LEG Immobilien AG (Seite 21)

[benxs]

Wieso kaufen die LEG-Insider?

Wenn also auf LEG Immo so hohe Sanierungskosten zukommen und auch eine Kapitalerhöhung droht: Wieso kaufen dann so viele Insider Aktien (und auch nicht mickrig)?

[neuflostein]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.232.490 von Erdman am 15.12.21 17:16:47

Zitat von Erdman:

Zitat von neuflostein: Vonovia und LEG besitzen hauptsächlich Mietskasernen, die vor 50 oder 60 jahren gebaut wurden. Diese "klimaneutral" zu bekommen ist vielleicht möglich aber extrem teuer. Ich bezweifle, daß das gestemmt werden kann ohne unprofitabel zu werden. Vielleicht täusche ich mich ja.

Wie groß in qm sind denn die Wohnungen der LEG ? Und wie hoch ist der durchschnittliche qm Mietpreis?
Solche Wohnungen lassen sich zwar vermieten, vom Ertrag her sind sie aber wenig produktiv.
Die Windfallprofits werden jährlich durch die NAV Bewertungen erzeugt, die dann steigen, weil man durch Hin- und Herverkäufe weniger Einheiten jeweils neue Referenzpreise schafft.
Warum bilanzieren immofirmen anders als die ganz normale Wirtschaft? Selbst nach IFRS würden die Anlagewerte wesentlich niedriger liegen.
Hat das hier noch keiner nachgerechnet?

Einfach mal auf die LEG Homepage gehen und z.B. die 41 Häuser in Dortmund anschauen. Das ist fast alles im Grunde Schrott Niveau, also alte Mietskasernen, vermutlich mit Mietern aus den einfachen Schichten der Gesellschaft. Ist aber trotzdem profitabel, da LEG die Wohnungen ja für wenig Geld erworben hat. Aus meiner Sicht (im Vergleich zu Süd-West DE) unglaublich niedrige Mieten, 60m2 Wohnungen für 300-400 Euro und soooo schlecht sehen die alle nicht aus. Hier in der Stadt zahlt man auch im Assi-Viertel 800 Euro für eine 60m2 Wohnung.

[Erdman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.593.490 von neuflostein am 14.10.21 10:43:21

Zitat von neuflostein: Vonovia und LEG besitzen hauptsächlich Mietskasernen, die vor 50 oder 60 jahren gebaut wurden. Diese "klimaneutral" zu bekommen ist vielleicht möglich aber extrem teuer. Ich bezweifle, daß das gestemmt werden kann ohne unprofitabel zu werden. Vielleicht täusche ich mich ja.

Wie groß in qm sind denn die Wohnungen der LEG ? Und wie hoch ist der durchschnittliche qm Mietpreis?
Solche Wohnungen lassen sich zwar vermieten, vom Ertrag her sind sie aber wenig produktiv.
Die Windfallprofits werden jährlich durch die NAV Bewertungen erzeugt, die dann steigen, weil man durch Hin- und Herverkäufe weniger Einheiten jeweils neue Referenzpreise schafft.
Warum bilanzieren immofirmen anders als die ganz normale Wirtschaft? Selbst nach IFRS würden die Anlagewerte wesentlich niedriger liegen.
Hat das hier noch keiner nachgerechnet?

[Huta]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.090.289 von walker333 am 01.12.21 19:24:45

Zitat von walker333:

Zitat von Huta: es gibt also keine Kapitalerhöhung - und trotzdem ist die Aktie rückläufig. Finde ich erstaunlich.

JPMorgan sieht sehr wohl eine Kapitalerhöhung als wahrscheinlich an:

=====


Die US-Bank JPMorgan hat die Einstufung für LEG nach einem Beteiligungskauf von der Adler Group auf "Overweight" mit einem Kursziel von 158 Euro belassen. Mit den Zukäufen nehme die Gefahr einer Kapitalerhöhung zu, schrieb Analyst Neil Green in einer am Mittwoch vorliegenden Studie. Eine solche hänge nun voraussichtlich wie ein Damoklesschwert über dem Aktienkurs der Immobiliengruppe.

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/14749601-jpmorgan…

In der PM zur Übernahme der Wohnungen schreibt LEG selber (Zitat) "Zur Finanzierung des Portfolioerwerbs hat die LEG eine Brückenfinanzierung abgeschlossen. Sie beabsichtigt derzeit, die Brückenfinanzierung durch eine Kombination aus Fremdkapitalinstrumenten und dem Verkauf von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Einheiten zu refinanzieren. Der Erwerb der 31-prozentigen Beteiligung an BCP wird aus der vorhandenen Liquidität finanziert. Das Unternehmen hält weiterhin an einer konservativen Bilanzstruktur und an seinem LTV-Ziel von max. 43 Prozent fest."

