DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 8)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.435.581 von DeoLa am 09.03.23 08:02:06

Genau.....und kluge unternehmerische Köpfe können warten und warten und dann erst zuscchlagen, wenn die Beute lohnt, sich rechnet für die Defama.

Wie gesagt, jeder "Depp" kann Volumen wie irre zukaufen........was zählt, ist nicht nur die reine Zahl an Objekten und Mieteinnahmen, sondern die Qualität und Perspektiven.

[Hanspeterdergrosse]

Das sollte selbstverständlich sein, dass Zukäufe nur getätigt werden, wenn sie sich rechnen.
Da lange keine gemeldet wurden, zeigt eben auch, dass diese extrem schwer zu finden sind. Entsprechend stockt dann aber das avisierte Wachstum.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.438.359 von Hanspeterdergrosse am 09.03.23 12:43:33

"Weichkochen" von Verkaufswilligen spart viel Geld....und die aktuelle Gemengelage = Ruhe und Besonnenheit erste Vorstandspflicht

[Hanspeterdergrosse]

Oder kochen die Verkäufer den Käufer weich, der sich sonst eingestehen muss, dass das Unternehmenswachstum versiegt?? Ruhe und Besonnenheit kann auch der potentielle Geschäftspartner.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.440.486 von Hanspeterdergrosse am 09.03.23 17:07:46

Reine Nervensache.....wer wen weichkocht.....

[Hanspeterdergrosse]

Ganz dünne Handelsliquidität hier. bei der Aktie..... Da bahnt sich wohl das Quartal mit geringster Handelsliquidität seit Jahren an. Keineswegs einfach hier Positionen zu angemessenen Kursen auf- oder abzubauen.

[gate4share]

BIsher hat ja das Managment bzw. Herr Schrade gut gekauft. Denke wir können da Vertrauen haben dass es richtig eingeschätzt wird und bei Gelegenheiten dann auch schnell und gross zugeschlagen wird! Nur ich meine mal in einem Bereich, glaube von defama gelesen zu haben, dass bei höheren Zinsen wie jetzt dann auch Kaufpreisforderungen runter gingen. Aber wahrscheinlich ist das nicht sofort der Fall , die Verkäufer hoffen doch zu ihren jetzt überhöhten Preisen verkaufen zu können.

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.547.842 von gate4share am 24.03.23 15:06:33

Zitat von gate4share: BIsher hat ja das Managment bzw. Herr Schrade gut gekauft. Denke wir können da Vertrauen haben dass es richtig eingeschätzt wird und bei Gelegenheiten dann auch schnell und gross zugeschlagen wird! Nur ich meine mal in einem Bereich, glaube von defama gelesen zu haben, dass bei höheren Zinsen wie jetzt dann auch Kaufpreisforderungen runter gingen. Aber wahrscheinlich ist das nicht sofort der Fall , die Verkäufer hoffen doch zu ihren jetzt überhöhten Preisen verkaufen zu können.

Auch potentielle Verkäufer wissen um den Wert und die Renditekraft ihrer Objekte. Warum sollten Sie denn Objekte unter Wert abgeben?? Nur um den Käufer den Gefallen zu tun und dessen zu evtl. zu hoch gesteckten Renditeerwartungen zu erfüllen. Dann behält man das Objekt doch lieber im eigenen Bestand und fährt die Rendite für sich ein. Und für Defama ist die Lage eigentlich ganz einfach: Entweder man will weiter wachsen und nimmt hierfür graduell geringere Renditen in Kauf - oder aber man verabschiedet sich zunehmend von den Wachstumszielen.

[neuyrmos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.548.133 von Hanspeterdergrosse am 24.03.23 15:41:07

bin mir nicht sicher ob du das Video angesehen hast:

ich wüsste nicht warum man sich von den Wachstumszielen verabschieden sollte, das aktuelle Umfeld ist alles andere als schlecht für Defama das wird ja erläutert, man hat im Gegensatz zu anderen Unternehmen eine gesunde Bilanz, lange Zinsbindung und einen positiven Ausblick auf 2023 geliefert

[Hanspeterdergrosse]

Gesunde Bilanz und vergleichsweise lange Zinsbindung beeinflussen doch nicht die Konditionen bei der Aquise neuer Objekte. Das es im derzeitigen Umfeld nicht leicht ist, passende Objekte zu attraktivem Preis- und Renditeverhältnis nach Finanzierungskosten zu finden, dürfte auf der Hand liegen. Die letzte KE liegt nun rund ein Jahr zurück. Seit Sommer hat es keine erfolgreichen Zukäufe mehr gegeben. Das hier das Wachstum stark ins Stocken geraten ist, ist offenkundig.

[neuyrmos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.550.677 von Hanspeterdergrosse am 24.03.23 22:54:21

die Konditionen nicht aber sie sind doch die Basis für weiteres Wachstum, weil sie den Spielraum ermöglichen. Man hat höhere Mieterträge und geringere Kaufkosten dafür halt höhere Zinsen. Laut Schrade könnten die Erträge dadurch stärker steigen wie zuletzt. Schrade erklärt doch dass die Einkaufspreise sinken werden und das tun sie ja bereits. Natürlich tun sie das nicht gleich von heute auf morgen deshalb ist es ja sinnvoll hier abzuwarten. Und überlege dir mal ein Immobilienbesitzer der auf Kredit finanziert hat, wenn da die Zinsbindung ausläuft und er die hohen Zinsen nicht mehr bezahlen kann muss er die Immobilie verkaufen. In der aktuellen Situation werden immer mehr Eigentümer Probleme bekommen. Zudem kauft ja Defama nicht in Spitzenlagen wo die Preise stabil bleiben. Und selbst wenn man in den letzten Monaten nicht gekauft hat entwickelt man ja Projekte weiter. Im letzten Jahr war mit Ankäufen für 29 Mio. Euro überdurchschnittlich. Das Management plant den FFO zweistellig zu erhöhen. Warum plant Defama weiter jährlich zweistelliges FFO Wachstum wenn das Umfeld angeblich so schlecht ist? Welches andere Immobilienunternehmen schafft das? ich denke Defama wird in ihrer Nische weiterhin erfolgreich sein sonst würde das Management ja auch nicht eine solche Planung rausgeben. In der Vergangenheit wurde geliefert.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.548.133 von Hanspeterdergrosse am 24.03.23 15:41:07

Denk dran, auch in der längeren Phase der Niedrigst- und Minuszinsen (nach Inflation ehrlich gerechnet, aktuell ja teils noch krasser) bekam die Defama viele Kaufangebote...wenige waren es wert.......zu kaufen......

Aber es gibt sie immer, die Verkaufswilligen.....nicht jeder will einen Supermarkt als Vermieter erben........ein Beispiel....oder eine Eigentümergemeinschaft will sich auflösen......oder oder....

Dass in 2023 nix laufen würde, halt ich für ausgeschlossen, ab heute gesehen......

[Hanspeterdergrosse]

Der Handel in der Aktie dünnt immer weiter aus. Mit minimalen Volumen geht es schnell rauf oder runter im Kurs. Ein- und Ausstieg ist nur mit größeren Kursbewegungen machbar. Auch hieran muss der Vorstand arbeiten. Für institutionelle Anleger ist die Aktie so nicht attraktiv.

[MCaesar1001]

Stimmt. Und ein paar gute Nachrichten dürfen auch allmählich mal wieder kommen.

[Hanspeterdergrosse]

Heute keine 500 Aktien an allen Handelsplätzen zusammen gehandelt.

Schon Kleinanleger können hier mit einer Order von 100 Stück den Kurs nachdrücklich beeinflussen. Aktien, die man nur mit grossem Spread kaufen bzw. verkaufen kann, sind echte Spielverderber für Anleger.

[gate4share]

Scheinbar passsiert hier nichts mehr. Wir können ja wohl Vertrauen haben, dass Schrade bei günstigen Angeboten zugreift. Aber schöner wäre , man würde mal was hören!

[Hanspeterdergrosse]

Problem scheint mir, dass die Aktie in der Gesamtschau aller Faktoren und Gesamtumstände (FFO/NAV/Eigenkapital/KGV/Dividendenrendite, Handelbarkeit der Aktie usw. ) derzeit nicht wirklich interessant ist. Vergleichsweise gut aufgestellt heisst eben nicht, dass man her jetzt zwingend investiert sein muss.
Daran würde sicherlich auch kein Zukauf etwas ändern, sollte dem Management hierbei nicht ein echtes Schnäppchen gelingen. Auch hier hängt alles von den Konditionen ab.

[neuyrmos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.734.956 von Hanspeterdergrosse am 26.04.23 11:09:12

wo sollte man den aktuell zwingend investiert sein? wäre eine Vonovia attraktiver? auf jeden Fall hätte man da ein höheres Risiko

[Hanspeterdergrosse]

Seit Frühsommer vergangenen Jahres halte keine Immobilienaktien bis auf eine kleine Restposition von Defama. Sehe dort auch nur begrenzt Kurspotential.

[Takk]

Ein Blick auf den 3 oder 5 Jahreschart zeigt deutlich dass noch viel Fleisch am KursgewinnKnochen ist...

[Hanspeterdergrosse]

Nur zu verkaufen, weil man in einer Aktie noch gewaltig im Plus ist, ist aber auch nicht klug. Aber natürlich verleitet die Psychologie manchen Anleger dazu. Ich halte mich daher lieber an die fundamentals. Und die sagen mir, dass beim derzeitigen Kursniveau Abwärts- und Aufwärtspotential relativ gering sind. Drängt dann aber eben auch keine (Zu-)käufe auf. Zumal die Handelbarkeit in der Aktie mies ist. Da läuft man schnell in Gefahr, dass die ersten zwei vereinnahmten Dividenden beim späteren Ausstieg wieder durch Abschläge beim Verkauf drauf gehen. Muss nicht sein.

[Takk]

Stimme dir zu

[Hanspeterdergrosse]

Heute zusammen keine 400 Stück Aktien über vier Handelsplätzen verteilt gehandelt. Für jemanden, der nicht gerade in Kleinstanleger Größenordnungen investiert, ist die Aktie ungeeignet.

[gate4share]

ALso es ist nicht gut, wenn eine AG so lange keine Meldung bringt. Wenn es keine Neukäufe gibt , dann soll man über fertige Umbauten und besseren Geschäftsverlauf in den Objekten berichten......Also ohne Meldungen vergisst der Aktionär irgendwie seine Aktie.

[Takk]

Kannst dem Ceo ja mal auf Twitter folgen. Da gibt es ab und zu mal mehr oder weniger interessantes...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.754.180 von Takk am 28.04.23 15:57:50

Zitat von Takk: Kannst dem Ceo ja mal auf Twitter folgen. Da gibt es ab und zu mal mehr oder weniger interessantes...

Das dumme Gelaber was in diesen Seiten angegeben wird, will ich nciht lesen. Meine das müsste ein CEO selber wissen, dass er seine AG im Gespräch hält......

[Takk]

Ja vieles ist einfach dummes Zeug und Geltungsbedürfnis

[Hanspeterdergrosse]

Wenn es nichts Substanzielles zu berichten gibt, dann bedarf es auch keiner Unternehmensmeldung. Jeder halbwegs clevere Aktionär sollte erkennen, ob eine Unternehmensmeldung billiges "window-dressing" ist ober aber, ob damit kursrelevante Informationen mitgeteilt werden sollen. Natürlich wäre ein "Lebenszeichen" von der Gesellschaft nach derart vielen Monaten ohne signifikante Ereignisse wünschenswert. Echt großartig positiv überraschende Nachrichten erwarte ich vom Defama aber auch nicht. Dazu ist das Geschäft zu dröge als dass hier nennenswerte Kurssprünge zu erwarten wären.

Aber natürlich schonein alarmierendes Zeichen , dass die Handelsumsätze in der Aktie in den vergangen Monaten zu den schlechtesten seit der Börseneinführung von Defama zählen dürften. Und dies bei im Vergleich vor 5 Jahren deutlich angewachsener Marktkapitalisierung. Eben auch ein Zeichen, dass die Anleger den Wert derzeit neutral bzw. als langweilig-uninteressant einschätzen.

[gate4share]

wie hiess die Kölner Gesellschaft noch (viacom) nee so ähnlich, die hatten ja nachher sehr viele Projekte. Die Grundidee war ja mal Grundstücke , auch bebaute, auf Erbpacht aus einem Projekt rauszulösen. Damit konnte man Wohnungen und Erbpachtrecht zusammen höher verkaufen, Als nur die Wohung ink.Eigentum am Grundstück.......
Also die haben immer und überall in jeder Zeitung ständig was gemeldet. Ich glaube einer Gründe für deren Erfolg waren die ständigen Meldungen.........immer und in jeder Zeitung lass was über ein /viacom oder so) Projekt.......

Also ich glaube dass Käufer und wohl auch Mieter und Aktionäre etwas dann positiv im Kopf behalten, wenn sie zig mal den Namen gelesen haben.

[joey68]

Mir sind solide Bilanzkennzahlen wichtiger als ein gepushter Aktienkurs. Als regelmäßiger Käufer und Langfristanleger erhöht das nur meine Dividendenrendite.
Letztlich zeigt das doch, dass der Vorstand trotz einem hohen Anteil am Kapital der Gesellschaft es nicht nötig hat den Kurs zu treiben. Für mich ein Zeichen, langfristig beteiligt zu bleiben.
Für die Gesellschaft ist es eh egal wie hoch der Kurs ist (vielleicht mit Ausnahme von anstehenden Kapitalerhöhungen) von denen habe ich aber nichts gehört.

[Hanspeterdergrosse]

Anstehende Kapitalerhöhungen drücken gewöhnlich den Kurs einer Aktie. Diese im Vorfeld gross anzukündigen, ist daher grundsätzlich weniger rstsam.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.799.172 von joey68 am 06.05.23 10:47:56

Es gilt auch hier der Satz.....die Börse ändert sehr oft den Preis dieser Aktie......aber der echte (!) Wert (!) schwankt lange nicht so.

Kauft jemand eine eigene Immobilie zur Selbstnutzung oder als Renditevermietimmobilie, hat er den mentalen Vorteil, er bekommt nicht an über 250 Tagen im Jahr einen "Börsenpreis" gezeigt.......

Deshalb, wer hier investiert ist........zurücklehnen......und lasst den Kurs nicht jeden Tag in eurer Hirn.......

[Hanspeterdergrosse]

Was hilft dem Aktionär der "echte Wert", wenn dieser sich nicht im Kurs widerspiegelt? Ist hier aber auch überflüssig zu diskutieren, da der Defama-Kurs bei Gesamtschau aller Faktoren sehr angemessen erscheint. Fair bewertet mit wenig Potential nach Oben und relativ geringen Abwärtsrisiken.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.805.680 von Hanspeterdergrosse am 08.05.23 09:52:44

Der Käufer einer Aktie zahlt den PREIS.......aber zuwenige wissen um den WERT.

Deshalb Chancen......denn selten werden Aktien mit dem WERT gehandelt.........zuviel oder zuwenig.......auch bei einer Defama.

[Einstein]

Wir sind ja gerade erst ganz am Anfang einer Immo Krise, ich verstehe diese GAnze Aufregung nicht. 80% der Immobuden werden vom Kurszettel verschwinden oder sich vierteln. Ein EZB Zins von 6% kann richtig weh tun...Ich wollte keine Immoaktien ohne Liquidität im Handel haben.
Rationiert Brief heißt das Zauberwort wenn alle Kamele durch das Nadelöhr raus wollen

Gute Geschäfte

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.808.173 von Einstein am 08.05.23 15:28:48

Gerade diese Marktverwerfungen schaffen die Grundlage für fette Renditen im Übermorgen....wenn man sich traut und die richtigen Aktien hat und sich nicht "einnässt" vor Angst und eweigen Bedenken.

Geht die Welt diesmal unter? Sicher nicht......Deshalb hat eine Defama mit die besten Chancen...man würdige die Aufstellung, die Schuldenstruktur etc......

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[Knuff]

EQS-News: DEFAMA veröffentlicht Geschäftsbericht und bestätigt Prognose
von EQS Group
09:10 Uhr, 16.05.2023
DEFAMA veröffentlicht Geschäftsbericht und bestätigt Prognose

• Umsatz: 20,2 Mio. €; Ergebnis: 5,4 Mio. €; FFO: 8,6 Mio. €
• Dividendenerhöhung auf 0,54 € je Aktie vorgeschlagen
• Prognose für 2023 unverändert: weitere starke Steigerung aller Kennzahlen

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) veröffentlicht ihren Geschäftsbericht 2022 mit den testierten Zahlen für das Jahr 2022. Demnach wurde bei Umsatzerlösen von 20,2 (Vj.: 17,1) Mio. € einen Konzernjahresüberschuss nach HGB von 5,4 (5,0) Mio. € bzw. 1,15 (1,14) € je Aktie erwirtschaftet. Enthalten war darin ein positiver Einmaleffekt von rund 2 Mio. € durch den Verkauf der Objekte in Löwenberg und Sonnefeld. Die Funds From Operations (FFO), in denen dieser herausgerechnet ist, lagen bei 8,6 (7,1) Mio. €, ein Plus von 22 %. Dies entspricht einem FFO von 1,82 (1,60) € je Aktie.

Damit hat DEFAMA die gesteckten Ziele erneut erreicht. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung daher eine von 51 auf 54 Cent je Aktie erhöhte Dividende vor. Damit setzt DEFAMA die seit Firmengründung verfolgte aktionärsfreundliche Politik einer jährlich gesteigerten Ausschüttung fort und vollzieht somit die 8. Dividendenerhöhung in Folge. Die Hauptversammlung findet am 21. Juli 2023 in Berlin als hybride Veranstaltung statt.

Für das laufende Jahr strebt DEFAMA unverändert einen Anstieg des FFO auf rund 9,8 Mio. € bzw. 2,04 € je Aktie an. Der annualisierte FFO des Portfolios soll bis Jahresende auf 11 Mio. € bzw. 2,30 € je Aktie wachsen. Zielgröße für den Konzernüberschuss nach HGB sind 4 Mio. €. Hinzu kommen mögliche Veräußerungsgewinne. Gemäß der DEFAMA-Ausschüttungspolitik beabsichtigt die Gesellschaft, die Dividende auch für 2023 erneut anzuheben.

Der Geschäftsbericht 2022 mit dem geprüften Konzernabschluss ist unter dem folgenden Link zu finden:

https://defama.de/home/investoren/finanzberichte/

https://stock3.com/news/eqs-news-defama-veroeffentlicht-gesc…

[michaeldermaurer]

Immer noch keine neuen Zukäufe.... Wachstum in Zukunft so zu halten wird schwierig

[Investor024]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.858.087 von michaeldermaurer am 16.05.23 14:11:40

Zitat von michaeldermaurer: Immer noch keine neuen Zukäufe.... Wachstum in Zukunft so zu halten wird schwierig

Hör mal in den Audiomitschnitt vom 23.02.2023 ab Minute 25:15 rein, der Transaktionsverlauf wurde bereits zu Jahresanfang exakt so prognostiziert.

https://defama.de/investoren/praesentationen/

[michaeldermaurer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.858.726 von Investor024 am 16.05.23 15:50:07

ja, mag schon sein. Trotzdem nicht mehr das Wachstum, was sie mal hatten.

[gate4share]

ALo wenn es keine Käufe gibt, gibt es auch kaum Wachstum. Das die jetzt erhöhten Zahlen jetzt erreicht werden , liegt an den vorherigen Käufen. Es muss ständig was gekauft werden, wenn eine ständige Steigerung gewollt ist. Ich kann mich nicht erinnern, dass schon mal über 6 MOnate nichts gekauft hat.

[michaeldermaurer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.859.731 von gate4share am 16.05.23 17:45:29

Sehe es auch eher so. Eigentlich wollten Sie ja richtig Gas mit HEICO geben... naja, mal gucken was daraus wird

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.859.929 von michaeldermaurer am 16.05.23 18:02:19

Zitat von michaeldermaurer: Sehe es auch eher so. Eigentlich wollten Sie ja richtig Gas mit HEICO geben... naja, mal gucken was daraus wird

Lusti g, das war die Aussage. Man könne jetzt einfacher wachsen,, weil Leute für die Ankaufsprozesse frei werden. Und man ist nicht mehr so belastet mit der Verwaltung der Objekte.

[michaeldermaurer]

Heute aber krasser Druck....

[Hanspeterdergrosse]

Defama ist bestenfalls eine Halteposition ohne wirklich nennenswerte Kursphantasie. Die nun kürzlich bestätigte Prognose für das laufende Geschäftsjahr ist eben auch kein Kaufargument.
Dazu müssten schon positive Überraschungen her. Aber woher sollen die kommen??? Dass ein potentieller Verkäufer sein(e) Objekt(e) weit unter Wert an Defama verkauft...?? Klar das wäre der Knaller..... Aber freimütige Geschenke gibt es im Wirtschaftsleben selten.

[Kampfkater1969]

Defama heute ja auf "Werbung"....bei den "großen Jungs"

https://www.boerse-muenchen.de/MediaLibrary/70672ba0-7d4d-4a…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.898.231 von Hanspeterdergrosse am 24.05.23 12:26:25

there is no free lunch...never........denn wer macht schon mit Geisteskranken rechsgültige Geschäfte......die Verkäufer an die Defama hatten stets ihre sehr guten Gründe......ebenso die Defama als Käufer........

[joey68]

Nächste Woche gibt es eine Telefonkonferenz, mal sehen was dort erzählt wird

[Teiser]

DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Nordhausen von Verifort Capital

Mieter sind unter anderem ACTION, Carglass, Hammer und JYSK
Jahresnettomiete von rund 500 T€ p.a.
annualisierter FFO steigt auf 10,3 Mio. € bzw. 2,14 € je Aktie


Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen weiteren Kaufvertrag geschlossen. Es handelt sich dabei um ein Fachmarktzentrum in Nordhausen (Thüringen) mit einer vermietbaren Fläche von rund 6.800 qm. Mieter des Objekts sind unter anderem ACTION, Carglass, Hammer und JYSK. Daneben sind ein Zoomarkt, ein Sportbekleidungsgeschäft, ein Fitness-Studio und ein Fleischer am Standort vertreten. Direkt benachbart findet sich ein LIDL-Markt.

Mit Abschluss dieser Transaktionen steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf rund 20,7 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr 62 Standorte mit rund 255.000 qm Nutzfläche, die zu 94% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, AWG, Deichmann, Herkules, KiK, Takko, TEDi und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei rund 10,3 Mio. €, entsprechend 2,14 € je Aktie.


Über die Deutsche Fachmarkt AG

Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten in Deutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter , möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€. Angestrebt ist dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite.

Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.



Kontaktadresse

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Nimrodstr. 23
13469 Berlin

Internet: www.defama.de

[Superlativ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.899.038 von joey68 am 24.05.23 14:34:31

Kannst Du mitteilen, wann das genau ist und wo man sich anmelden kann??

[Superlativ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.906.706 von Teiser am 25.05.23 15:47:53

Leider ist die heutige Meldung „sehr dünn“ ! Schade!
Das entspricht leider nicht der ansonsten offenen und transparenten Art von Herrn Schrade !

Es fehlen Angaben über
• den Kaufpreis
• über die prozentualen Mietanteile der genannten Mieter
• über die Laufzeit der Mietverträge
• über die Indexierung der Mietverträge
• über die Grundstücksfläche und die Möglichkeit von Erweiterungen
• über die Refinanzierung des Kaufpreises

[joey68]

Ich hatten den Link über den Newsletter bekommen:

Telefonkonferenz der DEFAMA am 31.5. zu den Zahlen des ersten Quartals 2023

Liebe Aktionäre, Interessenten und Freunde unseres Hauses,

die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) wird am kommenden Mittwoch, den 31.05.2023, ihre Zahlen für das erste Quartal 2023 veröffentlichen. Aus diesem Anlass findet um 11.00 Uhr eine Telefonkonferenz mit dem Vorstand der DEFAMA statt.

Zur Teilnahme registrieren Sie sich bitte unter dem folgenden Link:

https://webcast.meetyoo.de/reg/VAFDpc2eREdx


Nach der Registrierung erhalten Sie eine Bestätigungs-Mail mit individuellen Einwahldaten und Termin. Der Vorstand steht zudem am selben Tag abends ab 20:30 Uhr in einem Twitter-Space für weitere Fragen zur Verfügung.

Wir freuen uns auf zahlreiche Teilnehmer an der Telefonkonferenz und im Twitter-Space am kommenden Mittwoch!

Schöne Grüße

Ihr
DEFAMA-Team

[DeoLa]

Die Immobilie kommt aus einem geschlossenen Immo-Fonds. Daher könnte der Verkäufer auf eine geringe Transparenz gedrungen haben. Dürfte ein Schnäppchen sein, wenn der Fonds in Abwicklung war 😀

[straßenköter]

Weißt du welcher Fonds der Verkäufer war?

[DanielXYZ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.908.320 von straßenköter am 25.05.23 19:23:29

Zitat von straßenköter: Weißt du welcher Fonds der Verkäufer war?

Laut Meldung: Verifort Capital

[michaeldermaurer]

Laut Bundesanzeiger Verkehrswert um die 4,4 Mio

[joey68]

Wo steht denn so etwas im Bundesanzeiger ?

[DeoLa]

Nebenwertejournal schätzt auch 4,5 Millionen. Verifort Capital hieß früher Fairvesta und hat wohl in Randlagen investiert. Die mussten verhandlungsbereit sein.

[michaeldermaurer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.912.688 von joey68 am 26.05.23 12:41:54

Nachdenken? Der Fonds ist als GmbH gegründet wurden

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.908.932 von michaeldermaurer am 25.05.23 20:55:41

Zitat von michaeldermaurer: Laut Bundesanzeiger Verkehrswert um die 4,4 Mio

Warum steht der Verkehrswert im Bundesanzeiger?

[DeoLa]

Das Objekt war in der IV GmbH von Fairvesta. Ende 2020 war es mit 4,3 Millionen bewertet und schon deutlich abgeschrieben.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.916.171 von DeoLa am 26.05.23 23:16:33

Ob es weitere Zukäufe aus dieser Art Pipeline geben könnte?

Für die Defama?

[Knuff]

DEFAMA kauft in Niedersachsen und reduziert Leerstand

• Erwerb eines Netto-Marktes in Markoldendorf (Niedersachsen)
• Leerstand reduziert sich durch Vermietungserfolge
• Annualisierter FFO steigt auf 10,4 Mio. €

https://stock3.com/news/eqs-news-defama-kauft-in-niedersachs…

[Kampfkater1969]

Zitat aus Quelle:

So unterzeichnete DEFAMA am Samstag einen notariellen Kaufvertrag über einen Nahversorger in Markoldendorf (Niedersachsen), wenige Kilometer westlich von Einbeck. Der Kaufpreis betrug 1,26 Mio. Euro. Generalmieter des 2013 gebauten Objekts ist Netto. Die vermietbare Fläche beträgt 1.130 qm. Die aktuelle Jahresnettomiete beläuft sich auf 130 T€. Der Nutzen-Lasten-Wechsel soll im Juli erfolgen.

Quelle:

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-kauft-in-n…

Meine Anmerkung:
Ankaufrendite sitzt...passt und hat Luft nach oben

[Kampfkater1969]

Zitat:

In Gardelegen steht DEFAMA kurz vor dem Abschluss eines Mietvertrags mit einem Fitness-Studio über eine Fläche von gut 1.200 qm. Der Bauantrag wurde bereits gestellt. Der Umbau soll bis Herbst 2023 abgeschlossen werden. In diesem Zuge wird ein Bestandsmieter eine Ergänzungsfläche übernehmen. Auch für die Ansiedlung eines Zeitschriftenladens ist nach Abschluss des Mietvertrags mit einer großen Kette ein Umbau in Vorbereitung. Insgesamt wird sich der Leerstand nach Abschluss aller konkret geplanten Baumaßnahmen auf unter 15 Prozent reduzieren, ausgehend von fast 40 Prozent beim Erwerb vor zwei Jahren. Auch für die übrigen Flächen laufen Vermietungsgespräche.


Quelle:
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-kauft-in-n…

Meine Würdigung:
Schnurrrrrrrrrrrrrrrrr.....gefällt

[Kampfkater1969]

Zitat:
In Harzgerode wurde durch die Vermietung der letzten Leerfläche an eine Tierarztpraxis Vollvermietung erreicht. Hier arbeitet DEFAMA gemeinsam mit EDEKA an einer Neuaufstellung, die durch ein erworbenes Nachbargrundstück möglich wurde. In Lübbenau liegt ein unterschriftsreifer Mietvertrag mit der deutschen Tochterfirma eines börsennotierten Konzerns vor. Angemietet werden dabei rund 700 qm Büroflächen sowie zahlreiche Stellplätze. Der Umbau soll bis Jahresende erfolgen und wird den Vermietungsstand im Objekt auf über 90 Prozent erhöhen. Darüber hinaus konnten seit Jahresbeginn zahlreiche Mietanpassungen im Immobilienbestand durchgeführt werden, größtenteils aufgrund vertraglich vereinbarter Wertsicherungsklauseln.

Darüber hinaus prüft DEFAMA eine steigende Zahl von Kaufangeboten zu zunehmend attraktiveren Preisen. Zugleich sind durch diverse jüngst erhaltene Kreditangebote und -abschlüsse von etlichen Banken keine Probleme bei deren Finanzierung zu sehen. Der Vorstand ist daher optimistisch, den FFO je Aktie durch weitere Zukäufe und Vermietungserfolge im laufenden Jahr noch weiter steigern zu können.


Quelle:
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-kauft-in-n…

Meine Würdigung:
Gefällt doch jedem Investierten...ewige Bedenkenträger sollen weiter "bedenken".....statt handeln....

[moneymakerzzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.923.923 von Knuff am 30.05.23 08:48:47

verstehe die Meldung nicht

Zitat von Knuff: DEFAMA kauft in Niedersachsen und reduziert Leerstand

• Erwerb eines Netto-Marktes in Markoldendorf (Niedersachsen)
• Leerstand reduziert sich durch Vermietungserfolge
• Annualisierter FFO steigt auf 10,4 Mio. €

https://stock3.com/news/eqs-news-defama-kauft-in-niedersachs…

FFO war doch nach dem jüngsten Zukauf bei 10,3 - jetzt +130k = 10,4 - wo ist dann der Effekt aus den Optimierunge/Erweiterungen etc. im FFO?

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.925.972 von moneymakerzzz am 30.05.23 13:52:01

Die einzige logische Erklärung wäre, dass die Optimierung schon zuvor in den Zahlen vorhanden war.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.926.119 von straßenköter am 30.05.23 14:12:29

Übrigens gab es ja vom börsennotierten "Wettbewerber" Deutsche Konsum Reit gestern Meldungen.....eine der Kernaussagen, man erwartet sinkende Ankaufspreise und man spürt ein steigendes Angebot an Verkaufswilligen und möglichen Kaufobjekten.

Somit kann eine DEFAMA, bei den sehr gesunden Kapitalverhältnissen und Bankenbeziehungen wohl kommende fette Chancen nutzen....zum Wohle aller Investierten.

