu. Ohne Förderung würden Investoren vor allem kleinere Wohnungen für Singles bauen.

Peter Uhlenbrook vom Grundeigentümerverband erklärt: "Solange die Grundstückspreise so hoch sind, wird es Abwanderung geben." Eckard Pahlke vom Mieterverein schlägt vor, leerstehende Büros in Wohnungen umzuwandeln.

Axel Kloth vom Immobilienunternehmen Grossmann & Berger widerspricht. Die Abwanderung sei zurückgegangen. Gründe seien die gesunkenen Miet- und Kaufpreise und das teure Benzin.


Hamburger Abendblatt erschienen am 29. April 2005 in Hamburg
http://www.abendblatt.de/daten/2005/04/29/427651.html

[kohelet]

Polen übernehmen Immobilien in Deutschland


Kleiner Grenzverkehr

[...]

Auf Stettin oder Szczecin, auf die polnische Boomtown gleich hinter der Grenze richten sich die Blicke der Deutschen im ländlichen, strukturschwachen Vorpommern. In der polnischen 430 000-Einwohner-Stadt ist die Arbeitslosigkeit nur halb so hoch wie im deutschen Uecker-Randow-Kreis, wo jeder Dritte ohne Arbeit ist.
[...]
...sagt Magdalena Prysz.
Die 28-jährige Polin geht in ihrem kleinen Büro im Zentrum von Szczecin einer außergewöhnlichen Beschäftigung nach:

Im Auftrag des Landkreises Uecker-Randow vermittelt sie deutsche Immobilien an polnische Kunden. In Vorpommern stehen nämlich viele Wohnungen leer. Magdalena Prysz veräußert alte Bauernhäuser, Einfamilienhäuser oder leere Plattenbau-Wohnungen an ihre Landsleute, die raus wollen aus den beengten Verhältnissen in Szczecin. Seit vergangenem November macht sie das, neun Häuser hat sie schon verkauft.

"An polnische Ärzte, Selbstständige oder an Künstler, die die Natur lieben und nun nach Szczecin pendeln", sagt sie. Es sind nicht allein die Vermögenden, die deutsche Idylle und billige Immobilien schätzen. Auch polnische Studenten, die schnell Deutsch lernen wollen, haben sich in zuvor leer stehende Plattenbau-Wohnungen rund um Pasewalk eingemietet. Zwei Studentinnen machen nebenher sogar ein Praktikum in der Verwaltung des vorpommerschen Strasburg. So einfach funktioniert das mit dem kleinen Grenzverkehr ein Jahr nach der EU-Erweiterung. Damals fürchteten viele, der Westen übernähme den Osten, doch längst zieht es den Osten in den Westen.

Wie in Pasewalk und Szczecin. Dort hat Magdalena Prysz viele noch polnische Interessenten für deutsche Immobilien. Bei ihr läuft die Geschichte umgekehrt: Nicht deutsches Kapital aus Vertriebenenhand kauft die alte pommersche Hafenstadt Szczecin auf, wie viele Polen vor einem Jahr argwöhnten. Sondern die Polen kaufen sich ein Häuschen im Grünen in Deutschland.

Auch für das triste Haus in der Langen Straße 41 im idyllischen Penkun interessieren sich polnische Kunden. Penkun südöstlich von Pasewalk liegt zwischen Seen in den sanften Hügeln Vorpommerns. Sogar ein altes Schlösschen gibt es, aber längst nicht mehr genug Einwohner. Dabei liegt Penkun verkehrsgünstig an der Autobahn nach Szczecin. Nun könnte das kleine Städtchen für die Polen das Kleinmachnow Szczecins werden.

Das sanierungsbedürftige, fast hundert Jahre alte Haus in der Langen Straße hat eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern, dazu 300 Quadratmeter Grundstück. Nur 28 000 Euro soll das Haus kosten. "Da unsere Altstadt komplettes Sanierungsgebiet ist, wird auch die Renovierung des Hauses gefördert", sagt Wolfgang Horn von der Penkuner Wohnungsgesellschaft. Allerdings prüft die Stadt, ob die Wohnungen wirklich privat genutzt werden. "Wir wollen vermeiden, dass mit den Immobilien spekuliert wird", sagt Horn. Doch auch die anderen Wohnungsgesellschaften um Pasewalk hoffen, dass solvente Polen den Wohnungsleerstand in Vorpommern lindern.
[...]
BZ 30.4.05
http://www.BerlinOnline.de/berliner-zeitung/tagesthema/44390…

[kohelet]

Siehe auch
"Wohnungs-Hopping" kommt in Mode - Mietnomaden
Thread: "Wohnungs-Hopping" kommt in Mode - Mietnomaden

[AlterMann]

Die Wohnungspreise in steigen wieder!

Die Engländer haben Viterra für gut 50.000 je WE gekauft. Bisher waren runde 25.000 bei großen Paketen der Durchschnitt.

[mr.lukoil]

Wo bitte?

glaube das ja auch für manche gegend. Trotzdem interessiert mich die Meinung eines "alten Mannes"

Danke vorab.

gruss

lukoil

[schlier]

servus alter mann,
naja die aussage is nich so ar fzbdiert.
die deals mit 25000 pro wohnung waren wohl die berlin deals für plattenwohnungen teils unsaniert.
die eon immos sind deutlich hochwertiger und eben nicht in randlagen von berlin wo du 2 bis 3 € kalt bekommst
servus

[kohelet]

Zahl der Zwangsversteigerungen steigt

28.05.05, 16:58h

Magdeburg/Halle/dpa. Der Traum vom Eigenheim ist für viele Sachsen-Anhalter zum Albtraum geworden - und treibt viele Menschen in den finanziellen Ruin. Die Zahl der Zwangsversteigerungen hat sich in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt und mittlerweile ein gleich bleibend hohes Niveau erreicht. Zu den Gründen zählen hohe Kredite, die in finanziellen Notlagen wie bei Arbeitslosigkeit nicht mehr bedient werden können, sowie der eingebrochene Mietmarkt. Dies ergab eine dpa-Umfrage.

Allein im vergangenen Jahr gab es in Sachsen-Anhalt 4330 Zwangsversteigerungen, 1994 waren es noch weniger als 1700. Hinter diesen Zahlen verbergen sich nach Angaben des Justizministeriums zum Großteil Privatschuldner, deren Häuser oder Wohnungen unter den Hammer kamen. Gewerbliche Gebäude machten nur einen kleinen Teil aus. Die Amtsgerichte haben gut zu tun. Allein im Justizzentrum Halle hängen auf Schautafeln immer wieder Fotos - vom idyllischen Eigenheim auf dem Lande bis zum Mehrfamilienhaus in bester Stadtlage - zur Zwangsversteigerung.

In der Verbraucherzentrale Sachsen-Anhalt ist die Zahl der Anfragen wegen drohender Versteigerungen in den vergangenen zwei Jahren stark angestiegen. «Wegen Arbeitslosigkeit oder nach langer Krankheit können viele ihre Immobilien nicht mehr halten», sagte Finanzexperte Sven Kretzschmar in Halle. Die Ursachen sieht er nicht nur in der aktuellen Wirtschaftslage, sondern auch in einem übertriebenen Bauboom nach der Wende: Finanzierungsangebote ohne Eigenkapital und mit niedrigen Zinsen sowie die Eigenheimzulage lockten. «Viele haben sich übernommen», sagte Kretzschmar.

Problematisch ist nach Ansicht der Verbraucherschützer die späte Einsicht der Betroffenen: «Sie kommen erst, wenn der Gerichtstermin schon bevorsteht.» Auf Grund persönlicher Schicksale wie Scheidung oder Verlust der Arbeit seien viele mit der Situation überfordert. Statt das Gespräch mit den Banken zu suchen, steckten sie den Kopf in den Sand und hofften, dass ihnen nichts passiere. «Sie können sich nicht vorstellen, dass die Gläubiger wirklich vor Gericht ziehen und sie aus ihrem Haus raussetzen», sagte Kretzschmar.

Die Reform Hartz VI und das neue Arbeitslosengeld II haben Haus-und Wohnungsbesitzer offenbar noch nicht finanziell aus der Bahn geworfen. In der Schuldnerberatung des Humanistischen Regionalverbandes Sachsen-Anhalt etwa hatten die Mitarbeiter mehr Nachfragen erwartet: «Bisher haben sich nur wenige gemeldet», sagt eine Sprecherin, «vielleicht kommt der Ansturm aber auch noch, wenn die finanziellen Reserven versiegen.»

Eigentümer von Mietwohnungen versuchen oft noch, die Immobilie zu verkaufen, bevor sie unter den Hammer kommt. Der Landesverband Deutscher Makler Sachsen-Anhalt verzeichnete in den vergangenen fünf Jahren einen Angebotsanstieg von bis zu 30 Prozent, meistens sind es Mehrfamilienhäuser. «Grund ist der zusammengebrochene Mietwohnungsmarkt», sagte Sprecher Werner Thiemann. Bei fallenden Mieten oder Leerständen könnten Eigentümer die Kosten für Bau oder Sanierung der Objekte nicht mehr decken. Nur 10 Prozent der Angebote wechselten auf dem Immobilienmarkt den Besitzer, ein großer Teil lande doch vor Gericht.

Viel Geld bringen die Immobilien den Angaben zufolge dort nicht ein. Sachverständige ermitteln den so genannten Verkehrswert der Immobilie, dazu zählen das Grundstück, der Sachwert und der Ertrag aus Mieten. «In der Regel wird bei der Versteigerung nicht mal mehr die Hälfte dieses Wertes erzielt», sagte Thiemann.

http://www.mz-web.de/servlet/ContentServer?pagename=ksta/pag…

[yoda8]

Wohnungswirtschaft: Trotz Leerstands und Finanzproblemen keine Pleitewelle
Erfurt - Trotz erster Insolvenzen kommunaler Unternehmen droht nach Ansicht der Thüringer Wohnungswirtschaft keine Pleitewelle im Freistaat. "Es handelt sich hierbei um Einzelfälle und keine Massenerscheinung", sagte der stellvertretende Direktor des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Hans-Joachim Ruhland. In Ostthüringen mußten in diesem Jahr die Wohnungsbaugesellschaft "Holzland" mit Sitz in Hermsdorf und die Wohnungsgesellschaft Gößnitz im Kreis Altenburger Land Insolvenz anmelden.


In beiden Fällen wurde die wirtschaftliche Schieflage mit Leerständen und Mietausfällen begründet. "Zur Insolvenz kam es, als die Banken bei beiden Gesellschaften Kreditzusagen zurückzogen", sagte Ruhland. Allgemein sei zwar die Finanzlage der Wohnungsunternehmen in Thüringen angespannt. "Der finanzielle Spielraum ist aber von Standort zu Standort unterschiedlich." Die größte Last seien die Altschulden. Diese beliefen sich durchschnittlich auf rund 70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Deshalb werde eine erweiterte Altschuldenregelung gefordert.


Alle Unternehmen, die sich am Stadtumbauprogramm beteiligten, müßten nach erfolgtem Wohnungsabriß unabhängig von Fristen und Kriterien entschuldet werden, verlangte Ruhland. Von den rund 325 000 Wohnungen, die die Mitgliedsunternehmen des Verbandes bewirtschafteten, hätten im vergangenen Jahr 47 000 leergestanden. Im Jahr 2003 waren noch 51 000 ohne Mieter. "Das zeigt, daß sich das Stadtumbauprogramm Ost positiv auswirkt."


Auf Grund des Leerstandes gingen den Wohnungsunternehmen laut Ruhland im vergangenen Jahr rund 112 Mio. Euro an Einnahmen verloren. Hinzu kämen Mietschulden von etwa 50 Mio. Euro pro Jahr. Nach Angaben des stellvertretenden Verbandsdirektors werden jährlich rund 6000 Wohnungen abgerissen. dpa




Artikel erschienen am Mi, 4. Mai 2005

[kohelet]

Standpunkte;
Die Ost-Mieten müssen sinken; Zum Unsinn des Wohnungsabrisses in den neuen Bundesländern

Knapp 1,4 Millionen der 7,4 Millionen Wohnungen in Ostdeutschland stehen leer. Viele ostdeutsche Städte bieten ein desolates Bild. Dem setzt das Förderprogramm "Stadtumbau Ost" den Abriß von 350 000 Wohnungen entgegen. So wird "überschüssiger Wohnraum vom Markt genommen", "das Gleichgewicht auf den Wohnungsmärkten wiederhergestellt", und so werden "ostdeutsche Städte zurückgebaut". Diese Formeln bedienen sich eines ökonomischen Jargons, der typischerweise in einem völlig anderen Kontext gebraucht wird. Sie verschleiern in einer an George Orwell erinnernden Begriffswahl die schlichte Tatsache der großflächigen Zerstörung von Wohnraum und Nachbarschaften. Und sie verstellen den Blick auf die zentrale Alternative zum Abriß: einen breiten Rückgang ostdeutscher Mieten.

Unterstellt man beispielsweise einen Rückgang um 1,50 Euro je Quadratmeter, würden viele Mieter ihre bisherige Wohnfläche sicherlich beibehalten. Bei einer Wohnfläche von etwa 60 Quadratmetern kommen diese Mieter in den Genuß einer Mietersparnis von 90 Euro. Ebenso sicher werden aber auch viele andere Mieter ihr Wohnverhalten ändern. Einige werden den Umzug in eine größere Wohnung erwägen, andere eine Zweitwohnung am Arbeitsplatz, wieder andere den früheren Auszug aus der Wohnung der Eltern. Im Ergebnis würde nicht nur der Leerstand sinken. Vor allem könnten sich die neuen Nutzer der heute brachliegenden Wohnflächen an neugewonnenen Freiräumen erfreuen.

Natürlich: Um eine erhebliche Belebung der Nachfrage zu erreichen, müßten die Mieten erheblich fallen. Was, wenn sie nicht fallen können? Vielleicht sind die Mieten schon jetzt so niedrig, daß ein Rückgang um die anderthalb Euro des Beispiels zur Verwahrlosung oder sogar Aufgabe des Wohnungsbestands führen würde? Nein. Die durchschnittliche Miete in Ostdeutschland ist nicht niedrig. Im Gegenteil, gemessen an Vergleichszahlen für Westdeutschland, ist das durchschnittliche Mietniveau in Ostdeutschland hoch. Ostdeutsche Bruttokaltmieten liegen bei durchschnittlich etwa fünf Euro, westdeutsche bei sechs Euro.

Tatsächlich fallen ostdeutsche Mieten nicht deswegen nicht, weil sie nicht fallen können, sondern weil sie nicht fallen sollen. Kommunale Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften halten weit über die Hälfte des ostdeutschen Wohnungsbestands. Diese Anbieter sind an einem Rückzug der Mieten nicht interessiert; sie haben hinreichend große Marktmacht, um einen Rückzug zu blockieren; und sie sind vielleicht sogar primär deswegen an einem großflächigen Abriß interessiert, weil dieser die Mieten auf heutigem Niveau zementieren wird.

Es verwundert, daß ein möglicher Rückgang der ostdeutschen Mieten in der öffentlichen Diskussion schon fast den Status eines Tabus einnimmt. Es verwundert ferner, daß nicht einmal die theoretische Möglichkeit, ostdeutsche kommunale und genossenschaftliche Anbieter könnten ihre starke Position für ein Festschreiben der Mieten mißbrauchen, diskutiert wird. Und es verwundert schließlich, daß statt dessen die knappe Ertragslage dieser Anbieter so sehr im Vordergrund steht.

Beobachter aus Theorie und Praxis hegen die Sorge, daß fallende Mieten zum "Kollaps" ostdeutscher Wohnungsmärkte führen würden. Es drohe die Übernahme des Wohnungsbestands durch private Investoren. Diese Sorge hat einen ernsten, aber auch einen ironischen Kern. Der wirklich ironische Kern ist, daß eine Privatisierung des Wohnungsbestands den Weg für einen Rückgang der Mieten gerade erst freimacht. Der ernste Kern ist, daß die im Zuge der Privatisierung offenbar werdenden Vermögensverluste nicht nur auf die kreditgebenden Banken, sondern auch auf die Mieter (in ihrer Eigenschaft als Bürger der Kommune) zurückfallen könnten.

Der Fairness halber wenden wir uns spiegelbildlich der schwindelerregenden Unsicherheit der Mieter rund um den praktizierten Wohnungsabriß zu. In manchen ostdeutschen Städten stehen weite Teile des Stadtgebiets unter Abrißvorbehalt. Welcher Mieter möchte sich dann in seiner Wohnung einrichten? Die Verunsicherung der Mieter über ihren eigenen Platz in der zukünftigen Stadt läßt sich kaum noch steigern. Ausgerechnet Haushalte, die ihre sozialen Bindungen über den Arbeitsplatz im Zuge der Transformation verloren, sehen jetzt auch noch ihr vertrautes Wohnumfeld bedroht.

Vielleicht ist es legitim, daß die ostdeutschen Mitglieder des Bundesverbands deutscher Wohnungsunternehmen (GdW) sich - wie wir vermuten - mit Händen und Füßen gegen einen Rückgang der Mieten sperren. Aber dann muß sich die Gesellschaft erst recht der Frage stellen, was wichtiger ist: Dauerhaft hohe Mieten zum Vorteil der Anbieter, zum Nachteil der Mieter und mit weiterhin hohem Leerstand oder teurem Abriß? Oder deutlich niedrigere Mieten zum Nachteil der Anbieter, zum Vorteil der Mieter und bei deutlich geringerem Leerstand? Dabei muß klar sein, daß die Erträge der Anbieter kein alleiniges Kriterium für die gesellschaftliche Wohlfahrt sein können - auch wenn dies in der praktischen Umsetzung des "Stadtumbaus Ost" seltsamerweise so gehandhabt wird.

Anders gewendet: Warum sollten kommunale Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften - oder deren Kreditgeber - sich vor hohen Verlusten schützen dürfen, wenn dies eine wohlfahrtsteigernde Nutzung massenhaft leerstehenden Wohnraums verstellt, statt dessen dessen Zerstörung geradezu kompetent erscheinen läßt und tatsächlich sogar noch die Forderung nach deren Förderung nach sich zieht? Es ist paradox: Während der "Aufbau Ost" Investitionen in Milliardenhöhe für neue Infrastruktur in Ostdeutschland bereitstellt, entzieht zeitgleich der "Stadtumbau Ost" ebendieser Infrastruktur die Nutzer durch gezielte Desinvestition und dadurch provozierte Abwanderung der Mieter. Ein leichtfertigerer Umgang mit sowohl neuinvestierten als auch brachliegenden Ressourcen läßt sich schwer vorstellen.

Kristof Dascher und Hermann Ribhegge arbeiten an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Europa-Universität Viadrina in Frankfurt (Oder).
Frankfurter Allgemeine Zeitung, 4. Juni 2005; Wirtschaft; S. 14

[schlier]

Servus,
also echt sehr interessanter Artikel.
So nun folgt lediglich meine Meinung die ich so gut wie es geht begründen werde.
Ich halte die Aussagen des Artikels im großen und ganzen für falsch, wenn er über ostdeutschland redet.
Es mag sein, dass es einzelne regionen, wie vielleicht auch Frankfurt Oder, gibt wo dies zutreffen kann.
Warum halte ich den Artikel für falsch ??
Der Artikel spricht von 1,4 Mio leerstehenden Wohnungen in Ostdeutschland. Des weitern gehört laut Artikel der größte Teil den örtlichen Wohnungsbaugesellschaften und damit indirekt der Stadt. Die Grundaussage ist daher, wenn diese den Markt freigeben würden würden die Mieten in den Keller gehen.

So also der Artikel hat sicherlich Recht mit der Aussage, dass die meisten leerstehenden Wohnungen den Wohnungsb.G. gehören. Er hat sicher auch annäherungsweise mit der Zahl der leerstehenden Wohnungen recht.

Aber:

1. Der Großteil wenn nicht sogar an 90 % dieser Wohnungen sind. momentan nicht auf dem Wohnungsmarkt anzubieten, da desolater Ostzustand. Es müssetn daher umfassende Investitionen getätigt werden für die die Gesellschaften kein Geld haben.

2. Der Wohnungsmarkt für Sanierten und den heutigen Ansprüchen entsprechenden Wohnraum sieht völlig anderst aus. Hier gibt es bis auf wenig ländliche Regionen so gut wie kein Leerstand.

3. Der Großteil der im öffentlichen eigentum stehenden Wohnungen sind Platten. Diese befinden sich in den Pattensiedlungen außerhalb der Stadt. Hier stirbt momentan zu Gunsten der Innenstädte nach und nach die komplette Infrastruktur ab (Schulen, Läden, Behörden usw. )
Diese Satelitenstädte befinden sich oft einige Kilometer von den Innesnstädten entfernt und bieten alein durch Ihre Lage keinen atraktiven Wohnraum mehr und stellen daher auch auf einem funktionierenden Markt keine große Konkurenz für sanierten Wohnraum in der Innenstadt dar. Man kann ja momentan schon beobachten dass sanierte Platten für 4 € warm (das sind dann ca. 2€ kalt) angeboten werden und leerstehen, während in der gleichen Stadt sanierter Innenstadtwohnraum für 5-6 € kalt also ca. 7-8 € warm ohne Probleme vermietbar ist.

4. Durch den Stadtumbau wird lediglich die ostdeutsche wohnkultur der satelitenstädte dem aktuellen Trend zum Wohnen in der Innenstadt angepasst.

5. Wo wohnt denn der Großteil der Ostdeutschen ??? In und um die Ballungsräume um Berlin / Potsdam, Magdeburg,Schwerin, Stralsund / Rostock, Halle/ Leipzig, Jena, Dresden usw. Und genau hier sieht die Situation, da kann ich aus eigener Erfahrung sprechen, am Wohnungsmarkt so aus wie von mir oben geschildert.

Zusammenfassend. Der leerstehende Wohnraum ist in nicht vermietbarem Zustand und kann zum großen Teil nicht saniert werden da die Lage zu schlecht für private Investoren und die Städte kein Geld.

Daher ist die Aussage des Artikels einfach nur falsch.


Noch ein kurzes Beispiel. In der Stadt(ca. 80 000Einwohner) in der ich am Wohnungsmart tätig bin hat die Wohnungsbaugesellschaft in den letzten 2 Jahren in der Innenstadt ca. 50 Häuser verkauft. Davon sind im letzen Jahr über die hälfte saniert worden und es gibt abolut kein leerstand von den sanierten Innenstadtwohnungen wenn man die Miete bei ca. 5 € ansetzt. Man hat für ne 3 Raum Wohnung mit ca. 80m² sogar mind. 3-5 Mieter die sofort einziehen würden. In der Innenstadt gibt es eben nur begrenz Wohnraum und auch wenn die Bevölkerung in den nächsten jahren noch um 10 bis 20 % schrumpft wird die Nachfrage immer deutlich höher sein wie das Angebot.

Und in der selben Stadt kann man für 5 Monate Mietfrei in die sanierte Platte ziehen und dann 3,5 € warm zahlen. Aber keine machts.

Servus

[AlterMann]

Oh Mann .... und das sollen Experten sein von der "Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Europa-Universität Viadrina in Frankfurt" ?

Sehr traurig was die Jungs da verzapfen. Bei 10 % Leerstand (tatsächlich sind es eher weniger, wenn man den unbewohnbaren Schrott abzieht) reduziert sich die angegebene Durchschnittsmiete (5,-) rechnerisch lediglich auf 4,50 Euro.

Warum soll irgendein (Wohnugs)unternehmen so dämlich sein und auf 3,50 runtergehen und freiwillig pleite machen? Damit die 30 % Arbeitslosen sich größere Wohnungen leisten können? Aber selbst das würde nicht funzen, da ihnen ja laut Harz4 nur 60m² @ 2 Personen zusteht.

Es ist in meiner Gegend auch ähnlich wie schlier schon schreibt. Abgerissen werden auf den Acker gesetzte Satelittenstadtteile, in denen auch für 2,50 kein Ars.. mehr wohnen will.

[kohelet]

[posting]16.821.947 von schlier am 07.06.05 08:17:32[/posting]Zitat:
In der Innenstadt gibt es eben nur begrenz Wohnraum und auch wenn die Bevölkerung in den nächsten jahren noch um 10 bis 20 % schrumpft wird die Nachfrage immer deutlich höher sein wie das Angebot.
----------------------------------------------------------


Warum steht dann die Innenstadt von Görlitz leer?

Während in der Plattenbausiedlung (Weinhübel) am Stadtrand alles vermietet ist?

[AlterMann]

Eckdaten zum Stadtumbau in Görlitz:

Einwohnerzuwachs in der Historischen Altstadt um 14,1% von 2000-2003 (neuere daten liegen mir noch nicht vor)

Noch Fragen?

[schlier]

Servus kohelet,

ich kenne den Markt von görlitz nich mehr und kann daher nichts genaues sagen.
Aber. Ein Bekannter ist nach der Wende als Aufbauosthlfer nach Görlitz. Was die damal saniert haben war wahnsinn. Der sataat hat ja für die ganzen beamten aus dem westen die miete gezahlt. großteil mamorbad, feinstes parket usw. Als dann mein Bekannter zurück gin, 96, stand schon extrem viel leer da die leute einfach mieten von 6-7 € verlangt haben.
ich weiß aber auch dass in Görlitz noch extrem viel nicht saniert ist.
Aber ich habe auch gehört dass es in Görlitz schwer ist, ähnlich wohl wie Frankfurt oder.
Die Wohnungsmärkte sind von Region zu Region völlig verschieden. Ich habe ja auch nur gesagt, dass die Aussage Ostdeutschland im Allgemeinen einfach falsch ist.
Es gibt sicher Regionen wo dies stimmt.
Servus

[kohelet]

[posting]16.824.137 von schlier am 07.06.05 11:39:27[/posting]Hi,
Die Wohnungsmärkte sind von Region zu Region völlig verschieden. Ich habe ja auch nur gesagt, dass die Aussage Ostdeutschland im Allgemeinen einfach falsch ist.

Nur ich glaube, daß Görlitz die Regel ist.

Regionen wie Dresden und Jena sind die absolute Ausnahme.

Selbst in der sog. Leuchtturmregion Leipzig/Halle (BMW , Porsche , Quelle und die ganzen Vorzeigeobjekte) sieht es schon Mau aus.

Wohnungsmarkt Leipzig unten - oder Halle Neustadt Rückbau.

Rostock war ich vor 2 Jahren alles toll renoviert - aber die Stadt welche Zukunft?

[schlier]

Servus,
ja es gibt ein Unterschied zwischen glauben und wissen.
Schau dir mal die Mieten in den Altstädten von Rostock und Stralsund an. Du bekommst so gut wie keine wohnung und wenn dann 6-6,5 € kaltmiete. Also wenn das kein funktionierender Markt sein soll.
Selbst halle liegt bei 5 €.
Und weißt du warum. Schau dir mal die Statistik an wieviel wohnraum in Halle in den letzten Jahren fertiggestellt wurde. Dann weißt du was ein funktionierender markt ist. Tschuldigung nichts persönliches aber jeder der im immobereich aktiv ist weiß das märkte regional stark schwanken sogar innerhalb der städte. Und jeder der im Osten aktiv ist weiß auch dass es in den meisten ballungsräumen nicht schlecht aussieht.
Schau dir berlin Prenzelberg an oder Potsdam. 8€ kalt.
Oder sind das alles Ausnahmen ????

Ich komm aus dem süden deutschlands. knappe 5 % Alo und auf dem Land dennoch Mieten bei 5 €. Also wieso sollte es dann auf dem Land in Ossiland anderst sein. Aber eben nicht dort wo die mehrzahl der einwohner lebt.
Servus

[kohelet]

[posting]16.826.255 von schlier am 07.06.05 15:00:20[/posting]OK !

BWL-mäßig hasst du vollkommen Recht, Danke für die Details, die ich so nicht kenne.
--------------------------------------------------
1)
Mein Anliegen ist aber ein Anderes, und so ist auch der Artikel in der FAZ zu verstehen.
Will mal den Sinn vom IFO München zitieren, der Im Buch "Ist Deutschland noch zu retten" sinngemäß schrieb, man solle im Osten in den renovierten PLatten die Mieten senken, die Mieter sollen nur die Renovierungekosten bezahlen usw.

Insofern ist der Vergleich mit dem flachen Land in Bayern nicht angebracht.
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2) Glaubst du, das z.B. im polnischen Görlitz ewig ein Wohnungmangel wie zur Zeit bestehen wird?

Wenn nein, auf welchem Niveau werden sich dort die Mieten einpendeln?

[schlier]

Servus,
also ich kenne das Buch nicht und ich kann auch absolut keine aussage über wohnungsmarkt in polen machen.

Aber ich kann diese Deutschlands ach so schlimme ZUkunftsbücher von irgendwelchen achso schlauen wessis nicht mehr hören. Die haben doch keine Ahnung von der Realität hier. Man ist doch so blind geworden, dass man gar nicht mehr sieht welches Potenzial der Osten in den letzten Jahren entwickelt hat. Und Ich denke dass in 10 bis 15 Jahren einige ostbundesländer die Nettozahlen in der BRD sein werden.
Als Beispiel Brandenburg.
Das Land hat 2004 ein Exportzuwachs gehabt der bei knapp über 7 % lag und damit über dem Bundesschnitt.
Das Land erwirtschaftet inzwischen über 50 % seines BIPs im Dienstleistungsgewerbe, Potsdam sogar fast 90 %.
Die Zuwachsraten im verarbeitenden und Dienstleistungsgewerbe lagen in den letzten Jahren im hohen einstelligen Bereich teilweise sogar im zweistelligen Bereich. Man ist ganz weit vorne bei Zukunftstechnologien wie Luftfahrt, Biotech/Medizintechnik oder im Tourismus.
Die Produktivität (BIP/Erwerbstätige) liegt bei € 44.323 (2004)(liegt deutlich über dem eine durchschnittlichen USA Arbeiters ca. 41 000 $ hab ich neulich gelesen übernehm aber keine garantie für die zahl). Das ist ein Zuwachs von 10% in den letzten 2 Jahren. Aber ich hör immer alle nur jammern.

Klar hat man eine extrem hoe Alo aber schau dir doch die Struktur dieser Alo an. langsam wird man ehrlich und spricht von verlorenen Generationen. Ja das ist hart aber eben die Realität. Dies belasten den Arbeitsmarkt aber max. noch 10 Jahre und dann sind einige Ostländer deutlich zukunftsfähiger als die meisten Länder im Westen.

Um auf deine Frage zurückzukommen. Wieso sollte der Wohnungsmarkt in einer Zukunftsregion nicht auch zukunftsfähig sein ??
Wer möchte denn mit einem Jahreseinkommen von 44 000 € noch in der Platte wohnen??

Servus
Servus

[kohelet]

Mehr zum Thema, auch Beiträge aus der Immobilienzeitung hier:
"Ostdeutschland: Zu hohe Mieten ..."Thread: Ostdeutschland: Zu hohe Mieten durch Wohnungsmafia

[kickaha]

@ Alter Mann
www.goerlitz.de
1999 62871 Einwohner
2000 61599
2001 60264
2002 59284
2003 58518
Wo sollen da 14% Zuwachs sein?

Gruß Kickaha

[AlterMann]

ok noch mal für Dich gaaaanz langsam lesen:

Einwohnerzuwachs in der H I S T O R I S C H E N A L T S T A D T um 14,1% ...

falls es immer noch nicht klick gemacht hat, Görlitz hat noch mehrere Stadtteile außer der Hist. Altstadt ;-)

[AlterMann]

Obwohl ich nicht in Görlitz wohne, hab ich auch nur gesucht.