Okay man kann sich jetzt am Wort "derzeit" aufhängen - aber das wäre dann reine Spekulation. Geplant ist eine KE nicht - vielmehr läuft das durch Wohnungsverkäufe und Fremdkapital.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.088.219 von Huta am 01.12.21 16:51:29

Zitat von Huta: es gibt also keine Kapitalerhöhung - und trotzdem ist die Aktie rückläufig. Finde ich erstaunlich.

JPMorgan sieht sehr wohl eine Kapitalerhöhung als wahrscheinlich an:

=====


Die US-Bank JPMorgan hat die Einstufung für LEG nach einem Beteiligungskauf von der Adler Group auf "Overweight" mit einem Kursziel von 158 Euro belassen. Mit den Zukäufen nehme die Gefahr einer Kapitalerhöhung zu, schrieb Analyst Neil Green in einer am Mittwoch vorliegenden Studie. Eine solche hänge nun voraussichtlich wie ein Damoklesschwert über dem Aktienkurs der Immobiliengruppe.

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/14749601-jpmorgan…

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.088.219 von Huta am 01.12.21 16:51:29

Zitat von Huta: Wo seht ihr denn das Haar in der Suppe???

Reflexhaft wird nun mal der Übernommene (hier: großen Teil aus Adler Group rauskaufen) hochgekauft - und der Übernehmer abverkauft.

Außerdem sind derzeit alle Immobilientitel schwach auf der Brust. Auch Vonovia, TAG, Grand City Properties schwach. Gewerbetitel zusätzlich wegen Corona schwach.

Und zu alledem werden 2022 in USA angeblich 2 bis 3 Zinserhöhungen stattfinden, was Anleger seltsamerweise für deutsche Immobilientitel als negativ ansehen.

[BuddyE]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.088.219 von Huta am 01.12.21 16:51:29

die zu erwartenden Vorgaben hinsichtlich energetischer Sanierung

Ich denke, dass es das ist. Der FFO wird belastet, da den Immo-Besitzern ordentliche energetische Sanierungskosten aufgebürdet werden. Dann ist die Dividende nicht unbedingt sicher.

[Huta]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.593.328 von Huta am 14.10.21 10:29:58

Guten Tag !

Ein bisschen "spooky" ist das Ganze schon. Da verkündet die LEG heute, dass sie 15.400 Wohnungen von der Adler Group erworben hat und dass das sich schon im laufenden Jahr positiv auf den NAV und den FFO1 auswirken wird - zudem wird das alles durch eine Erhöhung des Fremdkapitalanteils (ohne dass die Zielmarke beim LTV angekratzt wird) plus Veräußerungen eines strategisch nicht passenden Teils der übernommenen Wohnungen in Südostdeutschland finanziert - es gibt also keine Kapitalerhöhung - und trotzdem ist die Aktie rückläufig. Finde ich erstaunlich. LEG ist für mich die "defensivere Schwester" der Vonovia - nicht ganz so aggressiv am Markt aber auch sehr solide und mit einer "schönen" und einigermaßen sicheren Dividende. Dass sich aber auch eine LEG weiterentwickeln muss, weil man einfach mit der größeren Zahl an Wohnungen auch die Kosten drücken kann (stärkere Einkaufsmacht - grade auch im Hinblick auf die zu erwartenden Vorgaben hinsichtlich energetischer Sanierung etc., geringere Overheadkosten pro Wohnung bzw. Quadratmeter) scheint mir klar zu sein...

Wo seht ihr denn das Haar in der Suppe???

[neuflostein]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.593.328 von Huta am 14.10.21 10:29:58

Zitat von Huta:

Zitat von neuflostein: Ich fände eine Diversifizierung in andere europäische Länder besser. Das politische Umfeld hier im Land ist und bleibt ein Klumpenrisiko.

Wenn die Politik Deutschland tatsächlich zeitnah "klimaneutral" machen will, dann wird sie alle Vermieter zwingen müssen, den Altbestand energetisch sehr aufwendig zu sanieren. Dämmung, Wärmepumpen, isolierte Dächer, teure Fenster, Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung und und und. Sie wird das entweder direkt machen, also mit Zwang zur Sanierung, oder aber indirekt durch immer unerträglichere CO2 "Bepreisung". Letzteres ist ja schon beschlossen.