Merkt euch......Krisen bedeuten auch Chancen.....der Wettbewerber "rüstet sich für starkes Wachstum"......kann eine Defama auch

Der Link zur Meldung:
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/deutsche-konsum-r…

[Erwin74]

DEFAMA veröffentlicht Zahlen zum 1. Quartal 2023:

https://defama.de/defama-mit-ffo-plus-von-18-im-ersten-quart…

[Kampfkater1969]

Quelle von soeben:
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-mit-ffo-pl…

Zitate hieraus:

DEFAMA mit FFO-Plus von 18% im ersten Quartal 2023


Umsatz: 5,4 Mio. €; Ergebnis: 0,9 Mio. €; FFO: 2,3 Mio. €
Prognose für das Gesamtjahr bestätigt
Annualisierter FFO soll bis Ende 2023 auf mindestens 11 Mio. € steigen


DEFAMA führt laufend Gespräche über potenzielle Kaufobjekte. Der Vorstand ist daher zuversichtlich, den Immobilienbestand zu attraktiven Kaufpreisen weiter ausbauen zu können. Zusammen mit weiteren Vermietungserfolgen und Projektentwicklungen im Bestand soll der annualisierte FFO bis Ende 2023 auf 11 Mio. € steigen. Nach Abschluss aller Zukäufe und konkret geplanter Baumaßnahmen liegt DEFAMA hier schon bei 10,4 Mio. € bzw. 2,17 € je Aktie.


Meine Würdigung:

Solide Daueranlage...man würdige die aktuellen Irrungen und Wirren bei Deutsche Konsum Reit......nee.....neee.......neeeeee

[Hektensammler]

Jo! Losgelöst von der Immokrise, Matthias macht nen ToppJob! 📈

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.940.051 von Hektensammler am 01.06.23 14:30:57

Zitat von Hektensammler: Jo! Losgelöst von der Immokrise, Matthias macht nen ToppJob! 📈

Ja, dass macht er. Mich wundert immer noch am meisten, wie gering die Verkaufsmultiplikatoren der einzelnen Projekte sind. Ja, es lässt sich zum Teil über die Standorte erklären, aber als Paket unschlagbar. Das ist wie bei einem High-Yield-Fonds. Hier sagte mal mein Kollege, dass er eine einzelne Anleihe niemals kaufen würde, aber als Paket 1a.

[gate4share]

Sehr gute Nachrichten von defama. Nur jetzt kommt alles auf einmal, schön.

Um das Interesse der Aktionäre ständig aktuell zu halten, hätte man diese drei Nachrichten ruhig auf 6 Wochen verteilen sollen.
EEs muss öfter mal was gemeldet werden. Nicht nur einmal viel sondern auch nach und nach.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.940.534 von gate4share am 01.06.23 15:47:39

Soweit ich es einschätze, werden wir in 2023 noch eine zweistellige Zahl an "guten News" erhalten......und auf der kommende HV eh eine "geballte Ladung"

[Hektensammler]

Eben ein besonderes Immobilienunternehmen

Hallo Kampfkater1969, Herr Schrade macht es eben durch starke Leistungen wieder mal wett, dass er nun mit mehr Personal auch dort höhere Kosten hat. Wenn man sich im Gegenzug die Euroshop anschaut wo der Innere Wert schon länger weit höher wie der Kurs ist, ist die gute Entwicklung bei Defama umso mehr wert. Ich bin im Vergleich zu anderen meiner Betonwerte hier sehr froh, hätte ich das Geld von DIC/VIB hier besser unterbingen können. 🌲🎄

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.950.386 von Hektensammler am 03.06.23 11:28:58

Hinterher sind wir alle stets klüger.

Aber eine gewisse Streuung sollte schon sein.......denn "Person Schrade" ist nur ein Mensch, dessen Leben, wie alles auf dieser Welt, leider tödlich enden wird....reine Zeitfrage....und bei den "amtlichen Statistikwerten Übersterblichkeiten"........dann auch Thema, was passiert mit seinen Aktien.......

Defama ist schon sehr ein "Person Schrade" Unternehmen.....aber die nun breitere personelle Austellung hilft, auch dieses Risiko zu minimieren.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.950.386 von Hektensammler am 03.06.23 11:28:58

Immerhin wird die Dividendenrendite einer Defama in 2023 weit (!) weg sein von der sehr hohen Dividende der Deutschen Euroshop im August 2023.

Aber Dividende ist nicht alles......wie von dir geschrieben, auch die Nettoverkehrswerte nach Minderung um Schulden im Abgleich zum Aktienkurs.

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.951.382 von Kampfkater1969 am 03.06.23 17:30:43

Das stimmt schon mit der viel höheren Dividende, aber gerade hier halte ich das für kein Euroshop Kaufargument, wie Du auch schreibst. Ich möchte hier, dass M.S. das Geld eher behält, also arbeiten läßt, bei seinen Fähigkeiten. Dürfte langfristg mehr bringen!! 🌲🌲

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.952.444 von Hektensammler am 04.06.23 10:27:08

Genau......immer ja die Frage, ob der Markt weitere fette Ankaufchancen anbietet......für die Defama sehe ich da weiterhin viel Potenzial an Angebotszuläufen.

Und gut, wenn man dann "finanzielle Feuerkraft" hat.....und mit guten Banken vertrauensvoll zusammenarbeitet......und jeder Monat bei Defama bringt ja auch fette Tilgungen der Darlehen....ratierlich......machen ja sehr viele andere börsennotierte Gesellschaften nicht...schieben die Schulden tilgungsfrei vor sich her.....

[Hanspeterdergrosse]

Gute Nachrichten sind bei Defama auch dringend nötig, um das das sportliche Bewertungsniveau der Aktie zu rechtfertigen.

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.960.964 von Hanspeterdergrosse am 06.06.23 10:47:09

Ich finde das Bewertungsniveau nicht zu hoch... Die Bewertung (bezogen auf FFO/Aktie) ist etwas höher als bei z. B. Vonovia, dafür bestehen hinsichtlich Finanzierungen etc. weitaus weniger Risiken. Defama konnte den FFO pro Aktie trotz Kapitalerhöhung im Q1 ordentlich um 11,3 % steigern. Bei Vonovia ist dieser um 20 % zurück gegangen. Auch der Trackrekord und die Qualität des Managements ist bei Defama beeindruckend und würde aus meiner Sicht eine höhere Bewertung gerechtfertigen. Ich sehe hier weitaus mehr Chancen als Risiken...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.940.072 von straßenköter am 01.06.23 14:35:13

Zitat von straßenköter:

Zitat von Hektensammler: Jo! Losgelöst von der Immokrise, Matthias macht nen ToppJob! 📈

Ja, dass macht er. Mich wundert immer noch am meisten, wie gering die Verkaufsmultiplikatoren der einzelnen Projekte sind. Ja, es lässt sich zum Teil über die Standorte erklären, aber als Paket unschlagbar. Das ist wie bei einem High-Yield-Fonds. Hier sagte mal mein Kollege, dass er eine einzelne Anleihe niemals kaufen würde, aber als Paket 1a.

Dem kann man nur zustimmen. Ich schaue mich ja gerade intensiv auf dem Immobilienmarkt um. Habe zwei kleine Wohn- und Geschäftshäuser verkauft und möchte eine fast siebenstellige Summe neu in Immobilienmarkt anlegen. Im Neubau gibt es nichts unter 30facher Jahresmiete, auch vermietete ältere Wohnung bekommt man kaum unter der 20fache Miete....
Selber ein gewerbliches Objekt zu kaufen, also eben ein Objekt wo man alles investiert hat, ist schon ein sehr grosses Risiko. Da sind zuviele Unsicherheiten , dass selbst bei 14facher Jahresmiete es mir zu riskant erscheint.

Denke da ist eine Anlage in defama die bessere Alternative, sonst bekommt man die Objekte nie anteilig so günstig.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.961.957 von gate4share am 06.06.23 13:39:24

Und bei Defama-Aktie vermeidest du dann höchstpersönliche Klumpenrisiken und hast keinen direkten Ärger mit Vermietung und oder hohe Kosten für Fremdverwaltungen.

Eine sinnvolle Streuung in eigener Sache (Länder und Regionen, Nutungsarten...) ist erst ab zweistelligen Millionebetrag aufwärts möglich....ich kenne bisher kein Immobilienportfolio im Eigenbesitz (= zu oft ja die Bank der wahre Eigentümer.....) welches sauber gestreut ist......alle hatten und haben fette Klumpenrisiken.

Suche dir weltweit mehrere solide Immo-Aktien.....und der Fisch ist geputzt.....und viel viel weniger Stress....

Im Bereich des bespielten Segments der Defama (Land und Art der Immobilie) ist die Defama mit führend.....wirst kaum was besseres finden in Relation der Kennzahlen.

Deshalb decke ich dieses Segment in dieser Nische mit Defama ab.

[straßenköter]

https://www.4investors.de/newsmailer/data/d8fc9f2a6e/index.p…

[joey68]

Bin jetzt doch noch in Versuchung gekommen noch ein paar Stücke nachzulegen. Die Dividendenrendite ist zwar nicht der Hammer, aber ein paar Kursgewinne können ja auch noch dazu kommen.

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.039.460 von joey68 am 21.06.23 18:23:00

Warten

Da warte ich lieber noch ab, zumindest was mein eigenes Depot betrifft, sehen wir das Zinshoch tatsächlich Ende 2023? 🦌

[zapf-wise]

Hv am 21.07

https://www.brn-ag.de/42276-DEFAMA-Vorstand-Schrade-Dividend…

[joey68]

Wenn ich mir den Kurs am Tag der HV anschaue, dann sind die Ausführungen des Vorstandes ja ziemlich gut angekommen.

Ich finde die Strategie des Vorstandes sehr solide nicht voll auf ungezügeltes Wachstum zu setzen sondern wirklich nur rentable Objekte zu erwerben.
Ich fand es sehr schön zu sehen in welcher Offenheit der Vorstand auf jede Frage auf der HV eingegangen ist.

[DanielXYZ]

YouTube Stream zu HV

https://www.youtube.com/live/2TcI0ug3sa0?feature=share

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.191.799 von joey68 am 22.07.23 10:13:18

Zitat von joey68: Wenn ich mir den Kurs am Tag der HV anschaue, dann sind die Ausführungen des Vorstandes ja ziemlich gut angekommen.

Ich finde die Strategie des Vorstandes sehr solide nicht voll auf ungezügeltes Wachstum zu setzen sondern wirklich nur rentable Objekte zu erwerben.
Ich fand es sehr schön zu sehen in welcher Offenheit der Vorstand auf jede Frage auf der HV eingegangen ist.

Alles schön und gut. Aktie ist dementsprechend auch angemessen hoch bewertet. Auch unter der Annahme, dass weiterer Zukäufe gelingen werden, sehe ich hier kein echtes Kurspotential. Die miserable Handelsliquidität macht die Aktie auch wenig attraktiv.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.193.806 von Hanspeterdergrosse am 23.07.23 09:07:33

Zitat von Hanspeterdergrosse: Auch unter der Annahme, dass weiterer Zukäufe gelingen werden, sehe ich hier kein echtes Kurspotential.

Von technischer Seite möchte ich da mein Veto einlegen. Könnte in den kommenden Wochen vielleicht spannend werden, siehe Widerstandslinien.

[The_Jackal]

Hier nochmal korrekt, sorry.

[moneymakerzzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.193.806 von Hanspeterdergrosse am 23.07.23 09:07:33

Auch fundamental wiederspreche ich. Woran machst du denn "hoch bewertet" fest? Hoffentlich doch nicht am KGV bei einer Immobilienaktie...oder doch?

[TraderJules]

Bei dem Risikoprofil mit sehr langer Zinsbindung, keinerlei Anleihen, konservativer Bilanzierung, dem Management mit klarem Wertekompass, dem Track Rekord (Wachstum, Dividende etc.), der klaren Strategie hinsichtlich Ankäufen, der super Finanzmarktkommuikation, der starken Projektentwicklung bzw. Weiterentwicklung des Portfolios und der klaren Strategie mit der Fokussierung auf relativ sichere Nahversorger mit einer FFO Rendite von ca. 10% empfinde ich die Aktie nicht als teuer.

Ich bin sehr gerne Aktionär von Defama!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.196.210 von TraderJules am 24.07.23 08:55:19

Heute ja ein weiteres Desaster von "Immobilien-Mittelstandsanleihen" an der Börse......ich wäre ja irre gewesen, für lächerlich geringe Zinsen mich als Fremdkapital an solchen "Buden" zu beteiligen.

Da bin ich lieber Teil des Eigenkapitals, auch bei einer Aktie Defama

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.191.799 von joey68 am 22.07.23 10:13:18

Der Umgang mit dem Streubesitz war bei Defama schon immer lobenswert.

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.196.210 von TraderJules am 24.07.23 08:55:19

dem Management mit klarem Wertekompass???

Schon mal auf Kununu geschaut:
Unterirdisch - Finger weg
Twitter ist wichtiger als der Alltag. Mehr Schein als Sein. Es wird alles für die Außenwirkung getan. Intern wird sich über die Partner lustig gemacht.



Nie mehr wieder... Froh raus zu sein

Arrogante Vorgesetzte. Zwei Klassengesellschaft
Kommunikation - Gibt es nicht.


katastrophal

https://www.kununu.com/de/defama-deutsche-fachmarkt/kommenta…


Also ich frage mich, was ein CEO tagsüber so macht, wenn er gefühlt den ganzen Tag auf twitter rumhängt. Seine Sache, aber gleichzeitig scheint er viel Wert auf Zeitmanagement zu legen: So soll er auf der HV (ich habs nicht gehört, nur erzählt bekommen) den Umstand, dass die Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrecht stattgeführt wurde, unter anderem damit begründet haben, dass es sein Zeitbudget wenig zulässt, sich um ein Prospekt zu kümmern....
Also ich verstehe schon, dass es einen Mehrwert für ihn hat, auf twitter omnipräsent zu sein, denn irgendwie muss er seine Community bespaßen, damit keiner auf die Idee kommt, dass Defama bewertungsmäßig doch etwas überaufgeblasen ist. Das ist aber eine rein subjektive Einschätzung von mir.

Im übrigen wurde auf der HV im Chat danach gefragt:

GründerGrips
​Die kununu-Bewertung von DEFAMA ist mit 1,2 von 5 Sternen sehr mäßig. Auch die Aussagekraft ist fraglich, da es nur 3 Teilnehmer gibt. Wie bewerten Sie diese Mitarbeiterbewertungen? 1/2

GründerGrips
​Stehen diese Bewertungen im Zusammenhang mit der Übergabe an die Hausverwaltung Heico? Wie hat sich das Betriebsklima verändert?

Interessanterweise haben sie diese Frage dann nicht vorgelesen (habs nicht überprüft, mir nur sagen lassen), gelesen müssen sie es aber haben, weil eine Frau Schramm dann schrieb:
Tanja Schramm DEFAMA AG
​Vielen Dank für die zahlreiche Teilnahme

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.197.440 von haowenshan am 24.07.23 11:37:43

im übrigen dürfte dieser GründerGrips sich nicht ganz einlullen haben lassen. Eine andere Frage von ihm (die wurde aber vorgelesen):


GründerGrips
​Welche Prioritäten setzen Sie beim Kapitalmanagement? Im vergangenen Jahr wurden 2,9 Millionen Euro Zinsen, 2,4 Millionen Euro Dividende und 7,1 Millionen Euro Tilgung gezahlt.

GründerGrips
​Wenn man das zusammenzählt, kommt man auf einen Betrag von 12,5 Mio. EUR, der den FFO und den operativen Cashflow übersteigt. Wenn Sie sparen müssten, welche Zahlungen würden Sie kürzen Tilg oder Div?

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.197.440 von haowenshan am 24.07.23 11:37:43

Woran machst du die Überbewertung fest?

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.197.467 von straßenköter am 24.07.23 11:43:24

aeh? eine Growth-Bewertung für ein Immoblienunternehmen bei steigenden/hohen Zinsen?

[straßenköter]

Welche Kennzahl meinst du speziell? Normalerweise ist der FFO die wichtigste Kennzahl. Wie weit soll diese Kennzahl sich verschlechtern, dass hier eine Growthbewertung eingepreist ist?

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.197.440 von haowenshan am 24.07.23 11:37:43

Danke für deinen Beitrag. Ich werde mir das mal anschauen.

Ja Der VV ist sicher etwas geltungsgeil, aber dafür hat man auch eine super Einblick in das Unternehmen. Von drei negativen Bewertungen bei Kununu würde ich mir kein abschließendes Urteil bilden. Aber es wurde ja erwähnt, dass man sich von Mitarbeitern trennen musste. Was genau vorgefallen ist, wurde nicht erwähnt. Die Bewertung ist zu anderen Immobilienfirmen sicher derzeit hoch, das liegt aber an der konservativen und risikoarmen Bilanzierung. Mittels KGV darf man aber ein Immobilienunternehmen nicht bewerten. Es kommt auf den FFO an und hier hat man eine ordentliche Rendite.

Ist bei dem Trackrekord (CAGR von 24% beim FFO) und der Ziele bis 2025 (FFO von 2,70 €/Aktie) eine Bewertung als Wachstumsunternehmen so abwegig?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.197.932 von TraderJules am 24.07.23 13:09:17

Den Zinszenit in den langen Finanzierungslaufzeiten dürften wir gesehen haben.....FED und EZB werden im Nachklang die Schuldenezesse der Politik weiter "wohlwohlend begleiten".

Die Aktie Defama hat ja eine gesunde Finanzierungs- und Tilgungsstruktur....viele andere nicht......schaut euch heute Anleihen der Euroboden an......zerbombt........

Dass es keine Risiken gibt, ist logo......bei dieser Aktie aber weit besseres Profil als bei vielen anderen Chancen/Risiken.

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.198.031 von Kampfkater1969 am 24.07.23 13:23:01

Die Zinsen werden bald schon wieder sinken nach meiner Einschätzung...

Deutschland: Einkaufsmanagerindex Verarbeitendes Gewerbe im Juli (vorläufig) bei 38,8 Punkten. Erwartet wurden 40,9 Punkte nach 40,6 Punkten im Vormonat.

Eurozone: Einkaufsmanagerindex Verarbeitendes Gewerbe im Juli (vorläufig) bei 42,7 Punkten. Erwartet wurden 43,5 Punkte nach 43,4 Punkten im Vormonat.

Eurozone: Einkaufsmanagerindex Dienstleistungssektor im Juli (vorläufig) bei 51,1 Punkten. Erwartet wurden 51,7 Punkte nach 52,0 Punkten im Vormonat.

Die Wirtschaftsdaten in der Eurozone sind verheerend... Da kommt dann auch ganz schnell die Inflation zurück.

[joey68]

Und wenn man bedenkt, dass Herrn Schrade über ein Viertel der DEFAMA gehört wird man davon ausgehen können, dass er für eine positive Wertentwicklung sorgen will/wird.

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.197.932 von TraderJules am 24.07.23 13:09:17

ich muss gleich weg, aber trotzdem ein paar Sachen (möchte auch vorausschicken, dass ich mich mit DEFAMA nicht weitergehend beschäftigt habe, weil es mich schlicht nicht interessiert):

1) ich habe nie verstanden, wie derart kapitalintensive GM wie Immobilienunternehmen ein nachhaltiges Wachstum erzielen können und warum man die ganz generell überhaupt als "Wachstumsunternehmen" bezeichnet. es gibt mE nur 2 Möglichkeiten:
a) man kann den asset Wert aufgrund niedrigerer Zinsen hochschreiben und sich mehr Fremdkapital besorgen, siehe Vonovia, Aroundtown, etc.
b) man besorgt sich laufend Geld über Kapitalerhöhungen
Irgendwo muss das Geld ja her, Defama hat b) gemacht, KE 09/2019 (übrigens mit Bezugsrecht; jetzt gings offenbar nicht oder musste schnell gehen, da möglicherweise wirtschaftl. schwierigere Zeiten absehbar ) und 03/2022.

Hellofresh ist auch CAPEX heavy, aber überhaupt kein Vergleich.

2) Defama ist wie alle anderen Immos von steigenden Zinsen belastet. Nicht so sehr wegen möglicher Abwertungen, sondern was die Marge betrifft. Wenn ich mir seinen Fälligkeitsspiegel ansehe, so muss er auch laufend neu refinanzieren, vielleicht nicht so viel wie andere, mag sein. Günstiger wird das nicht.
Wenn man auf niedrigere Zinsen setzen will, warum soll man auf Defama setzen - was spricht gegen Vonovia, Arroundtown, usw., deren Kurs wesentlich heftiger eingebrochen ist?

3) Wieso zahlt er Dividende und macht doch mit Regelmäßigkeit Kapitalerhöhungen? Ihm kanns wurscht sein, da seine Anteile in einer GmbH liegen, aber freundlich für Kleinanleger, deren Depots nicht steuerfreundlich in GmbHs liegen, ist das nicht. also ich habe das nie verstanden: wenn ich wachsen will und fürs Wachstum Geld brauche, dann stecke ich mein übriges Geld ins Wachstum und das noch zusätzlich benötigte hole ich mir vom Kapitalmarkt, aber Dividenden auszahlen, das ich als Investor versteuern muss, und KE machen tue ich dann nicht.

4) ich bin extrem sensitiv, wenn Unternehmen enormen Aufwand in der Eigenvermarktung machen und sich insbesondere Kleinanlegern anbiedern. Zugegeben er macht das geschickt.
Ich hab mir das jetzt mit der KE angehört, er hat tatsächlich u.a. mit Zeitbudget argumentiert. Lächerlich.
Zähl mal seine tweets von heute ab, es dürften mehr als 5 sein, ein Teil jedenfalls der Marke Beziehungspflege.... Einerseits will er sein Zeitbudget durchoptimieren, andererseits verbringt er wieviel Zeit auf twitter? (nixhts gegen Twitter, ist ein nützliches Ding, aber hat er sonst nichts zu tun?
Es gibt viele Beispiele, die besonders auf die Interaktion mit Kleinanlegern Wert gelegt haben:
zB Wolfgang Grenke:
Ist witzig, wenn man sich im Rückblick seine Beiträge durchliest https://www.wallstreet-online.de/diskussion/500-beitraege/30… und bedenkt, dass zu diesem Zeitpunkt bereits die "Strukturen" mit den Investoren für sein Franchisemodell hinter dem Rücken der anderen Aktionäre existierten...

also ich will nicht sagen, dass irgendetwas faul ist (glaube ich persönlich nicht), aber für mich ist der kununu Eintrag vom Aufbau einer Fassade durchaus nachvollziehbar. Warte ab, vielleicht fragt jemand nach und in ein paar Tagen kannst du dann unzählige positive Kununu Beiträge lesen....

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.198.649 von joey68 am 24.07.23 15:05:59

Zitat von joey68: Und wenn man bedenkt, dass Herrn Schrade über ein Viertel der DEFAMA gehört wird man davon ausgehen können, dass er für eine positive Wertentwicklung sorgen will/wird.

Klar sind die Bemühungen vorhanden. Aber das Unternehmen ist doch wie fast kein anderes in übergeordnete Rahmenbedingungen (Objektpreise, Einzelhandelsmieten, Refinanzierungskosten) eingebunden, worauf Schrade praktisch null Einfluss hat. Natürlich kann man immer versuchen in Details zu optimieren. Aber diese Bemühungen ändern doch nur minimal etwas an der Gesamtlage.

[joey68]

Ich gehe einfach davon aus, dass er bei dem großen Angebot das derzeit anscheinend herrscht bestimmt nicht nur auf den Umsatz schaut, sondern auch auf die Rendite.
Das sollte perspektivisch auch positive Auswirkungen auf den Aktienkurs haben.

Persönlich kann der Kurz ruhig noch etwas auf dem Niveau verharren, bin aktuell noch nicht wirklich hoch investiert und kaufe über einen Sparplan monatlich zu. Bis zur Rente wird dann auch die Dividende auf einem akzeptablen Niveau sein, hoffe ich jedenfalls

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.198.706 von haowenshan am 24.07.23 15:16:52

Zitat von haowenshan: ...
Zähl mal seine tweets von heute ab, es dürften mehr als 5 sein, ein Teil jedenfalls der Marke Beziehungspflege.... Einerseits will er sein Zeitbudget durchoptimieren, andererseits verbringt er wieviel Zeit auf twitter? (nixhts gegen Twitter, ist ein nützliches Ding, aber hat er sonst nichts zu tun?
Es gibt viele Beispiele, die besonders auf die Interaktion mit Kleinanlegern Wert gelegt haben:
zB Wolfgang Grenke: ...

Danke für Dein interessant zu lesendes Posting.

Mir fällt da noch ein anderer ein, der sogar eine kürzere Zeit lang hier im WO Thread selber postete: Willi Balz von Windreich. Seit rund 10 Jahren pleite!

Wobei mir der Schrade von DEFAMA in seiner Detail-Offenheit und seinem Plauderstil ja eigentlich sehr sympathisch ist ...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.199.627 von joey68 am 24.07.23 17:58:47

So sollte man es hier sehen.....diese Aktie ist Stand heute ein Marathonlauf........kein 100 Meter Supersprint.

Geht unsere Welt nicht unter, aus menschlichem Versagen der Mehrheitsgesellschaften, dann hat diese Aktie das Potenzial, ein wertvoller Teil (!) einer jeder zusätzlichen Vorsorge zu sein...Rente......Privatiersleben vor Rente........Kinderabsicherungen.....

Dass Schrade "etwas schrullig" ist, geschenkt....dass er auf der HV die "Maskenhygiene" völlig absurd anwendete.....und sich somit, nach seiner definierten subjektiven Gefährungslage, selbst sabotierte...geschenkt.

Er hat mich als handelnde Person Ebene Vorstand überzeugt.....und dass zählt.......

Wachsen wie besoffen.....verschulden über Firmenanleihen und oder Wandelanleihen wie durchgeknallt.....nicht seine DNA.....zu unseren Glück, als Investierte, wie er ja auch nennenswert im gleichen Boot sitzt.
Schaut auf die Firmenanleihen-Immo-Aktien.....wie sie aktuell abkotzen.........

[Dreieckskopf-Strudelwurm]

Unternehmen trennt sich von Mitarbeiter (und nicht andersherum?). D.h. die Mitarbeiter werden ggf. wegen Underperformance entlassen, und sollen dann noch ein Review mit interstellarer Bewertung schreiben? Dass ich nicht lache...
Sollten die Mitarbeiter aus freien Stücken gewechselt haben, warum dann noch nachtreten? Wozu? Charakterliche Eignung für das nächste Unternehmen oder den Arbeitsmarkt generell: Fragwürdig.

Die Plattform kunununununununununu hat m.E. den gravierenden Nachteil (das liegt aber nicht an der Plattform, sondern am Wesen der sich dort Beteiligenden), dass insb. dann Reviews geschrieben werden, wenn etwas negativ zu berichten ist, oder schlicht um dem Unternehmen eins "reinzuwürgen" --> Nachtreten --> schlechter Stil --> gut, dass die jetzt weg sind.

Aber gut, man kann natürlich seine Anlageentscheidungen auch nach kunununununununununununununununu-Bewertungen auslegen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.204.313 von Dreieckskopf-Strudelwurm am 25.07.23 15:23:07

Wer sich etwas mit diesen "freien Bewertungsplattformen" auskennt, weiß es ja....dass die Motivation der "schlechten Bewertungen" einiges höher ist und frequentierter, wie die von zufriedenen Menschen.

Oft ja die Datenbasis sehr verzerrt, Einzelfälle werden ja hoch-ge-jazzt....das richtige "große Bild" ergäbe nur, wenn jeder Fall ehrlich bewerten würde......dann die Zahl der "bezahlten Agentur-Bewertungen".....

Letzlich zählt das operative Gesamtergebnis des Vorstands, und da eine Teamleistung, sieht man klarer....als bei einem Bewertungsportal......bei dem Genannten bin ich via börsennotierten Wert "beteiligt"

[Superlativ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.203.953 von Kampfkater1969 am 25.07.23 14:19:15

Herr Schrade war vor der Gründung "seiner" DEFAMA einer der beiden Gestalter von GSC Research ... neben Alexander Langhorst

Während seiner Arbeit hat er sehr viel gesehen auf den HV's, bei Analystenkonferenzen usw. usf. und hat sicher seine eigene Einstellung gefunden, wie man eine ordentliche Kommunikation mit den Anlegern gestaltet.

Anschließend war er für kaum mehr als 1 Jahr Vorstand bei der FCR Immobilien AG, ist dort allerdings ausgestiegen, weil der Mehrheitsgesellschafter seinem "reinen Konzept" der Nachversorgern "DEFAMA" = Deutsche Fachmarkt nicht mehr folgen wollte bzw. es wohl Differenzen genau in dieser Anlagepolitik gab.
Denn wie man sieht, kauft Schrade nur, wenn seine Kriterien eingehalten werden und wartet ggf. auch lange, bis der Verkäufer dann doch das Schrade-Renditeniveau akzeptiert.

Bekanntermaßen ist Schrade sehr detailverliebt, er steht voll hinter der Sache und konnte auch auf der HV zu den jeweiligen Objekten alle Fragen sofort und vollumfänglich beantworten (ohne Back-Office!) .
Das heißt, er weiß, was er tut und das macht er gut!
Dass er dennoch kein Buchhalter ist sondern Unternehmer spricht zudem für ihn!
Insoweit ist es ihm - aus meiner Sicht - auch ein Anliegen, in jeglicher Hinsicht transparent zu sein.
Daher auch seine Informationstätigkeit auf Twitter usw. usf.
Auch die Aufzeichnung und freie Verfügbarkeit der HV auf youtube ist bezeichnet und spricht doch dafür, dass hier nichts zu verbergen ist!
Und wer mal zur DEFAMA eine Frage hat, der kann dort jederzeit anrufen!

Das mit der letzten Kapitalerhöhung:
hier hatte er wohl die Möglichkeit, schnell ein Bündel Objekte zu kaufen und brauchte dafür zusätzliches Kapital.
Das konnte er sich nur über die Privatplazierung holen und damit auch sicherstellen, dass er schnell und umfänglich das benötigte Kapital erhält.
Was daran schlecht sein sollte, wie Einige hier meinen, kann ich nicht nachvollziehen!

Ich halte Herrn Schrade für einen seriösen und absolut integeren Vorstand, der nicht nur für sich arbeitet, sondern für alle Investoren in der DEFAMA. Andere Vorstände hätten sich schon lange mehr Gehalt und Incentives genehmigt und würden auch ihre Aufsichtsräte nicht nur mit eine Salär von 12 T€ / Jahr (AR-V das Doppelte = in Summe 48 T€) bezahlen!

[haowenshan]

Ich hab nichts erfunden und nur Beobachtungen wiedergegeben (bin weder GründerGrips noch habe ich auf Kununu bewertet):


Die Fragen vom Chat der HV von GründerGrips (jemand hat mir geschrieben, wer das ist - wäre dann Aktionär und Fulltimeinvestor) dürften nicht vorgelesen worden sein



(also die Frage findet sich im Chat, es wurde nachgefragt, ob es dort weitere Fragen gibt, aber interessanterweise wurde sie dann doch nicht vorgelesen - das zur aktiven Informationspolitik 🤡)
bitte nachsehen (Zeitpunkt: 2:49:07):


Sämtliche Bewertungen (3, von JULI, Okt, Dez 2022; gesamte Mitarbeiterzahl bei ~30 (?) Personen)




Die Meldung von der Auslagerung der Hausverwaltung vom OKTOBER 2022 (war also NACH zumindest einer Bewertung, mögliche Kündigungen können also nicht der Grund für alle gewesen sein)
DEFAMA rüstet sich für beschleunigtes Wachstum
26.10.2022 / 09:58 CET/CEST
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-ruestet-si…

Im GB findet sich dazu:

Und selbst die Gekündigten können gar nicht böse auf Defama gewesen sein, da man denen "gute Angebote" vermitteln konnte.
🤡

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.205.789 von Superlativ am 25.07.23 19:32:39

Da sind wir 100% einer Würdigung.