Grundsätzlich aber, kauft bloß keine Immos in der Ostzone, reicht wenn ich und ein paar wenige andere das machen ;-)))

[kickaha]

Einwohner der historischen Altstadt zum 31.12.2004 2709 Einwohner. Sind immerhin 379 Einwohner in 4 Jahren.

Wieviele davon stammen aus POlenund zu welchem Preis mieten die?

Gruß Kickaha

[ArthurSpooner]

Hi ladys,

hier reden mal wieder einige am thema vorbei. Würde man den markt einfach markt sein lassen, hätten sowohl ost als auch west entschieden niedrigere mieten. Aber wenn man nur einen fleckchen land zur bebauung zulässt, muß man sich nicht über hohe preise wundern.
Ich habe vor 3 jahren in der nähe von erfurt neu gebaut. Vorher in erfurt gewohnt. Für eine familie wie meine (frau, 2 kinder) bezahlt man dort ca. 700 € in mittelprächtiger lage für 100 qm. Da nun im osten mit einem bauboom gerechnet wurde, hat die bürokratie mehr bauflächen zugelassen als nachfrage besteht. Dadurch konnten wir vollerschlossenes land in sehr guter, ruhiger und trotzdem zentraler lage (10 min. bis erfurt) für 50 € den qm erwerben. Und da sich die baufirmen hier im osten einen krieg ohne gleichen liefern, hat uns das haus mit balkon, erker, solar, terrasse etc. gerade mal 128.000 € gekostet. Unsere monatsbelastung beträgt 706 € inkl. Tilgung und sinkt nach 16 jahren auf knapp 500 €. Was will man mehr?
Warum besteht in deutschland die irrige annahme, jeder müsste zur miete wohnen? In den usa, mein lieblingsreiseziel, kenn ich mittlerweile einige leute, da auch ein freund von mir vor jahren da hingezogen ist. Dort hat, außer in den paar ballungszentren, fast jeder ein haus. Das wort miete ist dort unbekannt. In der nähe von miami habe ich mir mal häuser in einem neubaugebiet angeschaut. Sehr gute (allerdings weit vom schuß entfernte) lage, einzugsfertig inkl. Klimaanlage gab es diese für 55.000 $. Inklusive grundstück. Und das haus von meinem freund hat über 200 qm und kostete 63.000 $. Dafür zentraler gelegen. Da stellt sich für mich immer die frage, wer die preise hier in deutschland so hoch hält. Welche lobby steckt dahinter? In den usa lässt man den markt entscheiden. Resultet: Mehr als doppelt so viele leute besitzen eigentum. Wir sind doch noch entwicklungsland in sachen eigentum. Dabei ist gerade eigentum der beste schutz gegen armut.
Und erzähl mir keiner es gäbe nicht genügend bauland! Es gibt nur nicht genügend ausgeschriebenes bauland. Und somit wird der preis künstlich hoch gehalten. Im sinne einiger weniger profiteure muss der rest bluten. Strenge bauvorschriften verhindern zudem billige konkurrenz (oder nur einfaltsreichere?).
Aber irgendwann wird der markt alles richten. Denn der markt lässt sich zeitlich nur etwas aufhalten, nicht verhindern. Das musste die DDR-Führung auch schmerzlich begreifen!



arthur spooner

[kohelet]

[posting]16.855.442 von ArthurSpooner am 10.06.05 09:45:47[/posting]Guter Beitrag.

[kickaha]

@Arthur

in Baden-Württemberg gibt es beispielsweise keinen Bebauungszwang. Das führt dazu, dass Landwirt und andere Grundbesitzer nach der Umlegung auf Ihren baureifen Grundstücken sitzen und diese nicht auf den Markt kommen.

Das erhöht die Preise.

Ferner sind ja auch die Kommunen, die bei der Umlegung einer Teil der Fläche erhalten daran interessiert möglichst hohe Preise zu erzielen.

Aber ich sehe das wie. Der Markt wird`s über kurz oder lang richten.

Gruß Kickaha

[kickaha]

@ Alter Mann

ich mein das nicht persönlich, ok.

Aber ich will gar nicht ausrechnen, wieviel 100 Tausend (Millionen?) EUR pro Einwohner der Altstadt nach Görlitz geflossen ist.

Danke Helmut, danke, vielen Dank nochmals, für die blühenden Landschaften

Das ist doch Sch...., oder?

Gruß Kickaha

[kohelet]

Energiemanagement für Wohnungen ( Energiepaß )
Thread: Energiemanagement für Wohnungen ( Energiepaß )

[durran]

na ja - wer ist die lobby die die grundstückspreise hochhält?

das sind eigentliche alle die daran sehr gut verdienen.
hauptsächlich wären zu nennen - die banken und der staat.

erstens sollte man möglichst lebenslang verschuldet bleiben und nebenher auch noch viel zinsen zahlen.
außerdem haben hohe preise den vorteil das nicht jeder bauen kann und die vermieter gute geschäfte machen - wo kämen wir denn hin wenn jeder sein eigenes häuschen hätte.
ist doch besser man zahlt 800 € miete für ein wohnklo - oder nicht ?

niedrige preise wären noch ein problem - viele kredite wären untersichert.

niedrige preise wären auch niedrige steuereinnahmen für unseren staat.

und da wären wir wieder bei der eigenheimzulage.
die grundtsückspreise würden einfach fallen nach abschaffung selbiger. wo ist das problem.

sicherlich ist erfurter umgebung peiswert geworden - viele haben aber dort auch noch sehr teuer gebaut.wie kommen denn die mit sinkenden preisen zurecht - wenn sie verkaufen müßten.

ich habe selbst in der erfurter gegend (50 km )
ein haus gekauft und weiß wie schön man dort wohnen kann.
nun muß mir jemand noch erklären warum ich für das gleiche objekt im ca. 250 km entfernten nürnberg den 10 fachen preis zahlen soll .es gibt auch in erfurt arbeit - zwar nicht so gut bezahlt aber zum guten leben reichts.

[minister.grasser]

Moin!
Also, in vielem ist imho das Gegenteil der Fall von dem, was hier verbreitet wird.

1) Die Preise in den USA sind gestiegen wie verrückt, in D dagegen stagniert. Wer ein Haus kauft, freut sich, wenn die Preise kontinuierlich steigen.

2) Es stimmt, dass man trotzdem in den USA irgendwo "weit vom Schuss" billigst ein Häuschen erwerben kann. Das machen auch viele, ziehen irgendwohin, wo´s schön und grün ist, weil man von der Pension sonst(zb in New York) nicht leben kann.

3) Für Wohnungen zahlt man dort, wo die Jobs sind, mindestens einen prozentuell so hohen Anteil am Einkommen wie in D.

4) In D und Ö, wo ich mich besser auskenne, wird durch den "sozialen Wohnbau" und die Mietrechtsbeschränkungen versucht, das Niveau "niedrig" zu halten, damit sichs "jeder" leisten kann. Freut mich zu hören, dass in D jetzt die sozialistischen Betonburgen abgerissen werden, weil dort keiner mehr wohnen will. Das gleiche sollte da in Wien auch passieren, zumindest sollte der Staat aufhören, für seine Bürger irgendwelche Betonburgen, die seiner Ideologie entsprechen, zu errichten, und die Bürger selbst entscheiden lassen.

5) Mehr Freiheit für die Bürger. Runter mit der Grundsteuern (unser sozialer Staat zahlt nämlich keine für seine Liegenschaften), Abgaben für Energie (endlich mal weg mit diesen Wahnsinnssteuern, die den kleinen Mann treffen, vielleicht passiert da ja bald was, wenn der Autofahrer-Pöbel mal richtig rumprollt, danke an Bild), Müll, (für eine kleine Hütte in einem Kuhdorf "irgendwo weit vom Schuss", wo ich hie und da im Sommer bin, zahle ich Müllgebühren von ~200 Euro/Jahr an irgendsone "Gemeindeverwaltung", abmelden und den Müll privat entsorgen, ab in den Wald- neinnein, aber z:B die zwei Plastiksäcke an den Hauptwohnsitz mitnehmen, geht aber nicht- da fahr ich doch lieber allein mit dem Müllgeld ans Mittelmeer), Wasser etc.. Wohnbauförderung(home buyers grant) fürs erste Eigenheim- in D gibts ja sowas, soll aber abgeschafft werden, höre ich.(wieso du als Hausbesitzer, durran, dich freust, wenn die eigenheimzulage wegkommt und dein Haus dann weniger wert wird, versteh ich nicht)

6) Wohnungen zu vermieten/neuen Wohnraum zu schaffen, zahlt sich nicht aus, außer mit illegalen Tricks: Schwarzarbeit, Steuerhinterziehung etc. Das führt teilweise zu sehr hohen Mieten am "freien Wohnungsmarkt". Ich kann mir vorstellen, dass es genauso, was die Vergabe und Umwidmung von Grundstücken angeht, behördennah und undurchsichtig zugeht und Grundstückspreise deshalb teuer sind, aber darüber weiß ich nix.(gut gemacht, spooner!). Man muss die Behördenregulierung austricksen, wo geht.

7) Fazit: Solange es keinen freien Markt gibt, der Staat versucht, Immobilieneigentum zu unterdrücken und du nicht einen Onkel hast, der Stadtrat ist und dir mal ein umgewidmetes Grundstück zuschanzt,wird es für den kühlen Rechner leider "relativ" unwirtschaftlich sein, Immobilien zu erwerben. Grade, wenn man selbst drin wohnt oder im absoluten Spitzensegment(Lage!!!) zahlt sichs vielleicht aus (vgl.einen ganz guten Thread hier zum Wohnen im Eigenheim, ist aber echt nicht leichtThread: selbstgenutzte Immobilie wertbeständig - die grosse Lüge? ) (so gesehen wunderts mich nicht, dass z.B irgendeine schöne Altstadt in Ostdeutschland profitiert, in Wien wird auch die schöne Altstadt immer teurer, weil z.B auch internationale Firmen, die noch nicht so "versozt" sind, lieber dort ihr Quartier beziehen als in irgendwelchen Superbüro-Towers der Stadt-Verschandelungs-Planer.")

Befreien wir uns!Aber wie?
Hope with spooner: Der Markt setzt sich durch!

[Azul Real]

Immer mehr ungenutzte Industriegrundstücke und Militärareale drängen auf den Grundstücksmarkt

Investoren für Brachflächen gesucht

Von Reiner Reichel, Handelsblatt

Die Bundeswehr gibt Kasernen und Truppenübungsplätze auf, fremde Streitkräfte ziehen sich aus Deutschland zurück. Und im Sog der Globalisierung verlagern Industriebetriebe ihre Produktion zunehmend ins Ausland. Die Folgen für Städte und Gemeinden sind absehbar: Die Zahl der bebauten, aber ungenutzten Grundstücke wird steigen.



HB HAMBURG.„Zu viel Fläche, zu wenig Investoren“, bringt Wolf Uwe Rilke, geschäftsführender Gesellschafter der Planungsgruppe 4 GmbH, eines Beratungsunternehmens für Stadtplanung, das Problem auf den Punkt.

Ob Bund oder Private die Eigner der Brachflächen sind, die Möglichkeiten sind ähnlich. Eine davon: Der Eigner entwickelt selbst eine neue Idee zur Nutzung und baut das bestehende Objekt um oder neu. Doch das ist der Ausnahmefall. Eine andere Variante: Die Kommune kauft das Grundstück, um es zu entwickeln und verkauft es dann einen Investor. Doch dies bleibt meist Theorie.

„Die Konversionsflächen stehen oft zu hoch in den Büchern der Unternehmen. Deshalb können die Kommunen nicht kaufen“, stellte Elke Pahl-Weber, Inhaberin der Hamburger Stadtplanungsfirma BPW, auf dem Plan 4 21-Kongress „Entwicklung von Konversionsflächen in schrumpfenden Märkten“ in dieser Woche in Hamburg fest. Wie knapp die Kassen sind, untermauerte Stadtplanungs-Kollege Rilke: „Die Kommunen können oft nicht mal die Voruntersuchungen finanzieren.“ Plan 421 ist ein europäisches Netzwerk von Beratern rund um die Stadtplanung.

Die Folge: Flächen liegen brach. Gleichzeitig werden neue Gewerbeflächen ausgewiesen. Fabian Dosch vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) bestätigt: „Die Aufbereitung von Gewerbegrundstücken hat einen Kosten- und Zeitnachteil gegenüber dem Neuausweis von Gewerbegebieten.“ So werde die Chance vertan, die Flächenversiegelung zu stoppen, beklagt Pahl-Weber, die auch an der Technischen Universität in Berlin lehrt. Dabei ist dies das erklärtes Ziel der Bundesregierung. Der Nachhaltigkeitsbeirat des Bundestages empfiehlt, den Flächenverbrauch bis zum Jahr 2020 auf 30 Hektar (ha) täglich zu senken. Zurzeit werden noch jeden Tag knapp 100 ha asphaltiert und betoniert.

Auf dem Kongress in Hamburg wurde deutlich, dass es zu den heikelsten Aufgaben der Berater in Konvesionsprozessen gehört, oft übertriebene Erwartungen zu dämpfen. Weder die Umwandlung von Kasernen- in Wohngebäude noch die Errichtung von Gewerbeparks auf Industriebrachen haben sich als Patentrezepte erwiesen.

Vielmehr können sozioökonomische Daten einer Kommune Anhaltspunkte dafür geben, ob sich eine Konversion lohnt und wozu eine Fläche geeignet ist. Das Immobilienberatungsunternehmen Bulwien-Gesa AG hat ein Notensystem für deutsche Städte entwickelt, das unter anderem auf Daten zur Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, Anteil der Bürobeschäftigten und zum Wohnungsneubau basiert. Darin sind 125 Städte von „A“ bis „D“ benotet. Grundstücke in A-Städten hätten das breitestmögliche Nutzungsspektrum, sagte Bulwien-Gesa-Vorstand Ralf-Peter Koschny in Hamburg.

Tendenziell haben Konversionsvorhaben in Metropolenregionen und Tourismusgebieten überdurchschnittliche Chancen. So wird in Hamburg gerade die Baugrube für ein neues Quartier auf dem ehemaligen Gelände der Bavaria-Brauerei in St. Pauli ausgehoben. Auf 30 000 Quadratmetern sollen für 350 Mill. Euro Büros, Geschäfte und rund 300 Wohnungen entstehen. Hinter dem Vorhaben steht einer der erfolgreichsten Immobilieninvestoren Norddeutschlands: Willi Bartels – von den Hamburgern als einer der größten Immobilienbesitzer der Stadt zum „König von St. Pauli“ gekrönt.

Dass sich aus einer Kaserne mit Seeblick mehr machen lässt als aus einem Munitionsdepot zeigt sich in Flensburg. 1999 verließ die Bundesmarine den Stützpunkt Mürwik. Auf dem Gelände ist nun der maritime Stadtteil Sonwik entstanden – eine Verbindung von Gewerbeflächen und Wohnen am Wasser. Clou des Projektes: 20 Wasser- und Steghäuser, errichtet auf dort in die Förde ragenden Stegen und Landungsbrücken. Wo andere ein Stück Garten ihr Eigen nennen, können sich Sonwiker ein Stück Wasser sichern – im Grundbuch verbrieft.

Rund 75 Millionen Euro habe die Investorengruppe „Alter Marinestützpunkt“ investiert, sagt Oliver Densch vom daran beteiligten Maklerhaus Densch & Schmidt GmbH. Über den Kaufpreis des Geländes verrät er nur, dass der Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen ein einstelliger Prozentsatz gewesen sei. Bis 2008 oder 2009 soll das Projekt abgeschlossen werden. „Aktuell verhandeln wir über den Bau eines Hotels“, sagt Densch.

Doch solche Vorzeigeprojekte werden die Ausnahme bleiben: „Die Masse der Flächen liegt in strukturschwachen Gebieten“, stellt BRR–Experte Dosch fest. Und er sieht auch klar vor Augen, wohin das führen wird. „Zum Schluss bleibt nur die Renaturierung – bezahlt von der öffentlichen Hand.“

Konversion in Zahlen

Definition: Ursprünglich bedeutet Konversion die Umwandlung von militärischer in zivile Nutzung. Die Immobilienbranche bezeichnet auch Industriebrachen als Konversionsflächen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) definiert Brachen als vormals gewerblich oder militärisch genutzte Flächen, die mindestens ein Jahr ungenutzt geblieben sind. Andere setzen einen Zeitraum von fünf Jahren dafür an. Brachflächen von weniger als einem Hektar (ha) sieht das BBR als Baulücken an.

Umfang: So unterschiedlich die Definitionen, so verschieden die Zahlen. Allein das Land Thüringen geht nach einer Kartierung im vergangenen Jahr von rund 200 000 Hektar Brachflächen in seinen Grenzen aus. Das Umweltbundesamt kommt für ganz Deutschland auf 139 000 ha Brachfläche. In einer Baulandumfrage ermittelte das BBR im Jahr 2004 rund 28 500 ha Fläche mit "gewerblichem Wiedernutzungspotenzial", davon 12 000 ha in "konkreter Bauleitplanung". Diese Flächen stammen zu 40 Prozent aus gewerblicher, zu 35 Prozent aus militärischer Nutzung.

Vermarktung: Die Bundesvermögensverwaltung, seit Jahresbeginn als Bundesanstalt für Immobilienaufgaben firmierend, hat nach eigenen Angaben seit Mitte 2000 rund 335 ehemalige Bundeswehrliegenschaften mit 2 850 ha verkauft. Aktuell sind rund 400 Objekte mit einem Umfang von 16 370 ha in der Vermarktung, weitere 440 mit einer Fläche von etwa 23 800 ha sollen bis 2010 hinzukommen. Aus diesem Portfolio sollen 80 Liegenschaften durch die Gesellschaft für Entwicklung, Beschaffung und Betrieb (GEBB) vermarktet werden. Die GEBB hat seit 2002 15 Objekte für knapp 62 Mill. Euro veräußert.rrl

HANDELSBLATT, Freitag, 17. Juni 2005, 09:35 Uhr

[Azul Real]

Berlin schrumpft, Hamburg wächst
Hamburg und München liegen im Trend: Die beiden Städte können nach einer Studie der Universität Köln bis zum Jahr 2040 mit einem deutlichen Bevölkerungswachstum rechnen. In Berlin hingegen soll die Einwohnerzahl deutlich zurückgehen.

HB KÖLN. Laut Studie wird der demographische Wandel in Berlin deutlich. Dort soll die Einwohnerzahl auf knapp über drei Millionen zurückgehen. Das Durchschnittsalter der Bevölkerung wird sich erhöhen. Während Ende 2003 in Berlin 130 000 Personen im Alter von mindestens 80 Jahren und 603 000 Personen im Alter unter 20 Jahren lebten, wird sich die Zahl der mindestens 80- Jährigen bis zum Jahr 2040 verdoppeln. Die Zahl der unter 20-Jährigen wird auf 436 000 zurückgehen. Ohne Zuwanderungen würde der Rückgang noch deutlicher ausfallen und die Berliner Bevölkerung bis 2040 sogar auf 2,6 Millionen schrumpfen, heißt es in der Studie

Hamburg (1,73 Millionen Einwohner) und München (1,3 Millionen) können mit einem deutlichen Bevölkerungswachstum rechnen. Die Wissenschaftler gehen von 15 beziehungsweise 10 Prozent aus. Auch der Anteil der mindestens 65-Jährigen wird sich in beiden Städten deutlich langsamer nach oben entwickeln. Köln wird die Bevölkerungszahl bis 2040 auf 1,04 Millionen Menschen steigern. Ohne Zuzüge würde aber die Bevölkerung um 20 Prozent zurückgehen. Der Alterungsprozess ist in Köln im Vergleich zu Berlin nicht so dramatisch. Der Anteil der mindestens 65-Jährigen bis zum Jahr 2040 wird um 25 Prozent ansteigen.

Als Grund für die vergleichsweise günstige Entwicklung in München nannte eine Sprecherin des Sozialreferats am Donnerstag die gute Arbeitsmarktlage der drittgrößten deutschen Stadt und den hohen Freizeitwert. Wegen vieler attraktiver Arbeitsplätze würden überdurchschnittlich viele Menschen mittleren Alters an die Isar ziehen. „Sie gründen hier auch Familien mit Kindern“, erläuterte die Sprecherin.

Ein weiterer Grund für die günstige demographische Entwicklung sei die attraktive Lage der bayerischen Landeshauptstadt mit den Alpen und den zahlreichen Badeseen in der Umgebung. „München ist eben begehrt“, sagte die Sprecherin. Dies führe zu einer großen Fluktuation in der Bevölkerung. In 30 bis 40 Jahren stelle sich dadurch die Alterspyramide in München günstiger dar als in anderen deutschen Großstädten.

In Hamburg zeigte man sich angesichts der Daten der Studie erfreut. „Das passt ja gut in das Konzept der wachsenden Stadt“, hieß es bei der Wirtschaftsbehörde der Hafenmetropole an der Elbe. In der vierten deutschen Millionenstadt Köln wird die Bevölkerungszahl von 1,02 Millionen auf 1,04 Millionen leicht steigen.

Die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Berlin, Manuela Damianakis, bezweifelte den Aussagewert der Studie. Bis 2040 sei ein viel zu langer Zeitraum, der für seriöse Aussagen zu schwer zu überblicken sei. Die eigenen Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zur Bevölkerungsentwicklung reichten bis 2020. Danach verliere Berlin geringfügig an Einwohnern - an die 30 000 bis 40 000. Die Region insgesamt mit dem Speckgürtel um Berlin herum bleibe aber stabil.

HANDELSBLATT, Donnerstag, 16. Juni 2005, 15:48 Uhr

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Dienstag, 21. Juni 2005, 10:09 Uhr
Was Kredite günstig macht

Stille Revolution bei der Baufinanzierung

Der Hamburger Karsten Aschleyer* (Name von der Redaktion geändert) freute sich, als er mit seiner Bank einen neuen Kreditzins für seine Eigentumswohnung aushandeln sollte. 5,64 Prozent zahlte er bisher; der aktuelle Marktzins lag weit darunter. Viele Banken können keine allgemeinen Kreditkonditionen nennen, weil sie keine mehr haben.

Der Hamburger rechnete sich schon aus, um wie viel seine monatliche Belastung in Zukunft sinken werde. Umso enttäuschter war Aschleyer, als das Angebot seiner Bank kam: Sie verlangte von ihm 8,29 Prozent . Von wegen Minizinsen. Aschleyer war für das Geldhaus zum Risikofall geworden, nachdem seine überteuert gekaufte Wohnung ein Drittel ihres Wertes verloren hatte.

Da ihm andere Institute für eine solche Immobilie gar kein Geld geben wollten, musste Aschleyer seufzend das teure Angebot unterschreiben. Sein Zins ist jetzt doppelt so hoch wie der Standard am Markt.

Mehr als acht Prozent Zinsen für den einen Kunden, zugleich weniger als vier Prozent für viele andere: Die Kreditkosten für Häuser und Wohnungen klaffen immer weiter auseinander. Das ist in der Welt der Baufinanzierung eine stille Revolution.

Wer als heutiger oder künftiger Eigentümer einer Immobilie rechtzeitig die Weichen stellt, erhält Baugeld so günstig wie nie zuvor. Wer sich aber bei Objekt oder Finanzierung vergreift, wird inzwischen strenger bestraft denn je.

Basel II sei der Grund für ihre auseinander driftenden Zinsen - so die einheitliche Aussage vieler Banken.

Das ist das Kürzel für das internationale Abkommen, nach dem Geldinstitute für besonders riskante Darlehen ein besonders hohes Eigenkapital nachweisen müssen. Und Eigenkapital ist knapp, also rechtfertigt Basel II höhere Zinsen für wacklige Kredite.

Das klingt logisch, doch das Abkommen gilt erst von 2007 an. Dennoch spreizen » die Geldinstitute schon heute munter ihre Angebote. Und manche gehen dabei weit über die Vorschriften der Zukunft hinaus. "Basel II ist oft nur ein Vorwand", sagt Udo Reifner, Direktor des Hamburger Instituts für Finanzdienstleistungen. "Viele Banken wollen einfach weg von der alten Praxis, allen Kunden den gleichen Preis zu bieten." Darauf haben sie lange gewartet - und nun ist die Gelegenheit günstig.

Damit gehe "viel Markttransparenz verloren", klagt Reifner. So veröffentlichen manche Geldhäuser keine Konditionen für Immobilienkredite mehr im Internet. Die Deutsche Bank wirbt dort zwar mit Konditionen "ab 3,99 Prozent - nur für kurze Zeit". Doch wer es genauer wissen will, wird beschieden: "Fragen Sie jetzt Ihren Berater." Auch die Dresdner Bank verweist auf die "Berater in den Filialen", wenn sich ein Online-Kunde für die Details der Offerten interessiert.

Die DG Hyp aus dem Verbund der Volks- und Raiffeisenbanken wiederum wirbt im Netz für ihr Top-Angebot "Super 60", doch das ist nur für kapitalstarke Finanzierer. Die anderen sollen bitteschön in der nächsten genossenschaftlichen Bank nachfragen. Die Commerzbank nennt zwar Konditionen, schränkt aber sofort ein: "Zinssatz individuell und abhängig von Tilgung, Absicherung und Bonität."

Das ist des Pudels Kern: Viele Banken können keine allgemeinen Kreditkonditionen nennen, weil sie keine mehr haben. Das diene selbstverständlich dem Wohl vieler Kreditnehmer, versichert Peter Haueisen, oberster Baufinanzierer des Versicherungskonzerns Allianz: "Regionen, für die eine positive wirtschaftliche Entwicklung prognostiziert wird, erhalten einen Konditionsvorteil. Das gilt auch für bestimmte Berufsgruppen."

Immerhin lässt sich die Allianz in die Karten schauen: Wer in ihren Finanzierungsrechner im Internet unterschiedliche Wohnorte und Lebenslagen eingibt, erfährt zum Beispiel den feinen Zinsunterschied zwischen einem Beamten mit Eigenheim in München und einem Vermieter im strukturschwachen Cottbus (siehe Tabelle "Gut für Bayern und Beamte"). Die finanziellen Folgen können gravierend sein.

Zahlen beide gleiche Monatsraten, braucht der Cottbuser für seine Darlehenstilgung sechs Jahre länger als der Münchner. Die Mehrkosten für den Ost-Eigentümer: mehr als 50 000 Euro.

Zinsdrift und verwirrende Vielfalt herrschen vor allem an den Schaltern der traditionsstarken deutschen Großbanken und Sparkassen. Einige andere Institute mit Wachstumsplänen im privaten Kreditgeschäft wollen sich davon absetzen: mit relativ klaren, übersichtlichen Konditionen, die für gleichartige Kredite für jeden Kunden gleich sind.

Etwa die ING Diba, neuerdings Deutschlands drittgrößte Verleiherin von Immobiliengeld für Privatleute. "Bei uns gibt es keine nach Bonität gespreizten Zinsen", sagt ihr Sprecher Ulrich Ott. Es zählen nur die Höhe des Kredits, sein Anteil am Immobilienwert und die Dauer, für die der Zinssatz festgelegt wird. Das gilt auch für andere Institute mit Wachstumsstrategie im Baukreditgeschäft, etwa für die Postbank.

Auch bei diesen Instituten muss jeder Kunde durch den Engpass der Bonitätsprüfung. Deren Regeln werden kaum publiziert. Einigen Aufschluss bietet jedoch eine Web-Site der ING DiBa für ihre freien Kreditvermittler (»http://allfinanz.ing-diba.de, dort "Konditionen").

Danach gilt für Kreditbegehren von Selbstständigen die Regel: "Bis auf Weiteres keine Antragsannahme." Bei Freiberuflern wird fein differenziert: 20 aufgeführte Berufe vom Architekten über die Hebamme bis zum Zahnarzt erhalten Kredit, alle anderen zumindest bei DiBa nicht.

Vermieter erhalten nur Geld für Wohnungen, die von ihrem eigenen Heim höchstens 50 Kilometer entfernt sind. Und wer die Immobilie in einer Zwangsversteigerung erworben hat, soll sich eine andere Bank suchen.

Wer solche Kriterien kennt, kann sich häufig rechtzeitig so profilieren, dass er die Bonitätsprüfung übersteht und bei denjenigen Geldhäusern mit gespreiztem Zins ein gutes Angebot erhält.

Die wichtigsten Verhaltensregeln für einen Baugeldfreier:

_ Möglichst viel Eigenkapital sparen und dafür vor dem Immobilienkauf alle verfügbaren Quellen anzapfen. Dazu gehören auch Verwandten- und Arbeitgeberdarlehen und die Entnahme von angesparten Riester-Mitteln.

_ Bei der Immobiliensuche noch mehr als bisher auf prosperierende Städte, gute Lagen und hochwertige Immobilien achten. Reicht hierfür das Geld noch nicht, lieber noch ein paar Jahre sparen als in minderwertige Objekte investieren.

_ Auch als Vermieter möglichst viel Eigenkapital investieren - selbst wenn viele Vermittler mit Blick auf die Steuereffekte das anders empfehlen. Ganz wesentlich: Keinerlei Kompromisse eingehen und ausschließlich solche Immobilien kaufen, die unter anderen Lebensumständen auch den persönlichen Wohnansprüchen genügen würden.

_ Bausparverträge nutzen: Erstens sind ihre Zinsen fest und innerhalb eines Tarifs für alle Kunden gleich. Zweitens schrumpft mit ihrer Hilfe der Bankkredit - oft unter die wichtigen Limits von 60 oder 80 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie. Damit sinkt meist der Zins.

_ Als Selbstständiger wenn nötig und möglich Verwandte mit festem Einkommen bürgen lassen.

Wer einen günstigen Kredit erhalten hat, sollte anschließend möglichst rasch und möglichst viel tilgen. Das entlastet nicht nur von Schulden, sondern vergrößert auch den Verhandlungsspielraum, wenn etwa nach 5 bis 15 Jahren die feste Zinsbindung ausläuft. Je niedriger dann die restlichen Schulden im Verhältnis zum Immobilienwert sind, desto leichter kann man bei seiner Bank für die zweite Runde gute Konditionen aushandeln - oder zu einer besseren Bank wechseln.

Ist dagegen wenig getilgt und zugleich der Immobilienwert gebröckelt, drohen Zuschläge für Risikozinsen.

In solchen Fällen verlangte ein Geldhaus in Braunschweig kürzlich 7,15 Prozent, eine Großbank in München 7,46 und eine Sparkasse in der Lüneburger Heide 7,95 Prozent. Doch auch hier versprechen einige Vertreter von Geldinstituten Kundenfreundlichkeit. Etwa Karl-Friedrich Walter, Vorstand beim Verband der PSD-Banken: "Nach Ende der Zinsbindung überprüfen wir die Bonität nicht erneut."

Niedriger Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert. Ideal: weniger als 60 Prozent

Von der Bank hoch geschätzter Immobilienwert (gute Lage, guter Zustand und Schnitt, kleine Wohnanlage, hochwertige, doch nicht exzentrische Architektur)

Nur ein Darlehen (kein zweiter Rang). Ausnahme: Bauspardarlehen

Kurze Zinsbindung

Hohe Tilgung

mittlere Kreditsumme (circa 150 000 bis 500 000 Euro)

Bei Anschlusskredit keine vorzeitige Zinsfestschreibung (Forward-Darlehen)

Sicherer Beruf

Hohes Einkommen

Darlehen bis Rentenbeginn voraussichtlich getilgt

Selbstnutzung

Region mit hoher Wachstumsdynamik

[kohelet]

[posting]16.945.798 von Azul Real am 21.06.05 10:23:10[/posting]Guter Artikel!