Um natürlich die Mieter (Wähler!!) nicht zu überfordern, wird das ganz sicher stark zu Lasten der Mietrenditen geschehen. Vermutlich werden die Vermieter die Kosten nur noch anteilig weitergeben dürfen oder aber zu niedrigen Prozentsätzen. Beides macht die Mietrendite kaputt.

Hat da jemand Gegenargumente? Stimmt da was nicht mit meinen Überlegungen?

Du kritisierst ja im Wesentlichen, dass "die Politik" zukünftig wahrscheinlich verstärkt auf Klimaschutz achten will und dadurch vielleicht auch die Mietrenditen sinken könnten.
Ich sehe nicht, dass "die Politik" da der Akteur ist sondern das Klima höchstselbst. Wenn man den menschengemachten Klimawandel nicht leugnet, wird man sich was einfallen lassen müssen, um diesen wenigstens soweit zu begrenzen, dass die Wetterextreme nicht noch weiter zunehmen (man sollte nicht vergessen, dass alles das, was jetzt angedacht ist, nicht etwa dazu führt, dass man die vorhergesagte Temperaturerhöhung vermeidet sondern es geht ausschließlich darum, diese zu begrenzen).

Ob das dann nur in Deutschland zu einschneidenden Maßnahmen führt - so wie Du das offenbar glaubst - oder ob man dann nicht auch in anderen Ländern (wie z.B. in den von Dir favorisierten USA) entsprechende Vorschriften erlässt, werden wir ja sehen. Letztendlich zeigt sich doch, dass Klimaschutz zwar teuer ist, kein Klimaschutz aber sehr viel teurer (wenn man sich z.B. die Kosten der Überschwemmungen im Ahrtal und anderswo anschaut).

Ich glaube auch nicht, dass es die Vermieter finanziell/wirtschaftlich "umbringt", wenn die Vermieter und die Mieter sich die Kosten des CO2 Preises z.B. teilen müssen oder wenn man die Kosten für die klimatische Renovierung einer Wohnung auf mehr Jahre verteilen muss. Nicht zuletzt deshalb sind Vonovia und auch die LEG ja in diesem Bereich sehr engagiert, weil man eben gesehen hat, dass Investitionen in "Klimaschutz" sich auch in der Wohnungswirtschaft rentieren können. Und soweit ich weiß, hat die Vonovia die Übernahme der Deutschen Wohnen auch damit begründet, dass man durch die höhere Zahl von Wohnungen natürlich eine ganz andere Einkaufsmacht hat, was die "klimafreundliche Renovierung" angeht. Ich denke daher, dass die großen börsennotierten Vermieter diese Kosten sehr viel besser wegpacken können als kleiner Vermieter.

Und selbst wenn es das ein oder andere Prozent Rendite kosten würden, muss ich man als Anleger doch sehen, dass man eben nicht nur Aktionär ist sondern auch auf dieser Erde lebt und ich möchte für mich nicht unbedingt, dass es immer wärmer wird und es zu noch mehr Extremwetterereignissen kommt als sowieso schon.
Den Klimawandel zu begrenzen wird Geld kosten - das sieht man ja schon an den Energiekosten. Das wird zwar vor einer Wahl gerne verschwiegen, ist aber trotzdem unvermeidbar. Den Klimawandel nicht zu begrenzen, wird ungleich mehr kosten - jedenfalls meiner Überzeugung nach!

Huta, ich leugne weder den Klimawandel noch ist mir die Erde egal. Ich möchte aber Aktien kaufen, die mir gute Erträge bringen. Vermutlich ist es tatsächlich sinnvoll, die Vermieter und Besitzer von Eigenheimen mehr oder weniger zu zwingen, ihre Häuser energetisch effizienter zu machen. Öl und Gas sind nunmal endlich und werden vermutlich immer teurer. Diese Sanierung wird unglaublich teuer, viel teurer als man durch Einsparungen von Brennstoff wieder rausholt. Da stellt sich für mich die Frage, ob es da für mich sinnvoll ist, als Aktionär dabeizusein?

Und ja, ich denke, daß es hier in DE vermutlich übertrieben werden wird und das anderswo pragmatischer und effizienter gelöst werden wird. Kein anderes Land schaltet seine Kernkraftwerke ab und faselt gleichzeitig vom Kohleausstieg. Sie kriegen es hier ja nicht einmal hin, dringend benötigte Stromtrassen von Nord nach Süd zu bauen bzw. zu erweitern und träumen trotzdem von der großen Transformation. Das ist Größenwahn, der nicht durch tatsächliche Fähigkeiten gedeckt ist.