Die freie (!) Zuverfügungstellung der mehrstündigen HV-Aufzeichnung hat Seltenheitswert....und auch, dass man ohne Back Office seine Fragen beantworten kann.......

Er ist DRIN im Thema......

[The_Jackal]

Beim Thema Mitarbeiter-Bewertungen wäre ich auch sehr vorsichtig. Ohne das Thema jetzt vertiefen zu wollen, kann ich aus eigener Erfahrung (und wahrscheinlich auch repräsentativ) sagen, dass es inzwischen sehr, sehr schwierig ist, gute "Mitarbeiter" überhaupt erst mal zu finden. Die Zeiten haben sich in den letzten Jahren nach meiner Wahrnehmung dramatisch verändert und ich frage mich oft, wo das alles noch hinführen soll.

[Superlativ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.227.287 von The_Jackal am 29.07.23 08:30:31

Zitat von The_Jackal: ich frage mich oft, wo das alles noch hinführen soll.

,,,, in die Zukunft !

Es ist wohl immer so, dass die Vergangenheit im Rück-Blick immer besser war
und die Zukunft immer schwierig !
Man muss das Leben sehen, wie einen Fluß
Stellt sich etwas in den Weg, findet auch der eine Lösung
So ist es auch im Fluß des Lebens und der Gesellschaft
Es geht immer weiter
und wenn nicht besser, dann halt anders !

Vielleicht zu philosophisch an der Stelle, aber "es war/ist (und wird sein) zu allen Zeiten so" !
Schwierigkeiten gibt es nur in der Zukunft.
Dafür sind ja WIR da, um die Herausforderungen zu lösen!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.227.287 von The_Jackal am 29.07.23 08:30:31

Ich habe letztens auf einer HV die Aussage vom Vorstand gehört......dass eine der großen (!) Herausforderungen im laufenden Geschäftsjahr ist, genügend Personal zu finden.....es ging dabei nicht um Quantenrechnerwissenschaftler......sondern um Verkäuferinnen.......(!!)

Bezogen auf eine Defama....nicht nur die bisher üblichen Risiken sollten wir Anleger würdigen.....auch die Fähigkeit Mitarbeiter für alle (!!) Bereiche zu finden und zu halten....zu motivieren.

Es geht hierbei nicht um "Studierte"......es geht um alle (!) Jobs.

Dies in Deutschland bei über 2,8 Mio Arbeitslosen (= hier fehlen sehr viele, die in Maßnahmen umgebucht wurden) und einer forcierten Massenmigration seit 2015.

Man stelle sich vor, ein Unternehmen wie Defama könnte noch viel mehr "WERT" bringen für Eigentümer und Gesamtgesellschaft (=Steuern und Abgaben), kann es aber nicht, weil unsere Mehrheitsgesellschaft es politisch wollte, dass "Gesamtpaket Bürgergeld" mehr bringt als die Vollzeitmaloche in aktuell um die 10 Mio Jobs........

[The_Jackal]

Deckt sich alles gänzlich mit meinen Erfahrungen. Wobei ich auch schon immer die ungerechte Lohnverteilung kritisiert habe. Es kann m.E. nicht sein, dass ein Asphalt-Malocher auf der Autobahn bei 30° im Schatten mit (schätze ich jetzt mal so) 2000 Euro nach Hause geht oder ein Gas-und Wasserinstallateur (aus Erfahrung von einem Bekannten) mit 1800€ netto als Single nach 45 (!!!) Arbeitsjahren. Der Malocher auf der Autobahn dürfte unter 4 garnicht erst anfangen. Diese Jobs sind genauso wichtig für die Allgemeinheit wie die von z.B. Rechtsverdrehern.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.232.714 von The_Jackal am 31.07.23 10:35:12

Völlige Zustimmung...ist aber Thema "Angebot und Nachfrage".....als wir vor Jahrzehnten zuwenige Lehrer hatten, wurden diese in Sonderbeamtenlaufbahnen hochgeschossen, seitdem weltweit die Höchstbezahlten...bei miesen Abschneiden in internationalen Leistungsvergleichen.

Bezogen auf eine Defama...es wird im Zeitablauf immer schwerer werden FACHKRÄFTE, die arbeitswillig sind, und nicht schon im ersten Jahr nach Teilzeit 50% und Sabbaticals lechzen.....mit 4 Tage Wochen, bei 35 Stunden und vollem Lohnausgleich.

Es fehlt inzwischen in beinahe allen Berufen an fähigen und motivierten Menschen......und wo soll es besser werden? Grundschüler ja bis zu 25% in der vierten Klasse = Desaster in Sprache und Rechnen.....

Die "Industrie" bekommt noch Fachkräfte....wenn bis zu 16 Monatsgehälter incl. fetter Boni....aber "kleinere Firmen" wie eine Defama müssen den Bestand hegen und pflegen...und wenn nun in den nächsten 10 Jahren über 10 Mio in Rente gehen.....woher nehmen?

Die Massenmigration seit 2015 zeigte leider, dass zuviele davon nur ins Bürgergeld einwanderten.....

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.201.172 von walker333 am 25.07.23 03:36:37

Zitat von walker333:

Zitat von haowenshan: ...
Zähl mal seine tweets von heute ab, es dürften mehr als 5 sein, ein Teil jedenfalls der Marke Beziehungspflege.... Einerseits will er sein Zeitbudget durchoptimieren, andererseits verbringt er wieviel Zeit auf twitter? (nixhts gegen Twitter, ist ein nützliches Ding, aber hat er sonst nichts zu tun?
Es gibt viele Beispiele, die besonders auf die Interaktion mit Kleinanlegern Wert gelegt haben:
zB Wolfgang Grenke: ...

Danke für Dein interessant zu lesendes Posting.

Mir fällt da noch ein anderer ein, der sogar eine kürzere Zeit lang hier im WO Thread selber postete: Willi Balz von Windreich. Seit rund 10 Jahren pleite!

Wobei mir der Schrade von DEFAMA in seiner Detail-Offenheit und seinem Plauderstil ja eigentlich sehr sympathisch ist ...

Findest du das symphatisch?





aber insgesamt ganz witzig zu beobachten, was für Zeit sie reinstecken, um das Vertrauen insbesondere der Kleinanleger zu gewinnen;

Einer, der auch omnipräsent auf twitter war (aber nicht ganz so missionarisch wie der Schrade), ist der CEO von Hypoport. Heute heftige Gewinnwarnung, konnte man aufgrund seiner Twitteraktivität gar nicht erahnen 🤠
https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/hypoport-se-verluste-…

ich werde zu Defama mal was schreiben, da gibt es ein paar interessante Punkte aufzuzeigen...

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.236.998 von haowenshan am 31.07.23 22:04:29

Da bin ich gespannt.

Also ich finde Herrn Schrade grundsätzlich sehr sympathisch und begrüße die Einblicke ins Unternehmen über Twitter. Dass grundsätzlich sehr kritische Fintweet oder nun Fin-X Accounts wie Dirk Hagemann und Christian W. Röhl ebenfalls Defama Anteile halten, gibt mir hier eine gute Sicherheit.

Aber ich lasse mich gerne etwas besseres belehren

[Hektensammler]

Die Person zählt

Also Herr Schrade hat in jedem Fall einen guten Ruf zu verteidigen! Natürlich haben wir aber auch eine Kapitalanlagewelt, die leider bei allem was mit Immobilien- und Bau zu tun hat ziemlich in der Luft hängt. Sehen die Zinsen in den nächsten 4-6 Monaten ihre Spitze? 🌲🌲

[janeinvielleicht]

Mit Aktienkäufen hält sich der Matthias etwas zurück.

Verkauf am 6.1.2022 280.000 St.

Käufe seit dem Datum 282.228 St.

Überzeugung ins eigne Unternehmen sieht anderes aus.
https://www.insiderkauf.de/company/DEF.DE-DEFAMA

Hier ist noch eine gute Übersicht zum Unternehmen:

[diha71_]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.259.522 von janeinvielleicht am 04.08.23 10:14:59

Zitat von janeinvielleicht: Mit Aktienkäufen hält sich der Matthias etwas zurück.

Verkauf am 6.1.2022 280.000 St.

Käufe seit dem Datum 282.228 St.

Überzeugung ins eigne Unternehmen sieht anderes aus.

Geht's noch dümmer?
Ihm gehören 26% am Unternehmen und ich vermute mal, das macht den größten Teil seines Vermögens aus.

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.238.081 von TraderJules am 01.08.23 08:34:07

ja werde ich machen, im Moment habe ich wenig Zeit (earning season).

aber um auf das vorher gesagte zurückzukommen, es geht nicht darum, dass es kritische Stimmen auf Kununu gibt (haste in jedem Unternehmen, aber 3 ausschließlich negative out of ~30 (?) Mitarbeiter ist schon sehr viel), sondern darum, wie/was Schrade inszeniert:




vs



that simply does not fit.
Es geht da schlicht um Glaubwürdigkeit.

(und so nebenbei schreibt man sinngemäß im GB wie fürsorglich man sich selbst für die gekündigten Mitarbeiter um andere Jobs gekümmert haben will....)


und dass Defama weiß wie man Investoren bezirzt, ist unbestritten. Schrade selbst kommt aus der Finanzberichterstattung, und auch sein Aufsichtsratsvorsitzender ist in seinem Brotberuf IR Manager (!!!) bei einem anderen Unternehmen, https://www.befesa.com/de/investors/ir-contact/.
Aber bezirzen bedeutet nicht "gute Kommunikation", gute Kommunikation wäre, wenn sie die Frage nach den Kununu-Einträgen nicht auf der HV ignoriert hätten und belastbare Angaben dazu abgeliefert hätten (sprich Mitarbeiterfluktuation, wieviele Kündigungen durch Mitarbeiter gab/gibt es, etc.)

vielleicht muss man die Auslagerung der Verwaltung auch unter einem anderen Licht sehe, als wie der von Defama angegebene...

[Hanspeterdergrosse]

Die Diskussion zu Bedeutungslosigkeiten wie Kununu-Beiträge oder zur Twitter-Präsenz des CEO hier zeugt davon, wo das Hauptproblem bei Defama liegt: Die Fokussierung auf Klein- und Kleinstanleger, die mit derartigen Unsinn "entertaint" werden. Professionelle Anleger interessiert derartiges nicht. Die schauen auf die nackten Zahlen, Perspektiven und bewertungsrelevante Beta-Faktoren wie Handelsliquidität (-spread) der Aktie, Marktsegment, Aktionärsstruktur usw. Offensichtlich sieht man hier nach Berücksichtigung all dieser Faktoren keinen Handlungsbedarf bei der Aktie.

[janeinvielleicht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.262.969 von diha71_ am 04.08.23 17:47:19

Zitat von diha71_:

Zitat von janeinvielleicht: Mit Aktienkäufen hält sich der Matthias etwas zurück.

Verkauf am 6.1.2022 280.000 St.

Käufe seit dem Datum 282.228 St.

Überzeugung ins eigne Unternehmen sieht anderes aus.

Geht's noch dümmer?
Ihm gehören 26% am Unternehmen und ich vermute mal, das macht den größten Teil seines Vermögens aus.

Wenn der Vorstandsvorsitzende in sozialen Medien sagt, er würde gerne Aktien kaufen, wenn er denn dürfte, dann kann man das natürlich positiv werten. Ich schaue mir gerne die Historie der Käufe und Verkäufe an, um zu sehen, ob aus fundamentalen, technischen oder medialen Gründen gekauft oder verkauft wurde. Werden regelmäßig Aktien gekauft, ohne wesentliche Verkäufe, ist der Käufer wahrscheinlich von der weiteren positiven Entwicklung überzeugt. Einige Vorstände sind sehr geschickt darin, die Kurzschwankungen auszunutzen. Hier sollten die Anzahl der gekauften Aktien und der verkauften Aktien in etwa übereinstimmen. Dann gibt es noch diejenigen, die immer wieder kleine Stückzahlen kaufen, um einen Insiderkauf melden zu können.

Die Käufe der MSC Invest lassen sich durchaus unterschiedlich werten. Der Verkauf im Januar 22 erfolgte zu 28€, und die Käufe lagen deutlich unter diesem Wert. Das lässt auch den Schluss zu, dass er das Unternehmen für unterbewertet hält. Ich bin mir da aber nicht so sicher. Matthias macht nicht nur einen guten Job bei DEFAMA, er ist auch ein Medienprofi, der sehr gut weiß, was solche kleinen Tweets und Insidermeldungen bewirken. Aktuell bin ich nicht investiert, überlege aber, eine Position aufzubauen, da es sich um ein solides, gut geführtes Unternehmen handelt.

Abschließend möchte ich noch auf deine Frage antworten: Ja, es geht. Ich denke, du hast es mit deinem Beitrag bewiesen.

[Hektensammler]

Ja

Sicher kauft man hier auch Herrn Schrade ein, also seine Kompetenz sollte maßgeblich sein. Trotzdem stehe ich mit weiteren Zukäufen (liege im Schnitt bei 22,40 ohne 2 mal Dividenden) mal an der Seitenlinie, Zinsfragezeichen lassen eben grüßen! 🌲🌲

[neuyrmos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.285.742 von Hektensammler am 09.08.23 10:31:31

die Zinsentwicklung wird eigentlich immer klarer denn der Spielraum für Erhöhungen wird immer kleiner, siehe auch
https://www.handelsblatt.com/finanzen/geldpolitik/inflation-…
die Frage stellt sich nun wann es im nächsten Jahr zu Senkungen kommt

[Hektensammler]

Zinsen

Damit liegst Du wahrscheinlich richtig, aber nicht klar ist wie lange wir mit Zinsen um die 5% rechnen müssen. Denke noch an ein oder zwei Erhöhungen vorher. Herr Schrade hat Ende Mai 4,00 Mio Ergebnis fürs Jahr angekündigt, wo wir im ersten Quartal 0,9 erwirtschaftet haben. Ich habe schon einen kräftigen Bestand und kann mir durchaus auch mal eine schwächere Quartalsmeldung vorstellen, wenn ja so möchte ich das dann nutzen. Meine Meinung! 🌲🌲

[Hektensammler]

Etwas entschärfte Chartlage, Seitwärtsbewegung ist in dieser Zeit schon was wert. 📈📉

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.270.793 von haowenshan am 07.08.23 07:48:46

also ich finde es sind keine Bedeutungslosigkeiten, wenn man versucht, etwas hinter dieses Gebilde, das er versucht, mit großem (zeitlichen) Aufwand aufzubauen. zu sehen.

Es geht schlicht um Glaubwürdigkeit.

ein (weiterer) kleiner Hinweis, dass er doch nicht so ganz anders ist (hat er im übrigen in der Vergangenheit ähnlich gemacht, ist nicht das erste Mal....):

aus der heutigen PR:

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
DEFAMA steigert FFO im ersten Halbjahr 2023 um 16%

Die Funds From Operations (FFO) erreichten 4,6 (4,0) Mio. €, entsprechend 0,97 (0,87) € je Aktie. Sie erhöhten sich somit um 16% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-steigert-f…

Diese 16%, die im Titel stehen und von ihm besonders hervorgehoben werden, sind nicht falsch, aber völlig irrelevant und wenn man es negativ auslegen will, misleading. Da er laufend Kapitalerhöhungen macht, zählt einzig und alleine der Wert pro Aktie.... Man rechne nach, wie hoch die Prozentzahl wirklich ist...

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.335.147 von haowenshan am 17.08.23 15:22:45

Der FFO pro Aktie steht auf Seite 1 des Halbjahresberichtes. Dafür muss man wahrlich kein Sherlock Holmes sein um das herauszufinden. Wann war denn die letzte KE? Ich sehe keine seit über 1 Jahr.

https://defama.de/wp-content/uploads/2023/08/DEFAMA_Bilanz_2…

Zitat von haowenshan: also ich finde es sind keine Bedeutungslosigkeiten, wenn man versucht, etwas hinter dieses Gebilde, das er versucht, mit großem (zeitlichen) Aufwand aufzubauen. zu sehen.

Es geht schlicht um Glaubwürdigkeit.

ein (weiterer) kleiner Hinweis, dass er doch nicht so ganz anders ist (hat er im übrigen in der Vergangenheit ähnlich gemacht, ist nicht das erste Mal....):

aus der heutigen PR:

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
DEFAMA steigert FFO im ersten Halbjahr 2023 um 16%

Die Funds From Operations (FFO) erreichten 4,6 (4,0) Mio. €, entsprechend 0,97 (0,87) € je Aktie. Sie erhöhten sich somit um 16% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-steigert-f…

Diese 16%, die im Titel stehen und von ihm besonders hervorgehoben werden, sind nicht falsch, aber völlig irrelevant und wenn man es negativ auslegen will, misleading. Da er laufend Kapitalerhöhungen macht, zählt einzig und alleine der Wert pro Aktie.... Man rechne nach, wie hoch die Prozentzahl wirklich ist...

[moneymakerzzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.335.147 von haowenshan am 17.08.23 15:22:45

Selten sowas doofes gelesen. Selbst in der PM steht im gleichen Satz der FFO/Aktie. Übe das bashen nochmal..

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.335.147 von haowenshan am 17.08.23 15:22:45

Lustig.
Entweder wollen es die Leute wirklich nicht verstehen oder sie sind tatsächlich zu blöd dazu:

Anstatt der Headline:
"DEFAMA steigert FFO im ersten Halbjahr 2023 um 16%"

wäre eine seriösere Headline
"DEFAMA steigert FFO/Aktie im ersten Halbjahr 2023 um x%"

Das ist alles was ich sagte. Selbstverständlich ist x<16%.

Man muss es natürlich nicht so machen, verlangt keiner. aber wenn man es tut, muss man sich halt die Kritik gefallen lassen.
Es ist witzig, wenn sich die Leute in der Diskussion mit Schrade über adjusted Zahlen (zu Recht) lustig machen, und dann von Defama ähnlich adjusted in der Headline serviert bekommen... und es nicht vermutlich nicht mal checken...

Ich glaube, Ihr habt da was vergessen, was ich von anderen Unternehmen als Kennzahl gewohnt bin. Wo ist das adjusted EBITDA?
https://twitter.com/marc_muench/status/1692232624649928845



@traderjules
nicht alles was auf fintweet gepushed wird, ist goldern:
Aktuelles Beispiel, Bijou Brigitte
Sagt mir nichts, gestern Riesenbauchfleck
auch der von dir genannte Dirk Hagemann ist da dabei, ebenso Schrade
https://twitter.com/Strslkchn/status/1692183432342737260

[TraderJules]

Sorry haowenshan, ich verstehe deine Kritik hier nicht ganz. Das Zahlenwerk ist doch super. Der Twitterspruch mit dem Adjusted ist nur Ironie. In dem Zahlenwerk ist nichts Adjusted...

Die Bilanz von Defama ist grundsolide und durch die Bilianzierung nach HGB gibt es in der Bilanz erhebliche stille Reserven! Der Portfolio wert wird mit 264 Mio. € bewertet. Das ergibt einen Multiplikator auf die anulaisierte Nettokaltmiete von 20,9 Mio. € von 12,63. Das ist extrem niedrig für ein Immobilienunternehmen. Das das Portfolio deutlich mehr Wert ist, zeigen doch die Verkäufe letztes Jahr. Da hat man zwei Immobilien zum 17fachen der Nettokaltmiete verkauft bzw. mit 6,8 Mio. € deutlich über dem Verkehrswert von 5,9 Mio. €.

Ich verstehe, dass Herr Schrade mit seiner offenen Art irritieren kann, aber als Beimischung zum Portfolio ist das ein grundsolider Wert mit hohen Informationsgehalt für Kleinanleger.

Bijou Brigitte habe ich zum Beispiel nicht, aber nach dem gestrigen Abverkauf, werde ich mir das mal anschauen

[Hektensammler]

Bringt doch nichts

Mir ists hier jetzt auch viel zu unruhig geworden mit dem sich gegenseitig bekehren wollen. Herr Schrade ist eben nicht nur offen unt nett aber auch irgendwie unverfälschend. Und die Zahlen muss man eben glauben auch mit dem Manko jetzt höhere Kosten im Personal stemmen zu müssen. Und es ist sonnenklar, dass sich auch eine Defama nicht vollkommen von der Zinsentwicklung abkoppeln kann. Bis jetzt zwar unbemerkt aber wir träumen eben auch bisher nur vom Zinstopp in ein paar Monaten. Wehe wenn nicht! Ich halte meine größere Posi. weiter durch bin aber mit weiteren Kauflimits eher niedriger dabei. Meine Meinung!

[Hektensammler]

Vielleicht noch dazu anzufügen, dass ich seit Anfang dabei bin und seitdem einen richtigen Haufen Dividende kassiert habe. Nicht als Lob sondern nur zu Info. Aber natürlich kämpft die Div. jetzt auch anders als noch vor einem Jahr gegen sichere 4 bis 5% Festgeldzinsen. Auch deswegen ist eben die Aktie zurückgekommen.

[DeoLa]

Ich glaube, man darf das Portfolio nicht an den beiden Verkäufen bewerten. 17-fache heißt eine Nettorendite von 5,9%. Zu diesem Preis sind derartige Immobilien derzeit nicht verkäuflich. Mit der Nettorendite von 7,9% für die bewerteten Immobilien fühle ich mich aber wohl.

[The_Jackal]

Defama - eine "Brot- und Butteraktie"?

https://www.sharedeals.de/defama-aktie-ein-wert-fuer-jeden-a…

In diesen Zeiten sicher nicht das Schlechteste, ich bleibe als "Ur-Aktionär" auch weiterhin dabei.

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.362.712 von The_Jackal am 22.08.23 19:29:26

Zitat von The_Jackal: https://www.sharedeals.de/defama-aktie-ein-wert-fuer-jeden-a…

In diesen Zeiten sicher nicht das Schlechteste, ich bleibe als "Ur-Aktionär" auch weiterhin dabei.

Ja solider Wert, bei dem man aber weder beeindruckende Rendite noch großartige Kursbewegungen erwarten darf. Die miserable Handelsliquidität und die damit verbundenen sehr hohen Spreads zwischen An- und Verkaufskursen halten einen aber von größeren Investments ab. Im Prinzip zahlt man bei Neuengagement hier quasi einen hohen "Ausgabeaufschlag", der erst mal durch Dividende wieder hereinkommen muss.
Betrüblich, dass die Handelsliquidität in der Aktie über die Jahre nicht entsprechend der gestiegenen Marktkapitalisierung angezogen ist. Vor fünf Jahren war das Unternehmen noch deutlich niedriger kapitalisiert konnte aber mit liquiderem Handel in der Aktie aufwarten. Ein Beta-Faktor, der bei Wertfindung der Aktie leider auch Berücksichtigung finden muss. Bleibt eben eine Spielwiese für Klein- und Kleinstanleger.

[Hektensammler]

Maklerfrage

Ja, die Spreads sind oft störrend und bei gettex oft fast keine Stücke eingestellt! 🌲🌲

[TraderJules]

Hoffentlich passiert bald wieder etwas an der Transaktionsfront. Die letzte Präsentation macht hier Mut:

- DEFAMA führt Exklusiv‐Verhandlungen zu Immobilien mit Mieten im hohen sechsstelligen Bereich
- Ein oder mehrere bedeutende Transaktionen zeitnah wahrscheinlich

https://defama.de/wp-content/uploads/2023/09/DEFAMA-Praesent…

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.498.154 von TraderJules am 18.09.23 13:25:25

Zitat von TraderJules: Hoffentlich passiert bald wieder etwas an der Transaktionsfront. Die letzte Präsentation macht hier Mut:

- DEFAMA führt Exklusiv‐Verhandlungen zu Immobilien mit Mieten im hohen sechsstelligen Bereich
- Ein oder mehrere bedeutende Transaktionen zeitnah wahrscheinlich

https://defama.de/wp-content/uploads/2023/09/DEFAMA-Praesent…

Wäre ja auch ein Armutszeugnis, wenn da demnächst nichts kommt. Sonst wäre die derzeit recht ambitionierte Bewertung der Gesellschaft kaum gerechtfertigt.

[hugohebel]

Großer Zukauf

DEFAMA kauft die Heinsberg-Galerie

* Größte Mieter sind EDEKA, Rossmann, Deichmann, ACTION, Woolworth * Jahresnettomiete von rund 1 Mio. EUR * Annualisierter FFO der DEFAMA steigt auf 10,8 Mio. EUR bzw. 2,24 EUR je Aktie

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag über die Heinsberg-Galerie geschlossen. Es handelt sich dabei um das zentrale Nahversorgungs-Objekt in der Innenstadt von Heinsberg (NRW) mit einer vermietbaren Fläche von gut 10.500 qm. Die Jahresnettomiete erreicht rund 1 Mio. EUR. Der Kaufpreis beläuft sich auf das 9,8-fache der um nicht umlagefähige Kosten bereinigten Erträge. Die Transaktion steht noch unter aufschiebenden Bedingungen.

Größte Mieter der Heinsberg-Galerie sind EDEKA, Rossmann, Deichmann, ACTION und Woolworth. Daneben finden sich ein China-Restaurant, zwei Modegeschäfte, ein Schreibwarenladen und weitere Geschäfte und 19 Wohnungen. Direkt benachbart ist auf der Nordseite ein LIDL-Markt und ein McDonald's. Auf der Südseite befindet sich der Kopfbahnhof der Stadt Heinsberg und der zentrale Omnibus-Bahnhof.

Mit Abschluss dieser Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf mehr als 22 Mio. EUR. Das Portfolio umfasst nunmehr 64 Standorte mit 267.000 qm Nutzfläche, die zu 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, AWG, Deichmann, Herkules, KiK, Takko, TEDi und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei 10,8 Mio. EUR, entsprechend 2,24 EUR je Aktie.

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.535.373 von hugohebel am 25.09.23 13:52:30

Schön zu lesen! Der Kaufpreis sieht super aus! Der annualisierte FFO / Aktie mit 2,24 € ist doch ein schönes Stück durch die Transaktion gestiegen. Da sollte der Aktie Auftrieb geben

[babbelino]

Wenn man die 22 Mio. Jahresnettomieterlöse mit einem Multiple von 9,8 (entspricht einer Mietrendite von 10,2%) bewertet, erhält man einen Enterprise Value i.H.v. 215,6 Mio. Euro. Davon ziehe ich die Nettoverschuldung von nun 157 Mio. (147 Mio. alt plus die 10 Mio. für den Kauf Heinsberg) ab und erhalte ein Equity Value i.H.v. 58,6 Mio. bzw. 13,3 Euro je Aktie. Die Aktie ist deutlich überbewertet.

[straßenköter]

Dann müssen sie halt das nächste Objekt einfach gut 20% teurer kaufen. Dann passt es in etwa genau.

[babbelino]

@straßenköter

ich schlage vor, du kaufst ein "ver-"

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.535.772 von babbelino am 25.09.23 14:56:14

Zitat von babbelino: @straßenköter

ich schlage vor, du kaufst ein "ver-"

Beide Wege würden nach deiner Berechnung nach Rom führen...

[babbelino]

Dann rechne mal vor.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.535.868 von babbelino am 25.09.23 15:10:04

Zitat von babbelino: Dann rechne mal vor.

Das war eher als Spaß gedacht, weil du aus einer Transaktion den Wert des ganzen Portfolios ableitest. Zudem würde nach deiner Berechnung, wenn ich sie nicht falsch verstehe, der Wert je Aktie bei einem höheren Faktor für die gemachte Transaktion steigen. Läge die Mietrendite bei 8%, also Faktor 12,5, käme man auf einen höheren EV.

[babbelino]

Das ist logisch, oder?

Bezüglich der Marktrenditen ist festzuhalten, dass die Mietrenditen für Fachmarktzentren sich wieder im langjährig gewohnten Band von 8 bis 10% bewegen. In dieser Bandbreite würde ich auch alle Immobilien von Defama bewerten, allerdings mit starkem Bias zur höheren Mietrendite wegen der heraufziehenden Probleme bezüglich der Energieeffizienz.

Es ist mir schlicht unerklärlich, warum Investoren glauben, sie würden hier ein gutes Immobilienportfolio kaufen. Ich bin zu dem Ergebnis gekommen, dass es schlicht Unwissenheit ist. Wenn man sich anschaut, wie vergleichbare Immos bei deutlich niedrigerer Verschuldung in anderen Ländern bewertet werden, bleibt einem hier nur die Spucke weg.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.000 von babbelino am 25.09.23 15:35:16

Auch wenn das nur relativ wäre, aber welches (Gewerbe)-Immobilienunternehmen stünde denn besser dar?

Die ganze Berechnung hat doch ein Grundproblem. Je höher die Mietrendite wird, um so geringer wird der EV, obwohl der FFO zulegt.

[babbelino]

Nein, der FFO MUSS zulegen, weil es die Fremdkapitalzinsen auch tun. Spiele es halt mit Excel mal durch. Die auch hier schon mal (von einem anderen User) getätigte Äußerung, der FFO beinhalte ja die Zinsaufwendungen ist zwar "formaljuristisch" richtig, verkennt aber die Bedeutung und die Höhe des Deltas des Fremdkapitals. Zudem erwarte ich, dass der AFFO bei allen Unternehmen unter Druck kommen wird.

Als nächstes werden wir sehen, dass die Mieter nicht mehr bereit sind, die inflationsindexierten Mietanpassungen zu zahlen. Die Begründung wird sein, dass die Objekte nicht energieeffizient sind.

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.114 von straßenköter am 25.09.23 15:55:06

Das entscheidende ist doch eindeutig der FFO pro Aktie! Hier liegt die Rendite nun über 10%! Cash in the Däsch ist immer das wichtigste

Gerade Defama versteht es sein Portfolio sehr schön weiter zu entwickeln! Das sieht man ja an den Verkäufen letztes Jahr. Da wurden Objekte nach einer Entwicklung für Faktoren >16 verkauft...

Ich fühle mich hier als Aktionär sehr wohl und Defama ist für mich das attraktivste Immobilienunternehmen in Deutschland. Ich erwarte hier vieles in den nächsten Jahre. Steigende Kurse bei steigender Dividende. Was will man mehr.

[babbelino]

Herr Gott, ist es denn so schwer zu begreifen, welche katastrophalen Auswirkungen steigende Zinsen bei Immobilienunternehmen haben? Wie kommt man auf die Idee, den FFO nur auf die Marktkapitalisierung zu beziehen?

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.252 von babbelino am 25.09.23 16:14:41

Zitat von babbelino: Herr Gott, ist es denn so schwer zu begreifen, welche katastrophalen Auswirkungen steigende Zinsen bei Immobilienunternehmen haben? Wie kommt man auf die Idee, den FFO nur auf die Marktkapitalisierung zu beziehen?

Es gibt auch Anleger, die das begreifen, weswegen ich meinen Anteil um die Hälfte abgebaut habe.

[TraderJules]

Das ist doch gerade der Vorteil von Defama... Man hat eine sehr lange Zinsbindung bei Annuitätendarlehen:



Erst ab 2026 muss man Kredite vermutlich zu höheren Zinsen refinanziert werden. Ob das Zinsniveau bis dahin ähnlich hoch ist, steht in den Sternen. Außerdem hat man aufgrund der hohen Anfangstilgung deutlich weniger zum refinanzieren. Gleichzeitig steigen die Mieter über die Indexierung, was in Summe trotz steigender Zinsen sogar positiv sein könnte. Bei den Mietern von Defama mit Supermärkten, Baumärkten, Drogeriemärkten und JYSK (20 % Ebit Marge!) (70 % aller Mieten) sehe ich hier auch keine Risiken. Gerade den Supermärkten geht es super gut... Schrade meinte, es wäre kein Problem den vertraglichen Mietanpassungen durchzusetzen.