Das Pendel der allzu leichtfertigen Immo-Kreditvergabe Anfang bis Mitte der 90er Jahre Jahre schlägt ins andere Extrem zurück.

[AlterMann]

Ich kann die Banken schon verstehen. Warum sollen die Geld billig verleihen, wenn das Risiko groß ist? Bei den Zwangsversteigerungen kann man sehr schön sehen wie kräftig die Banken auf die Fresse gefallen sind. Und das ist erst die Spitze des Eis(schulden)berges. Oft bleibt die Bank auf etlichen hundert tausend sitzen. Extrem unwahrscheinlich das die Schuldner das jemals zurückzahlen können oder eher wollen ;-) .

Jeder hat es doch selbst in der Hand was er draus macht. Nachteil für den "Geiz ist Geil - Bildzeitungskonsumenten" - er muß sich nun intensiv mit dem Thema beschäftigen und kann nicht mehr schreien "bei Bank XYZ gibts 2,9 % auf 10 Jahre! die hol ich mir!"

[Azul Real]

Die Renaissance der Stadt
Immobilienwirtschaft steckt mitten in einer epochalen Trendwende - Gesellschaftliche Umbrüche sorgen für Wandel der Wohnwünsche

von Dankwart Guratzsch

Berlin - Mancherorts hat man es noch nicht mitbekommen: "Seit einiger Zeit ist ein verstärktes Interesse am Wohnen in der Stadt zu beobachten, so daß langsam eine Diskussion über eine Rückkehr in die Stadt beginnt. Diese `Renaissance der Stadt` scheint eine neue Phase der Stadtentwicklung einzuleiten." Das konstatiert das Institut für Urbanistik (Difu) in Berlin in seinem jüngsten Heft der "Berichte", und es stützt sich auf zwei Bewohnerumfragen in München und in Leipzig.

Das heißt: Der neue Trend, wenn er sich denn bewahrheitet, ist ein gesamtdeutscher Trend. Er erfaßt "Boomstädte" wie Bayerns Landeshauptstadt (Sieger im Städteranking der Wirtschaftswoche 2005) ebenso wie "Nachhinker", zu denen immer noch das sächsische Leipzig zählt (viertletzter Platz).

Doch was hat diese plötzliche Trendwende für Ursachen, da man doch eben noch von Verödung der Innenstädte, Flucht ins Umland (Suburbanisierung) und dem vermeintlich unaufhaltsamen Trend zu diffusen neuen "Zwischenstädten" gesprochen hat? Offenbar ist es ein tiefgreifender Gesellschaftsumbruch, der den Wohnwünschen auf entspannten Märkten eine neue Dynamik verleiht. Im Boomland Baden-Württemberg hat man es schon vor einem Jahr erkannt und einen Wettbewerb "Zukunftsfähige Stadterneuerung" gestartet, der die bisherige Logik der Immobilienmärkte auf den Kopf stellt.

Jetzt liegt die Dokumentation vor (Herausgeber: Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg), und sie zeigt auf, was die Stadtflucht bremst: "die wachsende Zahl von Alleinstehenden jeder Altersgruppe, der steigende Anteil an Alleinerziehenden, die neuen Patchwork-Familienmodelle, die zunehmende Zahl von Paaren ohne Kinder oder von Paaren mit getrennten Wohnungen". Diesen Lebensentwürfen und Wohnmodellen attestieren Architekten und Soziologen "eine besondere Neigung zu urbanen Wohnstandorten", wie Prof. Tilman Harlander (Stuttgart) konstatiert. Aber auch unter den Familien, so die Studie, "denen bis vor wenigen Jahren ein überwiegendes Interesse am Wohnen im Umland der Städte zugewiesen werden konnte, wächst die Neigung zum Wohnen in der Stadt - wenn das Angebot stimmt."

Die Bewohnerbefragungen des Difu-Projekts "Wohnen in der Innenstadt" bestätigen diesen Trend: Bei freier Wahlmöglichkeit würden nur 7,3 Prozent der Innenstadtbewohner Münchens ins Umland ziehen - in Leipzig gar nur 3,7 Prozent. Das hat auch etwas mit der unvorhergesehenen Rückwanderung von hochqualifizierten Arbeitsplätzen in die Städte zu tun: "Die Dienstleistungs- und Wissensgesellschaft und der Eintritt ins Informationszeitalter begünstigen einen Lebensstil, bei dem die Trennung von Wohnen und Arbeiten obsolet wird und sich die Standorte wieder annähern."

Dabei werden die Kosten des Umlandwohnens zunehmend bewußter wahrgenommen und zum Beispiel das Zweitauto den höheren Wohnkosten in der Stadt gegenübergestellt - eine Rechnung, in der das zehn bis vierzehn Stunden größere Zeitbudget der Innenstadtbewohner noch nicht einmal abgefragt wurde. Es bildet sich mithin der genau entgegengesetzte Trend zu jenen Binnenwanderungen heraus, die die Theoretiker der Informationstechnologien vorausgesagt hatten: Die Laptop-Nomaden zieht es keineswegs ins Forsthaus am Waldrand, sondern in die brodelnde City. Eine Tendenz, aus der die Difu-Studie folgert: "Das freistehende Einfamilienhaus wird, so ist zu vermuten, seine Dominanz für bestimmte Bevölkerungsschichten verlieren."

Vor diesem Hintergrund kann kaum noch überraschen, was die Theoretiker des Difu über die schichtenspezifische Zuordnung der neuen Innenstadtbewohner ermittelten: Es ist zunehmend die (gehobene) Mittelschicht - ein Bevölkerungskreis mit außerordentlich hohem Bildungsniveau, überdurchschnittlichem Einkommen und geringer Arbeitslosigkeit. Diese neue Klientel, das ist der Befund, hat die Bau- und Immobilienbranche noch kaum im Visier. Allerdings stellt diese höchst heterogene, sehr unterschiedliche Lebensstile umfassende Gruppe spezifische Ansprüche an die Wohnkultur, wie sie bisher überwiegend offenbar nur in Altbauquartieren mit vielseitig nutzbaren Wohnungsgrundrissen befriedigt werden können.

Dasselbe gilt für die herkömmlichen städtebaulichen Strukturen, die bisher allein geeignet erscheinen, die teils widersprüchlichen Wohnwünsche auf einen Nenner zu bringen. So können die sich scheinbar gegenseitig ausschließenden Forderungen "mehr Grünflächen in der Wohnumgebung" (München 47 Prozent), "weniger Lärm" (München 47, Leipzig 39 Prozent), "mehr Parkplätze" (München 79, Leipzig 62), "mehr Geschäfte" (Leipzig 51) und "bessere Angebote für Kinder" (München 21, Leipzig 36) nur in Quartieren mit Blockrandbebauung und abgeschlossenen grünen Innenhöfen unter einen Hut gebracht werden - ein Siedlungsmodell, dem die Moderne vor hundert Jahren abgeschworen hatte.

So kommt auch die Difu-Studie zu dem überraschenden Schluß: "In den Untersuchungsgebieten ist zu beobachten, daß junge Familien oder Haushalte, die vor der Familiengründung stehen, in ihren innenstadtnahen Quartieren verbleiben wollen und nur aus Gründen des steigenden Flächenbedarfs eine größere Wohnung suchen. Das Innenstadtwohnen wird von diesen Personengruppen dabei keineswegs, wie vielfach unterstellt wird, von vornherein als familien- oder kinderfeindlich empfunden."

Was hier ermittelt worden ist, wird paradoxerweise durch Erkenntnisse über die Wohnwünsche der immer wichtiger werdenden, immer stärkeren "grauen Jahrgänge" sogar noch bestärkt. Danach bevorzugen nicht nur die Aufsteiger, die gehobene Mittelschicht der neuen Dienstleister, junge Ein- und Zweipersonenhaushalte sowie Familien das Wohnen in der Innenstadt, sondern auch die Alten. Der wissenschaftliche Direktor des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung Bochum (Inwis), Volker Eichener, sieht in städtischen Seniorenwohnungen ein ausgesprochenes Zukunftssegment: "30,9 Prozent dieser Gruppe bevorzugen eindeutig urbane Standorte. Sie wollen kein Getto, sondern am Leben teilnehmen, die Vielfalt der Geschäfte nutzen, auf kurzen Wegen viel erleben. Das Ideal ist die Wohnung zwischen Fußgängerzone und Stadtpark." Auch für dieses Ideal gibt es nur ein städtebauliches Modell: das Gründerzeitquartier mit lebensvollen Straßen und abgeschiedenen Höfen, die für alle Mieter zugänglich sind.

Das Umsteuern in Richtung auf die neue "Stadt für alle" - so Stefan Krämer von der Wüstenrot-Stiftung - ist deshalb auch nicht eine zusätzliche Option für Immobilienwirtschaft und Planung, sondern wird zur Existenzfrage. Denn die "räumliche Konkurrenz um zentrale Zukunftsfaktoren wie Bevölkerung und Arbeitsplätze" werde sich in Zeiten schrumpfender Städte, leerer Kassen, Abwanderung und Deindustrialisierung gnadenlos verschärfen. "Vor diesem Hintergrund, " so der Experte, "werden Stadterneuerungsprojekte, die zu einer Aufwertung der Standortbedingungen beitragen, zu Schlüsselprojekten für die Sicherung der Zukunftschancen von Städten und Regionen."

Artikel erschienen am Mo, 20. Juni 2005

[Azul Real]

Deutscher Immobilienmarkt besser als sein Ruf

Preise von Gewerbe- und Wohnimmobilien sind moderat - Gute Einstiegschancen für Investoren

von Andreas Quint

Berlin - Viele Diskussionen innerhalb der Immobilienbranche sind geprägt vom Gegensatz zwischen Deutschland-Pessimismus und Osteuropa-Begeisterung. Mit Blick auf Deutschland wurden immer wieder hohe Leerstände, sinkende Mietpreise, demographische Probleme und der fehlende konjunkturelle Rückenwind thematisiert - und an den Immobilienmärkten Osteuropas im Gegensatz dazu beachtliche Potentiale gesehen. Man verwies auf die wirtschaftliche Dynamik der osteuropäischen Staaten und auf die Wachstumsimpulse, die ihre Volkswirtschaften durch den Beitritt zur Europäischen Union erhalten würden.

Nichts von alledem war für sich genommen falsch. Doch reine Schwarz-Weiß-Malerei wird der Realität nicht gerecht. Spätestens seit international agierende Opportunity Funds sich zunehmend am deutschen Immobilienmarkt engagieren, fragen sich auch inländische Investoren, ob die Lage am hiesigen Markt nicht doch besser sei als die Stimmung. Für das Interesse ausländischer Investoren an Deutschland gibt es schließlich gute Gründe. Während in den USA, aber auch in Irland, Großbritannien oder Spanien immer wieder von hohen Preisanstiegen und eventuellen Blasenbildungen gesprochen wird, ist der deutsche Immobilienmarkt weit von jeglichen Überhitzungstendenzen entfernt. Die Preise sind derzeit sowohl bei Gewerbe- als auch bei Wohnimmobilien moderat . Der britische Immobilienfachverband Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) kam in seinem vierten europäischen Wohnungsmarktbericht nach einer Analyse der Märkte von 17 Mitgliedsstaaten der europäischen Union zu dem Ergebnis, daß ein Preisanstieg an den Immobilienmärkten nur in Deutschland auf sich warten lasse.

Neben den Immobilienpreisen sind auch die Zinsen in Deutschland nach wie vor sehr niedrig, und selbst das Fremdwährungsrisiko und der starke Euro fallen aus Sicht von US-Investoren nur wenig ins Gewicht. Sie finanzieren ihre Transaktionen in hohem Maße mit Fremdkapital, und die in Euro aufgenommenen Kredite werden aus den ebenfalls in Euro erzielten Mieteinnahmen bedient. Das Maklerhaus Jones Lang LaSalle rechnet für die Zukunft in Deutschland vor dem Hintergrund des niedrigen Preisniveaus und attraktiven Fremdfinanzierungskonditionen mit einem Anstieg der Renditen.

Auch die demographische Entwicklung stellt sich bei näherem Hinsehen keineswegs so negativ dar wie vielfach behauptet. Bereits im vergangenen Jahr sah Feri Research Deutschland hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung im europäischen Mittelfeld - gemeinsam mit Schweden, Dänemark, Finnland und Belgien - und prognostizierte bis zum Jahr 2025 eine Stagnation für diese Ländergruppe. Deutlich stärkere Bevölkerungsrückgänge seien im selben Zeitraum in Italien mit -0,4 Prozent, Spanien mit -0,3 Prozent und in den neuen EU-Ländern Osteuropas zu erwarten. Die neuesten Zahlen aus dem Feri Immobilien Monitor sagen für Deutschland sogar eine leichte Steigerung der Bevölkerung von 82,50 Mio. im Jahr 2005 auf 82,79 Mio. für das Jahr 2014 voraus. Angesichts dieser Prognosen wären einige wohnungspolitische Weichenstellungen aus den letzten Jahren zumindest kritisch zu überdenken.

Bei der Betrachtung weiterer volkswirtschaftlicher Rahmendaten bestätigt sich die gute Position Deutschlands im europäischen Mittelfeld. Was die Inflationsrate betrifft liegt Deutschland vor den meisten anderen europäischen Ländern. So prognostiziert Feri für Deutschland eine Inflationsrate von nur 1,7 Prozent für das Jahr 2014. Auch im Hinblick auf das Bruttoinlandsprodukt bestätigen die jüngsten Zahlen von Eurostat, daß Deutschland etwa zehn Prozent über dem Mittelwert der 25 EU-Staaten liegt.

Ein weiterer Aspekt, der den deutschen Immobilienmarkt in den Augen ausländischer Investoren gegenüber bestimmten anderen Märkten attraktiver erscheinen läßt, ist die vergleichsweise hohe Rechtssicherheit. Während hierzulande meist nur die starke Reglementierung des Mietwohnungsmarktes beklagt wird, sehen sie darin durchaus auch Vorteile. So sorgen beispielsweise Kündigungsfristen nicht nur für Mieterschutz, sondern auch für kontinuierlichere Cash-flows beim Vermieter und eine geringere Mieterfluktuation.

Andreas Quint ist Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH

Artikel erschienen am Mo, 20. Juni 2005

[Azul Real]

Profis warnen: Größte Spekulationsblase aller Zeiten
Bewertungen an den Immobilienmärkten erreichen astronomisches Niveau - Crash könnte Weltwirtschaft ins Wanken bringen

Berlin - Es wäre nicht das erste Mal, daß der deutsche Finanzplatz auf einen Trend aufspringt, wenn er kurz vor dem Ende steht. Nach den Hedge-Fonds scheint dies bei Immobilien der Fall zu sein. Während hierzulande ein neuer Beton-Hype gerade erst im Entstehen ist, reden Experten anderswo vom Immobilien-Boom als der größten Spekulationsblase aller Zeiten. Viele Beobachter warnen unermüdlich, daß bei einem Platzen der Blase die Stabilität der globalen Wirtschaft und des internationalen Finanzsystems auf dem Spiel stehen könnte. Tatsächlich würde sich der Börsencrash zur Jahrtausendwende verglichen mit einem veritablen Immobilienkrach wie Kasperletheater ausnehmen.

"Die Folgen würden wesentlich mehr Menschen betreffen, da ein weitaus größerer Anteil der Bevölkerung Immobilien besitzt als Dividendenpapiere", sagt John Calverley, Chefvolkswirt bei der American Express Bank in London. Die Auswirkungen wären auch deshalb um so gravierender, weil Grund und Boden fast immer auf Kredit gekauft werden. Daher würde ein Crash auch das Bankwesen erschüttern. Nach Berechnungen von Experten ist der Wohlstandseffekt durch Immobilien zudem zwei- bis drei Mal so stark wie durch Aktien - mit entsprechenden Auswirkungen auf den Konsum und indirekt die Kapitalmärkte.

"Momentan ist die Presse voll von Berichten über die Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt", merkt David A. Rosenberg, Chefökonom bei Merrill Lynch an. Hinzu kommen zahlreiche Studien und Bücher. Auch Calverley warnt in seinem jüngsten Werk "Bubbles and how to survive them" ausdrücklich vor einem Zusammenbruch der Immobilienmärkte in Großbritannien, den USA und anderen Ländern. Auch der renommierte Ökonom Robert Shiller, der rechtzeitig den Crash am Aktienmarkt zur Jahrtausendwende vorhersagte, hat eine Neuauflage seines Buches "Irrational Exuberance" (Irrationale Übertreibung) herausgegeben. Dieses Mal geht es nicht um die Untiefen der Aktienbörsen, sondern um die der Immobilien-Märkte.

Die Fakten, die Shiller zusammengetragen hat, klingen beunruhigend. Nach seinen Berechnungen haben sich die Bewertungen weit von jedem historischen Normalmaß gelöst (siehe Grafik). So liegt das durchschnittliche "Immobilien-KGV" (Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen) in den USA mittlerweile 35 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Während die Preise auf lange Sicht Jahr für Jahr real um 0,4 Prozent zulegen konnten, sah Amerika zuletzt eine Preisexplosion von 12,5 Prozent per annum.

Shiller stellt fest, daß von nun an die Immobilien-Preise zwölf Jahre lang stagnieren müßten, damit der historische Mittelwert wieder erreicht würde. Doch nicht nur am US-Immobilienmarkt, wo sich die Preise seit Mitte der neunziger Jahre beinahe verdoppelt haben, sind Übertreibungen zu beobachten. Es handelt sich - von wenigen Ausnahmen einmal abgesehen - um ein globales Phänomen. In Frankreich haben sich die Preise innerhalb einer Dekade ebenfalls fast verdoppelt, in Spanien und Großbritannien fast verdreifacht. Die große Ausnahme stellen Deutschland und Japan dar, wo die Immobilienpreise seit Mitte der neunziger Jahre stagniert oder sogar nachgegeben haben. Hier ist der große Einbruch zwar unwahrscheinlich. Sollte es jedoch zum globalen Ausverkauf kommen, würden auch wir die Folgen spüren.

Wo groß das Risiko ist, macht James Montier, Stratege bei Dresdner Kleinwort Wasserstein in London klar: "Der US-Immobilienmarkt ist anfällig für jegliche Verschlechterung der makroökonomischen Rahmenbedingungen oder sogar nur der Marktstimmung." Er sieht viele Parallelen zwischen dem Höhepunkt des Aktienbooms um das Jahr 2000 und dem Immobilien-Hype. "Ein Großteil der Immobilien wird für rein spekulative Zwecke erworben. Die Käufer setzen darauf, daß sie nach einiger Zeit mit großem Gewinn verkaufen können."

Artikel erschienen am Mi, 22. Juni 2005

[kohelet]

[posting]16.966.405 von Azul Real am 22.06.05 23:26:10[/posting]Beitrag ist mir heute auch aufgefalllen.

[kickaha]

Das ist wiedermal typisch deutsch. Die meiste Kohle haben die Bank dadurch vernichtet, das Sie Anlage- Einzimmerwohnklos mit 120% des Verkehrswertes beliehen haben.

Immobilienpreise steigen ja immer, weis ja jedes Kind .

Das was vor 30 Jahren richtig war, muss heute auch noch richtig sein. Da wo mein alter Herr gebremst hat, brems ich auch und wenns den Berg hochgeht

Jetzt werden die Eigennutzer dafür abgestraft. Bin mal gespannt, wie die Banken sich verhalten werden, wenn bei den Immobilien die Prolongationen anstehen.

Gruß Kickaha

[kohelet]

Wohnungsverband warnt vor Unruhe wegen Hartz IV
Sachsen-Anhalts Wohnungswirtschaft hat von den Kommunen mehr Augenmaß bei den Mietzuschüssen für die ALG-II-Empfänger gefordert. Verbandschef Riecke sagte, Betroffenen werde vermehrt nahegelegt,
sich eine kleinere Wohnung zu suchen,
einen Untermieter aufzunehmen oder
mit dem Vermieter über die Miete zu verhandeln:

"Da steigt natürlich das Unruhepotenzial", sagte Riecke.

http://www.mdr.de/nachrichten/sachsen-anhalt/2063712.html#ab…

[marchesede]

Was für eine Blase? Da müßt Ihr mal sehen was die Immobilien bei uns in Luxembourg kosten (drei- bis viermal soviel). Deshalb kaufe ich mir jetzt eine Wohnung gegenüber der Grenze, dann bekomme ich vom Deutschen Staat noch Eigenheimzulage, obwohl ich in Deutschland keine Steuern bezahle.

[2fast4you]

also in d gibt es wirklich keine blase. sagt mir doch mal, wo die preise in letzter zeit so gestiegen sind, das man glücklich drüber sein konnte?

[K1K1]

Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt

Die Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt lies in den letzten Jahre zu wünschen übrig. Die schlechte Wirtschaftslage in den vergangenen Jahren führte zu einer gedämpften Stimmung. Weniger Investitionen, rückläufige Preise für Immobilien und sinkende Mieten waren die Folge.

Die Wiedervereinigung von Ost- und Westdeutschland hatte der Immobilienbranche noch gute Aussichten beschert. Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien vor allem in den ostdeutschen Ländern zog einen regelrechten Bauboom nach sich. Unterstützt durch Wohnungsbauförderungsprogramme stieg der Investitionsbedarf auf ein Niveau, auf dem langfristig die Nachfrage nicht mehr gestillt werden konnte. Die Wohnimmobilienpreise sanken inflationsbereinigt sogar unter ihren Wert von 1975.

Ein vergleichbares Bild spiegelt sich auf dem deutschen Büromarkt in den letzten Jahren wider. Nach der konjunkturellen Dürreperiode und einer fallenden Beschäftigungsrate wurden viele Büroflächen zu Ladenhütern. Die Spitzenmieten für Büros im deutschen Bankzentrum Nummer eins, Frankfurt, stehen heute auf einem mittelfristigen Tiefstand von 33 Euro pro Monat und Quadratmeter. Laut einer 2005 erschienenen Studie von Bulwien sollen die Spitzenmieten im Zeitraum von 2005 bis 2009 in den Großstädten Berlin, Frankfurt und München um deutlich über zehn Prozent anziehen. Die restlichen Metropolen liegen in der Schätzung bei etwa acht Prozent im Plus.

Derzeit scheint sich somit eine Trendwende abzuzeichnen. Die Wirtschaftsflaute der letzten Jahre scheint ein Ende genommen zu haben. Die deutschen Aktiengesellschaften haben größtenteils ihre Restrukturierungen hinter sich und konnten im Frühjahr diesen Jahres mit positiven Quartalszahlen erfreuen. Mit ansteigender Wirtschaftskraft dürfte auch der Investitionsbedarf ansteigen. Die moderaten Preise für Gewerbe- wie auch Wohnimmobilien locken aber nicht nur deutsche Unternehmen an, bislang aufgeschobene Investitionen zu tätigen. Ausländische Unternehmen sehen die historisch günstigen Einstiegsmöglichkeiten und greifen immer mehr auf Investitionen am deutschen Markt zu.

Im Gegensatz zu Übersee, wo die US-Notenbank die Zinsen auf 3,25 Prozent angehoben haben, scheint im Euroland noch keine Zinserhöhung in Sicht. Investoren können durch die historisch geringen Zinskosten erstklassige Objekte vergleichsweise günstig erwerben. Denn niedrige Zinsen ermöglichen bei hohem Fremdkapitalanteil sehr gute Eigenkapitalrenditen. Der verminderte Bau von Neuimmobilien in Ballungsräumen führt weiterhin zu Knappheiten und somit zu höheren Mieten.

Das X-markets-Team der Deutschen Bank emittiert Outperformance-Zertifikate auf interessante Immobilienunternehmen. Die Deutsche Euroshop investiert in ertragsstarke Shoppingcenter und ist derzeit an 14 Objekten in Deutschland und dem umliegenden Ausland beteiligt. Am deutschen Wohnimmobilienmarkt ist die Deutsche Wohnen mit einem auf Südwestdeutschland ausgerichteten Wohnportfolio vertreten. Die Hypo Real Estate ist einer der führenden internationalen Anbieter von gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Verbindung mit Investmentbanking. Auf Investition in Büro- und Logistikimmobilien konzentriert sich die IVG Immobilien. Mit den Outperformance-Zertifikaten können Anleger überproportional an der künftigen Aktienkursentwicklung partizipieren.

Quelle: Deutsche Bank AG Frankfurt

[kohelet]

[posting]17.488.147 von K1 am 09.08.05 10:27:38[/posting]Laut einer 2005 erschienenen Studie von Bulwien sollen die Spitzenmieten im Zeitraum von 2005 bis 2009 in den Großstädten Berlin, Frankfurt und München um deutlich über zehn Prozent anziehen.

So so, was die alles wissen wollen.

Besonders bezüglich Berlin ist die Prognose sehr optimistisch!

[schlier]

Servus kohelet,

ich denke gerade in berlin wird der anstige in den wenigen guten wohngebieten noch deutlich stärker sein.

In Berlin werden die unterschiede von einem Kiez zum anderen immer größer. Die Stadt kommt in großen teilen total runter. Dafür Blühen wenige gute gebiete gerade zu auf. In diesen gebieten ist es jetzt schon sehr schwer eine ordentliche wohnung zu finden. Die mieten haben hier in den letzten 2 Jahern schon um bis zu 50% zu gelegt. Und dieser Trend wird anhalten, denn in den meisten teilen der stadt will man schon heute nicht mehr wohnen und das wird nicht besser. Im Gegenzug wird berlin aber immer trendiger und es gibt immer eine ausreichend große anzahl an bevölkerung die die spitzen mieten zahlen wird, da sie einfach nicht in neuköln, wedding oder marzahn leben wollen.

Servus

[K1K1]

@kohelet

ob die Prognose sich nachträglich als "sehr optimistisch" herausstellen wird wissen wir wohl erst in ein Paar Jahren.

Auf der anderen Seite ist nämlich zu bemerken, dass die Spitzenbüromieten in den letzten 5 Jahren in Berlin um mehr als 25% gesunken sind und nach einer (hypothetischen) 10%igen Steigerung bis 2009 dann immer noch um rd. 20% unter dem Niveau von 1999 liegen würden. Irgendwann funktioniert nämlich dann das Angebot-Nachfrage dergestalt, dass eben weniger neu gebaut wird und auf diese Weise eine Leerstandsabsorbtion ergibt...

Grüße K1

[kohelet]

[posting]17.491.783 von schlier am 09.08.05 15:13:45[/posting]Es ging in #391 um Büromieten!

[kohelet]

[posting]17.495.546 von kohelet am 09.08.05 18:49:38[/posting]aus #390
. Die Spitzenmieten für Büros im deutschen Bankzentrum Nummer eins, Frankfurt, stehen heute auf einem mittelfristigen Tiefstand von 33 Euro pro Monat und Quadratmeter. Laut einer 2005 erschienenen Studie von Bulwien sollen die Spitzenmieten im Zeitraum von 2005 bis 2009 in den Großstädten Berlin, Frankfurt und München um deutlich über zehn Prozent anziehen. Die restlichen Metropolen liegen in der Schätzung bei etwa acht Prozent im Plus

[Azul Real]

Passt zwar nicht ganz zum Threadthema, scheint mir jedoch allgemein interessant.


Portfolio: Beratung ist besser als Nachbessern
von Richard Haimann

Kaum eine andere finanzielle Entscheidung hat so weitreichende Konsequenzen wie der Bau oder der Kauf des eigenen Heims. Doch die meisten deutschen Grunderwerber bereiten sich nur unzureichend auf diesen Schritt vor - und müssen dafür später nicht selten teuer zahlen.


Durschnittliche Sanierungskosten von alten Häusern


Nach einer Studie des Verbands privater Bauherren (VPB) kommt Häuslebauer beispielsweise wegen vermeidbarer Nachforderungen ein neu errichtetes Einfamilienhaus im Schnitt 23.000 Euro teurer als ursprünglich geplant.

"Fast alle Bauverträge von Schlüsselfertigherstellern und Bauträgern sind zu vage formuliert", weiß VPB-Präsident Jürgen B. Schrader. Bei zwei von drei der vom VPB überprüften Verträge waren Planungsleistungen nicht eindeutig gefasst oder fehlten zum Teil ganz. Zudem, befand der Bauherren-Schutzbund (BSB) in einer eigenen Untersuchung, beinhalten fast 90 Prozent der Verträge weder eine Fertigstellungsgarantie noch eine Gewährleistungsbürgschaft.
Hilfe durch unabhängigen Sachverständigen




Die böse Überraschung folgt meist, wenn der Rohbau steht: Weil zwingend nötige Arbeiten nicht festgeschrieben wurden, kann der Bauträger üppige Nachforderungen stellen. "Die unvorhergesehenen Zahlungen werfen dann oft die Finanzierung völlig über den Haufen", warnt Schrader. Im schlimmsten Fall ende der Traum vom eigenen Heim gar in der Privatinsolvenz.

Doch Häuslebauer können sich schützen. Schrader: "Der Bauvertrag sollte vor Unterzeichnung von einem unabhängigen Bausachverständigen geprüft werden." Der Fachmann kontrolliere das Kleingedruckte und schaue, was im Vertragswerk fehlt oder irreführend beschrieben ist. Will der Bauträger nicht nachbessern, gilt: "Finger weg", sagt Schrader. BSB-Vorsitzender Peter Pirovits rät sogar, die unabhängigen, persönlich haftenden Sachverständigen zu technischen Betreuern zu machen. Sie könnten den Baufortschritt regelmäßig überprüfen, Mängel frühzeitig feststellen und auf Reparaturen drängen.


Umfrage: Häufige Baumängel

Durch das Honorar des Experten kann sich die Bruttobausumme zwar bis zu 1,5 Prozent verteuern. Bei einem Bauvorhaben über 200.000 Euro wären dies bis zu 3000 Euro. Doch das ist eine geringe Summe im Vergleich zum potenziellen Schaden, der durch später festgestellte Mängel entstehen kann. Denn neben vermeidbaren Nachforderungen führt auch Pfusch am Bau zu hohen Kosten. Für 66 Prozent aller Bauherren verteuert sich der BSB-Studie zufolge das Eigenheim dadurch um bis zu 15.000 Euro. Weitere 15 Prozent der Häuslebauer müssen gar bis zu 25.000 Euro zusätzlich aufwenden.

Schäden durch Pfusch nehmen seit Jahren zu, hat VPB-Vorstandsmitglied Rüdiger Mattis beobachtet: "Denn immer mehr Bauträger arbeiten mit unqualifizierten Subunternehmern." Arbeitslos gewordene Handwerker würden als Ich-AGs zu Dumpinglöhnen angeheuert, Billigfirmen aus dem Ausland geholt. Mattis: "Wer seine Dienste weit unter üblichen Preisen anbietet, leistet auch nur minderwertige Arbeit." Wird der Pfusch zu spät registriert, bleibe dem Bauherren häufig nur der Gang zum Gericht. Meist ohne Erfolg - weil Bauträger sich in die Insolvenz flüchten. Auch hier können die Sachverständigen helfen, indem sie kontrollieren, ob Subunternehmer überhaupt in die Handwerksrolle eingetragen sind.
Hohe Zusatzkosten bei älteren Objekten


Umfrage: Häufige Vertragsmängel


Auch beim Kauf von Bestandsobjekten machen Erwerber häufig Fehler, weiß VPB-Vorstandsmitglied Thomas Penningh. "Der Aufwand für dringend nötige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten wird meist unterschätzt." So müssten selbst beim Kauf einer Immobilie aus den 70er und 80er Jahren im Schnitt noch einmal 33 Prozent der Anschaffungskosten investiert werden, weil Wärmedämmung und Haustechnik den heutigen Maßstäben nicht entsprechen. Bei älteren Objekten seien die Zusatzkosten sogar noch höher anzusetzen.