Vonovia und LEG besitzen hauptsächlich Mietskasernen, die vor 50 oder 60 jahren gebaut wurden. Diese "klimaneutral" zu bekommen ist vielleicht möglich aber extrem teuer. Ich bezweifle, daß das gestemmt werden kann ohne unprofitabel zu werden. Vielleicht täusche ich mich ja.

[Huta]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.591.711 von neuflostein am 14.10.21 08:21:43

Zitat von neuflostein: Ich fände eine Diversifizierung in andere europäische Länder besser. Das politische Umfeld hier im Land ist und bleibt ein Klumpenrisiko.

Wenn die Politik Deutschland tatsächlich zeitnah "klimaneutral" machen will, dann wird sie alle Vermieter zwingen müssen, den Altbestand energetisch sehr aufwendig zu sanieren. Dämmung, Wärmepumpen, isolierte Dächer, teure Fenster, Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung und und und. Sie wird das entweder direkt machen, also mit Zwang zur Sanierung, oder aber indirekt durch immer unerträglichere CO2 "Bepreisung". Letzteres ist ja schon beschlossen.

Um natürlich die Mieter (Wähler!!) nicht zu überfordern, wird das ganz sicher stark zu Lasten der Mietrenditen geschehen. Vermutlich werden die Vermieter die Kosten nur noch anteilig weitergeben dürfen oder aber zu niedrigen Prozentsätzen. Beides macht die Mietrendite kaputt.

Hat da jemand Gegenargumente? Stimmt da was nicht mit meinen Überlegungen?

Du kritisierst ja im Wesentlichen, dass "die Politik" zukünftig wahrscheinlich verstärkt auf Klimaschutz achten will und dadurch vielleicht auch die Mietrenditen sinken könnten.
Ich sehe nicht, dass "die Politik" da der Akteur ist sondern das Klima höchstselbst. Wenn man den menschengemachten Klimawandel nicht leugnet, wird man sich was einfallen lassen müssen, um diesen wenigstens soweit zu begrenzen, dass die Wetterextreme nicht noch weiter zunehmen (man sollte nicht vergessen, dass alles das, was jetzt angedacht ist, nicht etwa dazu führt, dass man die vorhergesagte Temperaturerhöhung vermeidet sondern es geht ausschließlich darum, diese zu begrenzen).

Ob das dann nur in Deutschland zu einschneidenden Maßnahmen führt - so wie Du das offenbar glaubst - oder ob man dann nicht auch in anderen Ländern (wie z.B. in den von Dir favorisierten USA) entsprechende Vorschriften erlässt, werden wir ja sehen. Letztendlich zeigt sich doch, dass Klimaschutz zwar teuer ist, kein Klimaschutz aber sehr viel teurer (wenn man sich z.B. die Kosten der Überschwemmungen im Ahrtal und anderswo anschaut).

Ich glaube auch nicht, dass es die Vermieter finanziell/wirtschaftlich "umbringt", wenn die Vermieter und die Mieter sich die Kosten des CO2 Preises z.B. teilen müssen oder wenn man die Kosten für die klimatische Renovierung einer Wohnung auf mehr Jahre verteilen muss. Nicht zuletzt deshalb sind Vonovia und auch die LEG ja in diesem Bereich sehr engagiert, weil man eben gesehen hat, dass Investitionen in "Klimaschutz" sich auch in der Wohnungswirtschaft rentieren können. Und soweit ich weiß, hat die Vonovia die Übernahme der Deutschen Wohnen auch damit begründet, dass man durch die höhere Zahl von Wohnungen natürlich eine ganz andere Einkaufsmacht hat, was die "klimafreundliche Renovierung" angeht. Ich denke daher, dass die großen börsennotierten Vermieter diese Kosten sehr viel besser wegpacken können als kleiner Vermieter.

Und selbst wenn es das ein oder andere Prozent Rendite kosten würden, muss ich man als Anleger doch sehen, dass man eben nicht nur Aktionär ist sondern auch auf dieser Erde lebt und ich möchte für mich nicht unbedingt, dass es immer wärmer wird und es zu noch mehr Extremwetterereignissen kommt als sowieso schon.
Den Klimawandel zu begrenzen wird Geld kosten - das sieht man ja schon an den Energiekosten. Das wird zwar vor einer Wahl gerne verschwiegen, ist aber trotzdem unvermeidbar. Den Klimawandel nicht zu begrenzen, wird ungleich mehr kosten - jedenfalls meiner Überzeugung nach!