Auch bei energetischen Sanierungen sehe ich wenig Risiken. Ich bin Bauingenieur und gerade Supermärkte lassen sich super mit Luft/Luft Wärmepumpen beheizen bzw. im Sommer mit dem gleichen Gerät kühlen... Das Verhältnis Fassade zu Fläche ist ebenfalls sehr vorteilhaft. Fassaden sind gerade und günstig zu dämmen. Solche Maßnahmen werden im Zuge normaler Modernisierungen durchgezogen, sind förderfähig (20 bis 50% von der Bafa) und können oft auf den Mieter umgelegt werden.

Gleichzeitig hat Defama aufgrund der Bilanzierung nach HGB große Stille Reserven. Diese werden in deinen Rechnungen nicht berücksichtigt.

[babbelino]

Ich bezweifele, dass die Mieter noch länger gewillt sind, die inflationsindexierten Mieten plus die Kosten der energetischen Sanierung zu tragen. Siehe hierzu den jüngsten Hahn-Report.

Zehnjährige deutsche Staatsanleihen rentieren jetzt mit 2,8% mit weiter steigender Tendenz. Tilgung hin oder her: Selbst wenn Du fünf Jahre 4% tilgst, bleiben 80% Restschuld stehen. Wenn Du dafür fortan 6% zahlst, zahlst Du erheblich mehr Zins als vorher auf die 100% Schuld. Ganz davon abgesehen, dass die Banken alles andere als doof sind und sich sehr genau überlegen werden, welchen Beleihungswert sie Deinem energetisch unsanierten Gebäude zukünftig zugestehen.

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.516 von babbelino am 25.09.23 16:59:09

Die untere Grafik suggeriert, dass die durchschnittliche Anfangszinsbindung bei 10 Jahren liegt. Somit sind bei Annuitätendarlehen eher 45% getilgt. 2027 müssen Kredite mit 3,09 % Zinsen refinanziert werden. Schrade meinte, dass man derzeit zwischen 4,5 und 5 % Zinsen bezahlt. Durch die Mietsteigerungen sollte somit der FFO nach der neuen Finanzierung wieder auf dem Anfangsniveau sein. Aber 2027 könnte das Zinsniveau auch wieder deutlich geringer sein. Die Konjunktur zeigt weltweit nach unten... Die Verschuldung der Staaten ist hoch. Die Notenbanken werden die Zinsen vermutlich nur noch minimal erhöhen und nach meiner Einschätzung spätestens 2025 wieder senken. 2027 könnten wir beim Leitzins durchaus wieder bei 2% sein.

Bei anderen Immobilienunternehmen wäre ich auch vorsichtig. Aber hier sehe ich aufgrund des starken Managements beim Ankauf und und Entwicklung viel Potential.

Schauen wir uns doch den heutigen Kauf mal isoliert hinsichtlich EK Rendite an:

Nettomieteinnahmen 1,0 Mio. € (nimmt mit der Zeit zu)
Kaufpreis 10 Mio. €
Gesamtkapitalrendite 10%
Anteil FK 80 %
FK Zins 5% mit 10 Jahre Zinsbindung
--> FK Zinsen im Jahr 500 T€ (nimmt mit der Zeit ab)
--> Sonstige nicht umlagefähige Kosten 100T€ (Schätzung meinerseits)
--> Ertrag 400 T€
--> EK 2 Mio. € --> EK Rendite 20 % (steigt mit der Zeit)

Die Rendite entschädigt sehr gut für die von dir genannten Risken! Ich habe hier konservativ gerechnet!

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.741 von TraderJules am 25.09.23 17:21:24

Zitat von TraderJules: Die untere Grafik suggeriert, dass die durchschnittliche Anfangszinsbindung bei 10 Jahren liegt. Somit sind bei Annuitätendarlehen eher 45% getilgt. 2027 müssen Kredite mit 3,09 % Zinsen refinanziert werden. Schrade meinte, dass man derzeit zwischen 4,5 und 5 % Zinsen bezahlt. Durch die Mietsteigerungen sollte somit der FFO nach der neuen Finanzierung wieder auf dem Anfangsniveau sein. Aber 2027 könnte das Zinsniveau auch wieder deutlich geringer sein. Die Konjunktur zeigt weltweit nach unten... Die Verschuldung der Staaten ist hoch. Die Notenbanken werden die Zinsen vermutlich nur noch minimal erhöhen und nach meiner Einschätzung spätestens 2025 wieder senken. 2027 könnten wir beim Leitzins durchaus wieder bei 2% sein.

Bei anderen Immobilienunternehmen wäre ich auch vorsichtig. Aber hier sehe ich aufgrund des starken Managements beim Ankauf und und Entwicklung viel Potential.

Schauen wir uns doch den heutigen Kauf mal isoliert hinsichtlich EK Rendite an:

Nettomieteinnahmen 1,0 Mio. € (nimmt mit der Zeit zu)
Kaufpreis 10 Mio. €
Gesamtkapitalrendite 10%
Anteil FK 80 %
FK Zins 5% mit 10 Jahre Zinsbindung
--> FK Zinsen im Jahr 500 T€ (nimmt mit der Zeit ab)
--> Sonstige nicht umlagefähige Kosten 100T€ (Schätzung meinerseits)
--> Ertrag 400 T€
--> EK 2 Mio. € --> EK Rendite 20 % (steigt mit der Zeit)

Die Rendite entschädigt sehr gut für die von dir genannten Risken! Ich habe hier konservativ gerechnet!

Und das Objekt komplett auf Verschleiss führen?? Dann stimmt die Recnung. Sehr kurzfristig gedacht.

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.537.548 von Hanspeterdergrosse am 25.09.23 19:31:29

Also in gewerblichen Immobilien sind für den Innenausbau eigentlich meist die Mieter verantwortlich. Der Mietflächen werden als veredelter Rohbau ohne Trockenbau, Haustechnik, Elektro, Bodenbeläge etc. bereitgestellt. Der Vermieter ist meistens nur für Dach und Fassade sowie Estrich und Energieerzeugung verantwortlich. Somit halten sich die Sanierungen meist in Grenzen. Hier kann es natürlich andere Modelle geben, wodurch es aber natürlich deutlich höhere Mieten pro m² gibt.

Ich habe in meiner Rechnung sogar noch einen Fehler. Auf die 20% EK müssen natürlich keine Zinsen gezahlt werden... Somit fallen sogar nur 400 T€ Zinsen an. Entweder können wir mit 100k dann mehr sanieren oder die EK Rendite steigt

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.516 von babbelino am 25.09.23 16:59:09

Zitat von babbelino: Ich bezweifele, dass die Mieter noch länger gewillt sind, die inflationsindexierten Mieten plus die Kosten der energetischen Sanierung zu tragen. Siehe hierzu den jüngsten Hahn-Report.

Dass ein Mieter lieber weniger als mehr zahlen will ist wohl nicht verwunderlich. Die Frage ist nur: kann der Mieter den Wunsch auch durchsetzen und findet er eine günstigere Alternative.

Nennst Du mal eine Passage aus dem Hahn-Report, der Deine Aussage hierzu belegen soll (und ggf. die günstigeren Alternativen aufzeigt)?

[babbelino]

Klar. Quelle Hahn-Report, S.77

Die Mietvertragskonditionen haben sich aus Sicht der Händler in erster Linie hinsichtlich der erhöht
anfallenden Nebenkosten, begründet durch den enormen Anstieg der Energiekosten, im Vergleich
zum Vorjahr zu ihren Ungunsten verändert (82 Prozent; Vorjahr: 21 Prozent). Nichtsdestotrotz ist der
Anteil der Händler, die eine Änderung der Gesamtmieten zu ihren Gunsten wahrnehmen im Vergleich
zum Vorjahr von 16 Prozent auf 28 Prozent angestiegen.

[unicum]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.741 von TraderJules am 25.09.23 17:21:24

Zitat von TraderJules: Aber 2027 könnte das Zinsniveau auch wieder deutlich geringer sein. Die Konjunktur zeigt weltweit nach unten... Die Verschuldung der Staaten ist hoch. Die Notenbanken werden die Zinsen vermutlich nur noch minimal erhöhen und nach meiner Einschätzung spätestens 2025 wieder senken. 2027 könnten wir beim Leitzins durchaus wieder bei 2% sein.

Diese Einschätzung halte ich für absurd, mindestens aber für hochriskant. Im historischen Vergleich befinden wir uns in einem absoluten Niedrigzinsumfeld. Notenbanken sind zur Geldwertstabilität verpflichtet, nicht zur Sanierung von Staatshaushalten. Sollte es eine Zweckentfremdung hin zu Letztem geben, bricht ohnehin alles vollkommen zusammen. Aber dann schwindet auch im Gegenzug jede Macht einer Zentralbank und Markt-"zinsen", folgen dann anderen Gesetzmäßigkeiten. Aber (nur) dann wären hochverschuldete Immo-AGs (vielleicht) die großen Gewinner.

Die Annahme einer signifikanten Zinssenkung bei dauerhaft erhöhter Inflation, negativem Realzins innerhalb eines stabilen politischen Systems halte ich für eine vollständie Ausblendung der Realtät, entstanden in den letzten zehn Jahren und unter Verlust der Wahrnehmung der historischen Beobachtungen und Relationen.

Vielleicht ist aber hier auch die Verzweiflung Wunschvater des Gedankens.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.540.641 von babbelino am 26.09.23 11:24:31

Zitat von babbelino: Klar. Quelle Hahn-Report, S.77

Die Mietvertragskonditionen haben sich aus Sicht der Händler in erster Linie hinsichtlich der erhöht
anfallenden Nebenkosten, begründet durch den enormen Anstieg der Energiekosten, im Vergleich
zum Vorjahr zu ihren Ungunsten verändert (82 Prozent; Vorjahr: 21 Prozent). Nichtsdestotrotz ist der
Anteil der Händler, die eine Änderung der Gesamtmieten zu ihren Gunsten wahrnehmen im Vergleich
zum Vorjahr von 16 Prozent auf 28 Prozent angestiegen.

Also in dem mir vorliegenden 18. Retail Report von Hahn ist das nicht Seite 77 und es wird ausserdem auf eine Grafik Bezug genommen, aber egal. Deine auszugsweise Zitierung halte ich für zumindestens den SInn nicht transparent darstellend.

Zu der Frage wie sich die Mieten für die Händler verändert haben lautet die Angabe (Seite 104, Grafik 25):

47% für Händler verschlechtert
17% gleichbleibend
36% für Händler verbessert.
Umkehrschluss wäre: 64% sehen gleichbleibende bzw. bessere Mieten für Vermieter.

Zu der Frage wie sich die Nebenkosten entwickelt haben lauten die Angaben:

86% für Händler verschlechtert
5% gleichbleibend
9% für Händler verbessert.

Aus diesen Zahlen heraus zu bezweifeln "dass die Mieter noch länger gewillt sind, die inflationsindexierten Mieten plus die Kosten der energetischen Sanierung zu tragen."?

Ganz interessant ist auch die Angabe zu den möglichen Alternativen, denn da sehen 2/3 der Händler die Verfügbarkeit geeigneter Objekte bzw. Standorte als "sehr herausfordernd" oder "herausfordernd" an. Ist also nicht so, dass die Händler "schnipp" machen und in das Objekt nebenan ziehen können...

Das mal ganz unabhängig davon, dass natürlich die derzeitige Zinsentwicklung die Bewertung von Immobilien grundsätzlich nachteilhaftig beeinflusst.

[babbelino]

@K1K1

Ich versuche, aus den mir vorliegenden Bausteinen ein Gesamtbild zu formen. Zu den Bausteinen gehört u.a. das Prognos-Gutachten, das einer Vielzahl der Defama-Standorte einen Bevölkerungsschwund prognostiziert. Dazu gehört der Hahn-Report (diesmal tatsächlich der 17., S.23) der korrespondierend dazu schwache Kaufkraftkennziffern zeigt. Dazu gehört die Mieterstruktur, die aus meiner Sicht einen leichten Bias zugunsten Billigketten erkennen lässt. Diese Punkte veranlassen mich zu der These, dass Defama im Rahmen der bestehenden Mietverträge die Mieten erhöhen kann, dass diesem Prozedere aufgrund der makroökonomischen Gegebenheiten an vielen Standorten Grenzen gesetzt sind.

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.541.229 von unicum am 26.09.23 13:03:50

Grundsätzlich bin ich absolut bei dir. Ich habe mit Absicht im konjunktiv geschrieben. Notenbanken müssen Ihren Job machen und das ist Geldwertstabilität und dann Arbeitslosigkeit. Ich würde auch fast ausschließen, dass wir wieder negative Zinsen sehen. Aber einen Rückgang der Leitzinsen Richtung 2% bis Ende 2026 würde ich nicht ausschließen. Ich halte eine weltweite Rezession bei der Verschuldung und den hohen Zinsen für sehr wahrscheinlich an und schwups ist Inflation kein großes Thema mehr.

Es gibt aber auch viele Argumente, die gegen eine Rückkehr der Inflation auf unter 2% sprechen - Fachkräftemangel, notwendige Decarbonisierung (wobei EE mittelfristig stark deflationär wirken sollten), Deglobalisierung etc.

Es sind spannende Zeiten! Ich bin aber sicher nicht am verzweifeln. Mein Geld ist breit gestreut und fühle mich bei Defama sehr wohl. Ich habe gerade bei 21,50 € sogar nochmal etwas nachgekauft.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.541.418 von babbelino am 26.09.23 13:39:10

Zitat von babbelino: @K1K1

Ich versuche, aus den mir vorliegenden Bausteinen ein Gesamtbild zu formen. Zu den Bausteinen gehört u.a. das Prognos-Gutachten, das einer Vielzahl der Defama-Standorte einen Bevölkerungsschwund prognostiziert. Dazu gehört der Hahn-Report (diesmal tatsächlich der 17., S.23) der korrespondierend dazu schwache Kaufkraftkennziffern zeigt. Dazu gehört die Mieterstruktur, die aus meiner Sicht einen leichten Bias zugunsten Billigketten erkennen lässt. Diese Punkte veranlassen mich zu der These, dass Defama im Rahmen der bestehenden Mietverträge die Mieten erhöhen kann, dass diesem Prozedere aufgrund der makroökonomischen Gegebenheiten an vielen Standorten Grenzen gesetzt sind.

Die Grenzen liegen da, wo der Händler (langfristig) nicht mehr ausreichend verdienen kann. Das kann(!) in einigen strukturschwachen Gebieten oder da, wo Flächenüberangebot besteht natürlich kommen. Bei der derzeitigen Ausweisungs- und Genehmigungspraxis sehe ich was das reine Flächenangebot angeht hier aber keine wesentliche Angebotszunahme.

Da sich die Neubaupreise derzeit nicht gerade verringern besteht von dieser Seite auch keine Alternative, die mit preiswerteren Mieten als für Bestandobjekte auf den Markt drücken könnte.

Bezüglich der energetischen Sanierung sehe ich den grundsätzlichen Vorteil im Gewerbebau darin, dass hier üblicherweise auch auf Mieterseite gerechnet werden kann (im Gegensatz bspw. zum Wohnungsmieter, der ja i.d. Regel nur einen sehr kurzfristigen Planungshorizont hat). Entgegen dem, was man so täglich in der Boulevardpresse liest muss ja die energetische Sanierung nicht nur ein Groschengrab sein, sondern kann -zumindestens mittelfristig- auch in finanzieller Hinsicht zu Einsparungen führen.

Es gibt also durchaus Herausforderungen, aber gleichzeitig ist hier auch nicht alles schlecht...

[unicum]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.541.487 von TraderJules am 26.09.23 13:54:51

Konjunkturelle Schwankungen spielen nur eine von mehreren Rollen bei der Inflation. Bspw. waren die letzten 20-30 Jahre von starken Aufschwungsphasen gekennzeichnet, die gerade mit deflationär wirkenden Strömungen, wie bspw. der Verlagerung der Produktionen in Billiglohnländer, die Containerisierung des Welthandels und der Digitalisierung zusammenhängen. Das ist jetzt durch bzw. teilweise ins Gegenteil verkehrt. Andererseits gibt es auch Stagnationsphasen mit hoher Inflation (1975 bis 1982 wenn ich das freihändig richtig eingrenze).

Entscheidend ist, dass der Realzins auf lange Sicht über/auf der Inflation liegen muss, sonst bricht der Krug der Geldwertillusion. Somit kann ich mir auf absehbare Zeit beim besten Willen keine Marktzinsen mehr vorstellen, die unter dem aktuellen Niveau liegen.

[unicum]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.542.525 von unicum am 26.09.23 16:26:52

Korrektur: Realzins positiv, also Marktzins größer gleich Inflation.

[neuyrmos]

https://www.nebenwerte-magazin.com/waehrend-andere-immobilie…

der Artikel beschreibt ja gut wie gut es um Defama im Vergleich zu den meisten anderen Immowerten steht

[StefanR]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.542.525 von unicum am 26.09.23 16:26:52

Japanszenario?!

[neuyrmos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.541.487 von TraderJules am 26.09.23 13:54:51

wir hatten doch von 2014 bis 2019, also der Zeit vor Corona Inflationsraten von 0,3 - 2 % und ein Zinsniveau von 0 %. Aktuell sind die Inflationserwartungen für 2025 bei 1,9 - 2,7 %. Wenn das in etwa so kommt dürften wir kaum höhere Zinsen als 2 % haben, eher noch um die 1 %. Ich kann mir auch vorstellen dass die USA eher früher als später die Zinsen senken da sie Inflation besser in den Griff bekommen und die Staatsverschuldung sehr hoch ist, Europa wird dann folgen

[babbelino]

@neuyrmos

Die Höhe der Staatsverschuldung determiniert mit Sicherheit nicht die Höhe der Zinsen. Davon träumen Politiker und die Anhänger der MMT. Das Ventil für derartige Ansinnen ist dann der Wechselkurs. Natürlich profitieren in so einem Szenario auch Sachwerte, allerdings mit der Einschränkung, dass sie werthaltig sein müssen. Und genau in diesem Punkt erfüllt Defama mit den Mini-Bodenrichtwerten meine Kriterien eben nicht. Defama ist eine reine Cashflow-Angelegenheit, aber kein Substanzwert im engeren Sinne.

[moneymakerzzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.545.261 von neuyrmos am 27.09.23 00:54:41

Zitat von neuyrmos: wir hatten doch von 2014 bis 2019, also der Zeit vor Corona Inflationsraten von 0,3 - 2 % und ein Zinsniveau von 0 %. Aktuell sind die Inflationserwartungen für 2025 bei 1,9 - 2,7 %. Wenn das in etwa so kommt dürften wir kaum höhere Zinsen als 2 % haben, eher noch um die 1 %. Ich kann mir auch vorstellen dass die USA eher früher als später die Zinsen senken da sie Inflation besser in den Griff bekommen und die Staatsverschuldung sehr hoch ist, Europa wird dann folgen

aber du argumentierst doch nicht mit den letzten 30 Jahren! sowas wie sich die letzten 10 Jahre anzuschauen, oder zu bedenken das Staaten sich durch niedrige Zinsen bei hoher Inflation elegant entschulden...das passt doch GAR Nicht in die Welt (Ironie aus).

kann hier bei manchen Postings echt nur mit dem Kopf schütteln. Der Nebenwertemagazin-Artikel fasst die Situation gut zusammen. Rest wird man sehen.

[philojoephus]

Richtige Thesen und falsche Schlussfolgerungen

@ all

Wirklich sehr spannende Diskussion aktuell. Mit vielen guten Argumenten.

@ babbelino

>> Ich versuche, aus den mir vorliegenden Bausteinen ein Gesamtbild zu formen. Zu den Bausteinen
>> gehört u.a. das Prognos-Gutachten, das einer Vielzahl der Defama-Standorte einen
>> Bevölkerungsschwund prognostiziert. Dazu gehört der Hahn-Report (diesmal tatsächlich der 17.,
>> S.23) der korrespondierend dazu schwache Kaufkraftkennziffern zeigt. Dazu gehört die
>> Mieterstruktur, die aus meiner Sicht einen leichten Bias zugunsten Billigketten erkennen lässt. Diese
>> Punkte veranlassen mich zu der These, dass Defama im Rahmen der bestehenden Mietverträge die
>> Mieten erhöhen kann, dass diesem Prozedere aufgrund der makroökonomischen Gegebenheiten an
>> vielen Standorten Grenzen gesetzt sind.

Ich glaube Du versuchst immer noch, Dir den Case der DeFaMa möglichst schlecht zu reden. Das zieht sich hier seit Jahren durch Deine Beträge. Das die Bodenrichtwerte nicht für die Bewertung taugen, haben wir doch hier schon mehrere Male diskutiert. Und trotzdem fängst Du immer wieder damit an.

Oder nehmen wir mal diese von Dir oben formulierte These. Das Interessante daran ist, dass man diese These für den Osten schon vor über 20 Jahren hätte haben können und heute feststellen würde: Alles richtig eingeschätzt. Der Osten (und auch viele Städte im Westen) schrumpfen seit 30 Jahren. Ergo geht da auch die Kaufkraft zurück. Die Discounter sind im Osten überproportional vertreten. Und die Quadratmetermieten sind in den letzten 20 Jahren vermutlich unterproportional zur Inflation gestiegen.

Soweit war die These richtig. Aber hat das auch der Entwicklung der DeFaMa Standorte geschadet? Nein. Die Masse der Standorte ist nach wie vor voll vermietet und weist steigende Mieterträge aus. Und das obwohl (fast) alle Städte, in denen die DeFaMa Standorte hat, in den letzten 10 bis 30 Jahren geschrumpft sind - teilweise sind die Einwohnerzahlen in der Zeit um mehr als mehr als 20 % gefallen. Und die werden vermutlich auch weiter fallen.

Hier zeigt sich, dass man richtige Annahmen treffen und trotzdem falsch liegen kann. Der Grund ist, dass Du nach wie vor die zwei wichtigsten pro-Argumente für die Standorte der DeFaMa ignorierst:

1.) Die Standortwahl der DeFaMa
2.) Das Recht an diesen Standorten großflächigen Einzelhandel betreiben zu dürfen.

Denn das ist entscheidend, wenn man die Immobilien der DeFaMa bewerten will und nicht irgendwelche Bodenrichtwerte.

Was ich meine, wird an einer Stadt wie Pasewalk deutlich, wo die Defama ein Fachmarktzentrum hat, das 1991 gebaut wurde. Seit 1990 hat die Stadt über 35 % der Einwohner verloren - also mehr als ein Drittel! Ergo haben auch der Einzelhandel und die Supermärkte in der Stadt über 35 % ihrer Kunden und damit auch um die 35 % ihres Umsatzes verloren (vermutlich sogar mehr, weil ja zusätzlich noch Umsatz ins Internet abgewandert ist). Trotzdem gibt es nach wie vor Supermärkte in Pasewalk. Und das Fachmarktzentrum der DeFaMa ist voll vermietet bei deutlich gestiegenen Mieterträgen.



Oder nehmen wir mal Bitterfeld-Wolfen. Dort hat die Dt. Konsum ein Fachmarktzentrum, das 1995 gebaut wurde. Das schlechte Image der Stadt Bitterfeld wird wohl nur noch von Bautzen übertroffen. In der Tat ist die Einwohnerzahl in Bitterfeld seit 1995 um krasse 42 % gefallen. Trotzdem hat die Dt. Konsum dort ein Fachmarktzentrum, das floriert.

Warum ist das so? Hier kommt ein Effekt zum Tragen, den ich die Peripherie-Theorie nenne.
Die Theorie erklärt, welchen Effekt schrumpfende Einwohnerzahlen auf die Supermärkte einer Stadt haben. Angenommen in einer Stadt gibt es 10 Lebensmittelmärkte (Rewe, Edeka, Aldi, Lidl, Penny, Norma, Netto etc.) und innerhalb von 10 Jahren schrumpft die Einwohnerzahl dieser Stadt um 20 %. Dann braucht die Stadt nach 10 Jahren immer noch 80 % der Supermärkte - also 8 anstatt 10.
Die Frage ist nun: Welche zwei Supermärkte schließen? Wäre ja blöd, wenn es die eigenen sind.
Gemäß der Peripherie-Theorie schließen eher alleinstehende (Single Tenant) Supermärkte am Rande der Stadt oder in den entwohnten Stadtgebieten. Starke Standorte - z.B. aufgrund einer guten Lage (z.B. Verkehrsknotenpunkt) oder weil es sich um eine Agglomeration von Geschäften (sprich ein Fachmarktzentrum) handelt - bleiben bestehen. Es gibt sogar die Vermutung, dass - obwohl die Kaufkraft in dem Ort zurückgeht - in so einem Fall die Mieten an dem starken Standort sogar steigen können, weil sich die ganze Kaufkraft dann dort konzentriert und jeder in dieses Fachmarktzentrum will.

Rolf Elgeti von der Deutschen Konsum hat einmal ausgeführt, dass sie die besten Renditen in den Lagen mit der schlechtesten Demografie erzielen. Und der Grund dafür liegt in der Ankaufsstrategie. Ihnen ist im Prinzip egal in welcher Stadt sich das Objekt befindet oder wie schlecht die da Demografie ist. Es kommt nur darauf an innerhalb der Stadt den besten Standort zu haben. Bzw. wichtiger ist, dass man nicht den schlechtesten Standort hat. Warum macht folgendes Bespiel deutlich: In einer kleinen Stadt gibt es drei Supermärkte. Wenn einer drei schließt, geht es den anderen beiden nachhaltig richtig gut, da gibt es dann Mietsteigerungspotential.

Der DeFaMa ist so ein Fall schon mindestens einmal passiert. In Königsee, wo es zum Kaufzeitpunkt Anfang 2015 vier Supermärkte gab (Norma, Edeka, Netto und Lidl) und sich Lidl im Oktober 2016 zurückgezogen hat. (https://www.otz.de/leben/vermischtes/aus-einkaufsmarkt-wird-… Lidl hatte von der Lage her auch den schlechtesten Standort (Randlage). Und auch in Königsee ist es der DeFaMa gelungen seit dem Kauf ausgefallene Mieter zu ersetzen und die Mieteinnahmen zu steigern.



Und der Ort ist mini - mit weniger als 6.000 Einwohnern. Aber auch vielen Dörfern ringsrum, die zum Einzugsgebiet gehören.

Das bedeutet, dass man sich die Standorte und Städte der DeFaMa genau anschauen muss. Und zwar mit der Frage im Kopf, welchen Wettbewerbsvorteil hat das jeweilige Objekt in seinter Mikrolage ggü. den anderen Objekten in der Stadt? Es kann ganz verschiedene Wettbewerbsvorteile geben - manche erkennt man bei Google, andere nicht. Wettbewerbsvorteile können z.B. sein:

- Eines der am besten gelegenen Objekte in einer Stadt oder Stadtteil (Heinsberg, Genthin, Nord-Steimke).
- Der einzige Markt dieser Art im weiten Umkreis (die Baumärkte in Anklam, Melsungen, Pasewalk und Radeberg).
- Es ist mit Abstand die größte Einzelhandelsagglomeration in der Stadt (Schmallenberg, Gardelegen, Heinsberg, Wittenburg, Lübbenau, Radeberg) oder liegt darin (Sigmaringen, Graben-Neudorf, Hof und Pfaffenhofen).
- Es ist mit Abstand das wichtigste Objekt in der Nahversorgung (Hamm, Waldeck, Wurzen)
- Das Objekt hat eine Miete mit der man keinen Neubau finanzieren könnte und liegt vielleicht in einem Ort, wo die Kaufkraft auch keinen weiteren Markt vertragen würde (das trifft auf viele kleine Orte zu).
- Vielleicht ist es das einzige Objekt oder eins von ganz wenigen in einer Stadt, wo man große Flächen anmieten kann. D.h. an diesem Objekt kommt kein Filialist vorbei, der mehr als 800 m² Verkaufsfläche und Frequenz braucht (Radeberg, Pasewalk, Wittenburg, Gardelegen).
- Die Topografie der Stadt oder Stadtteils erlaubt keine weiteren Einzelhandelsflächen (Traben Trarbach, Schmallenberg, Mellsungen, Schneeberg).
- Das Einzelhandelskonzept der Stadt schließt eine Erweiterung der bestehenden Flächen oder Neubau aus.

Meistens treffen sogar mehrere Punkte zu. Sich das anzusehen bring definitiv mehr, als der Blick auf irgendwelche Bodenwerte. Aber macht natürlich auch deutlich mehr Arbeit. Für den Standort Gardelegen hatte ich in Beitrag 2.617 mal beispielsweise aufgeführt, auf was man bei so einer Standortanalyse alles achten kann.
Siehe: https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-1061-107…

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.554.681 von philojoephus am 28.09.23 13:32:20

Das Posting bringt die Argumentation auf den Punkt und hat mehr als einen Daumen hoch verdient!

[Hektensammler]

Kurswirkungen

Jedenfalls scheinen wir nach unten zu bröckeln, ob nachhaltig liegt in den Sternen. Klar ist aber die hier gerade sehr hochwertige Faktendiskussion. BRAVO!

[babbelino]

@Joe

Vielen Dank für Deinen Beitrag. Warum sollte ich mir Defama schlechtreden? Diesen Part Deines Postings verstehe ich nicht.

Zur Sache: Die Entwicklung in Pasewalk ist auf den ersten Blick nicht schlecht, keine Frage. Die Mieten wurden im Zeitraum von 2016 bis 2022 von 686.157 Euro auf 820.869 Euro gesteigert. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate in Höhe von 3%. Dieser Wert liegt geringfügig über der durchschnittlichen Inflationsrate in diesem Zeitraum. Ich kenne leider den Erwerbspreis in Pasewalk nicht, der erste gutachterliche Wert wurde im Jahr 2018 für 2017 mit 8,43 Mio. Euro veröffentlicht. Dieser Wert hat sich seitdem auf 10,02 Mio Euro erhöht, was einem durchschnittlichen Wachstum in Höhe von 3,5% entspricht. In dem gesamten Zeitraum gab es am Objekt keine Veränderungen, es ist noch genauso groß, war stets voll vermietet und der Bodenrichtwert hat sich auch nicht verändert. Ich sehe in diesem Objekt aktuell nur eine leicht Überbewertung. Persönlich würde ich hier (hauptsächlich zinsinduziert) mit einer Mietrendite von 8,8% arbeiten, dies wären rund 700.000 Euro Abwertungsbedarf.

Vielleicht wird mein Case deutlicher am Beispiel des Objekts in Puderbach. Dies bietet sich insofern gut zum Vergleich an, weil es nur ein Jahr nach Pasewalk gekauft wurde und viele Jahre in den Defama-Listen dierekt unter Pasewalk "notierte". Der interessierte Leser kann also schnell vergleichen.