Kontaktadressen


Auf ein weiteres Problem ist Finanzdienstleister Allianz bei der Befragung von 500 Eigenheimerwerbern gestoßen: Viele Käufer unterschätzen den Beratungsbedarf bei der Finanzierung. Fast die Hälfte der Befragten beklagte, zusätzliche mit dem Grunderwerb verbundene Kosten seien von ihnen nicht ausreichend berücksichtigt worden, beispielsweise Belastungen durch Grundsteuer, Versicherung und Müllgebühren. Fazit der Allianz-Studie: Bauherren sollten sich umfassend beraten lassen und nicht die Augen vor Risiken verschließen.

[kohelet]

Die Abrißwelle erreicht den Westen Deutschlands
Demographische Entwicklung zwingt mittlerweile auch Wohnungsbaugesellschaften in den alten Ländern zum Umdenken

Neuss - Nicht nur im Osten Deutschlands rollt die Abrißwelle - auch der Westen zieht nach. Denn in beiden Teilen des Landes muß sich der Stadtumbau an unabänderlichen Fakten orientieren: Deutschlands Bevölkerung schrumpft dramatisch. Nicht mehr vermietbare Wohnungsbestände müssen vom Markt genommen werden.
Hans-Dieter Krupinski, Ministerialdirigent im nordrhein-westfälischen Ministerium für Städtebau, sieht die Lösung in der klaren Orientierung der Kommunen auf die Innenstadtentwicklung. Die Zeit der " hochgeschossigen Trabantenstädte, Wohnhochhäuser und industriell vorgefertigten Plattenbauweisen" sei im Westen genauso abgelaufen wie im Osten.
In seiner Begründung hebt der langjährige Steuermann der Wohnungspolitik im bevölkerungsreichsten Bundesland die " Familienfeindlichkeit" der Großwohnanlagen hervor: " Im Gegensatz zum mehrgeschossigen Wohnungsbau, bei dem sich überschaubare Haus- und Wohngemeinschaften von acht bis zwölf Mieterhaushalten je Treppenhaus bilden, entsteht bei einer Hochhausbebauung eine wohnungswirtschaftliche Großform, bei der sich 60-120 Mieterhaushalte um das Erschließungssystem eines Treppenhauses gruppieren.
Bei diesen entfällt die soziale Kontrolle durch das nachbarschaftliche Engagement. Die Wohnatmosphäre in diesen Gebäudekomplexen ist vielfach durch ein hohes Maß an Anonymität gekennzeichnet und begünstigt kriminelle Aktivitäten."
Zu den laut Krupinski nicht mehr marktgerechten Besonderheiten von Hochhauswohnanlagen zählen
die " deutlich höheren Betriebs- und Instandsetzungskosten" ,
die verlängerten Wegebeziehungen für die Bewohner,
der Beitrag dieser Siedlungsform zur Zersiedlung der Landschaft sowie
ihre hohe Lärmanfälligkeit auf Grund der Offenheit nach allen Himmelsrichtungen.
Aus all diesen Gründen habe sich die anfangs heftig umstrittene Beschränkung des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus auf eine maximal viergeschossige Bebauung in Nordrhein-Westfalen bewährt.
Dennoch hat es fast zwei Jahrzehnte gedauert, bis sich die neuformulierten Grundsätze eines verstärkt in die Innenstadt gelenkten Wohnungsbaus auch in diesem Bundesland in konkreten Planungen der kommunalen Gesellschaften niedergeschlagen haben.
Das hatte nicht zuletzt mit den Auswirkungen der Wiedervereinigung auf den Wohnungsmarkt in Westdeutschland zu tun. Die schon Anfang der achtziger Jahre obsolet gewordenen Großwohnanlagen füllten sich überraschend noch einmal mit neu zugezogenen Ostdeutschen.
15 Jahre später sind sie zu kaum noch zu stabilisierenden Gettos für Alte, Ausländer und Asoziale verkommen. Die sich drastisch verdüsternde Perspektive dieser Wohnform in Zeiten der Schrumpfung zwingt die Wohnungsgesellschaften mittlerweile zum Handeln.

Ein Beispiel für das Umdenken präsentierte jetzt der Neusser Bauverein. Ein achtgeschossiger Wohnkoloß an der Weckhovener Straße wird abgerissen, das Grundstück parzelliert und vom Kölner Architekten Ulrich Böttger mit abwechslungsreich gestalteten Eigenheimen und drei Stadthäusern bebaut.
Die Kalkulation der Gesellschaft zielt auf Familien mit einem Flächenbedarf, der in Etagenwohnungen kaum noch befriedigt werden kann. Obwohl keinerlei Fördermittel in Anspruch genommen werden konnten, werden die bis zu 130 qm großen Eigenheime für 225 000 bis 250 000 Euro angeboten. Der Anpassungsdruck zwingt die Gesellschaft zu Zugeständnissen: Rund 400 000 Euro Kosten bleiben an dem Unternehmen hängen. http://www.welt.de/data/2005/08/23/764192.html
Artikel erschienen am Di, 23. August 2005

[Diva]

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URL dieses Artikels: http://www.netzeitung.de/spezial/globalvillage/355334.html


Immobilien gefährden Weltwirtschaft

30. Aug 08:11


Nicht vom hohen Ölpreis, von den hohen Hauspreisen droht der Weltwirtschaft ernsthafte Gefahr. Eine Spekulationsblase steht vor dem Platzen.

Allein die Tatsache, dass inzwischen sämtliche US-Zeitungen auf ihren Titelseiten über die Spekulationsblase auf dem US-Häusermarkt berichtet haben, sei der Beweis dafür, dass die Preise ein gefährliches Niveau erreicht haben, meint der «Economist». Das britisch-amerikanische Magazin spricht von einer «alarmierenden Rate», mit der die Hauspreise in den vergangenen Jahren gestiegen seien – nicht nur in den USA, sondern weltweit.
Das Wochenblatt spricht auf Basis eigener Berechnungen sogar von der «größten Finanzblase aller Zeiten». Wenn sie platzt, wird die Weltwirtschaft schwer beeinträchtigt, hatte bereits der Internationale Währungsfonds gewarnt. «Je größer der Boom, je größer der mögliche Zusammenbruch», schrieb der «Economist». «Das wird nicht schön», kommentierte das Blatt jüngst.


Deutschland und Japan sind die Ausnahme

In der Tat haben die Hauspreise in vielen Staaten der Welt in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt. Ausnahme unter den weltweit wichtigsten Volkswirtschaften sind Deutschland und Japan – aus bekannten Gründen. Die deutschen Preise leiden noch immer unter dem im Vereinigungsboom entstandenen Überangebot, das durch Steuerabschreibungsmodelle noch gefördert wurde. Insbesondere in Ostdeutschland fallen die Preise angesichts des fortdauernden Wegzugs großer Bevölkerungsteile, betroffen sind auch ländliche Regionen im Westen.

Japan hat seine eigenen Erfahrungen mit Haus- und Immobilienspekulationen gemacht. Das Platzen der dortigen Blase in den späten 80er Jahren riss den Aktienmarkt in den Abgrund. Seitdem kriecht die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt durch eine Rezession, die mit fast ständig fallenden Konsumentenpreisen verbunden ist. Die Deflation sorgt natürlich auch für ein weiteres Abrutschen der Häuserpreise.


Häuser als Geldautomaten

Anders dagegen die USA: Hier haben sich die Kosten für den Kauf eines Eigenheims binnen fünf Jahren im Schnitt um die Hälfte erhöht. In besseren Lagen sind die Zuwächse noch weitaus höher. Laut «Economist», der die Entwicklung seit 2002 kritisch begleitet, lagen die Zuwachsraten in Großbritannien und Australien, aber auch in Frankreich und Spanien sogar noch höher. Auf den britischen Inseln und dem australischen Kontinent geben die Preise inzwischen wieder etwas nach. Die USA werden bald folgen, eine Abkühlung ist an den jüngsten Konjunkturdaten bereits abzulesen.

Die Weltwirtschaft indes würde vor allem von einem Einbruch in den USA gefährdet. Dort hat das Platzen der Internetblase am Aktienmarkt viele Anleger dazu gebracht, mit Häusern zu spekulieren. Aber auch der ganz normale Konsument ist betroffen: Viele haben ihr Haus in Niedrigstzinsphasen quasi wie einen Geldautomaten eingesetzt. Waren die Leitzinsen wieder einmal gefallen, schuldeten sie ihre Hypotheken um. Die Differenz der Zins- und Tilgungszahlungen nutzten sie, um weiter zu konsumieren. Außerdem machte der höhere Papierwert der Gebäude höhere Leihsummen möglich.


Selbst Greenspan redet Klartext

Dabei leben viele Amerikaner von jeher auf Pump und geben mehr aus als ihnen an Einkommen zur Verfügung stand. Angesichts der herausragenden Bedeutung des Konsums für die Wirtschaft in den USA und damit weltweit hat das zu hohen Wachstumsraten, aber auch zum enormen Außenhandelsdefizit der USA beigetragen.

Die Entwicklung hat inzwischen bedrohliche Ausmaße angenommen. Das musste selbst der sonst für seine mehr als zurückhaltende Wortwahl bekannte scheidende US-Notenbank-Präsident Alan Greenspan anerkennen. Auf einer traditionellen Veranstaltung der Fed in Jackson Hole im US-Bundesstaat Wyoming wurde Greenspan in der vergangenen Woche mehr als deutlich: «In näherer Zukunft wird sich wird sich der Boom am Immobilienmarkt unweigerlich abschwächen», sagte er.


Fed für Häuserboom mit verantwortlich

Dabei ist Greenspan mit seiner Niedrigstzinspolitik nach den Anschlägen vom 11. September 2001 nicht ganz unschuldig: Sie hat andere Anlageformen, etwa Staats- und Unternehmensanleihen völlig unattraktiv gemacht. Zugleich sorgte sie für hohe Liquidität, die sich ihren Weg zur Rendite suchte und ihn in den steigenden Häuserpreisen fand. Der Trend schlug sich unter anderem darin nieder, dass immer mehr Unternehmen am Häusermarkt aktiv wurden und die Zahl der Käufer, die das Haus selbst bewohnen, relativ dazu zurückfiel.

Greenspan hat vielleicht zu spät reagiert – auch wenn er auf der Tagung in Wyoming mit stehendem Applaus als «Notenbanker des Jahrhunderts» verabschiedet wurde. Seine Zentralbankkollegen in Großbritannien und Australien hatten bereits seit Monaten vor der Spekulationsblase gewarnt und damit für einen zunächst langsamem Rückgang der Preise gesorgt.


Rückgang oder Einbruch?

Möglicherweise hat Greenspan noch jene wenigen Kritiker im Kopf, die ihm nach dem Platzen der Internetblase am Aktienmarkt zu zögerliches Verhalten vorwarfen und will ähnlichen Anwürfen diesmal zuvorkommen. Vielleicht interessiert es den 79-Jährigen, der nach dem Ende der laufenden Amtszeit im Januar 2006 nicht mehr für eine weitere zur Verfügung steht, auch gar nicht, und er wollte seinem noch nicht ernannten Nachfolger einfach einen guten Rat mit auf den Weg geben.

Handeln muss die US-Notenbank auf jeden Fall – egal, wer künftig an ihrer Spitze steht. Insbesondere gilt das dann, wenn die Hauspreise nicht langsam zurückgehen, sondern heftig ins Rutschen geraten. Das wäre angesichts der Ware – Häuser verkaufen sich eben nicht so schnell wie Aktien – zwar ungewöhnlich, aber wegen der vielen Nichteigentümer am Markt auch nicht ausgeschlossen. Je stärker der Preisverfall, desto stärker würde die globale Wirtschaft beeinträchtigt.


Erster Rückgang seit der Großen Depression

Bislang haben insbesondere die Buchgewinne aus den steigenden Hauspreisen eine echte Beeinträchtigung der US- wie der globalen Wirtschaft durch den hohen Ölpreis verhindert. Aber die Notierung für die Sorte Light Crude erreichte erst am Montag mit mehr als 70 Dollar je Fass (159 Liter) einen neuen Rekordstand. Das Angebot kann mit der starken Nachfrage auch aus China nicht mehr mithalten. Neue Quellen sind zudem selten. Sie legen außerdem häufig vor der Küste, was die Förderung verteuert. Einen durchgreifenden Preisrückgang beim Öl erwarten Experten daher nicht.

Für den «Economist» jedenfalls ist das Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreis das Maß der Dinge, wenn es um die weltweite Hausblase geht. Demnach sind die Preise in den USA um gut ein Drittel, in Großbritannien und Australien sogar um mehr als die Hälfte zu hoch, schlussfolgert das Wirtschaftsmagazin. Sie müssten also fallen. In den USA wäre es das erste Mal seit der Großen Depression Ende der 20-er Jahre. Und auch die hatte verheerende Auswirkungen auf die Weltwirtschaft.

Für das Web ediert von Kai Makus

[kickaha]

Sale-and-lease-back
Dresdner verkauft Immobilien

Die Dresdner Bank will sich einem Pressebericht zufolge von den meisten ihrer Immobilien trennen. Die Bank verschicke ab heute die Angebotsunterlagen für gut 300 überwiegend selbst genutzte Gebäude, meldet das "Handelsblatt" unter Berufung auf Finanzkreise.

Mit dem Verkauf will die Allianz-Tochter dem Bericht zufolge mehr als eine Milliarde Euro erlösen. Die Transaktion soll im ersten Quartal nächsten Jahres abgeschlossen sein. Die Dresdner Bank wollte sich gegenüber der Zeitung dazu nicht äußern.

Auf der Verkaufsliste stehen laut Zeitung neben Filialgebäuden auch andere Gewerbeobjekte wie Parkplätze. Nicht veräußert werden die Bürotürme am Frankfurter Konzernsitz. Der Verkauf der Filialen bereite nicht den Rückzug der Bank aus der Fläche vor, hieß es den Finanzkreisen zufolge. Vielmehr sollen die Immobilien im Sale-and-lease-back-Verfahren langfristig zurückgemietet werden.

Warum verkaufen die DB, die Dreba, die Sparkassen und Volksbanken (die deutsche Telekom) Ihre Immobiolien und mieten zurück? Diejenigen die am Geld sitzen verschwerbeln Ihr Tafelsilber? Komplett? Und erzählen allen anderen, wie toll das ist?

Ein Schelm, wer böses dabei denkt.

Gruß Kickaha

[YAchse]

#399,

Warum verkaufen die DB, die Dreba, die Sparkassen und Volksbanken (die deutsche Telekom) Ihre Immobiolien und mieten zurück? Diejenigen die am Geld sitzen verschwerbeln Ihr Tafelsilber? Komplett? Und erzählen allen anderen, wie toll das ist?
Ein Schelm, wer böses dabei denkt

bin kein schelm.
Was bedeutet es denn?

[kickaha]

Die Ratten verlassen das sinkende Schiff, vielleicht?

Es wird jetzt das "Tafelgold" verscherbelt, weil die Jungs mittlerweile festellen, das es nicht glänz.

Die Performance der Liegenschaften ist bescheiden und Mieten offensichtlich deutlich günstiger als kaufen.

Gruß


Kickaha

[yoda8]

Habt ihre keine Angst davor, in einem links regierten Land Eigentum zu besitzen?
Das bedeutet nur Pflichten und keine Rechte.

[K1K1]

Talsohle für Büroimmobilien noch nicht erreicht
11.10.2005

Während die Mieten für Einzelhandelsimmobilien in 1-A-Lagen deutscher Großstädte nach Jahren des Rückgangs wieder leicht steigen, sind die Mieten für Büroräume auch in diesem Jahr weiter rückläufig. Zu diesem Ergebnis kommt der IVD-Gewerbe-Immobilien-Preisspiegel 2005. Der Preisspiegel informiert über die Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes in mehr als 280 Städten der Bundesrepublik. Grundlage für die Preisangaben bilden aktuelle Marktpreise aus dem 2. und 3. Quartal des Jahres 2005.

Der positive Trend für Einzelhandelsmieten gilt für die 1-A-Lagen in den Geschäftskernen großer Städte: „Je größer die Stadt und umso besser die Lage der Immobilie ist, umso positiver entwickeln sich die Mieten“, erklärt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. So würden in Städten ab 300.000 Einwohner in sehr guten Lagen die Preise für Ladengeschäfte ab 100 Quadratmeter Fläche im Durchschnitt mit 78,88 Euro/m² knapp ein Prozent oberhalb der Miete des Vorjahres liegen. Die höchsten Spitzenmieten verzeichnet laut IVD München mit 240 Euro/m², gefolgt von Frankfurt mit 210 Euro. „Verlierer sind dagegen kleinere Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern und Flächenanbieter in den so genannten 1-B-Lagen“, sagt Schick. „Hier sind die Mieten rückläufig.“ Die Preise für Ladengeschäfte ab 100 Quadratmeter Fläche hätten in 1-B-Lagen deutscher Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern um 5,82 Prozent nachgegeben, in Städten ab 300.000 Einwohner sogar um 9,50 Prozent.

Bei den Büroimmobilien geben die Mieten weiter nach. Durchschnittlich sanken sie im Vergleich zum Vorjahr um drei Prozent. „Der Rückgang der Mietpreise trifft aber vor allem die großen Metropolen“, so Schick. Städte ab 300.000 Einwohner weisen bei Büroflächen mit gutem Nutzwert – dieser setzt sich aus Lage- und Qualitätskomponenten zusammen – ein Minus von 5,63 Prozent aus. Klein- und Mittelstädte sind laut IVD-Mietpreisspiegel dagegen nur in deutlich geringerem Maße von sinkenden Mieten betroffen. So verzeichnen Städte bis 50.000 Einwohner ein Minus von 2,34 Prozent, Städte bis 100.000 Einwohner ein Minus von 2,93 Prozent – jeweils bei Büroflächen mit guten Nutzwerten.

Überproportional zurückgegangen seien hingegen die Mieten bei Büroflächen mit mittleren Nutzungswerten. Hier betrage der Preisrückgang in Städten ab 300.000 Einwohner 6,81 Prozent. „In diesen Städten ziehen aufgrund der Marktlage derzeit viele Firmen von Büros mit mittleren Nutzwerten in solchen mit höheren Nutzwerten um“, erläutert Schick. Die höchsten Mieten werden auch im Jahr 2005 mit 32 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt am Main gezahlt. In München liegen die Spitzenmieten bei 27 Euro pro Quadratmeter, in Berlin, Hamburg und Düsseldorf bei 20 Euro je Quadratmeter. Büroflächen mit einfachem Nutzungswert stabilisieren sich auf niedrigem Niveau. „In vielen Städten ist die Talsohle offenbar erreicht, so dass die Preisrückgänge für diese Angebote hinter denen guter Nutzungswerte zurückbleiben“, so der IVD-Vizepräsident.

Positiv entwickelt haben sich die Vermietungsumsätze. Laut IVD sind sie in einzelnen Bürostandorten im ersten Halbjahr 2005 gemessen am Vorjahreszeitraum um bis zu 40 Prozent gestiegen, was auf eine allmähliche Preisstabilisierung hindeute. „Schon jetzt berichten viele IVD-Marktberichterstatter, dass Incentives wie mietfreie Zeiten nicht mehr ausgeweitet werden.“ Es könne damit gerechnet werden, dass sich die Schere zwischen Effektivmiete und Nominalmiete wieder etwas schließe.

Der Immobilienverband Deutschland Bund e.V. ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD zählt sich mit ca. 6.000 Mitgliedsunternehmen zum zahlenmäßig stärksten Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. (rmk)

Quelle: FONDS professionell

[kohelet]

[posting]18.225.181 von K1 am 11.10.05 12:11:08[/posting]Positiv entwickelt haben sich die Vermietungsumsätze. Laut IVD sind sie in einzelnen Bürostandorten im ersten Halbjahr 2005 gemessen am Vorjahreszeitraum um bis zu 40 Prozent gestiegen, was auf eine allmähliche Preisstabilisierung hindeute

Na Klar weil man aus alten bzw. zu teuren Immos

in modernere oder billigere umzieht.

Da muß der Umsatz steigen.

[kohelet]

Berliner Immobilienpreise (Citybezirke) steigen, steigen, steigen
Thread: Berliner Immobilienpreise (Citybezirke) steigen, steigen, steigen

[bert408]

vermiete für freund efh stadtrand magdeburg ruhige lage
120 qm wohnfläche mit garage klinker bj. 96

für 499.- euro + nk

bei interesse einfach mail an [e-mail]
oder hierr bordmail

[AlterMann]

Ausverkauf am Wohnungsmarkt

Welche Strategien verfolgen die milliardenschweren angelsächsischen Finanzinvestoren?

von Robert Ummen

Berlin - Noch ist die Begeisterung angelsächsischer Opportunity Funds für deutsche Wohnimmobilien ungebrochen. Jüngstes Beispiel: Der Finanzinvestor Cerberus übernimmt von der Beteiligungsgesellschaft der Gewerkschaften (BGAG) deren Immobilientochter Baubecon mit über 20 000 Wohnungen. Der Kaufpreis wird in Branchenkreisen mit mehr als eine Mrd. Euro beziffert (siehe unten).

Doch die Hype der großen Deals wird nicht ewig anhalten. Insgesamt befinden sich aktuell schon über 550 000 Wohnungen in den Händen amerikanischer und britischer Finanzinvestoren. Und Marktexperten gehen davon aus, daß diese Zahl mittelfristig noch auf 1,6 Millionen Wohnungen steigen wird. Vor dem Hintergrund dieser enormen Dimension wird die Frage nach den Exit-Möglichkeiten immer lauter. Denn bekanntlich haben solche Finanzinvestoren nur einen begrenzten Anlagehorizont von wenigen Jahren - bei Renditeerwartungen auf das eingesetzte Kapital von 20 oder 25 Prozent.

Das Zeitfenster für die lukrativen Großeinkäufe wird bei (noch) niedrigem Zinsniveau und bereits kräftig steigenden Kaufpreisen nicht mehr sehr lange geöffnet sein. Beobachter sprechen von einem, maximal zwei Jahren. Unausweichlich rückt somit die Frage in den Vordergrund, wie die Investoren mit den Beständen umgehen, um sie alsbald wieder zu versilbern.

Die erste Exit-Möglichkeit - von der auch schon fleißig Gebrauch gemacht wird - ist das Weiterreichen kleinerer Portfolios an Zwischeninvestoren. Naturgemäß handelt es sich hierbei um die "besseren" Wohnungen, schließlich will auch der Zwischenhändler nicht auf dem Bestand sitzen bleiben, sondern ebenfalls noch einen ordentlichen Profit herausschlagen. Zweite Möglichkeit ist der relativ aufwendige Einzelverkauf von Wohnungen an Mieter oder private Kapitalanleger. Und drittens besteht die - noch theoretische - Möglichkeit, die Bestände anschließend in einem Real Estate Investment Trust (Reit) zu bündeln und an die Börse zu bringen. Die Einführung von Reits ist für 2006 geplant - aber noch immer nicht beschlossen. Dennoch ist diese Option von einzelnen Investoren längst offiziell benannt worden. Reits unterliegen im Gegensatz zu herkömmlichen Immobilien-AG nicht der Unternehmenssteuer, sondern schütten 90 Prozent ihrer Gewinne an die Anleger aus - und sind dadurch für internationale Investoren interessant. "Ab Mitte 2006 wird in den ersten Fällen sichtbar werden, welche Strategien die Investoren verfolgen", sagte Jürgen Kelber, Geschäftsführer der nach eigenen Angaben führenden deutschen Wohnungsprivatisierungsgesellschaft Alt & Kelber, Heilbronn. Noch sei zwar "niemand negativ aufgefallen", so Kelber. Dennoch sei schon sehr auffällig, wie rasant die Preise steigen. "Eine derartige Hype im Markt kann auf Dauer nicht gesund sein." Dagegen werde nach seinem Eindruck der eher mühsame Weg der sozialen Mieterprivatisierung zu selten konsequent beschritten. Statt dessen warteten viele Finanzinvestoren auf den Reit - oder suchten alternative Vermarktungsmöglichkeiten über den Verkauf von Wohnungen an Kapitalanleger. "Im schlimmsten Fall", befürchtet Kelber, "werden wir wieder Strukturvertriebe sehen, die versuchen, Restanten in geschlossenen Fonds oder einzeln bei privaten Kapitalanlegern an den Mann zu bringen".

Es sei deshalb nicht auszuschließen, daß am Ende der Verwertungskette einmal mehr eine Reihe von "Schrottimmobilien" an den Markt komme. "Wenn nichts mehr geht, wird meist an Kleinanleger vertrieben", warnte Kelber. Sein Unternehmen hat im Rahmen der sozialen Mieterprivatisierung - etwa für die Deutsche Annington (Bahnwohnungen) - bereits 33 000 Abschlüsse zu verzeichnen.

Artikel erschienen am Fr, 11. November 2005
http://www.welt.de/data/2005/11/11/801624.html

[Cashlover]

In Berlin gibt`s mittlerweile massig Villen in den alten 1a Lagen am Markt zu kaufen.

Warum verpissen sich die (Alteigentümer) wohl alle?

Der Immobilienmarkt in der Schweiz boomt dagegen ungebrochen.

Wer z.B am Zürichsee was schönes kaufen will, muss richtig latzen.
Da wird noch vom Reißbrett aus verkauft und zwar ohne großes gefeilsche.
Preistendenz: steigend.

Sucht mal in der Innenstadt von Zürich ein "zu vermieten" oder ein "zu verkaufen" Schild.

In Berlin sieht man sowas ständig.

Zumindest für Berlin kann man wohl sagen, dass der einzige Grund dafür, dass sich überhaupt noch irgendwas bewegt am Immomarkt, die niedrigen Zinsen sind.

Würden die Zinsen anziehen, würde sich im Bereich der Zinshäuser garnix mehr tun.

Die Realität ist eher die, dass schleichend weiter Kapital aus Deutschland abgezogen wird, das gilt besonders für das sog. "alte Geld".

Die sind nämlich besonders vorsichtig und evakuieren sich und ihre Kohle eher zu früh, als zu spät.

[Knulp]

Ein "Cashlover" hat vielleicht Kompetenz im Casino, aber naturgemäß vom Immobiliengeschäft keine Ahnung. Von Berliner Immobilien nicht einmal einen Hauch.

Wat den Eenen sin Uhl, is den Anderen sin Nachtigall.

Ick finde Bärlin Klasse !!!

[schlier]

Servus cashlover,

sorry aber du hast echt keine ahnung vom berliner markt.
Warst du schon mal in berlin ?? Und wenn ja bist aus wedding raus gekommen ??
Es gibt viertel in Berlin in denen findest du nicht mal mit der lupe ien zu vermieten schild und wenn dann nur weil die wohnungen in nem miserabelen zustand sind. Und die mieten passan sich in einigen gebieten momentan sehr rasch dem stuttgarter oder düsseldorfer niveau an.
Die Zuzüge sind hier großteils ausländische privatleute.

Also wenn du über berlin berichtest dann schau doch bitte vorher mal bei uns vorbei und schreib nicht aus der presse ab.

servus

[Cashlover]

ich wohne in Berlin-Zehlendorf.

Ich weiß, wovon ich rede, ich bin in Berlin geboren und kenne den Immobilienmarkt genau.

Die wirtschaftliche Situation in der Stadt ist eine einzige Katastrophe.

Verarbeitendes/produzierendes Gewerbe wandert seit Jahren ab, die Arbeitslosenquote liegt bei nahezu 20%.

Büro- und Gewerbeflächen werden wie Sauerbier angeboten.

Am Ku`damm finden sich Läden wie "Penny" und "Rudis Reste Rampe".......sowas an einem Weltstadt-Boulevard, das sagt ja wohl schon alles!

Von einer Wohnungsknappheit kann keine Rede sein.
Dazu kommt, dass in Berlin ein großer Teil an Mietern staatlich Mietzuschüsse bekommen, was ja kein Wunder ist, bei der hohen Arbeitslosenquote.

Wer glaubt, hier kräftige Renditesteigerungen oder ein hohes Mietnieveau erwarten zu können, dem ist nicht zu helfen.

Im Gegenteil wird sich jeder Druck auf die Sozialsysteme gnadenlos auf den Wohnungsmarkt auswirken.

[Cashlover]

der Begriff "Immobilienblase" trifft natürlich für den Berliner Immomarkt nicht zu, eine echte Blase gab es hier bestenfalls mal in den 90er Jahren, wo die "gehandelte" Zukunft Berlins noch rosig erschien.

Seit 2000 befindet sich der Markt fast im freien Fall, wer in 1995 z.B eine Eigentumswohnung gekauft hat, bekommt heute im Schnitt 25-30% weniger dafür.

Eine wertbringende oder nur werterhaltende Maßnahme war so eine Investition jedenfalls nicht.
Selbst als Steuersparmodell ungeeignet, bei den Wertverlusten.

Das ist Fakt, könnt ihr jeden in der Branche fragen.

[kohelet]

#412 von Cashlover

Gebe die recht, habe 1982 bis 1994 in Ostberlin gewohnt.
Der Auslöser füe mein Thread war ja die Immo - Situation in Frankfurt / Oder, die so schlecht ist, daß automatisch das gesamte Preisniveau östlich Berlin nach unten ging.
Was nicht ohnen Auswirkung auf den Berliner Markt ist.

[AlterMann]

Da hier so nett über berliner Mietshäuser gestritten wurde:

Berliner Mietspiegel 2005
Kräftiger Mietenanstieg in den letzten zwei Jahren

Die Mieten ziehen wieder kräftiger an. Trotz rund 100000 leer stehender Wohnungen und verbreiteten Glaubens an einen entspannten Markt zeigt die Mietenentwicklung nun einen gegenläufigen Trend. Die Mieten stiegen laut Senatsverwaltung um 5,9 Prozent in zweieinhalb Jahren, deutlich mehr als die Kosten für Lebenshaltung.

Quelle: Berliner MieterMagazin 11/05

[kohelet]

[posting]19.107.825 von AlterMann am 30.11.05 16:49:34[/posting]Es gibt in Westberlin ne Menge Mietwohnungen mit günstigen Mieten, kein Wunder daß die jetzt steigen.

[Cashlover]

100000 leerstehende Wohnungen und gleichzeitig ein Anstieg der Mieten?

Wie soll das denn funktionieren?

Damit währen die Marktgesetze außer Kraft gesetzt.

Das die Bruttowarmmieten steigen, wäre Angesichts der Explosion im Bereich der Nebenkosten/Heizkosten natürlich kein Wunder.
Bloss hat der Vermieter/Eigentümer davon nix.

Würden die reinen Kaltmieten sich ähnlich entwickelt haben, wie die Nebenkosten, wären Immo`s natürlich ein Superdeal.

[schlier]

@cashlover

da sieht man eben das du von berlin keine ahnung hast. in
Der meiste leerstand ist in gebieten da will man entweder nicht wohnen weil man eins auf die nüsse bekommt oder du mußt zum pipi auf den hof und jeden tach die kohlen schleppen. Dann gibts noch was in der heimelichen platte wo schon die außenwände schimmeln.