Puderbach ist ein kleiner Ort in Rheinland-Pfalz, dessen Bevölkerung stagniert seit Jahren stagniert/leicht schrumpft. Gekauft wurde Puderbach (2.215 qm Nutzfläche) im vollvermieteten Zustand im Jahr 2017. Die damalige Miete betrug 209.387 Euro, der gutachterliche Wert lag damals bei 2,35 Mio. Euro. Im Jahr 2022 hat sich der Leerstand in dem Objekt in mehreren Schritten von 0% über 13%, 22% auf nunmehr 26% erhöht. Die Miete ist auf 154.342 Euro zurückgegangen. Die Mieteinnahmen sind korrespondierend zum Anstieg des Leerstands um 26% gefallen. Im Jahr 2017 betrug die durchschnittliche Miete je qm 7,87 Euro. Aktuell werden 1.639 qm vermietet, d.h. die durchschnittliche Miete ist seit 2017 von 7,87 Euro auf 7,85 Euro/qm gefallen/stagniert. Der gutachterliche Wert des Objekts ging von 2017 von 2,35 Mio. auf nunmehr 2,03 Mio. um 14% zurück. Obwohl die operative Entwicklung des Objekts als katastrophal zu beurteilen ist, hat der gutachterliche Wert nur um 14% nachgegeben. Woran könnte das gelegen haben? Richtig, an dem von Dir so gerne nicht betrachteten Bodenrichtwert, der sich Betrachtungszeitraum von 15 Euro auf 30 Euro verdoppelt hat. Von daher kann ich Deine Kritik am Bodenrichtwert nicht verstehen. In diesem Fall hat die günstige Entwicklung desselben eine viel stärkere Abwertung verhindert. Nichtsdestotrotz halte ich den Standort für viel zu hoch bewertet. Ein Objekt mit diesen Leistungskennziffern ist aktuell de facto unverkäuflich. Bei einer Mietrendite in Höhe von 11% für die vermietete Fläche und Berücksichtigung des Bodenrichtwerts komme ich hier auf einen Wert von 1,55 Mio. Euro. Dies würde einer Abwertung von rund 500.000 Euro gleichkommen.

Fazit: Ich rede mir Defama nicht schlecht. Ich sehe nur am Beispiel Puderbach, der in einem vollvermieteten Zustand übernommen wurde und jetzt als herabgewirtschaftet einzustufen ist, dass die Story "perfekte Standortwahl", "bester Immobilienmanager", "inflationsgeschützte Mieten", "Immobilien als Werterhalt" eben Risse hat. In der Masse halte ich die Standorte von Defama für nicht gut. We will see.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.560.345 von babbelino am 29.09.23 11:02:56

Zitat von babbelino: Vielleicht wird mein Case deutlicher am Beispiel des Objekts in Puderbach. Dies bietet sich insofern gut zum Vergleich an, weil es nur ein Jahr nach Pasewalk gekauft wurde und viele Jahre in den Defama-Listen dierekt unter Pasewalk "notierte". Der interessierte Leser kann also schnell vergleichen.

Vielleicht wäre als Nebeninformation an den interessierten Leser auch noch ganz interessant, dass da der EDEKA ein Paar Ecken weiter neu gebaut hat...

Und irgendwie zeigt das Beispiel, dass der von Dir so favorisierte Bodenrichtwert (der gesetiegen ist) nämlich kein guter Wertmesser für das ist, was man auf und mit einem Grundstück für einen Fachhandelsmarkt o.ä. verdienen kann.

Zitat von babbelino: Fazit: Ich rede mir Defama nicht schlecht. Ich sehe nur am Beispiel Puderbach, der in einem vollvermieteten Zustand übernommen wurde und jetzt als herabgewirtschaftet einzustufen ist, dass die Story "perfekte Standortwahl", "bester Immobilienmanager", "inflationsgeschützte Mieten", "Immobilien als Werterhalt" eben Risse hat. In der Masse halte ich die Standorte von Defama für nicht gut. We will see.

Hmm, von Puderbach schließt Du auf "In der Masse halte ich die Standorte von Defama für nicht gut."

Ich bleibe dabei, die Zinsentwicklung ist für den ganzen Bereich ein Problem, aber von in der Masse schlechten Standorten bei der DEFAMA zu sprechen halte ich dann andererseits auch für eher schlechtreden.

Dem "We will see" schließe ich mich aber wieder an ;-)

[neuyrmos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.554.681 von philojoephus am 28.09.23 13:32:20

vielen Dank für deinen Beitrag, du scheinst dich ja gut mit den Unternehmen auseinanderzusetzen. Wo würdest du aktuell den fairer Wert sehen?

[babbelino]

@K1K1

Das ist ja interessant, dass aufgrund eines Neubaus von EDEKA der Standort von Defama in Puderbach so an Attraktivität verloren hat. Wenn es nach der Argumentation einiger Boardteilnehmer hier geht, hätte das ja gar nicht passieren dürfen. In deren Narrativ besetzt Defama ja gerade in den kleinen Destinationen immer den attraktivsten Platz mit der Folge, dass sich dort eine Art natürliches Monopol bildet. Stimmt leider nicht.

Puderbach ist kein Einzelfall. Brand-Erbisdorf ist auch ein schönes Beispiel dafür, wie schnell ein Standort an Attraktivität verlieren kann. In Grund und Boden gewirtschaftet. Die Fehl- (d.h. zu hohe) Bewertung dieses Standorts taxiere ich auf 400.000 Euro. Dieses nette kleine Städtchen in Sachsen verliert seit Jahren Einwohner.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.561.848 von babbelino am 29.09.23 14:31:18

Ich glaube es behauptet niemand, dass DEFAMA immer überall den besten Platz hätte. Du behauptest aber, dass die Masse der Standorte von DEFAMA schlecht sei. Da gibt es eben noch eine Einschätzung zwischen den Extremen...

[babbelino]

@K1K1

Schade, ich hatte mir jetzt von Dir eigentlich eine Einschätzung des Standortes Brand-Erbisdorf erhofft. Schönes Wochenende!

[Hanspeterdergrosse]

Real beantragt Insolvenz. Wieviele Defama Objekte sind davon betroffen??

[DanielXYZ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.565.739 von Hanspeterdergrosse am 30.09.23 10:59:30

Zitat von Hanspeterdergrosse: Real beantragt Insolvenz. Wieviele Defama Objekte sind davon betroffen??

Ganz genau 00,000

[K1K1]

Zitat von babbelino: Defama.... Es lohnt ein Blick ins Ausland. Dort werden absolut vergleichare Unternehmen mit erheblich geringerem Leverage (LTV 30 bis 30), längeren Mietlaufzeiten, vorteilhafteren Finanzierungsstrukturen und vergleichbaren Leerstandsquoten auch mit Mietrenditen von 10% und mehr gehandelt. Man muss das Wechselkursrisiko händeln, aber es gibt im Gegenzug keine CO2-Steuer, Energieeffizienzdebatten und die permanente Angst, durch eine Ampel-Koalition enteignet zu werden.

Nennst Du mal einige Gesellschaften?

[straßenköter]

"SKEPSIS DER BÖRSE UNBERECHTIGT"
https://www.nebenwerte-journal.de/images/pdf/s08-10%20Titelg…

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.585.585 von straßenköter am 04.10.23 17:05:15

Warum Skepsis?? Die Aktie ist von einer deutlichen Übertreibungsphase zurückgekommen und immer noch sportlich hoch bewertet. Solide aber im derzeitigen Kapitalmarktumfeld uninteressant. Insbesondere auch, wenn man die grottige schlechte Handelsliquidität und die abschreckenden Spreads im Börsenhandel betrachtet. Aktie kann man halten, muss msn aber nicht.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.587.985 von Hanspeterdergrosse am 05.10.23 07:56:36

Die Überschrift habe nicht ich gewählt, sondern das NWJ

[babbelino]

Moin,

ich empfinde den Artikel als wenig differenziert. Es wird suggeriert, dass der Zinsanstieg keine Auswirkungen hätte. Hat er aber:

Hierzu ein paar Daten aus dem GB: Defama hat einen LTV von 60% im GB ausgewiesen. Dieser Wert errechnet sich, wenn die Finanzverbindlichkeiten i.H.v 157 Mio. in Verhältnis zum gutachterlichen Wert von 257 Mio. Euro gesetzt werden. Auf Basis einer im GB angegebenen Miete i.H.v. 20 Mio. errechnet sich also eine Mietrendite von 7,8%. Das ist m.E. aufgrund des steilen Zinsanstiegs und der massiv sinkenden Vergleichswerte nicht mehr marktgerecht. VOR dem Absturz wurde die Dt. Konsum z.B. mit 10% Mietrendite bewertet, im 9Monatsbericht sprachen sie noch von einem Ankauf einer Immo zu 10% Mietrendite. Defama hat gerade auch auf Basis dieses Multiples gekauft. Der in diesem Thread wenig beliebte Konkurrent FCR traded mit noch höheren Mietrenditen.

Die gutachterlichen Werte bei Defama sind m.E. ca. 15% zu hoch und wären bei 218 Mio. fair. Dies würde einer Mietrendite von 9% entsprechen und einer deutlichen Bewertungsvorteil ggü. der Konkurrenz bedeuten. Wenn man die 157 Mio. Verbindlichkeiten in Bezug auf den Wert von 218 Mio. setzt, springt der LTV aber auf 72%. Das bisher beliebte Spiel, Darlehen aufgrund der gestiegenen Bewertung höher zu valutieren, würde dann schwieriger werden bzw. gar nicht mehr funktionieren.

Auch die Aussage "Darüber hinaus bewahrt die Bilanzierung nach HGB bei sinkenden Immobilienwerten vor bilanziellen Auswirkungen" ist m.E. beschönigend. Sollten die LTVs steigend, wird auch eine Defama erfahren, dass die Banken zurückhaltender in der Kreditvergabe werden. Alleine die Vorgänge um die Dt. Konsum werden dafür sorgen, dass die Kreditsachbearbeiter und Bankvorstände die zu Bewilligung vorliegenden Kredite eben nicht mehr so einfach durchwinken, sondern den Sektor Fachmarkt kritischer als bislang beurteilen. Wenn man weiter wachsen möchte, werfen sinkende Beleihungswerte, ein mögliches Versiegen des Finanzierungstopfes Revalutierung und eine generell nachlassende Kreditvergabe bei den Banken meines Erachtens die Frage einer Kapitalerhöhung auf.

Dies beißt sich aber mit der Aussage im Artikel "Unser erklärtes Ziel ist es, zur Vermeidung einer Verwässerung unserer Aktionäre ohne Kapitalmaßnahmen zu wachsen". In Anbetracht steigender Zinsen wird nur eins von beiden gehen: Entweder man verzichtet auf Kapitalmaßnahmen und wächst nicht, oder man wächst weiter, muss dieses Wachstum dann aber mit einer Kapitalerhöhung unterlegen. Eine Zwickmühle. Vor dieser Situation ist es ungünstig, dass einerseits eine offenbar nicht zu unterschätzende Anzahl von Anlegern hier im Thread die Wachstumsstory aufrechterhalten sehen will, andererseits wichtige Investoren keine Verwässerung hinnehmen wollen.

Was macht man also? Man versucht den Aktienkurs durch mediale Pflege und gezielte Aktienkäufe auf einem charttechnisch unverdächtigen Niveau zu halten und hofft auf ein günstigeres Zinsumfeld. Doch was passiert, wenn sich dieses nicht einstellt? Die zehnjährigen Bundesanleihen haben in dieser Woche erstmals seit 2011 (Randbemerkung: Da gab es Defama noch gar nicht) die Marke von 3% berührt. Persönlich halte ich drei Prozent in Anbetracht der Inflationsrisiken und fundamentalen Lage in Deutschland für zu niedrig. Was passiert aber, wenn die Zinsen weiter steigen? Jedenfalls nichts, was das Revalutierungs-, Kreditvergabe- und Immobilienbewertungsumfeld verbessert.

[philojoephus]

Es kommt auf die Details an

@K1K1

>> Das Posting bringt die Argumentation auf den Punkt und hat mehr als einen Daumen hoch verdient!

Danke.


@babbelino

>> Warum sollte ich mir Defama schlechtreden?

Keine Ahnung. Fakt ist, dass Du es immer und immer wieder tust. Du pickst Dir meistens kleine Details heraus oder postulierst für die DeFaMa kaum relevante Annahmen und versuchst die auf die gesamte DeFaMa zu verallgemeinern, um damit die DeFaMa, die Objekte oder das Geschäftsmodell in einem möglichst schlechten Licht erscheinen zu lassen. Genau das hast Du auch jetzt wieder getan, wenn Du Dir mit Puderbach und Brand Erbisdorf zwei kleinere Objekte (von 63) heraussuchst und damit belegen willst, dass ein ganzes Portfolio nichts taugt. Das ist doch keine sinnvolle Analyse. Das ist schlechtreden.

>> Ich kenne leider den Erwerbspreis in Pasewalk nicht

6 Mio. Euro (siehe: https://www.eqs-news.com/de/company/defama-deutsche-fachmark…

Jetzt fängst Du wieder an, über Gutachterwerte zu diskutieren. Auch das haben wir hier schon mehrmals durchgekaut. Irgendwelcher von Dir angenommener Abschreibungsbedarf auf irgendwelche Gutachterwerte ist irrelevant so lange die DeFaMa die Liquidität hat, ihre Verbindlichkeiten zu bedienen. Denn die DeFaMa muss bei ihren Krediten keine Covernants einhalten.

>> Ich sehe nur am Beispiel Puderbach, der in einem vollvermieteten Zustand übernommen wurde und
>> jetzt als herabgewirtschaftet einzustufen ist.

Woher weißt Du das? Weil das Objekt einen Leerstand aufweist? Ich habe unten eine Liste aller Objekte eingefügt, auf der deutlich wird, dass es mal immer wieder Objekte gibt, wo die temporär die Mieten zurückgehen. Aber nach ein, zwei Jahren gibt sich das meistens und die Erlöse gehen wieder hoch.

Teilweise ist die DeFaMa auch auf Leerstand angewiesen, um z.B. Mietern Flächen anbieten zu können, die sich vergrößern wollen. Gerade bei den Lebensmittelhändlern ist das immer wieder ein Thema. Aber nur sehr selten laufen die Mietverträge in einem Objekt alle gleich. Und oft liegen die Flächen auch nicht direkt nebeneinander. D.h. wenn ein Mieter größeren Flächenbedarf hat und die Mietverträge kleinerer Mieter erst nach und nach auslaufen, dann hat man eben eine Weile (steigenden) Leerstand. So wie in Sonnefeld, wo man steigenden Leerstand hatte, dann den Norma vergrößert und dann das Objekt mit gutem Gewinn verkauft hat.

In Puderbach lief es anders, wie Herr Schrade mir auf Nachfrage erklärt hat. Der Voreigentümer hatte da noch eine Weile eine Fläche genutzt. Aber es war von Anfang an klar, dass der rausgehen würde. Nicht absehbar war der Herzinfarkt und die anschließende Insolvenz des Fleischers und der Auszug des Bäckers. Jetzt kann man die Flächen zusammenfassen und einem größeren Mieter anbieten. Herr Schrade ist zuversichtlich, dass das Puderbach in spätestens zwei Jahren wieder voll vermietet ist.

Es gibt auch Objekte wo die DeFaMa einen Auszug schon beim Kauf eingepreist hat. Wenn der Kaufpreis eines Objektes besonders günstig ist, dann sollte der kundige Investor in Betracht ziehen, dass die Mieterlöse wegen dem Auszug eines Mieters vielleicht sinken werden. Das war z.B. bei Merseburg der Fall. Trotzdem war es ein gutes Geschäft, weil der Kaufpreis i.H.v. 1.030.000 Euro selbst mit der heutigen geringeren Miete (122.000 €) sehr günstig war und man zusätzlich 4 Jahre lang eine deutliche Überrendite erzielt hat. Und manchmal hat man auch Glück und der Mieter verlängert widererwarten doch.

>> Der gutachterliche Wert des Objekts ging von 2017 von 2,35 Mio. auf nunmehr 2,03 Mio. um 14%
>> zurück. Obwohl die operative Entwicklung des Objekts als katastrophal zu beurteilen ist, hat der
>> gutachterliche Wert nur um 14% nachgegeben. Woran könnte das gelegen haben? Richtig, an dem
>> von Dir so gerne nicht betrachteten Bodenrichtwert, der sich Betrachtungszeitraum von 15 Euro auf
>> 30 Euro verdoppelt hat. Von daher kann ich Deine Kritik am Bodenrichtwert nicht verstehen. In
>> diesem Fall hat die günstige Entwicklung desselben eine viel stärkere Abwertung verhindert.

Ich weiß nicht genau, wie die Gutachter rechnen und hätte auch noch zwei andere Erklärungsansätze.

Aber schauen wir uns zuerst mal Deine Logik an. Denn rein von der Mathematik her, kann ich Deine Argumentation nicht nachvollziehen. Hier erstmal die Zahlen, um die es geht:



Fest steht, dass die Mieterlöse in Puderbach (temporär) um 26 % gefallen sind. Wenn ich Deine Argumentation richtig verstehe, hätte dementsprechend auch der Gutachterwert um mindestens 26 % fallen müssen. Also von 2.350.000 € auf 1.730.000 €. Das wäre ein Rückgang von 620.000 Euro gewesen. Stattdessen ist der Gutachterwert nur um 320.000 Euro gefallen. D.h. irgendein Faktor oder mehrere Faktoren haben den Rückgang um weitere 300.000 Euro (620.000 - 320.000 €) verhindert. Und Deine Erklärung ist, dass ein Anstieg des Bodenrichtwerts um 87.000 Euro eine Abwertung um weitere 300.000 Euro kompensiert hat? Das finde ich nicht schlüssig. Da bleiben dann ja immer noch 213.000 Euro Rückgang, die durch andere Faktoren zu erklären wären.

Ich glaube der geringere Rückgang des Gutachterwertes hängt vor allem damit zusammen, dass Gutachter meistens nicht mit den tatsächlichen Erlösen eines Objektes rechnen, sondern mit Marktmieten. D.h. die Gutachter treffen Annahmen, welche allgemein übliche Marktmiete mit dem Objekt erzielt werden kann, wenn es voll vermietet ist. Und auf diesen Betrag nehmen dann noch Zuschläge (z.B. wenn die aktuelle Miete über der Marktmiete liegt) oder Abschläge (z.B. für die angenommene Dauer des Leerstands oder Revitalisierungskosten) vor. Und so kann man auf erstaunlich hohe Gutachterwerte kommen, selbst wenn das Objekt komplett leer steht. Und das könnte auch hier erklären, dass der Gutachterwert weniger gefallen ist, als die Mieterlöse. Weil der Gutachter den potenziellen Mietertrag der Leerfläche in seiner Bewertung berücksichtigt und deshalb mit einer höheren Miete als der derzeitigen IST-Miete rechnet. Und wenn das Objekt in ein, zwei Jahren wieder voll vermietet ist, wird er auch recht behalten.

Oder vielleicht hat die DeFaMa dem Gutachter auch schlicht und einfach nachgewiesen, dass bereits ein neuer Mietvertrag für die Leerflächen existiert oder in Aussicht ist. Who knows?

>> Ein Objekt mit diesen Leistungskennziffern ist aktuell de facto unverkäuflich.

Woher weißt Du das? Bleicherode hatte auch rückläufige Mieterträge und einen Leerstand von 12 %. Das hat einen Käufer nicht davon abgehalten, es der DeFaMa zum Doppelten des Preises abzukaufen, den die DeFaMa dafür bezahlt hat.

Und die FCR hatte mal ein Objekt, wo nach und nach alle Mieter ausgezogen sind bis das Objekt komplett leer stand. Da würde man ja vermuten, dass es ein Totalausfall ist. Aber das war mitnichten der Fall. Lidl hat das Objekt gekauft, abgerissen und einen neuen Lidl drauf gebaut. Die FCR konnte dieses Objekt für 1,1 Mio. Euro verkaufen – für ein Grundstück auf dem auch noch ein zweistöckiges Gebäude stand, dass von Lidl komplett abgerissen wurde, um den Neubau drauf zu stellen.
Warum war Lidl dieses Grundstück soviel wert? Du kannst ja mal schauen, ob der Bodenrichtwert dort deutlich über 343 Euro/m² lag ([1,1 Mio. € + Abrisskosten] : 3.200 m² Grundstücksfläche). Denn Deiner Meinung nach wäre das ja alles gewesen, was die FCR dort hätte erlösen dürfen.
Woher kommt dann der Mehrerlös? Ich denke er kommt aus der Lage des Objekts und der Tatsache, dass man dort Einzelhandel betreiben darf. Und wenn Du schon dabei bist, schaue Dir doch auch mal die Demografie des Ortes an und wie viel Leerstand der Ort hat. Das war alles nicht doll. Aber das hat alles nichts zu sagen, wenn die Lage stimmt. Das Objekt liegt übrigens in Schwedt, in der Rosa-Luxemburg-Str. 42a, 16303 Schwedt. Ich füge ans Ende des Beitrags mal ein paar Fotos ein. Bei Google ist heute im Luftbild noch das alte Objekt zu sehen. Bei den Fotos schon das neu gebaute Objekt.

>> Wenn es nach der Argumentation einiger Boardteilnehmer hier geht, hätte das ja gar nicht passieren
>> dürfen. In deren Narrativ besetzt Defama ja gerade in den kleinen Destinationen immer den
>> attraktivsten Platz mit der Folge, dass sich dort eine Art natürliches Monopol bildet. Stimmt leider
>> nicht.

Ich bin mir sicher, dass in Deinem Depot alle Positionen zu jeder Zeit im Plus sind und Du nie auch nur einen Looser im Depot hast. Nicht mal temporär. ;-)

Mein Eindruck ist, dass die DeFaMa die Objekte gut auswählt. Aber Handel ist Wandel. Und Wettbewerbsvorteile sind nicht in Stein gemeißelt. Die können sich auch ändern. Und dann muss die DeFaMa reagieren. Das tut doch jeder normale Investor auch. Oder sieht Dein Depot heute noch genau so aus, wie vor 10 Jahren?

Aber - da gebe ich Dir Recht - das kostet Geld. Ich glaube, dass hatte Herr Schrade am Anfang so auch nicht auf dem Radar. Das hat sich aber mit dem Eintritt von Herrn Stich in das Unternehmen geändert. Seit dem arbeitet die DeFaMa viel intensiver an den Objekten und nimmt entsprechende Investitionen vor. Dadurch hat sich das Ertragsprofil aus meiner Sicht im Laufe der Zeit auch geändert. Es ist geringer aber dafür nachhaltiger geworden.

Um Dir die Mühe zu ersparen selbst alle Zahlen zusammensuchen zu müssen, stelle ich hier meine Übersicht ein. Da kann jeder schauen, wie sich die Mieterlöse der Objekte entwickelt haben. Wenn ich mir die Tabelle so ansehe, dann hat die DeFaMa die Veränderungen bisher doch ganz gut gemeistert. Unterm Strich steigen die Mieteinnahmen und ich finde es bemerkenswert, dass die DeFaMa bisher keinen einzigen Totalausfall hatte. Das sieht bei manchem Wettbewerber ganz anders aus.



Weil Du nach Brand Erbisdorf gefragt hattest, habe ich Herrn Schrade danach auch gleich noch gefragt. Das war wirklich sehr interessant, denn in Brand Erbisdorf hat die DeFaMa das einzige Fachmarktzentrum. Alle anderen Standorte sind nur Single Tenant Standorte.
Beim Kauf waren in dem Objekt Aldi, Deichmann und Kik. Deichmann ist schon vor einiger Zeit raus. Bezüglich dieser Fläche ist die DeFaMa in Verhandlungen. Herr Schrade ist zuversichtlich, dass die Fläche in absehbarer Zeit wieder vermietet ist.
Aldi ist auch aus- und ein paar Häuser weiter gezogen. Aber den Mietvertrag bei der DeFaMa hat Aldi behalten und zahlt auch weiter Miete. Die Fläche hat Aldi jetzt an Tedi untervermietet. Herr Schrade vermutet, dass sie auf diese Weise verhindern wollen, dass die DeFaMa die Fläche an einen anderen Lebensmittler vermietet, denn die würden gerne an den Standort ziehen.

>> We will see.
Excatly.

FOTOS von Schwedt

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.589.227 von babbelino am 05.10.23 10:57:10

Zitat von babbelino: Moin,
(...)
Was macht man also? Man versucht den Aktienkurs durch mediale Pflege und gezielte Aktienkäufe auf einem charttechnisch unverdächtigen Niveau zu halten und hofft auf ein günstigeres Zinsumfeld. Doch was passiert, wenn sich dieses nicht einstellt? Die zehnjährigen Bundesanleihen haben in dieser Woche erstmals seit 2011 (Randbemerkung: Da gab es Defama noch gar nicht) die Marke von 3% berührt. Persönlich halte ich drei Prozent in Anbetracht der Inflationsrisiken und fundamentalen Lage in Deutschland für zu niedrig. Was passiert aber, wenn die Zinsen weiter steigen? Jedenfalls nichts, was das Revalutierungs-, Kreditvergabe- und Immobilienbewertungsumfeld verbessert.

Moin,
musste über deinen Satz "Man versucht den Aktienkurs durch mediale Pflege und gezielte Aktienkäufe auf einem charttechnisch unverdächtigen Niveau zu halten" schmunzeln. bin offenbar doch nicht der einzige der so denkt...
Dafür ist es ihm offenbar auch nicht zu blöd sich zu bücken und fürs Twitter-Foto zu posen, während die Kununu Beiträge eine andere Sprache sprechen

https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-61-70/de…

@trader_jules
hatte ja gesagt, dass ich zu Defama noch was sagen werde.

also wie funktioniert das Geschäftsmodell von Defama?
"Mediale Pflege" und Kapitalerhöhungen zu möglichst hohen Kursen. That's it.

2014: Kapitalerhöhung
2016: 2 Kapitalerhöhungen
2018: Kapitalerhöhung
2019: Kapitalerhöhung
2022: Kapitalerhöhung

Falls ich nichts übersehen habe, so hat er an keiner Kapitalerhöhung teilgenommen. So blöd ist er dann doch nicht.
Interessanterweise hat er kurz vor der letzten Kapitalerhöhung noch kräftig abgeladen
https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/dgap-dd-…
und sein Partner im Aufsichtsrat hat kurz davor noch homöopathisch gekauft, damit es wohl nicht so blöd aussieht.

Mit dem eingesammelten Geld kauft er Immobilien und kann dann natürlich "Wachstum" zeigen.
Darstellen tut er das Wachstum folgendermaßen, nur ein Beispiel (dürften alle ähnlich sein):
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-mit-30-ffo…

DEFAMA mit 30% FFO-Anstieg nach neun Monaten

Keinesfalls würde er irgendwelche adjusted EBITDA Zahlen angeben, er würde sich höchstens auf Twitter darüber lustig machen, aber das Wachstum beim FFO anzugeben, damit hat er keine Probleme, obwohl diese Zahl komplett irrelevant und nicht weniger irreführend ist, da er die Aktienanzahl steigert.
Die einzig relevante Zahl (FFO/Aktie) kann man sich dann selbst ausrechnen, im konkreten Fall wäre es 0,96/0,83=15,6%, also die Hälfte, die im Titel steht.

Also er muss nur schauen, dass er neue Aktien zu möglichst hohen Kursen ausgeben kann. Dann kann er auch Wachstum bei FFO/Aktie darstellen.

Erstaunlich fand ich auch, dass er offenbar relativ früh angefangen hat, nämlich 2015, Dividenden an sich und natürlich auch an die Mitaktionäre auszuschütten.
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-steigert-n…
Was soll bitte der Sinn sein, Geld in Form von Dividenden aus dem Unternehmen rauszunehmen und anschließend Gelder wieder bei Investoren im Rahmen von Kapitalerhöhungen einzusammeln?
Also eine rein "mediale Pflege" oder Marketing.
Ihm hilft es wohl auch, Cash aus dem Unternehmen zu entnehmen. Damit kann man auch wieder "gezielt Aktienkäufe" machen, um den Glauben an das Unternehmen zu demonstrieren.

Bemerkenswert fand ich auch, dass er relativ früh ein großes Stück 'umplatziert' hat, über 3 Millionen EUR hat er eingenommen.
https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/dgap-dd-…

Also jetzt weißt du, warum er so viel Zeit auf twitter verbringt Es kommt nicht von irgend woher, wenn jemand auf Kununu schreibt: Twitter ist wichtiger als der Alltag....

[babbelino]

@Joe

Nur um die Dinge wieder in die richtige Reihenfolge zu bringen: Meine These ist es, dass die Defama-Standorte in punkto Demographie teilweise nicht optimal sind und sich dies langfristig nachteilig auf die Bewertung auswirken könnte. Daraufhin hattest Du anhand des Beispiels Pasewalk erläutert, dass dem nicht so sei. Ich habe darauf mit den Gegenbeispielen Puderbach und Erbisdorf gekontert.

Ich picke mir auch keine Details heraus, sondern es ist genau umgekehrt. Ich sehe den großen Trend (negative Demographie) den Du mit eine Fülle von Details zu widerlegen versuchst. Du schreibst selbst in Fettschrift als Einleitung Deines Postings, es käme auf die Details an. Aus dem deutschen Sprachgebrauch fallen mir spontan zwei Begrifflichkeiten ein, über die es sich nachzudenken lohnt: "Der Teufel steckt im Detail" und "Man sieht den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr". Es macht Sinn, sich tief mit seinen Investments auseinanderzusetzen und den Fehler oder auch Nichtfehler im Detail zu suchen. Hier würde ich Deinen Ansatz einordnen. Es macht aber auch Sinn, zu abstrahieren und zu versuchen, dass große Bild zu erfassen. Hier sehe ich meinen Ansatz, wobei ich mich durchaus auch in Details vorarbeiten kann. Beide Ansätze sind meines Erachtens gleichwertig, stehen aber diametral zueinander. Infolgedessen werden wir hier im Thread wahrscheinlich nie eine gleiche Linie finden. Nichtdestotrotz schätze ich den Austausch mit Dir.

Schade find ich, dass Du jedem, der hier etwas aus Deiner Sicht Negatives über Defama postest unterstellst, er würde sich nicht ausreichend mit der Materie beschäftigen oder gar die Aktie schlechtreden wollen. Umgekehrt unterstelle ich/man Dir ja auch nicht, dass Du mutmaßlich in der Aktie überinvestiert bist, aufgrund der geringen Liquidität nicht verkaufen kannst und deshalb über spitzfindige Posts verhindern möchtest, dass der Kurs unter Abgabedruck gerät. Klein- und größere Privatanleger spielen im Aktionariat ja eine nicht unwichtige Rolle.

Meine Vermutung ist es, dass am Ende gar nicht so sehr entscheidend sein wird, ob der eine Metzger einen Herzinfarkt hatte (das wird wahrscheinlich die Gutachter/Banker auch nicht sonderlich interessieren) oder ob der Ortsteil Haumichtot in zwei Jahren 20 Einwohner mehr oder weniger haben wird. Entscheidend wird die Zinsentwicklung sein, die weder Du noch ich und auch nicht Herr Schrade sauber voraussehen können.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.589.227 von babbelino am 05.10.23 10:57:10

Zitat von babbelino: Die gutachterlichen Werte bei Defama sind m.E. ca. 15% zu hoch und wären bei 218 Mio. fair. Dies würde einer Mietrendite von 9% entsprechen und einer deutlichen Bewertungsvorteil ggü. der Konkurrenz bedeuten. Wenn man die 157 Mio. Verbindlichkeiten in Bezug auf den Wert von 218 Mio. setzt, springt der LTV aber auf 72%.

Sagt der Gutachter babbelino ;-).

Gut, dann mal schauen, ob es dann wirklich 218 Mio€ mit einem LTV von "72%" sein werden...

[hugohebel]

Kununu kann ich dir anonym morgen auch eine 5 Sterne Bewertung reinklatschen. Wem soll das was bringen?

[Frostbaer0815]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.591.471 von haowenshan am 05.10.23 16:48:55

Interessanter Beitrag @haowenshan vielen Dank!

[neuyrmos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.591.471 von haowenshan am 05.10.23 16:48:55

also hier mit Kununu Einträgen zu argumentieren halte ich schon für fragwürdig. Dass da viele frustrierte Mitarbeiter schreiben sollte ja klar sein. Offene Stellen bei Defama habe ich keine gefunden, da könnte man ja darauf schließen dass die Unzufriedenheit doch nicht so groß ist?

Was soll bitte der Sinn sein, Geld in Form von Dividenden aus dem Unternehmen rauszunehmen und anschließend Gelder wieder bei Investoren im Rahmen von Kapitalerhöhungen einzusammeln?
Also eine rein "mediale Pflege" oder Marketing.

nennen mir doch mal ein Immobilienunternehmen das keine Dividenden ausschüttet? nenne mir doch mal Immobilienunternehmen das so kontinuierlich wächst wie Defama? wenn man schon an der Börse ist kann man doch Kapitalerhöhungen machen wenn dadurch ein entsprechender Mehrwert entsteht oder? wenn ich mir die Kursentwicklung hier anschaue und mit anderen Immobilienunternehmen in Deutschland vergleiche macht das Management doch keinen schlechten Job oder? klar ist natürlich auch dass in der aktuelle Phase es Nebenwerte schwer haben aber das wird nicht ewig so bleiben

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.591.471 von haowenshan am 05.10.23 16:48:55

Also ich kann dir hier nicht folgen. Das ein junges Unternehmen welches EK für Käufe von Immobilien braucht öfters Kapitalerhöhungen durchführt, ist doch vollkommen nachvollziehbar. Außerdem kritisierst du, dass Kapitalerhöhungen zu Höchstkursen durchgeführt wurden. Genau so soll es doch sein! Wer am Anfang in Defama investiert hat, der hat ca. 600 % Plus und den werden die Kapitalerhöhungen nicht stören. Ohne Kapital gibt es keine Käufe und somit auch wenig Wachstum.

Der letzte große Verkauf von Schrade war übrigens dazu da einem großen Investor den Einstieg zu ermöglichen. Er hat 10.000 Aktien verkauft. Die ist bei der schlechten Liquidität sehr schwer umzusetzen. Seither ist er aber nur noch auf der Käuferseite und hat die Aktienanzahl fast wieder zurück gekauft. Da Herr Schrade nun nur noch knapp 26% der Aktien hält, erwarte ich keine Kapitalerhöhungen mehr. Herr Schrade will sicher seine Sperrminorität behalten. Man will auch zukünftig ohne Kapitalerhöhungen wachsen. Das Wachstum soll aus dem Cashflow, einzelnen Verkäufen deutlich über Buchwert und über Refrakturierungen von bestehenden Krediten erfolgen.

Ich finde auch das Reporting von Defama sehr offen und transparent. Man hat Einblick in sehr viele Dinge. Es ist klar, wie sich der FFO berechnet und selbst die Mieterlöse zu jedem Objekt werden dargestellt. Dies sieht man ja an Philo's Tabelle, welche die sehr ordentliche Entwicklung der Mieteinnahmen aufzeigt. Zusätzlich informiert Herr Schrade über sehr viele Dinge auf Twitter. Ich persönlich finde das gut, aber verstehe auch, dass man das kritisieren kann.

Ich bin hier weiter gerne investiert. Gerade aktuelle bieten sich viele Chancen und Defama ist einfach sehr gut sein Portfolio zu optimieren. Hier werden wir sicher noch viele positive Entwicklungen sehen. Ich vermute, dass wir 2023 noch mindestens zwei größere Käufe sehen werden und einen Verkauf. Das Ziel des annualisierten FFO von 11 Mio. € bzw. 2,29 €/Aktie sollten wir 2023 schaffen. Auch das Ziel bis 2025 einen FFO von 13 Mio. € bzw. 2,7 €/Aktie scheint realistisch und somit sehe ich deutliches Aufwärtspotential bei der Aktie. Die Dividende wird ebenfalls weiter steigen. Ich erhoffe mir nach diversen Steigerungen um 3 ct nun eine Steigerung um 4 ct, da es ja auch keine Kapitalerhöhung gab.

[TraderJules]

Hier eine Folie aus der aktuellen Investorenpräsentation, was mich hinsichtlich weiterer kurzfristiger Zukäufe positiv stimmt:



Was man nicht unterschätzen sollte und weitere Kapitalerhöhungen derzeit unwahrscheinlich machen, dass Defama Immobilien mit noch größerer FK Quote kaufen kann. Aufgrund der niedrigeren Kaufpreisfaktoren und somit den höheren Cashflows aus den Käufen, sind Banken bereit deutlich höhere Finanzierungsquoten einzugehen. Eventuell sind Banken sogar zu 110 % Finanzierungen bereit, was sich sehr positiv auf die EK Rendite auswirken wird.

Den annualisierten FFO von 11 Mio. € könnten wir übrigens bereits erreicht haben. Bei der Portfoliofolie werden Nettokaltmieten von 22,3 Mio. € aufgrund Mieterfolgen und anstehenden Indexierungen genannt. In der News zu Heinsberg waren noch 22 Mio. € Nettokaltmieten genannt Diese beiden Punkte dürften mehr oder weniger den FFO um den gleichen Betrag erhöhen, da hier nur geringfügig zusätzliche Kosten gegenüber stehen dürften.

[TraderJules]

Kaufpreis Heinsberg

Ich habe etwas interessantes hinsichtlich Kaufpreis zu Heinsberg gefunden. Wenn das so wirklich stimmt, dann war das ein wirklich guter Kauf. Hier der Link und später ein Auszug:

https://defama.de/wp-content/uploads/2023/09/Warburg_2023-09…

Das Objekt weist eine jährliche Nettomiete von ca. EUR 1 Mio. auf. Der Kaufpreismultiplikator im Verhältnis zu den um nicht umlagefähige Kosten bereinigten Erträgen beträgt ca. 9,8. Betrachtet man den Erbbauzins als durchlaufenden Posten, ergibt sich nach Unternehmensangaben ein Kaufpreismultiplikator von 8,5 bzw. ein absoluter Kaufpreis von ca. EUR 6,5 Mio., woraus sich bereinigte Mieteinnahmen von ca. EUR 760.000 ergeben.

Dazu passt auch diese Aussage von Schrade auf Twitter:

https://twitter.com/kungler/status/1706307916624466077

Frage Twitteruser: Der FFO steigt um ca 300k bei 1 mio Miete - ergibt sich die geringere FFO Marge aufgrund der gestiegenen Zinsen oder spielen hier auch andere Faktoren eine Rolle?

Antwort Schrade: Die Zinsen spielen da mit rein, sind aber nicht der Hauptgrund: Es gibt eine nicht umlagefähige Kostenposition, die man quasi von den Nettomieten abziehen müsste. Bereinigt hätten wir dann einen "wie üblich" gerechneten Kaufpreisfaktor von etwa 8,5 und eine FFO-Rendite von >40%.

Ein Kaufpreis von 6,5 Mio. € für Nettomieten von 760 T€ für solch ein Objekt in super Lage in einer westdeutschen Kreisstadt ist schon verdammt stark! Vermutlich liegt der FFO Anstieg aufgrund Rundungen auch etwas über den 300 T€, welche genannt wurden. Die FFO Rendite würde bei 300 T€ ja nur bei 39,5 % liegen und somit unter den >40% wie von Herrn Schrade angedeutet. In Summe ein super Kauf, welcher mich weiterhin sehr positiv auf mein Investment hier blicken lässt. Hoffentlich sehen wir noch ein paar Käufe 2023.

Auf Twitter hat Schrade übrigens das Erreichen der Jahresprognose beim annualisierten FFO ohne weitere Zukäufe bereits bestätigt:

https://twitter.com/kungler/status/1710282935318855727

Frage Twitteruser: In der Präsentation zu Zürich werden bereits Nettokaltmieten von 22,3 Mio. € genannt. Sind wir somit schon bereits bei 11,0 Mio. € annualisiertem FFO? 🤗 in der Heinsberg News war man ja bei 22,0 Mio. € Nettokaltmieten Bzw. 10,8 Mio.€ FFO an.

Antwort Schrade: Per heute noch nicht. Aber die anstehenden Indexierungen sind ja schon so gut wie sicher. Zum 31.12. sollten wir die 11 Mio. damit schaffen.

[babbelino]

@TraderJules

Das ist ja interessant. Aus der Studie von Warburg kann gefolgert werden, dass ein Erbbaurecht auf dem Objekt liegt. Das würde den relativ günstigen Kaufpreis erklären. Ich frage mich nur, warum das in der Corporate News nicht erwähnt wurde. Erbbau ist meines Erachtens suboptimal.

[Hanspeterdergrosse]

Das ist eine Binsenweisheit, dass grundbuchmässig belastetes Eigentum weniger Wert ist. Ist das von Schrade nicht kommuniziert worden??

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.591.648 von babbelino am 05.10.23 17:12:48

@babbelino

>> Meine These ist es, dass die Defama-Standorte in punkto Demographie teilweise nicht optimal sind
>> und sich dies langfristig nachteilig auf die Bewertung auswirken könnte. Daraufhin hattest Du anhand
>> des Beispiels Pasewalk erläutert, dass dem nicht so sei.

Nein, ich hatte Deiner Theorie die Peripherie-Theorie entgegengesetzt und das mit zwei Beispielen, die extreme Bevölkerungsrückgänge hatten, und Königsee belegt. Im zweiten Betrag habe ich gezeigt, warum Puderbach und Brand Erbisdorf (noch) nicht als Beleg für Deine These taugen und dass es unterm Strich im gesamten Portfolio der DeFaMa für Deine Demografie-These bisher keinerlei Hinweise gibt, obwohl die längst hätten eintreten müssen.

>> Ich picke mir auch keine Details heraus, sondern es ist genau umgekehrt. Ich sehe den großen Trend
>> (negative Demographie) den Du mit eine Fülle von Details zu widerlegen versuchst.

Wie gesagt, diesen Trend gibt es seit 30 Jahren im Osten. Das ist also nichts Neues. Und seit 30 Jahren hat das den Standorten der DeFaMa nicht geschadet. Das sind handfeste Belege die Deiner These widersprechen.

Und letztendlich ist es egal, ob man große Trends sieht oder Probleme in Details. Wenn man eine These hat, dann muss man dafür auch Belege liefern, sonst bleibt es ein Hirngespinst, selbst wenn sie noch so plausibel klingt.

>> Beide Ansätze sind meines Erachtens gleichwertig, stehen aber diametral zueinander. Infolgedessen
>> werden wir hier im Thread wahrscheinlich nie eine gleiche Linie finden.

Ich glaube nicht, dass das der Grund für unsere unterschiedlichen Einschätzungen ist. Denn genau wie Du, schaue ich mir auch die übergeordneten Trends an. Und dann versuche ich Belege oder besser noch Beweise zu finden, dass eine These stimmt oder eben auch nicht stimmt. Dass die Demografie einen relevanten Einfluss hat, habe ich schon relativ früh verworfen, weil die Beweislage dafür einfach ziemlich dünn ist – selbst in Orten wie Bitterfeld oder Hoyerswerda.

Der Grund für unsere Meinungsverschiedenheit in diesem Fall ist also, dass Deinerseits der Nachweis fehlt, dass sich die Demografie in Summe negativ auf die Entwicklung der Objekte der DeFaMa auswirkt. Wie meine Übersicht zeigt, steigen die Mieterlöse der allermeisten Objekte. Und das ist auch nicht verwunderlich. Die Inflation bei den Lebensmittelpreisen liegen sogar über der allgemeinen Inflation. D.h. die Lebensmittelhändler sind sehr gut in der Lage die Preissteigerungen an den Konsumenten weiterzugeben (und das schon seit über 30 Jahren!). Ergo können sie auch ohne weiteres höhere Mieten zahlen, die unterproportional zur Inflation steigen.

Ich glaube, dass der Grund für unsere unterschiedlichen Standpunkte eher darin liegt, dass ich den Eindruck habe, dass Du generell daran zweifelst, dass die DeFaMa ein valides Geschäftsmodell hat, den Wert der Aktie eher bei Null siehst und deshalb alle möglichen negativen Argumente gegen das Geschäftsmodell hervorbringst.

Ich dagegen glaube, dass die DeFaMa grundsätzlich ein valides Geschäftsmodell hat und möchte gerne den Nachweis erbringen, dass viele Deiner Argumente das eben nicht grundsätzlich in Frage stellen.
Teilweise halte ich Deine Argumente für nicht valide oder es stellt sich die Frage, wie relevant sie wirklich sind. Z.B. stimmte ich Dir zu, dass steigende Zinsen grundsätzlich negativ sind. Aber die Frage ist doch wie viel? Per se festzustellen, dass ein Faktor negative Auswirkungen hat, ist ja höchstens der erste Schritt. Für den Investor entscheidend ist doch, dass man die Auswirkungen zumindest grob einschätzen kann. Wenn Du einfach nur negative Faktoren aufzählst, ohne die Auswirkungen einzuordnen, dann fällt das für mich unter schlechtreden.

>> Schade find ich, dass Du jedem, der hier etwas aus Deiner Sicht Negatives über Defama postest
>> unterstellst, er würde sich nicht ausreichend mit der Materie beschäftigen oder gar die Aktie
>> schlechtreden wollen.

Naja, einige Argumente waren echt an den Haaren herbeigezogen und halten einer genauen Auseinandersetzung schlicht nicht stand. Was ich bei Dir kritisiert habe ist, dass Du regelmäßig wiederholt behauptest, dass irgendwelche Faktoren von Relevanz sind (z.B. Bodenrichtwerte, Gutachterwerte oder Demografie), dann aber keinen Nachweis dafür erbringst oder wir bereits früher in der Diskussion festgestellt haben, dass sie nicht relevant sind.

Ansonsten schätze ich andere Einwände von Dir durchaus und glaube, dass man sich damit auseinandersetzen sollte – z.B. die Zinsentwicklung, der Einfluss energetischer Anforderungen oder die Bewertung der DeFaMa.

>> umgekehrt unterstelle ich/man Dir ja auch nicht, dass Du mutmaßlich in der Aktie überinvestiert bist,
>> aufgrund der geringen Liquidität nicht verkaufen kannst und deshalb über spitzfindige Posts
>> verhindern möchtest, dass der Kurs unter Abgabedruck gerät.

Ich habe bereits in Beitrag Nr. 2.870 vom 29.08.21 geschrieben, dass ich einen guten Teil meiner DeFaMa-Aktien verkauft habe. Und die letzten Aktien habe ich Anfang diesen Jahres verkauft. Aktuell habe ich nur noch einen HV-Bestand. Ich überlege eher, auf welchem Niveau ich wieder einsteige.

>> Entscheidend wird die Zinsentwicklung sein, die weder Du noch ich und auch nicht Herr Schrade
>> sauber voraussehen können.

Das klingt so, als würdest Du zumindest einräumen, dass Deine anderen Argumente für die Bewertung deutlich weniger bedeutsam sind, als das Zinsargument.

Ich stimme Dir zu, dass keiner weiß, wohin die Zinsen gehen und das steigende Zinsen schlecht sind. Aber die Frage ist doch, wie schlecht? Können die höheren Zinsen z.B. beim Kauf von neuen Objekten durch die gesunkenen Kaufpreise ausgeglichen werden? Da habe ich noch keine Rechnung von Dir gesehen. Und im Bestand ist die Frage inwieweit höhere Zinsen durch Tilgung und Indexierung ausgeglichen werden können. Denn durch die langen Finanzierungen wirkt das ja nur ganz allmählich, während die Mieteinnahmen (auch langsam) weiter steigen. Ich finde es gar nicht so einfach, diese dynamischen Prozesse mit ihren gegensätzlich laufenden Variablen in ein Modell zu gießen. Hast Du Dich schon mal dran versucht? Denn die Chance ist m.M. nach groß, dass der Markt dieses Risiko an irgendeinem Punkt überschätzt und den Kurs zu weit nach unten treibt. So wie er es z.B. im März 2020 getan hat, als Du der Meinung warst, die Gutachterwerte würden sinken, während das ganze Gegenteil passiert ist. Hier ein Beitrag aus der alten Diskussion, der das nochmal zusammen fasst:

https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-1701-171…


Die Werte im Ausland, von denen Du gesprochen hast, interessieren mich auch. Bitte nenn doch mal ein paar Namen und deren Bewertungen als Beleg für Deine Behauptung.

[philojoephus]

Der Link funktioniert leider nicht richt. Es handelt sich um Beitrag Nr. 2.000 (64.749.988) vom 13.08.20 14:17:36.

Vielleicht geht der Link besser:

https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-1711-172…

[babbelino]

@philojoephus

"Wie gesagt, diesen Trend gibt es seit 30 Jahren im Osten. Das ist also nichts Neues. Und seit 30 Jahren hat das den Standorten der DeFaMa nicht geschadet. Das sind handfeste Belege die Deiner These widersprechen."

Defama gibt es erst seit 2014. Du weißt also gar nicht, wie es früher um diese Standorte bestellt war. Vielleicht interessiert Dich folgender Artikel, der das Thema Landflucht aufgreift, sich in den Auswirkungen primär aber auf Einfamilienhäuser bezieht:
https://www.immobilien-aktuell-magazin.de/media/archiv/files… S. 34/35.

"Der Grund für unsere Meinungsverschiedenheit in diesem Fall ist also, dass Deinerseits der Nachweis fehlt, dass sich die Demografie in Summe negativ auf die Entwicklung der Objekte der DeFaMa auswirkt. Wie meine Übersicht zeigt, steigen die Mieterlöse der allermeisten Objekte. Und das ist auch nicht verwunderlich. Die Inflation bei den Lebensmittelpreisen liegen sogar über der allgemeinen Inflation. D.h. die Lebensmittelhändler sind sehr gut in der Lage die Preissteigerungen an den Konsumenten weiterzugeben (und das schon seit über 30 Jahren!). Ergo können sie auch ohne weiteres höhere Mieten zahlen, die unterproportional zur Inflation steigen."

Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun.

"Das klingt so, als würdest Du zumindest einräumen, dass Deine anderen Argumente für die Bewertung deutlich weniger bedeutsam sind, als das Zinsargument."

Das ist eine Frage der Zeitachse. Kurz- und mittelfristig dominiert aktuell das Zinsargument. In diesem Punkt bist Du übrigens bisher der Diskussion ausgewichen. Langfristig wird mein Demographie-Argument an Bedeutung gewinnen.

"Die Werte im Ausland, von denen Du gesprochen hast, interessieren mich auch. Bitte nenn doch mal ein paar Namen und deren Bewertungen als Beleg für Deine Behauptung."

Ich war bis vor kurzem in Urstadt Biddle Properties investiert. Als Peer mit Defama sehr gut zu vergleichen mit dem großen Vorteil, dass sie erheblich geringer gelevered waren als Defama. Leider ist die Aktie vor kurzem durch Regency gekauft worden, die mir aber zu teuer ist.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.577.821 von K1K1 am 03.10.23 12:20:05

Zitat von K1K1:

Zitat von babbelino: Defama.... Es lohnt ein Blick ins Ausland. Dort werden absolut vergleichare Unternehmen mit erheblich geringerem Leverage (LTV 30 bis 30), längeren Mietlaufzeiten, vorteilhafteren Finanzierungsstrukturen und vergleichbaren Leerstandsquoten auch mit Mietrenditen von 10% und mehr gehandelt. Man muss das Wechselkursrisiko händeln, aber es gibt im Gegenzug keine CO2-Steuer, Energieeffizienzdebatten und die permanente Angst, durch eine Ampel-Koalition enteignet zu werden.

Nennst Du mal einige Gesellschaften?

@babbelino da Du in der Mehrzahl schreibst "Gesellschaften" wirst Du sicher mehr als eine Gesellschaft nennen können?

[hugohebel]

Defama kann kaum laufen vor Kraft...

https://www.brn-ag.de/42580-DEFAMA-Vorstand-Schrade-Jackpot-…

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.630.519 von hugohebel am 13.10.23 14:33:47

Hört sich sehr vielversprechend an das Interview! Er ist sich sehr sicher, dass es mindestens noch einen Kauf und einen Verkauf dieses Jahr gibt. "Wir befinden uns in einem Käufermarkt..." das macht Mut!

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.630.582 von TraderJules am 13.10.23 14:41:25

Zitat von TraderJules: Hört sich sehr vielversprechend an das Interview! Er ist sich sehr sicher, dass es mindestens noch einen Kauf und einen Verkauf dieses Jahr gibt. "Wir befinden uns in einem Käufermarkt..." das macht Mut!

Diese positive Erwartung dürfte mehr als zu Genüge in der derzeitigen hohen Bewertung eingespreist sein. Ein Ausfall weiterer Zukäufe wäre eine herbe Enttäuschung.

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.630.672 von Hanspeterdergrosse am 13.10.23 14:50:04

Warum ist die Bewertung denn hoch? Die FFO Rendite liegt bei >10%, das ist bei dem Risikoprofil doch nicht teuer...

[Superlativ]

Kauf Heinsberg

Kann mir bitte Jemand helfen?

Heinsberg - Kauf, gemeldet am 25.09.2023
Fakten: rd. 1 Mio € Jahresnettomiete // "Der Kaufpreis beläuft sich auf das 9,8-fache der um nicht umlagefähige Kosten bereinigten Erträge"

Aus späteren Darstellungen ergibt sich, dass es sich wohl nicht um Volleigentum handelt, sondern um ein Erbbaurecht.

Für mich stellen sich daher folgende Fragen, die mir ggf. Jemand aus dem Forum beantworten kann:

1. Wie lange läuft das Erbbaurecht?
2. Wie sind die Vereinbarungen des Erbbaurechts? Höhe der Jahreszahlungen? Indexierungen? Rückfallregelung?
3. Wenn ich es richtig interpretiere, dann ist ein wesentlicher Teil der Nettomiete als Erbbauzins an den Erbbaurechtsausgeber zu zahlen. Diese Zahlungen sind logischerweise aus der Nettomiete zu zahlen, da nicht umlagefähig! Um welche Größenordnung handelt es sich hierbei, denn das Kostenrisiko liegt in diesem Fall voll bei DEFAMA?
4. Gibt es die Möglichkeit, das Erbrecht zu kaufen und die Immobilie in Volleigentum zu bringen?

Aus meiner Sicht ist das Problem bei Erbbaurecht immer die Laufzeit und die vereinbarten Zinsregelungen.
Denn alle Investitionen ins Objekt sind dann perdu, wenn das Rückfallrecht schlecht geregelt ist und die Zeit des Fristablaufs näher kommt.
Das Kostenrisiko liegt hier alleine bei DEFAMA,
Es ist eine Frage der jeweiligen Größenordnung.
D.h. wie hoch in EUR ist der Erbbauzins und in % zur Jahresnettomiete?

Und machen wir nicht einen Fehler, wenn wir auch im Fall von Heinsberg mit dem 9,8-fachen operieren und dann Erbbaurechtsmiete mit einer Volleigentumsmiete vergleichen?
Meines Erachtens ist ein 9,8-facher Kaufpreis nach Kosten des Erbbaurechts anders zu sehen, als ein 9,8-facher Kaufpreis in Volleigentum, denn idR. spricht eine Erbbaurechtsausgeber auch dann mit, wenn Notwendigkeiten bei der Umstrukturierung / Umbau des Gebäudes erforderlich sind. Man ist dann nicht "frei" oder allein entscheidungsberechtigt! Der Erbbaurechtsausgeber sieht sich immer als Mitbeteiligter (und ist dann auch Mit-Esser) und versucht den Erbbauzins an ggf. höhere Mieterträge anzupassen.

Kurzum: Die Informationen sind für Heinsberg insgesamt "dünn". Keine Angabe zum Kaufpreis und zum Erbbaurecht bzw. dessen Laufzeit und Bedingungen.
Dass hier Warburg schon eine Bewertung gibt, erscheint mir interessant. Hoffentlich hatten die alle relevanten Daten und nicht nur die Pressemitteilung.

[DanielXYZ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.673.249 von Superlativ am 22.10.23 17:20:43

Ja, M. Schrade kann bestimmt Licht ins Dunkel bringen.
Entweder bei X (Twitter), blue sky oder eben die IR-Abteilung per Email kontaktieren.
Es ist Ernst gemeint und er antwortet wirklich.

[Lynvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.673.249 von Superlativ am 22.10.23 17:20:43

Zitat von Superlativ: Kann mir bitte Jemand helfen?

Heinsberg - Kauf, gemeldet am 25.09.2023
Fakten: rd. 1 Mio € Jahresnettomiete // "Der Kaufpreis beläuft sich auf das 9,8-fache der um nicht umlagefähige Kosten bereinigten Erträge"

Aus späteren Darstellungen ergibt sich, dass es sich wohl nicht um Volleigentum handelt, sondern um ein Erbbaurecht.

Für mich stellen sich daher folgende Fragen, die mir ggf. Jemand aus dem Forum beantworten kann:

1. Wie lange läuft das Erbbaurecht?
2. Wie sind die Vereinbarungen des Erbbaurechts? Höhe der Jahreszahlungen? Indexierungen? Rückfallregelung?
3. Wenn ich es richtig interpretiere, dann ist ein wesentlicher Teil der Nettomiete als Erbbauzins an den Erbbaurechtsausgeber zu zahlen. Diese Zahlungen sind logischerweise aus der Nettomiete zu zahlen, da nicht umlagefähig! Um welche Größenordnung handelt es sich hierbei, denn das Kostenrisiko liegt in diesem Fall voll bei DEFAMA?
4. Gibt es die Möglichkeit, das Erbrecht zu kaufen und die Immobilie in Volleigentum zu bringen?

Aus meiner Sicht ist das Problem bei Erbbaurecht immer die Laufzeit und die vereinbarten Zinsregelungen.
Denn alle Investitionen ins Objekt sind dann perdu, wenn das Rückfallrecht schlecht geregelt ist und die Zeit des Fristablaufs näher kommt.
Das Kostenrisiko liegt hier alleine bei DEFAMA,
Es ist eine Frage der jeweiligen Größenordnung.
D.h. wie hoch in EUR ist der Erbbauzins und in % zur Jahresnettomiete?

Und machen wir nicht einen Fehler, wenn wir auch im Fall von Heinsberg mit dem 9,8-fachen operieren und dann Erbbaurechtsmiete mit einer Volleigentumsmiete vergleichen?
Meines Erachtens ist ein 9,8-facher Kaufpreis nach Kosten des Erbbaurechts anders zu sehen, als ein 9,8-facher Kaufpreis in Volleigentum, denn idR. spricht eine Erbbaurechtsausgeber auch dann mit, wenn Notwendigkeiten bei der Umstrukturierung / Umbau des Gebäudes erforderlich sind. Man ist dann nicht "frei" oder allein entscheidungsberechtigt! Der Erbbaurechtsausgeber sieht sich immer als Mitbeteiligter (und ist dann auch Mit-Esser) und versucht den Erbbauzins an ggf. höhere Mieterträge anzupassen.

Kurzum: Die Informationen sind für Heinsberg insgesamt "dünn". Keine Angabe zum Kaufpreis und zum Erbbaurecht bzw. dessen Laufzeit und Bedingungen.
Dass hier Warburg schon eine Bewertung gibt, erscheint mir interessant. Hoffentlich hatten die alle relevanten Daten und nicht nur die Pressemitteilung.

Ich persönlich bin zwar nicht investiert, aber habe einige Erfahrung mit Erbbaurecht. Ich denke du gehst hier zu sehr ins Detail. Die Verträge sind meist sehr langfristig abgeschlossen. 100 Jahre etc. Die geber sind meist Kirche oder anderr staatliche Institutionen. Die haben primäres Interesse an eine geregelten langfristigen Einkommen. Die wollen im allgemeinen auch nicht verkaufen. Außerdem lese ich das so dass die Erträge um die nicht umlagefähigen kosten bereinigt sind. Damit wäre der erbbauzins abgezogen. Faktor zehn ist aus meiner Sicht ok.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.674.668 von Lynvestor am 23.10.23 08:01:07

Zitat von Lynvestor:

Zitat von Superlativ: Außerdem lese ich das so dass die Erträge um die nicht umlagefähigen kosten bereinigt sind. Damit wäre der erbbauzins abgezogen.

So verstehe ich das auch.

[TraderJules]

Heut kamen Zahlen von Vonovia... Mal ein Vergleich zu Defama, obwohl die Geschäftsmodelle natürlich nicht 1:1 vergleichbar sind:

Vonovia
- FFO pro Aktie nach 9M lag bei 1,78 €. Der FFO ging aber in den ersten 9M um 10 % zurück.
- Aufs Jahr werden es dann ca. 2,37 €. Für 2024 wird der FFO im übrigen weiter moderat zurück gehen.
- Der Kurs steht heute bei 24,10 €.
- Somit liegt die FFO Rendite bei ca. 10%.
- Bezogen auf den FFO/Aktie auf 2024 würde ich eine FFO Rendite von 9,5 % erwarten.

Defama
- FFO /Aktie nach 6M bei 0,97 €
- Aufs Jahr werden 2,04 € erwartet. Für 2024 wird der FFO nach derzeitigem annualisierten FFO bei ca. 2,30 € sein
- Der Kurs steht bei 21 €
- Somit liegt die FFO Rendite bei ca. 10%.
- Bezogen auf den FFO/Aktie auf 2024 würde ich eine FFO Rendite von 11 % erwarten.

Somit wird Vonovia derzeit höher bewertet als Defama, obwohl folgende Faktoren für Defama sprechen:

- Defama wächst weiterhin in den hohen Teens
- Vonovia schrumpft
- Defama ist viel solider finanziert
- Vonovia verkauft unter NAV werten --> NAV sinkt derzeit massiv --> alleine 6,3 Mrd. Verlust aus den Bewertungen nach 9M
- Defama kauft derzeit deutlich unter NAV und nutzt die Chancen am Markt konsequent (auch wenn ich mir hier mehr erhofft habe, aber kann ja noch werden )
- LTV ist bei Vonovia leicht besser, aber dieses steigt trotz Verkäufen. Bei Defama sinkt dieses tendenziell trotz Käufen --> LTV ist eher nebensächlich!
- Defama agiert FFO getrieben, Vonovia eher NAV getrieben --> Cash ist aber letztendlich entscheidend!

Wie bereits geschrieben, sind die Geschäftsmodelle nicht 1:1 vergleichbar. Wohnungen in Großstädten sind grundsätzlich als sicherer anzusehen und dies berechtigt grundsätzlich zu einer höheren Bewertung. Aber das Defama spezifische Geschäftsmodell ist in meinen Augen trotzdem attraktiver. Gerade durch das höhere Risiko von gewerblichen Immobilien in kleineren Städten ergeben sich erheblich Chancen durch sehr tiefe Kaufpreisfaktoren mit starkem FFO und damit EK Rendite. Defama hat ja erst in Heinsberg mit einem bereinigten Kaufpreisfaktor von 8,5 gekauft. Das ist eine Gesamtkapitalrendite von 11,76 %. Wie die EK Rendite bei bei 90 % FK zu 4-5% aussieht sollte jeder selbst ausrechnen können. Des Weiteren ist Defama sehr gut seinen Immobilienbestand weiter zu entwickeln. Die Mieterträge steigen tendenziell sehr ordentlich und dies ist ein Booster für den FFO. Bei der ausschließlichen Finanzierung mit Annuitätendarlehen sinkt der Zinslast Jahr für Jahr und der FFO steigt von alleine. Die erhöhten Mieten kommen on top.