Insgesamt gab es einen breiten anstieg da vielerorts künsliche Obergrenzen seitens der stadt aufgehoben wurden.

Dann gibts in gebieten wie prenzelberg oder mitte geradezu einen hype. Hier haben sich die mitte annerhalb von 1-2 jahren verdoppelt und liegen für schön sanierten altbau momentan im mittel bei ca. 8 € netto kalt und in der spitze bis 12-14 netto kalt. Und Tendenz hier ganz klar steigend.Monat für Monat. Hier gibts einfach viel zu wenig angebot. Zustände teils wie in münchen vor 4 jahre
(Ich habe vor 4 Jahren in Muc eine Wohnung gesucht)
Also gute und vor allem Hippe gegenden wie Prenzelber und mitte teils noch friedrichshaien kennen momentan nur einen weg , nach oben und dass in atemberaubendem tempo.
Servus

[kickaha]

FTD

Immobilien: Haus im Grünen - ein Auslaufmodell

Wohneigentum in den Randlagen von Metropolregionen verliert drastisch an Wert. Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger sind beispielsweise im weiteren Hamburger Umland die Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen seit 1999 bis zu 25 Prozent gefallen.

In Nordrhein-Westfalen registrierte der Immobilienverband Deutschland (IVD) im vergangenen Jahr Wertverluste bei Eigenheimen bis zu 20 Prozent. Im Umland von Hannover fielen die Preise von Eigentumswohnungen 2004 bis zu 7,5 Prozent.

Experten sehen im Preisverfall eine Folge der demografischen Entwicklung. Während die Geburtenraten sinken, steigt das Durchschnittsalter der Bevölkerung. Für viele ältere Menschen ist das Eigenheim im Grünen mit aufwändiger Gartenpflege und längeren Anfahrtswegen eher Last denn Lust. "Immer mehr Senioren kehren in die Städte zurück, wo die medizinische Versorgung besser und das kulturelle Angebot größer ist", erläutert Volker Eichener, Geschäftsführer des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Inwis) an der Ruhr-Universität Bochum.


Fehlen kapitalkräftiger Familien


Dem steigenden Angebot am Markt steht eine sinkende Nachfrage gegenüber. Seit den 60er Jahre fallen die Geburtenraten. "Im Vergleich zur Ära der Babyboomer-Generation ist die Zahl kapitalkräftiger Familien mit Kindern, die sich ein Eigenheim leisten können, um fast 40 Prozent zurückgegangen", hat Stadtplaner Dieter Läpple von der TU Hamburg-Harburg errechnet.

Die Konsequenzen macht eine Inwis-Untersuchung zum Eigenheimmarkt in Nordrhein-Westfalen deutlich. Wurden dort im Jahr 2000 noch 203.216 Ein- und Zweifamilienhäuser fertig gestellt, waren es im Jahr 2001 nur noch 164.779. Inzwischen beträgt das jährliche Nachfragepotenzial nur noch rund 85.400 Haushalte - für Neu- und Bestandsimmobilien.


Gesellschaftlicher Sinneswandel


Hasso Brühl, Sozialwissenschaftler beim Deutschen Institut für Urbanistik, hat zudem einen gesellschaftlichen Sinneswandel beobachtet: "Das Haus im Grünen ist schlichtweg nicht mehr angesagt." Singles und kinderlose Doppelverdienerpaare bevorzugen längst das urbane Leben in einer luxuriösen Eigentumswohnung.

Hinzu kommt: Um zusätzliche Einkommensteuern zu generieren, gehen immer mehr Großstädte dazu über, günstiges Bauland auszuweisen. Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research: "Diese Grundstücke sind kaum teurer als im Umland, ersparen Bauherren aber weite Anfahrtswege."


Stegende Preise in den Metropolen


Tatsächlich hatten in den vergangenen Jahren die stärksten Wertverluste Randgemeinden zu beklagen, die über keinen S-Bahnanschluss verfügen. Das zeigen Erhebungen der Hamburger Landesbausparkasse. Danach verloren allein im Jahr 2004 Eigenheime in Randkommunen ohne S-Bahnanbindung bis zu 7,4 Prozent an Wert. Selbst in umliegenden mittleren Zentren wie Lüneburg und Stade gingen die Preise um bis zu sechs Prozent zurück.

"Der Trend wird sich durch die gestiegenen Kraftstoffpreise und die Streichung der Pendlerpauschale verstärken", sagt Inwis-Chef Eichener. Schon jetzt steigen die Preise von Wohnimmobilien in den Metropolen. Allein seit Beginn des Jahres verzeichnete die LBS Hamburg bei Eigentumswohnungen einen Anstieg von 3,7 Prozent. Die LBS West registrierte ähnliche Entwicklungen in Düsseldorf und Köln.


Drastische Konsequenzen für Randkommunen


Mittelfristig werde es in den Randkommunen zu einem Bevölkerungsschwund mit drastischen Konsequenzen kommen, warnt Eichener. "Das Einkommensteueraufkommen wird deutlich fallen, während die Kosten für die Unterhaltung der Infrastruktur steigen."

Diese Gefahr sieht auch Stadtplaner Läpple: "Wenn die Zahl der Einwohner unter einen kritischen Punkt sinkt, müssen die Abwasserkanäle zurückgebaut oder regelmäßig mit Frischwasser gespült werden, um eine Verkeimung zu verhindern." Ein Problem, mit dem die von Bevölkerungsschwund geplagten Kommunen in Ostdeutschland schon länger zu kämpfen haben. Allein die Stadt Wittenberg rechnet mit Kosten von rund 6 Mio. Euro. Letztendlich werden die Versorger die Preise erhöhen müssen, um die Aufwendungen tragen zu können. Eichener: "Das wird die Landflucht noch zusätzlich verstärken."

Gruß Kickaha

[kohelet]

Deutsche Bank: Immobilienfonds angeschlagen

Der Fonds Grundbesitz-Invest macht der Deutschen Bank offenbar Probleme. Der Anlagegelder von rund sechs Milliarden Euro umfassende offene Immobilienfonds ist in Not geraten, wie die „Financial Times Deutschland“ (FTD) berichtete.

Auf die von dem Fonds gehaltenen Immobilien kämen Rückstellungen in dreistelliger Millionenhöhe zu. Bank-Boss Josef Ackermann habe dem Chef der Finanzaufsicht BaFin, Jochen Sanio, die Fehlentwicklung persönlich erläutern müssen, schrieb das Blatt unter Berufung auf Bankenkreise.

Hohe Mittelabflüsse

Grund der Krise seien die hohen Leerstände am deutschen Büromarkt. Daneben habe die Verwicklung eines Ex-DB-Real-Estate-Managers in einen Korruptionsskandal viele Anleger dazu bewogen, über 900 Millionen Euro Anlage-Gelder aus dem Fonds abzuziehen. Da die Deutsche Bank Gebäude nicht in diesem Tempo verkaufen könne, seien die Probleme eskaliert.
12.12.05
http://focus.msn.de/hps/fol/newsausgabe/newsausgabe.htm?id=2…

[Cashlover]

Die Deutsche Post vermietet zur Zeit Lagerflächen im Norden von Berlin für Kampfpreise von 1.50 €uro WARMMIETE!

Das sind ja wohl Dumpingpreise, bei denen eine normale, gewinnorientierte Bewirtschaftung schlichtweg unmöglich ist.

Beim Kampf um solvente Mieter im Mietwohnungssektor werden z.B die großen öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften in absehbarer Zeit ähnlich vorgehen, da diese im Zweifel, nicht gewinnorientiert arbeiten müssen.

Wenn die Verluste machen, wird das durch Staatsknete ausgeglichen.

Möchte mal sehen, wie private Vermieter in so einem Markt noch vernünftige Renditen erziehlen wollen.

Die Abwanderung des produzierenden Gewerbes aus Deutschland in die benachbarten Regionen des ehemaligen Ostblocks läuft derweil munter weiter, aktuell verpisst sich grade Elektrolux aus Nürnberg nach Polen.
Die Abwanderung der DBahn-Zentrale von Berlin nach Hamburg konnte grade noch durch politische Intervention gestoppt werden.
Da wären flux wieder 1000 Arbeitsplätze direkt und viele indirekt verloren gegangen.

Aber klar, die Aussichten im Immobereich bleiben natürlich rosig.....

Übrigens, wenn hier doch so viele "Kenner der Materie" unterwegs sind:

Warum behandeln selbst oder gerade die in Berlin ansässigen Kreditinstitute jede Investition in Immobilien wie heiße Kartoffeln und sichern sich doppelt und dreifach ab?

[K1K1]

--- Warum behandeln selbst oder gerade die in Berlin ansässigen Kreditinstitute jede Investition in Immobilien wie heiße Kartoffeln und sichern sich doppelt und dreifach ab? ---

Vielleicht weil sie keine Ahnung haben...

Grüße K1

[AlterMann]

Sag mal Cashlover bist schon mal richtig mit Immos auf die Fresse gefallen?

Oder woher kommt Dein Scheuklappenblick?

Du kannst es noch so oft beschwören, von einem Mietverfall ist in der Ostzone in den letzten Jahren nichts zu sehen. Im Gegenteil. Hab mich fast auf den alllerwertesten gesetzt, als ich den 2005er Mietspiegel zu einem meiner Objekte gesehen habe - satte Steigerung und das bei ~20% Arbeitslosigkeit.

Der Grund ist, 2-3 Großvermieter beherrschen den Markt in den ostdeutschen Mittelstädten. Die ehemalige Genossenschaft und die ehemalige Kommunale, gelegentlich kommt als 3. noch ein "Geierfonds" dazu. In der Regel halten die Jungens ~ 90% des Bestandes. Und die sind sich einfach einig die Mieten nicht zu senken, lieber lassen sie leer stehen und reißen mit satten Fördermitteln ab. Ich und andere kleine (na gut mittlere ) Privatvermieter können ruhig etwas tiefer gehen um unsere Bestände voll zu bekommen, ohne damit den Markt zu versauen.

Übrigens mein aktueller Leerstand ist 2,77% in der tiefsten Ostzone

[Robert_Reichschwein]

Denke, wenn man günstig einkauft, ist es egal, wenn Spitzenpreise fallen, da wird immer noch eine gute sichere Rendite erwirtschaftet.

Aktuelles Angebot!:

Gastwirtschaft und 8-Zimmerwohnung, teilrenoviert, bezugsfertig, auf 4000 qm Grundstück, es kann locker noch ein Haus darauf gebaut werden.

Preis: 28.500€

Mieteinnahmen(nur Gastwirtschaft): 3000€ netto kalt

mögliche Mieteinnahmen Wohnung: 1800€ (realistisch netto kalt)

möglicher Erlös Bauplatz(realistisch): 15000€

Anzusehen unter www.immobilien-auktionen.de(Lunzenau, Sachsen), habe schon ein Gebot über 18.500€, ist mir jedoch zu wenig, denke, 28500€ ist immer noch sehr billig.

Meiner Meinung nach besser als so manche Aktie oder sonstiges `Wert`papier.

Chance, auch zum Eigenheimzuzlage abtragen, angeblich geht das auch für einen Zweitwohnsitz!

[Cashlover]

@alter Mann,

"Sag mal Cashlover bist schon mal richtig mit Immos auf die Fresse gefallen?

Oder woher kommt Dein Scheuklappenblick?"


ich könnte die Frage auch umdrehen.
Da du ja scheinbar massiv in Immobilien in Deutschland investiert bist, möchtest du worst-case szenarien natürlich nicht unbedingt hören.
Du bist ja regelrecht auf eine Entspannung bzw. eine positive Entwicklung beim Immobilienmarkt angewiesen.

Bei allen Vorteilen, die man so allgemein der Immobilie zuschreibt, bleibt immerhin ein großer Nachteil:
Sie sind immobil.

Sollten deine Prognosen für den Standort nicht eintreffen, erlebst du dein persönliches Cannes und stehst ganz schnell genauso blöd da, wie die von dir so belächelten "Afa-geschädigten", zu denen ich persönlich übrigens nicht gehöre.

In deinem Posting in #422 beschreibst du selber eine Situation, die ja wohl nicht normal ist.
Wenn deine Renditeaussichten allein auf der Tatsache beruhen, dass da einige Monopolisten Leerstand tolerieren und öffentlich gefördert, preisgünstiger Wohnraum plattgemacht wird, ist das ja wohl ein bischen wacklig.

[yoda8]

Hallo,

wir haben von unserer Oma ein Haus mit 3 Mietwohnungen geerbt. Aufgrund des Alters waren einige Sanierungen nötig, z.B. Dach bzw. der Einbau von Duschen etc., da sie vorher nur auf dem Flur waren.
Insgesamt ist unser Objekt meist vermietet, auch wenn die Fluktuation relativ hoch. Da wir in unserer Stadt eine FH haben, ist die Demographie auch nicht so gekippt, obwohl es auch Leerstand gibt.
Ein Gewinn läßt sich damit aber nicht erzielen, man bekommt mit der Zeit die Renovierungskosten aber wieder rein. Ob man mit der Miete noch Kreditschulden tilgen kann bzw. seinen eigenen Zeitaufwand (auch handwerklich) angemessen vergütet bekommt scheint unwahrscheinlich.

[yoda8]

#423

Die Preise sind ja extrem gering.
Allerdings sind die Häuser alle stark renovierungsbedürftig. Eine ordentliche Renovierung ist bei den heutigen Handwerkerpreisen teurer als ein Neubau.

Ich stimme allerdings altermann zu, jemand der den Markt kennt, das Knowhow hat kann super Schnäppchen machen. Für den Normalbürger mit wenig Zeit ist es allerdings schwierig, die Nieten auszusieben und den vielen Fallstricken, wie z.B. Altlasten, Denkmalschutz etc. auszuweichen.

[kohelet]

Dienstag, 13. Dezember 2005
Anleger haben keinen Zugang
Immobilienfonds geschlossen

Turbulenzen um einen Immobilienfonds der Deutschen Bank haben Anleger und die Branche verunsichert. Die Immobilientochter des Branchenprimus, DB Real Estate, hat ihren offenen Immobilienfonds "Grundbesitz -Invest" geschlossen. Durch die Schließung haben die Anleger zumindest vorübergehend keinen Zugang zu ihrem in dem Fonds investierten Geld.

Als Grund für den in dieser Form einmaligen Vorgang in der über 40-jährigen Geschichte der Asset-Klasse wurden die anhaltend hohen Abflüsse aus dem Fonds genannt. Das Management der Deutschen Bank habe schon seit gut zwei Monaten in Verhandlungen mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gestanden, berichtete unter anderem die Zeitung "Die Welt".

Die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen des Grundbesitz-Invest bleibe ausgesetzt, bis ein Anfang Februar erwartetes Ergebnis der angekündigten Neubewertung des Portfolios vorliege, hieß es bei der DB Real Estate. "Diese Maßnahme ist im Kundeninteresse getroffen worden, um alle Anteilseigner des "Grundbesitz-Invest" in ihren Handlungsmöglichkeiten gleichzustellen", erklärte die Gesellschaft. Die oberste Finanzaufsicht BaFin sei über die Entwicklungen und die Maßnahmen unterrichtet. Ob die Bank für Schäden der Anleger aufkommen oder den Fonds später stützen könnte, ließ sie offen.

Zuvor hatte die Deutsche Bank Real Estate bereits den Vertrieb des Fonds ausgesetzt, da sie einen erheblichen Wertberichtigungsbedarf vermutet hatte. Ein unabhängiger Wirtschaftprüfer soll jetzt zunächst ein Wertgutachten der Fonds-Immobilien erstellen. Die Neubewertung könnte zu erheblichen Wertverlusten für die Anleger führen. In Medienberichten ist von erwarteten Korrekturen in dreistelliger Millionenhöhe die Rede.

Deutsche Bank in der Verantwortung

Die BaFin deutete an, dass sie im Falle möglicher Wertverluste der Anleger auch Deutschlands größtes Geldhaus selbst in der Verantwortung sieht. "Ich bedauere, dass Anteile am Vermögen der Grundbesitz-Invest derzeit nicht mehr zurückgegeben werden können", erklärte BaFin-Präsident Jochen Sanio. Nun müsse geklärt werden, ob den Anlegern aus der geplanten Neubewertung der Immobilien des Fonds ein Wertverlust entstehe. "Es bleibt abzuwarten, ob ein möglicherweise negatives Ergebnis auf den Wert der Anteile durchschlägt, und vor allem, welchen Sanierungsbeitrag das Mutterhaus leistet", fügte Sanio hinzu.

Massenflucht aus dem Fonds

Dem Bericht der "Welt" zufolge, hatten die befürchteten Wertberichtigungen des Fonds in den vergangenen Tagen offenbar eine Massenflucht der Anleger ausgelöst. Bereits am Montag seien dem Vernehmen nach rund 300 Mio. Euro aus dem zu diesem Zeitpunkt noch 5,8 Mrd. Euro schweren Fonds geflossen. Am Dienstag habe er bis zum frühen Nachmittag erneut mehr als 150 Mio. Euro verloren. Zum 30. November hatte das Fondsvermögen noch gut sechs Mrd. Euro betragen. Alleine in den ersten elf Monaten 2005 hatte Investoren etwa eine Milliarde Euro an Mitteln abgezogen. Wie andere Fonds auch, leidet der Grundbesitz-Invest unter Leerständen und den rückläufigen Mieten.

Wegen dieser Entwicklung sei auch der zuständiger Manager für die Vermögensverwaltung im erweiterten Vorstand (Group Executive Committee) der Deutschen Bank, Kevin Parker, unter Druck geraten. Parker habe nicht entschieden genug eingegriffen, so die Zeitung unter Berufung auf Finanzkreise. Mittlerweile hat die Fondsgesellschaft selbst den Weggang von DB-Real-Estate-Deutschlandchef Michael Kremer Ende Januar bestätigt. Nachfolger wird Holger Neumann, der bislang das operative Geschäft der Deutsche-Bank-Fondstochter DWS leitet.

BVI warnt vor Panik

"Der Vorgang ist nicht schön für die Anleger dieses Fonds, aber Anleger anderer offener Immobilienfonds sollten jetzt nicht in Panik verfallen", mahnte ein Sprecher der Branchenverbandes BVI. Das dürfte sich nach Ansicht des Branchenfachdienstes "Fondstelegramm" allerdings kaum vermeiden lassen. "Von diesem Signal werden auch andere Fonds betroffen sein", hieß es in einer Mitteilung. "Noch nie wurde ein offener Immobilienfonds geschlossen. Dass allerdings gerade der Branchenprimus Deutsche Bank das Institut sein wird, das dem eigenen Fonds nicht wie beispielsweise die DekaBank durch Aufkauf von Fondsanteilen zur Seite springt, war nicht zu erwarten."

Immobilienfonds waren bereits in der Vergangenheit mehrfach ins Schlingern geraten. So musste die HVB etwa den Fonds Euro Immoprofil ihrer Tochter iii stützen und kaufte deshalb Objekte aus dem Fonds heraus. Die DekaBank hatte 2004 bei ihrem inländischen Immobilienfonds Mittelabflüsse in Milliardenhöhe verkraften müssen.

Adresse:
http://www.n-tv.de/612758.html

[K1K1]

Ich tippe, dieser Schuss wird für die Deutsche Bank nach hinten losgehen. Selbst ich als sowieso Nichtbetroffener empfinde das Verhalten der Deutschen Bank als amateurhaft und geradezu peinlich.

Der eigenen Omma kann man jedenfalls wohl keine Fondsprodukte der Deutschen Bank mehr empfehlen, denn die macht ja scheinbar beim kleinsten Windzug die Rücknahme dicht.

Wenn ich da an die anderen (Allianz/Dresdner/Grundwertfonds, Sparkassen/Deka, Hypoverein/iii, Voba/Difa usw.) denke, die haben da mehr Solidität und Stabilität bei der Bewältigung der entsprechenden Probleme gezeigt.

Grüße K1

[K1K1]

Wohnungsmieten steigen an

Preisspiegel: München am teuersten - Eigenheimpreise geben weiter leicht nach

Berlin - Wohnungsmieten in Deutschland ziehen leicht an. Wer im Jahr 2005 eine Mietwohnung bezogen hat, mußte etwa ein halbes Prozent mehr Miete bezahlen als im Vorjahreszeitraum. Zu diesem Ergebnis kommt der Wohnimmobilienpreisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Der Preisspiegel basiert auf den Marktpreisen des zweiten und dritten Quartals 2005 für 282 deutsche Städte.

Mit dem Anstieg von einem halben Prozent stiegen die Mieten im Mittel weniger schnell als die allgemeine Inflationsrate in Deutschland. "Allerdings fallen die Mietpreissteigerungen insgesamt sehr unterschiedlich aus. Besonders große Preissteigerungen waren bei Wohnungen mit einfachem Wohnwert und in Städten mit mehr als 100 000 Einwohnern zu verzeichnen", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD.

Die bundesdeutsche Durchschnittsmiete für eine 70 qm große Drei-Raum-Wohnung mit mittlerem Wohnwert beträgt 5,20 Euro/qm. Die höchsten Mieten wurden 2005 dabei mit neuen Euro/qm in Bad Homburg bezahlt. In München beträgt die entsprechende Miete 8,75 Euro/qm, in Wiesbaden acht Euro. Zu den zehn für Mieter teuersten Städten zählen außerdem Stuttgart, Heidelberg, Köln, Bonn, Frankfurt/Main, Düsseldorf und Freiburg.

Im Fünf-Jahres-Vergleich sind die Preise für einfache Wohnungen in Deutschland deutlich schneller gestiegen als für Wohnungen mit mittlerem oder gutem Wohnwert. Der Preisanstieg für Wohnungen mit einfachem Wohnwert fällt um so höher aus, je größer die Städte sind. In Großstädten ab 300 000 Einwohner kosten Wohnungen dieser Kategorie heute knapp zehn Prozent mehr als im Jahr 2000. Dagegen sind Wohnungen mit gutem Wohnwert in diesen Städten nur um etwa fünf Prozent teurer geworden. "Auch in den kommenden Jahren ist aufgrund des weiterhin hohen Anteils von Transferleistungsempfängern und Geringverdienern mit einer weiter zunehmenden Nachfrage nach günstigem Wohnraum zu rechnen", so Schick. Engpässe verzeichnen alle größeren Städte bei großflächigen Wohnungen.

Nach zum Teil spürbaren Preisrückgängen im Zeitraum 1995 bis 2000 ist zwischen 2000 und 2005 wieder eine allgemeine Mietpreissteigerung festzustellen. Die Mietpreisrückgänge aus Ende der 90er Jahre sind in den verschiedenen Teilmärkten dadurch zwischenzeitlich wieder kompensiert worden. "Vor allem in den Metropolregionen und im Segment der einfachen Wohnwerte sind in den nächsten Monaten weiterhin überproportionale Steigerungen zu erwarten", sagt Schick.

Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser verzeichnen nur noch einen geringen Preisrückgang. Im bundesweiten Vorjahresvergleich gibt es nur noch Preisrückgänge bis zu 1,3 Prozent, wobei keine großen Unterschiede zwischen Eigenheimen mit einfachem, mittlerem oder hohem Wohnwert zu verzeichnen waren. Kontinuierliche Preissteigerungen haben im Vergleich der letzten zehn Jahre Eigenheime in Großstädten erfahren. So stiegen die Kaufpreise für Eigenheime zwischen 1995 und 2005 in Städten ab 300 000 Einwohner bei gutem Wohnwert um fünf Prozent. Wer dort 1995 ein Einfamilienhaus mit sehr gutem Wohnwert im Wert von 611 500 Euro gekauft hat, erzielt bei einem Verkauf heute im Durchschnitt 27 000 Euro mehr.

Im Bundesdurchschnitt kostete 2005 ein freistehendes Eigenheim mit mittlerem Wohnwert und ca. 125 qm Wohnfläche sowie Grundstück und Garage knapp 219 300 Euro. Die höchsten Preise werden für Objekte dieser Art mit 465 000 Euro in München bezahlt, gefolgt von Bad Homburg und Frankfurt mit 440 000 und 400 000 Euro.

Leicht nachgebend sind die Kaufpreise für Reihenhäuser in Deutschland. Bei einfachem oder mittlerem Wohnwert kostete ein Reihenhaus im Bundesschnitt 1,7 Prozent weniger als 2004. Bei gutem Wohnwert beträgt der Preisrückgang 1,26 Prozent.

Von einer traditionell höheren Volatilität sind Eigentumswohnungen gekennzeichnet. Bei einfachen und mittleren Wohnwerten lag der Preisrückgang im Vorjahresvergleich bei 2,8 und zwei Prozent. Im Bundesdurchschnitt kostete eine 70 qm große Eigentumswohnung mit drei Zimmern und mittlerem Wohnwert rund 1060 Euro/qm. DW


Artikel erschienen am Mi, 14. Dezember 2005

© WELT.de 1995 - 2005

[yoda8]

bei den Immofonds ist doch im großen Maße getrickst wurden

obwohl die Immos um 2000-03 massiv gefallen sind, gab es keine Wertberichtungen

es ist doch ein Skandal, was da getrickst wurde, die damaligen Anleger sind verschont wurden und die heutigen werden gerupft

[schlier]

Servus,

also jeden den es überrascht der ist in den letzten Jahren mit geschlossenen Augen durch unsere Großstädt gelau´fen.

Aber diese Kriese könnte auch eine große Chance für den Wohnimmobilienmarkt bieten. Im Gegensatz zu den Büroflächen steigt hier der Bedarf innerhalb der nächsten 10 Jahre und in Innenstadtlagen wird der Bedarf auch darüber hinaus steigen, da durch die Überalterung eine Lnadflucht einsetzen wird welche zur Folge haben wird dass ganze ländliche Komunen nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden können, was die Innenstadtlagen noch begehrter machen wird.

Wenn nun die Deutschen Großinvestoren auch noch das merken was die Ausländischen Investoren uns schon lange vormachen. " Massiver kauf deutscher Wohnimmobilien in Stadtlagen".
Dann könnte dies eine starke Erholung des Marktes auslösen, welche wie ich anmerken möchte aus meiner Erfahrung schon eingesetzt hat. Siehe auch Artikel, Anstieg der Mietpreise.

Servus

[kohelet]

Mit Immobilien in die Pleite - "Blase" platzt und bringt Renten in Gefahr
Thread: Mit Immobilien in die Pleite - "Blase" platzt und bringt Renten in Gefahr

[Robert_Reichschwein]

#423, #426:

da hast Du recht, man sollte sich auskennen.

Denkmalschutz ist übrigens keiner drauf.

Strassenausbaugebühr, Regenwasserabgabe oder Kanalerneuerung drohen auch nicht

[AlterMann]

Nach einer Woche Urlaub stelle ich fest, das alle , von mir beobachteten, MFH >40 WE im 100km-Umkreis von den verschiedensten Anbietern zurückgezogen wurden. Und das in den tiefsten Ostprovinzen (NO).

Nun geschieht das, was mir ein Banker vor einigen Monaten schon angündigte. Paketverkauf an die Großen.

Praktisch dürfte damit (leider) ein Preisanstieg bei mittleren bis großen MFH einsetzten. Höchstens steigende Zinsen am langen Ende könnten dagegen helfen - nur ist davon auch nicht viel zu spüren.

[AlterMann]

Eine sehr interessante Studie der "Bösen Bank Research"
zum Thema Wohnungsmarkt in Deutschland:

http://www.kas.de/upload/kommunalpolitik/veranstaltungen/jus…

[kohelet]

Panikmache bei Immobilienfonds?
von Tilo Barz


18.01.2006 09:31


Nach der erzwungenen Schließung des KanAm-Fonds "US-grundinvest" geraten die Gegenspieler der Gesellschaft in die Kritik. Der Vorwurf: Die Notlage sei durch alarmistische Aussagen erst herbeigeführt worden.



Stein des Anstoßes ist die Verkaufsempfehlung der Ratingagentur Scope. Sie hatte vor wenigen Tagen beide offenen Immobilienfonds von KanAm für gefährdet erklärt, weil beim wichtigsten US-Partner Mills Bilanzierungsunregelmäßigkeiten aufgetreten waren. Scope hatte insbesondere damit argumentiert, dass Anleger durch die Berichte über Mills verunsichert werden und dann massenhaft Anteile zurückgeben könnten, wodurch die Liquidität bei KanAm unter die Mindestschwelle sinken könnte.

Genau das war dann auch eingetreten: Nach Anteilsrückgaben in zweistelliger Millionenhöhe musste KanAm am Dienstag den "US-grundinvest" für drei Monate schließen (siehe Link "KanAm zieht die Notbremse").


BaFin ohne Verständnis

In ungewöhnlich offenen Worten kommentierte die Wertpapieraufsicht BaFin die Vorgänge: "Die BaFin hat kein Verständnis dafür, dass Anleger in einer Situation, in der ohnehin große Nervosität herrscht, mit Informationen konfrontiert werden, die nur Experten interpretieren können, da es um ausländische Sachverhalte und Rechtsfragen geht", sagte eine Sprecherin der "Financial Times Deutschland", "man hätte wissen müssen, dass Anleger dadurch in Panik versetzt werden."

Feri vermisst sachliche Zusammenhänge
Die mit Scope konkurrierende Ratingagentur Feri verwies darauf, dass die Probleme bei Mills bisher keineswegs als ernsthafte Gefahr für KanAm gegolten hatten: "Es gibt derzeit noch keine sachlich valide Aussage, die gegen den US-grundinvest spricht", sagte Feri-Experte Jürgen Schäfer dem "Handelsblatt". Er halte es für problematisch, "die Gefahr einer Illiquidität zu postulieren, die aber durch die ausdrückliche Verkaufsempfehlung mitverursacht wurde." Feri hatte jüngst die Managementqualität bei KanAm mit "AA", also als hervorragend eingestuft.

Loipfinger bleibt bei Kritik
Der schon seit längerem KanAm-kritische unabhängige Fondsexperte Stefan Loipfinger sieht angesichts der schlechten Nachrichtenlage auch hohe "Schließungsgefahren" für den zweiten KanAm-Fonds, den deutlich größeren "grundinvest". Er bemängelt die grundsätzliche Anlagepolitik der Gesellschaft, Kundeneinlagen über Kredite zu "hebeln" und damit zwar einerseits die Renditen hochzutreiben, andererseits aber auch anfälliger für Krisensituationen zu werden.

Da der "grundinvest" mit Mills nach KanAm-Angaben nichts zu tun hat, wäre eine Krise hier ausschließlich auf das Verhalten alarmierter Anleger zurückzuführen. KanAm selbst hält den Fonds bisher für sicher und will in den kommenden Tagen die Anleger über die tatsächlichen Zusammenhänge aufklären.

Branche plant Reform
Dass mit offenen Immobilienfonds nicht alles zum besten steht, ist durch die zweite Schließung eines bisher als praktisch risikolos vermarkteten Produkts offenkundig geworden. Der Bundesverband der Investmentgesellschaften arbeitet deshalb an umfangreichen Reformvorschlägen. Auch die Bundesregierung erwägt nach Angaben von Staatssekretärin Barbara Hendricks schärfere Vorgaben für die Fondsgesellschaften.

http://boerse.ard.de/content.jsp?go=meldung&key=dokument_143…

[kohelet]

Sparkassen fürchten Imageschaden
Institute hatten Anlegern Umstieg von eigenen Krisen-Fonds auf Kan-Am-Produkte empfohlen
Die Sparkassen fürchten einen Imageschaden
Die Sparkassen fürchten einen Imageschaden
Foto: dpa

Berlin - Die Nachrichten über Probleme beim US-Partner Mills Corporation des Immobilienfondsanbieters Kan Am haben etliche Sparkassen alarmiert. Die Institute hatten nach der Liquiditätskrise des hauseigenen Deka-Immobilienfonds im Herbst 2004 Kunden empfohlen, ihr Geld in die Kan Am-Fonds Grundinvest und US-Grundinvest umzuschichten. Für die Sparkassen fielen dabei hohe Provisionen an.