Natürlich hat Defama auch ab 2027 auch eine Refinanzierungsrisiko, wenn eine größere Anzahl A-Darlehen mit durchschnittlich 3 % auslaufen. Aber der durch die durchschnittliche Anfangstilgung von >4% hat man bereits viel getilgt, wodurch das Risiko überschaubar sein sollte. Des Weiteren sind die Zinsen derzeit massiv auf dem Rückzug. In den USA werden bereits für Juni 2024 Zinssenkungen erwartet. Ob das aktuelle Zinsniveau 2027 noch auf dem aktuellen Niveau ist, ist nicht sicher, deutlich höhere würde ich fast ausschließen. Wenn ich die Defama Zinsgrafik anschaue, dann wirkt es so, dass man in letzter Zeit mit den hohen Zinsen eher 5 jährige Zinsbindungen finanziert hat. Somit sehe ich auf der Finanzierungsseite auch erhebliche Chancen.... Aber das Zinsthema ist grundsätzlich Kaffeesatzleserei und Defama sollte mit jeglichem Zins- und Inflationsniveau zurecht kommen, da man solide finanziert ist und über die Wertsicherungsklauseln gut geschützt ist von höheren Zinsen durch eine weiterhin erhöhte Inflation. Ich bleibe hier definitiv bullisch und mit dem höchst sympathischen und progressivem Herrn Schrade auch gerne Aktionär!

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.743.517 von TraderJules am 03.11.23 15:32:23

Einen Punkt habe ich vergessen... Momentan bekommt man bei Vonovia noch eine bessere Dividende... Aber bei Defama ist für 2023 mit großer Sicherheit mit einer Steigerung zu rechnen... Bei Vonovia könnte es dagegen tendenziell weitere Kürzungen geben.

[lazytrader]

Zitat von TraderJules: Heut kamen Zahlen von Vonovia... Mal ein Vergleich zu Defama, obwohl die Geschäftsmodelle natürlich nicht 1:1 vergleichbar sind:

Vonovia
- FFO pro Aktie nach 9M lag bei 1,78 €. Der FFO ging aber in den ersten 9M um 10 % zurück.
- Aufs Jahr werden es dann ca. 2,37 €. Für 2024 wird der FFO im übrigen weiter moderat zurück gehen.
- Der Kurs steht heute bei 24,10 €.
- Somit liegt die FFO Rendite bei ca. 10%.
- Bezogen auf den FFO/Aktie auf 2024 würde ich eine FFO Rendite von 9,5 % erwarten.

Defama
- FFO /Aktie nach 6M bei 0,97 €
- Aufs Jahr werden 2,04 € erwartet. Für 2024 wird der FFO nach derzeitigem annualisierten FFO bei ca. 2,30 € sein
- Der Kurs steht bei 21 €
- Somit liegt die FFO Rendite bei ca. 10%.
- Bezogen auf den FFO/Aktie auf 2024 würde ich eine FFO Rendite von 11 % erwarten.

Somit wird Vonovia derzeit höher bewertet als Defama, obwohl folgende Faktoren für Defama sprechen:

- Defama wächst weiterhin in den hohen Teens
- Vonovia schrumpft
- Defama ist viel solider finanziert
- Vonovia verkauft unter NAV werten --> NAV sinkt derzeit massiv --> alleine 6,3 Mrd. Verlust aus den Bewertungen nach 9M
- Defama kauft derzeit deutlich unter NAV und nutzt die Chancen am Markt konsequent (auch wenn ich mir hier mehr erhofft habe, aber kann ja noch werden )
- LTV ist bei Vonovia leicht besser, aber dieses steigt trotz Verkäufen. Bei Defama sinkt dieses tendenziell trotz Käufen --> LTV ist eher nebensächlich!
- Defama agiert FFO getrieben, Vonovia eher NAV getrieben --> Cash ist aber letztendlich entscheidend!

Wie bereits geschrieben, sind die Geschäftsmodelle nicht 1:1 vergleichbar. Wohnungen in Großstädten sind grundsätzlich als sicherer anzusehen und dies berechtigt grundsätzlich zu einer höheren Bewertung. Aber das Defama spezifische Geschäftsmodell ist in meinen Augen trotzdem attraktiver. Gerade durch das höhere Risiko von gewerblichen Immobilien in kleineren Städten ergeben sich erheblich Chancen durch sehr tiefe Kaufpreisfaktoren mit starkem FFO und damit EK Rendite. Defama hat ja erst in Heinsberg mit einem bereinigten Kaufpreisfaktor von 8,5 gekauft. Das ist eine Gesamtkapitalrendite von 11,76 %. Wie die EK Rendite bei bei 90 % FK zu 4-5% aussieht sollte jeder selbst ausrechnen können. Des Weiteren ist Defama sehr gut seinen Immobilienbestand weiter zu entwickeln. Die Mieterträge steigen tendenziell sehr ordentlich und dies ist ein Booster für den FFO. Bei der ausschließlichen Finanzierung mit Annuitätendarlehen sinkt der Zinslast Jahr für Jahr und der FFO steigt von alleine. Die erhöhten Mieten kommen on top.

Natürlich hat Defama auch ab 2027 auch eine Refinanzierungsrisiko, wenn eine größere Anzahl A-Darlehen mit durchschnittlich 3 % auslaufen. Aber der durch die durchschnittliche Anfangstilgung von >4% hat man bereits viel getilgt, wodurch das Risiko überschaubar sein sollte. Des Weiteren sind die Zinsen derzeit massiv auf dem Rückzug. In den USA werden bereits für Juni 2024 Zinssenkungen erwartet. Ob das aktuelle Zinsniveau 2027 noch auf dem aktuellen Niveau ist, ist nicht sicher, deutlich höhere würde ich fast ausschließen. Wenn ich die Defama Zinsgrafik anschaue, dann wirkt es so, dass man in letzter Zeit mit den hohen Zinsen eher 5 jährige Zinsbindungen finanziert hat. Somit sehe ich auf der Finanzierungsseite auch erhebliche Chancen.... Aber das Zinsthema ist grundsätzlich Kaffeesatzleserei und Defama sollte mit jeglichem Zins- und Inflationsniveau zurecht kommen, da man solide finanziert ist und über die Wertsicherungsklauseln gut geschützt ist von höheren Zinsen durch eine weiterhin erhöhte Inflation. Ich bleibe hier definitiv bullisch und mit dem höchst sympathischen und progressivem Herrn Schrade auch gerne Aktionär!

Besser kann man es nicht auf den Punkt bringen 👌🕺

[philojoephus]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: ohne nachvollziehbare Quellenangabe

[erfg]

Größter Einzelerwerb:

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag über das Reutter-Center in Zell unter Aichelberg (Baden-Württemberg) geschlossen. Die vermietbare Fläche des 2001 umgebauten und 2016 modernisierten Objekts beträgt gut 10.000 qm. Die Jahresnettomiete wird knapp 1,2 Mio. € erreichen.

http://www.deal-magazin.com/news/130389/DEFAMA-kauft-das-Reu…

[TraderJules]

Sehr schöner Kauf und gute Ergebnisse heute. Die Center in Zell ist wirklich Klasse. Was tippt ihr beim Kaufpreis? Ich tippe auf 11,5 bei einer derzeitigen Jahresnettokaltmiete von 1,18 Mio. € --> Somit ca. 13,5 Mio. €.

Die Steigerung des FFO liegt ja bei 300.000 € bzw. 0,08 ct/Aktie (wären dann 384.000 €). Somit gehe ich mal von einem FFO von 350.000 € aus.

Für mich aufgrund der Stärke des Objekts ein sehr guter Kauf.

[straßenköter]

"Alle werden glücklich"
https://www.boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-a…

[KingLui53]

WErden alle glücklich sein?
Wie lange ist die Laufzeit des Mietvertrags?

[neuyrmos]

also mit keine Kaptitalerhöhung wäre ich mir nicht so sicher wenn die sich da weiter viele Chancen bieten

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.859.981 von neuyrmos am 24.11.23 16:47:44

Beachte die jeden Monat stattfindenden Tigungen...machen ja viele andere Börsen-Immos nicht....diese schaffen weiteres Finanzierungsvolumen...und Defama ist bei den Banken sehr gerne gesehen als KUNDE, als sehr gutes Schuldnerrisiko.

Banken haben aktuell eh das Problem, dass die Kreditvolumina einknickte....zuviele "Zomibie Firmen", die nun kein Geld mehr neu bekommen oder prolongiert bekommen....

Dieser aktuelle Zukauf ist beinahe perfekt.......für uns Investierte......und es geht weiter.........

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.859.879 von straßenköter am 24.11.23 16:27:28

Zitat von straßenköter: "Alle werden glücklich"
https://www.boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-a…

Wie will man mit der Transaktion derartige Jubelmeldungen garniert mit persönlichen infos zum CEO rechtfertigen?? Hat da, der Kumpel von Schrade die Feder geführt? Günstig war der Zukauf jedenfalls nicht. Solides Objekt zu heute angemessenen Preis aber mit teurer Sanierungslast (Tankstelle) für die Zukunft als Mitgift.
Grundlegenden Anlass zur Neubewertung der Aktie gibt es hier jedenfalls nicht. Die Aktie ist fair bewertet ohne echte Kursphantasie.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.862.303 von Hanspeterdergrosse am 25.11.23 11:05:01

Ich bin nicht für die Überschrift zuständig.

Was kostet denn die Sanierung einer Tankstelle und wann werden dafür konkret Kosten anfallen?

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.862.303 von Hanspeterdergrosse am 25.11.23 11:05:01

Es gab einen Call und einen Twitter Space, da hättest du dich zur Tankstelle erkundigen können, statt Müll in Foren zu verbreiten. Der Abriss einer Tankstelle kostet i.d.R. 100-200 k. Findet man im Internet.

Zitat von Hanspeterdergrosse:

Zitat von straßenköter: "Alle werden glücklich"
https://www.boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-a…

Wie will man mit der Transaktion derartige Jubelmeldungen garniert mit persönlichen infos zum CEO rechtfertigen?? Hat da, der Kumpel von Schrade die Feder geführt? Günstig war der Zukauf jedenfalls nicht. Solides Objekt zu heute angemessenen Preis aber mit teurer Sanierungslast (Tankstelle) für die Zukunft als Mitgift.
Grundlegenden Anlass zur Neubewertung der Aktie gibt es hier jedenfalls nicht. Die Aktie ist fair bewertet ohne echte Kursphantasie.

[Kampfkater1969]

Eines ist doch objektiver Fakt.......DEFAMA ging bisher viel besser durch diese "MEGA_GIGA_WUMMS" Krisen.......man würdige unsere "Großwetterlage", auch Branche Gewerbeimmobilien und Aktien Immo....

Und dann klingelt der Wecker.....bei jedem?

Wir haben hier saubere Finanzierungen, tilgen jeden Monat Schulden (= in unserer irren linksverprägten Gesellschaft immer mehr ein NO GO...) und haben einiges an Luft, weiter zuzukaufen, während andere sich "einnässen".

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.862.303 von Hanspeterdergrosse am 25.11.23 11:05:01

Zitat von Hanspeterdergrosse:

Zitat von straßenköter: "Alle werden glücklich"
https://www.boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-a…

Wie will man mit der Transaktion derartige Jubelmeldungen garniert mit persönlichen infos zum CEO rechtfertigen?? Hat da, der Kumpel von Schrade die Feder geführt? Günstig war der Zukauf jedenfalls nicht. Solides Objekt zu heute angemessenen Preis aber mit teurer Sanierungslast (Tankstelle) für die Zukunft als Mitgift.
Grundlegenden Anlass zur Neubewertung der Aktie gibt es hier jedenfalls nicht. Die Aktie ist fair bewertet ohne echte Kursphantasie.

Die Transaktion lässt mich richtig in Jubel ausbrechen. Das ist ein absoluter super Kauf. Ich kenne das Objekt persönlich und ein Bekannter ist mit seinem Arbeitgeber dort Mieter. Es ist für ihn die mit Abstand beste Filiale was Umsatz/m² angeht. Ich sehe bei dem 2016 sanierten und somit fast neuwertigem Objekt mittelfristig deutliches Mietsteigerungspotential. Bei einer Finanzierung von mindestens 90 % des Kaufpreises (In Heinsberg waren es sogar 102%) durch FK hat man hier eine sehr starke FFO Rendite auf das eingesetzte EK mit wenig Risiken. Die FFO Rendite wird mit der Zeit auch stärker Steigen, da durch den höheren Zins der Tilgungseffekt auf den FFO erhöht ist.

Defama ist weiterhin mit unter dem 10 fachen des FFO's bewertet und das obwohl auch für 2024 ein Wachstum des FFO's >12% sicher scheint. Weiterhin sollte man auch 2025 ff mit einem zweistelligen Wachstum rechnen können. Zunächst ergibt sich ein Wachstum alleine aus Indexierungen, Verlängerungen von Mietverträgen und Investments in den Bestand. Weiterhin wächst der FFO aus dem Tilgung-Zins-Effekt, welcher sich aufgrund der fortgeschrittenen Tilgungen des "Altbestands" sowie den nun höheren Zinsen bei niedrigerem Kaufpreisen erhöhen sollte. Abschließend können wir nach Aussagen aus dem Call und Twitterspace mit einem erhöhtem Ankaufvolumen auch 2023 und 2024 zu attraktiven FFO EK Renditen rechnen. Weitere Kapitalmaßnahmen wurden hierbei mit Nachdruck ausgeschlossen. Man hat derzeit auch für ein noch höheres Ankaufsvolumen genug Kapital über offene Kreditlinien, Revalutierungen und selektive Verkäufe. Ein Verkauf 2023 sollte außerdem relativ sicher sein. Auch weitere Käufe in 2023 sind wahrscheinlich.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.867.553 von TraderJules am 27.11.23 10:52:14

So muss man es sehen.....die Steigerungen Posten GuV beim Sollzins für Neuzugänge werden ja im Regelfall, wenn man nicht besoffen verhandelt und kauft, mit einem niedrigeren Ankaufspreis, locker über 5 Jahre aufwärts, für den "Zinsschaden", ausgelichen.

Sehr gute Verhandler erzielen da sogar echte Mehrwerte und keine nur Umschichtungen GuV auf saldiert 5 Jahre aufwärts.

Und es warten noch genug fette Chancen.....für die Defama

[TraderJules]

Charttechnisch könnte es jetzt auch einen Ausbruch aus der fast 2 Jahre währenden Konsolidierung bzw. Bullenflagge geben. Nächster Stop dann ATH

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.869.281 von TraderJules am 27.11.23 15:53:26

Zuviele ausgebombte Nebenwerte an den Börsen saugen auch das knapper gewordene Papiergeld auf......eine Defama Aktie balgt um neues Anlagekapital an der Börse....

[erfg]

DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Grevesmühlen

• Mieter sind unter anderem Netto, KiK und Apotheke
• Jahresnettomiete von gut 400 T€ p.a.
• Annualisierter FFO steigt auf 11,3 Mio. € bzw. 2,35 € je Aktie

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen weiteren Kaufvertrag geschlossen. Es handelt sich dabei um ein Nahversorgungszentrum in Grevesmühlen (Mecklenburg-Vorpommern) mit einer vermietbaren Fläche von rund 4.200 qm. Mieter des Objekts sind unter anderem Netto, KiK, eine Apotheke und ein Medizinisches Versorgungszentrum (MVZ). Daneben sind weitere Arztpraxen, ein Solarium, ein Bäcker und ein Imbiss am Standort vertreten. Die Jahresnettomiete des Objekts beträgt gut 400 T€. Verkäufer des Objektes ist die Verifort Capital.

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2023-12/6082973…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.906.608 von erfg am 04.12.23 12:03:53

Läuft...... 👍👍👍👍👍👍

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.906.608 von erfg am 04.12.23 12:03:53

Sehr schön! Kauf sieht wieder sehr ordentlich aus. Das Objekt bzw. Mietflächen sind frisch saniert und es bestehen lange Mietverträge. Der Ort Grevenmühle scheint ebenfalls eine gute Adresse zu sein. Mittelzentrum zwischen zwei größeren Städten. Auch die Lage im Ort wirkt gut.

Über den Kaufpreis ist bisher nichts bekannt. Dieser wird wohl nach dem Kaufpreiszahlung benannt. Herr Schrade meinte aber, dass dieser nicht negativ überraschen wird. Somit sollte dieser >=10 Mietfaktor sein. Das ergibt bei knapp 400 T€ Nettomiete dann ca. 3,8 Mio. €. Der FFO steigt um 200 T€ oder nach FFO/Aktie um 0,03 € bzw. 144.000 €. Vermutlich liegt die FFO Steigerung im Bereich von 160.000 €. Somit ergibt sich eine FFO Anfangsrendite von 40 %. Das ist umso bemerkenswerter, da Mietflächen frisch saniert und langfristig vermietet sind. Gleichzeitig steigt der FFO aufgrund des höheren Zins und der höheren FK Quote mit der Zeit stärker an, als in die Niedrigzinsphase. Ich gratuliere zu dem Kauf!

[joey68]

Na jetzt haben die Käufe zum Ende des Jahres doch noch Fahrt aufgenommen.
Bin mal gespannt was das im nächsten Jahr für Auswirkungen auf die Dividende hat, der FFO scheint ja schön anzusteigen. Leider gibt es keine Orientierungsgröße für die Bemessung der Dividende. Das wird wohl wieder durch Herrn Schrade ausgewürfelt.
Das Gute daran ist jedoch, alles was nicht als Dividende raus geht, erhöht die Substanz des Unternehmens, ebenso wie die jährlichen Tilgungen auf die Darlehen. Als Langfristanleger ist das für mich auch ok.

[diha71_]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.907.697 von TraderJules am 04.12.23 15:23:27

Zitat von TraderJules: Über den Kaufpreis ist bisher nichts bekannt. Dieser wird wohl nach dem Kaufpreiszahlung benannt. Herr Schrade meinte aber, dass dieser nicht negativ überraschen wird. Somit sollte dieser >=10 Mietfaktor sein. Das ergibt bei knapp 400 T€ Nettomiete dann ca. 3,8 Mio. €.

Wer dem Verkäufer etwas hinterher schnüffelt, wird zum Ergebnis kommen, dass die als geschlossener Fonds wohl liquide Mittel brauchen. In der Bilanz steht das Objekt Ende 2020 mit einem Verkehrswert von 6 Mio. € und eine Jahresnettokaltmiete von 500 TEUR. Die gestrige Meldung spricht von 400 TEUR. Hier scheint es also Probleme zu geben, aber natürlich solche, die man als Defama gewohnt ist, zu lösen. Zusammen mit der allgemeinen Aussage von Herrn Schrade beim gestrigen DSW Anlegerforum, dass der Verkaufsdruck deutlich zugenommen hat, gehe ich davon aus, dass der Kaufpreis nicht nur "nicht negativ", sondern positiv überraschen wird.
Mein Tipp ist also, er wird deutlich unter Faktor 10 liegen: 3,6 Mio. EUR.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.912.116 von joey68 am 05.12.23 10:33:59

Wir tilgen MONATLICH.......wir Eigentümer haben somit jeden Monat Mehrwert.....die jährliche Dividende ist "nur" ein NICE to HAVE......

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.912.383 von diha71_ am 05.12.23 11:15:10

Bring bitte weitere Infos zum DSW Forum und Aktie Defama....nicht alle hier Investierten nehmen ständig an diesen Foren der DSW oder SdK teil......sind aber oft sehr zielführend für Hirnfutter

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.913.463 von Kampfkater1969 am 05.12.23 13:53:55

Das wäre Klasse, wenn man hier mehr Info's vom DSW Forum teilen kann.

[DanielXYZ]

Interview mit dem CEO


https://abilitato.de/ceo-interview-defama-aktie-wir-bekommen…

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.915.728 von DanielXYZ am 05.12.23 18:54:40

Vielen Dank für den Link.

Die entscheidende Passage, welche zukünftig starkes Wachstum beim FFO erwarten lässt ohne dass es eine Kapitalerhöhung benötigt, ist folgende:

Ja, wir haben noch Munition für weitere Zukäufe. Zuletzt ist der Eigenkapitalanteil der neu erworbenen Standorte sogar gesunken. Die letzten drei Transaktionen wurden von den Banken mit 100 %, 100 % und 104 % des Nettokaufpreises finanziert.

Somit ist derzeit kaum EK nötig, um Immobilien anzukaufen. Das ist sehr positiv, da die Qualität der letzten Zukäufe sehr gut erscheint Die hohen Finanzierungsquoten zeigen auch, dass Defama bei Banken als äußerst solvent angesehen wird.

Auch das ist Positiv:

Thema Kapitalerhöhungen: Wann wird die DEFAMA AG das nächste Mal neue Aktien ausgeben?

Unser erklärtes Ziel ist es, ohne Kapitalerhöhungen zu wachsen. Daher sind Kapitalerhöhungen bis auf Weiteres ausgeschlossen.

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.918.371 von TraderJules am 06.12.23 09:27:36

Bspw. würden sich die kreditgebenden Banken und auch Dividendeninvestoren fragen, was bei der Gesellschaft los ist.

So einen Schwachsinn habe ich auch noch nicht gehört. Warum soll eine kreditgebende Bank verunsichert sein, wenn weniger Dividende ausgeschüttet wird? Im Gegenteil, je mehr Kapital im Unternehmen bleibt, umso besser für den Kreditgeber.
Es ist und war für Schrade eine Möglichkeit, Geld aus dem Unternehmen rauszunehmen (um dann regelmäßig homöopathische Aktien zu kaufen, Stichwort "mediale Pflege", bei einer KE hat er mE eh nie teilgenommen).

Warum nimmt er an derart vielen Börsenveranstaltungen teil? Hat er nichts zu tun?
Eigenkapitalforum, offenbar jetzt in Berlin https://twitter.com/keinSpekulant/status/1731719235469021272
Wertschaffend für die operative Performance des Unternehmens (außer "mediale Pflege") ist das nicht. Bei einem Unternehmen mit 1000 Mitarbeiter ists egal, ob ein paar nichts tun, bei einem kleinen so wie Defama mit ~ 30 Mitarbeiter (?) eher weniger....

Zitat von haowenshan:

Zitat von babbelino: Moin,
(...)
Was macht man also? Man versucht den Aktienkurs durch mediale Pflege und gezielte Aktienkäufe auf einem charttechnisch unverdächtigen Niveau zu halten und hofft auf ein günstigeres Zinsumfeld. Doch was passiert, wenn sich dieses nicht einstellt? Die zehnjährigen Bundesanleihen haben in dieser Woche erstmals seit 2011 (Randbemerkung: Da gab es Defama noch gar nicht) die Marke von 3% berührt. Persönlich halte ich drei Prozent in Anbetracht der Inflationsrisiken und fundamentalen Lage in Deutschland für zu niedrig. Was passiert aber, wenn die Zinsen weiter steigen? Jedenfalls nichts, was das Revalutierungs-, Kreditvergabe- und Immobilienbewertungsumfeld verbessert.

Moin,
musste über deinen Satz "Man versucht den Aktienkurs durch mediale Pflege und gezielte Aktienkäufe auf einem charttechnisch unverdächtigen Niveau zu halten" schmunzeln. bin offenbar doch nicht der einzige der so denkt...
Dafür ist es ihm offenbar auch nicht zu blöd sich zu bücken und fürs Twitter-Foto zu posen, während die Kununu Beiträge eine andere Sprache sprechen

https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-61-70/de…

@trader_jules
hatte ja gesagt, dass ich zu Defama noch was sagen werde.

also wie funktioniert das Geschäftsmodell von Defama?
"Mediale Pflege" und Kapitalerhöhungen zu möglichst hohen Kursen. That's it.

2014: Kapitalerhöhung
2016: 2 Kapitalerhöhungen
2018: Kapitalerhöhung
2019: Kapitalerhöhung
2022: Kapitalerhöhung

Falls ich nichts übersehen habe, so hat er an keiner Kapitalerhöhung teilgenommen. So blöd ist er dann doch nicht.
Interessanterweise hat er kurz vor der letzten Kapitalerhöhung noch kräftig abgeladen
https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/dgap-dd-…
und sein Partner im Aufsichtsrat hat kurz davor noch homöopathisch gekauft, damit es wohl nicht so blöd aussieht.

Mit dem eingesammelten Geld kauft er Immobilien und kann dann natürlich "Wachstum" zeigen.
Darstellen tut er das Wachstum folgendermaßen, nur ein Beispiel (dürften alle ähnlich sein):
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-mit-30-ffo…

DEFAMA mit 30% FFO-Anstieg nach neun Monaten

Keinesfalls würde er irgendwelche adjusted EBITDA Zahlen angeben, er würde sich höchstens auf Twitter darüber lustig machen, aber das Wachstum beim FFO anzugeben, damit hat er keine Probleme, obwohl diese Zahl komplett irrelevant und nicht weniger irreführend ist, da er die Aktienanzahl steigert.
Die einzig relevante Zahl (FFO/Aktie) kann man sich dann selbst ausrechnen, im konkreten Fall wäre es 0,96/0,83=15,6%, also die Hälfte, die im Titel steht.

Also er muss nur schauen, dass er neue Aktien zu möglichst hohen Kursen ausgeben kann. Dann kann er auch Wachstum bei FFO/Aktie darstellen.

Erstaunlich fand ich auch, dass er offenbar relativ früh angefangen hat, nämlich 2015, Dividenden an sich und natürlich auch an die Mitaktionäre auszuschütten.
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-steigert-n…
Was soll bitte der Sinn sein, Geld in Form von Dividenden aus dem Unternehmen rauszunehmen und anschließend Gelder wieder bei Investoren im Rahmen von Kapitalerhöhungen einzusammeln?
Also eine rein "mediale Pflege" oder Marketing.
Ihm hilft es wohl auch, Cash aus dem Unternehmen zu entnehmen. Damit kann man auch wieder "gezielt Aktienkäufe" machen, um den Glauben an das Unternehmen zu demonstrieren.

Bemerkenswert fand ich auch, dass er relativ früh ein großes Stück 'umplatziert' hat, über 3 Millionen EUR hat er eingenommen.
https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/dgap-dd-…

Also jetzt weißt du, warum er so viel Zeit auf twitter verbringt Es kommt nicht von irgend woher, wenn jemand auf Kununu schreibt: Twitter ist wichtiger als der Alltag....

[haowenshan]

!

Dieser Beitrag wurde von SelfMODus moderiert. Grund: Schreiben Sie bitte Diskussionsbeiträge zum Thema des Threads.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.918.683 von haowenshan am 06.12.23 10:01:46

Vorstand Schrade ist halt "speziell".......ich finde einiges an seinem Verhalten, auch auf X (= Twitter), suboptimal......aber es zählt nur.....was hinten rauskommt.......

Und er lieferte bisher........und die letzten Zukäufe fraßen kein Eigenkapital (siehe Finanzierungsquoten) .......also sehr guter Hebel......und finanzielle Freuerkraft wächst mit jedem Tilgungsmonat.......

[Kampfkater1969]

Der heutige Kursanstieg ist schon eine Hausnummer...schnurrrrrr

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.923.168 von Kampfkater1969 am 06.12.23 19:06:37

Zitat von Kampfkater1969: Der heutige Kursanstieg ist schon eine Hausnummer...schnurrrrrr

Trotz meiner Verkäufe in der Tat beachtlich!

[Kampfkater1969]

Meldung von soeben:

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-erzielt-li…

Zitat hieraus:
DEFAMA erzielt Liquiditätszufluss durch Objektverkauf


• Veräußerung eines leerstehenden Gebäudes in Höhn
• Liquiditätszufluss von gut 1 Mio. € nach Steuern
• Weit fortgeschrittene Verkaufsgespräche zu mehreren Objekten
Die Investitionssumme betrug gut 0,6 Mio. €. Der Verkauf erfolgte nun zum doppelten Betrag und damit leicht oberhalb des per Ende 2022 ermittelten Gutachterwertes. Dadurch ergibt sich für DEFAMA ein Ergebniseffekt im mittleren sechsstelligen Bereich und ein Liquiditätszufluss von gut 1 Mio. € nach Steuern.

Des Weiteren steht DEFAMA in weit fortgeschrittenen Verhandlungen zu mehreren anderen Objekten. Bei planmäßigem Abschluss der zeitnah erwarteten Transaktionen würde sich ein Liquiditätszufluss im mittleren siebenstelligen Bereich ergeben. Die freigesetzten Mittel wird DEFAMA in Objektkäufe reinvestieren.

Meine Würdigung:

LÄUFT!

[erfg]

Was macht CEO Matthias Schrade richtig? Interview

DEFAMA - Gespräche zum Jahresende. Während andere Immobiliengesellschaften in 2023 in Probleme gerieten, in der Regel rote Zahlen ablieferten, operativ und auch beim Aktienkurs, und teilweise auch die Segel streichen mussten, steht DEFAMA grösser und stärker als zu Beginn des Jahres da. Woran es liegt? An der konsequenten Umsetzung einer klaren Strategie - und wichtig dabei der "Mann am Steuer". Mittlerweile eine spannende Historie einer erfolgeich und konsequent umgesetzten Strategie...

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2023-12/61020949-defama-immobilienkrise-traf-andere-nicht-defama-was-macht-ceo-matthias-schrade-richtig-interview-617.htm

[diha71_]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.023.954 von erfg am 28.12.23 14:13:57

Zitat von erfg: DEFAMA - Gespräche zum Jahresende. Während andere Immobiliengesellschaften in 2023 in Probleme gerieten, in der Regel rote Zahlen ablieferten, operativ und auch beim Aktienkurs, und teilweise auch die Segel streichen mussten, steht DEFAMA grösser und stärker als zu Beginn des Jahres da. Woran es liegt? An der konsequenten Umsetzung einer klaren Strategie - und wichtig dabei der "Mann am Steuer". Mittlerweile eine spannende Historie einer erfolgeich und konsequent umgesetzten Strategie...

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2023-12/61020949-defama-immobilienkrise-traf-andere-nicht-defama-was-macht-ceo-matthias-schrade-richtig-interview-617.htm

Für mich interessanteste Aussage:

"Wir haben allerdings davon profitiert, dass vielen Investoren aufgefallen ist, wie gut DEFAMA durch die Branchenverwerfungen der letzten zwei Jahre gekommen sind. Dadurch haben sich eine ganze Reihe komplett neuer Kontakte zu Investoren mit Fokus auf Immobilienaktien ergeben, auch aus dem Ausland, die uns jetzt genauer beobachten und teilweise erste Positionen aufgebaut haben."

Ohne Gegenwind von der Zinsseite ist meine Prognose für 2024 ein neuer Höchstkurs.

[TraderJules]

WARBURG RESEARCH erhöht das Kursziel für DEFAMA von €30,70 auf €31,30. Buy.

Hier die vollständige Analyse:

https://defama.de/wp-content/uploads/2024/01/Warburg_2024-01…

Läuft weiter bei Defama und der Kurs zieht auch endlich an...