Nach Informationen der WELT kam es bei mehreren Sparkassen zu Krisensitzungen; dabei sollen auch " Stabilisierungskäufe" von Anteilen an KanAm-Fonds ein Thema gewesen sein. Vorstände seien besorgt, Kunden könnten ganze Depots abziehen, sollte es zu einer Schließung der Fonds kommen. Zudem wird ein Imageschaden befürchtet: Gerade erst hatten mehrere Sparkassen intensiv um vermögende Kunden der Deutschen Bank gebuhlt, nachdem diese ihren offenen Fonds Grundbesitz-Invest geschlossen hatte.

Wegen der Top-Performance der Kan Am-Fonds (Grundinvest sechs Prozent, US-Grundinvest 6,7 Prozent) hatten einige Sparkassen auch eigenes zuvor im Deka-Fonds investiertes Kapital Ende 2004 in diese Produkte umgeleitet. Ein früherer Vertriebspartner der Kan Am sagte der WELT, er habe Anteilsscheine beider Fonds im Wert von rund 400 Mio. Euro an die öffentlich-rechtlichen Institute verkauft.

Dagegen beruhigt Thorsten Schrieber, Vorstand und Partner beim Dachfonds-Anbieter Jens Erhardt Kapital AG, seine Anleger. Der Immobilien-Dachfonds DJE Real Estate sei nicht in Kan Am-Fonds investiert. Schrieber: " Uns hat das Chance-Risiko-Verhältnis bei den Kan Am-Fonds nie richtig überzeugt."

Anleger hätten beim US-Grundinvest bisher nur minimale Beträge abgezogen, sagt Kan Am-Sprecher Michael Birnbaum. Beim Grundinvest hielten sich Mittelab- und -zuflüsse die Waage. Birnbaum: " Es gibt kein Liquiditätsproblem." Nach internen Berechnungen sei " kurzfristig ein dreistelliger Millionenbetrag im US-Grundinvest mobilisierbar, um etwaige Mittelabflüsse auszugleichen" . Auf seinen Internet-Seiten vermeldet Kan Am am 16. Januar eine Liquiditätsquote von elf Prozent im 579,4 Mio. US-Dollar schweren US-Grundinvest. Vor einer Woche waren es zwölf Prozent. Beim 3,24 Mrd. Euro schweren Grundinvest ist die Liquiditätsquote von 18 auf 20 Prozent gestiegen.

Auslöser der Aufregungen sind Ermittlungen der US-Börsenaufsicht SEC gegen Mills wegen Bilanzproblemen. Der von Kan Am 1994 mitgegründete Real Estate Investment Trust (Reit) verwaltet zwei Einkaufszentren aus dem Portfolio des US-Grundinvest. Die Malls erwirtschaften rund ein Drittel der gesamten Mieteinnahmen des Fonds.

Nach dem unabhängigen Fondsanalyst Stefan Loipfinger hatte am Sonntag auch die Ratingagentur Scope beide zuvor von ihr zum Kauf empfohlene Fonds ebenfalls auf " Verkaufen" herabgestuft. Hingegen bewert die Ratingagentur Feri den Kan Am-Grundinvest mit der Note " A" (sehr gut). Das Rating sollte ursprünglich erst Ende der Woche bekanntgegeben werden. Wegen der Probleme bei Mills zog Feri die Veröffentlichung jedoch vor. " Der Ratingbericht ist noch nicht vollständig verfaßt" , bestätigte Helmut Knepel, Vorstand der Feri Finance AG. Für das Auftragsrating habe Kan Am rund 70 000 Euro gezahlt, räumte Knepel ein.

Scope erstellt seine Ratings zwar kostenlos, verkauft jedoch Lizenzen an institutionelle Investoren und die Fondsgesellschaften. Lizenzinhaber könnten tieferen Einblick in die Ratings nehmen, sagt Analystin Merz. Aus Kan Am-Kreisen verlautet, Scopes Verkaufsempfehlung sei ein Racheakt, weil das Unternehmen keine Lizenz erworben habe. Merz weist diesen Vorwurf zurück: " Wäre Erpressung unsere Geschäftsmethode, hätten wir doch nie die Kan Am-Fonds zum Kauf empfohlen, bevor die Gesellschaft eine Lizenz gekauft hätte." rhai


Artikel erschienen am Mi, 18. Januar 2006
http://www.welt.de/data/2006/01/18/832740.html

[kohelet]

[posting]19.776.589 von kohelet am 18.01.06 23:15:08[/posting]Panikmache bei Immobilienfonds?
Thread: Panikmache bei Immobilienfonds?

[kickaha]

@ Alter Mann

ich denke, dass Du mit Deinem Ansatz dort zu kaufen,wo eh schon alles ausgebombt ist, ganz gut gefahren bist.

Wenn Du einen Net-Asset von 15% hast, dann sind die Teile wahrscheinlich relativ schnell im Geld.

Aber Du arbeitest! auch mit Immobilien und legst nicht an (großer Unterschied!).

Spannend wird das Ganze, wenn die Entwicklung Westdeutschland erfasst (der größte deutsche Wohnimmobilienbesitzerverband recht ab 2010 mit einem Mietermarkt in Westdeutschland).

Auch wenn es immer heist, dass es die anderen (GB;E;etc.) viel schlimmer treffen wird, wird es bei uns eine weitere Korrektur auch bei gewerblichen Liegenschaften geben. Wenn ab 2010 die große "Rentnerwelle" (sorry für die Wortkreation) losläuft, dann wird auch die Büroleerstandswelle losrollen. Diese wird durch Home-/Mobilarbeitsplätze noch zusätzlich angeheizt.

@Yoda.
wenn Du mit dem Haus keine Rendite erzielen kannst, kannst Dues auch verkaufen. Nur die Renovierungskosten zu verdienen macht bei einer (auch geerbten) Anlage keinen Sinn.

Die Spasskassen sind schon schlecht dran. Erst verheizen sie das Geld der Leute mit Ihren eigenen Fonds und dann gehen die alternativ Verdealten (auch wieder gegen AA) auch gegen die Wand. Und wieso Imageschaden ?

gruß Kickaha

[kickaha]

@ Alter Mann

Hab mir gerade das Teil von der Erdnuss-Research angesehen.

Mann muss schon mutig sein um bei den Bildern noch in Immobilien zu investieren.

Gruß Kickaha

[kohelet]

[posting]10.493.398 von kohelet am 19.08.03 06:14:46[/posting]#1


Stand Rückbau Frankfurt/ Oder


Spagat der Abrissgruppe

Ende dieses Jahres werden in Frankfurt 4538 Wohnungen abgerissen sein. Die Liste für 2006 ist bekannt. Doch mit der Übersicht für 2007/2008 tun sich Stadtverwaltung, Wohnungsunternehmen und Versorger schwer. Deshalb, weil die Veränderungen an den Versorgungsleitungen zu großen Teilen Stadt und Versorger allein tragen müssen und deshalb bestrebt sind, zuerst möglichst die Gebäude abzureißen, bei denen keine teuren Umverlegungen notwendig sind. Einige Gebäude, die schon auf den Abrisslisten standen, wurden wieder herausgenommen - zum Beispiel die Moskauer Straße 1-6. Um auf 1000 Abrisswohnungen pro Jahr zu kommen - bis 2015 sollen 9000 weg sein -, sollen die Listen nun ergänzt werden, durch Objekte späterer Jahre und gänzlich neue.

Von Margrit Höfer

Die Unsicherheit ist groß. Immer wieder rufen Frankfurter in der Redaktion an, wollen wissen, welche Blocks auf den Abrisslisten stehen und wohin sie sicher umziehen können. Doch so gut wie sicher ist lediglich, dass es in der Innenstadt nur relativ wenig Abriss geben wird. Denn das Zentrum soll gestärkt werden. Ziel der Planer ist, die Stadt von außen nach innen zu schrumpfen.

In allen anderen Wohngebieten ist alles offen. Und schaut man sich die Fragmente der Abrisslisten 2007 und 2008 an, dann wird deutlich, dass sich dort noch einiges ändern kann. Vor allem 2007 fehlt es noch an Wohnblöcken, um das gestellte Ziel von 1000 Abrisswohnungen pro Jahr zu erreichen. Möglicherweise werden die Listen mit Wohnhäusern aus späteren Jahren ergänzt oder gar neue hinzugenommen, die sich in den so genannten Abrisspotenzialflächen befinden. Doch auch das ist nicht genug, in einer Stadtentwicklungsausschusssitzung zum Thema Stadtumbau schlug Planer Stefan Kunigam vor, auch Rückbauobjekte aus Nicht-Potenzialflächen zu benennen.

Es ist also denkbar, dass die Listen noch einmal komplett verändert werden, da beispielsweise für den Abriss 2007 in der Hamburger Straße die Fernwärmeleitungen komplett verlegt werden müssten. Teuer ist auch die Umverlegung der Fernwärmeleitung an den Abrissobjekten in der Gottfried-Benn-Straße sowie die Herstellung eines Ringschlusses beim Trinkwasser in den Häusern Wallensteinstraße und Gottfried-Benn-Straße. Kosten von rund 350 000 Euro haben die Experten dafür veranschlagt. Im Jahr 2008 hingegen gibt es nur wenig Probleme mit der Infrastruktur. Lediglich in der Thomasiusstraße 27-30 muss für das Trinkwasser ein Ringschluss hergestellt werden. Rund 30 000 Euro soll das kosten.

Welcher Block nun wirklich in welchem Jahr fällt und welche Objekte neu aufgenommen werden, sollen die Frankfurter offiziell erst in einigen Wochen, im April, erfahren. Bis dahin wird es noch zähe Verhandlungen der drei Partner Verwaltung, Vermieter und Versorger geben. Diese Gruppe muss einen Spagat hinlegen. Die Vermieter wollen aus wohnungspolitischer Sicht abreißen. Also möglichst da, wo sowieso Leerstand ist und keine zusätzlichen Umzugskosten für noch verbliebene Mieter auflaufen. Die Stadt interessiert sich vor allem für das Aussehen nach dem Stadtumbau, will kein "löchriges Gebiss" hinterlassen, wie es Oberbürgermeister Martin Patzelt vor kurzem formulierte. Das kann zur Folge haben, dass auch sanierte Wohnblöcke - etwa im 4. Wohnkomplex in Neuberesinchen - abgerissen werden. Und die Versorger wollen möglichst so wenig wie möglich Geld ausgeben für das Verlegen von Trinkwasser- und Fernwärmeleitungen. Denn die Kosten dafür überlässt das Land fast komplett den Kommunen und Versorgern allein. War es bisher möglich, einen Teil der Gelder aus dem Fonds zu nehmen, der für Aufwertungen gedacht war, hat das Land dieses Fördermittel gedeckelt. Lediglich 170 000 Euro pro Jahr dürfen dem Fonds entnommen werden und dann nur für Maßnahmen, die mindestens bis 2020 Bestand haben

Was all daraus folgt ist die von Volker Kulle (Die Linke.PDS) auf dem PDS-Neujahrsempfang kritisierte Geheimpolitik beim Stadtumbau. Denn anstatt offen die Probleme zu benennen und Bürger mit einzubeziehen, wird hinter verschlossenen Türen getagt. Das tat Montagabend auch der Stadtentwicklungsausschuss. Dessen Mitglieder hatten sich zu einer nicht öffentlichen Klausurtagung zurückgezogen. Einziges Thema: Der Stadtumbau und die Abrisslisten für die Folgejahre.

Liste für 2007: Neuberesinchen:

Wallensteinstraße 11-14; Gottfried-Benn-Straße 17-21 und 22-25; Johann-Eichorn-Straße 6 und Klabundstraße 5-9.

Nord:

Hamburger Straße 23-26, 27-31, 32-35 und 36-38.

Süd:

Baumschulenweg 64a; Langer Grund 43-45, Kräuterweg 2a-2d, Stakerweg 12-14 und 15-18 sowie Juri-Gagarin-Ring 57-62

Dahinter stehen 620 Wohnungen. Es fehlen zum ursprünglich geplanten Ziel rund 500 Wohnungen, die für 2007 noch auf die Liste aufgenommen werden sollen.

Liste für 2008

Neuberesinchen:

Berendsstraße 13-15 und 16-18; Klabundstraße 1-4, Thomasiusstraße 8-12, 13-15 und 27-30, Sabinusstraße 19-21, Wimpinastraße 12-16 und 17.

Nord:

Wismarer Straße 10-12, 13-16, 1-5 und 6-9; Greifswalder Weg 1-3; Goepelberg 2-5, 6-8 und 9-12

Süd:

Leipziger Straße 83-86, 87-90 und 91-94

Das sind insgesamt 802 Wohnungen. Zum ursprünglichen Ansatz fehlen 112 Wohnungen, mit denen die Liste noch aufgestockt wird.


Mittwoch, 11. Januar 2006 (08:36)
http://www.moz.de/index.php/Moz/Article/category/Frankfurt+(…

[Harry_Schotter]

Na, wenn in Berlin die Mietpreise steigen, dann doch wohl vorallem deshalb, weil Bruchbuden und Wellblechhütten zu einigermaßen vernünfigen Wohnraum umgestaltet und dann zu höheren Mietpreisen auf den Markt gebracht werden, und ehjer weniger, weil wegen einer verstärkten nachfrage die Angebotspreise steigen. Die halbe Stadt(Ostberlin) war , bzw. ist doch ein mehr oder weniger geschlossenens Sanierungsgebiet. Und da wird eben auch logischerweise viel saniert. Ergo steigen dann gerade in den Bezirken, wo aufgrund totaler baulicher Verwahrlosung die überwiegend vorhandene Mietswohnhausbebauung extra-viel die Klemptner-Rohrzange geschwungen werden muss(te), also in Mitte, Prenzelberg, Fridrichhain, usw.,usf. dementsprechend auch die qm2-Preise. Aber der Grund dafür ist eben ein neues Bad, eine neue Zentral- oder Gasetagenheizung, neue (scheußliche)Thermo-Plastikfenster, gestrichene Wände und abgezogene Dielen und nicht etwa, weil die Leute sich beim Fight um eine Wohnung mit höheren Mietgeboten gegenseitig übertrumpfen.

Insgesamt aber, von diesen "Sondereffekten" abgesehen, sind in Berlin seit dem Abebben des "hauptstadtbooms" die die Mieten und entsprechend die Preise für Immobilien seit ca. 10 Jahren kontinuierlich nur gesungen.

Ach ja, wenn ausländiche Investoren große Immopakete vom Land Berlin und/oder den Wohnungsbaugesellschaften aufkaufen, dann gibt es ja auch bei den Geschäften immer zwei Seiten, und damit auch zwei Standpunkte. Der eine will so schnell wie möglich was loswerden und der andere will ihm dabei "behilflich" sein. Die Frage ist nur, welche Intentionen die Vertragspartner dabei haben. Wollen die Wohnungsbaugenossenschaften ihr "Tafelsilber" verschleudern um kapitalistischen Finanzhaien Profite zuzuscheffeln? Wohl kaum, oder?

Oder wollen die Altwohnungseigentümer ihre konstenaufwendigen, unretablen, sanierungsbedürftigen Murks-Wohnungsbestände so flott wie möglich, auch für Verkaufspreise jehnseits realistischer Werte, auch sehr billig, aber möglichst irgendwie schnell loswerden, um nicht als hochverschuldete Unternehmen an den langfristigen Kostenaufwendungen ihrer Grundbesitze zu ersticken?

Die zweite Möglichkeit scheint wohl eher wahrscheinlich, find ich. Also haben die diversen amerikanischen oder britischen Immobiliengruppen ihre deutschen Aufkäufe eher wegen der supergünstigen Einkaufspreise, als wegen der angeblichen rosigen Immobilienzukunft in Deutschland getätigt. Der Profit lag/liegt also im Kauf und nicht in möglichen Miet- und Wertsteigerungen ihrer Immobilien.

[Harry_Schotter]

@#278 von nett

"Die amerikanischen Geierfonds kaufen den qm mit 500€ ein"

Na, wenn die Geierfonds mit 500Euro pro qm2 einsteigen würden, wären sie bald selbst ein Fressen für die Hyänen.

Du meintest sicher, "mit 50 Euro pro qm2" Das trifft die Sache viel eher.

[Blue Max]

#443

50 Euro ?

Warum kaufen die Mieter eigentlich ihre Wohnungen nicht selber, wenn die derart billig verramscht werden ?



In Berlin gibt es Lagen, da kostet der qm 20.000 Euro.

[Robert_Reichschwein]

weil sie Angst haben.

Ich kaufe öfters zu 50€/Quadratmeter ein.

und verkaufe zu 100€/Quadratmeter, was eigentlich immer noch viel zu billig ist.

Kürzlich habe ich ein grosses Haus zu 50€/Quadratmeter verkauft.

Das war wirklich zu billig, aber was solls, schon passiert.

[Robert_Reichschwein]

übrigens frage ich vor Kauf immer die Mieter, ob sie es nicht haben wollen und erkläre ihnen die Vorteile.

Wenn sie dann nicht wollen, sind sie selber schuld.

Die Miete wird von mir auch normalerweise nicht erhöht.

Auf diese Weise kann ich Häuser mit über 12% Nettorendite guten Gewissens anbieten.

Und der Käufer gewinnt auch.

[nett]

@ 443

Das mit den 500€ pro qm stimmt! Such mal nach den Artikeln im Internet. Da stehen die Zahl der Wohnungen und der Kaufpreis bzw. der Kaufpreis zzgl. Schuldenübernahme. Teilweise stehen auch qm Zahlen. Durchschnittlich habe ich mal mit 65 qm pro Wohnung gerechnet. Das entspricht dem Durchschnitt der Wohnungen aus den Baujahren. Dann kommt man insg. ziemlich genau immer auf 500€ pro qm.

Für 50 € habe ich noch nie was gesehen. Wo gibt es das?
Und wenn es das gibt, dann ist das wohl nur noch ein Schrotthaufen der nicht mehr bewohnbar ist.
Ansonsten bin ich sehr interessiert an qm-Preisen von 100€ und weniger!
Da warte ich gerne auf Angebote. Bei dem Preis ist es schon fast egal was es ist, hauptsache nicht abrissreif.

[Robert_Reichschwein]

@nett: Da kann ich was anbieten.

39288 Burg, eine mittelgrosse Stadt, wenige Kilometer von der Autobahn Hannover-Berlin gelegen.

Ein Haus mit Garten im aufwendig restauriertem Stadtkern. Sieht fast aus wie Rothenburg ob der Tauber, allerdings weniger Touristen. Vielleicht kommen die noch.

Schulstrasse 23, etwas höher gelegenes Haus.

192qm Wohnfläche, alle Medien angeschlossen, auch Gas.

2 Wohnungen sind vermietet, zahlen zusammen 270€ Miete.

2 Wohnungen sind frei, dadurch die Möglichkeit nach Renovierung als Ferienwohnung zu nutzen oder auch zu vermieten.

Dach ist dicht, Entwässerung funzt, Keller ist trocken.

Mieter wollen nicht raus, machen sogar kostenfrei Reparaturen wenn sie das Material bekommen.

Für lächerliche 25.000€ zu haben.

Bei Interesse Boardmail.

Gut, sind ein bisschen mehr als 100€, nur angesichts des Zustandes gebe ich das Haus nicht billiger her.

[Robert_Reichschwein]

Bitte vor Besichtigung mit mir Rücksprache halten!

[e-mail]

[Robert_Reichschwein]

und ausserdem finde ich es lächerlich in Deutschland angesichts der niedrigen Immopreise hier von einer Blase zu sprechen.

In Deutschland sind Immos billiger als in Tschechien, Polen, sogar Russland.

Also, eine Blase gibt es vielleicht in anderen Ländern, in Deutschland meiner Meinung nach am Wenigsten von allen europäischen Ländern.

[AlterMann]

Ne ne, das Wort Blase ist schon ok.

Allerdings sind es Brandblasen, die sich (fast) alle beim 90er-Super-AfA-Ost-Immo-Schnäppchen geholt haben.

Darum teilt sich jetzt lediglich eine Handvoll Mutiger die Ostschnäppchen und freut sich über fette 2stellige Renditen. Kann auch ruhig noch ein Weilchen so bleiben.

Bei den Preisen kommt selbst ein Mann in Kaufrausch und kann endlich seine Gattin beim Winterschlußverkauf verstehen.

[schlier]

Servus,

also wer sein geld in Burg investiert, naja. Und der Preis ist jetzt für Burg auch nicht so ungewöhnlich. Des weiteren sollte eine Vermietung zu einem Sinvollen Preis der leerstehenden Wohnungen in Burg schwer sein.

Burg ist mitten drin in der Region die in 20-25 Jahren nahezu entvölkert sein wird. Dann wird dort der erhalt der Infrastruktur so teuer sein, dass die Leute von alleine Wechziehen, da die nebenkosten doppelt so hoch wie die miete sind.

ich bin immer ein Freund von Ost immos. Aber Nur in guten Lagen. Und gerade hier im Osten sollte man immer die demographische entwicklung ganz stark mit einbeziehen.

Was hast du von der Bude wenn Sie in 25-30 jahren Wertlos ist, weil die große entvölkerung gekommen ist ???

Also Ossiland super. Aber nur in den Ballungsräumen und da im absoluten zentrum.

@ harry. Deine Aussagen zu Berlin sind falsch. gerade hier im Prenzelberg kommt der starke Mietanstieg, weil erstens vor ca. einem Jahr die Mietobergrenzen für sanierten Wohnraum aufgehoben wurden und momentan die Nachfrage für schöne Wohnungen in guter lage deutlich stärker ist als das Angebot. Wenn du hier ne schöne Wohnung 3 Zimmer zu 7-8 € netto kalt anbietest und einen Termin zur Besichtigung machst stehen 10-20 leute vor der Tür. Das erinnert stark an die schlimmen Münchner zeiten (Ich wardabei in München bei den 50 vor der Tür)

@ blue
Wo in Berlin kostet der m² 20000 ??? Ich weiß nur beisheim da warens wohl über 10 000 € aber mehr halte ich für Legende.
In Neuköln bekomst du ne 30 m² Wohnung für 5000-6000 €.

Servus

[Harry_Schotter]

@#452

Nö, meine Aussagen sind sicher nicht falsch, was Berlin angeht. Der Kollwitzplatz, bzw. die Kollwitzstraße ist sicher einer der beliebtesten Gegenden auf`m Prenzelberg. Nicht zuletzt wegen seiner Qualitäten wird das Viertel rumherum, im Berliner Mietspiegel, als einzigstes im diesem Stadtbezirk als "Mittlere" Wohngegend ausgewiesen. Alle anderen sonstigen Quatiere, die dem Prenzlauer berg zugeörig sind, gelten, jedenfalls nach dem neusten Berliner Mietspiegel 2005 immer noch als "einfache" Lagen.

Und siehe da, für eine renovierte Wohnung, wird im Mittel in der von mir als Beispiel herangezogenen Kollwitzstraße 4,65 Euro pro m2 bezahlt und als max. Höchstwert, bei einer entsprechenden superkomfortablen Bauausstattung und einer entsprechenden Microlage, darf es höchstes 5,88 Euro gemäß dem Mietspiegel sein. Und der(Mietspiegel) ist durchaus als VERBINDLICH anzusehen!

Also nix mit 7 bis 8 Euro, oder ähnlichen Phantasiemieten. Das ist reine Phantasterei. Solche Spitzenmieten werden vielleicht in Berlin-Dahlem in einer luxuriösen Neubau-Stattvilla noch so eben mit Ach und Krach errreicht, aber gewiss nich` in der genannten Szene-Gegend, wo vorallem junge Leute/Künstler/Studenten/Freaks usw, usf. wohnen, die gerne möglichst billig wohnen wollen.


MfG
Harry

Ps. Eine 30 m2 ETW in Neukölln für 5000 bis 6000 Euro? naja, so schlimm ist es auch noch nicht. Bei www. immobiliensout24.de werden entsprechende 1 Raum-Appartments so für 20000 bis 30000 Euro Gesamtpreis angeboten. Wohlgemerkt: "Angeboten"

[schlier]

Harry hats du Fieber ????

Oder bist du in der ersten Klasse und kannst nicht bis 8 zählen ??
Sorry will dich nicht beleidigen aber du erzählst absoluten unsin.

Am Kolle zahlst du für nen schönen altbau grad um die 8-11 € je nach wohnungsgröße. Am helmi sinds zwischen 7 und 9€.
Was du als offizielle statistik bekommst sind die durchschnitspreise und nicht die neuvermietungen.Die durchschnitspreise sind so gering da heir bis vor enem jahr noch eine mietobergrenze von 4,2 bis 4,7 € für sanierten altbau galt. Nachdem diese jedoch aufgehoben wurde gings raketenartig nach oben. Und wenn du von immos ahnung hast weißt du auch das der mietspiegel bei neuvermietung keine rolle spielt.

In der spitze werden am kolle für dg schon 12-14 € bezahlt. Bei mir am helmi sinds 11€.
mein nachbarhaus wurde vor ca. 6 Monaten komplet zu 8€ netto kalt und im Dg zu 9 € vermietet. Ging wech wie warme semmeln.

Also Harry du redest einfach quatsch.

Servus

[Harry_Schotter]

Ach ja, fast vergessen...................

Der entsprechende Link: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/…

[Harry_Schotter]

Donnerstag 26. Januar 2006, 10:50 Uhr

"Ich will wissen: Ist mein Geld in Gefahr?"

Keine Termine, keine Auskünfte, keine Ahnung: So manche Bank lässt ihre Privatkunden mit der Immobilienfonds-Krise alleine. Viele Kleinanleger verzweifeln.

SIEGBURG/FRANKFURT. Eigentlich ist es ein ziemlich ruhiger Nachmittag in der Filiale der Post im rheinischen Siegburg – so wie eigentlich immer hier in der Provinz zwischen Frankfurt und Bonn. Nur die beiden Postbank-Berater für vermögensbildende Leistungen sind schwer beschäftigt – zu beschäftigt, um der verstörten Kundin weiterzuhelfen. "Einen Termin? Jetzt gleich? Ausgeschlossen!"

Auch als die ältere Dame dringenden Beratungsbedarf in Sachen Immobilienfonds anmeldet, erntet sie nur Schulterzucken. "Nichts zu machen. Sie sehen ja selbst ..."

Aber die Dame lässt sich nicht abwimmeln. Gerade hat sie erfahren, dass wieder ein deutscher Immobilienfonds schließen muss. Es ist der dritte, seit die Branche im Dezember in die Krise rutschte. 10 000 Euro hat die Rentnerin in den von der Postbank vertriebenen Immobilienfonds CS Real gesteckt. Der ist noch offen, aber wie lange noch? Resolut geht die Pensionärin dazwischen, als der Postbank-Berater endlich den Hörer auflegt. "Hören Sie bitte: Ich will nur wissen: Ist mein Geld in Gefahr?"

Diese Frage stellen sich alle Kleinanleger, die einen Teil ihres Vermögens in offenen Immobilienfonds angelegt haben. Doch verlässliche Antworten sind in diesen unruhigen Tagen ein rares Gut – nicht nur in Siegburg. Die Branche tut sich schwer, ihren Kunden die Wahrheit beizubringen. Kein Wunder: Wenn auch noch die Privatanleger, so wie schon viele Großinvestoren, die Nerven verlieren, droht der Branche der Kollaps.

"Sicher, liquide, rentabel": Mit diesem Versprechen verkaufen Banken und Vermögensverwalter jahrzehntelang offene Fonds. Schon lange bröckelt es an der Fassade. Doch am 13. Dezember 2005 ziehen sich die ersten Risse durchs Mauerwerk. An diesem Tag schließt die Deutsche Bank – gegen den Rat der Finanzaufsicht – ihren Fonds "Grundbesitz Invest".

Die Krise hat die Bank selbst provoziert. Drei Tage vor Schließung teilt sie ihren Beratern mit, dass die Immobilien des Fonds wegen der Krise am deutschen Markt wohl abgewertet werden müssten. Daraufhin ziehen die Anleger so viel Kapital ab, dass die Liquidität in Gefahr gerät.

Die Deka Bank oder die Hypo-Vereinsbank kamen in ähnlichen Situationen ihren Fonds mit eigenem Geld zu Hilfe. Die Deutsche Bank jedoch weigert sich und zieht die Reißleine. Mindestens bis Februar kommen 300 000 Anleger nicht an ihr Geld.

"Der 13. Dezember war ein schwarzer Tag für uns alle", erinnert sich ein Beamter der Finanzaufsicht. Die Kontrolleure fürchten eine Massenpanik und mobilisieren die Größen der deutschen Finanzwirtschaft. Bankenpräsident Klaus-Peter Müller, Sparkassen-Chef Dietrich Hoppenstedt und Christopher Pleister, oberster Funktionär der Volks- und Raiffeisenbank, sollen zur Not auch mit Geldspritzen verhindern, dass aus dem Zündeln der Deutschen Bank ein Flächenbrand wird.

Vor Weihnachten muss der Löschzug zwar nicht eingreifen. Doch im Januar rutschen weitere Fonds in die Vertrauenskrise. Die Münchener Gesellschaft Kanam muss zuerst einen Nordamerika-Fonds, nur Tage später auch einen internationalen Fonds schließen. Bei anderen Anbietern fließen ebenfalls massiv Mittel ab (siehe: Rette sich, wer kann). Vor allem Großinvestoren steigen aus, beobachtet die Geschäftsführerin von SEB Immobilien-Investment, Barbara Knoflach. Die Maxime der Profis lautet: "Besser ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende".

Den Privatanlegern bleiben dagegen nur die Beruhigungspillen von Politikern, Bundesbankern und Finanzmanagern. Die Pensionärin im Schalterraum in Siegburg will nur eines wissen: "Wird auch mein Fonds geschlossen?" Doch der Postbank-Berater ist ahnungslos: "Was sagen Sie da? Kanam hat einen zweiten Fonds geschlossen? Davon habe ich noch nichts gehört..."

"Können Sie mir wenigstens sagen, wie hoch die Abflüsse bei den von Ihnen vertriebenen Fonds sind?" bohrt die Dame weiter. "Das kann ich leider nicht. Diese Informationen halten die Anbieter unter Verschluss." Inzwischen müssen die Fondsgesellschaften zwar zweimal täglich ihre Mittelabflüsse an die Finanzaufsicht melden. Doch die brisanten Daten sind geheim. Erst vorgestern lüftete der Branchenverband BVI den Schleier ein wenig – und das Ergebnis ist wenig beruhigend. Allein im Dezember zogen die Investoren über drei Milliarden Euro aus den Fonds ab. Nun gelobt die Branche tief greifende Reformen, um den Kollaps zu verhindern. Aber das wird noch dauern.

Und bis dahin? "Wir bekommen täglich mehr Anfragen von verunsicherten Anlegern", sagt Jürgen Kurz von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz. Viele Bankberater seien überfordert. "Es gibt Banker, die ihren Kunden lieber unsere Telefonnummer geben, als eigene Fehler zu machen", erzählt der Anlegerschützer aus seiner Praxis.

Geldhäuser wie die Deka Bank, der Fondsanbieter der Sparkassen, bereiten ihre Berater immerhin gezielt auf die verunsicherten Kunden vor. Ob die Fondskrise ausgestanden sei, könne derzeit niemand mit Sicherheit sagen, räumt der junge Mann mit dem akkuraten Seitenscheitel in einer Frankfurter Sparkasse ein. Für den deutschen Deka-Immobilienfonds gebe es aber eine Rückgabegarantie.

Und Licht am Ende des Tunnels sei auch zu sehen, wird dem Kunden erläutert. Experten glaubten nämlich, dass Preise und Mieten von Gewerbeimmobilien sich 2007 wieder erholen werden. Immerhin.

Der nächste Rückschlag droht hingegen schon im Februar. Ein Investmentbanker in Frankfurt prophezeit: "Wenn die Deutsche Bank ihren Grundbesitzfonds wieder aufmacht, werden wütende Investoren so viel Geld abziehen, dass sie ihn gleich wieder schließen kann."

[AlterMann]

Und der(Mietspiegel) ist durchaus als VERBINDLICH anzusehen!

Also echt mal Schotter, wen willst Du mit so was für blöd verkaufen? Doch sicher nicht die hier mitlesende(und schreibende) Vermieter und Immoinvestoren.

Der Mietspiegel ist ein (vor allem vom Mieterverein beeinflusster) Ist-Zustand bis zu einem Stichtag. Die Praxis der Neuvermietung sieht in der Regel deutlich höhere Preise, vor allem in gesuchten Lagen. Dazu kommt, das die Mietspiegel ziemlich stark nivellieren. Eine tatsächliche Darstellung der Mietpreise gelingt nicht, da die dargestellten Bezirke einfach zu groß geschnitten sind.

[Harry_Schotter]

Nanana, mal nicht so hitzig alter Mann. Wo bleibt denn da die Weisheit und die souveräne Gelassenheit einer gereiften Persönlichkeit mit Lebenserfahrung???

"Eine tatsächliche Darstellung der Mietpreise gelingt nicht, da die dargestellten Bezirke einfach zu groß geschnitten sind.........."

Ach was? Dann probier` doch mal den Online-Link aus, den ich reingestellt habe. Da klappt das eigentlich recht gut.

Ansonsten....

"Die Praxis der Neuvermietung sieht in der Regel deutlich höhere Preise, vor allem in gesuchten Lagen."

Dafür gilt dann ggf.....


Mietpreisüberhöhung


Die Mietpreisüberhöhung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und ist in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz geregelt. Bedeutung hat sie vor allem hinsichtlich nicht preisgebundenen Wohnraums. Sie kann mit einer Geldbuße bis 100.000 DM belegt werden.
Bei preisgebundenem Wohnraum gilt § 8 Absatz 2 Wohnungsbindungsgesetz, der zwar keine Ordnungswidrigkeit begründet, aber ebenfalls eine Rückerstattungspflicht zur Folge hat.

1. Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen, um von einer Mietpreisüberhöhung sprechen zu können:

a) Abschluss eines Mietvertrages, in dem sich der Vermieter einen bestimmten Mietzins hat versprechen lassen.

b) Im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages muss ein geringes Angebot an Wohnraum vorgelegen haben. Damit ist eine Lage gemeint, bei der das vorhandene Angebot die Nachfrage nicht spürbar, d.h., um mindestens 5 Prozent übersteigt. Insoweit kommt es auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages an.

c) Die überhöhte Mietzinsvereinbarung muss infolge der Ausnutzung des geringen Angebotes zustande gekommen sein. Es muss ein ursächlicher Zusammenhang zwischen dem geringen Angebot und der Mietzinsvereinbarung bestehen. Davon kann in Zeiten besonderer Wohnungsknappheit ausgegangen werden.

d) Der vereinbarte Mietzins muss unangemessen hoch sein. Dies ist der Fall, wenn der vereinbarte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen tatsächlich und üblicherweise in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert wurde.

Achtung:
Ob der Mietzins angemessen war oder nicht, ist für jeden Zeitabschnitt für den Mietzins zu zahlen ist (regelmäßig monatsweise), gesondert festzustellen.

Daraus folgt:

- Der Mietzins bleibt bis zur Höhe von 120 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam,

- Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete im Laufe der Zeit ansteigt und die Höhe des Mietzinses gleichbleibt, verringert sich die Höhe des unwirksamen Betrages,

Wichtig:
Wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Mietspiegel ermittelt, ist maßgeblicher Zeitpunkt für den Anstieg des Betrages der ortsüblichen Vergleichsmiete der Zeitpunkt der Erhebung der Daten.

- Dies gilt auch in umgekehrter Richtung: Bei einer Staffelmiete kann ein Teil des Mietzinses einer späteren Staffel von dem Verbot nach § 5 WiStG erfasst werden, auch wenn die Vereinbarung hinsichtlich der vorangegangenen Staffeln wirksam war.

2. Ausnahmsweise ist der Mietzins, der die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 120 Prozent übersteigt, nicht unangemessen hoch. Dies ist der Fall, wenn:

- der vereinbarte Mietzins zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist (dies gilt nunmehr für Altbauten genauso, wie für Neubauten) und

- der vereinbarte Mietzins nicht in einem auffälligem Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters steht (ein auffälliges Missverhältnis liegt vor, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt).

3. Darlegungs- und Beweislast

Die Voraussetzungen für das Vorliegen der Mietpreisüberhöhung hat der Mieter zu beweisen; der Vermieter muss dagegen das Vorliegen der genannten Ausnahme beweisen.

4. Folge der Mietpreisüberhöhung

Der vereinbarte Mietzins bleibt bis zur Höhe von 120 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam. Den darüber hinaus gehenden Teil muss der Vermieter zurückerstatten, da die Vereinbarung insoweit nichtig ist.


....oder schlimmstenfalls auch....


Mietwucher

Der eigentliche Mietwucher ist ein Straftatbestand, der im Strafgesetzbuch geregelt ist und mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren bestraft werden kann.

Voraussetzung für die Strafbarkeit ist das Ausnutzen der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen in der Weise, dass sich der Vermieter sich oder einem Dritten Vermögensvorteile gewähren lässt, die in einem auffälligem Missverhältnis zur Leistung stehen.

Ein solches auffälliges Missverhältnis ist gegeben, wenn der Mietzins den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt.

Ist dies der Fall, so ist die Vereinbarung nichtig, mit der Folge, dass der Mietvertrag zu dem Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam bleibt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen tatsächlich und üblicherweise in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert wurde.

Die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Mieter zurückzuerstatten



------------


Nur so zur Info von Vermieter zu Vermieter....

[AlterMann]

Ist Dein Frisör im Urlaub?

Wenn Du von Mietrecht keine Ahnung hast, nützt auch das wilde geposte von allen möglichen § nichts. Such Dir doch bitte einen anderen Sandkasten.

[Robert_Reichschwein]

#448, 452:

@schlier: Burg legt bei den Einwohnerzahlen mittlerweile wieder zu. Man kommt auch recht schnell nach Berlin oder in den Westen, wenn man will.
und an eine weitere Entvölkerung des Ostens glaube ich nicht.
vielleicht auf dem absoluten Land jedoch nicht in Städten, die eine gewisse Grösse wie Burg haben.

Abgesehen davon sollten die geneigten Leser froh sein, daß hier einer so wie ich(:cool reale gute Angebote reinstellt und nicht wie leider so viele hier im Board versucht dubiose Schrottaktien oder Fonds zu verkaufen oder die Leute dazu zu bringen wild mit Knockouts herumzuspekulieren...

[kohelet]

[posting]19.902.108 von Robert_Reichschwein am 27.01.06 01:03:04[/posting]Burg legt bei den Einwohnerzahlen

Die Stadt war zu Ost-Zeiten als Knäcke-Brot-Stadt bekannt.

Heute kann man das Brot wieder bei ALDI kaufen.
Es schmeckt genauso besch... wie zu DDR-Zeiten.

Man kaufe nur mal das KnäckeBrot von LIdl ein Unterschied wie Tag und Nacht.

[schlier]

servus schweini,

der osten wird sich entvölkern ob dus glaubst oder nicht.
Ganz einfach eine natürliche bewegung. Viele alte die mal sterben und wenig junge die nachkommen.
der westen wird das gleiche durchmachen jedoch nur 20 jahre später. Das liegt daran, dass ein sehr hoher teil der jungen ostbevölkerung in den 90ern in den westen ist und jetzt die alterstruktur im osten eben viel "älter" ist.

Wir werden hier einen sehr starken mangel an gut qualifizierten arbeitskräften haben. Nur die regionen mit sehr hoher lebensqualität werden es schaffen einen zuzug zu generieren und damit auch ihre wirtschaftsstrukturen zu erhalten. Und Burg wird meiner ansicht nach nicht dazu gehören. Das wird sich im wesentlichen um berlin und potsdam abspielen. Dann noch n bissi in der region halle leipzig, n bissi in dresden, eventuell noch jena aber das wars dann auch schon für den osten.

Ja du weist ich bin nicht negativ eingestellt für ossiland. ich hab hier auch schon sehrviel geld vergraben.
Aber man muß meiner ansicht eben sehr genau schauen wo.

Die ostregionen haben es jetzt schon sehr schwer gegen die regionen in süddeutschland wirtschaftlich zu bestehen. wenn nun in 15 jahren hier auch noch im verhältnis zu der jungen bevölkerung dopelt so viele rentner leben wie in süddeutschland, dann wird es für die komunen nicht einfacher eine starke infrastruktur und anreize zu schaffen.
Daher hat der osten nur eine chance wenn er sich auf wenige regionen konzentriert.
Servus

[Robert_Reichschwein]

@kohelet: zufällig kenne ich Mitarbeiter in der Knäckefabrik.

Was muss verbessert werden?

In welcher Hinsicht schmecken die Knäckes nicht so gut wie beispielsweise die von Lidl?

@schlier: So pessimistisch wie Du sehe ich die Situation nicht. Meiner Meinung nach ist der Boden jetzt erreicht.

Das Indiz, das für mich zählt, sind die wieder steigenden Einwohnerzahlen, vor allem in den Städten. Irgendwann wird das auch aufs Land überschwappen.

Auch sehe ich auf meinen Reisen in den neuen Bundesländern jetzt immer mehr Rückzügler, das heisst Menschen, die nachdem sie ein paar Jahre im Westen gewohnt haben, wieder zurück kommen und etwas in der Heimat aufbauen.

Beispielsweise habe ich ein Internetcafe und Werbeagentur in einer doch recht kleinen ostdeutschen Stadt gesehen. Der vermietet nicht nur Internet, sondern schenkt auch Cafe und Cola aus, bietet Snacks an und es läuft! Das hat mich angesichts der Grösse der Kleinstadt doch verwundert.

Das, was im Westen von den Zuwanderern gemacht wird, machen die Ostdeutschen selber. Mit Erfolg.

An dem Unternehmergeist, den ich vor allem in Sachsen gesehen habe, könnte sich so mancher Westdeutsche eine Scheibe abschneiden.

Ist auf jeden Fall besser als gegen Hartz4 zu demonstrieren. Nur meine Meinung.

[schlier]

Servsu schweine,

ich glaube du hast mich nicht so richtig verstanden. Geh mal auf die seite des landes brandenbur. Die haben jetzt eine eigene demographie page. Die gehen für brandenburg von 1,8 mio in 25 Jahren aus. Heute sinds 2,3-2,5.
Und nicht wegen wegzug. Nei tod.
Alte sterben eben mal.
Das hat bei mir nichts mit "pessimist" zu tun. Ich meine nur die natürliche entwicklung.
Und dass eine kommune in der eben 70% rentner leben deutlich weniger einnahmen hat als eine in der es nur 30% sind ist wohl keine frage. es wird rein aufgrund der natürlichen entwicklung für viele ostregionen quasi unmöglich werden ihre infrastrukur aufrecht zu halten. Wieso sollte ein unternehmen in regionen investieren in dem das durchschnittsalter bei 55-65 liegt und es keine qualifizierten arbeiter gibt.

ich stimme dir zu, dass wir eine absolute stärkung der städte bekommen. Aber da ist burg zu klein. Alles was heute über 50 tausend hat oder im speckgürtel von berlin ist hat eine chance. der rest wird nur noch absteigen. Sowohl wirtschaftlich als auch von der Lebensqualität.

Es wird für viele landkommunen in wenigen jahrzenten gar nicht mehr möglich sein mit den eigenen mitteln nur die einfachste infrastruktur (Wasser, abwasser, straßen, von öffentlichen verkersmitteln gar nicht zu reden) aufrecht zu halten.

servus

[kohelet]

[posting]19.924.061 von Robert_Reichschwein am 28.01.06 10:41:17[/posting]Knäcke:

Bin ja eigentlich nicht einer der bes. viel Wert auf kulinar. Genüsse legt (Siehe meine ERnährungsthreads bei WO).

Das Knäcke von Lidl ist locker und schmeckt nach mehr. IMHO schmeckt es noch besser als das von Wasa.

Das Burger ist nicht locker und schmeckt einfach hausbacken. Man will nicht mehr essen.Und da "Reformbrot" ala Knäcke sowieso ein genußfeindliches Image hat, wird man mit Burger Knäcke keine neuen Käuferschichten finden.

Bei Lidl - Knäcke kann ich mir das schon eher vorstellen.

[Robert_Reichschwein]

@kohelet: also mehr triebmittel rein und vielleicht etwas glutamat...
Das entspricht jedoch nicht gerade dem Reformgedanken.

Weniger ist oft mehr, ich denke auch, das sich gesünderes Essen auf Dauer am Markt durchsetzen wird.

Du weisst, das weniger essen ein nicht unwichtiger Faktor für ein zumindest statistisch längeres Leben ist?

@schlier: Das sind die Prognosen der Regierung, die wie wir wissen, nicht eintreffen müssen.

Mann kann nicht immer die vergangene Entwicklung hochinterpolieren, das heisst davon ausgehen, dass es so weiter geht wie es bisher ging.

Irgendwann spricht es sich herum, dass es im Osten nicht nur billiges Land und Nahrungsmittel gibt, sondern auch nicht übervölkerte saubere Badeseen, die keinen Eintritt kosten, freundliche, weniger gestresste Nachbarn, mehr Solidarität untereinander, usw.

Und dann kommen auch wieder junge Familien, vor allem, wenn sie sehen, dass sie im Osten eher eine wirtschaftliche Zukunft haben als im Westen.

Das mit dem Internetcafe war nur ein Beispiel.

Im Osten muss man auch nicht befürchten von Jungtürkengangs angepöbelt oder erpresst zu werden, Berlin mal ausgenommen.

[K1K1]

Demografie & Entwicklung der Wohnnachfrage: Das interessante an der Situation ist doch, dass die erwartete negative Entwicklung weitgehend in den derzeitigen Preisen enthalten ist. Sicher gibt es auch die Möglichkeit, dass die Entwicklung noch negativer als derzeit erwartet verläuft. Die Chance, dass es besser als erwartet läuft ist aber m.E. ebenso vorhanden, denn es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, die nicht erwarteten Zuwachs bringen könnten.

- Wer kann heute schon ausschließen, dass es in 20 Jahren eine (Gesellschaftlich gewünschte) Einwanderungswelle (aus welchem Teil der Welt auch immer) gibt?

- Wer kann heute ausschließen, dass sich in 20 Jahren das Klima so verändert, dass es den ganzen Rentner in Spanien den Kopf verbrennt und sie sich wieder nach milderen Gefilden und etwas Schatten im Harz sehnen?

- Wer kann heute ausschließen, dass es in 20 Jahren Abrissprogramme gibt, die den Wohnungsbestand so weit reduzieren, dass es ein annähernd ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage gibt (damit stabile Preise)?

Ich möchte mit den Paar Beispielen nicht behaupten, dass die Entwicklung der Wohnnachfrage -speziell im Osten- sich positiv entwickeln wird. Was aber m.E. klar ist, dass sich das Chance-Risiko Verhältnis im Verhältnis zu den aktuellen Preisen über die letzten 10-15 Jahre deutlich verbessert hat.

Grüße K1

[schlier]

Servus,
k1 ich stimme dir in vielem zu. Nur wird das dem osten in ländlichen regionen nicht viel bringen.

Junge familien ziehen da hin wo es infrastruktur und arbeit gibt. Das wird nicht im osten auf dem land sein.

Die demographischen prognosen sind nicht die der regierung. Diese sieht über den seit ca. 80 jahre bestehenden trend hinweg. ich rede von wissenschaftlichen Prognosen. Diese sind recht zuverlässig.
Das Problem besteht ja darin, dass jedes industrieland auf der welt diesen Trend hat. Also wird wanderung qualifizierter arbeitnehmer sehr schwer, da wir in ganz europa einen fachkräftemangel bekommen werden. Und in diesem wettbewerb um die guten arbeitskräfte werden nur die attraktivsten regionen bestehen. Da gibt es sicher einige von im osten. Aber die Ländlichen regionen werden die großen verlierer sein. Auch im Norden deutschlands.

Schaut euch doch mal frankreich an. Dort ist das land auch großteils entvölkert und alles spielt sich in den zentren ab.

Also das wir in deutschland weniger werden ist eine unumstößliche tatsache. Und das im osten eben momentan schon der altersdurchschnitt höher ist und auf dem land noch höher als in den städten auch. Es gibt ja schon die ersten kommunen die probleme haben ihre grundlegenste infrastruktur aufrecht zu halten (Wasser in Wittenberg).


In den Ostimmopreisen ist sicher alles nagative dieser welt eingepreist. Aber man muß auch realistisch sein. Jedesmal wenn ich wieder in der alten heimat bin (Süddeutschland) wird mir bewußt wie weit der weg noch ist für die regionen in ostedeutschland. Und wenn ich dann die bevölkerungsstrukturen miteinander vergleich, Alter, Ausbildung, Kaufkraft, dann ist es völlig utopisch davon auszugehen, dass sie beispielsweise die mieten in den ländlichen gebiten in ostdeutschland langfristig positiv entwickeln.

Wir werden die nächsten 20 Jahre nullrunden haben für rentner. Das gleiche gilt für den rest vom staat finanzierter gruppen.
Gleichzeitig werden die nebenkosten aber kontinuierlich steigen. Heißt etwar 50-70% der Ostmieter haben die nächsten 20 Jahre nominal gleich viel in der Tasche aber allein die Nebenkosten werden sich meiner Ansicht nach verdoppeln. Ja dann koannst du dir ja ausrechnen was mit den nettokaltmeiten passiert.

Der Osten hat nur eine chance wenn er realistisch seine Möglichkeiten betrachtet und nutzt. Die Chancen liegen wirtschaftlich entweder bei den turis und in den Metropolen. Das Land wird herrlich zum erholen und urlaub machen jedoch nicht mehr zum wohnen.

Servus

[kohelet]

[posting]19.925.303 von Robert_Reichschwein am 28.01.06 12:35:08[/posting]Weniger ist oft mehr, ich denke auch, das sich gesünderes Essen auf Dauer am Markt durchsetzen wird.

Du weisst, das weniger essen ein nicht unwichtiger Faktor für ein zumindest statistisch längeres Leben ist?

Da sollte man aber auch wissen, daß man ca 16 Scheiben Knäckebrot essen muss um genau soviel Energie / Kalorien wie eine Bockwurst hat aufzunehmen.

[kickaha]

@ K1
warum eigentlich die Altbauten abreisen? Es wurde in den letzten Jahren sehr oft moniert, das BRD eine viel zu geringe Eigenheimquote im europäischen Vergleich hat (insbesondere unter dem Stichwort Rente). Vielleicht haben jetzt auch mal breitere Teile der Bevölkerung die Möglichkeit Eigentum zu erwerben, dadurch das es entsprechend günstig wird.

Es wäre sogar sehr förderlich, wenn die Leute gefördert werden und nicht die Wohnklofinanzierer.

Bei der Betrachtung von Neufünfland sollte auch nicht vergessen werden, dass dort, als Sie vom Westen gekauft wurden, 15 Mio Einwohner lebten; jetzt sind es 10,x. Der Rest ist im Westen (+5 Mio.). Und von denen, die dort geblieben sind, sind viele halt auch schon älter und wollen nicht mehr umziehen.

Die 5. Mio, die jetzt im Westen leben, haben die Statistik mächtig aufpoliert.

Auch die Unterschiede zwischen Ballungsraum und Landvolk findet häufig keine Beachtung, dass in den ländlichen Gebieten, die weiter von den großen Ballungsgebieten entfernt sind, zukünftig viel mehr Wohnraum zur Verfügung stehen wir; die Kürzung der Pendlerpauschale macht bei einem einfachen Fahrweg von 35 KM (und mehr) einfach (das haben hier in der Region relativ viele), mehrere tausend Oi`s weniger in der Tasche (zusammen mit der Eigenheimzulage macht es in 10 Jahren ca. 50000 € aus).

Gruß Kickaha

[Harry_Schotter]

@Robert

"Im Osten muss man auch nicht befürchten von Jungtürkengangs angepöbelt oder erpresst zu werden"

Ne, richtig. Eher von Jungglatzengangs.......


LG
Harry

Ps. Nichts für ungut.

[kohelet]

Dt. Immobilien , Die Plünderer kommen , Achtung oder Gott sei Dank ?!
Thread: Dt. Immobilien , Die Plünderer kommen , Achtung oder Gott sei Dank ?!

[kohelet]

Immopreise bei Hyperinflation
Thread: Immopreise bei Hyperinflation

[kohelet]

Ostberliner Wohnungsgesellschaft vor der Pleite
Thread: Ostberliner Wohnungsgesellschaft vor der Pleite

[kohelet]

[posting]20.040.005 von kohelet am 04.02.06 11:40:01[/posting](04.02.2006 )

Vollkommen aus dem Häuschen

Die Wohnungsbaugesellschaft Mitte will 15 000 Wohnungen verkaufen. Politiker fordern Aufklärung

Von Matthias Oloew und Lars von Törne

Das Agieren der hoch verschuldeten landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) verärgert Politiker aller Parteien. Die Empörung führt zu ungeahnten Allianzen: So erwägt Klaus-Peter von Lüdeke von der FDP im Abgeordnetenhaus, wegen politischer und wirtschaftlicher Ungereimtheiten einen Untersuchungsausschuss zu beantragen – und bekommt Unterstützung vom linken „Donnerstagskreis“ der SPD, dessen Vertreter im Abgeordnetenhaus, Hans Georg Lorenz, von „korruptiven Vorgängen“ spricht, die es aufzuklären gelte.

Gestern wurde bekannt, dass die WBM eine Radikallösung erwägt, um die Insolvenz des finanziell angeschlagenen Unternehmens abzuwenden. 15 200 Wohnungen sollen verkauft werden, dazu 600 Gewerbeeinheiten. Außerdem hat der Betriebsrat bestätigt bekommen, dass von 721 WBM-Beschäftigten wahrscheinlich 260 die Kündigung erhalten.

Die Abgeordneten der rot-roten Koalition sind über den Umfang der geplanten Verkäufe überrascht, sagt Jutta Matuschek von der Linkspartei/PDS. „Bisher sprach der Finanzsenator von 10 000 Wohnungen, nun ist die Zahl plötzlich um 5000 gewachsen.“ Koalitionsvertreter und Opposition fordern eine schnelle Aufklärung sowie ein Sanierungskonzept vom Senat. Wie die WBM zu retten wäre, darüber gehen die Meinungen in der rot-roten Koalition aber auseinander. Die SPD schließt zur Abwendung der Insolvenz auch den vollständigen Verkauf der WBM nicht aus, sagt deren Stadtentwicklungspolitiker Jürgen Radebold. Ähnlich äußerte sich auch SPD-Landes- und Fraktionschef Michael Müller. Die PDS hingegen beharrt darauf, dass die WBM im Landesbesitz bleiben soll.

Die Lage des Unternehmens ist desaströs. Die WBM drücken 1,2 Milliarden Euro Schulden, jedes Jahr sind 56 Millionen Euro für den Schuldendienst fällig. Am Freitag erklärte die Geschäftsführung dem Betriebsrat, dass es besser sei, jetzt zu verkaufen. Die Nachfrage großer Anlagegesellschaften und Finanzinvestoren ist groß, das garantiere gute Preise. Eine Sprecherin der WBM rät den Mietern, sich nicht beunruhigen zu lassen: „Wir werden in die Kaufverträge hineinschreiben, dass es nicht zu Eigenbedarfskündigungen oder Luxusmodernisierungen kommen wird.“ Für Hartmann Vetter vom Berliner Mieterverein klingt das wie Hohn: „Die Mieter tragen die Konsequenzen für die katastrophale Lage der WBM.“ Vetter fordert, dass den Käufern in die Verträge diktiert werden müsse, dass sie sich an den Mietspiegel halten und dass sie von den Mietern gemachte Einbauten in den Wohnungen dulden.

Wie ist die WBM in diese schwierige Lage gekommen? Vor zehn Jahren war sie eine der reichsten Wohnungsgesellschaften des Landes. Dann versuchte sie sich als Projektentwicklerin, häufig im Auftrag des Senats. Dabei verspekulierte sie sich. Die schwierig zu vermietenden Rathauspassagen und das aufwendig sanierte Haus des Lehrers kosteten ein Vermögen, In-sich-Geschäfte führten dazu, dass die WBM viel Geld verlor. Sie war selbst dann noch Projektentwickler, als damit in Berlin kaum noch etwas zu verdienen war, sagen Branchenkenner. „Die heute amtierenden Senatoren für Stadtentwicklung und Finanzen beurteilen das Geschäft anders“, sagt Manuela Damianakis.

Mehr zum Thema:

Wie viele Wohnungen behält das Land?
http://www.tagesspiegel.de/berlin/index.asp?ran=on&url=http:…

(04.02.2006 )
WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFTEN

Wie viele Wohnungen behält das Land?
DIE LAGE

Sechs Wohnungsbaugesellschaften gehören noch dem Land – alle sind verschuldet. Insgesamt belaufen sich die Verbindlichkeiten auf rund neun Milliarden Euro. Die WBM ist am schlechtesten dran. Mit dem Verkauf von fast der Hälfte ihrer Wohnungen will sie nun die drohende Insolvenz abwenden.

DIE KÄUFER

Vor allem amerikanische Investmentgesellschaften interessieren sich für deutsche Wohnungen. Sie gelten im internationalen Vergleich als Schnäppchen. Eine der größten Gruppen ist die Cerberus, die 2004 die GSW erwarb. Aber auch die Apellas, die Wohnungen der Bundesbank übernahm, will weiter kaufen.

DIE POLITIK

Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) will zwischen 12 und 15 Prozent der Wohnungen in Berlin im Landeseigentum behalten. Das ist so viel wie in anderen Städten. Für Berlin hieße das: Mindestens 260 000 Wohnungen blieben in öffentlicher Hand. Derzeit sind es rund 300 000. oew
http://www.tagesspiegel.de/berlin/index.asp?ran=on&url=http:…

[AlterMann]

Zitat
Wir werden in die Kaufverträge hineinschreiben, dass es nicht zu Eigenbedarfskündigungen oder Luxusmodernisierungen kommen wird.“ ...Vetter fordert, dass den Käufern in die Verträge diktiert werden müsse, dass sie sich an den Mietspiegel halten und dass sie von den Mietern gemachte Einbauten in den Wohnungen dulden.

Ach wie süüüß, und schon zahlen die Investoren einge Millionen weniger, da sollcherart eingeschränkte Verträge logischer Weise weniger wert sind. Darum müssen auch 15.000 statt 10.000 verkauft werden.

Der Mieterbund wird an Dämlichkeit zur Zeit nur noch von den Gewerkschaften übertroffen.

[kohelet]

neuer Thread:

Sanierte Ost – Wohnungen : Vorsicht Schimmel ( Ostdeutschland )
Thread: Kein Titel für Thread 1042477

[kohelet]

Zitat:
________________________________________________________
Falls es noch niemend gemerkt hat, wir befinden uns doch schon längst in der Neubewertung, das heisst:

1. Wohnung ohne Energiepass Klasse A => Schrott
2. Landflucht von Arbeitslosen => Preisverfall der Wohnungen auf dem platten Lande
3. Rentnerflucht aus den Speckgürteln der Städte => Unattraktive Stadtrandlagen
4. Geburtenrückgang => langfristiger Mietpreisverfall

Interessante Einblicke in Wohnungsmarkt Norddeutschland
Thread: Kein Titel für Thread 10425658

[asdfgr]

Freunde,

lasst uns doch einmal auf dem Boden der Tatsachen bleiben. Fakt ist:

1. Der Trend zu mehr und kleineren Haushalten ist ungebrochen.
2. Alle demographischen Vorhersagen können keine Wanderungsbewegungen vorhersagen
3. Ausländische Investoren sehen in Deutschland den letzten "billigen" Markt und investieren
4. Die seit 12 Jahren andauernde Seitwärtsbewegung wurde durch den Ost-Investment-Steuerspar-Boom beeinflusst. Überbewertungen wurden nun abgebaut (auf Kosten der meist vom Immobiliengeschäft unbeleckten Kleinanleger).

Mein persönliches Fazit - wir werden in den nächsten Jahren das erste Mal wieder satte Wertsteigerungen sehen, natürlich nur in Lagen mit Infrastruktur und Jobs.

Gruss
Christian

[Harry_Schotter]

Wie Hera Lind – Sie verloren ihr Geld mit Steuergeschäften im Osten

Von D. HOEREN, H.W. SAURE, F. POSSELT, M. BISS und K. POEHLS

Reich waren sie schon. Aber sie wollten noch reicher werden. Ohne dafür zu arbeiten.Deutschlands gierige Promis und ihre Investitionen in riskante Immobilien und Steuersparmodelle.Immer mehr Stars müssen einräumen, daß sie den Fehler ihres Lebens begangen haben. Gestern beichtete Autorin Hera Lind (48, „Das Superweib“), daß sie sich mit Immobilien im Osten verspekuliert hat und Millionen verlor. Hera Lind zu BILD: „Mich plagen Existenz-Ängste!“

Sie teilt ihr Schicksal mit vielen Kollegen.

Grit Boettcher (67, „Ein verrücktes Paar“) verlor in Dresden 900 000 Mark.
Horst Janson (70, „Der Bastian“) häufte in Sachsen-Anhalt 800 000 Euro Schulden an.
TV-Pfarrer Jürgen Fliege (58) versemmelte Hunderttausende in Dresden.
Schlagerstar Tony Marshall (67, „Schöne Maid“) geriet in finanzielle Schwierigkeiten – durch Häuser in Dresden.
TV-Star Karsten Speck (45, „Hallo Robbie“) verlor mit dubiosen Immobiliengeschäften alles – jetzt verbüßt er eine Haftstrafe.