[erfg]

DEFAMA mit bedeutenden Vermietungserfolgen

Neuabschluss und Verlängerung mehrerer größerer Mietverträge
* Investitionen von 1,5 Mio. EUR steigern Nettomieten um 650 TEUR p.a.
* Funds From Operations (FFO) erreichen 11,6 Mio. EUR bzw. 2,42 EUR je Aktie


Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat in einigen Bestandsobjekten neue
langfristige Mietverträge abgeschlossen, die insgesamt zu einer Steigerung
der annualisierten Nettomieten um rund 650 TEUR und zu einer Erhöhung der
Vermietungsquote auf über 96% führen.
https://de.marketscreener.com/kurs/aktie/DEFAMA-DEUTSCHE-FAC…

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.181.253 von erfg am 29.01.24 12:22:25

Sehr schöne News! Schrade kocht

Jetzt bald wieder ein, zwei oder besser drei schöne Käufe und das ATH dürfte ins Blickfeld rücken. Die FFO Rendite liegt trotz des schönen, konstanten Wachstums weiter nur bei 9,5 %.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.181.253 von erfg am 29.01.24 12:22:25

Auch dies schafft im Zeitablauf MEHRWERT für Investierte.......anders als wenn man Papiergelder hortet, da der Kampf gegen die Inflation hart...bei Mietverträgen lockerer......und dies läuft in die Verkehrswerte = Ertragswerte.

[Kampfkater1969]

Nur nicht zu gierig werden...Zeiten bekanntlich HART.......

Einfaches Einfügen von wallstreetONLINE Charts: So funktionierts.

[Kupferbond]

Wie stuft ihr Gardelgen ein? Aus meiner Sicht könnte ich mir einen Verkauf vorstellen. Der Vermietungsstand liegt laut Meldung bei 90% und das Ding bildet schon einen ganz schönen Klumpen im Portfolio. Zum Kaufpreisfaktor von bspw 17 würden sich aktuell schon um die 18,7 Mio. € ergeben. Kaufpreis damals waren rund 8 Mio, wovon schon ein Teil getilgt ist. Da könnte man einen schönen Liquiditätsüberschuss erzielen um zukünftige Aquisitionen zu tätigen und gleichzeit das Klumpenrisiko reduzieren.

Ansonsten hat man bzgl. Verkäufen (außer das Grundstück) leider nichts mehr gehört. Nächster Termin sind die vorläufigen Jahreszahlen 2023, die für "Februar 2024" angekündigt sind. Halber Februar ist fast schon vorbei. Von den Vielzahl an Angeboten scheint anscheinend kein geeignetes Objekt für die Defama dabei zu sein. Schrade hat über viele Chancen gesprochen, es wird Zeit das er diese ergreift.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.263.343 von Kupferbond am 12.02.24 13:31:20

Gardelegen

DEFAMA hat seit Gründung eine konsequente Strategie vorgegeben: "Buy and hold".
Ich würde es im Zeitverlauf mal abwandeln wollen und mache daraus: "Buy, develop and hold"

Geh mal davon aus, dass Gardelegen in der Niedrigzinsphase für 10 Jahre Zinsbindung finanziert wurde. Mit steigender Vermietungsquote steigt also auch die Mietrendite signifikant und es wird allein wegen seiner Größe zur Cash-Cow.

Verkäufe sind in der DEFAMA Geschichte bisher nur opportunistisch erfolgt. Und "opportunity" meint wirklich, dass ein spezieller Kaufinteressent wegen eines speziellen Interesses einen speziellen Preis bietet.

Es wird also vermutlich kein Objekt "in den Markt gestellt" werden - da stehen im Moment eher zu viele der anderen.
Ich freue mich darüber, dass DEFAMA in den vergangenen Jahren jedes Jahr die selbstgesetzten und kommunizierten Einkaufsziele erreicht hat und dies mit Ausnahme einer wirklich kleinen Kapitalerhöhung vor 2 Jahren aus Eigenmitteln machen konnte.
Wenn du dir die Mühe machst und diesen ganzen Thread liest, wirst du sehen, es gibt jedes Jahr wiederkehrend die Frage nach Einkäufen. Und jedes Jahr zeigt sich am Ende des Jahres, dass die Einkaufsziele erreicht wurden.

[diha71_]

https://x.com/Tiefseher/status/1757025043320545629?s=20

DEFAMA und Dt. Konsum sind nicht miteinander vergleichbar.
Wir lernen jeden Tag was Neues.

[TraderJules]

Heute Deutsche Konsum REIT mit Zahlen:

Deutsche Konsum REIT erzielt im 1. Quartal 2023/2024 Mieterlöse von €19,9 Mio (VJ: +6,6%), ein Vermietungsergebnis von €12,7 Mio (VJ: -2,0%), einen FFO von €8,0 Mio (VJ: -21,1%, zinsbedingter Rückgang), ein EPRA NTA je Aktie von €7,78 (30. September 2023: €7,64 je Aktie), einen Net-LTV von 60,7% (30. September 2023: 61,6%) und ein Periodenergebnis in Höhe von €6,5 Mio (VJ: €8,3 Mio). Aufgrund der derzeit noch in Umsetzung befindlichen Anleiherefinanzierungen und den möglichen Objektveräußerungen kann der Vorstand derzeit noch keine verlässliche Prognose der wesentlichen Finanzkennzahlen für das aktuelle Geschäftsjahr 2023/2024 treffen. Der Vorstand strebt jedoch an, eine Prognose mit dem Halbjahresfinanzbericht geben zu können.

https://stock3.com/news/live

Kann nicht mal eine Prognose abgeben... Da lob ich mir Defama mit seiner konservativen Finanzierung. Eventuell kann man ja von der Schwäche von Deutsche Konsum Reit profitieren. Mal schauen, ob wir im Q1 noch einen Kauf oder Verkauf sehen. Derzeit ist es sehr ruhig um Defama und Schrade hält sich auch auf Twitter sehr zurück.

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.275.769 von TraderJules am 14.02.24 08:31:14

eh, warum verkauft er dann UNTERHALB des gutachterlichen Verkehrswerts? Braucht er leicht Geld (für Dividende und so)?



Die Veräußerung erfolgte leicht unter dem gutachterlichen Verkehrswert von 6,89 Mio. € per Ende 2022
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-verkauft-f…

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.754 von haowenshan am 14.02.24 14:17:01

Trotz Sanierung Faktor für den Verkauf nur bei 12.18

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.754 von haowenshan am 14.02.24 14:17:01

Zitat von haowenshan: eh, warum verkauft er dann UNTERHALB des gutachterlichen Verkehrswerts? Braucht er leicht Geld (für Dividende und so)?



Die Veräußerung erfolgte leicht unter dem gutachterlichen Verkehrswert von 6,89 Mio. € per Ende 2022
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-verkauft-f…

Ich gehe mal davon aus, dass man die Begründung in der gemachten Aussage zum Objekt vorfindet:

"...Mit dem Fachmarktzentrum Büdelsdorf veräußert DEFAMA das einzige Objekt im eigenen Bestand, bei dem die Mieterstruktur von inhabergeführten Einzelgeschäften statt von namhaften Filialisten geprägt ist. DEFAMA beabsichtigt, die freigesetzten Mittel für den Erwerb weiteren Handelsimmobilien zu nutzen..."

[straßenköter]

Dazu sollte man auch mal abwarten, in welcher Preisklasse jetzt zugekauft wird. Zumindest würde ich davon ausgehen, dass eine Reinvestition schnell erfolgen wird.

[Kampfkater1969]

Letzlich dient es der Vereinheitlichung des Portfolios an Immobilien bei der Mieterstruktur...war ja eine Art "Ausreißer"......in diesem Punkt, das nun verkaufte Objekt.

Und aktuell knapp oder ganz der Buchwert zu bekommen, ist ok........und man würdige die Mieterstruktur dort......ich als Investor würde auch lieber namhafte Mieterketten reinnehmen ins Portfolio......war wohl ein Käufer mit Lokal-Interessen bei Invest

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.754 von haowenshan am 14.02.24 14:17:01

Die Antwort steht doch im Text:

Mit dem Fachmarktzentrum Büdelsdorf veräußert DEFAMA das einzige Objekt im eigenen Bestand, bei dem die Mieterstruktur von inhabergeführten Einzelgeschäften statt von namhaften Filialisten geprägt ist. DEFAMA beabsichtigt, die freigesetzten Mittel für den Erwerb weiteren Handelsimmobilien zu nutzen.

Des Weiteren wird bei Sanierungen viel EK eingesetzt. Somit ist bei solchen "Entwicklungsprojekten" die EK-FFO-Rendite aufgrund des hohen EK-Anteils und den damit niedrigem Leverage schlecht. Durch den Verkauf wird 3 Mio. € Liquidität frei. Dafür können Neuobjekt für ca. 30 Mio. € gekauft werden. Bei 90 % FK und einer FFO Rendite bei ca. 35-40 % bei Neueinkäufen, kann der FFO sehr schön gesteigert werden. Die letzten drei Käufe wurden übrigens mit einem FK Anteil zwischen 104 und 98 % getätigt

Hier mal eine überschlägige Rechnung:

Büdelsdorf --> EK Anteil 3 Mio. € bei ca. 6 Mio. Gesamtkapital --> Miete 550 T€ --> FFO 550T€ x 40 % = 220.000 € FFO --> FFO Rendite aufs EK = 7,3 %
Neukäufe --> EK Anteil 3 Mio. bei ca. 30 Mio. Gesamtkapital --> Miete ca. 3,0 Mio. € --> FFO 3,0 Mio. € x 35% = 1,05 Mio. € --> FFO Rendite aufs EK = 35 %

Alternativ könnte das Objektdarlehen durch die Investitionen auch erhöht und somit EK freigesetzt werden. Hier hat man sich aufgrund der eher risikoreichen Mieterstruktur gegen eine Revalitierung entschieden. Durch den Liquiditätszufluss von >3 Mio. € sind viele weitere Käufe möglich. Im aktuellen Käufermarkt sollte man auch genug Pulver trocken halten. Die Zinsen ziehen derzeit wieder an und dies wird viele in Schieflage bringen. Defama steht bereit, um sich die Filetstücke ins Portfolio zu holen.

https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/verband-d…

Du hast doch immer die Kapitalerhöhungen kritisiert. Aber genau solche Verkäufe von Objekten mit hohem EK Anteil braucht es, damit das weitere Wachstum ohne neue Kapitalerhöhungen finanziert werden kann. Der Verkaufspreis ist natürlich auch wichtig, aber viel entscheidender ist, dass viel EK freigesetzt wird.

Schrade erläutert dies sehr gut in diesem sehr interessanten Interview:

[Invest2017]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.754 von haowenshan am 14.02.24 14:17:01

Zitat von haowenshan: eh, warum verkauft er dann UNTERHALB des gutachterlichen Verkehrswerts? Braucht er leicht Geld (für Dividende und so)?



Die Veräußerung erfolgte leicht unter dem gutachterlichen Verkehrswert von 6,89 Mio. € per Ende 2022
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-verkauft-f…

Wahrscheinlich wird Schrade für das erhaltene Geld fast das doppelte Volumen (bei 25% EK Einsatz wäre das ein Wert von 12 Mio) kaufen können und dabei auch die Miete (Faktor 10 wären 1.2 Mio/Jahr) noch mehr als verdoppeln?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.081 von Invest2017 am 14.02.24 14:57:35

Der Hebel wird kommen.....auf den FFO.......

[TraderJules]

Für uns atypische Mieterstruktur und im Verhältnis zu den Nettomieten hohe freigesetzte Liquidität - mit dieser Summe hätten wir das EK für sämtliche Objektkäufe aus 2023 bezahlen können, die aber fast die 6-fache Miete generieren.

https://twitter.com/kungler/status/1757771504014565615

Hier die Begründung von Schrade. Da ist meine Rechnung von vorher wohl ziemlich korrekt

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.039 von TraderJules am 14.02.24 14:53:31

Ich kann lesen und ja, ich habe auch eine Vorstellung, warum er das macht.

Wir sind uns einig, der Multiplikator ist eher mau, oder ist der auch toll?

Du hast doch immer die Kapitalerhöhungen kritisiert.
Nein, ich habe kritisiert:
Hochpushen des Kurses, regelmäßige Kapitalerhöhung(en) (OHNE dass er dann daran teilnimmt, teils hat er vorher Aktien verkauft) und GLEICHZEITIGES Ausschütten einer Dividende.

[Invest2017]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.399 von haowenshan am 14.02.24 15:35:44

Zitat von haowenshan: Wir sind uns einig, der Multiplikator ist eher mau, oder ist der auch toll?

Nein, er ist weder mau noch toll. Liegt aktuell genau in der Mitte und das ist bei einem solchen Objekt mit einer etwas anderen Mieterstruktur wie unten beschrieben auch ok.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.306 von TraderJules am 14.02.24 15:24:27

Schrade bringt auch bei der Kapitalallokation MEHRWERT für alle Investierten...auch ihm, auch mir......weiter so

[Kupferbond]

Ich denke das der größte Minuspunkt des Objekts das Fitnesstudio war, dafür würde ich als Käufer auch eine Abschlag rechnen. Insgesamt gesehen kein schlechter Verkauf. Allerdings könnte er das EK auch abziehen, indem er aus der Gesellschaft Bütelsdorf ausschüttet an die Defama Holding. Oder steht dem etwas entgegen?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.840 von Kupferbond am 14.02.24 16:30:44

Die "Gesellschaft" kann ja auch als "Vorratsgesellschaft" für neue Kaufobjekte dienen....Namen ändern, Sitz verlegen.....Verträge anpassen....

Aber ein Transfer in die "Holding" kein Problem......und die "Tochter" juristisch beerdigen

[Kampfkater1969]

Meine Aktien Defama stehen ja dem Mr. Market dauerhafter nicht (!) zur Verfügung...sollen andere "Bürgergeld" spielen......ich will diese Langfristentwicklung aktiv und investiert begleiten.

Aktie wäre längst über 30 €....wenn mehr Menschen den Mut hätten, langfristig und nachhaltig zu denken, mit dem eigenen Hirn.....

[OldGold]

Das verkaufte Objekt war wohl nicht 100% strategie-konform. Der Verkauf ist schön und der Preis ist ok, aber warum wurde der Verkauf durchgeführt? Macht Matthias Schrade die DEFAMA-Braut hübsch? Aber für wen? Und wann? Oder sehe ich Dämonen, die es gar nicht gibt? Gibt es hierzu Aussagen von Schrade? Aber jedes Investment hat mal ein Ende, außer Berkshire Hathaway

[engertstein]

Einerseits habe ich größten Respekt vor Schrade und seiner Leistung.
Andererseits sind viele Zentren in eher strukturschwachen Lagen und das große Filialistensterben wird in den 20er Jahren erst noch richtig Fahrt aufnehmen.
Bin gespannt, ob sich DEFAMA dem entziehen kann.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.289.797 von engertstein am 15.02.24 23:01:33

Du kennst aber schon die Kalkulationen der "Ketten", die Hauptmieter der DEFAMA?

Falls nein, du wärst überrascht, wie wenig an Einwohnern im Einzugsbereich nötig sind, um fette Renditen zu machen.......kleiner Tip.......ist kleiner vierstellig....

Und wenn der Regionalbauplan keine Kokurrenz erlaubt........Wecker klingelt.......Gelddruckmaschine........risikolose Gewinne für Mieter und Vermieter

[Kampfkater1969]

Deshalb......eigenen Hintern hier bei dieser Aktie stillhalten und Herrn Schrade arbeiten lassen......

[Kampfkater1969]

Bis zum Allzeithoch haben wir noch einiges an Luft.......erwarte es aber noch in 2024......denn sinkende Zinsen machen das Geschäftsmodell der Defama wertvoller.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.306.358 von Kampfkater1969 am 19.02.24 16:58:31

Hier der Chart:

Einfaches Einfügen von wallstreetONLINE Charts: So funktionierts.

[TraderJules]

https://twitter.com/kungler/status/1759629484083343666

Am Mittwoch 28.02.2024 kommen die vorläufigen Zahlen mit Prognose 2024 und Dividendenvorschlag.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.309.049 von TraderJules am 20.02.24 08:14:04

Deine Dividendenerwartung?

[Kupferbond]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.310.585 von Kampfkater1969 am 20.02.24 12:01:53

Zitat von Kampfkater1969: Deine Dividendenerwartung?

Grundschulaufgabe: Die Zahlenkette: 45 - 48 - 51 - 54 - X Cent. Bestimme X.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.311.080 von Kupferbond am 20.02.24 13:24:21

Grübel......Grübel.....ich kann zwar meinen Namen tanzen........ im Ernst......keine Erwartung einer forcierteren Dividendenreihe? Es wäre locker darstellbar

[TraderJules]

Ich hoffe auf eine Steigerung um 4ct. Aber 3 ct wären auch ok. Im aktuellen Marktumfeld ist es auch gut Kapital zu haben und diverse Schnäppchen zu tätigen

[Kampfkater1969]

Diese vier Center waren unserem Vorstand nicht angeboten worden oder taugten nicht den strengen Ankaufmerkmalen?

Quelle:
https://www.hi-heute.de/kurznews-teaser/grr-erwirbt-vier-nah…

Zitat hieraus:
Die Objekte befinden sich in Hammelburg (Unterfranken), Hof (Oberfranken), Neckargemünd (Rhein-Neckar-Kreis) und Sasbach (Ortenaukreis)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.331.948 von TraderJules am 23.02.24 10:35:25

Immer eine Frage der Kapitalallokation........steigende Dividendenpolitik ist aber ein sehr diszipliniernder Akt für Vorstände, die sonst übermütig werden bei Zukäufen aller Art.

Herr Schrade hat bisher es aber sehr gut gemacht......Daumen hoch!!!

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.310.585 von Kampfkater1969 am 20.02.24 12:01:53

Zitat von Kampfkater1969: Deine Dividendenerwartung?

Bin zwar nicht angesprochen, gebe meinen Senf aber trotzdem dazu 😜

Ich will gar keine Dividende! Der liebe Herr Schrade kann mit dem Geld viel besser umgehen als ich. Er kann damit den Unternehmenswert deutlich steigern, was mir dann automatisch zugute kommt. Mit dem Dividendenertrag kaufe ich dann sowieso nur Aktien am Hochpunkt!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.339.007 von 95Prozent-Trader am 24.02.24 14:18:32

👍👍

Letzlich gewinnt unser gieriger Steuerstaat dabei, bei Dividenden...und Soli on Top, auch auf Kleinbeträge.....als Belohnung fürs Sparen in Aktien....alle anderen Einkunftsquellen ja nun bis in hohe Beträge rein steuerfrei.....

Von den Dividendenprozenten eine Defama eh nicht der Burner.....wird es wohl auch nie werden, weil man doch mit der Masse der Gelder operativ Chancen sucht und findet.

Was würde Aktienkurs machen, wenn Entfall Dividende aus diesen logischen Gründen? Gab es ja vor kurzen auch bei einer anderen Aktie.....kaufen dafür eigene Aktien zurück....

[TraderJules]

WARBURG RESEARCH erhöht das Kursziel für DEFAMA von €31,30 auf €31,60. Buy.

https://defama.de/wp-content/uploads/2024/02/Warburg_2024-02…

- DEFAMA recently announced the sale of the Büdelsdorf retail centre for EUR 6.7m. The most recent annual net rent was around EUR 550k, resulting
in a multiple of 12.2x, which is above the current average portfolio multiple of approximately 11.7x.
- The pre-tax effect will be around EUR 1.5m, although the property is being sold slightly below the 2022 appraisal value of EUR 6.89m.
- We view the sale positively as the property sold has only a small proportion of branch tenants and is therefore generally more labour-intensive for
DEFAMA in terms of administration and management. In addition, the vacancy rate, which was still at 22% in 2019, has been successfully reduced step
by step and, in our opinion, does not offer any further major upside in terms of contractual rents.
- DEFAMA's liquidity will increase by around EUR 3m after the repayment of the bank financing, which can be reinvested in the expansion of the portfolio.
By way of comparison: In 2023, an equity share of only EUR 2.5m was required for portfolio growth in order to increase rents by a total of EUR 3m.

Liest sich doch ganz gut

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.344.363 von TraderJules am 26.02.24 09:40:39

Wobei ich es als lächerlich einordne...ein "Kursziel" um 30 (!!!!!!) CENT (!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!) zu ändern.......

Hallo????

[Kampfkater1969]

Meldung von soeben

Quelle:
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-steigert-f…

Zitate hieraus:
• Umsatz: 23,4 Mio. €; Ergebnis: 4,4 Mio. €; FFO: 9,7 Mio. €
• Dividendenerhöhung auf 57 Cent je Aktie vorgeschlagen
• Annualisierter FFO soll bis Ende 2024 auf 12 Mio. € steigen

Meine Würdigung:
Solide Langfristanlage

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.358.025 von Kampfkater1969 am 28.02.24 07:38:15

Warburg "Research" hebt nun Kursziel um weitere 3 Cent an?

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.591.471 von haowenshan am 05.10.23 16:48:55

Zitat von haowenshan:

Zitat von babbelino: Moin,
(...)
Was macht man also? Man versucht den Aktienkurs durch mediale Pflege und gezielte Aktienkäufe auf einem charttechnisch unverdächtigen Niveau zu halten und hofft auf ein günstigeres Zinsumfeld. Doch was passiert, wenn sich dieses nicht einstellt? Die zehnjährigen Bundesanleihen haben in dieser Woche erstmals seit 2011 (Randbemerkung: Da gab es Defama noch gar nicht) die Marke von 3% berührt. Persönlich halte ich drei Prozent in Anbetracht der Inflationsrisiken und fundamentalen Lage in Deutschland für zu niedrig. Was passiert aber, wenn die Zinsen weiter steigen? Jedenfalls nichts, was das Revalutierungs-, Kreditvergabe- und Immobilienbewertungsumfeld verbessert.

Moin,
musste über deinen Satz "Man versucht den Aktienkurs durch mediale Pflege und gezielte Aktienkäufe auf einem charttechnisch unverdächtigen Niveau zu halten" schmunzeln. bin offenbar doch nicht der einzige der so denkt...
Dafür ist es ihm offenbar auch nicht zu blöd sich zu bücken und fürs Twitter-Foto zu posen, während die Kununu Beiträge eine andere Sprache sprechen

https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-61-70/de…

@trader_jules
hatte ja gesagt, dass ich zu Defama noch was sagen werde.

also wie funktioniert das Geschäftsmodell von Defama?
"Mediale Pflege" und Kapitalerhöhungen zu möglichst hohen Kursen. That's it.

2014: Kapitalerhöhung
2016: 2 Kapitalerhöhungen
2018: Kapitalerhöhung
2019: Kapitalerhöhung
2022: Kapitalerhöhung

Falls ich nichts übersehen habe, so hat er an keiner Kapitalerhöhung teilgenommen. So blöd ist er dann doch nicht.
Interessanterweise hat er kurz vor der letzten Kapitalerhöhung noch kräftig abgeladen
https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/dgap-dd-…
und sein Partner im Aufsichtsrat hat kurz davor noch homöopathisch gekauft, damit es wohl nicht so blöd aussieht.

Mit dem eingesammelten Geld kauft er Immobilien und kann dann natürlich "Wachstum" zeigen.
Darstellen tut er das Wachstum folgendermaßen, nur ein Beispiel (dürften alle ähnlich sein):
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-mit-30-ffo…

DEFAMA mit 30% FFO-Anstieg nach neun Monaten

Keinesfalls würde er irgendwelche adjusted EBITDA Zahlen angeben, er würde sich höchstens auf Twitter darüber lustig machen, aber das Wachstum beim FFO anzugeben, damit hat er keine Probleme, obwohl diese Zahl komplett irrelevant und nicht weniger irreführend ist, da er die Aktienanzahl steigert.
Die einzig relevante Zahl (FFO/Aktie) kann man sich dann selbst ausrechnen, im konkreten Fall wäre es 0,96/0,83=15,6%, also die Hälfte, die im Titel steht.

Also er muss nur schauen, dass er neue Aktien zu möglichst hohen Kursen ausgeben kann. Dann kann er auch Wachstum bei FFO/Aktie darstellen.

Erstaunlich fand ich auch, dass er offenbar relativ früh angefangen hat, nämlich 2015, Dividenden an sich und natürlich auch an die Mitaktionäre auszuschütten.
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-steigert-n…
Was soll bitte der Sinn sein, Geld in Form von Dividenden aus dem Unternehmen rauszunehmen und anschließend Gelder wieder bei Investoren im Rahmen von Kapitalerhöhungen einzusammeln?
Also eine rein "mediale Pflege" oder Marketing.
Ihm hilft es wohl auch, Cash aus dem Unternehmen zu entnehmen. Damit kann man auch wieder "gezielt Aktienkäufe" machen, um den Glauben an das Unternehmen zu demonstrieren.

Bemerkenswert fand ich auch, dass er relativ früh ein großes Stück 'umplatziert' hat, über 3 Millionen EUR hat er eingenommen.
https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/dgap-dd-…

Also jetzt weißt du, warum er so viel Zeit auf twitter verbringt Es kommt nicht von irgend woher, wenn jemand auf Kununu schreibt: Twitter ist wichtiger als der Alltag....

haha, er kann es nicht lassen.

DEFAMA steigert FFO in 2023 um 13% und erhöht Dividende

nein, das interessiert niemanden, es zählt einzig FFO pro Aktie und da ist die Steigerung 10.4%, also fast im Bereich der Inflation

Dafür gleich die Ankündigung, damit wir es alle wissen, dass die Dividende auch für 2024 erneut angehoben werden soll. Wieviele cent diesmal?

Dividendenrendite bei ~2%? naja, da ist ein Sparbuch konkurrenzfähig und andere Dividendenzahler auch, zB vermutliche Dividendenrendite von zB Procredit >5% (wobei sie vermutlich nur 1/3 Drittel ihrer Gewinne auszahlen werden)

@TraderJules Du hast Post

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.358.142 von haowenshan am 28.02.24 08:01:54

Mir wären die Dividendenerhöhungen entsprechend den FFO-Zuwächsen am Liebsten...aber Defama-Schrade ist kein "Ponyhof".....

Er will wohl in eigener Sache keine fetten Dividenden...will mehr Geld operativ laufen lassen...hart für uns alle "Arbeiten" lassen

Der deutsche gierige Steuerstaat wird es verschmerzen.....denn die ganze Welt zu retten, nicht nur moralisch, auch mit unserem Geld......ist Größenwahn...mal wieder von Deutschland

[Hektensammler]

Zufrieden

Ich bin mit kleiner Einschränkung zufrieden, weil M. wie Du sagst, Tiger, das Geld eben lieber im Unternehmen lässt, als Hauptaktionär doch gut!
So bleibe ich hier eben auch dabei.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.363.581 von Hektensammler am 28.02.24 18:58:19

Ein Gleichklang (!!) der Interessen des Streubesitzes mit einem Duftmarkenaktionär ist immer gut......

Schrade hat das Beste noch vor sich......und wir auch, wenn wir dabeibleiben......

[Kupferbond]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.311.080 von Kupferbond am 20.02.24 13:24:21

Zitat von Kupferbond:

Zitat von Kampfkater1969: Deine Dividendenerwartung?

Grundschulaufgabe: Die Zahlenkette: 45 - 48 - 51 - 54 - X Cent. Bestimme X.

Ich löse auf: X = 57 Cent.

Denksportaufgabe für 2024, die Zahlenkette lautet: 45 - 48 - 51 - 54 - 57 - X Cent. Bestimme X.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.370.637 von Kupferbond am 29.02.24 16:41:21

Dein scharfer Verstand wird uns bestimmt auch die Dividende im nächsten Jahr "ausrechnen" können....

Ich rechne noch......habe grade meinen Quantenrechnerzugang verlegt.....

[Hektensammler]

Kater

Das mit dem scharfen Verstand ist guuuuuuuut! Bin jo hier auch seit Jahren investiert und deswegen mit den Divs. sowieso im Plus!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.372.965 von Hektensammler am 29.02.24 22:23:28

Daran erkennt man Menschen mit Weitblick......die in soliden Werten wie Defama dauerinvestiert sind....fette Buchgewinne charakterlich behalten können und nicht hektisch jeden Pups an Gewinn realisieren...wie wild rumhandeln....zocken....

Es gibt ja weit mehr dauerhaft erfolgreiche ANLEGER als Zocker.......

Am liebsten sind mir Werte wie Defama, die auch Dividende zahlen und operativ wachsen.....Dividende kassieren ist immer ein sinnliches Erlebnis.....

Und erst die Dinge, die damit das LEBEN bereichern, umsetzen, ohne die Aktienposition verkleinern zu müssen

[TraderJules]

Der Kurs ist derzeit leider etwas schwach auf der Brust. Bald ist das Q1 2024 rum und es gab bisher leider keinen Kauf. Hoffentlich sehen wir hier bald Bewegung.

[Hektensammler]

TraderJules

Halbe Zustimmung. Herr Schrade bleibt jetzt eher konservativ mit Käufen wasin diesem Chaotenmarkt bei vielen Immoaktien und noch immer keiner richtgen Zinswende mir auch gefällt. Andere Aktien mit Gewerbe und Büroimmobilien haben ganz andere Sorgen. Meine 21-22er Position bleibt auf starkem Halten.

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.507.894 von Hektensammler am 24.03.24 11:47:14

Zitat von Hektensammler: Halbe Zustimmung. Herr Schrade bleibt jetzt eher konservativ mit Käufen wasin diesem Chaotenmarkt bei vielen Immoaktien und noch immer keiner richtgen Zinswende mir auch gefällt. Andere Aktien mit Gewerbe und Büroimmobilien haben ganz andere Sorgen. Meine 21-22er Position bleibt auf starkem Halten.

Lese gerade nach also eben die Position, die ich seit 2021/2022 habe und nicht die ich bei 21 oder 22 gekauft habe!!

[Dreieckskopf-Strudelwurm]

Kann man so machen:

https://www.eqs-news.com/news/corporate/defama-tilgt-vorzeit…

[joey68]

Aus meiner Sicht sehr sinnvoll die variablen und teuren Kredite zurück zu zahlen.

[Kupferbond]

Also das ist für mich das der dezente Hinweis, das bei dem aktuellen Transaktionsmarkt für die DEFAMA wohl wenig bis nichts abfällt. Schade, wurde in der Vergangenheit doch immer die Chancen betont die sich aktuell ergeben. Zumindes Stand heute, gab es seit fünf Monaten keine Transaktion mehr. Ist mir auch lieber, als wenn man unter Druck agiert. Alles Vor- und Nachteile.

Das er daraus eine Adhoc macht, kann ich nicht nachvollziehen. 2,2 Mio Darlehen zu bspw. 5% wären auch nur TEUR 110 im Jahr. Weiß nicht wo der große Mehrwert hier liegt.

[babbelino]

Moin,

die Meldung ist ein Non-Event. Schade, dass er bei der Gelegenheit nicht einen LTV benennt. Nach meiner Rechnung beträgt dieser nun rund 66%. Mir ist das zu hoch.

[neuyrmos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.662.226 von Kupferbond am 22.04.24 16:58:26

man hat eine Liquidität von 10 Mio. Euro und ist in vielsprechende Verhandlungen

[Kupferbond]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.664.395 von neuyrmos am 22.04.24 23:22:29

Zitat von neuyrmos: man hat eine Liquidität von 10 Mio. Euro und ist in vielsprechende Verhandlungen

Von Vielversprechend kann man nichts essen. Es zählt erst die Unterschrift beim Notar. Vorher kann alles sehr zielversprechend sein, und hat hinterher keinerlei Wert.