Warum sind so viele Promis in die Immobilienfalle getappt? Finanz-Experte Stefan Loipfinger vom Branchendienst „fondstelegramm“ zu BILD: „Gerade Leute mit hohen Einkommen wie Showstars waren in den 90er Jahren für Steuersparmodelle in Ostdeutschland empfänglich. Spätestens ab 1994 war aber klar, daß sich die vielen Investitionen nicht rechnen. Entweder konnten einige beim Steuersparen nicht genug bekommen – oder sie hatten von Finanzen überhaupt keine Ahnung.“ Die Promis ließen sich mit fast unglaublichen Steuervorteilen ködern – und kauften unbesehen, was ihnen angeboten wurde. Die Münchener Vermögensberaterin Aline Hense zu BILD: „Es war damals möglich, mit 100 000 Mark Einsatz 95 000 Mark Steuern zu sparen. Das hat vielen den Kopf verdreht.“

Doch viele haben sich beim Steuertricksen selbst hereingelegt. Horst Janson schaute sich die Häuser, die er völlig überteuert kaufte, nicht einmal selber an! Heute klagt er: „Ich bin betrogen worden.“ TV-Pfarrer Fliege, der gerade seinen ehemaligen Berater auf 540 000 Euro Schadenersatz verklagt, rät allen Kollegen, sich zu wehren. „Man soll vor Gott in die Knie gehen, nicht vor dubiosen Geschäftspartnern.“

Doch nicht nur mit Ost-Immobilien haben sich Deutschlands Promis verspekuliert. Auch im Westen lockten angebliche Superschnäppchen. Fritz Wepper („Derrick“) verlor 700 000 Mark. Jürgen Drews (60, „Ein Bett im Kornfeld“) 605 000 Mark – bei einem Immobilien-Projekt in Berlin. Ex-„Glücksrad“-Moderator Peter Bond (53) zu BILD: „Ich habe zwischen 1990 und 1992 in Schrott-Immobilien in Berlin-West investiert und rund eine Million Euro verloren. Ich hatte meinem Steuerberater vertraut. Erst 1999 kam ich dahinter, daß ich betrogen worden war.“

Nur wenige waren schlau genug, im letzten Moment auszusteigen. Christine Reinhart (48, „Schattenmann“) hatte in Leipziger Bürotürme investiert.
„Ich konnte nächtelang nicht schlafen. Ich hatte Angst, daß ich mein Geld verliere. Deshalb habe ich es rückgängig machen lassen.“ Bei ihr hatte der Verstand über die Gier gesiegt!


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Hera Lind: Schulden-Drama - So verlor ich mein Geld

Von J. KEMP und G. STAMPF

Schulden-Drama um Deutschlands berühmteste Bestseller-Autorin! Hera Lind (48, „Das Superweib“) verlor Millionen mit Ost-Immobilien.
In ihren Bestsellern kämpfen Frauen gegen das Schicksal. Jetzt hat Hera Lind (48, „Ein Mann für jede Tonart") das Leben eingeholt. Sie kämpft um ihre Existenz. Der traurige Grund: Die vierfache Mutter verlor bei Geschäften mit Ost-Immobilien Millionen, muß ihre schöne Villa in Österreich verkaufen.
Hera Lind ist Deutschlands erfolgreichste Autorin, veröffentlicht seit 17 Jahren Bestseller, allein ihr Buch „Das Superweib" verkaufte sich weltweit zwei Millionen Mal. Wo ist das ganze Geld geblieben?

Hera Lind gestern zu BILD: „Ich habe vor zehn Jahren auf Anraten unserer Steuerberaterin mit meinem damaligen Lebensgefährten Ulrich drei Ost-Immobilien erworben. Insgesamt sind es 16 Wohnungen in 3 Mietshäusern in Potsdam und Dresden. Das waren Abschreibungsmodelle, mit denen in den 90er Jahren viele Leute Steuern sparen wollten. Die Immobilien haben wir mit Bankkrediten finanziert. Jetzt sind die Häuser nur noch die Hälfte wert, die Mieten im Osten sinken seit Jahren. Einige Wohnungen stehen sogar leer."

Jeden Monat, so die Autorin, macht sie 15 000 Euro Verlust mit den Immobilien. „Deshalb habe ich zur Zeit finanzielle Engpässe. Ich muß mir das selbst zuschreiben. Man hat mir fertige Verträge vorgelegt, und die habe ich schnell unterschrieben. Ich habe mich um solche Dinge nie gekümmert, war viel lieber bei den Kindern oder habe Bücher geschrieben. Meinem früheren Lebensgefährten mache ich aber keinen Vorwurf. Er hat selbst auch Verluste hinzunehmen.“

Wie lebt sie mit diesem Schulden-Drama? „Natürlich plagen mich Existenzängste. Da liegt man nachts wach und macht sich Sorgen, wie es weitergeht. Aber ich muß mich in die Sache reinknien. Bevor ich einen Ordner mit Rechnungen öffne, gehe ich erst mal zehn Kilometer laufen.“
Die Bestseller-Autorin hat ihre Villa am Mondsee, die sie vor fünf Jahren für 700 000 Euro erwarb, bereits in der Zeitung zum Verkauf angeboten. Kurz nach Jahresbeginn der nächste Schock: Der Gerichtsvollzieher klingelte an der Haustür. Hera Lind: „Er wollte sehen, ob bei meinem Mann Engelbert Lainer etwas zu holen ist. Der Beamte hat sich entschuldigt, daß die Kinder das mitkriegen.“ Lainer ist seit sechs Jahren arbeitslos, führt den Haushalt. Er mußte letzten Juli Insolvenz anmelden. „Mein Mann hat damals alles an seine Ex-Frau in Kalifornien verloren, ich habe noch Schulden für ihn und seine Ex-Frau übernommen und lange versucht zu helfen. Insgesamt habe ich über 300 000 Euro für ihn und seine Familie bezahlt." Und wie geht’s weiter? Hera Lind: „Ich schreibe manchmal bis zu 12 Stunden am Tag, denn wir müssen nach vorne schauen. Aufgeben tun wir jedenfalls nicht!“


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[kohelet]

[posting]20.377.132 von Harry_Schotter am 25.02.06 10:44:39[/posting]Interessanter Beitrag. Danke!

Bezieht sich auf die Titelschlagzeilen von gestern und vorgestern der BILD.

[Magicbroker]

wenn ich mir die billigen Preise so ansehe hier in Nordwestdeutschland, dann denke ich so weit abwärts kann es eigentlich nicht mehr gehen?

Neuwertige 10 Jahre alte Wohnungen (Stein auf Stein, gute + ruhige Lage in Kleinstädten z.B. Nähe Hannover) gehen hier beim Notar für 1000-1400E über den Tisch.

Meine Bekannten haben mit ihren Wohnungen teilweise Mietrenditen von 6% vor Steuer - sehe daher kein Abwärtspotential mehr.

Die haben 1000E / qm bezahlt für 10 Jahre alte gepflegte Wohnung Region Hannover im 8 Familienhaus - ist doch ein Geschenk! Vor 10 Jahren soll der Preis bei 1350 gelegen haben.

Wird der Preis für gepflegte solide Jungwohnung in Westdeutschland unter 1000E fallen? - kann ich mir irgendwie nicht vorstellen.

--> Wichtig und irgendwie fragwürdig: Es ist doch bald schon so billig, dass Miete auf selbem Niveau wie eine Finanzierung! Mieter zahlt 250E Miete Kalt, die Wohnung könnte er für selbes Geld abtragen ohne Eigenkapital - das zeigt imo eine Unterbewertung der Wohnungen!

Nachmal anders: wenn Zins+Tilgung auf selber Höhe wie Miete, dann kann doch was nicht stimmen mit den Preisen!

Glaube sobald Miete auf selber Höhe wie Finanzierungsabtrag ist dies ein Kennzeichen für zu zu billige Preise und Talsohle!

Andere Wohnungen nähe Bielefeld z.B. die heute in Praxis 1300E/qm kosten haben vor 10 Jahren 1750E gekostet, ist doch schon deutlich gefallen denke ich!?

Klar Wohnungen auf Land werden weiter nicht nachgefragt werden und leicht sinken, doch denkt ihr nicht stadtnahe Wohnungen mit Bahnanbindung bleiben stabil?

[durran]

sätze wie - die leute ziehen in die städte rein - und weg vom land halte ich absolut für quatsch.

wie vorher gesagt - niemand kann bevölkerungsströme vorhersagen - und das ist das schöne an immobilien - kaufen wenn sie billig sind und teuer verkaufen.

nehmen wir die vogelgrippe - den genanbau - den islamkonflikt und was weiß ich nicht alles.

glaubt ihr in extremen situationen werden die leute in den städten noch immobilien anfassen.

wenn in ballungsräumen die vogelgrippe als pandemie grassiert - möglicherweise über jahre hinweg - na j

dann schreien alle wieder nach dem land - der ruhe und der abgeschiedenheit - oder einfach der selbstversorgung ,
jeder sucht das kleine bauernhaus mit acker und stall .

und dann werden die jenigen die teuer in der stadt gekauft haben die verlierer sein.

andersherum muß man es so sehen.

fallende löhne und steigende zinsen provozieren nun mal fallende immobilienpreise.

daher gibt es nur eine devise.
das pulver trocken halten - und im richtigen moment zuschlagen - denn irgendwann verkaufen diese linds - und
flieges billigts ihr teures gut.

denn auch hier gilt der spruch

Im Einkauf liegt der Gewinn

[Harry_Schotter]

@Magicbroker

"Nachmal anders: wenn Zins+Tilgung auf selber Höhe wie Miete, dann kann doch was nicht stimmen mit den Preisen!"

FALSCH! Dann stimmt was nicht mit den MIETEN!


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@Durran

"daher gibt es nur eine devise.
das pulver trocken halten - und im richtigen moment zuschlagen - denn irgendwann verkaufen diese linds - und
flieges billigts ihr teures gut.

denn auch hier gilt der spruch

Im Einkauf liegt der Gewinn"


Stimmt schon. Aber es gibt aber auch den Spruch: "Langfristig sind wir alle tot."

Kann dann passieren, wenn man zu lange auf den Einkauf wartet, bzw. warten muss.

[kohelet]

"Wir haben hier die Edelplatte" ( Dresden - Pirna )
Thread: "Wir haben hier die Edelplatte" ( Dresden - Pirna )

[kickaha]

Ich wollt es ja eigentlich kommentieren, aber ich bin
soooo alarmiert...


Dem Osten droht der zweite Wendeschock

Deutschland steht eine düstere Zukunft bevor - wenn es nach den Bevölkerungsforschern geht. Wo schon jetzt kaum Kinder auf den Straßen zu sehen sind, werden Erwachsene und Alte einer aktuellen Studie zufolge künftig noch mehr unter sich sein. Der Rückgang der Bevölkerung beschleunige sich vor allem in Ostdeutschland - auch mangels Zuwanderung.

Alternde Gesellschaft: Die Zahl der in Deutschland geborenen Kinder soll bis 2050 weiter drastisch abnehmen.
HB BERLIN. Statistisch gesehen bringt jede Frau nur noch 1,36 Kinder zur Welt, heißt es in der Untersuchung des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung. Damit hat die Geburtenrate den Tiefstand des letzten Kriegsjahres 1945 erreicht. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes kamen vergangenes Jahr etwa 680 000 Kinder zur Welt. „Damit ist Deutschland Spitzenreiter im negativen Sinn“, sagte der Direktor des Berlin-Instituts, Reiner Klingholz. Bis 2050 werde die Zahl der in Deutschland geborenen Kinder schätzungsweise nur noch halb so groß sein wie heute.

Den Negativrekord hält Deutschland auch weiterhin bei der Kinderzahl. "Deutschland hat seit 33 Jahren weltweit die niedrigste Kinderzahl je 1000 Einwohner", erklärt das Institut. Unvermindert setze sich auch die Abwanderung der Menschen von Ost- nach Südwestdetschland an. Hier gebe es die verstärkte Tendenz, dass junge und gut ausgebildete Frauen in den Westen ziehen, sagte Klingholz. Zurück blieben arbeitslose und schlecht qualifizierte Männer, die als Familiengründer weitgehend ausfielen.

Im Osten ließe sich schon seit Jahren beobachten, was auf den Westen, und dort vor allem auf die Schrumpfzonen, zukommen wird. Schon jetzt haben sich fast überall in den neuen Bundesländern die Grundschülerzahlen gegenüber der Wendezeit halbiert, nahezu 2000 Schulen sind bereits dicht gemacht worden.

Spätestens im Jahr 2015 werde der Osten den „zweiten demographischen Wendeschock“ erleben, weil dann eine wegen des Geburtenrückgangs nach 1990 halb ausgefallene Generation als Eltern fehlen werde, prognostiziert die Studie. Nach der Wiedervereinigung war die Geburtenrate in den neuen Ländern auf durchschnittlich 0,77 Kinder pro Frau zurückgegangen. „Das war weltweit die niedrigste Geburtenrate mit Ausnahme des Vatikan“, sagte Klingholz.

Bevölkerungspyramide 1950 bis 2050

Selbst Kreise, in denen die Wirtschaftskraft deutlich wächst, können nach den Ergebnissen der Untersuchung davon demografisch kaum profitieren. Am schlimmsten treffe es Sachsen-Anhalt. Inseln der Stabilität fänden sich in den neuen Bundesländern aussschließlich im Umfeld wichtiger Großstädte. So erzielten die Umlandkreise von Berlin, Dresden und entlang der thüringischen Städtereihe Jena-Weimar-Erfurt-Eisenach günstige Bewertungen.

Allerdings: In der Prognose bis 2020 - berechnet vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung - setzt sich der Trend der Vergangenheit weiter fort: Der Osten entleert sich weiter, ebenso das Ruhrgebiet. Hinzu kommt, dass auch die Zuwanderung seit drei Jahren schwer zurückgeht. Laut Statsitischem Bundesamt lag das Wachstumsaldo - die Differenz zwischen Zuwanderung und Abwanderung - 2002 noch 219 000 Menschen und 2004 bei 82 000.

Die Wissenschaftler sprechen von einer sozialen Zeitbombe. Damit die Bevölkerung stabil bleibt, müsste der Schnitt jedoch bei 2,1 Kindern liegen. Auch beim Wirtschaftswachstum liegt Deutschland im europäischen Vergleich auf einem der hintersten Plätze. Und die OECD sagt voraus, dass die Wachstumsrate bei sinkender Geburtenrate in Deutschland in 20 Jahren nur knapp über null liegen wird. Wohlstand und Zukunftsangst bedingen einander, warnen die Experten. Denn wo keine Kinder geboren werden, da werden aus Kindern auch keine Arbeitskräfte, welche die Wirtschaft am Laufen halten.

Auch die Politik reagierte alarmiert auf die Studie. Bundesfamilienministerin Ursula von der Leyen (CDU) sagte: „Die hohe Kinderlosigkeit ist alarmierend. Wir müssen alle umdenken.“ Jeder müsse sich fragen, was er besser machen kann, damit Kinder in einer modernen Welt willkommen sind. Kinder bedeuten für unser Land Lebensfreude, Kreativität, wirtschaftliches Wachstum und auch soziale Sicherheit.“

Nach Aussage der Vorsitzenden des Bundestags-Familienausschusses, Kerstin Griese (SPD), ist die mangelnde Vereinbarkeit von Beruf und Kinder Hauptursache für die geringe Geburtenrate in Deutschland. In Europa sei die Geburtenrate dort am höchsten, „wo die Frauenerwerbsquote hoch und die Kinderbetreuung gut geregelt ist“, erklärte Griese.

[Burentom]

Aus eigener Beobachtung: Seit mehr als 50 Jahren wird jeder Deutsche der mehr als 3 Kinder in die Welt setzt als Asozialer angesehen. Als Deutscher Kinder zu haben ist und bleibt ein Armutsrisiko. Das Geplärre dieser Politiker/-rinnen reichte immer nur bis zur nächsten anstehenden Wahl.
Das immer weniger Kinder geboren werden ist seit 30 Jahren Allen bekannt. Aber was solls, in Zeiten des Arbeitskräftemangels war es wichtiger viel Geld für den Konsum zu erarbeiten. Die, die mehrere Kinder haben wollten waren einfach doof, faul zu arbeiten oder asozial. Hinzu kam das ausreichend Nachschub von billigen Arbeitskräften aus dem Ausland bewilligt wurde - warum sich den da um den eigenen Nachwuchs kümmern -. Das Ergebnis haben wir nun. Die deutsche Bevölkerung schrumpft, Ausländergettos mit hohem Arbeitslosenanteil, weiterhin Nachzug von schlecht ausgebildeten Emigranten in die Sozialsysteme. Ganze Stadtteile verkommen, Wohnungen stehen leer, viele haben Angst um ihre Arbeitsstelle. Für die eigene einigermaßen auskömmlichen Rente hat in Zukunft jeder selbst zu sorgen. Die Kassen sind leer. - Welcher noch einigermaßen klar denkende Deutsche möchte da noch die jetzt wider einmal von der Politikerklasse gewünschten Kinder in die Welt setzten.
Für Kinder oder Eheleute die sich Kinder wünschten, hatte dieser Staat außer blah blah, noch nie viel getan und wird es auch nicht tun. Vielleicht mal eine neue Steuer auf Kinderlose oder so ein ähnlicher Geistesmüll. Das mitterweile alle in diesem unserem Lande unter diesem Bevölkerungsschwund leiden müssen, was soll`s, schliesslich sind wir ja keine Franzosen oder Spanier, die für ihre Rechte notfalls auf die Strasse gehen.
Hier für ein Land, in dem auch Kinder die noch geboren werden eine Zukunft haben dürften allemal. Denn für uns bleibt nur noch die Zeche zu bezahlen, die uns die von uns gewählten Poliker auftischen werden.Aber Schuld, Schuld an dieser Misere haben wir nunmal alle

[Harry_Schotter]

@Bureton

"Als Deutscher Kinder zu haben ist und bleibt ein Armutsrisiko."

Also, ich sehe das "Kinder bekommen" nicht als ein ursächliches Armutsrisiko an. In Deutschland und in anderen Industrieländern ist es ja so, dass die Reichen, zumindest statistisch betrachtet, die wenigsten und die Armsten in unserer Bevölkerung die meisten Kinder haben. Aber die Kinderreichen waren idR. schon VOR der reichlichen Kinderschar arm, und NICHT etwa danach! Das ist schon was anders.

In einem hast du aber natürlich absolut recht. "Kinder zu bekommen" ist tatsächlich, so gesehen, ein WOHLSTANDSRISIKO! DAS ist wahr! Wenn sich eine gutverdienende Akademikerin entscheiden müsste, zwischen ihrem zB. 4000 Euro Nettogehalt pro Monat, wenn sie arbeiten geht, oder stattdessen für 250 Euro Kindergeld pro Kind, als eine Entlohnung vom Staat für ihre alleinige Arbeit als Mutter und Hausfrau, na, wofür würde sie und ihr Partner sich voraussichtlich wohl entscheiden????


"........weiterhin Nachzug von schlecht ausgebildeten Emigranten in die Sozialsysteme."

Ja, stimmt schon. Es gibt weiterhin einen Nachzug aus dem Ausland von niedrig bis garnicht qualifizierten Zuwanderern in unsere Sozialsysteme. Aber wir, du und ich, können uns ja, -vielleicht, damit trösten, dass es diese Zuwanderung in 15 bis 20 Jahren garantiert nicht mehr geben wird, weil in 15 bis 20 Jahren in Deutschland keine Sozialsysteme mehr existieren werden, die nach unseren heutigen Standardauffassungen diesen Namen verdienen würden. Also....Take it easy.


"Für Kinder oder Eheleute die sich Kinder wünschten, hatte dieser Staat außer blah blah, noch nie viel getan und wird es auch nicht tun."

Hat der deutsche Staat nicht viel für Kinder getan? Ich weiß nicht, ob das richtig ist. Falls du aber speziell die materiellen Aspekte meinst, so kann ich nur sagen: "...UND DAS IST GUT SO!!!"

Warum? Ganz einfach! Menschen sollten die/ihre Kinder um der Kinder wegen bekommen und nicht wegen der Staatsknete Nachwuchs in die Welt setzen. Was ich meine ist, dass Menschen sich nicht an ihren Kindern finanziell bereichern können sollten. Denn dann werden sich vorallem diejenigen kräftig "vermehren", die "einfach doof, faul zu arbeiten oder asozial" sind. Dann wird aus dem ehemaligen Vorurteil tatsächlich eine greifbare Realität werden, -Und das kann sicherlich niemand wollen.

Im übrigen.....Familien mit Kindern brauchen, im Verhältnis zu den Kinderlosen, wesentlich weniger Steuern und Sozialabgaben entrichten. Mütter und Väter erhalten vom Staat Kindergeld und diverse Zuschüsse, wenn sie zB. bauen wollen. Zudem, alle Kinderlosen müssen ua. auch die Kindergärten, Schulen und Universitäten mit ihren Abgaben und Steuern bezahlen, obwohl sie nie eigene Kinder auf diese Einrichtungen schicken werden und im sozialen Bereich finanzieren sie auch noch zusätzlich soziale Einrichtungen wie die Mütterhilfswerke, die Jugendhilfe(-heime), bzw. das Jugendamt, oder öffentliche Spielplätze und Jugendtreffs, usw, usf. um nur einige Beispiele zu nennen.

[Burentom]

Unsere Sozialsysteme können nunmal nicht ohne neue nachrückende gut ausgebildete Generationen aufrecht erhalten werden. Wer ist für die Gemeinschaft wünschenswerter? Ein von allen Steuernzahlern gut ausgebildeter kinderloser Akademiker der vielleicht in die Sozialsysteme höhere Beiträgen entrichten müsste oder der kinderreiche Geringverdiener/Arbeitslose? Wir als Gemeinschaft sollten die geborenen Kinder nicht als Privatangelegenheit der jeweiligen Eltern ansehen. Beispiele einer guten Förderung (Frankreich,Spanien) gibt es genug. Ich betrachte es - obwohl von einigen als Nazi-Gedankengut verleumdet - als eine Gemeinschaftsaufgabe, sich um die Betreuung, Ausbildung und Erziehung der Kindern zu kümmern. Mit etwas Kindergeld, Steuererleichterungen usw. ist es hier nicht getan. -Angefangen von fehlender Kontrollfürsorge/beratung (Stichwort-Verwahrlosung). Dem Wegschauen von Nachbarn bei Problemen der Kindesmisshandlung. Dem Schliessen von Kindertagesstätten mangels finanzieller Mittel, arbeitslos gemeldeten Kindergärtnerinnen, heruntergekommenen Schulen, frustrierte Lehrer, Lehrstellenmangel usw. usw. - Wohin diese Gesellschft abdriftet kann Jeder beobachten. Als Privatangelegenheit kann man dies schon lange nicht mehr ansehen. Nur - wir Deutsche neigen nun mal von einem Extrem zum Anderen. -Alles und Jeden zu unterdrücken oder sehe zu, wie Du klar kommst. Behinderer und Zauderer haben das Sagen - wir als "Gemeinschaft" dürfen zwar meckern, das war´s aber auch. Leider !!

[Burentom]

Nach dem "plötzlich" entdeckten Kinderschwund in Deutschland sind die jetzt aufgeregt hirnrissigen Äußerungen einiger Politiker der 2. Garnitur schon bemerkenswert. Ein Höhepunkt, Kinderlose sollen zukünftig nur noch 50 % der gesetzlichen Rente bekommen .
Anstelle ein vernünftige Umfeld zu schaffen, vergreift man sich wiedermal an den gesetzlichen Rentenzwangsabgaben. Ergebnis: noch mehr Verweigerer, die bereit sind, in die gesetzlichen Kassen einzuzahlen. Das Geld verschwindet, ob in Immobilien ist als Zukunftssicherung wirklich fraglich und die erhofften zusätzlichen Kinder ?

[Antoniopreto]

Egal wie man es dreht und wendet es paßt halt nichts mehr zusammen.50% aller Kinder finden schon heute kein anständigen Arbeitsplatz mehr.Hätten wir mehr Kinder wäre die Arbeitslosenzahl vermutlich bei 8 Millionen.

[Burentom]

Dafür braucht`s kein Studium. Mehr Kinder = mehr Kosumenten und Nachfrager nach Dienstleistungen = mehr Arbeitsplätze = mehr Beitragszahler = mehr Steuereinnahmen = mehr vertrauen in die eigene Zukunft = = mehr investionen (auch in Immobilien)! Das hatten wir schon mal alles - Kinderreichtum wird aber schon seit 50 Jahren immer weiter abgewürgt und verspielt. Warum läuft komischerweise der Export prächtig und im eigenen Land geht alles vor die Hunde?!

[Harry_Schotter]

@Antoniopreto

"50% aller Kinder finden schon heute kein anständigen Arbeitsplatz mehr.Hätten wir mehr Kinder wäre die Arbeitslosenzahl vermutlich bei 8 Millionen."

Übertreibe mal nicht. Ok, in Spanien und Frankreich soll die Jugendarbeitslosigkeit so um die 30% bis 40% liegen. Bei uns hat sich dieser Level schon seit Jahren bei einem wesentlich niedrigeren Wert von ca. 8% stabilisiert.

Und im übrigen hat Burtentom in Posting #492 absolut Recht. Jugend schafft sich ihre Arbeitsplätze selbst, weil sie es ist, die hauptsächlich konsumiert und investiert. Alte Menschen machen das nicht mehr, weil sie idR. schon alles haben( Haus, Wohnung, Möbel, elektronische Geräte, Auto, usw., usf.).

[Burentom]

Ich bin kein "Weltverbesserer", ich gehöre keiner Partei an, sondern bin wie fast alle - ein ganz gewöhnlicher Materialist - der in naher Zukunft nicht in einem gut geschütztem Getto "wohnen" möchte. Ich habe Respekt vor Eltern die sich für die Erziehung ihrer Kinder aufgeopfern. Ich habe Respekt vor all den Einrichtungen, die sich viel Mühe geben etwas für die heranwachsende Juged zu tun. - Ich habe keinen Respekt vor einem Staat, der zwar Jahr für Jahr bis zum Eingreifen des Bundesgerichtshofes das Existenzminimum seiner Bürger zu besteuerte, das Kinderkriegen als Privatsache mit Almosencharakter behandelt und Steuergelder gerne dort verteilt, wo politischer oder "nachpolitischer" Gewinn winken -(Subventionitis genannt)-. Mich stört es ungemein, wie mit den privaten wie öffentlichen Werten umgegangen wird. Mich stört es, wenn vorhandene Mittel verschwendet werden ohne das die Verursacher für diese Fehlverhalten beamtenrechtlich belangt werden können. In diesem Land haben sich Gesinnungen eingenistet, das es einem Graust. Alles was dem Fortschritt eines Landes dienen könnte aber von den Nazis Verbal missbraucht worden ist, wird sofort als Tabu erklärt. Wir sollten wirklich aus unserer Vergangenheit lernen, sonst haben wir bald keine Zukunft mehr.

[Antoniopreto]

Harry_Schotter
Ich hab nicht gesagt das 50% der jugendlichen Arbeitslos sind.Sie finden keine anständige Arbeit.3-7 Euro Stundenlohn ist demotivierend tut mir Leid.

[Harry_Schotter]

@Antoniotreto

Sorry, hab` ich in den falschen Hals bekommen. Unter dem Gesichtspunkt hast du Recht. Wer als Berufseinsteiger auf Leiharbeitsjobs(3-7 E/pro St.) angewiesen ist, ist tatsächlich mehr als geleimt.

[Thamm]

Was haben die Deutschen denn aus der Vergangenheit gelernt?
Sind wir freie, aufrechte Menschen geworden die eigenständig denken?

Der Deutsche genießt große persönliche Freiheit!
Nach dem Persönlichen endet diese jedoch!

Soziale Freiheit, Kulturelle Freiheit, Politische Freiheit, Finanzielle Freiheit - gibt es nicht! Du kannst zu allem deine Meinung sagen, aber hast in nichts etwas zu melden!
Oder wann durfte einer von uns einmal etwas für die eigene Zukunft bedeutendest entscheiden ohne vorher einen Beamten um Erlaubnis zu fragen?

Seit wir den Adelstand losgeworden sind, haben ihre ehemaligen Handlanger die Macht übernommen. Beamte verwalten uns, Beamte denken für uns, Beamte besteuern uns, Beamte plündern uns aus. Wir ergeben uns dem, denn dagegen anzugehen ist wie ein Kampf gegen Windmühlen.

Die Deutschen haben Adolf Hitler gewählt! Aber wer hat ihn zum Führer, Gott, Absoluten Herrscher ernannt? Wer war es der perverse Nazigesetze und Verordnungen erlassen, durchgeführt und umgesetzt hat? Wer war es, denn der Millionen Leute aus reinem Schwachsinn auf widerwärtigste Weise abgeschlachtet hat?
War das der Durchschnittsdeutsche? War das die deutschen Hausfrau? Der deutsche Handwerker? Der deutsche Unternehmer?
Sicher nicht.

Diesselben Typen, die Adolfs Wahnsinn erst ermöglichten und bis zum letzten durchpeitschten, haben nach dem Krieg dem Volk erzählt, dass man ihm keine Freiheit gewähren könne, weil sie Adolf gewählt haben und es Sache des unbestechlichen, neutralen Beamten wäre in Zukunft einen neuen Adolf zu verhindern.

Das Deutsche Volk ist Untertan gewesen und bis heute geblieben. Machen wir uns keine Illusionen. Gebt den Beamten ein Gesetzt, eine Verordnung und einen Paragraphen und sie werden Dachau ohne zögern wieder aufmachen und von vorne anfangen.


Wo war denn in den letzten 60 Jahren oder den letzten 100 Jahren eine Veränderung zur Freiheit hin in unserem Land?
Mit deutschen Staaten war es schon immer dasselbe. Entweder endten sie mit einem Knall oder einem Ächzen.

Solange man dem Deutschen nicht den Mund verbietet und die Möglichkeit abzuhauen, wird er alles mit sich machen lassen. Heiße Luft hat noch keiner Regierung geschadet und auf die wirklichen Problem wird geschickt der Deckel drauf gehalten. Das kann man sehr schön in den Medien beobachten. Wie schnell verschwinden da doch die wirklichen Probleme aus dem Blätterwald, damit bloß nicht der Volkszorn hochkocht.

Der Deutsche bekommt keine Kinder? Na woran das wohl liegen mag?

In Afrika heisst es, dass es fürs Kinder machen nur zwei, für Großziehen jedoch ein ganzes Dorf. Angesichts des Heeres von alleingelassenen und alleinerziehenden in unserem Land, sagt wohl alles über unsere ach so fortschrittliche Gesellschaft aus, das sogar die ach so "rückständigen" Afrikaner gesellschaftlich weiter sind als wir.
Das die Kenianer Spenden an deutsche HarzIV-Empfänger schicken sagt wohl alles.

[Harry_Schotter]

@Thamm

Jepp, dass deutsche Volk ist immer Untertan gewesen, vom ollen Kaiser Friedrich über den illegal eingewanderten Österreicher bis hin zur heutigen sozialdemokratisch eingefärbten Erziehungs- und Wohlfahrtsdiktatur, wenn ich das mal so sarkastisch weiterführen darf. Schau` dir nur mal zB. die verfluchten Oberlehrer-Staatssender an, wo hämoridenkranke, sesselpfunzende Alt68ziger uns belehren wollen , was wir politisch korrekt zu denken und zu meinen haben. Und dann die Schnulzenserien im ARD und im ZDF im altpatriachalischen 50ziger Jahre Retro-Stil, wo immer ein gebildeter Obermacker seinen dödel-dummen Schäfchen erzählen muss, wo sie ihre geistig saftigen Weiden abzugrasen haben. Also, ich mein` damit Forsthaus Falkenau, Schwarzwaldkinik und sonstige, ähnliche Unterhaltungsbeilagen. Sch..... deutsche Erbauungsglotze. Soll sie doch am Elektrosmog ersticken.